1、商业业态租金制定标准及参考方法 何谓商业业态？ 所谓商业业态(commercial activities)是指针对特定消费者的特定需要，按照 一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价 格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。 商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、 专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。 城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等。 其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大 型综合超市、电影城、娱乐中心（KTV、电玩等）2、健身中心、大型中式酒楼、特色 餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 如何制定租金？ 主要商业业态租金制定标准及参考方法 回报率 倒推法 细分业态 推算法 横向比 较法 1、横向比较法 根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然 后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个 是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。新型商业较 为适用。 存在问题有哪些？ 没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招 商运作等都不一样。 国贸360vs丹尼斯 2、回报率倒推 根据物业的开发3、成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水 平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜 欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。万达、凯德等较为 成熟的商业体适用。 存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市 场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。 3、细分业态推算 百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方 式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然 后得出一套租金计算体系。新型商业较为适用，对于市场比较了解的商业操盘者 较为适用。 存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。同一个业态存在位置不同、需求面 积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。 班尼路vs登喜路 招商人员需要了解的 各行业承受租金的能力 零售 生活