1、公司工程设计、施工招标投标、合同管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 工程施工安装管理制度(讨论稿) 一、总则二、工程前期管理 三、工程设计管理 四、工程施工管理 五、工程招标投标管理 六、 工程预、决（结）算管理 七、工程合同管理 八、工程物资采购管理 九、物管技术管理 十、工程建设部门工作日记记录管理 十一、工程资料管理规定 十二、项目全过程面积控制的管理规定 十三、精装修房施工管理办法 十四 、附则 第一章 总 则 第一条 公司投资项目的工程建设管理由设计部、工程管理部、预算部、物资部、造价审核部、物管技术2、部、工程前期部各职能部门分工协作、共同完成。第二条 工程建设的实施，由工程副总协助总经理组织制定工程建设目标计划和指导计划，各相关部门具体组织落实本部门计划编制，报工程副总审核，总经理批准后实施。第三条 工程建设管理各相关部门的主要职能及岗位职责详见公司规章制度规定。 第二章 工程前期管理 第一条 工程项目前期管理工作由工程前期部负责落实。项目前期管理的任务是根据公司的工程建设计划，配合办理工程建设所需的相关手续。负责协调与政府相关部门或其他外部相关企业的关系。第二条 工程项目开工前，有关建设用地、红线划定、规划要点、市政资料、规划报批、质监站报监、施工图送审、消防、人防报批、交管报批等工作，3、由工程前期部具体组织落实。相关所需设计图纸由设计部负责提供，有关质监站报监所需工程资料由项目部负责提供。工程前期部必须在政府规定的工作日内完成报批、送审等工作，如涉及到业务专业技术，由设计部、项目部提供协助与支持。第三条 工程项目建设中，有关项目实施与市政、环保、绿化、质监站、建委（建设局）、规划局等政府部门的工作关系，由工程前期部负责协调。有关与其他外部公司（如煤气公司、自来水公司、电信公司、有线电视公司、供电公司等）的配合工作，由工程前期部按项目实施计划及时协调相关单位进场并协调施工过程中的相关事务。第四条 工程项目完工后，竣工验收工作由项目部组织落实，工程前期部协调相关部门准时参加各项验4、收工作，竣工备案资料的整理由项目部组织实施完成后，工程前期部负责在十五个工作日内完成备案送审和竣工资料的归档工作。 第三章 工程设计管理 第一条 工程项目的设计内容主要包括项目总平面规划设计、单体设计、室外景观设计、室内装修设计等。项目设计分项目规划方案设计、项目扩初方案设计和项目施工图设计三个阶段。工程项目的设计由总经理负责，工程副总协助总经理组织设计部具体实施。第二条 工程项目规划方案阶段：设计工作由总经理负责，设计总监协助总经理组织安排，并具体落实。方案设计任务书由设计总监组织编写，工程副总审核，报总经理批准。涉及项目规划方案的设计联络文件由设计部主管建筑师拟稿，设计总监审核，工程副总审5、定，报总经理批准。第三条 工程项目扩初方案阶段：设计工作由工程副总协助总经理组织安排，设计部具体落实并实施。扩初设计任务书由设计部各专业工程师组织编写，设计总监审核，工程副总审定后，报总经理批准。涉及项目扩初方案的设计联络文件由设计部各专业工程师拟稿，设计总监审核，工程副总审定后，报总经理批准。第四条 工程项目施工图设计阶段：设计工作由工程副总组织落实，施工图设计任务书由设计部各专业工程师组织编写，设计总监审核，工程副总审定后，报总经理批准。施工图设计过程中与设计院的联络文件由设计部各专业工程师拟稿，工程副总审核后报总经理批准。但如果涉及到产品使用功能、外立面及总体效果的必须经设计总监审核。第6、五条 施工图纸的会审工作由项目经理具体组织落实。第六条 图纸会审后，有关图纸设计中的质量问题解决一般通过技术核定单的形式由项目经理负责安排联系解决。水电暖专业的技术核定单由项目部相关专业工程师核定，项目经理审核，设计部专业工程师审定，经设计院确认后报工程管理部经理批准实施。建筑、结构专业的技术核定单由项目部相关主管核定，项目经理审核，设计部专业工程师（或项目建筑师）审核，经设计院确认后报工程管理部经理批准实施，如果技术核定单所影响的单项工程造价增加超过壹万元，须由工程副总批准，伍万元以上时，由总经理批准。设计院要求进行的变更和公司自行要求的较大项目设计变更可通过由设计部组织协调设计院出图变更。7、设计变更涉及到水电或建筑、结构部分的变更，须由设计部相关专业工程师审核确认，报工程副总批准实施。零星较小的设计变更可由设计部签发“工作联系单”或项目部签发“工作指令单”来解决。由工程副总批准实施。“设计院的出图变更”、“工作联系单”、“工作指令单”涉及内容如果出现下述情况时须按下述要求执行：(一) 如果设计变更所影响的单项工程造价增加在伍万元以内（含伍万元），须由工程副总批准，伍万元以上时，由总经理批准。(二) 如果设计变更涉及产品使用功能、外立面及总体效果时，须由设计总监审核，报工程副总审定，由总经理批准。第七条 设计资料的管理由设计部资料员负责(一) 设计部资料员负责设计阶段的资料和图纸收8、发、存档管理。有关设计院图纸的分发，须经设计部各专业工程师签字批准后方可分发。(二) 有关需设计院加晒图纸的工作，由设计部资料员统一办理，各项目部因工作需要加晒图纸，需提交申请报告，由部门经理核定，报工程副总批准执行。(三) 设计电子文件资料由设计资料员收集、整理和共享分配。有关涉及施工图设计变更的电子文件，资料员需及时更新、归档和告知相关人员，电子文件应与图纸同步。有关书面文件的资料变更，对于废旧文件或图纸，资料员需及时加盖“作废”专用章。(四) 存档资料需按永久性和临时性进行分类归档，临时性归档资料需定期或不定期进行销毁处置。处置申请由资料员办理销毁资料申请报告递交部门经理签字，工程副总审9、核，总经理批准。(五) 设立文件保密制度，设立文件保密级别，书面文档文件根据保密级别分类存放，妥善保管，网上电子文件根据保密级别设立查阅或共享权限。 第四章 工程施工管理 第一节 工程进度管理第一条 工期管理由工程管理部经理负责，项目经理具体组织落实。根据公司的工程建设目标计划及与各承包商的合同要求制定合理可行的进度控制计划和里程碑计划并报工程副总备案。项目部须在每月的26日前上报本月工程进度计划完成情况，及下月工程进度计划安排。计划由工程管理部经理批准报工程副总备案。第二条 严格按合同要求进行工期考核，控制项目进展和里程碑计划，以确保合同工期的实现。工期考核报告由各主管签署意见后，项目经理审10、核，工程管理部经理批准。第三条 项目经理负责督责承包商严格按进度计划组织施工，监督承包商配备足够的人员、机械和材料，指导承包商提高管理水平。第四条 当实际进度和计划进度不相符合时，应及时调整计划，以保证合同工期的实现。合同工期以内计划进度的调整，由项目经理提出后，工程管理部经理批准，超出合同工期的调整，工程管理部经理审核，再报工程副总审核后，由总经理批准实施。第五条 因非承包商原因造成的延误并在合同允许的情况下，承包商应及时办理工期签证，分段工期签证十日内由项目经理批准，超过十日的工期签证报工程管理部经理批准。涉及到项目总工期的相关工期签证须报工程副总批准。第六条 工程主管须督促承包商,在影响11、工期事件结束后三天内上报工期签证于工程监理，监理在一个工作日内完成审核并签署意见报项目部。 第二节 工程质量管理 第七条 工程项目质量管理由工程管理部经理负责并具体组织落实。第八条 工程项目开工前，项目经理结合公司的质量方针和政策组织编制项目质量计划和质量监控保证体系，报工程管理部经理批准执行。第九条 项目经理负责督责工程监理建立完善的质量监控体系，监督并控制其运作。第十条 项目经理组织落实对原材料、设备的质量控制，控制隐蔽工程验收质量，严格工序质量检查。第十一条 项目经理定期组织召开工程项目质量评审会议，及时总结经验和教训，并形成相应的归档文件。第十二条 项目经理对工程项目的整体质量负责，各12、专业主管对其所管辖范围内的相关工程质量负根本责任。第十三条 建立质量预防制度，强调计划质量和过程检查与改进。第十四条 督责监理针对工程出现质量不符合要求的不同情况建立相关处罚和返工制度。(一) 处罚标准依据与承包商签订的合同条款执行，由工程监理提出，经相关专业主管确认，项目经理审核后报工程管理部经理批准。(二) 返工令由监理公司工程总监批准，报项目部备案。当返工量较大或因主体结构的质量问题而要求返工的，项目部须及时报工程管理部经理备案。第十五条 严格按合同要求和相关国家行业规范对工程竣工验收的质量等级进行评定。(一) 各单体工程由相关政府部门（质监站或建筑业协会）进行评定。对于承包商的弄虚作假13、或故意隐瞒质量问题，项目部有权据实反映和提出异议。(二) 室外景观工程的质量等级评定，由项目部按合同要求和设计要求，结合相关国家规范和使用情况进行综合评定。由项目部提议评定等级，报工程管理部经理批准。第十六条 工程管理部经理按公司考核办法（或合同要求），定期组织公司品控小组对各项目的工程施工质量进行检查和考核。 第三节 工程安全管理 第十七条 工程项目安全管理由项目经理组织各专业主管负责具体落实。第十八条 督责承包商建立安全保障体系，保证文明施工，严格遵守公司相关的项目现场施工用水用电安全管理规定和地方政府的相关安全文明施工现场管理规定。项目经理负责督责监理建立项目施工安全监控体系，并监控其运14、行。第十九条 工程管理部经理结合各项目合同要求，组织实施各项目施工现场安全文明管理考核。第二十条 工程管理部经理按公司相关考核办法（或合同要求）定期组织公司品控小组，对各项目的现场安全文明施工进行检查、考核。 第四节 工程成本管理 第二十一条 成本管理的任务是降低工程造价，并通过控制工程款支付达到控制工期和质量的目的。第二十二条 不断提高设计质量，选择最佳施工工艺和技术措施，加强事前控制，尽量避免较大的返工。第二十三条 经济签证须由工程主管和项目经理同时签证，除签认点工外，一般不得直接签认款项，必须明确清楚计算数据、过程和工程量。相关签证事项必须有“工作指令单”为依据，紧急事项现场临时安排的，15、必须不迟于次日补发“工作指令单”。第二十四条 经济签证款额超过壹万元以上或事后无法复核确认的，预算部主管必须及时到现场复核共同签认。第二十五条 相关经济签证项目部签认后，必须在二日内交发预算部，预算部根据签证事项不定期现场复核。第二十六条 经济签证执行二级签认，对于单项工程的签证或单张签证的内容应同时遵守下列约束条件：(一) 经济签证款额3000元以下由项目经理批准；(二) 3000元以上、1万元以下由工程管理部经理批准；(三) 1万元以上3万元以下的报工程副总批准。(四) 3万元以上由总经理批准。第二十七条 督责监理和承包商经济签证必须及时，承包商需要签证的事项完成后三天内必须上报监理，监理16、在两个工作日内审核签署意见报项目部。事后无法计量的必须在隐蔽前上报监理，监理在24小时内上报项目部。第二十八条 零星工程或合同外追加工程可以采用“工作指令单”安排实施：(一) 工程造价在10000元以下的由工程管理部经理批准；(二) 工程造价在10000元以上，50000以下的由工程副总批准；(三) 工程造价在50000元以上的须报总经理批准。第二十九条 项目经理的签字是支付工程款的必须依据，相关付款程序详见工程造价管理相关条款，付款申请由各主管根据公司规定在公司网络上流转，但承包商申请付款的报告必须经监理签署意见后报项目经理批准，同时作为付款申请的附件或凭证。付款审批表批准后，由各主管及时通17、知承包商取款。第三十条 停工令执行期间，不受理付款申请，也不得支付工程款。第三十一条 凡作为结算资料的图纸、工作指令单、签证单及其他有关资料均需加盖项目部资料专用章后才可作为结算依据，复印件及未盖章的，一律不得作为结算依据。 第五节 工程风险管理第三十二条 工程项目风险管理由总经理负责，工程副总协助其工作，工程管理部经理组织制定相应的项目风险管理计划，项目经理具体落实和实施。第三十三条 工程项目开工前，由工程管理部经理组织公司各相关职能部门（必要时可外聘专家）共同参与，对项目施工阶段的风险进行分析、评估，并制定相应的措施。第三十四条 对于新材料、新工艺、新设备的使用，必须综合进行风险评估论证，18、由设计部组织落实并形成书面文件报工程副总审核，经总经理批准后方可使用。第三十五条 建立项目定期的风险评审制度，评审会议由工程管理部经理组织召开，评审结论报工程副总备案。第三十六条 当工程项目出现质量问题不断，或工期一直滞后等情况时，必须实行风险应对措施。应对措施由工程管理部经理组织制定，项目经理负责具体落实。 第六节 工程材料管理 第三十七条 签订工程承包合同时，预算部应会同承包商和物资部、项目部共同确定甲供材种类、数量，编制控制性甲供材计划书。计划书作为工程承包合同的组成部分。第三十八条 承包商进场后，须及时向项目部提交当期甲供材申请和乙方采购需要甲方批价的材料报价单。甲供材申请单和乙供材报19、价单由项目部相关主管审核，项目经理批准后转交物资部采购或批价。因特殊原因工地急需材料由项目部加盖“急件”印章，并由项目经理批准，物资部优先安排供货。第三十九条 甲供材供应量与工程进度要求必须基本同步，不得在工地大量积存甲供物资，严禁超合同量供应。如因承包商超用甲供材或原甲供材计划发生变更，需要超合同量供应时，须由承包商递交相关陈述报告，项目部予以确认后报预算部审核，经工程管理部经理批准后方可供应。如因设计变更或其他原因造成甲供材或乙供材计划发生变更，需要退货处理，须由承包商递交相关陈述报告，由项目部予以审核，报工程管理部经理批准，再转交物资部处理。第四十条 乙供材料（或甲指乙购材料）进场后，项20、目部督责监理按规定见证取样、送检、验收，并与封样进行比对，符合要求后方可使用。乙供材料（或甲指乙购材料）进场后，物资部可定期或不定期对进场材料进行抽检，核查乙方采购材料与物资部核定价格材料是否吻合，如发现问题，应及时知会项目部，项目部须按物资部核查意见进行处理。甲供材料进场后，由项目部组织，承包商和监理共同验收，并与封样进行对比，并督责承包商按规定送检，确认质量符合要求后方可使用。第四十一条 甲供材料进场后，物资部督责供应商同时递交“甲供材料验收单”，经承包商签认交监理审核、签认再报项目部主管审核、项目经理批准后，由项目部资料员负责报送物资部。上述签字程序是物资部受理结算、财务部受理付款的必要21、依据。第四十二条 甲供材料的供应由物资部按设计部或项目部要求提供样品，经确认后封样并按样品组织供货。乙供材的供应由承包商按物资部批价确认的样品或品牌组织供货，另该样品同时须经设计部或项目部确认并封样。第四十三条 其它未明事项详见第八章工程物资采购管理。 第七节 工程资料管理 第四十四条 工程资料管理由工程管理部经理组织，建立系统化的资料分类、编号和查阅、收发、保管制度，项目部资料员具体落实并实施。第四十五条 资料员负责督责监理和承包商按标准规定样式或公司制定的模板样式递交书面文件资料。第四十六条 与协作单位往来文件资料，资料员在资料批准的次日之内处理完毕，公司内部网络上传送的文件资料，资料员须22、在收到文件的当日内完成资料的存档和内部各部门之间的分发。第四十七条 针对不同项目特点和要求由工程管理部经理组织建立工程资料查询、检索和分发体系，各项目资料员具体负责落实。第四十八条 工程技术资料、经验教训等由工程管理部经理组织编写，经过评审最终形成公司永久性历史文档。第四十九条 归档资料需按永久性和临时性进行分类归档，具体办法详见工程资料的相关管理规定。第五十条 图纸或文件的变更，资料员需及时更新归档，对于废旧图纸或文件，资料员须及时加盖“作废”专用章。第五十一条 项目经理负责督责承包商在单位工程竣工验收前一周提交竣工资料于工程监理核查，工程监理在三个工作日内完成核查并提交项目部，资料合格后方23、可组织竣工验收。第五十二条 竣工验收后，由项目经理组织，资料员予以协助在十五个工作日内完成工程竣工 备案资料整理。第五十三条 项目经理负责督责承包商在单位工程竣工验收合格后三个月内必须向监理递交相关竣工决算资料。监理在七个工作日内审核完毕报项目部。经项目部签署的完整的竣工资料和竣工验收合格证书是预算部受理结算申请的必要依据。第五十四条 工程竣工验收合格后，由项目经理协调组织相关竣工资料与物业公司的交接，并办理相关交接手续。 第八节 工程竣工验收与移交第五十五条 有合同的分包工程及零星工程均须办理相关的工程竣工验收手续。工程竣工验收由项目经理组织，项目部应在竣工初验完毕后一周内组织相关单位或部门24、进行单位工程竣工验收。第五十六条 竣工验收所形成的竣工验收报告（或验收意见）是竣工验收是否通过的依据，也是预算是否受理工程结算和考核工期的依据。竣工验收报告须报工程管理部经理批准。第五十七条 单位工程竣工验收合格后，由项目部组织工程实物和资料与物业公司的移交工作，并办理相关的移交手续，填写“项目移交确认表”。移交工作需在竣工验收合格后十日内办理完毕，其中竣工图在两个月内移交完成。作为结算依据的竣工图须由项目部相关主管复查，项目部经理审核，报工程管理部经理批准。 第九节 综合管理第五十八条 项目计划编制由工程管理部经理组织，项目经理具体落实，计划书由工程副总审核，报总经理批准后由项目经理组织安排25、实施。第五十九条 建立完善的书面文件存档和报备制度。(一) 工作指令单：与各承包商之间的业务事项往来或下达工作任务时一般使用工作指令单。(二) 工作联系单：与公司内部各部门之间及与相关设计单位的业务事项协调一般使用工作联系单。(三) 工程日记、工程报表：各专业主管必须做好工程日记，每月填报工程报表，项目经理负责项目月报的编制和汇总，经工程管理部经理审核后报工程副总批准，公司备案。(四) 报告：无规定格式要求或特殊事项可以采用报告形式。可用于公司内部和与承包商之间的文件传递。第六十条 停工令：出现下述情况之一，即应督责监理签发停工令(一) 实际进度一直落后于计划进度，合同工期可能无法实现；(二)26、 质量事故不断，经常返工或拒不返工，发生重大质量事故；(三) 安全事故不断，发生重大安全事故；(四) 承包商无合作诚意，拒不服从管理；项目部连续停工权限不超过72小时，同一工程累计停工权限不超过合同工期的百分之五的时间；停工令在72小时内由项目经理批准，超过72小时的，由工程管理部经理批准。停工令须加盖项目部工程专用章并报工程副总备案。若停工令无效，工程管理部经理应向公司提交终止执行合同的详细报告。第六十一条 工程例会：(一) 工程项目例会每周举行一次。集中解决同期所存在的问题，安排下期工作，理顺工作协调的关系。(二) 会议由工程监理总监主持召开。会议议题由总监组织编写在会前分发各与会单位。(27、三) 与会各方：包括公司相关参与工程管理的各职能部门经理、项目经理、项目建筑师、专业工程师、各承包商项目经理、工程监理主管、项目部各专业主管。(四) 会议纪要由工程总监批准后发与会各方，对各方均具与合同同等的约束力。(五) 项目经理认为必要时，可随时召开工作会议。会议纪要须报工程管理部经理备案。第六十二条 紧急变更和口头指令：因工地施工需要，当出现下列情况时，各专业主管工程师可在现场及时做出口头指令，同时报告项目经理并征得同意：(一) 工地施工过程中发现的明显图纸设计错误或设计漏项，而无法停工等待变更的；(二) 因施工安全、质量的控制需要，须及时做出变更的；(三) 室外景观工程施工，主管工程师28、或设计工程师为确保设计效果，现场发现需要及时做出变更的。上述变更须事后及时按相关程序补发工作指令单或采用技术核定单处理 第五章 工程招标投标管理 第一节 概述第一条 为规范公司建设工程招标投标行为，加强建设工程招标投标管理，从而有效地控制建设工期，确保工程质量，合理确定工程造价，提高投资效益，特制定相关管理要求。第二条 本章所称的建设工程招标投标，是指公司以招标的方式，将建设项目的勘察、施工（含建筑装饰装修）、咨询监理、工程总承包、工程分包、材料设备供应等任务，一次或者分步发包，由投标人通过竞争承接任务。第三条 除涉及政府部门及相关职能部门的分部工程（如煤气等）外，其他工程都必须按照本办法进行29、招标投标。第四条 制定依据：中华人民共和国招标投标法、工程建设项目施工招标投标办法、工程建设项目勘察设计招标投标办法、中华人民共和国政府采购法、集团关于建全工程成本管理的指导意见。第五条 建设工程招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第二节 机 构第六条 根据建设工程的不同需要，建立公司招标领导小组，作为招标工作的决策指导机构。领导小组根据工作需要下设工程、物资采购和机电设备采购等专业工作小组，作为招标工作的专业实施机构。第七条 领导小组成员和工作小组成员的组成，由公司根据项目开发建设的情况，另行文件明确。第三节 招标的内容和方式第八条 招标内容：(一)工程勘察、咨询、监理。30、(二)工程施工，包括工程总承包和分包工程，具体包括：1. 单体工程，包括土建工程、水电设备安装工程。2. 室外工程，包括室外综合管网、室外主干道、室外硬质景观、园林绿化工程等。3. 室内外精装修工程。4. 有特殊施工要求或需方案细化的分部分项工程，如土方工程、场地平整、基坑支护、桩基工程、防水工程、栏杆工程、铝合金门窗、幕墙工程、智能化工程、人防工程、亮化工程、供配电工程、净化水工程、地暖工程、消防工程等。(三) 机电设备工程，包括电梯工程、空调工程、泳池及厨房设备工程等。(四) 物资采购：1. 甲供物资材料，包括铝板、石材、景观石材及景观木材、绿化工程中的大型乔木、灌木、卫浴洁具龙头、厨房电31、器、电线、电缆、配电箱、不锈钢管材、水泵、阀门、母线等。2. 其它单位工程材料总价超过50万元的甲供物资。第九条 招标方式： 招标分为公开招标或邀标，具体形式由领导小组决定。(一) 公开招标为：公司以招标公告的方式邀请相关有能力承担相应工程任务的组织投标。或公司委托专业机构操作。(二)邀请招标形式为：通过资格预审、市场调研和考察，邀请三家以上（含三家）有能力承担相应工程任务的单位参加投标。(三) 合同金额50万元以下，或合同金额在50万元以上的工程与采购任务因客观条件而无法采用招标方式的，应由经办部门提出书面申请，经工作小组组长审核和领导小组组长审批后，采用议标或直接委托等方式进行。(四) 根32、据工程特点，可以不设标底，进行无标底招标；编制标底的，标底编审过程和标底必须保密。第十条 建立合作单位资料库相关部门须建立由公司认可的合作单位名册和资料库，进行分类管理、定期评价与更新；第十一条 招标文件的主要内容： （一）招标人名称、项目名称及范围；（二）由图纸、工程量清单和技术规范等组成的技术条款；（三）商务条款；（四）履约时间和地点；（五）主要合同条款。（六）违约责任；（七）投标须知；1、 递交投标文件的方式、地点和有效投标期限；2、 投标人资格条件、投标文件的基本要求；3、投标保证金、履约保证金要求；4、投标价格的要求及其计算方法。 第四节 勘察、咨询、监理、工程施工、机电设备的招标程33、序第十二条 设立招标机构：公司设立招标机构，主要包括招标领导小组和各专业工作小组。工作小组组长根据领导小组的决策意见，具体组织实施相关招标工作。第十三条 编制招标计划：(一) 公司按照总体发展计划和工程开发进度计划，编制招标计划。智能化工程、供配电工程、净化水工程、消防工程及机电设备工程的年度、季度、月度的招标计划，由设计部相关副总工程师编制，除此之外的工程的年度、季度、月度施工招标计划由预算部根据各工程部提供的工程进度计划编制。(二)审批流程：经办人部门经理主管副总总经理。第十四条 编制工程招标文件：(一)智能化工程、供配电工程、净化水工程、消防工程及机电设备工程招标文件，由设计部相关副总工34、程师组织并会同相关部门编制，除此之外的工程招标文件，由预算部组织工程管理部、设计部等相关部门编制。(二)审批流程：经办人（相关人员会签）部门经理预算部经理造价审核部经理工程副总财务副总总经理董事会代表。第十五条 投标资格预审：相关专业工作小组组长组织，由招标文件经办部门发出投标邀请，并会同相关部门共同对投标人进行投标资格审查，初步选择入围招标的单位，报公司招标领导小组审核确定最终的入围招标单位。第十六条 调研、考察：由相关招标工作小组组长负责组织实施，完成后向招标领导小组提交书面考察报告。第十七条 投标单位的确定与发标： (一)根据提交的考察报告，由公司领导小组成员讨论确定符合条件的投标单位，35、原则上每个项目的潜在投标单位不少于三家。(二)根据确定的投标单位，由合约管理部门组织并安排发放招标文件。第十八条 开标：(一)开标工作由招标工作小组组长组织安排。(二)机电设备工程开标参加人员：设计部主管副总工程师、物资部、预算部相关人员。开标后，由物资部经办人员对开标结果进行记录，并及时报送招标领导小组。物资部负责做好报价比较分析，设计部主管副总工程师负责对投标方案进行比较分析。(三)供配电工程、净化水工程、智能化工程、涉及安装的机电设备等分包工程开标参加人员：设计部主管副总工程师、物资部、预算部、造价审核部、工程部等相关人员。预算部经办人对开标结果进行记录，并及时报送招标领导小组。物资部负36、责做好相关材料设备的价格审核，预算部负责做好综合报价比较分析，设计部主管副总工程师负责对投标方案进行比较分析。(四) 其他分包工程开标参加人员：预算部、造价审核部、工程部等相关人员。预算部经办人员对开标结果进行记录并及时报送招标领导小组。预算部负责做好报价比较分析，工程部负责对投标施工组织设计进行比较分析。涉及需要方案深化完善的工程开标，设计部必须安排相关人员参加，并对投标设计方案进行比较分析。第十九条 评标与定标：领导小组组长负责组织召集领导小组成员和工作小组参加评标专题会议，评标会议分技术评议和商务评议两个议题。领导小组组长负责组织召集领导小组成员和工作小组参加评标专题会议，评标会议分技术37、评议和商务评议两个议题。首先是技术评议，由工作小组成员解答领导小组的询问，并根据招标文件和投标文件对各家投标单位进行综合评议，工作小组向领导小组推荐一家或几家意向中标单位或对投标单位进行技术等级的排序。完成后，工作小组相关技术评标人员退场。其次，工作小组相关成员就标书的相关商务报价结果进行分析说明，并解答领导小组的询问。领导小组随之评议工作小组推荐的意向中标单位或评选意见，并以投票的方式正式确定中标单位。投票表决遵循“一人一票、少数服从多数”的原则。领导小组投票表决后，应就表决结果对工作小组作批复说明。工作小组组长指定一名工作人员列席评标会议，负责工作小组的评分统计和领导小组的表决统计，并作会38、议记录。第二十条 合同谈判与合同签订：经评标确定中标单位后，招标文件经办部门向中标单位发出中标通知，在工作小组的指导下，按照招标文件、投标书会议评审意见及有关规定签订承发包合同。 第五节 物资采购招标程序第二十一条 设立招标小组：公司设立招标机构，主要包括招标领导小组和各专业工作小组。工作小组组长根据领导小组的决策意见，具体组织实施相关招标工作。第二十二条 招标计划编制：(一)按照公司总体发展计划和工程开发进度计划，由物资部组织编制相应的甲供物资采购招标计划。(二) 审批流程：物资部经办人物资部经理物资副总总经理。第二十三条 甲供物资确定：预算部在工程招标时，结合设计文件和图纸，提交工程中所使39、用的大宗材料清单（包括材料的品种、规格和控制性数量），由招标小组执行组长组织召开会议讨论确定甲供物资的范围。第二十四条 材料及设备品牌的确定：由工程管理部或设计部提交材料的技术指标、外形规格、色彩等要求，物资部组织选定材料品牌，并提供材料样品，报设计部或工程管理部确定。第二十五条 投标资格预审：工作小组组长组织，由招标文件经办部门发出投标邀请，并会同相关部门共同对投标人进行投标资格审查，初步选择入围招标的单位，报公司招标领导小组审核确定最终的入围招标单位。第二十六条 调研、考察：由相关招标工作小组组长负责组织实施，完成后向招标领导小组提交书面考察报告。第二十七条 招标文件的编制与发放：(一)物40、资部按工程管理部或设计部提出的相关要求，组织编制物资采购招标文件，并按确定的入围供应商发放招标文件。(二)审批流程：物资部经办人相关专业副总工程师、工程师物资部经理预算部经理财务经理物资副总财务副总总经理董事会代表。第二十八条 开标：(一)开标工作由招标工作小组组长组织安排。(二)开标参加人员：物资部、预算部相关人员。涉及土建材料开标，工程管理部必须安排相关人员参加。水电材料开标，设计部主管副总工程师须参加。景观材料开标，设计部必须安排相关人员参加。物资部负责做好记录和报价比较分析，记录上报招标领导小组。第二十九条 评标与定标：(一)领导小组组长负责组织召集领导小组成员和工作小组参加评标专题会41、议，评标会议分技术评议和商务评议两个议题。领导小组组长负责组织召集领导小组成员和工作小组参加评标专题会议，评标会议分技术评议和商务评议两个议题。首先是技术评议，由工作小组成员解答领导小组的询问，并根据招标文件和投标文件对各家投标单位进行综合评议，工作小组向领导小组推荐一家或几家意向中标单位或对投标单位进行技术等级的排序。完成后，工作小组相关技术评标人员退场。其次，工作小组相关成员就标书的相关商务报价结果进行分析说明，并解答领导小组的询问。领导小组随之评议工作小组推荐的意向中标单位或评选意见，并以投票的方式正式确定中标单位。投票表决遵循“一人一票、少数服从多数”的原则。领导小组投票表决后，应就表42、决结果对工作小组作批复说明。工作小组组长指定一名工作人员列席评标会议，负责工作小组的评分统计和领导小组的表决统计，并作会议记录。 (二)领导小组随之评议工作小组推荐的意向中标单位或评选意见，并以投票的方式正式确定中标单位。物资部负责整个评标会议的会议记录。第三十条 合同谈判与合同签订：经评标确定供应商后，物资部向供应商发出中标通知，在工作小组的指导下，按照招标文件、投标书及有关规定签订物资采购合同。 第六节 招标保密要求第三十一条 招标过程中要求保密的内容：（一）参加投标的投标人名单；（二）投标书的商务条款；（三）商务谈判的内容、策略和计划安排；（四）公司评标会议的内容和决策意见；（五）工程招43、标设有标底，标底的编审过程和标底；（六）可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。第三十二条 投标书包括技术和商务标，二者的文件编制应分开：投标书及来往函件作为公司保密文件，由组织招标工作的经办部门妥善保管，并做好文件存档和外借登记手续，文件的外借须经过招标经办部门的部门经理同意。第三十三条 保密的对象包括所有投标人、公司内外与本招标工作的无关人员。第三十四条 在招标过程中，因技术交流或谈判策略等原因，需要向相关单位或人员透露相关保密内容的，应事先征得招标小组组长的同意。 第七节 归档管理第三十五条 招标文件存档时，考察报告和确定入围招标单位会议纪要必须作为招标文件的附件一并存档。第三十六条 44、合同存档时，开标记录和评标会议纪要必须做为合同的附件一并存档。第三十七条 招标投标文件应包括考察报告、确定入围招标单位的会议纪要、招标文件原件、招标文件审批记录、中标单位投标书、开标记录、定标会议纪要等。第三十七条 招标文件原件、招标文件审批记录、中标单位投标书、开标记录和定标会议纪要书面文件由预算部、物资部负责整理、归档。总办负责电子文件存档。合同及其相关附件的电子文件和书面文件由总办存档。 第六章 工程预、决（结）算管理 第一节 概述第一条 为加强工程建设项目的投资管理，规范和完善建设工程预、决（结）算行为，提高建设项目投资效益，根据国家有关规定，结合公司的实际情况制定本管理规定。第二条 45、建设工程预、决（结）算管理包括建设工程预算（标底）的编制及其对预、决（结）算的审核。第三条 建设工程预算（标底），是指根据施工图所确定的工程量，选套相应的预算定额、预算单价及相应的取费标准，预先估算工程项目价格的文件。第四条 建设工程结算，是指按工程进度、施工合同、施工监理情况办理的工程价款结算，以及根据工程实施过程中发生的超出施工合同范围的工程变更情况，调整施工图预算价格，确定工程项目最终结算的竣工结算文件。第五条 建设工程决算，是指在工程项目或单位工程竣工后编制的，综合反映工程项目实际造价、建设成果的文件。 第二节 编审机构和人员第六条 编审机构：建设工程预、决（结）算，由预算部具体组织实46、施，造价审核部对标底、结算进行审核。第七条 编审人员：(一)编审人员应遵守国家和省、市建委指定的职业道德标准和行为规范，严格遵守保密制度，对编制、审核质量和成果负责。(二) 标底编审人员不得同时承担同一工程项目的标底编制、审核工作。(三)标底、结算工作实行两级编审制度，具有中级编审资格的人员须承担本部门标底、决（结）算编审的复核工作。(四)编审人员的编审工作质量、数量作为其工作考核的主要依据。超出当地建委颁布的建设工程施工招标标底编审管理实施办法的有关规定范围的，将视为工作质量差错，记入当月工作考评。 第三节 编审计划和期限第八条 预算部根据工程开发进度计划，编制年度编审计划。每一季度根据年度47、编审计划、工程实际进度、编审所需相关资料的可获得性，编制可行有效的季度计划，内容包括执行人、开始时间、结束时间。造价审核部根据预算部上报计划编制本部门的审核计划。第九条 编审期限：(一)标底编审期限工程造价在200万元以下的标底编制、审核时间均为15个工作日，200万元以上，技术复杂的工程、特殊工程和议标工程视具体情况适当延长，但最多不超过45个工作日。(二) 决（结）算审核期限1. 一个单体工程及单体分部工程：工程竣工结算报告金额200万元以下，应在15个工作日内完成结（决）算审核；200万元 500万元以下，应在30个工作日内完成结（决）算审核；500万元2000万元，应在45个工作日内完48、成结（决）算审核； 5000万元以上，应在60个工作日内完成结（决）算审核。2个及2个以上单体工程：每个单体工程以相似单体工程审核期限乘系数0.3的天数计。2. 室外工程、零星工程、装修工程参照上述标准所要求的审核期限执行。 第四节 标底管理第十条 工程项目在实施前，必须依照本办法进行标底编制、审核。若遇编制条件不具备，可先拟定编制技术文件，待编制条件成熟后，再予以实施。第十一条 标底是公司对工程造价的预测或控制依据。标底编制、审核应贯彻优质优价、科学合理的原则，并与市场价格相适应。第十二条 标底编制、审核的依据：招标文件或编制技术文件、设计图纸及说明、招标答疑会议纪要以及国家、省、市颁布的概49、预算定额、费用定额、技术规范和有关规定。第十三条 标底文件应包含以下内容：(一)标底编制汇总表；(二)标底编制总说明；(三)材料用量分析；(四)工程量计算书；(五)工程预算书。第十四条 预算部自行编制标底：(一)预算部根据工程情况拟定编制技术文件并报造价审核部备案。对重要的技术或疑难问题经造价审核部确认后，以申请报告形式报公司审批。(二)标底编制完成后，预算部须将编制的标底进行内部审查，审查完成后提交至造价审核部，经审核后，报公司备案。预算部会同造价审核部完成和承包单位的核对工作，具体核对工作由预算部负责落实，核对完成后，预算部将最终的核对结果以书面报告形式报公司审批。第十五条 标底由咨询机构50、或专业人士个人编制。(一)根据需要，若标底需委托咨询机构或专业人士个人编制时，预算部须说明理由，以申请报告形式报公司审批。完成审批手续后，按照招标投标管理的有关规定进行招标，确定编标单位并签订合同。(二)拟定编制的技术文件：预算部根据工程项目的技术文件及公司的整体要求，结合工程项目的具体情况确定标底编制的技术文件（计费的原则、工程内容的划分与计算范围、材料清单与计价的确定等），报造价审核部备案。对重要的技术或疑难问题报造价审核部确认后，以申请报告形式报公司审批。(三)编制阶段的落实：预算部落实编制过程中相关的具体事宜，必须全过程的跟踪编制情况，协调解决编制单位提出的问题。(四)审核编制结果：编51、制标底单位须将编制完成的标底提交至预算部，预算部初审后提交至造价审核部进行复审，复审完成后，报公司备案。预算部会同造价审核部及标底编制单位完成和承包单位的核对工作，具体核对工作由预算部负责落实，核对完成后，预算部将最终的核对结果以书面报告形式报公司审批。 第五节 结（决）算管理第十六条 建设工程竣工验收完毕后三个月内（或按合同规定的期限内），由承包单位向工程管理部提供完整的工程结算资料。第十七条 承包单位向工程管理部提交的结算资料包括：(一)承包合同；(二)双方确认的所有工程变更及相应的预算书；(三)工程竣工验收资料（经甲方确定的竣工图纸、签字确认的工程经济签证、工程变更、工期或质量的报告）；52、(四)其它与结算相关的双方确认的协议、备忘录等；(五)附有工程量计算书的结算明细表和汇总表、甲供材料领用结算表、乙购材料批价单；(六)其他与结算有关的资料。第十八条 审核要点：(一)审查结算书编制说明是否完整、详细，其内容应包括：竣工图纸名称、套用的定额、计费标准、人工补差、材料价格、未含项目等。(二) 审查编制结算书的各种原始资料是否完整。(三)结算工程量的审查，要求审查人员逐项审查工程量计算书。(四)严格按合同附件（经甲方审批的施工图预算、标底或投标文件）的内容逐一对照审核结算单价和计算方法。第十九条 审核流程:承包单位工程管理部预算部经理造价审核部经理工程副总财务副总总经理董事会代表。第53、二十条 审核方法:审核方法有事后审核和跟踪审核两种办法。(一) 跟踪审核单体工程施工过程中出现较大设计变更（款额超过50万元以上）、隐蔽工程验收前对前道工序事后无法核查和在竣工图中表达不清的隐蔽工程，原则上采用跟踪审核。(二)事后审核:除上述情况之外的单体工程和合同约定包干的工程，如：室外工程、零星工程、单体分包等工程，原则上采用事后审核。 第六节 核价管理第二十一条 核价：建设工程施工过程中，因承包单位对工程造价提出的且要给予答复的报告，均称为核价。第二十二条 核价审批权金额范围 有效签字人（共同签署）1万元以下（含1万元） 项目部、预算部15万元（含5万元） 除以上人员签字外、主管副总5万54、元以上 公司批准上述金额范围是指单项变更、签证工作的总金额。 第七节 归档管理第二十三条 建设工程预、结（决）算档案包括招标文件、预算书（标底）、投标文件、承包合同、结算书以及双方确认的与预、结（决）算有关的变更单、签证单、协议和备忘录等资料，全部由预算部负责整理、归档、编号。其中双方确认的结（决）算书交公司归档。 第七章 工程合同管理 第一节 概 述第一条 为了实现依法治理企业，促进公司对外经济活动的开展，规范对外经济行为，提高经济效益，防止不必要的经济损失，特制定工程合同管理规定。第二条 合同作为明确合同双方权利和义务的依据，具有法律约束力，故凡在经营管理活动中以公司名义与外界发生经济往来55、的，应当签订经济合同。第三条 本章所指的合同包括建设项目前期、设计、工程、物资合同。第四条 除即时清结者外，合同均应采用书面形式，有关修改合同的文书、图表、传真件等均为合同的组成部分。 第二节 机 构第五条 除工程合同由预算部负责签订，其他合同均由各职能部门负责签订。第六条 预算部全面负责合同的综合管理，即合同签订前的指导、审核以及履行过程中的监督、管理。 第三节 原 则第七条 未通过招标签订的合同，在订立合同前，必须了解、掌握对方的经营资格、资信等情况，无经营资格或资信的单位不得与之订立经济合同。第八条 经济合同必须具备标的（指货物、劳务、工程项目等），数量和质量，价款或者酬金，履行的期限、56、地点和方式，违约责任等主要条款。经济合同可订立定金等担保条款。对于合同标的没有国家通行标准又难以用书面确切描述的，应当封存样品，由合同双方共同封存，加盖公章或合同章，分别保管。第九条 合同文本由相关部门自行拟稿，应尽可能参照使用标准格式合同范本，同时结合本公司和建设项目的实际情况，确保合同内容的完整、严密和有利。第十条 合同的主要条款和内容必须符合法律法规，当事人各方的权利和义务必须明确，文字表述清楚准确。第十一条 每一合同文本上或留我方的合同文本上应注明合同对方的单位名称、地址、联系人、电话、银行账号。第十二条 对外订立的经济合同，严禁在空白文本上盖章，并且原则上先由对方签字盖章后，我方才予57、以签字盖章，严禁我方签字后以传真、信函的形式交对方签字盖章；如有例外需要，须公司批准。第十三条 单份合同文本达两页以上的须加盖骑缝章。 第四节 合同谈判第十四条 合同谈判应由相关部门负责组织实施，经招标确定合作方的合同谈判，应由原招标经办部门负责组织实施。第十五条 所有经济合同的谈判，必须保证至少有两名人员参加谈判。 第五节 合同签订第十六条 前期合同：凡涉及政府部门及相关职能部门的合同，由工程前期部负责洽谈和拟订，提供相关费用的依据至预算部，经审核后办理后续报批手续。 第十七条 设计合同：(一) 设计合同包括项目总体方案设计合同、园林景观设计合同、室内装饰设计合同、单体及室外管网施工图设计合58、同。(二) 设计合同由设计部负责洽谈和拟订，提供相关费用的依据至预算部，经审核后办理后续相关手续。第十八条 工程合同：(一)工程合同包括单体施工合同、监理合同和分包工程合同（土方工程、桩基工程、防水工程、栏杆工程、铝合金门窗工程、幕墙工程、消防工程、人防工程、室内外高档装修工程、智能化工程及综合布线工程等）。(二)上述工程均须按照工程招标投标管理确定承包单位，由预算部负责与承包单位进行洽谈，签订单体施工合同、监理合同和上述分包工程合同及其它零星及单体附属工程的合同文本，并办理工程合同的报批手续。第十九条 物资合同：(一) 物资合同包括物资采购合同和机电设备供货合同。(二) 物资采购合同：1.总59、价在3万元以下的零星物资和苗木采购，物资部必须办理零星物资和苗木价格审批手续，以此作为付款依据。2.总价在3万元50万元的物资采购，物资部必须签订物资采购合同。3.总价在50万元以上的物资采购，须按照工程招标投标管理确定供应商，合同由物资部负责与供应商洽谈和拟订，提交至预算部审核后，办理后续报批手续。4. 对已签合同标的作调整时，物资部必须签订合同补充协议，以此作为付款依据。 (三) 机电设备采购合同和涉及安装的物资采购合同，由设计部专业工程师负责协同物资部拟订机电设备采购合同文本，上述合同由物资部提交至预算部审核后，办理后续报批手续。第二十条 涉外合同、重大合同（设计合同、监理合同、物资采购60、合同、机电设备合同；单体工程、分包工程，其合同价超过500万元的），合同签订部门必须加签常年法律顾问的法律意见，并报集团投资发展部备案。 第六节 审批流程第二十一条 合同文本拟定完毕，按规定的流程审核并签署完意见后，加盖公章或合同专用章方能生效。具体流程如下：(一) 工程前期合同审批程序：工程前期部经办人工程前期部经理预算部经理财务副总总经理董事会代表(二) 物资采购合同审批程序：物资部经办人相关主管副总工程师、工程师物资部经理预算部经理物资副总财务副总总经理董事会代表(三) 工程合同审批程序：预算部经办人预算部经理造价审核部经理工程副总财务副总总经理董事会代表(四) 设计合同审批程序：设计部61、经办人设计总监预算部经理工程副总财务副部总经理董事会代表第二十二条 流程中各审核意见签署于合同流转单上，合同流转单作为合同审核过程中的记录和凭证由印章保管人在合同盖章后，经办人留存并及时归档。 第七节 合同的履行第二十三条 合同依法订立后，即具有法律效力，相关部门应充分理解、熟悉合同，然后严格履行合同。第二十四条 经办部门和财务部门应根据合同编号各立合同台帐，每一合同设一台帐，分别按业务进展情况和收付款情况一事一记。第二十五条 有关部门在合同履行中，遇履约困难或违约等情况应及时向公司主管领导汇报，必要时通知法律顾问。第二十六条 财务部门依据合同履行收付款工作，对具有下列情形的业务，应当拒绝付款62、：(一) 未按规定签订合同的；(二) 收款单位与合同对方当事人名称不一致的。第二十七条 付款单位与合同对方当事人名称不一致的，经办部门应当督促付款单位出具代付款证明。第二十八条 在合同履行过程中，合同对方要求的付款必须按合同审批程序审核，50万以下的付款总经理有最终决定权， 50万及50万以上的付款须报董事会代表批准，各级审核通过后再转财务审核付款。公司各部门所办理的各种款额收款单位，必须在各部门经办人的陪同下至财务部办理收取支票或现金的手续。第二十九条 合同履行过程中有关人员应妥善管理合同资料，对工程合同的有关技术资料、图表等重要原始资料应建立出借、领用制度，以保证合同的完整性。 第八节 合63、同的变更和解除第三十条 合同订立后，在履行过程中，经办人员及相关人员应及时掌握合同执行情况，对涉及合同履行中的变更、解除等重要事项，应及时汇报，并依上述流程履行审核手续。第三十一条 我方变更或解除合同的通知或双方的协议应当采用书面形式，并按规定经审核后加盖公章或合同专用章。第三十二条 有关部门收到对方要求变更或解除合同的通知，必须在三天内向公司主管领导汇报，必要时通知法律顾问。第三十三条 变更或解除合同的通知和回复应符合文件收发的要求。第三十四条 变更或解除合同的文本作为原合同的组成部分或更新部分与原合同有同样法律效力，纳入本办法规定的管理范围。第三十五条 合同变更后，合同编号不予改变。 第九64、节 归档管理第三十六条 合同档案包括合同原件、合同审批记录、预算书（标）底等。由公司档案管理员负责整理、归档、编号。第三十七条 合同盖章生效后，应交一份正本由公司档案管理员对合同进行编号登记并归档，其他部门上公司网络流转查阅。第三十八条 经办部门和财务管理部门需要设立合同台帐，及时反映各阶段合同履行情况，做到款项收付一事一计，互相核对。第三十九条 当经济合同归档后出现补充或更改时，经补充或更改后的经济合同仍作为有效的经济合同进行归档管理。 第十节 其他第四十条 合同作为公司对外经济活动的重要法律依据和凭证，有关人员应保守合同秘密。第四十一条 经办部门、财务部门应当根据所立合同台帐，按公司的要求65、，定期或不定期汇总各自的工作范围内的合同订立或履行情况。第四十二条 各有关人员应定期将履行完毕或不再履行的合同有关资料（包括与有关的文书、图表、传真件以及合同流转单等）按合同编号整理，交档案管理人员存档，由档案管理员根据公司文档制度处理，不得随意处置、销毁、遗失。第四十三条 公司定期对合同管理工作进行考核，并逐步将合同文本质量、合同履行情况、合同台帐记录等纳入公司对员工和部门的工作成绩考核范围。 第八章 工程物资采购管理 第一节 概 述第一条 为规范物资采购行为，加强物资采购的计划管理，有效地控制工程造价，特制定工程物资采购管理规定。第二条 本章所指的物资采购包括建设工程中所有甲供物资的采购和66、乙供物资的管理。其中机电工程和单位工程设备材料总价大于50万元的甲供物资，采用招标方式进行采购，具体操作按照工程招标投标管理执行。第三条 物资采购的行为应当遵循公平、公开、公正和诚实信用的原则进行。 第二节 物资采购的分类和计划编制第四条 甲供物资：包括铝板、石材、景观石材及景观木材、绿化工程中的大型乔木、灌木、卫浴洁具龙头、厨房电器、电线、电缆、配电箱、不锈钢管材、水泵、阀门、母线等。第五条 乙供物资：包括水泥、混凝土、外加剂及抗袭纤维、防水材料、保温材料、粘结剂、电气预埋盒、PVC电线管、钢管、钢骨架PE管、电缆桥架等。第六条 甲供和乙供物资清单确定：预算部在工程实施前，结合设计文件和图纸67、，提交工程中所使用的大宗材料设备清单（包括材料设备的品种、规格和控制性数量），由总经理组织召开会议讨论确定甲供和乙供物资的范围。由预算部编写完成材料设备采购范围后提交总经理批准执行。第七条 物资采购计划编制：根据工程的开发进度计划及材料设备采购范围清单，物资部组织编制相应的甲供物资采购计划，设计部、工程管理部和预算部协助其编制，计划报物资副总批准后执行。第八条 设备材料的变更：如因设计等原因造成材料设备变更的（包括材料设备的品种、规格和控制性数量），相关部门应配合预算部及时调整，经物资副总审核报总经理批准执行。第九条 物资采购计划的变更：如因工程建设的原因造成工程进度计划调整的，物资部根据工程68、管理部提交的进度计划及时调整物资采购计划，经物资副总批准执行。第十条 材料设备品牌的确定：由设计部和工程管理部提交材料设备的技术指标、外形规格和色彩等要求，物资部组织选定材料设备品牌，并提供材料样品，报设计部或工程管理部确定。 第三节 甲供物资供货商的选择和评价第十一条 为了有效地控制材料设备的质量和价格，甲供物资的供应商应优先选择生产厂商或一级代理商。第十二条 物资部负责组织设计部、工程管理部等相关人员对供应商进行考察，考察内容包括供应商的生产/供货能力、质量体系、价格、市场应用、交通、服务、信用等情况。考察完成后由物资部提交供应商考核及评估表，经总经理批准后，将合格的供应商列入合格供应商一69、览表。供应商的评级分为不合格、合格和良好三个等级。主要甲供物资的合格供应商应保持在三家以上。第十三条 为了保障市场公平和保持有效的市场竞争，物资副总每年组织一次物资部、设计部、工程管理部和物管技术部的相关人员，对合格供应商一览表的供应商进行综合评价，去除不合格的供应商，增补合格的供应商，并报总经理批准后执行。对所有的供应商实行科学的动态管理。 第四节 甲供物资采购的程序第十四条 根据工程建设的需要，按照物资采购的计划安排，物资部经理负责组织材料设备的采购。第十五条 甲供物资采购的操作程序：（一） 采购金额小于3万元（含3万元）的材料设备，物资部从合格供应商一览表选择一家供应商报价或从市场直接采70、购。金额小于3万元的甲供物资可以不签订合同，价格以甲供物资价格审批表形式履行审批程序。（二） 采购金额3万元以上，50万元以下（含50万元）的材料设备，物资部应从合格供应商一览表中选择二到三家供应商报价，物资主管负责编制比价表，参照设计部专业工程师及工程管理部工程师的意见，确定选择供应商的依据，提交预算部审核，物资主管负责洽谈并拟订合同条款，办理合同审批手续。（三） 采购金额50万元以上的材料设备按工程招标投标管理的相关规定执行。具体内容详见第五章（四） 由设计部或工程管理部指定的产品或品牌，以及政府部门推荐产品，物资部应做出情况说明及价格分析，附上市场同类产品的价格作为依据，履行审批程序。（71、五） 苗木采购时，园林副总工程师现场确认苗木形式，并与物资部主管共同确定价格，并按甲供物资价格审批表形式报批。第十六条 甲供物资价格审批表审批的程序：物资主管物资部经理预算部经理财务部经理物资副总财务副总总经理。第十七条 甲指乙购物资由物资部组织，按甲供物资的采购流程，选择确定采购价格和供应商。委托承包商按确定的供应商和物资品牌进行合同签订和物资采购。 第五节 乙供物资的申报和核价第十八条 乙供物资的价格由物资部审核，工程管理部负责乙供物资的品质管理。乙购物资的品牌或样品由物资部会同设计部、工程管理部共同确认并封样，作为材料进场验收的重要依据。第十九条 乙供物资核价的操作流程：（一）金额小于172、0万元（含10万元）的乙供物资，由物资主管核价，物资部经理审核，经预算部经理确认后，报物资副总批准执行。（二）金额10万元以上50万元以下的乙供物资，由物资主管核价，物资部经理核定，预算部经理审核，经物资副总确认后，报总经理批准执行。（三）金额50万元以上的乙供物资，由物资主管核价，物资部经理核定，预算部经理审核，经物资副总、总经理确认后，报董事会代表批准。（三） 乙供物资价格审批流程：承包单位监理公司工程管理部物资部预算部物资副总总经理第二十条 承包商必须严格按物资部核价认定的品牌或样品采购，各类乙购物资必须由物资部审批价格后，承包商方可采购。各类甲指乙购物资采购，承包商必须严格按物资部核定73、的价格和品牌组织采购。第二十一条 总金额不超过50万元的乙供物资提前10天申报；总额超过50万（含）的乙供物资提前30天申报；同一类材料申报不得超过三次。第二十二条 由物资部批价的乙供物资，由项目部督责承包商按照公司要求的表单形式申报，报价必须注明该物资详细的使用时间、部位，品种、材质、品牌、规格和数量。第二十三条 乙供苗木经物资部批价后，由承包商组织采购，苗木进场验收由项目部组织，物资部须派苗木主管参加，经项目部、物资部共同签认的验收单是乙供苗木验收合格的依据，同时也是工程管理部审核竣工图的凭证。 第六节 甲供材料设备的供应第二十四条 物资主管根据订货合同及承包商申报计划，安排材料设备的进货74、。甲供物资计划的申报时间原则上参照甲方物资采购合同约定的时间，对于合同中约定不明或者没有相关约定时，按以下要求时间申报：（一）、土建材料： 1、钢材：提前30天申报月度明细供货计划（工地收货时间若有变更，提前5天）；2、进户门：门框提前20天，门扇提前40天；3、外墙涂料：国产涂料提前15天，进口涂料提前60天；4、外墙石材、外墙铝板：国产材料提前30天，进口材料提前90天；5、其它材料：提前15天。（二）、水电材料及机电设备：1、电线、电缆：提前30天；2、国产设备：提前30天；3、进口设备：提前90天；4、其它水电材料：提前15天。（三）、景观材料：1、苗木：提前15天；2、景观石材：普通75、规格板提前45天；弧形及异型板提前60天；到货期安排在每年12月2月份的北方产地的石材，提前90天；3、芬兰木、南方松：提前60天；4、其它景观材料：提前15天。（四）、装修材料：1、国产材料：提前20天；2、进口材料：提前90天。 第二十五条 物资部应提前24小时通知工程管理部或施工单位做好材料设备的进场准备工作。第二十六条 物资部向供应商签发甲供物资验收单，由供应商负责送货到施工现场并承担相应的责任。第二十七条 工程管理部组织监理、承包商进行验收，验收内容包括材料设备的型号、规格、外观、质量、数量等，验收合格后，承包商应在4小时内安排卸货并承担相应的责任。第二十八条 甲供物资验收合格后7天76、内（须复检的材料，另加上复检所需时间），工程管理部负责组织监理、承包商办理相关交接验收手续，并将验收表单报送物资部。第二十九条 甲供物资验收不合格的，原则上承包商可以不予卸货，由物资部主管负责协调。第三十条 甲供物资的供应商应随货提供产品合格证、质保书等。如需检验或试验，则按材料设备检验及试验的有关规定执行。订货前需要检验报告的，由物资部负责协调；货到现场需检验或送检的，按规定可由承包商办理的，由工程管理部负责协调。需检验才能进入现场的材料，设备，应存放在指定的验收场地内。不得使用有效证件不齐全或检验试验不合格的产品。第三十一条 验收不合格的材料设备，应由物资主管协调供应商在指定的时间内搬运出77、存放地点。因退货发生的一切费用由供货商承担。可以降级使用的材料设备，须经设计部或工程管理部同意，报工程副总批准。如涉及价格调整，报物资副总批准。第三十二条 材料数量减少分以下三种情况：(一) 合同签订前，将报价表中总额减少后，再按规定办理。(二) 合同签订后，材料设备未生产出来前，物资主管与供应商协调变更合同。(三) 合同签订后，材料设备已生产出来或材料设备已运到工地，物资主管与供应商联系退货，如无法退货，则视责任情况经物资部经理签署意见后，报物资副总批准处理。第三十三条 材料的品种更改分以下三种情况处理：(一) 合同签订前，按规定重新办理。(二) 合同签订后，材料设备未生产出来前或生产出来未78、发货前，物资主管与供应商协商取消合同，不能取消合同的，则视责任情况经物资部经理签署意见后，报物资副总批准处理。(三) 合同签订后，材料设备已生产出来或材料设备已运到工地，物资主管与供应商联系退货，无法退货的，则视责任情况经物资部经理签署意见后，报物资副总批准处理。第三十四条 材料设备剩余的处理及甲供物资的调拨：材料设备剩余时，物资主管负责联系退货，无法退货的，则视责任情况经物资部经理签署意见后，报物资副总批准。根据现场情况，由物资部在征询工程管理部意见后，可在承包商之间进行甲供物资的调拨，由物资部开具物资调拨单，经双方签字后，转回物资部调帐。 第七节 款项的支付及资金调拨第三十五条 合同款项的79、支付：（一） 机电设备工程合同预付款项及进度款的办理由工程管理部专业工程师根据物资订货合同中有关要求，填写机电设备工程款项申报表，报工程管理部经理审批，物资部根据合同相关条款审核。（二） 材料款的办理1. 材料预付款和进度款由负责签订该材料合同的物资主管负责办理。2. 材料结算款办理流程：负责签订该材料合同的物资主管对结算材料的价格、数量、金额及付款依据进行审核，审核完成后由其办理付款手续，后由物资部负责财务的主管进行复核，复核完成后办理材料入、出库手续。3. 材料款项付款依据为物资采购合同及相关工作联系单、甲供物资价格审批表（须附上完整的审批意见）。4. 物资部主管根据承包单位、监理及项目部80、签字确认的甲供物资验收单，填写物资款项申报表，按公司规定程序报批，并办理材料的验收入库。（三） 机电设备工程付款程序：工程管理部主管工程管理部经理物资部经理预算部经理财务经理物资副总财务副总总经理（付款50万以下）董事会代表（付款50万及50万以上）（四） 物资付款程序：物资部经办人物资部经理预算部经理财务经理物资副总财务副总总经理（付款50万以下）董事会代表（付款50万及50万以上）第三十六条 工程管理部根据施工合同、物资采购计划表及工程进度计划表，填写月度甲供物资计划表，物资部根据月度甲供物资计划表填写月资金计划报预算部。第三十七条 材料设备进货的统计：材料设备进货的统计由物资部负责，详细81、统计已进材料设备的品种、数量、规格、价格及费用承担单位，付款情况，并将其填入材料设备采购月报表，于次月5日前送预算部，财务部，报物资副总，总经理各一份。 第八节 文件管理第三十八条 物资主管（主办）负责甲供物资月报表、甲供物资领用月报表、竣工物资表等的填写，物资部仓库保管员负责库存物资报表的填写。第三十九条 物资部资料员负责各种往来文件及合同的分类、协理、归档、发放，负责各种材料样本的整理、归类，并负责材料样品的保管。 第九节 仓库管理第四十条 因工程设计变更等原因造成的多余物资，无法退回厂家。由项目部出具详细情况说明，经物资部经理及物资副总同意，报总经理批准后才能办理入库及冲帐手续。第四十一82、条 每月初5日前，物资部负责与材料对库存帐，做到物、卡、帐相符。 第十节 物业维修管理第四十二条 工程竣工交付后，物资部负责提供设备维修卡给物业公司，提供设备供货商或其维修部的相关资料，提供相关配件的价格，配合物管技术部建立维修维护方案。第四十三条 物业公司维修部申报备品备件，经物管技术部审核并履行公司审批手续后报物资部，物资部负责安排采购。 第九章 物管技术管理 第一节 概 述第一条 物管技术部是仁恒投资(南京)有限公司（以下简称投资公司）为加强南京仁恒物业管理有限公司（以下简称物业公司）工程、园林维保及养护力量，专门设立的负责技术支持、专业管理及技术监督的职能部门。物业公司维修及绿化部在按83、制度履行日常工作职责中，如遇到疑难问题报物管技术部协调解决。第二条 物管技术部负责与投资公司相关部门或协作单位的工作协调；参与新开项目的设备系统及园林工程的方案论证、前期介入等工作。第三条 物管技术部下设专业维修队专门解决房屋局部开裂、空鼓、渗漏及与土建有关的水电维修等零星工作。具体管理操作办法详见专业维修队管理办法。 第二节 物管技术部工作职能第四条 负责物业公司各管理处所有土建维修、配套设备系统维护指导及园林景观等方面的技术管理工作，确保设备正常运行及园林景观效果的整体把握、控制。第五条 负责协助物业公司各管理处签订设备有偿维保合同，指导各管理处维修部所有设备维保计划的制定及维保工作实施情84、况的巡查、监督及业务培训。第六条 负责各管理处园林景观、小品、绿化养护工作实施情况的巡查、监督、及业务培训。第七条 参与物业公司各管理处维修部、绿化部主管的工作考核并参与所有维修、绿化人员的招聘工作。第八条 负责与投资公司各部门及相关协作单位的工作协调。第九条 参与投资公司新开项目的设备系统、园林工程的方案确定及工程前期介入工作。第十条 参与投资公司相关合同中有关保修条款的拟订，确定设备、工程、园林、装修等尾款的支付。 第三节 外部合作支援体系第十一条 电气：借助工程施工及管理与智能化公司、电梯安装、维修等单位在保修期结束后签订有偿维修协议及配电房代管协议资料员归档。第十二条 水暖：借助工程施85、工及管理与纯净水施工单位、自来水公司、煤气公司、空调、锅炉施工及维修公司等多家单位，在保修期结束后签订有偿维修协议资料员归档。第十三条 园林：借助园林工程施工与管理经验与园林施工单位、植保所、高校,建立长期的技术联系，必要时在养护期结束后签订部分珍贵草坪及苗木的有偿养护协议资料员归档。 第四节 巡检、巡查制度第十四条 各工程师制定每月工作计划部门经理签字报公司。第十五条 根据各设备运行维护周期，维修部安排设备维护，相应专业工程师按照物业公司维修部设备管理制度及规程，抽查并解决维护过程中出现的具体疑难技术问题。第十六条 公共设备定期外协保养专业工程师协调落实维修部具体处理及跟进对应工程师跟踪抽查86、。第十七条 日常运行设备巡查每月一次专业工程师抽查维修部日、周检表及设备运行状况，填写月检记录并报经理签字资料员归档。第十八条 特殊情况下设备运行异常（维修责任人汇报或专业工程师在例行巡检发现投资及物业公司内部无法解决）专业工程师立即电话通知相应协作单位（事后补发物管联系单或工作指令单）并向经理汇报借助外部支援反馈处理结果专业工程师确认签字经理签字资料员归档备案。第十九条 园林工程师根据物业绿化部绿化管理制度及规程，按照园林景观苗木生长特性、养护要求及病虫害预防措施,检查并解决园林苗木养护过程中出现的具体疑难技术问题。 第五节 突发事故处理流程第二十条 维修责任人报物业维修部处理（疑难问题同时87、报相应专业工程师）反馈处理结果并填写事故单专业工程师确认签字(事后补发物管联系单或工作指令单)经理签字资料员归档。第二十一条 维修责任人报物业维修部处理（疑难问题同时报相应专业工程师）分析发现投资及物业公司内部无法解决专业工程师立即电话报告经理借助外部支援反馈处理结果并填写事故单专业工程师确认签字(事后补发物管联系单或工作指令单)经理签字报公司同时资料员归档。 第六节 土建报修程序第二十二条 专业维修队原所在施工单位施工的工程（保修期内）： 物业客服接报维修部现场查看（疑难问题土建工程师现场查看同时报部门经理）确定维修方案协调安排专业维修队处理住户、维修队及物业责任人签字（ 重大问题留备份并经88、土建工程师、经理签字，资料员归档）。第二十三条 非专业维修队原所在施工单位施工的工程（保修期内）： 物业客服接报维修部现场查看（疑难问题土建工程师现场查看并报部门经理，费用大的维修土建工程师需通知原施工队到场）确定维修方案协调安排专业维修队处理住户、维修队及物业责任人签字（重大问题留备份并经土建工程师、经理签字，资料员归档）完成三级签证并注明原施工单位名称。第二十四条 工程整改量较大的项目（保修期内）： 专业工程师现场了解发文协调安排专业维修队或安排海门公司加派人员处理维修部按要求跟踪检查反馈处理结果土建工程师签字经理签字资料员归档。非专业维修队原所属的土建工程队施工的工程，需完成三级签证并注89、明原施工单位名称。第二十五条 过保修期工程(结构问题,根据建设部法规另行处理)： 物业客服接报维修部现场查看（疑难问题土建工程师现场查看并报部门经理）确定维修方案并通过客服协调、商定维修价格土建工程师根据工程量大小确定是否发文协调安排专业维修队处理反馈处理结果(住户、维修队及物业责任人签字) 如属投资公司支付费用的需完成三级签证。 第七节 岗位培训第二十六条 工程交接前：与工程及物业协调，有组织有计划安排维修人员跟踪施工过程、了解设备区位、工程的组织安排、设备安装工艺流程、设备调试运行及简单操作过程,对设备有一个最基本最感性的认识。第二十七条 工程交接时：接相关部门工程联系单专业工程师发文经理90、签字专业工程师全程配合相关部门、协调相应的维修主管,组织物业维修人员培训考核、考试、检验、反馈培训结果达到能处理日常问题的能力。第二十八条 物业接手后：为确保小区设备正常运作和小区景观环境的美观，专业工程师安排每年26次设备全系统培训、26次绿化人员培训、24次土建专业技术、建筑通病的处理和预防培训,采用外培和内培、理论和实际相结合的模式，并在每期的培训结束后安排考核，检查培训结果。不定期的安排考核物业维修、绿化人员实际使用和处理问题的技能。 第八节 工程合同参与及有偿维保协议制定第二十九条 参与并提出工程合同中有关园林景观效果、苗木养护,设备系统中设备保修条款的技术要求。提出维保期维修、养护91、的具体时间要求。第三十条 参与并确定合同中有关绿化养护、设备的保修期限和设备维修责任的鉴认及维修费用的确定。第三十一条 审核保修期限，负责工程、装修、园林及设备尾款支付的确认。在设备保修期结束前与管理处、维保方共同签订有偿维护合同，物管技术部负责技术把关，具体维保费用由物管技术部安排协调管理处与维保方共同商定。一旦保修结束，有偿维保合同即刻生效，避免维护脱节。 第九节 工作签证及尾款支付第三十二条 经济签证：(一) 属投资公司支付费用的签证,由物业管理处维修及绿化主管和物管技术部专业工程师,部门经理三级签证,除签总工作量外，一般不得直接签认款项，但需明确签证，清楚计算工作量。 5000元以下由92、物业管理处维修(绿化)主管、物管技术部专业工程师、部门经理签认； 500010000元除上述人员签认外需报物业主管副总签认； 10000元以上需报投资公司总经理批准。(二) 属施工单位之间相互支付费用的签证，由物业管理处维修（绿化）主管和物管技术部专业工程师，部门经理三级签证，除签总工作量外，一般不得直接签认款项，但需明确签证,清楚计算工作量。并清楚注明该工程费用从何单位工程尾款中划拨给现施工的单位，具体签证权限同上述(一)中所述内容。第三十三条 尾款支付： 为考核控制装修、铝合金、幕墙、土建施工队、园林施工队、设备供应商等合作单位的服务质量和服务意识，相关的土建、装修、铝合金、幕墙、园林工程93、及设备尾款等在上述队伍和供应商提出书面付款申请后的一周内，相应的专业工程师根据合同期限和申请付款内容，深入相应管理处，了解装修、园林绿化及设备等使用情况、存在哪些问题、整改情况、服务质量、服务态度、响应情况等在确保使用、运行良好(园林绿化符合合同约定的要求)后，必须由管理处相应主管签字确认(作为附件)，后填写付款申请单并通过公司网路设定的程序完成尾款支付。第十节 综合管理第三十四条 工作日记,工作报表：各专业工程师必须做好工作日记，把平时工作中遇到的具体问题及解决方法、经验教训等记录下来,资源共享。每月填写工作报表，由部门经理汇总总结报物业副总、投资公司工程副总备案。第三十五条 物管技术部工作94、联系单、工作指令单：工作及业务事项的组织协调，一般应使用物管技术部工作联系单，如直接安排施工方及其他乙方完成的工作一般使用工作指令单。建立完善的备查制度,紧急性及突发事件先在现场口头安排指令，但事后需及时补发物管技术部工作联系单或工作指令单。不涉及费用(或预估费用很低)的相关事务性指令，可电话或做现场口头指令。第三十六条 工作例会：工作例会每周二举行一次,如遇特殊情况，另行安排，各管理处维修部、绿化部、及专业维修队集中汇报上周工作情况，存在何种问题，下周工作计划，理顺各方关系。会议原则上由经理组织安排并主持,如遇特殊情况由经理指定人员主持，与会人员由各管理处维修和绿化主管(各一人) 、维修队长95、物管技术部全体人员共同参加，必要时邀请相关部门及协作单位参加。另外部门经理认为目前工作需召开会议协调时，可以随时安排召开工作会议。会议纪要经部门经理审阅后即成文签发并抄送投资公司总经理、物业总经理、物业副总及各相关部门。第三十七条 外协维修及整改工作验收：由于工程移交后相应的外协维修及整改工作量较小，因而验收由专业工程师组织施工方、物业管理处相关主管共同参加，验收所形成的意见是评定整改工作能否通过的依据，也是是否受理结算和工期、质量考核的依据。 第十章 工程建设部门工作日记记录管理 第一条 工作日记的目的：1、 如实反映每日工作内容，确保事情的可追溯性；2、 整理工作思想，合理安排时间，以提96、高工作效率；3、 对工作中的得失进行总结，随时调整以减少失误。第二条 工作日记的格式、内容、要求及原则：1、 第一项：记录日期，年月日、星期、天气情况、要求记录正确和真实；2、 第二项：按优先顺序列出当天需处理事宜（包括之前未完成事宜，作为当日计划）；计划拟订的原则：以权重排序，选取处理紧急且重要的事宜，其次处理紧急不重要的事宜，再次处理重要但不紧急的事宜，最后处理不紧急不重要的事宜。3、 第三项：记录领导安排的事宜。须写明何人、何时、何地所作地指示，是口头指示、电话指示还是书面指示，完成的要求等等。4、 第四项：事情摘要须写明时间、地点、人物、处理结果，重要文件的去向（如合同、协议、签证是否97、存档等），对于未完成事宜的记录，已处理到哪一步骤，是否寻求领导及其他部门的支持，计划何时完成等等。5、 第五项：记录特殊事件（如居民投诉、重大质量、安全事故等），要求按照第4条；6、 每周四对本周工作进行小结并安排下周计划，16：30前发至各部门经理处；7、 每月工程建设部门计划协调会之前，部门经理须将本月工作总结和下月工作计划发至设计部曹友云处。第三条 值班日记记录制度：1、 休息日及夜间值班日记由当班值班人员记录。2、 值班日记的目的、格式、内容、要求及原则同工作日记。 第四条 制度执行和检查项目经理、工程管理部经理、分管副总每月将不定期抽查各人工作日记，对于执行情况将会在每月的绩效考核中98、予以体现。 第十一 章 工程资料管理规定 为了规范工程档案资料的管理，确保工程资料的保护和利用，依据档案管理规范，结合公司工程档案管理实际情况，特对工程档案资料管理制度做修订如下：第一条 总则 为了加强我司工程技术档案归档管理工作，统一工程技术档案资料的归档要求及标准，遵照国家相关技术档案管理的规定，特制定工程技术档案归档管理细则（以下简称细则）。 第二条 工程技术档案的范围工程技术档案是指我公司在项目建设过程中形成的、按规定应当归档保存的各种载体形式的技术文件材料及相关图纸。 第三条 工程技术档案管理责任人 1、工程技术档案管理工作由总经理办公室负责组织开展并管理保存。 2、各相关部门（指工99、程部和设计部）要指定专职人员负责本部门的工程技术档案管理。档案管理人员应按本细则的相关要求，切实履行各自职责，对工程技术档案进行规范化管理和合理化利用，按期将归档内容移交给总经理办公室。此项工作应纳入各相关部门的工作日程，作为工程项目管理的重要内容和依据。 第四条 归档范围 1、对工程建设有关的重要活动、记载工程建设主要过程和现状、具有保存价值的各种载体文件，均应收集齐全，整理立卷后归档。 2、公司工程技术档案的具体归档范围详附录A。 3、竣工图分为三类，第一类为单体竣工图（包括建筑、结构、水电、暖通等个相关专业），一式两套，分别由工程部提交档案馆及物业；第二类为零星的竣工图（如：装修、幕墙等100、），由预算部会同竣工结算资料一同报公司存档；第三类为室外管网竣工图，一式四套，由工程部提交物业及公司档案室各一份。 第五条 归档方法和内容 1、公司工程技术档案采取按工程项目分类的方法进行备案归档，每个项目的档案内容包括三部分： A、各相关部门移交给公司的各种载体形式的工程技术文件资料及相关图纸，主要范围详附录A。 B、工程部移交城建档案馆的竣工资料，主要范围详附录B。 C、工程部移交物业的竣工资料，主要范围详附录C。 2、为了便于统一管理，工程相关部门负责办理的有关工程的证件及批文的原件，扫描备份后统一交总经理办公室档案管理人员备案登记并归档。 3、工程部移交城建档案馆的竣工资料，必须备份一101、套交公司存档。 第六条 归档要求 1、归档的工程文件应为原件。若为复印件应指名原件存放处，并加盖部门红图章。 2、工程文件的内容必须真实、准确，与工程实际相符合。 3、归档的工程文件应采用碳素墨水或签字笔书写。字迹清楚，图样清晰，图表整洁，签字盖章手续完备。 4、工程文件中文字材料幅面尺寸规格为A4幅面。 5、所有竣工图均应加盖新的竣工图章（50mm80mm），示例如下： 竣工图 施工单位 编制人 审核人 技术负责人 编制日期 监理单位 总监 现场监理 6、竣工图章应使用不易退色的红印泥，应盖在图标栏上方的空白处。 7、利用施工图改绘的竣工图，要求制作竣工图的单位必须圈出修改范围，并标明变更修102、改依据；凡有重大改变，或变更部分超过图面的1/3的，应当重新绘制竣工图。 第七条 单体工程档案移交 各单体工程竣工后，所有需要移交物业备案的资料，应统一交给项目部档案管理员登记，由项目部负责组织移交物业，并做好移交登记手续。移交登记手续应包括移交内容的目录及交接人员签字，在移交物业同时将移交手续的登记备份交由总经理办公室档案管理人员存档。 第八条 立卷要求1、组卷 （1）各相关部门名称及代码，统一按简称的每个字的拼音首位大写字母组合而成。例如：设计部为S，工程部为G，以此类推。 （2）各相关部门按上述要求的代码进行编册组卷（以卷、册、盒为主要形式），可据实际情况将归档材料和收、发文分开再行细化103、。卷内要有卷内文件目录及备考表。卷内所有文件需要装订成册。 （3）待工程阶段性竣工完成后，或达到一定时间后由各部门资料员填写好本部门的卷内目录、备考表和案卷总目录移交给总经理办公室档案管理人员。各部门档案管理人员应对立卷归档工作全面负责。 （4）案卷总目录为移交的本工程所有卷册名称，由本部门资料员统一编写。 （5）总经理办公室档案管理人员需对案卷总目录进行汇总整理，形成系统完整的目录资料。案卷总目录中的“案卷号”由总经理办公室档案管理人员统一编制，并通知部门资料员校核。 2、编目 （1）编制卷内文件页号应符合下列规定： 卷内文件均按有书写内容的页面编号，每卷按年度单独编号，页号从“1”开始； 104、页号编写位置：单面书写的文件在右下角，双面书写的文件，正面在右下角，反面在左下角。折叠后的图纸一律在右下角； 成套图纸自成一卷的，原目录可代替卷内目录，不必重新编写页号。 （2）卷内目录的编制应符合下列规定： 卷内目录式样宜符合本细则附录D的要求。 序号：以一份文件为单位，用阿拉伯数字从1依次标注。 文件编号：填写工程文件原有的文号或图号。 文件题名：填写文件主体全称。 日期：填写文件形成的日期，包括年月日。如：2007.2.4。 页数：每份文件有几页（背面有文字的也算一页）。 页号：卷内每份文件第1页所在之页的编号。 卷内目录排列在卷内文件首页之前。 （3）卷内备考表的编制应符合下列规定： 105、卷内备考表的式样宜符合本细则附录E的要求。 本卷情况说明：填写卷内文件借阅、缺损、修改、补充、移出、销毁等情况，案卷立好以后发生或发现的问题，由有关的档案管理人员填写并签名，标注时间。没有需要说明的事项可不必填写说明。 另需标明卷内文件的总页数、各类文件页数（照片张数）。 卷内备考表排列在卷内文件的尾页之后。 （4）案卷总目录中的编制应符合下列规定： 案卷总目录的式样宜符合下列要求。 案卷号：以一本案卷为单位，内容包括部门、项目、时间、序列号4个要素，如“G-翠竹园-2006 -1”。 案卷名称：包括案卷主要内容，分卷序号等，如“工程联系单*建筑*第一分册”。 责任人：提供档案的部门资料员。 106、编制人：总经理办公室档案管理人员。 （注：以上所有表格同行政档案管理制度表格） 第九条 归档时间和手续1、归档时间 （1）每一工程项目的立卷归档，应在该阶段性项目全部竣工结束（移交物业）后两个月内完成。 （2）具体的文件移交归档时间参照附录A。 2、归档手续 各相关部门的档案管理员在办理档案移交时，均需登记并签收。 附录10-1： 工程技术文件归档范围及移交时间 附录10-2： 工程技术文件归档范围及移交时间 附录11：报送南京市城建档案馆的竣工资料 附录12：报送物业的竣工资料 第十二章 项目全过程面积控制的管理规定 为了加强对项目面积的管理，特制定本规定：一、适用范围 本指引适用于项目全过107、程面积控制。 二、术语与定义1、预售面积：即项目所辖规划与房产局指定测绘单位依据报建图纸出具的南京市房屋建筑面积预售测绘报告（预售面积）中，明确的房间可售面积。2、竣工面积：即项目所辖规划与房产局测绘大队实地测量后，出具的南京市房屋建筑面积测绘报告（竣工面积）中，明确房间最终面积。3、面积差：指预售面积与竣工面积之间的差额；4、面积差款：即预售面积与竣工面积存在差异，按成交单价计算后的差额部分款项。 三、职责1、工程前期部11负责相关阶段的报批报建。12 负责与房产测绘单位联系和工作协调。2、设计部21负责依据报批的面积进行设计。22配合报批报建工作的开展。23负责校核相关测绘成果。3、营销部108、：31负责销售软件中预售面积、竣工面积的录入和核实。32负责项目面积差计算和面积差款的收退手续办理。 33负责项目面积差异客户的解释工作。4、公司高层41分管领导审核面积差方案。42总经理审批审核面积差方案。 四、工作内容41设计部对建设用地规划许可证和规划要点的各项指标进行分析。按照建设用地规划许可证和规划要点的要求进行方案设计，设计过程中按照建筑设计技术经济指标计算规定控制面积，如建筑面积与建设用地规划许可证或规划要点不符，需调整方案，直至相符为止。42工程前期部负责将方案设计报人防办，取得南京市人防办结合民用建筑修建防空地下室行政许可决定书，设计部按其规定的相关要求进行人防初步设计。43109、设计部按照建设用地规划许可证、规划要点的要求和政府批准的方案进行初步设计和施工图设计，设计过程中按照建筑工程建筑面积计算规范和房产测量规范控制建筑面积，如建筑面积与建设用地规划许可证或规划要点不符，需在不影响方案设计的前提下调整施工图，直至相符为止。方案设计、初步设计、施工图设计各阶段报建表应严格按各阶段的建筑面积控制成果填写。44取得建设工程规划许可证后，工程前期部核对其是否符合建设用地规划许可证；将规划局核准的施工图报房产部门进行预售测绘，设计部负责核对预售测绘成果，核对南京市房屋建筑面积测绘报告与建设工程规划许可证是否相符。45项目完工后（竣工验收前），工程前期部协调房产测绘部门对房屋进110、行竣工测量；设计部核对南京市房屋建筑面积测绘报告（竣工面积）与南京市房屋建筑面积测绘报告（预售面积）是否相符，误差范围住宅应控制在每户建筑面积3%以内。46销售面积补差管理A、项目取得竣工实测报告后，由项目销售人员负责在一天内将竣工面积录入销售软件，录入前知会财务部及预算部，并将项目销售软件中的旧数据导出备份。 B、所录入的竣工面积核对无误后，应知会现场销售员立即按竣工面积进行销售。C、现场销售员将已录入的数据导出清单报财务部及预算部备份。清单分为未售、已认购未签约和已签约三种情况分别制定。D、营销部经理根据录入软件中数据和预售合同中的约定，制定面积差办理方案，经分管领导审核后报总经理审批。 111、E、营销部根据批准后的面积差办理方案，负责当天内完成销售软件中已签约客户面积差款的录入并核对。F、在批量办理面积差前一周前知会财务部办理时间、户数及金额，并与财务部商定办理退补面积差款手续通知口径。G、已签约客户面积差手续必须于客户办理房地产证前完成，未办理面积差补款手续的客户一律不得办理房地产证。 第十三章 精装修房施工管理办法 为规范精装修房工程施工管理，进一步提高工程品质，特制定精装修房施工管理办法（以下简称管理办法）。本管理办法包含精装修房施工管理流程、验收程序以及验收项目和标准等。公司新开工和正在施工的装修项目参照本管理办法执行。一、精装修房工程管理组织架构1 精装修工程施工由工程管112、理部组织实施；对特殊工程可以设立装修项目部，装修项目部设立由工程管理部提议经公司领导批准后组建。2 工程监理根据精装修工程具体情况可以设立装修工程监理（组）部；装修工程监理（组）部由工程管理部提议监理公司组建；装修监理（组）部须根据工程管理需要配置专职监理工程师。3 装修公司装修公司须根据工程管理部要求设立独立的装修项目部； 4 精装修工程管理基本组织架构：二、精装修工程施工准备1. 工程进度及质量目标精装修工程开工前，工程管理部主管工程师须根据合同制定工程进度控制性计划和工程质量目标，经工程管理部经理批准后下达给工程监理、施工单位各方。2. 监理规划、监理细则精装修工程开工前，工程监理部项目113、总监须组织编制监理规划,经监理公司技术主管领导批准后报工程管理部（装修项目部）留存归档；专业监理工程师须在开工前根据监理规划结合工程实际情况编制精装修工程监理细则，经项目总监批准后报工程管理部（装修项目部）留存归档；监理规划、精装修工程监理细则为精装修工程监理工作的指导性文件。 3. 总包单位与装修单位毛坯工程验收交接3.1 由工程监理组织；工程管理部（装修项目部）、监理、总包单位、装修单位、相关分包单位参加对拟装修工程进行毛坯工程验收并移交；毛坯工程验收项目和标准参照精装修房毛坯交接验收表，详：附表一、附表二、附表三。 3.2 毛坯工程验收与交接程序： 注：以上施工单位自检、工程监理初验应1114、00验收检查；工程管理部应复查30以上。3.3 毛坯工程验收宜采用分部位移交（如分户、分楼层、分单元）；以利于工程流水交叉施工。 4. 图纸会审与技术交底精装修工程开工前，由工程管理部（装修项目部）组织，工程监理、装修单位、设计部、设计单位等相关单位共同参加图纸会审与技术交底；会审与交底内容由工程监理记录，会审与技术交底完成后，工程监理3个工作日内将会审与技术交底记录会签后申报至工程管理部，工程管理部主管工程师负责协调解决会审和技术交底问题，一周内将会审与技术交底记录会签后经资料员发至相关单位和部门。具体流程如下： 5. 施工组织设计、施工方案精装修工程开工前，施工单位须提前二周申报施工组织设115、计、施工方案；工程监理须在3个工作日内审核完成，签署意见后申报至工程管理部；工程管理部主管工程师负责审核，2个工作日内审核完成会签后经资料员发至相关单位和部门。6. 施工用水、施工用电管理6.1 施工单位须严格执行公司施工用水管理制度、施工用电管理制度，工程监理负责监督、检查。6.2 工程开工前，施工单位须申报施工用电、施工用水方案；经工程监理、工程管理部批准后，由工程监理和工程管理部协调后方可接入施工用水、施工用电。 7. 总包单位与装修单位配合7.1 精装修施工单位须服从总包单位施工安全文明管理；工程开工前由监理协调精装修施工单位与总包单位签订施工安全文明责任书。7.2 工程开工前，由工程116、监理、工程管理部协调精装修施工单位与总包单位签订施工配合协议。 8. 开工令，开工报告以上17项准备完成后，工程管理部提前一周签发工程开工通知；施工单位须在工程开工前2天申报开工报告；工程监理1天内签署意见申报至工程管理部，工程管理部1天内签署意见发至相关单位和部门。流程如下：三、精装修工程组织施工1. 工程质量管理1.1 工程质量验收制度和流程: 验收制度a.工序质量验收要求工程监理须100检查验收；隐蔽工序（如：吊顶龙骨、木地板龙骨、水电预埋管线等）、关键工序（如：防火、防水工程）要求工程监理须作为主控工序验收；工程管理部主管工程师对工序质量进行不定期的复查。b.工序验收要求， 上道工序验117、收合格后施工单位方可进行下道工序施工；验收不合格工序，施工单位须整改合格后隔4小时重新报验；对同一工序连续两次验收不合格，工程监理有权根据施工合同以及相关管理制度进行处罚并报工程管理部批准；上道工序未验收即进行下道工序施工的视同验收不合格工序。c.工序报验时效要求：施工单位自检合格后提前4小时申报验收资料；工程监理验收完成签署验收意见后，2小时内须将验收资料返还施工单位并报送工程管理部； 验收流程 1.2 工程质量考核: 施工合同对工程质量等级有奖、罚约定的；施工单位须在工程竣工后3个工作日内申报工程质量考核报告，工程监理应在1个工作日内核实签署意见后报送工程管理部；工程管理部须在1个工作日内118、给予核准经资料员返还施工方并报送相关部门归档。1.3 精装修工程质量验收项目和标准，参照附表四精装修工程质量验收项目和标准执行，表中未列项目参照国家、地方相关规范以及设计图纸要求进行验收。 2. 工程进度管理2.1 施工总进度计划工程开工前，施工单位须编排、申报施工总进度计划。总进度计划须满足合同工期要求；施工总进度计划作为施工月进度、周进度控制依据。施工总进度计划调整须经监理、工程管理部批准同意后方可调整。2.2 施工月进度计划施工期间，施工单位每月25日前须编排、申报下月施工计划。月进度计划须满足施工总进度计划要求；月进度计划须经监理、工程管理部批准同意后做为周施工进度控制依据。月进度计划119、调整须经监理、工程管理部批准同意后方可调整。2.3 施工周进度计划施工期间，施工单位每周五（工程例会）须编排、申报下周施工计划。周进度计划须满足施工月进度计划要求；下周施工计划须对照上周施工计划说明上周施工计划完成情况，如有未完成部分须说明未完成原因。2.4 工期延误与工期签证因设计变更、非施工方原因暂停施工等原因引起工期延误须申请工期顺延的；施工单位须在影响工期事件结束后3个工作日内申报工期顺延签证；工程监理应在1个工作日内核实签署意见后报送工程管理部；工程管理部须在1个工作日内给予核准经资料员返还施工方并报送相关部门归档。2.5 合同工期考核施工单位须在工程竣工后3个工作日内申报工期考核报120、告，工期考核报告须附工期签证资料；工程监理应在1个工作日内核实签署意见后报送工程管理部；工程管理部须在1个工作日内给予核准经资料员返还施工方并报送相关部门归档。 3 工程施工安全、文明管理施工单位须制定安全文明施工管理制度；工程监理须制定安全文明施工管理标准与奖、罚制度（须经工程管理部批准）；工程监理须定期、不定期组织安全文明施工检查与评比。工程管理部主管工程师须参加安全文明检查与评比，并对工程监理安全文明检查评比结果给予核准。 4 工程技术管理4.1 施工单位须配置专职技术负责人；施工期间（图纸会审完成后）施工做法不明确、施工做法须调整等技术问题，施工单位须提前2个工作日申报工程技术核定单或121、施工单位通用申报表；工程监理须在4小时内给予核准签署意见后报工程管理部，工程管理部主管工程师须协调相关人员在3个工作日内给予核准后返还施工单位和监理并报送相关部门归档。4.2 设计变更由于设计方案调整或影响装修效果的施工方法调整，设计单位、设计部应及时出设计变更，设计变更处理流程如下： 4.3 紧急变更 施工中因设计方案调整或影响装修效果的施工方法调整须设计变更的，工程管理部主管工程师可以口头通知工程监理和施工单位变更部位暂停施工，但必须在1个工作日内补充暂停施工书面通知，否则施工单位视同该部位不作变更。 4.4 工程签证 因设计变更等原因发生的经济签证，不可以事后计量的经济签证施工单位必须提122、前24小时申报经监理审核后报工程管理部会签；可以事后计量的经济签证施工单位必须在工作完成后3天内申报经监理审核后报工程管理部会签；经济签证工程监理必须2个工作日内审核完成签署意见后报工程管理部会签；工程管理部主管工程师必须在2个工作日内复核会签完成；对工程造价超过1万元的经济签证工程管理部主管工程师复核完成后须通知预算部复核会签。 5 工程材料管理5.1 材料明细表工程施工前施工单位须制定施工材料明细表，列明材料品种、规格、数量、使用计划等报送工程监理；监理工程师、工程管理部主管工程师须对材料表进行审核。5.2 甲供材甲供材备货对需要特殊加工或有供货周期的甲供材，施工单位须提前1个月申报。工程123、管理部主管工程师须提前将材料数量、规格提供物资部备货。 甲供材申请甲供材申请执行公司物资供应管理办法。5.3 乙购材 乙购材批价乙购材需要甲方批价的，施工单位须提前7天申报乙购物资批价表，工程监理须及时审核完成乙购物资批价表签署意见后报送工程管理部，工程管理部须及时审核完成签署意见由资料员报送相关部门批价。 乙购材确认对设计未明确品牌、规格的乙购材，施工单位须提前7天提供样品给工程管理部，工程管理部主管工程师协调相关部门、设计人员确认后书面通知监理、施工单位。5.4 材料验收与检测 工程材料验收施工单位须在材料进场后1天内申报材料进场报验单给工程监理并通知工程管理部主管工程师，工程监理须按时进124、行材料进场验收并即时签署验收意见，验收表须在验收完成后2小时内报送工程管理部；工程管理部主管工程师对关键材料须参加验收。对验收不合格材料，工程管理部主管工程师按照公司物资供应管理办法协调相关部门、单位退货、换货。 甲供材料签收 甲供材料签收须按照公司物资供应管理办法办理材料签收手续。 工程材料检测与复试工程材料进场后，须进行材料检测复试的，未进行检测复试前不得用到工程上。 6 成品保护6.1 成品保护要求：对已施工和正在施工的成品、半成品项目分户门（框）、铝合金门窗（含玻璃）、阳台栏杆、公共部位栏杆等、卫生洁具、厨房橱柜、木地板、地面地砖、家具等项目施工单位均须有成品保护措施；6.2 施工单位125、施工前须制定成品保护措施和方案报送工程监理审核，工程监理须在1个工作日内审核完成签署意见后报送工程管理部；工程管理部在1个工作日内审核完成由资料员归档并发至相关单位、部门归档。6.3工程监理须制定成品保护管理制度（须经工程管理部批准）；施工中定期、不定期监督实施。 7 工程例会根据施工需要，可以定期、不定期召开工程例会、专题工程例会；工程例会应设立议题，监理应提前两天准备例会议题，议题主要包括工程进度计划安排、工程完成情况、须协调解决的问题等，并以书面形式在例会上共同讨论。例会由监理部总监组织；施工单位项目经理须按时参加。会议内容由监理专人负责记录，会后监理须整理会议记录成会议纪要；会议纪要须126、于次工作日发至与会单位；工程管理部资料员须于收到会议纪要后1个工作日归档（含网上电子归档）。 8. 工程资料管理8.1工程资料时效管理工程资料除有明确规定处理时间要求的，工程监理须在收到文件的当天下午4：30之前处理完成并申报到工程管理部；工程管理部主管工程师须在1个工作日内处理完成。8.2 工程资料归档施工单位、监理、工程管理部须配置专职资料员收发资料并建立资料收、发记录；工程管理部收件与发件资料须在处理完成后2个工作日内归档。 9. 竣工验收9.1 竣工初验单位工程施工完成施工单位自检合格后，装修单位须提前3天书面申请竣工初验。竣工初验由工程监理组织，施工相关单位（装修、总包、分包单位）、127、监理、工程管理部参加；竣工初验意见由工程监理整理并在验收次日之前签发给参加验收单位。并提出具体整改期限。 9.2 竣工初验复查施工相关单位将初验整改完成后，施工单位须书面提出复查申请，复查由工程监理组织，工程管理部、工程监理、施工单位参加，对竣工初验整改分别全部复查。竣工初验质量缺陷整改在整改期限内未完成且延误超过7天的；该单位工程须重新组织竣工初验。竣工初验通过后监理组织相关单位会签竣工初验会签表。总工期考核以工程竣工初验通过时间作为工程竣工日期考核依据（合同另有约定除外）。9.3 竣工验收竣工验收由工程管理部组织；竣工初验完成后（复查完成）一周内工程管理部应组织相关单位进行单位工程竣工验收128、。 竣工验收流程： 10. 资料移交、备案10.1资料核查单位工程竣工初验前，装修单位须将整套资料提前一周报送工程监理核查。工程监理须在3个工作日核查完成并将核查结果反馈给装修公司整改。资料核查合格后工程监理方可组织竣工初验。10.2 竣工备案资料移交资料核查合格后，由工程监理协调装修公司与总包单位办理竣工资料移交书面手续，总包单位负责竣工资料归档和装订（城建档案管资料须满足城建档案管资料归档要求）以及工程资料备案。10.3 竣工结算资料申报 甲方竣工归档资料移交竣工初验完成后装修公司须在一个月内将甲方归档资料（含竣工图）两套报工程监理与工程管理部办理书面移交手续（合同另有约定除外）；工程管理129、部资料员须在3日内报相关部门（物业）归档。 施工单位应在工程竣工验收后3个月内将竣工结算资料报送至工程监理（合同另有约定除外），监理须及时核查完成后报送至工程管理部，工程管理部须及时将竣工结算资料报送至预算部。 11. 物业移交11.1 竣工初验完成后，由工程管理部组织，物业、物管、监理、施工相关单位参加物业验收与移交；物业移交详见附表五。 第十四章 附 则 第一条 各相关工程管理人员须结合岗位责任、部门职责及公司规章制度和其它规定，严格执行本办法。第二条 工程管理人员必须正确执行国家建设法规和行业规定，努力学习，善于总结，以良好的职业技能为公司服务。第三条 树立良好的职业道德，严守公司机密，坚持工程管理的清廉性、公正性和科学性。第四条 严禁公司工程管理人员收受与公司协作的相关承包商以任何方式给予个人的现金、礼品和物品，违者一经发现，将立即给予辞退处理，情节严重者，将移交相关部门追究其法律责任。第五条 本实施办法自总经理签发之日起施行。