1、地产公司项目开发部可行性研究管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 37 项目开发部制度规范与工作标准371 项目可行性研究管理办法项目可行性研究管理办法第1章 总则第1条 为了规范公司对项目可行性研究的管理，实现项目决策的科学化、规范化、标准化，避免房地产项目投资的失误，特制定本办法。第2条 公司对开发项目实施论证、研究等相关工作时均应遵循本办法。第3条 相关职责具体如下。1项目开发部经理组建研究小组，对项目可行性调研结果进行审核和确认。2研究小组负责对项目可行性进行立项调查研究。第2章 可行性研究步骤第4条 可2、行性研究的筹备工作。可行性研究的筹备工作包括提出项目开发的设想、组建研究小组、制订研究计划、编制工作大纲等。第5条 可行性调查。可行性调查分为市场调查与资源调查。1市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。2资源调查的范围包括建设地点、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面，为下一步的规划方案设计、技术经济分析提供资料。第6条 方案的制定与选择。研究小组在收集资料和数据的基础上拟定若干方案，对这些方案进行反复比较与论证后，从中挑选出科学性、经济性、实用性最优的一个方案。第7条 财务评价与不确定性分析。在对挑选出的最优方案估3、算项目投资、成本、价格、收入等的基础上，研究小组对方案进行详细的财务评价和不确定性分析，以此论证项目的盈利能力。第8条 编写可行性研究报告书。经分析与评价，研究小组编写“可行性研究报告”，并推荐可行方案和实施计划。报告书通常包括以下六部分内容。1封面：要能反映评估项目的名称、作者及可行性研究报告写作时间。2报告摘要：用简洁的语言介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌、言必达意，字数以不超过1 000字为宜。3目录。4正文：即可行性研究报告的主体，具体包括项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设4、条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论及建议等内容。5附表：一般包括项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表等。6附图：一般包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。第3章 可行性研究的内容第9条 研究项目概况。1项目名称。2项目的地理位置。3项目所在地的周围环境状况。4项目的性质及主要特点。第10条 开发项目用地的现状调查及动迁安置。1土地调查：包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使5、用单位。2人口调查：包括开发项目用地范围内总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。3建筑调查：包括开发项目用地范围内建筑物的种类、各种建筑物的数量及面积以及需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。4各种市政管线：主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及动迁目标和其可能实现的时间。5其他地下、地上物现状：包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地现状要附平面示意图。第11条 确定市场分析和建设规模。1市场供给、需求现状分析及预测。2市场需求现状分析及预测。3市场交易的数量与价格。4服务对象分析、制订租售计划。5拟建项目建设规模的确6、定。第12条 选择规划设计方案。1选择市政规划方案。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。2项目构成及平面布置。3选择建筑规划方案。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量和建筑面积等。附规划设计方案详图。第13条 资源供给情况分析。1建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。2项目施工的组织计划。3项目施工期间的动力、水等供应。4项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件。第14条 项目开发组织机构和管理费用研究。1开发项目的管理体制、机构设置，7、管理人员的配备方案。2人员培训计划、年管理费用估算等。第15条 制订开发建设计划。1前期开发计划：包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作。2工程建设计划：包括各个单项工程的开工和竣工时间、进度安排、市政工程的配套建设计划等。3建设场地的布置、施工队伍的选择。第16条 项目经济及社会效益分析。1项目总投资估算：包括开发建设投资和经营资金两部分。2项目投资来源、筹措方式的确定。3开发成本、销售成本、经营成本估算。4销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。5财务评估：即运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部8、收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。6风险分析：一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析。7项目环境效益、社会效益及综合效益评价。8结论及建议：即运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并推荐最佳方案。第4章 可行性研究的管理第17条 公司开发项目时都必须编制可行性研究报告。对于一般规模的开发项目，由项目开发部组织人员进行研究；对于大规模与超大规模的开发项目，必须委托专门的咨询机构承担项目可9、行性的研究工作。第18条 公司自行组织的小组所编制的项目开发可行性研究报告首页加盖公司的印章，签署公司总经理及成员名单，末页签署报告撰写人的姓名。第19条 项目可行研究报告与决策结果应当作公司的技术档案资料放在一起，并由专人负责保存。第20条 开发项目竣工验收结束后，项目可行性研究人员应开会进行总结，找出成功经验和失败教训，以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性。第5章 附则第21条 本办法由项目开发部制定，其修改、解释权归项目开发部所有。第22条 本办法自颁布之日起执行。372 房地产项目报建管理办法房地产项目报建管理办法第1章 总则第1条 为有效规范房地产项目建设实施阶段程10、序管理，统一项目报建程序，根据国家有关法律规定，特制定本办法。第2条 本公司房地产项目的报建工作管理均按照本办法实施。第3条 职责说明。房地产项目的报建工作由项目开发部牵头，投资拓展部、工程技术部等相关部门配合。第2章 建设用地手续办理第4条 公司取得项目用地后，项目开发部应尽快办理国有土地使用权证、建设用地批准书和建设用地规划许可证。第5条 公司取得的国有土地使用权证上的用地性质、用地面积及使用年限等内容必须与国有土地使用权出让合同上的内容相一致；如须办理临时性国有土地使用权证的，项目开发部应按时办理延期或变更正式国有土地使用权证手续。第6条 项目开发部应严格按照土地出让合同约定的土地使用条11、件办理相关用地手续，尽快完成土地的征收与补偿。收地时应注意用地红线及用地面积的准确核定。第7条 公司在取得项目用地时，项目开发部应收集当地有关招商引资、开发建设等方面的优惠政策信息，充分利用政策资源，降低开发成本。第3章 规划报建第8条 公司在取得项目用地后，项目开发部负责收集当地有关政策法规、设计规范、城市总体规划、项目所在地控制性规划、地上地下管线、地形地质等资料，连同项目资料报送建筑设计单位作为设计依据，并与建筑设计单位保持充分沟通，确保开发项目规划方案切实可行。第9条 项目开发部必须根据公司初步确定的地产项目开发方案申办或调整规划设计条件，争取满足项目开发建设所需要的容积率、建筑高度及12、公建配套等相关指标。第10条 项目开发部必须严格按照公司董事长（或总经理）审批的项目总体规划方案进行规划报批工作，协调各职能部门及规划部门进行批复，并在取得总规批复两天内将取得的成果进行备案。第11条 项目开发部应尽早办理建设工程规划许可证。第12条 项目开发部应提前介入人防、消防、环保、市政道路等专业报建工作，通过协调争取最有利于公司的报建方案，有效降低开发成本，并在取得报建成果两天内进行备案。第13条 平面方案批复后，项目开发部应尽快办理综合管网报批或备案，以最优化的方案取得综合管网、竖向标高批复，有效控制成本，并在取得报建成果两天内进行备案。第14条 项目开发部在办理相关手续时，必须做到13、市政配套设施费的减、免、缓，以有效降低开发成本，并在完成相关手续两天内进行备案。第4章 施工许可证报建第15条 项目开发部必须按照公司对各项目每期工程的开工节点，提前七天完成施工现场的围蔽，完成施工用水、施工用电和临时排水的报装和接通手续。第16条 项目开工前，项目开发部必须在政府有关质量监督和安全监督处办理完成登记手续，或者协调质量监督和安全监督管理部门提前介入监督工作，同时协助工程部做好各项监督、验收资料的收集和存档。第17条 项目开发部必须在开工前取得建筑工程施工许可证或者先行施工手续，同时力争各种税、费的减、免、缓，以降低开发成本。第5章 办理预售许可证第18条 项目开发部必须按照公司14、对项目工程制定的销售节点，提前15天取得商品房预售许可证。第19条 项目开发部应提前委托当地政府预售管理部门认可的测绘机构，会同公司相关部门在各期工程会验完成后预测销售面积，预测成果必须通过公司预决算审计部审核。第6章 附则第20条 本办法由项目开发部制定，相关解释权、修订权均归项目开发部所有。第21条 本办法自颁布之日起执行。38 项目开发部文书范本与表单设计381 工程监理单位中标通知书中标通知书 监理公司：根据 工程于 年 月 日的施工监理会议结果，现确定贵单位为上述工程监理单位的中标人，主要监理工程概况如下表所示。工程概况说明表工程名称建筑面积约 建设地点工期质量标准总监理工程师身份证15、号码专业监理工程师身份证号码专业监理工程师身份证号码监理员身份证号码监理员身份证号码中标价格元（人民币） 大写： 圆整请贵单位在接到本中标通知书后 日内，到我企业商谈、签订合同事宜。招标人： （盖章） 法定代表人或其委托代理人： （签字或盖章）招标代理机构： （盖章） 法定代表人或其委托代理人： （签字或盖章） 日期： 年 月 日382 房屋拆迁补偿安置协议书房屋拆迁补偿安置协议书拆迁人： （以下简称甲方）房屋所有人： （以下简称乙方）因“_”用地建设需要，乙方所属的位于 路（街、巷） 号的房屋，应予拆除。依据中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例，经过甲、乙双方平等协商，现就拆迁补偿事宜16、达成如下协议。一、房屋说明甲方对乙方位于 路（街，巷） 号的房屋实施征收，该房屋用途为（商业、住宅）， 结构，建筑面积 ，附属房屋为 结构，建筑面积 ，占地面积 ，附属物： 。二、房屋补偿标准说明经评估，乙方标准房市场价为 元/平方米，房屋补偿价 元/平方米，上季度区域住宅商品房（不含别墅）平均售价 元/平方米，补贴金额为 元/平方米。因乙方选择货币补偿的补偿方式，按本市政策乙方享受的房改住房面积标准为 平方米，未超过房改住房面积标准部分的建筑面积为 平方米，甲方根据市城市房屋拆迁管理规定应付给乙方货币补偿款计人民币 圆整（￥： 元）。三、安置房屋说明因实行房屋安置，实际安置房总建筑面积为 平17、方米，安置房户型： 套、 套，共 套。安置房地点： ，安置房评估单价为 元/平方米（含楼层调节价 元/平方米）。四、补充费用说明甲方应补偿乙方各项补偿补助费合计人民币 圆整（￥： 元）。1房屋装修及附属物补偿费经评估为人民币 圆整（￥： 元）。2有线电视、电话等补助费计人民币 圆整（￥： 元）。3甲方按规定一次性付给乙方按其承租房屋建筑面积 平方米，按 元/平方米计算搬迁补助费计人民币 圆整（￥： 元）。4因安置房原因需过渡，乙方选择自行过渡方式，过渡期限按乙方搬迁完毕之日起至 年 月止，甲方应按市城市房屋拆迁管理规定，预付给乙方 个月过渡安置费，计人民币 圆整（￥ 元）；乙方选择周转房过渡方18、式，周转房地址： ，建筑面积 平方米。五、拆迁时间规定甲乙双方签订协议后，乙方必须在 年 月 日前搬迁完毕，经验收后，甲方收回乙方房屋产权证、国有土地使用证或证明房地产权的其他手续，同时甲方一次性付给乙方全部拆迁货币补偿款；乙方逾期不搬迁的，甲方可依法申请强制执行，强制执行的费用由乙方承担。六、付款方式本协议第四条款项于乙方搬迁完毕之日起七日内由甲方一次性付清。因甲方原因逾期支付的，甲方应按总金额每日万分之二的标准支付违约金。七、责任追究1若乙方隐瞒已享受房改货币化补贴及经济适用房等优惠政策或承租合同造假的，应承担由此产生的法律责任，甲方有权依法追回乙方非法所得。2凡因本协议引起的或与本协议有19、关的任何争议，双方协商不成的，按以下方式解决。（1）提交所在地仲裁委员会，按照该会现行仲裁规则进行仲裁。（2）向有管辖权的人民法院提起诉讼。本协议一式七份，甲方两份，乙方一份、市国土房产局两份，实施拆迁单位两份。本协议自甲、乙双方签章之日起生效。八、补充条款 。甲方（盖章）： 乙方（盖章）： 代表（签字）： 代表（签字）： 签订时间： 年 月 日 签订时间： 年 月 日383 项目投资时间控制表时间（月）123456789101112备注报建规划许可工程许可用地批准施工许可方案设计初步设计施工图设计第一期工程第二期工程第三期工程第四期工程第五期工程销售策划售楼书印刷售楼部培训第一阶段推广第二阶段推广第三阶段推广第四阶段推广384 项目开发资金来源与运用表序号项目合计1231资金来源11销售收入12自有资金13出租收入14自营收入15长期借款16工程垫资17回收固定资产余值18回收经营资金19净转售收入2资金运用21开发商建设投资22经营税金及附加23所得税24应付利息25应付利润26借款本金偿还27借款利息支付