1、新型标准化菜市场新型标准化菜市场商业计划书商业计划书2008年年8月月1日日报告目录报告目录项目开发的意义项目开发的意义发展战略发展战略项目定位项目定位企业文化企业文化市场分析市场分析核心竞争力核心竞争力运营模式运营模式标准化管理标准化管理组织架构组织架构盈利模式盈利模式财务分析财务分析结论结论项目开发的意义项目开发的意义 XX投资集团作为中国优秀的城市复合地产运营商，具有强烈的社会责任感投资集团作为中国优秀的城市复合地产运营商，具有强烈的社会责任感和民生意识，在大规模开发商业住宅的同时，充分考虑构建和谐的社区生活，和民生意识，在大规模开发商业住宅的同时，充分考虑构建和谐的社区生活，大力建设以2、提升生活品质，方便居民生活，保障居民舒适、安全购物的综合商大力建设以提升生活品质，方便居民生活，保障居民舒适、安全购物的综合商业设施。建设新型标准化菜市场的初衷就是构建一个更为安全、便捷，便民、业设施。建设新型标准化菜市场的初衷就是构建一个更为安全、便捷，便民、利民的大众消费场所。利民的大众消费场所。同时，项目的开发建设对于集团也具有十分重要的意义同时，项目的开发建设对于集团也具有十分重要的意义 创造社会效益，树立企业形象创造社会效益，树立企业形象 多元化发展，分散投资风险多元化发展，分散投资风险 成为集团新的赢利点成为集团新的赢利点项目定位项目定位 项目定位：以项目定位：以“XX菜园菜园”为3、品牌的，以为品牌的，以购物环境商场化、购物环境商场化、商品品种齐全化、商品价格大众化、主要商品品牌化、计商品品种齐全化、商品价格大众化、主要商品品牌化、计量器具统一化、市场设施人性化量器具统一化、市场设施人性化为目标的为目标的“六化六化”新型标新型标准菜市场。准菜市场。业态定位：传统农贸市场业态定位：传统农贸市场“超市化超市化”传统农贸市传统农贸市场的经营内容，以场的经营内容，以“六化六化”的目标进行建设和管理，整体的目标进行建设和管理，整体面貌将焕然一新，档次显著提高，同时创造放心消费环境。面貌将焕然一新，档次显著提高，同时创造放心消费环境。项目定位项目定位 v 低成本运营低成本运营v 全方4、位服务全方位服务v 连锁式发展连锁式发展 定位说明：新型标准菜市场将引入普通消费者需求定位说明：新型标准菜市场将引入普通消费者需求最大的经营业态和先进商业经营管理技术，为消费者创最大的经营业态和先进商业经营管理技术，为消费者创造一个感受全新购物文化的理想场所。它的主要特点是：造一个感受全新购物文化的理想场所。它的主要特点是：发展战略发展战略战略目标：战略目标：起点（立足本土）起点（立足本土）初期（环渤海区域）初期（环渤海区域）中期（北方区域）中期（北方区域）最终目标（全国化发展）最终目标（全国化发展）战略实施：战略实施：两大步骤，六大阶段！两大步骤，六大阶段！发展战略发展战略v第一阶段：第一阶5、段：2008年月年月-11月，打造样板店（旗舰店）月，打造样板店（旗舰店）v第二阶段：第二阶段：2008年年10月月-12月，尝试连锁复制以及整体月，尝试连锁复制以及整体运营模式摸索运营模式摸索v第三阶段：第三阶段：2009年年1月月-2011年年12月，在天津地区范围月，在天津地区范围实施快速连锁复制实施快速连锁复制v第四阶段：第四阶段：2012年年1月月-2013年年12月，在环渤海实施快月，在环渤海实施快速连锁复制速连锁复制第一大步骤：环渤海区域选址布局第一大步骤：环渤海区域选址布局发展战略发展战略v第五阶段：第五阶段：2014年年1月月-2016年年12月，中国北方快月，中国北方快速连6、锁复制速连锁复制v第六阶段：第六阶段：2017年年1月月-2018年年12月，全国化扩张，月，全国化扩张，运作企业上市运作企业上市第二大步骤：全国化战略发展，成为中国最优秀第二大步骤：全国化战略发展，成为中国最优秀的社区商业连锁运营商的社区商业连锁运营商企业文化企业文化v我们的愿景：我们的愿景：做中国最优秀的社区服务商做中国最优秀的社区服务商v我们的服务宗旨：我们的服务宗旨：快乐购物，绿色生活快乐购物，绿色生活 v我们的经营理念：我们的经营理念：创造中国人的健康生活创造中国人的健康生活 核心价值观核心价值观企业文化企业文化vXX菜园，我家的菜园菜园，我家的菜园v快乐采购，绿色生活快乐采购，绿色7、生活vXX购物，快乐生活购物，快乐生活v新的一天，从新的一天，从“XX”开始开始 主推广语主推广语企业标识企业标识市场分析市场分析v天津菜市场发展历程天津菜市场发展历程v相关法规相关法规v发展现状发展现状宏观市场分析宏观市场分析市场分析市场分析v居民对购物的安全性和舒适性的需求居民对购物的安全性和舒适性的需求 v创造和谐的社区生活和便捷的社区商业是各级政府创造和谐的社区生活和便捷的社区商业是各级政府和社会普遍关注的重点和社会普遍关注的重点v综合超市和传统集贸市场之间存在空白综合超市和传统集贸市场之间存在空白v低成本、低风险低成本、低风险v易选址，易于快速复制的特征易选址，易于快速复制的特征v竞8、争格局尚未形成，市场空间大竞争格局尚未形成，市场空间大市场及行业可行性分析市场及行业可行性分析市场分析市场分析v促进税收大幅增长，成为税收新的增长点促进税收大幅增长，成为税收新的增长点v带动农业产业化的发展带动农业产业化的发展v提高食品的安全，有效治理提高食品的安全，有效治理“餐桌污染餐桌污染”v增加社会就业增加社会就业v优化城市居民的购物环境，改善城市市容市貌，优化城市居民的购物环境，改善城市市容市貌，美化城市生活环境美化城市生活环境 社会效益分析社会效益分析终端消费群体终端消费群体市场分析市场分析v终端消费群体：终端消费群体：项目区域内的居住人群（核心辐射半径项目区域内的居住人群（核心辐射9、半径1公里）公里）项目区域辐射半径内的消费人群（核心辐射半径项目区域辐射半径内的消费人群（核心辐射半径2公里内的企公里内的企事业单位及学校等的流动客源及配送）事业单位及学校等的流动客源及配送）项目区域内涉及的商业体（配送）项目区域内涉及的商业体（配送）客群分析客群分析1消费者消费者客户方向及层级客户方向及层级 客户生态链：客户生态链：终端消费群体终端消费群体项目经营商家项目经营商家项目经营权业主项目经营权业主市场分析市场分析客群层级客群层级主力客群主力客群收入收入水平水平消费特征消费特征超市超市生鲜生鲜部分部分目的性消目的性消费客群费客群主妇主妇一般一般购买打折、促销商品为主，时间充裕，要求价10、格，购物频率高，购买打折、促销商品为主，时间充裕，要求价格，购物频率高，但客单价低，区域限制弱但客单价低，区域限制弱白领白领较高较高以周末及节假日购物为主，要求质量与服以周末及节假日购物为主，要求质量与服务，购物频次低，客单价高，区域限制弱务，购物频次低，客单价高，区域限制弱流动客群流动客群进入超市的进入超市的其他消费者其他消费者购物目的性不明确购物目的性不明确标准标准化菜化菜市场市场目的性消目的性消费客群费客群周边居民周边居民（家庭所有（家庭所有成员，包括成员，包括白领及主妇）白领及主妇）较高较高购物频率较高，客单价高，要求质量，区域限制力低购物频率较高，客单价高，要求质量，区域限制力低 较11、低较低时间充裕，要求价格，购物频率高，客单价低，区域限制力强时间充裕，要求价格，购物频率高，客单价低，区域限制力强 农贸农贸市场市场目的性消目的性消费客群费客群周边居民周边居民较低较低时间充裕，要求价格，购物频率高，客单价低，区域限制力强时间充裕，要求价格，购物频率高，客单价低，区域限制力强 竞争优势对比竞争优势对比v从经营内容来看，新型标准菜市场的竞争对手为超市（生鲜部分）及农贸市场。如从经营内容来看，新型标准菜市场的竞争对手为超市（生鲜部分）及农贸市场。如上表，根据客群对比分析，我们认为上表，根据客群对比分析，我们认为新型菜市场适应客群最为广泛新型菜市场适应客群最为广泛。v生鲜、蔬菜等均为12、日常消费，而其消费者前往购物均为目的性消费。对于目的性消生鲜、蔬菜等均为日常消费，而其消费者前往购物均为目的性消费。对于目的性消费者来说，费者来说，购物便利性，菜品质量、价格、售后服务购物便利性，菜品质量、价格、售后服务为其关注重点。为其关注重点。市场分析市场分析竞争优势对比竞争优势对比1购物便利性购物便利性超市超市标准化菜市场标准化菜市场农贸市场农贸市场加权加权选址位置选址位置商业核心区域商业核心区域居民密集区居民密集区居民区内居民区内辐射范围辐射范围核心商圈核心商圈3公里公里核心商圈核心商圈1公里公里核心商圈核心商圈1公里公里购物结算购物结算统一收银但结算杂、统一收银但结算杂、可持卡消费可13、持卡消费各自结算，方便快各自结算，方便快捷；可持市场独有捷；可持市场独有购物卡消费购物卡消费各自结算，方便各自结算，方便快捷；但不可持快捷；但不可持卡消费卡消费平均建筑面积平均建筑面积8000平米以上，平米以上，500平米以上平米以上300平米以上平米以上层数层数2层以上，层以上，4层以下层以下1层层1层层可达性可达性机、非停车位充足，机、非停车位充足，但位于商业核心，通但位于商业核心，通行不便行不便机、非停车位充足，机、非停车位充足，位于社区内，交通位于社区内，交通通畅通畅无机动车停车位，无机动车停车位，但位于社区内，但位于社区内，交通通畅交通通畅内部交通组织内部交通组织人流动线复杂；统一人14、流动线复杂；统一出入口，不可直达出入口，不可直达良好，且非统一出良好，且非统一出入口，可直达入口，可直达混乱，非统一出混乱，非统一出入口，可直达入口，可直达便利性便利性14181220市场分析市场分析超市超市标准化菜市场标准化菜市场农贸市场农贸市场加权加权新鲜程度新鲜程度大部分标注保质期，大部分标注保质期，但蔬菜新鲜度差但蔬菜新鲜度差大部分标注保质大部分标注保质期，且蔬菜新鲜期，且蔬菜新鲜基本无保质期，但基本无保质期，但蔬菜新鲜蔬菜新鲜产品检验（安全产品检验（安全程度）程度）严格专业检验严格专业检验严格专业检验严格专业检验检验度稍差检验度稍差质量质量810410竞争优势对比竞争优势对比2商品质15、量商品质量超市超市标准化菜市场标准化菜市场农贸市场农贸市场加权加权平均价格平均价格 大部分高于市场平均水平大部分高于市场平均水平 价格具有区域性，价格具有区域性，为区域平均水平为区域平均水平 价格具有区域性，价格具有区域性，为区域较低水平为区域较低水平 议价议价 不可议价，仅极少部分促销不可议价，仅极少部分促销 产品低于市场平均水平产品低于市场平均水平 随行就市，可议价随行就市，可议价 随行就市，可议价随行就市，可议价 性价比性价比 足斤足量足斤足量 市场内设置公平市场内设置公平 秤，可控制秤，可控制 缺斤短两现象普遍缺斤短两现象普遍 价格价格710812竞争优势对比竞争优势对比3商品价格商品16、价格市场分析市场分析竞争优势对比竞争优势对比4服务服务超市超市标准化菜市场标准化菜市场农贸市场农贸市场加权加权服务标准服务标准统一统一统一统一无统一标准无统一标准包装包装包装较好包装较好包装较好包装较好基本无包装基本无包装退换退换除质量问题，不可除质量问题，不可退换退换可随意退换可随意退换可随意退换可随意退换导购导购主要依靠指引系统主要依靠指引系统主要依靠销售人员主要依靠销售人员主要依靠销售人员主要依靠销售人员上门服务上门服务大宗商品送货上门大宗商品送货上门电话订购、送货上门电话订购、送货上门无无服务服务1218818市场分析市场分析超市超市标准化菜市场标准化菜市场农贸市场农贸市场加权加权便利17、性便利性14181220质量质量810410价格价格710812服务服务1218818综合竞争力综合竞争力41563260综合加权对比综合加权对比 由以上对比可见，针对目的性消费者，新型菜市场的综合竞争力远由以上对比可见，针对目的性消费者，新型菜市场的综合竞争力远高于其竞争对手高于其竞争对手超市及农贸市场。超市及农贸市场。其中，消费者最关注的四点当中，其中，消费者最关注的四点当中，“服务服务”将是我们最大的竞争优将是我们最大的竞争优势，也是未来我们在项目运营中关注的重点。势，也是未来我们在项目运营中关注的重点。市场分析市场分析v项目经营商家：项目经营商家：周边农贸市场经营商家；周边农贸市场经营18、商家；专业投资农贸市场的经营者；专业投资农贸市场的经营者；泛城市区域内的农贸市场经营者；泛城市区域内的农贸市场经营者；生鲜、熟食等产品生产、经营商；生鲜、熟食等产品生产、经营商；货运物流机构。货运物流机构。客群分析客群分析2经营者经营者客户方向及层级客户方向及层级 客户生态链：终端消费群体客户生态链：终端消费群体项目经营商家项目经营商家项目经营权业主项目经营权业主项目经营商家项目经营商家市场分析市场分析超市超市标准化菜市场标准化菜市场农贸市场农贸市场加权加权可引入商家可引入商家 品牌品牌生产商、零售商、生产商、零售商、货运物流机构。货运物流机构。周边农贸市场经营商家；专业投资周边农贸市场经营商19、家；专业投资农贸市场经营者；泛城市区域内的农贸市场经营者；泛城市区域内的农贸市场经营者；产品生产商；货农贸市场经营者；产品生产商；货运物流机构。运物流机构。小商贩、中小型小商贩、中小型生产及零售商生产及零售商品牌限制品牌限制 自有及店内知名品牌自有及店内知名品牌 无品牌商贩、自有品牌及店内品牌无品牌商贩、自有品牌及店内品牌 无自有品牌，经无自有品牌，经营多为小品牌营多为小品牌经营形式经营形式 超市自营、联营超市自营、联营 出租、分销出租、分销 出租出租经营商家经营商家需投入成本需投入成本 进店费、促销员人工、进店费、促销员人工、扣点、广告费其他杂费扣点、广告费其他杂费 租金、水电及管理费租金、20、水电及管理费 租金、水电等租金、水电等费用费用经营商家回经营商家回款结算形式款结算形式 月结算或季度结算，超月结算或季度结算，超市占压货款情况普遍市占压货款情况普遍 日清日结日清日结日清日结日清日结管理管理 统一结算，价格控制，统一结算，价格控制，经常要求促销让利经常要求促销让利 各自结算、价格自主，一般不要求各自结算、价格自主，一般不要求促销让利促销让利 基本无管理基本无管理宣传手段宣传手段 媒体广告、路牌、店内媒体广告、路牌、店内展示、展示、DM单等单等 媒体广告、路牌、店内展示、媒体广告、路牌、店内展示、DM单等单等 无无综合竞争力综合竞争力21342540竞争优势加权对比竞争优势加权对21、比 由上表可见，新型标准化菜市场的管理模式接近超市，但运营模式及由上表可见，新型标准化菜市场的管理模式接近超市，但运营模式及成本条件接近农贸市场，其加盟形式更加灵活，适应各级商贩，同时上文成本条件接近农贸市场，其加盟形式更加灵活，适应各级商贩，同时上文分析其消费受众最广，必将得到众多经营者的青睐。分析其消费受众最广，必将得到众多经营者的青睐。市场分析市场分析v经营权业主：经营权业主：我们与可能的合作伙伴（铺面投资者、加盟商等）我们与可能的合作伙伴（铺面投资者、加盟商等）客群分析客群分析3经营权业主经营权业主客户方向及层级客户方向及层级 客户生态链：终端消费群体客户生态链：终端消费群体项目经营商22、家项目经营商家项目经营权业主项目经营权业主 小投资者可通过投资我们的铺面，获得转租收益。小投资者可通过投资我们的铺面，获得转租收益。加盟商可通过我们输出的经营管理经验及物流加工渠道，获得加盟商可通过我们输出的经营管理经验及物流加工渠道，获得经营收益及长期持有物业的增值收益。经营收益及长期持有物业的增值收益。项目经营权业主项目经营权业主核心竞争力核心竞争力 项目经营的核心竞争力项目经营的核心竞争力 便利、质量、平价、服务、专业化便利、质量、平价、服务、专业化 我们比超市更专业、更便利、更新鲜、价我们比超市更专业、更便利、更新鲜、价格更低廉；我们比农贸市场质量更有保证、服务更格更低廉；我们比农贸市23、场质量更有保证、服务更加到位。加到位。核心竞争力核心竞争力 项目运营的核心竞争力项目运营的核心竞争力消费群体、平台、成本、管理、品牌效应消费群体、平台、成本、管理、品牌效应 我们所面向的消费群体是超市与市场之和；与超我们所面向的消费群体是超市与市场之和；与超市相比，我们综合成本低，经营内容专一，经营受众广泛；市相比，我们综合成本低，经营内容专一，经营受众广泛；与市场相比，我们能够提供多渠道的服务平台、规范化的管与市场相比，我们能够提供多渠道的服务平台、规范化的管理、通过连锁化形成更强的品牌效应。理、通过连锁化形成更强的品牌效应。运营模式运营模式租租 赁赁 经经 营营超超 市市 管管 理理连连 24、锁锁 发发 展展统统 一一 配配 送送运营模式运营模式企业拓展企业拓展在政府支持下建店在政府支持下建店现有菜市场整合现有菜市场整合与开发企业结合与开发企业结合自行选址建设及改造自行选址建设及改造资源获取资源获取 拓展及运营模式的核心：发展连锁经营，实现规模效益；加快发拓展及运营模式的核心：发展连锁经营，实现规模效益；加快发展生鲜农副产品配送中心；增强品牌意识，提高市场竞争力。展生鲜农副产品配送中心；增强品牌意识，提高市场竞争力。BOT模式（委托经营模式）模式（委托经营模式）产权式产权式战略布局战略布局以发展战略为导向以发展战略为导向集束式扩张集束式扩张优先抢占市场份额优先抢占市场份额运营模式运25、营模式 天津城市拓展方向天津城市拓展方向各城市分三级区域拓展，以天津市区域各城市分三级区域拓展，以天津市区域为例，拓展方向如下：为例，拓展方向如下：序序号号拓展拓展方向方向说明说明平均租平均租金情况金情况行政区行政区一类一类区域区域次重次重点点城市核心区域，城市核心区域，居民较密集，商居民较密集，商业氛围浓厚业氛围浓厚6-106-10元元/平米平米*天天和平区及其和平区及其他市内五区他市内五区中环线以内中环线以内部分部分二类二类区域区域重点重点居住密集区，商居住密集区，商业配套陈旧，多业配套陈旧，多为路边零散摊位为路边零散摊位4-64-6元元/平米平米*天天中环线周边中环线周边区域区域三类三类26、地区地区次重次重点点城郊结合部，未城郊结合部，未来主要居住区，来主要居住区，目前未形成规模目前未形成规模1-31-3元元/平米平米*天天新四区，包新四区，包括样板店所括样板店所在的华明镇在的华明镇滨海滨海新区新区重点重点国家级重点发展国家级重点发展区域，开发潜力区域，开发潜力极大，目前已形极大，目前已形成一定居住及商成一定居住及商业氛围业氛围4-64-6元元/平米平米*天天战略布局战略布局序号序号一年一年计划计划二年二年计划计划三年三年计划计划备备注注一类一类区域区域自建店自建店1 1租赁店租赁店5 58 81010二类二类区域区域自建店自建店1 1租赁店租赁店101010101515三类三类27、区域区域自建店自建店1 11 1租赁店租赁店8 88 88 8滨海滨海新区新区自建店自建店1 1租赁店租赁店3 33 37 7合计合计303030304040共计共计100100家家运营模式运营模式企业运营管理企业运营管理前前期期管管理理后后期期管管理理选址谈判选址谈判前期手续前期手续规划设计规划设计项目招商项目招商开业筹备开业筹备物业管理物业管理招商管理招商管理财务管理财务管理资源维系资源维系企业运营管理的核心：标准化、科学化、模式化企业运营管理的核心：标准化、科学化、模式化采配、营销管理采配、营销管理运营模式运营模式 企业扩张、快速连锁复制是连锁商业发展的基础，而实现这一目标企业扩张、快速28、连锁复制是连锁商业发展的基础，而实现这一目标的核心为的核心为标准化、科学化、模式化。标准化、科学化、模式化。在规范企业运营管理工作的前提下，在规范企业运营管理工作的前提下，通过标准化、科学化、模式化，提高员工综合素质，保证项目质量和选通过标准化、科学化、模式化，提高员工综合素质，保证项目质量和选址扩张速度；同时提供给决策者决策依据，从而使企业得到健康有序的址扩张速度；同时提供给决策者决策依据，从而使企业得到健康有序的发展。发展。规范企业运营管理工作，首先要建立严谨、科学的组织架构。规范企业运营管理工作，首先要建立严谨、科学的组织架构。标准菜市场连锁发展公司业务主线图标准菜市场连锁发展公司业务主29、线图组织架构组织架构 XX投资集团将成立专门机构运作新型标准化菜市场，准备成立投资集团将成立专门机构运作新型标准化菜市场，准备成立天津天津XX连锁商业发展有限公司连锁商业发展有限公司（暂定名称）。下设部门如下图：（暂定名称）。下设部门如下图：公司设置公司设置组织架构组织架构组织架构组织架构 经营管理团队经营管理团队 在在2008年年8月份，天津月份，天津XX连锁商业发展有限公司正式注册成连锁商业发展有限公司正式注册成立后，面向全国招聘具有连锁商业从业经验的专业人才，从而打立后，面向全国招聘具有连锁商业从业经验的专业人才，从而打造一只能够适应企业全国化发展的，具有丰富经验的高素质商业造一只能够适30、应企业全国化发展的，具有丰富经验的高素质商业团队。团队。计划计划2008年底之前完成公司管理团队的人员建设，初步建立年底之前完成公司管理团队的人员建设，初步建立集团商业业务板块的人材队伍。集团商业业务板块的人材队伍。组织架构组织架构v华明样板店华明样板店 作为样板店经营面积作为样板店经营面积3400平米，共平米，共8人的编制。其中卖场人的编制。其中卖场设店长一人，管理员两人（主要负责物业管理和收费）、保设店长一人，管理员两人（主要负责物业管理和收费）、保洁两人、保安两人、水电工一人。洁两人、保安两人、水电工一人。v其他标准店其他标准店 单店按每个标准店经营面积单店按每个标准店经营面积500平米31、设计，共人的编制。平米设计，共人的编制。其中卖场设店长其中卖场设店长1人（主要负责物业管理和收费）、保洁人（主要负责物业管理和收费）、保洁1人、人、保安人、物业管理保安人、物业管理1人（主要负责水电维修）。人（主要负责水电维修）。单店人员设置单店人员设置店长店长1人人保洁保洁1人人保安人保安人物业管理人物业管理人标准化管理标准化管理选址的标准化选址的标准化选址选址市调、初估预可研市调、初估预可研市场调研主管市场调研主管选址决策选址决策调整或放弃调整或放弃N N（选址与策划阶段）（选址与策划阶段）企业总经理、副总企业总经理、副总连锁拓展部连锁拓展部企业财务中心企业财务中心企业法务部企业法务部项目32、论证项目论证N N关键合同条款谈判关键合同条款谈判市场拓展主管市场拓展主管调整或放弃调整或放弃Y Y汇总项目要素，评价打分汇总项目要素，评价打分审查项目方案、估算审查项目方案、估算审查合同条款审查合同条款企业副总经理企业副总经理连锁拓展部连锁拓展部企业财务中心企业财务中心企业法务部企业法务部选址决策选址决策调整或放弃调整或放弃N NY YS S纳入投资计划，并下达纳入投资计划，并下达集团董事会集团董事会Y Y（评价与计划阶段）（评价与计划阶段）实施实施（建设与运行阶段）（建设与运行阶段）企业总经理企业总经理各实操部门各实操部门标准化管理标准化管理 选址的标准化选址的标准化 数据及照片代替长篇幅33、的文字报告！数据及照片代替长篇幅的文字报告！标准化管理标准化管理规划设计标准化规划设计标准化 设计要求设计要求建立一种新的菜市场环境：健康、方便、舒适。布置建立一种新的菜市场环境：健康、方便、舒适。布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来经营的可持续性。上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来经营的可持续性。建筑设计指标标准化建筑设计指标标准化店内业态布局；建筑及用地指标；配套条店内业态布局；建筑及用地指标；配套条件指标；装修条件指标。件指标；装修条件指标。标准化管理标准化管理规划设计标准化规划设计标准化标准化管理标准化管理规划设计标准化规划设计标准化自建标准店自建标准店租赁标准店租赁标准34、店标准化管理标准化管理规划设计标准化规划设计标准化标准摊位标准摊位卖场通道卖场通道机、非停车场机、非停车场公共厕所公共厕所标准化管理标准化管理前期手续的标准化前期手续的标准化标准化管理标准化管理招商的标准化招商的标准化招商工作状况分析招商工作状况分析明确招商工作任务和要求明确招商工作任务和要求明确招商方针和要求明确招商方针和要求明确招商工作的具体步骤明确招商工作的具体步骤找出招商工作偏差找出招商工作偏差制定招商工作的监督措施制定招商工作的监督措施制定招商工作考核指标制定招商工作考核指标制定招商工作计划草案制定招商工作计划草案单店招商持续介入时间单店招商持续介入时间89个月个月项目前期准备阶段（35、项目前期准备阶段（1个月）个月）项目招商正式启动阶段（项目招商正式启动阶段（1-2个月）个月）广告策划、宣传阶段（广告策划、宣传阶段（1个月）个月）项目开业筹备及试运营阶段（项目开业筹备及试运营阶段（1个月）个月）项目持续关注阶段（开业后项目持续关注阶段（开业后6个月内）个月内）标准化管理标准化管理v招商对象的选择招商对象的选择v招商策略的制定招商策略的制定v租金报价结构及缴纳方式租金报价结构及缴纳方式v其他业务（物流其他业务（物流/产品分销产品分销/连锁加盟）招商连锁加盟）招商招商的标准化招商的标准化标准化管理标准化管理 其他还有开业筹备、物业管理、招商管理、生产及其他还有开业筹备、物业管理36、招商管理、生产及经营管理、财务管理等等，都需要制定科学的标准化流经营管理、财务管理等等，都需要制定科学的标准化流程，而且这些流程的制定，都需要不断的进行修正。程，而且这些流程的制定，都需要不断的进行修正。执行执行修正修正制定制定盈利模式盈利模式发展阶段发展阶段阶段特点阶段特点预计预计时间时间发展规模发展规模主营利点主营利点次赢利点次赢利点初期初期经营模式摸索经营模式摸索阶段阶段各项渠道尚不完备，各项渠道尚不完备，知名度不高，管理经知名度不高，管理经验缺乏验缺乏1 1年年3030家连锁家连锁出售长期使出售长期使用权、租金用权、租金产品分销、出售产品分销、出售购物卡购物卡经验积累阶段经验积累阶段37、积累经验、完善运营、积累经验、完善运营、修正错误，开始搭建修正错误，开始搭建各项渠道各项渠道2 2年年6060家连锁家连锁出售长期使出售长期使用权、租金用权、租金出售购物卡出售购物卡产品分销收入、产品分销收入、物流配送收入物流配送收入经营模式完善经营模式完善阶段阶段开始进行渠道完善，开始进行渠道完善，提升知名度提升知名度3 3年年100100家连锁家连锁出售长期使出售长期使用权、租金、用权、租金、产品分销收产品分销收入入物流配送收入、物流配送收入、加盟管理及培训加盟管理及培训费、出售购物卡费、出售购物卡中期中期快速扩张阶段快速扩张阶段完全打响知名度，快完全打响知名度，快速复制速复制5 5年年338、00300家连锁家连锁产品分销收产品分销收入、物流配入、物流配送收入送收入租金、加盟管理租金、加盟管理及培训费、出售及培训费、出售购物卡购物卡后期后期运营管理及资运营管理及资本运作阶段本运作阶段品牌完全成熟、盈利品牌完全成熟、盈利模式实现多元化模式实现多元化8 8年年500500家以上连家以上连锁锁产品分销收产品分销收入、物流配入、物流配送收入送收入租金、加盟管理租金、加盟管理及培训费、出售及培训费、出售购物卡购物卡盈利模式盈利模式v立足现状立足现状 以以管理费管理费及及水电费水电费维持已开业项目运营；通过维持已开业项目运营；通过长期租金长期租金、进店进店押金押金、产品分销产品分销及及购物卡销39、售购物卡销售获得现金流，投入新项目开发。获得现金流，投入新项目开发。v快速发展快速发展 建立完善的建立完善的产品深加工产品深加工及及物流系统物流系统，从而获得高额利润；吸纳，从而获得高额利润；吸纳同类店铺加盟同类店铺加盟，攫取加盟费与管理费，同时达到快速扩张的目的。，攫取加盟费与管理费，同时达到快速扩张的目的。v展望未来展望未来 通过运作通过运作企业上市企业上市及及引入投资基金引入投资基金，募集资金，实施全国化战，募集资金，实施全国化战略；拓宽业务渠道，大力发展项目周边产业，如略；拓宽业务渠道，大力发展项目周边产业，如专业服务型网站专业服务型网站（食品信息、网上购物），由企业（食品信息、网上购40、物），由企业VI引申的引申的文化产业文化产业等。等。财务测算v公司计划到公司计划到08年底开设三家连锁店（华明样板店年底开设三家连锁店（华明样板店1家，家，500平平米左右的标准店米左右的标准店2家）；家）；v公司计划到公司计划到09年底开设三十三家连锁店（年底开设三十三家连锁店（09年内开设年内开设500平米平米左右的标准店左右的标准店30家）。家）。据此计划，初步测算企业总投入据此计划，初步测算企业总投入1508.47万元，预计收益万元，预计收益1728.97万元，万元，09年底实现正现金流年底实现正现金流220.5元，详见下表：元，详见下表：结论结论v商业零售业是国家扶持的产业，消费持续41、增长为投资消费领域创造了机遇，商业零售业是国家扶持的产业，消费持续增长为投资消费领域创造了机遇，同时规避、化解了国家的经济政策变化的风险。同时规避、化解了国家的经济政策变化的风险。v连锁经营的新型标准化菜市场是一种全新的商业业态，高度专业化的生鲜连锁经营的新型标准化菜市场是一种全新的商业业态，高度专业化的生鲜产品经营具有强大的生命力。产品经营具有强大的生命力。v为消费者在社区内创造了舒适、放心、安全、公平的购物条件和场所，也为消费者在社区内创造了舒适、放心、安全、公平的购物条件和场所，也美化了社区环境，促进了社会和谐和稳定。美化了社区环境，促进了社会和谐和稳定。v为经营者和社区居民提供了低成本42、的经营和就业机会，也提供了投资长期为经营者和社区居民提供了低成本的经营和就业机会，也提供了投资长期商业物业的机会，从而获得稳定的、长期的收益。商业物业的机会，从而获得稳定的、长期的收益。v项目经营成本和风险非常小，可一次性投资长期收益，且收益稳定；经营项目经营成本和风险非常小，可一次性投资长期收益，且收益稳定；经营的复杂性较小，便于快速复制，物业可长期持有、升值。的复杂性较小，便于快速复制，物业可长期持有、升值。v项目选址均处于居住比较成熟的社区，口岸价值已经得到公认。周边人员项目选址均处于居住比较成熟的社区，口岸价值已经得到公认。周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠43、实的消费者，多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说，有比较可靠的投资回报，因此投资意愿强烈。这样对投资者来说，有比较可靠的投资回报，因此投资意愿强烈。机会评价机会评价结论结论v可能会因为外部因素或选址困难导致企业拓展不能按计划进行；可能会因为外部因素或选址困难导致企业拓展不能按计划进行；v商铺或摊位的长期使用权售卖比例过低，导致回笼资金较少；商铺或摊位的长期使用权售卖比例过低，导致回笼资金较少；v因经营、管理不善导致的风险。因经营、管理不善导致的风险。风险评价风险评价结论结论 随着国内居民消费水平的不断提升，菜市场正经历着四个深刻的结随着国内居民消费水平的不断提升，菜市场正经历着四个深刻的结构性转变：地点构性转变：地点从室外到室内的迁徙；形态从室外到室内的迁徙；形态从无序到规范的转从无序到规范的转变；经营管理者变；经营管理者从街道办事处到企业的交接；业态从街道办事处到企业的交接；业态从综合到专从综合到专业的转变。未来业的转变。未来3-5年内，国内将掀起一场农贸市场建设年内，国内将掀起一场农贸市场建设“革命革命”。此。此时，正是我们企业投资发展的黄金时期。时，正是我们企业投资发展的黄金时期。演演示示结束束，感感谢聆聆听听！