1、山西xx商业管理公司商业计划书合作公司xx简介公司概况杭州xx返回地产咨询公司通过持续对优秀团队的技术投入，努力帮助投资合作伙伴实现规模化和品牌的认知，通过完善管理和专业服务等业务，建立合作伙伴在当地房地产行业的优势和市场领先地位的深度。杭州xx房地产咨询有限公司是一家集商业地产策划、营销、招商、运营、商业空间规划设计、等涵盖商商业地产业全程的专业机构，公司整合房地产流通领域内所有资源，集开发商、设计院、运营管理商、营销团队、金融机构、商家等有效资源于一个平台。从前期地块研判、市场评估、建筑规划与设计，中期营销策划、销售执行，到后期物业管理，商业运营环环相扣，树立“全程、复合型地产营销模式”房2、产界营销标杆！第一部分合作公司介绍本公司现有公司结构如图1所示xx 铭立地产营销 光彩盛年商业 和古商务公关 新中环建筑设计 智园广告 股权结构xx全程一体化营销服务一案解决结案作业地块研判土地评估市场调研价值策划风险性预测产品定位开发商沟通项目价值分析前期可行性分析细化投资方案案前作业动脑风暴企划工作进度表研发内容VI系统产品设计规划思路市场营销分析内部初步方案产品初步企划思想竞争个案分析成本分分析销售运作建议媒体资源整合地块周边环境分析市场面、客源面、为开发商协调业内评奖媒体资源整合案前作业工作进度销售手册定价及付款策略案中作业营销推广销售计划投资回报分析项目投资成本项目收入销售组织与运作3、现场架构与运作销售业绩反馈活动企划工作进度表媒体组合选择贷款办理提供融资贷款银行推荐客户贷款办理档案管理为开収商建立客户档案，提供市场研究数据会员制管理成立客户入会制提供全面后续服务开展会员活劢尾盘交房且业交房进户工作产证办理，为客户提供小产证办理服务经营管理统一招商统一营销统一服务统一商管运营管理（商用物业）商业推广，客户互动整整体运营，租务管理新中环建筑设计xx商业光彩盛年策略铭立地产营销xx商业智园广告推广案中作业xx商业和古商业活动企划案后作业案前作业后期衍生公司业务模式公司愿景：创建行业标准，做市场领跑者，成为中国领先的地产服务公司和地产服务界最具社会责任感的企业，做商业地产文化在地4、产服务界的传播者。市场领跑者：在2012-2017年规划期内，成为地产服务业的领导者、行业标准的制订者。社会责任感：通过不断倡导健康、温馨的工作环境，为员工带来幸福愉悦的人生；通过不断塑造合理、科学的投资环境，为客户和投资者带来幸福愉悦的人生；通过不断塑造合作、共赢的商务环境，为合作伙伴带来幸福愉悦的环境；通过不断注重商业运营，成为建设和谐社会的实践者。传播者：将商业地产文化传播到每个商业地产物业，为社会做点事，为他人做点事，为自己做点事。市场领跑者公司愿景传播者社会责任感公司愿景xx公司实行法人治理结构，股东会是公司的最高权力机构，股东会下设董事会，董事长负责公司的发展规划，整体运营管理，总5、经理负责日常的经营管理，对董事会负责。公司根据需要设立综合管理部、计划财务部、项目开发部和战略发展部，同时对各子公司进行垂直管理。组织架构xx以培养一流商业地产人才为己任，注重结果导向，专注于实施的效果。一、完善的商业管理技术，整合化的运营管理体系：经过多年的积淀砺练，xx形成了完善的商业全程管理体系，并能够根据地域差异、环境的不同因地制宜的整合单位管理体制，同时增强服务的核心竞争力。二、复合型专业团队：拥有商业专家、社会活动家和企业家组成的三大支持系统；拥有完整的项目运作团队：商业项目战略团队、商业规划团队、商业营销团队、招商团队、商业运营技术团队；三、广泛强势业内资源：与国际国内主流品牌商6、有着悠久良好的合作关系及诚信记录。依托公司整体运作实力及各个专业团队的专业分工系统整合，保障商业资产快速启动及一体化营销的成功。核心管理团队国内地产服务行业分析144 4月3030日5 5月5 5日5 5月1717日5 5月2222日5 5月2626日6 6月3 3日4 4月1515日国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知4 4月2020日关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知“京十二条”（包括限购令）“深十三条”“浙十八条”“穗24条”关于土地增值税清算有关问题的通知关于加强土地增值税征管工作的通知关于规范商业个人住房7、贷款6 6月5 5日中二套住房认定标准通知6 6月2121日关于做好住房保障规划编制的通知取消7折利率个城市的限购令关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知9 9月2929日调控密集期调控淡化期调控强化期“新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱力度再次加强4.157月底89月9.29以来第二部分地产服务行业分析无论是4.15新政还是9.29新政，调控只是让房价涨速变慢，整体来看目前还未现房价下降迹象，同时对住宅的控制也为商业地产带来了巨大的契机!房地产策划与销售服务外包，是行业专业分工的必然结果房地产市场需求8、多样性和房产作为大宗消费品自身的特点，以及房地产行业的日渐成熟，决定了房产行业的销售与外包是专业化分工的必然趋势。主流开发商自销和外包的比例为79%100%，甚至高达97%-100%（如万科、恒大），其他一线品牌该比例也在逐步增长（如绿地、龙湖）。随着宏观调控的加深，房地产服务与销售外包行业将获得进一步增长，行业将迎来新的发展机遇。100%97%98%100%86%83%100%88%79%80%60%54%41%40%29%27%31%20%6%5%5%5%18%10%13%0%万科鲁能恒大保利金地绿地集团招商地产龙湖地产中海发展万通2008年2007年ExcellentAchievable9、Lasting本轮调控为房地产代理行业带来新的市场机遇实证参照：以2008年金融危机为例，全国商品房地产销售金额由2007年的29604亿元下降到24071亿元，代理百强企业销售金额由8760万元下降到7744万元，但楼盘代理比例却由29.59%上升到32.17%。预判：在本轮调整周期中，观望情绪、政府干预为专业化营销代理提供了新的机遇，有发展基础的代理企业将面临新的增长。2012年的房地产营销代理市场空间巨大2012年1-10月，全国房地产销售面积7.24亿平方米，比去年同期增长9.1%；全国房屋新开工面积达13.18亿平方米，同比增长61.9%；全国商品房销售面积同比增长9.1%。201210、年1-10月，全国70个大中型城市商品房销售额3.7万亿元，同比增长17.3%，其中商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业用房分别增长52.3%52.3%和47.1%47.1%。预判：2013年房地产销售代理市场总容量将超过1.2万亿元，房地产营销代理市场空间巨大添加标题房地产营销代理率目前仅为35%，未 来上升空间巨大我房地产价格依然处于上升通道，对房地产营销代理企业形成利好虽然宏观调控对房地产行业造成了一定的波动，但对房地产营销代理行影响不大全国大量商业地产项目纷纷开工，且不受签购令影响，各地政府将商业项目作为持续发展的源动力市场前景小结国内房地产业的几种销售模式开发商自行销售模式由开11、发商同时负责楼盘的开发和销售，是众多开发商采用的销售模式之一。独家代理销售模式由一家代理公司代理整个楼盘点销售，是目前主流模式。优：节约成本，保持利润劣：市场信息少，价值发掘不够联合代理销售模式全程策划、销售代理的两端外包模式由专业第三方负责前端土地规划建议、产品定位及后端营销策划、销售代理，将行未来的主流方向优：分工明确，各取所长劣：独家包揽，执行风险大开发商与代理商协同销售模式一家以上的代理公司去代理整个楼盘的销售，目前在房地产市场比较少。优：充分竞争，推动销售劣：恶性竞争，协调困难开发商自行组建团队销售，同时也委托代理公司销售，这种销售模式是少见的。优：存在竞争，相互促进劣：利益不一致国12、际四大行的业务比例及趋势总结在中国城市城市化率高速增长的情况下，策划代理企业需要加快区域布局以及加强专业化服务能力。中国房地产服务行业目前还处于初级阶段，随着城市商业地产物业的不断增多，策划代理企业业务模式将现多元化，商业地产、物业管理及资产评估等业务将逐步兴起。国内国外物业/设施管理一手房策划销售经纪租赁主营业务对比资产评估物业租赁专业咨询城市化率由低到高12代表3业中国房地产营销代理企业的竞争格局以易居中国、合富辉煌、世联地产为代表以戴德梁行、世邦魏理仕等五大国际代理企业为以同策、伟业、为代表的区域性营销代理企在全国范围战略布局产业链向前延伸至市场调研、产品定位、市场策划等环节向后延伸至中13、介服务行业，利用中介门店的销售渠道集中于商业地产、工业地产及高端物业投资、销售及租赁、物业管理等拥有先进的运作理念和服务经验后续稳定的物业收入来源能够为企业克服房地产行业周期的影响集中于中心城市专注于一个或多个企业发源地代理市场，运用差异化营销策略，形成自已的竞争优势。由于市场相对集中，运营成本低，在房地产行情低迷情况下仍保持着较强的竞争活力。全国品牌房地产营销代理企业上市融资用途房地产营销代理企业上市融资额（单位：万元RMB）通过IPO上市融资，四家企业由区域性企业逐步扩张为全国性企业。160,000140,000120,000100,00080,00060,000152,30062,97614、募资额40,00020,00004,430富阳控股8,258合富辉煌易居中国世联地产富阳控股IPO募投投向：扩大市场员工培训管理咨询系统进军商业地产提升品牌知名度合富辉煌IPO募投投向员工培训提升集团品牌加强服务信息扩展商业地产业务加强集团管理系统易居中国IPO募投投向提升品牌知名度集成服务管理平台加大人力发展培训加大代理业务全国分布世联地产IPO募投投向增开新店加强营销进行收购升级信息系统山西运城地产情况及发展策略指标增加值营业收入出口交货值实现利润总额实交税金民营企业指标180.6亿643.3亿38.9亿67.98亿20.5 亿增长幅度16.717.216.715u11年运城民营经济发展迅15、速，各项指标均呈飞速增长，连续3年全市民营经济各项主要经济指标增速均超过15%以上。u民营经济实现利润、实现增加值均占到全市50以上。u民营企业快速发展，带来了从业人员数量及其收入的快速增长。资料来源：运城统计年鉴、运城民营经济网主导产业快速发展，带动民营经济快速发展，积累大量社会财富产业发展带来大量财富人群主导产业发展、规模扩大上、下游企业需求扩大私营经济发展企业盈利能力、积累能力加强财富阶层壮大财富阶层产生产业结构与财富人群运城市个体工商业户已发展到8.53万户；私营企业达到3.3万家，注册资本490.7亿元规模企业发展到357个，其中亿元以上企业55个，5000万1亿元企业42个，10016、05000万元企业99个；民营企业从业人员达到68.5万人，占运城就业人员的70%；实交税金20亿元，占运城税收的31%第三部分山西运城发展策略运城位踞“黄河新三角经济区”的中心，聚集辐射效应明显，发展潜力巨大u运城市位于山西省南端，处山西、陕西、河南三省的交汇点，同邻省的渭南市和三门峡市一起构成黄河中游“金三角”。u运城是黄河新三角经济区的中心城市，2010年生产总值达到6008亿元，在整个中西部地区中极具经济竞争力，对周边区域的带动作用毋庸置疑。u运城是山西“大运经济带”的端点，聚集了大批优势产业，为城市发展提供了强大经济支撑体系。郑州西安三门峡洛阳 太原大运经济带城市地位黄河新三角经济区17、运城渭南u民营经济发展，尤以商贸流通业为强。u2011年社会消费品零售额达417.6亿元。以连锁经营、物流配送等为主的现代流通业态发展迅猛，占社会消费品零售总额15%左右。u运城商贸聚集，带来大量财富人群，以禹都市场为代表，集中了大量高收入私营企业主。u商贸和流通业的繁荣为商业地产特别是专业市场打下了坚实的基础运城进出口贸易总额居全省第二产业结构与财富人群运城消费品总额居全省第二运城民营经济尤以商贸流通业为强，并形成产业聚集，带来大量财富人群亿元亿元运城据有重要区位交通条件，优势明显运城在省内占有重要经济地位经济快速发展，为房地产快速发展提供良好基础第二产业带动民营经济快速发展，带来财富人群运18、城城市宏观状况良好，呈现以上特点从城市宏观背景来看,运城经济发展迅速，主导产业催生大量新富阶层，带动房地产快速发展,房地产市场处于爆发增长阶段，市场呈现供需两旺的状况运城城市进入背景分析总结123976134141516171921242220235111218108依托运城城市经济发展及对未来发展预期，城市房地产板块已初步形成本项目中心区板块东区板块北郊板块机场路板块在售房产项目中心区板块南风广场及其周边地域是公认的城市核心，是政府办公所在地，高档商业、餐饮云集，拥有便捷的交通和完善的生活配套。东区、北郊板块由于受到盐湖的影响，城市规划的主导方向为东和北两个方向，房地产市场发展追随城市发展，19、逐步形成区块聚集。机场路板块随着运城机场投入使用，城区通往机场的道路沿线日益成为热点发展区域，尤以禹都和空港开发区为最。1今日名邸2汇景名园3运管花园4楠枫华庭5山水帝景6紫薇佳苑7槐东花园8金兆大厦9毕加索10学府嘉园11申士兰亭12天泰文化苑13水岸华庭14鑫地阳光城15海天云顶16金鑫锦绣花城17中鑫美景天城18欧香风景19鼎鑫黄金水岸20北京高尔夫花园21粤梅花园22非常空间23名人港湾24非常E间运城各房地产板块对比分析对比项目资源分析产品面积价格平台销售速度多层小高层别墅多层小高层别墅中心区板块依托传统片区认知/公共交通方便/生活配套完善-107-156-27-52万-没有形成明显20、的板块平台销售速度，销售速度主要还是依据项目自身的因素来确定。东区板块依托城市发展方向/周边环境好/车行交通便利90-180140-180384-34013-3934-52万122-146万北郊板块依托城市未来发展方向/距离中心区近/房价较低，有较高升值潜力90-16083-190-18-33万14-32万-机场路板块城市交通门户/禹都及空港开发区所在地/经济前景好100-150124-150270-39574-99万37-45万105-213万运城市场特征总结：各板块产品形式相对固定，中心区以小高层、高层为主，东区、北郊板块以多层为主，部分小高层，机场路板块以多层为主，少量别墅产品。别墅产品21、可以实现市场最高价，各项目价格差异大，说明市场对别墅产品形式与价值没有形成对位。市场各类产品平台面积区间初步形成，独栋产品面积在300平米以上，类别墅面积区间230-280平米，多层与小高层产品没有明显差别，2居面积区间90-100平米，3居面积区间140-160平米27市场整体营销展示水平较低，基本上没有系统的营销手段，缺乏对客户的主动引导项目售楼处营销策划机构营销手段1毕加索售楼中心，沙盘模型上海金正房地产咨询有限公司楼书，报刊2丰喜运管花园售楼中心浩华不动产机构楼书、折页、报刊3汇景名园临时售楼处，沙盘西安德道地产策划营销有限公司折页，报刊4今日名邸售楼中心，沙盘戴德梁行折页，报刊5天泰22、文花苑售楼中心，沙盘模型折页，报刊6金兆大厦售楼中心，沙盘模型青岛琴明房产营销公司折页，报刊7水岸华庭售楼中心，沙盘，单体模型上海德必不动产机构折页、搂书8大世界花园临时售楼处，沙盘、户型模型香港天目策划/重庆天目楼书、报刊9槐东花园临时售楼处折页，报刊10黄金水岸会所售楼处，沙盘、户型模型西安美道广告有限公司楼书，折页、报刊11香格里拉绿谷临时售楼处12鑫地阳光城临时售楼处青岛琴明房产营销公司折页、13中鑫美景天城售楼中心，沙盘、户型模型深圳创典全程折页、楼书14海天云顶临时售楼处，沙盘模型陕西天实置业策划有限公司折页，报刊15锦绣花城临时后楼处16香榭丽舍临时售楼处17奥梅花园临时售楼处，23、沙盘折页、报刊18名人港湾临时售楼处，沙盘楼书，报刊19北京高尔夫花园会所售楼处，沙盘楼书、报刊20溪花园售楼中心，沙盘西安金诚房地产服务机构楼书，折页、报刊对市场在售项目营销手段进行统计得出：1.市场上大部分项目的销售中心较粗略，很多还停留在仅有沙盘和靠楼书卖房的阶段；2.市场上除今日名邸和美景天城聘请了一线营销策划机构之外，其他项目的营销策划和营销手段水平较低；房地产投资落后于GDP与固定资产投资市场整体销售量不高，单个楼盘销售速度偏低房价近两年有较大幅度增长，但由于基数小，房价绝对值增长有限楼盘规划、产品、营销水平低运城城房地产市场，呈现以上特点同城市经济高速发展相比，运城房地产市场表现24、的不温不火，仅从宏观背景不能简单的判断房地产阶段走势，需要研究更深层次的原因，来判断项目开发的具体环境运城房地产市场分析总结三线城市房地产初级阶段市场发展体系房地产供应土地多头供应，供应情况不透明地价差异大，整体地价偏低，导致地价对房产价格影响较低,进而使小高层和高层产品在市场发展初级阶段存在接受抗性开发主体已本地开发商为主，市场处于由内向型向外向成转化过程中，市场进步以内部竞争为动力，进步缓慢，随外部联系加强和外地开发商进入，竞争态势将明显增强市场产品开发品质低，同质化严重，缺乏创新，不能满足中高端客户的升级置业需求土地市场通过我们长期对三线城市的服务经验，结合运城本地的实际情况，我们对运城25、市房地产市场特征进行解析房地产消化人口基数小，市场支撑力较弱，市场消化较慢城市受上一级城市辐射,高端需求部分流向西安、郑州、太原等上一级城市，而对下一级城市具有辐射吸纳作用区域价值尚未形成，房价主要受产品形式和成本影响，板块价格呈点式突出，容易实现标竿价格区域价值易受个别标高项目的影响得到提升区域价值由于总价较低，户均面积普遍偏大，缺少紧凑型产品，供给结构不合理各类物业形式认知不明确，价值对位未形成产品状况运城2011年数据房价支出比9.71%恩格尔系数31.7%人均住房面积25.5平米u运城住房支出比较低，运城市的住房支出比重与其恩格尔系数不协调，表明未来居民住房支出存在增长空间。u我国城镇26、居民“住房支出比重”在10左右，发达国家一般达到25。u住房支出比重偏低是运城长期存在的问题，尽管住房绝对数和相对数都有所增加，但与发达地区同期比，运城市的住房消费还有提升空间。u运城市2011年城镇居民人均住宅建筑面积25.5平方米。u发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前会保持较旺盛的住房需求，房地产市场仍有较大的发展空间。房价收入比较低，住房支出比重偏低，住房消费存在惰性住房收入比、住房支出比发展中国家房价收入比与房地产市场发展4.16.1房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价片低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比4.16.1市27、场供给市场供给市场需求市场需求运城房价收入比4.81房价收入比生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55597.6505511.2小康型455012.1404518.9富裕型40以下22.5恩格尔系数与住房支出比重衡量标准人均可支配收入与消费支出人均消费支出与可支配收入比例较低u运城城镇消费支出所占可支配收入比逐年降低，接近全国0.65平均水平，说明居民储蓄意识逐渐增强，潜在的购房资金在增加u运城人均消费支出与人均可支配收入比例居全省最低，说明潜在的购房资金能力较高近年年运城人均支配收入与消费支出运城的财富客群呈金字塔形，塔尖的高端和中高端客户是市场上最活跃的置业群体，也是各楼盘争夺28、的同一批客户置业预算从事职业置业状况价值取向置业关注点80万元以上l 私营企业主反复置业群体房地产市场上的最活跃分子，曾经多次置业，部分有外地置业经验追求身份的体现，关注圈子生活身份、舒适度驱动l资源的占有l居住的私密性l居住安全感l物业的投资价值50-70万元l 个体老板l 泛公务员l 企事业单位中高层管理者经历自建房和团购时代，有2套以上的房产追求高雅品质，注重身份认同，舒适度驱动l居住环境l舒适的生活l居住安全感20万以下l 企事业单位职员l 效益较好单位的职员部分租房或与父母一起住部分拥有单位福利房追求性价比价格驱动l性价比l社区生活配套l教育配套中端客户高端客户中高端客户支付能力高目29、前运城财富阶层客户为以下几类，不同客群对住宅升级和商铺投资的要求有所差别运城财富阶层构成这部分客户主要是有着“城市中心化”情结的地县客户，他们更关注城市大的配套和区域的成熟度，在商铺投资上，更倾向于炒铺转让所带来的收益。本地财富群外地财富群此类一般事业有成，有较强的经济实力，将房产作为身份象征和价值标签。一般会选择别墅物业。在商业地产投资方面由于本地项目缺乏推广手段，所以形成了商铺投资外溢，往太原、北京、西安等地投资私企业主泛公务员垄断高收入行业高管此类客户一般有两套或多套房产，随着身份提升和经济实力的增长，已有房产不能满足其对生活品质、社交、身份等方面的需求，再次置业主要关注舒适性、环境和安30、全性。喜欢以内部价手段购入市中心稀缺产品和有价值的商铺物业此类客户居住房产一般为福利分房或购买的集资房，房屋质量视单位效益决定。这部分客户的再次置业的目的主要出于对居住现状不满，希望在经济承受范围内提高居住品质，同时也关系总价不高的商铺类产品。我们新成立的xx商业运营管理公司的定位及业务模式立足本地服务西北商业地产系统服务提供商西北第一家专注于商业地产的顾问机构西北第一家将招商营销策划与实体经营相结合的顾问机构售后资产托管经营模式的创办者xx商业管理有限公司的总体定位董事会董事总经理管理中心策略中心资产管理主力店连锁专业商城管理行政人力资源企划推广财务信息分析产品研究全案策划策略顾问工程改造招31、商代理销售代理连锁发展商品/结算营销推广营运管理IT系统市场部财务部物管部人事行政品牌建设商业资产管理拓展沟通新公司的组织定位销售代理xx商业专业创造价值招商租务商业运营商业策划服务前期研究开发策略营销策略推广策略招商策略驻场代理分销代理商业项目委托招商品牌商家委托选址加盟地区代理商市场调研可行性研究项目定位研究商业产品模式研究商业街、购物中心委托运营自营主力店专业商城商业运营存量烂尾商业资产托管全程商业地产专业服务-创造利润价值新空间新公司的业务定位建立基础的信息四库案例库：xx及xx操作的所有案例以及全国各商业物业形式的相关案例商家库：品牌商家基本介绍，联系方式、开店计划，合作条件及物业的32、要求。目标通过第一年达到合作商家总数达到300家左右。商铺库：包含运城主要商业版块中主要商业中心、商业街、重点商业项目、潜在商业项目的物业信息、业态组合、品牌情况、租金情况等。土地库：运城及目标城市的公 建用地与商业用地出 让的情况点击添加文本 商铺库土地库 案例库商家库新公司的信息定位uxx致力于与运城xx商业战略合作，共同成长，通过帮助发展商建立有效的发展战略与管理模式，培养和发展其自身的管理团队，使我们在运城的合作获得长期可持续性发展。uxx商业以丰富的操作经验和负责的专业精神，选取策略和资源的最佳组合，为客户提供商业地产项目从拿地到商业开业后管理的全程顾问服务。组织架构运营体系发展战略33、人力资源资产管理市场调查与商业定位商业规划与建筑设计商业运营管理商业项目商业招商投资研究1 12 23 34 45 56 6新公司的功能定位品牌商家服务商业地产项目服务xx商业在商业物业发展商和商业经营者之间提供双向专业服务，一方面为商家提供一系列市场拓展服务，另一方面为政府/发展商提供地产项目开发的全程顾问代理服务，在经营商家与商业地产的发展商之间建立起沟通桥梁，打造共赢平台。资产管理市场调查与商业定位商业规划与建筑设计商业运营管理商业项目商业招商投资研究1 12 23 34 45 56 6物业买卖营销策略品牌推广店面拓展品牌商家渠道建设市场研究1 12 23 34 45 56 6新公司的客34、户定位1.1.投资研究咨询在高速发展的市场经济环境中，越来越多的投资机构、投资者及政府管理部门需要专业的公司提供全程的房地产及企业金融建议。xx商业凭着对内地资本市场、房地产市场的深入了解，为客户提供量身定制的投资策略。投资组合策略及构建新市场进入策略土地开发策略项目可行性研究合资企业伙伴选定及组建前背景查询物业收购与放售组合售后回租整栋交易资产重组顾问及实施特殊资产项目分析和研究xx会结合项目的实际量身定制服务，以业内独有的专业研究以及缜密的金融分析，为客户提供最高效益的投资策略和创新性的解决方案。1投资研究投资研究业务定位细分前期市场定位策划2.2.前期市场定位策划u 准确充分的市场调研与35、深入分析是项目成功的基础，xx商业恪守求真、务实的职业精神及专业、客观的工作态度来完成商业调研与商业定位工作。商业市场研究商圈研究消费者研究商业需求研究商业供应研究商家访谈商业市场定位总体定位商业主题及商业概念定位商家组合规划商家布局规划租金估计财务分析规划设计建议书345678确定盈利模式市场调查及研究市场定位商家组合规划租金及财务测算商业规划设计建议业务定位细分商业顾问商业顾问服务内容服务内容概念设计概念设计阶段阶段方案设计方案设计阶段阶段平面图纸平面图纸设计阶段设计阶段施工图纸施工图纸设计阶段设计阶段项目开工至商户项目开工至商户商装进入阶段商装进入阶段商装进入至开业商装进入至开业阶段阶段36、其他辅助其他辅助工作工作辅助设计公司完成项目的建筑结构、交通、动线、卫生间等土建方面的调整。根据项目的方案设计及商业业态需求提供基建、机电、消防、弱电、上下水、景观等设备设施的设计建议，并根据设计调整进行商业动线及店铺划分的调整。根据平面图纸的设计及业态组合提供各业态各楼层租金坪效，品牌组合的建议；根据施工图纸的调整进行各楼层动线及店铺划分的调整建议。协助提供商户商装流程建议；提供商装相关文本文件范本，协调商户与商业管理公司、物业管理公司的交接；开业前的其他协调工作。根据项目定位及招商进展情况，制定招商流程，提供租赁合同范本，提供招商策略建议、招商推广建议，进行店铺分割的修订，租金坪效的调整；37、招商工作全面展开根据概念设计方案，提供店铺切割、主力店区域划分、业态组合的建议；进行主力店商家、各业态重点商家的访谈，反馈项目相关设计建议；开始主力店的招商。物业公司、商业管理公司引入建议；提供物业公司、商业管理公司合作文本范本；协助项目审定物业公司、商业管理公司相关管理制度及收费标准；开业筹备的其他协调工作。3.3.中期商业顾问业务定位细分uxx商业的招商团队以结果为导向的服务方案，为发展商提供精准资料与数据，领导市场，制定全程有效的招商计划、总体租赁概念及制定租赁政策，并通过高效率的招商代理服务，完成招商任务。市场动态跟踪租赁策略制定业态组合租户组合租金建议及评估招商计划预算租金回报及分析38、各项租赁文件各类店铺全程招商服务开业筹备招商代理4.4.招商代理17201014建筑设计研讨店铺分割试营业主力店招商全面招商市场推广1512业务定位细分成功的商业项目运作必须基于谋定而动的整合推广，每个商业地产项目都要制定与自身相应的市场推广策略，以突出的项目之独特性及不断提供新颖的推广活动以满足消费者的需求，并迎接竞争者的挑战。无论是协助招商的推广活动方案，以及开业前后的旺场造势，xx商业均能为客户提供策划完整、别具特色的建议方案市场定位目标消费群分析建议市场推广策略与方案广告文案设计建议公关方案建议忠诚顾客计划轮选品牌推广代理制定营销计划预算监督营销方案之执行市场推广17201014建筑设39、计研讨店铺分割试营业主力店招商全面招商市场推广15125.5.市场推广业务定位细分商业管理u 项目的运营管理是项目的品牌建设和项目生命力、竞争力的表现，xx商业的专业服务会成为项目可持续发展的保障。营销管理市场推广促销管理品牌管理消费者关系管理商家关系管理运营管理租务管理广告位管理服务品质监督消费环境优化商家经营评估招商管理业态优化租户调整再招商222324商业管理物业管理资产管理6.6.商业管理业务定位细分房地产物业是最具潜力的资产，必须有专业管理方能发挥其中价值。在管理过程中，客户所获建议之优劣，将直接影响到物业价值。开业前物业验收，交接计划二次装修管理楼宇装饰保安服务清洁服务保养服务设施40、管理环境美化节能管理项目翻修施工风险管理管理审计与顾问服务xx商业将为业主、投资人创造最高价值，使业主、投资人的商业物业在激烈的竞争中脱颖而出，创造出一个高回报的物业。222324商业管理物业管理资产管理物业管理7.物业管理业务定位细分xx商业拥有的专业的资产管理团队，可为资深或者每个商业地产项目提供有针对性的资本运作服务。财务管理流动资金管理年度预算运营绩效管理资产买卖资产打包上市资产证券化xx商业资产管理通过精细的规划及预测，制定实效方案，有效地运用于项目的资产管理，从而提供更快的回报及更高的利润。222324商业管理物业管理资产管理资产管理8.资产管理业务定位细分我们商业地产服务项目类别41、涉及到：都市综合体项目城市的多功能商业中心，商务功能区内的酒店、写字楼、公寓等与商业街、商业店铺的组合。城市商业项目城市商业中心、区域商业中心，购物广场、生活广场、百货店、连锁超市、专业店等。特色商业街、区项目主题商业街、步行街、餐饮特色街、仿古文化街、数码产品街、古玩艺术街区、动漫园区、创意园区等。旅游休闲商业项目主题公园商业功能、休闲、度假区配套商业、生态旅游度假区建设指导、景区商业网点建设、旅游产品及旅游服务产品设计、旅游纪念品专卖店建设等。专业市场项目城市近郊、城乡结合区域新开发区的专业市场、批发零售市场、OUTLETS店等。我们涉及的商业地产类别取费方式为3-8万不等的月费，项目的商42、业推广计划由本公司制定并送业主方审核，审核通过的年度商业推广计划由业主方承担相应的商业推广费用，本公司负责商业推广计划的执行；商业策划服务费用招商佣金销售行为与经营管理之间的盈利模式商业推广策划及费用运营管理费用我们根据项目的商业定位要求对现有建筑布局和配套条件提出整改意见和技术咨询服务，费用30-100万元整，对期间产生的改造费用由业主方承担项目的招商佣金以首年招商金额的3个月的租金为收取标准；另外一种是对赌佣金，即设定3年的免租期，在免租期时间到达后还有剩余的店铺，我们就根据与业主约定好的租金价格吃下剩余店铺；设定项目的养铺期为三年，运营管理费用的收取标准：开业年为年租金的15%、第二年为43、年租金的13%，第三年为年租金的11%，第四年起为年租金的10%，以上费用的实际收取按当年的实际租金到账为准；在运营管理期间，业主方实现销售且未来买家无需我们进行后续的运营管理情况出现，则由业主方给予本公司经营补偿，补偿金按照销售总价的1%收取；在运营管理期间，本公司配合业主方的销售行为，如设定项目销售的底价为5亿元，对于超过5亿元的增值部分，给予本公司15%的奖励；如以上的销售行为由本公司介绍并促成，则根据实际成交金额本公司提取1%的佣金奖励。盈利业务及取费方式盈利业务及取费方式包销形式类似存量烂尾资产收购，所代理的项目必须远低于市场价格的50%以上，项目按照双方约定的百分比作为包销收购的保44、证金，乙方按照合同约定的回款进度打款给开发商，所有的营销成本，广告成本都由乙方承担，但是所有的超出包销底价以上的溢价空间收益均归乙方，税费双方根据房价各自承担；专项销售一般采取佣金为8-10个点比较多，不排除10以上的佣金点数，一般运城地区以外的项目采取专项销售的形式比较多，开发商需要承担客户路费和餐费；u总代理销售一般为保底佣金4-6个点，超出双方约定底价部分采取55开的分账形式甚至于全溢价佣金（超出底价部分都算作我们的佣金收益），总代理销售存量包销专项销售商业销售模式分类商业地产销售佣金远远高于住宅的销售佣金，它将是所有盈利模式衍生的基础业务山西运城xx商业管理公司的发展策略 严格的项目计45、划和管理是保证项目顺利进行的关键项目内容定义2.工作分解4.工作时段确定3.任务的依存关系设定5.任务分配工作任务分解项目计划和控制7.关键进程控制0.内部准备6.详细工作计划1.项目内容定义示意商业房地产的特点q风险：由商业房地产开发商的投资策划能力决定，其根本是对市场需求的理解和把握能力；q资金需求：由商业模式和合作伙伴决定，一般要求规模性开发商有相当的资金实力；q收益：由投资模式决定，短期收益不高，长期收益稳定，收益面较广，包括商业物业的出租、出售，商业管理和物业管理服务费用，周边的土地价格升值，周边商业和住宅房产升值；q收益期：由商业模式决定，由于拥有物业，通常收回成本的周期较长，十年46、至二十年；非成熟业态发展商中资本携带者多行业缺少领导企业政策影响大价格变化大消费习惯变化快同质化速度加快市场没有规则，变化快投入产出模式商圈建成商圈配套设施建成建立资源平台与产业平台建立基于需求上的管理模式东滩商业房地产品牌美誉度提升东滩商业房地产模式推广商业房地产 制定商业房地产项目方案聚集所需的各类资源吸引合作伙伴与承租户进行符合各方需求的规划设计建成商圈并进行符合需求的管理，做成一个规范的模板西北范围内快速扩张投入产出盈利通过房产出租获利通过房产出售获利通过房产转租获利通过对商圈提供管理与服务获利带动周边地产升值，通过周边住宅房地产获利 投入产出模式成功的商业房地产发展必须考虑的三点商业47、房地产的发展需要从市场出发考虑以下三方面产品和服务客户关系运营效率和效能商业资源的汇聚、整合、利用，包括品牌和资金资源建立战略联盟和多赢的商业模式商业物业及环境对特定的消费者和商业经营者需求的满足建立企业、产品和服务的品牌商业物业开发过程中的高效运作以相对较低的成本快速复制拷贝的能力企业发展模式需求管理资源平台与产业平台规模扩张经营模式快速发展模式需求管理资源与产业平台规模扩张特点：联盟特点：快速复制需求管理：把握整体商业需求制造商圈资源与产业平台：为建立商圈所需的以著名商业品牌为主的商业资源体系；为商业物业开发所需的房地产产业链各环节的产业体系规模扩张：在经营模式的基础上，对需求管理与资源产48、业平台中可以快速复制的成分进行低成本大范围的复制，达到快速的企业扩张三维企业发展模式58总结商业房地产战略商业房地产商成功商圈设计运营成功商业需求的把握和管理商业开发主题设计设计确定主题载体结合地域、文化、商圈特征满足消费者的消费习惯满足商业经营者的经营需求改造、工程设计工程质量控制工程成本控制商业房地产投资决策规划、设计建筑和商业环境设计商业物业市场营销商业物业管理商业开发概念的传播对商户的价值承诺消费时尚开发主题商业价值预期愿意支付成本实现价值承诺整体商业运营成功房产和地产升值依托长年来积累的成功商业项目经验，我们总结及实验了多方位业态组合模式，创新孵化更适应商业物业运营的创新业态品牌。在49、实现自我沉淀和升级的过程中，我们也坚定的致力于培育有潜力的创新商业业态品牌成长。所以我们合作的不光一个运营机构，更是一个品牌孵化平台。正是商业的共荣与创新滋养着机构的成功。花鸟连锁超市将花鸟市场进行连锁超市化改造淘宝网实体商城基于网购市场结合实体商城的新型业态创新业态品牌孵化慢生活餐饮休闲街打造连锁休闲商业街品牌设计配合会员经营产证办理小业主入伙工程移交装修配合可售物业销售持续维护主力品牌开业期招商主力店技术对接次主力店招商专卖店招商持续提升服务招商开业运营建造施工规划设计选址发展部招商部项目公司阶段部门运营部物管部论证定位选址拿地预测，预算财务部招商策划主力店招商设计配合收首期，押金管理施工50、成本控制销售配合招商配合装修登记租约管理、活动策划、市场推广财务收支物业服务资产保养硬件支持服务支持项目施工商业地产的运营过程设计部概念、规划、方案、建筑、扩初设计主力店参与共同选址项目介入销售部营销策划促销活动商业地产运营管理系统整体模型图租金定价预算编制预算执行对比预算调整房产管理业态规划工作量统计品牌规划客商管理选择目标客商客商分配跟进提醒品牌管理洽谈跟进签意向书签合同进场装修合同变更/租金减免确认续租到期终止/提前解约合同结算退场续租营业额管理级别权益消费积分POS接口级别体系积分计划活动组织商场入会/销售会员会员管理会员积分经营活动营业抽成水电费费用登记财务记账应收款账单发放财务收款51、财务接口租金/保证金物业费/POS租金违约金/推广费滞纳金/装修费营业额租金营业抽成预算与价格财务管理资源与招商租约与服务商家经营POS系统财务系统客流系统接口客流统计系统预算测算模型合同固定租金房产租金收入固定租金预测抽成租金预测租期房产租金收入按月汇总抽成租金预测租期预测按业态/产品汇总项目收入预测已签约房产未签约房产2预算编制预算对比分析帮助集团/公司实现对商业项目的目标管控按房间编制预算能真实准确反映未来的收入预算目标和实际执行进行对比，发现差异找出问题，及时调整13租赁政策通过流程控制租金底价和标准价，实现项目收益保障及时调整底价和标准价，保证定价水品符合市场发展规律，收益最大化预算52、测算模型盈利模式公司的收入来源主要是来自五项业务的业务收入。按业务划分，公司各项业务的盈利模式和盈利能力如下表。表6-1 6-1 盈利模式分析项 目商铺销售地产策划资产管理商铺招商物业管理盈利模式提成+酬金咨询费用投资+融资提成+酬金包干或酬金盈利能力高高高高中进入壁垒较低中高中较低关键成功因素高效的营销模式及产品策划市场研究专业能力对经济发展及物业的价值判断能力客户资源及良好的策划定位包装专业能力服务理念等阶段发展策略时间：2015年以后时间：2014年-2015年时间：2012年-2013年o第一阶段：培育三项重点业务o第二阶段：五项业务全面开展，确立行业内的领先地位n公司在第三阶段要形成53、独立融资收购整合项目的能力，建成并强化三个平台，逐步向西北其它区扩张。强化与客户的合作关系；加强品牌建设，形成强势品牌；强化业务间的支撑关系，进一步形成整合优势。o第三阶段：建成并强化三个平台n公司力争在未来几年内形成58个稳定的合作伙伴，五项业务同时开展，并形成成熟的服务能力。其中，每项业务形成23个工作团队或小组，培养或引进能统管房地产经营全过程的核心人员，形成至少10个稳定的合作伙伴。n公司通过稳固原来的合作关系，逐步实现业务之间的整合，形成相互支撑关系，大力拓展公司的业务发展。n重点培育三项业务，即：房地产销售业务、房地产招商业务和物业管理业务n立足运城辐射西安迅速建立起公司的品牌与声54、势，将公司的品牌建设与客户的品牌建设相结合，利用客户的品牌建设自己的品牌，利用成功的项目建设自己的品牌。山西运城xx商业地产运营公司的学习目标 专业商城学颐高 餐饮休闲街区学弘基 附2家公司的介绍弘基地产模式万达地产模式宝龙地产模式颐高地产模式典型商业地产模式大量持有物业进行运营，购物与游乐的全新组合，游乐带动购物地产开发商占主导，订单式商业，以地产耦合商业商业为通过专业商城的形式持续经营获得持续商业收益通过特色经营，形成品牌效益，小商铺租售万达地产（三益设计）宝龙地产颐高地产弘基地产（三益设计）经营方式服务于商业主题；经营方式与商业主题相互促进、相得益彰；场内商铺既不出售也不出租，完全由开发55、商自己经营管理；自营根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素一般可以采用以下几种方式：委托管理公司进行经营管理统一招租部分经营租赁加部分出售店中店时差分租售后包租多种租赁形式组合场内商铺既不出售也不出租，将由专业管理公司进行经营管理。将场内铺位或专柜统一出租给实际用家，所有者获取租金收益，实际用家负责经营，获取经营收益。一定面积的商铺用于出售，一部分面积的商铺用于出租，也可能余留一部分面积的商铺自营。是一种高档的档位出租形式，与档位出租的差异在于档位是全开放式的，店中店是在一个大的商业空间中划分出一个个小的独立的封闭型的集中的档位空间。利用不同业态、不同营业时间要求进行时段季节性的时差租赁，56、通过运用各种业态不同经营时间的交叉，可以使商铺的时间价值得到最大体现，为投资者或实际用家取得更好的效果。将商场内一定面积商铺分割成多个独立产权的销售单元进行出售，并向购买者作出一定的投资回报承诺。包括“返租回报”“带租约销售”“利润共享”“保底分红”。依据市场需求，灵活运用多种租赁组合形式，达到利润最大化。经营方式案例：徐家汇弘基休闲广场(三益设计)小店面分租，统一经营权，形成以餐饮为主的特色化经营模式。建筑规模：1.5万平方米建设地点：上海市徐汇区徐家汇设计时间：1999年建成时间：2000年徐家汇弘基休闲广场位于繁华的徐家汇商业区虹桥路恭城路转角处，广场基地面积35343平方米，绿化覆盖达57、46.3%，是一座集餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性广场。徐家汇弘基休闲广场是一个真正的美食天地，汇聚了全国各地风味的餐馆和酒吧，同时广场也为徐家汇地区带来大片绿地，改善了商业中心的环境，与肇嘉浜路绿化带遥相呼应，象一条绿色长廊上的宝石，使徐家汇逐步成为一个绿化覆盖率较高的休闲商业区。形象案例3创邑老码头改造（三益设计）创意产业园的改造与设计该项目原来是上海油脂厂。其位置距离上海的母亲河黄浦江仅30米，其改造思路：第一，做一个现代的、时尚的、前沿的建筑；第二，保存老的纪念性的构件。这里要让新与旧共存、融合，让人们在情感上有一个很好的延续。本项目规划由多种商业形态交织共融。5，6层的建筑物改造成设58、计类创意产业园，部分楼层可远眺浦江，景观资源丰富，可改造休闲类的俱乐部或会所，中部广场区域新建一个典型石窟门风格建筑，室内为特色西餐酒吧，室外为大型水上秀场，是本项目的最大亮点！同时，周边建筑改造为特色服饰和精品展示店，沿外马路建筑楼层较低，改造重点为以特色餐饮，酒吧为主的商业街。随着世博的临近，本项目的实施，一方面填补了外滩和世博会基地之间的空白区域，将外滩的时尚元素和城市形象功能进行延伸拓展，同时，与隔江相望的小陆家嘴也形成呼应，将新时代时尚气息的休闲商业中心与小陆家嘴金融商务区形成城市功能的互补。整个项目以装饰、加固为主，其中局部混凝土构件与钢结构交杂，配以部分木质构件，构成整个项目的现59、代基调。面砖，钢材，涂料的色彩变换运用，以及各种材料在细部上的巧妙组合，使现代风格中又融入了英式老厂房的浓郁味道，辅之以广场中心与海派石库门的建筑呼应，使整个项目大气又不失柔和，现代的同时兼俱些许“老气”的沧桑。上海创邑老码头(夜景)上海创邑老码头(透视)上海创邑老码头（三益设计）招商对设计的影响主力店的入驻对商家是喜是悲，不仅要看主力店本身的名气与效力，还应以全局的眼光衡量主力店在整体经营中发挥的作用，最终的目的，就要寻求一个相对稳定的动态平衡，在这一平衡中，能够化解风险，制造利润，取得最佳的投资回报，形成可持续发展的良性运做。3、商业的平衡术低风险中低风险中高风险高风险风险低利润中低利润中60、高利润高利润主力店零售百货类次主力店酒楼、小型专卖超市、折扣店专卖店批发零售个体店连锁品牌店、便利店业态风险和利润成正比例商业地产的本质是金融地产，其运营需要诸多的结构平衡共同实现：品牌店铺与一般店铺的平衡；强承租户与弱承租户的平衡；大型租户与小型散户的平衡；长期租户与短期租户的平衡；白天运营与夜晚运营的平衡；业态与业种配置的效益平衡；“剑有双刃，刀走偏锋”商业的主要租金收入来自于各种中小型店铺，中小型店铺经营灵活，赢利能力高，平均租金水平远远高于主力店，是商业主要租金收入的贡献者；但是也应注意商家租赁面积与租金体系的平衡问题。建立最高利润与最低风险的平衡点就要找出最佳的投资回报方式；合理的投61、资回报方式应从低风险出发，制造出高利润；平衡规则一：业态风险与利润成正比；平衡规则二：建立利润风险平衡点；xx先生就商业地产一体化新模式在西南的成败总结借鉴案例：重庆麻辣街操作收益核算表销售面积均价销售收益合计收益税费（税率10%）介绍人佣金（5%）总收益10000方12000*3%360万出租面积平均租金租金收益772万77.2万34.74万660.06万8700方1.3*365天412万成本核算表职位费用（单位：元）合计人工成本（5个月）后勤成本（5个月）广告开支办公室及设备采购（5个月）合计成本销售经理600048000*524万10万30万3万*515万79万招商经理6000销售主任（62、3名）3000*39000招商主任（2名）3000*26000招商顾问（4名）2000*48000销售顾问（5名）1800*59000平面设计4000文案策划自兼总收益660.06万去除20%提成后528.48总成本79万净利润449.48万借鉴意义成功之处不足之处重庆麻辣街心得1、准确的把握了消费客群，作出了精准的定位，特别是运用样板店来取得投资客户的认同2、作为6年的烂尾项目，开发商心态产生很大变化，本着死马当活马医的原则言听计从3、把握到了当前国内商业地产销售中的漏洞，将三年的租金折返到房价中，取得了纯租金收益4、本烂尾商业很多是建筑上的问题，我们通过对接设计公司，开发商又投入90万改造63、费用，弥补了先前有缺陷的商铺1、没有运用更好的营销造势活动2、由于对人力成本的控制，没有坚持操作剩下的尾房，错失了二期的代理3、销售节奏过快，没有做到很好的价格拉升来提高自身的代理收益1、餐饮为主导题材的街区商业风险低，成功概率高，作为合作伙伴的王总无疑在运城占有行业优势2、在销售招商佣金的基础上，发现商业地产漏洞，经过本项目的实验和未来的细化完善，将为未来的合作找到盈利价值全新的空间3、运营的基础体现在于攘外安内，在席总装修改造和运营稳定的优势下，我们对于未来运营的利润充满了信心麻辣街商业新模式操作心得案例借鉴项目：重庆淘宝城成本核算表职位费用（单位：元）合计人工成本（单位：元）其他开支合计64、成本销售经理600048000*8个月384000经营推广费装修补充设备商户补偿免税期损失（3个月）252万招商经理6000销售主任（3名）3000*39000招商主任（2名）3000*26000招商顾问（4名）2000*48000销售顾问（5名）1800*59000平面设计4000企划500017500*5个月8750040万20万40万84万管理老总9000管理助理3500保洁（4人）1500*4600049500*4个月209200保安（20人）1800*2036000设备维护（3人）2500*37500收益核算表销售面积均价（元/）去除提成后的销售收益租金成本支出（给小业主）总收益3665、001500120.8万出租面积平均租金（元/半年）租金收益3200*600192万96.8万32001050/2=525168万总收益96.8万总成本252万净利润155.2万1、初期合同谈判的急促，导致4%的租赁成本支出2、相对于4000平米来说招商销售经营的成本和一万平米的成本相差无二3、项目位于重庆区县，开发商也属于主城外来，所以在当地缺乏有效根基，一旦商户闹事，难免有地方保护主义4、保安力量不重视，特别是小地方，互相之间都认识，所以未能将经营隐患解决在萌芽状态5、缺乏主力店的拉动1：首次运用了淘宝网的概念，得到了广大投资者的认同2：通过良好的销售控节奏，形成了市场的饥渴从而为当日售罄66、打下了基础3：推出了带装修商铺的概念，即省去了很多装修投资，又给销售增加卖点4、小百货小产权分割降低了投资的门槛，提高了单位的价值1、代理除非市中心商圈运作的面积越大，分摊成本就越低，所产生的效益也就越高2、谈代理项目不可操之过急，利润往往都是在和开发商博弈过程中谈出来的3、作为全程一体化项目，特别要注意资金平衡调度，需要进行详细的财务规划4、操作商业地产运营特别在小地方，需要有地方上牢固的关系才能保有后期的利润，其中威信的建议和次序的搭建是永续经营的核心借鉴意义成功之处失败之处重庆淘宝城心得淘宝城模式操作心得山西运城xx商业地产运营公司投入产出测算人力成本职能工作周期人力成本（单位：元）市场67、部拓展3人12个月5000*3*12=18万策划部市场产品研究1人12个月5000*12=6万营销策划2人12个月4000*12*2=9万6销售人员36人10个月36*10*150054万招商人员15人10个月15*10*250037万5招商经理3人10个月3*10*400012万销售经理3人10个月3*10*400012万办公成本办公室400（现有4楼），假设1.5元/天/。总投入400*1.5*365天21.6万办公室装修800元/*40032万办公设备电脑9台（6台台式，3台笔记本）9*4000元/台3.6万专用电脑1台1*8000元/台0.8万办公家具5万相关其它投入名称费用信息管理投68、入2万人才储备和培训投入13万品牌建设投入6万公司注册投入2万公关备用投入5万成本总计人力成本149.1万办公成本63万相关投入成本28万合作顾问费120万总计投入成本360.1万运城合作商业地产新模式的一年期成本投入合作顾问费10万*12=120万1年内3个商业销售项目，平均每个项目算2万方，年总销售额6万方*1万（销售均价）6亿。总佣金提成：6亿*3%*60%销售率1800万，收入为1080万。同时，招商按1元/平米/天计算：6万方*60%招商率*3个月租金作为佣金324万年营业额目标：销售1080万+招商324万1404万运城合作发展商业地产公司的效益目标佣金点数按照最低的3%计算招商佣金按照3个月租金测算计算成本：销售提成暂时按照佣金总收益的20%计算招商提成暂时按照招商佣金的15%计算人力、办公等相关投入成本一年360.1万去提成和税后（税按照15%计算）8640000+2754000=11394000*85%=9684900减去一年总成本3601000年纯利润目标为6083900股权转让收益分红股权回购主要退出策略以上内容涉及本公司多年研究之心血和新商业模式的打造，知识产权归杭州xx所有并拥有最终解释权，合作双方对外需严格保密