1、北京市房山区青龙湖镇中心区01-0010、0021等地块竞买可行性研究报告,2018年3月,目录,2,项目基本概况政策与法律风险产品解决方案价格定位及开发计划经济效益测算结论,2017年1月26日众美房地产房山西潞街道F1地块容积率：2.8 楼面地价：15241元/平米限价：38994元/平方米溢价率：30 自持：70%,土地市场：2017年房山区成交9宗土地，其中R2类6宗。含商业类用地地块整体溢价率较低，房地价差较大，操作难度大，开发商拿地趋于谨慎,2017年2月16日中海+首开+保利+龙湖良乡镇R2、B1、F3、A4地块容积率：1.8 楼面地价：17434元/平米限价：38994元/平方2、米溢价率：10.7,2017年2月16日旭辉+金地良乡镇R2、F1、B12地块容积率：1.9 楼面地价：17831元/平米限价：38994元/平方米溢价率：9,2017年5月5日房山新城+碧水+长阳+泰岳+钧诚+云子长阳镇B4、S41、G3、F3地块容积率：2.1楼面地价：9746元/平米溢价率：0,2017年6月22日国开+万科+龙湖+首开青龙湖镇R2、A33地块容积率：1.6楼面地价：28627元/平米限价：37245元/平方米溢价率：50 自持：12%,1,4,5,3,2,3,1,4,5,2,2017年10月30日中海房山西潞街道F2地块容积率：2.85楼面地价：16177元/平米限价：3、40837元/平方米溢价率：12.5,2017年7月18日万科平安周口店R2地块容积率：1.85楼面地价：18112元/平米限价：22434元/平方米溢价率：49.6自持40%,6,6,7,7,2017年12月7日金融街房山良乡R2、B1地块容积率：2.1楼面地价：16004元/平米限价：26000元/平方米溢价率：12.7,8,8,9,2017年12月7日金融街房山阎村R2、A33地块容积率：2.1楼面地价：16616元/平米限价：26000元/平方米溢价率：25.4,9,万科-国开青龙湖地块区位及规划较优，但限价4.1万/平米，且商业部分全部自持，成本压力较大；最新成交土地为国开+万科+龙4、湖+首开地块限价3.7万/平米，R2用地，回款压力较小，但楼面价较高，达2.86万元/平米；本案限价3.8万/平米，楼面价1.3万元/平米，存在一定竞争优势,区域土地市场：青龙湖区域近年仅成交2宗地，本案区位及规划一般，但成本压力较小，存在一定竞争优势,区位分析：宗地位于北京西南六环，地处房山区青龙湖镇中心区，距六环2.2公里，距京昆高速约1.2公里，北距青龙湖600米,城市位置,5.5公里,13公里,房山线苏庄站,位于地块位于南六环青龙湖镇中心区距离六环约2.2公里；北距青龙湖约600米；距京昆高速约1.2公里，距京石高速约5.5公里；距离房山地铁站苏庄站13公里，车程大约需要13分钟；东侧5、紧邻北京市第十三中学青龙湖分校；,距离2.2公里,宗地位置,2.2公里,1.2公里,宗地中商品住房销售均价不得超过38081元/平米，且最高销售单价不得超过39985元/平米（含全装修费用）竞得人需在01-0027地块内无偿向窦各庄村村民委员会提供8580平方米地上商业用房，房山区政府将统一组织上述商业用房的还建工作。,用地及出让条件：总建面13.6万，居住类建面4.9万，限均价3.8万元/，起始楼面价1.3万元/，无偿还建8580商业用房。,01-0010,01-0015,01-0021,01-0028,01-0027,01-0032,道路交通:丽泽商圈：距离丽泽商圈约32公里，经阎吕路、良6、坨路、京石高速车行约40分钟到达；北京西站：距离北京西站37公里，从六环向北行使，进入莲石路，车行约45分钟到达；良乡商圈：距离良乡商圈10公里，经阎吕路、良坨路车行约30分钟到达；公共交通：紧邻马家坟公交站，可乘坐房36路至地铁苏庄站；规划有轨电车T2线西起青龙湖地区，北至北宫森林公园，与14号线接驳。,交通分析：道路交通较便捷，紧邻阎吕路，车行5分钟至六环，40分钟快速到达北京西站及丽泽商圈；紧邻马家坟公交站，规划T2线，未来享轨道交通利好,外部交通,内部交通,六环,京昆高速,良乡商圈,京石高速,阎吕路,良坨路,京昆高速,马家坟公交站,配套分析：目前项目周边配套稀少，以村镇级配套为主，107、km范围内可享受长阳、王佐等商圈。北侧紧邻青龙湖公园，环境较优；东侧紧邻北京十三中学，教育资源较优,北京市第十三中学青龙湖分校,云岗中学,中央民族大学附属中学丰台实验学校,青龙湖镇青龙湖中心校,北京东科盛兴商贸中心,南宫体育公园,滨河公园,长阳公园,云岗森林公园,华联超市,南宫农贸市场,恒源商厦,云岗百货商场,中国航天科工集团七三一医院,浙江大学医学院教学医院,王佐镇中心卫生院,六环,花冠天地,青龙湖镇小学,中国航天科工集团七三一医院,青龙湖公园,云岗镇,京石高速,京昆高速,八一影视基地,南宫冰雪嘉年华,南宫旅游景区,王佐镇,崇青水库,崇青水库,青龙湖公园,京辉高尔夫俱乐部,10km,8.9k8、m,辛吉平超市,社区服务医院,长阳商圈,8km,北亚骨科医院,翡翠漫步公园,北京市第十三中学青龙湖分校,区域规划：宗地所在的青龙湖区域是两区交界处，丰台、房山均定位区域为休闲度假基地，可享丰台、房山双向政策支持，区域价值潜力较大,青龙湖镇处于北京市石景山、房山、门头沟和丰台西部 地区的结合部，紧邻房山新城两个组团。属于房山浅山区和平原区的衔接部，镇域内有优美的自然环境以及丰富的文物资源，旅游发展基础较好；丰台定位青龙湖为国际文化会都；青龙湖文化会都集会议、展览、科技研发、产品交易、节庆、赛事、演艺、旅游休闲为一体，不但具备完善的国际会展服务设施，还有众多权威国际机构常驻，建成后将定期举办品牌性9、国际会议；定位为房山新城的西北生态屏障和主要的旅游休闲基地，优先山区生态保育，做好崇青水库周边旅游建设与王佐和其他旅游景区的协调。,青龙湖-长辛店会展旅游休闲区打造成为国际品牌会展的诞生地、知名的旅游目的地、首都休闲度假的后花园。借助筹办2014年世界种子大会，加快建设青龙湖国际文化会都，成为现代国际会议中心。,会展、旅游、休闲区,低密,青龙湖规划：宗地所在青龙湖国际文化都会是集会议、展览、旅游休闲为一体，逐步发展形成城市低密版块，本地块所在的西南区域逐步形成生态宜居区,青龙湖文化会都总投资将达500亿元，总面积2534.79公顷，可建设用地345.64公顷，占总面积的13.64%，非建设用地10、2084.34公顷，占总面积的82.24%；项目整体可建设面积253.36万平米。,青龙湖文化会都项目定位：国际文化会都青龙湖文化会都集会议、展览、科技研发、产品交易、节庆、赛事、演艺、旅游休闲为一体，不但具备完善的国际会展服务设施，还有众多权威国际机构常驻，建成后将定期举办品牌性国际会议,城市低密,展览,地块现状：地块已平整，内部有土堆。东南两侧道路已通车，西侧道路建设中，其余为规划道路，周边以回迁房社区为主，城市界面一般,8,地块内侧,4,幼儿园,8,回迁房,规划路,规划崇各庄路,规划崇青大街,规划青龙湖路,3,10,回迁房,9,规划路,未出让地块,未出让地块,12,市政条件：土地“五通一11、平”交付，（通路，通上水，通下水，通电，通燃气，）市政设施条件，测算中已考虑相关接驳费用,规划崇各庄路,规划崇青大街,规划青龙湖路,项目属性定位：城郊低密社区,目录,14,项目基本概况政策与法律风险产品解决方案价格定位及开发计划经济效益测算结论,西南洋房市场：区域洋房以三居四居改善产品为主，价格在5-6万元/平米左右，项目月均去化水平0.5万平米/月，本项目限价条件下优势明显，去化压力较小,京昆高速,京石高速,西五环,房山线,西六环,领秀翡翠墅,阜石路,莲石路,青龙湖,电建金地华宸,西山艺境,韩建观山源墅,万年广阳郡九号,西南洋房市场：洋房产品总体供不应求，整体价格水平在5万元/平米左右，主力12、成交面积区间为140-160平米产品，主力总价区间为700-900万元，占比36%,供销情况：近一年西南区域洋房产品总体供不应求；140160平米产品为供销主力区间；价格分析：整体价格水平在5万元/平米左右；200220平米产品价格实现最优达6万元/平米；总价分析：主力总价区间为700-900万元，占比36%。,京昆高速,京石高速,西五环,房山线,西山艺境,华润润西山,西六环,天恒乐墅,阜石路,观山源墅,莲石路,青龙湖,西南叠拼市场：在售叠拼产品较少，主要集中在房山区域，上叠主力面积在160-200平米，下叠为200-300平米，价格在4.5-5万元/平米，可实现项目限价水平，月均去化为2套左13、右,天恒摩墅,供销情况：近一年北京西南区域叠拼产品供应6.36万平，供应量受天恒摩墅（供应3.6万平）影响较大，总体供求平衡；除个别项目影响，主力供应面积区间为180-200平米产品；主力成交面积区间为180-200平米及220-240平米，300平米以上主要受华润润西山影响；价格分析：整体价格在4.5万元/平米左右，面积为280-300平米的产品价格实现最优为56680元/平米；总价分析：主力总价区间为1700-2000万元，占比22%,西部叠拼市场：整体供求平衡，180-200平米市场表现好，300平米以上产品主要受华润润西山影响，整体价格在4.5万元/平米左右低于洋房产品,华润润西山,天14、恒摩墅,西南联排市场：区域联排主力面积在330-380平米，总价1400-1600万元左右，月均去化约1套，去化较慢,京昆高速,京石高速,西五环,房山线,西六环,泷悦长安,西山艺境,亿城燕西华府,观山源墅,阜石路,莲石路,青龙湖,领秀翡翠山,万年园博府,京投发展檀香府,供销情况：近一年北京西南区域联排产品供应2.39万平，总体供求平衡；230-270及350-390平米为供销主力区间；价格分析：；整体价格水平在4.5万元/平米左右，其中230270平米产品价格实现最优达7.6万元/平米；主力总价区间为1400-1600万元，占比31%。,西南联排市场：整体供求平衡，230-270及350-3915、0平米为供销主力区间，整体价格水平在4.5万元/平米左右，主力总价为1400-1600万元,万年园博府,亿城燕西华府,亿城燕西华府基本信息：项目位于西六环沿线，距离本地块1.4公里，总建筑面积38万平方米，容积率1.1，为低密别墅社区,21,亿城燕西华府,西六环,京昆高速,22,亿城燕西华府独栋：项目独栋产品多为地上3层，地下1层；赠送露台及200平米以上大面积花园,首层,赠送200平米左右花园,大独栋 851 五居六厅八卫,三层,二层,项目独栋产品多为地上3层，地下1层；赠送露台及200平米以上大面积花园户型功能：五居六厅八卫户型格局：户型方正,功能分区居室功能合理；户型南向开间大，采光优越16、户型特色：赠送露台及约200平米以上大面积花园，首层客厅挑空，空间感更强,亿城燕西华府联排：项目联排产品多为地上3层，地下1层（算产权面积），赠送花园庭院50平米以上，有车位、露台等赠送；附加值高,地下一层,地上一层,地上二层,地上三层,亿城燕西华府洋房：项目洋房产品面积区间为105-135 平米三居,户型格局方正，南北通透，客厅、卧室尺度舒适，并赠送阳台，但部分卫生间为暗卫，为户型缺点,洋房：105平米C户型,洋房：118平米B户型,洋房：135平米C户型,户型功能：3室1厅2卫户型格局：户型格局规矩方正，南北通透，2个南向面宽；户型尺度：客厅面宽4.2m，主卧面宽3.6m，舒适度较好；户型17、特色：赠送南北向飘窗，客厅餐厅一体设计，延伸空间感,户型功能：3室1厅2卫户型格局：户型格局规矩方正，南北通透，2个南向面宽；户型尺度：客厅面宽4.2m，主卧面宽3.6m，尺度更舒适；户型特色：客厅餐厅一体设计，延伸空间感,户型功能：3室1厅2卫户型格局：户型格局规矩方正，南北通透，3个南向面宽；户型尺度：客厅面宽4.3m，主卧面宽3.7m；户型特色：赠送南向阳台，客厅餐厅一体设计，延伸空间感，厨房U型设计，空间利用更合理,25,亿城燕西华府叠拼：项目叠拼产品户型舒适度高，下叠赠送露台、80平米左右地下一层及约200平私家花园，上叠赠送露台、60平米左右地下一层及约20平米阁楼，赠送率为60-18、80%，产品附加值较高,下叠：280平米,上叠：249平米,户型功能：3室2厅3卫户型格局：户型南北通透，2个南向面宽；户型尺度：客厅、主卧面宽5.4m，舒适度高；户型特色：赠送花园庭院，约100-200平米，赠送露台约50平米，80平米左右地下一层，附加值高,户型功能：3室2厅3卫户型格局：户型格局规矩方正，南北通透，2个南向面宽；户型尺度：客厅面宽5.4m，卧室面宽2.9-5.4m，舒适度较好；户型特色：赠送南北大尺度露台，约50平米，赠送阁楼约20平米，60平米左右地下一层,区域商业市场：区域内无商业项目在售，商业主要集中在门头沟及房山区域，成熟核心区商业价格在4-5万元/平米左右，位置19、稍偏地区价格折损明显，价格水平在3万元/平米左右，项目所在区域商业产品稀缺，目前无法形成浓厚的商业氛围,京汉铂寓,首开保利欢乐大都汇,长安天街,加州水郡,五和万科长阳天地,中粮万科长阳半岛,长阳半岛中央城,金隅糖+,超级蜂巢,蓝光星华海悦城,恒大国际广场,韩建青春誌,西六环,西五环,区域写字楼市场：周边在售写字楼项目较少，主要集中在房山区，以小面积产品为主，价格实现在2万元/平米左右，随区域持续发展，写字楼在区域有一定的机会空间,27,金融科技产业园,蓝光星华海悦城,绿地新都会,绿地启航国际三期,绿地启航国际诺亚方舟,西六环,住宅租赁市场：项目周边住宅租赁较少，区域范围内租赁项目主要集中在地铁20、沿线，租金水平在1-1.5元/平米/天，本项目承其下限预计租金1元/平米/天,租金折现计算原则：1，当前租金水平：365元/平米年2，租金年增长率5，折现率73，取地2年后开始进行租金收益，按照40年产权折现,租金折现结果：租金现值9673元/平米（40年），视为可变现价值,租赁市场：本案租金实现最高达1元/平米/天，按实际租赁实现40年折现，租金收益现值约为9673元/平米,公建机会寻找,30,商业：区域商业稀缺，暂无商业氛围；随周边规划落实及区域持续开发，有机会承接区域自身商业需求及周边旅游所衍生的相关商业需求；成熟核心区商业价格在4-5万元/平米左右，随区域成熟发展，有一定机会空间,可适21、量打造部分商业服务社区及周边，后期随区域成熟可打造旅游相关商业配套,写字楼、公寓：区域当期无办公氛围，写字楼价格实现较低；项目周边旅游及环境资源较好，青龙湖区域正在逐步发展为会展旅游休闲区，可打造旅游相关产品；同时配建小部分公寓，以租代售，满足企业客户及旅游度假客户需求,建议以企业独栋形式打造，具酒店、高端会所及办公功能，通过大面积低总价保障去化，同时配建小部分公寓，以租代售,31,区域仓储市场：项目所在区域内仓储项目较少，且价格差异较大，价格水平在8000-12000元/平米左右，考虑本项目区域情况预判价格水平实现在1万元/平,华润润西山,电建金地华宸,亿城燕西华府,城建胜茂傲山,西六环,322、2,区域仓储价格实现分析：分析区域周边项目价格实现情况，拆分得出仓储承担价格水平在3.4万元/平米，价格实现为住宅的62%,参考亿城燕西华府项目，属性与本案相比较优，叠拼产品总价水平1400万元-1600万元，本项目叠拼产品总价可实现1000万元-1100万元则仓储承担溢价水平为：（1100-760）/(300-200)=3.4万/平米项目价格水平5.5万/平米，则仓储价格实现为住宅价格的62%。,叠拼产品,上叠赠送露台、地下二层建面180平米，单价5.5万/平米，总价1000万,地平面,下叠赠送露台、地下一层及下沉花园建面200平米，单价5.5万/平米，总价1100万,33,区域车位市场：周23、边在售车位较少，车位面积在30-40平/个，价格在20万/个左右,亿城燕西华府,领秀翡翠山,北京城建徜徉集,西六环,市场分析小结：商品房限价低于周边的售价，去化压力较小；周边目前无法形成浓厚的商业氛围，建议配少量商业服务社区，主要以企业独栋形式打造,34,35,客户定位:,产品定位：,36,本项目容积率分别为1.05/1.4，建筑密度30%，层数在4-5层，低容积率地块住宅：限价条件下，本项目去化压力较小；城市低密改善型产品保证现金流，高赠送叠拼产品承担溢价。商业：项目所在区域目前无法形成浓厚的商业氛围，可打造小部分沿街商业服务本项目及周边；青龙湖区域正在逐步发展为会展旅游休闲区，商业部分建议以企业独栋形式打造，具高端会所及办 公功能，通过大面积低总价保障去化。配建小部分公寓，以租代售，满足企业客户需求。,37,价格定位时点均价：,SWOT分析,38,威胁：区域限价土地面临同期入市，竞争激烈,机会：青龙湖规划利好带动区域发展，为房地产发展带来契机,劣势：区域配套等级低项目距主城区较远，区域认知一般,优势：限价较区域市场价格低，去化压力小新兴低密板块，本案为低密产品，与同期项目相比附加值高周边环境较优，宜居属性明显,