1、房地产开发公司职位说明书及项目投资与开发管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录1、房地产开发有限公司组织结构及责权81.1公司组织结构图1.2部门组织结构图与责权 销售管理部组织结构与责权 营销策划部组织结构与责权 项目开发部组织结构与责权 总工办组织结构与责权 项目经理部组织结构与责权 项目监理部组织结构与责权 财务部组织结构与责权 综合办公室组织结构与责权 造价管理部组织结构与责权 材料设备部组织结构与责权2、各岗位职位说明书212.1高层管理类 总经理职位说明书 营销副总职位说明书 工程副总职位说明书2、 财务总监职位说明书 行政副总职位说明书2.2中层管理类 营销策划部经理职位说明书 销售管理部经理职位说明书 项目开发部经理职位说明书 总工办主任职位说明书 项目经理任职位说明书 项目监理总监任职位说明书 财务部经理职位任职位说明书 综合办公室主任任职位说明书 造价管理部经理任职位说明书 材料设备部经理任职位说明书3、项目投资与开发管理制度及工作流程363.1管理制度 项目投资管理制度 项目前期开发管理制度3.2工作流程 项目开发前期策划流程 项目前期手续办理流程4、工程设计管理制度及工作流程454.1管理制度 工程设计管理制度 设计图纸自审制度 设计图纸定审制度 设计图纸管理办法4.2工作流3、程 图纸设计管理工作流程 设计变更管理工作流程5、造价管理制度及工作流程615.1管理制度 工程预结算管理细则 工程计量计价管理办法 分包工程结算管理制度 工程项目成本控制制度 项目付款审核审批办法5.2工作流程5.2.1 工程预算编制流程 工程竣工结算流程 竣工决算管理流程 安装工程预决算流程6、工程施工管理制度及工作流程856.1管理制度 项目经理部管理制度 项目招投标管理制度 技术交底管理制度 工程签证管理制度 工序交接验收规定 工地例会管理制度 技术档案管理制度 施工合同管理制度 临时水电使用规定 竣工验收管理制度6.1.11 工程监理管理制度 施工现场材料管理规定6.2工作流程 工程4、施工过程管理流程 工程进度控制管理流程 工程施工现场管理流程 工程施工技术管理流程 工程技术验收管理流程 工程竣工验收管理流程7、材料设备管理制度及工作流程1267.1管理制度 材料设备采购管理制度 重要设备招标采购办法7.1.3 材料设备领用回收办法7.2工作流程 采购计划编制工作流程 材料设备采购工作流程 材料设备检验工作流程8.营销管理制度及工作流程1398.1管理制度 房地产企业销售管理制度 房地产销售会议管理制度 售楼中心日常管理规范 来访客户登记管理制度 销售合同及资料管理办法1.房地产开发有限公司组织结构及责权1.1公司组织结构图工程公司财 务 部财务总监工程副总行政副总监事会总5、经理董事会股东会 营销副总项目监理部项目经理部总 工 办项目开发部材料设备部综合办公室造价管理部营销策划部销售管理部装饰公司物业公司相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期1.2部门组织结构图与责权销售管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制销售管理部经理客户服务主管各售楼处经理员工考核的权利权客户服务专员员工聘任机构建立售楼员准日期部经理级1人主管级2人根据实际而定职责1. 编制年度销售预测报告，制定年度销售计划并组织实施；2. 负责设立管理、监督各售楼处的正常运转；3. 负责组织完成各楼盘项目的销售及销售队伍建设与管理；4. 合理控制销售管理部的各项6、费用预算；5. 做好销售服务和售后服务工作，维系并促进企业与客户间的关系；6. 配合营销策划部做好楼盘项目推广及促销；7. 配合财务部统计、催收和结算房款。权力1. 对企业制定经营战略、销售战略拥有建议权，对销售计划有实施权；2. 有在销售管理部开展具体工作的自主权和决策权；3. 有权对部门计划执行结果进行考核、奖惩；4. 拥有本部门内部组织机构建立、员工考核的权力；5. 有对本部门内部员工聘任、解聘的建议权。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期1.2.2营销策划部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制营销策划部经理准日期部员工聘调研公关主管准日期部员工7、策划主管准日期部员工广告专员调研专员设计专员策划专员经理级1人主管级2人根据实际而定职责1. 负责企业的整体形象策划、品牌建设与推广，不断提高企业知名度和美誉度；2. 负责策划与实施各类企业形象、楼盘项目的推广、促销活动；3. 负责开展各个项目开盘前的市场调研，为制定销售策略推广策划、提供支持；4. 负责制定各项目的营销推广策划方案和销售策略并组织实施；5. 负责制定定价策略， 进度计划以及营销成本和费用的预算等；6. 负责制定并实施项目广告宣传，促销推广策略；7. 负责企业各类广告宣传的媒体选择，内容审核及效果评估；8. 负责与媒体保持良好关系，组织新闻报道，开展公关活动，树立良好的企业形象8、。权力1. 有权参与制定企业经营战略和项目开发战略，并提出相应建议；2. 在预算范围内有权支配各类宣传、推广费用；3. 有权对损害企业形象的行为及影响本部门工作的人员提请处罚；4. 拥有本部门内部组织机构建立、员工考核的权力；5. 有对本部门内部员工聘任、解聘、奖惩的建议权。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期1.2.3项目开发部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制项目开发部经理准日期部员工聘项目规划主管准日期部员工投标立项主管建筑市政规划工程师投标、报批报建专员经理级1人主管级2人根据实际而定职责1. 对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和9、评估，拟定可行的项目开发计划；2. 组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟定及报批等工作；3. 组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作；4. 负责开展企业项目联系单位的公关工作；5. 负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作。权力1. 对阶段性公关活动方案和费用预算的建议权；2. 对投资项目的建议权；3. 要求相关部门配合项目开发工作的权力；4. 对本部门员工聘用提请奖惩、解聘的建议权。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期总工办组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制总工办主任准日期部员工聘土建、水暖、电气工程师各10、专业技术员技术资料管理员准日期部员工经理级1人主管级3人根据实际而定职责1.参与投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作；2.对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收；3.配合造价管理部做好从规划方案到施工图纸的概算、预算及工程成本控制工作；4.配合造价管理部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作；5.参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与图纸会审工作；6.负责对工地的服务跟踪工作，负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认；7.负责与设计院、设计单位做好交流、协调配合工作；8.负责对施工图纸、工程技术文件等资料、档案的统一收集、保管和11、归档管理工作；9.负责工程变更初审工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工作；10.参与分项、单项工程的完工验收、组织工程的竣工验收；11.会同监理进行现场签证、审核施工单位编制的报表；12.协助签订工程施工合同，编制材料供应计划。权力1.工程设计单位的初步选择权；2.对外部设计方案的审核权、修改建议权；3.对设计变更的审核权；4.对现场工程建设技术的指导权；5.对现场工程建设质量的监督权；权力6.对工程现场实施方案的协调权、建议权；7.对工程招投标底洽商谈判的参与权；8.在权限范围内可以代表企业对外行使联络权和协调权；9.对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权。相关说明编制人数12、审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期项目经理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制项目经理各专业工程师经理级1人根据实际而定职责1. 审查施工组织、设计、监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目标；2. 负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系；3. 根据企业项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划；4. 参与工程预决算书编制以及工程施工招投标工作；5. 组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工作；6. 加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全过程；7. 做好材料、设备、人员的管理工作。权力1. 对工程招投标合同的审核权；2. 项目设计方案13、施工计划的建议权；3. 对项目工程的组织、管理、监控权；4. 对工程现场签证的审核权；5. 对项目预算范围内，对工程费用使用的建议权；6. 对本部门员工有聘用、提请奖惩、解聘的建议权。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期项目监理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职责权力相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期财务部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制财务部经理准日期部员工聘财务主管准日期部员工审计主管准日期部员工融资主管融资助理审计员出纳会计经理级1人主管级3人根据实际而定职责1. 建立企14、业财务管理体系，保证资金正常运行；2. 组织编制企业各项财务计划，并对其实施情况进行监督；3. 负责开展企业财务预算编制、控制与管理工作；4. 组织部门人员定期进行各项财务核算工作，按时向企业高层领导提交相关财务数据；5. 根据企业领导的指示，拓展融资渠道，做好企业融资管理的各项工作；6. 组织相关人员做好年度财务审计及各工程项目的审计工作，并按时提交审计报告；7. 统一组织企业的报税工作，并对项目的报税工作进行管理和监督；8. 监督各项财务收支工作，对违反财务纪律的事件进行及时处理；9. 参与房地产项目的投资决策，为项目开发提供决策参考。权力1. 有对企业对外支付款项的审核权；2. 有对企业15、会计账目的审核权；3. 有对企业经营状况、财务状况、楼盘销售状况的建议权；4. 有对企业经营成果、财务收支、工程项目效益开展审计的权力；5. 有对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期1.2.8综合办公室组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制综合办公室主任准日期部员工聘总务后勤主管准日期部员工行政人事主管食堂、保安管理车队管理人事培训专员行政专员经理级1人主管级2人根据实际而定职责1. 根据领导意图或企业发展战略，负责起草年度工作计划，年度工作总结和其他重要文稿；2. 负责传达、贯彻企业领导的指示，做好上下级联络沟通16、工作；3. 负责接待客人来访登记迎送等工作；4. 负责行政办公用品的管理工作；5. 负责企业总务后勤管理、日常安全保卫及消防管理工作；6. 负责企业车辆调度管理工作；7. 做好企业历年大事记的原始资料收集、编纂工作，定期编辑企业简报或内部发行刊物；8. 为丰富员工的文化生活，组织安排各种文体活动和旅游活动；9. 制定人力资源规划，拟定企业人员编制，编写人力资源支出预算，同时进行成本控制；10. 负责编写组织结构设计和职位说明书；11. 负责人员招聘与录用，员工协调和辞退管理；12. 负责员工培训与开发管理；13. 负责员工绩效考核；14. 负责制定企业薪酬福利体系，报领导审批后执行；15. 负17、责建立畅通的沟通渠道，受理员工投诉，及时了解员工的想法和建议；16. 负责管理劳动关系，以及人事档案的汇集整理、存档和保管。权力1. 依照制度，有对行政稽查中发现的问题进行处理的权力；2. 依照制度，有对其他部门实施处罚的建议权；3. 依照制度，有对企业员工违反行政制度进行处罚的建议权；4. 依照制度，有对企业行政资源（包括车辆、办公设施等）合理调动的权力；5. 有对违反人事管理制度的部门和个人进行处罚的权力；6. 有对企业员工聘用、调动、任免的建议权；7. 有对各部门员工绩效实施考核及奖惩的权力；8. 有对各级管理人员任免的建议权；9. 有对劳动争议的调解权。相关说明编制人数审核人员批准人员18、编制日期审核日期批准日期1.2.9造价管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制造价管理部经理合同预算主管准日期部员工造价工程师合同管理员安装预算员土建预算员经理级1人主管级2人根据实际而定职责1. 根据设计图纸组织编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等；2. 根据工程进度和合同，完成工程款的结算、支付以及工程决算工作；3. 审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件；4. 配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算，从技术经济角度进行比较；5. 严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履行工程款支付的签字程序；6. 负责工程19、建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有关的数据和资料；7. 配合完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明；8. 配合完成材料设备招标文件、调查、测数材料及设备的暂定价格；9. 配合销售管理部做好楼盘定价工作。权力1. 工程预、决算文件的编制权、审核权及工程量的审核权；2. 招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权；招标、开标工作的参与权；3. 规划设计、施工图设计的建议权；4. 工程进度付款的审核权；5. 对本部门人员的人事异动建议权，考核评价权和奖惩建议权。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期1.2.10材料设备部组织结构与责权部门部门负责人直属领20、导部门组织结构图部门编制材料设备部经理准日期部员工聘仓库主管准日期部员工采购主管仓库管理员采购专员经理级1人主管级2人根据实际而定职责1. 编制执行相关工程项目的材料设备采购计划和管理制度；2. 制定企业工程项目材料设备的用款计划，控制材料设备管理成本；3. 负责组织材料设备采购的招投标工作；4. 负责采购合同的谈判，签署和执行工作；5. 负责材料设备的入库验收、仓库保管、出库和运输工作；6. 开展供应商的审核和供应商档案的管理工作；7. 负责施工材料设备的回收、借用、和检查工作；8. 负责各类材料、设备文件资料的建立、整理和保存工作。权力1. 制定实施和控制材料设备管理制度、计划的权力；2.21、 对材料设备供应商进行审查、审核的权力；3. 对材料设备使用的浪费行为进行批评的权力；4. 处理不合格材料和设备的决策权；5. 对各类材料设备文件进行审核和保管的权力；6. 材料设备经费预算和控制的权力；7. 对本部门员工聘任、解聘、考核、处罚的部分决策权和建议权。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.各岗位职位说明书2.1高层管理类总经理职位说明书文件编号：职位名称总经理所属部门直接上级董事会直接下级各副总任职学历1.学历/专业知识大学本科以上，具有企业管理战略、市场开发管理、人力资源管理、财务管理和房地产项目管理等相关专业知识，具有高级专业技术职务任职资格。2.工作经22、验十年以上房地产行业工作经验，五年以上企业经营管理经验，具有五年以上外资企业或国内知名企业相关工作经验者优先。职责概要 领导实施企业的中长期战略规划，组织制定本企业的年度经营管理计划，主持本企业的日常经营管理工作，负责组织，培养高效的管理团队和项目团队，确保企业经营管理目标和发展目标顺利实现。岗位职责1. 组织制定企业中长期发展战略及经营目标，经董事会审批后组织实施并进行监督；2. 根据企业发展战略，制定企业各阶段经营管理计划，并对计划执行情况予以监督；3. 负责与董事会沟通，保证企业各项经营计划得到顺利实施；4. 授权各副总、总监、项目经理组织实施各项经营计划，确保年度经营目标，得到全面落实23、；5. 负责企业投资管理、工程项目管理、房产营销管理、人力资源管理、财务管理的决策工作；6. 主持召开总经理办公会议，听取各副总、总监、项目经理汇报工作，以便监督、检查企业经营计划的执行情况和财务收支计划的执行结果；7. 出席企业重要公关活动，建立维护与相关部门、媒体机构、重要客户的良好关系；8. 主持企业中大房地产项目的招投标管理工作；9. 负责企业高层管理人员，高级专业技术人员的聘任、培训和考核工作。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.1.2营销副总职位说明书文件编号：职位名称营销副总所属部门直接上级总经理直接下级所管辖部门经理任职学历1.学历/专业知识大学本科以上24、，具有企业管理、市场营销、房地产营销管理、房地产市场策划、广告策划等相关专业知识。2.工作经验八年以上市场销售相关工作经验，三年以上市场管理、销售管理类职位工作经验。职责概要 组织制定年度营销计划、市场开发计划和营销系统员工的培训、考核方案及奖惩措施，开展市场调研、营销策划、公关、房地产销售等各项工作，指导开展各种营销、促销活动。岗位职责1. 根据企业战略发展规划，协助总经理编制企业年度经营计划，从市场发展的角度保证企业仅国内国际化的可实现性；2. 组织编制企业市场推广，营销策划、公关活动、房地产销售、客户服务管理等方面的规章制度，并监督，检查各项制度的执行情况；3. 组织开展市场分析，拟定市25、场策划方案、公关方案、广告策略与推广方案；4. 对广告制作、公关活动、楼盘促销活动和房地产销售工作予以指导；5. 建立、拓展与客户、社会各界的关系，建立健全完善的客户关系管理体系；6. 监督检查客户及售后服务情况，确保客户服务质量不断提高；7. 对所辖部门员工的工作进行指导、监督、培训、考核与协调；8. 完成总经理临时交办的其他工作。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.1.3工程副总职位说明书文件编号：职位名称工程副总所属部门直接上级总经理直接下级所管辖部门经理任职学历1.学历/专业知识大学本科以上，具有工业与民用建筑，建筑结构、企业管理、项目管理、工程质量管理、工程成26、本控制及其他相关专业知识，具备高级专业技术职务任职资格。2.工作经验八年以上本行业相关工作经验，具有五年以上国内知名企业相关工作经验者优先。职责概要 全面负责施工图纸设计管理，施工现场管理、施工组织与协调、施工技术管理、施工质量管理和对政府部门的公关工作。岗位职责1. 主持企业各项目的规划设计管理及日常事务的统筹管理；2. 参与房地产项目用地的前期谈判，投标管理等重大决策工作；3. 组织制定并审核工程项目管理的各项规章制度，各阶段工作计划，并监督检查制度的执行情况，计划的实施情况，确保各项工作得以顺利进行；4. 负责组织施工图纸设计管理以及外部设计单位的外联工作；5. 组织管理企业所有在建的工27、程项目，负责审核签批工程技术文件；6. 负责检查各个工程项目的进度，通过组织和协调，确保各项工程如期完成；7. 监督各项工程的施工质量，及时协调解决施工中的重大问题；8. 参与施工招投标管理，并对招投标工作予以技术指导；9. 指导分管部门的发展方向，适时对工程系统的运行模式进行调整；10. 负责对所辖部门员工的工作进行指导、监督、培训、考核与协调。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期财务总监职位说明书文件编号：职位名称财务总监所属部门直接上级总经理直接下级所管辖部门经理任职学历1.学历/专业知识大学本科以上，财务管理专业，具有财务管理、金融法律、财经和企业管理等相关专业知识28、，具有高级会计师职称。2.工作经验八年以上财务工作经验，至少三年财务经理级以上的工作经验。职责概要 组织编制各项财务制度，疏通融资渠道，对财务核算的工作和资金运作进行总体控制，以维护股东及全体员工的权益，及时作出财务分析和财务预测报告，为企业经营决策提供依据。岗位职责1. 组织编制并完善资金使用管理制度，财务（成本）核算制度、财务分析制度、固定资产管理制度、管理费用摊销制度和财务审计制度等；2. 主持编制财务职位责任制度以及财务系统人员的管理培训、考核等相关管理制度；3. 根据董事会指标和企业经营需求，疏通融资渠道，做好资金筹集、供应与管理工作，以满足企业经营运作资金的需求；4. 定期对企业财29、务管理工作及财会工作的开展情况进行考核、检查和督促；5. 执行董事会有关财务方面的决策，对企业日常资金运作和财务运作进行监控，并根据企业规定的权限，对企业各部门的各项预算和费用计划进行审批；6. 定期对企业经营状况进行阶段性的财务分析与财务预测，向董事会提交财务分析及预测报告，并提出财务改进方案及合理化建议。7. 组织制定年度审计工作计划，并根据企业规定，组织实施年度财务收支审计，经营成果审计和房地产项目审计等工作；8. 根据企业规定的权限，对企业工程物资、设施、设备的采购价格进行审批和监督；9. 负责指导监督所辖部门员工的工作，指导并参与财务系统员工的培训和考核。相关说明编制人数审核人员批准30、人员编制日期审核日期批准日期2.1.5行政副总职位说明书文件编号：职位名称行政副总所属部门直接上级总经理直接下级所管辖部门经理任职学历1.学历/专业知识大学本科以上，具有企业管理、行政管理等专业知识。2.工作经验八年以上大中型企业、外资企业人力资源经验或行政经理、物流经理、预决算管理的相关工作经验。职责概要 根据企业中长期发展战略目标，组织编制所辖部门的工作计划，领导协调行政管理与人力资源管理的各项工作，以及材料采购、预决算的管理工作，保证企业年度经营计划的实现和各项管理工作的有序进行。岗位职责1. 组织制定企业行政管理，人力资源管理、材料采购管理、预决算管理相关规章制度与工作计划，并对制度的31、执行情况，计划的贯彻情况进行监督、检查与指导；2. 参与制定企业年度经营计划和预算方案，拟定各部门年度工作目标、计划和预算方案并组织实施，参与制定企业重大投资，项目开发策略研究和成本控制等决策。3. 根据企业阶段性目标和年度工作计划，组织制定所辖部门的目标，工作计划和实施措施，保证企业业务正常运行；4. 根据企业人力资源开发与管理体系的要求，组织指导编制人力资源管理制度，培训计划及薪酬方案；5. 组织对员工进行日常管理，最大限度的开发企业的人力资源；6. 根据企业年度工作计划，组织安排企业行政事务的管理，包括行政办公资产、办公事务、通信教堂内该事务、安全管理、食堂管理、宿舍管理、员工生活和其他32、后勤保持工作。7. 负责施工招投标管理工作；8. 负责指导、监督所辖部门员工的工作，使其不断改善工作质量和服务态度；9. 做好所辖部门员工的绩效考核和奖惩工作，以此调动其工作积极性。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.2中层管理类营销策划部经理职位说明书文件编号：职位名称营销策划部经理所属部门营销策划部直接上级营销总监直接下级本部门主管人员任职学历1.学历/专业知识大学本科以上，市场营销专业、经济管理专业、房地产管理专业及其他相关专业，具备市场营销管理，经济学、房地产开发和广告策划学等相关专业知识。2.工作经验三年以上相关工作经验，有丰富的项目拓展、推广、策划以及销售、33、客户服务经验。职责概要 在营销总监的领导下，全面负责本部门的日常管理工作，包括房地产项目策划、销售策略制定，公关事务策划管理和广告宣传等。岗位职责1. 根据企业制度要求，制定本部门各项管理制度并贯彻实施；2. 负责组织制定企业全年营销策划工作计划，并分解落实完成；3. 负责组织新项目所在区域的竞争对手及消费者调查，为制定营销推广方案提供依据；4. 负责主持项目的销售策划，平面制作宣传推广、媒体选用等工作，并作出决策；5. 负责审定各项目售楼处外部形象与内部装饰装修方案；6. 负责企业整体形象策划和品牌建设，审定各项宣传推广企业形象的公关活动方案；7. 负责主持策划与实施各类企业形象，楼盘项目的34、推广、促销活动；8. 负责编制各类宣传推广费用的计划，监控预算执行情况并及时呈报；9. 与政府部门、媒体等保持良好关系，开展公关宣传活动，树立企业良好的社会形象；10. 负责对下属人员进行业务指导、培训与考核工作；11. 完成领导临时交办的其他工作。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.2.2销售管理部经理职位说明书文件编号：职位名称销售管理部经理所属部门销售管理部直接上级营销总监直接下级本部门主管人员任职学历1.学历/专业知识大学本科以上，市场营销或管理类相关专业知识。2.工作经验三年以上房地产销售工作经验，一年以上房地产销售管理工作经验。职责概要 在营销总监的领导下，35、负责企业各楼盘项目的销售工作规划，各项目的销售工作组织实施和客户服务管理等。岗位职责1. 根据企业发展规划，安排楼盘销售工作，制定年度各个项目的销售计划；2. 根据各项目的销售计划，组建售楼中心，具体实施项目销售工作；3. 根据企业的相关规定及销售工作需要，制定销售管理制度，报批后贯彻执行；4. 全面负责组织企业各项目的销售、招商工作，分解销售计划并检查执行情况；5. 定期检查各项目销售报表，一旦发现问题及时更正解决；6. 做好项目的销售控制，及时召开销售会议，保证获得最及时的汇款和最大的营业额。7. 负责与房屋、工商等部门建立良好的关系，保证销售工作正常运行；8. 负责客户服务管理，及时处理36、投诉、退房等问题，保证企业利益；9. 了解项目所在地的社会文化与消费人群的喜好，建立市场研发及客户档案；10. 组织安排销售动态分析，分析项目的市场、广告、客户等信息，为决策提供依据；11. 关注跟踪企业开发的各个项目，总结项目销售经验，为新项目营销策划提供建议；12. 负责本部门各级销售人员的培训、考核及员工队伍建设等工作；13. 负责本部门日常行政事务、行政费用控制等工作；14. 完成领导临时交办的其他工作。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期项目开发部经理职位说明书文件编号：职位名称项目开发部经理所属部门项目开发部直接上级工程副总直接下级本部门主管人员任职学历1.学历37、/专业知识大学专科以上，具有企业管理、项目管理、工程预算招投标管理、金融、房地产项目开发与管理等相关专业知识，熟悉房地产开发项目报批报建的政策、法规及办事流程具有良好的沟通和协调能力。2.工作经验五年以上项目开发相关工作经验。职责概要 根据企业的投资拓展意向，具体负责房地产项目开发的实施，并对土地投标及立项审批过程进行全程监督。岗位职责1. 根据企业的总体战略，具体负责房地产项目开发的全程管理工作；2. 具体负责编制各项关于房地产项目开发的的规章制度，经总经理审批后执；3. 负责组织所有开发项目的前期手续的报批报建工作；4. 负责项目的引进，前期谈判和土地投标工作；5. 负责组织房地产开发项目38、的规划工作；6. 负责为企业寻找土地资源，进行土地储备和相关的调研工作；7. 主持与企业联系单位的公关工作；8. 根据授权，处理特殊事项或重大突发事件；9. 负责企业招投标文件范本的完善工作；10. 负责项目与政府规划部门的协调工作；11. 完成领导临时交办的其他工作。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.2.4总工办主任职位说明书文件编号：职位名称总工办主任所属部门总工办直接上级工程副总直接下级本部门主管人员任职学历1.学历/专业知识大学本科以上，具有建筑工程、建筑结构、企业管理、项目管理等相关专业知识，具有高级工程师任职资格，同时具有水、电、暖专业特长者优先。2.工作39、经验八年以上本行业相关工作经验，具有五年以上房地产企业的设计，施工管理经验，熟悉房地产开发、施工过程中的控制关键点。职责概要 负责对设计方案、图纸进行审核把关，知道所有项目的工程技术、质量管理工作，保证工程项目的质量，协助各项目经理做好整个项目的管理工作，保证项目工程进度如期进行。岗位职责1. 负责联系规划设计、市政专业公司等外部单位，沟通设计事宜；2. 负责施工图纸的会审，施工图技术交底工作；3. 负责施工图纸变更的初审，上报设计院与设计变更的组织管理等工作；4. 主管房地产项目建设工程业务，全面负责房地产项目开发以及建设过程中的工程施工、技术设计等工作；5. 负责提出房地产开发、建设的大、40、中型项目的可行性报告和审定项目开发部提交的小型项目的可行性分析报告；6. 组织研究工程技术及施工工艺操作规程和标准；7. 提出设计要求，委托设计、审查方案；8. 确定工程招投标的标底；9. 协助项目处理图纸中设计施工过程的重大技术问题，签发处理重大技术问题的修改通知书；10. 及时解决较大的工程质量事故，提出处理意见和改进措施；11. 负责组织本企业设计图纸、资料、档案的收发、复印、归档等工作；12. 主持工程项目的竣工验收工作；13. 负责工程预决算的工程量复核、审查签证，并拟出复核意见，报造价管理部；相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.2.5项目经理职位说明书文件编41、号：职位名称项目经理所属部门项目部直接上级工程副总直接下级本部门主管人员任职学历1.学历/专业知识大学专科以上，具有建筑学、工民建、工程管理、给排水、暖通空调、电子电气等相关专业知识，有一级项目经理或一级建造师资格证书。2.工作经验五年以上房地产行业相关工作经验，至少有三年以上房地产企业项目经理或同等职务或经验。职责概要 负责企业开发项目施工运作和管理的全面工作，制定并完成具体项目施工计划，组织监督与项目相关的各项工作，协助做好工程验收、竣工、结算与决算等工作。岗位职责1. 制定项目施工进度计划，材料需求计划和资金需求计划，并组织实施；2. 负责工程现场的工作，对工程项目的质量，工期、安全生产42、文明施工、场容等进行全面进行；3. 负责工程总包及专业承包单位的考察，资格预审及招标的组织实施工作，并负责对总包、专业承包及监理部的日常监督与评审；4. 负责接收项目的规划设计，参与结构及施工图纸设计的审核工作；5. 负责随时跟进施工队的进度状况，发现问题及时解决；6. 对安全施工、文明施工进行监督检查，及时处理各种质量、安全事故；7. 参与造价管理部，材料设备部的预决算方案审核，材料选用及价格审查，管控项目成本；8. 负责施工方案工程变更，材料代用，经济签证等的审核工作，严格控制工程造价；9. 负责审核工程进度报呈；10. 组织各项工程的验收及移交，督促工程备案，移交档案资料。相关说明编制43、人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.2.6项目监理总监职位说明书文件编号：职位名称项目监理总监所属部门监理部直接上级工程副总直接下级本部门主管人员任职学历1.学历/专业知识2.工作经验职责概要 岗位职责相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期财务部经理职位说明书文件编号：职位名称财务部经理所属部门财务部直接上级财务总监直接下级本部门主管人员任职学历1.学历/专业知识大学本科及以上，财务管理、金融等相关专业知识，持有中级会计任职资格证书。2.工作经验三年以上财务类工作经历，一年以上中型以上房地产企业财务管理工作经验。职责概要 在财务总监的领导下，全面负责本企业资金管理44、，财务预算、财务核算等财务管理工作。岗位职责1. 负责编制财务、融资、审计等相关规章制度，报主管领导审批后执行；2. 组织编制企业各项财务计划，并对其实施情况进行监督；3. 组织所属人员定期进行各项财务核算工作，按时向高层领导提交相关财务数据；4. 根据领导指示，拓展融资渠道，做好企业融资管理的各项工作；5. 组织相关人员做好年度财务审计及各工程项目的审计工作，并按时提交审计报告；6. 统一组织企业的报税工作，并对项目的报税工作进行管理和监督；7. 监督各项财务收支工作，对违反财务纪律的事件要进行及时处理；8. 参与房地产项目的投资决策，为项目开发提供决策参考；9. 定期或不定期对财务管理各项45、规章制度的执行情况进行检查；10. 做好对所属部门人员的培训、考核等工作。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.2.8综合办公室主任职位说明书文件编号：职位名称综合办公室主任所属部门综合办公室直接上级行政副总直接下级本部门主管人员任职学历1.学历/专业知识大学专科以上，具有企业管理、人力资源管理。公共关系等相关专业知识。2.工作经验五年以上行政、人力资源部门经理以上职位工作经验，三年房地产行业工作经验。职责概要 依据企业的发展战略目标，编制年度工作计划和目标，编制实施人力资源规划，协调各部门工作，处理日常行政事务。岗位职责1. 参与企业发展规划的拟定，年度经营计划的编制和46、企业重大决策事项的讨论；2. 根据领导意见，召集主持企业办公、会议和其他有关会议，并检查决议的贯彻实施情况；3. 汇总企业年度综合性资料，草拟、审核企业年度总结、工作工作计划和其他综合性文稿；4. 负责企业行政文书、档案的管理工作；5. 负责企业与上级主管部门的联系工作及企业有关法律处咨询和联系工作；6. 负责企业的规章制度的拟定、执行与监控；7. 全面负责企业行政后勤的管理工作，按时拟定各项工作计划；8. 负责对企业各项行政办公费用进行管理与控制；9. 负责企业文化的建设与宣导；10. 负责企业重要会议，重大活动的筹备组织工作，接待重要来访客人；11. 负责制定和完善企业人力资源管理制度体系47、并监督执行；12. 制订年度员工培训计划并组织实施，对培训效果进行评估；13. 组织制定企业的考核指标体系及相应的激励体制，建立有效的绩效考评体系并组织实施；14. 拟订人力资源成本预算、监督控制预算的执行情况。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.2.9造价管理部经理职位说明书文件编号：职位名称造价管理部经理所属部门造价管理部直接上级行政副总直接下级本部门各主管任职学历1.学历/专业知识大学专科以上，具有建筑学、工程项目管理、工程项目预决算、工程成本控制等相关专业知识，持有注册造价工程师资格证书。2.工作经验五年以上房地产行业相关工作经验。职责概要 组织编制工程项目的概48、算、预算、决算、结算和成本控制工作，参与工程合同、材料设备采购合同的拟订、会签工作。岗位职责1. 贯彻国家、地方有关定额，预算、价格、合同管理等方面的规定，制定企业的规章制度，经批准后组织实施并监督执行，以控制工程项目的投资；2. 组织项目决策前土地价值估算，可行性研究投资估算工作，为投资决策提供支持；3. 组织初步设计概算，并对比投资概算情况，参与房地产项目的规划设计工作；4. 根据施工图编制工程预算，并与设计概算对比分析，为审查施工图提供支持；5. 参与工程结算工作，并组织工程项目的决算工作；6. 参与建筑施工图纸，施工组织设计的会审工作；7. 审核项目工程量进度报告，核实设计变更事项的费49、用；8. 根据项目预算以及施工合同约定，核对工程款的支付金额；9. 负责制定预算定额和单价，参与审核材料和设备采购招标，提出专业性的意见；10. 参与销售相关的面积计算、价格制定、与招标相关的标底计算等工作；11. 参与勘察设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购等合同会审、会签工作；12. 负责造价管理部的组织管理、部门经费控制及与其他部门的协调工作。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.2.10材料设备部经理职位说明书文件编号：职位名称材料设备部经理所属部门材料设备部直接上级行政副总直接下级部门所有主管任职学历1.学历/专业知识大学专科以上，具有建筑学，建筑材料或工程造50、价等相关专业知识。2.工作经验五年以上房地产企业或相关行业的材料采购工作经验，熟悉房地产企业材料采购和配置工作。职责概要 负责材料设备计划调拨管理，采购交货管理、仓储管理及运输管理工作。岗位职责1. 组织编制年度、季度、月度材料设备采购计划，经主管副总批准后执行；2. 负责制定企业材料设备的年、季、月度用款计划，控制材料设备管理成本；3. 组织编制材料设备供应管理的各项制度，报主管副总审批后组织执行；4. 按照企业账目规定，设立仓储材料、设备帐卡，填报年、季、月度库存报表；5. 审核重要材料设备的价格，并报主管副总审批；6. 定期或不定期对施工单位开展材料设备使用、管理、保管等方面的检查；7.51、 负责重要材料设备采购的招投标文件，签署重要合同；8. 组织建立材料设备台帐，包括交料台帐和供货台帐等；9. 组织开展材料设备的采购验收、入库、调拨和运输工作；10. 配合公司做好员工的考核和培训工作，提高员工素质和工作效率。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期3.项目投资与开发管理制度及工作流程3.1管理制度项目投资管理制度制度名称项目投资管理制度受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 目的为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前事中事后控制，提高投资质量，防范投资风险、提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。第2条 适用范围52、本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。第3条 投资管理的原则本企业对投资的管理坚持以下三个原则： 以事前控制为主，其他控制为辅； 预决算的控制应公正、合理、准确、精细；投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废；第4条 管理职责造价管理部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作；项目开发部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择、编制项目投资建议书及投资项目立项审批等工作；第二章 投资的权限审批第5条 投资的审批权限归董事会确定第6条 企业搞新项目开发等必须事先进行可行性研究报告的内容，包括以下六个方面：对企业发展战略的影响；对企业经营的影响；主要风险和53、应对措施；企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要；投资收益；税收论证。第7条 拟投资的项目由项目开发部在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前、备齐以下资料，在经的主管副总同意后，报总经理。项目投资申请报告或建议书；企业对投资项目的可行性研究报告；有关合同（协议）草案；资金来源及企业的资产负债情况；有关各做单位的资信情况；政府的有关许可文件；项目执行的资格及能力等。第8条 总经理在收到项目报批的全部资料后经初审认为基本可行的，有项目开发部会同有关部门提出有董事会成员参加的投资审议会。第9条 投资审议会的内容查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案；对项54、目的疑点，隐患提出质疑；评价项目执行人的资格及能力等；提出项目的最终决策和建议等。第10条 董事会根据投资审议会对项目所作出的决议签署审批意见。第三章 投资控制第11条 策划阶段的投资控制项目开发部负责市场调研和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略。项目开发部委托多家设计单位设计规划方案，有总经理办公会议，从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，项目开发部编制项目实施计划，提交总工办评审；再由造价管理部进行投资估算，财务部进行项目经济评估，最终由项目开发部形成项目详细可行性研究报告。总工办组织对项目详细可行性研究报告的评审工作，有总经理签署意见后提交董事会审批。立项后，依据投资估55、算和项目实施计划，财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。总工办审核项目投资计划和筹资计划，报主管副总审核，总经理同意后提交董事会审批。第12条 设计阶段的投资控制造价部依据项目详细可行性研究报告提出成本控制目标。总工办根据该国标编制设计任务书。总工办委托设计单位形成初步和扩初设计方案，并提交总经理办公会议评审，评审通过后，有总经理签署意见，提交董事会审批。项目开发部考察造价咨询单位，形成考察报告，经总经理批准后，同造价咨询单位签订委托合同。造价部审核设计概算，若概算造价突破估算时，应分析突破原因，如是设计问题，应返回设计单位重新设计，如是增加功能或项目，应重新进行项目评价；如是其他愿因，应作56、补充说明或解释。投资概算报告提交总工办评审通过后，经总经理批准，由总工办与设计单位交底，委托编制施工图。项目开发部组织总工办、材料设备部和造价管理部共同讨论甲乙供材的范围，并做出甲供材料清单价格，由造价管理部编制材料设备价格表，又有特殊材料设备且价位不清时，可暂估价位，由总经理批准并加以说明备案。在接到施工图纸、图纸会审会纪录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后，造价咨询单位需在一个日内做出预算书或标底，由造价部审核，要求施工图预算与设计概算的误差控制在5%以内。第13条 施工阶段的投资控制根据施工合同，依据工程当月实际完成工作量，由施工单位提出申请，报监理部认可签字盖章后，转项目管理部核实当57、月实际完成工程，项目部经理审定工程量，再转给造价部。造价部重新核定施工单位的实际完成工作量，并根据合同及国家有关规定审核计算进度款，然后交给主管副总审核，总经理审批，最后经财务部进行全面稽核，根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应付的工程进度款。第14条 竣工阶段的投资控制造价部在接到工程竣工验收报告后，依据合同中的要求通知承包方报工程决算书给监理部，工程决算书应该有其单位印章和签有编制人姓名。工程决算书经过监理部初步核对后，由造价部委托造价咨询单位审计工程决算书，最后由造价部统一编制竣工决算书。总工办最终审定竣工决算书，确定工程造价，双方签字、盖章，造价部进行施工图预算对比分析，做出工58、程造价成本分析报告，找出控制偏差，总结工作经验与教训。第四章 项目投资成本分析第15条 编制项目财务决算书财务与施工单位和对工程款拨付情况；根据竣工决算书和工程款以及其他项目拨付情况，由财务部编制项目财务决算书，交财务总监审核。第16条 由财务部牵头与造价部共同完成项目成本分析。收集项目投资估算书、设计概算书、施工图预算书（或标底）、竣工决算书以及有关施工合同、订购合同等资料。根据项目实际运行情况将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算（或标底）进行对比分析，找出差异，分析原因。编制项目成本分析报告，总结经验。第17条 总工办负责审核成本分析报告，并报主管副总审核。第18条 总经理批准项目成59、本分析报告，报送董事会备案。第五章 项目的验收和考核第19条 企业定期在投资项目运作后开展评价工作，由总工办牵头组织相关职能部门成立投资评价小组。第20条 项目按批准的内容已经完成，具备投产和使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及时申请项目竣工后验收报告，编写竣工资料。第21条 企业每年组织一次投资项目评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励。第六章 附则第22条 本制度由财务部编制，解释权、修改权归财务部。第23条 本制度经企业董事会讨论决定后，自公布之日起实施。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期3.1.2项目前期开发管理制度制度名称项目前期开发60、管理制度受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 目的为规范本企业房地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家相关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。第2条 适用范围本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 管理职责项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的办理等工作。造价管理部负责编制各项经济预算及工程概算等工作。总工办负责房地产项目各类施工图纸的设计及变更等工作。第二章 项目前期规划设计第4条 由项目开发部配合总工办根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。第5条 项目开发部对选定的投资项目61、进行可行性研究，起具体内容如下：项目概况a.项目名称b.项目的地理位置，包括项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。c.项目所在地的周围环境状况，主要从工业、商业、相关行业现状及发展潜力，项目建设的实际和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。d.项目的性质及主要特点。开发项目用地的现状调查及动迁安置a.土地调查：包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。b.人口调查：包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数及需动迁的人口数、户数等。c.调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。d.各种市政管线，主要应调查上下管、雨水管、污62、水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信等线的现状及目标和其可实现的时间。e.其他地下、第三方物现状，开发项目用地范围内地下物调整了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等，地上物包括各种树木、植物等，开发项目用地的现状要附有平面示意图。f.如需要拆迁的，要制定动迁计划，确定安置方案。市场分析和建设规模的确定a.市场共给现状分析及预测；b.市场需求，现状分析及预测；c.市场交易的数量与价格；d.服务对象分析，制订销售计划；e拟建项目建设规模的确定；第6条 项目开发部负责组织编写房地产项目可行性研究报告，报送主管副总审核，总经理审批，并送达总工办。第7条 项目确定后，由开发部组织与土地持有方签订正63、式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议，合作开合同，联建合同等。合同内容要具体明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门签证或公证。第8条 土地合同签订后，项目开发部组织成立项目经理部，其具体工作内容如下：编制项目开发评估计划书，办理各项前期手续；组织规划设计及论证，施工图设计及优化；委托施工监理，选择施工队伍及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等；明确资金筹措，完成投资、成本控制，房地产销售方式、方法及相应计划安排。第9条 前期手续办理项目开发部指导并会同项目经理部相关人员有步骤的办理有关手续；向房地产开发管理部门申报开发经营许可证；向计划部门申领土地使用证和建设用64、地批准书；向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证规划许可证等。第三章 现场施工准备第10条 有项目开发部配合总工办委托相关有资质的单位进行项目实地测量与勘探，办理地形图、工程地质勘察资料等。第11条 项目开发部配合总工办组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。第12条 项目具备开工条件时，总工办组织编写项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序，施工队伍及资金的调度，各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间，质量控制计划、场地的利用及安排等。第13条 项目施工组织总设计确定后，项目开发部应按计划组织选择施工队伍。第14条 工程开工前65、，项目开发部配合总工办办理消防、抗震监督，工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督和安全监督等手续。第14条 工程开工前，总工办应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备材料选型、定位工作，材料设备部根据设备材料定位要求及施工组织总设计的时间安排，选择供货商，一般采用招标或设标的方式确定供货商。第四章 工程项目监理第15条 本企业所有房地产开发项目一律委托专业施工监理公司进行工程监理。第五章 附则第17条 本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。第18条 本制度自公布之日起实施编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期3.2工作流程项目开发前期策划流程流程名称项目开发前期策划流程文件受控状66、态文件管理部门总经理办公会项目开发部总工办相关部门相关制度/表单获取土地信息年度投资计划 开始 审批与总经理办公会一起初选项目配合进行实地考察参加组织市场调研形成初步项目可行性研究报告 审批市场系统分析项目定位形成详细的项目可行性研究报告审批通过招标等途径获得土地 结束年度投资计划投资管理制度市场调研报告项目可行性研究报告项目可行性研究报告土地使用权转让协议编制日期审核日期生效日期3.2.2项目前期手续办理流程流程名称项目前期手续办理流程文件受控状态文件管理部门项目开发部总工办相关部门相关制度/表单 开始获得土地财务提供资金等缴纳出让金、契税等办理建设用地规划许可证投资项目备案办理建设用地批准67、书办理土地证财务部提供资金等地下管线测绘等将地形图转给总工办完成规划设计方案审查规划设计方案完成建筑方案设计审查建筑方案从总工办获得 地质勘察报告施工图提供地质勘察报告 施工图办理开工证办理销售许可证结束投资项目备案文件建设用地规划许可证建设用地批准书土地证规划设计方案建筑方案地质勘查报告施工图开工证销售许可证编制日期审核日期生效日期4、工程设计管理制度及工作流程4.1管理制度工程设计管理制度制度名称工程设计管理制度受控状态执行部门监督部门编号第一章 目的第1条 本着以下三个目的，特别制定本制度鼓励在建工程设计活动中采用先进技术、工艺、设备及新型材料；保证设计工作的进度，提高工程设计的质量，确68、保得得到符合要求的设计成果；提高工程质量，降低工程造价，加快工程建设进度。第2条 适用范围适用于从方案招标、开始到施工图经审图公司审核完成为止；该范围的交付件为：经审图公司加盖印章的施工图。第3条 相关部门及人员的职责总工办负责方案、设计阶段的组织、实施和设计控制协调；总工办主任负责拟定设计任务书，组织考察设计单位、发标、评标、签订设计合同、进行方案设计评比；总工办结构工程设计师等相关人员负责初步设计、施工图设计的跟踪控制和审查。第二章 设计招标管理第4条 设计招标的原则确保企业选择合格的设计单位，并充分体现公司的意图和期望，得到符合要求的设计成果，确保设计文件的有效性、连续性并保证工程项目的69、安全性、经济性；建设工程设计必须执行工程建设的强制性标准，杜绝“三边”（边勘察、边设计、边施工）工程，先勘察、后设计、再施工的原则开展；建设工程设计业务必须委托给资质等级符合要求的设计单位；设计招标的评标标准，包括设计方案优劣，方案所采取的技术和工艺水平。整个方案投入产业的经济效益评估、服务细则承诺以及设计单位资历和社会信誉等；方案设计招标，必须选择在国内或国际建设工程设计领域具有较高知名度的设计单位，参加方案竞标的主要设计人员，应在设计领域具有较高的知名度，选择方案设计单位的数量视具体项目而定，原则不少于三家。第5条 招标程序和内容设计计划对每一次工程设计任务，总工办主任负责制订该项目的设计70、控制计划，明确设计控制的内容、参与人员及其责任分工，控制工作的方式、要求阶段性交付件等。设计任务书a、方案设计任务书总工办主任根据收集到的资料拟定建筑工程设计任务书（见附件1），经主管副总签字审定后，报总经理批准后实施。如需中途修改需填写设计任务修改审批表（见附件2）。b、初步设计说明收到政府的规划方案审批意见后，总工办主任组织有关人员讨论初步设计的有关问题，在满足规划意见，市场定位要求的前提下，最大限度的控制成本，最终形成初步设计说明书，经主管副总签字审定后，报总经理审批后实施。c、扩初设计的说明根据初步设计审核意见的要求决定是否做扩初设计，如需要做扩初设计，按企业规定的程序执行。 招标邀请71、函。由总工办负责编制招标邀请函项目开发部、总工办均可推荐设计单位设计单位初选。总工办主任组织相关人员，对拟邀请的设计单位进行考查，填写设计投 标企业审查表(见附件3)，考察内容为设计单位资质、以往设计成果、人员 和设备情况、投标热情、收费标准等，根据考察结果形成的初选拟邀请投标的单位名单，并报总经理批准。 发标由总工办负责组织发标会，邀请各投标单位及有关部门参加进行设计发表，同时组织踏勘现场，解答招标文件中的问题。 评标a、在投标书确定的投标日期内，总工办负责接受投标书，接标人员根据设计任务书及招标文件的要求检查投标书的有效性。b、总工办主任拟定的评委名单，需经主管副总审核后报总经理批准c、经72、评标确定中标单位后，由总工办负责向中标单位发中标通知书，并拟定委托设计合同书报主管副总审定，总经理批准。 签约。主管副总代表企业与设计单位签订委托设计合同书。第三章 设计过程控制管理第6条 设计过程的跟踪控制 每一个设计项目，在设计开始前，总工办要求设计单位提供该项目的设计计划和设计输入文件，由总工办制定的控制人员审查认可，并填写设计跟踪检查记录单（见附录4）。在初步设计及施工图设计进行过程中，总工办应组织控制人员，依据委托设计合同书规定，前往设计单位进行实地跟踪检查。实地跟踪检查内容包括设计进度、人员资格及专业配合等，检查的依据是委托设计合同书，设计单位编制的设计计划，检查结果应填入设计跟踪73、检查记录单，并将该文件报总工办备案。检查中发现不符合要求的问题，由检查人员填入整改意见，要求设计单位整改，并要求设计单位将书面整改结果报总工办备案。第7条 设计评审 方案设计a、在收到方案设计后，总工办对方案设计进行施工成本估算，评估施工进度和工期。b、总工办在收到方案设计后5日内，组织相关人员对方案设计进行评审，并向与会人员通报成本估算、施工难度和工期。c、方案设计的最终确定经总经理签字后生效。 初步设计在收到初步设计方案后，总工办根据规划部门的意见，组织有关部门对初步设计进行审查，在满足规划意见、市场定位要求的前提下，最大限度的控制成本。最终形成的初步设计评审意见，经主管副总签字审定，报总74、经理批准，由总工办交给设计单位完善初步设计。 扩初设计a、扩初设计完成后，总工办将设计文件同时送项目开发部，由项目开发部负责征询当地政府部门进行扩初评审。b、项目开发部取得审查意见后，应明确市政意见中的修改是修改最初设计还是直接在施工图中予以修改，为加快进度，项目开发部应将市政部门的审查意见直接中转至设计单位、总工办，原件保存于公司档案室。c、所有市政部门意见和各部门意见应由总工办汇总至设计单位，作为施工图设计的依据。 施工图设计a、设计单位开始设计施工图前，总工办应将以下资料准备好作为设计单位的设计依据，包括地质报告、甲方和市政部门的扩初设计意见和批复、市政配套的具体条件（其中时政配套的具体75、条件由公司和项目经理部取得）。b、总工办根据项目的进度要求，对设计单位的设计进程准备具体的书面要求，包括设计是否分阶段进行，施工图的出图日期、报建图出图日期、基础施工图出图日期、主体建筑施工图出图日期等。c、设计单位除了由总工办直接将设计图交项目开发部用于报建使用外，其他各阶段的施工图均由总工办落实审图公司审图。d、总工办将审图公司的审图意见发回设计单位，用于对施工图进行修改，修改完成的施工图作为项目开发部招投标的正式依据。第8条 设计输出文件的审查与验收初步设计及施工图设计等各设计阶段完成后，由总工办组织项目开发部、市场营销部、造价管理部参加，审图公司、设计单位填写设计输出文件审查表（见附件76、5）。设计输出文件的审查，应包括如下两个方面的审查：对设计结果文件的审查及对设计单位所进行设计评审、设计验证的记录的审查，审查后依据设计任务书、委托设计合同书和设计单位编制的设计计划进行。第9条 设计控制总结在设计验收完成后，总工办组织有关控制人员编写设计控制总结，内容包括设计进度控制情况，设计质量控制情况和设计投资控制情况等经总经理审核签署后送档案室存档。第四章 设计变更管理第10条 定文、施工图审图备案出图后，再对原图进行修改则称为设计变更（以下统称为“设计变更”），由总工办负责统一管理。第11条 设计变更管理程序如下 因企划、销售、配套、资产、物业等原因需提出设计变更的均应与设计单位沟通77、，同时书面报告给总工办，总工办设和后签发工程设计变更申请表（见附件6）。设计单位按工程设计变更申请表内容修改并填写工程设计变更通知单（见附件7），总工办将修改结果送交相关部门。 因施工单位原因变更设计时，可由施工单位以技术核定单形式送总工办进行会签，再送设计单位签证后生效，但在施工图交底时发生的变更应以会审记录的形式处理，由会审单位签字，交至总工办备案。 因设计单位原因，变更设计的可由设计单位以设计修改通知单的形式送达总工办，由总工办发放至造价管理部、项目经理部及有关单位。 其他部门不能直接通知设计单位变更设计，项目进入销售期并于网上公布信息后原则上不再进行设计变更。第五章 施工图管理第12条78、 设计文件的发放和归档工作是加强设计工作使设计及施工有序进行，确保工程质量和进度的重要保证。第13条 通过审图备案证实出图的的施工图、方案设计文本和初步设计文本均应先交总工办等记归档，由总工办统一发放，总工办、项目经理部应设资料管理员，负责通知和分发设计文件，撰写工程设计文件发放单（见附件8），各收图单位由指定人员到档案室签领，如需超印增晒设计文件，统一由总工办处理。第14条 设计文件的归档内容和负责归档单位按下表的规定执行设计文件的归档单位一览表文件名称归档单位设计任务书总工办详规设计总工办方案设计总工办初步设计总工办概算书总工办、造价管理部施工图审图备案图项目经理部、监理公司、总工办施工图79、电子文件总工办设计变更通知单项目经理部、监理公司、总工办施工技术核定单项目经理部、造价管理部、监理公司、总工办竣工图项目经理部、总工办第六章 附则第15条 本制度由总工办拟订，其修订权、解释权归总工办第16条 本制度自发布之日起生效。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期附件1：工程项目设计任务单项目名称： 专业：编 号： 日期：序 号设计任务内容123设计师： 专业负责人： 项目负责人：附件2：设计任务修改审批表设计项目名称： 编号：序号原设计任务设计任务修改内容1234设计人项目负责人批准人日期日 期日 期附件3：设计投标企业审查表编号：根据工程情况工程名称工作类型建筑面积估算投80、资技术复杂程度拟邀请投标单位基本情况企业名称经济性质地址电话设计资质等级定级时间资质证号企业法人代表资料姓名职务职称文化程度出生年月电话企业技术负责人资料姓名职务职称文化程度出生年月电话专业技术人员状况高级职称人中级职称人助理级职称人技术员级职称人前三年业务成果考察人考察日期年 月 日审查意见审查人意见：审查人签名：日期 年 月 日 招标投标领导小组审核意见：审核人签名： 日期 年 月 日附件4：涉及跟踪检查记录单编号： 检查日期： 年 月 日 工程名称编号工程地点专业审图单位联系人联系电话设计单位联系人联系电话工程当前进度设计进度序号检查项目检查依据检查结果备注123检查人（签名）检查日期附81、件5：设计输出文件审查表编号： 审查日期： 年 月 日工程名称输出文件编号工程地点专业审图单位联系人联系电话设计单位联系人联系电话设计阶段设计内容审查项目审查结果1、设计输出文件的完备性、及时性2、设计的经济性、合理性3、遗留问题是否解决、是否需要跟踪检查审查人设计师设计总负责人认可设计输出文件，毋需整改需要整改后才能认可整改通知书编号： 附件6：工程设计变更申报表承包单位： 合同号：监理单位： 编 号：致 （监理代表）：现因（原因） ，需对 （工程名称及具体项目名称）进行设计变更，变更额为（，） 元。 附件：变更设计图、说明、工程量清单及工程量变更前后对照资料等。承包人： 年 月 日总监代表82、意见项目经理意见总工办主任审核意见主管副总审批意见 同意 不同意说 明总监代表： 年 月 日 同意 不同意说 明项目经理： 年 月 日 同意 不同意说 明总工办主任： 年 月 日 同意 不同意说 明主管副总： 年 月 日说明：本表一式4份，监理、总工办、项目部各存1份，1份返承包人作申请付款时用。附件7：工程设计变更通知单施工单位： 合同号：监理单位： 编 号：设计单位： 专业名称：致 （施工单位名称）： 根据变图有关规定，现决定对 （工程名称及具体项目名称）的设计进行变更，请按变更后的要求组织施工。序号图号变更内容123变更后变图定额的增减估算附件（设计变更图表等文件）签字栏建设（监理）单位83、设计单位施工单位说明：1、本表共6份，总监、总工办、造价管理部、项目经理部各1份，承包人2份，并在申请付款时使用 2、涉及修改图纸的，必须说明应修改图纸的图号 3、不可将不同专业的设计变更办理在同一份变更通知单上 4、“专业名称“应按专业填写，如建筑、结构、给排水、电气、通风空调等附件8：工程设计文件发放单编号：设计文件名称发放部门原件复印件备注总工办项目经理部含施工单位营销策划部造价管理部项目开发部监理公司 设计图纸自审制度制度名称设计图纸自审制度受控状态执行部门监督部门编号第1条 图纸自审由总工办负责组织与安排第2条 接到图之后，由总工办主任及时安排或组织有关人员进行自审，并提出各专业自身84、记录第3条 总工办主任应及时召集有关人员组织内部会审，针对各专业自审发现的问题及建议进行讨论，明确设计意图和工程的特点及要求第4条 图纸自审的主要内容 各专业施图的份数、编号与图纸的目录是否相符 施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全，规定是否明确，三者有无矛盾 平面图所标注坐标，绝对标字与总图是否相符 图面上的尺寸、标字、预留孔及预埋件的位置以及构件平、立面配筋与剖面有无错误 建筑施工图与结构施工图是否齐全，结构施工图与设备基础、水、电、暖、卫、通等专业施工图的轴线、位置（坐标）、标示及交叉点是否矛盾，平面图、大样图之间有无矛盾 图纸上构配件的编号、规格、型号及数量与构配件一览表是否相符第85、5条 图纸经自审后，应将发现的问题以及有关建议做好记录，待图纸会审时提交讨论解决编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期4.1.3 设计图纸会审制度制度名称设计图纸会审制度受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 图纸会审的目的。了解设计意图，明确质量要求，将图纸上存在的问题和错误，专业之间的矛盾等，尽最大可能解决在工程开工之前。第2条 会审参加人员。包括总工办有关技术人员、监理工程师、施工单位项目经理、项目部经理及技术负责人、专业技术负责人其他相关人员、设计院专业负责人。第3条 会审时间。一般应在工程项目开工前进行，特殊情况下也可边开工边组织会审（如图纸不能及时供应时）。第4条86、 会审由总工办组织、安排。第二章 会审内容第5条 审查施工图设计是否符合国家有关技术、经济政策和有关规定第6条 审查施工图的基础工程设计与地基处理有无问题，是否符合现场实际地质情况第7条 审查建设项目坐标、标高与总平面图的图中标注是否一致，与相关建设项目之间的几何尺寸关系以及轴线关系和方向等有无矛盾和差错第8条 审查图纸及说明是否齐全和清楚明确，核对建筑、结构、上下水、暖卫、通风、电气设备安装等图纸是否相符，相互间的关系、尺寸、标高是否一致第9条 审查建筑平、立、剖面图之间关系是否矛盾或标注是否有遗漏，建筑图本身平面尺寸是否有差错，各种标高是否符合要求，与结构图的平面尺寸及标高是否一致第10条87、 审查建设项目与地下构筑物、管线等之间有无矛盾第11条 审查结构图本身是否由差错及矛盾，结构图中是否有钢筋明细表，若无钢筋明细表，钢筋砼关于钢筋构造方面的要求在图中是否说明名厨，如钢筋锚固长度等第12条 审查施工图中有哪些施工特别困难的部位，采用哪些特殊材料，构件与配件货源如何组织第13条 对设计采用的新技术、新结构、新材料、新工艺和新设备的可能性和应采用的必要措施进行商讨第14条 设计中的新技术、新结构限于施工条件和施工机械设备能力以及安全施工等因素，要求设计单位予以改变部分设计的，审查时必须提出，共同研讨第三章 会审程序第15条 会审由总工办召集进行，并由资料室分别通知设计、监理、分包写作88、施工单位、项目经理部参加第16条 会审分“专业会审”和“综合会审”，解决专业自身与专业之间存在的各种矛盾及施工配合问题，无论“专业会审”或“综合会审”，在会审之前，应先由设计单位交底，交代设计意图、主要及关键部位，采用的新技术、新结构、新工艺、新材料、新设备等做法、要求、达到的质量标准，而后再由各单位提出问题第17条 会审时，由总工办技术人员提出自审时的统一意见并做记录，会审后监理总监整理好图纸会审记录（见附件P58），由各参加回身单位盖章后生效第18条 根据实际情况，图纸也可分阶段会审，如地下室工程、主体工程、装修工程、水电暖通等，当图纸问题较多较大时，施工中间可重新会审，以解决施工中发现89、的设计问题。第四章 会审记录第19条 会审记录由监理单位执笔完成第20条 工程项目名称（分阶段会审时要标明分次工程阶段）第21条 参加会审的单位（要全称）及其人员名字（禁止用职称代替）第22条 会审记录的内容 建设单位和施工单位对设计图纸提出的矛盾、问题，由设计予以答复、修改的（要注明图别、图号，必要时要附图说明） 施工单位为便于施工、施工安全或建筑材料等问题要求设计单位修改部分设计的会审结果与解决方法（要注明图别、图号、必要时附图说明） 会审中尚未得到解决或需要进一步解决的问题 列出参加会审单位名称，并盖章后生效第五章 其他相关内容第23条 会审地点要填写清晰、具体第24条 联系电话要注明，90、包括固定电话和移动电话第25条 会审记录的发送一般由监理公司执行第26条 会审记录发送单位 建设单位档案室 设计单位 监理单位 施工单位项目部 其他与会单位编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期4.1.4 设计图纸管理办法制度名称设计图纸管理办法受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 目的为做好设计图纸的管理工作，使其手法及时、手续齐全、废图绝迹，不遗失、无差错，特别制定本办法第2条 适用范围。本办法适用于企业所有工程项目的图纸管理工作第3条 相关部门及人员职责 总工办负责图纸管理的监督指导 项目经理部负责本项目的图纸管理 专业公司等单位负责图纸的二级管理第二章 管理内容第491、条 设计图纸的接收 总工办资料管理员按合同规定接受设计图纸，明确核对后，编制图纸目录，报总工办主任审核 总工办主任及时按图纸目录规定发图顺序及图纸分配情况 需进行翻译的有关图纸先进行目录翻译，后按有关翻译的约定进行其他内容的翻译 必要时需进行图纸催交工作第5条 设计图纸的等记 对接收的图纸（或翻译之后完成的）进行分类，统一编号， 总工办主任随时检查登记，统计情况的准确程度，防止漏登情况的发生 图纸应首先归档一份第6条 设计图纸的发放 按总工办主任的规定，以先后顺序和数量通知施工的专业公司和有关部门领取设计图纸； 专业公司等单位的图纸接收人为资料员或专职工程师，有关职能部室为内勤员或负责人； 图92、纸发放应办理发放手续，接收人检查无误后进行签字； 专业公司等单位和项目各部门办理接收及发放手续，做好图纸的二级管理工作（收图登记、发图登记、领取人签字）；第7条 作废图纸的处置 对施工中由于变版而作废的图纸，总工办发布变版通知，各使用部门资料员或内勤人员将作废图纸及时交回总工办，回收的作废图纸由总工办主任确认批准、造册登记后销毁处理 若需留作参考时，加盖作废标识条，并隔离存放第8条 施工人员以及用图人应爱护图纸，防止丢失和损坏第9条 若需进行图纸复印，由用图单位提出申请，报总工办主任批准，由总工办统一复印并登记第9条 对于工程需要借用的图纸，总工办主任批准、办理借阅手续，并及时归还，存档的图纸93、一律不予借出第10条 施工图纸的存档。工程竣工后，根据企业档案室的要求，由总工办对图纸进行整理，作为企业的存档资料第三章 零星图纸的管理第11条 零星工程图纸由总工办主任在工程项目任务设计单上签字确认第12条 零星工程图纸发放范围为项目经理部、造价管理部各一份，领用人在工程项目任务设计单上签收第13条 修改变更图纸的发放范围按原发放范围实施第四章 相关文件记录第14条 相关文件记录包括图纸目录、领图登记表、图纸发放登记记录、图纸借阅登记记录、作废图纸回收记录、作废图纸销毁处理记录等编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期附件：施工图纸会审记录工程名称： 会审日期： 年 月 日序号图号会94、审记录问题处理意见123施工单位（盖章）设计单位（盖章）监理单位（盖章）建设单位（盖章）技术负责人设计负责人监理工程师总工办主任项目经理4.2工作流程图纸设计管理工作流程流程名称图纸设计管理工作流程文件受控状态文件管理部门总经理主管副总总工办相关部门外部设计单位 开始 审核编制工程设计任务书编制项目开发计划书 结束图纸资料归档配合施工现场施工施工图纸 交底配合施工图纸交底配合修改施工图会审意见审批审批审核施工图设计开展施工图纸会审修改初步设计汇总提出审查意见审核组织开展初步设计审查汇总提出审查意见修改方案设计结果进行初步设计审核方案设计审查方案设计招标签约招标签约审核工程设计功能结构成本要求编95、制工程设计任务书项目开发计划书工程设计计划书工程设计任务书招标书设计合同方案设计文稿初步设计方案初步设计审查方案施工图设计方案设计图纸会审制度施工图纸会审意见书施工图纸设计图纸管理办法编制日期审核日期生效日期4.2.2设计变更管理工作流程流程名称设计变更管理工作流程文件受控状态文件管理部门主管副总造价部总工办相关部门外部设计单位相关制度表单 开始受理审议办理提出设计变更申请 审交变更内容提交变更申请 结束变更资料存档分发施工单位分发施工单位无审批重新估算造价有有无费用调查签发设计变更通知书项目开发计划书工程设计计划书工程设计任务书招标书设计合同方案设计文稿初步设计方案初步设计审查方案施工图设计96、方案设计图纸会审制度施工图纸会审意见书施工图纸设计图纸管理办法编制日期审核日期生效日期5、造价管理制度及工作流程5.1 管理制度 工程预结算管理细则制度名称工程预结算管理细则受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 目的为管理确定工程造价，有效执行工程款估结算编制和审核质量，维护预结算正常秩序，促进合同和成本管理的贵发话，特制定本细则第2条 适用范围适用于本公司项目为承包人所发生的预结算的编制工作后作为发包人所发生的预结算的审核工作第3条 职责 造价管理部全面负责管理工程预结算，负责编制或审定工程预结算，负责工程量的计算、统计、审核供方工程量 材料设备部负责编制甲供主要材料物资预算（领料97、）表，并分送总包方和项目部、施工、合同、经营、物资等有关部门，负责编制自行供应的辅材物资需求计划和限额领料卡 造价管理部、总工办、项目经理部负责按月核效实际领用材料，使用机械及其他费用 分包单位负责编制承包工程的预决算工作，包括工程量的日常统计第二章 承包工程（合同）预结算第4条 造价管理部作为项目预结算编制和审核的统一归口管理部门，设置一名造价工程师和两名预算员第5条 预决算的管理的总体原则是“合同为本，事实为据，合法合理”第6条 在工作和与外方交往中，我方要做到有礼有节、相互尊重、实事求是、据理力争第7条 在项目内部，要做到“工程与经济相结合”，总工办、造价管理部、项目经理部相互支持、相互98、协作、使工程与经济目标能同步实现第三章 工程统计及审核签证第8条 图纸总工程量统计 鉴于开工初期工程技术人员尚未全面掌握各专业的预算工程统计规则、项目图纸总工程量仍由造价管理部预算人员负责统计（包括设计院和设备厂家图纸），再由总工办相关技术人员核对，在总包方审核过程中，要按预算员要求由总工办技术人员提供协助 在同一册图纸中，与总包方或第三方存在施工责任接口的，项目经理部技术人员负责在开工前及时通知造价管理部预算员，并协助造价管理部预算员计算计算分解图纸工程量 图纸总工程量统计时间要求，原则上应于工程开工当月完成第9条 每月完成工程量统计 项目经理部负责按各单位工程下属的每册图纸工作为单位，每月99、统计实际完成工程量和累计完成进度百分比，承包工程量每月统计周期定为上月26日至当月25日 项目经理部在每月25日下班前，将该月度实际完成的实物工程量和设备安装进度报表报送至造价管理部 造价员负责编制承包工程预结算文件（月度），并根据项目部报送的月进度审核表计算出工程款申请额，在每月月底上午9时将“月进度审核”结果直接报主管副总审核，总经理审核第10条 设计修改、变更和总包方委托承包合同外临时项目施工 项目经理部专业技术人员负责统计工程量（包括增补工程量以及因修改造成返工的工程量），造价管理部造价工程师进行审核，其中量小或无法按预算定额方式计算的，由技术人员负责办理实工签证 项目经理部专业技术人100、员负责每月25日下午前将已完成的工程量统计资料，以及经总包方审核签证的实工签证单送交造价管理部造价工程师审核，项目部专业技术人员报送的结算进度晚于工程形象进度不能超过5天第四章 承包合同工程预结算第11条 造价管理部预算人员负责具体编制工程预结算文件 原则上，造价管理部在分项工程开工当月应完成该分项工程施工图的预算编制工作，材料设备部采购供应人员和财务管理部应根据工程结算的需要提供材料设备采购合同和票据等支持性资料 每月初10日上午9时，造价管理部向总包方报送“月度工程预结算”审核文件 单位工程完工并经验收合格后一个月内，造价管理部编制完成单位工程决算书报总包方审核第12条 预结算过程中分歧和101、争议解决 应当从企业的整体利益出发，根据合理合法的原则，尽量通过友好协商的方式解决 对于较为重大的分歧或争议应及时报告主管副总乃至总经理，以便尽早采取对策第五章 工程采购预结算第13条 工程量的审核和确认 代建制引进队伍承包和外借内包的工程a、代建制引进队伍承包工程预结算书但当内分包单位负责编制，其预算编制人员必须具有行业或地方工程概预算上岗资格。分包单位凭施工图预算申请中间结算b、预结算工程量由项目经理部负责审核c、项目委派的零星工作，原则上均按预算方式结算，如确定无法按预算定额方式计算的，实际用工不到10个工作日的，实际用工程超过10个工作日的，须由主管副总签发派工单，按实工结算 租用施工102、机械和运输车辆等的实际使用台数数量，由项目经理部负责审核 纯劳务用工，班组部门考勤用工由项目经理部、现场另行派工由项目经理部负责审核 其他对外委托工作，由合同指定的部门负责审核第14条 中间结算 工程采购合同供方在项目中发生的费用，在每月底主要核算、清理以下四次费用a、材料设备都按月统计领用材料（含总包方调拨辅材），工作服及安全帽等个人劳保用品小型机工具使用费等b、项目经理部按月统计施工机械使用台班费用（含使用总包方机械等）c、综合办公室按月统计汇总加班快餐、搭伙费、水电费、通信费、代办民工工资等d、上述费用清单、经分包单位的结算负责人签字确认后，分送造价管理部和财务管理部备用 凡涉及安全进度103、质量事故、治安事件与罚款事项，在职能部门处理后，工程相关责任方应立即到财务管理部缴付现款 工程分包合同(含外借内包)于月度中间结款，按规定办理支付审批手续a、项目经理部审核实际进度情况是否属实，是否满足计划要求b、总工办审核完成的各分项工作是否符合质量要求c、财务管理部汇总上述第14条第1款在项目发生时应扣费用d、造价管理部审核实际完成的承包产值、完成量的部分（以合同为依据），计算安全保证金、质量保证金、确定应付金额e、交主管副总（具体按财务工作规范的权限确定）审批，经审批后的月进度审核会签审批表分送造价管理部和财务管理部 劳务结算，一般经综合办公室或项目经理部和造价管理部审核后由主管副总审104、批支付第15条 竣工结算 单位工程完工验收后一个月内，分包单位编制完成单位工程决算书，报项目部审核 发包工程竣工结算，实行全面逐次审核法，审核内容和程序如下：a、工程供方办理决算（送审前）审批表，会签手续b、造价管理部签收结算书并登记台帐c、对工程量进行审核和确定（责任部门见第13条）d、造价管理部审核预结算单价、取费率等e、 相关部门审核会签、汇总上述第14条第四款在项目发生的总费用其中，分包单位以项从项目领用辅材的，实际使用量若是少于其上报材料计划量的，按计划量办理出库手续，费用由分包单位承担，分包单位领用甲供主材超量的，由分包单位承担费用f、财务管理部核减各项应扣费用，预扣质量保证金，若105、是分包单位在本工程最终的总结算、预留保证金余款予以退还g、经主管副总审核后，由总经理批准支付，总经理批准后的结算资料，由造价管理部负责整理分析与归档 竣工结算书的审核时间应当按照合同规定及时完成，如果大规模竣工结算，项目应当在征求供方的基础上编制整体结算计划，项目经理部审核、总工办批准后执行 竣工结算审核人员在对工程变更价款的结算时，应当执行以下三项原则 a、合同或审定的施工图预算中已有与变更工程相同单价时，应按已有单价计算b、合同或审定的施工图预算或定额子目中均没有适用单价时，应按定额中相类似定额子目确定变更价格c、 合同或审定的施工图预算或定额子目中均没有适用和类似单价时，双方协商解决，或106、由供方编制补充定额送合同预算主管审定，必要时报当地造价管理机构备案第六章 对预结算编审人员要求第16条 合同预算工程及其他相关预结算编审人员，应当加强合同预算造价管理等方面知识的学习。提高工作责任心，做好各项基础工作，维护企业、项目的合法利益第17条 项目部专业技术人员应当加强工程量统计规则等方面知识的学习，树立强烈的经济观念，做好工程量的统计和审核工作，尤其是实际工程量和材料计划第18条 审核人员在审核供方编制的结算过程中应当做到既合法又合理，按合同约定办事，不故意克扣压低价格，不以下浮金额的多少作为结算审核质量好坏的标准第19条 在审核过程中，如发现供方编制的结算中有漏算、少算现象，应当在107、内部了解、现场实际调查确凿的基础上及时通知该结算编制人，根据实际情况和相关约定予以补正第20条 凡因工程预结算工作不负责任造成企业（项目）损失的，或消极工作影响预结算正常进行，影响企业形象的，主管副总报总经理视具体情况，按照企业的有关责任追究制度，对有关人员给予一定行政或经济处罚编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期5.1.2 工程计量计价管理办法制度名称工程计量计价管理办法受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 目的为了规范工程量的计算、审核（简称“工程计量”）及工程造价的确定（简称“工程计价”）工作，保证工程量、工程造价的相对准确性、特制定本办法第2条 责任部门及责任人 108、造价管理部负责工程计量，工程计价等相关工作，工程计量、计价等专业由造价工程师完成 总工办、项目经理部负责提供设计图纸、技术规范、施工图纸等相关文件 主管副总、总经理负责审核、审批计量得出的工程量、工程造价第二章 工程计量管理第3条 需要工程计量的工作环节包括以下6项 编制施工图预算 编制外委托招（投）标标底 设计变更的调整 经济签证的确认 审核竣工造价结算 工程进度付款的计算第4条 工程量的计量必须由依据，无书面依据的工程量为无效工程量 施工图预算或标底的计量依据包括设计施工图纸、书面设计交底、施工组织设计文件、勘察设计资料等 设计变更调整计量的依据包括设计变更、原设计施工图、必要的施工方案等109、 工程进度付款及竣工造价结算（按实）计量是依据包括工程竣工图纸（含设计交底、设计变更图纸）、经济签证、必要的隐蔽工程验收记录、施工组织设计文件、形象进度签证（进度付款计量用） 上述相关的计量依据由总工办等相关部门提供第5条 工程计量必须在具备工程计量的条件时进行，工程计量的先决条件包括以下四个方面： 项目经理部提供的资料齐全 工程已经竣工验收，并符合质量要求（仅限工程进度付款及竣工造价按实际结算额计量） 技术交底或设计变更已经得到批准 符合合同条款的相关约定第6条 工程计量方式必须与工程计价方式相统一，分项工程单价中包含的工程量不得重复计量第7条 以招投标方式签订的合同必须有工程量清单作为附件110、第8条 工程进度付款计量累计工程量不得大于合同工程清单量第9条 工程计量必须精确、力争准确，计量误差率不得大于3%第三章 工程计价管理第10条 开发项目工程造价的确定是一个持续管理的过程，自配合编制项目投资估算开始，至项目竣工决算位置，工程造价的确定包括以下三项内容 确定分项工程单价，它是实现单位、单项工程及开发项目工程造价的基础和前提 确定单位、单次工程的造价第11条 确定分项工程单价的前提条件包括以下三次内容 确定分项工程施工内容(做法)和施工方法（施工方案）材料材质由总工办负责 确定材料的单价、由材料设备部负责 确定分项工程资源（人工、材料、机械）的消耗量，由造价管理部负责第12条 造价111、管理部要负责分项工程单价的书面形式及确认第13条 实现分项工程单价确定 通过工程招（投）标的方式确定，此时，分项工程单价须以清单的形式在合同中体现，并附有工程量清单，无工程量清单的必须约定分项工程单价包含范围 通过工程承包商报送，企业相关责任部门审核的方式确定，此时，分项工程单价必须由工程承包商、施工监理、项目经理部三方签署确认，以这种方式确认的前提条件是：存在由甲方原因产生的工程变更，合同中无相应分项工程单价，否则不得办理确认 通过行业定额来确定。此时，分项工程单价必须在合同条款中设定第14条 分项工程单价包含内容必须与工程量计量方式相统一（配合），分项工程单价已包含的工作内容不得进行相应的112、重复工程计量第15条 造价管理部有责任在相应工程招标文件中明确部分分项工程基准单价以此控制工程成本第16条 因采用甲方供应材料形式造成分项工程材料单价与分项工程施工单价相剥离的，材料供应数量及结算方式必须与分项工程施工单价及相应工程量相统一第17条 企业对不便或不易计量（计量依据不足），且对工程无直接影响的施工措施等费用（如临时设施费、基础降水费、边坡支护费等）采用模糊计价。模糊计价的方式是合同包干，即在合同中明确约定此类费用的总额或标准。模糊计价的范围必须在工程招标文件中明确，并在合同中约定。第18条 因控制成本需要，企业自行编制的分项工程单价（企业定额）必须是实测实量得出的，并不得高于平均113、市场价，且应根据人工、材料价格及施工工艺的市场变化进行周期（或异地）调整。第19条 工程计价的方式由造价管理部根据项目开发方式和施工合同类型经企业领导同意后确定。第四章 附则第20条 本办法由造价管理部协助总工办制定，其修订、废止、解释权归总工办。第21条 本办法自颁布之日起实施生效。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期5.1.3 分包工程结算管理规定制度名称分包工程结算管理规定受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 适用范围 本规定适用于本企业发展的建筑、安装、市政、装饰及改造的分包工程（分为包工包料、和包工不包料两种）。 凡属分包合同规定的以实际收方结算的工程均执行本规114、定。第2条 自规定之日起实行小组收方制。第二章 分包工段收方及结算第3条 收方小组以造价管理部为主，与项目经理部组成，共计三人，其中造价管理部派专人任组长，专业预算员及专业工长二人为组员，若小型工程没有设置专业工长，可由项目主管代理。第4条 对收方小组的要求 收方过程中一定要实测实量，不许估算； 工程收方不许超出合同承包规定的范围； 工程收方一定要与劳务单位分别进行； 工程收方过程中，小组人员不许缺席； 工程收方时间在合同承包范围内的工程及分项工程完工后10日内必须受访完毕（以工程量合收签认单为准）。第5条 对造价管理部的要求 分包工程的结算应坚持以合同为依据； 没有工程量合收签认单的项目不允115、许纳入结算； 结算只限于合同规定承包范围内的工程量，其他工程不允许纳入结算； 无本项目的项目经理（工地负责人）的签认不允许纳入结算； 无技术负责人的签认不允许纳入结算。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期5.1.4 工程项目成本控制制度制度名称工程项目成本控制制度受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 为了增强工程项目的成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合企业成本管理的要求，特制定本制度。第2条 工程项目成本的管理应以市场需求为导向，以保证质量为前提，以过程控制为环节，以规范操作为手段，以提高经济效益为目的。第3条 工程项目成本监控的任务主116、要是，遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理体系，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。第4条 工程项目成本控制的主要工作是建立成本的事前预测、优化，事中动态控制和事后分析、评价的动态循环系统，逐步提高企业投资的效价比。第二章 前期环节的成本控制第5条 进行市场调研，对市场态势做出分析、判断，及时提供、反馈企业管理层作为决策参考。第6条 根据企业业务发展规划，开发能力和面临的市场情况，确定项目开发计划，组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察，进行分项调研、选址和前期策划，提出分项建设和开发调整。第7条 新项目分项时向企业主管提交详细的可行性研究报告，并经公司立项117、论征会讨论通过。第8条 可行性研究报告，除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方式背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还应包括以下内容： 成本费用估算，控制目标及措施； 投资及效益的测算，提润的体现及安排； 税务环境及其影响； 资金计划； 竞投方案（仅限招标、拍卖项目）； 投资风险评估及相应的对策； 项目综合评价意见。第9条 若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新立项；第10条 招标或拍卖项目的竞价不得突破公司批准的最高限价，合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本；第11条 招118、标、拍卖合同或合作开发项目应经公司法律顾问审核后正式签署。第三章 规划设计环节的成本控制第12条 规划建设单位的选择由总经理负责，同时遵循以下原则： 能由本公司内部完成的规划设计工作，应由内部自行完成； 需委托设计院进行规划设计的工作，原则上应采取招标方式，择优确定。第13条 总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先组织“规划设计方案保证金”并审查通过审查，通过后才可进入下一设计阶段（如初步设计、扩初设计、施工图设计），每一阶段都必须要求设计单位出具设计概（预）算，并在上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制项目的建造成本概（预）算，确定各成本单项的控制目标，以此控119、制下一阶段的设计。第14条 施工图设计合同应具备有钢筋、混凝土等建材用量需求的条款，并要载明设计单位的施工图预算，原则上不得突破我方编制的建造成本预算。第15条 设计单位在设计时，若无特殊技术要求，不得指定施工或材料供应单位。第16条 设计工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，指出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少由于设计不合理甚至失误造成的投资损失浪费。第四章 施工招标环节的成本控制第17条 除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或昨夜单位不得指定。第18条 主体施工单位的选择，必须采取公120、开或邀请招标方式进行。第19条 应组织设计、工程、预算、成本四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划、拟订标书，开展招标活动，对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量以及施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见，对投标情况进行评估，提出书面评估意见。第20条 同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而收费较低的单位。第21条 重要工程应当在两个以上的施工单位中综合考察其技术力量、报价等进行择优选择。第22条 为防止投标过程中个别投标单位串标，审计部门有权酌情否决个别单位参与投标，为保证投标过程中充分体现市场竞争，财务部门有权推荐一家121、符合投标资格要求的单位参与投标。第23条 垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行攻关协调，最大程度降低报价。第24条 施工合同谈判人员应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同付款及内容概念清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。第25条 公司应建立健全施工队伍档案库，跟踪评估其资信、技术力量。第26条 发包工程应严禁擅自转包。第五章 施工过程的曾本控制第27条 现场签证 现场签证要反复对照合同及有关文件规定填写处理； 现场签证必须列清来由，工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及现场监理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量单价，用工量负责把关，程122、序与权限另行制订； 现场签证必须按“当时发生，当时签证”的原则，在事后5日内办理完毕，严禁事后补签，签证内容、原因、工程量必须清楚明确，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据； 凡实行造价大包干的工程项目，取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证； 需要变更设计的，应填写设计变更审批表并编制预算，经设计、监理和甲方有关负责人批准后，才可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼方合同明确经济责任，杜绝盲目签证。有关权限另行制订。第28条 工程质量与监理 项目监理部负责所有工程项目的监理，监理人员应与所监理工程的施工单位和供应商无任何利益关系； 项目经理部经123、理应要求监理部密切配合，严格把关，一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查，分析事故原因，递交事故情况报告及防止事故的错事，明确事故责任并督促责任单位按照公司认可的处理方案予以落实，事故报告与处理方案一并存档备案； 应特别重视隐蔽工程的监理和验收，隐蔽工程的验收必须由工程、预算人员联合施工单位，质检部门共同参加并办理书面手续，凡未经验收就签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工，隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。第29条 工程进度款 原则上不向施工单位支付备料款，确需支付者，应不超过工程造价15%，并在工程进度款支付到工程造价的50%时开始折扣预付备料款； 工程进度款124、的拨付应当按下列程序办理：a、施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；b、项目经理部工程师、造价管理部造价师会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提交照片），工程质量证明等资料；c、造价管理部整理复核工程价值量；d、按公司有关资金支付制度规定的程序批准后予以付款并登记付款台帐。 应要求施工单位在我方开户银行开具结算账户，以便为我方融洽银证关系和监督工程款项的使用提供便利； 工程进度款支付达到工程造价的85%时，原则上应停止付款，预留到10%的工程尾款和5%的保修款，以便掌握最终结算的主动权。第六章 工程材料及设备管理第30条 项目开125、工前，总工办应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确； 甲方能找到一级建材市场的，有进口免税计划指标的，有材料质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其他材料和设备则实行乙供； 实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。第31条 应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或出现窝工现象。第32条 甲供材料、设备的采购必须进行广泛论价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标的方式，在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位。 能够实行赊销或定金较126、低的供货商； 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供应商； 能够到现场安装，接受验收合格后支付款的供应商； 售后的服务和信誉良好的供货商。第33条 总工办、材料设备部对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管，对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。第34条 采购合同中必须载明：因供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量产生影响和损失的，供应商必须承担索赔责任。第35条 由材料设备部监理健全材料的认价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，保证材料采购过程的公正、公开。第36条 对于乙供材料和设备，我方必须按议定的质127、量及选型，在预算人员控制的价格上线范围内抽取样板进行封样，并尽量采取我方限价的错事，同时在材料和设备进场时，应要求出具检验合格证。第37条 材料的代用应由总工办提出书面申请，经设计单位和监理单位审核，造价管理部同意，主管副总批准后才可执行。第38条 甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或留检部门的检验合格证，我方总工办、材料设备部的验收检验证明、结算清单，经造价管理部、财务部审核无误后，报总经理结算。第七章 竣工交付环节的成本控制第39条 单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。第40条 总工办、造价管理部、销售管理部和物业公司必须参加工程结构验收，装修验收及总体验收128、等，移交证明书应由施工单位，监理单位和物业公司同时签署。第41条 凡是影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格，因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同条款追究其责任。第42条 工程移交后，应按施工合同有关条款的物业管理规定及时与施工单位签订保修协议书，以明确施工单位的保修范围，保修责任（包括验收后发现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。第43条 采取一次性扣留保修金，自行保修的，应对保修事项及其费用有充分的雨季，留足保修费用。第44条 甲方按租售承诺现行垫付的属保修范围内的费用，应在工程承包合同中明确由乙方承129、担，并及时取得乙方的确认签章。第八章 工程结算管理第45条 工程竣工结算应具备以下基本条件： 符合合同（协议）有关结算条件的规定； 具有完全有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料； 项目设计质量、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备； 工程遗留问题已处理完毕； 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。第46条 工程结算要以甲方掌握的设计为主和现场签证为辅，对于施工单位提供的设计变更和现场签证，在复核无误的基础上也可作为参考。第47条 “实工”必须按照定额价计取、结算，公司另有规定的，按相关规定执行。第48条 造价管理部应详细核对工程量、审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完备、130、有根有据、数据准确，也可聘请国家有关部门进行复审。第49条 造价管理部编制的预、结算书应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项等。第50条 造价管理部应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三效”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。第51条 在造价管理部提供的结算资料的基础上，财务部应结合预付备料款、代垫项款费用等债权、债务，对照合同审核并决算。第九章 其他环节的成本控制第52条 在项目开发经费计划的基础上，应注意加快项目开发节奏，尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用，应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿，应尽最大努131、力加快销售，减少现房积压时间，降低利息费用等成本。第十章 附则第53条 本制度由造价管理部、财务部起草，其解释权归其部门。第54条 本制度自颁布之日起生效实施。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期5.1.5 项目付款审核审批办法制度名称项目付款审核审批办法受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 目的杜绝错付、超付，以确保工程进度，控制成本第2条 范围本方案适用于工程款（预付款、进度款、结算款）、设备款、设计款、保修金、零星工程款的审核、审批以及台帐的登记工作第3条 造价管理部职责：造价管理部工作人员应严格执行合同条款、企业规定和管理程序，仔细审核已付款情况，及时做好台帐，加132、强各流转部门的信息传递，合理安排付款时间，保证工程进度第二章 付款审核细则第4条 审核付款申请单 审核主管工程师上报的付款申请单以及所附资料，若发现资料不符合工程付款手续管理程序即退回并说明所缺资料、内容 深入工地现场，了解工程进展，在付款时应做到心中有数 与项目主管工程师保持良好的沟通 及时做好台帐，严格核对已付款，杜绝超付 加快各部门审批程序，做好解释工作，对财务部提出的各种工程进展问题，做到有问必答 合理安排逐笔付款，做到急事急办，决不拖延时间，影响工期 做好发放支票，收齐支票工作第三章 付款审批流程第三章 付款审批流程总经理主管副总项目经理部材料设备部财务部造价管理部总工办 开始审核上133、报付款申请单造价工程师核查部门经理审核 审核合同管理员登记同意付款 审批安排付款登记台帐开支票 结束项目经理领用支票、返回支票第四章 各类款项数目的审核第6条 工程预付款数目的审核，预付款合同主额预付比例第7条 工程进度款数目的审核，由施工单位编制上报，工程技术专业工程师签署意见的工程进度报表经造价管理部审核，财务部确认，并核对有关合同条款无误后，按下列方式计算：工程进度款合同主额已审核进度比例第8条 工程结算款审核：根据造价管理部已审核的工程结算工程结算款结算总价下浮价保修金(扣留金额)预付款材料款扣款第9条 保修款数目的审核：可参考工程保修金使用办法，在合同规定的保修期期满后，经物业公司核134、实无质量问题时才可办理，保修金(结款价下浮价)保修比例扣款第10条 设备款数目的审核：支付材料设备款时，主办人必须附上相应送料单、入库单、施工单位领用单及材料设备发票，再根据合同审核支付，工程结束后，按实计算，若新增加材料设备，必须经造价管理部签认后给予结算第11条 零星工程款数目的审核：零星工程即无合同的工程按实结算后给予付款，公式如下： 零星工程结算金额(1优良率)2%扣款编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期5.2 工作流程 工程预算编制流程流程名称工程预算编制流程文件受控状态文件管理部门总经理主管副总总工办造价部门相关部门相关制度表单开始 提供施工图纸熟悉施工图 配合了解施工135、现场情况了解施工组织设计资料和施工技术规范提供施工组织设计资料和施工技术规范掌握计价定额提供工程项目资料列出工程项目计算工程量 审核编制基价直接费计算表计算定额直接费进行工料计算单位工程预算造价 复核编写工程预算编制说明装订签章 审批 审核 结束施工图纸 施工图纸管理制度施工组织设计资料施工技术规范计价定额文件工程项目列表工程量参考文件基价直接费计算表工料分析文件单位工程预算文件工程预算编制说明编制日期审核日期生效日期5.2.2 工程竣工结算流程 流程名称工程竣工结算流程文件受控状态文件管理部门总经理主管副总项目经理部造价管理部财务部相关制度/表单 开始编制工程竣工验收报告认可核查合同条款、 136、约定价款竣工结算报告调整结算内容核对隐蔽工程验收记录落实设计变更签证相关事宜 结束接收竣工工程开始支付工程结算款确认审批审核编制 工程竣工结算报告按合同约定进行 工程计价按施工图纸核实工程数量工程预决算管理细则 工程竣工验收报告竣工结算报告 合同隐蔽工程验收记录设计变更签证施工图纸各单位工程预决算办法工程竣工结算报告编制日期审核日期生效日期5.2.3 竣工决算管理流程流程名称竣工决算管理流程文件受控状态文件管理部门总经理主管副总财务部造价管理部相关部门相关制度/表单 开始提供所需资料资料收集决算资料整理分析与决算有关的资料清理账务、债务及结算的物料协助决算工作资料进行最终决算预决算结果差异分析137、编制竣工结算报表编写工程竣工决算说明书审定 审批 竣工决算审计问题说明汇总纠正编写工程项目决算审计报告 审批 结束竣工决算资料存档工程决算管理制度 工程签证单 工程设计变更单工程决算单工程预结算管理细则竣工结算报表工程竣工决算说明书工程项目决算 审计报告编制日期审核日期生效日期5.2.4 安装工程预决算流程流程名称安装工程预决算流程文件受控状态文件管理部门总经理主管副总项目部经理造价管理部财务部相关制度/表单编制安装工预算说明书计算安装工程预算差价依据计价定额编制基价直接费计算表计算安装工程量了解相关资料技术标准熟悉建筑安装工程图纸 开始审定 审批 查验送报 相关部门安装工程决算预决算成本差异138、分析编制安装工程竣工决算报表审定编制 安装工程竣工决算说明书 审批 存档 结束建筑安装工程图纸安装工程量计算文件基价直接费计算表安装工程预算办法安装工程预算说明书安装工程决算单据安装工程决算单据安装工程竣工决算报表安装工程竣工决算说明书编制日期审核日期生效日期6. 工程施工管理制度及工作流程6.1 管理制度 项目经部管理制度制度名称项目经理部管理制度受控状态执行部门监督部门编号第一章 项目经理部岗位编制第1条 项目经理部常规编制每个项目在一般情况下，设置四个岗位，即项目经理岗位一个；土建、绿化工程兼土建绿化工程预算及资料管理岗位一个；电气工程及相关配套市政工程管理兼预算及资料管理岗位一个；水暖139、工程及相关配套市政工程管理兼预算及资料管理岗位一个。第2条 项目经理部编制的变更项目经理部的岗位随着项目的增加而增加，每增加一个项目，项目经理部便增加四个岗位，分别为项目经理岗位一个，专业工程管理及预算、资料管理岗位三个。随着项目的完工，项目经理部的岗位也随之减少，每完工一个项目，项目经理部相应减少四个岗位。第3条 岗位轮换本着稳定队伍，培养人才的策略，项目经理部内部根据实际情况和项目情况进行岗位轮换，以培养复合型人才，利于岗位的内部晋升。增加项目经理部组织机构的精干和高效性。第4条 项目经理部的岗位调整项目经理部随着项目的开展和工程量的增加，或项目的完工和工程量的减少，项目经理部的岗位会随之140、增加或减少，项目经理部对实际情况做出全面评价后主管副总提交项目经理岗位调整申请，批准后进行调整第二章 项目经理部人员及劳动纪律管理第5条 项目经理部的人员变动和调整要遵循严进严出的原则。第6条 项目经理部的人员考核要遵循公开、公平和公正的原则。第7条 工作时间的规定：有关工作日及节假日的时间规定、参见企业总体管理制度。第8条 不准迟到、早退，如有特殊情况需提前请假，并填写请假单，以备记录，并将记录纳入到绩效考核。第9条 工作中需外出办事的必须提前申请，填写申请单，以备记录和考核。第10条 工作需要去外地出差的必须提前申请，节假日需离开本地的，同样提出申请。第11条 工作中严禁聊天和从是其他娱乐141、活动，影响他人工作。第12条 必须维护工作环境的整洁，爱护公共设施与财务。第13条 对办公物品的领用进行统一管理，要先计划、批准，后统筹安排、领用，避免浪费。第14条 不论是在工作中还是在工作外，均不得做出有害和影响其业绩部门利益和形象的行为，应遵守法律和社会公德。第15条 不准接受外单位的宴请或收受与变相收受礼品，如有发现立即进行严厉处罚，开除出项目经理部，并退回企业人事部门进行处理。第16条 项目经理部人员如需进行对外招待，必须申请，经批准后方可进行。第17条 项目经理部对所有招待费、交通费，实行统一管理，即发生费用前要经过申请和批准，发生费用后要经过审核，然后统一报销。第三章 项目经理部142、工作目标管理第18条 项目经理部工作目标和计划的种类 工程进度目标和计划； 工程质量目标和计划； 工程安全与文明施工目标、计划； 工程施工投资目标与计划； 项目经理部总体目标与计划； 项目经理部资料与文件管理计划、目标； 项目经理部岗位与人员编制目标、计划； 项目经理部办公与管理费用目标、计划； 项目经理部企业文化实施与管理目标、计划。第19条 项目经理部工作目标、计划的制定 项目经理根据企业的总体情况和上级领导的要求制定项目经理部的年度工作目标和计划，季度工作目标和计划，月度工作计划和目标； 项目经理负责将项目经理部的工作目标、计划制定项目的总体目标，计划和年度、季度、月度工作目标、计划进行143、层层分解，落实到各单项工程和分项工程的工作上；各单项工程和分项工程主管将项目的工作目标、计划制定单项和分项工程的工作目标、计划进行分解，落实到个人或监理部门、施工单位； 项目经理部工作目标、计划的制定采用相对民主的办法，即上级的目标、计划摊派和下级答辩的办法。上级目标、计划摊派后，下级在两个工作日内就目标、计划的合理性和可行性提出自己的意见，并就目标、计划的情况达成一致，上级主管副总或总经理审批，使目标、计划生效。目标、计划生效后，将作为工作绩效的考核依据。第20条 项目经理部工作目标、计划的考核 项目经理部的各级工作目标生效后，项目经理部按时组织相关人员对工作目标、计划的完成情况进行监督、检144、查； 项目经理部定期组织相关人员对工作目标、计划的完成情况进行分析，找出影响目标、计划完成的主次要因素； 将工作目标与计划的考核结果纳入绩效考核之中； 项目经理部将工作目标、计划分析结果形成纪要，并上报主管副总或总经理审阅。第21条 项目经理部工作目标、计划的调整项目经理部根据工作目标、计划的分析结果和主管领导的意见对项目经理部的工作目标、计划和下级目标、计划进行相应调整，并将调整的结果上报主管领导审批。第四章 项目经理工程进度、质量、投资管理第22条 项目经理部进度、质量、投资管理的进度、质量、投资计划与目标及签订的合同、协议设为依据。第23条 项目经理部进度、质量、投资管理采用上级监督检查145、抽查与下级回报相结合的办法。第24条 项目经理部每周、月、季度组织一次工程进度、质量、投资检查并听取项目相关人员、监理单位、施工单位的回报，之后将检查结果形成记录上报主管领导审批。第25条 项目经理部将进度、质量、投资检查结果纳入到绩效考核之中。第26条 项目经理部每周、月、季度根据检查结果和主管领导的意见召开一次工作例会，对工程的进度、质量、投资情况进行总结和调整，并将调整结果形成会议纪要上报主管领导审批。第五章 项目经理部工程现场管理第27条 项目经理部工程现场管理以签订的承包与合作合同、协议及制定、审批的目标与计划为依据。第28条 工程现场管理必须贯彻企业的形象宣传策略，有利于扩大企业146、的影响力和提升企业的无形资产。第29条 具体管理办法同进度、质量、投资管理。第六章 项目经理部资料与文件管理第30条 项目经理部工程资料与文件的收集整理和归档严格按照ISO9001规定的管理程序进行。第31条 项目经理部工程资料和文件必须体现工作责任的可追溯性，如发现追溯性不强或资料分不清责任及情况，资料管理人员与相关工作环节的负责人员对资料和资料反应的相关工作情节负主责。第32条 项目经理部的工程资料与文件必须具有真实性、准确性和及时性。如出现资料失真或不准确、不及时的情况，资料管理人员与资料反映的相关环节的负责人对该工作负主责。第33条 项目经理部按月度、季度、年度和以工程项目为单位对工程147、资料进行检查，并将检查结果纳入绩效考核之中。第七章 项目经理部工作信息管理第34条 项目经理部的信息管理工作要遵循及时、透明的原则。第35条 项目经理部的信息管理工作，可分为项目经理部内部与项目经理部外部两部分。所有项目经理部人员必须建立信息系统的概念，即企业是一个整体信息系统，项目经理部则是企业的一个信息子系统，为使企业保持整体良性运作，必须使企业与外部、项目经理部与企业及工作相关部门的信息刘定性及时、准确，从而产生良好的组织行为，减少消耗，提高效率。第36条 项目经理部信息的接收 项目经理部外部信息的接收原则以项目经理为接收入口，防止信息的过滤效应和信息的不必要扩散，项目经理部内所有工作人148、员接收到对外信息后，必须及时向项目经理汇报，以使项目经理作出决策或向上汇报，由于接受信息人推诿和厌恶造成的损失，由接受信息人负主责； 项目经理部接收企业或其他部门的信息指令后回复要及时； 项目经理部接收企业外部信息后要回报给项目经理，由项目经理进行分析后汇报给主管副总或相关部门。第37条 项目经理部信息的发布 监理健全工作汇报制度。项目经理执行每周、月度、季度、年度工作汇报制度，项目经理部所有人员必须按上述事件向主管领导汇报工作，并形成记录，项目经理要根据企业要求定期向领导汇报工作； 项目经理部各级主管必须深入实际、了解收集信息，如上级得到的现场信息，下级还没有得到，经分析是由工作安排或责任心149、及工作态度引起的，则给予相应的处罚，并纳入绩效考核当中； 项目经理部根据工程开展情况及时向相关部门传递信息，以便形成良好的分工与协作。第38条 项目经理部信息工作的考核：项目经理部每月度、季度和年度组织相关人员对信息工作进行监督检查和总结，形成记录并纳入到绩效考核之中。第八章 项目经理部管理制度及措施修改第39条 项目经理部管理制度（试行）及措施经主管副总与总分经理审批后生效。第40条 项目经理部每年召开管理制度与措施修改民主会，经会议做出的决议上报主管副总与总经理批准后生效。第41条 在项目经理部管理制度与措施实施的过程中，如有可操作性不强或与实际工作相冲突之处，必须向项目经理、主管副总、总150、经理汇报审批后形成临时决议才可改动执行。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期6.1.2项目招投标管理制度制度名称项目招投标管理制度受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 目的 项目经理部负责进行工程承包的招投标工作，招投标工作的以国家、行业及企业的相关管理规定为依据； 对工程承包进行评定和选择，保证承包方具有具有满足本企业规定要求的能力，通过对企业的工程承包活动实施控制，以确保本企业的工程符合业主和法规的要求。第2条 适用范围适用于企业施工中的所有承包活动第3条 项目招投标工作的原则 公开、公正的原则； 标价与成本相结合的原则； 工程性质与施工能力相结合的原则；第4条 项目151、招投标工作的要求 项目承包的工程质量必须达到国家有关规范、标准及合同的质量要求，并且必须满足本企业的质量要求； 工程承包方并须经过评定和认可，并建立合格的工程分承包方档案； 选择工程份承包方，需由项目经理部决定并且主管副总和总经理审核； 工程分承包方应在合格工程分承包方名册中选择； 所有工程分承包方施工的项目必须由质检员验收合格后才可支付。第5条 项目招投标的形成企业工程招标的方式由公开招标、不定项招标、定向招标三种。单项工程发包原则上均采用公开招标的方式进行，有特殊要求的单位工程发包和分项工程发包课采用不定向招标或定向招标。 定向招标的工程发包范围a.工程造价在10万元以内的非关键性工程；b152、.因政策等原因，承包商目前处于无竞争地位；c.其他特殊原因。 实行公开招标的工程发包由项目经理牵头，项目开发部组织委托招标代理机构代理招标，实行公开招标的工程发包需遵照国家招投标法及本企业有关管理办法执行； 实行招标的工程发包由项目经理牵头，总工办编制初步施工方案，项目开发部自行或委托编制标底（如是委托编制要审核），并参照国家招投标法及本行业有关管理办法由项目开发部组织开展。第三章 项目招投标程序第6条 提出招标及招标前准备总工办根据开发项目的总体进度安排，提出工程招标时间及时机，项目经理负责安排招标前的各项准备工作。第7条 资格预审工程招标前应对工程承包商进行资格预审，资格预审分虚审（投标法153、审核）及时审（实质审核），虚审就是审查工程承包商报送的资料，实审由项目开发部组织，总工办、造价管理部、财务部等相关部门的配合。预审包括以下内容a.应具备的符合发包工程要求的施工资质、营业执照，异地施工的企业必须提供发包工程所在地的注册证明文件；b.近两年的合同（包括内容）履行情况，权威部门认定的施工质量情况；c.近两年的年终财务报表及流动资金状况；d.现有施工任务（含在建及未开工工程）；e.企业自有设备一览表，企业人力及物力资源情况。 其他需要预审的内容a.以上内容按照业务对口的原则由企业项目开发部、总工办、造价管理部、财务部等职能部门分别评审，评审就是由总工办组织相关部门对工程承包商近两年的154、在建及已完工程进行考定，并听去相关业主的反馈意见；b.采用公开招标方式的，资格预审后参与投标的工程承包商数执行国家或行业的有关规定，采用不定向招标方式的，资格预审后参与投标的承包商不得少于三家。第8条 招标文件的起草实行公开招标的招标文件由受委托的招标代理机构（或项目开发部）起草，涉标工程的招标文件由项目开发部起草，招标文件主要内容应包括以下四部分：工程名称及概况；投标人完成投标内容的要求；标须知及日程安排；投标书的内容要求。第9条 招标文件的评审招标文件编制前后，项目开发部、总工办、财务部等职能部门就其中主要条款及要求做出书面评审，报项目经理及主管副总确认，确认后的评审记录作为招标文件修改及155、正式成文的依据。第10条 标底的编制公开招标的标底原则上均委托社会中介机构编制、标底的委托方式及编制原则经领导确定后由项目开发部编写委托说明，非委托的标底由项目开发部组织编制，标底由总工办主任组织审批，需要报招标管理机构审定的招标管理机构审定，编制完成后的标底在公布前后严格保密。第11条 投标书的评审（评标）公开招标的投标书由被委托的招标代理机构依据国家机关法律、法规及本企业要求组织专家组按一定程序进行评审；企业内部留存的投标书由项目经理牵头组织相关职能部门就投标书的主要承诺与招标文件的主要要求的一致性及技术的可行性，投标价进行询标并做出评审记录。第12条 中标及中标通知书的填写评标确定的综合156、屏蔽最优的投标人为中标人，涉标产生的中标通知书由项目开发部填写。第13条 招标实施程序发出招标通知书或邀请函；投标人进行资格预审后符合条件的投标人发售招标文件；组织投标人勘定施工现场，并解答疑问；收集投标书；确定评标原则及方法（需要报批的要进行报批）成立评标委员会；开标；出具评标报告；确定中标人。第14条 工程承包文件管理工程承包文件包括工程承包计划和工程承包协议工程承包计划各项目部根据工程特点和进度需要确定承包工程，并在合格工程分承包方名册中选择工程分承包方，所有承包工程必须签订承包协议；工程承包协议的内容a.承包工程的名称部位、工程量、开工日期、交付日期、付款方式等b.质量条款、技术要求、157、验收标准；c.合同法规定的有关条款。承包工程的技术资料a.承包工程的材料合格证，分项评定资料由承包方整理并经项目经理部有关人员签认后归档；b.承包工程完工后承包方应将有关资料及时交项目经理部归档；第15条 承包工程的检验、评定分承包方必须按照国家施工规范标准进行施工；项目经理部质量员独立进行对本项目分承包方的工程质量的检验评定权；经项目经理部质量员评定达到合同规定的要求后才可转序，如出现不合格品，项目经理部需按本企业纠正和预防措施程序实施，并按本程序重新评价分承包方，评价不合格的应从合格工程分承包方名册中除名。第四章 工程承包方的评价与考核第16条 工程分承包方的评价分承包方的评价由项目经理部158、有关人员进行评价，评价符合要求的经主管副总和总经理批准后存档，并编制主体工程分承包方名册，通过GB/T19000ISO9000质量认证的单位可直接列入分承包方名册中；工程承包方评价的内容a.施工队伍的人员素质、技术水平能否满足本企业的质量体系要求；b.施工机械设备能否满足本工程的要求；c.履约情况和社会信誉；d.以前合同的履约情况；e.社会信誉；f.队伍资质证书及企业概况。第17条 合格份承包方的考核与管理项目经理部的质量员负责对合格分承包方的施工情况进行跟踪考定，并做好原始记录；经考定不合格的报总工办，并从合格工程分承包方名册中除名；每半年，由总工办对个项目经理部的工程分承包方评价工作进行一159、次审查，以防止不合格工程分承包方生产不合格品。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期6.1.3技术交底管理制度制度名称技术交底管理制度受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 目的为了科学地组织施工。按合理的工序工艺流程进行作业，避免发生指导和操作性错误，在工程施工之前，总工办更多地对参与施工的有关施工单位管理人员、技术人员及施工工人交待工程情况和技术要求，特制定本制度。第2条 职责部门职责a.项目经理部负责技术交底的组织工作；b.总工办负责具体的技术交底工作；c.造价管理部等相关部门负责技术交底的支持工作。人员职责a.项目施工组织总设计交底由总工办主任主持b.单位工程施工组织160、设计交底应由项目技术负责人主持；c.分部分项工程施工方案应由单位工程技术负责人主持；d.施工工序的交底由单位工程负责人（工长）实施，主要在下达施工任务时进行。第二章 技术交底的要求与范围第3条 技术交底的要求技术交底必须满足施工合同条款、施工规范标准、工艺标准及操作规程。第4条 技术交底的范围包括整个工程施工、各分项工程、特殊和隐蔽工程、易发生质量事故和安全事故的工程部位或工序。第三章 技术交底的形式第5条 会议交底即交底人事先写好交底材料，然后召开会议进行交底。第6条 书面交底一般单位工程负责的人向班组长及工人进行技术交底时强调书面交底，即单位工程负责人按照规范标准和工艺规程的有关规定，质量161、标准及安全要求，结合工程的主体情况，写出书面技术交底材料交予施工班组。第7条 样板交底先按设计图的技术要求和具体做法，在一个自然间或一个部位，由技术水平高的工人做出样板，然后对照样板间施工班组交底，交底的重点是交操作要领、质量标准和检验方法。第8条 岗位交底岗位交底也称工序交底，是为了保证其工序上的不同岗位的操作质量而进行的交底，其具体做法是采用工人操作岗位责任制或制定操作岗位工艺卡等措施。第四章 技术交底的内容第9条 图样交底目的是使施工人员了解设计意图，建筑和结构的主要特点，重要部位的构造和要求等，以便掌握设计关键，做到按图施工第10条 施工组织设计交底要向施工人员交待施工组织设计的全部内162、容，以便其掌握工程特点、施工部署、任务安排、进度要求、主要工种的相互配合、施工方法和主要机械设备及各项管理措施等。第11条 设计变更交底要将设计变更的部位向施工人员交待清楚，讲明变更的原因，以免施工时发生遗漏。第12条 分项工程技术交底主要是对施工工艺、规范和规程的要求，材料的使用，质量标准及技术安全措施进行交底，对新技术、新材料、新结构、新工艺和关键部位以及特殊要求，要着重交待以便施工人员把握住重点；技术交底可分级、分阶段进行，各级交底除口头和文字交底外，必要时要用图标、样板、示范操作等方法进行；第13条 施工项目技术负责人向下级技术负责人交底包括工程概况、工程特点及设计意图、施工方案、施工163、准备要求的及施工注意事项，其中包括地基处理、主体施工、装饰施工的注意事项，项目目标控制的要求等。第14条 施工项目技术负责人对工长、班组长进行技术交底，按工程分部、分项进行交底，内容包括：设计图纸的具体要求；施工方案实施的具体技术措施及施工方法；土建与其他专业交互作业的协作关系及注意事项；各工种之间写作与工序交接、质量检查；设计要求；规范、贵车我那个、工艺标准；施工质量标准及检验方法；隐蔽工程记录、验收时间及标准；成品保护项目、办法与制度，施工安全技术措施。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期6.1.4工程签证管理制度制度名称工程签证管理制度受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则164、第1条 目的为规范设计变更和工程签证的工作程序，确定设计变更和工程签证的有序性、可执行性，满足工程的质量、成本和进度等要求，进而控制设计变更、签证的费用，利于企业投资项目建设工程的有效监控，特制定本制度。第2条 适用范围适用于所有在建工程的设计变更及签证项目第3条 职责总工办是签证管理的部门，确认签证及设计变更实施的情况及工程量；项目经理部是签证实施的见证部门，负责组织签证变更实施工作；总工办是设计变更的见证部门，对设计变更单进行确认及说明变更原因；造价管理部对设计变更及签证进行费用核算。第二章 工程签证程序第4条 工程签证的审核工程签证由施工单位提出，有关设计变更的引起的工程签证单由总工办提165、出；a.现场监理工程师对签证进行初审；b.项目部主办人及造价管理部进行审核（有关设计变更引起的工程签证单须经总工办负责人审核）；c.项目部经理审核；d.分管副总审批。当工程签证费用不超过10000元时，经分管副总最终审核后直接交施工单位实施，具体审核流程如图所示： 开始施工单位工程签证监理单位初审项目经理部及造价审核项目经理审核总工办审核分管副总审核施工单位施工 结束当工程签证费用超过10000元时（含），项目经理部填写内部联系单上报，直至公司总经理核准后，完成签证，并发给施工单位实施。经估算，因设计变更而引起的工程费用增加超过50000元或超过合同额10%的属重大设计变更，应进行会审，评审会166、可邀请项目经理部、造价部、总工办、监理部、施工单位等参加，必要时外请专家参与，并将会审结果报总经理批准。第5条 工程签证的执行工程签证单在签发后，由项目经理部专人统一分类并编号，加盖印章，未盖章者均不予结算；工程签证单经确认签证后，施工单位必须在三天内予以回复，否则均视为认可签证结果；工程签证单均需进行二次签证的情况：a.若第一次签证时可以明确签证结算价的，第二次签证仅为确认执行情况，最后由项目经理将本周所发出的工程签证单直接汇总，并于次周第二天提交至财务部；b.若第一次签证时无法明确签证结算价的，施工单位必须先提供较为准确的预算额，施工完成后三天内进行二次签证，由施工单位上报准确决算书，项目167、经理部组织进行第二次签证并明确签证结算价，同时确认执行情况，第二次签证完成后，由项目经理将本周所发生的工程签证单汇总并与次周提交至财务部；财务部每月10日前将上月发生的所有工程签证单汇总并上报至总经理；签订施工合同或补充协议时，须约定签证人员的名单及权限；项目经理部应要求监理公司督促施工单位检查设计变更及工程签证的执行，并定期（每月）汇报设计变更及工程签证的执行情况；企业课签证人员须在财务部预留签字样条，并由其签字方可生效。第6条 应急情况处理由于原设计存在的问题将造成工序停工的，为了确保工程工期，按照应急情况进行处理：由项目经理部主办人员编制书面内部联系单，经上述审批权限或签发权限的有关部门168、负责人同意后，先交施工单位执行；以上未经过标准程序批准的文件为非正式文件，有关经办专业工程师（或主办人）应在七天内按正式程序补办手续并注明补办的原因；第7条 争议签证的处理对有争议的工程签证单可经项目分管领导审核后先行处理，待双方协商达成一致后，再按正式程序补办手续并注明补办的原因。第8条 工程结算工程签证但属原合同增减部分的，则须在原合同的工程项目结算审定表中并入，结算时按原合同约定，工程签证单属独立的工程，则无须填写工程项目结算审定表，结算时间则在签证中明确。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期6.1.5工序交接验收规定制度名称工程交接验收规定受控状态执行部门监督部门编号第一章169、 总则第1条 目的为规范本企业项目施工中的工序交接验收规范，特制定本规定。第2条 职责 项目经理部负责工序交接验收的组织、管理工作； 总工办、协助项目经理部执行工序交接、验收工作；第二章 工序交接验收规定第3条 施工工序交接验收制度是全面质量管理工作的主要环节，执行工序的交接验收制度是建立健全质量责任制，实际创全优工程的基本保证，各工种作业队（分承包队）和项目经理必须严格执行工序交接预收暂行规定。第4条 工序交接验收必须在上道工序作业人员自检的基础上由项目经理负责组织各生产班组长和质检员，共同进行检查评定，质量不合格或有严重隐患者，下道工序不能接替施工，只有上道工序整改合格后，才能继续下道工序170、施工。第5条 上道工序已经完工，下道工序作业队伍尚未明确时，可由项目经理和专职质检员代验代收，并评定质量等级，下道工序作业队进入工地后，若发现质量问题需要返工重做，其返工费由项目经理和专职质检员负责处置。第6条 在工序交接验收中所发现的质量问题应限定时间整改纠正，如果上道工序因故不能整改纠正时，应无条件支付给下道工序或其他整改纠正人员所发生的工料费。第7条 当履行工序交接验收手续后，接验作业队伍在操作中另发现需要返修的问题时责任自负，但若发现重大质量隐患，质检员负有“错检”或“漏检”的失职责任，项目经理负有管理不善的责任。第8条 接验作业队伍对接验的工程成品或半成品负有保护的责任，在下道工序交171、验时，若发现沾污、碰损、毁坏等现象，应负责支付返修所耗用的工料费和罚款。第9条 在分项、分部工程或隐蔽工程完成后，还必须由质检、监理等部门对其进行验收签证，合格后，才能进行下步工序的施工，否则不能进行后续工程的施工。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期6.1.6工地例会管理制度制度名称工地例会管理制度受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 目的完善工程管理制度，加强对在建工程的进度、投资控制的管理，提高工作效率，加强建设单位、监理单位、施工单位等有关方面的协调及联系，可以切实解决工程建设中实际存在的问题。第2条 工程例会的组织：工程例会为定期会议，每次例会时间由各项目部自定172、；工程例会主持人为工地监理总监或工程总监代表；工程例会参加人员包括：项目经理、验收项目工地各专业技术人员、施工单位和监理单位相关人员；项目经理部应提前与监理单位进行沟通，当雨季要有重大问题决策时，需请示总经理或主管副总参加；会议的时间变更或取消由工程例会主持人决定；会议结束后，由监理单位记录人员整理形成例会纪要，并与会后第二天发给与会人员；与会人员参加例会时需签到，收到例会纪要后需签收；监理单位每月要出一份监理月报发至各与会单位；项目部人员应将每一份监理月报、例会纪要登记备案。第二章 工程例会会议程序第3条 工程例会程序施工单位施工人员对本周工程进度以及下周工程进度的要求进行回报，提出对本周工173、程施工中所遇到的设计、施工、材料供应等方面存在的问题，并对下道工序的施工方法、进度、安排进行说明；项目经理、各专业技术人员对施工单位提出的问题进行答复，监理单位对本周施工监理过程中的施工质量、进度、材料供应、投资控制、安全生产情况进行说明，并提出监理过程中所发现的问题提出相应控制措施，项目经理对各施工单位之间、各专业之间在施工中所遇到的问题进行协调；其他与会人员进行会议发言；例会主持人对会议进行总结，并对各与会人员提出的主要问题通过讨论得出结论，对本周工程建设概况进行总结，并对下周监理工作做出具体部署；每月最后一个例会，除以上会议内容以外，还要求施工单位将本月的计划与实际完成情况进行对比，查找174、原因、落实责任，并将下月工程建设的安排列入该会议的议程。第4条 工程例会落实工程例会纪要是过去一周工程建设的集体检讨和全面总结，对在建工程具有指导意义；监理单位及验项目各专业人员在日常监理过程中应把例会纪要所提出的施工、材料供应、投资控制以及各种、各专业之间的协调问题作为监理的一项具体工作内容，并将各种问题的解决情况做监理记录，并在下次的例会上对上述问题的解决情况做出汇报；监理单位应督促各施工单位在工程建设中严格遵守工程例会对工程建设中所发生的问题所做出的结论，并要求施工人员于下次例会上汇报上次例会纪要中有关问题及时处理情况和有关结论的落实情况。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期175、6.1.7技术档案管理规定制度名称技术档案管理规定受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 目的为加强对本企业准技术档案的管理，特制定本规定第2条 职责工程技术档案由项目经理部管理，由总工办设一名专人负责资料收集归档管理及与档案室的接洽。第二章 技术档案管理的内容第3条 工程技术档案工程技术档案是为工程竣工验收提供的技术资料，反映施工过程的实际情况，供该工程的竣工使用，维修管理，改建扩建等不可缺少的依据，主要包括以下内容：竣工项目一览表包括名称，面积，结构，层数等；设计方面的有关资料，包括原施工图，竣工图，图样会审记录，洽商变更记录，地质堪查资料；材料质量证明和试验资料，包括原材料、成品176、半成品、构配件和设备等质量合格证明或试验检验单；隐蔽工程验收记录和竣工验收证明；工程质量检查评定记录和质量事故分析处理报告；设备安装和采暖，通风，卫生，电气等施工和试验记录以及调试，试压，试运转记录；永久性水 实位置，施工测量记录和建筑物，构筑物沉降观测记录；施工单位和设计单位提出的建筑物，构筑物使用时应注意的事项等有关文件资料。第4条 施工技术档案施工技术档案主要包括施工组织设计和施工经验总结，新材料，新结构和新工艺的试验研究及经验总结，重大质量事故，安全事故的分析资料和处理措施，技术管理经验总结和重要技术决定，施工日志等。第5条 大型临时设施档案大型临时设施档案主要包括临时房屋，库房，工177、棚，围墙，临时水电管线设置的平面布置图和施工图，以及施工记录等。第6条 施工技术日志 施工日志真实而客观的记录了工程从开工到竣工，每天现场施工状况的动态过程，包括当天的天象，施工部位和作业内容，施工效率和施工质量；施工日志既可以用于了解，检查和分析施工进展中的动态变化，存在问题及解决的结果，又可以用于辅助证实施工质量检查验收以及质量保证原始资料形成过程的真实性。第三张 技术档案的管理第7条 技术资料的收集 整理项目经理部负责工程技术资料的收集工作，并将收集的档案资料进行分类整理。第8条 技术档案的保管项目经理部负责施工期内的技术档案管理工作；工程竣工验收后，总工办配合项目经理部将技术档案交给档178、案室进行保管。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期6.1.8 施工合同管理制度制度名称施工合同管理制度受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 目的为了加强对建设工程施工合同的管理，适应市场竞争需要，确保合同的履行，特制定本制度。第2条 适用范围本制度适用于企业开发的所有项目承包商合同的签订与管理。第3条 职责企业主管领导负责审核施工合同报法人代表签署；总工办、项目经理部负责签订与管理施工总承包合同；项目经理严格履行施工合同规定的权利和义务。第二章 签订施工总承包合同第4条 工程开标工程开标后，项目经理部向总承包单位发出招标文件，中标通知中标预算、答疑资料、图纸咨询、协议承诺179、书等相关资料原件做为签订施工合同，编制施工预算、经济承包工程结算等相关工作的依据。第5条 合同起草项目经理部按照招标条件、招标文件及其他有关规定和要求，起草拟定项目施工合同协议条款。第6条 合同会签项目经理部组织有关部门对拟好的合同条款进行评审，达成一致意见后，与总承包方进行洽谈，评审情况记录在合同会签单上与施工合同一并保存。第7条 合同洽谈就会签的合同文本内容和条款与总承包方进行洽谈、协商。第7条 合同修订经洽谈、讨论、协商达成一致意见后，对原施工合同的个别条款进行更改、修订。第9条 合同印制成文修订的正式文本经总承包方确认无误后，印制成正式合同文本并加盖正副本章。第10条 合同签订、生效由180、双方法定代表人或委托代理人签字并盖双方法人印章，合同生效。第11条 合同备案、缴税由双方持有岗位证书的合同管理人员将正式合同文本报送本行业合同主管部门审查备案，并按规定由双方各自缴纳合同印花税。第12条 合同交底由项目经理部组织总工办、造价管理部、财务部、材料设备部等相关职能部门参加介绍合同的主要条款及目标，并填写项目施工合同交底内容表。第三章 合同的原则第13条 合同的原则合同签订后，项目经理部要及时编号，建立分类、登记台帐并交底；项目经理部负责合同的具体实施：a、计划工期必须保证合同工期，并充分留出工程验收整改时间；b、项目经理部负责施工方案审核、劳动力调配、材料设备供应、大型机械的配备和181、施工方案、技术资料、资金及技术资料的整理等，保证合同的顺利履行。c、施工过程的控制具体执行工程施工管理制度。第14条 合同履行的检查工程施工过程中，项目经理部对合同工期文明现场目标进行监督检查；总工办对合同约定的质量标准进行监督检查；财务部对合同约定的付款情况进行监督检查。第15条 合同变更的管理由于不可抗因素。致使合同无法履行或无法继续履行，需要变更或终止时，必须以书面形式通知对方，合同的变更或解除，必须由法定代表人签署或授权委托代理人，承办人办理手续。对总承包方，设计监理提出的设计变更，洽商变更，每份变更的经济数额达一万元以上时，由项目经理部组织有关人员进行评审，确定能够满足变更要求后，办182、理签证，并由企业主管副总签字认可，评审记录（设计变更估算书洽商记录评审表），有项目经理部保存，每份变更的经济权额不足一万元的不评审，经总工办审核，主管副总签字同意后，办理签证。项目经理部根据实际情况提出的设计变更、洽商或合同变更，经总承包方签认后实施，不再进行评审。合同在实施过程中修改，补充变更时，项目经理部与总承包方签订补充协议条款。并及时传递到财务部等相关部门，并将其与施工和统一并保存。项目经理部建立设计变更，洽商台帐与经济变更台帐，并将变更记录在相关部门间传递，施工图管理人员要根据变更内容对图纸进行相应修改。第16条 合同的评审合同履行完毕后，由项目经理部组织相关职能部门对合同进行最终履183、约评审，各部门提出履约评审意见，并填写施工合同履约情况评审表编制日期审核日期批准日期修改记录修改处理修改日期6.1.9临时水电使用规定制度名称临时水电使用规定受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 目的 施工用临时水电的正确使用与计量，对保证工程施工正确进行，工程竣工决算水电费的计量有着非常重要的意见。第2条 使用范围本规定适用于各项目工程管理中施工现场内对所有的施工单位的临时用水、用电及水电设施的使用，管理与计量。第二章 规定的内容第3条 项目开发部应办理工地所在地的市政配套手续，将技术资料收集齐全。第4条 项目部专业技术人员根据工地所在地的市政配套现状资料并参考各施工单位报审的施工184、组织计划书中所提出的临时水电需求总量，计算出本项目的临时水电的总负荷（包括水表的型号、数量、排水管道的直接等；变压器的容量、电压等），形成书面资料报项目经理部经理审核，总工办主任审批后执行，并配合市政人员做好临时水电的接入工作。第5条 如果情况允许，应该将施工用临时水电的接入与工程完工后的正式用水电，同时考虑以避免二次浪费。第6条 临时水电接入后应根据工地现场的实际情况，配合监理工程师绘制整个工地的临时水电分配图。第7条 各施工单位之间出现水电需求矛盾时，应督促监理工程师进行协调，并优先考虑工程人员生活、安全的需要几重点工程的正常进行。第8条 在施工单位进入、撤出工地现场时，相关工程技术人员应185、组织监理单位，施工单位相关人员对施工用水表的表号、数字、型号及电表的型号、表号、数字、互感器的倍数等参数进行记录并由三方签字认可。第9条 工地临时水电负责人员应根据工程所在地的实际情况定期检查各施工单位的临时水电使用情况，将水表、电表的数字记录三方签字认可后，转交给公司财务部。第10条 各施工单位在各自施工场地内的临时水电使用管理，在监理单位、项目经理部的监督下进行，并对其安全性负全部责任。第11条 各施工单位变更水表、电表及变更其使用位置时，应报监理单位，项目经理部批准后方能进行。第12条 临时水电的使用应遵守当地行业部门的内部规定。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期6.1.1186、0竣工验收管理制度制度名称竣工验收管理制度受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 目的规范工程竣工验收范围和验收活动，确保验收的工程符合规定。第2条 适用范围适用于对房地产项目竣工验收活动的控制。第3条 职责总工办负责单位工程，分部工程、分项工程竣工验收的组织，并代表甲方参与验收，必要时应组织企业其他有关部门参加；以总工办为主负责组织并主持单项工程的竣工验收，以项目开发部为主负责组织申请开发项目的竣工综合验收并代表甲方参与验收；主管副总负责审批开发项目综合竣工验收计划；相关部门在其职责业务范围内参与，配合竣工验收工作，准备并提供所需的文件、资料和记录。第二章 竣工验收工作程序第4条 工187、程竣工验收应具备的条件工程竣工验收应具备的条件：a、已按设计文件、相关标准和法规要求，合同规定完成交验的工程；b、已通过工程施工单位进行的自检且符合规定；c、涉及验收应准备或提供的图样、记录、证件（如证明使用材质、合格的证据），交验方已备齐。开发项目竣工综合验收应具备的条件：a、开发项目的所有工程已按标准的项目规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；b、开发项目设计消防、煤气、人防、绿化及其他公共配套设施，市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全。c、开发项目建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准规划设计要求；d、单项工程、分部工程及分项工程均已通过验收并符合188、规定，且验收资料齐全；e、施工机具、临时建筑、建筑余土垃圾、剩余构件已全部拆除、清运完毕，达到场清地平；f、拆迁居民已全部合理安排。第5条 编制验收计划验收计划应包括验收阶段和收尾阶段的全部工作，适用于开发项目综合验收，单项工程验收，验收计划应明确下列事项：预计进行的日期；工作内容；依据的标准或要求；执行单位。第6条 竣工验收应提报的文件、资料根据竣工验收的类别和竣工验收资料，由施工供方和公司有关部门分别收集、整理、汇总报竣工验收组织部门，竣工综合验收应提交的文件、资料，由总工办负责汇编后报建设行政主管部门；提报的文件、资料应完整、齐全、清晰、装订规范，并办理文件交接手续；竣工综合验收应提报的189、文件、资料须符合城市住宅小区竣工综合验收管理办法和项目所在地建设行政主管部门的规定；单项工程、单位工程、分部工程和分项工程竣工验收资料、均应符合相关的规定要求。第7条 工程竣工验收的实施明确验收依据a、国家有机关行政主管部门批准的文件；b、适用的法规，国家及行业技术标准、规范和质量评定标准；c、有效的设计图纸，设计文件及变更通知单；d、相关合同约定。明确竣工验收的标准a、土建工程按照设计施工图纸，技术说明书验收规范进行验收，工程质量必须符合各项要求，在工程内容上按规定全部施工完毕，建筑物、构筑物周围两米以内场地平整，障碍物清除，道路及下水道畅通。b、安装工程必须按照设计要求的施工项目内容、技术190、质量要求及验收规范进行验收，各通道工序保质保量，施工完毕，排水道必须做好冲洗、试水，保证畅通，给水管需完成清洗试压等工作，各项设备、电气、空调、消防、通信、有线电视、监控、可视对讲电子门控等工程项目应全部安装结束，符合安装技术质量要求。c、人防、消防、电梯等专业工程在验收前，需满足有关政府主管部门的验收条件和标准。竣工资料审查a、竣工资料审查要求：完整性：应提报的资料是否完整、齐全；规范性：所用记录、表格填写及采用的计量单位是否规范；符合性：是否符合验收依据的规定和要求；有效性：是否与实际相符。b、竣工资料审查的办法审阅：记录审查中发现的不当、遗留、错误，要求提交方进行说明补充更正；验证：必要191、时可进行测量，现场现定，重新计算；校对：与设计图纸、设计文件、其他相关资料进行校对，以判断其正确性。工程项目竣工验收a、工程项目预验收由项目经理部组织，由总工办、设计单位、监理单位等单位或部门对将要竣工的项目进行预验收，并对施工质量做出初步鉴定，及时发现遗留问题，事先予以返修，不得拖延竣工进程。b、工程项目正式验收参加工程项目竣工验收的各方应对竣工的工程进行现场检查验收，并逐一检查工程资料所列内容是否齐备完成； 举行各方参加的现场验收会议；施工单位代表应介绍工程概况和施工情况，自检情况及竣工情况，出示竣工资料（竣工图和各项原始资料集记录）监理工程师应通报工程监理中的主要问题，发表竣工验收意见；192、项目经理部根据在检查中发现的问题，对施工单位提出限期整改处理的意见；总工办会同项目经理部及监理工程师讨论工程正式验收是否合格，监理工程师当场宣布验收结果。第8条 竣工综合验收的程序除应满足第7条现场验收的内容以外，还应按下列程序进行：a、验收会议签到；b、主持人宣布验收会议开始，宣布验收委员会组成及其分工；c、项目经理部汇报项目开发过程和验收结果；d、按分工（文件资料审查组，现场检查评分组），分别进行审查检查；e、按分工分别报告审查，检查结果及评价意见；f、验收委员会做出并宣布综合验收结论；g、进行竣工验收证书和验收签订证书的签字仪式；h、记录验收结束。无论何种类型的竣工验收，均应由组织部门、193、单位制定人员做好记录（包括录音、录像。照相）及整理、编写相关文件、报告。第9条 验收后的收尾项目经理部应督促施工，承包单位对竣工验收提出的问题进行整改施工，并对整改、施工结果进行检查，直至达到要求为止；项目经理部应督促施工单位拆除临时建筑设施，撤离施工机械和设备、材料、配件；工程移交，施工承包单位应向项目经理移交竣工验收合格的工程，办理移交接收手续；技术资料的移交，交档和保存。a、技术资料移交的内容应满足当地建设行政主管部门关于城市建设工程档案管理的规定和要求；b、总工办应按规定对施工单位和公司各部门移交的有关文件资料进行整理、编制、立卷、装订，并向当地城市建设档案管理部门交档，交档的文件应予194、复制，其中以份应交公司档案管理部门存档；c、单位单项工程的有关竣工验收资料应在验收后，由组织验收的部门收集、存档后向公司档案管理部门交档；d、分部分项工程的有关竣工验收资料应在单位单项工程竣工验收后，由组织验收部门交其所属的单位单项工程竣工验收组织部门汇总整理，之后集中向公司档案管理部门交档。工程承包单位在向项目经理部提交竣工报告时，应向项目经理部出具质量保证书，质量保证书应明确保修范围，保修期和保修责任，除双方约定以外，最低保修期限应符合建设工程质量管理条例的规定。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期1工程监理管理制度制度名称工程监理管理制度受控状态执行部门监督部门编号第一章 总195、则第1条 目的做好工程监理单位的管理工作，保证工程质量，缩短建设周期，提高投资效益。第二章 监理单位的选择第2条 总工办组织确定监理单位，签订建设工程委托监理合同明确工程监理的任务，在施工阶段监理单位需依据合同规定按时进驻施工现场；第3条 监理单位具备的资料条件：投标单位必须具备相应的资质；具备同类工程阶段的监理经验或主过程监理经验；具备与该工程所包括的设计、土建、安装、装修全部工作内容相适应的实际工作能力，全面进行“三控”(进度控制、质量控制、投资控制) “两管理”（合同管理、信息管理）“一协调”（业主与实施方以及实施方之间）和安全文明施工；具有进行工程建设项目现代化管理的能力；具有完成该工196、程类似的工程项目招标、评标的经验以及具有编制招标文件制定或审核标底的能力，具有建设项目现代化管理的能力；具有编写符合规程、规范的竣工资料的能力。第4条 对监理单位的要求：监理单位应能独立完成该工程项目所委托的全部监理工作，不得转让或分包；提交该项目工程的监理大纲和监理规划；符合该项目总监成员和其他监理工程师的资质要求与人才网络要求；从事监理工作的人员组成应能满足该项工程的全部专业要求，监理单位需提交随工程进度监理人员上岗直方图和监理机构设置框图；报送为该项工程监理任务所必须的设备清单（其中注明自身能力提供的部分）；提供准备用于本项工程监理工作的各种主要监理表格，如向业主提供的报表格式，监理单位197、进行管理的监理记录和资料管理表格等；提交实施该项目工程报价和计算依据；填写监理单位情况调查表，包括邀请监理单位情况调查表、过去已完成和在建监理项目情况表、拟参加本项目监理人员各单表。表1邀请监理单位情况调查表监理单位名称（全称）总部地址监理单位(企业性质）上级主管单位行政负责人技术负责人监理单位编制人数全员人数监理技术等级证号其中监理人员工商营业执照号持监理证人员开户银行账号资金情况固定资产万元自由流动资金万元准备投入该项目监理工作能力及条件承担该项目监理人员能力总监负责人高级工程师（名）工程师（名）一般技术人员（名）联合监理单位名称计算机（监理软件投入条件其他要说明的问题表2 过去已完成和在198、建监理项目情况表工程名称监理内容监理项目类型建筑面(万平方米)工程造价（亿元人民币）监理项目业主评价投入监理人员数监理项目开竣工日期表3 拟参加本项目监理人员名单表姓名年龄性别学历职称监理专业监理工程师证号（或培训证书号）监理设计施工实债第三章 施工阶段管理工作的内容第5条 协助业主编写开工报告。第6条 协助业主确认施工单位选择的分包单位。第7条 审查施工单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出改进意见。第8条 审查施工单位提出的材料和设备清单及其所列的规格和标准。第9条 督促、检查施工单位严格执行工程承包合同和工程技术标准。第10条 协调与施工方之间的问题。第11条 检查工程199、使用的材料、构件和设备的质量，检查安全防护措施。第12条 检查工程进度和施工质量，验收分项工程，签署工程付款凭证。第13条 整理合同文件和技术档案资料。第14条 按施工图要求在现场施工S09000质量计划并配备相应的人员。第15条 组织设计单位和施工单位进行工程竣工初步验收，提出竣工验收报告。第16条 组织展开工程例会。第四章 建立监理单位档案第17条 依法签订监理委托合同。第18条 各种工作会议记录。第19条 监理工作的各种表格向承包商发生的表格；送交项目经理部的表格；监理记录；监理日报；往来的文件和函电。第20条 项目经理部的各项批复。第五章 对监理的考核与监理效果评价第21条 对监理考核200、的内容包括管理水平、总监素质、监理工程师的素质、上岗情况、建立组织机构的完善和监理手段。第22条 监理效果的评价内容：成绩 a、设计图纸的审查；b、深入现场及时发现并解决问题；c、向项目经理部提出合理化建议；d、帮助承包商解决疑难问题由于监理失职造成的失误：a、项目经理部对监理单位的评价；b、承包商对监理单位的评价。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期6.1.12施工现场材料管理规定制度名称施工现场材料管理规定受控状态执行部门监督部门编号第一章 目的第1条 为规范本规定所有项目施工现场材料的管理，特制定本方案。第二章 职责第2条 项目经理部负责施工现场材料的申请与分发、管理工作。第201、3条 材料设备部负责材料的采购、验收工作。第三章 施工材料管理程序第4条 项目经理部应及时向材料设备部提出材料需要计划，材料设备部应制定采购计划，进行订货或市场采购。提出计划应给项目经理部，材料设备部应对提货方进行考核，签订供货合同，确保供应工作质量和材料质量。第5条 材料设备部应按计划保质、保量地及时提供材料。第6条 进场的材料应进行数量验收和质量验收，做好相应的验收记录和标识，不合格的材料应更换、退货，严禁使用不合格的材料第7条 材料的计量设备必须经有资质的机构定期检验，确保计量所需要的精确度，检验不合格的设备不允许使用。第7条 进入现场的材料应由生产厂家的备案证明书及复印件和材料证明（包202、括厂名、品种、出厂日期、出厂编号、试验数据）和出厂合格证，要求复试的材料要有取样送检证明报告，新材料未经试验鉴定，不得用与工程中。第8条 材料储存应满足下列要求：入库材料应按型号、品种分批堆放，并分别编号、标识；易燃易爆的材料应专门存放，派专人负责保管，并有合格的防火、防爆措施；由防水防潮要求的材料，应采取防水防潮措施，并做好标识；有保质期的库存材料应定期检查，防止过期，并做好标识；易损坏的材料应保护好外包装，防止损坏。第9条 应健全材料使用限额领料制度，对于超限额的用料，用料前应办理手续，填写领料单，证明超耗原因，经有关人员批准。第10条 建立材料使用监督制度，材料管理人员应对材料的使用情况203、进行监督，做到工完、料尽、场清，监理监督记录，对存在的问题应及时分析处理。第11条 建立材料使用台帐，记录使用状况。第12条 办理剩余材料退料手续，对设施用料、包装物应及时回收，建立回收台帐。第13条 建立使用工具发放回收记录，应有发放记录内容、发放日期、价值、接收人签字和回收日期，对于丢失损坏的按其价值由责任人赔偿。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期6.2工作流程工程施工过程管理流程流程名称工程施工过程管理流程文件受控状态文件管理部门主管副总总工办项目经理部其他相关部门施工单位监理单位相关制度/表单开始否配合编制施工总体进度计划表通过配合组织施工是放灰线施工监理施工检查、技术指204、导结构施工施工监理安装装饰施工施工监理施工检查、技术指导施工检查、技术指导市政配套施工施工监理组织竣工验收验收准备参加参加实施验收整改结束办理备案通过 施工总计划 施工总体进度计划表施工方案 技术交底制度施工方案工程质量检查表 工程整改通知单工程质量检查表 工程整改通知单工程质量检查表 工程整改通知单竣工验收表竣工验收备案表编制日期审核日期生效日期6.2.2工程进度控制管理流程流程名称工程进度控制管理流程文件受控状态文件管理部门总经理主管副总总工办项目经理部其他相关部门施工单位相关制度/表单开始支付工程结算款配合制定工期总时间编制工程施工进度计划与施工方案 审批 审批向承包单位下达施工目标通过205、配合审核通过 按计划方案组织施工有否 结束通过能实现工期目标实现总目标按工期完工调整工期计划通过有审核审批继续组织施工纠正进度计划配合签发偏离计划通知书否一致配合组织检查计划执行情况，实际进度与计划对比分析工程施工总进度计工程施工进度计划 施工方案工程施工进度计划 施工方案 偏离计划通知书施工方案工期调整申请单编制日期审核日期生效日期6.2.3工程施工现场管理流程流程名称工程施工现场管理流程文件受控状态文件管理部门项目经理部其他相关部门监理单位总承包施工单位相关制度/表单 开始编制工程施工管理配合要求及安全文明施工管理办法编制工程施工管理配合要求及安全文明施工管理办法编制工程施工管理配合要求及206、安全文明施工管理办法参加工程施工准备组织技术交底会接收图纸与技术交底工程开工配合检查监督落实现场管理措施配合现场协调 施工关系配合发现问题定期召开工地例会，对发现的问题提出解决方案参加纠正现场施工问题完成施工目标 结束工程施工管理配合要求及安全文明施工管理办法施工图纸技术 交底文件施工现场管理制度工程质量检查表 工地例会管理制度工程整改通知书工程整改通知书编制日期审核日期生效日期6.2.4工程施工技术管理流程流程名称工程施工技术管理流程文件受控状态文件管理部门总工办主任总工办项目经理部施工单位相关制度/表单 开始确定工程技术管理目标制订工程技术管理计划审核提供文件审核开工文件和技术标准组织图纸207、会审和技术交底参加开工前图纸会审 和技术交底配合审核技术报表并检查施工技术与施工合同的一致性组织图纸会审和技术交底参加工程阶段验收 和竣工验收参与分析评价技术管理目标的造成情况进行工程技术资料汇总、分类和保存 结 束工程技术管理计划技术交底管理制度 竣工验收检查表工期调整申请单编制日期审核日期生效日期工程技术验收管理流程流程名称工程技术验收管理流程文件受控状态文件管理部门总工办主任总工办项目经理部施工单位相关制度/表单 开始接收验收申请提出验收申请向设计、质检技术等部门发出参与验收通知收到参与验收通知进行技术验收报告开展技术文件审核和工程现场审核提供相关技术文件配合现场技术审核根据审核结果提出208、技术方面的审核结论和改进建议审核配合汇总技术质检等部门的审核意见建议整顿改进否进行技术验收资料汇总、分类和保存 验收合格 是 结 束验收申请书验收通知施工质量管理制度技术文件 整改通知书整改通知书技术档案管理规定编制日期审核日期生效日期工程竣工验收管理流程流程名称工程竣工验收管理流程文件受控状态文件管理部门项目经理部其他相关部门项目经理部施工单位相关制度/表单开 始相关单位与监理单位配合根据工程进度计划与施工方案编制验收计划施工单位按照施工方案组织施工施工单位施工结束，提出验收申请接到验收申请不合格施工单位返工或处理 审核 合格组织技术、质量相关部门以及监理单位实施验收 配合提供相关技术文件，209、配合现场技术审核工程现场验收汇总技术质监部门的审核意见进行整顿改进 否 验收合格 工程移交 是工程移交验收资料的汇总、分类和保存结束工程进度计划表 施工方案 工程验收计划施工方案回收申请验收申请整改通知书竣工验收管理制度 工程验收表 整改通知书竣工验收管理制度技术档案管理制度编制日期审核日期生效日期7.材料设备管理制度及工作流程7.1管理制度7.1.1材料设备采购管理制度制度名称材料设备采购管理制度受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 目的确保采购材料（设备）完成符合相关国家规范及标准；确保采购材料（设备）严格按合同要求进场，保证工程按质按期完成；保证管理工作的规范化、进度化、降低采210、购成本，规范采购行为。第2条 适用范围本制度使用与企业的采购行为。第3条 管理职责企业成立材料设备采购领导小组，是材料设备采购的最高管理机构，直接对总经理负责，材料设备采购领导小组组长由主管副总兼任，成员包括材料设备部、总工办、项目经理部以及财务部等相关部门人员；采购领导小组主要职责：a.审定企业的材料设备采购管理办法及业务流程；b.审定企业总部材料设备采购年度计划；c.决定重大材料设备采购项目的采购方式；d.决定材料设备采购的招标方案和供应商选择；e.审定重大材料设备采购项目验收方案；f.组织协调企业大宗材料设备采购活动，实现信息共享，降低采购成本；g.决定采购工作中的重大事项。材料设备部负211、责采购领导小组决策的执行，组织和日常协调等工作。第二章 采购范围和采购方式第4条 采购范围本制度所采购的材料设备，主要包括如表所示的范围：材料设备采购种类表材料设备种类具体内容主材水泥、钢筋、木材、预拌混凝土装饰材料饰面砖、饰面板、不锈钢制品、玻璃制品、铝合金制品、罩面板、涂料水电安装材料消防及电气设备、电器主材、需求量较大的辅材、电器设备大型施工设备塔式起重机、施工升降机、混凝土输送泵、40千瓦以上发电机组、6立方米以上空压机、物料提升机、场内运输车辆、挖掘机等一般施工设备混泥土搅拌机、钢筋弯曲机、钢筋切板机、砂浆搅拌机及发电机组第5条 采购方式企业材料设备的采购实行如下三种采购方式：招标采212、购方式a.招标采购方式适用于以下两种情况:依据国家相关法律、法规、政策和企业管理规章制度必须采取招标方式进行采购的；根据企业采购领导小组的决定，需要采取招标方式进行采购的。b.实施采购招标项目需按照国家有关规定和企业采购国产设备招标规程、企业采购进口设备招标规程、设备及建设工程项目招标监督规定等相关文件执行。比质改价方式：对资质相近的供应商的投标进行比质改价，确保选择物资适用价格经济的供应商。独家采购方式：只能从某一特定供应商处采购，并且无其他核实的替代物资，采取单一来源的购买方式。第三章 采购计划的编制和审批第6条 大型建筑材料、装饰材料和大型特种机电设备采购流程。项目经理部根据工程需要，经213、初步核算所需材料设备后，编制使用计划，填写材料设备使用计划表，报材料设备部，材料设备部初步审核后提出初步意见交采购领导小组审批，审批后材料设备部编制采购计划单，一式三份，一份交项目经理部，一份留材料设备部做市场调查和评审供方用，一份交总造价管理部做预算；根据企业规定需要进行招标，采购的材料和设备，其操作流程详见企业招标采购工作管理办法；项目经理部根据工程进度要求，提前五天填写材料设备采购计划表，交材料设备部组织审核，并将初步审核意见在两天内交主管副总审批。材料设备采购计划表一式三份，项目经理部、材料设备部、造价管理部各留一份；材料设备部将经审核批准后的材料设备采购计划表中需要的材料设备在做好市214、场调查，进行货比三家和对供方评审合格后，与供方初步拟定购销合同，交主管副总审核后提交总经理审批，材料设备部排除材料员根据已批准合同填写支票使用申请表，到财务部办理相关领用手续，严格按合同条约完成采购过程。第7条 小型和一般性建材，价值在1000元以下的，设备和低值易耗部件采购流程。项目经理部提前510天填写材料设备采购计划表交材料设备部审核，经主管副总审核，总经理审批许可；审批通过后，材料设备部采购专员办理清款手续，在货比三家后购进。第8条 产品和机电设备抢修的材料或零部件采购流程;由项目经理不主管人员提出购物申请清单经项目经理部经理签字，由材料设备部采购主管审核后，经材料设备部经理和主管副总215、审核后，由材料设备部采购专员采购；价值在XXX元以下的采购可以不经主管副总审批，由材料设备部经理签字即可，贵重、关键或涉及重要重要安全部件材料，零附件的选购必须通过材料设备部经理审核。第9条 所有购进材料设备的报销手续必须凭进料单，发票和原购专员、仓库管理员、验收员签字并报主管副总审核，总经理审批后才能报销。第四章 采购合同管理第10条 签订合同材料设备部代表企业同供应商签订采购合同，并负责采购合同的落实。第11条 采购材料和设备根据采购方式的不同应在签订合同之前预留适当的合同审批时间和招投标时间。第12条 采购主管负责所购材料设备的招投标管理，按企业招标采购工作管理办法及投标结果，与供货厂商216、签订采购合同并报请审批。第五章 材料设备的验收第13条 材料（设备）在合同签订之前，采购主管以及材料员必须检查供货厂商的法人委托书、地址、营业执照、资质证书、准用证、合格证、检测报告及其技术投标等资料是否符合合同和入围资格要求。第14条 采购专员、项目经理部专业工程师检查进场材料（设备）与“产品封样”是否相符，并将“产品封样”保留到工程竣工乃至保修期结束。第15条 验收项目材料（设备）的品牌是否符合合同要求；材料（设备）的包装、材质（指材料）外观等是否符合设计及合同要求；材料（设备）的尺寸、规格、型号等是否符合设计及合同要求；材料（设备）的是否符合出厂标准或有关国家行业标准以及合同要求达到的标217、准；材料（设备）的合同要求的配件及辅材是否齐全、正确；材料（设备）的产品保护措施是否到位；材料（设备）的供货时间是否按合同及供货时间计划要求执行，如供货时间延误造成工期、经济损失的，由采购主管书面通知提货厂商主办人员及其上级领导并按采购合同规定处理。对关键材料（设备）的关键生产加工过程，采购主管须会同质检工程师委派专门人员对其过程进行现场跟踪监督；材料（设备）的的存贮及堆放是否符合有关规定要求。第16条 材料（设备）的检查、验收工作必须做到100%的验收率，由材料设备部采购主管验收合格后方可支付材料（设备）款。第17条 材料设备部对每项采购合同的执行和验收情况需填写材料（设备）进货质量、进度统218、计表，并进行汇总保存，以备参考。第六章 罚则第18条 采购人员有下列情形的之一：给企业造成经济或名誉损失的，根据情节轻重，企业将分别给予机关责任人记过、免职、辞退等行政处罚及相应的经济处罚，给企业造成重大损失的，企业将依法追究法律责任。采购人员私自接收或向供应商索取财物的；采购人员接收财物后未主动上缴的；采购人员应严格遵守保密制度，杜绝任何有意或无意的泄密行为。以下作为均视为泄密：a.泄露其他供应商对同类产品的报价；b.投标中泄露其他参与的供应商名称；c.泄露标底的；d.泄露其他企业的秘密或企业认为由泄密行为的；e.故意规避本制度或未按本制度规定的材料（设备）采购实施细则执行的。隐瞒供应商及供219、应材料（设备）问题，给企业造成经济损失或工程质量问题的；因工作疏忽或知情不报甚至与投标人传统在投标过程中作弊的；在供应商年度考评中徇私舞弊的；其他有损企业形象或不利于企业行为的。第七章 附则第19条 本制度由材料设备部制定并报主管副总和总经理审批后执行。第20条 本制度的解释权和修改权归材料设备部。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期7.1.2重要设备招标采购办法制度名称重要设备招标采购办法受控状态执行部门监督部门编号第一章 总则第1条 为了规范企业公开招标的采购行为，确保合格供应商中标，特制定本办法。第2条 根据企业相关规定，本办法所指设备估价值在xxx万元以上的设备以及其他依照220、国家和行业规定，需要进行招标采购的设备。第3条 权责主体企业成立招标采购领导小组，全面负责招标采购过程的管理工作；材料设备部在采购领导小组的领导下开展工作，包括进行招标的准备工作，组织工作以及合同管理等工作。第二章 招标准备第4条 确定招标期限 采购领导小组根据企业采购管理制度，确定公开招标的期限和具体要求。第5条 材料设备部根据采购设备的特征和类型，拟定招标文件，并将文件报招标领导小组审核后公布第6条 招标文件的内容招标公告；招标书及其附件；a.招标邀请书、投标人须知；b.采购合同的通用条款、专用条款c.采购设备的型号等要求一览表（格式），技术规格（规范），图纸；d.标书格式，资格审查需要的221、报表，工程量清单，报价一览表，投标保证金格式及其他补充资料表；e.双方签署的协议书格式，履约保证金格式，预付款保函格式等。第三章 发布招标公告和进行资格预审第7条 发布招标公告采购设备投标公告发布媒体要选择行业内熟知的报刊、信息网络或其他媒介，必须是国家正规媒体。第8条 招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。第9条 材料设备部负责招标文件的接受和等级工作，并接受相关投标事宜的咨询。第10条 招标领导小组对投标人在招标邀请书中提供有关资质证明文件和业绩等进行信息进行资格审核，资格预审主要内容及条件包括以下几方面：投标申请人企业资质等222、级满足招标项目的资质要求，组织联合体投标的，联合体各成员单位资质等级均需满足要求，并明确规定联合投标协议书的责任；投标申请是独立法人单位，具有独立签订和履行合同的能力；投标申请人企业法定代表或授权委托代理人需身份合法，证件齐全有效；投标申请人没有处于被责令停业、被取消投标资格、财产被接管、冻结、破产的状态；没有因骗取中标或严重违约或发生重大质量安全事故而正处于被调查或停业整顿的阶段；投标申请人提交的资格预审材料符合资格预审文件要求，并且齐全、真实、有效。第11条 设备选型。在确定35家供应商之后进行，采购领导小组负责设备的选型工作，并填写如下表所示的选型建议表选型建议表厂家型号I厂家型号II厂223、家型号III厂家型号IV备注主要技术参数设备相关标准证明设备暨后续服务能力零配件供应及时性报价情况付款方式市场调查材料设备部意见总工办意见总经理批示 签名： 年 月 日第12条 招标人要求投标人提交投标担保的，应当在投标文件中明确投标担保的方式和金额，投标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式，投标保证金可以使用支票、银证汇票、现金等，投标担保金额控制在投标总价的1%，最高金额不高于xx万元。第四章 开标、评标和中标第13条 开标应当在招标文件确定的提交招标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当是招标文件中预先确定的地点。第14条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。第15条 开标时224、，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的保密情况，也可以由招标人委托公证机构检查并公证，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人各标、投标价格，和投标文件其他主要内容。第16条 招标人在根据万恶间要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。第17条 开标过程应当记录，并存档备查。第18条 审标由采购领导小组组建的评标委员会负责，委员会成员由外请转嫁和本企业招标代表组成。第19条 采购领导小组必须确保评标过程的保密性。第20条 评标委员会可以要求投标人对投标文件中说不明确的内容做必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质225、性内容。第21条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标权限和方法，对投标文件进行评审和比较，没有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人员提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。第22条 采购领导小组应根据评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。第23条 采购领导小组向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。第五章 签订采购合同第24条 企业按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，不可再另行订立背离合同实质性内容的其他协议。第25条 在不违背合同根本条款的前提下，企业可以就合同的具体条款同中标人进行合同洽商和谈判。第六章 附则第26条 企业严禁员工个人226、串通投标人骗取标的，严禁在投标过程中员工向相关投标人泄露有关标书的任何信息，违者将处以扣除奖金、降职以至开除的处罚。第27条 本办法由材料设备部制定，经主管副总审核，总经理审批签字后生效。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期7.1.3材料设备领用回收办法制度名称材料设备领用回收办法受控状态执行部门监督部门编号第一张 总则第1条 为了规范材料设备的领用、回收和借用管理，特制定本办法。第2条 本办法使用语项目施工所用材料设备的领用、回收和借用，其他非工程使用的材料、设备等不在此范围。第二章 材料设备的领用第3条 建筑与装饰材料、设备维修使用的材料和零附件的领用办法。由施工班组长或维修人227、员到仓库填写领料单，经材料员仔细核算签字后叫仓库管理员发出使用；因施工急需来不及办理入库手续而急于领用的材料经材料员、采购主管确认，在仓库管理员进行登记后，由施工班组长到仓库办理借用手续后直接将材料设备运至现场使用，仓库管理员在三天之内补办出仓手续。第4条 劳动保护用品的发放办法 由施工班组长提出，项目经理批准后经材料员核实，由仓库管理员办理领料发放手续。第三章 材料设备的回收第5条 因故未使用完毕的材料，由施工班组长填写退料单，材料员进行审核后，报施工主管签字，交仓库管理员清点入库。第6条 材料设备的借用回收配备专职操作员的大型机电设备、特种设备和机电班专用设备的出仓由机电班长从仓库借出，仓228、库管理员办理接触手续，机电班长负责开展保管、操作、保养和维修工作，使用完毕后的设备由机电班长办理退还入库手续；施工班组使用的中小型设备工具，包括搅拌机、砂浆机等，由施工班组长申请，经施工主管审批、签字后由施工班组长向仓库管理员办理借出手续，并由施工班组长负责组织保管、使用、日常保养，该类工具的日常保养由项目部施工员督促、机电设备员协助管理、安装、拆除及维修，使用完毕后必须情节完整，仓库管理员验收把关办理退还手续；公用工具，如冲击钻、手电钻、角磨机、大锤、公用测量工具、大扳手、大管子钳、3050米卷尺、1米或以上直钢尺、坍落度筒、振动器等的借用由施工班长、机电设备员、施工员按需借用，经材料员审核229、后，由仓库管理员负责办理手续，原则上当天归还并办理退还手续。机电设备员、施工员常用的电工工具、钳工工具、精确测量器由使用者申请，经过施工项目部经理签字后，仓库管理员负责办理借用手续，并在工具手册登记。该手册一式两份，借用人员和仓库人员各持一份。该类工具损坏时要尽可能维修，报废时以旧换新，遗失时必须写明遗失原因并有两人证明为非保养不善，经项目经理批准后销账重新借用。低值易耗工具（如麻花钻头等）除外。工作调动时，其工具按工具手册退还，随机专用工具由操作员保管，同样在工具手册中登记，无合理理由遗失的要照价赔偿；涉外保修的设备，零附件的借用由机电班长审核、仓库员办理接触手续后方可离开项目部工地。第7条230、 仓库员负责组织有关人员将回收物资按需做好相关防腐、防水、防火、防潮措施后，分类按规格堆叠整齐如仓，并做好标存。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期7.2工作流程采购计划编制工作流程流程名称采购计划编制工作流程文件受控状态文件管理部门总经理 主管副总 材料设备部经理材料设备部相关部门相关制度/表单 结束材料设备采购计划资料备案保存实施采购审批审核进行造价审核招标编制材料设备采购计划预测采购成本和费用招标确定材料设备的采购方式招标提供采购材料设备的相关信息预测材料设备采购数量分析现存材料设备的库存分析所需材料设备类别汇总材料设备需求信息 开始库存记录材料设备采购计划编制日期审核日期生231、效日期7.2.2材料设备采购工作流程流程名称材料设备采购工作流程文件受控状态文件管理部门总经理主管副总材料设备部经理材料设备部相关部门相关制度/表单 结束支付货款资料汇总保存材料设备验收执行合同签订合同确定中标方组织审核审核审批分供方考定和资格审查制作招标书和合同文本提出意见提供信息收集汇总需求信息制订采购计划 开始采购计划编制日期审核日期生效日期7.2.3材料设备检验工作流程流程名称材料设备检验工作流程文件受控状态文件管理部门材料设备部经理材料设备部项目经理部相关制度/表单利用检验工具，测试仪器对材料设备各质量进行检验检验资料备案保存 结束进行处理组织材料入库保管是否提出处理意见合格填写检验232、记录单提出意见分析检验数据息查验材料设备质量合格相关证明文件准备检验工具，测试仪器并了解相关检验标准提出意见收集材料设备到货信息 开始材料质量合格证明检验记录单编制日期审核日期生效日期8、营销管理制度及工作流程8.1管理制度8.1.1房地产企业销售管理制度制度名称房地产企业销售管理制度 受控状态执行部门 监督部门编号第一章 总则第1条 为规范企业各项目的销售工作，提高管理工作水平，最大限度的事实现企业经济效益，特制定本制度。第2条 本制度涉及楼盘销控、认购管理、销售例会等内容，各项目售楼中心均应按次制度执行。第二章 销售策略、计划的制定第3条 拟开发项目之处，营销策划部应派员参与项目的立项过程233、，掌握项目定位、产品规划、成本等内容，做好营销策划工作准备。第4条 根据项目开发进展，营销策划部应及时进行全程营销策划，包括项目调研、制定销售策略、宣传推广策略等。第5条 营销策划部应根据项目施工进度，实施营销推广计划，做好开盘前的准备工作，包括各种形式的宣传、销售现场包装、销售人员到位与培训等。第6条 销售管理部经理应根据项目情况，及时做好项目销售规划，组建售楼中心，以配合销售管理部开展各项工作。第三章 楼盘销控管理第7条 销控工作由销售管理部经理统一负责，销售管理部经理不在时，由售楼中心经理具体执行，并于第一时间通知销售管理部经理。第8条 售楼员需要销控单位时，须同销售管理部经理联系，确认234、该单位尚未售出可以销控，才能进行销控。第9条 销售管理部经理销控单位前，必须以售楼员先交客户的认购金或身份证原件为原则。第10条 售楼员应于销控单位得到确认后，方能与客户办理认购手续。第11条 售楼员不得在销售管理部经理不知情或销控单位未果的情况下，自行销控，否则自行承担由此而产生的一切后果，企业也将严肃处理当事人。第12条 销控后，如客户即时下订单并落订，销售管理部经理需将最新资料登记于销控登记表上；销控后，如客户没有下订单并落订，销售管理部经理需及时取消该单位的销控登记。否则，因此产生的后果由销控员承担。第13条 如客户确认落订，售楼员必须第一时间向售楼中心经理（或销售管理部经理）汇报。第235、四章 认购管理第14条 定金一尾数 售楼员必须按企业规定的定金金额要求客户落订，如客户的现金不足，售楼员可争取客户以企业规定的最低订金落订。 如客户的现金少于企业规定的最低订金，必须经得销售管理部经理的同意后方可手里，否则不予以销控及认购。 如客户并未娇妻全部订金，售楼员必须按企业所规定的补尾数期限要求客户补齐尾数。如客户压球延长期限，须通知销售管理部经理并取得同意后方可受理。第15条 收款、收据与临时认购书 售楼员向客户收取订金或尾款时，必须通知售楼中心经理，并由会计与客户当面点清金额。售楼中心经理核对无误后，会计才能开具收据，并即时收妥订金及相应单据。 若客户交出的订金不足，需补尾数的，只236、能签订临时认购书。 客户交尾数时，原已开出的收据不需收回，只需增开尾数收据，经售楼中心经理核对无误后与客户签订认购书，并收回临时认购书。 客户交出的订金或尾数为支票的，开具支票收条，在收条上登记认购情况，并进行销控，在支票到帐后，方可办理认购手续。第16条临时认购书临时认购书中的楼价栏，须以客户选择的付款方式所能达到的折扣之后的成交价为准。如该单位有额外折扣，须按审批权限交由销售管理部经理签名。临时认购书中的收款栏，须由售楼中心经理核对订金无误后如实填写，并在下方那个注明所开收据的编号。 售楼员填写完临时认购书后，必须交由售楼中心经理核对检查，确认无误后可将客户联作为认购凭据交给客户，并收好余237、联。第17条 楼盘签约程序规定 售楼员应按照企业的统一要求向客户解释标准合同条款。 编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期8.1.2房地产销售会议管理制度制度名称房地产销售会议管理制度 受控状态执行部门 监督部门编号编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期8.1.3售楼中心日常管理规范制度名称售楼中心日常管理规范 受控状态执行部门 监督部门编号编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期8.1.4来访客户登记管理制度制度名称来访客户登记管理制度 受控状态执行部门 监督部门编号编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期8.1.5销售合同及资料管理办法制度名称销售合同及资料管理办法 受控状态执行部门 监督部门编号编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期