1、房地产公司建筑规划设计全套制度及流程编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 1 计划调整办理一般流程领导或会议决定的计划调整部门内部计划调整公司其他部门计划调整引起的计划调整部门领导确认具体经办人通知相关部门实施相关部门申请知会重大计划调整请示指示知会相关部门确认完成情况，并反馈给具体经办人反馈反馈指示1.1 计划调整的内容及要求1.1.1 设计部是公司的主导部门，应合理安排工作计划，要保证细节工作计划和公司的整体工作方向一致性，设计部成员必须充分重视工作计划评估，每个月前月末要填写合理的工作计划节点；在工作中，应由设计部2、牵动其他部门，完成好各项工作。1.1.2 计划调整是指对原施工管理计划发生合理的调整，例如：因设计变更引起的计划调整、突发事件、设计施工周期改变等等，一般需要公司领导签字，或有关职能部门代签。1.1.3 产生计划调整的主要原因：1.1.3.1 因设计或施工期限改变导致原定计划调整；1.1.3.2 公司领导或会议决定产生的计划调整；1.1.3.3 内部部门工作调整产生的计划调整；1.1.3.4 政府、相关方及客观因素产生的计划调整。1.1.4 所有计划调整必须由部门负责人签字或邮件知会才生效，部门计划调整时，若因本部门调整导致其他部门计划调整，应发相关的知会；重大工作任务延误时间若超过一个星期时3、间，应以邮件的形式知会公司领导和相关部门1.1.5 计划节点变更没有及时申请，倘若因计划延误产生的重大过失，相关负责人承担相应的责任，受到一定处罚。倘若提前完成工作任务，公司也会给以一定的奖励。工作任务延误不管何种客观原因，经办人都应承担相应的责任；施工图报批报建工作流程表序号 项目流程 设计相关阶段 相关部门1 提交详规报批图纸要求 项目部确认 2 修详设计单位选择 总体规划调整完成3 修详设计单位合同签订公司总经理层、项目发展部、项目部、设计部、营销部确认4 修详规划设计完成5 修详经济技术指标及文本复核 6 提交修详规划设计文本7 协助项目部进行修详报批 方案单体平面定稿 项目部确认公司4、总经理层、项目发展部、设计部、营销部确认8 方案单体建筑面积、经济技术指标的核算9 获得详规批复10 提交方案报批新要求对方案退界、间距、日照、消防、环保、交警、环卫、园林、卫生、民防、规划等部门的内容进行审核11 方案单体立面定稿 12 提交报批方案文本协助项目部对市住宅局、卫生、环保、消防、园林、区住宅局、环卫、市交警、民防等部门方案报批 13 14 获得方案批复15 提交扩初报批图新要求 项目部确认对扩初设计中环保、交警、环卫、园林、卫生、消防、规划等部门的内容进行审核 16 扩初设计完成 17 提交扩初设计图纸协助项目部进行扩初阶段报批工作，并由设计院参与18 19 获得扩初设计批复 5、20 提交施工图报建图纸要求 21 进行日照分析计算 施工图报建图纸完成21 对施工图报建图纸进行整理和审核22 提交施工图报建图纸23 委托房产交易中心对建筑面积进行预测24 配合项目部进行施工图各阶段报批工作25 获得建筑工程规划许可证 全部施工图设计完成26 提交零星工程或二期工程施工图报建要求27 提交零星工程或二期工程施工图报建图纸28 提交商品房销售许可证所需图纸要求29 提交报商品房销售许可证图纸1 工作目标1.1 部门结构清晰合理；工作程序规范有序；通过实践操作与多方面培训，使设计人员达到较高水平，为公司培养人才提供顺畅的渠道。1.2 研究发展能力较强，能对公司决策层在拿地、产6、品类型、技术应用方面提供科学的依据。1.3 在产品设计方面充分利用外部资源，结合已有资源，使产品质量处于市场领先地位。1.4 成熟的销售道具包装体系，保证烘托销售场所气氛的时效性、完整性。1.5 在项目过程跟踪中，建立完善的工作制度、流程规范，使工作窗口化、程序化。1.6 建立设计成本控制的工作方法，加强节约成本的意识，做到物有所值。1.7 建立完善、高效的设计方案及设计效果评审制度，包括前期设计方案和后期完成效果的评审，达到全面的、有目的和有针对性的量化评审。1 目的为规范集团公司和各职能部门的文件分类、编制、更改、传阅、存档、查阅、借阅、下发、作废及电子文档的管理，并满足文件的价值，使其可7、提供适宜的培训、重复性和可追溯性，特制订本文件管理程序。2 范围2.1 适用于集团公司内各职能部门2.2 各分公司可参照本程序执行3 职责3.1 集团办公室负责以公司名义对内、外行文的编制、发文以及存档的文件管理。3.2 各职能部门负责以本部门名义对内、外行文编制、发文以及存档的文件管理。3.3 集团办公室负有对公司文件管理进行指导、监督和检查的职责。4 方法和过程控制4.1 文件的分类：为满足不同顾客之需要及质量改进，公司应对于各类文件予以分类4.1.1 公司内部管理文件：以公司名义发出的规章制度、通知通报、人事任免、会议纪要、计划总结等文件。4.1.2 公司对外往来文件：以公司名义与政府部8、门、上级公司、相关业务单位及其它单位往来文等。4.1.3 职能部门文件：以职能部门名义发出的通知、通报、会议纪要、计划总结、请示报告等。4.1.4 业务报告：项目的调研报告、可行性研究报告、楼盘销售情况、工程进展情况、审计报告、公司按揭情况等。4.2 文件的编制 4.2.1 为评价公司管理体系的有效性和持续适宜性，公司各类文件的编制需按规定的格式和编号方法进行，统一使用打印稿，行文应规范，不得有错别字。4.2.2 文件标题定为小三号宋体字加粗，文件编号为小四号黑体字，文件内容为小四号宋体字。（详见xx-01-001电子邮件传送管理守则：文件输入）4.2.3 各职能部门所有需以公司名义对外发文，9、都必须到集团办公室文件管理员处获取统一发文编号加盖公章后，方可对外发文，编码方式为：xx总部年度序号，对政府部门发文需使用红头文件纸打印。4.2.4 以公司名义下发的红头文件编码规则为:万字年度序号。4.2.5 职能部门文件编码规则为：集团办公室VKZB（01-万集团办）年度序号，人力资源部VKRS（02-万人字）年度序号，财务管理部VKCW（03-财字）年度序号，结算中心VKJS（04-结算字）年度序号，企划部VKQH（05-企划字）年度序号，设计工程部VKSJGC（06- 设计/工程字）年度序号，审计室VKSJ（07-审计字）年度序号，物业管理部VKWG（08-物管字）年度序号等。4.2.10、6 职能部门联合发文，按以公司名义下发文件的编码规则执行。4.2.7 如需编制文件，动议人或经授权人需填写文件编制申请表，稿件经部门总经理确认后，按审批权限逐级报批后，方可下发。4.2.8 部门日常零星的通知类且不用存档的文件，可不用编号。4.2.9 各部门文件的版本编制： 各类文件的版本号用来标识文件的修改状态，格式为大写英文字母与阿拉伯数字的组合，未经修改的文件版本号为“A/0”，修改一次版本号升为“A/1”，当版本号从“A/9”升级时，应升为“B/0”，依次类推。如文件页数超过1页以上，则只更改修订页的文件状态；若文件更改后增加或减少页数，则文件状态按照文件修改次数全部依次顺延。4.2.11、10 文件格式的样板（仅限于管理类文件使用）xx企业股份有限公司编号名称版本第 页共 页编制更改审核批准生效期 年 月 日 目的：(要明确阐述编制和使用本文件的目的) 范围：(要明确阐述本文件适用范围。) 职责：(要明确阐述本文件所列执行部门或个人的职责。) 格式头定为五号宋体字 （后附正文）4.2.11 文件编号格式（仅限于管理类文件使用）：VK部门简称及编号-XX-XX1 部门本类文件的支持性文件以“001”起顺推，或本类文件的表格文件以“F1”起顺推。部门本类文件顺序，以“01”起顺推。同4.2.5公司中文缩写4.3 文件的更改 公司任一职员根据经营管理实际需要，均可动议更改管理规章类文12、件。如需更改文件，动议人需填写文件更改申请表（xx-01-F1）,提交至原文件制订部门，由该部门负责人自行或指定召集人员分专业进行讨论，确定更改内容，按审批权限报批，并在获准通过后下发。下发新文件时，请注意修改相关的版本号、生效日期。（详见4.2.9）4.4 文件的传阅 需公司领导审阅的非电子文档类文件（仅为外部来文），由集团办公室负责传递至相关公司领导并签署文件处理表，由集团办公室存档或转相关部门存档。4.5 文件的存档 部门须规定本部门文件的归档时间，并做好保管工作，明确标明存档人、案卷题名、案卷号、保管期限等。4.6 电子文档的管理4.6.1 公司文件管理员负责文档资料的电脑储存及管理工13、作，各部门须指定专人负责本部门各类文档的电脑储存及管理工作。4.6.2 电子文档须定期转入文档管理系统，并按文件类别设立相应的子目录，分类保存各类文件，重要文件须加密，且以软盘备份，并指定专人保管。4.6.3 电子文档应妥善保存，如需删除，须报部门负责人批准。4.7 文件的保密4.7.1 公司任一人员均有责任和义务保守公司的经营管理机密，未经公司或部门负责人授权或批准，不准对外提供标有密级的公司文件，以及其它未经公开的经营情况、业务数据。4.7.2 公司以下文件需严格保密：办公会议纪要、公司经营战略性会议纪要、财务收支情况、重大事故分析报告、重要合同、薪金福利制度等。4.7.3 部门负责人指定14、文件管理员负责妥善保管部门文件，并履行监督职能。如文件发生短缺或遗失，追究部门负责人和文件管理员责任。4.7.4 任何人未经批准，不得复印公司重要文件（所列文件）。4.7.5 任何人不得利用职务之便，擅自携带公司重要文件外出。4.7.6 有权阅读保密文件的公司任一人员均需对保密文件负有相关责任，务必妥善保管所持有的涉密文件。如有泄密，追究当事人行政责任。因违反职业道德，给公司造成经济损失者，公司将依法追索经济赔偿；情节严重者，将提请司法机关追究其刑事责任。4.8 文件的查阅、借阅4.8.1 非本公司人员不得查阅、借阅公司重要文件。特殊情况需部门负责人批准。4.8.2 查阅文件不得带离办公室，严15、禁复印。4.8.3 各部门如工作需要借阅文件时，须填写借阅登记表，经部门负责人批准后方可借阅。借出的文件由文件管理员负责及时收回并检查完整情况，如发现遗失，需在借阅登记表的“备注”栏加以注明，追究借阅者责任。4.8.4 公司文件如需要隔夜借出，须征得部门负责人批准同意后，方可借出，并妥善保管。文件外借时间最长不得超过3天。4.9 文件的下发、作废处理4.9.1 新编或更改的管理文件，在获得批准后，由集团办公室下发至各分公司及相关部门，由各分公司及相关部门文件管理员负责及时打印、更新放入文件发放专用袋中。4.9.2 各职能部门的临时性管理文件，在获本部门第一负责人批准后，由部门文件管理员发至集团16、各部门或各分公司。4.9.3 各职能部门的管理文件，在获分管本部门集团老总批准后，由集团办公室文件管理员下发至集团各部门或各分公司。4.9.4 以公司名义下发的各类管理文件，在获集团总经理批准后，由集团办公室文件管理员下发至集团各部门或各分公司4.9.5 在文件修改之前，各部门必须严格按照现有管理文件执行。新版文件获准下发并开始生效后，旧版文件自动失效。4.9.6 集团各部门及各分公司，在管理现场，必须使用有效版本之文件。4.10 文件的传递及报批为配合公司办公自动化的发展和信息系统的建立，提高工作效率，公司与附属公司间的往来文件均采用电子邮件的形式。目前公司已初步实现集团公司内部的互联网，以17、达到集团信息资源共享及办公自动化、无纸化的目的。文件的报批请详见电子邮件传送管理守则（xx-01-001）。5 支持文件：xx-01-001电子邮件传送管理守则6 表格xx-01-F1 文件编制申请表xx-01-F2 文件更改申请表xx-01-F3 文件发放清单xx-01-F4 文件借阅登记表xx-01-F5 文件处理表南昌xxxx设计流程图项目前期操作流程序号相关部门确认前期报批阶段工作流程计划日期景观设计阶段工作流程设计前期操作流程参考时间 若未完成，请提供完成时间 由项目发展部拿到基础资料 No 3日 1 Yes 若未完成，请提供完成时间由营销部获得产品建议书及竞争楼盘及周边配套等 No18、 5日2 Yes 按标准格式完成项目前期PPT制做3 3日 Yes请销售、项目发展、财务商讨确定最终产品的容积率及建筑面积完成项目容积率分析报告 4 3日 Yes 确定产品容积率及建筑面积5 1日 请分管副总过目规划构想图6 2日 请分管副总过目听证会报告7 3日 请分管副总和总经理确认设计招标任务书8 5日 请分管副总和总经理确认设计单位邀请9 14日 发标并答疑10 2日 回标11 25日 邀请评单位 12 5日 阅读标书 13 3日 开标时间并设计单位讲解 14 2日 现场综合各专家意见15 决标并发中标通知书16 3日 请上海方面专家和规划局提出意见17 5日签订设计合同施工图设计单位19、招标18 10日 开始方案设计施工图设计单位确定19 施工图设计合同签订20总体规划完成 20日 景观设计单位选择详规报批文本完成21建筑单体平面确认 14日 景观设计方案开始 22 14日建筑单体立面确认景观设计方案完成 23建筑单体细部确认方案报批文本完成 14日方案设计文本制作完成24 14日 移交前期设计工作给施工图建筑师25 5日 施工图阶段工作流程序号 项目流程 相关阶段 相关部门确认1 施工图设计单位选择及评定 2 施工图设计单位招标 3 施工图设计单位确定并签定合同 总图调整完成4 详规设计完成5 地质勘探报告 单体平面确定6 对单体平面提出意见 单体立面定稿7 对单体立面提出20、意见 8 基础选型并确定场地标高 施工图审查单位选择 工程管理部、项目部确认9 完成报批方案文本 方案报批及方案深化设计完成10 开始扩初设计 11 扩初建筑条件图审图 设计部12 扩初结构水、电、动力、暖通专业审图 设计部、工程部、项目部 13 专家论证结构选型14 扩初设计完成15 专家论证设计方案 扩初批复 16 地盘设计参与17 施工图设计开始 18 施工图建筑条件图完成 设计部评审19 施工图基础结构完成 工程管理部、项目部、设计部评审20 专家论证结构合理性 21 设备选型、门窗确认、细布做法22 制桩图 23 桩位图24 基础图25 报建施工图26 设计院现场代表驻现场办公 2721、 完成施工图报审 与企划部对接 28 施工图审图公司审图29 设计院回复审图意见 30 施工图审图公司出评审报告31 甲供料确认并出图 工程管理部32 设计部工程管理部项目部成本管理部审图33 设计院出变更修改图纸34 施工图交底给地盘建筑师 地盘建筑师工作流程 序号 项目流程 相关阶段 相关部门确认35 地盘建筑师接受施工图 36 地盘建筑师驻现场办公 37 协调监督设计院现场代表工作 38 汇报每周工程进度及效果至竣工验收39 对甲供料进行抽验 40 执行设计变更程序 41 组织设计院相关工程师解决现场问题 42 基础选型并确定场地标高 严格执行外墙涂料颜色执行程序43 深入看图并对现场与22、图纸间的矛盾提出解决意见 44 参加工程各类验收 45 配合入住手续办理 46 工程竣工后撤出项目部并对文件资料归档 景观设计工作流程表序号 相关阶段 景观设计操作流程 相关部门确认总体规划定稿1、 景观设计工作计划制作 2、 完成项目总体景观方案 可以是境外景观设计 单位3、 景观方案设计单位选择4、 单位平面定稿 景观方案设计单位确定5、 景观施工图设 景观方案开始设计 计单位选择 6、 景观设计第一轮方案讨 总经理、副总经理、销售 论,并反馈意见 部、设计部综合意见施工图设计单7、 位确定 景观设计第二轮方案讨论,并反馈意见8、 方案深化，材料确定 9、 施工图设计开始 提交项目部选择的23、材 料清单与样板10、 材料选择完成 11、 施工图设计完成 成本管理部预算评审各专业审图12、 根据评审意见对设计及 材料进行修改13、 施工图发项目经理部，并进行交底14、 施工现场配合，设计院配合15、 施工效果验收 16、 发设计整改及变更单 17、 竣工验收 第一部 总则1 为统一xx集团各房地产项目设计的标准，规范房地产项目设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的，特制定本标准。2 xx集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。3 本标准是依据国家有关规范与标准，并总结xx集团以往房24、地产项目开发经验编制而成。4 本标准遵循以下原则编制：4.1 设计与市场、成本相结合的原则；4.2 管理和技术相结合的原则；4.3 计划管理的原则；4.4 检查与反馈的原则。5 本标准的执行责任人为xx集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。6 本标准与准则解释权属xx集团规划设计部。第二部分投资分析阶段成果标准1 本阶段工作重点1.1 收集项目基础资料1.2 完成规划设计草案及可行性分析1.3 完成项目可行性研报告规划设计部分1.4 完成项目设计工作控制性计划目 录1. 项目基础资料 4 1.1 宗地自然条件 41.2 宗地社会条件 6 1.3 竞争楼盘 82. 规划设计的可行性分析 1225、 3. 规划设计草案 14 3.1 规划设计的初步概念 14 3.2 规划设计草案 144. 项目设计工作控制性计划 185. 范例 191 项目基础资料 1.1 宗地自然条件 宗地自然条件表一 表填表人： 填写日期： 年 月 日土地名称/项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地位置宗地城市位置图表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作已制作宗地区域位置图表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作已制作宗地现状宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高已收集宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置 已制作宗地地形图 宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌已收集26、宗地绿化植被与水面分布图植被与水面的定位已制作说明：1. 本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。2 . 投资分析阶段，若政府提供的 “宗地红线图”、“宗地地形图” 深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。宗地自然条件表二 表1.1.2填表人： 填写日期： 年 月 日土地名称/项目名称城市气温常年绝对温度最 高 最 低 平 均 城市风象主导风向风向频率玫瑰图（另附图）已收集空气质量宗地空气质量状况空气质量良好 空气质量较差，需进行检测水文宗地内有无地表水池塘 水渠宗地周边有无地表27、水江 河 湖 海 水渠周边地表水常年水位(黄海高程) M周边地表水最高控制水位(黄海高程) M地下水位标高(黄海高程)M宗地内水质状况水质良好 水质较差，需进行检测 噪音宗地噪音状况周边无噪音源 周边有噪音源，需进行检测宗地有无特殊地下物冲沟有 无暗河有 无古墓有 无化石有 无地下军用设施、管线有 无地下油罐房有 无其它大型地下建筑物、有 无说明：1依据宗地社会条件表一（表）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。2当存28、在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。1.2 宗地社会条件 宗地社会条件表一 表填表人： 填写日期： 年 月 日土地名称/项目名称 图纸名称 内容要求完成情况 区域现状图表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征已收集 区域总体规划图表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划已收集 区域交通分析图表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线已制作 周边交通分析图表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等已制作 周边道路断面图表达宗地块周边道路断面各分项尺寸已制作周边公共设施图表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及29、建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施 ：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施已制作 市政管线图表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等已收集说明：1. 本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。宗地社会条件表二 表填表人： 填写日期： 年 月 日土地名称/项目名称 当地政策法规要求 日照间距系数 消防间距 无特殊要求 其它间距 无特殊要求规划设计要点 总用地面积 ha 暂无要点总建筑面积 m容积率30、 建筑密度 绿地率 车位总数 限高要求 层 或 m 配套的名称 与面积要求 退红线要求1.3 竞争楼盘信息1.3.1 竞争楼盘列表 竞争楼盘列表 表填表人： 填写日期： 年 月 日编号楼盘名称发展商 所处地段价位/平米1234其他说明确认栏市场营销部门经手人： 年 月 日市场营销部门经理： 年 月 日 设计部经理： 年 月 日1. “竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。2. 本列表中的竞争楼盘，须由设计部与市场营销部门共同确认。1.3.2 竞争楼盘设计信息竞争楼盘设计信息表一 表.1楼盘名称位置规划总用地面积M总建筑面积M容积31、率绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积M住宅产品类型 独立别墅 联排别墅 平层公寓 花园洋房 小高层 高层 其他住宅结构形式会所面积M会所个数商业面积M 租 售幼儿园班小学班景观 周边自然景观有 无景观设计面积M包含项目游泳池室外M室内M水景/喷泉个儿童游戏场组硬地活动场个网球场个羽毛球场个其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。 竞争楼盘设计信息表二 表.2楼盘名称位置：该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术设计资源设计内容设计单位名称 规划建筑方案施工图景观方案施工图 室内装修部品标准 室 外 墙面一墙面二窗白铝 彩铝 塑32、钢其它公共室内电梯品牌电梯厅装修标准其它住 宅 室 内 毛坯房 标准装修提供 不提供 装修套餐项目品牌或材料入户门/内门地板洁具厨柜吊顶其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。 竞争楼盘设计信息表三 表.3楼盘名称位置户型 编号户型种类面积(M)实用率(%)比例备注123456主力户型编号为:户型特色评述：（应附图表达）说明：1. 实用率 国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积按规定应分摊的公共建筑面积）。2. 单套内建筑面积包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。3. 单套内33、使用面积住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。2 规划设计的可行性分析 2.1 依据宗地自然条件表一（表1.1.1）的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。2.2 依据宗地自然条件表二（表1.1.2）的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在投资与收益分析中体现）。2.3 依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的内容，分析区域总体规34、划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。2.4 依据宗地社会条件表二（表1.2.2）的内容，分析当地政府各类间距要求对建筑排布的影响。2.5 当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表（表.3），当容积率确认35、后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表（）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同指标数据选择对应的经济效益分析在投资与收益分析中体现）。2.6 当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表（表.1）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在工程与与销售计划、投资与收益分析中体现）。（本节内容为根据集团企划部项目可行性报告相关要求调整。）3 规划设计草案 336、.1 规划设计草案的初步概念3.1.1 设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。3.1.2 技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3.1.3 可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。3.2 规划设计草案图纸3.2.1 规划设计草案总平面图 3.2.2 综合经济技术指标 综合经济技术指标表 表.1填表人： 填写日期： 年 月 日项目名称有无规划要点项目规划总用地 ha容积率居住区用地 ha建筑密度总建筑面积 M绿地率 %住宅总建筑面积 M住宅总户数 户公共服务设施总面积 M汽车位总数 个住 宅内 容类 型建筑面积占住宅总建筑面积比例(%37、)拟结构形式备注低层住宅（13层）多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100m）公 共 服 务 设 施 内 容类 型建筑面积(M)用地面积(M)商业会所学校幼儿园市政公用其他汽 车 停 车 内 容停车方式车位数占总停车面积比例(%)地下、半地下架空层地面车库地面露天交 楼 标 准内 容装修标准占住宅总建筑面积比例(%)毛坯房仅提供厨卫装修提供全套精装修说明：1. 根据xx项目开发经验，79层住宅与911.5层住宅开发成本差异不大，因此上表将79层住宅并入小高层类进行统计。2. 设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段38、的成本测算。容积率分析表 表.2填表人： 填写日期： 年 月 日土地方全称序号总体指标住宅部分配套部分 指标类型占地面积之和(Ha)容积率建筑面积之和(M2)面积比户数之和(户)户数比会所(M2)商业(M2)配套(M2)方案一总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（13层）低层住宅：联排别墅（13层）总容积率多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）总户数中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100M）方案二总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（13层）低层住宅：联排别墅（13层）总容积率多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）总户数中高层住宅（1218层）高层住宅39、（19层100m）超高层住宅（100M）A.3.2.3 产品分析3.2.3.1 规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本部门，形成项目财务分析和营销策略的基础“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素；需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。3.2.3.2 关于各因素的可参考定义：3.2.3.2.1 良好建筑朝向40、：“南偏东15至南偏西15范围内”的朝向；3.2.3.2.2 不良建筑朝向：“西偏南45至西偏北45范围内”的朝向；3.2.3.2.3 景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。3.2.4 项目设计工作控制性计划 (此部分内容暂缺)3.2.5 范 例3.2.6 项目基础资料范例序号文件名称xx集团项目设计成果范例汇编索引号1宗地城市位置图TZ-1-1 2宗地区域位置图TZ-1-2 3宗地红线图TZ-1-3 4宗地现状照片TZ-1-4 5宗地地形图TZ-1-56宗地绿化植被与水面分布图TZ-1-6 7区域现状图TZ-1-7 8区域总体规划图TZ-1-8 9区域交通分析图TZ-1-9 10周边交通分41、析图TZ-1-10 11周边道路断面图TZ-1-11 12周边公共设施图TZ-1-12 13市政管线图TZ-1-13 3.3 规划设计草案序号文件名称xx集团项目设计成果范例汇编索引号1规划设计草案设计说明TZ-1-12规划设计草案指标表TZ-1-23规划设计草案总平面图TZ-1-3第三部分 设计前期阶段成果标准1 本阶段工作重点1.1 参与产品建议书的编制和确认1.2 完成概念设计方案及分析1.3 完成项目设计工作总体计划1.4 完成项目设计指导书目 录1项目设计指导书形成的过程文件6771.1概念设计任务书6771.2重要节点的审核意见6772概念设计方案6772.1设计说明6772.2综42、合经济技术指标及产品分析6772.3概念设计图纸6773项目设计指导书6793.1项目概况及用地分析6793.2开发目标、开发计划与项目设计总体计划6813.3市场定位和产品建议6823.4成本控制因素与工程管理意见6823.5概念设计研究结论6833.6方案设计需要解决的问题6853.7项目设计各环节的综合分析6864范例6874.1项目设计指导书形成的过程文件范例6874.2概念设计方案范例6874.3项目设计指导书范例6874.4其它范例6881 项目设计指导书形成的过程文件1.1 概念设计任务书1.1.1 项目概况及用地分析 应附文：参照本部分 3.1 项目概况及用地分析（第27页）。43、1.1.2 经济技术指标及设计要求 应附表：第二部分 表.1综合经济技术指标表（第15页）。1.1.3 概念设计成果及进度要求 应附文：参照本部分 2.概念设计方案（第24页）。1.1.4 甲方提供的附件资料1.2 重要节点的审核意见1.2.1 集团规划设计部对项目设计工作总体计划的意见1.2.2 集团规划设计部对设计前期工作结论的意见2 概念设计方案2.1 设计说明2.1.1 应包括对概念设计方案的介绍、分析；对概念设计任务书中提出的各类要求，应专门阐述解决方案。2.2 综合经济技术指标及产品分析2.2.1 综合经济技术指标表 详第二部分 表.1 （第15页）2.2.2 产品分析 详第二部分44、 （第17页）2.3 概念设计图纸2.3.1 概念设计图纸目录 概念设计图纸目录表 表.1分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注总图1总平面图 1:10001：20002功能分区与产品分布图1:10001：20003交通分析图1:10001：20004分期开发示意图1:10001：20005组团基本单元分析图1:5001:10006配套分析图1:10001：20007景观分析图1:10001：20008视线分析图1:10001：20009日照分析图1:10001：200010坡度、坡向分析图1:10001：2000用地地形复杂时需完成11地形改造土方平衡图1:10001：2000住宅单体45、12住宅单体意向平面图1:200 1:300其它13工作模型1:10001：200014效果图或模型照片说明：本表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2.3.2 概念设计图纸深度要求2.3.2.1 总平面图示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据。2.3.2.2 功能分区与产品分布图明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品。2.3.2.3 交通分析图应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级。2.3.2.4 46、分期开发示意图考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期卖场的选址。2.3.2.5 组团基本单元分析图应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系。2.3.2.6 配套分析图考虑公建配套设施设置位置、规模、占地和内容；应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排。2.3.2.7 景观分析图表达景观设计概念，绿化、水系、广场之47、间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式。2.3.2.8 景观视线分析图若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况。2.3.2.9 住宅单体平面图高层住宅项目应提供单体意向平面图，体现户型配置、朝向、核心筒数量要求；低、多层项目若无优秀创意，可不提供单体意向平面图，但应表达单体进深与开间尺寸。2.3.2.10 日照分析图体现用地内每个区域在冬至日（大寒日）的日照时数。2.3.2.11 坡度与坡向分析图当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；坡度应以10为单位分级，坡向应分为东48、西、南、北四向。2.3.2.12 地形改造土方平衡图根据坡度与高程进行土地的利用分析，计算土方平衡量3 项目设计指导书3.1 项目概况及用地分析（注：本节内容所涉及附图及数据资料，均为第二部分 表、表1.1.2、表、表1.2.2中所列，以下文中不再特别标出。）3.1.1 用地自然条件概况及分析3.1.1.1 宗地位置应附文：简述宗地位置应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图3.1.1.2 宗地现状3.1.1.2.1 宗地四至范围应附文：简述宗地四至范围应附图：宗地红线图3.1.1.2.2 宗地现状地形地貌应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开分析应附图：宗地现状照片（标明49、拍摄点和目标点位置）；宗地地形图3.1.1.2.3 绿化植被与水面应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施应附图：宗地绿化植被与水面分布图3.1.1.2.4 气候气象应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。3.1.1.2.5 水文地质应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况应附: 宗地地质资料（如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等）3.1.1.2.6 特殊地下物应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物3.1.2 宗地社会条件概况及分析3.1.2.150、 区域现状与规划应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。应附图：区域现状图：区域总体规划图3.1.2.2 规划要求应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地建设用地规划许可证的内容，对用地主要设计指标的分析。应附：规划要点；容积率分析表3.1.2.3 交通状况应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图3.1.2.4 公共设施3.1.2.4.1 公共建筑应附文：描述对设计存在影响的51、公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；3.1.2.4.2 对设计存在影响的设施与标志物应附文：简述以下有利与不利因素情况有利因素：广场、公园、城市雕塑等不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。应附图：周边公共设施图3.1.2.5 市政管线应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、 管径、埋深、标高应附图：市政管线图3.2 开发目标、开发计划与项目设计总体计划3.2.1 项目总体开发目标3.2.1.1 项目总体定位3.2.1.2 目标成本和目标利润3.2.2 项目总体开发计划3.2.2.1 分期开发52、的规模和进度3.2.2.2 分期开发的成本和利润应附表：分期开发规模、进度、成本和利润表3.2.3 项目设计总体计划 应附表：项目设计总体计划表3.3 市场定位和产品建议3.3.1 项目总体定位3.3.1.1 项目市场定位3.3.1.2 项目竞争优势（针对竞争楼盘）3.3.2 项目目标市场3.3.2.1 目标客户构成3.3.2.2 目标客户行为特征3.3.3 项目产品建议（市场营销部门与设计部共同确定）3.3.3.1 产品类型及构成3.3.3.1.1 产品构成的种类3.3.3.1.2 各产品类型的比例应附表：产品建议表，参见第四部分 表 （第50页）3.3.3.2 产品的户型配比建议应附表：户53、型配比表，参见第四部分 表 （第52页）3.3.3.3 公建配套3.3.3.3.1 停车方式与车位比：停车方式分为地下车库停车、架空车库停车，立体车库停车，路旁停车，庭院停车。3.3.3.3.2 公交交通与班车系统：两系统车辆停放与站点的要求；明确对于大型社区，是否考虑区内巴士。3.3.3.3.3 商业：商业的形态（集中布置、分散布置、层数）、功能（有无特殊要求）、面积、停车数量3.3.3.3.4 学校、幼儿园：占地、规模、功能3.3.4 首期产品的建议（市场营销部门与设计部共同确定）3.3.4.1 首期产品的类型及构成应附表：首期产品建议表，参见第四部分 表（第50页）3.3.4.2 首期产54、品的户型配比建议应附表：首期户型配比表，参见第四部分表 （第52页）3.3.4.3 首期公共配套要求3.3.4.4 首期卖场安排3.3.4.4.1 销售展示的内容选择（商业、会所、样板房）3.3.4.4.2 销售展示的卖场位置3.3.4.4.3 样板间的搭建方式和位置的初步设想3.3.5 销售策略与销售计划3.3.5.1 销售推广的策略3.3.5.2 销售计划应附：销售计划3.4 成本控制因素与工程管理意见3.4.1 成本测算3.4.1.1 根据市场营销部门的结论、概念设计的结论、工程管理部门对于基础形式的意见完成总成本测算表格3.4.1.2 各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格应附表：总55、成本测算表；项目分类成本测算表3.4.1.3 设计各阶段的设计费用计划3.4.2 设计阶段成本控制3.4.2.1 方案设计阶段成本控制目标3.4.2.2 方案设计阶段成本控制措施或建议3.4.2.3 初步设计及施工图阶段成本控制措施或建议3.4.3 工程管理相关工作及意见3.4.3.1 地质资料分析3.4.3.2 基础形式的初步意见3.4.3.3 初步设计及施工图阶段，工程管理部门结构与设备专业的设计管理措施3.4.4 工程进度计划与设计计划的关系与重要节点应附表：工程进度计划3.5 概念设计研究结论3.5.1 概念设计研究各方案简评应附图：各方案总平面，模型照片或表现图应附文：简要分析各方案56、的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。3.5.2 设计目标应附文：描述项目楼盘设计形象目标3.5.3 经济技术指标结论应附表：综合经济技术指标表（详第二部分 表.1，第15页）3.5.4 规划方面的结论3.5.4.1 用地布局3.5.4.1.1 功能分区与产品类型分布应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布应附图：功能分区与产品分布图3.5.4.1.2 空间序列和层次应附文：简述主要公共空间的功能和特点应附图：相应的参考图片3.5.4.2 道路交通 应附图：交通分析图3.5.4.2.1 主入口位置3.5.4.2.57、2 人车关系应附文：明确人车分流、局部合流或合流3.5.4.2.3 停车方式和数量应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量3.5.4.2.4 公交场站应附文：明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等3.5.4.2.5 班车车位应附文：明确位置和数量 3.5.4.3 销售分期3.5.4.3.1 分期状况应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置应附图：分期开发示意图3.5.4.3.2 首期销售卖场应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求3.5.4.4 组团管理3.5.4.4.1 物业管理模式应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元3.5.4.4.2 低层、多层58、项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求应附图：组团基本单元分析图3.5.4.4.3 高层项目的标准层拼接意向3.5.4.4.4 应附文：简述户型配置、朝向、核心体数量的要求3.5.4.5 环境景观3.5.4.5.1 景观现状应附文：明确保留、利用、改造及消除的因素3.5.4.5.2 景观视线竖向分析应附图：景观视线分析图3.5.5 单体方面的结论3.5.5.1 公建配套应附文：明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明确重要或有特殊要求的公建分布要求应附图：配套分析图3.5.5.2 住宅设计应附文：明确内部功能空间设置要求（例59、如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等）应附图：住宅单体意向平面图3.5.6 技术方面的意见3.5.6.1 建筑研究中心的技术意见3.5.6.2 土方平衡方案应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图3.5.6.3 日照分析方案应附图：日照分析图3.5.6.4 技术配套的设置要求应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求3.6 方案设计需要解决的问题3.6.1 规划方面的问题3.6.1.1 用地布局3.6.1.1.1 依据功能分区与产品类型分布结论，进行布60、局设计3.6.1.1.2 依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计3.6.1.2 道路交通3.6.1.2.1 满足5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；3.6.1.2.2 满足人车关系要求与停车要求3.6.1.2.3 满足公交车与班车停放要求3.6.1.2.4 满足消防要求3.6.1.2.5 进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计3.6.1.3 销售分期3.6.1.3.1 首期销售卖场销售氛围的营造3.6.1.3.2 根据首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计3.6.1.3.3 分期设计应综合考虑以下因素：3.6.1.3.3.161、 满足分期的期数、面积、位置要求3.6.1.3.3.2 考虑每期设计上的吸引客户的卖点3.6.1.3.3.3 分期开发时物业管理模式的可行性3.6.1.3.3.4 分期开发时施工组织的可行性3.6.1.3.3.5 分期开发时道路系统的可行性3.6.1.4 组团与管理3.6.1.4.1 依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计3.6.1.4.2 根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等3.6.1.4.3 高层项目依据标准层拼接意向深化设计3.6.1.5 环境景观3.6.1.5.1 景观设计具备明确的主题3.6.1.5.2 景观结构设计：景观轴线62、与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织3.6.1.5.3 景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性3.6.1.5.4 处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等3.6.1.5.5 现状景观的利用方式3.6.1.5.6 当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析3.6.2 单体方面的问题3.6.2.1 会所单体方案设计3.6.2.2 商业单体方案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用3.6.2.3 学校、幼儿园总图布置63、3.6.2.4 首期住宅单体方案设计、建筑形态、风格与户型3.6.3 技术方面的问题3.6.3.1 日照间距设计3.6.3.2 土方平衡设计方案（针对复杂地形时）3.6.3.3 技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等3.6.3.4 保温、遮阳和降噪：要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本3.6.3.5 新技术新材料：要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等3.6.3.6 建筑研究中心的技术意见在规划方案得到体现3.7 项64、目设计各环节的综合分析3.7.1 根据本部门操作能力及项目具体情况，对设计阶段的工作做全局的考虑。确认该项目设计操作的难点。3.7.2 设计任务的细分3.7.2.1 根据项目具体情况、销售要求及工程进度，确定整个项目的各部分是否需分开委托设计。如：会所设计、独立商业区设计等。3.7.2.2 根据项目设计的不同内容的不同要求，如建筑、景观、立面、销售包装等，将设计任务拆分。3.7.3 设计单位的选择3.7.3.1 根据细分的各项设计任务，合理选择设计单位；3.7.3.2 选择设计单位时需从其设计人员数量、专业能力、配合能力（境外单位应特别注意）等方面考虑是否能够胜任该项设计。3.7.4 设计部人65、力资源的分配3.7.4.1 确认设计部在各阶段的负责人及参与的人数；3.7.4.2 确认并评估与各设计单位对接的人员，预见设计控制能力不足可能产生的风险；3.7.4.3 若认为本部门人员在控制某一阶段时可能会有不足，应提出设想的解决办法。3.7.5 设计费用的成本控制计划3.7.5.1 根据意向确定的设计单位，对各项设计任务的设计费做初步估算；3.7.5.2 依据项目情况、市场定位及项目整体成本控制思路，确认开展方案、施工图设计时，项目各部分的成本分配原则（仅针对设计可控因素）。3.7.5.3 以上成本控制计划应与成本管理部门沟通认可。3.7.6 以上各部分内容，应统筹考虑，并体现在项目设计总66、体工作计划中。4 范例4.1 项目设计指导书形成的过程文件范例序号文件名称xx集团项目设计成果范例汇编索引号1概念设计任务书SQ-1-1 2重要节点的审核意见SQ-1-2 4.2 概念设计方案范例序号文件名称xx集团项目设计成果范例汇编索引号1概念设计方案设计说明SQ-2-12综合经济技术指标表SQ-2-23产品分析SQ-2-34概念设计方案总平面图SQ-2-45功能分区与产品分布图SQ-2-5 6交通分析图SQ-2-67分期开发示意图SQ-2-78组团基本单元分析图SQ-2-89配套分析图SQ-2-910景观分析图SQ-2-1011景观视线分析图（可选）SQ-2-11 12日照分析图SQ-267、-1213坡度、坡向分析图（可选）SQ-2-13 14地形改造土方平衡图SQ-2-1415住宅单体意向平面图SQ-2-1516工作模型SQ-2-16 17效果图SQ-2-174.3 项目设计指导书范例序号文件名称xx集团项目设计成果范例汇编索引号1项目设计指导书SQ-3 4.4 其它范例序号文件名称xx集团项目设计成果范例汇编索引号1设计前期阶段工作计划SQ-4-1第四部分 实施方案阶段成果标准1 本阶段工作重点1.1 编制方案设计任务书1.2 完成规划设计方案及规划评审1.3 编制景观方案设计任务书1.4 完成景观设计方案及评审目 录1. 实施方案形成的过程文件 411.1 规划方案设计任务68、书 411.2 景观方案设计任务书 431.3 重要节点的评审结论意见 431.4 （详规及方案）报建的政府批复意见 431.5 物业管理模式的建议与结论 431.6 销售包装的建议和要求 432. 设计说明及综合技术经济指标 442.1 设计说明 442.2 综合技术经济指标 442.3 附录表格 453. 实施方案图纸 563.1 实施方案图纸目录 563.2 实施方案图纸深度要求 594. 相关部门在本阶段的工作成果 644.1 工程管理部在本阶段的工作成果 644.2 成本管理部在本阶段的工作成果 644.3 建筑研究中心在本阶段的工作成果 645. 范例 655.1 实施方案形成的过69、程文件范例 655.2 设计说明及综合技术经济指标范例 655.3 实施方案图纸665.4 相关部门在本阶段的工作成果 661 实施方案形成的过程文件1.1 规划方案设计任务书1.1.1 项目概况及用地分析 详第三部分3.1（第27页）1.1.2 规划设计的基本原则1.1.2.1 项目的定位详第三部分（第29页）1.1.2.2 其它基本原则1.1.3 概念设计研究结论详第三部分3.5（第31页）1.1.4 方案设计需要解决的主要问题详第三部分3.6（第34页）1.1.5 设计成果要求1.1.5.1 设计说明1.1.5.2 综合经济技术指标1.1.5.2.1 规划指标表，详表（第45页）1.1.70、5.2.2 公共服务设施指标表，详表（第48页）1.1.5.2.3 住宅指标表一，详表 （第50页）1.1.5.2.4 住宅指标表二，详表（第52页）1.1.5.2.5 容积率指标表，详表（第53页）1.1.5.2.6 会所详细指标表，详表（第54页）1.1.5.2.7 停车详细指标表，详表（第55页）1.1.5.3 规划设计图纸目录 规划设计图纸目录表 表.3分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注 总图1总平面图 1:5001:1000 2分析图日照分析图1:5001:10003公共服务设施布置分析图1:5001:10004交通分析图 1:5001:10005景观结构分析图1:500171、:10006小区管理模式分析图1:5001:10007详图小区各道路断面图1:2008其他工作模型 1:10009土方平衡图1:5001:100010道路及竖向设计图1:5001:100011彩色总平面图1:50012总体剖面图1:5001:100013总体鸟瞰图组团与管理14分析图典型组团管理示意图1:2001:40015典型组团交通分析图16其他效果图低、多层住宅单元/高层住宅单体17高层住宅单体地下及裙房各层平面图1:2001:40018标准层平面图 19立面图20剖面图21效果图主要公共建筑22各层平面图1:2001:400包括独立商业建筑、会所、幼儿园或学校23立面图24剖面图25效72、果图说明：1. 上表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2. 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。1.1.6 设计成果提交的要求1.1.7 设计中期交流时间安排1.2 景观方案设计任务书1.3 重要节点的评审结论意见1.3.1 集团规划设计评审会意见1.3.2 外部专家方案评审会意见1.3.3 总平面确认的结论意见1.3.4 建筑单体确认的结论意见1.3.5 深化方案设计确认的结论意见1.3.6 景观方案评审的结论意见1.4 （详规及方案）报建的政府批复意见1.5 物业管理模式的建议与结论1.6 销售包装的建议和要求2 设计说明及综合技术经济指标2.73、1 设计说明2.1.1 建筑设计说明2.1.2 结构设计说明2.1.3 给排水设计说明2.1.4 电气设计说明2.1.5 弱电设计说明2.1.6 暖通设计说明2.1.7 消防设计专篇2.1.8 人防设计专篇有人防工程须完成此部分内容。2.1.9 景观方案设计说明2.2 综合技术经济指标2.2.1 规划指标表 详表2.2.2 公共服务设施指标表 详表2.2.3 住宅指标表一 详表 2.2.4 住宅指标表二 详表2.2.5 容积率指标表 详表2.2.6 可售面积指标表 详表2.2.7 会所详细指标表 详表2.2.8 停车详细指标表 详表2.3 附录表格 规划指标表 表指标名称总体 期数值（ha）所74、占比重（）数值（ha）所占比重（）项目规划总用地 1.居住用地 100100住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 2.其他用地 市政道路用地代征绿化用地市政道路绿化用地居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地其他政府保留用地或不可建设用地总建筑面积 m m1.住宅建筑面积 m m非住宅建筑面积 m m住宅建筑面积比重 % %2.计入容积率建筑面积 m m不计入容积率建筑面积 m m不计入容积率建筑面积比重 % %3.不可售建筑面积 m m可售建筑面积 m m可售面积占总建筑面积比重 % %（续下页）（接上页）住宅面积毛密度 m/ha m/ha住宅面积75、净密度 m/ha m/ha公共服务设施面积毛密度 m/ha m/ha住宅建筑套密度（毛） 套/ha 套/ha住宅建筑套密度（净） 套/ha 套/ha人口毛密度 人/ha 人/ha人口净密度 人/ha 人/ha绿地率 % %建筑密度（建筑覆盖率） % %容积率(建筑面积毛密度) 万m/ha 万m/ha总户（套）数 户 户总人口(按3.5 人 /户计) 人 人车位总数 个 个车位/户数1: 1: 说明：1. 应根据方案情况编制表格；方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。2. 项目规划总用地根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团规划用地”三种情76、况。3. 居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地” 三种情况。4. 住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。5. 公建用地也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。6. 道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。7. 公共绿地满足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游77、园和组团绿地及其他带状块状绿地等。住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。9. 住宅面积净密度也称住宅容积率，每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅总建筑面积与住宅用地的比值表示。10. 公共服务设施面积毛密度 每公顷居住区用地上拥有的公共服务设施面积。11. 绿地率 居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。12.建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（）。13.容积率 也称建筑面积毛密度，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑78、的建筑面积，或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。公共服务设施指标表 表 指标项目总 体 期建筑面积（m）用地面积（m）备注建筑面积（m）用地面积（m）备注是否计入容积率（/）是否可售（/）1.商业及文体餐饮菜市场各种小型商铺会所银行 邮政所面积小计(A1)2.教育托儿所幼儿园九年制学校面积小计(A2)3.市政公用锅炉房变电室煤气调压站路灯配电室公共厕所垃圾站垃圾转运站公共停车场自行车存车处面积小计(A3)4.其它居委会物业管理处卫生站防空地下室 （续下页）（接上页）面积小计(A4)公共服务设施面积总计（A1+A2+A3+A4）说明：1. 应根据方案情况填写表格内容；方案设计任务书内的公共服务79、设施指标表可根据实际需要进行简化。2. 建筑面积500m以下的公共服务设施项目，可不必填写“用地面积”一项。3. 上表中各项目面积计入容积率则用“”表示；如不计入容积率则用“”表示。4. 上表中各项目面积可售则用“”表示；如不可售则用“”表示。5. 上表中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各公共服务设施项目的个数等。 住宅指标表（一） 表说明：1. 根据xx项目开发经验，79层住宅与911.5层住宅开发成本差异不大，因此本表将79层住宅并入小高层类进行统计。2. 本表格为示意性表格，具体项目应根据实际产品及户型情况编制表格；方案设计任务书内的住宅指标表一可根据实际需要进行简化。3. 独栋高层80、或超高层住宅项目无需完成此表。总体 期住宅类型产品类型户型编号户型面积m总建筑面积m套数某户型的累加面积与所属产品类型的累加面积比某户型的累加套数与所属产品类型的累加套数比某产品类型的累加面积与所属住宅类型的累加面积比某产品类型的累加套数与所属住宅类型的累加套数比某住宅类型的累加面积与住宅总面积比某住宅类型的累加套数与住宅总套数比总建筑面积m套数某户型的累加面积与所属产品类型的累加面积比某户型的累加套数与所属产品类型的累加套数比某产品类型的累加面积与所属住宅类型的累加面积比某产品类型的累加套数与所属住宅类型的累加套数比某住宅类型的累加面积与住宅总面积比某住宅类型的累加套数与住宅总套数比低层1381、层独立式住宅（别墅）xy x/X y/Y X/1 Y/21/a2/b小计XY双拼式住宅小计联排式住宅小计其他小计本类型合计12100100100100（续下页）（接上页）多层46层无电梯的多层公寓小计每户有露台或花园的多层住宅（花园洋房）小计有电梯的多层公寓小计本类型合计100100100100小高层7 11.5层79层小计911.5层小计本类型合计100100100100中高层1218层本类型合计高层18层100m本类型合计超高层100m本类型合计总 计ab100100100100 住宅指标表（二） 表住宅户型大类户型编号户型面积（m）套数总面积（m）该户型占户型大类套数比（）该户型占户型大82、类面积比（）一房1-A1-B1-C小计100100二房小计100100三房一卫两卫小计100100四房小计100100五房小计100100六房及以上小计100100总计说明：1. 对设有工人房的户型，工人房不计入房间数。2. 上表格为示意性表格，具体项目应根据实际产品及户型情况编制表格；方案设计任务书内的住宅指标表二可根据实际需要进行简化。 容积率指标表 表 指 标项 目总 体 期建筑面积（m）占总建筑面积比（）建筑面积（m）占总建筑面积比（）1.计入容积率面积住宅公共服务设施小计2.不计入容积率面积地下室半地下室架空层其它小计总建筑面积 100100建设总用地面积 m m 容积率 可售面积指83、标表 表 指 标项 目总 体 期建筑面积（m）占总建筑面积比（）建筑面积（m）占总建筑面积比（）1. 可售面积住宅住宅底层商业非住宅底层商业地下车库其它公共服务设施小计2.不可售面积公共服务设施其它小计总建筑面积 100100会所详细指标表 表会所一会所二会所建筑面积项 目建筑面积（m）备注建筑面积（m）备注中/西餐厅商务会议茶室、咖啡厅多功能厅阅览室棋牌室主体影音室部分健身室桑拿浴室温水泳池壁球乒乓球室室内羽毛球篮球场桌球室儿童活动室便利店附属部分室外游泳池室外网球场室外篮球场室外羽毛球场说明：1. 表格中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各类活动室的个数等。2. 上表为示意性表格，具体项84、目应根据会所情况编制表格；方案设计任务书内的会所详细指标表可根据实际需要进行简化。停车详细指标表 表 指 标项 目总体 期数量（个）建筑面积（m）是否计入容积率（/）是否可售（/）数量（个）建筑面积（m）是否计入容积率（/）是否可售（/）自行车位摩托车位汽车位1.非露天汽车位半地下地下架空层地面车库2.露天汽车位汽车位小计地下、半地下车位平均面积（m） 说明：1. 本表中各项目面积计入容积率则用“”表示；如不计入容积率则用“”表示。2. 本表中各项目面积可售则用“”表示；如不可售则用“”表示。3. 方案设计任务书内的停车详细指标表可根据实际需要进行简化。3 实施方案图纸3.1 实施方案图纸目录85、3.1.1 规划及建筑方案图纸目录 规划及建筑方案图纸目录表 表分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注 总图1总平面布置图 1:5001:1000 若为首期开发，则还应完成项目总体的总平面图及分期技术指标。2总平面定位图 1:5001:10003总图 1:3001:5004户型分布图 1:5001:10005分析图日照分析图1:5001:10006公共建筑布置分析图1:5001:10007道路及交通分析图 1:5001:10008景观结构分析图1:5001:10009小区管理模式分析图1:5001:100010详图小区各道路断面图1:1001:200（续下页）（接上页）总图11其他道路及86、竖向总图1:500项目路网复杂时，应单独绘制道路及竖向总图。12工作模型 1:100013彩色总平面布置图1:50014总体鸟瞰图典型组团或典型住宅单元组合15底层平面图 1:200 1:300若无标准层则必须完成各层平面图。16标准层平面图17屋顶平面图18立面图（四个）19剖面图 20分析图典型组团管理示意图1:30021典型组团交通分析图1:30022其他工作模型1:1001:300 23效果图（二个立面方向）低、多层住宅单元/高层住宅单体24多层住宅单元底层平面图1:50低、多层若无标准层则必须完成各层平面图。高层若无裙房则必须完成一层平面图及有差异的各层平面图。25高层住宅单体地下及87、裙房各层平面图1:1001:20026标准层平面图 低、多层1:50高层1:1001:20027屋顶平面图28立面图（四个）29剖面图30其他单体入口放大平面图1:30立面特殊效果或大量出现的部分可作1:20模型或1:1现场模型31户型放大平面图1:5032立面细部节点放大图（平立剖面）1:5033模型1:50或1:10034效果图（续下页）（接上页）主要公共建筑（独立商业建筑、会所、幼儿园或学校）35总平面图1:500布置在低、多层住宅底层的商业服务部分直接在典型组团图中表达；布置在高层单体中的商业服务部分无须另外表达。36各层平面图1:20037立面图（四个）38剖面图39其他幼儿园标准单88、元平面布置图1:10040学校教室平面布置图1:10041工作模型1:10042效果图说明：1. 上表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2. 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。3.2 各专业初步深化的图纸目录 各专业图纸目录表 表分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注室外总体1管线综合图1:5001:1000 项目地形复杂时应完成土方图2土方图1:5001:1000结构3结构梁板图1:200 1:300设备4给排水管道总平面图1:5001:10005供电总平面图1:5001:10006弱电总平面图1:5001:10007各专业主要设备材料表89、8各专业系统图9各专业户型平面布置草图1:501:100说明：1. 本表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2. 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。3.3 景观方案图纸目录 景观方案图纸目录表 表序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注1彩色总平面图 1:5001:1000 2总体剖面图12个1:5003交通流线分析图1:5001:10004景观视线分析图1:5001:10005绿化配置图1:5001:10006照明布置图1:5001:10007主要园林建筑平面图1:1001:3008主要园林建筑立面图1:1001:3009主要园林建筑剖面图1:190、001:30010表达重点景观构思概念及材质处理的手绘草图或彩色图片11重点景观平面图1:1001:30012重点景观剖面图1:1001:30013重点景观效果图1:1001:300说明：1. 本表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2. 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。3.4 实施方案图纸深度要求3.4.1 基本要求应符合相关国家设计规范要求并参考建筑工程设计文件编制深度的规定对初步设计文件编制深度的有关规定。3.4.2 规划及建筑方案图纸深度附加要求3.4.2.1 总平面布置图3.4.2.1.1 表明居住区道路与城市道路的接驳；标明小区车行及91、人行道路主次入口、周边道路公交站点位置。3.4.2.1.2 用地内建筑物、构筑物（建筑小品、与技术相关的市政配套设施等，隐蔽工程以虚线表示）的位置，主要建筑物、构筑物名称、建筑层数，楼栋、单元编号。建筑屋顶轮廓宜用单线表示，坡屋面应表明屋脊线位置。3.4.2.2 平面定位图3.4.2.2.1 用地内建筑物、构筑物的位置，主要建筑物、构筑物名称楼栋、单元编号及相互关系尺寸、组团尺寸、建筑层数、檐口高度。3.4.2.3 总图3.4.2.3.1 表明建筑人行出入口层平面(通常为底层)、室外台阶、架空层及与道路的高差关系。3.4.2.3.2 道路平面须表明道路中心线、车行道、人行道、道路绿化及停车位（92、场）位置、道路尺寸、组团级以上道路转弯半径以及不同级别道路的交接。3.4.2.3.3 须表明物业管理的围墙、门卫的位置。3.4.2.4 户型分布图低、多层及高层居住区用住宅标准层拼接图表明户型分布状况，并标明住宅（户型、楼栋、组团）编号。高层居住区还可用剖面图表明户型分布状况。3.4.2.5 公共服务设施布置分析图 表明公共服务设施的主要功能及分布情况。3.4.2.6 道路及交通分析图3.4.2.6.1 表明居住区道路系统及人流、车流包括货运、消防流线及出入口位置。3.4.2.6.2 表明机动车、非机动车车停车场位置。3.4.2.7 景观结构分析图表达景观轴线与重要节点，集中绿地、组团绿地、步93、行景观的设计，标明各块绿地面积。3.4.2.8 小区管理模式分析图表明小区管理模式。如采用组团封闭的管理模式，则须表明组团范围及出入口位置。3.4.2.9 总体工作模型3.4.2.9.1 应较真实地反映地形地势及周边环境。建筑高度、形体及建筑群体相互关系。3.4.2.9.2 应反映建筑立面及屋顶形式、宜反映项目整体色彩关系。3.4.2.9.3 真实地反映道路、停车场。3.4.2.10 典型组团或典型建筑组合底层平面图3.4.2.10.1 注明户型编号。3.4.2.10.2 须完整表达建筑底层平面、室外台阶、私家小院围墙、底层架空层及其与道路的高差关系。3.4.2.10.3 表明组团内景观布置示94、意及儿童活动场地的位置。3.4.2.10.4 若底层有商业，表明商业业态及运货流线及出入口位置。3.4.2.11 典型组团或典型住宅单元组合的剖面图组团内部院落的立面在相关剖面图中表示。3.4.2.12 典型组团或典型住宅单元组合模型3.4.2.12.1 应较真实地反映地形地势及组团或住宅单元组合的周边环境、建筑高度、形体及住宅单元相互关系。3.4.2.12.2 应反映建筑立面上阳台、空调板、门窗等构配件的形式、色彩。3.4.2.13 住宅单元底层平面图3.4.2.13.1 须表明室外台阶、单元入口、私家小院围墙位置；住户大堂家具布置及信报箱平面位置。3.4.2.13.2 室内家俱布置、门窗位95、置。3.4.2.13.3 空调室内外机位置及空调板尺寸、定位，说明空调安装方法；表明上下水管位置、室外雨水立管位置。3.4.2.13.4 厨房须表明厨柜（操作台及吊柜）、洗涤盆、灶具、冰箱、热水器、洗衣机（热水器、洗衣机的布置或在卫生间表达）位置。卫生间须表明化妆台（柜）定位及台盆位置；洗面盆、花洒、浴盆、大便器、淋浴杆、肥皂盒、毛巾架、手纸盒位置；地漏及地面找坡示意。3.4.2.13.5 管井、管线位置。3.4.2.13.6 若高层住宅裙房有商业，表明商业业态及运货出入口位置。3.4.2.14 住宅单元标准层平面图3.4.2.14.1 室内家俱布置、门窗位置。3.4.2.14.2 空调室内外96、机位置及空调板尺寸、定位；表明上下水管位置、室外雨水立管位置。3.4.2.14.3 厨房须表明厨柜（操作台及吊柜）、洗涤盆、灶具、冰箱、热水器、洗衣机位置。卫生间须表明化妆台（柜）定位及台盆位置；洗面盆、花洒、浴盆、大便器、淋浴杆、肥皂盒、毛巾架、手纸盒位置；地漏及地面找坡示意。3.4.2.14.4 户型经济技术指标表户型编号套内建筑面积（）建筑面积（）项目使用面积（）客厅餐厅厨房主卧室主卫次卧室1次卧室2次卫阳台3.4.2.15 住宅单元立面图3.4.2.15.1 表明单元入口、门窗立面划分、阳台栏杆、檐口等细部形式。3.4.2.15.2 表明墙面材质划分。3.4.2.16 独立商业建筑平面97、图明确商业功能及面积。 3.4.2.17 会所平面图明确会所功能及面积。3.4.2.18 幼儿园标准单元平面布置图表明室内家俱布置。3.4.2.19 学校教室平面布置图表明室内家俱布置。4 相关部门在本阶段的工作成果4.1 工程管理部在本阶段的工作成果工程甲供物料表4.2 成本管理部在本阶段的工作成果成本测算书4.3 建筑研究中心在本阶段的工作成果项目技术研究实施方案5 范例5.1 实施方案形成的过程文件范例 序号实施方案文件名称xx集团项目设计成果范例汇编索引号1规划方案设计任务书FA-1-12景观方案设计任务书FA-2-13重要节点的评审结论意见FA-1-6；FA-2-54物业管理模式的建98、议与结论FA-4-65销售包装的建议和要求FA-4-1FA-4-55.2 设计说明及综合技术经济指标范例序号实施方案文件名称xx集团项目设计成果范例汇编索引号1设计说明FA-1-75.3 实施方案图纸 序号实施方案文件名称xx集团项目设计成果范例汇编索引号1规划及建筑方案图纸FA-1-(912)2各专业初步深化图纸FA-1-133景观方案图纸FA-2-75.4 相关部门在本阶段的工作成果序号实施方案文件名称xx集团项目设计成果范例汇编索引号1工程甲供物料表FA-4-72成本测算书FA-4-83项目材料技术应用方案FA-4-9第五部分 施工图阶段成果标准1 本阶段工作重点1.1 完成施工图设计任99、务书、指导书1.2 审查并确认施工图条件图1.3 督促协助施工图设计单位完成施工图设计，保证图纸及时到位及设计质量1.4 组织重要节点的专家评审和内部评审1.5 组织施工图图纸会审和技术交底1.6 完成营销设计交底目 录1. 施图设计任务书 671.1 项目名称、建设地点 691.2 设计依据、批准问号 69 1.3 项目概况 701.4 项目设计内容 701.5 项目设计时间要求 711.6 项目设计成果要求 71 1.7 现场服务要求 711.8 附件 722. 施工图设计单位招标文件 73 2.1 施工图设计投标邀请书 73 2.2 施工图设计单位中标通知书 732.3 施工图设计单位合100、作承诺书 733. 重要节点审查文件 74 3.1 施工图条件图会审记录 743.2 基础施工图会审记录 743.3 全套土建施工图会审记录 741 施工图设计任务书1.1 项目名称、建设地点1.1.1 项目名称： 1.1.2 建设地点： 1.2 设计依据、批准文号1.2.1 建设用地规划许可证1.2.2 政府部门对项目方案设计的批文1.2.3 政府部门对项目初步设计的批文1.2.4 用地范围1：1000地形图1.2.5 该项目红线外管线配套图1.2.6 用地范围内的水文资料1.2.7 用地范围内地质堪察报告1.2.8 民用建筑设计通则1.2.9 住宅设计规范1.2.10 建筑设计防火规范1.101、2.11 高层民用建筑设计防火规范1.2.12 施工图设计任务书1.2.13 施工图设计指导书1.2.14 施工图设计进度表1.2.15 施工图设计深度要求1.2.16 其它国家及地方跟此项目有关的规范及规定（如有请详细列出）1.3 项目概况1.3.1 项目所在区域概述1.3.2 项目周边已有建筑物描述1.3.3 项目场地描述1.3.4 项目自身描述，包括：占地面积，建筑面积，建筑高度，建筑使用功能及容积率等经济技术指标。1.4 项目设计内容1.4.1 配合方案设计单位进行方案深化，按照国内相应规范对方案设计单位 提供的设计方案提出修改建议，直至完成建筑结构水暖电各专业技术方案比较，确定方案（102、相当于初步设计）。1.4.2 在满足国家规定设计深度，同时满足xx设计图纸深度要求的前提下，完成总图、建筑、结构、水、暖、电各专业施工图设计。1.4.3 作为设计总包单位配合异型结构、室外装修等专项设计，完成审核，直至盖章出图。1.4.4 配合各设备专业厂商完成专项设计，直至盖章出图。1.4.5 配合室外配套工程、室外环境工程，完成与主体设计的衔接。1.4.6 针对政府强制要求，配合甲方完成对新材料新技术应用的研究。1.4.7 全力配合甲方完成报审报建工作，直至报批完成。1.4.8 按照甲方要求完成合同附图及各部分面积指标。1.5 项目设计时间要求应附施工图设计计划安排表 ，划分至施工图各阶段103、设计周期。1.6 项目设计成果要求1.6.1 方案调整设计图及文件图纸8套，其中三套精装本，其余为平装本；电子文件光盘（或软盘）一份。1.6.2 施工图条件图、1：50单元平面图等各阶段性图纸一份；电子文件光盘（或软盘）一份。1.6.3 交付开工的基础、桩位施工图及报建的基础施工图图纸8套，其中三套精装本，其余为平装本；电子文件光盘一份。1.6.4 全套施工图设计图纸12套，其中三套精装本，其余为平装本；各专业电子文件光盘一份1.7 现场服务要求1.7.1 乙方配合施工进度，负责派人在施工现场办公，代表设计院解决施工中发现的设计图纸问题，并及时配合处理施工中发生的相关设计、选材等技术问题，随时104、接受甲方工程经理或地盘代表在设计上的咨询。1.7.2 现场服务具体要求详施工图设计合同补充协议。1.8 附件1.8.1 项目初步设计文本1.8.2 施工图设计指导书，参照xx集团项目设计指印完成。1.8.3 施工图设计进度表1.8.4 施工图设计深度要求1.8.5 甲方向乙方提供的设计资料文件目录1.8.6 乙方向甲方交付的设计文件明细2 施工图设计单位招标文件2.1 施工图设计投标邀请2.1.1 施工图设计招标书2.1.2 施工图设计招标要求2.1.3 施工图设计投标承诺书2.2 施工图设计单位中标通知书2.3 施工图设计单位合作承诺书2.4 施工图设计合同2.4.1 施工图设计合同及补充协105、议2.4.2 甲方向乙方提供的资料文件目录2.4.3 乙方向甲方提供的交付的文件资料目录3 重要节点图纸审查文件施工图设计过程中重要节点的审查，可参照xx集团项目设计指引中的施工图设计审图要点进行。各节点施工图审查，应填写完整的图纸会审记录表。3.1 施工图条件图会审记录3.2 基础施工图会审记录3.3 全套土建施工图会审记录集团规划设计评审会管理办法1 为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对xx集团规划设计管理流程与成果标准（以下简称流程和标准）中实施方案阶段的“集团规划设计评审会”这一重要节点的监控，以达到确保质量、进度目的，特编制此办法。2 集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统106、筹安排。项目评审会在总部或项目所在地召开，由集团规划设计部或项目操作公司负责具体会务组织工作；3 评审会的召开时间应以项目设计年度计划为依据，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部。项目操作公司应在评审会召开前至少7日向规划设计部提出正式申请，会前至少3日提交评审文件汇编。4 评审文件汇编应包括以下内容：4.1 项目可行性研究报告其中的规划设计部分详流程和标准中的“投资分析阶段成果标准”完成；4.2 项目设计工作控制性计划4.3 集团规划设计部对设计工作总体计划的意见4.4 集团规划设计部对设计前期工作结论的意见4.5 概念设计方案任务书详流程和标准第23页条文1.1；4.6 概念设计方案107、文本详流程和标准第24页条文2.4.7 项目设计指导书详流程和标准第27页条文3.4.8 规划方案设计招标书4.9 规划方案设计任务书详流程和标准第41页条文1.14.10 规划方案设计文本详流程和标准第41页条文4.11 规划方案分析表详附件一5 集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符要求的，可以要求评审会延期。6 会议组织者应在评审会召开前至少2日向参会者发出会议通知及议程。7 评审会投票人员组成：集团主管设计领导、集团规划设计部总经理及总建筑师、项目操作公司总经理、营销部及设计部经理、集团内专家（届时由集团规划设计部确定）。8 评审会议程：8.1 整体时间安排视项目复杂程度而定，委托108、项目以不超过6个小时为宜，投标项目以不超过9个小时为宜；8.2 评审会具体安排：8.2.1 由项目操作公司的项目设计负责人及营销负责人对规划设计工作指导书进行讲解，重点介绍项目总体开发计划及市场、经营、成本方面的分析结论，和设计工程部门的前期研究成果,以不超过60分钟为宜;（此时投标单位应不在会场）8.2.2 项目操作公司的项目设计及营销负责人就所介绍项目向评审团答疑,以不超过15分钟为宜;8.2.3 投标单位分别介绍方案, 并向评审团答疑,每家时间以不超过40分钟为宜(其它投标单位应不在会场)，如果是委托一家设计单位做多方案比较,时间可以适当延长;8.2.4 评审团以记名投票的方式从投标方案109、中选出2-3个优选方案;如果是委托设计,可以只选一家;8.2.5 评审团就所选的优选方案发表意见，集中讨论,由会议组织者形成评审结论，时间以不超过60分钟为宜。9 评审会组织安排注意事项：9.1 会前：9.1.1 准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录像机、白板和大铁夹（用于挂图、板书）、白板笔、板擦、无线麦克风、插线板9.1.2 如果是视频会议，应与对方同步调试；9.1.3 准备会议过程的文件资料：评审会文件汇编（详本文第四条）、会议议程、选票（详附件二）。每一位投票人员应有以上所有文件；9.1.4 根据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用名牌指定；9.2 会议用饮料,食品的服务安110、排：9.2.1 会场上应备有饮用水、水果及点心；9.2.2 应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水；9.2.3 长时间的评审会应安排好工作餐事宜；9.3 会议进行过程中应留出适当休息时间,以每60分钟休息10分钟为宜；9.4 开会期间组织者应注意维持会场秩序和纪律：9.4.1 与会者应关闭手机以保证会场安静；9.4.2 投标单位介绍方案时，应保证其它投标单位不在会场，条件允许情况下，可安排休息室供投标单位等待使用；9.4.3 投标单位人员在会场内的活动，如摄影、摄像、录音，应受组织者的限制。10 由集团规划设计部负责整理和汇总会议纪要，会议纪要应包括投票结果、方案简评和会议结论。11 会议结论以111、如下方式给出：11.1 同意XX方案，建议增加XX内容，在XX方面应予注意；11.2 倾向通过XX方案（可以有一个以上），应在XX方面改进后再确认规划思路，不需另行开会；11.3 各方案均难满足要求，须在XX方面仔细考虑，完成设计后申请重新召开评审会。11.4 会议纪要应由规划设计部在会议结束后3天内发文给项目操作公司，并抄送集团领导和各与会人员。评审会后会议纪要作为资料存档。附件一 ：规划方案分析表户型配比部分设计单位名称：住宅类型产品类型户型编号户型面积m总建筑面积m套数某户型的累加面积与所属产品类型的累加面积比某户型的累加套数与所属产品类型的累加套数比某产品类型的累加面积与所属住宅类型的112、累加面积比某产品类型的累加套数与所属住宅类型的累加套数比某住宅类型的累加面积与住宅总面积比某住宅类型的累加套数与住宅总套数比低层13层独立式住宅（别墅）xyx/Xy/YX/1Y/21/a2/b小计XY双拼式住宅小计联排式住宅小计其他小计本类型合计12100100多层46层无电梯的多层公寓小计每户有露台或花园的多层住宅（花园洋房）小计有电梯的多层公寓小计本类型合计711.5层小计911.5层小计本类型合计中高层1218层本类型合计高层18层100m本类型合计超高层100m本类型合计总 计ab（注：应把我司在任务书中的户型配比要求与设计单位成果列出）附件一：规划方案分析表经济技术指标部分指标名称我113、司要求单位名称单位名称单位名称项目规划总用地 （ ha）1.居住用地 （ ha）住宅用地 （ ha）公建用地 （ ha）道路用地 （ ha）公共绿地 （ ha）2.其他用地（ ha） 市政道路用地（ ha）代征绿化用地（ ha）市政道路绿化用地（ ha）居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地（ ha）与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地（ ha）其他政府保留用地或不可建设用地（ ha）总建筑面积（ 万m）1.住宅建筑面积（ m）非住宅建筑面积（ m）住宅建筑面积比重（ %）2.计入容积率建筑面积（ m）不计入容积率建筑面积（ %）不计入容积率建筑面积比重（ %）3.不可售建筑面积（ m114、）可售建筑面积（ m）可售面积占总建筑面积比重（ %）住宅面积毛密度（ m/ha） 住宅面积净密度（ m/ha）公共服务设施面积毛密度 （ m/ha）住宅建筑套密度（毛）（ 套/ha）住宅建筑套密度（净）人口毛密度 （ 人/ha）人口净密度（ 人/ha）绿地率（ %）建筑密度（建筑覆盖率）（ %）容积率(建筑面积毛密度) 总户（套）数（户）总人口(按3.5 人 /户计)车位总数（个）车位/户数（1： ）附件一：规划方案分析表设计成果部分分类序号资料及文件名称份数单位名称单位名称单位名称文字表格1设计说明2经济技术指标表3成本估算报告 总图4总平面图 5分析图日照分析图6公共服务设施布置分析图7115、交通分析图 8景观结构分析图9小区管理模式分析图10详图小区各道路断面图11其他工作模型 12土方平衡图13道路及竖向设计图14彩色总平面图15总体剖面图16总体鸟瞰图组团与管理17分析图典型组团管理示意图18典型组团交通分析图19其他效果图低、多层住宅单元/高层住宅单体20高层住宅单体地下及裙房各层平面图21标准层平面图 22立面图23剖面图24效果图主要公共建筑25各层平面图26立面图27剖面图28效果图分类序号资料及文件名称份数单位名称单位名称单位名称技术图纸新技术、新材料应用图纸遮阳减噪措施图纸电子文档以上内容的电子文档光盘模型工作模型其它方案介绍磁带备注：单位名称下表格内划： 或 X116、附件二：选 票项目名称：评审时间： 本次招标的 个方案中，您认为较为理想的两个方案按先后顺序分别是： 号和 号。 注：本次参与投标的单位如下： 一号方案：（设计单位名称） 二号方案：（设计单位名称） 三号方案：（设计单位名称） . 投票人签名： 1 项目概况南昌xxxx用地位于南昌市高新技术开发区内的艾溪湖畔，金庐软件开发区内。本此景观设计的范围是xx四期景观，内容含组团间公共空间和组团内的景观。须注意好和一二期及三期的景观衔接。 基地地形原来是低洼地，现状基本都是回填土，地形较为平坦。 2 项目总体技术指标数据用地性质：居住用地一二期指标：总用地面积：76727m2 （含0.5期8657m2117、 用地 ）。 建筑容积率 1.15 建筑间距1.0h建筑密度 26.10 % 建筑高度或层数 多层总建筑面积 45228.31 m2 住宅80477.5 m2 公建2951.6m2小区绿地率 32%机动车停车位153个自行车泊位数 622个车辆出入口及人行出入口详见总图3 总体设计方向及概念要求3.1 符合整体景观概念设计要求，体现欧洲小镇的社区文化及建筑环境风格。四期要求分别按照全区景观概念设计的主题内容来进行深化设计，优良的内部景观将是楼盘的热卖点；3.2 体现各组团命名的特点，四期各组团是以各种植物名称来命名的，在各组团绿化设计中应注意用相应的植物来突出主题；3.3 本此景观设计的重点是118、组团间的公共空间和组团内的公共绿化，宅前的绿化景观设计相对次要；3.4 景观设计师要与设计部进行充分的合作与沟通，配合设计部对四期的道路、停车和围墙等关系提出合理化建议；3.5 景观设计必须将工程造价控制在发展商的预算范围内，要因地制宜，充分考虑南昌地区的实际状况：当地树种、地方材料和施工水平等因素，不应选用过于昂贵的装饰材料及过于繁琐的施工工艺，力争用较低的价格获得优良的效果；3.6 关注一些运动题材，将观赏空间与使用功能相结合，充分利用场地，布置参与性强的户外活动及娱乐设施；3.7 小区环境设计应考虑无障碍设计；3.8 设计方案需考虑小区的分期开发与建设，每期有相对的完整性和各自的卖点。4119、 单项设计4.1 组团间公共空间4.1.1 组团间公共空间是本次景观设计的重点部分，要创造出鲜明的社区形象，自然与人文景观相得益彰。4.1.2 组团间公共空间设计包括各组团院落间的交通组织流线、各功能区域（如道路、停车、休憩绿地等）的空间位置关系，提供各功能区域内各景观要素（如喷泉、雕塑、凉亭等细部设计）的详细设计图纸，并应赋予各功能区域有特色的主题。4.2 组团内庭院设计4.2.1 组团内庭院设计也是本次景观设计的重点。组团内庭院是仅供该组团内住户使用的较为私密的环境空间，为封闭式管理模式。4.2.2 在满足组团内交通及基本硬质活动场地的前提下，尽量多布置软质景观，同时配合适当儿童游戏设施及120、构筑物（花架、凉亭等）。4.2.3 为节约成本及管理费用，内庭园中不做或少做水景。4.3 小区组团间道路设计4.3.1 小区道路既要考虑消防车的出入（国家规范消防车道净宽为3.5米）， 但又不能占用过多的绿地面积。因此道路饰面及剖面形式应仔细推敲处理。4.3.2 路面铺贴材料应综合考虑材质，使用（过消防车）及造价等客观因素。4.3.3 考虑路牙及与绿化交接部分的具体处理方式。可考虑采用成品边沟做路牙。4.3.4 步行道路系统需考虑居民步行的舒适问题，或通过广场、景观等的组织，缓解行人可能造成的疲劳感，创造宜人的步行感受。4.3.5 基地中比邻道路的停车位和围墙位置应结合总图来设计，并根据具体要121、求可略做改动，其铺装设计要与路面相结合。4.4 组团围墙及大门入口4.4.1 围墙设计应考虑建筑及周边环境关系。4.4.2 入口大门为小区组团首要组成部分，应通过立面形式、色彩变化、材料选择等方面提升小区的可识别性与独特性。同时也应注意与建筑形式的紧密结合。4.4.3 组团入口设有磁卡门和闭路监视（由物业部门完成施），大门设计应分大、小扇，力求达到组团内部的安全、舒适。4.5 绿化设计4.5.1 通过不同绿化植栽品种的选择及高低错落的有机搭配，丰富内庭院的层次感。大胆使用鲜明色彩植株的组合，形成独具特色的庭院内环境。4.5.2 灌木及树种的选择应突出南昌地区的气候特征，同时应注意常绿乔树种与落122、叶树种的合理搭配，考虑工程成本控制与施工的便捷性。4.6 地面铺贴材料4.6.1 消防道路面铺贴材料需考虑能承受消防车荷载（20吨/平方米）。4.6.2 地面材料色彩搭配明快，应综合考虑材料的尺度、色彩、质感的对比关系，可以考虑选用一些深圳xx运用较成功的铺地材料（如大连砖）。4.6.3 注意单元入口、路牙收口部分的细部处理手法。4.6.4 尽量运用当地价格较低的物料，力争达到低成本、好效果。4.7 园艺小品在适当位置布置适当的园艺小品（座椅、亭子、喷泉、游艺小品、花盆、垃圾桶、指示牌等），从而起到点睛的功效。设计师可提供此类景观要素的概念性图片作为辅助说明。5 设计时间安排时间工作内容备注方123、案阶段20xx年05月1819日完成合同的讨论与签订需公司领导确认20xx年05月1924日五贝完成第一稿方案的简单草图绘制 20xx年05月2425日与澳方的马克先生讨论并明确定设计意向 需公司领导参与20xx年05月25日20xx年06月01日五贝完成第二稿方案的草图绘制20xx年06月0102日设计部对方案初审及征求领导意见需领导的意见20xx年06月0209日五贝完成第二稿方案的修改20xx年06月1011日设计部对方案审定并反馈给五贝20xx年06月1215日五贝完成方案设计20xx年07月15日四景观方案确定需公司领导确认 廉洁合作协议甲方：江西xx房地产发展有限公司 乙方： 甲乙124、双方于200年 月 日签署了xxxx 工程施工合同 ，为加强工程项目建设期间的廉洁合作，确保项目高效优质按期竣工，甲乙双方经协商签定本协议并作为双方共同遵守的廉洁合作行为准则。一甲方责任1甲方有责任向乙方介绍本单位有关廉洁合作管理的各项制度和规定。2甲方有责任对本单位项目管理人员进行廉洁合作教育。3甲方人员应严格遵守本单位有关廉洁合作管理的规定，不得接受乙方的宴请，不得接受任何形式的实物、现金或礼券。4甲方在工程项目建设期间发现甲方人员任何形式的索贿受贿行为，均应及时采取措施予以制止，并及时通报乙方单位领导。5甲方人员如违反廉洁合作管理制度及本协议规定，甲方应视情节轻重、影响大小给予行政及经济125、处罚。6对于乙方举报甲方人员违反廉洁合作规定的情况，甲方应及时进行调查，根据调查情况进行处理。二乙方责任1乙方应保证乙方有关人员了解甲方单位有关廉洁合作管理的各项制度及本协议的规定，并遵照执行。2乙方不得宴请甲方人员，不得以任何形式赠送实物、现金或礼券。3乙方单位在工程项目建设期间发现乙方人员任何向甲方人员行贿行为，均应及时采取措施予以制止，并及时通报甲方单位领导。4乙方有责任接受甲方对乙方在工程项目建设期间廉洁合作管理执行情况的监督。5乙方单位人员有义务就甲方人员任何形式的索贿或受贿行为及时向甲方单位领导举报；如乙方向甲方人员行贿，或甲方人员向乙方索贿，乙方满足其要求且并未向甲方举报的，一经查实，除追回由此给甲方造成的损失外，乙方承诺在总价的基础上再让利10%，并对本方知情不报人员进行相应处罚。6如因乙方单位及人员在工程项目建设期间贿赂甲方人员，被检查机关立案查处的，甲方有权取消或终止工程合同的履行，由此给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。甲 方：江西xx房地产 乙 方: 发展有限公司 法定代表人（代理人）： 法定代表人（代理人）: 年 月 日 年 月 日