1、物业公司接管验收及行政招聘管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: （一）公众制度公众制度将根据现场情况与甲方一同制定，并报业主单位审批同意后实施。如以下制度精神文明公约1. 自觉遵守公寓项目各项管理规定，不损坏公物、不破坏绿化、不随地吐痰、不说脏说、不在公共场所打闹喧哗、 不在公共场所吸烟、不乱扔垃圾、不高空抛物。维持皇明集团项目的良好工作秩序。2. 从指定出入口进出公寓项目，衣冠不整者不得入内。3. 严禁携带易燃易爆危险物品、易污染环境的物品、动物等物品进入公寓项目。4. 保持公寓项目公共建筑物的整洁美观。5. 2、爱护公寓项目财物，维护公共设施，共同创造一个环境优美、秩序良好、安全舒适的文化环境。治安管理规定1. 管理处积极与当地公安等执法部门配合，加强保安人员与公安局人员的协调与沟通，在职责范围内严格把好安全关。2. 大件物品外出凭相关部门指定人员签字，登记后放行。3. 装修施工人员凭管理处发放的出入证进出皇明集团项目。4. 在公寓项目内如遇紧急情况或发现可疑人员，请与管理处联系或直接告知当值保安员。并及时通报保卫部门，协同处理。5. 加强治安防范管理，确保公寓项目秩序良好。6. 严格依据国家法规，对公寓项目的消防、环保、治安等行使监督权，积极配合当地公安部门搞好安全管理。电梯管理规定1. 电梯机房除3、本管理处电梯维修人员、消防人员外，其他人员不得擅自进入。2. 运行中电梯若出现突然故障，乘客不必惊慌，更不应私自违章操作、开启或敲打梯门，应马上按响紧急对讲开关，通知有关人员，等候解救。3. 搭乘电梯人数过多时，应分批搭乘，避免超载发生危险。4. 用电梯搬运非常规物件时，事先申请，不得超重，防止造成事故，并注意不得损坏电梯。5. 在电梯使用高锋期，应严格控制大件物品或数量较多的物品搬运。6. 严禁在电梯内打闹、刻划、张贴及私自撕揭电梯年检合格证。7. 注意电梯内部清洁卫生，勿将杂物丢弃在电梯门导轨槽内。8. 发生火警或地震时，切勿搭乘电梯。9. 小孩搭乘电梯，应有大人看护，以免发生意外。消防安4、全管理规定1. 公寓项目的防火工作依据“预防为主，防消结合”的方针，本着自救的原则，依靠楼内业主实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督。2. 防火管理责任人直接由皇明集团项目管理处理经理直接负责。3. 管理处应加强宣传消防法律、法规和防火安全知识工作，所有物业管理人员必须培训上岗，并对业主进行经常性的防火安全宣传活动。4. 管理处制订防火管理制度，定期组织防火安全检查，及时掌握公寓项目物业的防火情况，协调有关方面采取相应措施，并监督实施。5. 管理处负责组织业主开展防火自查，督促整改火险隐患。6. 管理处定期对公寓项目的公共消防设施、器材进行检查、维修、保养，使其经常处于良好备用状态。75、. 管理处在进行公共消防设施检查、试验、维修、保养前将提前通知业主加强防范。8. 任何情况下消防设施停水、停电不得过夜。特殊原因需要过夜，必须经有关主管部门同意，管理处及时通知业主加强防范。9. 业主应支持和配合管理处组织的初期火灾扑救和安全疏散演练。10. 严控装有危险品的车辆进入皇明集团项目车场停放，如属必须做好防范措施。11. 管理处员工及公寓项目内所有人员有责任发现初期火灾后按程序进行处理，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。12. 公寓项目内业主应自觉遵守电器安全使用规定，严禁乱拉电气线路，严禁擅自拆、改、装电气设施和用具。13. 业主6、进行室内装修、改造，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。14. 楼梯、过道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。15. 消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将对有关责任人作出严肃处理。16. 管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，将制止或向有关部门报告。17. 管理处应积极配合当地消防部门做好消防安全工作。车辆管理规定为加强机动车辆的管理，维护交通秩序，预防交通事故和车辆失窃，特制订本规定，请共同遵守：1. 进入公寓的一切车辆必须遵守本管理规定。2. 车辆必须分类停放，存固定车位的车辆按指定位停放，保持通道畅通，3. 进出公寓的车辆7、必须服从车辆管理员的统一指挥和管理。4. 进入公寓的车辆必须减速缓驶，禁鸣喇叭，注意来往车辆及行人安全。5. 车辆停好后，必须锁好门窗，凡是现金、重要文件、枪支弹药等贵重及危险物品，严禁在车辆内放置。6. 出租车上落客后必须马上驶离。7. 业主、客户搬运（乔迁）大件物品，事先到管理处办理手续。8. 如不服从车管员正常管理或殴打值班人员，按治安管理处罚条例有关规定交公安部门处理。清洁卫生公约1. 环境卫生由本公司按照国家和省市颁布的有关法令具体实施管理，并密切配合环卫、环保和卫生防疫部门协同工作。2. 各单位垃圾请投入指定的垃圾桶内，不得乱掷、遗落或摆放在其它地方。3. 严禁以下行为： 随地吐痰8、，随地丢果皮、烟头、杂物，随地倾倒垃圾； 乱堆乱放建筑材料和建筑垃圾及其它物品； 在墙壁上乱涂乱划； 损坏清洁设施。4. 行人和车辆按规定道路通行，不得损坏绿化植物。5. 绿化带有专人负责维护。6. 人人有责任维护绿化设施的完整，不破坏花台及花木护栏。7. 公寓项目范围内禁止下列破坏生态环境、妨害绿化的行为： 占用绿化区； 在绿化区内堆放物品； 在绿化地上倾倒垃圾、抛洒杂物； 在绿化带内骑车、踢球等活动。绿化、小品管理规定1. 绿化带(指公寓项目范围内花草、树木、园林建筑等)，属楼宇公共设施组成部分，由雅迪物业具体实施养护和管理。2. 行人和车辆按规定道路通行，不得损坏绿化植物。3. 人人有责9、任维护绿化设施的完整，不破坏花台及花木护栏。4. 公寓项目范围内禁止下列破坏生态环境、妨害绿化的行为： 占用绿化区/攀折花木，毁坏涂抹园林； 在绿化区内堆放物品； 在绿化地上倾倒垃圾、抛洒杂物；在绿化带内骑车、踢球等活动。（二）内部制度1、内部岗位职责管理处经理岗位职责1. 管理处经理直接对公司和物业委托方负责，全面负责公寓项目的物业管理服务工作。2. 根据国家及地方相关法律法规和物业管理委托合同，制定物业管理方案并组织实施。3. 建立富有活力的高效管理机构，导入ISO9001质量保证体系，并根据实际运作情况不断调整完善。4. 根据公司和项目委托方授权，组织、审查、签订对外的各项经济合同。5.10、 严格按财务预算，控制成本支出；审批资金收支及负责实施。6. 抽查上下班情况是否正常，审核员工考勤表。如发现与运作记录表格有出入者，即与责任人核实。7. 收取及审阅协力公寓项目的巡视报告与每天的投诉记录，督促处理。8. 定期对协力公寓项目的管理、保安、维修、清洁绿化进行监察协调；并与相关各方保持沟通，以检讨及改善皇明集团项目的管理水平。9. 如遇突发事件事项，全权处理善后工作。10. 监管基层各级管理骨干及管理员的工作。11. 定期检查所属部门之固定资产，并对有疑问者进行审核。12. 主持所管辖职工工作会议，每周不少于一次。出席会议的成员包括各部门主任及骨干。13. 负责与客户的沟通与协调。111、4. 完场公司交办的其他任务事务部主管岗位职责1. 监管人事运作，并协助管理处经理定期审定员工之表现及提出人事建议。2. 定期检讨员工编制、入职标准及待遇是否符合国家的劳动法规的要求。3. 制定培训计划并负责组织实施。4. 定期根据值班记录及业主意见考核员工服务状况。5. 督查事务部会务接待、领导办公区服务、前台、文印刷财务、后勤、仓管等方面的工作。7.负责按有关规定和要求，及时纠正处理服务过程中发生的不合格现象。综合管理员兼质量管理员岗位职责1.负责管理处员工考勤报送。 2. 负责所辖区的日常事务的处理，质量体系的建立，并对日常的服务质量进行检查、记录，对整改进行跟踪及资料归档。3.监察管理12、费及租金的收取，协调业主与管理处之间的费用收缴关系，监察管理费的收取，费用的收取与登记4.负责收集整理管理处各种档案资料，按照规定进行整理保存。5.负责档案资料的申报及销毁工作。6.管理处库房管理。7负责清洁、绿化（室内花卉摆放）、消杀、管道疏通项目分包方的监督管理。8.完成管理处交办的其它工作。客户中心服务员岗位职责1. 负责接受客户的投诉及申请服务并转给执行部门，对维修服务记录单位回收统计上报。2. 负责客户服务数据的统计与上报3. 负责客户需求的统计与上报4. 负责客户档案的建立于更新5. 负责日常客户服务回访与客户意见调查6. 完成管理处交办的其它工作其他客服人员（含会务、迎宾、讲解、13、接待、文印等）岗位职责1、 按照本职工作要求做好会务服务、接待、迎宾、讲解、纯净水制作、派送等各项服务2、 负责对领导办公室、接待室、会议室及其它的重点区域的服务及接待工作3、 负责客户的临时需求服务。4、 负责管理处日常事务的协助5、 完成管理处交办的其它工作6.负责根据单位的需求提供加班服务，包括平时及节假日，必须服从工作安排，做到随叫随到工程部主管岗位职责1. 负责提交整个物业之保养、修缮及改造工程之计划。2. 负责整个工程部员工的监管工作。3. 准备及检讨工程的招标文件，设定标准及规格，分析回标及作出建议。4. 就用户的投诉及重要的维修保养工程作出调查及提交报告。5. 抽查维修服务的派14、工单及回访记录。6. 抽查设备设施运行、保养及维修记录。7. 安排及跟进后续物业之接收工作。8. 起草及监督一切工程合约及价格。9. 定期巡视物业的设备设施及本体。10. 完成领导指派的其他任务。值班员岗位职责1. 负责对各公寓项目机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与、协助设施设备的维修保养工作，对发生的问题及时向组长或主任汇报。2. 值班人员必须熟悉皇明集团项目的供水、供电、电梯、空调等设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。3. 定时巡视设备房和设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。4. 保持值班室、设备房的清洁以及物品的有序摆放。5. 负责设备房的安全管理工作，15、禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。6. 遇到突然停电或发生其它突发性事故时，应从容镇定，按规程操作，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。7. 加强防范意识，做好设备房的防水、防火、防小动物的安全管理工作。8. 协同供电局抄表员确认用电、用水、用气总量，并进行月度分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。9. 完成上级交办的各项临时任务。 维修人员岗位职责1. 执行管理处制定的有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员。2. 按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录。3. 严格遵守安全操作规程，防16、止发生安全事故。4. 发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常运转。5. 定期对设施设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。6. 负责计量器具的检测工作。7. 负责向用户提供经管理处批准的有偿维修服务。8. 完成上级交办的各项临时任务。 安全管理部主管岗位职责1. 主持全队工作，坚决执行主任指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安全保卫工作。2. 熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。3. 制定保安各岗位排班计划并落实实施。4. 做好保安队的月工作安排（包括训练、学习安排）。5. 经常检查各岗位17、工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于2次。6. 每周召开班务会1次，每半月召开队务会1次。7. 及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。8. 带领保安队配合其它管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。9. 负责全队队员的内务管理和考勤工作。10. 完成上级交办的其他临时任务。安全及车场管理员岗位职责1. 熟悉和掌握皇明集团项目基本情况。2. 熟悉皇明集团项目内各项设备，学会使用消防等有关器材。3. 开展常规训练，增强防卫能力。4. 掌握一般救护知识，有紧急应急能力。5. 负责重要接待任务的保卫协防工作。6. 负责公寓项目内消防设施、设备、器材的检查管理工作。7. 坚持24小时值班，严18、格办理交接班手续，并作好值班记录。8. 对进出公寓项目的外来人员实行有效监控，发现隐患及时排除，及时汇报。9. 管好车辆的进出、停放，维护协力治安秩序及安全。10. 发生应急事件，迅速赶到现场，果断采取措施，及时报告领导，配合处理善后事宜。11. 完成领导指派的其他任务。巡逻岗岗位职责1. 熟悉巡逻区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品有移动等可疑情况，应立即查明报告。2. 检查电线线路（目视检查，禁止手动检查）和水管管道有无损坏，发现漏水（电）时，应采取措施并及时上报。同时，巡查包括灯具、消防设施等在内的各类公用设施。3. 巡逻中闻到异味，听到可疑声响，需立即查明情况并报告。4. 注意观察19、来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位置加以监视并及时报告。5. 发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应即刻擒获。6. 发现打架、吵架、斗殴等行为时，要予以制止。7. 发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警。8. 发现可疑物品，要立即作安全处理，并报告有关部门。9. 及时制止物业范围内践踏草地、乱散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员的不良行为。10. 在指定时间、指定巡更点巡逻打卡考勤。11. 完成领导指派的其他任务。义务消防员岗位职责1. 协力公寓项目管理处每一位员工都是义务消防员，必须履行消防员职责。2. 认真学习有关消防知识，掌握各种消防器材操作技术及使用方法。3. 积极做好消防宣传20、教育工作。4. 做好消防器材、设备的检查（每月一次），保证设备处于完好状态，一旦发生火警可以及时投入使用。5. 任何时候，一旦发生火警事故，都必须投入现场抢救工作，不得借故逃避（事后查明借故逃逸者给予严肃处理直至除名）。2、各岗位工作标准序号岗位工作标准1项目经理1、制定的各项管理制度方案合理，规范，并带头严格执行。2、管理处各项运营指标达到合同约定的各类标准与指标。3、管理处各项费用账目清晰，预算控制良好。4、客户沟通到位，能及时统筹改进管理不足。5、能及时高效完成客户及公司临时交办事务。2事务部1、管理处人事管理机制完善，用工手续齐全，员工培训计划制定合理，组织实施有力2、事务部会务接待、21、领导办公区服务、前台、文印刷财务、后勤、仓管等方面的工作全面达到合同约定的事务服务类服务标准与指标。3、各项事务服务响应及时，特殊情况不能及时提供的要有对客户的情况说明，与服务提供时间的明确回复。4、各项服务注重服务礼仪、无客户对该方面的重复投诉5、客户沟通到位，能及时安排回访与客户意见调查，给出服务改进的合理化建议。6、能根据质量体系文件的要求，按时组织管理处的管理内检与改进。7、能及时高效推进公司各项管理措施8、能及时高效完成客户及公司临时交办事务。3工程部1、制定的物业之保养、修缮及改造工程计划合理，规范，并能严格按计划执行。2、能带领工作部员工做好工程设备维护保养，全面达到合同约定的各22、项工程类服务标准与指标3、能按要求及时抽查维修服务的派工单及回访记录，督促不合格员工整改。4、能按要求及时抽查设备设施运行、保养及维修记录督促不合格员工整改。能按要求定期巡视物业的设备设施及本体，提出出改进意见 5、能做好管理处工程合约及价格的管理工作。6、能及时高效完成客户及公司临时交办事务4安管部1、树立良好的岗位形象，安全管理人员精神饱满，姿态端正，动作规范，举止文明。2、制定的安全管理方案合理，规范，并能严格按方案执行3、大厦巡逻、消防管理、停车场管理、重大活动安保等方面的工作全面达到合同约定的安全服务类服务标准与指标4、严格执行协力公寓安全管理制度，对来访客人，有礼貌地询问，执行验证23、工作，与被访问人及时联系确认后，并记录于来访人员登记表。5、停车场管理有序，严格执行停车场巡逻制度能指挥、疏导车辆有序停放，保障道路畅通。对车辆进行仔细检查，车辆有异常情况时，想办法及时通知车主并做好相关记录6、维护好公共秩序，对服务范围目标进行巡查警戒，保卫服务范围内相关人员财产安全。7、消防监管到位，设备保养良好。8、按要求定期组织应急演练，所有预案每年覆盖演练一遍。9、切实做好保密工作、全年无重大泄密责任事件发生。10、全年辖区内无重大责任管理事故。11、重大活动安管协管无重大责任事故12、能及时高效完成客户及公司临时交办事务5环境管理部1、做好供方的选择与合同签署、根据大厦实际制定合理24、的清洁养护、绿化消杀措施并组织有效实施2、监督供方人员树立良好的岗位形象，精神饱满，操作规范，举止文明。3、监督供方的服务过程，针对不足及时提出整改措施，确保大厦清洁养护、绿化消杀、领导办公区服务等方面的工作全面达到合同约定的事务服务类服务标准与指标。4、能做好节假日摆花、会议摆花、重要接待布置、领导办公室绿化工作，全年无重大工作缺陷导致的客户投诉5、能及时高效完成客户及公司临时交办事务。（三） 公共事务管理制度物业接管验收管理制度 验收前的准备工作物业接管验收是由开发商和承建商向物业管理公司进行的楼宇物业验收和移交工作。物业管理公司应组织项目专业人员组成验收小组参与验收工作。验收小组根据开发25、商提供的图纸，按设计和施工要求编制验收计划，按国家建筑安装工程质量检验评定标准，根据项目设计要点、竣工图、设备清单、所有设施设备出厂合格证书、设备调试运行记录、试验报告等进行验收。验收的实施 验收小组在验收过程中，可先按专业分工及标准、计划、设备清单进行单项验收，然后再进行综合验收；实物的验收，主要应核查设备和主要部件的规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。验收后的处理工作验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业的综合性验收评定意见书，呈交公寓项目。对不合格的设备、设施写出书面报告，上报公寓项目。管理处负责人代表物业管理接收单位同物业的交接26、单位进行正式移交，并办理有关手续。验收小组要填写物业竣工资料验收记录，填写物业的交接记录。管理处办理正式物业验收移交手续，会同业主单位签字生效，将全部档案资料移交给管理处存档。a) 验收后不合格的处理工作对在验收中未达到要求的设备，整改落实实施后，验收小组进行检查、验证并在整改报告中记录结果。b) 设备验收验收的条件是设计图纸与设备的规格型号、数量符合；主要设备、设施的安装位置与安装质量符合；设备或系统的技术性能应与设计要求符合，检查结果记录在验收交接记录表中。对移交的竣工图，在验收交接记录中记录。对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果也记录在验收交接记录表中。公用设施维护管理制度1. 27、管理处负责公寓项目内公用设施、设备的日常管理、检查维护，确保设施、设备处于良好运行状态。2. 公用设施、设备标识系统规范完整、准确无误。3. 公寓项目内疏散指示器、安全出口不得损坏。4. 公寓项目内的设备、设施损坏，须及时修理和更换。5. 市政公用设施、设备如发生损坏，立即通知市属有关部门维修或更换。6. 任何单位和个人不得损坏或挪用公用设施、设备。(一) 临时用电、用水管理规定1. 临时用电计划申请 施工前，施工单位或根据施工项目和用电量大小，向管理处递交“临时用电计划申请表”。 “临时用电计划申请表”中，应列明所使用电动设备的名称、功率和数量。 管理处派技术人员对其机械电气设备进行检查核实28、。 申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件，每人一证。操作人员无证的，管理处一律不予批准申请。2. 临时用电管理规定 凡施工所使用的电动设备、工具及电线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。 在管理处技术人员指定的地点接线，并安装漏电保护开关、电度表、施工配电盘（箱）。 电动工具、临时照明线路应使用合格插头、插座。3. 临时用电施工限制： 不影响皇明集团项目内机电设备的正常运作。 不超出供电负荷量允许范围。 噪音很大的电动工具，严格按规定时间进行操作，不影响业主单位的正常工作。4. 禁止以下行为： 乱拉乱接电线。 超出设计负荷的临时用电，未经申请用电计划的用电。 直接将电线插入插29、座的用电行为。5. 管理处管理权限 有权劝阻或制止违章操作。 有权对业主单位进行巡视检查。 有权对所使用的电动设备工具随时进行检查。 对不听劝阻的违章施工行为，可停止供电，以防止事故发生。6. 临时用水管理 施工前，施工单位或业主单位根据施工项目和用水量，向管理处预先申请临时用水。 使用人需安装水表，并接入管理处指定的用水接口。 禁止任何乱接水的行为，不听劝阻管理处可采取停水措施。投诉处理和分析制度1. 凡职工对管理处管理、服务方面的投诉，不论采取何种方式（如信函、电话或面谈），均需进行接待、记录，然后按照投诉内容通报给各相关责任部门，各责任部门应做好相应记录。2. 各责任部门接到投诉后，在预30、定时间内向业主答复采取何种补救处理措施，答复时间最长不超过两天。3. 各责任部门按照业主投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果反馈给值班监控室。4. 对重大问题的投诉，各责任部门不能处理的或需统一协调的问题，直接报管理处经理。由管理处经理作出处理决定。5. 客户服务中心应通过电话或采用其它形式跟踪投诉处理结果，未解决的，责成有关部门迅速处理。6. 对业主的投诉，应即时作出分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生类似问题。意见调查和回访制度1. 管理处每年至少进行一次业主意见调查。业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度： 供电管理 供水管理 消防31、管理 保安管理 清洁管理 绿化管理 公共设施维护管理 公用设备维护管理 维修服务 服务态度2. 管理处对回收的意见表进行统计分析，并将结果按调查表的回收份数、总的满意率以及分项满意率、业主对物业管理的意见（共性的意见）等统计后书面报告管理处经理。3. 对存在的问题，管理处经理提出整改意见，责成有关部门限期解决。4. 对业主的误解，应进行必要的耐心解释。5. 业主意见调查结果及整改方案应向业主公布，接受监督。6. 相关职能部门应定期对业主进行回访。7. 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。8. 回访中，对业主单位的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。维修32、管理制度1. 客户服务中心接到业主维修的诉求后，必须在5分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。2. 维修工到现场后，要做到： 自觉维护管理处及业主的权益，不做损害管理处名誉的事情； 不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地向工程部汇报并请求支援解决。3. 维修工进入现场维修时，应主动征询业主意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动，应征询业主的同意方可进行。4. 维修工进入现场维修时，应进行仔细检测，判断出发生故障的原因。严禁盲目安装或乱拆乱装，造成不必要的返工。5. 维修工进行维修时，要把有影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。33、6. 维修工作完成后，维修工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原貌（位置）。7. 全部工作完成后，维修工要试验维修后的效果给业主看，试验次数不少于3次；同时要给业主讲解应注意的事项，如果业主有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至业主满意为止。8. 确认一切正常后，维修工应礼貌地请业主在维修服务通知单上签名确认。如果业主对此次维修收费（如属有偿服务项目）有异议，维修工应根据有关的收费标准向业主作出详尽的解释，消除业主不必要的疑问。9. 维修工离开34、业主单位现场时，应礼貌地谢谢业主支持、配合与谅解。10. 维修工回到工程部及时做好维修记录。 11. 在维修完成后，由管理员不定期进行抽查回访。垃圾收集与处理管理制度1. 垃圾的分类处理 工程垃圾：瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其它装运工具运送到皇明集团项目指定地点倒放，禁止倒在垃圾中转站内。路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。 生活垃圾：清洁工清洁时的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶内，量大的垃圾应直接运送到皇明集团项目内的垃圾中转站内。清洁工应在规定时间收集垃圾桶内的垃圾并转运至垃圾中转站。2. 垃圾中转站的垃圾应日产日清，如垃圾较多影响垃35、圾存放时，可增加清运次数。3. 清洁班人员应负责垃圾中转站周围的卫生，保证垃圾中转站里的垃圾存放齐整，地面无散落的垃圾。 负责每天一次冲洗垃圾中转站地面。 每天应对垃圾中转站进行一次消杀工作。4. 垃圾中转站的卫生标准： 地面无散落垃圾、无污水、污渍； 墙面无粘附物，无明显污迹； 垃圾做到日产日清； 所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散积垃圾； 可作废品回收的垃圾应另行存放； 垃圾站应保持清洁无异味，每天应定时喷洒药水，防止发生虫害； 按要求做好垃圾袋装化。5. 垃圾车撒落在皇明集团项目内的垃圾由垃圾清运人员负责扫净。6. 清洁绿化管理员应按相关标准检查清洁工的工作情况，并记录。36、卫生消杀管理制度1. 清洁绿化管理员应根据季节的变化制定出卫生消杀工作的管理。2. 消杀工作计划应包括以下内容：消杀对象；消杀区域；消杀方式药物计划；消杀费用预算。3. 消杀区域包括：公寓项目楼梯口、梯间及周围公共部分、各单位办公室、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾中转站等室外公共区域及员工宿舍和食堂。4. 消杀方式以喷药触杀为主，灭鼠方法主要采取投放拌有鼠药的饵料和粘鼠胶。5. 投放鼠药必须在保证安全的前提下进行，必要时挂上明显的标识。6. 消杀作业完毕，应将器具、药具统一清洗保管。7. 消杀工作标准 检查仓库或地下室，目视无明显蚊虫在飞。 检查办公室，目视无苍蝇滋生地。 检查室内和污水井、37、无害虫出现。 抽检楼道、公寓项目办公室无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1%，鼠洞每2万平方米不超过1个。8. 消杀工作的管理与检查 消杀工作前，清洁绿化管理员必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项。 清洁绿化管理员每周检查一次消杀工作的进行情况并将工作情况记录于工作日记中。 清洁绿化管理员现场跟踪检查，确保操作正确。 （四） 行政性管理制度行为规范1. 遵守法律规范及雅迪物业公司的各项管理规章制度。2. 热爱物业管理工作，努力钻研物业管理专业技术知识，认真、及时地完成本职工作。3. 忠诚正直，严守信用，关心集体，团结同事，不弄虚作假，不阳奉阴违，不向业主收受或索取任何形式的礼物或佣金。38、4. 自觉维护管理处声誉，提倡部门之间、员工之间真诚合作的精神，高效率地为业主排忧解难，急业主之所急，不互相推诿、扯皮。5. 具有强烈的质量意识和安全观念，贯彻质量体系，遵守操作规程，杜绝责任事故。6. 提倡勤俭节约，自觉地为管理处增收节支。7. 工作时间内，员工要统一着装，佩戴工作牌在左胸处，工作规范，作风严谨。8. 遵守劳动纪律，不迟到、不早退、不旷工。工作时间内不看与工作业务无关的书籍和杂志，不做与工作无关的事情。9. 讲究仪表，树立文明健康的形象。工作时间不袒胸露背；不在办公区域抽烟；不佩戴戒指、耳环和过于外露的项链、手链等饰物；不留长指甲。男员工发型整齐，不留长发、长胡须；女员工以淡39、妆为宜。10. 注重文明礼貌。对业主和同事要面带微笑，多用敬语，“请”、“谢”字不离口；在办公区间不大声喧哗；所有外来电话，务必在三响之内接答；接电话时先说“您好”，报单位；对业主，实行首问责任制，不得推卸工作，不讲“不知道”、“不是我的事”；要注意称呼业主姓氏，未知姓氏之前，要称呼“先生”或“小姐”、“女士”，杜绝“喂”字称呼。11. 环境管理，要从我做起。要保持办公室和其它管理用房的清洁卫生。个人桌面整齐干净，玻璃板下不乱压图片、名片、饰物等。做到不随地吐痰，不乱丢杂物，不讲脏话、粗话，不损坏公物，不乱停放车辆。在集体宿舍居住的员工要注意保持清洁、安静，不留外人在宿舍过夜。12. 不酗酒，40、不打架斗殴，不参与黄、赌、毒等违法行为、不参与邪教组织、与不良现象作斗争。13. 注意保密。未经批准，员工不得向外界传播或提供有关管理处之任何资料，管理处的一切有关文件和资料不得交给无关人员。如有咨询者，由管理处统一安排。招聘及辞退（离职）规定1. 员工招聘规定 管理处按岗位编制所需人员数量计划，上报本公司。 综合部根据公司批准的岗位编制计划，确定招聘总人数和条件。 综合部根据员工文化程度及技能等级的高低，确立其工资与待遇，经管理处经理审核后，报公司批准。 所有应聘人员必须经过面试、笔试和体检，合格者报管理处经理同意后聘用。 填写员工登记表，复印本人相关证件交综合部存档。2. 员工辞退（离职）41、规定 员工离职应首先提出申请，经所在部门领导同意后报管理处经理批准。 管理处有权按有关规定辞退员工，相关部门应做好辞退员工的思想工作。 员工凭辞退（离职）手续通知单到相关部门办理手续和工作移交。 手续办完后交综合部审核，并经管理处经理审批同意后，到财务办理结算手续。 综合部将辞退（离职）手续通知单及有关资料存入人事档案备查，并修正员工名单统计表。培训制度1. 培训目的 通过培训，使员工牢固掌握本岗位必须具备的专业知识、技能，提高员工整体素质，确保所有员工均能严格按ISO9001质量体系标准完成本岗位工作，保证物业管理服务质量。2. 培训的职责要求 综合部负责提出本年度管理员、保安员、清洁工、绿42、化工培训要求和员工质量培训要求。 工程部负责提出本年度维修工等技术人员的培训要求。 综合部按照各部门的年度培训要求和管理处发展规划，编制“年度培训计划”。 综合部按照“年度培训计划”组织培训。3. 新员工的培训：新员工试用期间，由综合部负责如下内容的培训： 基础培训：了解公司概况、管理处的规章制度、劳动纪律的培训。 岗位培训：岗位职责、专业技术的培训。4. 综合部建立培训档案，包括培训记录和培训考核。5. 新员工经上述培训，鉴定合格后，可正式上岗工作，由综合部办理试用期转正手续。6. 岗位培训a 综合部根据岗位职责要求，制订年度培训计划，各部门按“年度培训计划”的要求分别组织实施，综合部进行督43、促检查。b 具体培训计划内容如下： 接受培训的岗位、工种、人员； 培训内容和项目（专业知识和技术、质量教育、规章制度等）； 实施各种培训的方法（自学、内培、外培）； 培训时间及讲课人（有专业技术资格）； 培训考试方式（口试、笔试、实际操作、工作鉴定）；c 培训项目的负责人； 内部培训和外部培训由综合部统筹组织安排，自学和实际操作的培训根据实际情况安排。 内部培训是根据工作需要，有计划性的培训项目。外部培训是接受市、区有关主管部门通知要求，或按管理处经理和各部门提出的培训计划要求，参加内部培训以外的培训项目。 每次培训实施时，项目负责人都要进行培训记录和培训考核。7. 特殊工种和业务专业人员的培44、训 司机、电工、电梯、焊工、管道工特殊工种人员需经市有关部门培训、年审，获得相关工种的等级证、操作证。 各部门业务专业人员要参加市有关部门组织的培训、学习，获得毕业文凭、职称证书。 特殊工种和业务专业人员将获得的等级证、操作证和毕业文凭、职称证书交管理部认可，并将复印件存入培训档案内。8. 计划外培训 根据实际情况，临时提出的培训活动由提出的部门负责组织。管理处提出的临时培训要求由综合部统筹安排。 鼓励员工通过自学、参加专业培训等途径提高专业技能和质量管理意识，取得的有关培训或学历证明文件均记入员工的培训档案。员工宿舍管理规定1. 自觉养成良好的社会公德和卫生习惯，保持宿舍的良好秩序及卫生环境45、。2. 爱护公物，损坏者按价赔偿，并追究责任。3. 保持宿舍安静，不得大声喧哗，同事之间不得以任何借口争吵、打架。4. 保持室内物品摆放美观，不得乱摆乱放。5. 每天必须安排一人打扫室内外卫生，以保持宿舍清洁。6. 不得带外来人员在宿舍内住宿。7. 保安员晚上有事外出必须经有关领导批准，且在23点前返回宿舍。8. 保持高度的防火意识，做到安全用电、用火。不随便乱拉乱接电线、插座，人离熄灯、断电源，发现火灾隐患应及时报告管理处领导。9. 出入宿舍随手关门，注意提防盗贼，做好治安防范工作。10. 宿舍维修及水电维修，请与工程部联系。11. 晚上会客时间不得超过22点。12. 违反管理规定，或无故不46、完成值日卫生工作任务者，按管理处的有关规定处理。员工服装管理规定1. 着装规定 工作时间一律着装上岗，并佩戴工牌。 员工着装应整洁、规范，不得敞口、歪斜、系扣不整。 员工应统一按时换规定类型工作服。2. 员工服装分类和配发标准： 员工服装按季节分夏装、春秋装和冬装三类，按季节配发。3. 员工服装管理办法： 员工按配发标准在指定时间领取服装； 员工服装日常采购、保管、发放等由综合部负责； 员工服装应明显反映企业CI设计，由综合部按不同岗位特点设计，统一采办。 若员工未按规定着装或不佩戴工作牌上岗，则按管理规定处理。 综合部负责员工服装、工作牌的配发、检查、监督职能。办公物品管理规定1. 办公物品47、分办公设备设施和办公用品两大类。办公设备设施包括复印机、传真机、电话、办公桌椅、保险柜、文件柜、电脑及打印机等。办公用品包括纸、笔、笔记本、各种表格、计算器、直尺、文件夹、文件筐等。2. 办公设备设施由财务登记固定资产，各部门建立明细帐并报综合部备查。所有办公设备的责任人为该设备所在部门的主要负责人。如该部门负责人工作调动时，应及时填写设备清单移交给继任者签收，财务监督。3. 各部门要爱护公共财产，如有遗失或损坏，则根据实际情况，由该负责人或使用人负责按折价赔偿。4. 各部门应在每月末将下月办公用品的采购计划报综合部，并指定一人负责办公用品的领取发放和文件资料的复印。凡领用价值达100元以上的48、文具，必须登记个人卡片，辞工或被辞退时要交还原件，损坏照价赔偿。5. 办公用品领用实行“费用包干、超支自负”的原则。6. 严禁因私打电话闲聊，禁止拨打“声讯”服务台。7. 因公需打长途电话，须填写“长途电话申请单”，经部门领导签字同意后，由综合部负责拨打，并做好登记手续。8. 凡需复印、打印、发传真，统一由综合部签批，方可执行。具体操作人员有权拒绝受理未经审阅的文件和资料。档案管理制度文件材料的归档范围 文件档案的归档范围，各部门在公务活动中形成的公文、电报、薄册、图表、书信、日记、会议材料等内容。 技术档案的归档范围，管理员、技术员在工作中形成的图纸、说明书等内容。 专项档案的归档范围，包括49、各部门在专门业务活动中形成的各种档案，如：会议档案、声像档案、纪检档案、审计档案等。归档要求 归档的文件材料必须字迹清楚工整，纸张及文件格式符合公文要求，禁止使用圆珠笔、铅笔、纯蓝墨水等书写材料。 归档的文件材料要完整齐全。 各类建设工程竣工必须有兼职档案管理员参加，对其文件材料（含有关图纸等）完整性、准确性、系统性进行鉴定和验收。 归档的文件必须是原件。 保持归档文件材料之间的历史联系，并进行科学分类、立卷和编目号。 案卷题名应确切反映卷内文件内容，并区分保管期限。 文件材料的归档必须办理移交手续。归档时间 文书档案在第二年上半年内归档。 建设项目在接管验收后一个月内归档。 各项管理工作形成50、的文件材料，在翌年上半年内，要将应当归档的文件材料组织保管单位，由各职能部门负责人审定后，向档案部门归档。归档份数 各类文件材料一般归档一式一份。 重要的和利用频繁的文件材料可归档一式两份或适当增加其归档份数。不归档文件材料的范围 重份和无查考利用价值的事务性、临时性文件。 上级机关任免、奖惩非管理处工作人员的文件、普发供参阅、不办的文件材料。 上级单位发来供参考的抄件和征求意见未定稿的文件。 未经会议讨论和领导审阅、签发的未生效文件、电报草稿、一般性文件的历次修改稿（重要法规性文件、定稿除外）、铅印文件的各次校对稿（主要领导亲笔修改稿和负责人签字的最后定稿除外）。 从正式文件、电报上摘录的供51、工作参阅的非证明材料。 参加非主管单位召开的会议不需要贯彻执行和无查考价值的文件材料。 非隶属单位抄送的不需要办理的文件材料。 下级单位送来参阅的简报、情况反映、不应抄报和不必备案的文件材料。各部门领导要对管理部文件材料的形成、积累、整理和归档工作进行指导、监督和检查。档案资料的保管 所有档案资料均由综合部管理。 存放档案必须有专用柜架，在排列上架时，应按照类别和保管单位的次序，自左向右，自上而下地排列，以便于管理和查找。 底图除修改、送晒外，不得外借，修改后的底图入库，要认真检查其修改、补充情况，底图存放以平放为宜。 存入胶片、照片、录像带、磁带要用特制的密封盒和专门的卷盒，按编号顺序排列在52、胶片柜或防火柜内。必要时采取复制、拷贝。 定期每半年进行库藏档案的清理核对和保管质量检查工作，做到帐册相符，对破损或载体变质档案，要及时进行修补和复制，发现档案发霉或虫害定期消杀。 档案资料室需做好防盗等设施。档案资料借阅管理 管理处所有工作人员都有保护档案、借阅档案的权利和义务。 管理处人员查阅档案，须办理登记手续。 规定办理登记手续，定期归还。 要爱护档案，不得丢失。 所借档案不得随意折叠和拆散，不得对档案随意更改，涂写。 借出和归还档案时，应办理清点手续，由档案员和借阅者当面核对清楚。 档案如有丢失、损坏或泄密，要立即追究当事者责任。 借阅者在归还档案时必须填写档案利用效果记录。 调离管53、理处的工作人员，必须清理移交档案文件后方可办理调离手续。档案鉴定和销毁 档案鉴定工作由档案小组负责进行，鉴定小组由综合部主任、档案员和有关业务管理人员组成，日常的鉴定工作由档案员负责。 负责制订本单位档案保管期限表。 对到期档案提出存、毁意见。确定保管期限原则 对本单位有长远利用价值并能反映单位职能活动和历史面貌的档案应永久保存。 凡是在一定时间有利用的档案分别长期或短期保存。 鉴定工作应该定期进行。 档案通过鉴定，要求达到划定保管期限准确，保管单位质量达到标准规定，鉴定中发现档案不准确、不完整，单位应及时责成有关人员和部门负责修改、补充。 鉴定小组应列出需销毁档案的清单和撰写销毁报告给管理处54、经理审批，销毁清单及报告由档案室保存。 档案销毁时，由综合部派二人以上进行监销并在销毁清册上签名。 销毁档案时要严格执行保密规定，对在销毁档案过程中出现失密或对单位造成损失的，将根据国家有关规定进行处理。办公室管理制度1. 领导办公室家私的维护、室内清洁及花卉的摆放由专人负责。2. 办公室负责人应在上班前半小时内，按排专人负责办公室的沙发、书橱、地板、桌面、饰物的清洁工作。3. 要做到地板干净，无碎纸片等物品；桌面的文件要摆放整齐，无杂乱；茶具要清洗干净，摆放整齐；花盆要擦干净并予盆栽浇水。4. 办公室的文件或书籍不得翻阅。5. 办公室的电脑、门窗、地板、书橱等每星期须擦洗两次。6. 办公室电55、脑、沙发、桌椅、地板、灯具的维护，须用不同的药剂擦洗，以免造成不必要的损坏。7. 办公室的盆栽须每周更换一种。8. 清洁完后，必要时可喷洒些香剂之类的东西；须打开窗门，保持充足的通风。（五）公寓本体维护及机电设备管理制度公寓本体维护管理制度1. 管理处负责对公寓项目进行巡视检查、日常维护、公寓项目大、中修维护管理。2. 管理处主任指定专人负责并组织管理员、护管员、维修员、保洁员对所管楼宇的外观、门窗、设备等情况进行巡视检查，将检查情况记录在管理处值班记录内。3. 巡视检查负责人要根据辖区的情况自定一个巡视检查工作计划，确保每周对所管物业全面巡视检查一遍。4. 巡视检查负责人对违章装修、乱搭建、56、占用公共部位、损坏房屋结构、改变建筑物外观、乱拉线、乱张贴等行为采取果断措施进行制止，并要求恢复原状。5. 巡视检查负责人对需要维修的公共部位向管理处经理报告后，填写维修通知单交维修班组进行维修，并跟踪督促维修进度和检查验收。6. 建筑物的综合检查和评定 管理部每年第四季度对所管建筑物进行一次综合检查和评定，并将检查和评定结果填写在建筑物检查表内。 完好：完好房屋是指房屋的结构构件完好，装备完整，设备完好，齐全，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。 基本完好：基本完好房是指房屋结构基本完好，少量部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现57、状基本良好，能正常使用，经过一般维修能修复的。 一般损坏：一般损坏房屋是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化，损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。 严重损坏：严重损坏房屋是指年久失修，结构有明显变形或损坏的房屋，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化起块见底，设备陈旧不全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。7. 管理部负责所管物业大、中修工程项目的申报。8. 管理部负责对业主委托的大、中修项目组织实施。9. 检查单位会同管理处对建筑物58、存在的问题和可能出现的问题，提出下一年度建筑物大、中修项目的建议，向业主告并跟踪进展情况。10. 管理处主动配合经批准的大、中修项目的实施。11. 管理处负责向负责建筑物大、中修工程的主管单位收集资料，填写建筑物大、中修记录表，整理归档。供电管理制度1. 用户用电设备的报装管理管理处工程部负责用电设备的管理，审查用户提供的用电设备电气平面图及电气系统图。如用户负载超过原设计能力，工程部将通知用户，并协助用户与供电部门协商解决。2. 停电处理在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应提前通知各用户单位，并在公寓项目各显著位置提示各用户停电注意事项及做好相应的停电记录。故障停电时管理处应立即通知用户59、，同时与供电部门联系，并做好记录。发电机随时处于启动状态。3. 公寓项目公共设施用电设备的管理和维护工程部制订用电设施的定期维护保养计划，按计划实施检查并做好维护保养记录。4. 紧急情况处理紧急情况时，由主管部门负责组织力量抢修并采取有效措施，控制、缩小影响面，并与供电部门联系，协助处理并做好记录。配电房管理制度1. 配电房内高低压配电柜、变压器等设备均由持证上岗人员负责管理、操作，送、停电由值班人员负责完成，无关人员谢绝入内。2. 每次巡查应严格按有关规定执行，并记录电压、电流、温度、电表读数；检查屏上指示灯、仪表运行、补偿柜运行等是否正常。3. 停、送电的实施，必须一人监护，一人操作。4.60、 停电检修，严格按程序操作，先停电、验电、悬挂标示牌、警告牌。5. 每天清洁一次，做到地面、设备表面无灰尘，墙面清洁干净，室内照明、门窗正常完好。6. 室内照明、通风良好。7. 开关状态与值班记录一致，不得随意改变运行方式及各种开关的整定值。8. 严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度9. 严格执行安全操作规程和岗位责任制。10. 在特殊气候时，加强对设备的巡视，当发生事故时应保持冷静，操作并作好记录。11. 定期检验绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等安全用具。12. 注意机房及电流沟道防鼠。发电机房管理制度1. 发电机房门平时应上锁，钥匙由中央监控室管理，未经部门领导批准，非工作人员严禁入内61、。2. 值班人员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应巡视检查。3. 检查发电机的机油油位、冷却水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。4. 发电机每星期空载试运行一次，运行时间不少于15分钟，平时应将发电机置于备用状态。5. 发电机一旦起动运行，值班员应立即检查发电机各仪表指示是否正常。6. 严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。7. 定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时修理。8. 加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。9. 注意机房及电缆沟道防鼠。给排水管理制度1. 给排水的申62、请报装用户应向工程部提供所装修的房屋给排水图及资料；当现有给排水设施不能满足用户需求时，工程部应通知用户，并协助与给排水部门协商解决。2. 停水处理在接到供水部门的停水通知后，管理处应在及时通知用户并做好记录；当事故停水时，管理处应及时抢修并通知用户，同时做好记录。3. 紧急情况处理紧急情况时，工程部应立即采取措施并组织实施抢修，同时与给排水部门联系，并及时通知用户，做好有关记录。4. 工程部制订给排水设施的日常和定期维护保养计划，并负责检查和督促实施情况。水泵房管理规定1. 水泵房及地下水池、消防系统等机电设备必须由专人持证上岗负责监控，定期进行保养、维修、清洁工作，定时进行巡回检查，了解设63、备运转情况，认真做好工作记录。2. 泵房内机电设备每日由专人巡视、操作、记录。3. 消防泵、生活泵的选择开关位置、操作标志都应标示明确。4. 生活水泵每周轮换使用一次，定期检查泵的运转情况。5. 消防泵每月试运转一次，以保证正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。6. 设备负责人及有关操作规定应挂于明显位置。7. 泵房卫生每天打扫一次，泵及管道每半月清洁一次，做到地面、机器无灰尘、无积水，墙面清洁干净，室内照明、门窗正常完好。8. 操作人员在3米以上检修设备（包括开关、阀门等），必须戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶梯。空调系统管理制度1. 严格按运行、调控、64、检查和维修养护等规程操作，保障空调系统的正常运行。2. 严格按设备启动、关闭时间操作，每日定时巡视检查，认真做好记录，发现问题及时维修，遇到重大问题及时通知工程部进行抢修，保证设备正常运转。3. 严格按保养规定对空调系统进行保养、维修工作。4. 定期对空调系统进行清洁工作，保证设备表面无灰尘，运转良好。空调机房管理规定1. 空调机房平时应上锁，钥匙中央监控室保管，未经许可，禁止非工作人员入内。2. 保持机房内良好的通风和照明。3. 空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。4. 定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通65、畅。5. 每周对主机和机房进行一次清洁，并做好设备房的清洁工作。6. 每年对主机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。电梯机房管理制度1. 每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房不得堆放杂物。2. 保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40。3. 每天由专人巡视机房，保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于明显处。4. 毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。5. 机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。6. 本规定及各种警示牌，应急措施等必须清晰并挂于明显处。7. 按规定定期对机房内66、设施和设备进行维修保养。电梯紧急救援程序受困于电梯内的乘客实质上并无危险，仅在乘客自身过度惊慌或非专业人员从事解救的情况下，方会发生危险。1. 盘动电梯放人仅在紧急情况之下，操作者必须是受过专业训练的电梯工。2. 在盘动电梯轿厢前，必须预先告知被困乘客静侯解救，切勿尝试自行设法离开电梯轿厢。3. 在进行盘动电梯之前必须切断电源总开关。4. 当盘动电梯下行，遇到不能盘动时，可能是电梯轿厢的安全设备（安全钳）已经发生了作用，须由工程技术人员处理。5. 通常最好盘动电梯下行至最接近的层楼面，如需要盘动电梯距离太长或电梯轿厢的总重量（包括乘客）少于平衡重量，则可盘动电梯上行至最近的楼层面。6. 对于无67、变速齿箱的高速电梯进行盘动时应加倍小心，防止因电梯轿厢的总重量所产生重力导致加速过大而失去控制。7. 当盘动电梯至接近平层楼面后，制动装置要复原，然后用电梯外门专用钥匙在该层打开电梯外门放出被困乘客。8. 盘动电梯放人时制动装置人为的松开要十分小心和缓慢，以防止电梯轿厢的总重量所产生重力过大而失去控制的危险，（特别是无变速齿箱的电梯）。电梯应急方案电梯机房处于建筑物最高层，底坑处于建筑物最底层，井道通过层站与楼道相连。机房会因屋顶或门窗漏雨而进水，底坑除因建筑防水层处理不好而渗水外，会因暖气及上下水管道、消防栓等的泄漏使水从楼层经井道流入底坑，井道、轿厢也会遭水淹，当发生浸水事故时，除从建筑设68、施上采用堵漏措施外，还应采取以下应急措施。1. 当底坑内出现少量进水或渗水时，应将电梯停在二层以上，中止运行，断开总电源。2. 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上二层，停梯断电，以防止轿厢进水。3. 当底坑井道或机房进水很多，应立即停梯，断开总电源开关，防止发生短路、触电等事故。4. 发生浸水时，应迅速切断漏水来源，设法使电气设备不进水或少进水。5. 对浸湿电梯应进行除湿处理，如采取擦试、热风吹干、自然通风、更换管线等方法。确认水分消除，绝缘电阻符合要求并经试梯无异常后，方可投入运行。对微机控制电梯，更需仔细检查以免烧毁线路板。消防设施监督检查制度1. 按照国家消防法69、地方各级政府和消防监督机关颁布的实施细则对消防设施检查。2. 实行四级消防监督检查管理，分别以定期抽查和分片、分区包干方式进行。3. 经理不定期抽查，主要查规范、查操作、查完好率。4. 保安队长月检查，作全面消防安全规范的检查。5. 保安员周检查，作全面消防设施完好率的检查。6. 消防巡视检查，作基本全面检查，确保消防通道畅通。7. 一旦发现问题及时处理纠正，确保消防安全运行正常。8. 对用户存在的问题隐患，发出书面火险隐患整改通知书并协助处理整改。9. 夜间值班一旦发现异常情况，值班人除作好值班记录外，还应保持冷静，果断处理，同时通知上级主管部门和相关单位及时采取措施，消除火险隐患，避免发70、生火警、火灾事故，确保公寓项目的消防安全。10. 管理处每月对保安员的各项消防治安记录进行一次抽查。消防设施停用管理制度1. 加强消防设施停用期的管理工作，确保消防设施停用期间的消防安全。2. 装修、扩建、改建工程，按消防法规的要求进行管理。3. 由施工单位出具书面申请报告，并填写“消防设施停用呈报表”。4. 由工程部审批后，签发“操作票”。5. 工程完工确认后，根据操作票的要求恢复供水。 巡视制度1. 值班员每天应对设备的运行，进行日常巡视检查、记录工作。2. 值班员巡时应仔细认真，做到“嗅、听、摸、看”四标准。 放电嗅味及绝缘过热之焦味。 火花放电声，机械振动声，电压过高或电流过大所引起的71、异常声音。 设备非带电部分的温度和振动情况。 放电火花、变色、变形、变位、损坏、渗油、渗水、继电器、电度表转动、仪表和信号灯指示及其他情况。3. 值班巡视范围包括：供配电系统、中央空调系统、发电机等。4. 值班人员须每一小时对设备的运行参数进行观察，并记录。5. 值班员发现异常情况，应紧急向主管负责人汇报，并及时做出应急处理方案。 （六）消防、治安及车辆管理制度消防安全管理制度1. 消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，保护公共财产和广大用户的生命财产安全。2. 认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。3. 经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患72、。4. 加强消防设施、器材、设备管理，定期检查，确保各类设施器材和装置处于良好状态。5. 安全防火通道要时刻保持畅通，确保火险时人员疏散。6. 制订消防灭火作战方案和紧急疏散方案。 7. 接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速组织力量奔赴现场，启用消防设施进行扑救，保护现场并协助消防部门查清火灾原因。8. 检查所有消防设施、器材、设备，做好相关记录，并存档备查。9. 定期组织联合抗震及消防演习，增强抗灾能力。消防值班制度1. 消防值班人员实行小时全天候值班制度。2. 必须坚守岗位，严禁脱岗。3. 发生火警、火灾警报时，迅速按报警程序执行。4. 值班过程中发现的问题要立即解决，不得延误73、。5. 严格遵守各项规章及各项操作规程，因违反规程引起的一切后果，其责任均由值班人员自负。6. 当接班时间已到，但接班人尚未到来时，不得离岗。7. 每天值班情况要逐项认真记录，交接双方共同签字。重点部位临时动火作业安全规定1. 防火、灭火措施没落实不动火作业。2. 周围杂物和易燃品、危险品未清除不动火作业。3. 附近难以移动的易燃结构物未采取安全措施不动火作业。4. 凡盛装过油类等易燃、可燃液体的容器、管道，用后未清洗干燥不动火作业。5. 储存易燃、易爆物品的仓库、场所未采取安全措施，危险性未排除不动火作业。6. 在进行高空焊割作业时，未清除地面的可燃物品和采取有效的防护措施不动火作业。7. 74、未配有灭火器材或器材不足时不动火作业。8. 现场安全负责人不在场时不动火作业。9. 一旦发生火灾或爆炸事故时，要立即报警和组织扑救。10. 动火作业人员要严格执行安全操作规程。11. 完成动火作业后，动火人员和现场责任人要彻底清理动火作业现场后才能离开。消防器材管理制度1. 消防设施器材按照划分的管理区域，实行“谁主管，谁负责”的原则，使消防设施器材经常处于良好备用状态。2. 管理处每年对公寓消防设施器材进行两次定期检查、清理和登记造册存档。3. 消防栓、箱体、玻璃、门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、小锤及其配件经常处于良好备用状态。4. 温、烟感控制箱、指示灯、开关、探头经常处于良好备用状75、态。5. 消防水泵每月定期启动试运，水喷淋自动灭火系统每月放水试验一次。6. 消防手电筒、出口指示灯、事故应急照明灯保持完好。7. 定期对灭火器进行检查、更换，确保处于良好备用状态。8. 消防用广播器材随时处于良好备用状态。9. 消防扳手存放在显要位置，随时备用。10. 加强消防设施器材的巡视、检查、保养、更换，发现隐患及时处理。11. 消防设施器材禁止挪作它用及改变位置，严禁损坏丢失。保安人员行为规范1. 保安员必须服从指挥、忠于职守，自觉遵守治安管理条例及管理处各项规章制度，敢于向一切违法犯罪行为和不良现象作斗争。2. 保安员执勤时着装要整齐，不得迟到早迟、擅离职守，时刻提高警惕、集中精力76、。防止不法分子进行盗窃破坏活动。3. 在岗期间严格遵守纪律，严禁营私舞弊，利用职务之便乱拉关系及搞一些违法犯罪活动。4. 上岗前十五分钟，以班为单位，由班长检查军风纪及着装情况，讲上岗的注意事项。5. 交接班人员在指定的地点或岗位上进行交接班；交接班清楚后，双方在交接记录上签名，方可接班，并相互敬礼后上岗或下岗。6. 对违法乱纪、偷抢者要敢说、敢管、敢抓，并及时通报班长或有关领导进行处理。保安员内务管理制度为使保安员有一个舒适优雅的生活环境，塑造保安员良好的生活习惯和美好的形象，加强纪律性，增强治安队伍的战斗力，特制定如下内务管理规定：1. 铺位随时保持整齐排行。2. 被褥按规定叠放，做到棱角77、分明、平整、没有皱纹。3. 床下除按规定排列好鞋子、水桶、废纸篓外，不能有任何杂物。4. 衣物及其它生活用品必须存放于指定的地方或柜内，不能乱摆放，任何时候，休息间内不准晾衣物。5. 毛巾、濑具必须按规定摆放。6. 任何时候休息间、起居间、卫生间，包括存放其间的任何物品必须保持雅洁、无尘、无污迹，烟缸、纸篓应及时清倒。7. 每日需安排一人负责内务值勤工作，保安队长要经常巡查内务值勤情况，并记录在案作为保安员每月考评项目之一。保安人员交接班制度1. 各岗位保安人员交班，统一由领班将各岗巡查后的值班情况，交给接班领班，并填写值班记录。2. 接班领班接班后，对各岗进行巡查，交待各岗位上班发生的情况及78、待注意事项，同时各岗位的交接班人员也必须交接清楚后，交班人才能离岗。3. 各岗接班人员必须提前5分钟到岗，同时交班人员做好交班准备。4. 具体交接班内容详见治安交接班记录表。治安巡逻制度1. 依照法律、法规及各项规章制度对大厦进行巡视检查。2. 保安员实行小时全天候巡逻服务，确保大厦运作正常。3. 大厦实行交叉巡逻制度，按巡更点规定的时间进行签到打卡。4. 对巡逻中发现的问题及隐患及时做出处理，并通过对讲机向中央监控室报告。5. 在执勤过程中，队长应检查各岗位的保安员工作情况。6. 在接岗队员尚未到岗时，原班队员不得离开，可通过对讲机系统向队长查询。7. 巡逻队员下岗时将巡视器材进行交接，并做79、好相关记录。客户服务中心中央监控室工作制度1. 中央监控室是公寓物业管理枢纽，负责小时物业管理运行值班。接受用户投诉，根据投诉内容及时转交有关部门处理，跟踪处理结果，并将处理结果反馈给投诉者。2. 为用户提供物业管理咨询服务。3. 负责协调、处理公寓物业管理有关事宜及紧急事件的处理。重大事情及时通报管理处。4. 负责监控公寓监视系统、对讲系统、报警系统的运行。5. 负责管理处各职能部门之间的联系、协调工作。6. 认真做好中央监控室各项记录。突发事件防范措施1. 当接到报警讯号后，保安队长立即到现场指挥应急队员进行疏散抢救和现场封闭保护工作。2. 根据现场情况分别向管理处、派出所等管理部门报告。80、3. 立即采取有力措施，防止事件进一步扩大，以免造成更大的损失。4. 应急队员在接到报警讯号后，必须在分钟内赶到现场，按分工进入工作岗位，进行保护、疏散、抢救工作。5. 保安队长参加突发事件的善后处理工作，并以书面报告形式向管理处领导汇报。（七）财务工作制度财务公开监管制度1. 财务人员在公寓项目投入管理运行之前，必须进行综合核算，并接受业主审查管理。2. 财务会计每年年初，在保证收支平衡，略有节余的基础上，制订财务开支预算。3. 财务负责管理费的收缴。4. 工程部负责制订零星维修收费标准，经管理处经理批准，公开执行。5. 管理费的收支帐目，由管理处主任审核签字后，每季度向公寓项目公布。财务报81、告管理规定第一章 总则第一条 为了规范公司财务报告，保证财务报告的真实、完整，符合公司经营发展要求，根据中华人民共和国会计法与公司财务会计报告条例，结合公司实际情况，制定本规定。第二条 公司（含公司本部、事业部、分公司、专业公司，以下统称“单位”）编制和提供财务报告，应当遵守本规定。本规定所称财务报告，包括对外提供的财务会计报告（以下简称财务会计报告）、为满足经营特定需要的对内提供的财务分析报告（以下简称内部财务分析报告）以及向特定对象提供的专项财务报告或统计数据。财务会计报告是指单位对外提供的反映单位某一特定日期财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量的文件。内部财务分析报告是指为满足经营的82、特定需要，对财务状况、经营成果、预算执行进行对比、分析，提供给单位领导以供决策参考的文件，一般不对外提供。专项财务报告是指根据法规规定或相关协议，向特定对象提供的仅限于某一特定项目的财务报告，如物业管理收支报告、维修基金收支报告；统计数据是指相关部门或上级单位要求提供的特定的财务统计数据。第三条 单位负责人对本单位财务报告会计报告的真实性、完整性负责。第四条 财务报告应遵循相应的审核和批准程序，由编制人、相应的审核人和批准人签名盖章，并在规定的时间内报出。深圳地区单位的财务报告，应通过公司财务部审批报出或授权报出。第二章 财务会计报告的构成与编制第五条 财务会计报告分为年度、半年度、季度和月度83、财务报告。第六条 年度、半年度财务会计报告应当包括：（一） 会计报表；（二） 会计报表附注；（三） 财务情况说明书。 会计报表应当包括资产负债表、利润表、现金流量表及相关附表。第七条 季度报表包括会计报表和财务情况说明书，会计报表包括资产负债表、利润表、相关附表和财务情况说明书。月度财务会计报告仅包括资产负债表和利润表和相关附表。第八条 单位应在年度终了编制年度财务会计报告。年度结账日为公历年度每年的12月31日；半年度、季度、月度结账日分别为公历年度每半年、每季、每月的最后一天。第九条 编制年度财务报告前，应全面清查资产、核实债务，核对账、证、表内容，检查相关会计处理和科目余额及发生额是否正84、确。第十条 财务会计报表的编制，应做到内容完整、数字真实、计算准确。第十一条 财务会计报表的编制，依据按照国家统一的会计制度的会计报表格式和内容执行。上级单位下发具体统一格式的，按财务部通知的格式执行。第十二条 会计报表之间、会计报表各项目之间，凡有对应关系的数字，应当相互一致；会计报表中本期与上期的有关数字应当相互一致；会计报表中本期与上期的有关数字应当相互衔接。第十三条 会计报表附注和财务情况说明书应当按照本规定和国家统一的会计制度的规定，对会计报表中需要说明的事项作出真实、完整、清楚的说明。第三章 财务会计报告的对外提供第十四条 对外提供的财务会计报告反映的会计信息应当真实、完整。第十五85、条 财务人员应及时对外提供财务会计报告。第十六条 对外提供的财务会计报告应当依此编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。封面上应当注明：单位名称、单位性质、报表所属年度或者月份、报出日期，并由单位负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人（会计主管人员）、报表编制人员签名并盖章。第十七条 公司应当依照公司章程的规定，向投资者提供财务会计报告。第十八条 依照法律、行政法规公司应向上级公司、主管部门、及其他有权机构提供部分或者全部财务会计报表及其有关数据。非依照上述规定，要求公司提供部分或者全部财务会计报告及其有关数据的，公司有权拒绝。第十九条 接受单位财务会计报告的组织或者个人，在单位财务会计86、报告未正式对外披露前，应当对其内容保密。 第二十条 公司财务会计报告应由相应的财务业务主管进行审核，审核无误方可提交财务经理和公司总经理审批。事业部、分公司、专业公司的财务会计报告由事业部、分公司、专业公司财务负责人进行审核，审核无误后由相应授权的经理审批。第四章 内部财务分析报告的构成、编制与提供第二十一条 内部财务分析报告分为定期分析报告和项目分析报告。定期分析报告包括年度、半年度、季度和月度分析报告。项目分析报告根据实际需要对具体的项目进行分析，以就此项目的经营状况、经营成果、经营预期及可行性等进行分析。第二十二条 季度、年度、半年度内部财务分析报告应当包括：（一） 对比分析表；（二） 87、对比分析说明。月度内部财务分析报告仅包括对比分析表。第二十三条 对比分析表是指反映公司在一定会计期间经营成果、按照各项收入、费用以及构成利润的各个项目分类分项列示，并与预算数据、上年同期数据进行比较和分析的报表。第二十四条 对比分析说明至少包括以下几个方面：（一） 本单位整体经营情况及完成指标情况；（二） 预算执行完成情况；（三） 与上年度对比差异分析；（三） 资金及应收账款分析；（四） 预算执行存在问题及改进措施。第二十五条 财务人员应以财务会计报告为基础编制对比分析表，但不限于财务会计报告，可以根据实际需要对数据进行补充使之更利于对比分析。财务人员对对比分析表的数据补充，必须根据真实发生的88、凭证和相关的合同、协议、文件进行，不得随意进行数据调整。第二十六条 对比分析说明除按公司统一要求编制外，还应考虑业务单位的实际需求，可适当增加分析内容。第二十七条 内部财务分析报告应定期向单位负责人和相关管理人员提供。内部财务分析报告一般不向公司外部提供，如确有需要，应在经公司负责人和财务负责人同意后方可对限定的公司外部用户提供。第二十八条 内部财务分析报告由相应的财务业务主管进行审核，财务经理批准。第二十九条 公司合并内部财务分析报告报送的时间为每月15日，事业部、分公司、专业公司提供内部财务分析报告的时间为每月8日，报送时间如有变动，以财务部通知为准。项目分析报告根据具体项目要求确定。第五89、章 专项财务报告和统计数据的规定第三十条 专项财务报告是指根据公司与特定对象协定必须进行提供的财务报告，如部分小区必须向业主委员会定期提供的小区物业管理费收支报表、维修基金收支报表。第三十一条 统计数据是指对上级行政管理部门或其他单位提供的各种信息统计报表所涵盖的财务数据部分。涉及财务的统计数据统一由财务部门提供。第三十二条 专项财务报告和统计数据应经由相应财务业务主管进行审核，如报出单位对财务报告存在疑问，应与财务部门协商修改，并在报出的同时报送财务部门备案。第三十三条 专项财务报告根据法规规定或协议约定的时间报出，统计数据报出时间根据具体要求确定，如无具体规定，一般要求两个工作日内报出。第90、六章 附则第三十四条 本规定由财务部负责编制及解释。（八） 保密制度1. 严格人员录用，注重保密法规学习，提高思想认识，管好通讯线路和设备，堵住文档意外流失之源。2. 重大活动或外事活动专岗专人，严格控制录音录像器材进入办公大楼，防止泄密事件发生。3. 对所有员工进行中华人民共和国保密法的专门培训，使每位员工都有良好的保密意识。4. 对发现的遗失文件、卷宗、资料，任何人员不得随便传阅，应即时上交给相关部门。5. 一律不得摘抄、外传、议论用户与物业管理无关的任何文件及方案，做到五个“不”：不该进的地方不进；不该看的不看；不该说的不说；不该问的不问；不该动的不动。不听不该听的管理处所有员工不要打听91、有关协力公寓项目内部事务等与物业管理工作无关的事情。对于协力公寓项目内部工作人员的重要谈话，管理处员工应尽量避开。不问不该问的管理处所有员工不询问与物业管理无关的事情。不看不该看的管理处所有员工不看有关协力公寓项目内部资料。不动不该动的管理处所有员工不得私自收拿协力公寓项目内部的任何物品、资料。不说不该说的管理处所有员工不得向外透露协力公寓项目内部事情。6. 严格控制外来人员在办公区域的录音、录像，对一切泄密行为立即制止并送有关部门处理。7. 未经业主同意，不得泄露业主的私人电话、办公电话及工作时间和生活规律。8. 未经主管部门批准，一律不允许参观人员入内参观大楼要害部位和核心设备。9. 在办公区域内进行保洁、维修、养花等室内作业时，必须两人以上开展作业工作（一般由作业责任分工人实施具体工作、安管员协助与监督）。10. 对可能造成泄密的设备设施维修施工，应事先申报批准，事业部派专人监管施工现场。11. 物业管理档案资料按保密等级分类存放和使用。