1、 XXXX市低丘缓坡土地综合开发利用市低丘缓坡土地综合开发利用XXXX工业园片区工业园片区 可行性研究报告可行性研究报告编制单位：广东省建筑设计研究院2014 年 11 月I 目 录 报告评估意见修改对照表.I 第一章 项目总论.1 1.1 项目名称.1 1.2 报告编制单位.1 1.3 项目概况.2 1.4 可行性研究报告编制依据.3 1.5 技术经济指标.4 第二章 项目建设背景与必要性分析.7 2.1 项目建设背景.7 2.2 项目所在地土地市场概况.7 2.3 项目建设必要性分析.11 2.4 项目建设需求分析.12 第三章 土地综合开发利用条件分析.14 3.1 土地利用现状.14 2、3.2 土地综合开发条件分析.17 3.3 项目开发利用定位.30 3.4 控制性详细规划.32 第四章 征地拆迁方案.36 4.1 工作思路.36 4.2 组织实施机构.36 4.3 征地程序.37 4.4 征地拆迁补偿方案.38 第五章 工程方案.43 5.1 竖向规划与土方平衡.43 5.2 市政道路工程建设方案.44 5.3 给排水及防洪工程.64 5.4 电力工程.73 II 5.5 通信工程.76 5.6 燃气工程.79 5.7 管线综合.81 5.8 水土保持.84 5.9 绿地景观系统.87 第六章 节能分析.90 6.1 项目用能标准及节能设计规范.90 6.2 项目能源消耗3、种类和数量分析.90 6.3 项目当地能源供应分析.91 6.4 项目对当地能源消费的影响.92 6.5 节能措施分析.92 6.6 节能效果分析.93 第七章 环境影响分析.94 7.1 环境保护标准.94 7.2 环境现状.94 7.3 建设期环境影响与保护.94 7.4 运营期环境影响与保护.97 第八章 项目建设管理与进度计划.99 8.1 项目建设管理.99 8.2 实施进度计划.99 第九章 投资估算与资金筹措.101 9.1 编制范围和依据.101 9.2 建设期总投资估算.102 9.3 投资计划与资金筹措.109 第十章 招标内容与招标方式.111 10.1 招标方式.1114、 10.2 招标内容.111 第十一章 土地出让收入及税收收入预测.113 11.1 土地出让价格预测.113 III 11.2 土地可出让面积.114 11.3 土地出让需求.117 11.4 土地出让收入预测.119 11.5 地块建成后的税收收入预测.119 第十二章 国民经济评价.120 12.1 基础数据.120 12.2 国民经济费用调整.120 12.3 国民经济效益计算.121 12.4 国民经济盈利能力分析.122 第十三章 社会影响评价.125 13.1 社会影响效果分析.125 13.2 社会适应性分析.126 13.3 评价结论.126 第十四章 社会稳定风险分析.125、7 14.1 编制依据.127 14.2 风险调查与识别.127 14.3 风险估计.129 14.4 风险防范与化解措施.130 14.5 风险等级.131 第十五章 结论与建议.132 15.1 结论.132 15.2 建议.133 附件：附件：.134 附图附图.171 XX市低丘缓坡土地综合开发利用项目XX工业园片区可行性研究报告 第一章第一章 项目项目1总论总论 1.11.1 项目名称项目名称 1.项目名称：XX市低丘缓坡土地综合开发利用XX工业园片区可行性研究报告 2.项目内容：主要包括土地收储和“七通一平”市政基础设施建设3.项目建设单位：XX市土地储备开发中心 1.21.2 报6、报告编制单位告编制单位经过六十多年的发展，省院共设有机构 74 个，其中内设部门共 63 个：职能管理部门 10 个，技术服务部门 31 个，驻外地技术服务机构 22 个；院下属企业11 个。设有建筑设计、市政工程、机电设备、机场等专业设计研究院（所）、勘察所、施工图审查中心、高级建筑结构分析中心，基本形成以建筑与市政工程设计为主业，城市规划、工程咨询、市内装饰、园林绿化、工程监理、工程代建、工程造价咨询、工程总承包、建筑技术研发等为重点的集团化产业构架。省院现有职工人数 2150 多人，配置了 18 个专业的技术人员，各专业占总人数的 90%以上，其中包括中国工程院院士 1 名，国家工程设计7、大师 2 名，享受政府津贴的专家 16 名，教授级高工 45 名，高级职称工程师 274 名，中级职称 416 名，各类执业注册人员 224编制单位：广东省建筑设计研究院工程咨询资格证书：甲级（工咨甲）法定代表人:广东省建筑设计研究院(以下简称省院)成立于 1952 年，是我国最早成立的大型综合性工程勘察、设计、研发、咨询单位之一，副厅级建制，是实行自收自支、自负盈亏的企业化管理的事业单位，具有国家颁发的城乡规划编制、工程勘察、建筑工程设计、市政行业设计、工程咨询、建筑装饰设计与施工、建筑智能化系统工程设计、风景园林工程设计、工程建设监理（包括招标代理)、建筑（含市政）工程施工图审查等甲级资质8、以及地下铁道建筑设计、交通工程设计资质。名，科研开发、设计技术力量雄厚，形成了由院士、设计大师为 XX市低丘缓坡土地综合开发利用项目XX工业园片区可行性研究报告 2学术带头人的高素质设计人才集团。经过六十多年的发展壮大，省院已成为广州市优质“老字号”经营单位。近十年来，省院在建筑设计咨询服务领域先后获得部级奖 31 项、国家级奖 45 项、省级一等奖 30 项、获得国家各类专利 14 项、主编或参编各类规范标准 30 余项。1.1.3 3 项目概况项目概况 1.项目地理位置XX工业园片区位于广东XX经济开发区高技术产业园内，座落在国道 105 旁。根据 广东省XX市低丘缓坡土地综合开发利用专项9、规划（2012-2016 年），本项目研究范围内总用地面积 150.53 公顷（合 2257.95 亩），涉及XX镇的飞鹅村、高埔村、共星村、湖田村、屈洞村、水南村，由北片、中片和南片三部分组成。其中北片地理坐标为东经 11330221133103，北纬 232652232803，面积为63.91公顷；中片地理坐标为东经 11329411132954，北纬 232555232615，面积为 13.46 公顷；南片地理坐标为东经 11329401133033，北纬 232453232535，面积为 73.16 公顷。2.项目开发规模XX工业园片区分为北部、中部和南部三个片区，总用地面积 150.10、53 公顷。3.项目征地拆迁方案项目地块拟通过协议方式进行收储，征收土地 150.53 公顷，拆迁房屋 400 平方米，涉及 4 户拆迁户。4.工程建设内容与规模项目拟建设市政道路 18.28 公里，以及沿线的市政管线（给水管道 16.10公里，污水管道 11.47 公里，雨水管渠 10.00 公里，电力线缆 8.37 公里，通信线缆 15.66 公里，燃气管线 9.38 公里）、配套设施（变电所、开关房、通信机房、交接箱等）、绿化（公园绿地、防护绿地）、水土保持工程、土地平整及土石方工程等。5.项目组织与实施进度项目土地收储工作计划于 2014 年 1 季度完成前期准备工作，2015 年 611、 月完 XX市低丘缓坡土地综合开发利用项目XX工业园片区可行性研究报告 成征地拆迁工作3。基础设施建设拟由业主单位XX市土地储备开发中心负责管理，预计 2015 年 7 月动工，于 2016 年 12 月底完成基础设施建设。通过招商引资后，园区内企业预计在 2016 年内初步完成建设。6.投资估算与资金筹措本项目建设期内的总投资估算为 103356.01 万元，其中建设投资 98271.56万元，建设期利息 5084.45 万元；建设投资中的征地拆迁费全部由业主自筹（财政资金），剩余费用中的 30%由业主自筹（财政资金）、70%来源于银行贷款。7.经济与社会效益分析本项目预计可实现土地出让收入12、本项目预计可实现土地出让收入 68417.3368417.33 万元；土地出让而万元；土地出让而建成达产后可建成达产后可实现工业总产值约实现工业总产值约 1 12 23 3 亿元，单位产出约亿元，单位产出约 5 54545 万元万元/亩；亩；税收约税收约 5.695.69 亿元，单亿元，单位税收约位税收约 25.2025.20 万元万元/亩。亩。对拉动XX市固定资产投资、促进各行业发展和区域产业结构调整、改善城市景观与城市形象具有显著效应。经国民经济评价，本项目经济内部收益率为29.97%，大于社会折现率 8%；项目经济净现值为 175390.3 万元，大于零。因此，从国民经济评价角度看，本项13、目是经济可行的。1.1.4 4 可行性研究报告可行性研究报告编制依据编制依据 1.投资项目可行性研究指南（试用版）（国家计委办投资200215 号）；2.关于印发申请审批项目建议书和可行性研究报告文件格式文本（试用）的通知（穗发改投资201250 号）；3.印发关于加强土地储备投资管理意见的通知（穗发改调201213 号）；4.国土资源部关于广东省低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点工作的复函（国土资函2012625 号）；5.广东省国土资源厅关于下达低丘缓坡荒滩等未利用地建设开发规模的通知（粤国土资规划函2013560 号）；6.市国土房管局关于下达低丘缓坡荒滩等未利用地建设开发规模的函（穗国14、房函2013785 号）；7.广东省XX市低丘缓坡土地综合开发利用专项规划（2012-2016 年）；XX市低丘缓坡土地综合开发利用项目XX工业园片区可行性研究报告 8.XX总体规划（2004-2020）；9.广州市XX副中心规划；10.广东省XX市土地利用总体规划（2010-2020 年）；11.XX2020 城市总体发展战略规划；12.XX市林业保护与发展规划（2009-2020 年）；13.XXXX镇总体规划（2003-20204）；14.XX市人民政府关于同意XX市低丘缓坡土地综合开发利用合作投资方案的批复（从府函2013118 号）；15.XX市低丘缓坡土地综合开发利用XX工业园片区15、控制性详细规划（从府办复2013843 号，2013 年 11 月）；16.XX市发展和改革局“关于XX市低丘缓坡土地综合开发利用XX工业园片区项目建议书的批复”（从发改投2013536 号）；17.XX市人民政府“关于低丘缓坡土地综合开发利用项目建设规模和实施模式的批复”（从府函2013236 号）；18.XX市人民政府关于低丘缓坡综合开发利用项目勘察、设计与施工招标模式的批复（从府函2014108 号）。19.关于贯彻的实施意见（从府201231 号）；20.关于印发XX市政府储备用地和预征地块围蔽管护工作实施方案的通知（从府办201284 号）；21.XX市集体土地房屋拆迁补偿标准暂行规16、定；22.XX市征收集体土地暂行规定；23.与项目有关的其他法律法规及资料。1.1.5 5 技术经济指标技术经济指标 详见下表：主要主要经济经济技术指标技术指标一览表一览表 序号 项目 单位 数量备注 一一土地储备规模土地储备规模 1 土地面积 公顷150.53 XX市低丘缓坡土地综合开发利用项目XX工业园片区可行性研究报告 5序号 项目 单位 数量备注 2 房屋面积 平方米400 3 拆迁户数 户4 纳入社保范围的被4征地农民 人600暂估 二二工程建设规模工程建设规模 1土地平整 1.1 挖方 立方米4489183 1.2 填方 立方米5439300 1.3 缺方 立方米950117 2 17、市政道路 米18282 3 给水工程 米16103 4 污水工程 米11468 5 雨水工程 米9997 6 供电工程 米 8369需建设部分变电所、开关站等 7 通信工程 米 15660需建设部分通信机房、交接箱等 8 燃气工程 米9380 9 绿化工程 平方米 71195含公园绿地、防护绿地 10防洪工程 10.1 河道 米1500 10.2 排洪沟 米3460 10.3 排水涵 米1750 10.4 主灌渠 米12000 三三土地出让指标土地出让指标 1 可出让用地面积 平方米770311.58 2 地块出让收入 万元61390.86 3 达产后的税收收入 万元56900.00 四四建设18、进度建设进度 1 项目总建设进度 年 3考虑土地收储、园区企业建设 2 施工进度 年1.5 五五 投资估算投资估算与筹措与筹措建设期内建设期内 (一)建设期总投资 万元103356.01 1 建设投资 万元98271.56 1.1 工程费用 万元52470.19 1.2 征地拆迁补偿费用 万元34921.63 1.3 工程建设其他费用 万元6187.15 1.4 预备费 万元4692.59 2 建设期利息 万元5084.45 (二)建设期资金筹措 1 自筹资金 万元 55561.55财政资金 2 银行贷款 万元47794.46 XX市低丘缓坡土地综合开发利用项目XX工业园片区可行性研究报告 619、 XX市低丘缓坡土地综合开发利用项目XX工业园片区可行性研究报告 7第二章第二章 项目建设背景与必要性分析项目建设背景与必要性分析 2 2.1.1 项目建设背景项目建设背景 为了保护平原地区和城镇周边优质耕地，推进城乡建设向丘陵山地发展，促进产业集聚，拓展建设发展空间，提高土地资源利用的经济、社会和生态效益，XX市贯彻落实 国土资源部关于开展低丘缓坡土地综合开发利用试点工作的通知等文件精神，从本区域内低丘缓坡资源丰富、保障发展与保护资源矛盾突出的实际情况出发，创新土地开发利用模式，提出关于开展低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点工作的请示，组织编制XX市低丘缓坡土地综合开发利用专项规划（201220、-2016 年）。根据国土资源部关于广东省低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点工作方案的复函（国土资函2012625 号），XX市被列为低丘缓坡荒滩综合开发利用试点单位。之后，上述专项规划于 2012 年 8 月 31 日顺利通过国土资源部组织的专家评审。2013 年 3 月，广东省国土资源厅关于下达低丘缓坡荒滩等未利用地建设开发规模的通知（粤国土资规划函2013560 号）下达广州市低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点建设开发规模 14762 亩，广州市下达XX市建设开发规模为7381 亩（穗国房函2013785 号）。在此基础上，为指导项目区实施建设，XX市开展试点实施方案和试点所在地块控制性21、详细规划的编制工作，项目建设正式进入前期工作阶段。根据专项规划和实施方案，XX工业园区是XX市开展低丘缓坡土地综合开发利用的三个试点地块之一。2013 年 9 月，我院编制的XX市低丘缓坡土地综合开发利用XX工业园片区项目建议书获得了主管部门的批复。为了进一步加快项目的前期工作，我院受委托编制XX市低丘缓坡土地综合开发利用XX工业园片区可行性研究报告。2.22.2 项目所在地土地项目所在地土地市场概况市场概况2.2.2.12.1 项目所在地社会经济发展情况项目所在地社会经济发展情况2012 年以来，面对复杂多变的国内外经济形势，XX市积极贯彻落实“大 XX市低丘缓坡土地综合开发利用项目XX工业22、园片区可行性研究报告 生态、大交通、大旅游、大产业、大平台”发展战略，以新型城市化发展为引领、以“三个重大突破”为抓手，攻坚克难，不断深化“暖企行动”，全市经济增速8实现全面提升。2012 年，XX市实现地区生产总值（GDP）246.01 亿元，同比增长 13%（按可比价格计算，下同）。其中，第一、二、三产业增加值分别为 21.94 亿元、112.64 亿元、111.44 亿元，同比分别增长 4.9%、18.7%和 8.4%。三次产业的比重由 2011 年同期的 8.76：46.79：44.45 调整为 8.92:45.78:45.30，对经济增长的贡献率分别为 3.4%、68.5%和 28.23、1%，分别拉动 GDP 增长 0.4 个、8.9 个和 3.6 个百分点。XX市固定资产投资保持平稳较快发展，2012 年完成固定资产投资 127.86 亿元，同比增长 14.9%。其中：建设改造投资 74.90 亿元，比增 30.4%。从产业看，第一、二、三产业完成投资分别为 1.62 亿元、21.66 亿元和 104.59 亿元，同比分别增长 55.6%、-1.6%和 18.5%。从重大项目看，全市安排“三个重大突破”建设项目 36 个，2012 年年度计划投资总额 99.5 亿元，截至 12 月底，共完成投资79.7 亿元，完成年度目标的 80.1%。作为广州“北优”发展战略的主要承载区24、域，XX承担着广州中心城区产业转移、人口输出和水源保护、绿色生态屏障等功能。其中，本项目主要利用低丘缓坡政策先机和地处珠三角经济区北部的区位优势，密切结合XX市经济和社会发展目标，提出储备和开发XX工业片区用地，以加速当地工业经济发展，促进“三个重大突破”的深入推进。2.2.22.2.2 项目所在地工业发展情况项目所在地工业发展情况1、工业发展现状2012 年，在各级、各部门积极实施“暖企行动”，帮助企业应对金融危机的带动下，XX市工业增长逐步加快，拉动经济增长明显。2012 年，全市完成工业总产值 496.18 亿元，同比增长 18.0%。其中：规模以上工业企业完成工业总产值 468.50 25、亿元，同比增长 18.3%，占全市工业总产值的 94.4%。全年实现工业增加值 94.26 亿元，同比增长 22.5%，拉动全市经济增长 8.87 个百分点。民营工业企业增长强劲。2012 年，民营工业企业累计完成工业总产值达203.38 亿元，占全市工业总产值的 41.0%，同比增长 42.1%，高于工业总产值增 XX市低丘缓坡土地综合开发利用项目XX工业园片区可行性研究报告 9 速 24.1 个百分点。“三资”企业仍是工业重要组成部分。分经济类型看，比重最大的“三资”企业表现不俗。2012 年，规模以上三资企业完成工业总产值 259.35 亿元，同比增长 12.8%，占全市工业总产值的 526、2.3%，仍是我市工业的重要组成部分。超亿元企业拉动作用明显。2012 年，全市超亿元企业 72 家，实现工业总产值 422.31 亿元，占全市工业总产值的 85.1%，同比增长 25.1%，高于全市工业总产值增速 7.1 个百分点。主要大类行业增长平稳。2012 年，在工业 83 个行业中，六成多的行业实现正增长。其中交通运输制造、日用化学产品制造、工艺美术品制造、橡胶和塑料制品、有色金属冶炼及压延加工业五大主要行业合计完成工业总产值 303.72 亿元，占全市工业总产值的 61.2%，同比增长 22%。其中：交通运输制造完成工业总产值 98.91 亿元，同比增长 35.1%；日用化学产品制27、造完成工业总产值 80.21亿元，同比增长 17.8%；工艺美术品制造完成工业总产值 62.55 亿元，同比增长21.8%；橡胶和塑料制品完成工业总产值 35.32 亿元，同比增长 17.0%；有色金属冶炼及压延加工业完成工业总产值 26.72 亿元，同比增长 3.3%。园区工业加速发展。随着工业布局调整的有序推进和园区集聚的有效建设，两大园区在全市的工业份量日益加大，旗鼓相当，对全市工业经济上行带来较大的拉动。2012 年，两大园区实现工业总产值 268.39 亿元，同比增长 16.2%，占全市工业总产值的 54.1%。其中，高技术产业园实现工业总产值 135.31 亿元，比增 17.0%；28、XX工业园实现工业总产值 133.08 亿元，比增 20.4%。2、XX市工业发展分析结论自 2009 年初，XX市委市政府提出了振兴现代工业发展战略以来，便大力实施“调结构、扩内需、促转型、快发展”战略，以推进“退二进三”工作为契机，加快产业结构调整，取得了较好的成效。XX市工业生产增长较快，但工业发展后劲不足，要以“暖企行动”为契机，加强规模以上企业的运行管理，继续强化政企沟通平台建设，各部门要积极协同，力促企业不断扩大提升，增强工业发展后劲。2.2.32.2.3 项目所在地土地市场环境项目所在地土地市场环境1、XX市土地市场现状 XX市低丘缓坡土地综合开发利用项目XX工业园片区可行性研究29、报告 2012 年，XX市共计出让 36 宗土地，合计用地面积 94 万平方米，其中，住宅用地出让 21 宗，面积 55 万平方米；商业用地 2 宗，面积 7 万平方米；工业用地 12 宗，面积 13 万平方米；其他用地 1 宗，1810万平方米。全年住宅用地供应比重最大，占全市土地供应面积的 59%，其供应区域主要集中在温泉镇和江埔街；工业用地占比为 14%，其供应主要集中在鳌头镇和城郊街；商业用地成交占比为 8%，分布在街口街和XX镇。从土地出让金额方面看，全年出让金额最大为住宅用地，占比 93%，共计出让 127258 万元；工业用地占比 2%，共计出让 3190 万元；商业用地占比 230、%，共计出让 2080 万元。20122012 年年XXXX市土地出让性质比例图市土地出让性质比例图 20122012 年年XXXX市土地出让金分布图市土地出让金分布图 XX市低丘缓坡土地综合开发利用项目XX工业园片区可行性研究报告 2、土地市场分析结论从市场调查数据来看，土地市场交易已逐渐回暖，地价水平相对比较合理，市场需求已经趋于平衡，对稳定XX市土地市场健康发展起到重要意义。随着房屋成交量的增长，全市土地市场的需求量将会增加，而XX市土地储备存量有限，在相关土地政策的调控下，XX的土地市场将会加强对土地的利用强度，维持供求平衡11的状态，有利于项目地块开发的有序进行。2.32.3 项目建31、设必要性分析项目建设必要性分析 2.3.12.3.1 项目建设有助于提高土地利用率，提高土地综合效益项目建设有助于提高土地利用率，提高土地综合效益XX市属于山区县，低坡园地、山坡地较多，平原地区适宜建设的土地非常有限。科学开发和合理利用低丘缓坡资源，通过科学规划，有利于挖掘土地开发利用潜力，拓展发展空间，提高土地资源利用的经济、社会和生态综合效益，努力实现土地综合效益最大化。开发低丘缓坡资源要注重生态保护，遵循因地制宜，以节约集约用地，提高土地利用率为目的。2.3.22.3.2 项目建设是实现项目建设是实现XXXX市低丘缓坡土地综合开发利用的重要举措市低丘缓坡土地综合开发利用的重要举措201232、 年 8 月，国家国土资源部同意关于广东省开展低丘缓坡等未利用地的开发利用试点工作。首批试点在梅州市、XX市、增城市辖区范围内进行，每市选取 2-3 个项目区开展试点，试点期限为 2012 年-2016 年，年均建设开发规模控制在 1 万亩以内。XX市耕地资源紧张、低丘缓坡资源相对丰富。本项目的开展是开发建设低丘缓坡土地资源，提高低丘缓坡土地资源在各类建设中的供地能力的重要举措。2.3.32.3.3 项目建设是实现项目建设是实现XXXX工业园片区功能定位的重要途径工业园片区功能定位的重要途径根据XX市低丘缓坡试点项目控制性详细规划，XX工业园片区将建设成为XX市“宜工、宜商、宜业、宜居”的生态33、型高新技术产业新区。在园区环境方面，转变产业园区的开发模式，提高公共服务配套水平，建设高品质的创业环境及居住环境；完善生活性服务设施与生产性服务设施的配套；严格依据流溪河沿岸环境保护要求，园区的环境符合XX市“建设珠三角最宜居生态城市”的目标。XX市低丘缓坡土地综合开发利用项目XX工业园片区可行性研究报告 在产业发展方面，一是打造XX的高新技术产业集聚区及高端商贸服务区，在北部建设现代服务业基地、生物医药产业基地、高新装配（电子信息）产业基地；在南部引进制造业和商贸物流业。二是建设XX镇中心镇区核心产业组团，105国道以西将更多承担城市生活功能，为居民提供生活性服务；105 国道以东片区12将34、更多承担生产功能，发展高新技术产业、先进制造业及商贸服务业。为达到XX工业园片区的功能定位，要合理安排村庄、产业、设施用地，实现土地的高效集约利用，平衡产业发展与生态保护。2.3.42.3.4 项目是加强耕地保护的有力措施项目是加强耕地保护的有力措施根据XX市 2011 年的数据，XX市 2011 年人均耕地占有量仅为 0.59 亩，低于联合国粮农组织规定的人均耕地 0.8 亩的警戒线。在广州，XX市土地面积最大，但可开发建设和利用土地面积相对较小，通过科学开发和合理利用低丘缓坡土地资源，有利于降低工业、城镇建设对城市周边和平原地区优质耕地的占用，有效保护优质耕地和基本农田，拓展保护与发展并重35、的土地利用新途径。2.42.4 项目建设需求分析项目建设需求分析本项目所在的广东XX经济开发区高技术产业园成立于 1987 年 8 月，1992 年经广州市人民政府批准设立，2006 年 5 月经国家发改委、国土资源部和建设部审核，广东省人民政府批准并确名为广东XX经济开发区。2009 年 11 月，开发区还被国务院发展研究中心等有关部门授予“中国最具投资价值开发区”称号。建园 20 多年来，园内培育了化妆品、护肤品产业，食品饮料，有色金属和机械制造业，制药等为支撑的主导产业，先后引进“美国雅芳”和“英国联合利华”等世界 500 强企业落户区内，为XX的经济发展注入新的活力。目前，广东XX经济36、开发区高技术产业园已成为产业集聚发展的的基地，以化妆品产业和食品饮料产业为最。化妆品方面有雅芳、索芙特、丝宝（美涛）、诗丽雅、卡洛莱、晶彩（迪彩）、华羚化工、尹姬、蓝婷等著名企业落户，食品饮料方面有联合利华家乐食品、珠江啤酒、鹰金钱、今麦郎、珍奇味等著名企业；同时已形成产业上下游产品提供和协作的完整产业链，永新、永益、诗丽雅、江大和风等企业从事无纺布制品（面膜、眼膜、各类贴膜及卸装棉、化妆棉和高级 XX市低丘缓坡土地综合开发利用项目XX工业园片区可行性研究报告 美容卷）和化妆品、香精香料、食品、保健品的包装容器，并与 CK 雅芳、联合13利华等世界知名品牌建立良好的合作关系。2013 年，广东37、XX经济开发区高技术产业园经济社会发展主要预期目标是：实现工业总产值 149.05 亿元，同比增长 10%；实现 GDP 53.39 亿元，同比增长11%；实现总税收 5.3 亿元，同比增长 10%；完成固定资产投资 8.2 亿元，实现外贸出口总额 2.1 亿美元，均与 2012 年持平;实际利用外资 1500 万美元。然而，要实现上述预期目标，对于广东XX经济开发区高技术产业园来说，还存在不少问题和困难：（1）产业平台建设滞后，离“大建设、大转型、大发展”跨越式发展要求存在较大的差距。征地难、用地指标难一直困扰着产业园的发展，大批优质项目无法落地，或者落地周期太长，从而造成经济增长缓慢，完成38、经济增长的各项指标任务的难度逐年增大。（2）生产生活配套设施落后，严重制约招商引资和企业的发展。受当初发展条件和规划的制约，产业园一期的规划布局主要以传统工业为主，离建设“宜商、宜业”现代产业新城的园区发展理念存在很大的差距，造成招商引进难以引进高端项目，企业难以招聘和留住高素质人才。（3）园区的机制和体制无法适应现代园区的发展需求。具体表现在建设资金不足而又无法通过有效的融资方式解决，无法建立有效的激励机制充分调动员工队伍的积极性和创造性，工作效率还是有待进一步提高。为此，广东XX经济开发区高技术产业园在接下来的工作中，将努力从“建平台”、“优产业”、“打基础”、“推项目”等多个方面出发，集39、中力量开展园区的下一步建设工作。其中明确提出要紧抓低丘缓坡开发利用试点的有利政策，改变零散征地的开发方式，实施连片征地、收储和开发，以开发成熟的土地吸引优质项目落户园区。可见，在广东XX经济开发区高技术产业园现有存量土地基本开发完毕、无后续发展空间的情况下，开展低丘缓坡综合开发利用工作，对解决园区用地指标、保障重大项目落地、促进园区进一步发展具有非常重要的意义。XX市低丘缓坡土地综合开发利用项目XX工业园片区可行性研究报告 第三章第三章 土地综合土地综合开发开发利用利用14条件分析条件分析 3.3.1 1 土地利用土地利用现状现状 3.3.1.11.1 土地利用现状土地利用现状根据 2011 40、年土地利用变更调查数据显示，XX市低丘缓坡土地综合开发利用XX工业园片区总面积为 150.53 公顷，全部为农用地。项目区开发利用规模内不含现状建设用地。农用地中，耕地（不含可调整地类）面积为 27.81 公顷，占项目区土地面积的 18.48%，呈带状零散分布于项目区内；园地面积为 70.95 公顷，占项目区土地面积的 47.13%；林地面积为 43.75 公顷，占项目区土地面积的 29.06%；其他农用地面积为 8.02 公顷，占项目区土地面积的 5.33%。项目区开发利用范围内不含基本农田，耕地（含可调整地类）面积为 38.05 公顷，占项目区土地面积的 25.28%。详见下表。XXXX工41、业园片区拟建设区工业园片区拟建设区 20112011 年土地利用现状地类面积统计表年土地利用现状地类面积统计表 一级类 二级类 三级类 现状面积（公顷）占总面积比例（%）农用地耕地水田 26.7317.76 水浇地 1.080.72 小计 27.8118.48 园地果园 70.9547.13 小计 70.9547.13 林地有林地 25.2816.79 灌木林地 7.825.19 其他林地 10.657.08 小计 43.7529.06 其他农用地设施农用地 1.250.83 农村道路 1.791.19 坑塘水面 2.351.56 农田水利用地 2.631.75 小计 8.025.33 合计 42、150.53100.00 建设用地 00 其他土地 00 总计 150.53100.00 注：表中园地、林地及其他农用地中含可调整地类 10.24 公顷，耕地不含可调整地类。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 15 根据上表，本项目现状耕地面积为 27.81 公顷，而现状园地中经统计属于带K 地约 11.7 公顷，带 K 地是园地中存在与其他农作物轮作种植，可视作耕地的部分。因此，本项目现状可视作耕地面积为 39.51 公顷。项目区开发利用范围内不含基本农田，耕地（含可调整地类）面积为 27.81 公顷，占项目区土地面积的 18.48%。太平工业园片区土地利用现状图43、（太平工业园片区土地利用现状图（20112011 年）年）本项目建设范围 其它项目地块 工业园区现状建设用地范围 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 16 3.1.3.1.2 2 场址现状场址现状 太平工业园片区位于从化市的西南部、从化经济开发区高技术产业园内，座落在国道 105 旁，离广州中心城区 40 公里，至深圳 165 公里，距白云国际机场15 公里，距中新广州知识城约 10 公里，属于“广州半小时经济圈”及“广州空港经济圈”辐射范围内。根据 广东省从化市低丘缓坡土地综合开发利用专项规划（2012-2016 年），太平工业园片区总用地面积 150.53 公顷44、，涉及太平镇的飞鹅村、高埔村、共星村、湖田村、屈洞村、水南村，由北片、中片和南片三部分组成。太平工业园片区分为 3 个片区，其中北片地理坐标为东经 11330221133103，北纬 232652232803，面积为 63.91 公顷；中片地理坐标为东经11329411132954，北纬 232555232615，面积为13.46 公顷；南片地理坐标为东经 11329401133033，北纬 232453232535，面积为 73.16 公顷。项目区现状用地为耕地、园地、林地和其他农用地，详见下图。场址现状图场址现状图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 17 太平45、工业园片区太平工业园片区地块现状图（航拍）地块现状图（航拍）3.23.2 土地综合土地综合开发条件分析开发条件分析 太平工业园区开发利用后，项目区内农用地面积 150.53 公顷，均调整为建设用地（城乡建设用地），即城乡建设用地面积增加 150.53 公顷。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 18 太平太平工业园片区工业园片区土地综合开发利用结构调整表土地综合开发利用结构调整表 单位：公顷 地类名称 开发前 开发后 调整情况 农用地 耕地 27.81 0-27.81 园地 70.95 0-70.95 林地 43.75 0-43.75 牧草地 0 0 0 其他农用地 46、8.02 0-8.02 小计 150.53 0-150.53 建设用地 城乡建设用地 0 150.53 150.53 交通水利用地 0 0 0 其他建设用地 0 0 0 小计 0 150.53 150.53 其他土地 水域 0 0 0 自然保留地 0 0 0 小计 0 0 0 合计 150.53 150.53 0 注：土地利用结构调整不涉及基本农田保护区。3.2.13.2.1 发展优势分析发展优势分析 1.门户型交通区位 本项目位于太平镇南部，是从化市内距离广州市中心及白云国际机场最近的工业园区。105 国道与 118 省道的扩建大大改善了太平镇的交通条件，太平镇至广州原来 90 分钟的车程，47、现在只需要 40 分钟左右。本项目距离白云机场约 30公里，到达白云机场需要 30 分钟左右。门户型的交通区位条件对太平工业园片区吸引产业和投资、发展工业及物流产业都具有很强的优势。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 19 区域交通分析图区域交通分析图 2.产业基础优势 经过二十多年的建设，本项目所在的太平工业园区已经形成以化妆品、有色金属和食品加工为主，电子、五金等行业为辅的产业结构，有一定的产业基础，产业集聚格局初步形成，为产业集群的培育打下了基础。已有的产业基础是本项目产业发展的触媒之一。目前，已有先强药业、康采恩、梦芭莎等企业对于落户园区表达了意愿。3.政策48、优势 太平工业园区作为从化高技术产业园区的重要组成部分，将享受相关招商引资政策。另一方面，低丘缓坡的试点政策有利于缓解城市高速发展过程中出现的土地供应不足问题。政策提出少占耕地，重点利用山坡地的指引，为实现土地集约节约利用提出了新的办法。4.生态环境及土地资源优势 本项目处于流溪河以南，105 国道以东，现状土地主要是林地和耕地，生态本底优良。优越的生态环境为开发区人口的集聚及高新技术产业的落户提供了基 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 20 础条件。在项目区域内，除了东部部分地区相对高度较高外，大部分土地的地势相对高差并不大，仅有的建设用地为农村居民点用地，可利49、用土地资源丰富。在以广州市这个大都市的外围地区 50 公里范围以内，能够用来开发这么大规模工业区，并且区位如此优越的土地已经是稀缺，这对于一些对土地面积要求较大、规模较大的企业而言，本项目将是非常好的选择，而且位于大都市外围，地价相对比较低。丰富的土地资源也将成为太平工业园区新一轮快速发展的重要支撑。3.2.3.2.2 2 建设建设条件分析条件分析 1.地形地貌 太平镇区东部为丘陵、低山，中部为台地低丘，西部和南部为流溪河河漫滩。根据广东省从化市低丘缓坡土地综合开发利用专项规划（2012-2016 年），本项目区域内多丘陵地，大小山包较多，参差错落，金溪河从规划区南部穿过。地势整体东高西低，东50、南部地区为 20-30，中部为 10左右，西部为 8以下，地块坡度分级如下表所示。太平工业园片区太平工业园片区土地坡度分级面积统计表土地坡度分级面积统计表 坡度分级 面积/公顷 比重/%0-2 24.31 16.15 2-6 26.23 17.42 6-15 54.08 35.93 15-25 42.75 28.40 25 3.16 2.10 合计合计 150.53 150.53 100.00100.00 项目地块地质条件好，地基承压力高，能适应各项设施的建设要求。地下水位低于建筑物、构筑物的基础埋置深度；没有沼泽、冲坡、滑坡、崩塌等不良地质现象，有利于项目的建设。2.气象条件 太平镇属南亚热51、带季风气候区，北回归线从镇域南部通过，全年气侯温和，太阳辐射总量充足，多年平均辐射量 105.3 千卡/平方厘米。年平均气温 19.5-21.4，无霜期 334 天，年平均雨量 2270 毫米。风向的季节性转换明显，每年10 月至翌年 3 月受冬季季风控制，偏北风频率大。5-8 月受夏季季风控制，偏南风和偏北风频率基本相等。一年中，累年平均最大风向频率是东北偏北风，其次是西北偏北风、北风和东南风。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 21 太平工业园片区太平工业园片区土地坡度分级土地坡度分级示意图示意图 3.水文条件 项目所在地附近是流溪河，其发源于从化市吕田镇与新丰52、县交界处，先后汇集多条支流后，穿越黄瑶山峡（又称石马山峡）流入流溪河水库，始称流溪河，又称吕田河。从北到南纵贯从化市，再流经白云区，汇入白坭河，经珠江三角洲 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 22 河网而注入南中国海。自源头至白坭河口，干流全长 156 公里，流域面积 2300平方公里。年径流量 28.4 亿立方米，年平均流量 90.1 立方米/秒，降雨集中在49 月。流溪河在良口镇以上的河道穿越深山峡谷，水流湍急。自良口以下河流进入丘陵区，河面渐宽，河床坡度平缓。街口镇以下两条较大支流汇入，流量增大。在从化市境内建有流溪河水库、广州抽水蓄能水电厂、流溪河国家森林53、公园。4.道路交通条件 项目区东西向的对外交通主要有南部的省道118及与105国道相连接的福从公路、工业大道；项目区内部路网主要集中在丰盈路与福从路之间，福从公路以北、丰盈路以南主要依靠村道通勤。太平工业园周边道路交通情况请见下图。太平工业园片区太平工业园片区交通图交通图 5.市政基础设施现状（1）给水工程现状 太平工业园片区水源由太平开发区水厂提供，根据广州市从化太平镇总体规划，开发区水厂远期扩建至 14 万吨/天，扩建后的规模可满足项目区用水。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 23 （2）排水工程现状 项目区现状为山体用地，尚未进行开发建设，尚未建有污水收集管54、网和污水处理设施，也没有雨水收集管网和排放设施，区内的雨水顺应现状地势无序排放至就近水体。（3）电力工程现状 项目区内目前没有变电站，太平片区电源由西南面 1 公里处的 110kV 太平站引出的 10kV 线路提供。现状太平 110kV 变电站容量为 24 万 kVA。在高压线路方面，项目区内有一回太平变电站引出的 110kV 高压线从中部南北向穿过。（4）电信工程现状 移动和联通均在镇域设有营业厅，为本区提供移动电话业务服务，信号基本覆盖镇域，移动电话普及率达到 70%。其中，民乐茶场地区现有交换机容量 720门，终极容量 2000 门。南部项目区范围内已有建设通信管线，如下图所示。太平南片55、通信管线敷设现状太平南片通信管线敷设现状 （5）其他设施现状 项目区位于 105 国道东面，118 省道贯穿项目区南部地块。由于项目区还未开发，因此目前周边的基础设施还不完善。项目实施后，其相关的配套设施应该要得以完善。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 24 3.2.3.2.3 3 规划条件分析规划条件分析 1.与土地利用总体规划的衔接（1）土地利用总体规划现状 广东省从化市土地利用总体规划（2010-2020 年）明确了从化市到 2020年的各项土地利用规划目标，划定建设用地管制区。项目区在充分考虑规避基本农田及优质耕地的前提下，优先安排在广东省从化市土地利用总56、体规划（2010-2020 年）确定的允许建设区上，太平工业园片区部分范围位于从化市土地利用总体规划确定的建设用地范围外，符合土地利用总体规划的土地面积为 105.26 公顷，不符合土地利用总体规划土地面积为45.27 公顷。为保持与广东省从市土地利用总体规划（2010-2020 年）的衔接协调，项目区正在依据 国土资源部办公厅关于规范土地利用总体规划评估修改试点工作的通知（国土资厅发201141 号）、广东省人民政府办公厅印发广东省土地利用总体规划实施管理规定的通知（粤府办20133 号）、广东省国土资源厅关于印发广东省土地利用总体规划修改管理规定的通知（粤国土资规划发201323 号）和广57、东省国土资源厅关于印发广东省土地利用总体规划实施管理规定、广东省土地利用总体规划修改管理规定相关配套文件的通知（粤国土资规划发201383 号）等文件要求同步开展土地利用总体规划的修改工作，在从化市行政辖区内平衡建设用地规模，确保项目区开发利用土地符合土地利用总体规划。通过土地利用总体规划修改，项目区范围内土地将全部调整为建设用地，其中允许建设区面积为 150.53 公顷，均为城乡建设用地；无限制建设区面积，如下表所示。太平工业园片太平工业园片区区土地利用总体规划修改土地利用总体规划修改后建设用地管制分区情况表后建设用地管制分区情况表 单位：公顷 项目区名称 建设开发控制规模 规划修改后建设用58、地管制区面积 允许 建设区 有条件 建设区 限制 建设区 禁止建设区 合计 太平工业园片区 150.53 150.53 0 0 0 150.53 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 25 太平工业园片区太平工业园片区土地利用规划图土地利用规划图（本项目本项目范围内范围内已全部转为建设用地已全部转为建设用地）（2）规划调整方案 根据 国土资源部关于开展低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点工作的通知，“列入低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点的地方，可纳入土地利用总体规划评估修改试点；经评估需要调整建设用地规模和布局的，要进行科学论证，依据城镇常住人口、用地标准及建设条件从59、严核定，应依法定程序修改和报批。”从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 26 太平工业园片区位于广东省从化市土地利用总体规划（2010-2020 年）的有条件建设区和限制建设区，项目区建设必然导致广东省从化市土地利用总体规划（2010-2020 年）的内容发生变化。为实现与广东省从化市土地利用总体规划（2010-2020 年的衔接，正在依据国土资源部办公厅关于规范土地利用总体规划评估修改试点工作的通知（国土资厅发201141 号）、广东省人民政府办公厅印发广东省土地利用总体规划实施管理规定的通知（粤府办20133 号）、广东省国土资源厅关于印发广东省土地利用总体规划修60、改管理规定的通知（粤国土资规划发201323 号）和广东省国土资源厅关于印发广东省土地利用总体规划实施管理规定、广东省土地利用总体规划修改管理规定相关配套文件的通知（粤国土资规划发201383 号）等文件要求同步开展项目区的土地利用总体规划修改工作。（3）耕地占补平衡方案 项目区的开发利用首先应尽量少占或不占用耕地，确实须占用耕地的地块，必须按照“先补后占”、“占一补一”的原则，保持全市耕地总量动态平衡。太平工业园片区内不涉及基本农田保护区，新增建设用地共占用耕地面积27.81 公顷（不含可调整地类），占项目区土地总面积的 18.48%，占用的耕地以劣质水田、水浇地为主。按建设用地审查报批管理61、办法有关规定补充耕地，补充耕地的方式是使用从化市的耕地储备指标进行补充，面积可达 81.54 公顷，补充耕地地块已通过省级验收确认，水源保障充足，地势平坦且集中连片，耕地占补平衡可保证耕地数量不减少、质量不降低。因此拟使用的耕地储备指标可完全满足项目区耕地占补平衡的要求，拟使用的耕地储备指标具体情况见下表。耕地储备指标可使用情况表耕地储备指标可使用情况表 单位：公顷 序号 项目名称 项目地点 项目年度 图幅号 项目补充耕地总面积 可用剩余面积 省验收确认函文号 市验收确认函文号 1 从化市温泉镇平岗村密石洞土地开发整理补充耕地项目 从化市温泉镇平岗村密石洞 2009 年 F49G010092 62、16.63 16.63 粤国土资耕保函2009563 号 穗国房函20092378 号 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 27 序号 项目名称 项目地点 项目年度 图幅号 项目补充耕地总面积 可用剩余面积 省验收确认函文号 市验收确认函文号 2 从化市太平镇石联村赤火埔土地开发整理补充耕地项目 从化市太平镇石联村赤火埔 2009 年 F49G011088 8.12 8.12 粤国土资耕保函2009563 号 穗国房函20092378 号 3 从化市太平镇文阁村土地开发整理补充耕地项目 从化市太平镇文阁村、钱岗村 2011 年 F49G014089（94.4-51.63、0、94.4-52.0、93.6-51.0、93.6-52.0）10.19 10.19 粤国土资耕保函20113466 号 穗国房函201280 号 4 从化市鳌头镇石联村土地开发整理充耕地项目 从化市鳌头镇石联村、新村村 2011 年 F49G008087、F49G008088（21.6-42.0、21.6-43.0、20.8-42.0、20.8-43.0）15.21 15.21 粤国土资耕保函20113466 号 穗国房函201280 号 5 从化市鳌头镇龙潭乌石猪场土地开发整理补充耕地项目 从化市鳌头镇龙潭村 2010 年 F49G010087（20.0-35.0、20.8-35.0、264、0.8-36.0）31.39 31.39 粤国土资耕保函2010546 号 穗国房函20101843 号 合计 81.54 81.54 本耕地占补平衡方案实施后，可确保全市耕地保有量不低于广东省从化市土地利用总体规划（2010-2020 年）的规划指标 22372 公顷。（2）与从化市规划的衔接 广州市从化副中心规划 确定从化市总体发展目标为构建功能完备的广州理想城市副中心，打造世界温泉之都、休闲养生慢城、广州美丽谷。完备四大基本功能、创建三大高端功能、突出两大特色功能，建设功能完备、符合理想城市要求、达到国际先进水平的城市副中心，形成“一核三区”的城镇空间结构。其中，“三区”之一的太平新区包65、括太平镇、从化高技术产业园，面积 210平方公里，打造高技术创新区。重点发展高技术研发产业、高新创意产业、生命与健康产业、商贸服务业。鳌头新区包括鳌头镇、明珠工业园、万花园，面积445 平方公里，打造现代产业集群区。重点发展战略性新兴产业、先进制造业、现代物流业和都市型现代农业。因此，本项目选址、功能定位、功能分区、规划布局等内容与上位规划协调 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 28 一致。为进一步体现本方案与城镇规划的衔接性，按照“宜农则农、宜林则林、宜建则建”的原则，结合建设适宜性评价的结果，结合项目区现状地形地势和城镇近期规划建设发展情况，编制项目区的控制性66、详细规划，明确项目区功能定位、规划目标、空间发展策略，并对项目区进行功能分区和规划用途分类。（3）与从化市低丘缓坡土地综合开发利用专项规划的衔接 根据 广东省从化市低丘缓坡土地综合开发利用专项规划（2012-2016 年），从化市低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用期限为 2012-2016 年，试点项目区由明珠项目区、太平工业园项目区和温泉项目区三个项目区组成，开发利用总规模为492.06 公顷（合 7381 亩）。其中，太平工业园片区项目区位于从化市西南部，涉及太平镇的飞鹅村、高埔村、共星村、湖田村、屈洞村、水南村，该项目区由北片、中片和南片三部分组成，总面积为 150.53 公顷（合 225767、.95 亩）。广东省从化市低丘缓坡土地综合开发利用专项规划（2012-2016 年）对从化市可供开发利用的低丘缓坡资源进行了详尽的调查和分析。根据该专项规划，从化市选取明珠项目区、太平工业园项目区、温泉项目区 3 个项目区作为2012-2016 年期间的重点建设地区，并明确了建设规模及土地利用方向。本报告全面与专项规划进行衔接，建设范围控制在专项规划确定范围内，并且项目区土地利用方向、规划用途、功能定位与专项规划协调一致。3.2.43.2.4 地质灾害危险性评估分析地质灾害危险性评估分析 根据广东省广州市从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目(太平工业园片区)地质灾害危险性评估报告，本项目所在区域68、属丘陵缓坡地貌，地形呈缓坡状起伏，地形地貌条件中等，地层与岩石复杂，处于地震基本烈度度区，区域地壳稳定，广从断裂从区域东部通过，地质构造条件复杂；工程地质条件中等-复杂，水文地质条件中等，人类工程活动对地质环境影响程度中等-强烈，据此判定区域地质环境条件复杂程度为复杂类型。本项目所在区域主导地质环境因素是岩土体物理力学性质和地形地貌，从属的地质环境因素是地质构造和水文地质条件，激发因素是人类工程活动和气象要素。根据场地地质环境条件，结合建设工程类型、规模和施工方式，预测拟建工程建设可能引发（或加剧）及可能遭受的地质灾害类型有崩塌或滑坡和地面沉降 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区69、可行性研究报告 29 两种。综合分析太平工业园片区的地质环境条件复杂性程度、潜在地质灾害隐患点的分布、危险程度、灾害点密度、灾害体规模、地质灾害危害程度，将其分为地质灾害危险性中等区（）和危险性小区（）两个级别区，细分为 5 个亚区：1.地质灾害危险性中等区 1 亚区（1）主要分布在北部片区的西侧，地质环境条件复杂。现状地质灾害主要有崩塌，危害小，危险性小。预测挖方边坡崩塌或滑坡潜在危害中等，潜在危险性中等；填方边坡崩塌或滑坡潜在危害中等，潜在危险性中等；基坑边坡崩塌或滑坡潜在危害小，潜在危险性小；预测地面沉降潜在危害小，潜在危险性小。2.地质灾害危险性中等区 3 亚区（3）主要分布在南部片区70、的中、东侧，地质环境条件复杂。未发现现状地质灾害。预测挖方边坡崩塌或滑坡潜在危害中等，潜在危险性中等，填方边坡崩塌或滑坡潜在危害中等，潜在危险性中等，预测地面沉降潜在危害小，潜在危险性小。3.地质灾害危险性小区 2 亚区（2）主要分布在中部片区，地质环境条件中等。区内已发地质灾害为地面沉降，其危害小，危险性小。预测挖方边坡崩塌或滑坡潜在危害小，潜在危险性小，填方边坡崩塌或滑坡潜在危害小，潜在危险性小，预测地面沉降潜在危害小，潜在危险性小。4.地质灾害危险性小区 3 亚区（3）主要分布在南部片区的西侧，地质环境条件中等。区内已发地质灾害为地面沉降，其危害小，危险性小。预测挖方边坡崩塌或滑坡潜在危71、害小，潜在危险性小，填方边坡崩塌或滑坡潜在危害小，潜在危险性小，堤岸崩塌或滑坡潜在危害小，潜在危险性小，预测地面沉降潜在危害小，潜在危险性小。5.地质灾害危险性小区 4 亚区（4）主要分布在北部片区的东侧、南部片区的剩余区域，分布面积最广，地质环境条件中等。区内已发地质灾害为地面沉降，其危害小，危险性小。预测自然边坡崩塌或滑坡潜在危害小，潜在危险性小，填方边坡崩塌或滑坡潜在危害小，潜在危险性小，堤岸崩塌或滑坡潜在危害小，潜在危险性小，预测地面沉降潜在危害小，潜在危险性小。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 30 经过综合评估，本项目规划用地的适宜性为基本适宜。3.372、.3 3 项目项目开发利用开发利用定位定位 1、功能定位 综合上述分析及相关规划的解读，协调园区与太平镇的发展意愿，确定本项目的功能定位为：从化市高新技术产业聚集区及高端商贸服务区，太平镇中心镇区的核心产业组团。2、规划目标（1）建设成为宜居、宜业的现代产业新区；（2）建设成为生产及生活设施配套完善的现代产业新区；（3）建设成为高技术产业与高端商贸服务业集聚的产业区；（4）建设成为环境优美与生态友好的现代产业新区。3、空间发展策略（1）合理安排村庄、产业、设施用地，实现土地的高效集约利用；（2）营造生态园区环境，平衡产业发展与生态保护；（3）植入综合服务功能，实现产城融合；分期实施，有序开发。73、4、功能分区 由于整个太平工业园片区分为综合服务区、高新产业区、商贸物流园区、高技术产业区四个功能区，其中高技术产业区和高新产业区面积最大，分别占总面积比重的 45.95%和 44.48%，分别在北部和南部；商贸物流园区，占总面积比重为 7.63%，集中分布在中部；综合服务区面积最小，占总面积比重为 1.94%，集中分布在北部。规划区依托太平经济开发区原有的产业基础，发挥土地资源的优势，在规划区北部建设三大产业基地，一是现代服务业基地，引进梦芭莎电子商务产业园、广东服装企业电子商务总部基地等现代服务业龙头项目；二是生物医药产业基地，以先强制药高新医药产业基地为龙头带动项目；三是高新装配（电子信74、息）产业基地，以亨龙焊接高技术产业基地、广州南盾设备有限公司等项目建设为重点。在规划区南部，以定中高新装配产业园、盛捷物流等为龙头项目，引进先进制造业和商贸物流业。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 31 随着太平镇区的进一步发展，以 105 国道以西将更多承担城市生活功能，为居民提供生活服务；105 国道以东片区将更多承担生产功能，发展高新技术产业、先进制造业及商贸服务业，作为太平镇实现“加快实现转型升级，培强做优产业平台”的重要抓手。因而，规划区将作为中心镇区产业发展的核心驱动组团。其中，本项目主要涉及北部的二类工业用地（主要为对居住和公共设施等环境有一定干扰和75、污染的工业用地如食品工业、医药制造工业、纺织工业等），中部的一类物流仓储用地（对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地），南部的一类工业用地（对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等）。太平工业园片区太平工业园片区地块规划用途总览表地块规划用途总览表 用地代码 用地名称 用地面积（平方米）占比 M1 一类工业用地 524714.27 34.86%M2 二类工业用地 446725.80 29.68%W1 一类物流仓储用地 94977.63 6.31%H14 村庄建设用地 26510.18 1.76%B1 商业设施用地 28357.1576、 1.88%B4 公用设施营业网点用地 3027.00 0.20%R2 二类居住用地 731.11 0.05%A3 教育科研用地 28843.36 1.92%G1 公园绿地 17780.06 1.18%G2 防护绿地 53414.59 3.55%E2 农林用地 41721.64 2.77%U2 环境设施用地 6019.58 0.40%S1 市政道路用地 232450.93 15.44%合合 计计 1505273.281505273.28 100.00%100.00%5、产业用地布局 根据上表分析以及控规，本项目用地主要以工业用地为主，规划发展产业包括高新装配产业、先进制造业、生物医药、商贸物流77、业等。其中：（1）工业用地 项目区北部主要布置二类工业，并根据主导产业形成现代服务业区、生物医药产业区。中部为商贸物流区，其中布置一类工业。南部布置一类工业用地，形成高技术产业区。一类工业用地面积约 52.5 公顷，占比 34.9；二类工业用地面积为 44.7 公顷，占比 29.7。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 32 （2）仓储用地 仓储用地主要分布在项目区中部，全部为一类仓储用地，规划仓储用地面积9.5 公顷，占比 6.3。3.3.4 4 控制性详细规划控制性详细规划 根据上述定位，太平工业园片区规划用途包括一类工业用地、二类工业用地、二类居住用地、商业设施78、用地、城市道路用地、防护绿地、公园绿地和农林用地等，整个片区的控制性详细规划图详见附图一，本项目三个片区的控制性详细规划图、细分地块指标一览表和地块规划用途总览表如下所示。太平工业园片区北部片区控规图太平工业园片区北部片区控规图 中部片区控规图中部片区控规图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 33 南部片区控规图南部片区控规图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 34 细分地块指标一览表细分地块指标一览表 地块编码 用地代码 用地名称 用地面积 容积率 建筑面积（m2，按最小计算）占比 北部片区 TP022001 M1 一类工业用地 979、115.66 1.2-3.0 10938.80 0.61%TP022002 G2 防护绿地 1652.58 0.11%TP030101 G2 防护绿地 3918.70 0.26%TP030102 M2 二类工业用地 52419.49 1.0-3.0 52419.49 3.48%TP030201 G2 防护绿地 4654.14 0.31%TP030202 B4 公用设施营业网点用地 3027.00 1.0 3027.00 0.20%TP030203 M2 二类工业用地 42804.00 1.0-3.0 42804.00 2.84%TP030301 M2 二类工业用地 49691.00 1.0-380、.0 49691.00 3.30%TP030402 G1 公园绿地 8249.06 0.55%TP030403 A3 教育科研用地 28843.36 2.0 57686.72 1.92%TP030501 M2 二类工业用地 14639.96 1.0-3.0 14639.96 0.97%TP030706 R2 二类居住用地 731.11 3.0 2193.32 0.05%TP030801 M2 二类工业用地 56728.00 1.0-3.0 56728.00 3.77%TP030901 M2 二类工业用地 132077.00 1.0-3.0 132077.00 8.77%TP031001 G1 81、公园绿地 1431.00 0.10%TP031002 M2 二类工业用地 17621.03 1.2-3.0 21145.23 1.17%TP031102 M2 二类工业用地 9770.23 1.0-3.0 9770.23 0.65%TP031201 M2 二类工业用地 41690.00 1.0-3.0 41690.00 2.77%TP031301 M2 二类工业用地 16149.95 1.0-3.0 16149.95 1.07%TP031401 M2 二类工业用地 22824.08 1.0-3.0 22824.08 1.52%TP031501 M2 二类工业用地 7932.09 1.0-3.082、 7932.09 0.53%TP031502 E2 农林用地 4480.50 0.30%TP031505 G2 防护绿地 9852.75 0.65%TP031506 E2 农林用地 3441.14 0.23%小计小计 543743.82543743.82 36.12%36.12%中部片区 TP040601 G2 防护绿地 4477.73 0.30%TP040602 W1 一类物流仓储用地 21984.80 1.0 21984.80 1.46%TP040701 W1 一类物流仓储用地 2343.57 1.0 2343.57 0.16%TP040901 G2 防护绿地 6936.07 0.46%T83、P040902 W1 一类物流仓储用地 58030.14 1.0 58030.14 3.86%TP041001 W1 一类物流仓储用地 6061.28 1.0 6061.28 0.40%TP041101 W1 一类物流仓储用地 6557.84 1.0 6557.84 0.44%小计小计 106391.43106391.43 7.07%7.07%南部片区 TP060101 G2 防护绿地 183.34 0.01%TP060102 H14 村庄建设用地 16631.48 1.2 19957.78 1.10%TP060103 G2 防护绿地 5539.28 0.37%从化市低丘缓坡土地综合开发利用项84、目太平工业园片区可行性研究报告 35 地块编码 用地代码 用地名称 用地面积 容积率 建筑面积（m2，按最小计算）占比 TP060104 H14 村庄建设用地 2693.39 1.2 3232.07 0.18%TP060105 B1 商业设施用地 28357.15 3.0 85071.46 1.88%TP060201 G2 防护绿地 1800.00 0.12%TP060202 M1 一类工业用地 11100.00 1.2-3.0 13320.00 0.74%TP060301 M1 一类工业用地 15000.00 1.2-3.0 18000.00 1.00%TP060401 M1 一类工业用地 85、31600.00 1.2-3.0 37920.00 2.10%TP060402 G1 公园绿地 2700.00 0.18%TP060501 M1 一类工业用地 17500.00 1.2-3.0 21000.00 1.16%TP060502 G1 公园绿地 600.00 0.04%TP060601 M1 一类工业用地 13000.00 1.2-3.0 15600.00 0.86%TP060701 G2 防护绿地 4200.00 0.28%TP060702 M1 一类工业用地 63670.06 1.2-3.0 76404.08 4.23%TP060703 G1 公园绿地 2200.00 0.15%86、TP060801 M1 一类工业用地 15000.00 1.2-3.0 18000.00 1.00%TP060802 G2 防护绿地 900.00 0.06%TP060803 G1 公园绿地 2600.00 0.17%TP061102 H14 村庄建设用地 7185.30 1.2 8622.36 0.48%TP061201 M1 一类工业用地 74800.00 1.2-3.0 89760.00 4.97%TP061301 M1 一类工业用地 66323.77 1.2-3.0 79588.52 4.41%TP061601 M1 一类工业用地 28183.75 1.2-3.0 33820.50 187、.87%TP061701 M1 一类工业用地 56300.00 1.2-3.0 67560.00 3.74%TP061801 M1 一类工业用地 13200.00 1.2-3.0 15840.00 0.88%TP061802 M1 一类工业用地 3200.00 1.2-3.0 3840.00 0.21%TP061901 G2 防护绿地 1600.00 0.11%TP061902 M1 一类工业用地 89100.00 1.2-3.0 106920.00 5.92%TP061903 E2 农林用地 33800.00 2.25%TP061904 G2 防护绿地 7700.00 0.51%TP062088、01 U2 环境设施用地 6019.58 0.40%小小 计计 622687.11622687.11 41.37%41.37%道路用地 232450.93 15.44%合合 计计 1505273.28 1505273.28 100.00%100.00%从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 36 第四章第四章 征地拆迁方案征地拆迁方案 4.14.1 工作思路工作思路 太平工业园片区位于从化市西南部，涉及太平镇的飞鹅村、高埔村、共星村、湖田村、屈洞村、水南村。项目区由北片、中片和南片三部分组成，总用地面积为 150.53 公顷。项目区内土地均为集体土地。土地征收范围包括为89、实施本项目之所需土地和改迁公路用地、边角地、工程建设过程中零星补征地、安置复建用地以及被征地村（社）集体经济发展留用地等；房屋征收范围包括征地范围内的建构筑物及其他地上附着物等。需落实的留用地，按测量的实际征地面积的 10%安排给被征地农村集体经济组织，以村为单位集中安排；2%按照该区域留用地折算货币补偿款标准折算成货币作为奖励金奖励给被征地村委会。上述 10%留用地指标亦可根据实际情况采用货币方式补偿。若留用地采用货币方式补偿,留用地的补偿费用按从化市留用地政策文件（从府201231 号文）标准执行。4.24.2 组织实施机构组织实施机构 农村集体土地由政府统一征收，从化市国土资源和房屋管理90、局统一管理征地工作，统筹拟定各类征地方案，依法上报审批；组织实施补充耕地方案、供地方案；监督征地补偿安置方案、房屋拆迁方案的实施。村民委员会协助行政机关及征地拆迁事务机构办理征地事务，维护农民合法权益，引导、教育农民依法办事。规划、农业、林业、民政、信访、人力资源和社会保障等有关部门应积极配合做好征地相关工作，妥善解决有关问题。此次征地拆迁工作由从化市国土资源和房屋管理局委托相关镇、街政府机构实施太平工业园片区用地的预征地调查工作，用地经依法批准后，再由相关镇、街政府机构进行征地补偿等批后实施工作。市土地储备开发中心负责征地补偿资金筹措等前期工作，协助办理项目用地报批，确保该试点项目土地征收工91、作的有序实施。从化市国土资源和房屋管理局分工：从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 37 1.负责被征收地块四至的界定和测量工作；2.负责办理预征地调查的相关手续,发布征地预公告；3.负责制订预征地调查总体方案、计划和各阶段工作的时间安排，指导相关镇、街政府机构依法依规开展预征地调查工作；4.负责做好征地补偿资金的计划、组织和按规定拨付，核定土地及地上附着物的补偿面积、标准及实际补偿金额，监督补偿资金的使用。相关镇、街政府机构分工：1.负责本次预征地调查的具体工作；2.负责调解地块内被征地拆迁单位的土地、房屋等产权纠纷，妥善处理征地遗留问题，化解群众矛盾；3.负责用地92、资料报批过程中和征地过程中需要村社协调的相关事项，确保土地的合法征收；4.负责征地补偿资金的兑付；5.负责对本次地块的清表和围蔽工作；6.负责将征地预公告、征地补偿安置方案、听证告知书等依程序公开；7.负责控制征收范围内抢种、抢建行为的发生；8.协助被征收人办理产权注销登记手续；2016 年 12 月底全面完成项目区的征地工作，并将工作成果提交给从化市国土资源和房屋管理局。4.34.3 征地征地程序程序 征收土地工作程序如下所示：从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 38 征收土地工作流程图征收土地工作流程图 4.44.4 征地征地拆迁补偿拆迁补偿方案方案 根据国家和93、广东省相关法律法规，以及关于印发从化市征收集体土地暂行规定的通知（从府201051 号）、关于印发从化市集体土地房屋拆迁补偿标准暂行规定的通知（从府201052 号）的相关规定，制定以下征地拆迁补偿安置方案，对被征地拆迁的所有人和使用人进行补偿安置。4.4.14.4.1 征地补偿方案征地补偿方案 太平工业园片区总用地面积为 150.53 公顷，均为集体土地。经从化市国土资源和房屋管理局与相关镇、街人民政府协商，征地补偿标准如下：1.土地综合控制价和青苗补偿控制调节费 根据关于印发从化市征收集体土地暂行规定的通知（从府201051 号文），结合本次征地工作实际情况，该用地范围内的征地补偿（含土地94、综合价、青苗补偿）最高控制价为 6.5 万元/亩。2.清表费用 镇、街人民政府完成征收补偿工作后，还需负责完成该项目地块的全部清表工作，使其达到供地条件。根据关于印发从化市政府储备用地和预征地块围蔽管护工作实施方案的通知（从府办201284 号）规定，清表费标准为 1000 元/征地预公告 征地调查确认和拟订征地方案 征地方案听证和报批 征地方案批后实施 申请办理用地手续 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 39 亩。3.围蔽管护费 根据从府办201284 号文规定的围蔽标准，采用砖砌围墙，工程单价为 295元/米。4.工作经费 工作经费标准为 3000 元/亩。595、.留用地奖励金 本次征地工作需落实的留用地，按测量的实际征地面积的 10%安排给被征地农村集体经济组织，以村为单位集中安排；2%按照该区域留用地折算货币补偿款标准折算成货币作为奖励金奖励给被征地村委会。根据关于贯彻的实施意见（从府201231 号），太平镇属于二类地区第一等级，留用地指标折算货币补偿标准为 30 万元/亩。6.不可预见费 按照以上补偿费合计的 5%计取不可预见费。4.4.24.4.2 拆迁拆迁安置安置补偿方案补偿方案 1.需征拆房屋、构筑物现状 太平工业园片区拆迁农户数 4 户，拆迁总面积为 400 平方米，其中住宅面积 320 平方米。2.补偿方案 根据关于印发从化市集体土地96、房屋拆迁补偿标准暂行规定的通知（从府201052 号），拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建 3 种方式。由于征拆工作尚在进行过程中，本项目暂按照货币补偿考虑。补偿对象包括：农村集体房地产证或宅基地证等有产权证明文件的房屋；未超过批准使用期限的临时建设房屋（不给予宅基地土地所有权区位补助）；已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的已建部分。（1）房屋拆迁补偿 根据从府201052 号文，住宅房屋拆迁货币补偿金额包括被拆迁集体土地 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 40 住宅房屋补偿价和宅基地土地所有权区位补偿价。从化市集体土地住宅97、房屋补偿单价（重置价）标准从化市集体土地住宅房屋补偿单价（重置价）标准表表 房屋 等级 等级分类标准 单价标准（元/平方米）框 架 结 构 一等 外墙贴高级瓷砖；内墙面高档装饰及吊顶天花、墙面搧灰油墙面漆；楼梯地面铺石材、抛光砖或木地板；厨厕贴高级瓷砖、装饰台、洁具；窗为塑钢窗、不锈钢防盗网；房门为高级防盗门和夹板门；室内水电暗埋铺设，有下水管道。850 二等 外墙贴釉面砖或玻璃马赛克、水刷石；内墙搧灰、刷白；楼地面铺耐磨砖、彩釉地砖；厨厕贴彩釉砖及马赛克；窗为铝合金窗、铁防盗网；房门为普通铁门、镶板或夹板门；室内有自来水或电线线盒铺设。750 三等 外墙批荡；内墙无天花抹灰扫白；地面铺方砖红98、砖或抹水泥浆；厨厕简单装饰；窗为水泥框钢（木）窗；房门为水泥框、木框、木板门；室内有水电设施。650 四等 外墙未装饰（清水墙）；内墙未装饰（清水墙）；楼地面未抹水泥浆；厨厕未装饰；窗未装饰；房门为普通木板门；未安装室内水电及排水设施。600 五等 完整纯框架、楼面未砌砖（部门砌砖另按围墙计）。400 混 合 结 构 一等 外墙贴高级瓷砖；内墙面高档装饰及吊顶天花、墙面搧灰油墙面漆；楼梯地面铺石材、抛光砖或木地板；厨厕贴高级瓷砖、装饰台、洁具；窗为塑钢窗、不锈钢防盗网；房门为高级防盗门和夹板门；室内水电暗埋铺设，有下水管道。750 二等 外墙贴釉面砖或玻璃马赛克、水刷石；内墙搧灰、刷白；楼地面99、铺耐磨砖、彩釉地砖；厨厕贴彩釉砖及马赛克；窗为铝合金窗、铁防盗网；房门为普通铁门、镶板或夹板门；室内有自来水或电线线盒铺设。650 三等 外墙批荡；内墙无天花抹灰扫白；地面铺方砖红砖或抹水泥浆；厨厕简单装饰；窗为水泥框钢（木）窗；房门为水泥框、木框、木板门；室内有水电设施。550 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 41 房屋 等级 等级分类标准 单价标准（元/平方米）四等 外墙未装饰（清水墙）；内墙未装饰（清水墙）；楼地面未抹水泥浆；厨厕未装饰；窗未装饰；房门为普通木板门；未安装室内水电及排水设施。500 砖木 竹木 结构 一等 外部装修处理、内部设备完善的庭院式100、花园式房屋 500 二等 房屋内外装修，室内有水电设备的砖木结构房屋 460 三等 房屋内外没有装修，室内没有水电设备的砖木结构 400 四等 泥砖瓦顶房，330 说明：房屋从高等级到低等级向下套算，在等级分类标准的 7 个子目中有 4 项以上（含 4 项）达到要求的，即可确定为该等级。从化市宅基地所有权区位补偿单价从化市宅基地所有权区位补偿单价表表 序号 区位 宅基地所有权区位补偿单价（元/平方米）1 从化中心城区 从化市街口、城郊、江埔中心城区规划范围内 500 2 街口镇 城区规划范围外的行政区界 400 3 太平镇 太平镇行政区界 350 4 城郊街 城区规划范围外的行政区界 300 101、5 江埔街 城区规划范围外的行政区界 300 6 温泉镇 温泉镇行政区界 300 7 鳌头镇 鳌头镇行政区界 270 8 良口镇 良口镇行政区界 250 9 吕田镇 吕田镇行政区届 230 10 流溪河林场 场部 流溪河林场场部行政区界 230 11 大岭山林场 大岭山林场行政区界 200 说明：1、补偿面积以核定面积为准。2、已选择货币（弃产）补偿的村民，日后不再享有村宅基地的分配权。拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋，拆迁补偿需包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。结合本次拆迁工作实际情况，房屋拆迁补偿费用以所拆迁房屋面积为基础，按 1350 元/平方米估算。（2）搬迁补102、助费、过渡期内临时安置补助费 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 42 根据从府201052 号文，拆迁集体土地住宅房屋，拆迁人还应给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。其中，临时安置补助费适用于产权调换或农民自建的拆迁补偿方式，因此本项目暂不考虑此项费用。搬迁补助费含电话、有线电视、空调、水表、电表、家电家私等搬迁涉及的一切搬迁费用，补助标准为 5000 元/户。（3）签约奖励费 为顺利推进地块征拆工作，提高被拆迁人的搬迁积极性，被拆迁人在约定日期前签订安置补偿协议的，将给予 200 元/平方米的签约奖励。（4）不可预见费 按照以上补偿费合计的 5%计103、取不可预见费，按穗财建2010151 号文计算劳务费。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 43 第五章第五章 工程方案工程方案 5.15.1 竖向规划与土方平衡竖向规划与土方平衡 5.1.15.1.1 规划原则规划原则 1.依据规划区外围道路及区内已修建、在修建及已设计的道路作为高程控制点，使规划道路与其衔接。2.满足道路交通要求、排水要求和防洪排涝要求。3.结合防洪排涝规划，利用自排与抽排结合的形式，确定地坪标高，尽量减少规划地块开发所需的填、挖方量。4.有利于地块建筑布置及空间环境的规划和设计，优化片区的环境景观。5.结合土地利用规划，保留部分山林地，保持和维护104、城市绿化、生态系统的完整性。6.满足城市各项建设用地的使用要求。5.5.1 1.2.2 地形现状分析地形现状分析 太平工业园片区北部为丘陵、低山，中部为台地，南部属于流溪河河漫滩。区域内多丘陵地，大小山包较多，参差错落，金溪河从区域南部穿过。地势整体东高西低，其中北部片区地势南高北低，中部片区海拔均 40m 以下，南部片区南高北低、东高西低。最高处为北部片区东侧山体和南部片区东侧山体，海拔在75m 以上；较低处出现在中部片区和南部片区西侧河流沿线，海拔在 30m 左右。项目区高低起伏变化大，北部和南部片区均有 35以上的急坡，中部片区较为平坦，皆为 6以下的缓坡。较复杂的坡向对排水顺畅造成一定105、影响。5.1.35.1.3 土方平衡分析土方平衡分析 本项目充分利用自然地形地势，分台阶规划、就地挖填，减少调配利用工程量，保持挖填方基本平衡，土石方需在整个规划区域内调配利用，土方运输距离不超过 5km。根据从化市水务局关于从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区水土保持方案的复函（从水函201455 号）的批复及其从化市低丘缓坡土地综合开发利用太平工业园片区水土保持方案报告书的预测，本项目场地平整需总挖方量约为 4489183 立方米，总填方量约为 5439300 立方米，缺 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 44 方量约 950117 立方米。本工程106、不设置取土场及永久弃渣场。5.1.45.1.4 土方平衡工程措施土方平衡工程措施 1.充分利用建筑垃圾和工程渣土。2.在下阶段的修建性详细规划竖向设计中，应尽量利用自然地形，优化用地竖向处理和排水组织方案，尤其对规划区低丘缓坡地块的台地划分。结合地块规划结构、用地布局、道路和绿地系统组织，建筑群体布置、形式以及公共设施的安排等作统一的考虑，减少土、石方工程量。3.填挖方一般应考虑就地平衡，加强土方工程的合理调运以缩短运距；附近有土源或余方有用处时，可不必过于强调填、挖方平衡，一般情况土方宁多勿缺，石方则少挖为宜。4.应统筹好开发时序，尽量各种管线工程以及道路工程同期进行，避免重复开挖带来的额外107、土方工程量的产生。5.5.2 2 市政道路工程建设方案市政道路工程建设方案 5.2.15.2.1 编制依据编制依据 1.城市道路工程设计规范（CJJ372012）；2.城市道路交通规划设计规范(GB50220-95)；3.城市用地竖向规划规范(CJJ83-99)；4.城市道路照明设计标准（CJJ45-2006）；5.室外排水设计规范（GB500142006）；6.城市道路绿化规划与设计规范(CJJ75-97)；7.城市道路和建筑物无障碍设计规范（GB50763-2012）；8.城市道路管理设施设置技术规范（GBJ08-89-94）；9.其他相关设计规范。5.2.25.2.2 道路系统道路系统 108、1.太平工业园片区整体道路系统规划（1）对外交通 太平工业园片区西临 105 国道，118 省道在片区南部穿过，北三环在片区南部经过。此三条道路为主要对外交通道路。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 45 北三环路为规划高速公路，在太平工业园片区南部有一处出口通过，通过高湖公路与太平工业园片区联通，建成后将成为片区连接广州和周边市镇的最重要道路。105 国道为现状主要的对外连接道路。规划根据城市发展需要，将其规划为快速路，北连从化中心城区，南接广州中心城区。118 省道，从太平工业园片区北部穿过，现状是东西向连接花都和萝岗区的重要道路。根据城市发展需要，将规划成为城109、市主干道，连接白云机场、增城。三条对外道路使得太平工业园片区与太平镇、从化中心城区、广州等交通联系便捷。（2）区内交通道路 整个太平工业园片区内的城市道路按照其在道路网中的地位、交通功能等，划分为快速路、主干路、次干路及支路，形成四个等级的道路网系统。1）快速路 快速路设计车速为60-80公里/小时。太平工业园片区的快速路有一条，即西侧的105国道，红线控制60米。片区内有太平大道与振兴路与其相连，快速将规划区连到广州及从化中心区。2）主干道 太平工业园片区内的主干道规划为“四横两纵”的布局形式。“四横”即东西向主干道，从南至北分别为振兴路、工业大道、规划路、平中公路；“两纵”即南北向主干道，110、从西至东分别为太平大道、高湖公路。主干道实行机动车、非机动车分道行驶，行人隔离。人行过街横道应设置信号灯，一般无建筑物出入口，不可避免时，对出入车辆严格实行右进右出管理。公交车停靠站采用港湾式，白天限制停车。规划的主干道路宽主要为30-40米。3）次干道 次干道是太平工业园片区内部的道路骨架，承担组团内部交通或组团内外的集散交通。次干道一般实行机动车、非机动车分道行驶，行人隔离；尽量避免设置建筑物出入口，不可避免时，应在出入口设置“让路”或“停车”标志；公交车停靠站宜采用港湾式；高峰期限制停车。规划次干道路宽为20-30米。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 46 111、4）支路 城市支路是指太平工业园片区非骨架道路，城市支路注重对非机动车、行人交通的引导与管理；允许建筑物设置出入口，不限制“门前活动”，建筑物出入口宜设置“让路”或“停车”标志；单行线允许在路边划线停车。基于可操作性要求，整个太平工业园片区范围内局部较大产业地块可设置非定向路网，灵活控制地块大小，方便地块出让与开发。规划的支路路宽主要为10-20 米。太平工业园片区的整体道路系统规划见附图一。2.道路系统 本项目属于太平工业园片区，主要分为北部片区、中部片区和南部片区三大块，根据太平工业园片区整体道路系统规划，主要道路包括如下部分：（1）主干道 本项目所在范围内的主干道有 1 条，即南北向的高112、湖公路，但绝大部分道路红线落在本项目地块范围以外，因此高湖公路的建设将另行立项实施。（2）次干道 次干道主要有北部片区的福安路、福从路等，中部片区的开源大道等，以及南部片区的湖新路等多条，道路断面为 20 米或 26 米。（3）支路 支路分布较多，三大片区都有，主要道路断面为 15 米和 20 米两种。根据根据从化市低丘缓坡土地综合开发利用太平工业园片区控制性详细规划从化市低丘缓坡土地综合开发利用太平工业园片区控制性详细规划（从府办复（从府办复20138432013843 号，号，20132013 年年 1111 月）月）的批复成果，的批复成果，由于本项目地块红线并由于本项目地块红线并未完整按113、照未完整按照规划规划道路划分，因此部分道路划分，因此部分规划规划道路局部落在本项目红线道路局部落在本项目红线范围外。考范围外。考虑到道路建设的整体性虑到道路建设的整体性和项目红线内地块开发和使和项目红线内地块开发和使用的交通可达性用的交通可达性，依据依据从从化市土地储备开发中心关于从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园化市土地储备开发中心关于从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区市政道路工程量调整的说明片区市政道路工程量调整的说明（从地储函（从地储函20142632014263 号）号），建议将建议将该部分该部分红线红线以外的以外的规划规划道路纳入本项目一并建设。道路纳入本项目114、一并建设。本项目道路一览表见下表所示。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 47 本项目本项目道路一览表道路一览表 道路名称 规划等级 道路总宽（m）道路长度（m）道路面积（m2）总长 其中红线内 红线外新增 总面积 其中红线内 红线外新增 ZA 支路 20 427 213 214 8540 4260 4280 B 次干道 26 438 278 160 11388 7228 4160 C 支路 20 245 245 0 4900 4900 0 D 次干道 20 1701 1701 0 34020 34020 0 E 支路 20 825 515 310 16500 10115、300 6200 F 支路 20 979 979 0 19580 19580 0 G 支路 20 458 458 0 9160 9160 0 H 支路 15 1305 959 346 19575 14385 5190 I 次干道 20 233 137 96 4660 2740 1920 J 支路 20 506 0 506 10120 0 10120 K 次干道 20 658 238 420 13160 4760 8400 L 次干道 20 1309 606 703 26180 12120 14060 M 支路 15 490 490 0 7350 7350 0 N 支路 20 876 876 0116、 17520 17520 0 O 支路 20 1047 1047 0 20940 20940 0 P 次干道 20 1714 1451 263 34280 29020 5260 Q 支路 15 267 267 0 4005 4005 0 R 支路 15 146 146 0 2190 2190 0 S 支路 20 874 612 262 17480 12240 5240 T 次干道 20 928 665 263 18560 13300 5260 U 支路 20 1142 922 220 22840 18440 4400 V 次干道 20 1714 1463 251 34280 29260 502117、0 合计合计 1828218282 1426814268 40144014 357228357228 27771277718 8 7951079510 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 48 北部片区规划建设道路图北部片区规划建设道路图（ZA/B/C/D/E/F/G/H/I/J 线道路）线道路）（紫色范围内的地块道路和紫色范围外用红线标注的道路需纳入本项目建设）（紫色范围内的地块道路和紫色范围外用红线标注的道路需纳入本项目建设）从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 49 ZA 线线道路道路拟纳入本项目建设规划示意拟纳入本项目建设规划示意图118、图 B 线线道路道路拟纳入本项目建设规划示意拟纳入本项目建设规划示意图图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 50 C/D 线线道路道路拟纳入本项目建设规划示意拟纳入本项目建设规划示意图图 E 线线道路道路拟纳入本项目建设规划示意拟纳入本项目建设规划示意图图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 51 F 线线道路道路拟纳入本项目建设规划示意拟纳入本项目建设规划示意图图 G/I 线线道路道路拟纳入本项目建设规划示意拟纳入本项目建设规划示意图图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 52 H 线线道路道路拟纳入本项目119、建设规划示意拟纳入本项目建设规划示意图图 J 线线道路道路拟纳入本项目拟纳入本项目建设规划示意建设规划示意图图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 53 中部、中部、南部片区规划建设道路图南部片区规划建设道路图（K/L/M/N/O/P/Q/R/S/T/U/VK/L/M/N/O/P/Q/R/S/T/U/V 线道路）线道路）（紫色范围内的地块道路和紫色范围外用红线标注的道路需纳入本项目建设）（紫色范围内的地块道路和紫色范围外用红线标注的道路需纳入本项目建设）从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 54 K 线线道路道路拟纳入本项目建设规划示意拟纳120、入本项目建设规划示意图图 L/M 线线道路道路拟纳入本项目建设规划示意拟纳入本项目建设规划示意图图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 55 N/O/P 线线道路道路拟纳入本项目建设规划示意拟纳入本项目建设规划示意图图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 56 Q/R 线线道路道路拟纳入本项目建设规划示意拟纳入本项目建设规划示意图图 S 线线道路道路拟纳入本项目建设规划示意拟纳入本项目建设规划示意图图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 57 T 线线道路道路拟纳入本项目建设规划示意拟纳入本项目建设规划示意图图121、 U 线线道路道路拟纳入本项目建设规划拟纳入本项目建设规划示意示意图图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 58 V 线线道路道路拟纳入本项目建设规划示意拟纳入本项目建设规划示意图图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 59 5.2.35.2.3 各级道路设计车速各级道路设计车速 根据 城市道路工程设计规范（CJJ 37-2012）以及结合本项目的情况预测，本项目主干道设计车速为 50 km/h、次干道的设计车速为 40 km/h，支路的设计车速为 30 km/h。5.2.45.2.4 技术标准技术标准 主干道主要技术指标主干道主要技术指122、标表表 序号 指标名称 单位 规范值 设计值 1 道路等级 -城市主干路 2 设计车速 km/h 40-60 主线 50，交叉口 24.5 3 车道数 -双向 6 车道 4 设计年限（路面结构达到临界状态）年 20 20 5 排水设计重现期 年-50 6 路面设计荷载 -BZZ-100 7 桥梁设计荷载 -城市-A 级 8 行车净高 m 5 5 9 路面行车道横坡%1.52.0 2.0 10 停车视距 m 75 80 11 抗震等级 级-按地震烈度 VII 级设防 12 高程系统 m-广州市城建高程系统 13 坐标系统 m-广州市城建坐标系统 14 防洪标高 m-大于 7.81m 15 防水标123、准 -I 级 16 道路红线宽度 m-37-40 17 不设超高圆曲线最小半径 m 1050 1050 18 竖曲线最小半径（凹）m 725 1000 19 竖曲线最小半径（凸）m 925 1000 20 竖曲线最小长度 m 42.5 50 21 最大纵坡%不宜4 3 次干道主要技术指标次干道主要技术指标表表 序号 指标名称 单位 规范值 设计值 1 道路等级 -城市次干路 2 设计车速 km/h 30-50 主线 40，交叉口 21.7 3 车道数 -双向 4 车道 4 设计年限（路面结构达到临界状态）年 15 15 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 60 5 124、排水设计重现期 年-50 6 路面设计荷载 -BZZ-100 7 桥梁设计荷载 -城市-A 级 8 行车净高 m 5 5 9 路面行车道横坡%1.52.0 2.0 10 停车视距 m 40 56 11 抗震等级 级-按地震烈度 VII 级设防 12 高程系统 m-广州市城建高程系统 13 坐标系统 m-广州市城建坐标系统 14 防洪标高 m-大于 7.81m 15 防水标准 -I 级 16 道路红线宽度 m-20 17 不设超高圆曲线最小半径 m 600 600 18 竖曲线最小半径（凹）m 700 1000 19 竖曲线最小半径（凸）m 700 1000 20 竖曲线最小长度 m 35 50125、 21 最大纵坡%不宜4 2 支路主要技术指标支路主要技术指标表表 序号 指标名称 单位 规范值 设计值 1 道路等级 -城市支路 2 设计车速 km/h 20-40 主线 30，交叉口 16 3 车道数 -双向 2 车道（15 米宽）双向 4 车道（20 米宽）4 设计年限（路面结构达到临界状态）年 15 15 5 排水设计重现期 年-50 6 路面设计荷载 -BZZ-100 7 桥梁设计荷载 -城市-A 级 8 行车净高 m 5 5 9 路面行车道横坡%1.52.0 2.0 10 停车视距 m 30 40 11 抗震等级 级-按地震烈度 VII 级设防 12 高程系统 m-广州市城建高程系126、统 13 坐标系统 m-广州市城建坐标系统 14 防洪标高 m-大于 7.81m 15 防水标准 -I 级 16 道路红线宽度 m-15-20 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 61 17 不设超高圆曲线最小半径 m 350 1000 18 竖曲线最小半径（凹）m 400 500 19 竖曲线最小半径（凸）m 400 500 20 竖曲线最小长度 m 25 50 21 最大纵坡%不宜4 2 5.2.55.2.5 纵断面设计纵断面设计 纵断面根据道路标高，两侧用地坪标高及地下水位标高、城市防洪标高、桥梁控制标高、相交道路标高、排水管道出水口标高等控制因素，并参照太平127、镇总体规划及广东从化经济开发区三期控制性详细规划的道路断面进行设计。工程区域内地势平坦，因此尽可能利用自然地形形成道路纵坡，以减少填挖土方工程量，同时利于路面排水。考虑道路两侧用地街坊和沿街建筑物排水的要求，道路设计高程尽量低于两侧用地标高 1020 厘米，以利于排水。应充分考虑与 118 省道、105 国道和规划北三环高速公路等外围相交道路相衔接。满足沿线渠、涵等的标高要求。妥善处理地下管线埋深及管道出水口标高。5.2.65.2.6 横断面设计横断面设计 道路横断面设计主要根据交通量分析和预测，结合道路性质、交通功能、沿线建筑物分布、地下管线及道路绿化等综合因素，并参照太平镇总体规划及广东从128、化经济开发区三期控制性详细规划的道路断面确定。太平工业园片区的主干道、次干道和支路红线宽度分别为 37-40 米、20 米、15-20 米，横断面尺寸如下表所示，横断面图见 5.7 章节内容。太平工业园片区道路横断面设计太平工业园片区道路横断面设计表表 道路级别 道路断面类型 红线宽度（m）道路绿化 控制带（m）路面宽度（m）（单侧）机动车道 慢车道（辅道）人行道（非机动车道）主干道 B-B 断面 37 中 4 侧 4 11.5 3 C-C 断面 40 中 8 侧 4 11.5 2.5 次干道 F-F 断面 20 侧 2 7 2 支路 F-F 断面 20 侧 2 7 2 G-G 断面 15 侧129、 2 4.5 2 5.2.75.2.7 道路交叉口道路交叉口 1.交叉口形式 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 62 道路交叉口分为平面交叉和立体交叉两种形式。其中，平面交叉口又分为展宽式信号平交、平面环交、信号平交、无控平交四类；立体交叉口分为互通式立交和分离式立交两类。交叉口控制形式设置如下表所示。交叉口控制形式交叉口控制形式表表 道路级别等级 主干路 次干路 支路 主干路 A 或 B B 或 C B 或 D 次干路 C 或 D C 或 D 支路 D 或 E 注：A-立体交叉；B-展宽式信号平交；C-平面环交；D-信号平交；E-无控平交。2.交叉口转弯半径 中130、心线的平曲线半径尽可能选用大于或等于最小半径，主干路为300米；次干路与支路100米。平面交叉口缘石半径应满足城市道路交叉口设计的有关规范，结合本区道路的具体情况，确定如下标准：交叉口转弯半径技术标准交叉口转弯半径技术标准表表 道路等级 主干路 次干路 支路 主干路 25-30 米 20 米 15 米 次干路 15-20 米 15 米 支路 10 米 5.2.85.2.8 路基设计路基设计 1.一般路基 本工程主要以填方路基为主，应优先选用级配较好的砾类土、砂类土等粗粒土作为填料，填料最大粒径应小于 150mm。如采用粘性土等细粒土作为填料时，应控制其含水量，当含水量超过最佳含水量较多时，应掺131、入石灰等固化材料处理后使用；注意粉性土和耕植土、淤泥、生活垃圾等不能用于填筑路基。路基应分层填筑、均匀压实，路基压实采用重型击实标准。当路堤底部是松散填土时，路堤填筑前也应翻挖后再回填分层压实，压实底不低于 85%。填土高度小于路床厚度时，基底的压实度不应小于路床标准。2.软土路基（1）淤泥埋深较浅、软土厚度较薄（H03 米）采用换填、抛石挤淤等浅层处理；（2）淤泥埋深较大、软土厚度较厚（H3 米）的，视工期，开挖时序及路 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 63 基位置采取不同的方法：施工工期较充裕、且线路周边的场区开发时间较晚采用袋装砂井排水固结。袋装砂井的间距132、采用 1.0 米1.2 米（应以实际路段软土路基的地质情况及处理深度确定），梅花型布置。施工工期较短、且线路周边的场区马上需要开发或桥台与路堤相邻处水泥搅拌桩。水泥搅拌桩的间距采用 1.1 米1.5 米（应以实际路段软土路基的地质情况、处理深度确定及处理的位置确定），梅花型布置。施工净空、高度受到高压线或现有桥梁限制时采用高压旋喷桩。本工程最终的处理方法及范围须待本工程的详细勘察完成后，并结合道路施工工期方可确定。5.2.95.2.9 路面设计路面设计 1.路面材料力学指标 沥青混凝土路面材料力学指标沥青混凝土路面材料力学指标表表 项 目 抗压回弹模量（15）抗压回弹模量（20）抗弯拉模量 劈133、裂强度 沥青混凝土 细 1800 1200 1500 1.2 中 1600 1000 1500 0.8 粗 1200 800 1500 0.6 6水泥稳定石屑 1300 1300 2800 0.5 2.路面结构组合为：AC-13、AC-20、AC-25I、6水泥稳定石屑、E0 等。3.人行道路面 非机动车道路面结构采用人行道结构形式，但在颜色上要与人行道有明显区分。其结构组合为：6cm 彩色人行道块；2cm M5 水泥砂浆；15cm 6水泥稳定石屑。5.2.105.2.10 交通设施交通设施 主要包括交通标线、交通标志、交通信号灯、监控系统、指路标志系统、停车诱导系统等。5.2.115.2.1134、1 道路照明道路照明 区内道路照明灯具杆高 812 米，间距 3035 米，位置在人行道。道路宽度大于 25 米时，采用双排布置，小于 25 米时，则采用单排布置。路灯电源由就 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 64 近的变电所提供，采用集中控制方式，且光控和时控相结合，进行自动控制。建议选用 LED 灯作为主要照明光源，道路照明标准值应符合城市道路照明设计标准（CJJ45-2006）。5.2.125.2.12 道路绿化道路绿化 1.体现整体道路绿化风格相一致，设计立足于“新”、“意境”，坚持以人为本，生态优先的原则。2.结合项目范围内周边用地功能规划和自然生态环135、境，保持生态效益与景观效果的一致性原则。3.立足于使用功能，发挥植物的美化、香化、蔽荫、滤尘等生态功能，创造良好的生态环境条件。4.植物选配以乔木为主，灌木为辅，既保证近期效果，又充分遵循其植物的生长规律，产生持续性景观效果。5.经济、美观及社会一致性原则。道路绿化控制带宽度详见前文横断面设计章节。5.35.3 给排水及防洪工程给排水及防洪工程 5.3.15.3.1 编制依据编制依据 1.室外给水设计规范（GB50013-2006）；2.室外排水设计规范（GB50014-2006）；3.城市排水工程规划规范（GB50318-2006）；4.防洪标准（GB50201-94）。5.3.25.3.2136、 给水工程给水工程 1.用水量 根据不同性质用地单位用水量指标法对本项目用水量进行预测，如下表所示。根据预测，本项目日用水量为 11740.71m3/d。用水量预测表用水量预测表 用地代码 用地名称 用地面积（m2）用水量指标（m3/dha）用水量（m3/d）M1 一类工业用地 524714.27 100 5247.14 M2 二类工业用地 446725.80 100 4467.26 W1 一类物流仓储用地 94977.63 50 474.89 H14 村庄建设用地 26510.18 120 318.12 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 65 用地代码 用地名称137、 用地面积（m2）用水量指标（m3/dha）用水量（m3/d）B1 商业设施用地 28357.15 100 283.57 B4 公用设施营业网点用地 3027.00 50 15.14 R2 二类居住用地 731.11 120 8.77 A3 教育科研用地 28843.36 100 288.43 G1 公园绿地 17780.06 20 35.56 G2 防护绿地 53414.59 20 106.83 E2 农林用地 41721.64 0 0.00 U2 环境设施用地 6019.58 50 30.10 S1 市政道路用地 232450.93 20 464.90 合计合计 1505273.28150138、5273.28 11740.7111740.71 2.给水水源 太平工业园片区供水水源由太平开发区水厂提供，位于项目的西北侧。根据广州市从化太平镇总体规划，开发区水厂远期扩建至 14 万吨/天，扩建后的规模能满足本项目区域用水。3.给水加压设施 太平工业园片区内东面局部片区地势较高，南部及北部分别需要增加 1 座供水加压泵站。北部为规划 1 号供水加压站，设计规模为 70L/s，扬程为 25 米，可供应本项目北部片区的水源；南部为规划 2 号供水加压站，设计规模为 12L/s，扬程为 25 米，可供应本项目中部和南部片区的水源。根据规划，2 座供水加压泵站并非处于本项目用地范围内，将另行立项建139、设。4.给水管网系统（1）按照安全经济合理原则，从区域协调的角度出发，供水管网与外围管网保持衔接，形成多水源供水的格局。区内采用生活、生产和消防合用的供水系统，沿规划区内的干道敷设给水管道，最终连接形成环状管网，提高供水的安全性及可靠性。（2）区内供水管管径为 DN200-DN800，管线沿道路敷设，管网埋设最高处设排气阀，最低处设泄水阀。给水管线在人行道下的最小覆土深度不小于 0.6米，在车行道下的最小覆土深度不小于 0.7 米。（3）消防用水量按同时发生火灾次数 2 次计，消防一次灭火用水量 35L/s，消防供水与生活供水共用供水管网。采用生活与消防共用给水管网系统，室外消火栓沿道路布置，140、间距为不超过 120 米，保护半径不超过 150 米。当市政给水管 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 66 网水压不能满足生活、消防要求时，各公建及住宅根据实际情况自设生活、消防水池及加压设备。（4）配水管网的供水水压宜满足用户接管点处服务水头 28 米，消防时最不利点的压力不低于 0.10Mpa。（5）管材：DN300 管考虑镀锌钢管，DN400 管及以上考虑球墨铸铁管。5.工程规模 本项目范围内的给水管网主要沿各主干道、次干道和部分支路敷设，新建给水管网长约 16103 米（其中 DN300 约 11876 米，DN400 约 3061 米，DN800 约 1141、166米）。如下图所示：南部片区规划给水管网建设图南部片区规划给水管网建设图 北部片区规划给水管网建设图北部片区规划给水管网建设图 中部片区规划给水管网建设图中部片区规划给水管网建设图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 67 5.3.35.3.3 污水工程污水工程 1.现状排污情况 本项目地块现状尚未进行开发建设，尚未建有污水收集管网和污水处理设施。2.排水体制 本项目为新建工业区，因此全区采用雨污分流制。3.污水量预测 污水量根据用水量计算，污水的排放系数为85，则规划污水量为9979.6m3。4.规划生活污水处理系统 整个太平工业园片区分为三个生活污水处理系统142、，分别为北部片区污水处理系统、西部片区污水处理系统和南部片区污水处理系统。如下图所示：北部片区污水处理系统的地块地势南高北低，纳污面积146.5公顷，污水量为0.5万m3/d。本分区污水系统区内不设排水泵站，污水顺地势进行收集，远期往北排向区外的神岗污水厂。西部片区污水处理系统的地块总体地势北高南低，东高西低，其纳污面积268.3公顷，污水量为1.0万m3/d，本分区内西北角设一污水提升泵站收集本区地势较低的西北部片区生活污水，其余地区的污水顺地势进行收集，其污水排向位于园区外西侧的现状太平污水处理站，该污水处理站远期改为污水提升泵站，将所接纳的污水转输至规划太平污水处理厂。南部片区污水处理系143、统所在的地块地势北高南低，纳污面积576.2公顷，污水量为2.0万m3/d，本污水系统设一污水处理厂和一污水提升泵站。污水提升 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 68 泵站设于园区北部，收集本区地势较低的北部片区生活污水，其余地区污水顺地势进行收集，通过污水收集管道将转输至规划污太平水处理厂进行处理。5.污水处理设施 太平工业园片区规划污水处理厂设置于南部片区污水处理系统，位于区域南侧，北三环高速以北，规划总占地面积约7公顷。除了处理太平工业园片区的污水外，还承担太平镇区的部分生活污水。太平工业园片区规划设有两座污水提升泵站，设计流量为0.3万m3/d和1.0万m144、3/d。根据规划，上述污水处理厂和2座提升泵站并非处于本项目用地范围内，将另行立项建设。6.工业污水处理 太平工业园片区内的生活污水与工业废水，对水质符合污水排入城镇下水道水质标准（CJ343-2010）要求的，直接排入城市污水管网；对不满足要求的生活与工业污水，须经处理达标后才可以排入城市污水管网。工业污水以自主处理为主，实行“谁生产谁处理”制度。各企业根据各自需要必须先自行处理其工业废水，其工业尾水再统一经城镇生活污水管道收集至污水处理厂进行处理。工业尾水排放至城镇生活污水管道前，水质必须满足污水排入城镇下水道水质标准（CJ343-2010）的A级排放标准。7.污泥处理 城市污水处理中所产145、生的污泥，集聚了污水中的污染物，含有大量的有毒有害物质，不经处理，任意排放或堆放将会对环境造成二次污染。为了满足环境卫生要求和综合利用的需要，区域内的污泥可以选择综合利用的处置方式，如经过一定处理后作为建筑材料，或经过无害化灭菌处理后作为农田肥料。当污泥不能利用时，其最终的处理方式可以选择卫生填埋，焚烧，投海等处理方式，但必须防止对环境的污染。8.污水管网规划 项目区域内的污水管道按照重力流为原则，结合竖向规划、道路坡向，按尽可能采用重力流及少穿越河道、高速公路为原则布置，沿道路的坡向顺坡敷设。污水支管可以根据规划区开发建设过程中的实际情况适当调整。区内污水管径均 从化市低丘缓坡土地综合开发利146、用项目太平工业园片区可行性研究报告 69 为d400d1400。污水管全部采用暗管，根据管道不同大小每隔30m-70m设一检查井，管道在改变管径、方向、坡度处、支管接入处和交汇处都设检查井，跌水水头大于2.0m时必需设跌水井。管道起点埋深不小于2.5m。9.工程规模 本项目主要建设内容为污水管网系统。项目范围内的污水管网主要沿各主干道、次干道和部分支路敷设，新建污水管网长约 11468 米（其中 d400 约 7341米，d500 约 3649 米，d600 约 478 米）。如下图所示：北部片区规划污水管网建设图北部片区规划污水管网建设图 中部片区规划中部片区规划污水污水管网建设图管网建设图147、 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 70 南部片区规划污水管网建设图南部片区规划污水管网建设图 5.3.45.3.4 雨水工程雨水工程 1.雨水现状 本项目地块现状尚未进行开发建设，尚未建有雨水收集管网和排放设施，区内的雨水顺应现状地势无序排放至就近水体。2.雨水量计算 雨水流量计算公式：Q=qF（L/s）其中：径流系数，在本次雨水管径计算中，值取 0.65；F汇水面积（hm）q暴雨强度(L/s.m)，采用广州市暴雨强度公式：q=3618.427(1+0.438lgP)/(t+11.259)0.750，其中：P重现期，取 5年；t集水时间。3.雨水管网系统 雨水管148、道以分散出流，就近排放的原则进行设计，沿规划道路敷设。本项目道路红线宽度小于等于 40m，可只在道路一侧设 1 条管线。雨水管管径 d700-d1800，雨水渠最大尺寸 2.5m2.5m。4.排水管材 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 71 管材按钢筋混凝土管考虑。5.工程规模 本项目主要建设内容为雨水管网系统。主要沿各主干道、次干道和部分支路敷设，新建雨水管（渠）长约 9997 米（d700-d1600 雨水管约 8742 米，雨水渠1255 米）。如下图所示：北部片区规划雨水管网建设图北部片区规划雨水管网建设图 中部片区规划雨水管网建设图中部片区规划雨水管网建149、设图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 72 南部片区规划雨水管网建设图南部片区规划雨水管网建设图 5.3.55.3.5 水利及防洪工程水利及防洪工程 1.防洪标准 根据广州市流溪河综合整治规划报告，太平镇流溪河防洪标准采用 100年一遇，控制堤间宽度 220 米，流溪河支流堤防按照 20 年一遇洪水设计，工业溪和黄溪两个河涌采用 10 年一遇标准设防。堤岸高程确定方法为：H堤=H洪+H风+H超 式中：H堤外堤高程 H洪设计洪水位高程 H风风浪爬高 H超安全超高，一般取0.51.0m 本项目山洪防洪标准采用十年一遇，在靠近山麓地区，应按十年一遇标准设截洪沟。2.排150、涝标准 按照广东省防洪（潮）标准和治涝标准，规划太平镇排涝标准采用 10年一遇 24 小时暴雨一日排干。3.工程规模 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 73 结合上述雨水规划，本项目需在山体周边设置河道、截洪沟、排水涵渠等水利和防洪设施。根据广东省从化市低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点实施方案，本项目需设置 1500 米河道、3460 米排洪沟、1750 米排水涵和 12000 米沟渠。5.45.4 电力工程电力工程 5.4.5.4.1 1 编制依据编制依据 1、城市配电网规划设计规范（GB50613-2010）；2、城市电力规划规范（GB50293-1999）151、；3、城市电力网规划设计导则（Q/GDW 156-2006）5.4.25.4.2 供电设施现状供电设施现状 变电站现状：太平工业园片区内目前没有变电站，规划电源由西南面 1 公里处的 110kV 太平站及 110kV 水南站引出的 10kV 线路提供。现状太平和水南 110kV变电站容量均为 24 万 kVA。高压线路现状：太平工业园片区内有一回 500kV 蓄北线和一回太平变电站引出的 110kV 高压线从中部南北向穿过。另有两回 110kV 高压线从现状 220kV 绿舟站引至 110kV 水南站，线路沿振兴路、高湖路中间绿化带同塔敷设。5.4.35.4.3 用电量及负荷预测用电量及负荷预152、测 根据规划用地相关控制指标，本项目采用单位用地面积负荷密度法进行预测，负荷预测结果如下表所示。用电负荷预测表用电负荷预测表 用地代码 用地名称 规划用地面积（m2）用电指标（W/m2）计算功率（kW）M1 一类工业用地 524714.27 30 5105.33 M2 二类工业用地 446725.80 40 4829.68 W1 一类物流仓储用地 94977.63 5 426.64 H14 村庄建设用地 26510.18 25 206.19 B1 商业设施用地 28357.15 60 4128.80 B4 公用设施营业网点用地 3027.00 50 95.54 R2 二类居住用地 731.11153、 60 20.74 A3 教育科研用地 28843.36 50 1557.45 G1 公园绿地 17780.06 5 26.67 G2 防护绿地 53414.59 0 0.00 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 74 E2 农林用地 41721.64 0 0.00 U2 环境设施用地 6019.58 10 32.83 S1 市政道路用地 232450.93 5 348.68 合计 16778.55 计算功率预测为 16778.55kW。同时系数取 0.9，则本项目太平工业园片区计算负荷约为 15100kW。5.4.45.4.4 电源系统电源系统 根据上层次规划，近154、期在太平工业园片区内中南部新增一座 220KV 太平变电站，主变容量为 318 万 KVA，占地面积 3 公顷，电源由 220kV 从化站引来，可供应本项目中部片区和南部片区的电力需求；原有水南站扩建为 34 万 kVA；在北部新增一座 110kV 水南二站，主变容量为 34 万 kVA，占地面积 0.55 公顷，可供应本项目北部片区的电力需求。根据规划，远期在太平工业园片区西北面新增一座 220KV 绿洲变电站，主变容量为 318 万 KVA，占地面积 3 公顷；在太平工业园片区南部新增一座 110KV太平 2 站，主变容量为 36.3 万 KVA，占地面积 0.55 公顷，以满足整个太平工155、业园片区的供电要求。5.4.55.4.5 变电所和开关站系统变电所和开关站系统 根据规划，整个太平工业园片区内设立 26 个开关站，开关站附设在变电所内，每个占地 50m2，规划 10Kv 电源线路以电缆沟敷设至各变配电所。整个太平工业园片区内共设置 101 个变电所，每个建筑面积 50-200m2。其中，本项目涉及到的变电所和开关站见下表：太平工业园片区变电所和开关站一览表太平工业园片区变电所和开关站一览表 地块编号 用地类型 变压器容量 变电所编号 开关站容量 备注 TP022001 一类工业用地 2400#47 K12=7660 北部片区 与其他地块共用 TP030102 二类工业用地 156、2400#48 K13=9730 北部片区 与其他地块共用 TP030202 公用设施营业网点用地 2400#49 TP030203 二类工业用地 TP030301 二类工业用地 2315#50 TP030403 教育科研用地 41000#53 K14=6000 北部片区 TP030501 二类工业用地 21000#54 TP030706 二类居住用地 4630#56 K15=9900 北部片区 与其他地块共用 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 75 TP030801 二类工业用地 2400#60 K17=7580 北部片区 TP030901 二类工业用地 363157、0#61 TP031002 二类工业用地 2315#62 TP031102 二类工业用地 3500#63 TP031201 二类工业用地 2315#64 TP031301 二类工业用地 21000#65 TP031401 二类工业用地 TP031501 二类工业用地 2315#66 TP040602 一类物流仓储用地 2630#69 K18=5320 中部片区 与其他地块共用 TP040701 一类物流仓储用地 TP040902 一类物流仓储用地 2800#70 TP041001 一类物流仓储用地 TP041101 一类物流仓储用地 TP060102 村庄建设用地 41250#96 K24=7158、520 南部片区 TP060104 村庄建设用地 TP060105 商业设施用地 TP060202 一类工业用地 2630#97 南部片区 TP060301 一类工业用地 TP060401 一类工业用地 TP060501 一类工业用地 TP060601 一类工业用地 TP060702 一类工业用地 2630#98 南部片区 与其他地块共用 TP060801 一类工业用地 TP061102 村庄建设用地 31000#99 K25=7500 南部片区 与其他地块共用 TP061201 一类工业用地 21000#100 TP061301 一类工业用地 TP061601 一类工业用地 21250#10159、1 TP061701 一类工业用地 TP061801 一类工业用地 TP061802 一类工业用地 TP061902 一类工业用地 TP062001 环境设施用地 上述变电所和开关站中，根据规划，用地落在本项目范围内的，将纳入本项目建设范围；用地不在本项目范围内的，将另行立项建设。由于各类工业厂房的建筑特点不同，地理条件的限制，及厂房建设施工的次序等原因，各变电所的位置、容量、数量、供电范围等在下一阶段可做适当的调整。5.4.65.4.6 电力线路敷设电力线路敷设 根据规划，太平工业片区新建两回220kV高压架空线，从现状220kV绿洲站引 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行160、性研究报告 76 至规划220kV太平站，在水南站以北沿振兴路及高湖公路人行道敷设，在水南站以南沿中央绿化带敷设；新建两回220kV架空线，从规划220kV太平站引至规划220kV从化站，沿高湖公路中央绿化带敷设。原110kV太平站出线进入规划区部分改线至沿规划道路方向敷设进入规划110kV水南站。从220kV绿洲站引出一回110kV线路至110kV水南二站。从规划220kV太平站引出两回110kV线至110kV水南站，引出1回110kV线至太平2站，线路沿高湖公路架空敷设。迁建及新建的中压线路均集中预留线廊，可与区内道路和绿化带结合，10kV电力线路一般敷设于道路东侧或南侧人行道下，或架设于161、道路中间绿化带内。500kV 架空线高压走廊宽度为 60m，220kV 单回路或同杆双回路的高压走廊宽度为 40m，110kV 单回路或同杆双回路的高压走廊宽度为 30m，220kV 与 110kV同塔四回路的高压走廊宽度为 40m。5.4.75.4.7 设备选型设备选型 为保证项目区域内的供电可靠性及适应将来电网的发展，配网应选用国内外有运行经验，稳定可靠的产品，并采用先进的自动化设备或便于日后进行配网自动化改造的设备。5.4.85.4.8 工程规模工程规模 本项目主要建设内容为项目范围内的 10KV 电力线路敷设，以及变电所和开关站。经统计，本项目需新建电力线路长约 8369 米，新建 2162、 座 10kV 开关站、13座变电所。详见附图六。5.55.5 通信工程通信工程 5.5.15.5.1 编制依据编制依据 1、通信管道与通道工程设计规范（GB50373-2006）；2、用户电话交换系统工程设计规范（GB/T50622-2010）；3、通信线路工程设计规范（YD5102-2010）；4、城市有线广播电视网络设计规范（GY5075-2005）。5.5.25.5.2 建设目标建设目标 推广电话网、数据网、电视网三网合一。采用光纤接入技术，光纤到大楼、从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 77 到小区、到户。各产业用户所需的电话普及率达到 65%，有线电视用163、普及率、信息网络普及率达 100%，移动电话普及率达 95%以上。5.5.35.5.3 通信容量预测通信容量预测 采用用地面积指标法，依据不同的建筑使用性质，采用不同的建筑通信指标，如下表所示。太平工业园片区通信容量预测太平工业园片区通信容量预测表表 用地代码 用地名称 规划用地面积（m2）通信容 量指标（门/公顷）通信容量（门）有线电 视指标（个/公顷）有线电视 容量（个）M1 一类工业用地 524714.27 50 2624 20 1049 M2 二类工业用地 446725.80 50 2234 20 893 W1 一类物流仓储用地 94977.63 5 47 2 19 H14 村庄建设用164、地 26510.18 50 133 50 133 B1 商业用地 28357.15 200 567 50 142 B4 公用设施 营业网点用地 3027 200 61 50 15 R2 二类居住用地 731.11 150 11 50 4 A3 教育科研用地 28843.36 30 87 10 29 U2 环境设施用地 6019.58 50 30 20 12 合计 5793 2296 根据上表可知，本项目规划通信线路容量为 5793 门，规划固定电话容量按通信线路数的 1.3 倍考虑，即 7531 个，有线电视容量为 2296 个终端。5.5.5.5.4 4 机房建设机房建设 根据规划，太平工业165、园片区将新增1个交换局，容量为12万门，位于太平片区西面，占地面积约1.2公顷；新增12个远端模块局，每个容量为1万门，每个占地100平方米。上述设施的建设可满足本项目的通信需求，但都位于本项目范围之外，将另行立项建设。根据规划，太平工业园片区共设置78个交接箱，交接箱放置在路边或附设在建筑物交接间内，交接间占地面积为20-50平方米。为保证交接箱的安全，下列场所不得设置交接箱：（1）高压走廊和电磁干扰严重的地方；（2）高温、腐蚀严重和易燃易爆工厂、仓库附近及其他严重影响交接箱安全的地方；从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 78 （3）易于淹没的陆地及其他不适宜安装166、交接箱的地方。5.5.5.5.5 5 管线敷设管线敷设 1.规划区域内的管道网应与外围通信管道网在市政道路上连接，确保传输电路有2个以上的物理路由。2.电信枢纽局与电信端局，电信端局与汇接局、用户模块交换机房之间的通信线路均采用光纤穿改性PVC管埋地敷设，交接箱和用户之间采用电信电缆穿改性PVC管埋地敷设，埋深不少于0.7米，在转变分支处应根据需要设置人孔，直线段人孔距离150米左右。3.通信线路原则上沿道路西、北侧人行道下敷设，通信管道与电力管道的水平间距不少于 0.5 米。通信管线与其他管线或建筑物的间隔应符合下表要求。通信管线与其它管线或建筑物的间距表通信管线与其它管线或建筑物的间距表 167、其他地下管线及建筑物名称其他地下管线及建筑物名称 平行净距（平行净距（m m）交叉净距（交叉净距（m m）给水管 直径300mm 0.50 0.15 300mm直径500mm 1.00 直径500mm 1.50 污水、排水管 1.00 注 0.15 注 热力管 1.00 0.25 煤气管 压力300kpa 1.00 0.30 注 300kpa压力800kpa 2.00 电力电缆 电压35kv 0.50 0.50 注 电压35kv 2.00 发电厂或变电站 200.00 高压杆塔 50.00 其他通信电缆 0.75 0.25 绿化 乔木 1.50 灌木 1.00 保护地线 土壤电阻率 p100m168、 10.00 土壤电阻率 101mp500m 15.00 地上杆柱 0.51.0 马路边石 1.00 已有建筑物 2.00 规划建筑物红线 1.50 注：主排水管后敷设时,其施工沟边与支线管道的水平净距不宜小于 1.5m。注：当支线管道在排水管下部穿越时，净距不宜小于 0.4m，在此种情况下支线管道应做包封，包封长度自排水管中心线各向外伸长 2m。注：在交越处 2m（为净距）范围内，煤气管不应做接合装置或附属设备。注：如电力电缆加保护时，净距可减至 0.15m。4.有线电视网络可采用光纤同轴电缆混合网络结构。线路敷设按弱电系统综 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 169、79 合走廊的走向安排，埋地敷设。5.5.65.5.6 有线电视有线电视网络线路建设网络线路建设 有线电视网络可采用光纤同轴电缆混合网络结构。线路敷设按弱电系统综合走廊的走向安排，埋地敷设。5.5.75.5.7 邮政所邮政所建设建设 邮政所的设置主要是为了方便广大人民群众能够就近用邮，以不同的人口密度制定相应的服务半径标准来确定邮政所的多少及分布。为满足太平工业园片区内的用邮需要，应按 1 公里服务的半径对邮政所进行布点，在太平工业园片区规划设置 4 个邮政代办所。每个邮政代办所占地面积 300m2。邮政所由当地邮政部门另行立项建设。5.5.85.5.8 工程规模工程规模 本项目的建设内容主要170、为太平工业园片区内的通信工程系统。根据上述规划，太平工业园区的交换局和绝大部分模块局均位于本项目研究范围之外，将另行立项建设；本项目主要建设内容为项目范围内的通信线路敷设、交接箱和模块局。经统计，本项目需新建通信线路长约 15660 米（D12-D16），新建 3 个模块局、17 个交接箱。详见附图七。5.65.6 燃气工程燃气工程 5.6.15.6.1 编制依据编制依据 1.城镇燃气设计规范（GB50028-2006）；2.城镇燃气分类和基本特性（GBT13611-2006）；3.输气管道工程设计规范（GB50251-2003）。5.6.25.6.2 燃气气源燃气气源 根据广州从化市城镇燃气171、专项规划，太平工业园片区气源为天然气，天然气气源来自白云区现状调压站，沿 G105 国道敷设的 De500 次高压天然气主干管。5.6.35.6.3 燃气用量预测燃气用量预测 1.气源比例 规划区内管道燃气气源比例为80%；瓶装供气为20%。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 80 2.用气人口 本项目研究范围内规划人口约为1.5万人，根据气化率计算，其中使用管道气的用户1.2万人，使用瓶装气的用户0.3万人。3.居民用户耗热定额 城镇居民耗热定额2303MJ/人年；4.公建及商业用气量 公建用户包括公共设施营业网点、科研教育机构等，随着太平工业园片区的开发建设，商172、业用户也将配套发展，因此公建及商业用气量的耗热量按居民用气的40%进行计算。5.工业用气量 本项目以工业用地为主，结合一些城市开发区的运行经验，以电子、信息等高新产品为主的工业用地的用气量指标为：46万m3/ha年。考虑到本项目未来规划以高技术研发产业、创意产业、商贸服务业等为主导的产业定位，暂采用4万m3/ha年对工业用气量进行估算。6.未预见量 未预见量按总供气规模的5%计。7.供气规模 根据计算，本项目规划供气规模为：管道天然气全年供气为513.6万立方米/年，液化石油气全年供气为10.2吨。如下表所示。燃气用量计算表燃气用量计算表 项目 用气标准 总耗热量（万 MJ/年）天然气用气量（173、万 m3/年）瓶装液化气 用气量（吨/年）居民用气 2303 MJ/人年 3454.5 71.8 6.9 公建及商业用气 居民:商业及公建1:0.4 1381.8 28.7 2.8 工业用气 4 万 m3/ha 388.6 0 未预见气量 总用气量的 5%241.8 24.5 0.5 合计-5078.1 513.6 10.2 5.6.45.6.4 压力级制压力级制 1.高压管道压力级制 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 81 燃气高压管道设计压力的确定，应在尽量满足输、储气要求的前提下，结合管材造价、敷设经济性及充分利用上游压力等因素，结合从化市的燃气管道规划，确174、定本项目高压燃气管道压力为4.0MPa，次高压燃气管道压力为1.6MPa。2.中压管道压力级制 确定规划区的输配压力级制为中压 A 一级。管道设计压力为 0.4MPa。5.6.55.6.5 管线敷设管线敷设 1.天然气输配系统由天然气高中压调压站、中压管网、用户调压箱及庭院管、户内管组成。调压站：De500从化天然气高压供气干线沿105国道敷设，再以De200接入本项目区域北部规划新建的太平次高中调压站，经调压后，接入区内中压管道。中压管网采取环状布置，规格为De160-De300。沿规划道路布置主干环网，其它干管以此为基础相互成环，原则上燃气管网以道路西、北侧方向敷设。2、管道穿跨越工程 中175、压管道过河流的管道视河流宽度、深度、位置及桥梁状况分别考虑采用河底定向钻、河底大开挖直埋、随桥敷设，自建管桥等方法进行敷设。管道穿越重要道路交叉口时，如果不能开挖，也可采用定向钻或顶管施工的方法。3、管材选择 本项目为中压 A 级设计压力以下，建议采用 PE 管。5.6.5.6.6 6 工程规模工程规模 本项目的建设内容主要为太平工业园片区内的燃气工程系统。根据上述规划，本项目主要建设内容为项目范围内的中压燃气管线敷设。经统计，本项目需新建中压燃气管长约 9380 米（De200 约 6667 米，De300 约 2713 米）。详见附图八。5.75.7 管线综合管线综合 5.7.15.7.1176、 管线综合控制原则管线综合控制原则 各种管线应在规划道路、内街范围内埋设或架设，各种管线设置原则上应埋设在地下，并尽可能布置在人行道和非机动车道下。管线（包括架空线）设置从道路红线，向道路中线方向依次排列，原则上按 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 82 配水管、电力电缆、燃气管、污水管的顺序，依次排列在路东侧或路南侧；按配水管、电讯电缆、供水管、雨水管的顺序依次排列在路西侧和路北侧。各种管线的走向应与路中线平行，横过马路的线段应尽量与路中线垂直。沿城市道路规划的工程管线应与道路中心线平行，其主干线应靠近分支管线多的一侧，工程管线不宜从道路一侧转到另一侧。工程管线177、之间及其与建（构）筑物之间的最小水平净距应符合城市工程管线综合规划规范上说明的规定。当受道路宽度、断面以及现状工程管线位置等因数限制难以满足要求时，可根据实际情况采取安全措施后减少其最小水平净距。各种工程管线不应在垂直方向上重叠直埋敷设。当工程管线交叉敷设时，自地表面向下的排列顺序宜为：电力管线、热力管线、燃气管线、给水管线、雨水排水管线、污水排水管线。工程管线交叉时的最小垂直净距应符合城市工程管线综合规划规范上说明的规定。5.7.25.7.2 最小覆土最小覆土 根据土壤性质和地面的承受荷载的大小来确定管线的覆土深度。电力管、电信管、给水管、燃气管、雨水、污水管等工程管线的最小覆土深度见下表。178、工程管线的最小覆土深度工程管线的最小覆土深度表表 单位：米 序号 1 2 3 4 5 6 管线名称 电力管线 电信管线 燃气 管线 给水 管线 雨水 管线 污水 管线 直埋 管沟 直埋 管沟 最小覆 土深度 人行 道下 0.50 0.40 0.70 0.40 0.60 0.60 0.60 0.60 车行 道下 0.70 0.50 0.80 0.70 0.80 0.70 0.70 0.70 5.7.35.7.3 管线规划交叉、冲突问题的处理管线规划交叉、冲突问题的处理 工程管线综合规划设计时，应减少管线在道路交叉口处交叉。当工程管线竖向位置发生矛盾时，宜按下列规定处理：（1）压力管线让重力自流管179、线；（2）可弯曲管线让不易弯曲管线；（3）分支管线让主干管线；从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 83 （4）小管径管线让大管径管线。5.7.5.7.4 4 管线综合断面管线综合断面 本项目的管线综合横断面图如下图所示。3737 米宽道路管线综合横断面图米宽道路管线综合横断面图 4040 米宽道路管线综合横断面图米宽道路管线综合横断面图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 84 2020 米、米、1515 米宽道路管线综合横断面图米宽道路管线综合横断面图 5.5.8 8 水土保持水土保持 1.水土保持建议（1）项目区以低丘平原地貌为主，地180、势较平坦，总体规划应在平面布局上采取合理的场地平整高程或设置分级平台，尽量避免挖填边坡的形成，并尽量少扰动地表，减少整个项目区的土石方量并实现区域挖填平衡，即不弃运、不外购回填。开挖土石方不能利用的也全部妥善处理，避免引起新的水土流失。（2）主体工程施工场地平整时应尽量避开雨季；补充施工开挖、填筑、堆置等裸露面的临时拦挡、排水、沉沙、覆盖等措施设计。（3）项目区场地平整后至出让开发前，地面裸露，受暴雨侵蚀容易造成水土流失，应补充植被恢复防护措施。（4）项目区绿化剥离了部分表土，应采取临时防护措施。（5）对区内敏感区，如保留小面积的村庄、水体等应采取临时拦挡防护措施。（6）充分利用自然地形地势，181、合理调配土石方，土石方在整个项目区域内调配利用实现挖填平衡，避免取土、弃渣扰动地表、造成新的水土流失。（7）切实落实水土保持“三同时”制度，使水土保持设计与主体工程同步进行。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 85 （8）加强水土流失的监测工作，为优化水土保持措施提供科学依据，同时也为同类工程积累经验。（9）加强水土保持工程建设监理工作，确保水土保持工程的施工进度和质量。（10）对工程中临时损毁的土地进行治理，确保损毁土地的复垦率达到 95%以上；开挖裸露面除工程措施外，须采取恢复植被措施，使工程在竣工时绿化面积达到可绿化面积的 99%。2.工程措施 按 照 国 标182、 水 土 保 持 综 合 治 理 技 术 规 范 小 型 蓄 排 水 工 程（GB/T16453.4-1996）中的规定，确定项目区的排水工程防御暴雨标准，科学设计暴雨成果表、设计洪水洪峰流量及洪量、确定排水沟断面尺寸，确定边坡坡比，有效防止水土流失。3.植物措施 植物措施是指在项目区内的各类边坡等一切能够用绿色植物覆盖的地面所进行的植物措施和绿化美化工程，包括为控制水土流失所采取的造林种草工程和建设生态环境相关的园林绿化美化工程；植物措施的草种、树种选择，要做到适地适树，且以地方树种为主。在考虑主体工程设计中水土保持功能相适宜的基础上，结合本项目的特点，拟采用拦、挡、防等各项措施相结合的防治183、方案，前期以临时排水、拦挡和护坡等工程措施为主，后期则工程与植物措施相结合，统筹安排水土保持措施总体布局。4.项目施工过程中的防治措施 考虑到主体工程边坡防护、场区排水等一系列防护工程大都是在场地平整后才实施，而在场地平整过程中没有进行水土流失防护，或者防护工作做得不够，因此，从有利于水土保持的角度，建议施工单位采取相关有效措施。5.水土保持措施总体布局 防治措施总体上按“单元控制、分片集中治理”的方式进行布局。即以主体工程建设为单元进行水土流失总量控制，根据不同时期扰动情况进行中治理。为了使项目建设扰动引起的水土流失降到最低程度，达到保持水土的最终目的，结合本项目的特点，拟采用拦、挡、防等各184、项措施相结合的防治方案。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 86 根据分区水土保持防治措施设计，确定各项水土保持措施的主要工程量。根据 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区水土保持方案的统计，本工程水土保持措施工程量如下。（1）主体已有 边坡区：1）挖方边坡区 工程措施：截水沟 8100m；植物措施：网格植草护坡 5.73hm2。2）填方边坡区 工程措施：排水沟 21500m；植物措施：网格植草护坡 7.17hm2。平台区：1）公用设施区 工程措施：雨水管网 40437m；植物措施：园区绿化 56.21hm2。（2 2）本项目水土保持本项目水土保持方案新185、增方案新增 边坡区：1）挖方边坡区 工程措施：剥离表土 5.73hm2；临时措施：临时排水沟 1350m，沉沙池 5个。2）填方边坡区 工程措施：剥离表土 7.17hm2；临时措施：土袋临时拦挡 2150m，临时排水沟 2150m，沉沙池 7 个，彩条布 19500m2。平台区：1）公用设施区 工程措施：剥离表土 13.74hm2，覆表土 3.75 万 m3；临时措施：编织土袋拦挡 7415m，临时排水沟 11.6km，砖砌沉沙池 30 个。2）工业及居住区 工程措施：表土剥离 81.05hm2，覆表土 20.55 万 m3；植物措施：撒播种草 94.05hm2；临时措施：表土堆场土袋临时拦挡186、 3110m，临时排水沟 3216m，沉沙池 34 个，彩条布覆盖 44550m2；施工营造区临时排水沟 600m，沉沙池 6 个；临时道路排水沟 6000m。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 87 本项目水土保持方案新增一览表本项目水土保持方案新增一览表 工程项目名称 工程量 单位 数量 挖方边坡区 工程措施 剥离表土 hm2 5.73 临时措施 临时排水沟 m 1350 沉沙池 个 5 填方边坡区 工程措施 剥离表土 hm2 7.17 临时措施 临时排水沟 m 2150 沉沙池 个 7 塑料彩条布 m2 19500 土袋挡墙 m 2150 公用设施区 工程措施187、 剥离表土 hm2 13.74 覆表土 万 m3 3.75 临时措施 临时排水沟 km 11.6 沉沙池 个 30 土袋挡墙 m 7415 工业及居住区 工程措施 剥离表土 hm2 81.05 覆表土 万 m3 20.55 植物措施 撒播草籽 hm2 94.05 临时措施 表土堆场 临时排水沟 m 3216 沉沙池 个 34 塑料彩条布 m2 44550 土袋挡墙 m 3110 施工营造区 临时排水沟 m 600 沉沙池 个 6 临时道路 临时排水沟 m 6000 5.5.9 9 绿地景观系统绿地景观系统 1.建设目标与原则（1）建设目标 太平工业园片区的建设目标是建成人工绿化景观和自然生态相188、融合、生态环境稳定、景观优美、绿化率较高的集“小山丘水体工业园”为一体的绿色生态型工业园区。（2）建设原则 根据工业园的绿化环境现状及绿化目标，确定绿地系统规划的原则如下：1）尊重自然、体现自然的原则。主要表现为对山体和水体的保留与巧妙融合。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 88 2）自然环境的保留与人工环境的塑造并举。在保留自然环境的同时，强调人工环境的塑造及二者的结合。3）生态性和经济性并重的原则。在强调园区生态保护与塑造的同时，尽量避免和减少生态用地（绿地、水体等）对工业用地的分割等等。4）强调功能的多元化。即生态功能、景观功能和应用功能的多重体现。5）布局189、合理：在规划中采用合理的服务半径，充分发挥绿地以及水体对工业园的环境功能。6）特色突出：绿地种类、形式多样化，但具有当地特色，结合乡土树种，引进外地树种，建设富有岭南地区特色的新工业园。7）有效隔离：工业区的绿地系统的作用除了美化环境作用以外，还必须具有隔离作用，必须发挥绿化的隔离作用，减少工业区对配套服务区的干扰。2.绿地系统结构 整个太平工业园片区将充分利用区域内的低丘缓坡、河涌水系、园林山体等自然生态要素，构建“两心两网多节点”的绿色生态网络和“点、线、面”相结合的空间绿地系统。规划强调保护景观生态格局的连续性，强调重点绿化与普遍绿化相结合，为规划区提供“健康、安全、活力、发展”的绿色生190、态服务环境。“两心”：一个位于综合服务区，与周边的商业服务设施以及居住用地相结合，形成规划区的公共绿心；另一个位于高技术产业区，为高技术产业区提供优美的绿色生态环境，突显现代产业区的特色。“两网”：即水系“蓝网”和绿化“绿网”。“蓝网”充分保护现有河涌，利用水网联结不同的功能组团，依托水网建设公园和林荫道等开放空间，使居民能最大限度地享受河流景观带来的美感和自然生态气息；“绿网”由滨河绿带、道路绿化带、高压走廊相联结，各层次类别的绿化用地相呼应而形成绿化网络。“蓝网”与“绿网”相结合，形成了各种类型开敞空间，有利于保护生态环境，也有利于水乡特色的形成。“多节点”：是在生态或景观战略地段规划的重191、点绿化节点，对维持规划区生态系统稳定性、改善环境、优化景观、塑造形象具有重要意义。“点”：公园绿地，以及沿道路、河涌布置的街头绿地。“线”：河涌与主要道路两侧绿化带、工业区与居住区之间的卫生隔离带以 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 89 及高压走廊形成的带状绿地。“面”：规划区内街坊附属绿地的普遍绿化，通过控制绿地率来实现整体绿化效果。3.绿地系统布局 太平工业园片区绿地系统包括公园绿地、防护绿地和附属绿地三个部分。（1）公园绿地 规划公园绿地包括公园和沿河绿地。公园绿地主要在综合服务区中心、规划区入口以及沿河涌两侧布置，实现均衡布局，为园区工作人员以及居民提供192、环境优美、设施完备的休闲游憩场所。在规划区北部依托中心湖泊建设中央公园，结合现状山林形成中心绿核，创造良好的游憩与景观环境。规划要求规划区内河涌沿岸绿化带控制宽度5-10米。（2）防护绿地 规划防护绿地主要包括道路绿化隔离带用地、高压走廊控制带绿化用地以及规划区内工业区与居住区之间的卫生隔离绿化用地。工业园道路红线宽度分为 40 米、25 米、12 米三级，其中 40 米宽道路两侧防护绿地宽 10 米。穿越规划区的 220KV、110KV 高压走廊控制宽度分别为 70 米、30 米。（3）附属绿地 工业绿地：工业绿地的绿化重点是营造厂区良好的绿化环境，提供恬静、舒适的活动空间。规划要求规划区内193、工业企业用地的绿地率不低于25%。道路绿地：交通性干道两侧宜选择观赏性植物，生活性道路应选择遮阴功能的树种。4.工程规模 本项目将建设公园绿地 17780 平方米，防护绿地 53415 平方米。道路绿地将结合道路工程一起建设，工业绿地由未来工业地块受让方建设。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 90 第六章第六章 节能节能分析分析 6 6.1.1 项目用能标准及节能设计规范项目用能标准及节能设计规范 （1）中华人民共和国节约能源法（2）中国节能技术政策大纲（发改环资2007199 号）（3）民用建筑节能条例（国务院令第 530 号）（4）固定资产投资项目节能评估和审194、查暂行办法（国家发改委 2010 年第6 号令）（5）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）（6）国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资）20062787 号）（7）固定资产投资项目节能评估和审查指南（发改环资200721 号）（8）综合能耗计算通则 GB/T2589-2008（9）广东省节约能源条例（10）广东省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（粤府办 200829 号）（11）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）（12）建筑照明设计标准（GB50034-2004）（13）其他有关法律、法规、节能政策 6 6.2.2 项目能源195、消耗种类和数量分析项目能源消耗种类和数量分析 本项目的主要建设内容为太平工业园区地块的收储以及“七通一平”市政基础设施建设，因此本项目的能耗主要是建成后的市政基础设施产生的能耗，其能耗主要是供电、供水能耗，供电能耗包括道路照明设备、绿化照明设备、交通监控设施、供电线路损耗等，供水能耗包括道路、绿化用水消耗。道路照明系统按两边道路均设路灯，每 30 米设一组，每盏灯功率按 150 瓦考虑计算；绿化照明系统按 5 瓦/平方米的负荷功率考虑计算；道路交通监控设施系统按 2 瓦/米的负荷功率考虑计算；供电线路损耗系统主要为 10kV 高压电线 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究196、报告 91 的电能损耗，按照 10kV 高压电线采用铝包钢芯铝铰线、每千米电阻 0.1533 欧姆、最大流通电流 400 安考虑计算。道路和绿化用水按 2 升/平方米天考虑计算。本项目的能耗种类和数量分析见下表。项目主要能源及含能工质年消耗量表项目主要能源及含能工质年消耗量表 序号 项目 折标煤系数 年消耗量 单位 数量 实物单位 年最大消耗量 折标煤（t）1 道路照明 kgce/kwh 0.1229 万 kwh 46.60 57.28 绿化照明 万 kwh 9.09 11.17 交通监控设施 万 kwh 15.97 19.63 供电线路损耗 万 kwh 17.98 22.10 不可预见电耗 197、万 kwh 8.96 11.02 2 道路用水 kgce/m3 0.0857 万 m3 26.01 22.29 绿化用水 万 m3 1.30 1.12 不可预见用水 万 m3 2.73 2.34 3 合计 146.93 由上表可见，本项目年耗电量约为 98.61 万 kwh，年耗水量合计约为 30.04万 m3，主要能耗为电耗，项目年消耗综合能源为 146.93 吨标准煤。6 6.3 3 项目项目当地能源供应分析当地能源供应分析 本项目所在的太平工业园区位于广东从化经济开发区内。广东从化经济开发区是从化市十二五规划重点保障开发区域，目前正处于建设全面提速时期。随着一批重大项目的相继进驻，该地区198、供电率的年增长速度突飞猛进，而供电网络架构建设却严重滞后于当地经济的发展，供电能力明显不足，电力供需缺口持续加大，必须刻不容缓突破供电瓶颈，全力推进电网规划建设。从化供电局正是在这一背景下，站在服务地方经济发展的战略高度，加紧电网电源点建设，积极做好变电站的布点建设和电网建设工作，使电网延伸到开发区内，为用户提供稳定的电源保障。2011 年 10 月 20 日，110kV 水南变电站#1 主变第一次合闸充电试运行成功，110kV 水南输变电工程#1 主变及 110kV 绿水甲线顺利投产送电。110kV 水南变电站位于广东从化经济开发区内，是太平地区的重要电源之一，具有改善从化电网结构，提升供电199、可靠性的作用。110kV 水南变电站本期工程建设 240MVA 主变压器，110kV 出线共 2 回，10kV 出线共 24 回，电容无功补偿装置 224000kVar。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 92 站内配置相应继电保护、站用变压器等装置及设施，该站为户外无人值班综合自动化站。此次投产的110kV水南变电站通过110kV绿水甲线、110kV绿水乙线与220kV绿洲站相连，将大大改变该片区的电网结构，增加从化地区电网调度的灵活性和该区的供电可靠性，成为广东从化经济开发区电网的枢纽，对解决开发区乃至整个太平镇供电瓶颈问题，适应负荷发展，提高供电质量，保证供电200、可靠性，促进电网的安全、稳定运行具有非常重要的作用。除现状供电设施外，根据规划，近期在太平工业园片区内中南部新增一座220KV 太平变电站，主变容量为 318 万 KVA，占地面积 3 公顷，电源由 220kV从化站引来，可供应本项目中部片区和南部片区的电力需求；原有水南站扩建为34 万 kVA；在北部新增一座 110kV 水南二站，主变容量为 34 万 kVA，占地面积 0.55 公顷，可供应本项目北部片区的电力需求。根据规划，远期在太平工业园片区西北面新增一座 220KV 绿洲变电站，主变容量为 318 万 KVA，占地面积 3 公顷；在太平工业园片区南部新增一座 110KV太平 2 站，201、主变容量为 36.3 万 KVA，占地面积 0.55 公顷，以满足整个太平工业园片区的供电要求。可见，本项目的能源供应比较有保障。6 6.4.4 项目对当地能源消费的影响项目对当地能源消费的影响 本项目投入使用后，年用电量 98.61 万 kWh，占 2010 年从化市电力消耗的0.04%；年用水量为 30.04 万立方米，占 2010 年从化市水供应量的 0.33%。可见，项目投入使用后的耗用量不会对当地能源供应产生显著影响。6.56.5 节能措施分析节能措施分析 根据前文论述，本项目的主要能耗为道路、绿化照明系统和供电线路损耗。1.供配电系统节能措施（1）开关房选在负荷中心，尽量减少线路电202、能损耗。（2）所有变配电系统设备采用节能、高效型设备，实现变配电系统的经济运行。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 93 （3）供电线路可考虑采用铝包钢芯铝绞线。铝包钢芯铝绞线是由铝包钢丝做加强芯和硬铝线绞合组成的架空导线，和普通钢芯铝绞线相比，铝包钢芯铝绞线重量轻 5%，载流量提高 23%，弧垂减小 12%，电力损耗减少 46%，且防腐性能好、使用寿命长、结构简单、架设和维护方便、传输容量大。它广泛适用于各种电压等级的输电线路。（4）按照经济电流合理选择电缆截面，降低线路损耗。2.照明系统节能措施（1）根据不同的使用场合选择合适的照明光源，照明光源尽量采用新型高效203、节能灯具。（2）在满足照明度及光色的前提下，充分利用自然采光，尽可能减少灯具的数量或灯具的功率，达到节电的目的。（3）通过合理的控制方式，采用节能照明开关等方式实现节能。3.给排水系统节能措施（1）采用新型的节水设备和器具。根据给水系统出流的实际情况，综合考虑到各种配水器具的位置标高和保证安全供水等多种因素，对给水系统的压力做出合理限定，通过采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水点的水压，防止给水系统超压出流造成的隐形水量浪费。（2）可考虑道路、绿化的冲洗用水采用中水回用的方式解决。6.66.6 节能效果分析节能效果分析 本项目通过对供电线路、照明、给排水系统等采用一系列节能措施，大大节约用能204、量，预计节能效果理想，可实现 15%-30%的节能目标。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 94 第第七七章章 环境影响分析环境影响分析 7 7.1.1 环境保护标准环境保护标准 1.中华人民共和国环境保护法；2.中华人民共和国水污染防治法；3.中华人民共和国大气污染防治法；4.地面水环境质量标准（GB3838-2002）；5.环境空气质量标准（GB3095-2012）；6.城市区域环境噪声标准（GB3096-2008）；7.广州市环境空气质量功能区区划（穗府199923 号）；8.广州市适用区域划分（穗府199558 号文）2 类区。7 7.2 2 环境现状环境现205、状 项目区范围现状为耕地、园地、林地和其他农用地，不涉及建设用地。目前呈现典型的农林生态系统类型并发挥生态功能，生态环境质量较好。7 7.3.3 建设期环境影响与保护建设期环境影响与保护 7 7.3.1.3.1 项目建设对环境的影响项目建设对环境的影响 1.建设期间的扬尘 建设期产生扬尘污染的阶段主要有土石方、土地平整和物料装卸与运输阶段，具体有以下几个方面：（1）土方挖掘及现场堆放扬尘；（2）建筑材料（白灰、水泥、砂子、砖）等搬运及堆放扬尘；（3）施工垃圾的清理及堆放扬尘；（4）车辆及施工机械来往造成的道路扬尘。根据类比调查，项目建设期将会使该项目片区 TSP 污染增加，特别是大风天气将更为206、严重。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 95 2.建设期间废水 建设期废水来源主要为施工人员的生活污水及车辆、设备冲洗水。车辆设备冲洗水成份相对比较简单，污染物浓度低，水量较少，而且一般是瞬时排放，因此，对周围水环境质量的影响不大。3.建设期间固体废物 建设产生的固体废物主要有施工人员的生活垃圾、废建材、撒落的砂石料、工程土、混凝土等。这些固体废物长期积压可能导致蚊蝇、臭气、疾病的危害。4.建设期间噪声 建设期间的噪声主要为施工设备发动机声、机械撞击声、电锯噪声以及开挖基础的爆破声。项目区开发将现状农用地全部改变为建设用地，土地利用方式改变会把水污染、大气污染、固207、体废弃物淋滤入渗，对周围土壤产生一定的影响。5.建设期间的水土流失（1）场地平整期 片区所在区域基本为低缓丘陵地带，虽然海拔在 40-180m 之间，但主要海拔高度在 80m 以下，根据规划片区地形地貌，片区将对用地范围内进行挖填平整，从地形剖面来看，形成的填方高度不是很大。场地平整挖填改变了原地形地貌、汇水条件，增大了裸露坡面的坡长、坡度，改变了地表土壤结构，是工程建设过程中对水土流失的主要影响因素。（2）基础建设期 基础建设期主要在平整后的场地上进行交通道路工程、给水排水工程等基础设施的建设。对于道路管线，合理安排各管线的施工时序，避免重复开挖，在施工过程中，尤其要注意开挖土的临时防护问题208、，最后将管线填埋后的余土用于道路绿化带。对于建筑物施工，计划各个区域相对封闭施工，即采用临时围墙围蔽厂区，如此可以避免与外界的相互干扰，同时也可以有效防止水土流失，但道路、管线、建筑物等施工时开挖的临时堆土，松散土体如不防护在强降雨作用下容易造成水土流失。基础建设期由于是在平整好的场地上进行，周边的挖填边坡已经形成护坡、截排水沟等防护措施，建筑物在围墙内施工，土石方量相对场地平整期来说少了 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 96 很多，并且部分施工内容如道路广场、美化绿化、地面硬化等对地面形成了覆盖保护，因此，此阶段的水土流失影响相对较小，对水土流失的主要影响因素209、是道路、管线、建筑物等施工时开挖的临时堆土，松散土体如不防护在强降雨作用下容易造成水土流失。7 7.3.2.3.2 建设期环境保护措施建设期环境保护措施 1.空气污染的防护措施 为使施工过程中产生的粉尘对周围环境空气的影响降到最小程度，建议采取以下防护措施：（1）开挖和钻孔过程中，应洒水使作业面保持一定的湿度；对施工场地内松散、干涸的表土，也应经常洒水防止粉尘；回填土方时，在表层土质干燥时应适当洒水，防止粉尘飞扬。（2）加强回填土方堆放场的管理，要制定土方表面压实、定期喷水、覆盖等措施；不需要的泥土，建筑材料弃渣应及时运走。（3）运土卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，装载不宜过满，保210、证运输过程中不散落；并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在繁华区、交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。（4）对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。2.污水（1）项目在施工时产生的生活污水、车辆、设备冲洗水等，污水量不大,可统一排入市政排污管，因而对周围水环境质量不会造成影响。（2）项目在施工期间产生的泥浆水及冲孔桩产生的泥浆未经处理不得随意排放；在回填土堆放场、施工工地的污水需设置临时沉砂，含泥砂雨水、泥浆水经沉砂池沉淀后排放；施工工地的粪便污水需经三级厌氧化粪池处理；工地食堂油水需经隔油渣处理后方可外排。3.固体垃圾处理措施 可用来填方的工程垃圾用于工程填方，211、其余工程垃圾由施工单位按市政府有关规定填埋。生活垃圾应统一收集，交环卫部门处理。4.噪声 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 97 （1）施工单位必须按国家关于建筑施工工场界噪声的要求进行施工，并尽量分散声源。（2）尽量选用低噪声机械设备或带隔声、消声的设备。（3）施工部门应合理安排好施工时间和施工场所，高噪声作业区远离声环境敏感区，以减少噪声的影响。（4）必须在夜间施工可能影响周围噪声环境时，应对施工机械采取降低噪声措施，同时也可在工地周围设立临时的声障装置。5.水土流失的防治措施 开挖对植被产生破坏，经过后期生态补偿措施，对区域生态环境基本没有影响。填土应按照循212、序渐进的方法，分路段进行。挖方后及时平整、绿化，防治挖填过后未平整土石方的长时裸露，造成不必要的水土流失。水土流失防治措施详见 5.8 章节内容。7 7.4 4 运营运营期环境影响与保护期环境影响与保护 7.4.7.4.1 1 项目运营对环境的影响项目运营对环境的影响 1.污水 作为道路及市政基础设施项目，建成后项目本身并不产生污水。2.噪声 项目建成投入使用后产生的噪声主要有车辆驶过产生的交通噪声等。3.固体废弃物 项目投入使用后产生的固体废弃物主要是基础设施运行中出现的各种破损管材。4.废气 项目投入使用后的废气主要为进出项目内部道路的车辆产生的机动车尾气。5.水土流失 项目建设完成后，排213、水系统已经建成，边坡得到防护和固定，道路广场硬化，绿化措施开始发挥效益，基本不会再产生水土流失。对于采取工程护坡的一些重塑坡面单元，由于框格护坡直接将土壤侵蚀源与侵蚀动力分隔开来，所以正常情况下不会再产生新的水土流失。但对于采用植物措施进行防护的一些工程单元，从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 98 在营运初期植物措施尚未完全发挥其水土保持功能之前，受降雨和径流冲刷，仍会有轻度的水土流失发生。但随着植物生长，覆盖度增加，水土流失将会逐渐得到控制，并降低到允许水土流失强度或以下。7.7.4 4.2.2 运营期环境保护措施运营期环境保护措施 1.噪声 加强道路路面和沿线214、设施的管理，经常整修路面，保持足够的平整度和清洁以降低交通噪音。2.固体废弃物 项目投入使用后产生的破旧管道应回收处理。3.废气 地面道路部分机动车尾气容易向四周扩散，对环境的影响较小。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 99 第第八八章章 项目项目建设建设管理管理与与进度计划进度计划 8.18.1 项目建设管理项目建设管理 本项目的业主单位是从化市土地储备开发中心，负责本项目的各项建设管理工作，其中征地拆迁工作由从化市政府负责（国土资源和房屋管理局委托镇、街）。本项目的建设过程按“勘察+初步设计”、“施工图设计+施工”两步实施，拟由业主单位组织并经公开招标选取具有215、相应实力的单位开展。8.28.2 实施进度计划实施进度计划 项目开发进度分为前期工作、办理用地手续、土地征收、土地平整及市政基础设施建设、产业项目招商、引资项目建设等阶段，见下表。地质灾害防治、水土保持等，生态防护建设工程与产业项目招商、项目投产建设阶段同步开展。本项目计划在 2013 年 9 月开展土地征收，2015 年 7 月开展基础设施建设，至 2016 年 12 月底完成土地一级开发，具体安排如下：2012 年 8 月-2014 年 3 月，主要开展试点专项规划的编制及上报审批、土地勘测及权属调查、地质灾害评估、水土流失评估及压覆重要矿产资源调查、实施方案的编制及上报、项目区土地规划修216、改等前期工作。2013 年 7 月-2014 年 12 月，主要开展环境影响评估、项目建议书、可行性研究报告、节能评估等工作。2013 年 9 月-2015 年 6 月，完善项目区用地报批手续，完成土地征收。2015 年 1 月-2015 年 6 月，完成勘察、设计、施工招标等工作。2015 年 7 月-2016 年 12 月，开展土地平整及基础设施建设、生态防护工程等；同期启动土地出让工作，并开展产业项目招商引资工作。2016 年，在完成项目区内土地平整及基础设施建设等工程基础上，为招商引资企业开展项目建设提供便利条件，并按工业园区规划目标陆续建成、投产。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太217、平工业园片区可行性研究报告 100 实施进度计划表实施进度计划表 编编号号 工作内容工作内容 工作工作 时间时间 （月）（月）20122012 年年 20132013 20142014 20152015 20162016 1 1 3 3 5 5 7 7 9 9 1111 1 1 3 3 5 5 7 7 9 9 1111 1 1 3 3 5 5 7 7 9 9 1111 1 1 3 3 5 5 7 7 9 9 1111 1 1 3 3 5 5 7 7 9 9 1111 2 2 4 4 6 6 8 8 1010 1212 2 2 4 4 6 6 8 8 1010 1212 2 2 4 4 6 6 218、8 8 1010 1212 2 2 4 4 6 6 8 8 1010 1212 2 2 4 4 6 6 8 8 1010 1212 1 用地调查、规划咨询、水保等前期准备工作 16 2 立项、环评、勘察设计、施工招标等前期工作 16 3 用地报批，土地征收 16 4 土地平整及基础设施工程建设，土地出让 18 5 开展招商引资等，引资项目规划建设 22 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 101 第第九九章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 9 9.1.1 编制编制范围和范围和依据依据 9 9.1 1.1.1 投资估算编制范围投资估算编制范围 本项目投资估算编219、制范围为从化市低丘缓坡土地综合开发利用太平工业园片区项目，涉及总用地约150.53公顷，投资内容包括土地征收、土石方平衡、道路工程、给排水工程、供电工程、燃气工程、水利防洪工程、水土保持工程等。9 9.1 1.2 2 投资估算编制依据投资估算编制依据 1.建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资 20061325 号文）；2.中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南；3.关于印发从化市征收集体土地暂行规定的通知（从府 2010 51 号）；4.关于印发从化市集体土地房屋拆迁补偿标准暂行规定的通知（从府201052号）；5.印发广州市新型农村社会养老保险实施办法的通知（穗府办20108220、0 号）；6.广州市本级城建财政投资项目征地拆迁劳务费标准（试行）（穗财建2010151 号）估算；7.国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034 号）；8.水土保持工程概（估）算编制规定（水利部水总200367 号）；9.工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号文）10.国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知；11.国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知执行；12.建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670 号）估算 13.招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980 号文）估算；14.基本221、建设财务管理规定（财建2002394 号文）估算；15.工程保险费按工程费用的 3估列；从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 102 16.粤建价字201015 号 2010 年广东省建设工程计价依据及相关工程综合定额；17.广东省安装工程综合定额（2010 年）、广东省安装工程计价办法（2010 年）；18.材料单价按 2013 年第三季度广州地区建设工程常用材料综合价格、2013 年第三季度广州地区建设工程材料（设备）厂商价格信息，机械台班价格按 2013 第三季度广州地区建设工程机械台班指导价格；19.类似工程技术经济指标；20.关于印发从化市征收集体土地暂行规222、定的通知（从府201051 号）；21.从化市集体土地房屋拆迁补偿标准暂行规定（从府201052 号）；22.关于贯彻的实施意见（从府201231 号）；23.关于印发从化市政府储备用地和预征地块围蔽管护工作实施方案的通知（从府201284 号）；24.委托太平镇预征地调查协议书（已盖章，详见附件）；25.广东省耕地开垦费征收使用管理办法（粤财农2001378 号）；26.广东省非农业建设补充耕地管理办法（省政府 146 号令）；27.关于核定广州市耕地占用税适用税额的批复（粤财法200934 号）；28.财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综223、200648 号）；29.广州市新菜地开发建设基金征收办法；30.基本预备费按照工程费用和其他费用之和的费率取 8%，对征地补偿（含土地综合价、青苗补偿）费的基本预备费暂不考虑，纳入征地补偿费中统一计算；31.建设单位提供的有关投资费用资料。9 9.2.2 建设期建设期总投资估算总投资估算 9 9.2.1.2.1 建设投资估算建设投资估算 本项目投资估算涉及的工程量和分类将依据第五章分析内容提出。经计算，工程费用 52470.19 万元，征地拆迁补偿费 34921.63 万元，工程建设其他费用6187.15 万元，预备费 4692.59 万元。则建设投资为 98271.56 万元，见下表。从化224、市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 103 工程建设投资（不含建设期利息）估算表工程建设投资（不含建设期利息）估算表 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 估算价值估算价值/万元万元 技术指标技术指标 备注备注 工程费工程费用用 其他费用其他费用 合计合计 单位单位 数量数量 单价单价/元元 一一 工程费用工程费用 52470.1952470.19 52470.1952470.19 公顷公顷 150.53150.53 34856963485696 1 市政道路及附属工程费 20858.18 20858.18 1.1 主干道 0.00 0.00 平方米 0 600 另行225、实施 1.2 次干道 9355.98 9355.98 平方米 176528 530 含红线外道路（需整体实施）面积79510 平方米 1.3 支路 8312.20 8312.20 平方米 180700 460 1.4 交通设施 457.05 457.05 米 18282 250 含红线外道路（需整体实施）长度4014 米 1.5 照明工程 700.00 700.00 1.6 交通绿化工程 274.23 274.23 米 18282 150 1.7 交通监控设施 1096.92 1096.92 米 18282 600 1.8 环卫设施 661.80 661.80 1.8.1 垃圾转运站 325.226、80 325.80 平方米 2172 1500 1.8.2 公共厕所 180.00 180.00 平方米 1000 1800 10 处 1.8.3 垃圾收集点 156.00 156.00 平方米 1300 1200 13 处 2 给水工程 3380.25 3380.25 米 16103 2099 2.1 DN300 给水管 2185.18 2185.18 米 11876 1840 2.2 DN400 给水管 719.34 719.34 米 3061 2350 2.3 DN800 给水管 475.73 475.73 米 1166 4080 3 排水工程 5694.36 5694.36 米 3.1227、 污水工程 2867.89 2867.89 米 11468 2501 3.1.1 DN400 钢砼排水管 1688.43 1688.43 米 7341 2300 3.1.2 DN500 钢砼排水管 1021.72 1021.72 米 3649 2800 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 104 3.1.3 DN600 钢砼排水管 157.74 157.74 米 478 3300 3.2 雨水工程 2826.47 2826.47 米 9997 3.2.1 排水管道 2010.58 2010.58 米 8742 2300 3.2.2 排水渠 815.89 815.89228、 米 1255 6500 4 水利防洪工程 1219.00 1219.00 4.1 截排洪沟 519.00 519.00 米 3460 1500 4.2 河道 450.00 450.00 米 1500 3000 4.3 排水涵 70.00 70.00 米 1750 400 4.4 排水沟渠 180.00 180.00 米 12000 150 5 电力管网工程 751.10 751.10 5.1 电力管线 569.10 569.10 米 8369 680 5.2 变电所 169.00 169.00 平方米 1300 1300 100 平方米/座，未含设备购置安装费 5.3 开关房 13.00 1229、3.00 平方米 100 1300 50 平方米/座，未含设备购置安装费 6 通信工程 869.49 869.49 6.1 通信管线 704.69 704.69 米 15660 450 6.2 通信机房 39.00 39.00 平方米 300 1300 100 平方米/个 6.3 交接箱 125.80 125.80 平方米 850 1480 50 平方米/个 7 燃气工程 2172.12 2172.12 米 9380 2316 7.1 中压燃气管 De200 1466.74 1466.74 米 6667 2200 7.2 中压燃气管 De300 705.38 705.38 米 2713 260230、0 8 绿化工程 1085.48 1085.48 平方米 71195 152 8.1 公园绿地 444.50 444.50 平方米 17780 250 8.2 防护绿地 640.98 640.98 平方米 53415 120 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 105 9 水土保持工程 1400.20 1400.20 9.1 工程措施 1166.50 1166.50 根据已批复的 从化市水务局关于从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区水土保持方案的复函（从水函201455号）及其 从化市低丘缓坡土地综合开发利用太平工业园片区水土保持方案报告书 列项，工程量231、详见 5.8 章节 9.1.1 剥离表土 827.51 827.51 公顷 107.69 76842 9.1.2 覆表土 338.99 338.99 立方米 243000 14 9.2 植物措施（撒播种草）34.90 34.90 公顷 94.05 3711 9.3 临时工程 198.80 198.80 9.3.1 临时防护工程 174.77 174.77 水沟土方开挖、砂浆抹面、沉沙池土方开挖、沉沙池砖砌体、塑料彩条布等 9.3.2 其他临时工程 24.03 24.03 工程措施和植物措施之和的 2%10 土地平整 15040.02 15040.02 公顷 150.53 999137 土方量取232、自已批复的 从化市水务局关于从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区水土保持方案的复函（从水函201455 号）及其从化市低丘缓坡土地综合开发利用太平工业园片区水土保持方案报告书，详见 5.1 章节 10.1 挖方 7182.69 7182.69 立方米 4489183 16 10.2 填方 6527.16 6527.16 立方米 5439300 12 10.3 缺方（借方）1330.16 1330.16 立方米 950117 14 二二 征地拆迁补偿费征地拆迁补偿费 34921.6334921.63 34921.6334921.63 公顷公顷 150.53150.53 2319911233、2319911 1 征地补偿费 18974.36 18974.36 亩 2257.95 84034 各补偿标准文号详见 4.4.1 章节 1.1 土地补偿 14676.68 14676.68 亩 2257.95 65000 含土地综合价、青苗补偿 1.2 清表费用 225.80 225.80 亩 2257.95 1000 1.3 围蔽管护费 458.81 458.81 米 15552.96 295 砖砌墙 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 106 1.4 工作经费 677.39 677.39 亩 2257.95 3000 依据征地委托协议而定，其中签约奖励费按照最234、高奖励标准计取 1.5 签约奖励 677.39 677.39 亩 2257.95 3000 1.6 村委会奖励金 1354.77 1354.77 亩 45.16 300000 根据 4.4.1 章节补偿标准和 11.2章节留用地面积的 2%计算 1.7 不可预见费 903.54 903.54 按照以上补偿费合计的 5%计取 2 拆迁补偿费 1290.20 1290.20 各补偿标准文号详见 4.4.2 章节 2.1 房屋拆迁补偿 54.00 54.00 平方米 400 1350 2.2 其他地上附着物补偿 1128.98 1128.98 亩 2257.95 5000 预估 2.3 搬迁补助费、235、过渡期内临时安置补助费 2.00 2.00 户 4 5000 2.4 签约奖励费 8.00 8.00 平方米 400 200 2.5 劳务费 35.79 35.79 拆迁补偿费合计的 3%2.6 不可预见费 61.44 61.44 拆迁补偿费的 5%3 征地税费 12509.66 12509.66 3.1 耕地开垦费 711.18 711.18 公顷 39.51 180000 本项目现状耕地面积为 27.81 公顷，现状园地中带 K 地 11.7 公顷，带 K 地是园地中存在与其他农作物轮作种植，可视作耕地的部分，征收标准依据 广东省耕地开垦费征收使用管理办法（粤财农2001378 号）和广东236、省非农业建设补充耕地管理办法（省政府146 号令）从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 107 3.2 耕地占用税 6021.20 6021.20 公顷 150.53 400000 根据 广东省耕地占用税征收管理实施办法（1987 年 9 月）第十三条规定，耕地占用税的计费基数是全部农用地，征收标准按关于核定广州市耕地占用税适用税额的批复（粤财法200934 号）3.3 新增建设用地有偿使用费 5118.02 5118.02 公顷 150.53 340000 本项目用地规划性质调整后全部为新增建设用地，补偿标准为 财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土237、地有偿使用费政策等问题的通知（财综200648 号）3.4 征地管理费 66.61 66.61 土地补偿费、青苗和地上附着物补偿费之和的 2.1%3.5 新菜地开发建设基金 592.65 592.65 公顷 39.51 150000 按耕地和带 K 地面积计算，征收标准依据 广州市新菜地开发建设基金征收办法 4 被征地农民社会保障资金 1620.00 1620.00 人 600 27000 按 3.5 人/户计，缴纳 15 年 5 房屋拆卸费 2.40 2.40 平方米 400 60 6 林业报批费用 525.00 525.00 亩 656.25 8000 按现状林地面积计算 三三 工程建设其238、他费用工程建设其他费用 6187.6187.1515 6187.156187.15 公顷公顷 150.53150.53 411025411025 1 建设单位管理费 683.00 683.00 2 前期工作咨询费 67.80 67.80 业主提供的费用支出资料 3 规划编制 250.00 250.00 4 压覆重要矿产资源调查 80.00 80.00 业主提供的费用支出资料 5 勘察费 524.70 524.70 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 108 6 设计费 1341.56 1341.56 7 预算编制费 134.16 134.16 8 竣工图编制费 10239、7.33 107.33 9 工程建设监理费 884.78 884.78 10 施工图审查费 121.31 121.31 11 设计咨询费 367.29 367.29 12 造价咨询费 479.74 479.74 13 工程保险费 157.41 157.41 14 招标代理费 40.00 40.00 15 场地准备及临时设施费 577.17 577.17 16 劳动安全卫生评审费 52.47 52.47 17 环境影响评价费 72.52 72.52 业主提供的费用支出资料 18 地质灾害危险性评估 40.00 40.00 业主提供的费用支出资料 19 建设场地地震安全性评价 90.32 90.3240、2 平方米 1505300 0.6 20 水土保持评价费 41.00 41.00 业主提供的费用支出资料 21 防洪评价费 30.00 30.00 22 交通评价费 38.00 38.00 业主提供的费用资料，上限价 23 历史文化资源调研与保护工作费 6.60 6.60 业主提供的费用资料，上限价 四四 预备费用预备费用 4692.594692.59 4692.594692.59 公顷公顷 150.53150.53 311738311738 1 基本预备费(工程部分)4692.59 4692.59 2 基本预备费(征地补偿)0.00 0.00 3 涨价预备费用 0.00 0.00 五五 建设241、投资合计建设投资合计 52470.1952470.19 45801.3745801.37 98271.5698271.56 公顷公顷 150.53150.53 65283706528370 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 109 9 9.2.2.2.2 建设期利息估算建设期利息估算 本项目建设投资中，征地拆迁费全部由业主自筹（财政资金），剩余费用中的 30%由业主自筹（财政资金），70%来源于银行贷款，按银行贷款 3-5 年贷款利率取 6.4%，建设期内不还本付息。计算后本项目的建设期利息为 5084.45 万元。9 9.2.3.2.3 建设期建设期总投资估算总242、投资估算 本项目建设期总投资估算为 103356.01 万元，其中建设投资 98271.56 万元，建设期利息 5084.45 万元，详见下表。总投资估算表总投资估算表 序号 费用名称 投资额/万元 所占比例 1 建设投资 98271.56 95.08%1.1 工程费用 52470.19 50.77%1.2 征地拆迁补偿费 34921.63 33.79%1.3 工程建设其他费用 6187.15 5.99%1.4 预备费 4692.59 4.54%2 建设期利息 5084.45 4.92%3 流动资金 0.00 0.00%4 项目总投资(1+2+3)103356.01 100.00%9 9.3.243、3 投资计划与资金筹措投资计划与资金筹措 9 9.3.1.3.1 投资计划投资计划 项目建设期内的分年投入计划如下表所示。投资计划表投资计划表 单位：万元 序号 工程或费用名称 2013-2014 年 2015 年 2016 年 合计 1 建设投资 7681.53 50458.38 40131.65 98271.56 1.1 工程费用 0.00 18364.57 34105.62 52470.19 1.2 征地拆迁补偿费 6984.33 27937.30 0.00 34921.63 1.3 工程建设其他费用 697.21 2514.11 2975.84 6187.15 1.4 预备费 0.00244、 1642.41 3050.18 4692.59 2 建设期利息 122.90 1314.60 3624.95 5084.45 3 流动资金 0.00 0.00 0.00 0.00 合计合计 7804.44 51772.98 43756.60 103356.01 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 110 9 9.3.2.3.2 资金筹措方案资金筹措方案 本项目建设投资中，征地拆迁费全部由业主自筹（财政资金），剩余费用中的 30%由业主自筹（财政资金），70%来源于银行贷款，按银行贷款 3-5 年贷款利率取 6.4%，建设期内不还本付息。本项目的资金筹措计划表如下：245、资金筹措计划表资金筹措计划表 单位：万元 序号 费用名称 2013-2014 年 2015 年 2016 年 合计 一一 建设建设期投入资金期投入资金 7807.32 51792.10 43756.60 103356.01 1 建设投资 7681.53 50458.38 40131.65 98271.56 2 融资利息 125.79 1333.72 3624.95 5084.45 二二 资金筹措资金筹措 7807.32 51792.10 43756.60 103356.01 1 财政资金（业主筹措）7807.32 35435.21 12319.03 55561.55 2 银行贷款 0.00 1246、6356.89 31437.57 47794.46 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 111 第第十十章章 招标内容与招标方式招标内容与招标方式 1010.1.1 招标方式招标方式 10.1.110.1.1 招标范围与组织形式招标范围与组织形式 本项目监理、预算、勘察、设计、施工等的招标范围为全部招标。其中，勘察、设计和施工的建设模式分“勘察+初步设计”、“施工图设计+施工”两步实施，根据中华人民共和国招标投标法实施条例（国务院令第 613号）等有关规定及要求执行。招标的组织形式为委托招标。1010.1.2.1.2 招标方式招标方式 监理、预算、勘察、设计、施工招247、标等均采用公开招标的招标方式。工程招标委托具有相应资质的工程招标代理机构进行。其中，根据中华人民共和国招标投标法实施条例及相关释义文件，通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能自行建设、生产或提供工作事项的，可以不进行招标；特许经营项目投资人不能自己同时承担的工作事项，仍应进行招标。1010.1.3.1.3 对投标方要求对投标方要求 承接本项目的监理、预算以及勘察、设计、施工等工作事项的投标人，需具有相应资质和业绩。1010.2.2 招标内容招标内容 根据中华人民共和国招投标法及广东省、广州市、从化市的有关规定，工程进行招标的内容及招标方式见下表。根据从化市人民政府关于低丘缓坡综合开发利用项248、目勘察、设计与施工招标模式的批复（从府函2014108 号），从化市人民政府同意本项目的招标工作分“勘察+初步设计”、“施工图设计+施工”两步实施。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 112 招标方式一览表招标方式一览表 项目 招标范围 招标组织 形式 招标方式 不采用 招标方式 招标估算 金额（万元）备注 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘 察+初步设计）施工图设计+施工 监理 预算 其他 其他符合招标要求的，包括规划设计、预算及其他专业工程的设计、施工等 情况说明：年 月 日 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片249、区可行性研究报告 113 第十一章第十一章 土地出让收入土地出让收入及税收收入及税收收入预测预测 11.111.1 土地出让价格预测土地出让价格预测 根据从化市目前地价出让水平，结合项目地块实际情况，选取太平工业园区所在的从化市经济技术开发区高技术产业园近期成交的 3 个地块作为本项目土地出让价格参考，详见下表。其中，工业用地地价以地面地价表示，二类居住用地和商业用地的地价以楼面地价表示。参考地块土地出让价格表参考地块土地出让价格表 实例一 实例二 实例三 地块名称 从化市经济技术开发区高技术产业园三期地段地块（2012-G2）从化市经济技术开发区高技术产业园三期地段地块（2012-G3）从化250、市经济开发区高技术产业园丰盈路 7 号地段地块（2013-J7）位置 太平镇从化市经济技术开发区高技术产业园 用途 工业用地（M）工业用地（M）二类居住用地（R2）商业用地（B1）交易情况 正常 正常 正常 交易方式 挂牌 挂牌 挂牌 交易时间 2013 年 5 月 30 日 2013 年 7 月 29 日 2013 年 9 月 27 日 用地面积（平方米）13333.33 14071.9 30717.2 容积率 3.5 成交总价（万元）591 623 21072 成交地价（元/平方米）443（地面地价）443（地面地价）1960（楼面地价）考虑到太平工业片区预计在 2015 年底开始进行地块251、出让，工业用地在现状地价基础上上浮 10%，居住用地和商业用地在现状地价基础上上浮 20%，则太平工业园片区一类工业用地、二类工业用地和一类仓储用地地面地价约为 485 元/平方米，二类居住用地和商业用地楼面地价约为 2350 元/平方米。此外，本项目的公共设施营业网点用地参考商业用地地价，按楼面地价 2350元/平方米考虑；科研教育用地按楼面地价 1000 元/平方米估算。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 114 11.211.2 土地可出让面积土地可出让面积 根据规划用地性质，本项目可出让的地块主要包括一/二类工业用地、一类物流仓储用地、商业用地、公共设施营业252、网点用地、二类居住用地和科研教育用地。上述各类用地面积合计约为 1127376.32 平方米。由于太平工业园片区规划范围内包括了现状太平镇下辖的飞鹅村、高埔村、屈洞村、共星村、水南村、湖田村等 6 个村，其中有拆迁的村庄是水南村、飞鹅村、高埔村和共星村。为了失地农民的生活、就业保障，根据广州市征地返还标准规定，需按照征地面积的 10%进行返还村庄经济发展用地。根据 从化市低丘缓坡土地综合开发利用太平工业园片区控制性详细规划，综合考虑规划地块的完整性，本项目安排返还用地面积约为 357064.74 平方米，详见下表。返还地的主要用地类型为工业用地和物流仓储用地，其未来建设应与园区工业布局统筹建设253、。本项目本项目返还村庄经济发展用地表返还村庄经济发展用地表 序号 返还村庄 返还地块编码 用地类型 返还用地面积（平方米）1 湖田村 TP030102 TP030301 TP030501 二类工业用地 116750.44 2 共星村 TP031201 TP031401 二类工业用地 64514.09 3 屈洞村 TP040902 一类物流仓储用地 58030.14 4 高埔村 TP060202 TP060301 一类工业用地 26100.00 5 飞鹅村 TP060601 TP060702 TP060801 一类工业用地 91670.06 合合 计计 357064.74357064.74 由于254、返还村庄经济发展的地块不能出让，因此，本项目可出让的地块面积约为 770311.58 平方米。经济发展留用地的位置见下图所示。图中所示数据与上表略有差异，是因为部分地块并未完整的划入本项目征地红线中，因此经济发展留用地面积以上表统计数据为准。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 115 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 116 北部、中部、南部片区经济发展留用地示意图北部、中部、南部片区经济发展留用地示意图 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 117 11.311.3 土地出让需求土地出让需求 1 11 1.3255、 3.1.1 产业开发需求产业开发需求 前文已论述太平工业园区的功能定位为从化市高新技术产业聚集区及高端商贸服务区，太平镇中心镇区的核心产业组团。整个太平工业园片区分为综合服务区、高新产业区、商贸物流园区、高技术产业区四个功能区，其中高技术产业区和高新产业区面积最大，分别占总面积比重的 45.95%和 44.48%，分别在北部和南部；商贸物流园区，占总面积比重为 7.63%，集中分布在中部；综合服务区面积最小，占总面积比重为 1.94%，集中分布在北部。本项目依托太平经济开发区原有的产业基础，发挥土地资源的优势，在规划区北部建设三大产业基地，一是现代服务业基地，引进梦芭莎电子商务产业园、广东服256、装企业电子商务总部基地等现代服务业龙头项目；二是生物医药产业基地，以先强制药高新医药产业基地为龙头带动项目；三是高新装配（电子信息）产业基地，以亨龙焊接高技术产业基地、广州南盾设备有限公司等项目建设为重点。在规划区南部，以定中高新装配产业园、盛捷物流等为龙头项目，引进先进制造业和商贸物流业。11.3.211.3.2 用地意向用地意向 目前，部分企业已对项目区土地表示出进驻意向，初步安排如下图所示。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 118 北部片区土地用地意向北部片区土地用地意向 南部片区土地用地意向南部片区土地用地意向 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园257、片区可行性研究报告 119 11.411.4 土地出让收入预测土地出让收入预测 综合上述对各用地类型的出让价格预测和可出让面积的统计，对本项目的土地出让收入进行预测。根据规划，本项目可出让的用地类型主要包括一类工业用地、二类工业用地、一类仓储用地、商业用地、公共设施营业网点用地、二类居住用地和科研教育用地。其中一类工业用地、二类工业用地、一类仓储用地按地面地价计算，商业用地、公共设施营业网点用地、二类居住用地和科研教育用地按楼面地价计算。根据规划，本项目商业用地、公共设施营业网点用地、二类居住用地的容积率为3.0，科研教育用地的容积率为 2.0，则本项目的土地出让收入预测如下表所示。太平工业园258、片区太平工业园片区土地出让收入土地出让收入预测表预测表 序号 用地类型 用地面积（平方米）建筑面积（平方米）地（楼）面地价（元/平方米）出让收入（万元）1 一类工业用地 406944.21 485 19736.79 2 二类工业用地 265461.27 485 12874.87 3 一类物流仓储用地 36947.48 485 1791.95 4 商业用地 28357.15 85071.46 2350 19991.79 5 公共设施营业网点用地 3027.00 3027.00 2350 711.35 6 二类居住用地 731.11 2193.32 2350 515.43 7 科研教育用地 288259、43.36 57686.73 1000 5768.67 合合 计计 770311.58770311.58 61390.8661390.86 可见，根据预测，太平工业片区可出让土地面积约 770311.58 平方米，预计可实现土地出让收入 6.14 亿元。11.511.5 地块地块建成后的税收收入预测建成后的税收收入预测 太平工业园片区位于从化市的“新兴产业生产区”，属于广东从化经济开发区（省级）高技术产业园规划范围，根据规划功能定位，将重点发展生物医药、高新装配、现代服务业（电子商务）等产业。根据 广东省从化市低丘缓坡土地综合开发利用专项规划（2012-2016 年）的预测，本项目本项目地块出260、让地块出让建成达产后可实现工业总产值建成达产后可实现工业总产值约约 133133 亿元，单位产出亿元，单位产出约约 589589 万元万元/亩；税收亩；税收约约 5.695.69 亿元，单位税收亿元，单位税收约约 25.2025.20 万元万元/亩。亩。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 120 第十二章第十二章 国民经济国民经济评价评价 本项目建设内容主要是利用国家对低丘缓坡土地利用试点的机遇，将生地转变为熟地，建设好道路交通、给排水、供电、电信、燃气、土方平衡等各项子工程。本项目建成后，仍属于城市建设基础设施，不收取过路费用，所产生的效益难以用货币进行量化，在此261、仅对项目进行国民经济评价：12.112.1 基础数据基础数据 1项目建设期预计 3 年（其中施工工期 1.5 年），建成后工业招商并建成约3 年，运营期考虑 10 年计算。2.本项目效益预测主要考虑开发整理出来的土地发展高新技术产业及高端商贸服务业给当地带来的直接产值和各类效益。3.社会折现率取 8%。4.项目总投资按 103356.01 万元，资金筹措包括业主自有资金和银行贷款资金。5.参考公路建设项目经济评价方法等，本项目市政设施部分净残值率取 50%。12.12.2 2 国民经济费用调整国民经济费用调整 1.本项目征地费用全部是建设用地使用费和拆迁补偿费，除了扣除征地税费外，其余不需做调262、整处理。2.结合广州地区的劳动力结构、就业水平等因素，本项目影子工资换算系数取 1；针对所需的水泥、钢材、混凝土等主要材料用影子价格进行调整，机械费用仅对油料用影子价格进行调整，并参考同类项目经验作调整；项目投入的规费和税金属于转移支付，予以剔除。项目使用国内借款，其建设期利息不作为费用流量，予以剔除。经调整，国民经济费用见下表：从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 121 序号 项目 财务投资 经济评价投资 调整额 1 建设投资 98271.56 79165.27-19106.28 1.1 工程费用 52470.19 46173.77-6296.42 1.2 征地拆263、迁补偿费 34921.63 22411.97-12509.66 1.3 工程建设其他费用 6187.15 5886.95-300.20 1.4 预备费 4692.59 4692.59 0.00 2 建设期利息 5084.45 0.00-5084.45 3 流动资金 0.00 0.00 4 项目总投资(1+2+3)103356.01 79165.27-24190.74 3.项目计算期间的日常维护费用按经济投资的 2%考虑。4.项目范围内现为低丘陵区，基本无居住人口，无任何污染的工业和养殖业等，空气清新、水质良好。本项目完成后，将不可避免地改变现有地势和高程、植被等生态现状，并在进行工业开发后将对264、项目及周边地区生态环境造成一定影响。根据上世纪 90 年代提出的“抵御性支付”原理，拟对项目对环境带来的损耗和败坏的支持进行计算，其中环境保护（占 GDP，下同）1.33%、环境损失费用 0.8%、交通事故 1.1%、城市发展引发高房价 0.75%、个人安全费用 1.26%、健康预防费 2.6%等。结合项目开发性质，生态环境损失费占项目开发直接经济收益的 2.2%。12.12.3 3 国民经济效益计算国民经济效益计算 1.本项目收储完成后的土地收入均通过招拍挂的市场规则实现，计入直接的经济效益。2.由于本项目通过收储工业用地，并做好土地整理和市政配套，项目自身并不通过运营可产生经济效益，但通过265、项目建设使原有用地性质和开发条件得以改变，开发后可为当地带来可观的直接经济效益（作为项目间接的经济效益，即土地开发的乘数效应）。而对拉动就业、提高当地居民收入水平、促进城市化进程、提升周边土地价值等间接效益因难以量化而不予考虑。参考广州市发改委和广州市国土房管局制定的广州市产业用地指南 2012年版，本项目将重点发展高技术研发产业、高新创意产业、商贸服务业产业，并就土地产出率（项目用地范围内土地面积上的营业收入）进行分析，年均带来的间接效益为 45838.6 万元。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 122 本项目引发的间接经济效应估算本项目引发的间接经济效应估算表266、表 序号 用地类型 土地面积(平方米)产业类型 土地产出率(元/平方米)产值预测(万元)1 一类工业用地 524714.3 装配产业、先进制造业 5000 262357.15 2 二类工业用地 446725.8 生物医药 4400 196559.35 3 一类物流仓储用地 94977.6 商贸物流业 2000 18995.52 合 计 477912.02 项目土地费用占总投资 9.59%因此，项目促进开发的间接效益为 45838.6 此外，项目今后承载发展的产业类型对当地固定资产投资（包括厂房建设、设备购置、生活区配建等）有很大的促进作用，预计可达到投资 44.46 亿元，见下表：本项目本项目267、引发的引发的后续后续投资强度估算投资强度估算表表 序号 用地类型 建筑面积(平方米)产业类型 投资强度(元/平方米)投资拉动(万元)1 一类工业用地 629657.1 装配产业、先进制造业 3300 207786.8 2 二类工业用地 446725.8 生物医药 3800 169755.8 3 一类物流仓储用地 94977.6 商贸物流业 1800 17096.0 4 商业用地 85071.5 商贸商务 4200 35730.0 5 公用设施用地 3027.0 公共服务 4000 1210.8 6 二类居住用地 2193.3 生活居住 4000 877.3 7 科研教育用地 28843.4 教268、育业、高新研发产业 4200 12114.2 合 计 444571.0 按 2012 年从化市实现地区生产总值 246.01 亿元以及完成固定资产投资127.86 亿元考虑，本项目今后可引发产业发展（按建设期 3 年）占从化市地区生产总值的 6.02%，占固定资产投资的 11.6%。12.12.4 4 国民经济盈利能力分析国民经济盈利能力分析 根据以上调整以及基础数据，通过编制国民经济效益费用流量表，得知本项目经济内部收益率为 29.97%，大于社会折现率 8%；项目经济净现值为 175390.3万元，大于零。见后表。综上所述，本项目的经济评价均满足要求，从经济上看是可行的。除此以外，项目的实269、施还将通过改善当地招商选资条件，通过高新技术产业及高端商贸服务 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 123 业的引入，打造从化的高新技术产业集聚区及高端商贸服务区，对提高当地群众的生活福利、改善经济、社会和自然环境，以及创造更多的就业机会均具有十分显著的经济和社会效益。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 124 国民经济效益流量费用分析表国民经济效益流量费用分析表 单位：万元 序号序号 项目项目 项目建设期项目建设期 开发与建设期开发与建设期 营运期营运期 合计合计 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 270、1010 1111 1212 1313 1414 1515 1 效益流量 0.0 0.0 34208.7 34208.7 0.0 0.0 27090.4 30960.5 34830.5 38700.6 38700.6 38700.6 38700.6 38700.6 38700.6 393502.1 1.1 直接出让 收入 34208.7 34208.7 68417.3 1.2 间接开发 的乘数效应 27090.4 30960.5 34830.5 38700.6 38700.6 38700.6 38700.6 38700.6 38700.6 325084.8 2 费用流量 6188.1 4215271、3.3 33834.3 2428.7 2428.7 2428.7 2428.7 2428.7 2428.7 2428.7 2428.7 2428.7 2428.7 2428.7 2428.7 111319.5 2.1 固定资产 投资 6188.1 40648.1 32329.1 79165.3 2.2 流动资金 0.0 2.3 日常维护 费用 923.5 923.5 923.5 923.5 923.5 923.5 923.5 923.5 923.5 923.5 923.5 923.5 11081.7 2.4 生态损失 1505.2 1505.2 1505.2 1505.2 1505.2 150272、5.2 1505.2 1505.2 1505.2 1505.2 1505.2 1505.2 1505.2 1505.2 21072.5 3 经济净现金 流量-6188.1-42153.3 374.4 31780.0-2428.7-2428.7 24661.7 28531.8 32401.9 36271.9 36271.9 36271.9 36271.9 36271.9 36271.9 282182.6 4 累计净现金 流量-6188.1-48341.3-47967.0-16187.0-18615.6-21044.3 3617.5 32149.3 64551.1 100823.0 137095.273、0 173366.9 209638.8 245910.7 282182.6 1090991.6 经济内部收益率 EIRR=29.97%经济净现值 ENPV(8%)=175390.3 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 125 第十第十三三章章 社会社会影响影响评价评价 1 13 3.1.1 社会影响效果分析社会影响效果分析 本项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响（社会效益）和负面影响。本项目主要从以下几点进行分析：1.项目对所在地区居民收入的影响 本项目土地开发期间将需要大量的建筑、物流、建材、咨询设计等服务，提供了当地乃至外来务工人员就业机会。与此274、同时，太平工业区将定位为从化市高新技术产业聚集区及高端商贸服务区，太平镇中心镇区的核心产业组团。作为从化高技术产业园区的重要组成部分，工业园区将享受相关招商引资政策，目前已由先强药业、康采恩、梦芭莎等企业对于落户园区表达了意愿。入驻企业将为从化提供更多的就业机会，有助于提升城市形象、增加城市的综合竞争力，将间接地改善投资环境。对于当地居民而言，项目的建设有利于市民获取更多的就业机会，部分解决失耕农民的生活来源，增加居民收入。2.项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响 项目的建设对于当地居民生活水平的影响主要是就业机会增加带来收入的上升，同时，市政基础设施建设将改善当地居民的用水、用电、用气275、通讯和交通状况，污水系统工程的建成有助于降低生活污水对自然水体的污染问题，利于营造良好的生活环境。3.项目对所在地区居民就业的影响 短期看，项目在一定程度上增加了直接就业机会，如建筑安装业。从长远看，项目有利于促进当地工业及其配套产业的发展，从而增加就业机会；随着间接对投资环境改善，会给当地居民提供更多的就业机会。因此，项目的建设对当地居民就业的影响长远且积极。4.项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响 项目的建设对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的无负面影响。5.项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 126 本276、项目市政基础设施的规划充分考虑当地产业发展和居民生活需要，各类设施配置水平可满足先阶段生产生活需要，并充分考虑到远期发展的增容需要，对从化城市化进程有较大的正面影响。1 13 3.2.2 社会适应性分析社会适应性分析 互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。社会对项目的适应性和可接收程度分析详见下表。项目所在地不同利益群体分析表项目所在地不同利益群体分析表 利益群体 对项目的兴趣 对项目的态度和要求 利 益 群 体 市政府有关主管部门 希望通过项目建设，改善周边环境，优化城市规划布局。提277、供资金，要求项目按基建程序完成，对项目有宏观管理的权力。相关部门 希望项目的建设带动区域社会经济的发展，并为社会经济发展提供足够的建设用地。集合力度，支持项目建设。区域政府 希望通过项目建设，带动项目所在区域的开发和城市化建设，提升该区域形象，增加竞争能力。支持项目建设。所在居民 项目的直接受益者。项目实施后，土地和房屋升值，增加谋生和就业机会，生活和工作条件会得到大幅度改善。对项目建设表示支持，希望项目尽快实施。意向入驻企业 项目的直接受益者。项目实施为其生产、销售活动提供了便利的交通和各类基础设施，有利于其经济效益的提高。对项目建设表示极大支持，希望项目尽快实施。商业、服务机构 项目的直接278、受益者。项目实施后，有利于区域经济的发展，有利于增加经营收入。对项目建设表示支持，希望项目尽快实施。1 13 3.3 3 评价结论评价结论 项目的建设有利于促进当地居民的就业，提高生活水平和生活质量，增加居民收入，有利于完善城市基础设施配套，提升城市形象及综合竞争实力，促进经济与环境的和谐。项目的负面影响很小，有很好的社会与经济效益。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 127 第十第十四四章章 社会稳定社会稳定风险分析风险分析 1 14 4.1.1 编制依据编制依据 1.中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定；2.国家发展改革委关于印发国家发展改革委重大279、固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法的通知（发改投资20122492 号）；3.国家发改委关于印发国家发改委重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知（发改办投资2013428 号）；4.广东省关于对重大事项进行社会稳定风险评估的实施意见；5.广东省发展改革委关于印发重大项目社会稳定风险评估暂行办法的通知（粤发改重点20121095 号）；6.关于建立广东省重大事项社会稳定风险评估工作机制的意见（粤办发20113 号）。1 14 4.2 2 风险调查与识别风险调查与识别 本项目通过调查项目区域内的群众、各利益相关者，根据利益相关者的意见和诉求，并征求专家意见，280、识别本项目的主要风险如下：1.征地拆迁补偿 根据调查，本项目的主要风险是 150.53 公顷用地中，涉及农用地的征用，以及项目范围内 4 户需要拆迁安置的住户，有可能因为征地拆迁标准补偿偏低而引发社会矛盾 2.环境污染 项目规划为工业用地后，利益相关者因为担心日后建成运营的工厂可能带来的环境污染而引发社会矛盾。首先，大面积土石方填挖工程对区域自然系统生产力产生影响，规划实施后，项目区内及周边地区土地利用格局的变化，无疑会被改变该区域自然系统的生产力。其次，项目开发会对周边生态系统的稳定性产生影响，例如废气、废水、噪声、固体废弃物污染等。另外，项目区开展建设后，原有的生态系统都将转变为 从化市低281、丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 128 人工城市生态系统，会导致导致项目区内生态系统的不稳定性和生态调节能力的降低。因此，项目的开发使得环境改变而产生风险。此外，由于本项目地块未来主要开发用途为工业地块，会产生工业污水。工业污水以自主处理为主，实行“谁生产谁处理”制度。各企业根据各自需要必须先自行处理其工业废水，其工业尾水再统一经城镇生活污水管道收集至污水处理厂进行处理。因此，区域内配建的污水处理厂的建设进度直接影响地块出让建成的工厂正常运行。根据污水处理系统规划，太平工业园片区规划污水处理厂位于区域南侧，北三环高速以北，规划总占地面积约 7 公顷，除了处理太平工业园片282、区的污水外，还承担太平镇区的部分生活污水。此外，太平工业园片区规划设有两座污水提升泵站，设计流量为 0.3 万 m3/d 和 1.0 万 m3/d。但由于上述污水处理厂和 2 座提升泵站并非处于本项目用地范围内，将另行立项建设，因此该污水处理厂及其污水收集系统的建设进度将直接影响工业污水的处理程度。若污水处理厂和提升泵站等不能同步建成，将会给项目区域带来一定的环境风险。3.经济效益 近年来，从化市以推进“退二进三”工作为契机，加快产业结构调整。为振兴现代工业经济战略，实施万亩工业用地储备工程。计划近年内在从化市扩展工业用地，其中大部分属于承接广州市和从化市“退二”基地，将主要用于承接国有大型企283、业工业项目。因此，从化市要突破土地瓶颈，全面推进工业用地储备工作，同时，加快相关工业园区基地的道路、管网、电力等基础设施和学校、医院、员工生活小区、市场等生活配套设施的建设。尽管近年来从化市工业生产增长较快，但经济可持续发展面临较大压力，一是新增“三上”企业家数不多。2012 年全市新增“三上”企业 72 家，占全市“三上”企业 20.9%。二是新开工、投产项目不多。2012 年全市新开工项目 72 个、投产项目 60 个。无论是新增企业还是新投产项目，规模都不大，对全市经济的推动作用有限，影响经济后续发展。另外，工业发展后劲不足。从规模层面看，2012 年从化市新上规模以上工业企业只有 11284、 家，预计可实现工业总产值 7 亿元，只占全市工业总产值的 1.4%。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 129 从投资层面看，工业投资波动较大，2012 年工业投资为 21.66 亿元，同比下降1.6%，工业投资力度明显不足。从化市太平镇作为最重要的工业板块，其发展存在机遇，也存在挑战。部分利益相关者因此担心项目投资带来的经济效益会受到影响。4.前期建设 本项目主要投资为征地拆迁补偿费用和七通一平的建设费。目前已对项目地块进行了较深入摸查，大量的前期工作可减少征地拆迁工作的不确定性，补偿依据已较充分。但因当前我国正处于通货膨胀周期，项目总投资受通胀压力影响较大，使285、之整体面临一定的投资估算风险。此外，若因征地拆迁的不确定性造成项目建设期超过预期，则会造成项目总投资加大，将对整个项目进度产生不良影响。1 14 4.3 3 风险风险估计估计 参照 国家发展改革委关于印发国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法的通知（发改投资20122492 号）和广东省发展改革委关于印发重大项目社会稳定风险评估暂行办法的通知（粤发改重点20121095 号）的分级标准，风险等级分为高风险、中风险、低风险三个等级。项目社会稳定风险等级评判参考标准表项目社会稳定风险等级评判参考标准表 风险等级 高风险（重大负面影响）中风险（较大负面影响）低风险（一般负面影响）286、总体判断标准 大部分群众对项目建设实施有意见、反应特别强烈，可能引发大规模群体性事件 部分群众对项目建设实施有意见、反应强烈，可能引发矛盾冲突 多数群众理解支持，但少部分人对项目建设实施有意见，通过有效工作可防范和化解矛盾 可能引发风险事件评判标准 如冲击、围攻党政机关、要害部门及重点地区、部位、场所、发生打、砸、抢、烧等集体械斗、聚众闹事、人员伤亡事件，非法集会、示威、游行，罢工、罢市、罢课等 如集体上访、请愿、发生极端个人事件，围堵施工现场，堵塞、阻断交通，媒体（网络）出现负面舆情等 如个人非正常上访，静坐、拉横幅、喊口号、散发宣传品，散布有害信息等 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平287、工业园片区可行性研究报告 130 风险事件参与人数评判标准 200 人以上 20 人200 人 20 人以下 单因素风险程度评判标准 2个及以上重大或5个及以上较大单因素风险 1 个重大或 2 到 4 个较大单因素风险 1 个较大或 1 到 4 个一般单因素风险 对照上表的等级判定标准，本项目识别的风险中，征地拆迁补偿、环境污染为较大单因素风险，其余为一般单因素风险，因此估计本项目的初始风险等级属于中风险。1 14 4.4 4 风险防范与风险防范与化解措施化解措施 1.征地拆迁补偿风险 为降低项目征拆所带来的社会不稳定，相关部门应做好征地拆迁对象的工作，合理补偿业主，保障农民和业主的权益。2.288、环境污染风险 项目实施在饮用水源保护、流溪河流域环境管理，大气环境容量，废水治理措施，太平镇城镇规划等方面存在一定的制约因素，项目区内应限制发展高耗水行业和废水、废气污染物排放量大的行业，实施严格的环保准入条件限制，尤其在水源保护区内严禁建设高污染行业，并严禁设置排污口。此外，项目所在的整个太平工业园片区基础设施应尽快整体开发，保证区域内的污水处理系统等市政基础设施能维持正常运营。在污水处理设施尚未建成时，已建成并投入运营的工厂必须同时配建相应的环保设施满足当地排污的要求。3.经济效益风险 按照从化市万亩工业储备用地工程的计划要求，全面推进工业用地储备工作，为重大经济项目的招商创造条件。同时，289、加快完善园区配套建设，努力打造一个配套设施完善的现代产业园区。以“暖企行动”为契机，加大重点项目建设，增强工业发展后劲。根据国家政策和经济发展趋势，合理调整收储计划进度，根 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 131 据用地规划，项目建设单位及相关部门积极开展项目推介，开展招商活动，加强营销推介，以降低项目土地出让的市场风险。4.前期建设风险 项目前期阶段，充分考虑可能增加的各项费用，在遵循节约的原则下尽量预留一定弹性空间。严格把握项目建设进度，大力推进土地出让，协调好土地出让进度与投资计划二者的关系，以确保项目得以顺利推进。1 14 4.5 5 风险风险等级等级 290、根据上述风险防范与化解措施，本项目要做好征地拆迁补偿工作，保护农民和涉及业主的合法权益；要做好污染物防治措施，坚决做到未来地块出让后建设的项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用，并加快项目区域整体市政基础设施的建设工作。同时，随着项目片区的控制性详细规划制定出台，项目将与城市总体发展规划相符合，得到各级政府职能部门和普通市民的认可。因此，在充分考虑风险防范、化解措施后，能够有效降低风险，本项目识别的 4 个重点风险因素中，没有较大风险程度因素，2 个为一般风险程度因素，2个为较小风险程度因素。总体社会稳定风险较低，最终判定为低风险。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项291、目太平工业园片区可行性研究报告 132 第十第十五五章章 结论与建议结论与建议 1 15 5.1.1 结论结论 1.太平工业园片区位于广东从化经济开发区高技术产业园内，座落在国道105 旁，总用地面积 150.53 公顷，现状为集体用地。2.项目地块拟通过协议方式进行收储，征收土地 150.53 公顷，拆迁房屋 400平方米，涉及 4 户拆迁户。3.项目拟建设市政道路 18.28 公里，以及沿线的市政管线（给水管道 16.10公里，污水管道 11.47 公里，雨水管渠 10.00 公里，电力线缆 8.37 公里，通信线缆 15.66 公里，燃气管线 9.38 公里）、配套设施（变电所、开关房、292、通信机房、交接箱等）、绿化（公园绿地、防护绿地）、水土保持工程、土地平整及土石方工程等。4.项目土地收储由从化市国土资源和房屋管理局为实施主体，计划于 2015年 6 月完成征地拆迁工作；基础设施建设拟由业主单位从化市土地储备开发中心负责管理，预计 2015 年 7 月动工，于 2016 年 12 月底完成基础设施建设；通过招商引资后，园区内企业预计在 2016 年内初步完成建设。5.本项目建设期内的总投资估算为 103356.01 万元，其中建设投资 98271.56万元，建设期利息 5084.45 万元；建设投资中的征地拆迁费全部由业主自筹（财政资金），剩余费用中的 30%由业主自筹（财政293、资金）、70%来源于银行贷款。6.项目建成后，扣除返还村经济发展用地，可出让土地面积约 77.03 公顷，包括 67.24 公顷工业用地、3.69 公顷一类物流仓储用地、2.84 公顷商业用地等，预计可实现土地出让收入 61390.86 万元；7 7.本项目地块出让建成达产本项目地块出让建成达产后可实现工业总产值约后可实现工业总产值约 1 12 23 3 亿元，单位产出约亿元，单位产出约5 54545 万元万元/亩；税收约亩；税收约 5.695.69 亿元，单位税收约亿元，单位税收约 25.2025.20 万元万元/亩亩；8.经国民经济评价，本项目经济内部收益率为 29.97%，大于社会折现率294、 8%；项目经济净现值为 175390.3 万元，大于零。因此，从国民经济评价角度看，本项目是经济可行的。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 133 1 15 5.2.2 建议建议 1.太平工业园作为从化市重点建设项目，建议做好入驻企业的筛选和土地推介工作，以确保工业园的发展符合城市发展规划要求；2.项目地块内市政配套设施建设内容繁多，管线复杂，需整合各类管线建设工作，合理安排施工与建设时序，避免冲突；3.项目所需资金量庞大，建议实行滚动开发模式，利用土地出让收入投入到后续开发，以减少融资成本，缓解资金压力，增加项目收益；4.建议下阶段业主根据本项目特点，核实和完善295、投标人资格条件，尤其注重投标人的施工、设计、管理方面的综合能力；5.建议业主单位进一步做好对项目所在地镇委托征地工作进度的计划与控制，保障项目的总体进度；6.业主应聘请实力雄厚的监理单位层层把关，监督施工方按设计要求施工，并对可能发生的施工方拖欠农民工工资等现象予以关注，避免出现因拖欠薪金导致社会不稳定的现象；7.项目业主应在不影响项目功能性的要求下采取限额和优化设计，加强对建安工程预算价、变更价和材料价的控制等等，加强对工程的造价控制。8.鉴于项目涉及征地拆迁范围广，建议业主委托具有专业能力的机构开展社会稳定风险评估专项研究。9.考虑到通信工程和燃气工程已有专门的运营商，建议此部分规模在下一296、阶段工作中应考虑运营商的建设能力和建设计划，此部分投资也建议由相应的社会化运营商承担。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 134 附件：附件：1.从化市发展和改革局“关于从化市低丘缓坡土地综合开发利用太平工业园片区项目建议书的批复”（从发改投2013536 号）；2.从化市人民政府“关于同意从化市低丘缓坡土地综合开发利用合作投资方案的批复”（从府函2013118 号）；3.委托太平镇预征地调查协议书；4.从化市规划局“关于市土地储备中心关于请求出具从化市低丘缓坡土地综合利用太平工业园片区规划批准的复函”（从规函20131745 号）；5.从化市人民政府关于同意从化市297、低丘缓坡试点项目控制性详细规划（明珠片区、太平工业园片区）的复函（从府办复2013843 号）；6.从化市国土局“关于从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目情况的说明”；7.中共从化市委常委会议纪要（十二届201338 号）；8.从化市人民政府“关于低丘缓坡土地综合开发利用项目建设规模和实施模式的批复”（从府函2013236 号）；9.“市政府常务会议纪要”（2013第 31 次）；10.从化市人民政府关于低丘缓坡综合开发利用项目勘察、设计与施工招标模式的批复（从府函2014108 号）；11.从化市水务局“关于从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区水土保持方案的复函”（从水函20145298、5 号）；12.从化市土地储备开发中心“关于从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区市政道路工程量调整的说明”（从地储函2014263 号）。从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 135 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 136 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 137 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 138 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 139 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 140 从化市低丘缓坡土地299、综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 141 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 142 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 143 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 144 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 145 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 146 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 147 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 148 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业300、园片区可行性研究报告 149 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 150 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 151 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 152 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 153 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 154 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 155 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 156 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 1301、57 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 158 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 159 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 160 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 161 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 162 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 163 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 164 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 165 从化市低丘缓坡土地302、综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 166 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 167 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 168 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 169 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 170 从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 171 附图附图 附图一附图一 太平太平工业园片区控制性详细规划图（本项目工业园片区控制性详细规划图（本项目建设建设范围范围为紫色线以内部为紫色线以内部分，共分分，共分北、中、南北、中、南三个片303、区三个片区）从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 172 附图附图二二 太平工业园片区太平工业园片区道路系统规划图道路系统规划图 （本项目建设范围为（本项目建设范围为紫色紫色线线以内部分以内部分及部分紫色线以外的道路及部分紫色线以外的道路，共分北、中、南三个片区，共分北、中、南三个片区）从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 173 附图附图三三 太平工业园片区太平工业园片区给水系统规划图给水系统规划图 （本项目建设范围为紫色线以内部分本项目建设范围为紫色线以内部分，共分北、中、南三个片区，共分北、中、南三个片区）从化市低丘缓坡土地综合开发利用304、项目太平工业园片区可行性研究报告 174 附图四附图四 太平工业园片区污水系统规划图太平工业园片区污水系统规划图 （本项目建设范围为紫色线以内部分（本项目建设范围为紫色线以内部分，共分北、中、南三个片区，共分北、中、南三个片区）从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 175 附图五附图五 太平工业园片区雨水系统规划图太平工业园片区雨水系统规划图 （本项目建设范围为紫色线以（本项目建设范围为紫色线以内部分内部分，共分北、中、南三个片区，共分北、中、南三个片区）从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 176 附图六附图六 太平工业园片区电力系统规划图305、太平工业园片区电力系统规划图 （本项目建设范围为紫色线以内部分（本项目建设范围为紫色线以内部分，共分北、中、南三个片区，共分北、中、南三个片区）从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 177 附图七附图七 太平工业园片区通信系统规划图太平工业园片区通信系统规划图 （本项目建设范围为紫色线以内部分（本项目建设范围为紫色线以内部分，共分北、中、南三个片区，共分北、中、南三个片区）从化市低丘缓坡土地综合开发利用项目太平工业园片区可行性研究报告 178 附图八附图八 太平工业园片区燃气系统规划图太平工业园片区燃气系统规划图 （本项目建设范围为紫色线以内部分，共分北、中、南三个片区）（本项目建设范围为紫色线以内部分，共分北、中、南三个片区）