1、物业管理公司工程工作规章手册编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录前言 3综合管理部组织架构图 4小区管理部组织架构图 4综合管理部工程工作职责 5工程各岗位任职标准 6专业工程师岗位职责 9小区管理部高级工程主任/主任/值班工程师岗位职责 10小区管理部高级工程技工/技工岗位职责 12小区管理部工程资料员岗位职责 13首问责任制 14主任级以上管理人员职责考核规程 16主任级以上管理人员岗位考核扣分细则 18普通员工考核规程 21文件资料档案及信息管理制度 24办公室管理制度 25廉洁制度 28小区巡查制度 30钥2、匙借用管理规定 32设备房门禁管理制度 33设备保养与维修制度 34 工程交接班制度 35机电设备的大、中修管理制度 36 热力站运行管理制度 37中水站运行管理制度 38设备巡视检查制度 39低压配电房工作制度 40空调系统工作制度 41电梯安全管理制度 42电梯机房管理制度 43电梯困人救援程序 44设备、设施维修维护保养修缮工作程序 46入户维修操作程序 47强电系统突发事件应急方案 50电梯系统突发事件应急方案 52机械管道系统突发事件应急处理方案 54锅炉运行规程 56燃油燃气锅炉制度 57维修服务工作指导书 65供配电设备维修保养指导书 69供配电设备装设接地线安全规程 71给排水3、设备维修保养规程 73机电及其它设施维修保养作业指导书 76水箱间管理规程指导书 81中控室设备维修保养规程 82消防栓的保养规程指导书 83外管网维修保养操作规程 85前 言公司辖下各小区管理部、管理中心共设置三个专业部门：物业部、工程部和安全部，与此相对应公司的专业工作手册同样分为三类：物业工作手册、工程工作手册、安全工作手册，它们与行政人事工作手册、财务工作手册一起共同构成公司的标准化文件体系。通过三年的实际运行，公司在制度、规范方面进行了较大的修改、完善。原手册已不能适应各小区日常管理、服务之需要，故进行全面修订。本手册主要适用于公司辖下各小区管理部之工程部，能为工程部员工提供规范、客4、观及全面的工作指引。员工应熟知本专业工作手册的各项条文，以确保员工的工作行为与公司所要求的标准相符。本手册同样适用于公司综合管理部工程经理及小区管理部经理，以作为日常的培训教材范本，督导经理应深入理解手册中的每一项制度及每一个操作指引，以确保能为下属员工作出更具体、更细致、更标准的培训指导。公司会视工作及发展需求，对手册内容作出相应的修改、补充及调整。请您密切留意公司颁布的所有约束性文件，包括但不限于通知、制度、会议纪要等。本手册为XXXX物业管理有限公司之受控文件，请妥善保管。使用期间不得复制或外借给公司外的任何人员。若要离职，您必须在工作的最后一天将手册交还所在部门。综合管理部组织架构图公5、司综合管理部 工程组物业组前期介入组 小区管理部组织架构图 管理部经理 副经理文员财务部工程部物业部安全部综合管理部工程工作职责岗位名称：工程职能所属部门：综合管理部报 告：副总经理指 导：小区工程部岗位职责：1、督导各物业管理楼盘内工程设备的日常运行、维护和管理。2、物业管理楼盘前期工程介入，包括图纸会审、工程跟进了解、会同管理部对楼盘验收移交接管。3、督导各管理部提交设备、设施更新改造计划，按批复意见实施。4、工程人员招聘、考核及专业技能培训。5、工程物料申购审核控制。6、贯彻执行工程管理制度，督促检查落实情况。7、审核控制能源消耗，指导制定节能措施。8、发生工程设备重大事件时赶赴事件现场6、，配合指挥处理提供技术支持并及时上报。9、定期检查各小区工程设备安全运行工作，提出整改意见。10、协调与地区公司总工办、各项目公司工程部、设计部门及施工单位等之间的关系，以获得各方面最大限度的技术力量、施工力量支持。11、审核各小区年度工程设备设施保养维修以及公共能源预算。12、提交年度工作总结、明年工作计划。13、对工程设备、设施维护保养合同会签，提出专业性意见。工程各岗位任职标准职位名称：强电工程师所属部门：综合管理部工程组教育背景本科以上学历，工程师以上职称，电气相关专业毕业。能力结构有良好的协调、沟通、管理能力和文字表达能力。专业经验三年以上高低压电气设备管理经验，有大厦或大型住宅小区7、设备管理经验。品性素质工作踏实、责任心强；能承受工作压力。年龄2845岁性别不限身高男170CM以上，女158CM以上仪表具亲和力其它要求略职位名称：暖通工程师所属部门：综合管理部工程组教育背景本科以上学历，工程师以上职称，机械或相关专业毕业。能力结构有良好的协调、沟通、管理能力和文字表达能力。专业经验给排水、空调等设备管理经验，有大厦或大型住宅小区设备管理经验。品行素质工作踏实、责任心强；能承受工作压力。年龄2845岁性别不限身高男170CM以上，女158CM以上仪表相貌端庄，气质好，具有亲和力。职位名称：土建工程师所属部门：综合管理部工程组 教育背景本科以上学历，工程师以上职称，土建专业毕8、业能力结构有良好的协调、沟通、管理能力和文字表达能力。专业经验三年以上大型住宅小区土木设施管理经验和装修经验。品行素质工作踏实、责任心强，语言沟通能力强；能承受工作压力。年龄2845岁性别不限身高男170CM以上，女158CM以上仪表相貌端庄，气质好，具有亲和力。职位名称：高级工程主任/主任/值班工程师所属部门：小区管理部教育背景机电或工民建专业，大专以上文化程度。专业资格有工程类中级技术职称。能力结构1.良好沟通协调、组织能力； 2.较好的工程综合管理能力。专业经验大型商厦、酒店或小区相关专业工作经历5年以上。品行素质1.责任心强； 2.可承受工作压力； 3.有较好的服务意识。年龄45岁以下9、性别男性身高男170CM以上仪表相貌端庄，气质好，具有亲和力。社会关系与供水、供电、煤气等相关政府部门具良好工作关系。身高男170CM以上职位名称：高级工程技工/技工所属部门：小区管理部教育背景高中以上学历。专业资格接受过专业培训，并取得相关资格证书或在相关专业实际工作超过2年，有较丰富实操经验。专业经验二年以上能力结构1.能独立操作； 2有较好的处理投诉技巧能力； 3.能独立分析并解决简单工程设施、设备故障。 品行素质1.责任心强； 2.有服务意识，沟通能力 3.可承受工作压力年龄45岁以下性别男性身高男170CM以上仪表相貌端庄，气质好，具有亲和力。其它要求略职位名称：工程资料员所属部门：10、综合管理部/小区管理部教育背景中专以上学历，有相关的工程经历。能力结构1.条理清晰，思维敏捷； 2.有亲和力，具有一定协调能力。专业经验不限品行素质1.保密性好； 2.责任心强，可承受工作高压。年龄30岁以下性别男、女均可身高男170CM以上，女性158CM以上仪表相貌端庄，气质好。岗位名称：专业工程师所属部门：综合管理部报 告：工程经理指 导：小区工程部岗位职责：1、指导小区管理部确保所管专业设备正常运行或处于良好备用状态，参与地产向物业所交楼盘的各项协调工作。2、协助小区管理部搞好给排水、消防、监控、电梯及强弱电等系统设备的正常运作和管理。3、严格控制水、电等能源的消耗，拟定有关节能措施。11、对各小区能源交费申请单提出审核意见。4、经常到各小区楼层、机房巡视检查，发现问题及时处理。发生重大问题/事故应冷静、果断地采取措施，防止事态的扩大，将损失减低到最小，并组织人员抢修，做好事故记录与分析，上报综合管理部工程经理。5、经常了解分析各种设备的运行/使用情况，提出合理建议，以便确保各种设备/设施运行处于最佳状态。6、 定期进行工程培训。7、每月底前监督各小区提交能源消耗统计月报表，审核后向上一级呈递。8、参加楼盘前期工程相关专业图纸会审，提出物业使用管理建议。9、协助分管楼盘工程主任编制年度工程维修费用预算初稿。10、实施相关专业在各小区内工程改造方案（包括：提议、报批、施工、验收等）12、。11、参加楼盘验收，提出相关专业验收意见，并协助小区跟进遗留工程进展。12、对有关工程外判合同会签、付款提出经办人意见。13、完成综合管理部工程经理委派的其它工作任务。岗位名称：小区管理部高级工程主任/主任/值班工程师所属部门：各小区管理部报 告：小区管理部经理、副经理/综合管理部经理、副经理、专业工程师指 导：高级工程技工/技工岗位职责：1、熟悉小区规划、住宅区各类房屋结构、公用设施、设备的种类分布。掌握明、暗各类管线的分布、走向、位置和使用状况及安全要求。2、 初审住户装修申报表；初拟各类房屋、公用设施、设备；管理的维修计划及实施措施；初订并在公司审批后实施小区供水系统、供配电系统、消防13、系统、监控设备的维修保养计划，承担一定的技术责任。3、执行公司制定的各类设施、设备的运行规程、安全操作规程、维修保养规程和有关管理制度，并根据运行情况提出修改建议。4、 负责拟定并上报小区改、扩建项目计划和实施方案。5、 配合做好业主投诉处理工作。6、 合理高效安排属下员工的工作。7、 当值期间需对设备系统、设施做经常性巡视、检查，以确保各设备系统运作正常。8、 按照拟定计划带领员工对所有设备进行定期的保养维修工作，以保持设备、设施的最佳技术状态。9、监管外判工程（如电梯、锅炉等）的运行维护保养工作并作好检查记录，周期性提交质量评估报告。10、监督下属员工的工作状况，帮助员工提高自身技能水平，14、 掌握各种设备故障出现时的处理方法。11、绝对服从上级的工作指示和安排，但有责任及时反映有关不正常情况并作必要解释。12、当值时需穿着整齐的工作服及遵守员工手册之相关规定。13、掌握工程材料使用和库存情况及时对小区使用工程材料拟订计划，办理申购，并监管货品质量、品种、规格、数量是否符合要求。14、负责管辖区内设备设施的安全运行。15、及时将用电、用水计量数值及公摊数据提交公司相关部门。16、对管辖小区与市政系统相关部门负责人员建立良好关系，确保发生故障时能及时得到支持配合。岗位名称：小区管理部高级工程技工/技工所属部门：各管理部报 告：高级工程主任/主任/专业工程师 岗位职责：1、需熟悉运行设15、备型号、规格、性能、操作及维修方法，了解设备运行安全状况。2、负责设施设备的安全运行。3、对楼宇工程系统进行定期的检查、维修、保养及紧急情况的处理工作。4、负责对外判单位的服务进行监管。5、所有专业人员，需持有各专业有效证件上岗。6、服从上级的指示、工作安排，并及时反馈有关不正常情况。7、遵守公司员工手册中相关规定。8、熟练掌握辖区内工程系统紧急事故处理措施，将可能出现的损失降至最低。9、负责办理业主装修手续；根据装修手册对业户的装修进行监管。10、负责处理业主的报修工作。11、完成上级交办的临时性工作。岗位名称：小区管理部工程资料员所属部门：各管理部报 告：高级工程主任/主任/专业工程师 岗16、位职责：1、熟悉工程系统内部运作情况，协助工程主任上传下达。2、负责本部门的各种资料的管理。3、负责各项文件、纪要、资料的收发。4、协助整理、保存各项统计资料。5、负责本部门的文案工作。6、负责本部门的日常接待工作和内勤事务。7、完成上级交办的其他工作。首问责任制一、目的为适应公司的发展，进一步提高工程管理服务质量和服务效率，使所有类型的投诉都能够在短时间和小范围内获得解决。不仅提高总体服务水平，同时也是全面提高员工职业道德水平和责任意识的规范。二、总则1、 对客户咨询/投诉（包括电话咨询/投诉），接待人首先应告知客户自己的工号，并询问有什么可以帮助对方，在听完内容后重述一遍并应告知客户已明悉17、问题全部并将作出展开调查。举例：您 好！骏景管理部，001号，为您服务；请问您需要什么帮助？2、 任何员工在任何时间、地点接获任何人咨询/投诉立即成为首问责任人。3、 首问责任人根据公司制度和有关规定，针对实际情况作出果断处理：（1） 自己能够即时处理的，待处理完后立即向上级汇报结果，并做好相应的文字记录。（2） 自己不能够及时处理的，立即向直属上级或相关部门值班人员报告寻求解决办法，并根据所给的指引作出相应适当的处理。如果首问责任人认为指引模糊不清，可立即向管理中心主管副经理或经理直接报告，寻求最终的解决办法。（3） 紧急情况按照应急事件处理程序进行。4、 首问责任人出现以下情况要承担过失责18、任，过失者视情节轻重给予书面警告并相应扣减当月奖金或辞退：（1） 对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者；（2） 自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者；（3） 有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者。5、首问责任人在向直属上级报告投诉情况和与相关部门值班人员报告后，还要跟进事件的处理进展情况，直至事件处理完毕。直属上报或相关部门值班人员接报不及时处理，如出现过失也按总则处理。接到咨询/投诉三、流程图 否报告直属上级或相关部门寻求解决办法是否可直接处理 直接处理 是 根据指引作适当的处理 处理完毕并回访 主任级以上管理人员职责考核规程1 0目的11本规19、程是对员工违纪处分的补充。12通过对各部门/管理部助理经理以上管理人员的考核，为人事工作考评提供一个规范及具体的依据，确保人事考核的公平、客观及合理性。2 0适用范围适用于各部门/管理部助理经理以上管理人员的年度考核，作为其晋升、提薪及所在部门评优的主要依据。3 0职责31行政人事部是人事考核工作的核心部门，负责计划、组织及督导完成各项考核工作。32公司各职能部门对各小区发挥专业监督、考核的职能。33各管线老总分别负责其管线经理的考核工作。4 0考核流程41月度考核月末部门/管理部主任级以上人员集中考核各员工当月工作表现 参加考核人员共同签发月度奖金评级表 扣减奖金应提交违纪处理通知单 行政人20、事部考核 管线副总审核 分管人事副总签批各相关职能管理部门考核42转正、职务工资调整考核行政人事部出考勤表格 员工自评 部门/管理部主任级以上人员共同考核，填写职务工资调整审核表 行政人事部与各相关职能管理部门共同考核，填写职务工资调整审核表（含笔试、面试） 管线副总审核 总经理批准 行政人事部通知员工所在部门以及财务部。43年终考核行政人事部出考核表格 员工自评 部门/管理部主任级以上人 行政人事部考核员共同考核 分管各相关职能管理部门考核人事副总签批 考核成绩由行政人事部整理汇总，作为年度工资调整，年终奖金记发的主要依据。5 0相关文件（行政人事部提供）51管理人员月度考核表52管理人员职21、务工资调整、转正考核表53管理人员岗位年终考核细则主任级以上管理人员岗位考核扣分细则10 因其个人的违纪行为而被扣分；11被上级口头警告者，每次扣0.5分；12被上级书面警告者，每次扣2分；13被上级严重警告者，每次扣5分。20 因下属严重违纪行为，管理人员应负领导责任被扣分；21下属被严重警告者，责任上司每次扣1分；22下属被辞退者，责任上司每次扣2分。30 分管工作质量未达到公司要求被扣分；31业主投诉至公司职能部门，经核实者扣0.5分；32业主投诉至集团职能部门，经核实者扣1分；33业主投诉至集团领导，经核实者扣2分；34管理失误者造成重大火灾、刑事和交通事故者，扣20分，或开除直至追究22、刑事责任；35费用开支失控，超预算标准，每超1%扣1分；36应收费用收缴率未达到85%之底线标准，每少1%扣；37越权批准费用开支、使用公章、对外发送文件及违规使用备用金行为，每次扣1分；38投诉或工程维修回访率低于90%，每少1%扣1分；39小区内有乱停乱放车辆、乱堆摆杂物、乱拉接电线等现象，扣0.5分；310未能有效、及时处理违章装修，每宗扣1分；311下属管理员/物业助理对责任区之基本概况，包括楼数、套数、面积、入住情况，公共设施管线不清楚，扣0.5分；312业主档案不健全，扣0.5分，遗失扣1分；313巡楼记录、工作日志、电话接听记录不健全扣1分；314小区封闭式管理不善，有收乞讨等闲23、杂人员出入，扣1分；无证人员出入不盘查，扣1分；315小区内有非法集会，煽动性标语/横幅，扣1分；316消防设施配备不全或丢失，或被损坏，扣1分；317延误工程维修，无合理解释，扣1分；318设备档案不健全，维护/保养记录不归档扣0.5分；丢失扣1分；319保养不到位，造成设备污渍、老化或运作不正常，扣1分；320公共区域灯光损坏，扣1分；321装修管理不到位，造成违章建筑或其它违反装修规定行为，扣1分；322因对绿化、保洁外判合同之执行监督不力，而引致小区绿化卫生处理未能达到合同规定的标准，扣1分；323未能有效地利用公告拦，向小区宣传物业管理法规、管理分部工作措施，树立管理部的形象，扣1分24、；324不按时缴交公司规定的各类日常报告、报表，或公司要求配合提交的其他资料或其它工作拖拉的行为，扣1分；325公司各项指令，未能及时得到传达输送，扣1分；326不配合公司组织的各项活动，包括会议、培训及其他召集活动，扣1分；327对新员工的岗位培训、工作指引不足，直接影响其工作质量，扣1分；328对下属的监督不力或方法粗糙，引致下属越级投诉并影响其工作质量，扣1分；329对外协调方法粗糙，引致兄弟部门/公司投诉，并经证实，扣1分；330未在本章节列明，但属于本章本范畴，且未触犯违纪处罚条理的其它一般性不良事项，扣1分。40每次扣分，由考核人员填发一式三联的考核扣分通知单，一联给被扣分人员，一25、联交考核部门存查，一联交行政人事部作统计用。50满分为100分，年终考核总评分85分以上为优，7084分为良，6069分为合格，59分以下为较差。51年终先进部门/管理部的评分，其负责人的工作考核得分占总评分普通员工考核规程10目的11本规程旨在长期、稳定、统一和规范地推行人事考核工作。12通过对员工在一定时间内所表现的品行能力、工作业绩、工作态度和员工个性的评价，调整部门/管理部人力资源利用与开发的方针政策，改善员工培训工作，培养员工道德修养、工作热情、业务能力。2 0适用范围适用于部门/管理部领班级以下普通员工的品行、能力、工作业绩、工作态度和员工个性考核，并作为员工培训、自我开发、晋升、26、提薪、奖励、合理配置人员的依据。3 0用语定义31品行考核：指对员工道德品质、思想作风进行观察、分析和评价。32能力考核：通过职务工作行为，观察、分析和评价员工的工作能力和个人素质。33业绩考核：对员工分担的职务情况、工作完成情况进行观察、分析和评价。34态度考核：对员工在日常工作中表现出来的工作态度进行观察、分析和评价。35考核者：人事考核的执行人员。36被考核者：接受人事考核者。4 0职责41行政人事部负责考核计划、组织工作。42管理部经理组织召开由各部门主任参加的考核会议。43各部门主任集体执行考核工作。5 0考核流程51月度考核月末部门/管理部主任级以上人员集中考核各员工当月工作表现 27、参加考核人员共同签发工作月度考核表 因违纪扣减奖金提交违纪处理通知单行政人事部考核 管线副总审核 分管人事副总签批各相关职能管理部门考核52转正、职务工资调整考核行政人事部出考核表格 员工自评 部门/管理部主任级以上人员共同考核，填写职务工资调整审核表 行政人事部与各相关职能管理部门共同考核，填写职务工资调整审核表 行政人事部与各相关职能管理部门共同考核（含笔试、面试） 管线副总审核 总经理批准 行政人事部通知员工所在部门以及财务部。53年终考核行政人事部出考核表格 员工自评 部门/管理部主任级以上人员 行政人事部考核共同考核 管线副总审核 分管 各相关职能管理部门考核人事副总签批 考核成绩由28、行政人事部整理汇总，作为年度工资调整，年终奖金计发的主要依据。6 0考核的实施细则61每月15日、月末，部门/管理部召开由各部门主任参加的考评会议，对员工的工作业绩、工作态度进行考核，并以考核结果为依据评定员工当月奖金等级。62每年六月底十二月底，部门/管理部召开由各部门主任参加的考核会议，对员工的品行、能力、工作业绩、工作态度进行综合考核，并以考核结果作为员工年终奖金、工资晋级、职务升迁的依据。63考核内容按员工职责、任职要求及相应工作规程，分项逐条量化计分，总分以百分制计。64考核结果必须传达给被考核人，考核者可以通过直接面谈的或书面说明方式对被考核者进行相应的指导和帮助。65原始考核记录29、及被考核者得分，原则上不得修正和更改。66考核结果可用文字资料形式或计算机存盘存档保存。月度考核记录保存壹年，年度考核记录保存两年或至被考核者离职后壹年。文件资料档案及信息管理制度10目的：规范各类文件、资料、档案及信息的管理20适用范围：各管理部工程部30方法和过程控制：31文件资料档案的管理由资料员负责。 32文件资料、档案、信息记录保持完整、清晰、无缺失、无破损。33对本部门管理运作有关的法律、法规、行业规定进行收集，并确保完整、有效。34装修档案资料齐全、管理完善。35保持文件的现实有效性，作废文件有适当标识。36涉及到公司机密的文件应确保安全，设置借阅权限，借阅手续完备；文件管理人员30、变动有重要文件交接记录。37为安全起见，存储于电脑中的公司内部及公司与外部单位间的来往审批文件、与业主相关的资料、行政管理制度、信息记录等重要电脑文件有备份。38文件柜内文件摆放整齐，所有文件夹设有明确标识。柜内无尘、无潮、无虫，室内环境适宜储存。39文件、资料、档案、信息等的记录编制或收集、发布、更改、作废、保管符合文件管理要求。310各类合同及资料应保存完整，设置合同清单，并注明合同有效期限。40相关记录和表格41档案存放位置索引42文件资料一览表43文件资料借阅记录表44文件修订补发作废申请表办公室管理制度10目的规范、严谨的办公室秩序和整洁的办公室环境是现代企业形象的标志之一。员工在提31、高办事效率，做好主业的基础上，必须严格遵守公司的办公秩序和搞好办公环境。2 0考勤2 1遵守上下班时间：公司本部：上午：9：0012：00 下午：13：30 17：302 2员工当值时不得擅离岗位，如离开超过30分钟，需征得直属上司同意。如属外勤，除要征得直属上级的同意外，还需在前台填写外出人员登记簿，登记外出事由，以备行政人事部作为考勤依据。2 3员工应严格执行公司考勤制度， 因外出或其它公事原因未能打卡的，应于当天内由部门经理/管理部经理签名确认，假单（含事假、病假）及病假证明应及时呈交行政人事部存查。3 0仪容仪表、言行举止31着装要求按照公司的着装管理规定；32要举止大方，言语礼貌，不32、讲粗言猥语；33对待同事、领导要热情大方、文明谦让；34不要诽谤他人或讲他人是非；35不要探听自己工作不需要知道的工作内容；上班要主动向同事、领导问候，下班要口头知会直属上司；36请示各级领导要先敲门/电话或口头预约。4 0办公室秩序要求41保持办公室安静，不要大声喧哗；42办公时间不得闲谈；不得阅读与工作无关之书报、刊物；43不得于办公时间吃零食，未到下班时间不得吃午饭；44不得在办公时间做私人事情，会见私人朋友、客户，携带亲属、小孩进入办公区内；45一般情况下，不得在办公时间打私人电话；46下班要关好门窗。5 0午休纪律51不得在办公室进行打牌、下棋等娱乐活动；52不得大声喧哗，影响他人休33、息。6 0接待访客61来客由文员统一接待，当客人要找的人员不在时，要请其他相关人员代为接待或请客人留言。7 0接听电话71接听电话时，要先向对方问好、报公司/管理部名称，再问对方来电意图；72当对方要找的人员不在时，应主动请对方留言或电话，过后立即通知相关人员；73当对方要求找总助级以上领导时，需先问清楚对方的姓名、单位及意图，再请示领导是否接听；74注意礼貌用语。8 0办公用品及能源使用的规定81员工需自备水杯，纸杯仅使用于接待访客或领导；82节约纸张、文具及办公用品，草稿应使用二次环保纸，非正式发出之公文不使用公函纸；83使用电脑，注意杀毒，清洁，下班时要关闭开关；84使用传真机要防尘，防34、潮并做好传真登记；85使用复印机注意节约纸张，复印超过50张纸，需征得部门经理/管理部经理同意；86注意节约文具纸张及其它材料，非必要情况，文件复印应尽量使用双面复印；87节约能源，长时间或下班离开办公室要随手关灯，关空调及其它电源。90 安全91 注意防火安全，离开办公室应关闭用电设备（最好将插头拔下）；92 锁好门、窗、抽屉； *100 文具领用 各部门领用文具、常用表格等日常物品须按已发办公用品耗用标准之标准于每月规定25日前将申购表交管理部，申购表上须特别注意填写各类所需办公用品数量，连同“本月费用合计金额”及“月度标准额”填好由各部门经理审核后交管理部，逾期恕不负责。领用物品须在规定35、日期内，其它时间不再办理，如有特殊情况须经管理部批准后方可领用。110 工程档案借阅登记 工程档案的借阅按照管理制度执行。 廉 洁 制 度10目的：在部门订立、履行合同过程中，为保持廉洁自律的工作作风，防止各种不正当行为的发生，特制定本廉洁制度。20适应范围：本制度适用各管理部工程部30方法和过程控制：31甲乙双方应当自觉遵守国家、地方法律法规以及本协议的约定，在合同的订立、履行过程中廉洁自律。32甲方及其工作人员不得以任何形式向乙方索要和收受回扣等好处费。33甲方工作人员应当保持与乙方的正常业务交往，不得接受乙方的礼金、有价证券和贵重物品，不得在乙方报销任何应由其个人承担的费用。34甲方工作36、人员不得参加可能对公正开展业务有影响的宴请和娱乐活动。如甲方工作人员确因实际情况须参加宴请、进行娱乐活动的，须事先按行政隶属关系上一级批准。35甲方工作人员不得要求或者接受乙方为其住房装修、婚丧嫁娶、家属和子女的工作安排以及出国等提供方便。36 乙方不得接受甲方工作人员介绍的家属或者亲友从事与合同相关的业务。37 乙方应当通过正常途径开展相关业务，不得为获取某些不正当利益而向甲方工作人员赠送礼金、有价证券和贵重物品等，或给甲方工作人员报销其个人费用，或邀请甲方工作人员外出旅游和进入营业性娱乐场所，或为甲方工作人员住房装修、婚丧嫁娶、家属和子女的工作安排以及出国等提供方便。38乙方如发现甲方工作37、人员有违反上述协议者，应向甲方举报。甲方不得找任何借口对乙方进行报复。甲方对举报属实和严格遵守廉洁协议的乙方，在同等条件下优先考虑与乙方继续合作。39甲方发现乙方有违反本协议或者采用不正当的手段行贿甲方工作人员等不正当竞争行为的，甲方有权按合同的终止和解除条款执行。310甲方工作人员有违反本制度者，将视情节轻重按有关奖惩条例给以经济处罚。情节严重者给以辞退。小区工程巡查制度10目的为小区工程设备设施的安全正常运行及维护特制定本制度。2 0适用范围对各管理部工程设施设备的巡查。3 0职责工程负责人负责安排督导各专业工程师、技工，对设备设施进行巡查，并负责对现场检查结果情况进行事后整改跟踪。4 038、制度41由工程负责人制定每月工作巡查计划，并监督实施。42在巡查过程中，各巡查人员按巡查表的内容进行巡查，并作好记录。43巡查完毕后，巡查人员将发现的所有不合格项，填写在巡查表中， 并及时进行整改。51巡查的项目511 供电系统；512给排水系统；513弱电系统（门禁、消防、保安监控、网络、通讯等）；514电梯系统；515空调系统；516园林设备系统；517公共设施；60纠正措施61分析巡查不合格项产生的原因；62制定纠正措施；63落实纠正措施64验证纠正措施，落实结果7、 0相关记录和表格日常巡查记录表钥匙借用管理规定1、钥匙须设专人保管。钥匙统一、整齐挂在钥匙房的专用钥匙柜内，钥匙柜内、钥39、匙上均备有清晰的标识。不得将钥匙存放在个人抽屉内或随意扔放在其他地方。2 、其他部门借用钥匙时，须严格按规定办理钥匙借用手续。3、借用钥匙时，由钥匙保管专员在钥匙借用登记表上填妥钥匙名称、借用原因、钥匙条数、借出日期及时间等；并由借钥匙人员用正楷签字确认。4、借用人归还钥匙时，须办理归还手续，规定当日内归还。5、钥匙归还时，钥匙保管专员当即将钥匙挂回钥匙柜内，并在钥匙借用登记表上注明归还日期、时间、签收人。6、钥匙保管专人须定期对存放的钥匙作好盘点，一般两周盘点一次。如有缺失或标识上发生误差，应立即查明原因，并将情况报告工程主任。发生错乱的应及时予以纠正，发生缺失须报告管理部经理处理。7、相关40、记录及表格 钥匙借用登记表设备房门禁管理制度设备房是安全生产、治安防范的重点部位，为确保设备的安全运行，防止意外事故的发生，特对设备房门门禁制度做如下规定：1、室外应装设有“机房重地、闲人免进”的标示牌，设备区域应设有明显的“请勿靠近”的标示，设备房的通讯电话只做工作使用。2、变配电室、电梯机房、生活水泵房、消防泵房等属于安全重地，禁止一切与工作无关的人员进入配电室；确因工作需要进入变配电室的人员，应征得上级领导批准，先验明来客身份经确定无疑后，填写“来客登记表”方可入内。3、被允许进入设备房的人员要严格执行设备房内的各项规定，不准携带易燃易爆物品进入，不得随意触摸电气运行设备，在设备房内走动41、时应有值班人员陪同，要服从值班人员指挥。4、设备房内禁止私人会客，任何人员不得从事与工作无关的事情。5、设备房内不准堆放各种杂物，值班人员要按时清扫，保持室内卫生。室外不准存放各种车辆和物品，保证环境卫生及安全通道畅通。6、提高警惕，备齐消防器材、消防材料，有安全防火制度，防止事故和电气火灾事故的发生。7、相关记录以及表格：设备房来访人员登记表 设备保养与维修制度10目的 维护好设备设施，保证设备最大限度的使用及保证维修人员的安全及设备性能完好。20 适用范围 对各管理部的设备、设施维修保养。30职责预防为主。坚持日常保养与维修并重的原则，使设备、设施经常处于良好状态。40管理制度41工程部各42、专业技术人员要求对设备做到：“三好”“四会”和“五定”。“三好”是指用好，修好和管理好重要机电设备。“四会”是工程维修人员对机电设备要会使用，会保养，会检查，会排除故障。“五定”是指工程技术人员对设备的清洁、润滑， 维修要做到定量、定人、定点、定时和定质。42工程部实行专业人员维修与使用操作人修理相结合。以专业修理为主，同时由工程部协调其它技术人员相互配合的原则，共同协作完成修理任务。43由工程部各专业技术主任制定科学的保养规程，设备维修后要认真填写零部件更换及设备大、中修记录中，合理制定维修计划。44修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，发挥设备最大潜力，提高经济效益。50相关记录和表格5143、年度设备设施维修保养进度计划表52设备设施维修保养落实表5 3水泵保养记录表 工程交接班制度10 目的 为了确保设备的安全运行及在运行过程中出现的问题被及时发现，使下一班工作人员能进行正常的工作做好准备。20 适用范围 各小区设备机房30 管理规定31 值班人员应按巡查表认真填写巡查内容，发现问题及时解决，当班出现的问题无特殊原因不留给下一班，并做好记录。32值班人员必须在交接班前做好机房的环境卫生工作。33接班人员必须提前15分钟进岗接班，对上班情况应了解清楚，并办理好交接班手续方可下班。34接班人员若因故迟到，值班人员应坚守岗位，待接班人员到达后，办理完交接班手续后方可下班。35除值班人员44、外，无关人员未经允许不得进入机房。40相关记录和表格41工程交接班表机电设备的大、中修管理制度10目的 保证设备恢复和达到应有的运行标准和技术要求。20适用范围 小区内所有正在运行的设备。30管理制度31中修规定中修工程是指设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体和更换少量磨损零部件，以保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下次修理，零配件更换一般应控制在10-30%。32大修制度大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有的性能。更换率一般不超过30%。附机电设备大、中修计划表。40 相关记录和表格6 45、1零部件更换及大、中修记录 热力站运行管理制度1、 生活热水是通过换热设备，由一次热水池把二次水传递热能达到一定温度是客户正常使用。2、 每班人员应履行自己的责任与岗位义务，保证水源正常供给。3、 认真巡视设备，作好设备定期的维护、保养工作。4、 严格按照操作规程进行设备操作运行。5、 爱岗敬业，加强相互间的技术交流，努力提高专业技能，团结协作共同提高。6、 认真作好交接班工作，认真完成交接班记录。7、 发现问题应及时解决。8、机房重地严禁无关人员进入，保持热力站的整洁卫生。9、相关记录和表格机房设备巡查记录表中水站运行管理制度1、 中水主要是城市污水或生活污水经过处理后，达到一定的水质标准，46、可在一定范围内重复使用的非饮用的杂用水，其水质介于上水与下水水质之间。2、 中水消毒卫生标准要求：细菌总数100个/ml；大肠菌群3个/ml；管网末端余氯0.2mg/L；PH值6.99.0；色度不超过40度。3、 中水处理流程：原水隔栅 调节池水泵毛发聚集器生化处理加药、消毒蓄水池回用4、 中水水质的合适与否将影响客户的正常使用，为保证合适的水质标准每班人员应严格按照操作程序，遵守各项规章制度，定期清洗半年一次调节池、蓄水池及相应处理设备。5、 每班人员应保证水质中氯含量标准，保证药箱内加药水满。6、 认真作好交接班工作，认真完成交接班记录。7、 加强专业技能学习，相互团结、相互帮助、积极工作47、共同提高。8、 保证设备运行完成，作好定期设备的维护、保养工作，发现问题应及时处理，保证室内清洁卫生。9、相关记录和表格 设备巡查记录表设备巡视检查制度10 目的 为了确保小区设备安全正常运行，保证小区业主生活的正常进行。20 适用范围 各小区设备机房30 管理规定31设备责任人每周要对所管辖的设备进行一次巡视检查，检查结果记入“各设备房检查记录表”中。32 巡视检查转动设备是否灵活，有没有拖卡现象，设备是否有异声、异味。33 巡视检查设备油位及各种仪表指针指示是否完好。34 巡视检查设备是否有跑、冒、滴、漏现象。35 巡视检查环境卫生及照明等情况。36 巡视检查消防设施是否完备。37每次检48、查结果要认真记录，检查中发现的问题能自己解决的，尽量自己解决，不能解决的，尽快上报。38 巡视检查过程中要认真仔细，切勿走马观花，走过场。39 工程部及管理分部经理负责此项工作的检查监督工作。40 相关记录和表格41设备巡查记录表低压配电房工作制度10目的 为了确保工作人员的人身安全，设备运行安全20适用范围 各管辖小区的配电室30 管理制度31专业人员要树立高度的责任心，努力学习技术，熟练掌握供电方式，状态、路线定向及所管辖设备的原理、技术性能和操作规程。32 定时巡查电气设备，密切监视设备运行情况，并准确抄录各项报表，确保电力系统正常运行。33严格保持各开关和模拟盘相一致，未经领导批准，值49、班人员不得随意更改设备和接线的运行方式及各种开关的整定值。34 在气候突变的环境下，要加强对设备的特别巡视，当发生事故时，要保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按要求做好记录。35 值班人员违反制度或失职造成影响运行及损坏设备，要追究当事人的责任。36 任何人非因工作不得进入配电室，更不得逗留。37每周不少于一次的巡查，发现异常情况（事故）及时处理并上报上级。40 相关记录和表格41低压配电房巡查记录表空调系统工作制度10目的 保障空调机房设备安全、人员安全，空调设备正常使用20使用范围小区内空调机房。30管理制度31空调工要对主任领导负责，对设备负责，服从指挥完成各项任务。32坚持巡检制度50、，了解外界及室内外情况，了解设备的运行情况，根据天气变化进行调节，确保系统正常运转，并做好记录。33巡检发现的异常现象及故障及时排除，如一时解决不了，要做好补救措施，同时上报主任。34每班要监视水温、水压、气压以及有无溢漏情况，如遇下雨、消防排水，要注意排水系统，以免水湿设备。35定期清洗空调过滤网，保证空气洁净度。36根据空调及设备运行周期，做好大、中、小修，每年中央空调使用期后要进行必要的检修。37值班人员必须掌握设备的技术情况，发现问题及时处理，做好空调设备和通风系统的日常保养和检修。38空调工要巡检，调节保持温度的稳定并做好节能。40相关记录和表格41空调水泵运行记录表42冷水机组运行51、记录表电梯安全管理制度10目的 确保电梯技术性能处于良好状态，保证安全运行。20适用范围：适用于所有电梯的运行管理。30管理制度31电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。32电梯维修工每周对各电梯安全巡视一次，发现问题及时处理。工程部每月组织人员对电梯进行一次检查，发现安全隐患，立即组织整修。33工程部经理组织人员对电梯大、中修的分包进行评审，评审合格后方可承担电梯的大、中修的工作。34保持报警系统的完好，每周检查一次，保证电梯发生故障时能接到报警。35在电梯机房和值班室悬挂电梯困人救援规程电梯发生困人故障时，严格按规程执行。36质量技术监督局检测不合格，未取得准运证的电梯严禁投入使用。40相52、关记录和表格41电梯机房巡查记录表电梯机房管理制度10目的 保障电梯机房设备安全、人员安全，电梯正常使用。20适用范围 小区内（大厦内）电梯机房。30管理制度31每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人，堆放杂物。32保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不得超过40摄氏度。32保证机房内照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于明显位置。33比邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。34机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施， 防止小动物进入。35电梯困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰并挂于明显位置。353、6按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。37每天巡查机房，发现达不到规定要求的及时处理。40相关支持文件记录和表格41设备房来访人员登记表42电梯困人救援规程电梯困人救援程序10目的 正确、安全处理电梯故障或停电困人操作。20适用范围 辖区内垂直电梯。30职责 电梯工程技术人员负责操作，异常情况报告。40作业内容电梯出现故障或停电困人，需要把困在轿厢内的人员救出，可由本单位经过专门训练的，持有电梯维修证的维修人员按下述方法实施救出。41把电梯主电源拉断、防止电梯意外的启动，但必须保留轿厢照明。42设法弄清电梯轿厢的位置。43当电梯停在距某平层位置约60公分范围的位置时，维修人员可在该平层的54、厅门外使用专用的厅门机械匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。44当电梯停在非上述的位置时，则必须用机械的方法移动轿厢后救人。步骤如下：441轿门应该保持关闭，如轿门已被拉开，则要乘客把轿门手动关上。通知被困乘客轿厢将会移动以救出他们，要求他们静待轿厢内，不要乱动(此步工作如电梯有对讲电话时可充分利用之)。442在曵引电动机轴尾装上盘车装置。443两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快地移动，然后另一人采用机械的方法松抱开，注意仅当要轿厢移动时，才可松开抱闸，否则马上撤消松抱闸的动作。444按正确方向使轿厢断续地缓慢地移动到平层的150MM位置上。445使抱闸恢复55、正常，然后在厅门对应轿门外用机械匙打开厅门，拉开轿门，协助乘客撤出轿厢。446注意：当按上述方法和步骤操作时发现异常情况，应即停止救援，并及时通知具有电梯维修资格的单位作出处理。设备、设施维修维护保养修缮工作程序10目的确保设备的优良的性能，保证设备、设施的正常运行和使用。20适用范围小区内各种设备、设施。30工作程序31定期对物业公司所管辖设备、设施进行维护保养，是设备保持良好的技术状态，降低维修成本，延长设备使用寿命，提高经济效益。 32工程部按各专业划分，技术人员工作分工定期对设备进行巡视检查，对设施、设备经检查发现的异常情况及时向领导反映，并按维修程序进行维修。33工程部工程主任负责维56、修质量，检查和跟踪。34工程部负责编制设施设备大、中修计划。40支持性文件及记录41零部件更换及设备大、中修记录表42供配电设备检查保养表43年度工程设备维修保养费用计划表 入户维修操作程序10目的为客户提供优良的服务水准，建立服务效果的反馈，确保服务满足规定要求。20适用范围 小区或（大厦）室内维修工作30工作程序 31维修前的准备工作311维修人员在接受任务时，应详细了解工作内容，作好维修准备工作。312按公司规定统一着装，工作服整洁干净。检查胸牌是否带好。313检查是否带了抹布和鞋套。314检查维修工具和常用备件是否带齐全。315维修人员在10分钟内完成准备工作，紧急事故在接到电话后1557、分钟内到达。若遇非紧急情况，与业主约定时间，准时到达。32入户321维修服务人员到达业主门外，正对门镜后退一步，按响门铃，若没人反应，过5秒钟再按一次，若没有门铃，则用右手中指弯曲敲三次，每次一组，两组间隔5秒，力度适中，切勿用脚或异物敲门。322业主听到铃声后询问时，应回答：“您好，我是珠江物业公司的，约好来给您维修XXX的”。323业主开门后，维修工应出示有关维修单据，并将维修项目和内容向业主说明。324经业主同意后，换成鞋套再随业主进入室内。33维修服务331进入工作现场，若发现室内的家具或其它器具妨碍维修工作，特别是维修过程中有可能给装修外观性能等带来一定程度的影响，维修工应向业主说明58、，并争得业主同意，方可进行挪动维修。332维修工根据现场情况，对于当时可以进行维修的项目，应向业主说明大概所需的工时，物料及收费标准等。征得业主同意后，再进入下一步骤。若业主不认可，则婉言谢绝此次维修任务。333准备工作完成后，将工具、材料拿出，放在工具包上，尽量不弄脏地面、墙面等。334 维修过程中，维修人员若发现工具和材料没有带齐，应向业主解释清楚，再回去取。335 维修过程中，维修工应尽量快速、有效地进行，若需业主配合，应礼貌地与业主协商。336 维修结束后，维修工应收拾工具，将现场整理干净，并用抹布檫干净。337请业主检查修维修质量，并示范使用功能，业主验收合格后，请其在维修单据上签字59、，同时请其现场缴费。338维修人员维修完毕后，应礼貌的向业主道再见后离开。339维修结束回来，应及时将收取的费用交至收费处。3310若业主索要发票，由收费处开出，并由维修工送回业主手中。40其他注意事项41在现场不能当时解决的维修项目，维修工应向业主解释清楚，说明原因，并约好下次维修时间。42维修工在住户家中维修时，举止要文明得体，不能东瞅西看。43在维修过程中，维修人员不得与业主聊天或谈论与工作无关的事，严禁与业主谈论公司内部事务。44 维修工在与公司联络时严禁使用业主家中的电话。45维修工在维修过程中，不得有吃、拿、卡、要等有损公司形象的行为。5.0用户报修工作流程用户报修（电话或口头） 60、值班人员填写“报修单” 维修人员实施 用户验收签字后一式三份用户及财务管理部各留一份强电系统突发事件应急方案10目的 本方案旨在确保强电系统发生突发事件或紧急异常情况时能迅速，果断进行处理，防止事故扩大，将损失降到最低程度。20适用范围 各管理部辖区内强电系统30职责31管理部经理负责现场抢险指挥、督导。32 工程人员负责抢险。33保安员负责安全防范。34其他员工听从上级领导的指挥，积极参与救护或抢险。40工作程序41程序411当火灾发生时，要沉着、冷静，并针对不同情况进行妥善处理；412分支电路设备发生火灾时，必须先切断电源，后用干粉灭火器灭火；413母线段发生火灾时，母线段停电，然后进行灭61、火工作；414电气设备附近发生火灾，应设法进行隔离，让不受影响的设备继续运行，若确定灾害不可避免，对设备有直接危害时，则应将设备电源切断，停止运行；415若10KV高压配电室发生不能控制的火灾，立即拔打“119”报警，同时争取切断进线电源，现场确实不能进行断电的，即刻通知供电部门，并迅速撤离现场，做好扑灭火灾的相关工作；416小区内某区域发生火灾时，工程人员应立即切断该区域的动力照明电源，并配合灭火工作；42电缆孔（槽）大量渗水时421 通知上级领导部门及各用电单位，做好停电的准备工作；422当值人员立刻协助做好断水、堵水、引水、排水抢险工作；423如水患无法控制时，立即联系“所在地供电局”请62、求停电，拉开所有运行中的变压器开关及主控开关，拉开电源隔离开关。待水患处理后，烘干设备并进行检测后再联系“供电局”恢复送电。43“供电局”供电中断时：431应急柴油发电机自动启动（如不能自动则手动开启）并网送电；432发电机值班人员，监视发电机的负荷情况，避免超负荷运行；433联系“供电局”了解停电原因和复电时间，并协助他们处理事故；434变压器运行中高压侧或低压侧开关跳闸时；435变压器运行中如果是保护跳闸，需查明原因后，方可送电。如果是误跳，查系统无明显故障后，可强送一次；436当拉合跳闸的开关时，如果高压侧或低压侧开关合不上，首先应检查开关的控制回路是否有故障，然后再检查开关的机构部分，63、在排除故障后，应马上恢复送电；437如开关机构故障维修有困难或开关问题短时间内不能解决，可将同类型的备用开关拉出，替代故障的开关工作（只限于抽屉式或小车式开关柜）。电梯系统突发事件应急方案10目的：本方案旨在发生突发事件或异常情况，能迅速正确处理电梯系统。20 适用范围：各管理部辖区内垂直电梯30 职责：电梯工程技术人员负责操作。40 操作规程：41应急方案：411火灾：所有垂直电梯降至基站。 火灾过后，组织有关人员（电梯公司专业人员及工程部）对电梯进行检查，在确认其安全性后，才可重新投入使用。42地震：421在确认电梯内没有任何乘客后，切断电源，停止所有电梯的运行。422四级以上地震发生过后64、，电梯必须经电梯公司和劳动安全部门检查合格后方可使用。四级以下的地震可由电梯公司专业人员以低速运行全面检查，确认没有任何异常情况，即可投入使用。43停电/电梯困人：431利用轿厢内紧急对讲装置或其他方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并加以安慰，使其安心等待救援， 以免擅自逃生发生危险。432 按电梯困人救援程序的方法，把轿厢内的乘客救出，送至安全地方。433 若确认停电时间将很长或电梯有故障，在轿厢里的乘客离开后，将电梯厢门锁好，挂出“电梯检修”的标识牌，进行维修。444 如确认停电，应立即启用后备电源，以确保电梯最短时间内运行。5.0电梯进水：51在电梯进水时将受水淹威胁的垂直电梯轿厢停于跑水的65、楼层以上并关闭电梯及总电源。52 电梯湿水后，立即通知电梯公司并配合其进行专业处理，在确认恢复正常后才可将电梯投入使用。60相关支持文件61见电梯困人救援程序机械管道系统突发事件应急处理方案10目的本方案旨在确保机械管道系统发生突发事件时，能迅速正确进行处理。20 适用范围小区或（大厦）机械管道系统突发事件30 职责31管理部经理负责抢险现场指挥及督导。32当值人员应严守岗位。33安全员负责安全防范，工程技工负责工程技术抢修。34其他员工应服从上级领导的指挥，积极参与救护或抢险。40管道系统泄漏41接到报警通知后，须以最快的速度到达事故现场，确定管道漏水的准确位置和管道种类。（消防栓、消防喷淋66、温泉热水、冷给水、污水、雨水等管道系统）。42迅速对管道发生泄漏的原因作出正确判断，立即制定处理方案，并将泄漏情况及时报告公司综合管理部。50一般处理方法51堵漏和控制水情。漏点小，堵漏可用竹签、木签、自行车内胎、高压胶布、铅条等进行封堵；漏点大，压力小时，可用手、足、衣服或方便拿到能堵漏的物品去封堵，并尽快找到控制的阀门，将之关闭后再作处理。52关闭阀门的顺序是：支管阀门 立管阀门 主管阀门 分区阀 总阀门停泵或泄水减压，原则是以先近后远的顺序逐个关闭阀门，直至漏点没水为止。53迅速将漏下的水用毛巾、衣服、布、沙袋等物品围拢起来，引流向附近的地漏口或用容器收集后倒掉，此时应注意水情的扩散和67、控制。对重要的设备（设施）和机房，如强电间、电梯井道、地插座、仓库等部位，应用沙袋围挡门口，用塑料布遮盖。54通知各相关专业人员到场，查看各自设备系统受影响情况，必要时需切断受威胁区域的设备供电，暂停设备运行，待检测正常后再投入使用。55修复后，重新开启阀门注水，仔细检查修理部位，经24小时不滴、不渗为合格。56总结分析漏水原因，制定整改方案，增加巡查力度，对漏点附近的区域或相同构造的设施作一次全面的检查，以求及时发现隐患，尽早处理。6.0 市政管网停水61工程部报告小区物业管理部经理恢复供水后，先不急于送水，要观察一下来水的质量，如特别混浊，应把水放掉，直至清澈为止。7.0 水池水质污染7168、值班人员发现水池水质受污染后，应立即关闭供水阀门和进水阀门，并报告工程主任，经确认后报管理分部经理，并由管理分部作出相应处理措施。72组织人员尽快查找污染原因，杜绝继续污染。把受污染的贮水全部排放掉，并对受污染的设备进行清洗和消毒。73 重新注水后，在水池和水箱中抽取水质样品送检合格后，恢复正常供水。8.0水泵出现故障81当水泵起动不起来，运行过程中水泵或电机有杂音，盘根漏水严重，恒定扬程压力表读数大于或小于调定值，自动控制失灵时，都可视为水泵故障。82水泵出现故障应立即停止运行，将备用水泵启动供水。9.0消防紧急情况的处理方法91当消防泵或消防喷淋泵自动启动后，应马上与中控室联系，确定火警是69、否准确，如是误报将水泵立刻关闭，如确定真实火警，值班人员一个留守消防泵房观察水泵运行情况，并根据水力警铃的动作，确定火警区域，水量不足立即向消防中控室或消防总指挥汇报。如消防车需接驳水源加压送水，值班人员应将消防车输水管引至消防接合器，然后返回水泵房将接合器下的泄水阀关闭，注意观察压力表读数及火情区的用水变化，直至火警解除。锅炉运行规程10 起炉前准备工作11 检查上水系统（水泵）是否完好，能否上水，否则打开放气阀，直至上水为止。打开上水系统的各个阀门。12 检查软化水、除气水水箱的水位是否正常。水位计应处在打开位置，若缺水要补水。13 检查给水泵入水阀、分水器出水阀、锅炉入口阀是否全部开启。70、14 检查水阀判车转动是否正常，有无杂音等异常现象。15 检查水泵压力表指针是否灵活，排污阀应全部关闭。16 检查水泵有无漏水现象，阀门开关是否正常。2.0 检查燃烧系统21 检查进气阀是否开启，压力表指针是否正常。22 检查燃烧器完全件及阀门是否正常。30启炉运行31 压力表控制在本小区锅炉压力公斤内，维持压力稳定。32 每天冲洗压力表一次，确认压力表指示位置。33安全阀每周拉试一次，每周定时排污一次。40支持性文件及表格41锅炉安全运行制度42热水锅炉运行记录表43锅炉水质化验记录表燃油燃气锅炉制度10岗位责任制按锅炉房人员配备，分别规定班组长、司炉工、维修工、油料人、库检查人员、水质化验71、人员等职责范围内的任务和要求。11司炉工岗位责任制111严格执行锅炉安全操作规程和各项规章制度，精心操作，正确填写运行记录112严格遵守劳动纪律，坚守岗位不脱岗、不串岗、上班前四小时之内和当班时不饮酒，不做与生产无关的事。113发现锅炉油气管道、阀门、各种报警设施有异常现象危及安全时，应采取紧急措施并及时报告单位责任人。114对任何有害锅炉安全运行的违章指挥，应拒绝执行。115配合锅炉设备的维修工作，经常保持锅炉设备房内外清洁，做到文明生产。116努力学习业务知识，不断提高操作水平。21维修工岗位责任制211认真执行巡回检查制度，定时进行巡回检查，并做好记录。212做好锅炉设备的维修保养工作，72、保证其安全正常运行。213根据设备维修计划和锅炉设备状况，积极做好维修准备工作。214努力学习业务知识，不断提高技术水平。31水处理化验员岗位责任制311认真执行水质管理制度，定时进行水质分析，保证锅炉的给水，炉水符合国家标准要求。312做好水处理设备的运行和水质化验记录，努力降低消耗。313保证分析用量溶液，试剂等的准确性。314做好仪器设备的维修保养工作。315遵守劳动纪律，使化验和工作间清洁卫生。316努力学习业务知识，不断提高操作水平。41油料检查人员岗位责任制411认真执行油料管理制度，保证油料供应符合锅炉使用的质量要求，严格不合格油料进入锅炉，严禁不同油料混用。412按要求对油料的73、供应现场实施监督，防止油料泄漏储油罐外，并做好油料的防火工作。51锅炉安全操作规程511启炉前准备5111检查油泵及过滤器是否正常过油，燃气炉检查燃气压力是否正常，不要过高或过低，打开油或气的供给节门。5112检查水泵是否上水，否则打开放气阀，直至上水为止，打开上水系统的各个节门（包括水泵前后及锅炉的上水节门）。5113检查水位计，水位应在正常位置，水位计气、水旋塞须处在打开位置，杜绝假水位，若缺水可手动上水。5114检查压力管道上的阀门，必须打开，烟道上的挡风板必须全部开启。5115检查蒸汽锅炉出水阀应处关闭状态，热水锅炉循环水泵出气阀也应是开关闭状态。5116检查软化水设备是否正常运行，制74、造出的软化水的各种指标是否符合国家标准。52启炉运行521蒸汽锅炉：522打开总电源；523启动燃烧器；524炉筒上的放气阀，冒出完全是蒸汽时，关闭之；525检查锅炉人孔、手孔、法兰和阀门，发现有渗漏处，加以紧固，紧固后如果泄漏，停炉检查；pa时，补水、排污，检查试验给水系统和排污装置，同时冲洗水位表；pa时，冲洗压力存水弯管；528气压升至0.3Mpa时，“负荷大火/小火”旋钮旋至“大火”，加强燃烧；529气压升至三分之二运行压力时，开始暖管送气，缓慢开启主气阀，避免发生水击；5210排水阀冒出的完全是蒸汽时，关闭之；5211全部排水阀关闭后，缓慢开启主汽阀至全开，再回转半圈，5212“燃烧75、器控制”旋钮旋至“自动”。5213水位调节：根据负荷调节水位（手动起停给水泵），低负荷时水位应稍高于正常水位，高负荷时，水位应低于正常水位；5214汽压调节：根据负荷调节燃烧（手动调节大火/小火）；5215燃烧状况判断：根据火焰颜色，烟气量或燃油雾化状况；5216观察排烟温度，烟温一般控制在220250之间，同时观察烟囱的排烟浓度，将燃烧调整到最佳状态。53热水锅炉531打开总电源；532循环水泵；533缓慢开启循环出水阀；534启动燃烧器；535 15分钟后：负荷大火/小火“旋钮旋至“大火”加强燃烧；536“燃烧器控制阀”旋至“自动”。54正常停炉及紧急停炉541蒸气锅炉正常停炉：5411“76、负荷大火/小火”旋钮旋至“小火”位置。5412关闭燃烧器；pa进行排污；5414关闭主汽阀；5415手动降水至稍高水位；5416关闭给水阀；5417关闭燃烧供给阀；5418关闭烟道挡板；5419关闭总电源。542紧急停炉：5421关闭主蒸 汽阀；5422关闭总电源开关；5423通知上级领导；55热水锅炉正常停炉：551“负荷大火/小火”旋钮旋至“小火”位置；552关闭燃烧器；553关闭燃料供给阀；554关闭烟道挡板；555锅炉出口水温降至50后，关闭循环泵出口阀；556停止循环泵；557关闭总电源。56紧急停炉：561关闭锅炉进出口阀门；562打开紧急排放阀和紧急补水阀；563关闭总电源开关；77、564通知上级领导。57交接班制度571接班人应提前20分钟到岗，并穿戴好劳动保护用品。572接班人应向交班人询问查看设备的运转及操作情况，并认真检查锅炉设备是否完好，电源、水、气、油管路，锅炉辅助设备（包括水处理设备、化验仪器和药品）是否完好及安全附件是否灵敏可靠。573交接时要交接工具，交接各项运行记录，交班人员必须按要求项目认真、准确、真实填写交接记录，记录本要保持干净、整齐、无缺。574按要求交接班后，要履行签字手续，接班人员如发现有违章和故障及不符合规定时有权拒绝接班、签字，并立刻报告主管领导，解决问题后，再进行交接班工作。575若接班人员没到岗，或有饮酒迹象，精神疲惫时，交班人员拒78、绝交班并及时报告主管领导进行处理。58设备的维修保养制度581司炉人员明确设备维护保养工作的内容，验收标准，并认真填写检修记录；582随时对压力表、温度计、水位计进行检测检查；583每天应检查水泵，油泵是否缺油、渗漏、运转是否异常，发现问题应及时解决；584每天进行水值调节器功能的检查，是否能自动上水，停泵；585每天对转动、滑动、凸轮部位加润滑油并进行擦拭；586每班冲洗水位计至少一次，蒸汽锅炉每班至少排污一次，热水锅炉每周至少排污一次，排污方法要正确；587每周进行一次超低水位停炉实验，既可用模拟缺水停炉又可排污，来检查超低水位停炉的功能；588每周进行一次燃烧器控制系统和电眼检查，用手抽79、出电眼的光电管应在一秒内停炉，并对电眼进行擦拭；589每周各阀门盘根要进行充填或更换，消除跑冒滴漏；5810每月应对锅炉给水系统、除氧系统的除污器、逆止阀、平衡阀清理一次，每二个月清理一次疏水位置；5811每月要清洗滤油器，油路上的除污器，煤气管路上的过滤器。5812安全阀每月手动，自动排放一次，手动安全阀手柄轻抬轻放，手动排放成功后，进行自动排放，安全阀每年至少校验一次。5813压力表每半年校验一次，水位电极每半年一次保养，抽出电极后，用细砂打磨。5814清理烟道一般根据排烟温度来决定，排烟温度超过350时，必须进行烟道清理。5815锅炉每年应进行一次全面检修保养。59巡回检查制度591检查80、内容：设备的运行情况（包括天然蒸汽调压站设备）、仪表指示数字、管道及阀门是否跑、冒、滴、漏，阀门开度位置是否有变化，所需润滑的油位，轴承温度，电机温度及其它异常现象，及时发现及时处理上报。592设备运行中，以代班为主对锅炉主体，燃烧系统（油、气）两小时检查一次，对运行和转动设备，锅炉的分汽缸给水装置，疏水装置所有阀门，压力、温度安全装置及电气装置每小时检查一次，如果发生异常情况应增加巡回检查次数，必要时随时检查。593巡回检查路线，应根据本单位锅炉房的具体情况制定周密的切实可行巡回检查路线，巡回检查线路一般由炉前到炉后，炉下到炉上，由仪表、附件到管道，由管路本体间到辅机和附属设备等，对辅机和附81、属设备，可按锅炉房系统（如汽水系统、油气系统等）从头到尾顺着查。594巡回检查要严肃认真，并按要求和规定认真填写巡回检查记录，锅炉房负责人要经常询问各班巡回检查情况，察看巡回检查记录。并对其工作进行抽查以保证巡回检查制度的实施。510水质管理制度5101锅炉水质人员要严格遵守各项规章制度，持证上岗，做好软水设备和水质化验工作，严格执行GB1576-96低压锅炉水质处理标准，加强水质质量，保证锅炉无垢或薄垢（0.5毫米/年）运行。5102每两小时化验一次软化水硬度，软水箱水硬度，锅炉水质每四小时做一次氯根、炉水碱度，将结果通报司炉人员监督其加强排污。5103每四小时化验一次溶解氯，根据化验结果，82、相应调整除氧装置。5104水质人员应了解所操作锅炉的结构，掌握所操作水处理设备原理、构造、流程、水质化验原理和操作方法，并能指导停炉后的保养工作。5105对化学药品要保管好，尤其是有毒药品要设专人保管、加锁、以防发生其它问题，对化验仪器设备要做好定期检验，维护保养。5106搞好化验室清洁、各种药品工具应摆放整齐，做到文明生产。5107认真填写好交接班，巡回检查及化验记录。511运行记录制度5111锅炉房应有以下记录：5112锅炉及附属设备的运行记录；5113交接班记录；5114水处理设备运行及水质化验记录；5115设备检修保养记录；5116单位主管领导和锅炉房管理人员的检查记录；5117事故记83、录；5118外来人员登记记录5119运行人员应准时、真实地填写运行记录，并经司炉班长检查认可，锅炉房管理人员应对运行记录定期检查分析，各项记录应保存五年以上。512事故处理报告制度5121锅炉事故分为爆炸事故，重大事故和一般事故，当发生锅炉事故时，应认真贯彻执行锅炉压力容器事故报告办法。5122当发生爆炸事故时，应立即将事故概况用各种快速方法报告单位主管部门和当地劳动部门，并立即组织调查。5123爆炸事故发生后，除防止事故扩大或抢救人员和采用必要的措施外，一定要保护好现场，以备调查分析，调查时，应认真查清事故发生的原因，提出改进的措施和对事故责任人者的处理意见，根据调查结果填写锅炉压力容器事故84、报告书，并附上事故照片，报送当地劳动部门和主管部门。5124发生锅炉一般事故时，操作人员应及时处理，同时要认真填写事故报告，组织全体同志认真分析造成事故的原因和责任，责任人要有书面检查并向有关领导汇报。5125造成事故的主要领导和事故责任者要接受处理，包括经济处罚、行政处分及承担法律责任。513清洁卫生制度5131锅炉房设备，环境应做到清洁明亮，工具、备品备件应做到摆放整齐。5132明确划分锅炉设备，内外环境卫生区的责任区域，做到定时定人清扫整。5133规定废渣、废水、废油的处理要求。514安全保卫制度5141严格执行事故处理报告制度。5142明确规定锅炉安全生产的具体要求、措施，必要的安全用85、具，劳保用品，允许或办理登记手续。5143对锅炉房内的设施，非锅炉房当班人员不得动用。5144无证的司炉工、水质化验员，不得独立操作锅炉或水处理或水质分析。5145加强锅炉消防设施的管理，落实定期检查人员的岗位。维修服务工作指导书10目的 规范管辖区内的维修管理工作，保障住户利益，确保维修工作的及时、准确、到位。20适用范围适用于规范工程部的维修、安装服务。工程部负责满足业户的维修、安装服务的要求。30办法和过程控制31维修/安装需求信息的接收和确认.32管理部应向小区住户书面提供本管理分部维修/安装服务的指南，维修/服务指南应明确：321服务热线电话号码；322维修/安装的服务项目；323收86、费标准。33管理部物业助理负责接收小区各类住户的维修/安装需求（包括电话提出或来访提出的需求），物业部人员在接到住户需求时，应与住户确认以下信息：331住户姓名；332住户地址及联系电话；333维修和安装项目；334电话或来访时间；335住户要求上门服务的时间。34管理部物业助理对所确认的信息应登记在有关记录表格中，并签字确认，对在与住户确认过程中管理分部不能满足的要求（时间要求，维修/安装要求），物业助理应和住户协商，达成一致意见。35物业助理应根据与住户确认的信息，填写小区维修单在委托单中明确以下内容，并通知维修人员取单维修。351住户姓名；352住户地址及联系电话；353维修和安装项目；87、354下单时间；355住户要求上门服务时间；356收费标准。36维修/安装服务定价。37一般性维修/安装服务按公开定价标准进行收费，特殊维修/安装服务，由工程部进行报价后，获得业户确认，确定服务收费标准。38材料准备。39业主自备材料：应在预约服务时间之前备齐维修/安装所用物料。310提供材料： 按服务工程量办理材料领用手续，确保预约维修时间之前准备到位。311领料程序及材料申购。312维修人员接获小区维修单到仓库办理材料领用，特殊材料应即时办理材料申购单，并注明需要使用日期，不能在预约维修时间前采购回来的材料，仓管员必须将信息反馈到接获小区维修单的物业助理，及时通知业户更改维修时间。313现88、场维修和安装实施。314工程组接到维修/安装通知后，应进行人员安排，并取小区维修单按约定的时间到住户处进行维修/安装服务。315维修安装人员到现场后，应与用户确认以下信息：3151胸前佩带工卡，以示其身份；3152确认住户为小区维修单中注明的住户；3153确认住户的维修/安装项目。316维修安装人员在进行维修安装前，应进行下述工作：3161检查确认住户提出的维修要求；3162对安装服务，维修安装人员应在安装前检查确认住户自备的设备或设施是否有相应的合格证明；3163申明收费标准。317维修/安装人员在进行上述工作后，经住户同意进行维修安装操作。318维修/安装人员应具备相应的操作资格证。31989、维修/安装结果的确认。 320维修安装结束后，维修安装人员应进行下述工作：3201对安装设备进行试运行，确保运行正常；3202对维修项目检查确认故障已排除；3203整理维修/安装现场；3204在小区维修单中注明维修安装消耗材料、完成时间、签字；3205要求住户在小区维修单中签字确认服务结果；321维修/安装结果反馈322维修安装人员完成维修安装服务后，应将小区维修单交管理分部物业助理，物业助理应在住户维修/安装服务登记表中注明完成时间。323维修意见调查。324维修意见调查按照住户意见调查和分析程序进行。 40支持性文件及记录41维修单供配电设备维修保养指导书10目的及时处理故障，确保供配电设90、备性能良好。20适用范围21强电工程人员负责设备的维修、保养工作。22工程主任对维修保养工作进行指导，检查、监督及设备外委维修的联络。30办法和过程控制31低压配电柜设备、高压配电柜、变压器由小区工程技术高、低压值班人员（持有高压操作及进网证人员）负责维修保养，电房以外的各层配电间、输送电母线和其他机电设备由小区工程技工负责维修保养；32工程主任每年12月制订下年度供配电设备检查保养计划表，并按运行情况制订中修、大修计划；33维修保养过程中应遵守装设接地线安全规程和停电管理工作程序等规章制度；34维修人员按供配电设备检查保养表、设备维修记录表要求进行维修保养，并将零部件更换及大修情况应同时记录91、于机电设备台帐内；35供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间等书面上报工程部，限期解决；36凡是夜间发生的，不影响小区正常运作的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由日班当值人员进行维修；37在变压器及其它设备进行卫生清洁等保养工作时，必须完成停电、验电确认程序，在可能突然来电的设备上挂接地线及挂“有人工作、严禁合闸”的警示牌后方允许进行工作。工作完成后，需恢复供电时，应由专人（领班或主任）确认工作完善和拆离接地线后，方可送电。40支持性文件及记录41装设接地线安全规程42设备台帐供配电设备装设接地线安全规程10目的保障人身、设92、备安全。20范围适用于供配电设备停电检修工作30权责 强电系统维修人员负责操作和记录40作业内容41装设接地线时应先停电,必须把各方面的电源完全断开,使来电方向至少有一个明显的断开点,绝对不能以信号灯或仪表指示作为停电依据。停电后,应挂上“禁止合闸,有人工作”的指示牌。42停电后应执行三相分别验电工作程序：43检查验电器的电压等级和检测合格证明是否符合;44验电前,先在带电设备上试验，以证实验电器的性能良好;45对停电设备进出线两侧各相分别进行验电;46高压验电时应戴绝缘手套,穿绝缘鞋,站在绝缘垫上操作。47验电合格后,立即装设接地线,不能间断。48装设接地线时,地线组必须先接接地端,后接导体93、端,先装中相,后装边相,并保证接地良好,拆除接地线的顺序与此相反,接地线与带电部分应符合安全距离的规定要求。49装设接地线应用专用接地线装置,其截面不得小于25平方毫米,接地线每次使用前应检验是否完好 ,严禁使用不符合规格的导线及用缠绕法作为接地或短路之用。410设接地线必须由两人进行,若为单人值班,只允许使用接地刀闸或使用绝缘棒合接地刀闸。411高压回路上的工作,如需要拆除全部或一部分接地线后始能进行时, 须经特别许可并由值班人员执行：412拆除一相接地线;413拆除接地线,保留短路线;414将接地线全部拆除或拉开接地刀闸;415工作完毕后,立即恢复原来接地状态。416每组接地线均应编号,并94、存放在固定地点,存放位置亦应编号,接地线号码与存放位置号码必须一致。417装拆接地线，应做好记录，交接班时应交代清楚。给排水设备维修保养规程10目的及时处理给排水设备设施故障，确保设备性能。20适用范围21小区内（大厦内）给排水设备设施的维修保养工作。22给排水维修人员负责给排水设备设施的维修保养。23工程主任负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理。24给排水系统设备的巡检工作：30方法和过程控制31值班人员必须每班两次到地下层水泵房对给水泵、消防喷淋泵、稳压泵、消防泵等进行检查，了解其工作状况，做好运行记录。311压力表读数是否正常；312轴承温度是否正常；313机体有无震动及异常情况；395、14联轴节填料松紧情况，排除不正常的漏水现象；315阀门开关位置是否正常；316润滑油是否足够，油封是否完好。32工程技术值班人员必须每4小时按照巡回路线检查地下层水池、集水井以及顶层水箱一次，了解其工作状况，并按表做好记录。321润滑油是否足够，油封是否完好；322水池自动注水装置是否正常；323集水井、水箱浮球液位控制器动作可靠，水位在正常限度内；324集水井潜水泵运行有无异常情况；325阀门开关位置是否正常；33日班人员必须每天对水池、水箱的水质情况作一次检查，发现问题及时通知有关部门处理；34值班人员必须经常注意管道系统运行情况，特别要注意消防主要阀门和供水主要阀门是否处于常开或常关位96、置，发现管道漏水通知班组及时处理。40给排水设备维修保养工作：41工程维修技工按给排水设备维修保养规程要求，给排水设备进行维修、保养并将维修保养情况记录于给排水设备维修保养记录及水泵季度保养记录表，零部件更换及大修同时记录于设备维修记录表内。42给排水设备故障处理一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报工程部，限期解决。43凡是夜间发生的，不影响用户营业、生产的，不会产生严重后果的给排水设备故障，可以由日班进行维修。44需要停水才能进行的维修保养工作，必须遵守停水管理工作程序执行。45给排水设备故障一般处理方法451供水泵出现故障时，值班人97、员应马上启用备用泵，然后立即通知机管系统其他人员及时维修。452集水井潜水排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如果是控制回路出现问题，检查排除，如果是水泵故障，更换水泵。453供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水时，机管系统值班人员应立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并上报工程组和物业组，做好受影响用户的解释工作。454污集水井因堵塞造成下水不畅、浸水等故障时，机管系统值班人员发现后应首先进行围闭，防止浸水漫延，同时组织人员进行清理和疏导。50支持性文件及记录51水泵房巡查记录表、机电及其它设施维修保养作业指导书10目的机电及其它设施的一般性修缮和非一般性修缮工作，操作正确、安全，能保持98、或迅速恢复其使用功能。20适用范围各小区维修技工。30职责31工程维修人员负责维修；3.2 工程主任检查维修质量；3.3 管理部经理负责监督40工作程序41更换水表：411关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去。412安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致。413维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常。414维修人员做好用户新启用水表底数记录。42更换电表：421在供电部门的审批同意下，断开电源拆下电表，并确认电表已经失灵后，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线99、接法正确。422安装结束后合闸供电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常。423维修人员做好用户新启用电表底数记录。43 维修开关：431分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因。432如果是短路故障，首先将空气开关置于“OFF”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除。433经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。434如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。44灯管、白炽灯的维修：441切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧断，可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常。442灯管不亮可100、先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明。443其他情况造成的灯不亮情况，可根据原因参见第5.1.3 点，第5.1.5 点进行处理。45线路检测：451线路停电检修应及时通知用户。452用户开关烧坏负载过大应加大开关额载量进行处理。453电表损坏需换电表进行处理。454进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固。455线路短路可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理。456当确认故障排除后方可送电。46门铃维修：461无电情况时可更换新电池。462电极板腐蚀或接触不101、良可进行除锈、紧固处理；463因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。47插座无电：471由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户。472插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接头后重新安装，检查试电情况。473线路短路造成的停电参见第5 点进行处理。48水龙头漏水：481关闭户内水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点。482根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头。483打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。49马桶不通：491检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。492洗脸（菜）102、盆堵塞、漏水。493浴缸堵塞、漏水。494疏通地漏根据系统，使用疏通机人工疏通。495浴缸缸体漏水应建议用户更换，如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理，待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。410部分楼层停水：4101查明停水的楼层后先关总阀，并将滤网清洗后重新装上。4102造成的停水应通知用户，并作解释。4103疏通地漏根据系统，使用疏通机人工疏通。4104修门窗,查门窗附件有无损坏、不全，进行更新或补装。4105对门合页和窗轨道注油。4106防止玻璃碎片跌下伤人。411换锁：4111拆下坏锁后先检查是何处损坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知用户更换新锁。412非一般性的维修委托专103、业维修公司进行。4121时间要求：41211接到维修单后立即安排人员进行处理，无特殊情况时不超过25分钟，一般性维修不超过7小时，较困难复杂的维修要求72小时内完成（工艺技术要求特殊的除外）；同时应向用户解释原因。41212功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差，高低不平现象。41213维修时应尽量满足用户的合理要求。413维修工作的检查：4131工程主任每周将维修单整理一次，以检查服务的及时性和用户的反映，对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。4132管理部处根据维修单对用户进行回访，收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反104、馈信息，管理分部经理对维修工作进行相应检查。50支持性文件及记录51工程技工日工作记录表52工程主任每日工作记录表水箱间管理规程指导书10目的 本规程为确保业主饮用水的质量，保证生活用水的需要。20适用范围 小区或大厦生活用储水箱的管理30 方法和过程控制31为保证水箱间的卫生良好，保证小区居民饮用水符合国家有关生活饮用卫生规定，特制定以下卫生制度：32水箱间的管理人员必须有卫生部门颁发的体检合格证。33水箱间内门窗玻璃，每星期擦拭清洗一次。34水箱保温完好，弯头、滤网、水箱盖密封加锁。35水箱间内管道阀门完好，表面无灰尘无污染。36每半个月打开水箱盖彻底检查水箱内的水质，要求目测无异物，鼻闻105、无异味。每半年对水箱进行一次消毒清洗。37水箱间应每周进行依次无卫生死角，无蚊虫、无蛛网、无蟑螂、无鼠害、无异味的清洁工作。38水箱间每周打开窗户通风换气，保证室内空气清新。39严格遵守XX市生活饮用水卫生监督管理条例供水卫生要求的各项制度。中控室设备维修保养规程10目的确保中控室设备性能良好，保证安全运行。20 适用范围 小区或大厦闭路电视安保监控系统，30方法和过程控制31辖区内消防系统，保安监控系统，防盗报警对讲电话公共天线系统的维修保养。32工程部维修人员负责中控室设备维修保养。33工程主任对维修保养工作进行工作指导，检查监督及外委修理的联系工作。34中控（消防）室设备由中控室维修技工106、负责维修保养。35工程主任每年12月制定下一年度消防设备检查报警保养记录表、36中控（消防）室维修技工按各保养计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应记录内。37中控（消防）设备维修后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路。38中控（消防）室设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，应将故障原因、解决时间上报管理分部，限期解决。39凡是夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严重后果的中控室设备故障，可以由早班中控室维修技工进行维修。310工程主任对维修保养提供工作指导及检查监督。40支持性文件及记录41消防设备检查报警保养记录表42小区监控设备检查保养表消107、防栓的保养规程指导书10目的为确保在紧急情况下消防栓能正常使用。适用于小区（大厦）内的消火栓保养管理。20适用范围各管理部30方法和过程控制31工程部负责定期对消防栓进行检查保养，由安全部配合检查工作并将异常情况知会工程部。32每月逐个检查一次。321栓外检查：检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，栓门封条是否完好；322随机抽取消火栓总数的10% 测试，按消火栓报警按钮，中控室应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，水带有无破损，水带火与水龙头结合器是否规格相同，栓内水龙头有无渗漏；323栓门封条脱落破损的补贴封条。33每年逐个打开消火栓检查一次（与管道放水冲洗同步）。331完108、成月检查中栓外检查部分；332开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换；检查有无发黑、发霉，如有，应取出刷净、晾干；333将水带交换摺边或翻动一次；334检查水枪、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损，如有，立即修复，然后擦净在栓内放好；335检查接口垫圈是否完好无缺，否则更换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；336检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆；337将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上栓门，贴上封条。40支持性文件及记录41消防设备检查报警保养记录表外管网维修保养操作规程10目的 本规程旨在维护好外围管网，保证居住小区内各系统的正常运行。20适用范围 各小区或（大厦109、）红线以内各系统管网。30方法和过程控制3 1给水系统311给水外管网每个季度要检查一次外管网，主要内容是查自来水压力，截门井、水表井等是否有跑、冒、滴、漏现象，若有应及时修理，在夏季用水高峰期，要加大检查力度。312每个节门在检查时，在节门立杆、螺栓等处要加油保养。313对于年久失修的节门，要求整体拆卸，进行加盘根、除锈、刷漆工作，彻底检修。314抽净井内积水，清理井内杂物。31 5每次维修保养要做好记录。32污水系统321排水管网每季度要巡视检查一次，每年5月份，12月份要重点检查。322主要检查污水井、化粪池流水是否畅通，发现问题及时解决，最好用竹劈子、疏通机、自来水等对管道进行疏通清洗110、。323污水泵由设备责任人每月检查一次，化粪池每半年要请专业公司抽一次。324对外管网经常堵塞的部位要加大巡检力度，增加检查次数。32 5做好维护保养记录。33雨水系统331每年雨季来临之前是检查重点期，主要检查雨水井及管道是否畅通，清理井内 和雨水箅子内的树叶、灰土等杂物。332有损坏的井盖或雨箅子要及时更换。333做好检查记录。34消防系统341每半年检查一次温感、烟感，并作联动试验，联动试验时，必须有各相关部门协作进行。342每半年检查一次，检查是否有漏水现象，若有及时修理，必要时进行加盘根、除锈、刷漆等处理。343每半年对消防栓进行一次通水试验。344清理井内杂物，冬季做好保温。35供暖系统351停暖期间每月检查一次，冬季供暖期间每周检查一次，主要内容是分水联箱、集水联箱各入户暖气井、压力、温度等。352每年4月份开始对所有节门进行维修保养，有跑、冒、滴、漏的节门全部解体，拆开螺栓解除阀芯、阀体，更换损坏件，对不能用的节门予以更换，进行彻底检修，并进行加盘根，除绣、刷漆、润滑等工作。353对联箱及有堵塞现象的管道进行冲洗。354各暖气井要检查压力表，温度计是否准确，不准的做好记录，检修时予以更换。355暖气井内要保持整洁、干燥。356做好维修、保养记录。40支持性文件及记录41外管线设施及管网检查记录表