1、地产工程质量、进度管控及竣工交房、资料管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: xx地产工程管理制度编制中心总经理相关中心总经理分管副总裁审核/审批执行总裁审核/审批总裁审批 日期 目 录5.1质量管控3工程质量管理制度3工程质量通病防治手册225.2进度管控29工程进度管理指引295.3竣工交房32竣工交房制度325.4合作单位管理47管理施工单位指引475.4.2管理监理单位指引525.5资料管理53工程资料管理指引53工程图纸管理指引56附表工程质量验收标准对施工单位检查评分表对监理单位检查评分表5.1质量管控2、5.1.1工程质量管理制度一、 工程质量目标确定1. 项目规划设计阶段，必须明确该项目的工程质量目标，该质量目标包括该项目的整体质量目标和各业态及具体每栋建筑物的质量目标。2. 项目工程质量目标贯穿于该项目所有招投标文件中，特别是在设计、总包、景观等招投标文件和合同中必须落实工程质量的具体要求，明确对合作方能否达到工程质量目标的奖惩细则。3. 项目管理中心负责依据各项目现场检查情况和工程管理月报分析结果，组织项目间横向评比。4. 地产公司在应按照合同规定和规范要求督促监理单位和施工单位认真履行合同，实现集团对项目工程质量目标的要求。二、 施工质量预控管理1. 在项目设计、总包、监理、景观等合同3、确定后，由地产公司组织对合作单位进行工程质量目标、进度、文明施工以及集团的现场签证、设计变更、合同管理等制度的交底，并做好书面记要，报项目管理中心备案。2. 全面推行工法样板引路制度。项目管理中心牵头、地产公司组织工法样板制作实施，作为对施工单位的验收标准。重要工程部位、新工艺、新材料、特别是防渗漏施工必须实行样板引路制。主要步骤如下：a） 样板引路权责表 序号实施内容内容描述实行时间节点责任部门1样板实施计划含样板展示地点、展示要求、样板分项工程内容以及计划完成时间节点等（需进行销售展示的工法样板，销售部必须参加并提出展示要求）需在开工前，根据工程项目进度计划以及销售计划确定地产公司（销售、4、工程、技术、成本共同参与制定）项目管理中心负责审批2交底会议纪要根据项目管理中心审批后的计划对施工单位、监理单位进行交底，形成书面交底纪要开工前准备阶段，总包、监理单位进场后实施地产公司（技术、工程部牵头，其他部门参与）3样板实施方案根据计划表中的内容，在制作样板前由总包单位编制的样板制作方案在每个分项工程样板制作前审批完成总包单位编制，地产公司（工程、技术）审批4样板制作根据样板实施方案制作样板大面积施工/销售展示/实施计划之前完成总包单位施工，监理、地产公司过程监督执行5样板验收对已完成的样板进行验收监理单位、地产公司、项目管理中心三级验收（需展示的样板工程地产公司销售部需参加）6营销展示5、作为营销策略之一进行展示对外销售前地产公司（销售、工程、技术）7考核评估项目管理中心根据地产公司样板制度实施情况进行考核评估样板验收通过后项目管理中心8大面积铺开施工以工法样板作为事前交底（由总包单位牵头）、过程控制以及验收依据进行施工地产公司（工程、技术）b） 制作统一样板地产公司根据工程情况，在开工前明确需要制作样板的清单，根据其重要性分成A、B两类，A类以抹灰、建筑外立面、精装样板房、防水（屋面、厨卫、门窗、地下室）等为主，其余为B类。所有施工单位采用统一样板。工法样板间由我方制作，制作内容见下表：分项工程样板名称备注主体工程钢筋、模板、混凝土统一在一个样板内砌筑、抹灰室内地坪防水（屋面6、卫生间、厨房、外门窗、地下室）保温（外墙保温、屋面保温）门、窗安装节点样板装修工程外装修干挂石材、面砖、涂料内装修地面铺装、墙面铺装、内墙涂料、墙纸、吊顶等地板做法（如地毯与石材铺装的衔接样板）安装工程给水管节点（穿墙、穿楼板样板）电缆桥架样板空调管、消防管、电缆桥架、给水管四种管道的搭接节点样板可选在地下室做设备基础节点样板c） 样板做法施工工艺流程明确后由施工单位编写施工方案和质量控制要点，监理单位编制监理实施细则和质量检查标准，报总包单位和地产公司，经项目管理中心审批后由施工单位实施，制作样板时要显示每道工艺的结果，由一系列样板组成，而不仅仅是显示完成面的情况。d） 样板确认A类必须要7、由项目管理中心负责确认。地产公司，监理单位、总包、分包单位参与确认。B类可以由项目管理中心确认也可以由项目管理中心指定地产公司进行确认，现场监理，总包、分包单位参与确认，并办好书面手续，工法样板间、施工样板须按权责完成审批。施工样板经我方验收合格后才可以大面积施工。e） 样板交底样板验收以后，由总包单位牵头，组织分包单位技术负责人对施工班组进行交底，监理单位监督检查，并作好书面记录。三、 地产公司、监理等将工法样板作为工程过程管理的标准，未按工法样板通过验收，应责令施工单位无条件返工。四、 地产公司工程副总应组织督促监理单位分阶段提交有针对性、可操作的监理实施细则，并进行审核，同时做好书面记录8、。五、 在分部分项工程开工前，地产公司工程副总应监督监理单位审核施工单位的技术交底情况，检查各项准备工作，包括操作人员的上岗证，各种材料的质保书、出厂合格证、取样复试，机械器具的准用证。六、 施工质量过程管理1. 地产公司应监督监理单位按合同要求的仪器对测量定位、放线、标高、钢筋间距、平整度等等进行复核。2. 地产公司应对重要材料设备要监督监理单位是否按合同和有关规范的要求进行检查，及见证取样和测试等。每月至少不少于一次抽查材料的准用证、质保书、合格证、检验报告等质保材料。3. 地产公司应监督检查监理人员进行隐蔽工程验收情况，对重要的分部分项工程必须参与共同验收，并做好书面记录。该记录将作为项9、目管理中心对项目工程质量检查的必检内容之一。对于验收不合格的分部分项工程必须要由施工单位进行整改，直到验收合格。若二次整改不合格，将根据合同进行处罚。推行“分部分项验收单”问责制，如发生工程质量问题，追究验收人员责任。4. 项目管理中心应每月组织至少一次对所管项目的工程质量检查。具体检查内容和评分标准详见集团工程质量检查评估作业指引。5. 对未达到工程质量考核基本合格分的地产公司，工程质量考核分以0分计算。七、 工程验收、保修1. 隐蔽工程验收：施工单位自验后，通知地产公司工程部和监理验收，专业工程师和监理验收通过后，在隐蔽工程验收单上签字，允许其进入下一道工序。2. 中间验收：地产公司工程副10、总应组织监理对分部工程进行验收评定，并在施工单位提交的分部工程质量检验评定表上签字。3. 地产公司对重要分部分项工程，如屋面、外墙、门窗卫生间等防渗漏的相关工序，在完工后要督促监理单位100检查验收，并落实整改。4. 建筑外立面验收、主要景观、公共区域（大堂、公共走廊）装修、销售形象工程（售楼处、样板房、景观示范区、看房通道）、电梯、空调、供配电、消防等主要设备安装，须按权责完成相关验收审批工作。5. 竣工验收：分为三个阶段。a) 预验收：正式竣工验收前12个月，地产公司组织施工单位、设计单位、监理单位、项目管理中心工程人员并邀请当地工程质监部门参与预验收，对验收中存在问题提出整改意见，并落实11、。b) 业主、商家验收：预验收后合格后，组织业主和商家代表提前参与分户验收及收房验收，对他们提出的合理意见认真组织落实。c) 竣工验收：经过预验收和业主、商家的验收，地产公司按照所提意见全力组织整改，整改期不得少于15天，整改合格后才能组织竣工验收。6. 地产公司应当加强成品保护工作。7. 地产公司对于出现的质量问题要进行归纳总结，分析产生问题的原因，提出采取预防的办法，并做好归档工作。项目管理中心将对项目完成的工程质量作出评定报告（主要是指项目是否完成集团总部制定的各项目的质量目标等），并报集团决策层。8. 项目完成竣工验收后，成立项目维修小组，该小组由地产公司工程副总牵头，成员包括总包、监12、理以及主要的装修、机电、景观等分包单位，并落实各施工和安装单位的维修人员。地产公司也可以专门委托一家工程维修单位，统一负责维修整改工作，维修费用从原施工单位的质保金中扣除，但须做好证据（监理或第三方所拍现场照片、业主或商家签字确认、通知施工或安装单位维修函）保全工作。八、 附：1. 工程质量检查评估作业指引2. 项目工程质量管理策划书3. 项目工程质量月报4. 推行样板引路制度考核评估表a) 实施计划审批表b) 方案审批表c) 检查验收表d) 考核评估表（详见后附质量验收标准中相关表单，本表为项目管理中心对地产公司评估标准）5. 工程质量检查验收整改回复表6. 工程质量检查验收整改复查表工程质13、量检查评估作业指引1 作业内容1.1 地产公司1）项目开工前（总包确定后）编写项目工程质量管理策划书报项目管理中心进行审核。2）每月25日前将负责编写的项目工程质量月报和项目监理月报报送项目管理中心审核。1.2 项目管理中心1) 对地产公司所报送项目工程质量管理策划书进行审核。2) 对地产公司所报送项目工程质量月报、项目监理月报进行审核。3) 每月对所管理的项目进行不少于一次的检查考核，负责对所管理的项目进行工程质量检查评分，评分依据详见集团发布的工程质量验收标准。4) 负责所管理项目的样板、样品库的建立，凡涉及外立面、门窗、室外地坪等重要的分部分项工程须进行工艺样板，对防水材料、饰面材料、机14、电管线等材料必须封存样品，并存放于样品库。5) 参与所管理项目的季度质量检查，负责对集团季度工程质量检查所提出的意见进行落实，并须及时和工程质量整改良好。6) 编制工程质量相关验收标准，制定工程质量管理规定。7) 项目管理中心对地产公司的工程质量检查主要内容分为七大项，可参考集团工程质量验收标准和样板引路制度实施指引。8) 编写季度检查专题报告，报集团决策层。1.3 监理公司每月25日前将当月项目监理月报提交地产公司，由地产公司上报项目管理中心，由项目管理中心进行审核。协助并参与项目管理中心对项目进行的工程质量检查和抽查考核。2 考评说明项目管理中心对项目的考评按照工程质量管理规定进行，但可对15、规定做细化和充实。3 检查结果应用3.1对年度评分结果名列前二名的总包单位在工程招投标过程中给予优惠条件，优先考虑续标。对连续二个季度工程质量检查评比名列最后二名的总包单位将暂停其投标资格。3.2对集团季度工程质量检查评分前三名的地产公司予以通报表扬，并对地产公司绩效考核成绩分别加10分，7分，5分；对集团季度工程质量检查评分最后三名的地产公司予以通报批评，并对地产公司绩效考核成绩分别扣10分，7分，5分。3.3对未达到集团年度工程考核基本合格分的地产公司，该地产公司该季度的绩效考核成绩为0分。3.4对连续二个季度名列集团季度工程质量检查评比最后二名的地产公司或当季度发生重大质量事故（给集团造16、成经济损失10万元以上）的地产公司，将取消地产公司总经理和工程副总当年度（或连续2个半年度）的所有奖金。项目工程质量管理策划书1 工程概况对工程的地点、分期状况、基地面积、建筑占地面积、建筑容积率、建筑覆盖率、绿化率、地上地下车位数、总建筑面积、地上地下建筑面积、详细分物业建筑面积、幢数、层数、基础形式、结构形式、用途等进行描述，说明勘察设计单位、施工单位、监理单位及开竣时间等。此外，应对工程的特点、难点加以说明，以便制订出针对性的控制方法和程序。2 工程管理的依据包括法律、法规、技术规范、地方规定、承发包合同、公司规定规章等。3 工程的质量目标确定项目的质量、进度、安全等方面的目标，分解成阶17、段性的具体目标，如：项目开发质量控制目标（创优率、渗漏率、缺陷率等）；项目开发进度主要控制目标（开工、开盘、结构封顶、竣工交付等）；项目开发安全控制目标（一般事故发生率、重大伤亡率、安全文明施工目标）等。4 工程质量管理架构包括公司为此工程成立的项目部的人员配备、岗位分工和职责；施工单位的管理机构和项目经理、技术负责人、各主要管理人员的情况；监理单位的管理机构和项目总监、总监代表、专业监理工程师的资格、职称、岗位等情况。5 工程质量控制措施根据项目开发工程质量控制目标和本项目的特点，确定相应的关键控制点，并制定防止质量通病的具体措施，及针对本项目样品封样和工艺样板的详细清单等的技术和管理等方面18、的具体保证措施。6 现场安全文明施工控制措施根据项目开发安全控制目标和本项目的特点，确定相应的关键控制点和重大危险源，并制定相应的技术和管理等方面的具体保证措施。7 其他说明：地产公司可根据实际情况编写，需包含但不限于以上内容，根据项目实际可进行充实完善。 项目工程质量月报( 年 月)一、 项目概况项目名称总建筑面积栋数结构类型计划开工日期计划竣工日期二、 当月工程质量总体情况表序号内容总体情况描述存在的具体问题或隐患提示备注1进场材料质量情况2现场施工质量总体情况3其中隐蔽工程检查和验收情况4其中分部分项工程检查和验收情况5本月完成的样品封样和样板工程完成情况6本月组织的质量检查活动7上月质19、量问题的整改情况8本月需整改的质量问题9其中是否有渗漏问题三、 当月较重大的质量问题详细情况及整改方案（附现场照片及说明）四、 当月较成功的质量控制案例或值得推广的经验介绍（可附现场照片及说明）五、 编制说明及要求：（1） 本报表第二部分当月工程质量总体情况表中各分项的情况描述，应将当月各分项的总体质量或整改情况作简要总体描述之外，关键要将所存在的具体质量问题或隐患作详尽披露或提示，以便对其共同研究和分析，尽早予以妥善处理或确定预控措施。（2） 本项目工程质量月报，各城市（地产）公司应在次月1日之前将项目公司填报并经审核的月报提交项目管理中心备案。 地产公司总经理： 编制日期： 工程质量验收标20、准目录类别序号编号质量验收表项(一)三点一线11看房流线及室外景观展示区验收标准22样板房（精装）验收标准33样板房（毛坯）验收标准44销售中心验收标准55推行样板引路制度考核标准（二）建筑外立面61空调搁板区域、空调洞验收表72铝合金（塑钢）门窗验收表83外墙真石漆验收表94外墙涂料验收表105外墙面砖验收表116外墙干挂石材（花岗岩）幕墙验收表127玻璃幕墙验收表138外墙湿贴石材（花岗岩）验收表149外墙文化石验收表1510外墙干挂砂岩验收表1611瓦屋面验收表1712种植屋面验收表（三）建筑装饰181内墙抹灰验收表192细石砼楼地面地坪验收表203内墙腻子批嵌验收表214内墙涂料验收表21、225扶手栏杆验收表236石材、面砖楼地面验收表247石材、面砖墙面验收表258防火门安装验收表269入户门安装验收表2710车库卷帘门验收表（四）主体结构281预应力管桩施工292沉管灌注桩施工303钻孔灌注桩施工314人工挖孔桩施325钢筋（预埋件）工程336模板工程347砖砌体358加气混凝土砌块369砂加气砌块砌筑工程（五）安装设备371给水（含热水）管道安装验收表382排水管道安装验收表393卫生器具及附件安装施工表404给水设备安装验收表415室内消防系统验收表426采暖散热器安装验收表437地板辐射采暖系统验收表448热水器、挂壁炉等安装验收表459锅炉及附属设备安装验收表46122、0燃气管道及附件安装验收表4711电气配管、穿线验收表4812电气开关、插座安装验收表4913照明器具安装验收表5014配电箱（柜）安装验收表5115电气设备安装验收表（六）防水工程521卫生间防水工程532外门窗防水节点543地下室外墙防水554一般上人屋面工程（七）园林景观561草坪种植验收表572乔木种植验收表583硬质铺装验收表594景观围墙验收表605土方工程验收表616木构件验收表质量检查表评分说明（一） 本评分表共分七大类，因每次检查各项目进度不一，可供检查评定的大项数不同。故每一分项均先按总分100分别评定，最后综合得分为可供评定的各分项得分累加后的平均得分。（二） 检查评定的23、内容以本目录所含表单为主，检查人员需根据该项目的施工进展，选择合适的分项表单进行验收检查，各分项检查表单的检查项前均有“”，如能达到基本质量要求可打上“”，再根据完成质量高低给予评定不同的分值，如不合格即打上“”，并且必须要求地产公司整改并重新验收，并完成后附的质量验收复查表。检查验收时不限于本表所列各分项小点。如个别验收表中分项小点或该工艺不存在，不做评定即可（不打“”或“”），综合评分时进行分值按比例折算即可。（三） 对各分项的评分本表尽量采用定量方式，但鉴于部分分项难以采用定量方式评定，故采用定性方式评定。同时，由于各分项所涉及范围太广，评定的标准难以统一准确定义。故对采用定性方式评定的24、分项的评分标准大体作以下把握：评定级别很好（分值的90%以上）较好（分值的70%-90%）一般（分值的60%-70%）不合格（分值的60%以下）评定标准达到相关规范、工作规程或合同约定的验收优良标准。基本不存在问题达到相关规范、工作规程或合同约定的验收合格标准。存在少量局部性问题，易于改正基本达到相关规范、工作规程或合同约定的验收合格标准。存在一些局部性问题，但在可控范围大部分不能达到相关规范、工作规程或合同约定的验收合格标准。存在问题的范围或数量很大，整改难度或成本巨大（四） 每个分项的检查项目，如现场条件许可，尽量做到内业资料检查与现场观感和实测相结合进行综合评定，以达到客观全面反映项目质25、量整体情况。（五） 因检查时间限制,对内业资料及现场观感和实测检查可采取随机抽查方式。具体抽查比例或数量由检查小组根据各项目具体情况确定。为了尽量做到客观的反映现场实际情况，现场实测抽样部位的选定可采用综合施工单位自荐、监理单位选定和检查组随机抽取的方式确定。（六） 为了尽量做到考核内容和标准的统一。本表亦作为各城市（地产）公司对其所管理项目的工程质量考评使用表格。各城市（地产）公司在本表大框架和主要内容不变的前提下，可根据实际情况对分项内容作补充或细化。样板工程实施计划审批表编号类别内 容实施范围、要点、标准等计划完成时间A交楼样板标准户型（精装、毛胚）B施工工艺样板屋面卫生间防水外墙保温墙26、面砌筑方式墙面粉刷、抹灰方式各类隐蔽的水电材料铝合金门窗阳台栏板C材料样板涂料、油漆地砖及排版铝合金门窗、配件外墙面砖灯具/洁具/开关面板地产公司负责人签名项目管理中心会签样板工程施工方案报审表工程名称： 致 项目监理部：我方拟定于 年 月 日 进行 样板工程的施工，现已完成施工技术方案的编制工作，请审核。施工技术方案： 承包单位（章）：项目经理： 日 期： 项目监理部审查意见：经审核你方施工技术方案，现（准许/不准许）你方按此方案进行样板工程的施工项目监理部（章）：总监理工程师： 日 期： 建设管理单位审批意见：经审核你方施工技术方案，现（准许/不准许）你方按此方案进行样板工程的施工建设管理27、单位（章）：项目总经理： 日 期： 本表一式 份，由承包单位填报，建设管理单位、项目监理部各一份，承包单位存 份。样板验收确认单项目名称： 编号：单位工程名称样板工程名称验收时间致： 我方已按要求完成了 样板工作施工内容，请予以确认。附件：施工单位（盖章）：项目经理：会签监理单位地产公司项目管理中心（选签）年 月 项目管理中心工程质量检查验收表项目名称施工总承包单位监理单位检查时间检查人员工程进度情况：检查范围：检查结果：例如：外墙真石漆验收，综合得分85分外墙石材干挂验收，综合得分75分铝合金门窗验收，综合得分80分本次检查评定：例如：综合得分为80分地产公司会 签项目管理中心参加检查人员签28、名项目管理中心审 批 年 月 工程质量检查验收整改复查表项目名称施工总承包单位监理单位检查时间项目提交整改回复时间复查人员复查时间此次重点复查内容复查结果复查人员签名项目管理中心复检人员签名年 月 工程质量检查验收整改回复表项目名称施工总承包单位监理单位检查时间回复时间工程质量检查整改回复意见：地产公司会 签项目管理中心审 批 5.1.2工程质量通病防治手册5.2进度管控5.2.1工程进度管理指引一、 目的确保项目的工程总体进度在满足质量标准和投资控制目标的前提下达到公司的经营要求。二、 术语及定义项目工程进度管理：是指对施工方案进行预先策划，编制并根据实际情况动态调整工程进度计划，切实执行并29、达到按时交付使用目的的过程。三、 适用范围适用于公司所有开发项目的工程进度管理工作。四、 关键活动描述1. 计划编制a) 地产公司应要求施工总承包商在开工前根据合同要求，编制施工进度计划（阶段/月度/周计划），报监理单位审核其合理性及可行性，通过之后报地产公司审核是否满足项目总控计划要求及销售需求。总承包商按审批过的计划组织施工。2. 施工进度控制工作细则 在施工组织设计施工进度计划通过审批后，地产公司应督促监理单位编制施工进度管理工作细则，要求该细则必须有以下内容： a) 施工进度目标分解图，它至少要有下列控制点，每个控制点都应是一个或几个子网络： n 桩基和地下室围护施工完成n 施工至0.30、000n 施工至中间结构验收n 装饰工程完成（室内、外装饰应分开安排计划，分头控制进度）n 大型设备安装、调试n 竣工初验、竣工交验1) 进度控制的工作内容及深度。2) 进度控制的方法和具体措施，可参见工程进度控制方法与措施要点。3) 进度目标实施的风险分析。3. 进度计划实施及检查a) 承包商负责按照批准的施工进度计划组织施工，如需改变计划，应重新审核/审批。b) 日常进度监督检查：在整个施工过程，监理单位应该协同地产公司对日常进度进行监督检查及管理，工作内容如下：n 施工总承包商按照批准的施工进度计划，编制阶段、月度、周工作计划，报监理单位审核。n 监理单位审核总承包商、供应商、专业承包商31、提交的计划，土建、安装及各专业分包各阶段各环节的进度是否相互衔接，对满足要求的计划予以确认。n 施工过程中，监理工程师应跟踪监控承包商的施工组织与管理工作，施工投入和施工作业动态，发现不符合施工组织设计和计划的施工组织方法、工作面管理，或者施工投入不足、效率低下，影响周计划时，应要求承包商整改。并对整改结果进行验证，验证情况报地产公司审批，工程总监备案。n 整改措施审批：监理单位负责跟踪并检查每周进度计划的执行情况，在每周监理例会上核查施工总承包商所报周计划的完成情况，分析偏差原因，提出纠正措施，评价施工总承包商的施工组织管理与进度控制能力。施工总承包商应针对周计划反馈完成情况，分析偏差原因，32、根据监理意见提出整改措施，由地产公司经理或其指定的人员审批并明确回复意见。n 当实际进度偏差超过两周时，监理单位应向地产公司提交专项报告，共同商定并采取措施，要求总承包商执行，并由监理单位负责实施的验证。包括总承包商对分包商的进度控制情况，月底汇总后形成监理月报并提交给地产公司。n 监理单位负责检查材料设备供应商的供货准备情况。4. 工期管理a) 监理单位判断因工程质量或其他因素可能造成对工期影响时，应在监理例会安排协调并形成结论。b) 如结论认为该问题只需整改而不影响工期时，承包商应提交整改的具体措施报监理单位及地产公司审批后执行。c) 如结论认为该问题需整改且又需延长工期时，承包商一方面应33、提交整改的具体措施报监理单位及地产公司审批；另一方面需及时办理工期签证申报，监理单位应对工期签证进行合理及可行性审核，地产公司总经理应审核其是否满足控制性计划及销售需求，并及时调整工程进度计划。d) 如预见到工程进度不能满足合同工期要求时，地产公司应组织专题会议，并就有关情况和措施形成专门报告，做好计划动态控制。五、 工程进度控制方法与措施要点根据公司年度计划控制目标，审查承包商(含分包商)的施工进度计划，做好各项动态平衡，协调各方关系，努力完成合同工期。施工项目进度控制措施主要有：组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和管理信息措施。1、组织措施。l 建立施工项目进度实施和控制的组织系统。l34、 订立进度控制工作制度：检查时间、方法、召开协调会议时间、人员等。l 落实各层次进度控制人员、具体任务和工作职责。l 确定施工顶目进度目标，建立施工项目进度控制目标体系。l 协调各专业工种的进度衔接2、技术措施。l 尽可能采用先进施工技术、方法和新材料、新工艺、新技术，保证进度目标实现。l 落实施工方案，在发生问题时，能适时调整工作之间的逻辑关系，加快施工进度。3、合同措施。以合同形式保证工期进度的实现，即：l 保持总进度控制目标与合同工期相一致。l 分包合同的工期与总包合同的工期一致。l 甲供材料、设备等合同规定的提供服务时间与有关的进度控制目标一致。4、经济措施。l 落实实现进度目标的保证35、资金。l 签订并实施关于工期和进度的经济承包责任制。l 建立并实施关于工期和进度的奖惩制度。5、管理信息措施。l 建立对施工进度能有效控制的监测、分析、调整、反馈信息系统和信息管理工作制度。l 随时监控施工过程信息流，实现连续、动态的全过程进度目标控制。施工过程中进度控制的内容1、 经常深入现场，了解情况，协调有关方面的关系，解决工程中的各种冲突和矛盾，以保证进度计划的顺利实施。2、 协助施工单位实施进度计划，随时注意进度计划的关键控制报表。3、 及时检查和审核施工单位提交的月度进度统计分析资料和报表。4、 严格进行进度检查，要了解施工进度的实际状况，避免施工单位谎报工作量的情况，为进度分析提36、供可靠的数据资料。5、 分析进度偏差给总进度带来的影响，并进行工程进度的预测，从而提出可行的修正措施。6、 当计划严重拖后时，应要求施工单位及时修改原计划。7、 在周未或月度生产会上，及时分析、通报工程进度情况，协调各有关单位之间的生产活动。5.3竣工交房5.3.1竣工交房制度一、 总则为明确地产公司与商业管理公司（或物业公司，下同）在竣工与交房阶段的分工合作关系，提高服务质量，减少纠纷，制定本制度。二、 适用范围开发项目由地产公司移交商业公司管理时工作移交内容及职责分工。三、 交房前准备1. 地产公司责任a) 竣工前4个月，编制竣工交房准备工作计划。包括：n 分户验收的开始时间和完成时间；n37、 工程四大责任主体验收的组织和完成时间；n 消防人防等专业验收及规划验收的组织和完成时间；n 最终通过竣工验收备案的时间；n 地产公司对商业管理公司的工作移交，交房次序等。b) 编制竣工验收执行计划。c) 住宅使用说明书、住宅质量保证书、竣工验收备案表、入伙通知书、业主缴费单、其它文件。d) 预验收：正式竣工验收前12个月，组织施工单位、设计单位、监理单位、集团项目管理中心工程人员和当地工程质监部门参与预验收，对验收中存在问题提出整改意见，并落实。e) 业主、商家验收：预验收后合格后，组织业主和商家代表提前参与分户验收及收房验收，对他们提出的合理意见认真组织落实。f) 经过预验收和业主、商家的38、验收并按照所提意见全力组织整改，整改期不得少于15天，整改合格后才能组织竣工验收。2. 商业管理公司责任a) 编制交房执行计划。b) 编制住宅手册、入伙流程签认单、业主情况登记表、房屋验收表、钥匙借用登记表、维修单、维修回访单、钥匙移交清单、钥匙托管协议、业主手续办理签认单、业主资料汇总表、消防安全责任书、物业管理协议、业主公约、验收问题汇总表，资料移交清单、机电设备验收表、绿化工程验收表、公共设施验收表，主体工程验收表。c) 组织成立现场交房工作组。3. 集团项目管理中心、相关职能中心职责：组织成立竣工交房领导小组，监督竣工交房执行。四、 工作移交1. 移交时间a) 交房前3个月，商业管理公39、司进驻现场做交房准备。b) 交房前1020天，地产公司向商业管理公司办理工作交接。c) 交房前15天，地产公司将物业交付给商业管理公司。2. 移交责任a) 地产公司全程参与，监督和协调各工程施工单位与商业管理公司的移交工作。b) 对于因工程施工质量或材料质量等问题，地产公司责令承建商进行整改，在限期内整改完成后进行交付。c) 业主收房后，商业管理公司组织正常情况下的工程整改和维修，各施工单位工程质量保修金的返还必须先经商业管理公司审核。d) 因工程验收遗留问题造成业主未收房，仍由地产公司负责，直至合格。3. 移交内容a) 工程竣工资料移交（详见附件1）。b) 合同清单移交（详见附件26）。c)40、 施工水电、空调费 地产公司负责，商业管理公司参加，组织各施工单位确认所有水电表的读数，对各施工单位承担的水电费做出界定，要求各施工单位签字确认。对工程验收后水电费和空调等费用公摊问题，由商业管理公司制定分摊办法并负责收缴。d) 业主信息地产公司对每一住户或商家的资料、对销售承诺、对每一户业主的具体要求等，整理成简要文字，打印统一表格，移交给商业管理公司。e) 交房时间表地产公司负责编制交房时间表，并按交房时间表逐户确认收房日期，将最后确认的交房时间重新编制交房时间表，移交给商业管理公司。由商业管理公司按照交房次序，分批清扫干净、统一保管钥匙。五、 交房流程执行1. 确保交房责任a) 确保按时41、竣工竣工前4个月，地产公司编制确保竣工的执行方案，内容包括：各施工单位确保竣工的施工力量投入，需要集团各单位提供支持和协助解决的事项，分户验收、综合验收、人防消防规划验收、工程备案等关键节点的控制及验收的组织方法。b) 提前完成工程备案地产公司在交房前15天通过竣工备案，工程备案表应张贴在交房现场。2. 交房组织流程（详见附件7）六、 入伙交付率规定1. 自入伙通知书发出之日起，30天内，商业管理公司完成80%的入伙受理率。2. 自客户办理入伙手续之日起，30天内，地产公司完成交房率：住宅为95%；商业用房为90%。七、 房产证办理1. 出售房产的产权证办理，地产公司按合同约定时间完成办理。242、. 公司自有房产的产权证办理，地产公司在竣工验收后150天内完成办理。八、 质量保修金支付合同约定的工程质量保修金到期后：1. 地产公司编制基本齐全时：地产公司组织商业管理公司专业联合复检，商业管理公司对乙方维修保养费用进行界定，地产公司确认。2. 地产公司编制不齐时：由合同乙方提交工程质量保修金支付申请书，由商业管理公司接单后，7天内组织复验，并出具工程质量复检验收单；复检验收单中应体现，保修期内的质量情况，是否及时维修，是否委托他人维修及产生费用。3. 若工程是甩项验收，则根据甩项验收的约定办理。九、 特殊情况处理1. 施工合同未全部完成情况下的甩项竣工验收程序。2. 施工合同未全部完成情43、况下的后续处理。（详见附件8）十、 罚则1. 地产公司和商业管理公司未如期提交竣工交房计划，将予以地产公司工程副总和商业管理公司总经理罚款处罚。2. 竣工交房执行计划的工作安排未如期完成，且无特殊原因，将予以地产公司执董/总经理、工程副总和商业管理公司总经理罚款处罚。3. 工程质量保修金支付的审批，地产公司和商业管理公司未如实反映实际情况，将予以地产公司执董/总经理、工程副总和商业管理公司总经理罚款处罚。4. 工程验收有甩项内容，但未办理施工合同未完工程量验收单和施工合同未完工程量扣减单，将予以地产公司执董/总经理、工程副总、工程部经理罚款或薪资降级处罚。5. 交房过程应做好服务，不得因工程质44、量问题与业主激化矛盾，否则，根据相关调查报告，从严处罚直接责任人。6. 入伙交付率未按规定时间内完成，将予以地产公司执董/总经理、工程副总和商业管理公司总经理罚款处罚。7. 房产证办理未完成或交房率达不到6.2的要求，项目考核奖金不予结算。附：1. 交房资料移交表2. 项目已完未结或未完未结合同及付款情况移交清单3. 项目未结算合同资料移交清单4. 项目已完已结合同及付款情况移交清单5. 项目其他零星项目资料移交清单6. 项目成本部移交资料归档复核表7. 交房组织流程8. 施工合同未全部完成情况下的甩项竣工验收附件1交房资料移交表(一) 供应商资料A、 竣工图及各类合同；B、 材料设备供应商提45、供的质量合格证书、保修证明、样品、联系人、联系方式；C、 工程承包商保修时间、保修责任人、联系方式。(二) 产权资料A、 项目批准文件；B、 占地批准文件；C、 规划说明书；D、 环境预评价书；E、 建筑执照；F、 开工许可证书；G、 规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网、综合规划图、绿地规划图。H、 供用电合同；I、 供用水合同；J、 供用热源（热水、蒸汽）合同；K、 供用天然气合同；L、 污水排放协议；M、 通讯协议；N、 接收卫星传送的境外电视节目许可证。 (三) 技术资料A、 设计任务书、设计说明；B、 施工说明；C、 设备明细表（含设备名称、规格型号、性能、数量、功能）46、；D、 竣工图含总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽工程红线内与市政管网连结相关图纸；（注：因竣工图需物业竣工后6个月之内绘制完成，所以在接管验收日建设单位需提供有效设计图纸（专业图纸为主），以供管理部门熟悉物业、管理物业之用。E、 地质勘察报告；F、 工程合同及开竣工报告；G、 工程预决算；H、 图纸会审纪要；I、 工程设计变更通知及技术核定单（含质量事故处理记录）；J、 隐检验收签证；K、 沉降观察记录；L、 主体结构验收报告M、 竣工质量核定证明书； N、 消防验收报告；O、 人防验收报告（如有）P、 防雷验收报告Q、 环保验收报告R、 饮用水检测证书；S、 钢材、水泥等主材质量保证47、书；T、 新材料、构配件的鉴定合格证书；U、 水、电（含高压配电开关、低压开关、变压器）、采暖、空调、卫生器具、电梯等设备装箱清单及装箱清单所包含内容，如配套产品检验合格证书、图纸、安装使用说明、维修保养程序、维保合同及供货单位、生产单位明细表、随机备品备件等。V、 砂浆、混凝土试块、试压报告；W、 供水、供暖、空调试压报告、中央空调主机维护操作手册（随机资料）、中央空调末端设备如风柜机、盘管分机使用手册；X、 水平衡、风平衡测试报告；Y、 高低压供配电系统绝缘测试报告，继电保护测试报告、统调发电检测报告；Z、 避雷系统测试报告；AA、 接地系统测试报告；BB、 排水系统试验报告；CC、 楼宇48、自控试验报告；DD、 卫星电视、无线与闭路电视系统测试报告、保安系统（监视、对讲、巡更、安全防范）验收、测试报告。 附件2 项目已完未结或未完未结合同及付款情况移交清单移交截止时间：序号合同基本情况结算、付款情况资料移交详见明细备注说明合同名称承包单位联系人/电话合同状态合同金额（元）施工单位上报结算额一审结算额已付款（元）付款比例最后一期支付审批资料1已完未结23未完未结说明：移交单位：接收单位：成本部：财务部：工程部：副总经理：总经理： 项目未结算合同资料移交清单工程合同名称：施工单位：移交时间：序号资料名称页数移交单位备注接收单位校核接收单位备注1工程结算审批表2结算审核意见书及相关附表49、附件，如工程量审核汇总表等3竣工结算申请单、工程结算书（必要时，含计算书）（加盖编制单位公章、预算员签章）4合同文件（含招标文件、投标文件、补充合同等）5施工图纸清单及蓝图（全套：土建、安装）6图纸会审纪要、设计变更图纸等清单及附件7施工过程中双方有效签证资料8未施工项目有效签证资料或专项说明9暂定价材料核价单10甲供料数量、价格汇总表，附领料单等11工程验收合格证明（甲方、监理单位签字盖章，必要时提供当地行业主管部门的验收证明）12违约、扣款、罚款，如有，请提供附件；13其它说明：如争议处理、未完尾项、后续活动等移交单位：接收单位：成本部：工程部：副总经理：总经理：附件3附件4 项目已完已结50、合同及付款情况移交清单移交截止时间：序号合同基本情况结算付款情况资料移交（页数）备注说明合同名称承包单位联系人/电话合同状态合同金额（元）结算金额（元）已付款（元）付款比例余款（元）合同文本竣工验收记录结算审批资料（含明细汇总）最后一期支付审批资料保修协议1已完已结23说明：移交单位：接收单位：成本部：财务部：工程部：副总经理：总经理：附件5 项目其他零星项目资料移交清单移交截止时间：序号零星项目基本情况价格、付款情况需扣减其他合同方金额资料移交明细备注说明事项事项概述对方单位联系人/电话事项状态暂估金额（元）核定金额已付款（元）单位1单位2单位3示例1A区垃圾外运多家单位施工垃圾集中堆放，安51、排*单位外运，费用由现场施工的单位负责，详见联系单、扣款单、签证单等*单位已核定价格2000020000100005000 5000 联系单、扣款单、签证单23说明：移交单位：接收单位：成本部：财务部：工程部：副总经理：总经理：附件6 项目成本部移交资料归档复核表项目名称：日期：序号资料名称（内容）档案盒/袋编号份数备注1已完已结合同移交资料2已完未结或未完未结合同移交资料3其他零星项目移交资料4移交情况说明成本部：地产公司总经理：成本控制中心总经理：集团档案室签收;附件7交房组织流程第一步，定组织方案。集团项目管理中心成立竣工交房领导小组，对集团所有项目的竣工交房工作统一组织，在各交房现场成52、立交房工作组。对交房程序、职责分工、重点事项等进行集中培训；对交房中可能出现的各种问题制定预案、统一说辞；对交房过程中反映出的工程整改问题及销售承诺履约问题等，集中研究，统一回答。对工程整改内容制定出整改时间表，对业主做出答复，切实履行。第二步，定日期。工程综合验收后，根据销售合同的交房日期和集团决策意见，确定项目的交房日期。第三步，定方案。地产公司完成综合验收之后，工程建设即进入交房阶段。计划交房日期的前30天开始参照“工作指引”制订交房方案、入住流程，以商业管理公司为主、地产公司配合，共同制订交房方案，并报项目管理中心、商业管理中心共同审批。第四步，定分工。交房阶段地产公司负责工程问题，包53、括后续验收手续、未完成的工程质量整改、验房质量问题的按期整改等，项目竣工验收由地产公司工程副总组织实施，执董/总经理协调并负全责；商业管理公司负责交房，包括通知收房、手续办理、陪业主验房、收费、意见收集及反馈、协调处理业主关系等。第五步，定合作。交房阶段应成立交房小组，一线工作人员集中办公，地产公司与商业管理公司负责人应每日碰头，协调处理交房事宜。第六步，定培训。根据交房方案组织培训，模拟演练、注重细节，强化服务意识，落实到人，使交房小组成员能熟练应对各种情况。第七步，定简报。交房期间，工作情况应做信息汇总管理，地产公司每天提交项目交房简报，内容包括：验房、收房、累计验房、计划验房数量等，上报54、项目管理中心。附件8施工合同未全部完成情况下的甩项竣工验收一、施工合同未全部完成情况下的甩项竣工验收程序第一步，地产公司审查施工单位及监理单位的甩项竣工报验资料。第二步，工程副总组织工程技术部和成本部成员进行现场巡视、评估。第三步，对预验收过程提出的整改事项，联合监理单位进行验收、验证。第四步，工程甩项综合验收前的现状界定。确定向监质站申请甩项综合验收前，工程副总应组织工程技术部、成本部、商业管理公司工程技术部、监理单位共同进行工程实体检查，对工程现状情况界定，对不能达到合同质量标准的具体部位、项目进行实地调查，填写施工合同未完工程量现状界定表（各公司可自行制定此表格）。要求针对各施工合同做履55、约调查，界定时间点、分类统计、拍照留证，注明对应的工程量清单编号、数量，并逐一描述施工合同或工程量清单不能履行的原因、依据。第五步，工程副总提交甩项竣工验收报告，并附上各施工合同的施工合同未完工程量现状界定表，报项目管理中心，由集团决定是否进行甩项综合竣工验收。第六步，项目管理中心派员到现场核验施工合同未完工程量现状界定表，填写施工合同未完工程量现状核定表（各公司可自行制定此表格），集团批准后，方可通知质监站组织甩项综合验收。第七步，由工程副总组织工程技术部、成本部、监理单位及施工单位核定的施工合同示完工程量现状核定表以公函的形式报告施工单位，告之，虽合同内工程量未施工完毕，但为了赶验收进度，56、可进行先甩项目综合验收，但必须由施工单位完成后方可进行决算。二、施工合同未全部完成的后续处理2.1 第一种情况：甩项验收的施工合同未履约部分，于界定时间点之后由原施工单位补充完成，由工程副总组织工程技术部、成本部、监理单位及施工单位做专项验收，填写施工合同未完工程量复验单（各公司可自行制定此表格），并填写施工合同未完工程量核销单（各公司可自行制定此表格）核销相应的清单工程量，报成本控制中心作为竣工结算依据。2.2 第二种情况：甩项施工合同未履约部分，原则上由原施工单位优先继续履约，在发出施工合同未完工程量继续履行通知单（各公司可自行制定此表格）后，原施工单位未有效响应后，方可组织其它单位进行继57、续施工，并将与结算有关情况通知原施工单位。于界定时间点之后由其它施工单位完成，由工程技术部组织监理单位做专项验收，填写施工合同未完工程量验收单（各公司可自行制定此表格）和施工合同未完工程量扣减单（各公司可自行制定此表格），作为扣减原施工单位合同价的依据，报成本控制中心作为竣工结算依据。2.3 甩项竣工验收前，界定的施工合同未完工程量，若由其它单位继续履行的，结算时应按合同约定扣回。5.4合作单位管理5.4.1管理施工单位指引一、 目的通过检查考核，掌握施工单位管理现状，找出偏差和产生原因，为及时进行有效控制提供依据。二、 适用范围适用于对所有本公司在建开发项目施工单位的检查考核。三、 关键活动58、描述1. 在建工程施工单位的检查考核b) 地产公司每月下旬对在建工程施工单位检查考核，分工作质量、实体质量、安全文明管理三部分。c) 工作质量的考核占40分，包括四个方面内容：n 施工工艺和方法是否满足要求。n 施工单位和人员资质要求。n 材料管理是否符合要求。n 机械和工具是否满足要求。d) 实体质量的考核占40分，包括两个方面的内容：n 现场质量是否符合国家规范和合同要求，是否出现重复犯错；n 进度控制情况是否符合要求。e) 安全文明管理的考核占20分，包括四个方面的内容：n 场容场貌是否符合要求。n 安全防范措施是否符合要求。n 成品保护是否符合要求。n 安全检查是否有记录。2. 检查汇59、总，问题整改a) 地产公司在检查的当天对检查记录进行汇总，并将检查考核的结果在监理例会上与被检查施工单位和参与检查的监理单位做好沟通。b) 施工单位对不合格项进行确认后制定整改措施和整改时间表，监理单位监督整改情况并及时知会地产公司。c) 地产公司最终验证以确定整改完成。3. 资料归档a) 对在建工程施工单位的检查记录和整改记录由地产公司归档保存，并按公司档案管理制度定期移交归档。四、 参考样例/模板1. 对施工单位检查评分表综合部分1) 施工组织设计依据应充分，包括：施工合同、甲方其他要求、政府有关规定、国家和地方有关规范、全套施工图纸、地质勘探报告、地下管网分布图、现场状况、地质勘探报告、60、地下管网分布图等。2) 施工组织设计必须六项齐全且有深度：工程管理架构、施工技术措施、现场平面布置、进度总计划、施工机械状况说明及一览表、质量安全保证措施。3) 施工组织设计应针对本工程具体特点，提出相应措施。管理架构1) 人员、岗位设置需详细具体，包括项目经理、五大员、各班组长。2) 相关人员的资质、经验、能力、配合等必须满足工程要求。3) 技术经济指标4) 应实施目标管理，列出下列控制目标：工期目标，工程质量目标，安全生产目标，劳动生产率目标，降低成本目标，并应列出计划在工程上推广应用的科技成果、新技术、新材料的项目。施工部署1) 必须根据工程特点和项目配备的技术装备、劳动力资源拟定施工程61、序、划分流水段，明确地下、主体与安装、装修的衔接关系。2) 进度计划3) 进度计划安排应符合实际情况，并考虑分包单位的施工进度安排。4) 进度计划中应明确各分项工程工程量、材料用量、日人工产量等计算依据，并应绘制各工种劳动力分布曲线。5) 施工人员、施工机械、设备、材料安排应充足，进退场时间应科学、合理，特别对需甲方限价以及三方供货合同材料、甲供的材料、设备应有详细的限价、定板、进场计划。6) 应明确甲方或乙方分包工程的进退场时间。7) 施工进度计划应考虑因建设单位销售需要提前移交部分的施工安排。8) 由于各种因素造成进度延误后，施工组织设计中应有各种应对措施。现场布置1) 现场布置图应考虑基62、础、地下室、主体、装修等施工各阶段的需要（包括分期开发工程的上下期衔接），并应重点考虑销售需要。2) 乙方应采取措施创造、维护良好的现场销售环境；应有具体措施配合样板房施工和对外开放。3) 平面布置应达到方便施工、易于管理、节省成本的目的。质量、安全要求1) 施工组织设计中应有防治工程质量通病（特别涉及到使用方面，例如渗漏、裂缝、排水不畅通等）的具体措施和奖惩制度，确保房屋的使用功能。2) 在危险环境下施工，应采取具体防护措施，确保人身和财产安全。3) 乙方应采取措施协调各分包单位的施工工作（如垂直运输、用水用电、加工场地等），负责本单位和分包单位的成品、半成品的保护。施工方案1) 施工组织设63、计中的措施，应根据工程需要考虑周全，并分项列明所采取的措施的费用，由甲方根据招标书、投标书、施工合同等决定是否支付该部分费用。2) 应针对施工难点（例如后浇带、防水工程、大体积砼、转换梁、坡屋面等）编制技术方案，方案应科学、经济、施工简便。3) 应明确乙方分包工程的施工单位单位，并由分包单位提供分包工程施工方案、资质证书。4) 应针对各季节的特点（如台风、雨季等），采取不同的施工措施。5) 考虑各种备用方案，包括人力、设备、材料等，如发电机、水池等。6) 施工现场应采取措施达到文明施工标准。7) 关于样板房毛坯部分的施工应有具体的措施，样板房开放后应有具体的维护办法（如防水等）。8) 人力、设64、备的安排应充分，对于垂直、水平运输等关键设备应有具体可行的维修、备用措施。五、安全文明相关流程/作业指引1. 安全文明施工方案a) 总承包商按国家、项目所在地关于安全文明施工的法规、规定、合同要求，编制安全文明施工方案，报监理单位审核、地产公司审批后实施。b) 在工程施工阶段，总承包商编制施工组织设计时，负责根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施，对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工方案，并采取安全技术措施。c) 施工单位应落实标准化管理有关内容，统一现场CI形象，以及施工人员着装，落实现场安全管理措施，达到合同要求的标准。2. 安全文明监理细则a) 监理单位审核总承包商安全文明施工方案65、，并负责督促总承包商落实安全文明施工方案。监理单位负责编制落实安全文明监理细则，报地产公司审批。b) 安全文明监理细则控制的主要内容：n 以总包项目经理为主任的现场安全生产委员会，监理总监任副主任，分包项目负责人为成员。制定现场安全管理制度奖罚规则，安全委员会通过后执行。n 对施工过程的安全生产进行旁站、巡视、平行检查。n 发现安全隐患及时责令施工单位整改，情况严重的指令施工单位暂停施工，进行整改。n 督促总包单位履行全面管理施工现场安全生产职责，分包单位服从总包管理。n 检查施工单位执行施工组织设计、专项方案中的安全技术组织措施执行情况。n 对台风、高温、雨季雷暴等季节性不安全因素及可能出现66、的安全隐患及时发出预警通知，采取预控措施。n 对施工单位的安全体系及安全防护实施情况进行跟踪，发现未执行承诺的则责令整改并予以纠正和补救。n 对施工单位的专职安全人员数量、工作能力到位情况，定期做出评估。n 对三宝（安全帽、安全带、安全网）的使用，四口（楼梯口、电梯井口、预留洞口、通道口），五临边（尚未安装栏杆的阳台周边、无外架防护的层面周边、框架工程楼层周边、上下跑道及斜道的两侧边、卸料平台的侧边）、临时通道设安全防护措施警示标志，用电安全动火安全，起重吊装设备、施工电梯的运行、指挥通讯联络等是每天必查的重点项目。n 检查施工单位安全防护用品及安全设备配件材料是否符合国家标准，特种作业人员上67、岗证及三级教育，技术交底记录教育。n 检查总包单位分包单位安全事故应急救援预案；现场救援器材设备配备；工伤救护，灾害抢险，火灾消防等。n 环保措施的实施是否符合国家及当地的有关规定。n 检查施工单位的安全施工技术档案资料完整性、真实性。3. 安全文明措施执行a) 总承包商负责执行经审批的安全文明施工方案。b) 监理单位负责落实安全文明施工管理监理细则并负责监督检查总承包商的安全文明施工方案的执行情况，日常检查主要内容有：n 日常现场巡视、安全资料检查工作。n 监督总承包商对自身及分包商的安全文明施工管理。n 监督施工总平面规划和管理、调度。n 监督各作业面的安全文明施工检查和管理。n 监督现场68、及生活区的卫生、消防、保卫等工作。c) 监理单位负责判断，在必要时组织召开安全文明施工检查活动及会议，对发现的问题及时协调配合处理；地产公司应参与。检查情况的处理：n 定期组织安全文明施工检查，如检查结果合格则形成评价结论。n 发现存在安全隐患和不规范等不合格的施工行为，则书面通知承包商限期整改。n 总承包商在接到整改通知单后及时组织人力整改。n 在接到承包商整改验收申请后及时组织整改验收并形成定期评价结论。n 检查合格及整改后合格的结论抄送地产公司审核，地产公司备案。n 监理单位签发的安全整改通知或停工通知，均需施工单位项目现场代表签字，并经地产公司审批方能生效。d) 地产公司检查n 地产公69、司每月组织一次监理单位、施工单位负责人、安全员进行安全文明检查。n 地产公司应编制检查内容评分表月度工程安全形象检查评分表，按评分表对施工单位进行检查评分。检查施工单位安全文明措施落实情况，检查现场重要部位、机械设备的安全措施并记录。4. 事故处理a) 当现场出现安全事故时，承包商立即采取处理措施；同时通知监理单位及地产公司，协助承包商处理事故。地产公司及时将事故情况报告项目管理中心、分管副总裁，必要时，项目管理中心协助处理。b) 承包商在事故处理完毕后按要求编制安全事故报告，提交监理单位、地产公司、项目管理中心、分管副总裁c) 地产公司在事故发生后根据事故发生的原因判别责任归属及采取一系列相70、应解决措施。公司组织专人调查，落实对策措施。n 属公司责任的，由地产公司总经理负责拟定报建筑安全监督站的行文报告，经分管副总裁审批后上报并协助安全监督站开展相关调查。调查结束处理完毕应及时编制调查报告并归档。非公司责任，则由地产公司协助安全监督站进行调查，形成调查报告交项目管理中心备案归档。管理监理单位指引一、 目的通过检查考核，掌握监理单位管理现状和对工程的控制程度，找出偏差和产生原因，为在建工程能够得到有效控制提供依据。二、 适用范围适用于对所有公司在建项目监理单位的检查考核。三、 关键活动描述1. 编制检查计划，确定检查时间a) 地产公司每月下旬编制检查计划并确定具体的检查考核时间，检查71、考核时间在每月25日前。b) 地产公司提前一天通知被检查的监理单位。2. 对监理单位的检查考核内容a) 检查考核的内容分为监理组织、监理资料、技术管理和现场监督管理四个部分：n 监理组织的考核占20分，对监理单位的组织机构、办公设施及制度进行检查考核，确定是否符合国家规定和合同要求。n 监理资料的考核占20分，对监理单位必须编制或持有资料的实际情况进行检查考核，确定是否符合国家规定和合同要求。n 技术管理的考核占20分，针对监理单位对参与在建工程各单位的技术质量管理的检查记录进行检查考核，确定是否符合国家规定和合同要求。n 现场监督管理的考核占40分，针对在建工程和所在施工现场的实际状况进行检72、查，同时抽查监理的检查记录，确定监理单位是否能够按国家规定和合同要求对在建工程的质量、进度、安全文明施工进行控制。3. 检查汇总，问题整改a) 地产公司在检查的当天对检查记录进行汇总，并将检查考核的结果通知被检查监理单位。b) 监理单位对不合格项进行确认后制定整改措施和整改时间表，并知会地产公司。c) 地产公司最终确定整改完成。4. 对监理单位的检查记录和整改记录由地产公司归档保存，并按公司档案管理规定，定期移交归档。四、 参考样例/模板1. 对监理单位检查评分表5.5资料管理5.5.1工程资料管理指引一、 目的1. 为充分发挥地产公司工程档案管理在工程建设、管理、维护及综合验收中的作用，确保73、工程档案资料的完整、准确和有效利用，依据xx集团档案管理资料管理流程、中华人民共和国档案法、建筑工程资料管理规程、建设工程文件归档整理规范等有关规定，结合地产公司实际情况，制定本管理办法。二、 术语2. 建设工程档案是指从工程项目提出、立项、审批，勘察设计、生产准备、施工、监理、验收等工程建设及工程管理过程形成并应归档保存的文字、表格、声像，图纸等各种载体材料，它是基本建设项目管理工作的重要组成部分。三、 管理办法1. 工程档案资料的管理体系及职责a) 成立以地产公司档案管理为主，集团总部对其进行培训、监督、考核，地产公司档案管理服从集团统一规定和要求的档案管理体系。b) 各地产公司须有指定的74、人员对工程档案进行管理，工程档案工作人员岗位职责n 热爱档案事业，忠于职守，遵纪守法，勤奋学习，具备档案专业知识。 n 做好项目建设过程中工程资料文件的收集、整理、立卷、归档工作，参与工程施工节点中的验收。n 定期向集团管理部门汇报档案工作情况，接受其培训、监督和考核。 n 配合其他部门完成地产公司工程档案管理相关工作。n 档案管理人员变动时，应办理档案交接手续。交接双方应对保管的档案进行清点、登记，并在移交手续上签字确认；档案管理人员调离时需将相关档案资料交接清楚，经确认后方可办理调离手续。2. 工程档案资料的归档a) 项目建设开发过程中，地产公司相关部门应负责职责范围内工程建设资料的形成、75、积累工作，各档案专（兼）职管理员，依据建设节点收集工程档案资料。b) 归档文件要求n 归档资料应收集齐全、完整、准确，按照档案资料的形成规律及内在联系，进行分类、立卷，使案卷能正确反映出该项目工程进展过程中真实情况，便于保管和利用。n 归档的文件材料一般一式一份，重要或利用频繁的，可酌情增加归档份数。凡归档的文件材料，其制作材料必须利于长期保存，同时要保证图样清晰、字迹工整耐久、签署完备，禁止用铅笔、圆珠笔和复写纸制作文件。n 案卷封面各个项目应填写清楚、准确。归档案卷按一定次序系统排列，编制案卷目录，并填写案卷目录号。c) 归档时间n 各地产公司于每年元月十五日前报送上一年度项目档案归档明细76、目录，作为备案考核的依据（集团行政管理中心、项目管理中心各上报一份）。n 项目开发建设结束后，项目负责人应在三个月内负责一套完整工程档案资料移交集团档案室归档。d) 归档范围:工程档案资料与项目建设实行同步管理，项目档案员依据项目建设网络计划归档各阶段工程项目的档案资料。3. 工程档案资料的管理a) 本单位人员借阅档案资料须登记，未履行登记手续的，档案管理人员不予提供档案资料。档案资料的借出时间，不得超过半个月，确需继续借阅，必须办理续借手续。对于关键性和常用部分的档案应使用复印件，尽量不用原件。b) 档案资料的原件一般不外借给其他单位人员，特殊情况需要外借时，须经分管领导批准，办理外借手续并77、限期归还。借出档案材料的原件，借用人要妥善保管，不得毁坏和遗失并按期归还，如有损坏、遗失，由借用人负责。外单位人员需要复印档案资料时,须经主管领导同意后方可进行。非档案管理人员不得擅自查阅档案案卷，确因工作需要，须经本公司主管领导批准同意后方可查阅。c) 档案资料移交给其他单位时应填写移交单并经核对后办理移交手续。 d) 查阅档案时，严禁在文件材料上划线、打勾、作记号、禁涂改、拆撕、折角等造成档案损毁。e) 严格执行定期检查和进出档案清点制度，每次长假前应对档案进行全面检查，切实消除安全隐患。4. 工程档案资料的归档流程a) 遵循“保持档案之间的有机联系，便于管理与利用”的原则，各公司专（兼）78、职档案员负责项目工程资料的收集、整理和归档工作，同时将分散在项目各部门相关工程资料集中收集和整理归档。档案管理员为项目档案管理的直接负责人，项目其他部门与其相互协作。5. 工程档案的鉴定和销毁及不符合档案归档要求的处理a) 工程档案的保管期限n 对工程项目有长远利用价值的档案应永久保存。n 对工程项目在一定时期内有利用价值的档案分长期和短期保存。n 凡是介于两种保管期限之间的档案其保管期限一律从长。b) 档案的销毁n 对归档和发放后多余的工程文件和各部门使用后回收的图纸资料，先由申请销毁的部门登记造册，再由档案部门提出销毁意见，报上级部门批准后方可销毁。n 档案销毁必须严格执行保密规定。销毁档79、案时，档案部门指派专人监销，监销人必须在销毁册上签字，档案销毁清册应存档。c) 不符合工程档案归档要求的处理n 对各单位提供的不符合规定的案卷和案卷内的文件，档案资料室有权退回立卷归档单位,立卷归档单位应按档案管理的有关规定进行整改,直至提交符合规定要求的案卷及案卷文件材料。n 凡不符合有关归档规定的项目,不能进行工程结算,各项工程竣工结算的最后付款必须由档案资料室对竣工资料签收合格后支付。5. 工程档案移交a) 确保工程档案移交工作的正常运转，保持业务工作的连续性，本着“实事求是、便于操作、逐步衔接”的原则进行工程档案资料的交接。b) 工程档案交接时，地产公司作为交接方，商业公司作为接收方。80、n 工程档案的交接。移交方要按工程档案案卷的目录，认真填写表格目录，接收方应逐一对移交方的各种门类档案、案卷目录认真核对，确保无误。移交档案同时，必须双方填写档案交接文据，签字盖章，一式三份，移交单位各保存一份，集团行政管理中心备案一份。工程档案资料移交前应事前通知项目管理中心及行政管理中心，项目管理中心及行政管理中心做现场监督移交工作。n 零散文件材料的交接。移交接管过程中，移交方应严格执行交房资料移交表列入工程档案资料交接，凡未列入之内的工程档案资料，应根据材料性质及相关保值情况，一并整理归档并移交给接收方，接收方对接收的文件应进行整理归档，防止文件材料的丢失及断档，做到有依可寻。n 工程81、档案移交后，工程档案接收方应视其工程档案的重要性增加其保存期限。工程项目备案后，凡是工程项目当地档案馆可查到的工程资料，接收后保存期限视其使用情况接收方自行规定时间，其他相对工程档案资料应在接收后视使用情况保存三年或是长久保存。n 对未移交的工程档案一定要注明原因，并做好后续移交工作安排。未移交工程档案目录同时上报集团项目管理中心和行政管理中心备案。5.5.2工程图纸管理指引一、 目的1. 规范工程图纸管理要求，确保其充分、适用和有效性。二、 术语和定义1. 图纸编号：设计院出图编号，单个项目范围内确保唯一。2. 公司对图纸管理的唯一标识。3. 图纸版本标志：按A、B直至Z，每换版一次，即升一82、版，方案图、施工图必须标识图纸版本号。三、 职责权限图纸类别出图责任部门使用部门永久存档部门方案图(含电子版)设计管理中心设计、营销、成本等行政管理中心报建图(含电子版)设计管理中心地产公司(报建)施工图设计管理中心地产公司、成本、采购等边坡及基坑支护、地基处理施工图设计管理中心地产公司、成本、采购等四、 工作程序1. 现场用施工图管理：a) 施工图发放：工作要点及流程责任部门/责任人流程说明及标准统筹设计院出图设计管理中心设计经理/负责人出图计划含时间要求及图纸份数要求图纸登记及发放设计管理中心设计经理/负责人须提供图纸明细清单给地产公司，设计管理中心先邮件知会地产公司明细清单，再整套给地产83、公司技术部进行文件交接登记图纸签收及登记地产公司技术部地产公司技术部收到图纸后核对图纸明细清单，发现缺失后直接与设计管理中心进行沟通，确保图纸传输无误图纸发放地产公司技术部地产公司技术部整理好图之后，经地产公司工程部发放给施工及监理单位,地产公司工程部保存两套完整的施工图。同时提供完整的招标用图加盖招标图专用章后交成本管理中心签收。b) 设计变更图纸审核及发放流程：适用于零星设计变更通知单及施工蓝图版本更换。n 设计院、设计部门发起变更工作要点及流程责任部门/责任人流程说明及标准提出设计变更地产公司技术部/设计管理中心/xx酒店/xx商业/xx行业各单位均可提出设计变更需求，由设计管理中心/地84、产公司技术部统一受理发起网上审批设计管理中心/地产公司技术部施工蓝图版本更换也需发起网上审批设计变更网上审批通过后发放地产公司技术部发放给地产公司工程部、监理及施工单位。同时变更部位应在施工图上做索引标记，变更用图与施工图一并保存。c) 工程图纸数量及施工图加晒流程工作要点及流程流程说明及标准设计管理中心按出图计划提供足够图纸/变更给地产公司技术部工程图纸份数一览表中项目总份数栏要求的图纸供应数量无需走加晒审批流程项目施工图加晒提出人填写图纸加晒联系表，由地产公司技术部发送给设计管理中心相关负责人安排加晒地产公司技术部判断图纸属加晒还是在设计管理中心按工程图纸份数一览表提供数量范围，若属超出项85、目总份数栏要求的加晒需地产公司技术部门负责人审批。d) 项目图纸的现场管理内 容日常使用1套备份1套责任人现场工程师指定保管人借用/借阅手续需责任人审批并登记用途日常使用印证最终产品形式，审核销售楼书及合同附图2. 图纸版本控制要求序号图纸版本更替情况工作要点及控制要求1现场正在使用的图纸需要作废重出地产公司技术部责任人必须与现场工程师核对新图纸是否反映了已确认并实施的变更，确保新版图纸准确性反映现场实施情况2零星的A版图纸完全作废，改用B版图纸A版图纸不需要拆除，只要在A版图纸上盖作废章，并将B版图纸替代A版，同时将A 版抽出备份.3A版图纸整套作废地产公司图纸管理人员将A版图纸每页都盖作废86、章，并统一收存，现场使用B版蓝图4A版超过1/2的图纸作废设计管理中心通知设计院重新整理出图3. 图纸保存期限及销毁部门保存期限销毁审批人设计管理中心方案图电子版每半年移交行政管理中心保存；部门负责人地产公司报建部门过程报建图纸质版保存至取得预售许可证部门负责人地产公司成本部/设计管理中心招标图纸质版保存至合同单位竣工结算完成部门负责人地产公司成本部/设计管理中心招标图保存至定标后返还地产公司相关部门部门负责人地产公司工程部/技术部过程版施工图保存至竣工验收通过，最后版施工图保存至交付使用后1年部门负责人地产公司技术部报建通过图原件永久保存，方案图、报建图、竣工图电子版永久保存部门负责人注：由行政管理中心共同确定公司所有图纸销毁方式4. 竣工图管理工作要点及流程责任部门流程说明及标准施工单位与设计院联系出竣工图电子版及竣工蓝图地产公司工程部设计管理中心与设计院设计合同中需明确：设计院有义务为甲方或甲方指定的其他单位提供竣工图电子版及蓝图。施工单位审核确认竣工图纸质版并盖上竣工图章地产公司工程部竣工图电子版光盘一份及纸质版一份与工程竣工资料一同移交档案馆地产公司工程部向物业管理处移交工程竣工资料及竣工图纸1套地产公司工程部/技术部向行政管理中心移交竣工图电子版本一套地产公司工程部