1、红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告项目单位：弥勒新城投资有限公司编制单位：上海社会科学院旅游研究中心编制时间：二零一五年一月项目单位：弥勒新城投资有限公司编制单位：上海社会科学院旅游研究中心编制时间：二零一五年一月红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告I目录第一章 总论第一章 总论.-1-1-1.1 项目概况.-1-1.1.1 项目名称.-1-1.1.2 项目投资单位.-1-1.1.3 特别说明.-1-1.1.4 承担可行性研究单位.-1-1.1.5 建设范围.-1-1.1.6 建设内容与规模.-12、-1.1.7 项目性质.-4-1.1.8 项目投资总经费.-4-1.1.9 建设期限.-4-1.2 编制依据和原则.-4-1.2.1 编制依据.-4-1.2.2 编制原则.-6-1.3 项目投资单位介绍.-6-1.4 项目开发建设相关材料.-7-1.4.1 项目总平面图.-7-1.4.2 政府相关审批材料.-8-1.5 可行性研究结论.-8-第二章 项目背景和建设的必要性第二章 项目背景和建设的必要性.-11-11-2.1 项目建设背景.-11-2.1.1 宏观背景.-11-2.1.2 中观背景.-12-2.1.3 微观背景.-14-2.2 项目发展概况.-14-2.2.1 基础资源.-14-3、2.2.2 公共设施状况.-15-2.3 项目建设的必要性和意义.-16-红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告II第三章 项目市场综合分析第三章 项目市场综合分析.-19-19-3.1 弥勒市经济社会发展现状.-19-3.2 生态湿地旅游产业发展现状.-19-3.2 弥勒市旅游经济发展现状.-20-3.3 项目市场预测分析.-22-3.3.1 市场吸引力分析.-22-3.3.2 评分标准分析.-23-3.4 项目市场发展规划.-23-3.5 项目所在市场前景分析.-25-第四章 项目概念性规划内容第四章 项目概念性规划内容.-27-27-4.1 项目基础范围.-27-4.24、 概念性规划内容.-27-4.2.1 人性化的街道空间.-27-4.2.2 轻盈、飘逸的景观链接体.-28-4.2.3 多样化的岸线利用、滨水游憩.-29-4.2.4 水绿联动，圈层辐射.-29-4.2.5 道路系统规划.-30-4.2.6 步行系统规划.-31-4.2.7 基础设施规划.-31-4.3 技术经济指标.-34-第五章 项目场址及建设条件第五章 项目场址及建设条件.-36-36-5.1 项目选址.-36-5.2 区位优势分析.-36-5.2.1 区位经济优势分析.-36-5.2.2 区位交通优势分析.-36-5.2.3 区位人流优势分析.-36-5.3 建设条件.-37-5.3.5、1 地形地貌.-37-5.3.2 地质情况.-37-红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告III5.3.3 气象水文.-37-5.3.4 地震情况.-37-5.3.5 土地供应.-38-5.3.6 建设实施.-38-5.4 项目 SWOT 分析.-38-5.4.1 项目优势分析.-39-5.4.2 项目劣势分析.-39-5.4.3 项目机会分析.-40-5.4.4 项目威胁分析.-40-第六章 项目工程方案第六章 项目工程方案.42426.1 方案设计原则.426.2 方案建设定位与构想.426.2.1 定位.426.2.2 构思.426.3 道路工程.436.3.1 交通组6、织.436.3.2 道路平面、纵断面、横断面设计原则及内容.436.3.3 路基、路面结构设计.456.4 给排水系统.466.4.1 给水工程.466.4.2 雨水工程.466.4.3 污水工程.476.5 电力电信系统.476.5.1 电力工程.476.5.2 通信工程.486.6 湿地绿化工程.486.7 照明系统工程.496.7.1 照明方案.496.7.2 照明工程.49红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告IV6.8 标识系统工程.506.8.1 设计原则.506.8.2 标识系统规划设计.50第七章 项目节能、环境保护规划第七章 项目节能、环境保护规划.52527、7.1 节能规划.527.1.1 编制的依据.527.1.2 规划措施.527.1.3 节能效果.547.2 生态环境保护规划.547.2.1 项目主要污染物及污染源分析.547.2.2 生态环境保护标准.557.2.3 环境保护措施.56第八章 劳动安全、劳动卫生、消防第八章 劳动安全、劳动卫生、消防.58588.1 劳动安全.588.1.1 安全因素识别.588.1.2 劳动安全依据.588.1.3 劳动安全措施.588.2 劳动卫生.598.2.1 作业场所防护措施.608.2.2 个人防护措施.608.3 消防.618.3.1 消防标准及规范.618.3.2 消防工程规划原则.618.8、3.3 消防措施.61第九章 项目管理第九章 项目管理.-63-63-9.1 项目管理组织.-63-9.1.1 管理组织结构.-63-9.1.2 人员来源及培训.-64-9.2 项目建设管理措施.-65-红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告V9.2.1 项目计划管理.-65-9.2.2 财务管理.-65-9.2.3 工程监理.-65-9.3 项目开发进度计划安排.-66-9.3.1 项目开发进度计划的编制思路.-66-9.3.2 定义活动.-66-9.3.3 排列活动顺序.-67-9.3.4 估算活动持续时间.-68-9.3.5 制定项目进度计划.-69-第十章 项目风险分9、析第十章 项目风险分析.-74-74-10.1 风险识别.-74-10.2 风险评估.-76-10.3 项目风险分担主体分析.-78-10.4 风险防范.-81-第十一章 项目融资模式设计第十一章 项目融资模式设计.-85-85-11.1 项目融资概念.-85-11.1.1 项目融资概念.-85-11.1.2 项目融资分类.-86-11.1.3 项目融资的特点.-87-11.2 红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施 PPP 项目融资模式设计.-88-11.2.1 PPP 项目融资定义.-88-11.2.2 本项目 PPP 项目融资组织结构设计.-88-11.2.2 本项目 PPP 项目融10、资运作流程.-89-第十二章 投资估算及资金筹措第十二章 投资估算及资金筹措.-90-90-12.1 投资估算总体说明.-90-12.2 主体项目投资估算.-90-12.2.1 主体项目投资估算范围.-90-12.2.2 主体项目投资估算内容.-90-12.2.3 主体项目投资估算的依据.-92-红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告VI12.2.4 主体项目投资估算其他说明.-93-12.2.5 主体项目投资估算结果.-93-12.3 还款项目投资估算.-105-12.3.1 还款项目投资估算范围.-105-12.3.2 还款项目投资估算内容.-105-12.3.3 还款项11、目投资估算的依据.-105-12.3.4 还款项目投资估算其他说明.-106-12.3.5 还款项目投资估算结果.-106-12.4 资金筹措及使用.-110-12.4.1 资金筹措计划.-110-12.4.2 分年资金使用计划.-110-第十三章 财务评价第十三章 财务评价.-112-112-13.1 评价方法与原则.-112-13.2 财务评价基础与参数假设.-112-13.2.1 周边项目市场分析.-112-13.2.2 项目销售经营计划.-114-13.2.3 项目成本测算假设.-114-13.2.4 项目基础数据.-115-13.3 项目盈利能力分析.-116-13.3.1 项目收入12、及成本测算.-116-13.3.2 项目现金流分析.-117-13.3.3 利税分析.-118-13.4 敏感性分析.-118-13.5 项目贷款方案及偿债能力分析.-119-13.5.1 项目借款人.-119-13.5.2 借款资金使用.-119-13.5.3 偿还能力分析.-120-13.6 财务评价结论.-120-第十四章 经济、环境及社会效益分析第十四章 经济、环境及社会效益分析.-122-122-红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告VII14.1 经济效益分析.-122-14.2 社会效益.-123-14.3 环境效益.-123-14.4 评价结论.-124-第十13、五章 结论与建议第十五章 结论与建议.-125-125-15.1 结论.-125-15.2 建议.-127-红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-1-第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施。1.1.2 项目投资单位弥勒新城投资有限公司。1.1.3 特别说明本项目委托弥勒新城投资有限公司进行开发建设，由于项目为主要为公益性项目，并不具备财务还款能力，其银行债务偿还资金来源主要为其在该项目周边开发的商业地产收入。因此，本报告在投资估算及财务评价过程中，将分为两个部分进行分析，即湿地工程部分、商业地产开发部分，以便进行可行性分析14、。1.1.4 承担可行性研究单位上海社会科学院旅游研究中心。1.1.5 建设范围红河水乡，位于弥勒市城南片区，该地块处于城南中心地带，东至弥勒大道，南至南外环路、西至财富东路、北至二环南路，本项目总面积合计 931.46 亩，其中包括：道路、绿化、水域、消防、给排水、照明、供水等城市基础设施和市政公用类项目用地。1.1.6 建设内容与规模红河水乡旅游建设项目建设内容包括：湿地工程（546.15 亩）、配套基础设施工程（385.31亩），湿地工程主要以水域建设为主，配套基础设施工程包括：道路、绿化、消防、给排水、照明、供水等城市基础设施和市政公用类项目。具体包括：1、配套基础设施：（1）环湖路：15、景区主要外环交通系统。采用砼基层、硬质铺装面层进行营建，规划建红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-2-设道路总长度 2319 米，宽 6 米；（2）晃桥河路：穿过景区的沿河景观干路。采用沥青砼进行营建，总长度 402.6 米；（3）二环南路：景区与城市连接的主干路。采用沥青砼进行营建，道路两侧设有人行道，并配有标准化的道路排水、道路绿化、道路照明等基础设施。规划建设道路总长度 1215米；（4）中山路：景区连接城市的主干路。采用沥青砼进行营建，道路两侧设有人行道，并配有标准化的道路排水、道路绿化、道路照明等基础设施。规划建设道路总长度 845 米，最宽度约 25 米；（516、）南外环路：景区连接昆河公路的主干路。采用沥青砼进行营建，道路两侧设有人行道，并配有标准化的道路排水、道路绿化、道路照明等基础设施。规划建设道路总长度为1260 米，宽度约 29 米；（6）环湖路游步道：根据不同分段，采用水泥砼、硬质铺装、鹅卵步道、木栈道相结合的方式进行营建。道路分布根据湖岸及景观分布特点蜿蜒曲折进行布局，以营造出曲径通幽的园林道路景观效果，规划建设道路总长度 1200 米，宽 3.5 米，共约 4200；（7）晃桥河改造：河道改造总长度 1770.7 米；（8）环湖路外圈绿化：绿化面积为 69570；（9）电力电信工程：红河水乡统一纳入弥勒市市政电力电信系统。电力系统为 117、0kV 中压配电和 220/380V 低压配电组成的供电网。10kV 电源就近引入电源。规划 1 座 10kV 开关站，5座10kV变电所。电缆在4条及以上敷设于电力排管中，其余直埋敷设。电力排管采用150mm的 PVC 管。电信工程于管理中心设置 1 个电信接入点，交换机总容量 1300 门，机房建筑面积 50 平方米，中继光缆自弥勒大道引入。用户主干光缆采用环形结构，其它可采用星树状结构。信管道规划采用114 和60mm 两种规格。管道沿路顺坡布置，坡度不得小于 2.5；2、湿地工程：（1）湖面开挖：规划湖面开挖占地面积 520 亩，总开挖土方量 2249500 立方米；（2）湿地绿化工程18、：生态湿地绿化系统，通过步行系统组织在一起，面积为 16.6 公顷；（3）湖心岛桥梁工程：3 座；（4）市民休闲平台（莲花）：位于红河水乡城市旅游综合体北部，与湖面景观配套工程相对，采用灰色花岗岩进行硬质铺装，同时配以树木绿化。用地面积约 7970；（5）公园入口：位于红河水乡东南侧，与临水风情街相连，采用彩色地砖进行硬质铺红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-3-装，并配以树木绿化；（6）配套商业设施：位于项目西南侧，主要包含亭台栈道以及为市民和游客提供良好的亲水娱乐环境的配套商业设施；（7）周边水系工程：总面积为 122330.78。3、其他工程：（1）文化墙：建设具有19、浓郁文化氛围的文化墙及看台；（2）入水口工程：红河水乡共设人造水体景观工程 1 处，采用错落有致的石材进行塑造，以营造出叠水景观效果；（3）配套设施及管理用房：主要包括公厕、垃圾转运站、地面停车场及值班用房等；（4）游客接待中心：总建筑面积 4500。表 1-1 项目建设指标表序号单项工程名称单位数量（一）（一）配套基础设施工程配套基础设施工程1环湖路工程环湖路工程13914.002环湖路外圈绿化环湖路外圈绿化69570.003晃桥河路工程晃桥河路工程4831.204二环南路工程二环南路工程40095.005中山路工程中山路工程21125.006南外环路工程南外环路工程36540.007环湖步20、行道工程环湖步行道工程4200.008晃桥河改造工程晃桥河改造工程8398.629供电工程供电工程项项3.00（二）（二）湿地工程湿地工程10湖面土方工程湖面土方工程m 2249500.0011湿地配套设施工程湿地配套设施工程3900.0012湿地绿化工程湿地绿化工程95281.7213湖心岛桥梁工程湖心岛桥梁工程座座3.0014市民休闲平台市民休闲平台7970.0015公园入口公园入口9100.0016周边水系工程周边水系工程122330.78（三）（三）其他其他17看台、文化墙看台、文化墙7200.0018入水口石工程入水口石工程项项1.0019配套设施及管理用房工程配套设施及管理用房工程21、22800.0020游客接待中心游客接待中心4500.00红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-4-1.1.7 项目性质红河水乡旅游建设项目被列入云南省 150 个城市综合体名列范围之中，同时也是昆、玉、红三地旅游经济带的重点项目。国旅发（2014）175 号国家旅游局办公室 国家开发银行办公厅关于印发 2014 全国优选旅游项目名录的通知中，红河水乡旅游建设项目被列入其中。红河水乡旅游建设项目是由弥勒新城投资有限公司投资开发建设的，为新建项目。1.1.8 项目投资总经费红河水乡旅游建设项目投资金额为 56252.77 万元。其中工程费用为 46310.20 万元，工程建设22、其他费用为 4736.51 万元，预备费为 2552.34 万元，建设期贷款利息为 2653.73 万元。1.1.9 建设期限建设期限为 2014 年 11 月2016 年 11 月，共计 2 年。1.2 编制依据和原则1.2.1 编制依据（1）法律法规中华人民共和国城乡规划法（2008）；中华人民共和国土地管理法（2004）；中华人民共和国环境影响评价法(2003)；中华人民共和国水土保护法（2011）；中华人民共和国水土保持法实施条例(1993)；中华人民共和国水法(2002)；中华人民共和国防洪法（1997）；中华人民共和国环境保护法（1989）；中华人民共和国旅游法（草案）（2012）23、。（2）规范性文件城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2012）；城市道路工程设计规范（CJJ37-2012）；城市规划工程地质勘察规范（CJJ57-2011）；红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-5-城市道路交通规划设计规范（GB50220-1995）；城市给水工程规划规范（GB50282-1998）；城市排水工程规划规范（GB50318-2000）；城市电力工程规划规范（GB50293-1999）；城市道路绿化规划与设计规范（CJJ75-1997）；城市绿地分类标准（CJJT85-2002）；园林绿化工程施工及验收规范（CJJ82-2012）；道路交通标志24、和标线GB 57681999；城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001；城市道路照明设计标准CJJ 45-2006；市政公用工程设计文件编制深度规定；建筑地基基础设计规范GB500072002；公路工程抗震设计规范DGJ08-9-2003；室外排水设计规范GB50014-2006；市政排水管道工程施工及验收规程DBJ08-220-96；埋地塑料排水管道工程技术规程DG/TJ08-308-2002；城镇道路工程施工与质量验收规范CJJ1-2008；工程建设标准强制性条文（根据建设部建标200031 号文件的要求）；旅游区（点）质量等级的划分与评定（国家旅游局）（1999）。（3）相关规划25、文件及资料国家新型城镇化规划（2014-2020 年）；云南省风景名胜区条例（2011）；云南省弥勒县城市总体规划（2009-2030）；弥勒市旅游业发展总体规划（2009-2020）；企业投资项目可行性研究与核准申请；投资项目可行性研究指南（计办投资200215 号）；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2014 年云南省工程造价信息；权威期刊杂志相关统计资料；红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-6-红河州关于红河水乡旅游项目建设意见；弥勒市城市总体规划的意见；国家旅游局、国家开发银行 2014 年重点扶持旅游建设项目的意见；可行性开始前已经形成的其它成果；项目需要进26、行市场调查和收集的设计资料。1.2.2 编制原则（1）项目建设必须遵循上位规划，以国家的各项政策、法规和法令为建设依据，符合国家政策、投资方向及行业和地区的规划；（2）注重发挥与周边交通、市政设施以及通讯网络系统的综合优势，切合实际地做出该配套设施的规划；（3）以市场为导向，以提高竞争力为出发点，产品无论在质量性能上，还是在价格上均应具有较强的竞争力；（4）坚持高起点、高标准、规范化的建设原则。围绕提升对外形象，促进经济发展、以加快基础设施建设为先导，按照“标准化、生态化、配套化”的要求，进一步优化道路建设设施布局及等级结构，坚持以功能齐全、设施完善为原则；（5）通过对市场的分析研究以及对项目27、规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；（6）因地制宜、整体规划、分布实施，滚动发展。注重近期、长远发展并结合实际，在充分发挥已有基础设施的基础上，加大配套建设力度，为远期发展储备潜力，为今后项目规模扩大或开发产品与时俱进留有一定空间；（7）为红河水乡快速、稳步推进打下坚实的基础，同时为创建国家级 AAAA 级景区创造夯实的硬件条件。1.3 项目投资单位介绍项目投资单位：弥勒新城投资有限公司。弥勒新城投资有限公司位于云南省弥勒市，成立于 2013 年 11 月，注册资本 6000 万元，从事房地产开发、经营；公司以诚信立足，创新致远的经营理念，现代化企业的管理模式不断发展创28、新，实现企业向更高点迈进。公司董事长倡导以“同心同德，厚德载物”的高尚道德情操，实现企业之间发展共赢，增强实力。以“创百年基业”为宗旨，发挥“城镇建设领红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-7-跑者”的职能作用。着力创建弥勒非公经济科学发展，并继承和发扬中华民族传统美德，继续弘扬“致富思源，富而思进”、发展企业、回馈社会的光彩事业精神。公司现开发的红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施，致力于打造一个多功能一站式服务的综合功能片区；该项目的建设将弥勒旅游产业做大、做强，盘活弥勒旅游资源，成为弥勒新的增长点，同时将弥勒市旅游中转站转变为终点站。公司将立足弥勒市着眼全国，铸29、就一流品牌，争创一流房地产开发公司。图 1-1 营业执照1.4 项目开发建设相关材料1.4.1 项目总平面图红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-8-图 1-2 项目总平面图1.4.2 政府相关审批材料图 1-3 相关材料证明1.5 可行性研究结论（1）本项目具有较好的综合开发价值经营收益价值分析红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目的开工建设，将带动未来弥勒旅游经济持续稳定发展。通过项目休闲度假旅游带来巨大人脉资源，获得持续稳定的现金收入，而这种趋势促进项目及周边地块休闲度假旅游开展，随着旅游项目及度假地产的发展，逐步推动区域地价上涨，促进弥勒整体旅游产业经营状况30、良好发展。按现有经济形势分析，弥勒红河水乡旅游建设项目的综合整体开发，将可实现稳定高额的持续经营利润。资产溢价效应分析中国经济处于高速增长阶段，各种资源性生产要素价格不断攀升，以开发经营为手段，占有资源，并将资源变成可获稳定经营收益的资产，将可实现在若干年后获得价值巨大的突变。按照目前资源的社会评价体系，项目现有资源无价值体现或价值很低。随着社会经济发展，人民生活方式的改变，社会资源的评价体系也将改变，可以实现资源的社会价值重估。从经济发展角度评价，未来 10-20 年，以土地为代表的资源（资产）增值效应，将远远超过经营性收益。持久经营价值开发公司作为红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施31、项目先期开发运营商，红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-9-具有雄厚资金，先进的开发技术理念和管理水平，不仅使资源得到合法收益和保值增值，还可通过企业的持续经营来解决地方就业，维持地方稳定，为周边百姓的安居乐业提供保障。按现有经济环境、资源条件选择综合性旅游开发，是周边区域实现可持续发展的最优途径。（2）对区域经济的提升产生积极的影响提高就业人口，促进区域稳定红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目作为一个综合性公共项目，具有极大的带动作用，将大幅度提高弥勒第三产业产值。由于休闲旅游业的高附加值，也将推动提高地方第一、第二产业的产值，特别是旅游纪念品生产、交通、建筑32、等产业的发展，同时带动周边餐饮、娱乐、教育、体育、房地产、物业管理、文化、酒店、会展、物流、环保等产业的发展，促进产业链全面升级，极大程度地吸纳劳动力。项目增加了对从事生态休闲旅游专业的科技人才、管理人才、旅游管理策划人才、旅游人力资源管理培训人才和旅游文娱组织策划的艺术人才等的需求。提高就业结构中旅游、房地产、管理、艺术、培训的高级人才的比例，增加房地产、餐饮服务、环卫等就业机会。做大做强弥勒旅游红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目以构建弥勒旅游集散中心为出发点，依托弥勒城镇完善的旅游接待设施，全面协调弥勒旅游产业健康有序发展，扩大了弥勒区域的游客容量，提升了弥勒区域经济的发展速度33、促进城市发展红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目是弥勒市新型城镇化建设的不可或缺板块，对促进弥勒市城市健康发展以及带动弥勒市城南片区发展具有重要的作用。本项目在新型城镇化建设理念的总体指导下，首先根据弥勒市的自然历史文化禀赋，体现当地差异性，提倡形态多样性，发展有历史记忆、文化脉络、地域风貌、民族特点的美丽城镇，形成符合实际、各具特色的城镇化发展模式。其次红河水乡是具有特色资源、区位优势的新型度假区，通过规划引导、市场运作，将其培育成为文化旅游、休闲度假的旅游“新旺角”。再次，加强对弥勒市作为历史文化名城及民族风情城市文化资源挖掘和文化生态的整体保护，传承和弘扬优秀传统文化，推动地方34、特色文化发展，保存弥勒城市文化记忆，有力地促进了社会、经济、环境三方面效益的协调可持续发展。（3）产生较大的社会效应创建水文化全新体验，塑造弥勒品牌红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-10-红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目深挖地区文化内涵，展示丰富多彩的地域文化，围绕阿细文化和滇越文化创新文化体验，大力推进精神性、娱乐性文化生态度假产品。有利于改善城市面貌、提升城市形象近年来，弥勒市政府高度重视，投入大量资金，大力加快城区的建设，全面推进城市扩容扩质，城区规模不断扩大，城市品味大幅提升。在城市建设过程中，环境的改善将带来区域土地价值的提升，从而带动城市发展，35、改善人居环境。项目的开发建设，将大大改善弥勒市现有的城市面貌，增加新兴城镇化元素，提升弥勒市在全省乃至全国的城市形象。完善弥勒旅游产品体系，提升弥勒旅游目的地吸引力红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目顺应大众旅游向大众休闲时代潮流，地域文化为核心、以创新度假体验和创新度假服务和多元化产品组合为特色，能有效满足从儿童到成年、团体到个人、开放到私密的差异化需求，丰富弥勒产品体系，提升弥勒产品能级，与湖泉生态园和锦屏山形成有效的互补，扩大弥勒旅游影响将成为弥勒旅游产业升级的重要引擎，将极大促进弥勒现代服务业的发展，促进弥勒经济从第二产业向第三产业转型。综上所述，红河水乡旅游建设项目湿地工程36、及配套基础设施项目适合弥勒区域的社会环境、人文历史传承。作为一个高社会效益、高环境效益、相当的经济效益兼具的旅游度假综合体开发项目，应得到当地政府、社会各界的大力扶持和保护。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-11-第二章 项目背景和建设的必要性第二章 项目背景和建设的必要性2.1 项目建设背景2.1.1 宏观背景随着中国旅游消费需求的迅速增长，休闲度假已经成为全国广大人民群众生活的重要内容，休闲权将成为我国在 21 世纪休闲时代基本的社会需求。我国旅游需求正经历着从浅层的观光旅游，到放松身心和参加各种娱乐活动式的休闲性旅游转变。以休闲为主要目的的休闲旅游已经成为旅游业中37、的热点，可自由支配收入、闲暇时间和消费模式三大促进因素共同构成了休闲旅游市场发展的总体背景。催动了旅游市场需求的演变，休闲旅游在整个旅游市场结构中的比例不断提高；一个以休闲为主的旅游时代正在来临。旅游者已将目的地从传统的大城市转向中西部地区和特色旅游城市，城市休闲度假型旅游将获得较大的增长。由于快速交通和城市网络发展，从而打破行政区域隔离，形成公共资源再分配和重新配置，从而带动土地价值和房地产价值的升值，最终形成城镇化建设的格局发展调整。国务院关于加强城市基础设施建设的意见，国发（2013）87 号，意见要求各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构要围绕改善民生、保障城市安全、投38、资拉动效应明显的重点领域，加快城市基础设施转型升级，全面提升城市基础设施水平。（1）加强城市道路交通基础设施建设鼓励有条件的城市按照“量力而行、有序发展”的原则，推进城市快速公交、旅游专线车辆等城市轨道交通系统建设，发挥公共交通的骨干作用，带动城市公共交通和相关产业发展。（2）加大城市管网建设和改造力度市政地下管网建设改造。加强城市供水、污水、雨水、燃气、供热、通信等各类地下管网的建设、改造和检查，优先改造材质落后、漏损严重、影响安全的老旧管网，确保管网漏损率控制在国家标准以内。（3）加快污水和垃圾处理设施建设以设施建设和运行保障为主线，加快形成“厂网并举、泥水并重、再生利用”的建设格局。优先39、升级改造落后设施，确保城市污水处理厂出水达到国家新的环保排放要求或地表水类标准。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-12-（4）加强生态园林建设注重城市公园的建设。结合城乡环境整治、城中村改造、弃置地生态修复等，加大社区公园、街头游园、郊野公园、绿道绿廊等规划建设力度，完善生态园林指标体系，推动生态园林城市建设。国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见国务院于 2014 年 8 月，推出国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见，是对我国旅游业最新的发展指导。旨在进一步振兴旅游业。其中，文件谈到：“旅游业发展应与新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化结合”。这表明，跨界融合不仅40、是行业发展趋势，更是政策鼓励的方向。“年度土地供应要适当增加旅游业发展用地。在符合规划和用途管制的前提下，鼓励农村集体经济组织依法以集体经营性建设用地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同开办旅游企业”。这表明，旅游产业用地的获得将更具备可操作性，用地机会也将更大。“政府引导，推动设立旅游产业基金。支持符合条件的旅游企业上市，通过企业债、公司债、中小企业私募债、短期融资券、中期票据、中小企业集合票据等债务融资工具，加强债券市场对旅游企业的支持力度，发展旅游项目资产证券化产品。加大对小型微型旅游企业和乡村旅游的信贷支持”。这表明，政策资金利好行业发展，金融成为旅游产业发展的发动机和鼓风机。“41、推动优势旅游企业实施跨地区、跨行业、跨所有制兼并重组，打造跨界融合的产业集团和产业联盟，支持具有自主知识产权、民族品牌的旅游企业做大做强”。这表明，旅游业将形成强者越强，赢家通吃的发展局面。政策必将扶持与大型旅游发展企业前进。2.1.2 中观背景2013 年 11 月，云南召开旅游产业发展大会，最新提出以“融合发展”为方式，实现云南由旅游大省向旅游强省的新跨越的一次重要会议。今后将追求“旅游强省”的更高目标，推动云南旅游业跨入新阶段、迈入新境地、创造新业绩、做出新贡献。云南省省委书记李纪恒（时任省长）提出旅游的建设大框架：一是加大政府引导资金的投入。省旅游发展资金从 2013 年起每年递增 142、 亿元，旅游宣传促销经费从 2013 年起每年递增 1000 万元。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-13-二是加大旅游建设用地供给。在国家下达云南省年度新增建设用地指标中，每年预留 1万亩用于省委、省政府确定的重大旅游项目建设，并要求城乡建设用地增减挂钩试点、低丘缓坡土地综合开发利用试点项目向省级重大旅游项目倾斜。三是加大政策支持力度。全面落实旅游企业使用水、电、气与工业企业同价的政策，实行更加宽松的对外开放政策。2013 年云南旅游经济指标实现了两位数增长，呈现出“海外市场稳中有增、国内市场持续增长、旅游总收入快速增长”的良好局面。2013 年全省生产总值（GDP）43、达 11720.91 亿元，比上年增长 12.1%，高于全国 4.4 个百分点。其中，第三产业完成增加值 4897.75 亿元，增长12.4%。全省人均生产总值（GDP）达 25083 元（合 4050 美元），比上年增长 11.4%。2013 年全省累计接待海外旅游者 533.5 万人次，增长 16.5%；接待国内旅游者 2.397 亿人次，同比增长 22.1%；全省实现旅游业总收入 2111.24 亿元，同比增长 24.1%。全省旅游业对交通运输业、住宿业、餐饮业、娱乐业和商品零售业的贡献分别达到 416.8 亿元、375 亿元、315 亿元、122.9 亿元和 439.6 亿元，游览花费44、达到 275.9 亿元，产业综合带动作用进一步凸显。云南省推进城市综合体建设。城市综合体是在建筑组群的基础上，依据城市经济社会发展特征，组合了多项城市经济功能，经济业态和内部空间相互依存、相互支撑的城市生活空间。城市综合体的建设，可以在局部区域内实现建筑集中、人流密集、布局紧凑、用地集约，有利于提高资源利用率、建设集约型城市；可以实现建设规模化、建筑组群化、空间连续化、要素聚集化，有利于实现项目建设、加快城市建设；可以提高投资强度、丰富商业类型、打造连锁经济、带动区域发展，有利于发展城市经济、扩大就业规模；可以建设标志建筑、整合城市功能、提高运营效率、展现地方文化，有利于完善城市功能、提升城市45、品质，是推进云南特色城镇化建设的重要途径。“云南省休闲度假旅游示范城市”建设。2008 年以来，省州各级领导，先后到弥勒视察调研旅游产业，并明确提出“把弥勒建成云南省重要旅游城市和云南省休闲度假旅游示范城市”的新要求。在各级领导对弥勒的信任和重托下，弥勒市委、市政府紧紧围绕上级党委、政府提出的目标，按照“中国一流、世界水平”的要求，努力打造休闲度假旅游城市品牌，逐步树立起了“休闲乐土、康体天堂、精彩弥勒”的旅游城市新形象。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-14-2.1.3 微观背景2008 年 8 月，云南省提出要把弥勒建成“云南省重要旅游城市”。弥勒市将旅游产业发展战46、略定位在：实施旅游活县战略，塑造“休闲福地”、“快乐家园”、“度假乐土”休闲度假旅游新形象，休闲度假的旅游产品正向多层次、多主题的方向发展。恰逢云南省被国土资源部确定为低丘缓坡土地综合开发利用试点省份的机遇，假日公园通过因地制宜、突出特色，积极实施旅游上山、居住上山、产业上山，将是弥勒市建设山水园林城市和休闲度假示范城市的重大支撑项目。红河州是“桥头堡”建设的重要门户。弥勒将建成红河州桥头堡建设重要门户、连接大西南的国际化大通道和通往东南亚的重要交通枢纽、昆河经济走廊上独具特色的产业集群高地以及“中国一流、世界水平”的休闲度假城。做优以弥勒为主的休闲商务旅游，辐射泸西重点发展休闲商务旅游。发挥47、弥勒与佛同名的优势，集锦屏山公园、阿细跳月等自然人文资源，注入民族文化、红酒文化、宗教文化，体现福地之灵光。以弥勒为代表的休闲康体庄园文化五大文化旅游品牌。2.2 项目发展概况2.2.1 基础资源弥勒市地处云南省中部偏南，红河哈尼族彝族自治州北端。北依昆明，南接开远，东邻文山，西靠玉溪，全市国土面积为 4004 平方公里。弥勒市位于东经 1034-1039，北纬 230-249之间，境内东西多山，中部低凹，地势北高南低，在群山环抱中，形成一狭长的平坝及丘陵地带，山脉、河流趋向多由北向南。西部石山碎布，间有成林的乔木、灌木；东部山岭表层多为风化土壤，广为草丛，灌木和乔木林覆盖；山岭之间有谷地，耕48、地多散布于谷地和平坝中。最高海拔 2315 米，最低海拔 870 米。弥勒市地处亚热带季风气候区，海拔最高在东山金顶山（2315 米），最低在南盘江河谷（862米）；年均雨量 990.4 毫米，年均气温 17.2，最高气温 36.1，最低气温-4.6，光照充足，冬无严寒，夏无酷暑，四季无明显差异，拥有得天独厚的自然条件，盛产烤烟、甘蔗、葡萄、“红河”牌香烟，竹园红糖、“云南红”葡萄酒誉满全国。同时，其光照充足、有效温期长、霜雪日短的自然气候条件，构成发展休闲旅游得天独厚的前提条件。目前尚处于旅游起步发展阶段，避免了很多人为破坏的因素。建筑风貌、风土民俗、生态环境保持良好，具有较好红河水乡旅游建49、设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-15-的后发优势。弥勒市位于昆明、个旧、开远三个城市的结合部和滇中、滇南两个经济区的结合部，昆河公路纵贯腹地 93 公里，即将建设的云桂铁路从弥勒经过 67.7 公里。四通八达的公路交通和纵贯南北的滇越铁路，将弥勒市与周边的宜良、石林、华宁、建水、开远、邱北、泸西等县连接起来，处于滇东南旅游的中心地区。随着锁平高速公路、弥师二级公路弥勒段等公路的建成通车，形成了辐射全县并与周边县市相通的快速、便捷的公路交通网络，处于滇南国际大道重要交通枢纽的区位优势更加突出。与州内的部分区县相比，具有明显的比较优势。由于人缘、地缘、业缘关系，弥勒可以接受昆明旅游市场50、辐射，承接昆明大量的旅游人群，形成周末圈、自驾圈、文化圈，便于在滇中城市群的互动中获得自身发展的动力。弥勒市适宜的海拔高度，四季如春的气候条件，丰沛的水力资源、分布全境的优良温泉，形成了多种休闲度假旅游资源。适宜的海拔高度适宜旅游者开展多种体育休闲和户外运动；四季如春的气候，为开展四季旅游活动提供了有利条件；丰富的水利资源，可开发多种水上休闲娱乐活动，是旅游产品更加丰富；遍布全境的多处温泉，为旅游者提供了保健、养生的资源条件。纵观目前弥勒市旅游发展状况，主要集中于以湖泉生态园为核心的区域，县内其他乡镇的旅游几乎是一片空白。究其原因，一是资源还未开发，没有形成产品；而是受传统资源观的影响，在资源51、利用方面存在一定的问题，造成了弥勒的旅游业是湖泉生态园“一枝独秀”的局面。此外，旅游产品类型单一，主要还是温泉和酒店，在红酒旅游、康体休闲运动、民俗文化等方面还存在明显欠缺。随着“工业强县”战略稳步推进，工业生产快速增长。坚实的经济基础，为弥勒市实现从“旅游活县”到“旅游兴县”的转变提供了坚实的基础和支撑。弥勒市依托烟草、酿酒等工业，经济发展迅猛，城市建设超前，并初步树立了湖泉生态园、云南红酒庄等旅游品牌，体现出了自身的差异性和独特性，在红河州和滇中地区已经具有了较大的影响力，这些产品为弥勒市旅游业的进一步发展提供了良好的基础，填补了红河州在休闲旅游方面的空白，成为红河州乃至云南省休闲度假旅游52、发展的典范。近年来由于云南红烟集团等社会企业及政府持续增加对弥勒市的旅游投资力度，客观来看，在旅游资金投入方面显现了强劲的态势。2.2.2 公共设施状况弥勒市位于昆明、玉溪、文山三市的交汇处，是红河州的北门户，具有重要的战略区位，基于上述特殊的区位，弥勒市始终全面解决全市交通状况，把弥勒打造成云南省重要旅游城市提供了有力保障。抓住云桂铁路、石蒙高速公路等国家和省重点项目建设的机遇，实施并红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-16-建成一批交通、城市基础设施的重大工程。在“十二五”期间，以石蒙高速公路建设为契机，将石蒙高速公路进入县城两条匝道之间的 6.5 公里昆河二级公路弥53、勒城区段拓宽改造成城市主干道和景观大道，使新旧城区连成一片并通过旧城改造向北拓展到锦屏山，向南延伸到红酒庄。目前弥勒市城市功能齐全，水、电、气、讯日臻完善。编制完成云南省弥勒县城市总体规划（修改）（2009-2030）、弥勒县中心城区近期建设规划（2011-2015）、弥勒市智慧城市规划纲要（2013-2020），完成西城新区、城南片区、老城片区、城北新区、西山片区、湖泉休闲度假区和葡萄观光大道沿线控制性详细规划编制工作，城区控制性详细规划覆盖率达 81.47%。城市总体规划已对市域基础设施规划进行布局，城区各项控制性详细规划均对城市基础设施建设做出规划和控制。2.3 项目建设的必要性和意义本54、项目基础设施建设是红河水乡后期发展的基础。在红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施规划过程中，应首先根据弥勒市城市建设发展的实际需要而进行，对城市各项工程设施的建设规模和施工标准进行综合分析，以提供合理的规划布局，保证各项工程建设的供应源得到切实落实。同时，基础设施作为经济社会发展的基础和必备条件，抓好了可以为发展积蓄能量、增添后劲，而建设滞后则可能成为制约发展的瓶颈。（1）带动弥勒市新型城镇化建设的需要红河水乡旅游建设项目是弥勒市新型城镇化建设的不可或缺板块。体现在：文化传承的美丽水乡。根据弥勒市的自然历史文化禀赋，体现当地差异性，提倡形态多样性，发展有历史记忆、文化脉络、地域风貌、民族55、特点的美丽城镇，形成符合实际、各具特色的城镇化发展模式。旅游“旺角”的精准定位。红河水乡旅游建设项目通过规划引导，培育成为文化旅游、休闲度假的旅游“新旺角”。传承城市文化记忆。加强对弥勒市作为历史文化名城及民族风情城市文化资源挖掘和文化生态的整体保护，传承和弘扬优秀传统文化，推动地方特色文化发展，保存弥勒城市文化记忆。（2）实现当地经济效益与社会效益的需要项目的建成将促进当地经济和社会效益的发展需要，发挥旅游产业综合效应，增强经济红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-17-收入和就业；提升居民生活水平，为经济发展创造更多机遇。据估算，红河水乡在一、二、三期建成后，每年将为地56、方财政增收 8.3 亿元的税收；解决就业从业人员 8000-10000 人，吸收下岗职工与闲置人口再就业，提高当地居民的生活水平；可促进当地经济和谐发展每年实现弥勒 GDP 增长 20.67 亿元。可有效促进当地经济发展进程。此外，本项目对整个弥勒市经济的发展也会产生很大促进作用，一方面项目丰富多彩的旅游产品，可以增加游客停留时间，从而带动景区的旅游消费和游客量；另一方面，旅游的兴旺能够带动周边地区相关产业的发展，通过弥勒生态旅游的发展，使居民从生态旅游和自然保护中收益，提升自然生态保护意识，优化生态环境，实现可持续发展理念，改善当地环境，为弥勒带来更多的投资机会。（3）改善城市面貌、提升城市57、形象的需要近年来，弥勒市政府高度重视，投入大量资金，大力加快城区的建设，全面推进城市扩容扩质，城区规模不断扩大，城市品味大幅提升。在城市建设过程中，环境的改善将带来区域土地价值的提升，从而带动城市发展，改善人居环境。项目的开发建设，将大大改善弥勒市现有的城市面貌，增加新兴城镇化元素，提升弥勒市在全省乃至全国的城市形象。（4）对弥勒旅游发展促进的需要红河水乡块内原有的道路网布置与整体规划项目的发展不协调，不利于弥勒的交通梳理，红河水乡将打造整体地块的综合交运体系，既“内延”红河水乡交通，又“外连”弥勒外部区域，区域性立体交通网络促进红河水乡外部城市区域与红河水乡的相互流动。旅游业作为发展业态的重58、要融入，提升地块价值，增加消费群体，解决就业难题，打造弥勒市知名的旅游产业区。红河水乡的构建将让弥勒城市拥有一个建筑结构柱网设计科学，室内空间人性化，建筑景观化，景观特色化、实用化，设计元素国际化的“示范区域”。红河水乡将更加注重游还款验过程，愉悦体验与服务体验并存，提供舒适自由的生活休闲方式。（5）城市旅游综合体对弥勒市旅游品味的提升弥勒市紧紧围绕建设“云南省重要旅游城市和休闲度假旅游示范城市”的目标，以“彩云之南、福地弥勒”为主题，塑造宜居、宜游、宜商的休闲福地、快乐家园和度假乐土新形象，把弥勒建设成为特色鲜明的休闲度假旅游城市。围绕城市定位，按照高起点规划、高质量建设、高标准管理的要求和59、精心、精致、精品的理念开发、经营城市。目前与美国龙安集红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-18-团签订了城市形象设计的合作协议，并聘请了著名美籍建筑规划专家饶及人先生作为城市建设规划发展高级顾问。目前，正在大手笔打造红河水乡城市旅游综合体项目、湖泉金秋休闲运动度假区项目、红河春天健康运动休闲度假村、东南亚民族生态园项目、财富新天地文化旅游综合建设项目等一批高端、大气、上档次的旅游品牌建设项目，拓展弥勒旅游的空间和格局，为中外游客提供更多的旅游产品和服务。其中，红河水乡城市旅游综合体项目建成后，其主要功能将涵盖文化创意、养生康体、水乡度假、旅游休闲、生态居住五个功能区，围绕60、中央核心水域分片融入京派、徽派、晋派、川西派、江南派、闽南派六大派系水乡民居建筑风格，依托水、街、桥、岸、绿岛五要素构建红河水乡新格局。通过水系、地形塑造，构筑独特的红河水乡水体、水网体系，结合旅游六要素“吃、住、行、游、购、娱”进行功能布局，打造集非遗体验、山水游憩、度假酒店、文化展示、滨水休闲、水上娱乐、民俗表演、商务会议、水上度假等多功能一站式服务的综合功能片区，将成为中外游客又一新的体验区。（6）丰富弥勒休闲度假产品内容，提升区域产业品质当前，景区的旅游产品仍以观光为主，但休闲度假产业已经起步，出现了湖泉酒店这样的高档度假酒店，但是由于强调酒店的住宿功能，仅仅简单的配套一些康体健身等休61、闲设施，无论在规模还是在内容上，都不是真正意义上的休闲度假区，无法真正满足游客休闲度假的需要。红河水乡项目以全天候、全季节的创新度假体验和创新度假服务和多元化产品组合为特色，能有效满足从儿童到成年、团体到个人、开放到私密的差异化需求，丰富弥勒产品体系，提升弥勒产品能级，与湖泉生态园和锦屏山形成有效的互补，扩大弥勒旅游影响将成为弥勒旅游产业升级的重要引擎。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-19-第三章 项目市场综合分析第三章 项目市场综合分析3.1 弥勒市经济社会发展现状2013 年弥勒市经济运行呈现出“四稳”、“三新”、“二快”的特点：“四稳”：地区生产总值（GDP）、62、物价（CPI）、金融信贷保持稳中向好的态势。一是经济发展稳中向好，2013 全市地区生产总值完成 227.27 亿元，按可比价计算比上年增长 8.3%，其中，第一产业增加值完成 25.29 亿元，同比增长 6.8%，第二产业完成 166.22 亿元，增长 8.1%，第三产业完成 35.76 亿元，增长 10.2%；二是物价总水平总体趋于平稳，居民消费价格涨幅为3%，较好地控制在州下达的目标 4%以内；三是消费需求稳步增长，社会消费品零售总额完成 27.4 亿元，比上年增长 14%，增幅趋于平稳；四是金融信贷稳健运行，信贷结构不断优化，信贷对“三农”和中小微企业的支持力度加大，年末金融机构各项存63、款余额达 150.37 亿元，比年初增长 15.9%，其中，个人存款余额达 79.67 亿元，同比增长 19.4%，各项贷款余额达 92.29亿元，比年初增长 17%。“三新”：地方公共财政预算收入、固定资产投资、产业结构调整实现新突破。一是地方公共财政预算收入实现新突破，地方公共财政预算收入超额完成州下达我市 10.93 亿元的目标任务，达 11.13 亿元，突破 10 亿元大关，居全州第 2 位，比上年增长 17.1%；二是固定资产投资实现新突破，规模以上固定资产投资圆满完成我市与州签订的责任目标 100 亿元，达100.03 亿元，突破 100 亿元大关，比上年增长 38.6%；三是产业64、结构调整、转型升级取得新突破，三次产业在 GDP 中的比重由 2012 年的 10.1：75.6：14.3 调整为 2013 年的 11.1：73.1：15.8，第三产业增速明显快于一、二产业，比重明显提高。“二快”：一是城乡居民收入持续快速增长，农民人均纯收入圆满完成 6660 元的计划任务，达 6672 元，比上年增长 17.3%；城镇居民人均可支配收入达 23679 元，完成数居全州第1 位，同比增长 14.6%；二是城镇化进程明显加快，2013 年城镇化率达 46.5%，比上年提高 1个百分点，高于全州平均水平 5.7 个百分点。3.2 生态湿地旅游产业发展现状随着 20 世纪发达国家65、工业的发展，生态环境由于过多异质物的人侵而遭到严重破坏，特别是生物多样性和原始森林遭到严重破坏，人们都开始寻求一种合理利用生态环境的方式，并逐渐认识到发展生态旅游可以作为替代原有景点观光旅游进而发展经济的重要途径。在全红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-20-人类面临生存的环境危机的大背景下，人们对天然无污染的良好生态环境的渴求越来越强烈，“返璞归真”的自然享受是每一个人的向往，绿色运动及绿色消费席卷全球，生态旅游作为绿色消费的代表，一经提出便在全球引起巨大反响，受到各个国家和地区人民的喜爱。城市人口的激增使得城市有限的空间显得愈发狭窄，城市居民产生了“回归自然”和“亲近66、自然”的迫切愿望，生态旅游作为一种“回归自然”、“亲近自然”的独特方式走近人们的视野，并为广大旅游者接受和认可。可以说，生态旅游是人类文明进步程度的体现，只有旅游业发展到一定的阶段才促使人类产生更高尚、更具体、更富刺激性的旅游动机。近年来，一些旅游专家对生态旅游进行了深刻的研究和探讨，认为“生态旅游”是对当地文化与环境最小冲击下，追求最大经济效益与游客最大满足的旅游活动，并从 3 个层面界定生态旅游：第一个层面是对“环境及自然资源”的保护，在旅游的过程中尊重“生态环境”，开展负责任的旅游活动，同进正视与关心资源利用、环境冲击、资源保育以及生物多样性等问题。第二个层面是给“当地社会”带来福音，在67、旅游过程中尊重“社会经济发展”，生态旅游一方面让游客有机会体验社区特有的社会人文、风俗人情，同时了解与减少社会文化面的潜在冲击，另一方面也要求旅游发展能对社区的永续发展作出贡献，强调社区参与旅游开发的必要性。第三个层面是对“人”的关怀，既包括对旅游者的关怀，也包括对当地居民的关怀。旅游通常是提供人们追求生活品质的好方式之一。而生态旅游提倡深度的旅行，引领游客在放松的心态下体验生态与生命，在开展旅游活动的同时为当地居民生活质量改善提供良好契机。3.2 弥勒市旅游经济发展现状2013 年全市累计接待国内外游客 311.41 万人次，同比增长 18.37%，其中，接待国内游客 310.87 万人次，68、同比增长 18.40%，接待海外游客 5352 人次，同比增长 3.14%。实现旅游业总收入收入 16.24 亿元，同比增长 29.41%，其中国内旅游收入 16.12 亿元，同比增长 28.68%，外汇收入 192.97 万美元（折合人民币 1194.48 万元），同比增长 0.43%。国内外游客人均消费 521.64 元，同比增长 8.31%。以 2013 年 12 月为例，当月弥勒市接待国内游客 12.30 万人次，接待海外游客 223 人次，全市共接待海内外游客 12.32 万人次，实现国内旅游收入 7034.71万元，外汇收入 8.068 万美元，折合人民币 52.90 万元，共实现69、全月旅游业收入达到 7087.61万元。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-21-表 3-1 近五年弥勒市旅游数据统计表年份旅游人次（万人次）增长率（%）旅游收入（亿元）增长率（%）人均消费（万/人次）2009167.8212.35.8212.9346.82010190.4213.47.4728.3392.22011209.9710.39.0620.2431.42012263.0825.312.731.5482.72013311.4118.3716.2429.41521.5近年来，弥勒市高起点规划，大手笔建设，倾力推进多产融合，着力打造“云南省重要旅游城市和休闲度假旅游示70、范城市”，实现旅游产业跨越发展，先后荣膺“云南省旅游强县、中国生态旅游百强县、国际旅游名县”等多项桂冠，成为众多中外游客喜爱的旅游目的地之一，旅游产业作为全市第三产业龙头的地位日益增强。工作中，弥勒市积极推动项目实施，实现工业、农业等相关产业与旅游深入融合发展。把弥勒文化内涵的提升和文化元素的挖掘，贯穿、注入旅游产业建设发展的全过程，渗透到“吃住行游购娱”的各环节；推进旅游与城镇化融合发展，在城市综合体、休闲娱乐中心、精品购物场所等城市旅游产品开发上展现新亮点；推进旅游与高原特色农业融合发展，加快发展以庄园经济、农家乐为主的休闲观光农业；推进旅游与工业融合发展，支持红烟印象烟草庄园、云南红酒庄71、等旅游项目建设；把推进旅游与“美丽家园”融合发展，把“美丽家园”示范村打造成乡村旅游的样板。2013 年 8 月 1 日，一个新的历史机遇再次降临弥勒，经住建部综合评审，弥勒市成功列为 2013 年度国家智慧城市试点，成为云南省 2013 年批准的两个试点城市之一。弥勒市抓住这个机遇，以智慧城市建设为契机，实现城市旅游精品化目标。通过搭建智慧城市建设平台，以智慧化城市建设引领跨越发展的新思路，依托资源优势，建设智慧旅游公共服务平台，提升软件环境智慧设施建设，提高资源利用效率、城市建设管理水平。弥勒市以休闲度假旅游城市为目标，以弥勒市土地利用总体规划为基础，先后编制完成现代都市、田园价值、文化特72、质既融合又独立的弥勒城市总体规划、弥勒旅游业发展总体规划，土地、城市、旅游、产业发展规划实现“四规合一”，为城市定位与转型发展拓展了更大空间，形成“一心、两带、五聚集”的弥勒旅游空间布局。一心：弥勒市区旅游区；两带：可邑红万高甸公路沿线的民族文化体验乡村生态观光休闲带，湖泉生态园云南红酒庄的康体休闲葡萄观光休闲带；五聚集：以锦屏山为核心的弥勒文化聚集区；以湖泉生态园为核心的温泉养生聚集区；以云南红酒庄为核心的红酒休闲聚集红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-22-区；以烟草制品和种植庄园为核心的现代工业旅游聚集区；以高原特色农业为核心的现代农业观光旅游聚集区，做大做强旅游产73、品，形成产业集群，带动产业发展。在此基础上，弥勒市大力提升旅游管理和服务水平，以“管理水平更加标准规范，服务质量更加人性优质”为目标，不断规范酒店、旅行社、景区景点等经营行为，明显提高行业服务质量。在全州率先将 222 家非星级酒店纳入监管范围，率先制定出台了弥勒市旅游行业管理办法，率先对市内升级成功的高星级的旅游项目投资主体给予相应的扶持资金奖励，监管与扶持并重，提高企业积极性，引导行业健康规范发展。全面启动旅游标准化建设，8家旅行社，29 名导游和 15 辆旅游大巴全部评星管理。成立了弥勒旅游行业协会，会员单位达48 家，囊括“吃住行游购娱”六要素，采用抱团取暖方式增加效益、增强活力，推动74、全市旅游产业持续、快速、健康发展。近年来，随着弥勒市打造旅游城市的力度进一步加大、功能进一步齐全、服务进一步完善，弥勒正以无穷的魅力，吸引着越来越多中外游客观光旅游。3.3 项目市场预测分析从整体规划上看，红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目的内容具有很高的历史价值，或其中一类价值具全国意义；有很多珍贵物种，或景观非常奇特，或有国家级资源实体；资源实体体量大，或疏密度优良；资源实体完整。包括：建设绿岛公园，建设红河州最大的湖中公园文化产品。图 3-7 绿岛公园鸟瞰图3.3.1 市场吸引力分析项目整体目标将定位于打造全国知名、美誉度高、市场辐射力强、形成特色主题的旅游景区，具有一定的独75、创性，满足各个年龄层次和人群需求，实现集文化、生态、休闲、旅游红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-23-于一体的综合旅游市场规划目标，具有很高的市场吸引力。如：文化弥勒中国传统建筑文化博览、弥勒多元民族文化展演舞台；旅游弥勒旅游服务核心，弥勒水上乐活体验场所；门户弥勒旅游接待服务窗口，弥勒城市风貌展示门户；生态弥勒生态文明城市样板，滨水休闲典范。3.3.2 评分标准分析邀请业内多名资深专家进行分析调查，并针对项目的重点环节打分，设置相关调查问卷发放给游客，从服务与环境质量、景观质量、游客评分三方面得到的分数如表 3-7 所示，该项目得到了业内相关专家和游客的一致肯定。表 76、3-7 项目得分表服务与环境质量景观质量游客评分得分850 分80 分80 分弥勒新城投资有限公司打造的红河水乡城市旅游综合体项目将成为弥勒市的旅游品牌建设项目，拓展弥勒旅游的空间和格局，为中外游客更多旅游产品和服务。4A 级景区的创建目标充分将弥勒优质旅游资源有机地连接起来，全面提升弥勒休闲度假旅游品位。根据不同客源制定个性化旅游商品等一系列营销方式，具有很高的市场发展潜力，满足了旅游个性化、信息化需求。项目的建成将扩大弥勒市提出的“福地灵”知名度和影响力，必将助推弥勒旅游业的跨越式发展。3.4 项目市场发展规划（1）近期规划云南省内弥勒市周边地区为该项目区的一级客源市场，主要由于客源市场仍77、是一个经济和交通型的市场，游客出游必须依据距离、经济承受能力等相关制约因素进行选择。建成后1-3 年，项目市场发展将覆盖云南省内弥勒市周边的州、市、县，与周边地区形成 2-3 小时的快速旅游经济圈。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-24-图 3-8 项目近期规划图（2）中期规划随着项目规模不断扩大，项目知名度不断提升，建成后 3-5 年，市场发展将转向相邻省份乃至全国，形成外省游客到云南旅游的重要景区，体验集文化、休闲、旅游等于一体的大型旅游开发景区。图 3-9 项目中期规划图（3）远期规划建成后 5-8 年，市场发展的远期目标将转向相邻的东盟国家，吸引更多外国游客到弥78、勒红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-25-体验民族生态休闲文化，促进中外文化的大发展，同时也为实现云南成为中国面向东盟的门户国家战略做出一定的贡献。图 3-10 项目远期规划图3.5 项目所在市场前景分析（1）适应湿地公园产业需求发展当前国内外利用产业背景较好，我国发展湿地公园建设产业政策及市场需求前景可观，市场潜力较大。投资该产业面对较强的市场可行性、经济收益可行性，因此该项目的建设不仅可以促进我国新兴湿地公园建设产业的快速发展，还可有效满足当前市场需求，促进我国低碳环保业及相关产业链快速发展，具有良好的社会效益和经济效益，同时对于促进经济社会可持续发展有着长远的意义79、。（2）适应旅游产业发展需求近年来，国家休假制度中黄金周调整、小长假的增多，最直接的影响是做大了短途休闲游市场，尤其是本地乡村游市场的蛋糕；与此同时，“五一”长假取消、客源向小长假分流，不仅减轻了旅游集中消费期对社会的压力，还将提高游客的旅游质量。在可预见的将来，弥勒与昆明、石林、泸西等周边市县的联系将随着交通条件的改善而愈加紧密，短期度假市场将有极大的增长，弥勒市急需多样化的旅游产品支撑“休闲度假旅游城市”的品牌，吸引多样客群，延长停留时间，并有效刺激旅游消费。（3）适应城市规划的发展要求，提供良好的环境支持，满足市民精神文化需求红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-2680、-项目实施后，不仅形成一套适应弥勒市特点的湿地公园管理与建设经验，而且在湿地与动植物资源保护等方面起到示范和带头作用，为湿地的科学管理、积极保护和合理利用提供理论和技术支持。项目的实施，将为周边居民提供更好的休闲、娱乐场所，改善当地居民的生活环境，使人们远离城市的喧嚣以及空气中的有害物质、灰尘和噪音，能显著提高人们的健康水平。同时，优美的环境可以陶冶情操，使人们心情愉悦、精神振奋。工作之余，亲水赏景，可以使人们全身心融入到大自然之中，减轻工作带来的压力和疲劳，以饱满的热情投身于工作和学习中去，促进城市建设和精神文明建设。优美的环境会吸引周边地区的居民来此观光休闲，提高区域知名度和社会影响力以及81、城市的竞争力，推动区域建设发展。（4）优化产业结构，拉动周边商业区域的经济发展规划的实施不仅有着较大的直接经济效益，潜在的间接效益更是不可估量。带来的良好环境将吸引人们来此居住、生活和旅游，必将带动周边区域的开发建设，提升周边土地价值，以湿地工程游憩业为发展龙头，综合发挥其农业、加工业、服务业及地方经济联动的功能，构建与重塑独具特色的湿地经济，使地方产业结构得到优化。同时环境质量的提高，将优化所在地的投资环境，为招商引资创造条件，也将拉动当地及周边地方经济的发展。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-27-第四章 项目概念性规划内容第四章 项目概念性规划内容4.1 项目基础82、范围红河水乡，位于弥勒市城南片区，该地块处于城南中心地带，东至弥勒大道，南至南外环路、西至财富东路、北至二环南路，总规划面积约为 1739 亩。图 4-1 项目规划图红河水乡旅游建设项目，总面积合计 931.46 亩，其中包括：道路、绿化、水域、消防、给排水、照明、供水等城市基础设施和市政公用类项目用地。4.2 概念性规划内容4.2.1 人性化的街道空间人性化的街道作为城南片区开放空间的重要组成部分，共分为三种类型：环湖街道、内街街道、单侧街道。其中环湖街道是开放空间的最重要部分；内街街道主要分布在北侧滨湖休闲商业内街、传统建筑博览园内街及红河艺术村内街；单侧街道主要分布基地东侧沿昆河公路的商83、业单侧街道。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-28-图 4-2 街道规划图4.2.2 轻盈、飘逸的景观链接体基地内水网众多，桥的设置显得尤为重要。除西南角的商务休闲区采用车行桥外，其余均以步行桥为主。车行桥以轻盈、简约为主基调，与基地较为低矮的建筑背景相融合；步行桥分为现代步行桥与传统步行桥两种，其中现代步行桥布局在高级度假酒店区，在满足人行的同时，允许车辆临时通行，传统步行桥布局在水上度假村与非遗产业园，整体以素雅、轻盈为基调，辅以民族特色装饰。图 4-3 景观链接体规划图红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-29-4.2.3 多样化的岸线利用、滨84、水游憩整体驳岸以自然驳岸为主，力求达到自然休闲野趣的效果，营造生态滨水景观，辅以木栈道、木平台、硬广场、沙滩等形态丰富的各种驳岸，使整个环湖驳岸不显单调。同时利用岸线形态，塑造一个多层次的景观堤岸，营造丰富的空间序列：沙滩戏水、展现城市活力；临水休憩、充满诗情画意；湖边栈桥与岸上漫步道之间，形成空间的对话。让人身处不同的地方，都有不同的视觉感受，步移景异。图 4-4 岸线规划图4.2.4 水绿联动，圈层辐射规划形成“水绿联动、圈层辐射”的景观格局，以中心湖面为景观核心，围绕中心水面布局若干个岛屿，形成水绿联动的肌理；中心湖面与外围组团景观形成景观廊道，形成圈层辐射的格局。红河水乡旅游建设项目湿85、地工程及配套基础设施可行性研究报告-30-图 4-5 水绿景观规划图4.2.5 道路系统规划城南片区作为综合型水乡旅游片区，片区内部以慢行体验为主，不建议通行车辆，本次规划采取人车分流的原则，依托基地外围的城市干道解决车行交通问题，片区内部以通行电瓶车及人行为主，同时满足消防通车需求。道路等级分为四个等级：1）城市快速路昆河公路，2）城市主干道二环南路、中山路、规划南路，3）城市次干道人民路、莲花路，4）城市支路财富西路。城南片区以地下停车为主，地面只满足临时停车需求，设置内部环湖电瓶车道路与外围主干道路相联系。规划区域内二环南路中段采取地下通道的方式，将车行交通引入地下，地面以人行步道的形式86、将二环南路南北联系起来，形成南北呼应。图 4-6 道路规划图红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-31-4.2.6 步行系统规划主要步行路径：环中心湖面组织主要滨湖步行路径，营造连续、富有特色的滨湖步行空间，串接湿地公园内各服务片区的内部步行路径，形成连贯的主要步行网络。次要步行路径：次要步行路径是各功能区块的内部步行公共空间，是连接地块内部与中央公共空间的主要通道。主要步行节点：在主要步行路径结合重要开放空间设置主要步行节点，形成层次丰富、节奏有序、趣味无穷的步行节点系统。图 4-7 步行节点规划图图 4-8 步行线路规划图4.2.7 基础设施规划给水规划：考虑 5%的未87、预见用水量，估算城南片区最高用水量为 4700m/d，其中生活用水 4000m/d，道路广场用水 120m/d，绿化用水 360m/d（其中道路广场用水及绿化用水红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-32-局部来源于湖面补给），未预见 224m/d，小时变化系数按 1.4 计，估算城南片区最高最大时用水量为 275m/h。图 4-10 基础设施规划图雨水规划：为避免地面径流过分集中，根据水体分布、地形地势条件，本着就近分散、自流排放的原则布置雨水管道。雨水管道尽量沿路顺坡布置，以减少管道埋深。雨水管管径d150d400mm，管材采用承插式二级钢筋砼排水管，普通橡胶圈接口。雨88、水排放口内顶尽量控制在常水位以上，以减少淹没出流。根据地形、建筑物位置，沿道路布置雨水口，收集地面雨水。下列部位宜布置雨水口：道路交汇处和路面最低点，建筑物出入口与道路交界处，建筑雨水落水管附近，空地与绿地的低洼点。图 4-11 雨水管道规划图排水规划：建立雨污分流制的排水体制。采用排放系数法估算污水量。道路、广场、停车场、绿地、不计污水量，其它排放系数取 0.9。根据用水量分类计算，估算城南片区平均日红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-33-污水量为 4230m/d；污水变化系数与用水变化系数相同，估算城南片区最高日最大时污水量为 248m/h。图 4-12 污水管道规89、划图电源规划：城南片区供电系统为 10kV中压配电和220/380V 低压配电组成的供电网。10kV电源就近引入电源。电网规划：10kV 电网：规划 1 座 10kV 开关站，5 座 10kV 变电所。线路：城南片区中低压线路一律采用电缆，电缆在 4 条及以上敷设于电力排管中，其余直埋敷设。电力排管采用150mm 的 PVC 管。图 4-13 电网规划图邮政工程规划：结合旅游服务中心，规划 1 座邮政所，满足城南片区用邮需求。邮政所红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-34-于综合服务中心首层的邻街位置预留建筑面积 150 平方米。图 4-14 邮政工程规划图4.3 技术经90、济指标该项目的规划的各个单体工程的内容和指标如表 4-1 所示：表 4-1 技术经济指标序号单项工程名称单位数量（一）（一）基础设施配套工程基础设施配套工程1环湖路工程环湖路工程13914.002环湖路外圈绿化环湖路外圈绿化69570.003晃桥河路工程晃桥河路工程4831.204二环南路工程二环南路工程40095.005中山路工程中山路工程21125.006南外环路工程南外环路工程36540.007环湖步行道工程环湖步行道工程4200.008晃桥河改造工程晃桥河改造工程8398.629供电工程供电工程项项3.00（二）（二）湿地工程湿地工程10湖面土方工程湖面土方工程m 2249500.0091、11湿地配套设施工程湿地配套设施工程3900.0012湿地绿化工程湿地绿化工程95281.7213湖心岛桥梁工程湖心岛桥梁工程座座3.0014市民休闲平台市民休闲平台7970.0015公园入口公园入口9100.0016周边水系工程周边水系工程122330.78（三）（三）其他其他17看台、文化墙看台、文化墙7200.0018入水口工程入水口工程项项1.00红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-35-19配套设施及管理用房工程配套设施及管理用房工程22800.0020游客接待中心游客接待中心4500.00红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-36-第五章 92、项目场址及建设条件第五章 项目场址及建设条件5.1 项目选址本项目选址于云南省弥勒市城南片区中心地带，东至弥勒大道，南至南外环路、西至财富东路、北至二环南路，总规划面积约为 931.46 亩。5.2 区位优势分析红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目湿地工程及配套基础设施此项目的主要功能是加快弥勒市公共基础城市建设和提升弥勒旅游价值，因此区位分析结合旅游方面进行了全面分析。5.2.1 区位经济优势分析弥勒市位于昆明、玉溪、文山三市的交汇处，是红河州的北门户。随着“工业强县”战略稳步推进，工业生产快速增长。坚实的经济基础，为弥勒市实现从“旅游活县”到“旅游兴县”的转变提供了坚实的基础和支93、撑。弥勒市依托烟草、酿酒等工业，经济发展迅猛，城市建设超前，并初步树立了湖泉生态园、云南红酒庄等旅游品牌，体现出了自身的差异性和独特性，在红河州和滇中地区已经具有了较大的影响力。5.2.2 区位交通优势分析弥勒市位于昆明、个旧、开远三个城市的结合部和滇中、滇南两个经济区的结合部，昆河公路纵贯腹地 93 公里，即将建设的云桂铁路从弥勒经过 67.7 公里。四通八达的公路交通和纵贯南北的滇越铁路，将弥勒市与周边的宜良、石林、华宁、建水、开远、邱北、泸西等县连接起来，处于滇东南旅游的中心地区。随着锁平高速公路、弥师二级公路弥勒段等公路的建成通车，形成了辐射全县并与周边县市相通的快速、便捷的公路交通网94、络，处于滇南国际大道重要交通枢纽的区位优势更加突出。与州内的部分区县相比，具有明显的比较优势。5.2.3 区位人流优势分析项目区所在地弥勒市，2013 年，全市常住人口 52.78 万人，人口自然增长率 3.35，城镇登记失业率 3.94%。城镇居民人均可支配收入 23679 元，增长 14.6%；农民人均纯收入 6672红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-37-元，增长 17.3%；“红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施”作为一个公益性休闲项目，具有极大的带动作用，将大幅度提高弥勒第三产业产值，带动餐饮、娱乐、教育、体育、房地产、物业管理、文化、酒店、会展、物流、95、环保等产业的发展，促进产业链全面升级，极大程度地吸纳劳动力。5.3 建设条件5.3.1 地形地貌弥勒市境内东西多山，中部低凹，地势北高南低，在群山环抱中，形成狭长的平坝及丘陵地带，山脉、河流趋向多由北向南。西部石山碎布，其间有成林的乔木、灌木；东部山岭表层多为风化土壤，广为草丛，灌木和乔木覆盖；山岭之间有谷地，耕地多散布于谷地和平坝中。最高点位于新哨东面的金顶山，海拔约 2315 米，最低点为南盘江出境处，海拔约 862 米。项目所在地现状用地主要为农林用地，地形较为平坦，高差不大，坡度处于 10%以下，依据城市用地竖向规划规范CJJ83-99 规定，项目所在地场地为适宜建设用地。5.3.2 96、地质情况弥勒市地处滇东南，石灰岩广布，岩溶地貌发育健全，元古界到新生界的地层都有分布。元古界昆阳群为境内古老的基底层，由板岩、粉砂岩、页岩等组成，厚 685 米至 1360 米。项目所在地各项建筑设施的建设应在专业地质勘探单位科学鉴定下进行开发建设，保障项目工程质量和安全。5.3.3 气象水文弥勒市地处亚热带季风气候区，海拔最高在东山金顶山 2315 米，最低在江边河谷 870 米。2012 年，降雨量 835.4 毫米，平均气温 18.8，最高气温 34.8，最低气温-0.2，日照 2131.4小时，无霜期 323 天。光照充足、有效温期长，霜雪日短，气候宜人。5.3.4 地震情况根据中国地97、震动参数区划图(GBl8306-2001)，本项目建设场地抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.15g，各项建筑设施应严格按照抗震要求进行设防。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-38-5.3.5 土地供应本项目土地原为农林用地和空置地，内部水系主要从西北流向东南，汇入甸溪河，水塘集中分布在项目用地的西侧，地块中心有一座废弃建筑，原为云南省烟草红河州公司科学研究所。按照弥勒城市总体规划（2009-2030 年）已由政府负责转为商业用地，土地供应合理，符合我国相关土地供应政策。随着该地段的商业、文化、服务等条件的日益改善，越来越多的投资者、消费者看好该地段的商98、住优势，形成强劲的投资和消费需求。5.3.6 建设实施施工场地拟建场址地形开阔，交通便利，项目建设地点有空地可作为本项目的施工场地，无须另外租用施工场地。施工道路本项目东侧为弥勒大道，北侧为弥勒市二环南路，西侧和南侧根据弥勒市城市总体规划将拟建中山路和南外环路，均可作为本项目的施工道路，施工道路便捷，便于各项施工材料及施工垃圾的运输。施工能源本项目电源由弥勒市政供电网络引入，电源引入及配出电缆采用直埋方式敷设，施工用氧气、乙炔气由施工单位自备，分散共赢，在施工过程中应注意安全。5.4 项目 SWOT 分析SWOT 分析方法是一种根据项目自身的既定内在条件进行分析，找出项目的优势、劣势及核心竞争99、力之所在的战略分析方法。其中战略内部因素（“能够做的”）：S 代表 strength（优势），W 代表 weakness（弱势）；外部因素（“可能做的”）：O 代表 opportunity（机会），T代表 threat（威胁）。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施的建设，会加快弥勒市公共基础城市建设和提升弥勒旅游价值，本项目的 SWOT 分析结合了弥勒市的旅游因素进行分析，得出项目所处的各种环境因素。将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等排序，构造 SWOT矩阵，得出本项目 SWOT 分析。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-39-5.4.1 项目优势分析（1100、）弥勒市具有突出的区位和交通优势弥勒市位于昆明、个旧、开远三个城市的结合部和滇中、滇南两个经济区的结合部，昆河公路纵贯腹地 93 公里，即将建设的云桂铁路从弥勒经过 67.7 公里。四通八达的公路交通和纵贯南北的滇越铁路，将弥勒市与周边的宜良、石林、华宁、建水、开远、邱北、泸西等县连接起来，处于滇东南旅游的中心地区。随着锁平高速公路、弥师二级公路弥勒段等公路的建成通车，形成了辐射全县并与周边县市相通的快速、便捷的公路交通网络，处于滇南国际大道重要交通枢纽的区位优势更加突出。与州内的部分区县相比，具有明显的比较优势。（2）弥勒市具有自然资源优势弥勒市地处亚热带季风气候区，海拔最高在东山金顶山（2101、315 米），最低在南盘江河谷（862 米）；年均雨量 990.4 毫米，年均气温 17.2，最高气温 36.1，最低气温-4.6，光照充足，冬无严寒，夏无酷暑，四季无明显差异，拥有得天独厚的自然条件，盛产烤烟、甘蔗、葡萄、“红河”牌香烟，竹园红糖、“云南红”葡萄酒誉满全国。同时，其光照充足、有效温期长、霜雪日短的自然气候条件，优良温泉也分布全境。（3）政策优势国旅发（2014）175 号国家旅游局办公室 国家开发银行办公厅关于印发 2014 全国优选旅游项目名录的通知中，红河水乡旅游建设项目被列入其中。因此云南省在投资、金融、财政、税收、土地等方面均给予优惠政策，这极大推动了红河水乡项目的发102、展。目前弥勒市旅游正呈现着快速稳定发展的态势，配套设施不断完善，产业规模不断扩大，产业地位不断提高，这些都与弥勒市的政策支持分不开的。5.4.2 项目劣势分析（1）旅游资源的文化底蕴不足近年来，弥勒市虽然兴起了温泉文化等一些旅游资源文化，但旅游资源整体文化底蕴不足，历史积淀不够，历史传承不足，传统文化开发力度不够，应加大对弥勒市旅游资源文化、历史底蕴的研究。（2）基础设施不足随着弥勒市旅游业的不断发展，其基础设施的不足开始显现，投入不足，设施配置不合理，服务质量差，综合接待能力不够，缺乏必要的旅游咨询、票务代理、线路组织等服务。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-40-（103、3）市场优势不明显弥勒市旅游资源虽然丰富，但是仅有温泉、“云南红”葡萄酒、“红河”牌香烟在全国的知名度较大，其他旅游资源知名度不高，并且所占的市场份额不高，消费者以云南省内的游客为主,省外游客规模不大。5.4.3 项目机会分析（1）云桂铁路、石蒙高速公路等国家和省重点项目建设的机遇；（2）云南省被国土资源部确定为低丘缓坡土地综合开发利用试点省份的机遇；（3）在国家下达云南省年度新增建设用地指标中，每年预留 1 万亩用于省委、省政府确定的重大旅游项目建设；（4）国旅发（2014）175 号国家旅游局办公室 国家开发银行办公厅关于印发 2014 全国优选旅游项目名录的通知中，红河水乡旅游建设项目被104、列入其中；（5）云南“两强一堡”战略的实施，红河州是“桥头堡”建设的重要门户。5.4.4 项目威胁分析（1）与周边旅游景点的竞争弥勒周边著名景区比较多，如大理、丽江，旅游资源丰富且知名度高，而弥勒市旅游业还没有显著特色，且知名度不高，宣传力度不够，使其在以后的发展过程中面临严峻的考验。（2）旅游需求日益多样化的挑战旅游者现在已经不再仅仅满足于观光旅游产品，而是注重旅游环境质量，倾向于有个性化内容的旅游，倾向于参与性强、文化含量高且具有教育功能的旅游产品。要满足旅游者这种多样化的需求，不能仅靠雷同的旅游项目，而是要不断地去创新，积极开发更多独特的旅游产品和组织更丰富的旅游线路。表 5-1 红河水105、乡项目 SWOT 分析优势优势（1）弥勒市具有突出的区位和交通优势；（2）弥勒市具有自然资源优势；（3）政策优势；劣势劣势（1）旅游资源的文化底蕴不足（2）基础设施和旅游业服务设施不足（3）市场优势不明显机会机会（1）云桂铁路、石蒙高速公路等国家和省重点项目建设的机遇；（2）云南省被国土资源部确定为低丘缓坡土地综合开发利用试点省份的机遇；威胁威胁（1）与周边旅游景点的竞争；（2）旅游需求日益多样化的挑战红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-41-（3）在国家下达云南省年度新增建设用地指标中，每年预留1万亩用于省委、省政府确定的重大旅游项目建设；（4）国旅发（2014）175106、号国家旅游局办公室 国家开发银行办公厅关于印发2014全国优选旅游项目名录的通知中，红河水乡旅游建设项目被列入其中；（5）云南“两强一堡”战略的实施，红河州是“桥头堡”建设的重要门户SWOT 分析结论：根据弥勒市旅游发展的 SWOT 分析，得出红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施的建设促进了城市基础设施建设，同时也提升了弥勒市的旅游产业，因此项目具有可行性。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告42第六章 项目工程方案6.1 方案设计原则（1）符合城市总体规划对道路的各项交通要求，合理布置车道数与道路宽度，确保近远期道路通行能力满足需求。符合城市的排水规划、给水规划、电107、力电信规划等要求，合理布设地下管线。（2）仔细研究分析项目影响区域内的各种建设条件，妥善处理红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施内的地上、地下管线和建筑物之间的关系，尽量减小工程量。（3）项目设计要做到减少对生态环境的破坏，注重消防，职业安全、卫生、节能和合理用能。（4）严格执行专业技术规范及有关方针政策。6.2 方案建设定位与构想6.2.1 定位将红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目打造成为：国家生态湿地项目。6.2.2 构思项目工程方案应坚持“以人为本”的人性化设计理念进行开发建设。（1）市政道路工程严格按照市政道路建设的有关规范进行建设，红河水乡内部支路应满足市民和旅游者108、健身、游览、娱乐需求为目的，同时注重景观性和文化底蕴的凸显；（2）给排水、电力电信系统工程应根据项目所在地的具体情况，科学预测用水、用电需求量，合理布置工程管线的布局；（4）高标准进行打造，红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施的建设满足城市市政基础设施建设相关要求；（5）景观绿化系统应采用现代景观打造手法，积极挖掘弥勒传统文化元素进行打造，营造出人与自然和谐相处的自然景观效果；（6）标识系统采用“通用设计”理念进行设计，即标识系统设计时考虑的对象不局限于特定的使用人群，在标识系统的设计中应综合考虑所有人所具有的各种不同的认知能力与体红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告109、43能特征，构筑具有多种选择对应方式的标识系统。6.3 道路工程6.3.1 交通组织根据弥勒市城市总体规划及红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施发展要求，道路主要包括南外环路、中山路、晃桥河路、二环南路、环湖路以及环湖游步道。其中：（1）南外环路为城市主干路。采用沥青砼进行营建，道路两侧设有人行道，并配有标准化的道路排水、道路绿化、道路照明等基础设施。规划建设道路总长度为 1260 米，宽约 29米；（2）中山路为城市主干路。采用沥青砼进行营建，道路两侧设有人行道，并配有标准化的道路排水、道路绿化、道路照明等基础设施。规划建设道路总长度 845 米，宽约 25 米；（3）环湖路为城市支路110、。采用砼基质，硬质铺装面层进行营建，规划建设道路总长度 2319米，宽约 6 米；（4）晃桥河路为城市次干路。采用沥青砼进行营建，总长度 1260 米；（5）二环南路为城市主干路。采用沥青砼进行营建，道路两侧设有人行道，并配有标准化的道路排水、道路绿化、道路照明等基础设施。规划建设道路总长度 1215 米；（6）环湖路游步道：根据不同分段，采用水泥砼、硬质铺装、鹅卵步道、木栈道相结合的方式进行营建。道路分布根据湖岸及景观分布特点蜿蜒曲折进行布局，以营造出曲径通幽的园林道路景观效果，规划建设道路总长度 1200 米，宽 3.5 米。6.3.2 道路平面、纵断面、横断面设计原则及内容（1）平面设计111、设计原则a.道路平面设计应按城市设规划道路网进行优化设置；b.道路平面线形应与地形、地质、水文等结合，并符合各级道路的技术指标；c.道路平面设计应处理好直线与平曲线的衔接，合理地设置缓和曲线等；d.道路平面设计应根据道路等级合理地设置交叉口、沿线建筑物出入口、停车场出入口、公共交通停靠站位置等。平面设计内容红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告44道路平面设计内容包括平面线形的选取与布置，曲线的设置，交叉口的渠化及竖向设计等内容；道路建设内容主要包括南外环路、中山路、晃桥河路、二环南路、环湖路以及环湖游步道。（2）纵断面设计纵断面设计应参照城市规划控制标高以适应临街建筑立面布112、置及沿路地块范围内地面水的排除。为保证行车安全、舒适，纵坡宜缓顺，起伏不宜频繁。道路的纵断面设计应综合考虑土石方平衡，汽车运营经济效益等因素，合理确定路面设计标高。机动车与非机动车混合行驶的车行道，宜按非机动车爬坡能力设计纵坡度。纵断面设计应对沿线地形、地下管线、地质、水文、气候、防洪排水和要求综合考虑。（3）横断面设计横断面设计原则道路横断面设计应在城市规划的红线宽度范围内进行。横断面型式、布置、各组成部分尺寸及比例应按道路类别、级别、计算行车速度、设计年限的机动车道与非机动车道交通量和人流量、交通特性、交通组织、交通设施、地上杆线、地下管线、绿化、地形等因素统一安排，以保障车辆和人行交通的113、安全通畅。横面设计应近远期结合，使近期工程成为远期工程的组成部分，并预期留管线位置。路面宽度及标高等应留有发展余地。横面设计应充分考虑与两侧场地标高的协调，充分考虑场地土石方工程量的平衡。横断面设计内容道路采取中心为车行道，两边设人行道，人行道两边设不对称路灯和行道树，以美化环境。最宽道路红线宽 29 米，断面设计为 3.0 米（人行道）+1.5 米（绿化）20.0 米（车行道）+1.5 米（绿化）+3.0 米（人行道）。（3）平面交叉及交叉口处理基本要求在确保行人和车辆的安全前提下，使车流和行人受到最少阻碍，亦即保证车辆和行人在交叉口以最少的时间通过，使交叉口通行能力适应各道路的行车要求。红114、河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告45正确设计交叉口竖向，保证转弯车辆行车平稳，同时符合排水要求，还应考虑与地下管线、绿化、照明及交叉口房屋建筑的配合、协调。内容正确选择交叉口形式与交叉口各组成部分几何尺寸，包括缘石转弯半径和交叉口的车道数及宽度的确定。确定必须保证的行车视距，从而确定最不利视距三角形的范围。正确合理地进行交通管制和组织，设置必要的交通设备，合理布置交通岛，人行横道等。妥善地布置排水设施。6.3.3 路基、路面结构设计（1）路基设计路槽地面回弹模量不得小于 30Mpa，基层顶面回弹模量不得小于 80Mpa。（2）标准路基必须密实、平整、均匀、稳定，具有足够的115、强度和稳定性，并设有路拱。压实度采用重型基石标准。填方路段按规范要求应分层碾压，路床以下 0-80 厘米压实度达到 95%，大于 80 厘米压实度达 93%，挖方路段路床下 0-30 厘米压实度达 95%。遇有局部翻浆，软弹等现象，应采取换土等方法处理。（3）土基处理填挖前路基范围内（包括放坡）应清除杂草、淤泥及其它不利于路基稳定的腐植物等，然后再填方或挖方至路基设计标高，并进行路基平整。（4）路基边坡路堤边坡坡率应根据填料性质，边坡高度和基地条件同排水及防护工程综合考虑后确定。路基边坡进行绿化，以美化红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施。（5）路面设计设计路面为沥青混凝土路面，按重型交116、通量设计；路面设计年限 15 年。（6）停车场设计规划设计停车位共 2101 个，其中地下车位约 600 个。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告466.4 给排水系统6.4.1 给水工程（1）用水量估算红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施用水主要为公共建筑、公用设施、绿化、道路广场、消防等用水。其中，公共建筑、公用设施等用水采用单位建筑面积用水指标估算；绿化、道路广场用水采用单位用地面积指标估算；消防用水量按同一时间火灾次数 2次，一次灭火用水量 35L/S 估算。（2）水源规划红河水乡的给水工程纳入城市集中供水系统，水源由北侧二环南路市政给水管引入。（3）管网规划117、沿环湖主要道路布置给水管，管网以环状为主，枝状为辅。给水管按最高日最大时用水量计算确定管径，按最高日最大时用水量加消防用水量和事故用水量两种工况校核管径。给水管管径为 DN32-200mm。给水管宜采用聚乙烯（PE）管。给水管沿人行道、草地等地下敷设，管道外壁距建筑物外墙的净距不宜小于 1.0 米，且不得影响建筑物的基础。6.4.2 雨水工程（1）雨水量计算雨水设计流量公式：Q=qF式中：Q雨水量，L/s；q暴雨强度，L/hm2s；径流系数，混凝土和沥青 0.9、块石 0.6、碎石 0.45、非铺砌 0.3、绿 0.15；F汇水面积，hm2；本规划采用雨水量采用开远暴雨强度公式计算（较为接近弥118、勒市）。设计重现期 P=3 年，降雨历时 t=10min，平均径流系数=0.65。为径流系数，规划取 0.9；F：集水面积（100m2）红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告47经计算暴雨强度 q=405.31 升/秒.公顷；雨水量 Q=3.65 升/秒。受纳水体考虑雨水作为重要水资源之一，本规划遵循先利用、后排放的原则布置雨水系统。一方面充分收集利用雨水对中心湖面水系进行补水，另一方面利用红河水乡宝瓶湖对雨水进行调蓄。红河水乡雨水径流经管道收集后全部向内部水系排放。（2）管网规划为避免地面径流过分集中，根据水体分布、地形地势条件，本着就近分散、自流排放的原则布置雨水管道。雨119、水管道尽量沿路顺坡布置，以减少管道埋深。雨水管管径 d110-d200mm，管材采用 U-PVC 硬聚氯乙烯管材，普通橡胶圈接口。雨水排放口内顶尽量控制在常水位以上，以减少淹没出流。根据地形、建筑物位置，沿道路布置雨水口，收集地面雨水。下列部位宜布置雨水口：道路交汇处和路面最低点，建筑物出入口与道路交界处，建筑雨水落水管附近，空地与绿地的低洼点。6.4.3 污水工程（1）污水量估算采用排放系数法估算污水量。道路、广场、停车场、绿地、不计污水量，其它排放系数取 0.9。根据用水量分类计算，估算红河水乡平均日污水量为 4230m/d；污水变化系数与用水变化系数相同，估算红河水乡最高日最大时污水量为120、 248m/h。（2）排水体制建立分流制的排水体制。（3）管网规划根据红河水乡地形标高、排水流向，按管线短、埋深小、尽可能自流排出的原则布置污水管道。整体以中心湖面为界，形成 4 个排污片区，分别汇入相邻四周城市道路污水干管后送入污水处理站集中处理。d300-d1000mm，管材采用水泥管或钢带增强聚乙烯螺旋波纹管。6.5 电力电信系统6.5.1 电力工程（1）计算负荷红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施用电主要为公共建筑、公用设施、道红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告48路广场照明、景观照明等用电。其中，公共建筑、公用设施等用电采用单位建筑面积用电指标估算；景观照121、明、道路广场照明用电采用单位用地面积指标估算。（2）电源规划红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施供电系统为 10kV 中压配电和220/380V 低压配电组成的供电网。10kV 电源就近引入电源。（3）电网规划10kV 电网：规划 1 座 10kV 开关站，5 座 10kV 变电所。线路：红河水乡中低压线路一律采用电缆，电缆在 4 条及以上敷设于电力排管中，其余直埋敷设。电力排管采用150mm 的PVC 管。6.5.2 通信工程（1）邮政工程规划结合市政规划的需求，规划 1 座邮政所，满足项目区用邮需求。邮政所于综合服务中心首层的邻街位置预留建筑面积 150 平方米。（2）固定电信规划管122、理中心规划 1 个电信接入点，交换机总容量 1300 门，机房建筑面积 50 平方米，中继光缆自弥勒大道引入。（3）通信管道规划红河水乡各类通信线路一律采用穿聚乙烯（PVCU）管同位地埋敷设，并预留管孔，以满足各类业务增长的需要。管道沿路顺坡布置，坡度不得小于 2.5。6.6 湿地绿化工程按照“适地适树”的原则，采用草地绿化与灌木绿化相结合的方式，最大限度地增加绿地绿化系统的设置。（1）生态林以林带组成丰富的景观视觉，通过模拟大自然景观，大尺度的地形、树林使人在游园的过程中体验城市中难以体验的森林感受，又丰富了沿街立面形态与天际线，形成特色化城市界面。（2）色叶林采用当地观赏价值突出的色叶树种123、，根据自然群落规律，创造变化丰富又协调统一的唯红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告49美景致。（3）疏林草地在景观视线较好的地段，采用大乔木配以层次丰富的灌木，草本植物，结合缓坡草坪，给游人营造一个舒适的休憩环境。（4）湿地生态水生植物具有调节气候、生态庇护、改善污染、美化景观等功能，采用品种繁多的湿生、挺水、浮水植物，配置出丰富多彩的水体景观。（5）开阔水域红河水乡景观的主体。水生植物洒脱的姿态、优美的线条、绚丽的色彩、水中的倒影，使水面和水体变得生动活泼，形成“水上花园”。6.7 照明系统工程6.7.1 照明方案本次湿地工程的建设，将突出沿湖的生态、景观等功能，从生态、124、景观、文化等方面来指导红河水乡的总体照明规划设计，打造红河水乡旅游建设项目的独有风情，精心构建一个水清、岸绿、景美的城市水环境，实现人与自然和谐相处。依据改造规划生态、景观、人文、和谐的要求，在总体照明设计的思想上，我们提炼出了“水韵动感”的设计目标，利用最新的光电技术，做到点、线、面结合，亮化渲染两岸的景观，与流动的河水交相辉映，打造出美轮美奂、川流不息的红河水乡旅游建设项目（旅游建设）的绝佳夜景。照明的手法上要注重营造光与水，水乳交融的优美水景。在光色运用和把握上，要做到防止眩光，降低照度，不能影响沿岸居民的生活。6.7.2 照明工程（1）景区道路照明工程严格按照城市道路和景区道路交通照明125、的相关标准执行，照明灯具的选择上应突出弥勒传统文化特色，通过不同的灯具造型艺术，展示出红河水乡浓厚的文化氛围。（2）环湖路照明工程环湖路作为市民和旅游者的主要健身游览娱乐步道，在照明选择上，既要考虑达到足够红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告50的 Eav，保障行人安全，同时又要保持较高的 Ra，满足景观照明要求，灯具造型上宜采用具有浓厚彝族传统文化的灯具进行建设，设计灯间距为 25 米。（3）景观绿化照明景观绿化照明主要是衬托出绿化工程在夜色灯光下的美景，通过各色灯光的映衬，使得红河水乡照明工程别具韵味。根据不同景观特点，规划采用 LED 灯和绿色金卤投光灯进行建设，其中126、 LED 主要用于草坪、灌木等近景上投射上，绿色金卤投光灯主要用于高大乔木等绿化树种的照射。6.8 标识系统工程6.8.1 设计原则标识设计应充分体现弥勒是文化特色；根据不同要求，设计部能够满足需求的标识牌类型；位置摆放合理，征求设施最少化、内容最大化。6.8.2 标识系统规划设计标识牌布置于湿地公园和服务设施周围，为人门引导方向、指示行为、警告危险并介绍湿地公园内生态环境知识，它的认同化、标准化对提高环境质量与效率起着重要的作用。按照总体规划理念，尽量缩小标识牌的面积，以最小的面积表达最丰富、最详细的内容为原则，既与环境文脉相符，也与周围自然环境相融，如表 6-1 所示。所有标识牌中所使用的127、标志应符合国际标准；标识牌的设立应系统化，并包括本项目的全部信息；标识牌的安置应注意视距和视角，使其清晰可见，避免遮挡；标识牌颜色及位置的选择应考虑与周围环境和图底关系。表 6-1 标识系统景观设计导引表红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告51选型意向规格（cm）材料安装地点功能内容备注大型160-180高120-150宽木板（雕刻logo）开阔平整的场地，如入口处、广场、服务点等处。红河水乡综合介绍、地图、游客须知等内容较多。使用量少，布点严格按规划。中型150-170高60-80宽木板（雕刻logo）较开阔场地，观景平台，某些较大的休息广场，景点。红河水乡地图、景点介绍128、景物解说等。使用量较少，布点按规划。中型160-180高200-250直径木板（简单雕刻）视野较开阔地点，如道路交叉口，休息场地，景点。方向指示、警告、教育解说等。使用量适中，基本按规划布点。小型100高35宽木板（简单雕刻）需要解说的景物（正常视高或者远望）旁边。教育解说、警告等。使用量大，根据解说系统需要灵活布置。小型60高35宽木板（简单雕刻）需要解说的景物（需俯视）旁边。方向指示。使用量大，根据解说系统需要灵活布置。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告52第七章 项目节能、环境保护规划第七章 项目节能、环境保护规划7.1 节能规划7.1.1 编制的依据中华人民共和129、国节约能源法；中国节能技术政策大纲(发改环资2007199 号)；云南省节约能源条例；云南省民用建筑节能设计标准(DBJ53/T-39-2011)；综合能耗计算通则(GB/T2589-1990)；公共建筑节能设计标准(GB501892005)；民用建筑节能管理规定(建设部令 76 号)；民用建筑节水设计标准(GB50555-2010)；建筑设计防火规范(GB500162006)；民用建筑电气设计规范(JGJ/T16-92)；供配电系统设计规范；民用建筑照明设计标准；用能单位能源计量器具配备与管理通则其他有关能源的标准 GB17167-2006。7.1.2 规划措施为了贯彻落实科学发展观，大力建130、设资源节约型社会，切实落实国家和云南省对节能工作的要求，本项目按照国家和省上的相关节能文件和节能设计规范。具体节能降耗包括节水、节电和建筑节能三个方面。（1）给排水节能根据给水系统出流的实际情况，综合考虑到各种配水器具位置标高和保证安全供水等多种因素，对给水系统的压力做出合理限定，通过采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水点的水压，防止给水系统超压出流造成的“隐形”水量浪费；尽可能采用变频调速泵供水，选用优质给水管材，避免因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水系统进行清洗处理所造成的水量浪费；红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告53在基础设施规划中，注重节约用131、水和水的重复利用。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施设立完善的排污系统，统一接入市政排污系统进行集中处理，有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率。给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统。经过污水处理的后污水主要用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量；树立员工节水意识，在项目建设期和运营期内，将节水作为一项主要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大员工树立节水意识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务；在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及132、相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象；采用入渗回补结合雨水收集利用的雨水利用方式，在整个项目场地中设置雨水渗透井、渗透井式雨水口、渗透式地沟，保证雨水经自然土地渗滤后进入地下以保持项目地块的雨水自然入渗模式，同时设置雨水收集池；绿地养护用水要根据季节和天气变化情况，科学、适时进行灌溉，提倡喷灌、微灌、滴灌的灌溉方式，鼓励利用雨水和环卫回用水，尽量减少用水量。（2）电气节能电气节能是一项重要的技术政策，又是一种能源开发。其主要节能措施如下：变压器选用节能型产品；采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因素；照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇流器采用节能型电感镇流133、器；电缆导线布线时，尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗；设计时考虑稳定电压措施；在设备选型上，采用高效节能的设备，以节约能源；项目在运营过程中要充分利用自然光照、杜绝长明灯、白昼灯；对道路、广场及绿化带等公共区域照明设施采用节能灯具，实施绿色照明。（3）建筑节能根据云南省民用建筑节能设计标准(DBJ53/T-39-2011)，采取节能措施对项目进行设计开发，采用先进成熟的节能技术和节能产品，保证节能设计质量。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告54施工单位必须按照建筑节能设计标准组织施工，施工图审查机构在审查建筑工程项目时应当将建筑节能设计作为施工图审134、查的必审内容，对违反建筑节能设计标准的项目，不得审查通过；监理单位应当按照节能标准、节能设计对工程实施监理；墙体建筑方面，应采用目前新型墙体材料，如普通混凝土小型空心砖块、轻集料混凝土小型砌块、石膏砌块和条板、非黏土类烧结砖、轻质墙板复合保温墙板、整体式墙板、高掺量的利废制品、其他不含黏土成分的新型墙体材料；改善外围护构件的保温性能，尽量避免热桥，同时采用新技术，加强外墙保温。如复合夹心保温墙体、外贴聚苯板保温墙体等。采用合理建筑物体型系数：一般情况下，体型系数每增加 0.01 能耗将增加 25%。因此，在建筑物平面设计应在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物体形系数，以达到节能目的；在建筑135、物的建设方面，尽量选择南北朝向，充分利用太阳能。采用遮阳与通风设施应用技术和产品。7.1.3 节能效果通过以上措施的采取，将大大降低红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施的能耗和水耗的利用，使项目符合国家所倡导的科学发展观，强调节约能源、节约水源的发展政策。项目建成后，将会是以低耗能、低耗水、高产出的产业形态。因此，从节能效果上来说，建议予以立项支持。7.2 生态环境保护规划7.2.1 项目主要污染物及污染源分析（1）施工期噪声影响：施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的搅拌机，运输车辆等运转机械产生的噪声；大气影响：在项目土建施工过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大136、气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重；红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告55固体废弃物：主要为建筑渣土及施工人员产生的少量生活垃圾；水环境影响：本项目施工期间产生的废水主要来自：施工作业开挖等产生的泥浆水、施工机械及车辆的冲洗水、施工人员的生活污水、下雨时冲刷覆土、建筑泥浆、垃圾、弃土等产生的地表径流等。（2）使用期噪声：主要为商业场所噪声及周边公路车辆所产生的噪音；污水：主要是含有机物的生活废水对环境的影响；固体废弃物：主要为日常运营所产生的固体垃圾，主要表现为各种方便袋、饮料瓶、食物包装品、商品137、外包装等固体垃圾。7.2.2 生态环境保护标准中华人民共和国环境保护法(1989 年 12 月 26 日发布)；中华人民共和国环境影响评价法(2003 年 9 月 1 日起施行)；中华人民共和国清洁生产促进法(2003 年 1 月 1 日起施行)；中华人民共和国水污染防治法(2000 年 3 月修正)；中华人民共和国大气污染防治法(2000 年 9 月 1 日实施)；中华人民共和国环境噪声污染防治法(1997 年 3 月 1 日施行)；中华人民共和国固体废物污染环境防治法(2004 年 12 月修订)；中华人民共和国国务院令第 253 号建设项目环境保护管理条例(1998 年 11 月 29 138、日)；建设项目环境保护设计规定(1987 年 3 月 20 日国家计划委员会 国务院保护委员会发布)；国家环境保护总局，环发1999107 号关于执行建设项目环境影响评价制度有关问题的通知；建设项目环境保护分类管理名录，国家环境保护总局 2003 年 1 月 1 日公布；环境影响评价公众参与暂行办法，国家环保总局 2006 年 2 月 14 日，环发 200628 号；环境影响评价技术导则 总纲（HJ/T2.1-93）；环境影响评价技术导则 大气环境（HJ/T2.2-93）；环境影响评价技术导则 声环境(HJ/T2.4-1995)。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告567139、.2.3 环境保护措施（1）施工期环保措施对施工噪声的控制。为了减少施工对周围的居民的影响，在距离民居200 米的区域内，不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和施工方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。如必须采取夜间作业时，应取得建设行政主管部门同意，并向社会公众公示；采用低噪声施工机械和低噪声施工方式、合理选择运输路线；封闭施工场地，在施工区域周边设置固定式硬质围栏；加强施工期管理，防止因运输车辆超载、超速、鸣笛以及野蛮施工等带来的人为噪声污染；项目建设施工前期将建好排洪沟、挡土墙、沉淀池、护坡等有效的水土保持设施，避免在雨季动土，防止水土流失，防止对自然环境的破坏，最大限140、度地减少对饮用水源的影响；做好土石方平衡，尽量减少开挖面积和开挖量，对无法平衡的弃土，原则上堆放到非水源区，并做好堆点的水土保持措施；减少尘土对空气的污染。为减少空气中的尘土含量，施工前制定扬尘污染防治方案，采取措施防止对散装物料在装卸、使用、运输、转运和临时存放等过程中的扬尘污染。建议在晴天温高时尽量少动堆土，或在堆土表面洒水以减少尘土进入空气中，弃土装载不得超载，沿途有撒落时应及时清理，尽量不要破坏周围植被，以缩小尘土的扩散范围；施工现场废弃物处理。施工单位应按照弃土处理计划，及时运走弃土，采用加盖型运输车辆并在装运的过程中不要超载，装土车沿途避免洒落，车辆驶出工地前应将轮子的混土去除干净141、，防止沿程弃土满地；施工现场设置车辆冲洗设施以及配套的排水、泥浆沉淀设施；同时施工单位应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建设单位及施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境的卫生质量；保护绿化地措施。施工时应尽量不挖掘树木和草地，对破坏的树木和草地在工程完工后选择适合的季节应尽快补栽，以保护绿化环境；制订弃土处置和运输计划。工程项目单位应同环保等有关部门协商，制订好本工程的弃土弃石方案，不允许乱置弃土和生活垃圾，应定期检查有关的执行情况，并严格按有关规定处理弃土。建筑垃圾142、和河道清除之垃圾，须按规定运往填埋场，填埋场地应按环境要求的做出处理措施，以免形成二次污染；施工废水处。施工人员生活污水，应考虑利用周边卫生设施，将污水纳入周边污水管红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告57网；对于施工机械设备冲洗、施工车辆冲洗废水和地面开挖、水泥铺设等施工活动产生等泥浆水要求在施工现场设置若干不同规模的简易沉淀池；建设施工结束后，将采取恢复植被及其他措施，恢复或重建良性自然生态系统，并按景观多样性和生物多样性来规划该项目的环境建设；倡导文明施工：要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校的影响，提倡文明施工，组织施工单位、街道及业主联络会议，143、及时协调解决施工中对环境影响问题。（2）环保措施项目建设区内所产生的一切污水、固体污染物均按照有关规定，合理收集排放，严禁乱排乱扔现象的发生；水体内设置有水体净化系统，并安排专职清洁工对水体漂浮垃圾及可能滋生的水草进行清洁；项目所在区设置有完善的垃圾收集设施，并有专门的保卫保洁人员进行定期清洁，同时配备有环境保护宣传标识系统，对市民和旅游者进行宣传教育；利用植被净化空气，选择吸收灰尘和 NO2 能力较强的树种在厂区道路两旁种植，辅以一定的灌木和草本植物，形成并保持一定面积的绿化带，即在景观上形成一道绿色屏障，吸收并隔离道路运营产生的大气和噪声等污染。通过实施以上的环境保护措施，项目在施工和运营144、过程中，落实评价中提出的生态恢复及污染防治措施，将项目的不利影响降低到最小程度，使经济效益、社会效益和环境效益有机统一，实现社会和环境可持续发展，达到环境保护部门制定的各项环境保护标准，环保效果明显。另外，项目建成后，还将采取一系列的绿化美化环境的措施，使环境质量得到进一步提高。因此，本项目符合国家、省和本市的环境法律法规的相关标准和控制要求，从环境保护的角度而言，该项目的建设是可行的。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告58第八章 劳动安全、劳动卫生、消防第八章 劳动安全、劳动卫生、消防8.1 劳动安全8.1.1 安全因素识别本项目安全危害因素主要是项目建设施工过程中的施145、工场所危险源、施工场所及周围地段危险源，意外危害发生后，可能造成人员死亡或重伤或重大物质损失。具体如下：（1）基坑开挖、人工挖孔桩等施工降水，造成周围建筑物因地基不均匀沉降而倾斜、开裂，倒塌等意外；（2）脚手架（包括落地架，悬挑架、爬架等）、模板和支撑、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩（井）、基坑（槽）施工，局部结构工程或临时建筑（工棚、围墙等）失稳，造成坍塌、倒塌意外；（3）高度大于 2 米的作业面（包括高空、洞口、临边作业），因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳（带）等造成人员踏空、滑倒、失稳等意外；（4）焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设备的146、安全保护（如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符合要求，造成人员触电、局部火灾等意外；（5）工程材料、构件及设备的堆放与搬（吊）运等发生高空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。8.1.2 劳动安全依据（1）中华人民共和国劳动部令第 3 号建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（1997年 1 月 1 日施行）；（2）中华人民共和国安全生产法；（3）安全生产管理制度；（4）其它有关行业规范及标准。8.1.3 劳动安全措施坚持“安全第一、预防为主”和“安全责任、重于泰山”的原则，严格贯彻执行安全生产法和建设工程安全生产管理条例等法律法规及管理部门的相关规定，加强安全生红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套147、基础设施可行性研究报告59产管理工作，确保安全生产。（1）实行安全生产责任制，与建筑承包商签订安全生产责任书，建筑工地安全和卫生措施的最终责任由主承包商承担；（2）施工单位应任命有足够资格和经验的人员专职负责和促进安全和卫生工作；（3）对工作场所可能出现的危险迅速加以防止，劳动组织上要考虑工人的安全和健康；使用安全和卫生的材料和产品；（4）工作场所的安全，应在建筑工地规划和实施整洁措施，其中包括材料和设备的妥善存放及每隔适当时间清除废弃物与垃圾；（5）在其他办法不能保护工人从高处坠落的地方，安装并保持适当的安全网或安全挡布；或应提供并使用适当的安全带；（6）对建筑机械与设备的安全视情况进行逐类148、或逐件检验测试；（7）每一脚手架及其组成部分应按其使用目的用适当和优质的材料制作，具有足够的规模和强度，并保持完好；（8）起重机械和升降附属装置：按规定在初次使用之前，应对起重机械和升降附属装置进行检验测试。任何起重机械和升降附属装置均应安装得当，以便在任何活动部件与固定物体之间保持足够间隔，并保证起重机械的稳定性。在未安置适当的信号设施的情况下不得使用任何起重机械；（9）按国家法律或条例规定的起重机械的驾驶员和操作人员应符合最低年龄的规定并经过适当培训，条件合格；（10）运输机械、土方和材料搬运设备:应提供适当的信号和其他指挥装置，以防止车辆和土方搬运或材料转运设备运行时所造成的危险。车辆和149、设备倒退时应采取特别的预防措施确保安全；（11）采取预防措施避免车辆和土方搬运和材料转动设备陷落到坑穴或水中；（12）加强安全生产教育，牢固树立安全生产意识，真正做到安全第一。8.2 劳动卫生为预防、控制和消除职业病危害，保护劳动者健康及其相关权益，促进公司可持续发展，依据中华人民共和国职业病防治法，结合本项目实际情况，劳动卫生主要存在于工程项目的建设阶段，具体措施见下节。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告608.2.1 作业场所防护措施（1）根据建筑行业职业病危害种类，制定相应的防治措施；（2）在项目建设场地设置职业病危害警示标志；（3）施工现场在进行石材切割加工、建筑150、物拆除等有大量粉尘作业时，应配备有效的降尘设施和设备，对施工地点和施工机械进行降尘；（4）在地下停车场等封闭的作业场所进行防水作业时，要采取强制性通风措施，配备行之有效的通风设备，进行通风，并派专人进行巡视；（5）对从事高危职业危害作业的人员，工作时间应严格加以控制，并有针对性的急救措施。8.2.2 个人防护措施（1）加强对施工作业人员的职业病危害教育，定期组织培训教育，提高对职业病危害的认识，了解其危害，掌握职业病防治的方法；（2）施工现场做封闭式施工，用高度不低于 2m 的围挡将现场四周围起来，避免“扰民”和“民扰”；（3）接触粉尘作业的施工作业人员，在施工中应尽量降低粉尘的浓度，在施工中151、采取不断喷水的措施降低扬尘，作业人员正确佩带防尘口罩；（4）从事防水作业，喷漆作业的施工人员应严格按照操作规程进行施工，施工前要检查作业场所的通风是否畅通，通风设施是否运转正常，作业人员在施工作业中要正确佩带防毒口罩。对从事此类作业的施工人员每半年组织一次体检，发现职业病症状将立即通知本人并调离岗位，采取必要的治疗措施；（5）电气焊作业操作人员在施工中应注意施工作业环境的通风或设置局部排烟设备，使作业场所空气中的有害物质浓度控制在国家卫生标准之下；（6）进行噪声较大的施工作业时，施工人员要正确佩带防护耳罩，并减少噪声作业的时间；（7）施工中所使用的加工设备要设置除尘装置，清运垃圾必须使用喷洒后152、方可用提升机或封闭专用垃圾道运输，严禁从窗口倾倒垃圾。长期在高密度粉尘环境作业的施工人员必须佩戴防护口罩、发帽及其他必需的个人防护用品，防止吸入有毒灰尘；（8）长期从事高温作业的施工人员应减少工作时间，注意休息，保证充足的饮用水，红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告61并佩带好防护用品。8.3 消防8.3.1 消防标准及规范中华人民共和国消防条例；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；火灾自动报警系统设计规范（GB50016-98）；8.3.2 消防工程规划原则（1）遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有153、利生产、保障安全为出发点，做好该项目的防火规划和灭火设施的规划建设；（2）加强该项目的消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患；（3）增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准；（4）红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施的消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。8.3.3 消防措施（1）建立完善的消防通道消防通道路中心线间距不宜超过 160 米。消防通道不得小于 4 米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于 15 米，以利消防车通行。在平面布置中各功能区域，装置及建筑物间考虑足够的防火安全距离，并布置相154、应的消防通道。（2）确保消防供水在消防给水设计中，根据有关规定配置相应的消防管道、储水池、消防栓、灭火器、高压水炮等装置，且保证 24 小时不间断供水。消火栓设置管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过 60m 时，宜在道路两边设置消火栓，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过 2m，距房屋外墙不宜小于 5m。室内外消防栓的间距不应超过 120m。（3）完善消防通讯红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告62消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，不断完善消防通信系统。火警台与供水、供电、供气、急救中心、155、交通部门之间应设通讯专线，逐步建成图像传输指挥系统，实现火灾现场的图像声音通讯。（4）建立健全消防机构及消防抢救知识的培训建立专职安全机构，并设专人进行管理，配备公共消防器材，制定严格操作规程，加强安全监督管理，对项目建设及运营期间工作人员进行防火安全教育和事故应急教育。对于火灾事故的抢救措施：利用设置的火灾自动报警系统和电话向消防站报警，并根据物质的行政，利用消防器材进行扑救。对于一般建筑物等 A 类火灾，利用消防栓、消防车、消防水枪等消防器材进行水灭火。对于电气室、控制室等带电火灾，采用二氧化碳干粉、磷酸铵盐泡沫等消防器材进行扑救。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-156、63-第九章 项目管理9.1 项目管理组织9.1.1 管理组织结构本项目实施市场化的经营管理，成立高效全能的项目运营公司，由弥勒市新城投资公司成立弥勒福城置业有限公司，弥勒福城置业有限公司是新城投资公司的全资子公司，作为本项目的执行单位，同时也是红河水乡湿地公园的业主单位,全面负责项目招商引资、投资建设和经营管理，按照公司法的要求，根据项目建设发展情况，完善和新建相应机构。按公司法，设立董事会和监事会。实行董事会领导下的总经理负责制。董事会是公司的最高权力机构，直接对股东大会或投资者负责。并负责制定公司的长远发展规划及对重大战略的决策。监事会直接向股东大会负责。负责监督董事会及总经理的日常工作157、并及时制止高层滥用职权侵吞及损害全体股东利益的违法行为。设立总经理室。设总经理一名，负责全面贯彻、执行董事会做出的各项决议，负责制定公司的中短期计划并按计划进行组织实施，负责抓好公司的日常经营管理工作。设立副总经理及总经理助理。设副总经理 1 人，负责协助总经理完成董事会交给的任务，并抓好总经理安排的工作。弥勒福城置业有限公司采用分工合作的组织体系的管理，落实各部门的业务范围、经验管理职责和权力，从而保证公司各项活动的顺利进行。部门设置一个 10 个，分别为计划财务部、劳动人事部、宾馆管理部、景点管理部、安全保卫部、生态环保部、物业管理部、综合服务部、市场部和工程项目部。红河水乡旅游建设项目湿158、地工程及配套基础设施可行性研究报告-64-图 9-1 组织结构图按现代企业制度成立的公司管理构架，是充分比较国内较为成功的运作模式的基础上结合自身情况研究决定的。这样的组织模式已被成功的经验所证明，是能适应项目的要求的。9.1.2 人员来源及培训所有员工采用社会公开招聘方式解决。项目管理人员每年定期举办各种培训班，并派遣至知名建筑公司进行实地考察学习；建设人员严格执行建筑行业岗前培训制度。表 9-1 弥勒福城置业有限公司人员配置表部门名称子部门名称人员分类人数总经理总经理1副总经理副总经理1计划财务部经理1员工2劳动人事部经理1员工1宾馆管理部经理1员工4景点管理部经理1员工5安全保卫部经理1159、员工4生态环保部经理1红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-65-员工4物业管理部经理1员工1综合服务部经理1员工2工程项目部经理1员工5市场部经理1员工3合计合计439.2 项目建设管理措施本项目严格按照国家发改委、财政部、建设部以及云南省有关工程建设管理部门的有关规定要求进行工程建设管理，并接受国家、地方有关部门的监督、审计、稽查等。该项目建设单位制定项目建设管理办法。管理办法规定应充分体现法人责任制，管理办法对项目的计划、准备、项目的执行与管理、项目的监督检查、项目的总结方面评价等方面做出明确的规定，以保证项目工作规范化、正规化，顺利完成项目的建设任务。为使项目顺利进160、行，主要应加强以下几方面的管理工作。9.2.1 项目计划管理计划管理的落实应以计划制定、计划执行与控制、计划调整、计划完成情况分析为主线，对计划的编制、审批、执行、分析、调整、考核（考评）等全过程进行管控，并加强各部门、环节的沟通、协调和配合力度，形成强有力的计划过程管控协调机制。制定项目年度建设计划：安排协调项目资金，检查督促计划实施。9.2.2 财务管理设立独立的基建账户，由于该项目建设资金运用较大，必须严格按照国家规定，制定规范的项目财务、会计和报账管理制度，检查监督项目资金到位和使用情况，配合接受审计。9.2.3 工程监理为确保工程质量，必须严格按设计施工。施工过程中应聘请有实力的监理161、公司对工程施工进行全过程监理，对建设项目的投资控制、工期控制、质量控制、合同管理、信息管理等进行有效监督，严格按工程监理规范程序进行管理，严把工程质量关，避免非客观原因造成的投红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-66-资超概算、延长工期及工程质量事故，确保项目工程顺利实施。9.3 项目开发进度计划安排本项目工程建设工期指从永久性工程开工之日，到项目竣工验收交付使用所需的时间，建设工期为 2014 年 11 月至 2016 年 11 月，共 2 年时间。9.3.1 项目开发进度计划的编制思路将完成红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目所需的每项活动按照他们之间的逻辑162、关系进行排列，将每项活动的顺序转化为了一份关于什么活动先展开、什么活动后展开的计划；然后估计完成各项活动所需要的时间，结合之前各个活动之间的先后顺序就可以得出项目的进度计划。因此该红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目的进度计划说明该项目什么时间开始，什么时间结束，重大的里程碑是什么，以及每项活动自身的开始、结束时间。9.3.2 定义活动定义活动是识别完成项目可交付成果而采取的具体行动的过程，即通过创建 WBS，可以在他的底层获得项目的可交付成果工作包。工作分解结构（WBS）是归纳和定义项目范围时所使用的一种重要工具和技术，它是以可交付成果为导向的工作层级分解，其分解的对象是项目团队为163、实现项目目标和提交最终可交付成果而展开的工作。在项目管理应用过程中 WBS 是比较重要的内容，他总处于计划过程的中心，对“红河水乡”项目进行工作分解，它可以明确和准确的说明该红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目的范围，防止遗漏项目的可交付成果，能针对各独立单元，进行时间、费用和资源需要量的估算，提高该项目的时间、费用和资源估算的准确度，同时为计划、成本、进度计划、质量、安全和费用控制奠定共同基础，确定项目进度测量和控制的基准，确定工作内容和工作顺序。因此首先用 WBS 方法对红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目进行工作分解。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目活动164、的 WBS 列表结构如表 9-2 所示。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-67-表 9-2红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目 WBS1“红河水乡”项目1.1 项目启动阶段1.1.1 项目备案1.1.2 可行性研究分析1.1.3 项目投资开发合同1.1.4 防震选址意见书1.2 工程建设前期阶段1.2.1 项目预算1.2.2 筹措资金1.2.3 规划方案设计与审定1.2.4 环境影响报告书1.2.5 取得土地使用权1.2.6 招投标1.2.7 岩土工程勘察1.2.8 施工图设计1.3 工程建设阶段1.3.1 湖面土方开挖1.3.2 环湖路1.3.3 周边水系工165、程1.3.4 生态湿地工程1.3.5 市民休闲平台1.3.6 湿地绿化1.3.7 游客接待中心1.3.8 公园入口1.3.9 电力电信系统1.3.10 环湖路游步道1.3.11 配套车位1.3.12 桥梁工程1.3.13 配套设施建筑1.3.14 南外环路1.3.15 中山路1.3.16 二环南路1.3.17 晃巧河路1.3.18 排污系统1.3.19 环卫设施1.4 验收阶段1.4.1 竣工验收、交接1.4.2 项目评估9.3.3 排列活动顺序识别和记录红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目活动之间的逻辑关系，并将他们按照这种关系进行排列，可以得到一张按照顺序排列的项目活动计划表。活166、动之间关系具体有三种表达方式：红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-68-（1）紧前活动，是指紧接在该活动之前的活动。紧前活动不结束，则该活动不能开始；（2）紧后活动，是指紧接在该活动之后的活动。该活动不结束，紧后活动不能开始；（3）平行活动，是指能与该活动同时进行的活动。有了对活动之间的界定，可以根据上述有关上述项目分解出的活动清单得到一张项目所需要展开活动之间的关系列表，如表 9-3 所示。表 9-3红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目活动之间关系表活动名称紧前活动活动名称紧前活动1.1.1 项目备案1.3.6 湿地绿化1.3.1 湖面土方开挖1.1.2 可行167、性研究分析1.1.1 项目备案1.3.7 游客接待中心1.3.1 湖面土方开挖1.1.3 项目投资开发合同1.1.2 可行性研究分析1.3.8 公园入口1.3.1 湖面土方开挖1.1.4 防震选址意见书1.1.3 项目投资开发合同1.3.9 电力电信系统1.2.8 施工图设计1.2.1 项目预算1.1.4 防震选址意见书1.3.10 环湖路游步道1.3.1 湖面土方开挖1.2.2 筹措资金1.2.1 项目预算1.3.11 配套车位1.2.8 施工图设计1.2.3 规划方案设计1.1.4 防震选址意见书1.3.12 桥梁工程1.2.8 施工图设计1.2.4 环境影响报告书1.1.4 防震选址意见168、书1.3.13 配套设施建筑1.3.1 湖面土方开挖1.2.5 取得土地使用权1.1.4 防震选址意见书1.3.14 南外环路1.3.13 配套设施建筑1.2.6 招投标1.2.3 规划方案设计与审定1.3.15 中山路1.3.13 配套设施建筑1.2.7 岩土工程勘察1.2.6 招投标1.3.16 二环南路1.3.13 配套设施建筑1.2.8 施工图设计1.2.6 招投标1.3.17 晃巧河路1.3.13 配套设施建筑1.3.1 湖面土方开挖1.2.8 施工图设计1.3.18 排污系统1.3.17 晃巧河路1.3.2 环湖路1.2.8 施工图设计1.3.19 环卫设施1.3.17 晃巧河路1169、.3.3 周边水系工程1.2.8 施工图设计1.4.1 竣工验收、交接1.3.19 环卫设施1.3.4 生态湿地工程1.2.8 施工图设计1.4.2 项目评估1.4.1 竣工验收、交接1.3.5 市民休闲平台1.3.1 湖面土方开挖9.3.4 估算活动持续时间在估算项目活动的持续时间之前，需要了解支持各项活动完成的资源的情况，原因是不同的资源拥有情况决定了活动以至项目的持续时间。在项目中，采用的是三值估计法，使用以下公式对完成一项活动所需要的时间进行估计：某活动持续时间的期望值：4(,)6eambt i j最乐观时间：在最顺利的情况下，完成某项活动的最短时间，a；红河水乡旅游建设项目湿地工程及170、配套基础设施可行性研究报告-69-最保守时间：在最不顺利情况下，完成某项活动的最长时间，b；最可能时间：在正常情况下，完成某项活动的时间，m。根据开展的活动有较多的实践经验和请经验丰富的人员进行估计，得到该项目各活动的最乐观时间、最保守时间和最可能时间，根据公式算出该活动持续时间的期望值。9.3.5 制定项目进度计划取得本项目活动之间的关系列表以及活动持续时间之后，就可以根据该项目重大里程碑对进度进行计划的编制，当然这个进度计划不可能一蹴而就，会经过多次调整，得到红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目开发进度计划表，如下表 9-4 所示。表 9-4红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础171、设施项目开发进度计划表活动名称开始时间完成时间持续时间(天)紧前活动备注项目启动阶段2014-9-12014-9-30291.1.1 项目备案2014-9-12014-9-431.1.2 可行性研究分析2014-9-42014-9-14101.1.1 项目备案1.1.3 项目投资开发合同2014-9-142014-9-24101.1.2 可行性研究分析1.1.4 防震选址意见书2014-9-242014-9-3061.1.3 项目投资开发合同工程建设前期阶段2014-9-302014-11-25561.2.1 项目预算2014-9-302014-10-11111.1.4 防震选址意见书1.2.172、2 筹措资金2014-10-112014-11-20401.2.1 项目预算1.2.3 规划方案设计与审定2014-9-302014-10-20201.1.4 防震选址意见书1.2.4 环境影响报告书2014-9-302014-10-15151.1.4 防震选址意见书1.2.5 取得土地使用权2014-9-302014-10-20201.1.4 防震选址意见书1.2.6 招投标2014-10-202014-11-10211.2.3 规划方案设计与审定1.2.7 岩土工程勘察2014-11-102014-11-25151.2.6 招投标1.2.8 施工图设计2014-11-102014-11-2173、5151.2.6 招投标工程建设阶段2014-11-252016-11-117171.3.1 湖面土方开挖2014-11-252015-5-201761.2.8 施工图设计1.3.2 环湖路2014-11-252015-8-202681.2.8 施工图设计1.3.3 周边水系工程2014-11-252015-8-202681.2.8 施工图设计1.3.4 生态湿地工程2014-11-252015-11-253651.2.8 施工图设计1.3.5 市民休闲平台2015-5-202015-12-212151.3.1 湖面土方开挖1.3.6 湿地绿化2015-5-202015-12-212151.3174、.1 湖面土方开挖1.3.7 游客接待中心2015-5-202015-12-212151.3.1 湖面土方开挖1.3.8 公园入口2015-5-202015-12-212151.3.1 湖面土方开挖红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-70-1.3.9 电力电信系统2014-11-252015-5-201761.2.8 施工图设计1.3.10 环湖路游步道2014-5-202015-11-111751.3.1 湖面土方开挖1.3.11 配套车位2014-11-252015-5-201761.2.8 施工图设计1.3.12 桥梁工程2014-11-252015-5-20176175、1.2.8 施工图设计1.3.13 配套设施建筑2015-5-202015-11-151791.3.1 湖面土方开挖1.3.14 南外环路2015-11-152016-11-113621.3.13 配套设施建筑1.3.15 中山路2015-11-152016-11-113621.3.13 配套设施建筑1.3.16 二环南路2015-11-152016-11-113621.3.13 配套设施建筑1.3.17 晃巧河路2015-11-152016-5-201871.3.13 配套设施建筑1.3.18 排污系统2016-5-202016-11-111751.3.17 晃巧河路1.3.19 环卫设施2176、016-5-202016-11-111751.3.17 晃巧河路验收阶段2016-11-112016-11-27161.4.1 竣工验收、交接2016-11-112016-11-22111.3.19 环卫设施1.4.2 项目评估2016-11-222016-11-2751.4.1 竣工验收、交接根据此表可以得出湿地工程项目甘特图，如图 9-2 所示，图中红色部分表示关键作业。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-71-图 9-2 湿地工程项目进度计划甘特图红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-72-该红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施项目是一个不177、盈利的市政工程项目，因此它的还贷的来源是该公司的自有资金，本公司的自有资金的主要收入是未来的商业地产开发项目，此商业地产的开发项目是和红河水乡旅游建设项目同时开展的，为了能体现本公司有还款能力，因此下文也分析了商业地产开发项目的进度计划，具体内容如表 9-5 和图 9-3 所示。表 9-5 商业地产开发项目开发进度计划表任务名称开始时间完成时间持续时间（天）紧前活动备注项目启动阶段项目启动阶段2014-9-12014-9-30292.1.1 项目备案2014-9-12014-9-432.1.2 可行性研究分析2014-9-42014-9-14102.1.1 项目备案2.1.3 项目投资开发合同178、2014-9-142014-9-24102.1.2可行性研究分析2.1.4 选址意见书2014-9-242014-9-3062.1.3项目投资开发合同项目建设前期阶段项目建设前期阶段2014-9-302015-2-21252.2.1 项目建设用地规划许可证2014-9-302014-10-15152.1.4 选址意见书2.2.2地质灾害危险性评估报告备案2014-9-302014-10-15152.1.4 选址意见书2.2.3 水土保持方案2014-10-152014-10-30152.2.2地质灾害危险性评估报告备案2.2.4 环境影响报告书2014-10-152014-11-4202.2.179、2地质灾害危险性评估报告备案2.2.5 取得土地使用权2014-11-42014-11-19152.2.4环境影响报告书2.2.6 规划方案设计与审定2014-11-192014-12-9202.2.5取得土地使用权2.2.7 工程招投标2014-12-92014-12-31222.2.6规划方案设计与审定2.2.8 岩土工程勘察2014-12-312015-1-20202.2.7 工程招投标2.2.9 施工图设计2014-12-312015-1-20202.2.7 工程招投标2.2.10 施工现场2014-12-92015-1-3252.2.6规划方案设计与审定2.2.11 五通一平2015180、-1-32015-2-2302.2.10 施工现场工程建设阶段工程建设阶段2015-2-22016-11-136502.3.1 土方开挖2015-2-22015-3-14402.2.11 五通一平2.3.2 基 础 垫 层2015-3-142015-4-13302.3.1 土方开挖2.3.3 回填土2015-4-132015-5-13302.3.2 基 础 垫 层2.3.4A 商业区建设2015-5-132016-8-154602.3.3 回填土2.3.5 室内外装饰2016-8-152016-10-26722.3.4A 商业区建设2.3.6 商业区配套及道路、绿化等室外工程2016-8-15181、2016-11-13902.3.4A 商业区建设验收阶段2016-11-132016-11-29162.4.1 竣工验收、交接2016-11-132016-11-24112.3.6商业区配套及道路、绿化等室外工程2.4.2 项目评估2016-11-242016-11-2952.4.1 竣工验收、交接红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-73-图 9-2 商业地产开发项目进度计划甘特图红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-74-第十章 项目风险分析第十章 项目风险分析10.1 风险识别风险识别是进行前期风险管理的第一步，指的是确认哪些风险因素有可能会影响项182、目进展,并记录每个风险因素所具有的特点。其目的就是通过对影响项目实施过程的各种因素进行分析，寻找出可能的风险因素,也就是说，需要确定项目究竟存在什么样的风险。通过运用科学的方法项目进行多角度、多层次的认识和分析，得出以下风险：（1）政治环境风险政治风险指在经济往来中，由于未能预期到的政治因素变化而给投资活动可能带来经济损失的风险。因种族，宗教，利益集团和国家之间的冲突，或因政策，制度的变革与权利的交替造成损失的风险。政治风险是投资者所无法控制的，其中包括：法律风险、税收风险、政府信用风险、政府决策与审批延误风险、政府干预风险等。（2）市场风险对于红河水乡旅游建设项目来说，在商业地产开发项目中的183、在市场竞争中，竞争的基本动机和目标是实现最大化收入。但是预期利益目标并不是总能实现的，竞争本身也会使竞争者面临不能实现其预期利益目标的危险，甚至在经济利益上受到损失。风险是由不确定性因素而造成损失或获益的可能性。在市场中，不确定性因素很多，由于市场行情的变化，消费需求的转移，突发事件的发生，经济政治政策的变化等不确定因素所引起的旅游实际收益与预期收益发生偏离的不确定性市场风险。其中包括：需求风险、价格风险、竞争风险、市场预测风险、供给能力不足风险等。（3）金融风险金融风险指的是与金融有关的风险，如金融市场风险、金融产品风险、金融机构风险等。一家金融机构发生的风险所带来的后果，往往超过对其自身的184、影响。金融机构在具体的金融交易活动中出现的风险，有可能对该金融机构的生存构成威胁；具体的一家金融机构因经营不善而出现危机，有可能对整个金融体系的稳健运行构成威胁；一旦发生系统风险，金融体系运转失灵，必然会导致全社会经济秩序的混乱，甚至引发严重的政治危机。会导致国家整体物价水平上升，货币的购买力下降，导致项目成本增加等建设资金供应不足或者来源中断使项目工期拖延甚至被迫终止，或者利率变化导致融资成本升高。其中包括：利率风险、外汇风险、通货膨胀风险等。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-75-（4）不可抗力风险不能预见且无法克服及避免的事件给项目所造成的损坏或毁灭的风险，发生灾185、难性自然灾害（如：地震等）或其他无法规避或无法补救的灾害。恶劣天气状况，如暴风雨等；未预料的工程水文地质条件，如洪水、地震、泥石流等，导致项目建设和运营无法正常运作的风险。如，意外事故风险、自然灾害风险等。（5）技术风险在项目建设过程中，由于所需技术不成熟、难以满足预定的标准和要求、或者适用性差，导致项目建设进度减慢，或需要投资机构追加投资进行技术改造。其中包括：工程技术适用性风险、技术人员风险、引进设备技术垄断性风险。（6）建设风险在项目建设过程中土地所有权获得受阻、取得成本和时间超过预期，使得项目成本增加或进度延期。建筑工程的设计错误含糊、可建造性差、或是相关规范标准变化、合同变更、业主变186、更等原因引起的工程建设变更。由于各种原因（如：资金不到位、承包商能力不足等）造成的项目无法按时、按量完成。其具体表现为建设工期拖延、成本超支、项目投产后达不到设计师预定的目标等。工程在施工过程中由于主观和客观原因造成的工程实际情况和计划差异引起的风险。由于设计不当和施工质量问题造成纠纷冲突而引起的风险。包括在项目决策阶段，由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾的质量问题；在设计阶段，违反设计规范、标准造成的质量问题；施工阶段，从业人员对设计认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量事故问题；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全的问题处理不及时，造成质187、量隐患。其中包括：工程建设变更风险、地质与文物保护风险、工期拖延风险、工程质量风险等。（7）经营管理风险组织与管理风险指项目管理人员能力不强、经验不足、合同条款不清楚、工人素质低、劳动积极性低、管理结构不能充分发挥作用以及由于项目各方面关系不协调和其它不确定因素而引起的风险。产生风险的主要原因有：管理人员缺乏项目管理能力、经验不足、组织不适当，关键岗位人员经常更换；不适当的项目规划或安排缺乏管理协调；监理公司与甲方工程部之间责任不清楚；总承包商和指定分包商之间管理问题混乱等。在工程合同方面上，有同类型选择错误、合同条款拟订措辞不严谨、合同条款前后矛盾、合同内容不完备、合同签订前不做审核工作等问188、题。由于运营资金不足、原材料及能源无法到位等因素造成的运营期间长时间无法开红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-76-工带来的损失。其中包括：工程合同风险、组织与管理风险、运营成本增加风险等（8）环境风险环境影响方面的风险主要指项目在工程期间对周围的水资源、自然环境等产生的负面影响；运营期过程中各种垃圾固体污染、运输机械噪声以及一定量固体废料和液体废水对周围的水资源、自然环境等产生的负面影响。致使项目不能顺利进行或要追加大量投资才能顺利完成。其中包括环境污染风险等。10.2 风险评估为了得出红河水乡旅游建设项目各风险因素的重要性，提高风险控制的效率，给出决策者项目的总体风险189、大小，帮助决策者做好总体把控，所以本报告采用定性和定量相结合的方法来对红河水乡旅游建设项目进行分析。其中定量分析采用层次分析法（Analytic HierarchyProcess）进行分析。依据项目建设内容及各因素之间的相互关系将各因素按不同的问题明确目标后，利用因果树学手段确定每一层次各因素相对重要性的权值，而后再把上一层信息传递到下一层，最后给出各因素相对重要性总的排行。根据总排行，确定出各因素相对目标的影响程度，实施有效控制。它可以将风险划分成各个层次，并且明确各个层次风险的重要程度。通过对红河水乡旅游建设项目风险因素的分析，项目的风险构成如图 10-1 所示：红河水乡旅游建设项目湿地工190、程及配套基础设施可行性研究报告77图 10-1 风险层次结构图红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-78-通过专家打分计算权重，并将项目各阶段风险由大到小的顺序进行排序，可以指导项目风险控制的重点，提高风险控制的效率。得出项目各阶段主要风险，如图 10-2 所示。图 10-2 项目各阶段主要风险湿地工程项目风险评估：（1）本项目发展前景良好，且有政府支撑，故本项目政治环境风险不大；（2）本项目对周围环境不会产生太大影响，只是项目在工程和组织管理方面存在一定的潜在风险，需要采取一定的应对措施；（3）项目计划建设时间不长，成本增加风险较小；（4）本项目建设设计不是非常复杂，所以191、该项目的技术风险较小。商业地产开发项目：（1）本项目行业的发展前景较好，且政府给以了一定的支持，故本项目政治风险不大；（2）本项目建设规模较大，工程技术上存在的潜在风险需采取一定的对应措施；（3）本项目具有一定的经营管理的风险，需采取一定的应对措施。10.3 项目风险分担主体分析红河水乡旅游建设项目的全过程涉及项目发起与确立、项目资金的筹措、项目设计、建造、运营管理等诸多方面和环节。从风险分担主体角度分析认为，政府、项目公司以及承包商作为项目风险的主要承担者。因此，以下从各主要参与方在项目中承担的角色，担当的责任以及相关利益关系等方面进行分析，为后面参与者风险分担打下基础。（1）政府政府是项目192、成功与否最关键的角色之一，政府对于项目实施过程中给予的支持直接影响项目的成败。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-79-政府是项目的控制主体，政府决定着是否设立此项目，政府还有权在项目进行过程中对必要的环节进行监督和管理。政府批准项目，进行公开招标和评标。（2）项目公司项目公司负责项目建成后的运营管理，因此必须具有丰富的运营、维护管理经验和管理水平。在项目运营过程中，项目公司每年都应对项目的运营成本进行预算，列出成本计划，对于成本超支或效益提高，有相应的奖罚措施。（3）承包商承包商是项目建设过程的主角，一般由项目公司通过公开招投标确定。承包商必须有较强的建设队伍和先进的技193、术，按照协议规划的期限保质保量的完成建设任务。该项目负责人邀请了该领域 10 名专家及多名具有丰富经验的人员进行专家调查，依据风险因素的分类对红河水乡旅游建设项目的风险分担进行分析，并得出项目风险因素分担表，如表 10-1 所示。表 10-1 风险因素分担表风险因素风险承担者政府项目公司承包商1 政治环境风险1.1 政府信用风险1.2 政府决策与审批延误风险1.3 政府干预风险1.4 法律风险1.5 税收风险2 市场风险2.1 需求风险2.2 价格风险2.3 竞争风险2.4 市场预测风险3 金融风险3.1 汇率风险3.2 外汇风险3.3 通货膨胀风险4 不可抗力风险4.1 意外事故风险4.2 194、自然灾害风险5 技术风险5.1 工程技术适用性风险5.2 技术人员风险5.3 技术先进性风险6 建设风险6.1 招投标风险6.2 工程建设变更风险6.3 地质与文物保护风险6.4 工期延误风险6.5 工程质量风险红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-80-7 经营管理风险7.1 合同风险7.2 组织与管理风险7.3 运营成本增加风险8 环境风险8.1 环境污染风险由项目风险因素分担表可得出，在政治风险中，政府是主要风险承担者；在市场风险中，项目公司是主要风险承担者；在金融风险中，政府是主要风险承担者；在不可抗力风险中，项目公司是主要风险承担者；在技术风险中，项目公司和承包商195、是主要风险承担者；在建设风险中，项目公司是主要风险承担者；在经营管理风险中，项目公司是主要风险承担者；在环境风险中，项目公司是主要风险承担者。通过以上得出的项目风险分担结论，本项目进行风险分担的流程体系如图 10-3 所示。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-81-图 10-3 风险分担体系图10.4 风险防范对于风险发生可能性较小的，损失程度中小的风险可以采取风险自担：通过加强管理能红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-82-力和资金筹集能力，来妥善预防和处理可能发生的风险；对于风险发生可能性较大的，损失程度较大的风险可以采取风险控制：通过深入研究来196、尽量减少风险发生概率或降低风险的影响；对于风险发生可能性大或非常可能的，损失程度大的风险可以采取风险转移：通过有效的保险或引入合作方，分散风险、降低风险带来的损失；对于风险发生可能性很大，同时造成严重后果的风险，只能终止项目实施。对于风险的处理和预防，可以成立风险管理机构，其任务是围绕风险管理目标，即实现项目投资利益最大化或风险最小化的目的，对项目开发过程中的风险进行识别（Discern）分析（Analysis）决策（Decision）控制（Control）处理（Dispose）的有机过程，即 DADCD风险管理模式。运用风险管理机构，在投资开发前对项目建设过程中所可能面对的风险进行系统控制。197、其中包括：风险回避，无成功案例的新技术、新工艺、新材料、新方法不在项目中使用，回避创新和过度创新带来的不可预知的风险；风险转移，可有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其它经济单位承担，将开发活动中可能导致损失的法律责任转嫁给他人承担，从而间接达到降低自身损失的程度；风险减轻，做好冬雨季施工的准备工作，做好工作调整，减轻上述期间对质量和进度的影响；风险接受，对不能回避、转移、减轻的风险，采取健全工程招标和设备采购的各项制度和工作流程、建立应急风险基金等措施。各风险的防范措施如下：（1）政治风险的防范政治风险是投资者所无法控制的，一般可要求政府或有关部门做出一定的承诺或保证。政治风险主要是198、政府行为对项目造成的风险，因而政府对此风险负有较大的责任。投资者可以与政府谈判，寻求政府或有关部门做出书面保证或承诺这其中包括取得由政府或授权部门提供的承诺书。（2）市场风险的防范对于项目市场风险的防范，关键是在项目初期做好充分的可行性研究，可以大大减少项目的盲目性，另外，还可以进行全面深入的市场预测，需要对以往的与行业有关的各方面情况进行更加专业和系统的分析和预测，尽量准确预测市场，减小不确定的市场风险。（3）金融风险的防范通货膨胀风险的防范在项目中，项目贷款者和股本投资者应该要求政府提供某种机制来规避货币贬值带来的红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-83-风险，国际上199、规避通货膨胀风险的通行做法是，在项目的长期承购合同中，规定项目公司可以根据某种有关当地通货膨胀的指数定期调整项目产品或服务的价格，以应对物价上涨给项目公司带来的损失。利率风险的防范可以根据对未来现金流量的预测，采用利率掉期、期权等工具将浮动利率转换成固定利率，或者采用带有一系列逐步递增的利率上限的利率期权来降低利率风险。（4）不可抗力风险的防范对于不可抗力风险的控制，主要从两方面着手。第一，以预防为主，比如要考虑项目所在地是否处于震源附近，是否河道畅通，地质条件如何等，综合所有因素，选择合适的地点进行项目施工；第二，项目公司在与金融机构签订协议时，可以要求获得在不可抗力发生时金融机构给予的支持200、或风险成本的分担。（5）技术风险的防范在具体各阶段设计中，对采用的基础资料如客流、城市规划、地质资料等尽可能做到客观准确，夯实技术方案基础；充分估计不确定性因素的影响，多方案比选。无论是项目设计原因，施工原因或其他原因引发的技术风险，都可能使得项目遭受重大的损失，应注意考察以下内容：采用的工艺、技术设备是否先进，对项目是否适用，价格是否合理，是否符合国家的产业政策；引进的技术和设备是否符合项目目前状况，引进技术后有无消化吸收的能力；技术引进和设备进口是否属于重复引进；资源利用是否高效、节约，是否符合国家的能源政策；施工人员培训是否充分到位等。（6）建设风险的防范工期延误风险的防范在项目过程中，201、项目公司应采取强有力的措施来保证项目按期完工：项目公司要加强对建设承包商的施工进度管理，首先是审查建设承包商制定的施工组织设计的合理性和可行性，对计划的执行情况进行追踪检查，当发现实际进度与计划不符时，及时提醒建设承包商，帮助分析查找原因，督促承包商调整进度计划，监督和促进其采取行之有效的补救措施。工程质量风险的防范项目的质量是项目建设的核心，也是项目管理的核心工作，必须认真贯彻“百年大计，质量第一”的方针和国家现行质量法规，防范工程质量风险。在项目建设施工质量管理工作中，狠抓质量目标控制管理，建立质量管理体系，全面实行项目法人责任制、工程招标制、工程监红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设202、施可行性研究报告-84-理制和合同管理制、工程验收制等一系列制度和规定。在施工建设的事前、事中、事后过程中，建立三级质量事故风险预防体系，严把工程质量关。建设中做好施工现场质量管理，加强质量管理的技术培训，树立质量第一的意识，把质量控制贯彻在建设过程中，严把施工质量关、图纸审查关、原材料和设备采购质量关、施工组织管理关，在施工过程中做到“三严”：严格按图纸施工，严格按规范标准施工，严格按科学程序施工。同时，充分听取监理工程师在质量监督方面的意见，充分尊重专家在质量控制方面的指导性建议和要求，在项目建设任务完成后，抓好质量验收制度，做到承包商自查，现场监理工程师检查和质检站质检员督查。（7）经营203、管理风险的防范选择适合的项目运营管理商，签订有利的经营管理合同项目的运营管理商应当对项目及其产业领域比较熟悉，具有良好的资信与管理经验等，这有助于降低或减轻项目的运营管理风险。通过长期供应合同降低能源及原材料供应风险能源和原材料的供应由两个要素构成：价格及供应的可靠性。长期供应合同或协议是降低能源及原材料供应风险的一种有效措施。通常情况下，由项目公司和能源或原材料供应商签订固定价格的长期供应协议。（8）环境风险的防范项目公司应该熟悉项目所在地与环境保护相关的法律、法规，并在项目的可行性研究中充分考虑环境保护问题及可能存在的环境保护风险，并提交详细的环境报告，以取得政府和贷款人的认可，同时要对公204、众公开，以取得公众的支持，为项目的顺利开发奠定基础。环境报告一般要详细说明：项目位置、空气状况、水资源状况、对生态环境的影响、对公众健康的影响、噪音情况等方面。其次，项目公司应该拟订环境保护计划，并在计划中考虑到未来可能加强的环保管制。并且，应把环保评估纳入项目的不断监督管理范围之内，环保评估应该以环境保护的立法为基础。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-85-第十一章 项目融资模式设计第十一章 项目融资模式设计11.1 项目融资概念11.1.1 项目融资概念项目融资是一种资金筹措的方式,特指某种资金需求量巨大的项目筹资活动,而且以贷款作为资金的主要来源。项目融资是一种无205、追索权或有限追索权的融资或贷款。借款人原则上将项目本身拥有的资金及收益为还贷资金来源，而且将项目资产作为抵押条件。该项目拥有者的一般信用能力不作为重要因素考虑。（1）融资是指资金供给者向资金需求者转移的过程。它包括资金的融入和融出即资金双向互动的过程。（2）融资的经济实质是储蓄向投资的转化。（3）融资是投资的前提，是为投资者提供资金来源的行为或过程。（4）投资就是指资本物品的购买，或对有形资产及无形资产的购买。项目融资是指贷款人向特定的工程项目提供贷款协议融资，对于该项目所产生的现金流量享有偿债请求权，并以该项目资产作为附属担保的融资类型。它是一种以项目的未来收益和资产作为偿还贷款的资金来源和206、安全保障的融资方式。项目融资始于上世纪 30 年代美国油田开发项目，后来逐渐扩大范围，广泛应用于石油、天然气、煤炭、铜、铝等矿产资源的开发，如世界最大的，年产 80 万吨铜的智利埃斯康迪达铜矿，就是通过项目融资实现开发的。项目融资作为国际大型矿业开发项目的一种重要的融资方式，是以项目本身良好的经营状况和项目建成、投入使用后的现金流量作为还款保证来融资的。它不需要以投资者的信用或有形资产作为担保，也不需要政府部门的还款承诺，贷款的发放对象是专门为项目融资和经营而成立的项目公司。如何融到必备资金，对任何一家企业的诞生或者发展至关重要。对中国企业或企业经营者而言，存在两个问题，一是对有效的融资方式缺207、乏了解；二是面对众多融资方式，不知如何选择和如何着手，特别是在一些中小企业和创业者看来，融资只是大企业独有的权利。因此，在我国商业界不乏因资金等问题而失掉发展机会的企业。具体来讲，项目融资是以项目未来收益和资产为融资基础，由项目的参与各方分担风险的红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-86-具有无追索权或有限追索权的特定融资方式。11.1.2 项目融资分类（1）无追索权的项目融资（1）无追索权的项目融资无追索权（No-recourse）的项目融资无追索的项目融资也称为纯粹的项目融资，在这种融资方式下，贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益。同时，贷款银行为保障自身的利益必须从208、该项目拥有的资产取得物权担保。如果该项目由于种种原因未能建成或经营失败，其资产或收益不足以清偿全部的贷款时，贷款银行无权向该项目的主办人追索。无追索权项目融资在操作规则上具有以下特点：1）项目贷款人对项目发起人的其他项目资产没有任何要求权，只能依靠该项目的现金流量偿还；2）项目发起人利用该项目产生的现金流量的能力是项目融资的信用基础；3）当项目风险的分配不被项目贷款人所接受时，由第三方当事人提供信用担保将是十分必要的；4）该项目融资一般建立在可预见的政治与法律环境和稳定的市场环境基础之上。（2）有限追索权项目的融资（2）有限追索权项目的融资有限追索权（Limited-recourse）项目的融209、资除了以贷款项目的经营收益作为还款来源和取得物权担保外，贷款银行还要求有项目实体以外的第三方提供担保。贷款行有权向第三方担保人追索。但担保人承担债务的责任，以他们各自提供的担保金额为限，所以称为有限追索权的项目融资。项目融资的有限追索性表现在三个方面：1）时间的有限性。即一般在项目的建设开发阶段，贷款人有权对项目发起人进行完全追索，而通过“商业完工”标准测试后，项目进入正常运营阶段时，贷款可能就变成无追索性的了。2）金额的有限性。如果项目在经营阶段不能产生足额的现金流量，其差额部分可以向项目发起人进行追索。3）对象的有限性贷款人一般只能追索到项目实体。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施210、可行性研究报告-87-11.1.3 项目融资的特点项目融资和传统融资方式相比，具有以下特点：（1）融资主体的排他性。（1）融资主体的排他性。项目融资主要依赖项目自身未来现金流量及形成的资产，而不是依赖项目的投资者或发起人的资信及项目自身以外的资产来安排融资。融资主体的排他性决定了债权人关注的是项目未来现金流量中可用于还款的有多少，其融资额度、成本结构等都与项目未来现金流量和资产价值密切相关。（2）追索权的有限性。（2）追索权的有限性。传统融资方式，如贷款，债权人在关注项目投资前景的同时，更关注项目借款人的资信及现实资产，追索权具有完全性；而项目融资方式如前所述，是就项目论项目，债权人除和签约方211、另有特别约定外，不能追索项目自身以外的任何形式的资产，也就是说项目融资完全依赖项目未来的经济强度。（3）项目风险的分散性。（3）项目风险的分散性。因融资主体的排他性、追索权的有限性，决定着作为项目签约各方对各种风险因素和收益的充分论证。确定各方参与者所能承受的最大风险及合作的可能性，利用一切优势条件，设计出最有利的融资方案。（4）项目信用的多样性。（4）项目信用的多样性。将多样化的信用支持分配到项目未来的各个风险点，从而规避和化解不确定项目风险。如要求项目“产品”的购买者签订长期购买合同（协议），原材料供应商以合理的价格供货等，以确保强有力的信用支持。（5）项目融资程序的复杂性。（5）项目融资212、程序的复杂性。项目融资数额大、时限长、涉及面广，涵盖融资方案的总体设计及运作的各个环节，需要的法律性文件也多，其融资程序比传统融资复杂。且前期费用占融资总额的比例与项目规模成反比，其融资利息也高于公司贷款。项目融资虽比传统融资方式复杂，但可以达到传统融资方式实现不了的目标。一是有限追索的条款保证了项目投资者在项目失败时，不至于危机投资方其他的财产；二是在国家和政府建设项目中，对于“看好”的大型建设项目，政府可以通过灵活多样的融资方式来处理债务可能对政府预算的负面影响；红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-88-三是对于跨国公司进行海外合资投资项目，特别是对没有经营控制权的企213、业或投资于风险较大的国家或地区，可以有效地将公司其他业务与项目风险实施分离，从而限制项目风险或国家风险。可见，项目融资作为新的融资方式，对于大型建设项目，特别是基础设施和能源、交通运输等资金密集型的项目具有更大的吸引力和运作空间。11.2 红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施 PPP 项目融资模式设计11.2.1 PPP 项目融资定义PPP 项目融资模式是英文：Public-Private-Partnership 的含义，它是“政府与私营经济战略合作伙伴关系式的项目融资及发展战略”；它是公共部门与社会投资者（私人企业、营利性企业、非公共企业及外资）以某个项目为基础而形成的相互合作关系的模214、式。通过这种合作模式，合作各方可以得到比单独实施项目更有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给社会投资者，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。11.2.2 本项目 PPP 项目融资组织结构设计图 11.1 PPP 项目融资模式组织结构图红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-89-11.2.2 本项目 PPP 项目融资运作流程第一阶段：项目识别第三阶段：项目采购第四阶段：项目执行第五阶段：移交PPP 合作中心征集潜在项目项目评估筛选项目建议书社会资本列入年度计划定性、定量评价项目概况设立 SPV项目融资合同执行项目移交检查项目价值评估项目运215、营监管项目社会评估项目环境评估项目移交谈判项目整体移交图 11.2PPP 项目融资流程图第二阶段：项目准备项目运作方式选择交易结构合同体系监管架构采购方式风险分配基本框架发布公告资格审查招标准备评标和选择中标通知签订中标协议提供履约保证价款谈判签订合同中标者组建项目公司红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-90-第十二章 投资估算及资金筹措12.1 投资估算总体说明项目为红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施，为公益性项目，基本上不产生收益，不具备贷款偿还能力。本项目主要考虑由周边商业地产开发（A1-A4 地块）产生的收入进行还款。故，本项目投资估算分为两个部分进行测算216、。第一部分为主体项目投资估算，争取银行贷款；第二部分为还款项目投资估算，用于还款能力测算。第一部分为主体项目投资估算，争取银行贷款；第二部分为还款项目投资估算，用于还款能力测算。12.2 主体项目投资估算12.2.1 主体项目投资估算范围本项目为红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施，范围主要包括：湿地工程（546.15 亩）、配套基础设施工程（385.31 亩），湿地工程主要以水域建设为主，配套基础设施工程包括：道路、绿化、消防、给排水、照明、供水等城市基础设施和市政公用类项目。12.2.2 主体项目投资估算内容本项目投资估算的主要内容包括建安工程费用、工程建设其他费、预备费、建设期利息217、组成。建安工程费用参考业主方提供的拦标价进行估算；项目建设产生的工程建设其他费用，按照相关文件计算；基本预备费用按照建安工程费及工程建设其他费用之和的 5%计取；建设期利息按照利率 6.15%计取。其中：工程费用主要由以下单体工程组成：1、配套基础设施：（1）环湖路：景区主要外环交通系统。采用砼基层、硬质铺装面层进行营建，规划建设道路总长度 2319 米，宽约 6 米；（2）晃桥河路：穿过景区的沿河景观干路。采用沥青砼进行营建，总长度 402.6 米；（3）二环南路：景区与城市连接的主干路。采用沥青砼进行营建，道路两侧设有人行道，并配有标准化的道路排水、道路绿化、道路照明等基础设施。规划建设道218、路总长度 1215 米；（4）中山路：景区连接城市的主干路。采用沥青砼进行营建，道路两侧设有人行道，并配有标准化的道路排水、道路绿化、道路照明等基础设施。道路总长度 845 米，宽 25 米；红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-91-（5）南外环路：景区连接昆河公路的主干路。采用沥青砼进行营建，道路两侧设有人行道，并配有标准化的道路排水、道路绿化、道路照明等基础设施。规划建设道路总长度为 1260米，宽约 29 米；（6）环湖路游步道：根据不同分段，采用水泥砼、硬质铺装、鹅卵步道、木栈道相结合的方式进行营建。道路分布根据湖岸及景观分布特点蜿蜒曲折进行布局，以营造出曲径通幽219、的园林道路景观效果；共约 4200；（7）晃桥河改造：河道改造总长度 1770.7 米；（8）环湖路外圈绿化：绿化面积为 69570；（9）电力电信工程：电力系统为 10kV 中压配电和 220/380V 低压配电组成的供电网。规划 1 座 10kV 开关站，5 座 10kV 变电所。2、湿地工程：（1）湖面开挖：规划湖面开挖占地面积 520 亩，总开挖土方量 2249500 立方米；（2）湿地绿化工程：生态湿地绿化系统，通过步行系统组织在一起，面积为 16.6 公顷；（3）湖心岛桥梁工程：3 座；（4）市民休闲平台：位于红河水乡城市旅游综合体北部，与湖面景观配套工程相对，采用灰色花岗岩进行硬220、质铺装，同时配以树木绿化。用地面积约 7970；（5）公园入口：位于红河水乡东南侧，与临水风情街相连，采用彩色地砖进行硬质铺装，并配以树木绿化；（6）配套商业设施：位于项目西南侧，主要包含亭台栈道以及为市民和游客提供良好的亲水娱乐环境的配套商业设施；（7）周边水系工程：总面积为 122330.78。3、其他工程：（1）建筑小品：建设具有浓郁文化氛围的各类建筑小品，主要为看台、文化墙等；（2）入水口工程：红河水乡共设人造水体景观工程 1 处，采用错落有致的石材进行塑造，以营造出叠水景观效果；（3）配套设施及管理用房：主要包括公厕、垃圾转运站、地面停车场及值班用房等。（4）游客接待中心：总建筑面积221、 4500。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-92-技术经济指标详见下表：表 12-1 项目主要技术经济指标表序号单项工程名称单位数量（一）（一）基础设施配套工程基础设施配套工程1环湖路工程环湖路工程13914.002环湖路外圈绿化环湖路外圈绿化69570.003晃桥河路工程晃桥河路工程4831.204二环南路工程二环南路工程40095.005中山路工程中山路工程21125.006南外环路工程南外环路工程36540.007环湖步行道工程环湖步行道工程4200.008晃桥河改造工程晃桥河改造工程8398.629供电工程供电工程项项3.00（二）（二）湿地工程湿地工程10湖222、面土方工程湖面土方工程m 2249500.0011湿地配套设施工程湿地配套设施工程3900.0012湿地绿化工程湿地绿化工程95281.7213湖心岛桥梁工程湖心岛桥梁工程座座3.0014市民休闲平台市民休闲平台7970.0015公园入口公园入口9100.0016周边水系工程周边水系工程122330.78（三）（三）其他其他17看台、文化墙看台、文化墙7200.0018入水口工程入水口工程项项1.0019配套设施及管理用房工程配套设施及管理用房工程22800.0020游客接待中心游客接待中心4500.0012.2.3 主体项目投资估算的依据（1）业主单位提供的项目各单项工程拦标价；（2）中国建223、设工程造价管理协会标准建设项目投资估算编审规程；（3）建筑方案和相关技术资料；（4）勘察费、设计费按照国家计委计价格200210 号计算；（5）建设单位管理费按照财建 2002 394 号文计算；（6）工程建设监理收费标准按照发改价格 2007 670 号计算；（7）可研报告编制及评估费按照计价格 19991283 号计算；（8）环境影响评价报告编制及评估费用按云计价格2002244 号计算；（9）招标代理服务费按照国家计委计价格2002 1980 号计算；红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-93-（10）工程量清单编制费、拦标价编制、施工阶段全过程造价控制、竣工结算编制224、费按照云价综合 2012 66 号计算；（11）施工图审查费按云价综合 2012 52 号计算；（12）工程保险费按照建标 2007 164 号计算；（13）云南省建设工程造价计价依据（2013 版）。12.2.4 主体项目投资估算其他说明（1）本项目未考虑土地使用费。原因是：该项目包含在国旅发（2014）175 号国家旅游局办公室 国家开发银行办公厅关于印发 2014 全国优选旅游项目名录中，云南省年度新增建设用地指标中，每年预留 1 万亩用于省委、省政府确定的重大旅游项目建设；本项目得到政府的支持，其建设土地为划拨，故不考虑相关的土地费用。12.2.5 主体项目投资估算结果1、项目总投资本225、项目总投资 56252.77 万元，其中：（1）工程费用 46310.20 万元，占总投资 82.33%；（2）工程建设其他费 4736.51 万元，占总投资 8.42%；（3）预备费 2552.34 万元，占总投资 4.54%；（4）建设期利息 2653.73 万元，占总投资 4.72%。图 12-1 投资分布图红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-94-红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-95-主体项目投资估算表主体项目投资估算表项目名称：红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施序号序号工程和费用名称工程和费用名称估算价值(万元)估算价值(万元)226、技术经济指标技术经济指标建筑工程费建筑工程费设备及安装工程费设备及安装工程费其他费用其他费用合计合计计量指标计量指标单位单位数量数量单位面积造价（元）单位面积造价（元）占总投资比例（%）占总投资比例（%）备注备注一一工程费用工程费用（一）（一）市政基础设施配套工程市政基础设施配套工程12713.475139.960.0017853.431环湖路工程环湖路工程1243.42435.600.001679.02数量数量13914.001206.71长长 2319 米，宽米，宽 6 米米1.1土方开挖12.5612.56数量m35851.2021.471.2换填土夹石222.77222.77数量m34227、0912.2354.451.3青石板路面486.99486.99数量13914.00350.001.4砼基层146.10146.10数量m33478.50420.011.5排水系统296.40296.40数量m3705.00800.001.6灯光亮化139.20139.20数量13914.00100.041.7综合管沟375.00375.00数量m2500.001500.002环湖路外圈绿化环湖路外圈绿化2382.772382.77数量数量69570.00342.50长长 2319 米宽米宽 30 米米3晃桥河路工程晃桥河路工程211.4195.620.00307.03数量数量4831.206228、35.51长长 402.6 米，宽米，宽 12 米米3.1土方开挖20.9820.98数量m39778.0021.463.2路基换填片石28.2528.25数量m32800.00100.893.3路基换填砂砾48.6248.62数量m35725.0084.933.4沥青路面41.3641.36数量2818.20146.763.5路面水稳层18.1218.12数量2818.2064.303.6排水系统64.4264.42数量m805.20800.003.7灯光亮化31.2031.20数量4831.2064.583.8路缘石、流水石14.1114.11数量m810.00174.203.9人行道32229、.7132.71数量2013.00162.493.1绿化7.267.26数量241.92300.10红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-96-主体项目投资估算表主体项目投资估算表项目名称：红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施序号序号工程和费用名称工程和费用名称估算价值(万元)估算价值(万元)技术经济指标技术经济指标建筑工程费建筑工程费设备及安装工程费设备及安装工程费其他费用其他费用合计合计计量指标计量指标单位单位数量数量单位面积造价（元）单位面积造价（元）占总投资比例（%）占总投资比例（%）备注备注4二环南路工程二环南路工程1411.10483.960.001895230、.06数量数量40095.00472.64长长 1215 米，宽米，宽 32.8 米米4.1路基换填片石40.8640.86数量m34050.00100.894.2路面259.75259.75数量17700.00146.754.3人行道566.28566.28数量9438.00600.004.4水泥稳定层47.2647.26数量7350.0064.304.5排水系统186.96186.96数量m2337.00800.004.6灯光亮化297.00297.00数量40095.0074.074.7交通设施92.8092.80数量项1.00928000.004.8绿化404.15404.15数量11231、800.00342.505中山路工程中山路工程1911.22285.600.002196.82数量数量21125.001039.91长长 845 米，宽米，宽 25 米米5.1路基CFG 桩处理399.30399.30数量m30000.00133.105.2土方开挖29.7929.79数量m313879.9021.465.3路基换填片石96.8696.86数量m39600.00100.905.4路基换填砂砾40.7640.76数量m34800.0084.925.5路基土夹石填方429.07429.07数量m378801.0054.455.6沥青路面184.91184.91数量12600.001232、46.755.7水泥稳定层81.0181.01数量12600.0064.295.8路缘石、流水石69.3069.30数量m2520.00275.005.9人行道201.60201.60数量3360.00600.005.1排水系统201.60201.60数量m2520.00800.005.11灯光亮化84.0084.00数量70.0012000.005.12综合管沟126.00126.00数量m840.001500.00红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-97-主体项目投资估算表主体项目投资估算表项目名称：红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施序号序号工程和费用名称工程233、和费用名称估算价值(万元)估算价值(万元)技术经济指标技术经济指标建筑工程费建筑工程费设备及安装工程费设备及安装工程费其他费用其他费用合计合计计量指标计量指标单位单位数量数量单位面积造价（元）单位面积造价（元）占总投资比例（%）占总投资比例（%）备注备注5.13交通设施80.0080.00数量项1.00800000.005.14绿化172.62172.62数量5040.00342.506南外环路工程南外环路工程2585.46422.400.003007.86数量数量36540.00823.17长长 1260 米，宽米，宽 29 米米6.1土方开挖108.16108.16数量m350400.00234、21.466.2路基换填片石282.50282.50数量m328000.00100.896.3路基换填砂砾214.00214.00数量m325200.0084.926.4路基土夹石填方592.49592.49数量m3108813.0054.456.5沥青路面369.81369.81数量25200.00146.756.6水泥稳定层162.02162.02数量25200.0064.296.7路缘石、流水石69.3069.30数量m2520.00275.006.8人行道302.40302.40数量5040.00600.006.9排水系统302.40302.40数量m3780.00800.006.1灯235、光亮化120.00120.00数量36540.0032.846.11综合管沟189.00189.00数量m1260.001500.006.12交通设施80.0080.00数量项1.00800000.006.13绿化215.78215.78数量6300.00342.517环湖步行道工程环湖步行道工程205.8959.780.00265.67数量数量4200.00632.55长长 1200 米，宽米，宽 3.5 米米7.1换填土夹石11.4311.43数量m32100.0054.437.2石材面板168.00168.00数量4200.00400.007.3砼基层26.4626.46数量m3630.236、00420.007.4灯光亮化59.7859.78数量4200.00142.338晃桥河改造工程晃桥河改造工程2762.200.000.002762.20数量数量8398.623288.87河道长河道长 1770.70 米，宽米，宽 4.8 米米红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-98-主体项目投资估算表主体项目投资估算表项目名称：红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施序号序号工程和费用名称工程和费用名称估算价值(万元)估算价值(万元)技术经济指标技术经济指标建筑工程费建筑工程费设备及安装工程费设备及安装工程费其他费用其他费用合计合计计量指标计量指标单位单位数量数量单237、位面积造价（元）单位面积造价（元）占总投资比例（%）占总投资比例（%）备注备注8.1土方开挖335.49335.49数量m3156325.8021.468.2片石换填160.72160.72数量m315930.00100.898.3砂砾回填371.05371.05数量m343694.0084.928.4箱涵主体1894.941894.94数量8398.622256.259供电工程供电工程3357.003357.00数量数量项项3.0011190000.00（二）（二）湿地工程湿地工程16366.781325.410.0017692.1910湖面土方工程湖面土方工程6027.566027.56数238、量数量m 2249500.0026.8011湿地配套设施工程湿地配套设施工程1953.221953.22数量数量3900.005008.2611.1配套商业设施797.22797.22数量3900.002044.1511.2亭台廊桥1156.001156.00数量座17.00680000.0012湿地绿化工程湿地绿化工程3263.403263.40数量数量95281.72342.5013湖心岛桥梁工程湖心岛桥梁工程981.72981.72数量数量座座3.003272400.0014市民休闲平台市民休闲平台490.070.000.00490.07数量数量7970.00614.8914.1换填土夹239、石26.0426.04数量m34782.0054.4514.2石材面板318.80318.80数量7970.00400.0014.3砼基层66.9566.95数量m31594.00420.0114.4水池13.2013.20数量165.00800.0014.5绿化工程65.0865.08数量1900.00342.5315公园入口公园入口1265.3079.630.001344.93数量数量9100.001477.9415.1土方开挖15.4115.41数量m37180.0021.4615.2换填土夹石24.7724.77数量m34550.0054.4415.3花岗石面板637.00637.00240、数量9100.00700.00红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-99-主体项目投资估算表主体项目投资估算表项目名称：红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施序号序号工程和费用名称工程和费用名称估算价值(万元)估算价值(万元)技术经济指标技术经济指标建筑工程费建筑工程费设备及安装工程费设备及安装工程费其他费用其他费用合计合计计量指标计量指标单位单位数量数量单位面积造价（元）单位面积造价（元）占总投资比例（%）占总投资比例（%）备注备注15.4砼基层76.4476.44数量m31820.00420.0015.5牌楼200.00200.00数量1.002000000.001241、5.6绿化工程311.68311.68数量9100.00342.5115.7灯光亮化79.6379.63数量9100.0087.5016周边水系工程周边水系工程2385.511245.780.003631.29数量数量122330.78296.8416.1土方开挖262.53262.53数量122330.8021.4616.2河提工程1231.621231.62数量m12567.56980.0016.3桥梁工程500.00500.00数量座20.00250000.0016.4绿化工程391.36391.36数量37702.80103.8016.5灯光工程617.40617.40数量122330242、.7850.4716.6综合管沟628.38628.38数量m12567.60500.00（三）（三）其他其他7508.733255.860.0010764.5917看台、文化墙看台、文化墙443.0924.800.00467.89数量数量7200.00649.8517.1土方开挖3.863.86数量m31800.0021.4417.2钢筋砼结构139.20139.20数量2320.00600.0017.3花岗石面板222.00222.00数量3700.00600.0017.4栏杆19.5019.50数量m650.00300.0017.5路灯工程24.8024.80数量7200.0034.44243、17.6绿化工程58.5358.53数量1709.00342.4818入水口工程入水口工程515.472812.060.003327.53数量数量项项1.0018.1钢筋砼结构202.19202.19数量m31134.001782.9818.2泵房6.186.18数量51.521199.53红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-100-主体项目投资估算表主体项目投资估算表项目名称：红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施序号序号工程和费用名称工程和费用名称估算价值(万元)估算价值(万元)技术经济指标技术经济指标建筑工程费建筑工程费设备及安装工程费设备及安装工程费其他费用其244、他费用合计合计计量指标计量指标单位单位数量数量单位面积造价（元）单位面积造价（元）占总投资比例（%）占总投资比例（%）备注备注18.3泵系统28.8028.80数量台6.0048000.0018.4廊桥土建158.00158.00数量790.002000.0018.5景观石2783.262783.26数量t46387.60600.0018.6水池149.10149.10数量1863.70800.0219配套设施及管理用房工程配套设施及管理用房工程4906.574906.57数量数量22800.002152.00公厕、停车场、值班用房公厕、停车场、值班用房20游客接待中心游客接待中心1643.6245、0419.000.002062.60数量数量4500.004583.56地下一层，地上二层地下一层，地上二层20.1三通一平25.0025.00数量数量20.1.1场地平整2.002.00数量5000.004.0020.1.2施工临时用电搭设15.0015.00数量项1.00150000.0020.1.3施工临时用水搭设8.008.00数量项1.0080000.0020.2基础工程费182.30182.30数量数量20.2.1土方工程48.0048.00数量m312000.0040.0020.2.2桩基础37.5037.50数量m2500.00150.0020.2.3混凝土基础梁、筏板47.3246、047.30数量m31100.00430.0020.2.4基础钢筋制安49.5049.50数量吨110.004500.0020.3地下室工程256.19256.19数量数量20.3.1地下室剪力墙、顶板混凝土33.5433.54数量m3780.00430.0020.3.2地下室剪力墙、顶板钢筋135.00135.00数量吨300.004500.0020.3.3地下室剪力墙、顶板模板制安63.6063.60数量5300.00120.0020.3.4地下室防水15.0515.05数量4300.0035.0020.3.5回填土9.009.00数量m33000.0030.0020.4主体工程278.8247、1278.81数量数量红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-101-主体项目投资估算表主体项目投资估算表项目名称：红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施序号序号工程和费用名称工程和费用名称估算价值(万元)估算价值(万元)技术经济指标技术经济指标建筑工程费建筑工程费设备及安装工程费设备及安装工程费其他费用其他费用合计合计计量指标计量指标单位单位数量数量单位面积造价（元）单位面积造价（元）占总投资比例（%）占总投资比例（%）备注备注20.4.1框架柱混凝土6.206.20数量m3155.00400.0020.4.2框架柱钢筋制安22.9522.95数量吨51.004500.248、0020.4.3框架柱模板制安15.3615.36数量1536.00100.0020.4.4楼板混凝土21.2021.20数量m3530.00400.0020.4.5楼板钢筋制安94.5094.50数量吨210.004500.0020.4.6楼板模板制安39.6039.60数量3300.00120.0020.4.7砖砌体70.0070.00数量m32000.00350.0020.4.8抹灰9.009.00数量3000.0030.0020.5门窗工程44.0444.04数量数量20.5.1玻璃门10.1410.14数量130.00780.0020.5.2实木门13.5013.50数量樘30.00249、4500.0020.5.3铝合金窗20.4020.40数量300.00680.0020.6外立面装修155.00155.00数量数量20.6.1干挂进口石材114.00114.00数量1300.00876.9220.6.2玻璃幕墙41.0041.00数量300.001366.6720.7楼、地面工程190.66190.66数量数量20.7.1拼花花岗石地面126.00126.00数量2100.00600.0020.7.2进口石材地面48.0048.00数量600.00800.0020.7.3楼梯花岗石4.064.06数量70.00580.0020.7.4卫生间地面、墙面砖12.6012.60数250、量450.00280.0020.8室内墙面装修75.5075.50数量数量20.8.1柱面石材39.0039.00数量300.001300.00红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-102-主体项目投资估算表主体项目投资估算表项目名称：红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施序号序号工程和费用名称工程和费用名称估算价值(万元)估算价值(万元)技术经济指标技术经济指标建筑工程费建筑工程费设备及安装工程费设备及安装工程费其他费用其他费用合计合计计量指标计量指标单位单位数量数量单位面积造价（元）单位面积造价（元）占总投资比例（%）占总投资比例（%）备注备注20.8.2墙面贴墙纸251、20.0020.00数量2500.0080.0020.8.3墙面双飞粉乳胶漆16.5016.50数量3300.0050.0020.9天棚工程280.60280.60数量数量20.9.1轻钢龙骨石膏板吊顶198.00198.00数量5160.00383.7220.9.2轻钢龙骨木饰面吊顶58.5058.50数量1300.00450.0020.9.3卫生间铝扣板吊顶2.602.60数量130.00200.0020.9.4顶面双飞粉乳胶漆21.5021.50数量5160.0041.6720.1水电工程158.00158.00数量数量20.10.1水电制安54.0054.00数量3000.00180.252、0020.10.2卫生洁具安装24.0024.00数量套80.003000.0020.10.3灯具安装80.0080.00数量项1.00800000.0020.11消防工程51.0051.00数量数量20.11.1喷淋、消火栓制安31.5031.50数量4500.0070.0020.11.2电气消防工程13.5013.50数量4500.0030.0020.11.3防排烟工程6.006.00数量1500.0040.0020.12空调工程86.0086.00数量数量20.12.1空调布管6.006.00数量3000.0020.0020.12.2空调设备制安80.0080.00数量套10.00800253、00.0020.13广播、音响工程19.5019.50数量数量20.13.1广播、音响布线4.504.50数量3000.0015.0020.13.2广播、音响设备制安15.0015.00数量套2.0075000.0020.14监控工程34.5034.50数量数量红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-103-主体项目投资估算表主体项目投资估算表项目名称：红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施序号序号工程和费用名称工程和费用名称估算价值(万元)估算价值(万元)技术经济指标技术经济指标建筑工程费建筑工程费设备及安装工程费设备及安装工程费其他费用其他费用合计合计计量指标计量指标254、单位单位数量数量单位面积造价（元）单位面积造价（元）占总投资比例（%）占总投资比例（%）备注备注20.14.1监控布线4.504.50数量3000.0015.0020.14.2监控设备制安30.0030.00数量套1.00300000.0020.15屋面工程23.9523.95数量数量20.15.1屋面防水5.955.95数量1700.0035.0020.15.2屋面保温、隔热层18.0018.00数量m31500.00120.0020.16电梯工程70.0070.00数量数量20.16.1电梯设备60.0060.00数量部2.00300000.0020.16.2电梯安装费10.0010.00255、数量部2.0050000.0020.17室外工程131.55131.55数量数量20.17.1室外道路19.8019.80数量600.00330.0020.17.2室外水电9.009.00数量3000.0030.0020.17.3室外绿化102.75102.75数量3000.00342.50工程费用小计工程费用小计36588.989721.220.0046310.20面积面积亩亩931.46500807.8382.33%二二工程建设其他费工程建设其他费1建设单位管理费403.48403.48财建2002394 号2可行性研究报告编制费85.2085.20计价格19991283 号3环境影响咨询256、服务费25.8925.89计价格2002125 号4建设工程监理费797.55797.55发改价格2007670 号5勘察设计费1199.511199.51计价格200210 号6施工图审查费89.9689.96云价综合 2012 52 号7水土保持补偿费154.20154.202.50616781.57发改价格2014886 号8工程招标代理服务费48.7148.71计价格20021980 号红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-104-主体项目投资估算表主体项目投资估算表项目名称：红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施序号序号工程和费用名称工程和费用名称估算价值(万257、元)估算价值(万元)技术经济指标技术经济指标建筑工程费建筑工程费设备及安装工程费设备及安装工程费其他费用其他费用合计合计计量指标计量指标单位单位数量数量单位面积造价（元）单位面积造价（元）占总投资比例（%）占总投资比例（%）备注备注9场地准备及临时设施费1389.311389.31建标2007164 号10工程保险费92.6292.62建标2007164 号11全过程造价咨询费311.15311.15云价综合201266 号12施工图结算审计费138.93138.93云价综合201266 号工程建设其他费小计工程建设其他费小计4736.514736.518.42%三三预备费预备费2552.34258、2552.344.54%1基本预备费2552.342552.34（一+二）*5%四四建设期利息建设期利息2653.732653.734.72%五五估算总投资估算总投资36588.989721.229942.5756252.77面积面积亩亩931.46608328.81100.00%（一（一+二+三+四+五）红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-105-12.3 还款项目投资估算12.3.1 还款项目投资估算范围还款项目指作为主体项目还款来源的周边商业地产开发（A1-A4 地块）。12.3.2 还款项目投资估算内容A1-A4 地块开发的主要内容如下：产品构成产品构成建筑面积建259、筑面积可售面积可售面积可售单价可售单价可售总额可售总额住宅A150,719.5750,719.5712,00060,863A2-A355,917.0055,917.0010,00055,917A448,480.0048,480.006,00029,088小计小计155,116.57155,116.57145,868本项目估算的主要内容包括建安工程费用、工程建设其他费、预备费组成。（1）建安工程费的范围包含 A1 地块、A2-3 地块、A4 地块建设内容中的主体及一般装修工程、给排水及消防工程、电气工程、弱电管线工程，以及室外总图（道路及硬地、绿化、室外照明配电、室外综合管网）工程。（2）项目建260、设产生的工程建设其他费用，按照相关文件计算。（3）基本预备费用，按照建安工程费及工程建设其他费用之和的 5%计取。12.3.3 还款项目投资估算的依据（1）业主单位提供的基础数据；（2）中国建设工程造价管理协会标准建设项目投资估算编审规程；（3）建筑方案和相关技术资料；（4）勘察费、设计费按照国家计委计价格200210 号计算；（5）建设单位管理费按照财建 2002 394 号文计算；（6）工程建设监理收费标准按照发改价格 2007 670 号计算；（7）可研报告编制及评估费按照计价格 19991283 号计算；（8）环境影响评价报告编制及评估费用按云计价格2002244 号计算；（9）招标代261、理服务费按照国家计委计价格2002 1980 号计算；（10）工程量清单编制费、拦标价编制、施工阶段全过程造价控制、竣工结算编制费按红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-106-照云价综合 2012 66 号计算；（11）施工图审查费按云价综合 2012 52 号计算；（12）工程保险费按照建标 2007 164 号计算；（13）云南省建设工程造价计价依据（2013 版）。12.3.4 还款项目投资估算其他说明（1）本项目作为独立开发的商业房地产，考虑部分土地成本，暂按 40 万元/亩计算。12.3.5 还款项目投资估算结果1、项目总投资还款工程总投资 47712.44 万262、元，其中：（1）工程费用 32818.73 万元，占总投资 68.78%；（2）工程建设其他费 12621.69 万元，占总投资 26.45%；（3）预备费 2272.02 万元，占总投资 4.76%；图 12-2 还款投资分布图红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-107-还款工程投资估算表还款工程投资估算表项目名称：红河水乡 A1-A4 地块商品房部分开发投资估算表序号序号工程和费用名称工程和费用名称估算价值(万元)估算价值(万元)技术经济指标技术经济指标建筑工程费建筑工程费设备及安装工程费设备及安装工程费其他费用其他费用合计合计计量指标计量指标单位单位数量数量单位面积263、造价（元）单位面积造价（元）占总投资比例（%）占总投资比例（%）备注备注一一工程费用工程费用1 1A1 地块（商业）A1 地块（商业）8115.138115.131141.191141.190.000.009256.329256.32面积面积50719.5750719.571825.001825.001.1主体及一般装修8115.138115.13面积50719.571600.001.2给排水及消防工程456.48456.48面积50719.5790.001.3电气工程431.12431.12面积50719.5785.001.4弱电管线工程253.60253.60面积50719.5750.00264、2 2A2-A3 地块（商业）A2-A3 地块（商业）8723.058723.051258.131258.130.000.009981.189981.18面积面积55917.0055917.001785.001785.002.1主体及一般装修8723.058723.05面积55917.001560.002.2给排水及消防工程503.25503.25面积55917.0090.002.3电气工程475.29475.29面积55917.0085.002.4弱电管线工程279.59279.59面积55917.0050.003 3A4 地块（住宅）A4 地块（住宅）7368.967368.961018.265、081018.080.000.008387.048387.04面积面积48480.0048480.001730.001730.003.1基础、主体及一般装修7368.967368.96面积48480.001520.003.2给排水及消防工程436.32436.32面积48480.0090.003.3电气工程387.84387.84面积48480.0080.003.4弱电管线工程193.92193.92面积48480.0040.004 4室外工程室外工程3546.483546.481647.701647.700.000.005194.185194.184.1室外道路、硬地工程1035.70103266、5.70面积47077.20220.004.2绿化工程2510.782510.78面积62769.60400.004.3室外管网工程1647.701647.70面积109846.80150.004.4中水处理站150.00150.00数量座3.00500000.00红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-108-还款工程投资估算表还款工程投资估算表项目名称：红河水乡 A1-A4 地块商品房部分开发投资估算表序号序号工程和费用名称工程和费用名称估算价值(万元)估算价值(万元)技术经济指标技术经济指标建筑工程费建筑工程费设备及安装工程费设备及安装工程费其他费用其他费用合计合计计量267、指标计量指标单位单位数量数量单位面积造价（元）单位面积造价（元）占总投资比例（%）占总投资比例（%）备注备注工程费用小计27753.635065.100.0032818.73面积155116.572115.7568.78%二二工程建设其他费工程建设其他费1土地费用9410.739410.73亩亩235.27235.274000004000002建设单位管理费295.55295.55财建2002394 号3可行性研究报告编制费54.8154.81计价格19991283 号4可行性研究评估费12.8512.85计价格19991283 号5环境影响咨询服务费21.8521.85计价格2002125 268、号6建设工程监理费596.96596.96发改价格2007670 号7勘察费105.49105.49计价格200210 号8设计费879.06879.06计价格200210 号9施工图审查费64.0064.00发改价格2011534 号10施工图结算审查费98.4698.46云价综合201266 号11其他前期工作费（矿压、水保、节能、防雷评价等）65.6465.64暂估 0.2%12工程招标代理服务费41.9641.96计价格20021980 号13场地准备及临时设施费164.09164.09建标2007164 号14工程保险费98.4698.46建标2007164 号15造价动态控制费26269、2.55262.55云价综合201266 号16竣工图编制费70.3370.33计价格200210 号17工程检测费用328.19328.19暂估 1%18人防异地建设费50.7250.7210 元/红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-109-还款工程投资估算表还款工程投资估算表项目名称：红河水乡 A1-A4 地块商品房部分开发投资估算表序号序号工程和费用名称工程和费用名称估算价值(万元)估算价值(万元)技术经济指标技术经济指标建筑工程费建筑工程费设备及安装工程费设备及安装工程费其他费用其他费用合计合计计量指标计量指标单位单位数量数量单位面积造价（元）单位面积造价（元）占270、总投资比例（%）占总投资比例（%）备注备注工程建设其他费小计12621.6912621.6926.45%三三预备费预备费2272.022272.024.76%1基本预备费2272.022272.02（一+二）*5%2价差预备费四四建设期利息建设期利息五五铺底流动资金铺底流动资金六六估算总投资估算总投资27753.635065.1014893.7147712.44面积155116.573075.91100.00%（一+二+三+四+五）红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-110-12.4 资金筹措及使用12.4.1 资金筹措计划本项目的资金筹措方式为银行贷款及借款人自筹两部分271、组成。1、主体工程湿地工程及配套基础设施部分资金筹措按银行贷款 70%（百万取整），借款人自筹 30%。湿地工程及配套基础设施部分总投资 56252.77 万元，其中资本金 16952.77 万元，占湿地工程及配套基础设施部分总投资的 30%，银行贷款 39300.00 万元，占湿地工程及配套基础设施部分总投资的 70%。贷款年限 7 年（含宽限期 2 年），宽限期只偿还利息，不偿还本金；宽限期结束后偿还方式：每年还本付息（按照等额还本的方式进行偿还），利随本清；贷款利率暂按 6.15%计算。2、还款工程周边商业地产部分总投资 47712.44 万元，全部为借款人自筹，暂未计算资金成本。12.272、4.2 分年资金使用计划本项目建设周期计划为 2 年，投资计划按照 60%、40%比例投入，资本金及贷款资金按同比例投入。备注：周边商业地产与湿地工程及配套基础设施部分同步建设，与资金同比例投入。表 12-2 项目分年投资及资金筹措计划表单位：万元序号项目合计12投资额比例投资额比例一湿地工程及配套基础设施部分1总投资562533375260%2250140%1.1建设投资535993302962%2057038%1.2建设期利息265472327%193173%2资金筹措562533375260%2250140%2.1项目资本金169531025260%670140%2.1.1用于建设投资1273、4299952967%477033%2.1.2用于建设期利息265472327%193173%2.2债务资金393002350060%1580040%2.2.1用于建设投资393002350060%1580040%二周边商业地产部分1总投资477122862760%1908540%红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-111-序号项目合计12投资额比例投资额比例1.1建设投资477122862760%1908540%2资金筹措477122862760%1908540%2.1项目资本金477122862760%1908540%2.1.1用于建设投资477122862760%1274、908540%三合计1总投资1039656237960%4158640%1.1建设投资1013116165761%3965539%1.2建设期利息265472327%193173%2资金筹措1039656237960%4158640%2.1项目资本金646653887960%2578640%2.1.1用于建设投资620113815762%2385538%2.1.2用于建设期利息265472327%193173%2.2债务资金393002350060%1580040%2.2.1用于建设投资393002350060%1580040%红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-112-275、第十三章 财务评价第十三章 财务评价13.1 评价方法与原则项目为红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施，为公益性项目，基本上不产生收益，不具备贷款偿还能力。本项目主要考虑由周边商业地产开发（A1-A4 地块）产生的收入进行还款。因此，财务评价将本项目主体工程（湿地工程及配套基础设施）及还款工程（周边商业地产开发（A1-A4 地块）两部分整体测算。本项目经济评价的方法与原则依据为：（1）投资项目可行性研究指南（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（3）财政部企业财务制度（4）现行税务制度及有关政策根据 建设项目经济评价方法与参数 的规定，在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从项目财务276、的角度分析，计算项目财务盈利能力和清偿能力，据以判别项目的财务可行性。13.2 财务评价基础与参数假设13.2.1 周边项目市场分析红河水乡，地处城市两纵轴与一横轴的相交处，且是整个主城区的地理位置的中心；城南片区位于弥勒昆河公路城市发展主轴上，是中心城区向南发展火车站组团、工业组团以及联系南部乡镇的重要南部门户，同时基地处于湖泉片区与弥勒老城区的相接处，它应该成为城市东西联系的重要纽带，城市向南拓展的跳板及引爆点。红河水乡周边已建地块包括基地西侧的湖泉湾，北侧的福地半岛、盛世佳园、湖泉尚景。其中湖泉湾、福地半岛旅游建设、盛世佳园、湖泉尚景旅游建设已经建好；已批待建地块：福地半岛二、三期，湖泉277、尚景二期待建。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-113-表 13-1 弥勒市住宅市场在售楼盘概况楼盘位置占地面积建筑面积建筑类型主力户型套数价格（元/）开盘时间销售情况湖泉尚景中山路与温泉路交汇处向南200 米旅游建设占地20亩，二期占地78 亩旅游建设已售罄，二期为17 万普通住宅123129三室两厅1100旅游建设均价约4200旅游建设2012 年开盘，二期地基施工阶段完成旅游建设已售罄，二期待售湖泉湾1 号湖泉生态园东岸250 余亩37 万普通住宅100-150 700均价约 40002010 年 7 月销售率约80，月均销售约 37 套公寓50-70 1000毛278、坯约 5000，精装公寓7000-8000销售率 60月均销售约40 套联排别墅280 586800 起福地半岛弥勒县人民路南段150 亩36 万普通住宅110-200 旅游建设共948 套，二、三期将推出 800、1000 套均价约 40002010 年 5 月旅游建设已销售约900 套公寓40-80 盛世佳园环城路与央景观大道交汇处106 亩21 万普通住宅90-170 600 多套住宅 3800-4800，（精装公寓均价约 4000，普通住宅均价约 4200）2011 年 12 月初开盘公寓40-80 约 700 套（1）公寓选取以下在售楼盘作为市场比准法的必选对象。表 13-2 在售公279、寓楼盘指标概况楼盘物业类型建筑面积（m2）销售价格（元/m2）湖泉湾 1 号公寓50-70毛坯约 5000，精装公寓 7000-8000福地半岛公寓40-80均价 4000 多盛世佳园公寓40-80预计 4000 多（2）普通住宅选取以下在售楼盘作为市场比准法的必选对象。表 13-3 在售普通住宅楼盘概况楼盘物业类型建筑面积（m2）销售价格（元/m2）湖泉湾 1 号普通高层住宅100-1504000福地半岛普通高层住宅90-170预计 3800盛世佳园普通高层住宅110-200均价约 4000红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-114-（3）独栋别墅选取以下在售楼盘作为市280、场比准法的必选对象。表 13-4 在售别墅概况楼盘区位规模户型面积物业类型销售均价（元/m2）湖泉湾 1 号昆明市东北郊，盘龙区双龙乡，距离市区 18 公里58 户280联排6800 起野鸭湖双龙乡天生坝水库旁野鸭湖渡假区755 户177-542联排、独栋、双拼、叠拼独栋别墅均价 15000，双拼和联排别墅8000-13000银海大理山水间未来新城昆曲高速路军马立交收费站西侧700 户联排 320-360，独栋360-530联排、独栋、双拼联排8500，独栋10000昆明天湖岛国际生态度假区寻甸北大营风景区106 户227-369联排、独栋、双拼精装别墅12000-13000壹湖御景园呈贡新城281、果林湖西岸200 户225-415独栋1300013.2.2 项目销售经营计划根据市场调查，结合项目发展定位，在保证项目现金流的基础上，合理确定项目的销售经营计划，既减少资金的占用，也能兼顾企业的可持续发展。项目的销售经营计划见下表。表 13-5 项目销售经营计划表13.2.3 项目成本测算假设本项目的成本可分为以下 4 个部分：13.2.3.1 开发成本开发成本周边商业地产部分投资结转为开发成本，包括土地成本、建筑安装成本、其它开发成本、不可预见费等费用，按销售比例转入成本。湿地工程及配套基础设施部分的投资全部转入固定资产及无形资产，以折旧及摊销的方式计入成本。红河水乡旅游建设项目湿地工程及282、配套基础设施可行性研究报告-115-13.2.3.2 折旧摊销折旧摊销湿地工程及配套基础设施部分的投资按规定转入固定资产及无形资产，分年折旧摊销计入成本。折旧摊销费用按直线法计算，折旧期限 20 年，残值率 5%，摊销期限 20 年，无残值。周边商业地产部分投资结转为开发成本。13.2.3.3 经营成本经营成本1、湿地工程及配套基础设施湿地工程及配套基础设施部分的经营成本主要为工资及福利费、基础设施维护费、基础设施维修费、其他管理费。各项费用计算详见下表。表 13-6 湿地工程及配套基础设施部分经营成本取费序号名称数量运营期初单价（元/月）年总额（万元/年）备注1工资及福利费1.1管理人员工资283、15300054每年按 4%环比增长1.2保安人员工资25200060每年按 4%环比增长1.3保洁人员工资30180064.8每年按 4%环比增长2基础设施维护费300每年按 4%环比增长3基础设施维修费200每年按 4%环比增长4其他管理费按湿地工程及配套基础设施营业收入的 10%计取2、周边商业周边商业全部用于销售，经营成本包括销售费用及管理费用，销售费用按销售收入的 2%计算，管理费用按销售收入的 1.5%计算。13.2.3.4 利息支出利息支出运营期间的利息支出按借款还款计划测算。13.2.4 项目基础数据13.2.4.1 项目税收项目税收1、营业税及附加本项目的营业税率为 5%，其284、附加费包括城市维护建设税和教育费附加及教育费地方附加，分别按营业税的 7%、3%、1%计算。（备注：教育费附加根据 2005 年国务院关于修改的决定按 3%计取）2、土地增值税根据国务院令1993第 138 号中华人民共和国土地增值税暂行条例，按照四级超率累进税率计算。土地增值税的缴纳方式暂按销售期前 4 年按销售额的 5%缴纳，销售完成后进行土地增值税清算。经测算本项目增值额/扣除额为 44.62%，大于 20%，小于 50%，土地增值税按增值额的 30%计取，为 15954 万元。3、所得税本项目所得税率按 25%计取。13.2.4.2 项目计算期项目计算期项目计算期为 20 年，其中建设285、期 2 年，假设建成后销售，销售期为 5 年。13.2.4.3 折现率折现率本项目为红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施，为公益性项目，基本上不产生收益，不具备贷款偿还能力，主要考虑由周边商业地产开发（A1-A4 地块）产生的收入进行还款。因此本项目折现率取 5%。13.3 项目盈利能力分析13.3.1 项目收入及成本测算项目计算期累计收入为 217374.96 万元，其中湿地工程及配套基础设施营业总收入55554.04 万元，周边商业销售总收入 161820.92 万元。项目计算期累计总成本为 130515.08 万元，其中湿地工程及配套基础设施营业总成本77138.91 万元，周边商286、业总成本 53376.17 万元。项目净利润总额为 45445.39 万元。表 13-7 项目收入与成本测算结果表序号项目单位数量1湿地工程及配套基础设施营业总收入万元55554.042周边商业销售总收入万元161820.923收入总计万元217374.96红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-117-4湿地工程及配套基础设施部分总成本万元77138.915周边商业总成本万元53376.176成本总计万元130515.087净利润总计万元45445.3913.3.2 项目现金流分析投资决策中很重要的是对项目的现金流量进行分析。在投资分析中现金流量的状况甚至比盈亏状况更为重要287、，项目的维持取决于是否有足够的现金用于各种支付。根据需要编制了项目投资、资本金的现金流量表。（详见现金流量表）项目投资现金流量表是假设全部投资均为自有资金承担来进行现金流量分析。其现金流量为：由表达式：tt 1()(1)0ntCICOIRR式中 CI现金流入量；CO现金流出量；（CI-CO）t第 t 年的净现金流量，IRR计算得出内部收益率。由表达式：1()(1)ntttNPVCICOIc式中 Ic 为设定的折现率，本项目取 5%。计算得出的税后内部收益率为 8.71%，大于基准内部收益率（5%），表明项目能够达到 5%的内部收益率，财务情况较好。项目全部资金净现值为 16530.65 万元(288、所得税后)。项目投资回收期为 6.17 年(所得税后，含建设期)。资本金现金流量表是从企业的角度对项目进行分析，反映项目在拟采用的筹资和还款付息条件下的现金流量状况。各项指标详见下表。表 13-8 项目财务指标表另外，项目在计算期间能维持资金平衡，且有一定的盈余，项目的现金流比较理想（详见财务计划现金流量表）。计算指标：计算指标：税后税后税前税前全部资金项目投资财务内部收益率：8.71%12.52%项目投资财务净现值（ic=5%）：16530.6533087.93项目投资静态回收期(年）6.165.60自有资金资本金财务内部收益率：9.13%13.99%资本金财务净现值（ic=5%）：1380289、0.3929117.94资本金投资回收期：6.345.59红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-118-13.3.3 利税分析项目计算期累计收入为 217374.96 万元，累计总成本为 130515.08 万元，净利润总额为45445.39 万元，总投资利润率（净利润/总投资）达 43.71%，投资利润率（计算期 20 年平均）为 2.19%，项目获利能力较好。在税收方面，整个计算期项目总税收达 47714.49 万元，其中营业税金及附加为 12064.31万元，土地增值税为 15954.17 万元，所得税为 19696.01 万元。利税总额为 93159.88 万元，总290、投资利税率为 89.61%。13.4 敏感性分析由于项目评价所采用的数据，大部分为预测和估算，在一定程度上存在不确定性，为了分析、预测财务评价诸因素发生变化时对项目经济评价的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度，因此，在财务评价的基础上进行敏感性分析。敏感性分析即财务分析中的主要因素在一定幅度内变化时，计算内部收益率的变化幅度，从而找出对内部收益率指标影响较大的因素。根据本工程项目的特点，设定敏感度系数和临界点分析中可能发生变化的主要因素是湿地工程及配套基础设施收入、周边商业收入、经营成本、总投资，考虑可能变化幅度为10%和5%。经测算，四个指标的敏感度系数（内部收益率的变化值/指标的变化291、值）分别为 4.81%、14.00%、-3.50%、-17.47%，从图中也可看出，建设投资对项目指标的影响最大，销售收入次之，经营收入的影响较小，经营成本对指标影响最小。因此，在项目建设及经营中要着重控制影响销售收入的各因素，优化管理，保证销售收入。表 13-9 敏感性因素分析表序号敏感性因素-10%-5%0%5%10%敏感度系数1湿地工程及配套基础设施收入8.22%8.47%8.71%8.95%9.18%4.81%2周边商业收入7.29%7.99%8.71%9.43%10.09%14.00%3经营成本9.06%8.89%8.71%8.54%8.36%-3.50%4总投资10.58%9.64292、%8.71%7.86%7.09%-17.47%红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-119-图 13-1 项目敏感性分析图13.5 项目贷款方案及偿债能力分析13.5.1 项目借款人项目借款人：弥勒新城投资有限公司13.5.2 借款资金使用本项目湿地工程及配套基础设施部分银行贷款 39300 万元，占湿地工程及配套基础设施部分总投资的 70%。借款期限 7 年，其中宽限期 2 年，贷款年利率按 6.15%计算。年中均贷均还。借款还款计划详见下表 13-10红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-120-表 13-10 项目借款还本付息表（单位：万元）13.293、5.3 偿还能力分析本项目贷款的还款资金来源主要为当年的税后利润总额、折旧及摊销。经测算，该笔贷款贷款期限为 7 年，偿债备付率大于 2.41，利息备付率大于 11.24，项目具有较强的还贷能力（详见还款付息表）。贷款效益：贷款成功后，建设期及运营期贷款期限内总计可带来利息收入 8733.00 万元（其中建设期利息 2653.73 万元，运营期利息 6079.28 万元）。另外，借款人在贷款成功、项目建成后，将在银行新增一定数量的存款，并为银行带来较大的结算业务。13.6 财务评价结论经测算，项目（湿地工程及配套基础设施部分及周边商业地产部分）全部投资税后内部收益率为 8.71%，大于基准内部294、收益率（5%），税后净现值为 16530.65 万元，投资回收期为 6.16红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-121-年（含建设期)。表明本项目的财务状况良好，能够满足经营要求；同时，财务净现值大于零，说明项目在财务上是可行的，投资在一定时间内有回收的可能。另外，项目在计算期间能维持资金平衡，且有一定的盈余，项目的现金流比较理想。本项目湿地工程及配套基础设施部分银行贷款 39300.00 万元，占湿地工程及配套基础设施部分总投资的 70%。借款期限 7 年，其中宽限期 2 年，贷款年利率按 6.15%计算。偿债备付率大于 2.41，利息备付率大于 11.24，项目具有较295、强的还贷能力（详见还款付息表）。综上，项目的各项财务指标较好，具有一定的盈利能力、清偿能力及抗风险能力，能实现自身财务平衡。因此，项目在财务上是可行的。表 13-11 项目经济指标总表红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-122-第十四章 经济、环境及社会效益分析第十四章 经济、环境及社会效益分析14.1 经济效益分析（1）有利于促进本项目及周边土地增值收益该项目的实施和建设，将极大改善片区的生活环境，配套设施更加完善，居住环境大大改善，招商引资条件将更加成熟，有利于外来投资项目的引进，促进弥勒市社会和经济的发展，同时环境改善会导致本项目及弥勒大道、南外环路、财富东路、二环296、南路周边土地土地价值提升，通过土地价值的提升不但可以促进土地资源的集约化利用以及弥勒市社会经济的健康可持续发展，同时也有利于增加政府税收。其效益更重要的体现在对弥勒市红河水乡项目的整体发展速度加快和效益提高等方面带来可观的经济效益，对弥勒市经济发展由较大贡献。（2）有利于塑造弥勒市城市经济发展核心未来规划区将打造成为弥勒市兼具城市商业综合体及旅游综合体于一体的服务场所，通过大面积的水体景观、湿地景观及公园绿地景观等打造，以及引入吃、住、行、游、购、娱等一系列丰富的商业态，提升项目经济价值，将其塑造成为弥勒市最具魅力的城市商业娱乐场所、弥勒市亮丽的城市名片以及弥勒市城市旅游最佳的旅游服务场所。由297、弥勒市旅游经济技术指标预测可知，至 2017 年，平均每年有 60%的游客在规划区停留，人均消费按 150 元进行计算，则项目每年总收益达 69741 万元；至 2019 年，平均每年有 70%的游客在规划区停留，人均消费按 200 元进行计算，则项目每年总收益达 151060 万元。因此，该项目的建设将会带来较大的经济价值，将成为弥勒市城市经济发展的核心。（3）有利于促进弥勒市新型城镇化建设我国已进入全面建成小康社会的决定性阶段，正处于经济转型升级、加快推进社会主义现代化的重要时期，也处于城镇化深入发展的关键时期，促进我国城镇化建设的健康有序发展，受到了党和国家各级领导人的密切关注，是我国当298、前和今后一段时期内的重要历史任务。红河水乡旅游建设项目：湿地工程及配套基础设施是弥勒市新型城镇化建设的不可或缺板块，对促进弥勒市城市健康发展以及带动弥勒市城南片区发展具有重要的作用。本项目在新型城镇化建设理念的总体指导下，首先根据弥勒市的自然历史文化禀赋，体现当地差异性，提倡形态多样性，发展有历史记忆、文化脉络、地域风貌、民族特点的美丽城镇，形成符合实际、各具特色的城镇化发展模式。其次红河水乡项目是具有特色资源、区位优势的新型度假区，通过规划引导、市场运作，将其培育成为文化旅游、休闲度假的旅游“新旺角”。再次，加强对红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-123-弥勒市作为历299、史文化名城及民族风情城市文化资源挖掘和文化生态的整体保护，传承和弘扬优秀传统文化，推动地方特色文化发展，保存弥勒城市文化记忆，有力地促进了社会、经济、环境三方面效益的协调可持续发展。14.2 社会效益（1）有利于促进精神文明发展随着“红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施”的开发建设，地区保护资金将会逐步增加，区内的文化遗产、当地传统工艺和民俗文化将会得到切实保护与弘扬，同时也为周边地区的居民及游客提供了一个湿地旅游、保健疗养、体育健身的胜地，有利于推动弥勒市民精神文化的建设。（2）有利于促进就业红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施的建设，有利于带动周边旅游商业的兴起，旅游业的兴起就300、会增加相关的就业人数，同时该项目的建设过程中，也增加了相关建设的就业人员。因此该项目一方面有利于促进弥勒市产业结构的调整，增加居民就业机会，提高居民经济收入。另一方面，随着景区基础设施建设的不断完善，使当地居民生产、生活更加便利，出入更加方便，从而可以提高居民的生活质量。（3）有利于改善城市面貌，提升城市形象近年来，弥勒市政府高度重视，投入大量资金，大力加快城区的建设，全面推进城市扩容扩质，城区规模不断扩大，城市品味大幅提升。在城市建设过程中，环境的改善将带来区域土地价值的提升，从而带动城市发展，改善人居环境。项目的开发建设，将大大改善弥勒市现有的城市面貌，增加新兴城镇化元素，提升弥勒市在全省301、乃至全国的城市形象。14.3 环境效益本项目建成后，弥勒市将形成有一个大面积的水体景观湖泊，以及景观广场、生态湿地景观、滨湖游园面积等，大大增加了弥勒市域内的绿化面积，全面改善弥勒市的生态环境。随着“红河水乡旅游建设项目：各项基础设施、服务设施、绿化工程、防洪工程、污水处理工程及垃圾处理工程等一系列生态环境保育措施的实施，将使得景区内涵养水源、保持水土、调节气候及净化空气等方面的生态服务功能更加显著，从而改善内部及周边居民生活环境。是景区及周围环境不断优化，环境内资源和生物多样性得到有效保护，生物群落将更加丰富。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-124-14.4 评价结302、论通过以上分析可知，本项目的开发建设具有较好的潜在的经济效益、直接的社会效益和环境效益，能够对弥勒市社会经济发展以及生态环境建设产生巨大的正面效应。因此，从经济效益、环境效益和社会效益角度进行评估，该项目是可行的。红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-125-第十五章 结论与建议15.1 结论通过以上各章节对工程建设条件、建设必要性、建设规模、工程设计方案、实施计划、投资估算与资金来源、财务等进行了综合性的研究和论证，红河水乡旅游建设项目的建设是十分必要、切实可行的。（1）项目建设发展潜力大以弥勒打造云南省重要旅游城市和云南省休闲度假示范城市为契机，将此项目打造成为弥勒市及303、周边地区的旅游配套基地，以旅游配套的整体提升促进弥勒旅游大发展；打造弥勒高端资源（佛、温泉、红酒、高尔夫）的集聚与展示空间，作为弥勒旅游服务基地；项目建设顺应旅游市场转型升级的发展趋势，适应人民旅游需求变化，开发“休闲度假型”特色旅游城市的需要，集观光、休闲、会议及乡村旅游相结合的复合型旅游，项目建设有着巨大的发展潜力。（2）项目建设条件优越项目地位于弥勒市城南区，紧邻高速出口，交通便利、可达性强、区位优势明显。弥勒市山植被种类丰富，森林覆盖率高，优质温泉，环境优美。该项目总面积合计 931.46 亩，且项目建设得到了市委、市政府的大力支持，建设条件优越。（3）环境保护工作到位就整体而言，本项304、目是一个生态旅游工程，对环境不会产生大的不利影响。本工程项目建设地位于市乡，该地区无有害工业污染物及污水的排放，植被良好，本项目建成后，无有害污染源产生，对当地居民生活及农业作物用水无不良影响。项目区四周环境优美、气温适宜、水源充足、水体水质好、空气清新、地理位置优越，交通运输方便，适宜生态旅游项目的建设和实施。新建项目启动后，其污染主要为生活污染，包括垃圾、污水等，项目区内垃圾收集处理后集中清运。（4）项目建设风险可控采用定性和定量相结合的方法来对该项目所面临的风险进行分析，通过分析识别项目实施与运营过程中将面临的主要风险,项目风险评估，并且提出相应的对策措施。项目建设不同风险，将由不同部门305、主体承担，共同控制项目风险。（5）环境保护工作到位就整体而言，本项目是一个生态湿地工程，对环境不会产生大的不利影响。本工程项目建红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-126-设地位于弥勒市城南片区，该地区无有害工业污染物及污水的排放，植被良好，本项目建成后，无有害污染源产生，对当地居民生活及农业作物用水无不良影响。项目区四周环境优美、气温适宜、水源充足、水体水质好、空气清新、地理位置优越，交通运输方便，适宜生态旅游项目的建设和实施。新建项目启动后，其污染主要为生活污染，包括垃圾、污水等，项目区内垃圾收集处理后集中清运。（6）项目建设投资估算合理红河水乡旅游建设项目投资金额为306、 56252.77 万元。其中工程费用为 46310.20 万元，工程建设其他费用为 4736.51 万元，预备费为 2552.34 万元，建设期贷款利息为 2653.73 万元。（7）财务评价分析可行项目为红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施，为公益性项目，基本上不产生收益，不具备贷款偿还能力。本项目主要考虑由周边商业地产开发（A1-A4 地块）产生的收入进行还款。经测算，项目（湿地工程及配套基础设施部分及周边商业地产部分）全部投资税后内部收益率为 8.71%，大于基准内部收益率（5%），税后净现值为 16530.65 万元，投资回收期为 6.16年（含建设期)。表明本项目的财务状况良307、好，能够满足经营要求；同时，财务净现值大于零，说明项目在财务上是可行的，投资在一定时间内有回收的可能。另外，项目在计算期间能维持资金平衡，且有一定的盈余，项目的现金流比较理想。本项目湿地工程及配套基础设施部分银行贷款 39300.00 万元，占湿地工程及配套基础设施部分总投资的 70%。借款期限 7 年，其中宽限期 2 年，贷款年利率按 6.15%计算。偿债备付率大于 2.41，利息备付率大于 11.24，项目具有较强的还贷能力。综上，项目的各项财务指标较好，具有一定的盈利能力、清偿能力及抗风险能力，能实现自身财务平衡。（8）项目建设社会效益佳红河水乡旅游建设项目的开发建设，将带来极大的社会效308、益，有利于促进精神文明发展，促进就业，区旅游的发展给少数民族地区带来了人流、物流、资金流、信息流，带动了少数民族地区相关产业的发展,加快了少数民族社区城镇化建设的步伐,促进了少数民族社区现代化发展的进程。项目的开发建设，将大大改善弥勒市现有的城市面貌，增加新兴城镇化元素，提升弥勒市在全省乃至全国的城市形象。通过对工程建设条件、建设必要性、建设规模、工程设计方案、实施计划、投资估算与资红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-127-金来源，经济效益、社会效益，环境效益等进行了综合性的研究和论证，可以得出本项目可行性研究结论，红河水乡旅游建设项目的建设是十分必要、切实可行的。15309、.2 建议（1）科学编制红河水乡城市综合体的规划设计牢固树立规划先行理念，遵循城镇化和城乡发展客观规律，以资源环境承载力为基础，科学编制项目规划，做好与土地利用总体规划的衔接，统筹安排城市基础设施建设。强化项目规划对弥勒市空间布局的统筹协调。严格按照规划进行建设，防止各类开发活动无序蔓延。开展地下空间资源调查与评估，制定城市地下空间开发利用规划，统筹地下各类设施、管线布局，实现合理开发利用。（2）完善和落实城市基础设施建设专项规划城市基础设施建设要着力提高科学性和前瞻性，避免盲目和无序建设。尽快编制完成项目基础设施建设（综合交通、电力电信、给水排水、景观绿化的规划）。遵循弥勒市已明确的污水处理310、及再生利用、生活垃圾处理设施建设、城镇供水、城镇燃气等上位规划。（3）所有建设行为应严格执行建筑节能标准根据建设资源节约型社会的要求，建议本工程改变过去大型公共建筑“重形式、轻节能”的状况，在设计、施工和使用中，做好建设的节能、节地、节水、节材。（4）后期加强公共服务配套基础设施规划统筹基础设施规划建设过程中，要统筹考虑城乡医疗、教育、治安、文化、体育、社区服务等公共服务设施建设。合理布局和建设公共服务设施，完善基地内的公共厕所建设和管理，加强公共消防设施、人防设施以及防灾避险场所等设施建设。（5）抓好项目落实、加快在建项目建设企业要统筹组织协调在建基础设施项目，加快施工建设进度，与政府部门协311、商，由政府建立项目信息系统，全面掌握在建项目进展情况。要确保工程建设在规定工期内完成，合理罗列出项目的竣工时间表，倒排工期，分项、分段落实；要采取有效措施，确保建设资金、材料、人工、装备设施等及时或提前到位；要优化工程组织设计，充分利用新理念、新技术、新工艺，推进在建项目实施。项目完成后，及时准备好各种技术资料，施工图纸工程日志、建材单、设备清单和监督报告等，请有关部门评估验收。（6）定期巡查，积极推进新项目开工项目建设和设备配置应严格按照基本建设程序和招标程序认真进行，上级主管部门、城建红河水乡旅游建设项目湿地工程及配套基础设施可行性研究报告-128-规划部门的领导专家共同组成项目监督小组，312、监督组对项目的招标、资金管理、建设材料、设备和工程质量进行全面监督。在时间安排上采取随工程进度，定期监督检查。及时制定基础设施建设专项规划，落实具体项目，科学论证，加快项目立项、规划、环保、用地等前期工作。（7）寻求政府大力支持本项目具有促进社会稳定和谐发展的重要意义，建议上级给予大力支持、相关部门积极配合，以使项目顺利实施。企业要明确政府各部门间的分工合作职责。确定施工及监理单位等配套工作，尽快开工建设。（8）注重对周边地块项目的开发研究，争取开发建设一批适应现代市场需求的项目对于规划区周边地块的开发建设，建议甲方应注重市场趋势研究，准确把脉市场，开发建设一批适应现代市场需求的项目，增加互动项目，确保项目顺利开展。