1、物业管理公司会计核算及应收账款制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 第一章 总说明 （一）根据财政部企业会计准则、企业财务通则和物业管理企业财务管理规定结合本公司的实际情况特制定本制度。 （二）本制度统一规定会计的编号，以便于实行会计电算化。各核算单位在填制会计凭证、登记帐簿时，应填制会计的名称，或者同时填列会计的名称和编号，不应只填编号，不填名称。 （三）会计报表具体格式由本制度规定。月份报表应于月份终了后10日内报出；年度报表应于年度终了后15日内报出。 （四）本制度由财务部负责解释，需变更修改时，由财务部修订。2、 （五）本制度自年10月1日起执行。第二章 会计 （一）会计表（见会计表） （二）会计使用说明第101 现金 一、本核算企业的库存现金。 公司内各部门、各单位使用的备用金，在“其他应收款-备用金”下设置明细核算，不记入本。 二、收到现金，借记本，贷记有关；支出现金，借记有关，贷记本。 三、各单位应设置“现金日记帐”，由出纳员根据收付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记。每日终了，应计算当日的现金收入合计数、现金支出合计数和结余数，并将结余数与实际库存数核对，做到帐款相符。 有外币现金的单位，应分别人民币、外币设置“现金日记帐”进行明细核算。第102 银行存款 一、本核算公司各单位存入银行的各种存3、款。包括结算户存款和定期存款。 二、各单位将款项存入银行，借记本，贷记“现金”等有关；提取和支出存款时，借记“现金”等有关，贷记本。 三、各单位应按开户银行、存款种类等，分别设置“银行存款日记帐”，由出纳员根据收付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记，每日终了应结出余额。“银行存款日记帐”应定期与“银行对帐单”核对，至少每月核对一次。月份终了，各单位帐面结余与银行对帐单余额之间如有差额，必须逐笔查明原因进行处理，并应按月编制“银行存款余额调节表”，调节相符。 四、有外币存款的单位应分币种设置“银行存款日记帐” 进行明细分类核算。 第111 短期投资(公司用) 一、本核算企业购入的各种能随时变现、4、持有时间不超过一年的有价证券等。 二、公司购入的各种股票和债券，按照实际支付的价款，借记本，贷记“银行存款”。 购入股票，如在实际支付的款项中包含已宣告发放、但未支取的股利，应作为应收款处理。应按照实际成本（即实际支付的价款扣除已宣告发放的股利），借记本，按照应收的股利，借记“其他应收款”，按实际支付的价款，贷记“银行存款”。 发放的股利和债券利息，借记“银行存款”等，贷记“投资收益”“其他应收款”。 出售股票和债券，按照实际收到的金额，借记“银行存款”，按照实际成本，贷记本，按未支取的股利，贷记“其他应收款”，按其差额，借记或贷记“投资收益”。 债券到期收回本息，借记“银行存款”，贷记本和“5、投资收益”。 三、本应按短期投资种类设置明细帐。第113 应收帐款 一、本核算企业经营活动中发生的应收物业管理费、应收水电费等。 二、各单位发生应收帐款时，借记本，贷记“物业管理收入”“应付帐款”等；收回款项时，借记“现金”“银行存款”等，贷记本。 三、各单位应收帐款如发生坏帐，不计提坏帐准备的，直接计入“物业管理成本”，贷记本。计提坏帐准备的，借记“坏帐准备”，贷记本。 四、本应根据应收帐款对象的具体情况设置明细帐。第114 坏帐准备 一、本核算企业提取的坏帐准备。本公司采用直接冲销法，暂不使用本 二、提取坏帐准备，借记“物业管理成本”，贷记本；冲销坏帐准备，借记本，贷记“物业管理成本”。发6、生坏帐损失时，借记本，贷记“应收帐款”。 已确认并转销的坏帐损失，以后又收回的，应按收回的金额，借记“应收帐款”；，贷记本；同时，借记“银行存款”，贷记“应收帐款”。三、本年末贷方余额为已提取的坏帐准备。第116 内部往来 一、本核算公司与上级公司及所属内部独立核算管理处之间，发生的各项应收、应付往来款项。 二、本公司财务部按各内部单位设置明细帐进行明细核算，各管理处只设与公司财务部往来帐，管理处之间往来一律通过公司财务部转帐。第119 其他应收款 一、本核算除应收帐款以外的其他各种应收、暂付款项，包括：各种赔款、罚款、存出保证金、应向职工收取的各种垫付款项等。 二、发生其他各种应收款项时，借7、记本，贷记有关；收回各种款项时，借记有关，贷记本。 三、本应按其他应收款的项目分类，并按不同的债务人设置明细帐。第123 库存材料 一、本核算在库各种材料的实际成本。 二、购入材料的实际成本包括买价和能直接认定的运杂费、保管费和税金等，购入并已验收的材料，借记本，贷记“现金”等。 三、出库材料成本采用先进先出法、后进先出法、加权平均法等方法，但出库方法一经选用不得随意变动。库存材料应进行定期盘点。 四、本的期末余额反映库存材料的实际成本。 第124 低值易耗品 一、本核算低值易耗品的实际成本。 低值易耗品是指不作为固定资产核算的各种用具、家具，如工具、管理用具等。单位价值标准为500-元，采用8、“比例摊销法”核算，摊销期限为五年。单位价值在500元以下，一次计入成本、费用。 二、本应下设“库存低值易耗品”、“在用低值易耗品”和“低值易耗品摊销”三个明细进行明细核算。 三、购入低值易耗品时，借记“低值易耗品-库存低值易耗品”，贷记“银行存款”等。单价500元以下（不含500元）的低值易耗品采用一次摊销法，其会计处理为：借记“物业管理成本”“管理费用”等，贷记“低值易耗品-库存低值易耗品”。单价在500-元的低值易耗品采用“比例摊销法”，出库低值易耗品时，借记“低值易耗品-在用低值易耗品”，贷记“低值易耗品-库存低值易耗品”。按月摊销低值易耗品时，借记“物业管理成本”“管理费用”等，贷记9、“低值易耗品-低值易耗品摊销”。 低值易耗品报废时，分提足摊销的和未提足摊销两种情况进行会计处理，已提足摊销的，按低值易耗品原值，借记“低值易耗品-低值易耗品摊销”，贷记“低值易耗品-在用低值易耗品”；未提足摊销的应补足摊销，借记“物业管理成本”“管理费用”等，贷记“低值易耗品-低值易耗品摊销”，同时，注销帐面财产同已提足摊销情况会计分录相同。 四、低值易耗品应按照“管理用具”、“电器”和“小型机具”三类进行明细核算。 五、本的期末余额为期末库存低值易耗品的实际成本和在用低值易耗品的摊余价值。第131 待摊费用 一、本核算已经支出，但应由本期和以后各期分别负担的分摊期在一年以内的各项费用。开办10、费及分摊期在一年以上的其他费用，应在“递延资产”核算，不记入本。 二、发生各项待摊费用时，借记本，贷记“银行存款”等。分期摊销时，借记“物业管理成本”“其他业务支出”“管理费用”等，贷记本。 三、本应按费用种类设置明细帐。第141 长期投资（公司用） 一、本核算不准备在一年以内变现的投资，包括债券投资和其他投资。 二、债券投资应按投资时实际支付的价款记帐。其他投资应根据不同情况，分别采用成本法和权益法核算。 三、本设置以下三个明细： 1.债券投资 2.其他投资 3.应计利息 四、债券投资：进行债券投资时，按实际支付的价款，借记本（债券投资），贷记“银行存款”。实际支付的价款中含有债券利息的，应11、将这部分利息，借记本（应计利息），按实际支付的价款扣除应计利息后的差额，借记本（债券投资），按实际支付的价款，贷记“银行存款”。 债券到期收回本息，按本息合计，借记“银行存款”等，按债券本金部分，贷记本（债券投资），按已计利息部分，贷记本（应计利息），按未计利息部分，贷记“投资收益”。 五、其他投资：向其他单位投资转出的固定资产，借记本（其他投资）和“累计折旧”，贷记“固定资产”；向其他单位投资转出的货币资金等借记本（其他投资），贷记“银行存款”等。 收到其他投资分得的利润，采用成本法核算的，借记“银行存款”等，贷记“投资收益”；采用权益法核算的，应根据接受投资企业所有者权益的增加额，借记本（12、其他投资），贷记“投资收益”。接受投资企业的所有者权益减少，作相反分录。分得的利润，借记“银行存款”等，贷记本（其他投资）。 六、本应按债券种类和被投资单位进行明细核算。第151 固定资产 一、本核算固定资产的原价。 二、购入不需要安装的固定资产，借记本，贷记“银行存款”等。 三、出售、报废和毁损等原因减少的固定资产，应按减少的固定资产净值，借记“固定资产清理”，按已提折旧，借记“累计折旧”，按固定资产原价，贷记本。 盘亏的固定资产，按其净值，借记“待处理财产损益”，按已提折旧，借记“累计折旧”，按固定资产原价贷记本。 四、各单位应设置“固定资产登记簿”和“固定资产卡片”，按固定资产类别、使用13、部门进行明细核算。第155 累计折旧 一、本核算固定资产的累计折旧。 二、按月计提固定资产折旧时，借记“物业管理成本”“其他业务支出”“管理费用”等，贷记本。 三、固定资产提足折旧后，不管能否继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。所谓提足折旧，是指已经提足该项固定资产应提的折旧总额。应提的折旧总额为固定资产原价减去预计残值加上预计清理费用。 四、本只进行总分类核算，不进行明细分类核算。需要查明某项固定资产的已提折旧，可以根据固定资产卡片上所记载的该项固定资产原价、折旧率和实际使用年数等资料进行计算。第156 固定资产清理 一、本核算因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定14、资产净值及其在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。 二、出售、报废和毁损的固定资产转入清理时，应按固定资产净值，借记本，按已提折旧，借记“累计折旧”，按固定资产原价，贷记“固定资产”。 清理过程中发生的费用，借记本，贷记“银行存款”等；收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等，借记“银行存款”等，贷记本。 固定资产清理后的净收益，借记本，贷记“营业外收入-处理固定资产收益”；固定资产清理后的净损失，区别情况处理：属于自然灾害等非正常原因造成的损失，借记“营业外支出-非常损失”，贷记本；属于正常的处理损失，借记“营业外支出-处理固定资产损失”，贷记本。第161 无形资产（公司用） 一、本核15、算企业的专利权、商标权、著作权、非专利技术、土地使用权、商誉等各种无形资产的价值。 二、企业购入或自行创造并按法律程序申请取得的各种无形资产，应按实际支出，借记本，贷记“银行存款”等。 其他单位投资转入的无形资产，应按确认的价值，借记本，贷记“实收资本”。 企业用已入帐的无形资产向外投资，借记“长期投资”，贷记本。 企业向外转让已入帐的无形资产，其转让收入，借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入-其他收入”；结转转让无形资产的成本，借记“其他业务支出-其他支出”，贷记本。 三、各种无形资产价值应分期平均摊销。摊销时借记“管理费用”，贷记本。 四、本应按无形资产类别设置明细帐。 五、本的期末余额16、为尚未摊销的无形资产的价值。第171 递延资产 一、本核算企业发生的不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费、固定资产修理支出、租入固定资产改良支出以及摊销期限在一年以上的其他待摊费用。 二、发生的递延费用，借记本，贷记有关。摊销时，借记“物业管理成本”、“管理费用”等，贷记本。 开办费应在企业开始经营以后的一定年限内分期平均摊销；其他递延费用应在一定期限内按照费用项目的受益期限分期平均摊销。 三、本应按照费用种类设置明细帐。第181 待处理财产损益 一、本核算企业在清查财产过程中查明的各种财产物资的盘盈、盘亏和毁损。 二、本应设置以下两个明细： 1.待处理固定资产17、损益； 2.待处理流动资产损益； 三、盘盈的各种材料、低值易耗品等流动资产，借记“库存材料”、“低值易耗品”等，贷记本；盘盈的固定资产，借记“固定资产”，贷记本和“累计折旧”。 盘亏、毁损的各种材料、低值易耗品等，借记本，贷记“库存材料”、“低值易耗品”等；盘亏的固定资产，借记本和“累计折旧”，贷记“固定资产”。 四、各种盘盈、盘亏和毁损的财产物资，按照规定程序批准转销时：流动资产的盘盈，借记本，贷记“物业管理成本”、“管理费用”等；固定资产的盘盈，借记本，贷记“营业外收入-固定资产盘盈”；流动资产的盘亏、毁损应先扣除残料价值，可以收回的保险赔偿和过失人的赔偿，借记“库存材料”、“其他应收款”18、等，贷记本，剩余净损失，属于非常损失部分，借记“营业外支出-非常损失”，贷记本，属于一般经营损失部分，借记“物业管理成本”、“管理费用”等，贷记本；固定资产的盘亏，借记“营业外支出-固定资产盘亏”，贷记本。 五、本期末贷方余额为尚未处理的各种财产物资的净溢余；借方余额为尚未处理的各种财产物资的净损失。第201 短期借款（公司用） 一、本核算公司借入的期限在一年以下的各种借款。公司借入的期限在一年以上的各种借款，在“长期借款”核算，不计入本。 二、公司借入的各种短期借款，借记“银行存款”，贷记本；归还借款时，借记本，贷记“银行存款”。 发生的短期借款利息，借记“财务费用”，贷记“预提费用”、“银19、行存款”等。 三、本应按债权人设置明细帐，并按借款种类进行明细核算。第203 应付帐款 一、本核算物业管理过程中发生的预收管理费、应付水电费。 二、收到业主预交管理费时借记“银行存款”“现金”等，贷记本；收到水电费通知单时属于公用水电费部分，借记“物业管理成本”，应向业主收取的部分借记“应收帐款”等，贷记本；支付水电费时借记本，贷记“银行存款”等。 三、本应按结算单位设置明细帐。第209 其他应付款 一、本核算应付、暂收其他单位或个人的款项，如收取的各种押金、存入保证金等。 二、发生各种应付、暂收款项时，借记“现金”“银行存款”等，贷记本；支付时，借记本，贷记“现金”“银行存款”等。 三、本应20、按应付和暂收等款项的类别和单位或个人设置明细帐。第211 应付工资 一、本核算应付给职工的工资总额。 二、向银行提取现金准备发放工资时，借记“现金”，贷记“银行存款”。 支付工资时，借记本，贷记“现金”。从应付工资中扣还的各种款项，借记本，贷记“其他应收款”“其他应付款”等。 月份终了，应将本月应发的工资进行分配，借记“物业管理成本”“管理费用”“其他业务支出”等，贷记本。 三、本应设置“应付工资明细帐”，按工资总额的组成内容进行明细核算。第214 应付福利费一、 本核算企业提取的福利费。 二、企业提取福利费时，借记“管理费用”“物业管理成本”等，借记本。 支付的职工医药卫生费、职工困难补助和21、其他福利费及应付的医务、福利人员工资等，借记本，贷记“现金”“银行存款”“应付工资”等。第221 应交税金 一、本核算应交纳的各种税金，如营业税、城市建设维护税、房产税、企业所得税等。 印花税及其他不需预计应交数的税金，不在本核算。 二、本应设置下列明细： 1.营业税 2.城市维护建设税 月份终了，计算出应交纳的营业税和城市建设维护税，借记“营业税金及附加”等，贷记本。 3.车船使用费 月份终了，计算出的车船使用费，借记“物业管理成本”“其他业务支出”等，贷记本。 4.企业所得税计算出的应交纳的企业所得税，借记“所得税”，贷记本。 5.增值税 物业管理公司交纳增值税主要是代收水电费。增值税纳税22、人分为“一般纳税人”和“小规模纳税人”，小规模纳税人核算比较简单，月末按税法规定的税率计提增值税时，借记“物业管理成本”等，贷记本。 一般纳税人企业“增值税”子目下，设“进项税”、“销项税”“已交税金”等明细。根据水电费增值税专用发票列明的价款和税金，按管理处水电主管人员提供的当期水电用途，属大厦公用水电费和管理处自用水电费的价款和税金，借记“物业管理成本”；属应向大厦业主收取的水电费，其价款借记“其他应付款-水电费核算”，税金借记“应交税金-增值税-进项税”；按价税总计贷记“银行存款”。同时，根据当期应向业主收取的水电费价税总额借记“应收帐款-应收水电费”；按照销项税计算公式：销项税=水电费23、价税总额/（1+增值税率）*增值税率，其结果贷记“应交税金-增值税-销项税”；按水电费价款额计算公式：价款额=价税总额-销项税，计算结果贷记“其他应付款-水电费核算”。按销项税、进项税差额上交增值税时，借记“应交税金-增值税-已交税金”；贷记“内部往来”。 三、企业交纳的各种税金，借记本，贷记“银行存款”等。 与税务机关结算或清算后，补交的税金，借记本，贷记“银行存款”等；退回多交的税金，借记“银行存款”等，贷记本。 四、本期末借方余额为多交的税金，贷方余额为未交的税金。第223 应付利润（公司用） 一、本核算应付给投资者的利润。 二、计算出的应付利润，借记“利润分配-应付利润”，贷记本。 支24、付利润时，借记本，贷记“银行存款”。 三、本期末借方余额为多支付利润，贷方余额为未支付利润。第229 其他应交款（暂不使用） 一、本核算除应交税金、应付利润以外的其他各种应上交的款项，如教育费附加等。本公司系外资企业不交纳教育费附加，故暂不使用本。 二、企业计算出的应交纳的教育费附加，借记“营业税金及附加”，贷记本。 三、本期末借方余额为多交的其他应交款；贷方余额为未交的其他应交款。第231 预提费用 一、本核算预提但尚未实际支出的各项费用，如预提的租金、保险费、借款利息、修理费等。 二、预提的各项费用，借记“物业管理成本”“其他业务支出”“管理费用”“财务费用”等，贷记本；实际支出时，借记本25、，贷记“银行存款”等。实际支出数与已预提数的差额，应计入实际支出期的成本、费用。如实际支出数大于已预提数的数额较大时，应视同待摊费用，分期摊入成本。三、 本应按费用种类设置明细帐。第241 长期借款（公司用） 一、本核算借入的期限在一年以上的各种借款。 二、企业借入长期借款时，借记“银行存款”等，贷记本；归还时，借记本，贷记“银行存款”。 三、长期借款的利息支出和有关费用以及外币折合差额，除与购建固定资产有关的，在固定资产尚未交付使用或者虽已投入使用但尚未办理竣工结算之前发生的，计入有关固定资产购建成本外，其他利息支出有关费用及外币折合差额，计入当期损益。 四、本应按借款单位设置明细帐，并按借26、款种类进行明细核算。 五、本的期末余额为尚未偿还的长期借款本息。第245 长期应付款 一、本核算房屋本体维修基金和在物业管理成本中计提的维修基金。“两项基金”滚存利息应在本设置明细核算。 二、向业主收取维修基金时借记“现金”“银行存款”，贷记本。在营业成本中计提维修基金时借记“物业管理成本”，贷记本。三、本应按基金种类设置明细帐进行明细分类核算。本体维修基金应按房屋本体栋号设置明细帐进行明细核算。第301 实收资本（公司用） 一、本核算企业实际收到的投资者投入的资本。 二、收到投资者投入的现金，应以实际收到或者存入企业开户银行的金额，借记“现金”“银行存款”，贷记本；收到投资者投入的房屋、机器27、设备等实物，按照评估确认的价格或者合同、协议约定的价格，借记“固定资产”等，贷记本。收到投资者投入的“无形资产”，应按确认的价值，借记“无形资产”等，贷记本。 企业将资本公积、盈余公积转增资本时，借记“资本公积”“盈余公积”，贷记本。 三、本应按投资者设置明细帐。第311 资本公积（公司用） 一、本核算企业取得的资本公积，包括接受捐赠、资本溢价、法定财产重估增值。 二、接受的现金捐赠，应按实际收到的捐赠款，借记“现金”“银行存款”，贷记本；企业接受的实物捐赠，应按同类资产的市场价格或根据提供的有关凭证所确定的价值，借记“固定资产”等，贷记本和“累计折旧”。 对于投资者缴付的出资额大于注册资本而28、产生的差额，作为资本溢价。投资者实际缴付资本时，应按实际收到的出资额，借记“银行存款”“固定资产”等，按投资者在注册资本中认缴的数额，贷记“实收资本”，借贷方的差额，贷记本。 按规定对财产重估产生的增值，借记“库存材料”“固定资产”等，贷记本。 以资本公积转增资本时，借记本，贷记“实收资本”。 三、本的期末贷方余额为资本公积结余。第313 盈余公积（公司用） 一、本核算企业提取的盈余公积。提取的公益金也在本内核算。 二、提取盈余公积时，借记“利润分配”，贷记本。 用盈余公积弥补亏损时借记本，贷记“利润分配”。以盈余公积转增资本时，借记本，贷记“实收资本”。 三、本的期末余额为提取的盈余公积结余29、。第321 本年利润 一、本核算企业本年实现的利润（或亏损）总额。 二、期末结转利润时，企业应将“物业管理收入”“营业外收入”“其他务收入”等的余额转入本，借记“物业管理收入”“营业外收入”“其他务收入”等，贷记本，将“物业管理成本”“营业税金及附加”“管理费用”“财务费用”“营业外支出”“其他业务支出”“所得税”等的余额转入本，借记本，贷记“物业管理成本”“营业税金及附加”“管理费用”“财务费用”“营业外支出”“所得税”等。将“投资收益”的净收益，转入本，借记“投资收益”，贷记本；如为投资损失，作相反会计分录。 三、年度终了，应将本年实现的利润总额（或亏损总额）全部转入“利润分配”，结转后本30、应无余额。第322 利润分配 一、本核算企业利润的分配(或亏损的弥补）和历年分配（或弥补）后的余额。 本应设置“提取盈余公积”“盈余公积补亏”“应付利润”“未分配利润”等明细。 二、从税后利润中提取盈余公积，借记本（提取盈余公积），贷记“盈余公积”。 用盈余公积弥补亏损时，借记“盈余公积”，贷记本（盈余公积补亏）。 计算出应付的利润，借记本（应付利润），贷记“应付利润”。 年度终了，将全年实现的利润总额，自“本年利润”转入本（未分配利润），借记“本年利润”，贷记本（未分配利润）；如为亏损总额，作相反会计分录。同时，将本下的其他明细的余额转入“未分配利润”明细。结转后，“未分配利润”的借方余额为31、未弥补的亏损；贷方余额，为未分配的利润。 年终结帐后发现的以前年度会计事项，如涉及以前年度损益的，应在本的“未分配利润”明细核算。调整增加的上年利润或调整减少的上年亏损，借记有关，贷记本（未分配利润）；调整减少的上年利润或调整增加的上年亏损，借记本（未分配利润），贷记有关。 年度终了，除“未分配利润”明细外，本的其他明细应无余额。 三、本的年末余额即为历年结存的未分配利润（或未弥补亏损）。第501 物业管理收入 一、本核算物业管理主营业务收入。主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入32、是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入，公众代办性服务收入和特约服务收入。物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 二、物业管理收入应以提供了劳务、收到款项或取得了收取款项的权利时确认物业管理收入的实现。 三、物业管理费收入，应按实际价款记帐。本月实现的收入，借记“银行存款”“应收帐款”等，贷记本；结转预收业主管理费时借记“应付帐款”，贷记本。 四、期末33、，应将本余额转入“本年利润”，结转后本应无余额。 五、本应按收入类别设置明细帐。第502 物业管理成本 一、本核算物业管理过程中发生的各项成本及费用。 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出计入物业管理成本。物业管理成本包括直接人工费、直接材料费、其他直接费和间接费用。 直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员工资、奖金、伙食费、服装费、劳动保护费、劳动保险费及按工资总额计提的职工福利费等。直接人工费按人员类别分设“保安人员”、“清洁绿化人员”、“维修人员”和“其他人员”等直接材料包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。其他34、直接费包括公用水电费、公共设施日常维修费用、外委大厦日常维修费、外委机电设备日常维修费、外委电梯日常维修费等。公共设施、机电设备大中修理费用应由本体维修基金或专用基金支出，不在本核算。 间接费用包括管理处管理人员的工资、奖金、福利费、工会经费、自用水电费、差旅交通费、办公费、固定资产折旧费、服务应酬费、大厦保险费、食堂费用、社区文化活动费、递延资产摊销、低值易耗品摊销、员工培训费、劳动保护费、劳动保险费、审计费、律师费、坏帐损失和其他等。 二、物业管理收入与物业管理成本应相互配比。当月实现的收入应当与当月的支出同时登记入帐。 三、期末应将本余额转入“本年利润”，结转后本应无余额。 四、本应按物35、业管理项目和费用项目设置明细帐。第504 营业税金及附加 一、本核算与营业收入有关的、应由各项经营业务负担的税金及附加，包括营业税、城市建设维护税及教育费附加（外商投资企业暂未开征）等。 二、营业税金及附加应按月计算。月份终了，按规定计算出应由各种营业收入负担的营业税、城市建设维护税及教育费附加，借记本，贷记“应交税金”“其他应交款”等。 三、期末，应将本余额转入“本年利润”，结转后本应无余额。本应按营业收入类别等设置明细帐。第511 管理费用 一、本核算公司经营中发生的各项管理费用。 管理费用是指企业管理部门为组织和管理企业经营活动而发生的各种费用，包括公司在经营管理中发生的管理部门人员工资36、福利费、差旅费、办公费、低值易耗品摊销、水电费、折旧费、职工教育经费、劳动保险费、租赁费、审计费、诉讼费、递延资产摊销、交际应酬费、坏帐损失、上级管理费、其他管理费及应从成本中列支的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税。 二、发生上述费用时，借记本，贷记“现金”“银行存款”“应付工资”“应交税金”“无形资产”“坏帐准备”等。 三、期末，应将本余额转入“本年利润”，结转后本应无余额。 四、本应按费用项目设置明细帐。第512 财务费用 一、本核算企业为筹集经营所需资金等理财活动而发生的费用。 财务费用是指企业经营过程中发生的一般财务费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）、金融37、机构手续费等。 二、企业发生的财务费用，借记本，贷记“银行存款”等。发生应冲减财务费用的利息收入、汇兑损益，借记“银行存款”等，贷记本。 三、期末，应将本余额转入“本年利润”，结转后本应无余额。 四、本应按费用项目设置明细帐。第521 投资收益（公司用） 一、本核算企业对外投资取得的收入或发生的损失。 二、取得投资收入时，借记“银行存款”“长期投资”等，贷记本。 转让、出售股票或债券，借记“银行存款”等，贷记“短期投资”“长期投资”“其他应收款”，借记或贷记本。 债券到期，收回本息，借记“银行存款”等，贷记“长期投资”“短期投资”和本。 收回其他投资时，其收回的投资与投出资金的差额，作增减投资38、收益处理。 三、期末，应将本余额转入“本年利润”，结转后本应无余额。 四、本应按投资收益种类设置明细帐。第531 营业外收入 一、本核算企业发生的与企业经营业务无直接关系的各项收入，包括固定资产的盘盈、处理固定资产的净收益、罚款收入、确实无法支付而应转作营业外收入的应付款项等。 二、企业发生的营业外收入，借记“待处理财产损益”“银行存款”“现金”“固定资产清理”“应付帐款”等，贷记本。 三、期末，应将本余额转入“本年利润”，结转后本应无余额。 四、本应按收入种类设置明细帐。第532 营业外支出 一、本核算企业发生的与企业经营业务无直接关系的各项支出，如固定资产盘亏、处理固定资产净损失、非常损失39、等。 二、发生的营业外支出，借记本，贷记“待处理财产损益”“固定资产清理”“现金”“银行存款”等。 三、期末，应将本余额转入“本年利润”，结转后本应无余额。 四、本应按费用项目设置明细帐。 第551 所得税 一、本核算企业按期计提和转入“本年利润”的所得税。 二、企业计提所得税时借记本，贷记“应交税金”，期末将本余额转入“本年利润”，借记“本年利润”，贷记本。本期末应无余额。第561 其他业务收入 一、本核算“物业管理收入”以外的各种收入，包括中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。 二、取得其他业务收入时，借记“现金”“银行存款”“应收帐款”40、等，贷记本。月末将本余额转入本年利润时，借记本，贷记“本年利润”。本期末应无余额。三、 本应按其他业务收入的种类进行明细分类核算。第562 其他业务支出 一、本核算取得其他业务收入相应而发生的成本、费用、缴纳的营业税及附加等 。 二、发生其他业务支出时，借记本，贷记“现金”“银行存款”“库存材料”等。月末应将本借方发生额转入“本年利润”，其会计处理为借记“本年利润”，贷记本。 三、本应按其他业务收入种类设置明细帐，并按费用项目进行明细分类核算。 二、会计报表编制说明 （一）资产负债表 1.本表第2行“货币资金”应根据银行存款、现金帐户余额合并填列。 2.本表第8行“存货”应根据低值易耗品、库存41、材料余额合并填列。3.本表“年初数”应根据上年“期末数”填列，本期与上期有调整的按调整后的余额填列。4.本表第52行“未分配利润”应根据“利润分配”、“本年利润”余额合并填列。 5.本表“本年利润”期末余额应与损益表第15行“净利润”累计数相符。 （二）损益表 1.本表“本期数”栏月度报表为当月数，季度报表为本季度数，年度报表“本期数”应改为“上年数”，按上年累计数填报，上年度计算口径与本年不一致，按本年要求调整后填报。 2.本表第1行应与“物业管理成本汇总表”第5行“管理收入”本期数、累计数相符。 3.本表第2行应与“物业管理成本汇总表”第5行“管理成本”本期数、累计数相符。 4.本表第5行应根据“其他业务收入”和“其他业务支出”差额填列。 （三）物业管理成本汇总表 1.本表上半部分为按管理处填报的总成本报表，其中本期数月度报表为本月数，季度报表为季度数，年度报表将年度累计数填列在“本期数”栏。下半部分为分项目填报成本情况报表，应按管理的项目逐项填报，本表数字为累计数。（四） 管理费用明细表 1.本表管理处只填报上交公司的管理酬金，按累计发生数填列在本表第16行。其他明细项目由公司填报。