1、招标书内容清单1邀标书2项目简介3项目招标人简介4居住区物业管理标书及答辩评分标准细则5居住区物业管理招标书6.投标人须知危旧房改造项目简介一、 项目概况1、 项目名称：危旧房改造工程2、 承建单位：集团有限责任公司3、 建设地点：西城区4、 四至范围：东至集团公司办公楼、市政总公司办公楼、南至核工业部招待所、第二炮兵招待所、西至三条南里、市政委办公楼、北至南里士路三条。5、 物业性质：回迁住宅、公建6、 物业招标范围：危改项目北区回迁住宅及公建7、 回迁住宅总面积：22801.5平方米8、 公建及配套建筑面积：1771.96平方米。9、 住房总套数：208户。二、项目位置项目位于西城区，其四2、至为：东至集团公司办公楼、市政总公司办公楼、南至核工业部招待所、第二炮兵招待所、西至三条南里、市政委办公楼、北至南里士路三条。三、周边环境：办公楼位于市西城区，地处市中心，紧邻长安街、金融街，周边高档写字楼、机关办公楼林立，地理位置优异而独特。四、品牌：项目由集团房地产开发经营部开发建设。集团是集房地产开发、建筑工程总承包、设计施工、科研环保等产业为一体的大型综合企业集团，具有房地产开发一级资质.地产创建于1987年，为国家一级房地产开发企业。成立17年来已累计完成投资额25亿元，开复工面积200万平方米，竣工面积100多万平方米，完成商品房销售100万平方米，建成工程项目合格率100%。地产3、已于 2003年通过了ISO9001：2000质量体系认证。五、项目技术指标1、经济技术指标分区地上建筑面积（平方米）地下建筑面积（平方米）总建筑面积（平方米）新建分区南区36657.5421598.2458255.78北区20326.813746.6524073.46总计56984.3525344.8982329.24改建分区南区6290.001170.007460.00北区500.000.00500.00总计6790.001170.007950.00新建分区改建分区南区42947.5422768.2465715.78北区20826.813746.6524573.46总计63774.35264、514.8990289.24注：规划面积2、 综合技术经济指标项目计量单位数值规划建设用地面积m219372北区m26287南区m213085容积率：（含建筑面积）3.292建筑密度：北区32.50%南区25.48%绿地面积：m24847.92（北区绿地面积：）m21345.15（南区绿地面积：）m23502.77停车位：辆500地上停车位辆38地下停车位辆462自行车停车位辆1150建筑高度：m9829南区东侧办公楼m45.80南区西侧住宅m31.20北区住宅m31.90住宅居住总户数户396居住总人数人1109注：规划指标3、公共服务设施配套建设指标项目应建建筑面积（平方米）备注医疗卫生25、7文化体育67商业555金融邮电121社区服务68行政管理100市政公用密闭式清洁站11垃圾站、公厕位于4#楼，热交换站用原热力站改造，变电室设于地下，天然气由市政接入公厕11有线电视机房3注：以规划和管理部门审定方案为准危旧房改造项目物业管理招标人简介 房地产开发经营部发展的简要过程及取得的业绩地产(集团有限责任公司房地产开发经营部）创建于1987年5月，是集团有限责任公司的事业部，具有房地产开发一级资质，已通过B/T19001:2000质量管理体系标准认证。十九年来，地产始终坚持“面向市场，规模经营，细化管理，扎实规范，求实进取，创造业绩”的经营宗旨，十几年来，地产累计完成投资额25亿元，6、开复工面积200万平方米，竣工100多万平方米，完成商品房销售100万平方米。地产建成工程项目合格率100%，其中安慧北里小区项目获市市优工程，并被评为2002年朝阳区优质放心房。2003年地产被建设部评为“中国房地产管理机制创新十强”。“地产”这一品牌形象已被越来越多的消费者所认同和推崇。近几年来，集团有限责任公司提出实施产业结构调整，做强做大房地产业的思路，地产焕发了新的生机和活力，并取得了骄人的业绩。地产各项指标屡创新高，实现了房地产开发工作的跨越式发展，近三年开复工面积超过过去13年的总和，现年开复工能力超过100万平方米，年竣工20万平方米，年销售收入15亿元。地产的开发项目涉及房地7、产产品的各个领域。除2003年已经竣工入住的阳光新干线精装修商品房外翠谷玉景经济适用房小区外，百子湾1号项目是东部临近CBD商圈的经济适用房， 5A级智能化写字楼项目兰华国际大厦是亚运村商圈的地标性建筑，庐师山庄居住小区为高档别墅式住宅社区，花虎沟住宅小区是纯板式精装修商品房社区等等。地产真诚希望与社会各界加强合作。地产将抓住举办奥运的契机，不断开拓创新，锐意进取，继续贯彻“精心营造，规范管理，诚信服务，持续改进”的质量方针，追求“单位工程质量合格率达到100% 销售服务满意率95% 以上 售后服务满意率90%以上；顾客有效投诉处理率达到100%”的质量目标，做好房地产开发建设工作，为客户奉献8、更多的精品项目，为客户提供更加优质的服务，为的城市建设和发展做出更大贡献。物业管理招标人通讯方式：通讯地址：邮编：联系人：联系电话：传真：E-mail： 市西城区危旧房改造项目（北区）物业管理的邀标书 ：市西城区危旧房改造工程北区是由集团有限责任公司房地产开发经营部投资建设的房地产项目。该项目属高档住宅性质，根据市物业管理招标投标办法要求，为切实搞好该住宅小区的物业管理，真正体现出物业管理的竞争机制，经集团公司研究决定，危旧房改造工程北区在市范围内以邀请招标的形式，选聘物业管理单位。经我方资格预审，确认你公司符合投标资格要求，兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。附：1危旧房改造工程北区物9、业管理招标书2对投标人及投标书的要求3危旧房改造项目（北区）物业管理标书评标方法及标准4招标工作时间安排集团有限责任公司 房地产开发经营部 危旧房改造项目（北区）物业管理标书评标方法及标准一标书（总分80分）1企业基本情况（4分）1）企业管理规模较大，有资质证书（1分）2）企业有合理的机构设置和知识层次较高的从业人员（1分）3）企业经营管理有特点，有发展后劲（1分）4）历年获奖情况和管理业绩（1分）2提高物业管理服务水平的整体设想和策划（8分）根据有关法律、法规、政策、标准及磨石厂小区的特点提出整体设想与策划1）在对该市场调查分析基础上，确定切实可行的管理思路、管理措施（2分）2）有超前性、创10、造性、全方位的服务意识和创造优美舒适、安全文明小区的设想（2分）3）具有社区特色，突出社区文化工作的物业管理模式（2分）4）有现代化科技手段的设想和管理学前沿理论的应用（2分）3拟采取管理模式，工作计划和物资装备情况（6分）1）管理模式，包括：有清晰的业务流程和管理运作机制，有明确的管理架构和各部门职责（2分）2）工作计划，包括：有各阶段的工作计划及其详细的工作项目、工作内容、完成时间（2分）3）物资装备，包括：管理用房的合理分配，管理物资的投入（2分）4管理人员的配备、培训、管理（6分）1）管理人员的配备，包括：合理配备各岗位管理人员的人数，主要管理人员的简历，各类人员的专业素质要求（2分）11、2）管理人员的培训：对各类人员各阶段的培训计划、方式、内容和目标（2分）3）管理人员的管理：录用与考核办法，激励机制，淘汰机制及奖惩措施（2分）5管理规章制度和住宅区档案的建立与管理（4分）1）管理规章制度，包括：公众制度，内部岗位责任制，管理运作制度及标准（2分）2）居住小区的档案建立与管理，包括：档案的建立、归档、分类合理、规范；档案管理制度完善；利用电脑对档案进行管理；档案的建立能密切配合管理工作（2分）前期介入管理（4分）给开发商提供支持（2分）物业移交、接收的方案及内容；（2分）客户服务体系的的运行与管理（10分）1）客户服务特色的体现：针对本物业的情况，提供一套有特色、完善的客户服12、务方案；（2分）2）业主档案、业主投诉的接待处理流程、管理模式；（2分）3）拟提供的服务项目的内容及收费标准；（2分）4）拟建立的客户服务体系，及软件管理的应用；（2分）5）与开发商、施工单位、业主之间建立的联系沟通方式。（2分）8经营管理指标的承诺及采取的措施（16分）包括：以下各项指标均有测算依据及采取的措施（各项1分）1） 房屋及配套设施完好率2） 房屋零修、急修及时率3） 维修工程质量合格率及回访率4） 绿化完好率5） 保洁率6） 小区内治安事件发生率7） 小区内道路、车场完好率8） 小区内消防事故发生率9） 小区内居民用水合格率（包括自来水、中水）10）小区内装修管理合格率11）员工13、统一着装、持证上岗率12）物业管理费收缴率13）供暖费收缴率14）停车费收缴率15）住户有效投诉率及有效投诉处理率16）居民对物业管理满意率9经营收支预算（8分）1）有明确的经费收支原则（2分）2）收支项目合理（2分）3）经费收支测算准确（2分）4）对经费收支测算的结果与分析（2分）10物业维修养护计划和实施（4分）1）根据房屋本体的使用年限，提出对房屋本体各部分的定期维护和日常养护的计划、方案和实施效果（2分）2）根据公用设施的使用年限，提出居住小区公共设施的定期维护和日常养护的计划、方案和实施效果（2分）11日常管理（10分）1）住户入住期间的管理方案，包括入住仪式、办理有关手续、便民服务14、为住户排忧解难的措施（4分）2）房屋装修的监管方案、方式（2分）3）小区环境的管理方案、措施（4分）二现场答辩评分细则（总分20分）1投标企业介绍情况，包括企业概况，标书重点，管理设想，承诺等（8分）2投标企业回答评委提问（8分），包括：1）标书内容及管理事项2）物业管理的法规知识3）物业管理中发生的实际问题的处理3答辩人的仪容、仪表、信心、表达能力等（4分）三分值计算1上述投标标书分（80分），答辩分（20分），总分100分。2评分时，评委给各分项评分（保留到小数点后一位）。3计分时，各分项得分从五名评委中去掉一个最高分和一个最低分后，按平均分数计算（精确到小数点后两位），11项平均得分之15、和为该投标企业最后得分。4如评标结果出现积分相等，将以抽签形式决定名次。 危旧房改造项目物业管理服务内容及要求前 言危旧房改造项目规划建设用地19372平方米，其中北区用地面积6287平方米，南区用地面积13085平方米。本项目的开发商是集团房地产开发经营部，由市第五建筑工程公司负责承建。本次物业招标的范围为北区内住宅及其配套公建。一物业基本情况项目位于西城区，其四至为：东至集团公司办公楼、市政总公司办公楼、南至核工业部招待所、第二炮兵招待所、西至三条南里、市政委办公楼、北至南里士路三条。占地面积：19372平方米容积率：3.292 绿地率：25.03%总建筑面积：82329.24平方米 总建16、筑密度：北区32.5%；南区25.48%回迁住宅建筑面积：22801.50平方米。北区配套公建面积：1271.96 北区回迁住宅规模：208户。北区地上机动车停车位：13辆，为双层机械停车位。北区绿地面积：1345.15平方米，绿地率6.94%。二规划建设指标分区楼号总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积住宅建筑面积其中阳台面积配套公建面积北区3#回迁住宅22801.5019413.313388.1920861.39851.901940.114#公建1271.96913.50358.460.000.001271.96三、设备设施情况电梯六部，每单元一部。1、2、6单元一梯4户；3、5单元一梯3户；17、4单元一梯2户。 按照刚才那个标准 基本物业管理费上限是5毛5 4号楼是2.75 再加0.1的公众保险再加上电梯的按年每部6300元 再加上高压、变频水泵运行维护费：0.10元/建筑平方米-月2000150013009001100800900消防设施设备日常运行维护费高层住宅0.10元建筑平方米北区共3个配电室。包括3#回迁楼及4#楼公建。其中：3#回迁楼北段一个配电室，南段一个配电室，4#楼公建一个配电室。变电室、热交换站各一个。四物业管理服务的收费标准根据市政府相关政策要求，3#回迁楼物业费不得超过经济适用房物业费收费标准。2住宅部分的物业管理收费明细。3.非住宅的物业管理费（）属公益性配18、套用房的物业管理费的收取标准。（）经营性配套用房的物业管理费的收取标准。4按市政府有关规定向住户提供的有偿服务收费标准。（）地上机动车、非机动车的停放收费按市有关规定的收费标准执行。（）小区供水系统，供电系统及燃气系统收费按收费标准按市有关规定的收费标准执行。6其它有偿服务及家政服务的费用应向居民明码标价。特约服务收费报物价部门备案。五物业管理服务内容（一）前期介入服务内容与回迁业主沟通回迁相关事宜，配合项目部做好回迁业主的安置工作。针对回迁楼建立相适应的物业管理体系。3项目竣工阶段，重点对项目的设备、设施、材料等进行确认，熟悉各种设备和线路，轨迹工程图纸资料，为验收接管服务。制定前期物业管理19、服务协议，二次装修管理协议，安全消防协议、用户手册，业主入住流程及公用设备设施维修养护计划。（二）公用服务的内容及范围制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。小区的公共场地、共用设施、设备共用部位的维修养护和管理。小区内公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理。对物业规划红线内的市政公用设施设备的维修、养护、管理。对物业规划红线内的配套设施的维修、养护、管理。小区红线内公共环境的清洁，垃圾的收集和处理（不含垃圾消纳厂的管理）。对物业项目的机动车、非机动车及外来访客车辆登记、停放的管理。小区的公共秩序安全管理、消防管理。消防20、管理服务，包括公共区域消防设施的管理与维护，消防设施标志、标识的定期检查与巡视，业主消防意识及消防知识的培训。维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查，看管公共财产。10小区的房屋竣工及接管验收档案，装修管理，业主及使用人档案资料的管理。11组织开展健康有益的社区文化娱乐活动。12负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费及按有关规定需要物业代收代缴的费用。13处理业主投诉，并对处理过程进行记录，订立回访制度。14建立物业项目管理及设施设备的资料、养护及维修档案。15、定期与业主联系，及时发布与业主有关的各类信息并在公示栏内予以公告；定期召开业主例会，汇报管理进度，公布物业服务资金的收支情况。21、16法律政策及合同规定的其它事项。六物业管理标准依照全国城市物业管理优秀小区考评标准以及物业管理委托合同的有关条款。中标企业在投标书中涉及的指标和内容超过上述标准或有关规定的，以投标书为准。七标书中要包含的其他问题1 在竣工验收后和业主入住前，对于房屋和设备设施，投标方的配合方案2 在入住期间，投标方的配合方案。八需要说明的其它问题1地上停车场：没有开发商书面同意的情况下，物业公司不得私自设立地上停车场。九投标时间及联络方式投标企业于2007年6月19日17:00前将投标文件密封后送达招标办公室，逾期按弃权对待。2007年6月20日上午8:30在市朝阳区安慧北里安园甲号楼进行开标、答辩、评标和22、定标。以上时间若有变化，以招标办公室书面通知为准。通讯方式：通讯地址：市朝阳区安慧北里秀园安园甲号405室邮编： 联系人： 联系电话： 传真： E-mail： 对投标人及投标书的要求A总则说明1适用范围1.1本招标文件仅适用于邀标书中所叙述的危旧房改造项目的物业管理服务。2定义2.1 “招标方”系指集团有限责任公司房地产开发经营部。2.2 “投标方”系指向招标方邀请，符合资格，并按时提交投标文件的物业管理企业。2.3 “服务项目”系指物业管理企业（即投标人）按招标文件规定，须向用户提供的物业管理服务。3合格的投标书3.1经本次招标的资格预审确认为合格的投标方称为合格的投标方。投标方应具备以下条23、件：a有工商行政机关颁发的营业执照和市物业管理资质合格证书b技术力量较强、管理服务水平较高、社会效益较好4投标费用4.1无论投标过程中的做法和结果如何，投标人自行承担所有参加投标有关的全部费用。B招标文件说明5招标文件的澄清5.1投标方对招标文件如有疑点，可要求澄清，应在投标截止时间前15天按投标邀请中载明的地址以书面形式（包括信函、电报或传真，下同）通知到招标方。招标方将视情况确定采用适当方式以澄清或以书面形式予以答复，并在其认为必要时，将不标明查询来源的书面答复发给已取得招标文件的每一投标方。6招标文件的修改6.1在投标截止日期10天前，招标方可主动地或依据投标方要求澄清的问题而修改招标文24、件，并以书面形式通知所有被邀请投标的每一投标方，对方在收到该通知后应立即以传真的形式予以确认。6.2为使投标方在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标方可酌情推迟投标截止时间和开标时间，并以书面形式通知被邀请投标的每一投标方。6.3招标文件的修改书将构成招标文件的组成部分，对投标方有约束力。C投标文件的编写7投标文件的组成7.1投标文件包括下列部分a投标书、授权书b投标函c投标资格证明文件d投标符合招标文件规定的证明文件及投标方认为需要加以说明的其他内容。投标应将投标文件装订成册，并填写“投标文件资料清单”8投标报价8.1投标方应在投标书中明确物业管理各服务项目的单价和投标总价。如25、果单价和总价有出入，以单价为准。投标方对每种服务项目只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。8.2招标方与中标方签订物业合同的方式不受投标方对服务项目报价方式的限制。9投标方资格的证明文件9.1投标方必须提交证明有资格进行投标的和有能力履行合同的文件，作为投标文件的一部分。10投标有效期10.1投标文件从开标之日起，投标有效期为90天。11投标文件的份数和签署11.1投标方应准备一份正本和四份副本，在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。11.2投标文件正本和副本须打印并由正式授权的投标方代表签字。11.3除投标方对错处作必要修改外，投标文26、件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改须有签署投标文件人签字。11.4电报、电话、传真、E-mail等形式的投标概不接受。D投标文件的递交12投标文件的密封和标记12.1投标方应将投标文件正本或副本分别用信封密封，并标明投标项目名称，投标单位及正本或副本，信封上注明“于2007年6月20日8时30分前不准启封”的字样。12.2如投标文件由专人送交，投标方应将投标文件按12.1款的规定进行密封和标记后，按投标邀请注明的地址送至招标方。12.3如果投标文件通过邮寄递交，投标方应将投标文件用内、外两层信封密封12.3.1内层信封的封装与标记同12.1款规定。12.3.2外层信封装入全部内封资料，并注明27、招标项目名称，招标方名称、地址。同时应写明投标方的名称、地址，以便将迟交的投标文件原封退还。12.4如果未按上述规定进行密封和标记，招标方对投标文件的误投或提前拆封不负责任。13递交投标文件的截止时间13.1所有投标文件不论派人送交还是通过邮寄递交，都必须在招标方在投标邀请中规定的投标截止时间即2007年6月19日17：00前送至招标方。13.2出现6.2款因招标文件的修改推迟投标截止时间时，则按招标方修改通知规定的时间递交。14迟交的投标文件14.1招标方将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。15投标文件的修改和撤销15.1投标方在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤销，但招标方须在投标28、截止时间之前收到该修改或撤销的书面通知，该通知须有经正式授权的投标方代表签字。15.2投标方对投标文件修改的书面材料或撤销的通知应按第11条和第12条规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改投标文件”或“撤消投标”字样。15.3投标截止时间以后不得修改投标文件。E开标和评标16开标16.1招标方在投标邀请规定的时间和地点公开开标。投标方派代表人（企业经理和项目管理处主任各人）准时参加。16.2开标时，查验投标文件密封情况，确认无误后拆封唱标。17评标委员会17.1招标方将依据市物业管理招投标暂行办法组建评标委员会，评标委员会由招标人代表1人和物业管理方面的技术、管理专家4人组成，总人数5人29、。18答辩18.1投标方宣读投标书并介绍情况，包括：企业概况、标书重点、管理设想、承诺等，时间为45分钟。18.2由评委对参加投标企业的答辩人（投标企业经理及物业管理处主任各一人）进行提问，提问时间为20分钟，提问内容：a投标书内容b物业管理政策等法规c物业管理过程中发生的实际问题19评标19.1对投标文件的评估与比较19.1.1招标方及其组织的评标委员会将对实质性响应的投标文件进行评估和比较。19.1.2评估时除考虑投标价以外，还将考虑物业管理服务的质量，物业管理企业的信誉和物业管理方案的先进程度等因素。19.2评标原则和方法19.2.1对所有投标方的投标评估，均采用相同的程序和标准。评标采30、用综合评分方式，并严格按照招标文件的要求和条件进行。19.2.2计分方法，详见评标方法和标准投标附件：1投标书2授权书3投标函4投标人的资格证明文件（营业执照、资质证书复印件须加盖公章）5投标人的业绩证明文物业服务合同的签订说明一、定标准则1、合同将授予其投标符合招标文件要求，并能圆满地履行合同的、对业主最为有利的、综合评分最高的投标方。2、最低报价不是被授予合同的保证。二资格最终审查1、招标方将审查综合评分最高的投标方的财务、技术、管理能力及信誉，确定其是否能圆满地履行合同。2、如果确定该投标方不具备圆满履行合同的能力，招标方将对下一个最高综合评分的投标方资格作出类似的审查。三接受和拒绝任何31、或全部投标的权力招标方在授予合同之前仍有选择或拒绝任何或全部投标的权力，并对所采取的行为不作任何解释。四中标通知1、评标结束5日内，招标方将以书面形式发出中标通知书，但发出时间不超过投标有效期。中标通知书一经发出即发生、法律效力2、中标通知书将作为签订合同协议书的依据。五、授予合同时变更数量的权力招标方有权在授予合同时对项目规模和工作量予以增减。六、物业管理委托合同的签署1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标方签订物业管理委托合同。2、招标文件、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业管理委托合同的依据。中标通知书致：根据评标委员会的评审意见，我方决定同意按你方于2007年6月19日递32、交投标书连同招标文件中规定的内容以及其他双方招标过程中达成的条件，接受贵方为居住区物业管理中标单位。在双方签署正式的物业服务合同以前，本中标通知书及贵方的投标书将构成约束我们双方的具有法律效力的契约。请贵方检索上述中标条件并在十五日内与我方签署物业服务合同。集团有限责任公司房地产开发经营部 年 月 日物业管理招投标活动方案一物业管理招投标组织机构（一）领导小组组长：程波浪成员： 张浩、罗烯（二）招标办公室主任： 程波浪成员： 张浩、罗烯（三）专家评审组（共5人，其中开发商1人） 开发商：程波浪专家评委：4人 二物业管理招投标时间安排1招投标登记材料准备及报送：2007年5月29日前完成2邀请投标物业管理企业确认，发出邀标书：2007年6月1日前完成3投标书编制及送达：）送达时间：6月19日17：00前）送达地点：市朝阳区安慧北里安园甲号405室4开标、答辩、评标、定标：）时间：6月20日9：0017:00）地点：市朝阳区安慧北里安园甲号5发中标通知书，签订物业管理合同：6月28日11:30前完成6招投标登记材料准备及报送：7月2日11:30前完成三联系方式招标办公室地址：市朝阳区安慧北里安园甲号405室邮编： 联系人： 联系电话：传真：E-mail: 28