1、房地产公司日常及合同管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录第一章 管理大纲2第二章 员工守则4第三章 财务管理4第一节 总则4第二节 财务机构与会计人员4第三节 会计核算原则及科目报表6第四节 资金、现金、费用管理8第五节 工资、奖金、税收及库存物质财务管理9第六节 会计凭证和档案保管9第四章 人事管理9第一节 总则9第二节 编制及定编10第三节 员工的聘用10第四节 工资、待遇及假期11第五节 辞职、辞退、开除12第五章 日常管理12第六章 合同管理14第七章 房地产开发与管理17第一节 房地产开发17第二2、节 房产销售20第三节 物业管理21第八章 考勤与保密22第九章 奖惩制度23第十章 岗位职责25第一百六十一条 办公室主任职责26第十一章 附则27公司内部管理制度第一章 管理大纲 第一条 为了加强管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本管理细则。 第二条 公司全体员工都必须遵守公司章程，遵守公司的规章制度和各项决定、纪律。 第三条 公司禁止任何组织、个人利用任何手段侵占或破坏公司财产，损害公司形象、声誉、利益及破坏公司发展。 第四条 公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、3、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。 第五条 公司提倡全体员工刻苦学习科学技术文化知识，公司为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的素质和水平，造就一支思想品质和业务水平过硬的员工队伍。 第六条 公司鼓励员工发挥才能，多作贡献。对有突出贡献者，公司予以奖励、表彰。公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会，鼓励员工积极向上。 第七条 公司倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神。公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，欢迎员工就公司事务及发展提出合理化建议，对作出贡献者公司予以奖励、表彰。 第八条 公司尊重员工的辛勤劳动，为其创造良好的工作条件，提供4、应有的待遇。公司为员工提供收入和福利保证，并随着经济效益的提高而提高员工各方面的待遇。 第九条 公司实行“按岗取酬”、“多劳多得”的分配制度。 第十条 公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，端正工作作风和提高工作效率，反对办事拖拉和不负责任的工作态度。 第十一条 公司提倡厉行节约，反对铺张浪费；降低消耗，增加收入，提高效益。 第十二条 维护公司纪律，对任何人违反公司章程和各项制度的行为，都要予以追究。第二章 员工守则 第十三条 遵纪守法，忠于职守，克己奉公。 第十四条 维护公司声誉，保护公司利益。 第十五条 服从领导，关心下属，团结互助。 第十六条 爱护公物，节约开支，杜绝浪费。 第十七条 5、努力学习，提高水平，精通业务。 第十八条 积极进取，勇于开拓，创新贡献。第三章 财务管理第一节 总则 第十九条 为加强财务管理，根据国家有关法律、法规及财务制度，结合公司具体情况，制定本制度。 第二十条 财务管理工作必须在加强宏观控制和微观搞活的基础上，严格执行财经纪律，以提高经济效益，壮大企业经济实力为宗旨。 第二十一条 财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约，精打细算，在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。第二节 财务机构与会计人员 第二十二条 公司设财务部，由财务总监负责。根据业务工作需要配备必要的会计及出纳人员。 第二十三条 财务总监协助总经理管理好6、公司的财务会计工作，对公司的财务会计工作负责，其主要职责如下： 1、执行公司章程和总经理的决议，主持编制并签署公司的财务计划、信贷计划和会计报表等，落实完成计划的措施，对执行中存在的问题提出改进措施，指导各项财务活动，考核生产经营成果，对总经理负责并报告工作； 2、审查公司基建、投资、开发等发展项目及重要经济合同，对可行性报告提出评估意见； 3、负责全公司的资金融通调拔决策工作，经总经理签署后执行； 4、编制公司员工工资、奖金、福利方案，总经理批准后执行； 5、主持公司的财产清查工作，监督公司的财务管理和活动，制止不符合财经法令、不讲经济效益、不执行计划和违反财经纪律的事项； 6、对下属人员的7、调动、任免、奖惩等提出建议、评定，总经理批准和执行； 7、负责搞好全系统财务人员的培训工作，不断提高财会人员的素质和业务水平； 8、建立财务稽查制度，如出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目登记工作等。 第二十四条 财会人员都要认真执行岗位责任制，各司其责，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。记帐、算帐、报帐必须做到手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚，日清月洁，按期报帐。 第二十五条 公司全体员工必须切实保障财会人员依法行使职权和履行职责。 第二十六条 财会人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝8、执行，并及时向财务总监报告。 第二十七条 财会人员力求稳定，不随便调动。其调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。交接手续必须在财务总监或总经理监督下进行。第三节 会计核算原则及科目报表 第二十八条 公司执行会计法、会计人员职权条例、企业会计准则及企业财务通则等法律法规关于会计核算的一般原则、会计凭证和帐簿、内部审计和财产清查、成本清查等事务的规定。 第二十九委条 公司采用国家规定的会计制度的会计科目和会计报表，并按有关的规定办理会计事务。 第三十条 记帐方法采用借贷记帐法。记帐原则采用权责发生制。以人民币为记帐位币。 第三十一条 公司9、资本坚持资本确定、资本充实的原则。 第三十二条 公司采用的会计处理方法，前后各期必须一致，非总经理同意，任何人不得随意改变。 第三十三条 凡与公司合作经营的企业，应按合同规定的资本总额、出资比例、出资方式，在规定期限内投入资本。具体如下： 1、以现金投资的，应以收到或存入开户银行的日期和金额作为记帐依据； 2、以厂房、设备、原材料等实物投资的，应按合同规定并经检验的实物清单、金额、收到实物的日期作为记帐依据； 3、以专有技术、专利等无形资产作投资的，应以合同规定的金额和日期为记帐依据； 4、各方付出的投资额，应由政府批准的注册会计师事务所验证，出具验资报告后，据以发给出资证明。 第三十四条 公10、司向其他单位投出的资金，应按投出时交付的金额凭证，所发生的收益和损失，应在投资损益科目中入帐，在利润表中单独反映。 第三十五条 长期借款的利息支出，应根据使用单位用款时间计算利息。 第三十六条 公司以单价2000元以上、使用年限1年以上的资产为固定资产，分为4大类，其具体折旧年限如下： 1、房屋及建筑物，折旧年限为35年； 2、机器设备（含室内装修），折旧年限为10年； 3、电子设备、运输工具，折旧年限为5年； 4、其他设备折旧年限为5年。 第三十七条 固定资产以不计留残值提取折旧。固定资产提完折旧后仍可继续使用的，不再计提折旧；提前报废的固定资产要补提足折旧。 第三十八条 购入的固定资产，以11、进价加运输、装卸、包装、保险等费用作为原价。需安装的固定资产，还应包括关税及工商税等。作为投资的固定资产，应以投资协议约定的价格为原价。 第三十九条 固定资产必须每年盘点一次，对盘盈、盘亏、报废及固定资产的计价，必须严格审查，按规定经批准后，于年度决算时处理完毕。 第四十条 凡单项债权帐龄超过1年仍未回收时，按年度提取10%的比例提取坏帐准备金。 第四十一条 公司主要的会计报表有如下几种： 1、资产负债表（年、季、月）； 2、损益表（年、季、月）； 3、财务状况变动表（年度）； 4、固定资产增减变化表（月）； 5、银行贷款增减变化表（月）； 6、现金出纳月终盘存表（月）； 7、应收、应付和预付12、款项明细表（月）。第四节 资金、现金、费用管理 第四十二条 财务部要加强对资产、资金、现金及费用开支的管理，防止损失，杜绝浪费，良好运用，提高效益。 第四十三条 银行帐户必须遵守银行的规定开设和使用。银行帐户只供本单位经营业务收支结算使用，非经总经理同意，不得出借帐户供外单位或个人使用。 第四十四条 银行帐户的帐号必须保密，非因业务需要不准外泄，银行帐户印鉴的使用实行2章分管并用制。即：财务章由财务总监保管，总经理私章由出纳保管，不准由1人统一保管使用。第四十五条 银行帐户往来应逐笔登记入帐，不准多笔汇总入帐，也不准以收顶支记帐。第四十六条 财会人员办理电汇、票汇、转帐支付等付出款项，一律凭付13、款审批单办理。付款审批单应附入付款凭证记帐备查。付款审批程序为：首先经手人签字，其次副总或财务总监拟同意，最后总经理批准付款。对违反规定的付款，财务人员有权且必须拒绝支付，并及时汇报。 第四十七条 建立资金回笼情况的跟踪制度。督促各经办人员对到期的应收资金及时催收，发现问题的，应及时上报请示处理，并按月对资金回笼情况及应收款项汇总上报总经理办公室。 第四十八条 一切现金往来，必须收付有凭有据，严禁口说为凭。 第四十九条 正常的办公费用开支、差旅费必须有正式发票，印章齐全，经手人签字，按付款程序批准后方能报销付款。 第五十条 业务费实行包干制，按实现利润的比例提取，提取的比例由总经理确定。提取后14、由总经理掌握使用。 第五节 工资、奖金、税收及库存物质财务管理 第五十一条 公司实行“按岗取酬”、“多劳多得”的分配制度。 第五十二条 公司员工年度工资及资金总额，由总经理按公司章程的规定拟定。员工的工资标准和奖励办法，由总经理拿出方案，财务部根据方案执行。 第五十三条 公司依法经营，依法向国家缴纳税金，不偷税漏税，合理合法避税。税后利润的分配按章程的规定执行。 第五十四条 库存物质每月由会计会同管理人员进行一次实物盘点，并编制出库存物资盈亏表，盈亏表同时报送总经理办公室。对库存物质的盘盈盘亏，管理人员不得自行作财务处理。应由财务部审批，报总经理审批后处理。第六节 会计凭证和档案保管 第五十五15、条 会计凭证必须内容真实、手续完备、数字准确、不得涂改、挖补，如事后发现差错，也必须由经办人负责划双红线并盖章进行更正。 第五十六条 会计档案必须按月装订成册，妥善保管，不得丢失，至少保存至国家规定年限（15年）。采用电子计算机记帐的，机器储存和输出的会计记录视同会计帐簿，也应妥善保管至国家规定年限。 第五十七条 会计档案保存期满需销毁时，应抄具清单，报总经理、主管部门和税务机关同意后，才能销毁。第四章 人事管理第一节 总则 第五十八条 为进一步完善人事管理制度，根据国家有关劳动人事法规、政策及公司章程之规定，遵循宁缺勿滥的原则，制定本制度，由办公室主任负责执行，其可根据本制度制定有关实施细则16、，报总经理批准后实施。 第五十九条 公司执行国家有关劳动保护法规，在劳动人事部门规定的范围内有权自行招收员工，全权实行劳动工资和人事管理制度。 第六十条 公司对员工实行合同化管理。所有员工都必须与公司签订聘（雇）用合同。员工与公司的关系为合同关系，双方都必须遵守合同。 第六十一条 公司办公室主任具体负责公司的人事计划、员工的培训、奖惩、劳动工资、劳保福利等各项工作的实施，并办理员工的录取、聘用、解聘、辞职、辞退、除名、开除等各项手续。第二节 编制及定编 第六十二条 公司各部门用人实行定员、定岗。 第六十三条 公司职能及部门的设置、编制、调整或撤销，由总经理提出方案，经管理层讨论后实施。 第六十17、四条 公司因工作、生产及业务发展需要增加用工的，必须按第六十三条之规定，履行手续后方准实施。特殊情况必须提前聘用员工的，一律报总经理审批。 第六十五条 办公室主任负责编制年度用工计划及方案，供总经理参考。第三节 员工的聘用 第六十六条 公司对聘用员工本着宁缺勿滥及精简原则，可聘可不聘的、无才无德的、有才无德的都坚决不聘，真正做到按需录用，择才录用，任人唯贤。 第六十七条 公司聘用的员工，按照需要和受聘人的实际才能一律由总经理予以聘任，一律与公司签订聘用合同，合同期限为2年。 第六十八条 公司确需增加员工时，应先在公司内部调整，无法调整的，总经理提出计划，管理层讨论通过后，由办公室主任进行招聘。18、 第六十九条 公司新聘员工必须先拟定工作岗位，经管理层审查考核，符合聘雇条件者，签订正规劳动合同，经培训后才能上岗工作，试用期为3个月。 第七十条 新员工正式上岗前的培训内容包括学习公司章程及规章制度，了解公司情况，学习岗位业务知识等。培训由办公室主任及公司管理层共同负责。试用期间由公司管理层考察其现实表现和工作能力，试用期间的工资，按拟定的工资的80%发给。 第七十一条 新员工试用期满15天前，由办公室主任作出鉴定，提出是否录用的意见，经公司管理层审核，由总经理批准录用后与公司签订聘用合同；决定不录者试用期满退回。第四节 工资、待遇及假期 第七十二条 公司全权决定所属员工的工资、待遇。执行总19、经理批准后的工资系统。 第七十三条 公司按照“按岗取酬、多劳多得”的分配原则，根据员工的岗位、职责、能力、贡献、表现、工作年限、文化高低等情况综合考虑决定其工资。 第七十四条 员工的工资，由公司总经理者依照前条规定确定，通知财务部发放。员工表现好或贡献大者，所在部门可将材料报公司管理层审核，经总经理批准后予以奖励。 第七十五条 员工的奖金由公司根据实际效益，按有关规定提取、发放。 第七十六条 员工按国家法定节假日休假。因工作生产需要不能休假的，节日另行安排补休，不再增发节假日工资。国家规定的婚假、产育假均根据劳动法给予休假。工资照发，原有福利待遇不变。第五节 辞职、辞退、开除 第七十七条 公司20、有权辞退不合格的员工。员工有辞职的自由。但均需按本制度规定履行手续。 第七十八条 试用人员在试用期内辞职的应向公司办公室提出辞职报告，到办公室办理辞职手续。 第七十九条 员工与公司签订聘用合同后，双方都必须严格履行合同。员工不得随便辞职，公司亦不准无故辞退员工。 第八十条 合同期内员工辞职的，必须提前1个月向公司提出辞职报告，由用总经理批准后，办公室给予办理辞职手续。未经批准而自行离职的，公司不予办理任何手续；给公司造成损失的，应负赔偿责任。 第八十一条 公司对辞退员工持慎重态度。公司无正当理由不得辞退合同期未满的员工。但员工必须服从组织安排，遵守各项规章制度，凡有违反并经教育不改者，公司有权21、予以解聘、辞退。辞退员工，必须提前15天通知被辞退者。 第八十二条 聘用期满，合同即告终止。员工或公司不续签聘用合同的，到办公室办理终止合同手续。 第八十三条 员工严重违反规章制度，给公司造成损失，甚至违法犯罪的，公司有权予以开除。 第八十四条 员工辞职、被辞退、被开除或终止聘用，在离开公司以前，必须交还公司的一切财物、文件及业务资料，并移交业务渠道。否则，公司办公室不予办理任何手续，给公司造成损失的，应负赔偿责任。 第五章 日常管理 第八十五条 为完善公司的日常管理机制，建立规范化的管理制度，提高管理水平和工作效率，使公司员工工作过程中有章可循，照章办事，特制定本制度。 第八十六条 公司文件22、和报告由指定的拟稿人拟稿，文件和报告形成后，由副总经理或财务总监核稿，总经理签发。已签发的文件，由总经理秘书登记、打印、盖章并建立台账。经签发的文件或报告即时存档。 第八十七条 外来的文件由总经理秘书负责签收。签收人应接件后即时按文件的要求报送给相关部门，不得积压迟误。 第八十八条 电脑、文印室人员应遵守公司的保密规定，不泄露工作中接触的公司保密事项。 第八十九条 打印文件和报告，应按文件和报告收发规定，由核稿人及总经理签署为依据，所有文件和报告均需分类逐项登记，以备查验。文印人员必须按时、按质、按量完成任务，不得积压迟误。工作任务紧张时，应加班完成，不清楚的地方，应及时与相关人员核对清楚。 23、第九十条 文件、报告和相关资料应及时发送给相关人员。因积压迟误而致工作失误、损失的，追究当事人的责任。 第九十一条 电脑打印、复印机由文印人员管理，其他人员不准乱开机打印、复印。原则上不接受外单位、个人资料打印、复印，如确有需要，须办理登记手续。第九十二条 电脑、文印室应每月统计核算费用上报总经理办公室，同时抄报计划财务部。第九十三条 严禁私事使用传真电话。 第九十四条 电脑、文印室人员应爱护各种设备，节约用纸，降低消耗、费用。对各种设备应按规范要求操作、保养，发现故障，应及时报请维修，以免影响工作。 第九十五条 电脑、文印室人员必须按照要求和规定采集、输入、输出信息，为总经理和相关部门决策提24、供信息资料。采集、输入信息以及时、准确、全面为原则。 第九十六条 公司各部门所需的办公用品，由办公室统一购置，各部门按实际需要领用。各部门专用的表格，由各部门制定格式，由办公室统一订制。 第九十七条 办公室用品只能用于办公，不得移作他用或私用。所有员工对办公用品必须爱护，勤俭节约，杜绝浪费，禁止贪污，努力降低费用、消耗。 第九十八条 购置日常办公用品或报销正常办公费用，由申请人提出申请，主管副总审批，总经理签署执行。购置大宗、高级办公用品，必须按财务管理规定报总经理批准后方能购置。 第九十九条 电话为办公配备、使用。私事打市内电话不得妨碍联系公务。公司电话不开通长途电话业务。第一百条 公司车辆25、必须为公司业务服务，职员因公务需要可以派车，但必须凭公司管理层通知。 第一百零一条 车辆驾驶专人专车专管，外单位借车，需经总经理批准后专人安排。 第六章 合同管理 第一百零二条 为加强经济合同管理，减少失误，提高经济效益，根据经济合同法及其他有关法规的规定，结合公司的实际情况，制订本制度，公司的各类经济合同一律适用本制度。 第一百零三条 经济合同管理是企业管理的一项重要内容，搞好经济合同管理，对于公司经济活动的开展和经济利益的取得，都有积极的意义。各相关部门必须互相配合，共同努力，搞好公司以“重合同、守信誉”为核心的经济合同管理工作。 第一百零四条 对外签订经济合同，原则上总经理签署，经总经理26、特别授权的例外。 第一百零五条 签约人在签订经济合同之前，必须认真了解对方当事人的情况。包括：对方单位与签约人是否具有法人资格、有否经营权、有否履约能力及其资信情况。做到既要考虑本方的经济效益，又要考虑对方的条件和实际能力，防止上当受骗，防止签订无效经济合同，确保所签合同有效、有利。 第一百零六条 签订经济合同，必须贯彻“平等互利、协商一致、等价有偿”的原则和“价廉物美”、“择优签约”的原则。 第一百零七条 签订经济合同，除合同履行地在我方所在地外，应力争协议合同由我方所在地法院管辖。 第一百零八条 经济合同的审查由公司管理层完成。审查的要点具体有以下几点： 1、合同的合法性。包括：当事人有无27、签订、履行该合同的权利能力和行为能力；合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定；当事人的意思表达是否真实、一致，权利、义务是否平等；订约程序是否符合法律规定； 2、合同的严密性。包括：合同应具备的条款是否齐全；当事人双方的权利、义务是否具体、明确；文字表述是否确切无误。 3、合同的可行性。包括：当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件；预计取得的经济效益和可能承担的风险；合同非正常履行时可能受到的经济损失。 第一百零九条 经济合同依法成立，即具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都必须本着“重合同、守信誉”的原则，严格执行合同所规定的义务，确保合同的实际履行或全面履行。 第一百一28、十条 合同履行完毕的标准，应以合同条款或法律规定为准。没有合同条款或法律规定的，一般应以物资交清，工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留交涉手续为准。 第一百一十一条 公司管理层应随时了解、掌握经济合同的履行情况，发现问题及时处理汇报。否则，造成经济合同不能履行、不能完全履行的，要追究有关人员的责任。实际履行或适当履行确有不可克服的困难而需要变更、解除合同时，应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商。 第一百一十二条 对方当事人提出变更、解除合同的，应从维护本公司合法权益出发，从严控制（主要是售房合同）。变更、解除经济合同，必须符合经济合同法的规定，并应在公司内办理相关手续。 第一百一十三条29、 合同在履行过程中如与对方当事人发生纠份的，应按经济合同法等有关法规和本制度规定妥善处理。 第一百一十四条 处理合同纠纷的原则是： 1、坚持以事实为依据、以法律为准绳，法律没规定的，以国家政策或合同条款为准； 2、以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后，应及时与对方当事人友好协商，在既维护本公司合法权益，又不侵犯对方合法权益的基础上，互谅互让，达成协议，解决纠纷；3、因对方责任引起的纠纷，应坚持原则，保障我方合法权益不受侵犯；因我方责任引起的纠纷，应尊重对方的合法权益，主动承担责任，并尽量采取补救措施，减少我方损失；因双方责任引起的纠纷，分清主次，合情合理解决；4、公司纠纷的处理原则上由公司法律30、顾问负责。 第一百一十五条 对于经济合同纠纷经双方协商达成一致意见的，应签订书面协议，由双方代表签字并加盖双方法人公章或合同专用章。 第一百一十六条 双方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的，由法律顾问向人民法院申请执行。第一百一十七条 公司都必须认真做好经济合同管理和基础工作。具体包括：1、建立合同档案。2、建立合同管理台帐。3、填写“经济合同情况月报表”。第七章 房地产开发与管理第一节 房地产开发 第一百一十八条 计划、立项。公司管理层一旦确定投资开发建设意向后，应集体研究项目的可行性。制定可行性研究报告，之后开发部负责立项报批，工程部予以配合。 第一百一十九条 31、前期开发与规划、设计。 1、前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由开发部负责，工程部配合。 2、规划、设计。均委托设计院进行设计。委托前，开发部要编写设计项目委托书，经总经理批准后，才能正式委托。施工图设计由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。在此过程中，应征求经营、销售部门意见，设计出受市场接受，性价比高，外立面造型可观的优质产品。另外无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经总经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计标准。 第一百二十条 招标、合同、订货。1、公司的开发项目均采取32、议标形式。施工队伍的选择、资格审查由工程部负责调查、摸底，经总经理批准后，再与其谈判，签订施工合同。2、标底的确定（指公司与施工单位谈判的底价），由公司主管副总及工程人员具体完成，相关人员对标底必须保密。 3、零星工程、单项工程，由承包单位编制预算，预决算人员和工程部负责人审核，报主管副总经理及总经理批准。 4、施工合同及与工程项目有关的合同，均由预决算人员拟稿，工程部负责人审核。报主管副总批准，总经理签署，送财务部备案。 5、大型机电设备、高级装修材料和建筑材料的订货，工程部将报价、产品质量和供应商的资信等情况汇总，提出订货、购货方案，报主管副总及总经理批准签署，送财务部备案。 第一百二十一33、条 工程管理 1、认真贯彻执行国家和省、市有关基本建设的政策、法令、规定和规范，按图施工，严格执行基本建设程序和施工程序。 2、组织实施项目（场地）的三通一平，联系并办理水电、电讯进场。 3、负责组织项目施工前的图纸会审，负责施工过程中的隐蔽工程的验收、施工质量的检查监督、重要施工措施的确定以及有关的签证工作。 4、督促施工单位作好工程材料的取样检验工作，检查施工单位所用材料的合格证。 5、督促施工单位作好分部、分项的自检、互检工作。 6、督促施工单位作好安全施工的各项工作，并组织施工单位防火防盗，质安员每月进行一次消防、安全检查。 7、及时发现施工中存在的问题并及时处理。对质量事故，必须向总34、经理反映，合理处理。属现场管理人员人为造成的工程事故，应追究当事人的相关责任，包括经济责任和法律责任。 8、督促施工单位按合同要求完成工程进度，并实事求是地对工程进度作出签证。 9、解决协调好2个以上建筑、安装单位的施工交叉和矛盾。 10、对机电安装工程的验收，认真组织调试，严格把关。 11、督促施工单位对竣工验收时提出的维修（返工）项目要及时完成，督促施工单位对在合同保修期内出现的因施工质量引起的问题及时予以处理。 第一百二十二条 预算、决算。 1、编制和复核零星工程、单项工程、设计变更项目或某些议标项目的预算。 2、复核工程决算书。工程部相关负责人先审，再由主管副总审定后报送总经理。 第一35、百二十三条 工程款。 1、工程款根据合同所规定的时间、金额按程序签署、批准后方可付款。 2、工程部根据工程进度，在季度前10天，提出下季度用款计划，经财务部复核，总经理审定后，由财务部根据合同拨款。 3、由施工单位提出的工程进度用款（含备料款、实物量和形象进度），须经工程部复核，经副总审定，总经理批准后，财务部才能拨款。 4、工程决算。按预、决算程序逐级上报审批并经总经理批准后，财务部才给予决算。 第一百二十四条 竣工、验收。 1、工程项目竣工后，工程管理负责人报告主管副总，由其向住建局等有关部门申请验收，并组织有关部门共同进行验收。 2、工程项目验收合格后，主管副总负责将符合要求的竣工资料整36、理后按规定时间向城建档案馆报送，经审查验收后按分级管理范围进行管理。 3、验收后的工程项目，由公司授权物业管理部门实施物业管理。 第一百二十五条 技术档案管理。技术档案（包括合同、协议）由总经理秘书负责管理。 1、收集、保管工程项目的原始资料，包括用地红线图、规划红线图、征地协议、合作用地协议、拆迁证、用地规划许可证，建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、项目手册等。无原件的应留复印件。 2、协同物业管理人员，保管工程项目的有利于物业管理和公司自查的部分竣工资料（包括全套施工图纸、设计变更、机电产品说明书、室外水、电、气、通讯网络图等技术资料）2份。1份留公司档案室，1份送物业管理公司。第二37、节 房产销售 第一百二十六条 商品房的销售，由市场部组织，开发部予以协助，销售的策略、平均价格、售楼日期等由市场部提出书面报告，经主管副总审批后，报总经理批准后实施。 第一百二十七条 商品房的销售方案（包括价格、优惠幅度）一律由市场部会同销售部、策划部等相关部门共同制订，由主管副总审定，报总经理签署后实施。特殊情况，必须报总经理批准后，才能办理。否则将追究相关人员的经济责任及法律责任。 第一百二十八条 售楼的所有宣传资料，包括售楼书、售楼广告等，由市场部会同策划部拟稿，由主管副总核准，报总经理批准后，方可实施。 第一百二十九条 销售商品房的申报手续，含预售许可证、公证、按揭委托和产权证等，由销38、售部负责会同市场部、财务部办理。第一百三十条 在销售过程中发现的设计功能上的不足，由市场部、销售部根据市场需要提出意见报主管副总审核，经总经理批准后，由工程部具体实施。第一百三十一条 房产销售结束后，由销售部、市场部、财务部共同写出工程项目投资效益总结报告，由主管副总审阅后，上报总经理。 第一百三十二条 样板房根据市场部调研人员的建议，由工程部负责会同市场部、开发部拟定装修和施工方案、工期，组织施工及购置家私、花草等。样板房完成后，开放给客户参观，由销售部保管，直至售楼结束。样板房及一切家私由销售部制定方案，经主管副总审定报总经理作出处理。第三节 物业管理 第一百三十三条 工程项目确定以后，物39、业管理部门应派有关水、电等专业人员，参与专业工程的现场管理，了解和熟悉设备及管道、线路安装调试情况，以便于今后进行管理。 第一百三十四条 购房业主提出修改房屋的，在工程竣工前不予受理；在工程竣工后业主入伙前，经物业管理部门与工程部同意后，尽量由物管部门安排施工，并收取管理费。如业主强烈要求自行处理，应加强对装修公司的管理。 第一百三十五条 工程竣工交付后，保修期内发现工程质量问题时，应由物管部门责成施工单位及时修缮，如超出能力范围处理不了的，则交由公司工程部处理。 第一百三十六条 业主装修应先报物业部门审查批准。如有大的改动影响结构安全或影响相邻住房使用功能的，坚决制止其装修。业主在使用期间反40、映工程质量问题的，物业部门应立即通知施工单位于24小时内派人进行维修，不得推迟拖延。 第一百三十七条 公司根据各住宅小区的特点，建立各住宅小区的物业管理处，对各住宅小区进行统一、有效的管理。 第一百三十八条 各住宅小区的物业管理公司配备管理员、保安员、水电工、清洁工等，对住宅小区的管理工作承担全部责任。 第一百三十九条 住宅小区的管理人员，必须遵守法律、法规和小区的各项规章制度，熟悉管理业务，为住户提供优质服务，把小区管理好。 第一百四十条 鉴于公司管理层多为华憬物业公司的股东，结合实际情况，华憬物业公司作为独立法人公司参照本制度建立一套相应完整的管理制度，配合公司以后的相关工作。 第八章 考41、勤与保密 第一百四十一条 员工必须自觉遵守劳动纪律，按时上下班，不迟到、不早退，不得擅自离开作岗位，外出办事须经负责人同意。 第一百四十二条 员工因私事请假必须经主管副总签字批准，未经批准而擅离工作岗位的按旷工处理。 第一百四十三条 旷工1-2天的每天扣发当天工资，连续旷工3天至5天的，扣发半个月的工资，连续旷工6天至10天的，按规定予以除名处分。 第一百四十四条 迟到、早退按月累计，每达3次按旷工1天处理。第一百四十五条 员工病假期间只发给工资，具体按如下执行： 1、病假在1个月以上2个月以内的按下列标准发放：1年工龄的发60%，2年工龄发70%，3年工龄发80%，4年工龄发90%，5年工龄42、发100%； 2、病假超过2个月的，从第三个月起按下列标准发放：1年工龄发50%，2年工龄发60%，3年工龄发70%，4年工龄发80%，5年工龄发90%；3、病假超过7个月的，从第七个月起按下列标准发给：工龄不满5年的发50%，工龄5年以上的发80%。4、病假超过18个月或合同期满的，公司停发工资。 第一百四十六条 员工的考勤情况，由公司管理层进行监督、检查，由专人登记。 第一百四十七条 为保守公司秘密，维护公司发展和利益，全体员工都有保守公司秘密的义务。 第一百四十八条 公司秘密是关系公司发展和利益，在一定时间内只限一定范围的员工知悉的事项。员工在对外工作交往中，须特别注意不泄露公司秘密，更43、不准出卖公司秘密。具体包括以下事项： 1、公司经营发展决策中的秘密事项； 2、人事决策中的秘密事项；3、招标、议标项目的标底、合作条件等；4、重要的合同、客户和公共关系； 5、公司非向公众公开的财务状况、银行帐户帐号等其他秘密事项。 第一百四十九条 接触公司秘密的员工，未经批准不准向他人泄露。非接触公司秘密的员工，不准打听、刺探公司秘密。对保守公司秘密或防止泄密有功的员工，予以表扬、奖励。对过失泄露公司秘密的，视情况及危害后果予以行政处分或经济处罚，对故意泄露公司秘密的，直接予以开除处理。 第九章 奖惩制度 第一百五十条 公司对员工的奖惩实行以精神鼓励和思想教育为主、经济奖惩为辅的原则，奖励先44、进，处罚落后，调动员工积极性，提高工作效益和经济效益。 第一百五十一条 本公司设立以下奖励方法： 1、大会表扬；2、奖金奖励；3、晋升提级。 第一百五十二条 对具备下列表现的员工，应当给予奖励： 1、遵纪守法，忠于职守、积极负责，廉洁奉公，全年无过错、失误； 2、完成计划指标，为公司创造良好的经济效益； 3、积极向公司提出合理化建议，为公司采纳； 4、维护公司利益，为公司争得荣誉，防止或挽救事故与经济损失有功； 5、节约资金，节俭费用，事迹突出； 6、不断提高自身业务水平，取得各种专业证书； 7、其他对公司作出贡献的。第一百五十三条 奖励程序：1、员工推荐、本人自荐；2、主管副总审核；3、总经45、理批准 第一百五十四条 员工有下列行为之一，视情节轻重，分别给予扣除部分工资、警告、记过、辞退、开除等处分： 1、违反公司规章制度，造成经济损失或不良影响的； 2、经常迟到、早退、旷工、消极怠工，没完成工作任务的； 3、不服从工作安排和调动、指挥，或无理取闹，影响工作秩序的； 4、滥用职权，违反财经纪律，挥霍浪费公司资财，损公肥私，造成经济损失的； 5、挑动是非，破坏团结，损害他人名誉，影响恶劣的； 6、泄露公司秘密，散布谣言，损害公司声誉的； 7、利用职权对员工打击报复、包庇员工乱纪行为和其他违法行为的； 8、因上述行为造成公司经济损失的，责任人应赔偿公司损失。 第一百五十五条 给予员工行政46、处分和经济处罚，应当慎重决定。必须弄清事实，取得证据，经公司管理层讨论决定，并允许受处分人进行申辩。对员工进行处分，应书面通知本人，并记入档案。 第一百五十六条 受处分的员工，在处罚事项未了结之前，不得离开公司（公司宣布辞退、开除的除外）。能改正错误，积极工作，弥补经济损失的，经总经理批准，可酌情减轻或免除处分。第十章 岗位职责 第一百五十七条 总经理职责：1、执行公司章程，全面负责公司的生产经营管理，具体模式如下：总经理开发部工程部采购部财务部办公室策划部市场部销售部副总经理 副总经理 2、组织和制定公司生产、发展、财务、人事、福利等计划，主持制定公司年度预、决算报告； 3、代表公司对外签署47、合同、协议，对内签发日常行政、业务和财务等文件； 4、任免公司各层次人员，并决定员工的奖惩、升级、加薪、雇佣或解雇、辞退； 5、负责相关部门的设置、调整或撒销，负责聘用专业顾问人选；第一百五十八条 常务副总经理（主管开发）职责： 1、协助总经理工作； 2、负责分管开发部、工程部、采购部工作；3、总经理出差时，代理总经理行使职权；4、负责项目开发的报建手续工作、工程验收工作；5、负责房地产开发、建设、管理过程中的技术工作；6、负责提出房地产开发可行性报告（主要是建设成本分析）；7、提出设计要求，委托设计、审查方案，主持图纸会审工作，确定投标、议标的标底；8、协助设计部门处理施工过程中的问题，签发48、处理重大技术问题的修改通知书；9、详细编写工程的管理方案和施工方案，必须确保工程质量，对可能出现的工程质量问题提出处理意见和改进措施；10、总经理授权委托的其他工作。第一百五十九条 副总经理（主管经营）职责：1、协助总经理工作；2、负责分管办公室、市场部、销售部、策划部工作；3、做好市场调查和市场预测，研究并确定公司新项目的定位，提出决策建议供总经理参考；4、分析和评价公司人力、物力、财力的利用效率，为提高经济效益提出意见、措施，报总经理批准后负责组织实施；5、分析项目开发建设的过程和结果，总结经验教训，为公司经营决策提供依据和建议；6、对公司新项目的可行性报告进行经济效益评估，提出审核意见；49、7、策划公司的大型经济活动，如楼盘开盘、对外宣传、广告、谈判、合作、收购等；8、制止无经济效益和负经济效益的经济活动；第一百六十条 财务总监的工作职责：见本制度第二十三条。第一百六十一条 办公室主任职责1、 主持办公室全面工作，处理公司日常事务，接待处来信来访；2、负责后勤、车辆、保密、环卫、公关工作；3、负责安排公司的会议及集体活动；4、负责人事工作，具体包括办理员工聘用、培训、福利、奖惩、考核的手续；5、总经理授权委托的其他工作。第一百六十二条 总经理秘书职责：1、负责会议记录工作，电脑文印室工作；2、负责起草公司报告、决议、通知、会议纪要等文件；3、负责公司的公章、档案管理工作；4、负责总经理办公室来访人员的接待工作。 第十一章 附则第一百六十三条 本管理细则自xx年4月1日起实施执行，其解释权和修订权属本公司。