1、X X 镇 乡 村 振 兴 人 才 公 寓（公租 房）建 设 项 目可行性研究报告二二二年八月XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告目录第一章 总论.11.1 项目名称.11.2 建设地点.11.3 项目性质.11.4 项目实施单位.11.5 建设规模及主要建设内容.11.6 项目建设周期.11.7 项目总投资及资金筹措.11.8 编制依据及研究范围.21.9 结论和建议.2第二章 项目建设背景和必要性.42.1 项目建设背景.42.2 项目建设的必要性.6第三章 建设内容及建设规模.103.1 项目建设内容与总规模.103.2 户型建设规划.10第四章 建设地点及建设条件.12、14.1 建设地点.114.2 场址条件.11第五章 工程技术方案.135.1 总体规划.135.2 建筑方案.145.3 供配电及弱电设计.155.4 给排水及消防.175.5 通风工程.19环境保护.2第六章06.1 环境保护.206.2 水土保持.24XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告第七章 绿色建筑与节能.277.1 绿色建筑.277.2 节能.287.3 主要节能措施.29第八章 劳动安全与卫生.358.1 指导思想.358.2 危害因素及危害程度分析.358.3 安全设施.35第九章 消防.369.1 编制依据.369.2 建筑消防设计.369.3 消防给水设计3、.369.4 室外消防.369.5 手提灭火器配置.36第十章 组织机构与人力资源设置.3710.1 项目管理、物业管理.3710.2 人力资源设置.38第十一章 项目实施进度及招投标方案.3911.1 项目实施进度安排.3911.2 招标方案.3911.3 招标范围.3911.4 招标的组织形式.3911.5 招标方式.40投资估算与资金筹措.4第十二章112.1 投资估算.4112.2 资金筹措.42第十三章 社会评价.4513.1 项目对社会的影响分析.4513.2 项目与社会的互适性分析.4613.3 项目对公平的影响.46XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告13.44、 社会风险分析.4613.5 社会评价结论.46第十四章 风险分析.4814.1 项目风险因素识别.4814.2 风险评估.4914.3 降低风险的主要措施.50研究结论及建议.5第十五章115.1 结论.5115.2 建议.51XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告第一章 总1论1.1 项目名称项目拟建地点位于XX镇人民政府旁，府前路以东，兴盛路以西，人民路以北。1.3XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目1.2 建设地点项目性质新建1.4 项目实施单位浏阳市XX镇人民政府1.5 建设规模及主要建设内容项目规划用地约 2.5 亩，总建筑面积 4000 平方米，拟规划建设保障5、性租赁住房 80 套和相关管理用房及配套用房等。1.6 项目建设周期本项目总工期为 12 个月（2022 年 10 月-2023 年 9 月），具体以实施日期为准。1.7 项目总投资及资金筹措项目总投资额为 1464.87 万元，其中工程建设费用为 1120.00 万元，工程建设其他费用 217.38 万元，预备费用 127.49 万元。项目所需建设资金来源于申请中央预算内资金和自筹资金。XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告1.8 编制依据及研究范2围1.8.1 编制依据（1）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号）；（2）国务院办公厅关于加快培6、育和发展住房租赁市场的若干意见（国办发201639 号）；（3）湖南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见（湘政办发201699 号）（4）住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知（建房201780 号）；（5）利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的通知（国土资发2017100 号）；（6）湖南省国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要（2016）；（7）中共中央办公厅国务院办公厅关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知（2019 年 6 月 10 日）；（8）国务院关于加强地方政府性债务管理的意见（国发201443 号）；（9）地7、方政府专项债务预算管理办法（财库2016155 号）；（10）关于做好地方政府专项债券发行工作的意见（财库201872 号）；（11）关于梳理 2021 年新增专项债券项目资金需求的通知；（12）投资项目可行性研究指南；（13）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（14）其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的基础资料；（15）项目实施单位提供的编制项目可行性研究报告的基础资料。1.8.2 研究范围本次可行性研究报告工作主要研究范围包括：项目基本情况、项目投资环境及建设条件、选址环境等的研究以及投资估算、财务分析评价等内容。1.9 结论和建议本次可行性研究通过对XX镇乡村振兴人才公寓（公租8、房）建设项目的必要XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告性，项目建设规模、建设方案进行研究，以及对项目资源利用、安全生产、环境保护、社会评价、投资估算、财务评价、融资平衡方案、社会稳定性分析等多方面进行分析论证。研究结论表明，本项目建设符合浏阳市国民经济与社会发展第十四个五年规划纲要及关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知、国务院关于加强地方政府性债务管理的意见（国发201443号）等文件要求3。本项目的实施能改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。项目的实施有效促进区域内经济的发展，增强9、区城辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力，是实现城乡经济社会的协调发展的重大举措，具有良好的经济和社会效益。同时，本项目实施符合国家、省级保障性住房房建设发展规划要求。本投资项目建设规模合理，初步建设方案可行，投资规模合理，资金筹措方案合理，政治意义重大，社会效益显著。因此，本项目从公共政策、金融风险管理、工程技术方案的角度来看是可行的。建议：（1）本项目成功的关键在于资金按时足额到位，因此，顺利实施本项目必须加大专项债申请力度。（2）严格执行国家及浏阳市相关规定，按预定的计划和目标，优质、高效地实施项目建设。XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告第二章 项目建设背景和必10、要4性2.1 项目建设背景2.1.1 政策背景为加快培育和发展住房租赁市场，湖南省根据国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（国办发201639 号）精神，结合我省实际，于 2016 年发布关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见。意见提出：1、建立购租并举的住房制度。可采取购买服务或政府和社会资本合作模式（PPP）发展住房租赁市场，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，建立购租并举的住房制度。2、鼓励开发新建租赁住房。符合住房发展规划的新建租赁住房项目，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中优先安排，对信用优良的企业，可以免除项目资本金监管。3、支持库存商11、品住房用于租赁住房。支持开发企业先租后售消化库存商品住房，支持自然人和各类机构投资者购买库存商品住房开展住房租赁业务。4、规范个人自有住房进入租赁市场。鼓励个人依法出租自有住房，支持住房租赁企业和中介机构承租住房用于租赁经营，其取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。5、支持创建住房租赁企业品牌。对具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉的本地住房租赁品牌企业，各级各有关部门应在金融、税费等政策方面按规定给予必要扶持。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品，向住房租赁企业提供金融支持，政策性金融机构可比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款12、。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。有条件的城市，可对住房租赁企业融资实施财政贴息补助。6、允许改建房屋用于租赁；鼓励住房租赁企业将符合消防安全要求、满足功能需要、空置住房相对集中的项目开发成集生活居住、康复疗养、休闲娱乐、旅游度假于一体的公寓生活社区。允许将现有住房按照国家、地方住宅设计规范和消防安全要求合法进行改造，改造后的住房可以按间出租，但不得擅自变更住房使用性质，且居住使用人的人均居住面积不得低于当地人均居住面积最低标准。XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告7、引导居民通过租房解决居住需求。非本地户籍承租人可按照居住证暂行条例等有关规定申领居住证13、，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。房屋租赁当事人经登记备案取得的房屋租赁登记备案证明，视为承租人合法稳定住所（生产经营场所）的证明5。8、充分发挥住房公积金作用。已纳入公积金政策覆盖范围的农民工、个体工商户和职工，连续足额缴存住房公积金满 3 个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且已承租居住的，可凭租赁备案证明和无房证明提取夫妻双方住房公积金支付房租。9、加强住房租赁市场监管。住房城乡建设（房产）部门要加快建设住房租赁信息服务与监管平台，制定住房租赁合同示范文本，落实住房租赁经营企业、个人以及房源、租赁合同登记备案制和住房租赁企业、个人的信用管理制度，定期发布租金指导价格、房源信息14、。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，指导社区居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。综治、税务、工商、卫生计生、社保等部门单位依照职责分工负责住房租赁服务管理的相关工作。各市州、区市区人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要根据本意见，因城施策，研究制定具体的实施方案，建立工作机制，保障工作经费，确保各项工作有序推进。依据住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知及国土资源部住房城乡建设部关于印发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的通知精神，合理安排住宅用地供应，科学把握住房建设和上市节奏。增加租赁住房15、有效供应。建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告土地16、管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。2.1.2 政策性租赁住6房根据目前已经试点的城市情况看，政策性租赁住房主要指由政府给予政策支持，企事业单位和其他机构投资建设，主要用于存量闲置土地和闲置房屋，坚持小户型、低租金，面向城市无房常住人口供应，主要解决新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题的房屋。2021 年 1 月 19 日，省住建厅根据住建部工作安排，下发了关于申报 2021年政策性租赁住房计划的预通知，要求各市州于 2021 年 1 月 22 日 12 时上报政策性租赁住房计划。政策性租赁住房主要解决新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等17、群体的住房困难问题，政府给予政策支持（土地、财税、金融等），多主体投资、多渠道供给，实行政府指导价。之后，国家发改委、省发改委又给出新的政策信号，要求各地 2021 年新增四大领域的专项债申报，分别是长期租赁住房、长期租赁住房土地储备、地下综合管廊、棚户区改造扫尾，在春节前同步储备国家重大项目库。2.2 项目建设的必要性2.2.1 解决低收入住房困难户、提高人民生活水平的需要当前，住房和房地产业发展存在三个主要矛盾，即房地产业发展粗放与人口资源矛盾突出；住房保障制度滞后，低收入家庭住房状况较差；房地产市场体系不健全，调控机制不完善，使部分城市普通商品房的房价过高，超出了中低收入者的支付能力。全18、国住房工作会议曾明确提出“住房问题是重要的民生问题”，并要“积极采取措施，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭的住房困难”。政府的思路很明确，就是要通过政府在公共服务领域的努力，把解决城市低收入人群的住房困难当作“重中之重”，从而将“民生第一优先权”作为今后的住房新国策。低收入家庭住房保障制度是对人的基本生存权利的肯定。城市中低收入家庭的生活困难，是一个不容回避的现实问题。他们的住房问题是无法通过市场的手段解决的，满足这些家庭的基本生活需求，是全社会的责任，更是政府的责任。要实现他们的基本生存权利就必须运用政府的手段。1996 年我国在联合国第二次XX镇乡村振兴人才公寓（公租房19、）建设项目可行性研究报告人居大会上就指出：“人人享受有适当的住房是一项最基本的人权，是人的生存权和发展权的重要内容”。国发200724 号文件国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，是我国自 1994 年住房体制改革启动以来，从国务院直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，基本确立了住房保障制度的政策框架。把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容7。因此，本项目的建设是解决浏阳市低收入家庭的住房问题，提高城市低收入人民生活水平的迫切需要。2.2.2 维护社20、会稳定，构筑和谐通道的需要低收入家庭住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分。社会保障是任何一个国家所具有的一项社会福利政策，是政府的职能和行为。政府要赢得人民的支持，就必须维护和服务于人民的福利权利，必须保证每一个社会成员在基本的社会福利供给方面得到平等的对待。当前，我国城镇住房制度改革的目标是建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新体制，实现住房的商品化、社会化。但是，低收入者靠自身能力是无法通过市场解决住房问题的。如果政府不对这部分人建立保障，而完全依靠市场，将会无法满足这部分人的基本住房需求，这可能导致他们对社会产生不满情绪，从而造成社会的不稳定。抑制房地产价格过快上涨，警惕21、出现房地产泡沫，是坚持科学发展观，加强宏观调控的一项重大内容，也是建立“和谐社会”，逐步缩小贫富差距，化解社会冲突，实现社会公平的重要内容之一。把解决城镇低收入家庭住房困难上升到构建和谐社会和维护群众利益的层面，明确解决城镇低收入家庭住房困难是政府公共服务的一项重要职责，为实现“人人享有适当住房”的目标奠定政策基础。收入低，住房难成了城镇低收入家庭的心病，如果不能很好地解决这一社会问题将会构成社会不稳定的主要因素之一。党中央新一届领导班子的“亲民”政策，倡导“以人为本，构筑和谐社会”，关心弱势群体，保障公民权益，是建设小康社会的前提条件。本项目建设不仅是保护弱势群体，维护社会稳定，构筑和谐通道22、的迫切需要，更是解决浏阳市低收入家庭“住房难”、部分地灾区搬迁、工薪阶层住房困难而实施的一项德政工程、民心工程。XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告2.2.3 促进相关产业发展的需8要房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。通过房地产的发展，可以直接拉动基础性的第二产业的发展，比如建筑业、建材业、钢铁业、能源、建筑机械、电气制造等，这是对第二产业的直接拉动。同时，它可以间接地拉动第三产业的发展，比如交通、通讯、商业。此外，房地产业是劳动密集型产业，它能增加地方劳动力就业，弥补第二产业节约劳动力给地方经济带来的不足。从这个意义上讲，可以起到促使地区劳动力市场均衡23、促进区域经济发展的作用。因此，本项目的建设不仅能够提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，而且能够扩大社会就业、促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展。房地产业的产业链较长，涉及数十个产业。房地产业就业人数年增长率达4.5%，有 3000 多万人直接从事与房地产业有关的工作，其中仅物业管理行业目前就有 500 万人。因此，通过本项目的实施，对于促进浏阳市经济的持续和谐发展，促进浏阳市全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有一定的意义。2.2.4 提升城市形象、提高城市竞争力的需要城市是人类文明和进步的标志。在现代，作为人类主要聚落形24、式的城市，是一定地域范围的政治、经济、文化、科技、信息中心，是先进生产力的聚集和发展中心，是高效率的经济社会生活综合体。人是生产力中最具有决定性的力量。以人为本的可持续发展观规定了为人的发展提供最佳的物质环境和精神家园是人类社会追求的不变目标。城市发展必须始终以提高人的生活质量和素质为中心，以适宜人居住、生活、休息、工作和全面发展为根本原则。可见，人居环境已成为决定一个地区经济发展后劲和发展活力的重要因素，它不仅密切关系到广大市民的居住、学习、工作、休闲和娱乐，也影响外来投资者的信心和热情，因而又关系到城市经济的发展。因此，搞好环境建设，对于每个城市政府都是一项至关重要的工作。改善和优化人居环25、境为中心，合理确定城市性质和发展规模，合理地进行城市工业、第三产业和居住区总体规划布局，科学地进行城市基础设施、建筑物、绿地的统一规划布局。在促进城市经济发展的同时，最大限度地改善人们的吃、穿、住、用、行的条件，是不断满足居民全面发展的需要。本项目的建设，一方面可以解决浏阳市低收入居民住房困难的问题，另一方XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告面可以促进改善浏阳市的城市人居环境、提升城市形象、提高城市化质量，增强先进生产力的动力和城市竞争力9。XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告第三章 建设内容及建设规10模3.1 项目建设内容与总规模3.1.1 建设内容及规26、模项目规划用地约 2.5 亩，总建筑面积 4000 平方米，拟规划建设保障性租赁住房 80 套和相关管理用房及配套用房等。3.1.2 公共服务设施项目选址和建设已经考虑到市政管网、道路、市场和就学等周边的配套设施。保障性住房小区居家生活的日常服务设施配套基本齐全。3.2 户型建设规划3.2.1 居住区规模拟定原则根据国务院国发200724 号 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，廉租房建筑面积控制在 50 平方米内，经济适用房控制在 90 平方米以下。结合当前国家对住宅建设的方针政策，保障性住房的建设应遵循“统一规划、合理布局、适应市场、集约建设”的原则，在浏阳市总体规划的指导下，27、合理安排项目布局。保障性住房户型设计坚持“经济适用、功能合理”的原则，户规模考虑以三口之家为主，并注意节约用地，各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调的发展趋势。本项目住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计，特别要注重与周边建筑的风格融为一体。3.2.2 户型规划根据以上依据和原则，并结合浏阳市实际情况，城区廉租房单套建筑面积控制在 50 平方米以内，经济适用房单套建筑面积控制在 90 平方米以下，部分地灾区搬迁房建筑面积控制在 120 平方米以内。根据本项目区位环境和实际需求，住宅建筑以中小户型为主，初步规划为以下两种户型：A 户型：一室一厅一厨一厕，每28、户建筑面积 50 平方米以内；B 户型：二室一厅一厨一厕，每户建筑面积 60 平方米左右；XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告第四章 建设地点及建设条11件4.1 建设地点项目拟建地点位于XX镇人民政府旁，府前路以东，兴盛路以西，人民路以北。项项目目建建设设地地点点示示意意图图4.2 场址条件4.2.1 地理位置XX镇地处浏阳市北部偏西，东邻淳口镇，南连洞阳镇，西靠永安镇，北接沙市镇，距浏阳市人民政府 26 千米，区域总面积 78.36 平方千米。4.2.2 地形地貌条件XX镇地势东北高西南低，四周高中间低。本项目所在区域为XX镇城区地形平坦，适宜项目建设。4.2.3 气候条29、件XX镇属亚热带季风性湿润气候；多年平均气温 17；年平均日照时数 1700XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告小时；年平均降水量 1450 毫升。4.2.4 水文条12件XX镇有捞刀河自北向南贯穿境内，鳌江、斜江、黄江 3 支流自东向西成半个“非”字形注入捞刀河。4.2.5 交通条件XX镇有浏醴高速、319 国道、永社公路、开元大道成“井”字形交会；平汝高速公路过境，在镇域西部设有互通。4.2.6 征地拆迁条件该土地无拆迁和移民内容。4.2.7 施工条件浏阳市建材资源丰富，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均可在当地采购，项目的建筑材料来源充足。XX镇乡村振兴人才公寓（公30、租房）建设项目可行性研究报告第五章 工程技术方13案5.1 总体规划5.1.1 指导思想根据国家对住宅建设的方针政策和贯彻保障性住房的建设，统一规划、合理布局、适应市场，集约建设的原则。规划坚持以人为本，注重生态环境，坚持经济效益、环境效益、社会效益相结合。结合场地的优越位置及地形状况，利用以多层为主，适量的小高层为辅，并能以完善的商业和公共配套服务设施,打造一个优质的复合型生态城市小区，以满足消费群体的要求和推动城市的建设。5.1.2 总体规划设计原则a)以人为本，一切从使用者出发，创造一个景观良好、居住舒适、生活出行方便，宜居的优雅环境。b)住宅设计应坚持“经济适用、功能合理”的原则，最大31、限度的满足不同人群的要求。使小区用户，资源共享，和睦相处。c)充分利用现有建筑和自然地形，本着“适用、安全、经济、美观”的原则，做到布局合理，功能齐全，尽量不破坏原有的地形，减少土石方量，节约用地。d)总体布局满足建筑日照、消防、安全、卫生、交通的要求，便于物业管理。5.1.3 总平面布置5.1.3.1 平面布置该场地区域位置优越，交通方便，符合规划设计标准的要求。本次规划根据建设项目的功能定位和地形条件，并坚持科学、合理、节约用地的原则。在满足使用功能的前提下将各建筑物进行合理布局和组织运输。本着平面布局紧凑，功能分区明确，工艺流程简捷，区内交通组织合理，交通流线清晰、便捷的设计思路。根据服32、务人群的特点及需求，拟布置 1 栋 6F 建筑。整个项目内实行人车分流布置方式，小区内一般不允许车辆入内（消防及特殊职能车辆除外），车辆在外部通过 3 个出入口进入停车场，满足对外服务需求。项目在满足交通顺畅的同时兼顾居民安全。5.1.3.2 竖向设计竖向设计主要考虑与北部城市主干道及东西两侧道路很好的衔接，有利于小XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告区场地雨水排除以及充分利用地形地貌，建筑布置和空间的环境设计，减少填挖方，使之达到土方平衡。小区的整个地势是南高北低，东北最低，由西北进而转向西南缓缓升高，到东南区地势最高14。住宅附近的道路设计标高略低于宅基地场地标高。场地的33、雨水采用道路收集，进入小区地下排水管网，最后至中央商业街的主入口道路和场地东北侧最低处的次入口道路上，注入城市雨水排水干管。具体详细布置见总平面图。5.2 建筑方案5.2.1 总体构思建筑方案整体构思应牢牢把握“人与自然和谐发展”这一主题，把握建设成为复合型生态城市小区宗旨，创造符合现代精神面貌的现代化建筑和体现地方特色的优美住宅园区。强调与周围的建筑环境的协调统一，使之融入整个城市建设环境中，并能起到提升城市品位和推动城市建设的效果。建设风格上应该现代、简洁、流畅，在满足建筑功能要求下，做到建筑与环境的协调一致。既满足使用功能，又不乏各自的特点。多层住宅采用行列式，高层采用点式，中心广场适当34、采用弧形建筑，达到与广场的协调一致。5.2.2 平面设计廉租房采用一居室或两居室的小户型，为了保障户型通透，小区各栋多采用 6层长条形，一般设置三到四个楼道口。户内包括卧室、客厅、厨房和厕所。经济适用房单套建筑面积控制在 90 以内，一梯两户，6 层长条形，一般设置二到三个楼道口。户内包括 2 卧、客厅、餐厅、厨房和厕所。5.2.3 立面设计立面造型设计突出现住宅建筑特色，造型新颖，色彩淡雅，以淡黄、白色为基调，并考虑与周围建筑和城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使小区建筑轮廓线富裕优美变化，与小区居内优雅、和谐、宁静的环境协调统一，且具有鲜明的个性。5.2.4 结构设计根据建筑物使用35、功能和平面布置，建议 6 层住宅采用砖混结构，小高层采用钢筋混凝土框架结构，设计要求：XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告a)建筑和建筑安全等级为一级b)楼面均布活荷载取值 1.5KN/c)本工程抗震设防烈度为七度d)建筑抗震重要性类别为丙类场地未发现不良工程地质现象，地基稳定，适宜建筑15。5.3 供配电及弱电设计5.3.1 编制依据a)民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-2008）；b)建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；c)供配电系统设计规范（GB50052-2009）；d)低压配电设计规范（GB50054-2011）；e)20kV 及以下变电所设计规范G36、B50053-2013）；f)建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T 50311-2016）；g)城市电力规划规范（GB/50293-2014）；h)住宅设计规范（GB 50096-2011）；I)城市道路照明设计标准（CJJ45-2015）；j)城市居住区规划设计规范（GB50180-2018）；5.3.2 供电电源及用电负荷本项目区电源主要取自附近变电站：电压等级为 35kV，主要变压器容量为2MVA。从城市供电网接出，由小区北侧主干道 T 接引来。保障性住房小区采用单位建筑面积负荷密度法进行预测，计算总用电负荷为3370.8kW。需安装变压器容量（kVA）=56180*60W（单37、位面积负荷密度）*0.3（综合同时率）*1.5（容载比）=1516.86kVA5.3.3 10kV 网络住宅区 10kV 线路沿主干道布置，采用环状供电。为不影响小区景观，10kV线路采用电缆沿电缆沟或穿 PVC167 管暗敷设（其中主干道为电缆沟，支路为穿管），沿道路布置。并加装环网开关。主干线选用一种截面，分支线不多于两种截面。XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告5.3.4 10kV 变配电所的设16置为缩小低压供电半径，提高供电能力，小区 10kV 变配电所采用户内型，设置在靠近负荷中心、便于进出线和交通运输方便的地方，建箱式变电站。每处变配电室的供电半径不大于 25038、 m，并尽可能设于其他建筑物内，变配电所进出线均采用电缆。5.3.5 道路照明及路灯配电室的设置道路照明灯具根据路面宽度采用单侧布置、双侧交错布置或双侧对称布置，主、次干道采用高压钠灯，支路和居住区道路采用小功率高压钠灯或小功率高压汞灯。路灯配电室按供电半径 500m 考虑设置，尽可能与 10kV 变配电所结合安排。道路照明采用光电控制，照度标准如下：主、次干道：15 m人行道、非机动车道：2 m5.3.6 无功功率补偿无功功率补偿根据就地平衡和便于调整电压的原则进行配置，采用分散补偿和集中补偿相结合的原则。集中补偿是在110kV变电站内设置，分散补偿设在10kV变配电所内。5.3.7 继电保39、护及电能计量高压 10kV 进线采用速断+过流（定时限）保护，变压器采用速断+过流（定时限）及单相接地保护。变压器低压侧采用智能型低压断路器作短路和过负荷保护。低压动力设备采用交流接触器控制，自动开关作短路保护，热继电器作过载保护，漏电开关作漏电保护。电能总计量设在高压计量柜上，住宅每户设专用远程抄收单独立户电表，各单元分户电度表集中装于总电表箱内，总电表箱装于一层楼梯间处。5.3.8 建筑物内电气照明建筑物内电气照明系统采用三相五线制，工作电压为 220V，照明装置一般采用节能荧光灯和白炽灯，以节能荧光灯为主，各建筑物按其功能选择光源和灯具。住宅区内建筑物各功能单元按国家推荐照度标准进行照明40、设计。5.3.9 电缆导线选择及线路敷设动力电缆高压选用 YJV22 交联聚乙烯电缆，低压采用 ZRVV-1000、VV-1000XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告型或 VV22-1000 型，控制电缆采用 ZRKVV-500 型或 KVV22-500、KVV-500 型，导线选用 BV-500 型。电缆在室外一般采用直埋或穿管暗敷设，建筑物内电缆或导线均采用穿管埋地或沿墙内暗敷设。5.3.10 防雷与接17地住宅区内各建筑物均属三类防雷，在屋面设避雷带以防直击雷，其避雷网网格尺寸为 20m x 20m 或者 24m x 16m。利用建筑物钢筋混凝土柱内主筋作为引下线，利用41、建筑物基础内钢筋作为接地体。防雷接地、工作接地和保护接地共用接地装置，组成完整的接地系统，其接地电阻值不大于 1 欧姆。建筑物内所有电气设备正常不带电之金属外壳、金属管道均应与接地系统作总等电位联结。住宅带洗浴设备的卫生间应作局部等电位联结。变电所低压侧采用 TN-S 接地系统，变压器二次侧中性点接地，接地电阻不大于 1 欧姆。5.3.11 有线电视系统住宅区有线电视系统直接接入市政有线电视网络，通过前端设备及分级放大，分配至各用户点。根据有线电视发展方向，采用双向分频电视系统，输出电平为+100dB。线路为穿管暗敷设，至各用户终端采用穿墙敷设，入户设电视接线盒。5.3.12 综合布线系统综合42、布线采用星形结构，由 IDF 引出线缆水平配线至建筑物各层信息接口。各信息终端可直接接入电话、计算机和数据终端设备。各住宅按一回网络信息点考虑，即一回电话线和一回信息插座，其线路采用穿管暗敷设。5.3.13 楼寓监控系统小区内设保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置保安值班房。5.4 给排水及消防5.4.1 编制依据a）室外给水设计标准GB50013-2018；b）室外排水设计标准GB50014-2021；c）建筑给排水设计标准GB50015-2019；d）建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 年版）；XX镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告e）污水综合排放标43、准GB8978-1996；f）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005。5.4.2 给水5.4.2.1 水18源本项目的生活、消防用水均考虑由城市自来水供给。从城市市政给水管网引DN300 自来水进水管，给水管敷设深度为 0.8m，与小区室外生活、消防合用的环网连接，形成室外环网供水系统。浏阳市自来水供水能力非常充足，供水压力约0.25Mpa,可满足生活及消防用水要求。5.4.2.2 给水系统室外生活给水管网与室外消防给水管网合用，并布置成环状。城市自来水进水管规格为 DN300，小区分别设 2 组水表装置。本工程商场部分给水及一至四层住宅部分给水由市政自来水直接供水。五层以上住宅部分给44、水由水泵房内生活水泵加压后经屋顶水箱供水。在小高层住宅楼地下层设有生活水泵房及生活水池。5.4.3 排水5.4.3.1 排水量室内污水排放量按供水量的 80%-90%估算。5.4.3.2 排水系统室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排水管网。雨水量按浏阳市城区暴雨强度公式计算。雨水连接管不少于 D200。小区污水由院内污水管排入城市道路主污水管。5.4.4 防洪治涝根据浏阳市防洪规划，本项目小区所在位置不存在洪涝问题。5.4.5 消防5.4.5.1 消火栓根据建筑设计防火规范，小区住宅区室外消防用水量为 20L/s。室外消火栓给水管网与生活给水管网合用，室外消防管网布置成环状，环网上适当位置45、按规范设置室外消火栓。根据建筑设计防火规范，公建设施室内消火栓用水定额为 20L/s。室内消火栓系统为独立消防系统，室内消火栓管道布置成环状。北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告195.4.5.2 建筑灭火器根据建筑灭火器配置设计规范灭火器按中等危险级配置，变配电室为 B类火灾，其余为 A 类火灾。A 类配置标准 15/A,B 类配置标准 7.5/B，全部采用手提式灭火器。灭火器药剂据情选用卤代烷或磷酸盐干粉。5.5 通风工程小区考虑住宅防排烟系统与通风系统。主要措施如下：1）不具备自然排烟条件的防烟楼梯间、前室，消防电梯前室或合用前室设机械加压系统。2）超过 20 米的内走46、道和超过 50 平方米的地下室房间和超过 100 平方米的地上无外窗房间均设排烟系统。3）水泵房、高低压配电室等设备用房均设机械通风系统。4）电梯机房设机械通风系统。北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告20第六章环境保护6.1 环境保护6.1.1 编制依据及执行标准a)中华人民共和国环境保护法；b)建设项目环境保护管理条件国务院令 253 号；c)开发建设项目水土保持方案管理办法；d)开发建设活动环境管理人员行为规范；e)建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）；f)污水综合排放标准（GB3838-2002）；g)大气污染物综合排放标准（GB16297-19947、6）；h)城市区域环境噪声标准GB3096-1993；i)地表水环境质量标准GB3838-2002。6.1.2 项目场址环境现状浏阳市环境保护监测站 2008 年 03 月 12 日环境质量摘要：浏阳市城区环境空气质量为类，首要污染物为二氧化硫（SO2），污染指数为 126。城区生活饮用水质状况良好，属类水质。6.1.3 项目建设与运营对环境的影响本项目建成和投入使用后无工业污染及化学污染，但项目在施工期间和运营期间，对周围的环境产生影响，表现为：6.1.3.1 对生态环境的影响a)施工管理过程中，会破坏征地范围外的植被；b)高填深挖土方由于防护不当产生水土流失。6.1.3.2 对水环境的影响48、项目施工期和建成后会产生生活污水，如不加以处理会产生对水体的污染。1)施工机械跑、冒、滴、漏的污油及露天机械被雨水等冲刷后产生一定量的油污水；2)施工机械漏油、施工泥浆、施工人员的生活污水、生活固废、施工物料受雨水冲刷流入水体；北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告213)现场施工人员居住区产生的生活污水；4)项目建成后产生的生活污水和一般废水，这是本项目的主要水污染。6.1.3.3 对声环境的影响a)施工期间，作业机械品种较多，如路基、路面施工机械，都属于突发性非稳态噪声源，将对附近的居民的声环境产生影响；建筑材料运输时，运输车辆产生的噪声将影响沿线人群的正常生活；b)运营期49、间循环水泵等设备噪声将影响居民的良好声环境；6.1.3.4 对环境空气的影响a)施工中粉状物料的装卸、运输、搅拌过程中有大量的粉尘散逸到周围的大气中，道路施工时运送物料的汽车引起道路扬尘污染，物料堆放期间由于风吹等引起扬尘污染，尤其是风速较大或装卸、汽车行驶速度较快的情况下，粉尘的污染更为严重；b)施工材料、设备的车辆、内燃机械等施工机械的运行会产生尾气造成大气污染。6.1.4 施工期环境保护措施6.1.4.1 生态环境影响的对策a)人工构造物和房屋建筑，其造型和色调做到与自然景观协调，为使用者提供安全、优美、舒适、整洁的居住休闲环境。b)借方和弃方及水土保持对策弃土场的选取应本着少占耕地的原50、则，选择荒沟、荒坡和山坳间弃土。由于堆弃的土石结构疏松，抗冲抗蚀性能差，极易产生水土流失，应采取工程护坡等水土保持措施，防止水土流失；施工时取土、弃土应做到规范化，取土坑应尽可能设置于荒山坡地，弃土尽可能堆集在低洼荒地上，取土坑及弃土堆种植树草，绿化封闭；施工时，应先做好坡脚挡土墙，并做好边坡防护。在雨季来临前，取土场及弃土堆边缘，设置土工布围栏，避免栏截工程引起的水土流失，并应注意尽量不要在雨季开挖；c)绿化恢复植被对策：项目的建设在某种程度上必然要破坏原有的自然环境和地貌，因此，保护环境和进行防护工程及美化景观是必要的。如进行绿化，不出现裸露地面，路边坡上植草，边坡外带状植树，设置带状的绿51、化带及绿化景观小北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告22品，保持生态平衡，从而对环境起到改善和美化作用。建设场地绿化植被较好，绿化系统设计中应保护自然生态环境，保护自然资源，以点线面相结合，建立一个能持续发展的多功能绿化网络，充分发挥其休闲、生态、环境、景观、经济等作用，塑造小区的优美景观。绿化以绿色植物为主，在植物种类的选择上尽量以当地树种为主，适当搭配其它一些树种，在植物种类选择、高矮疏密、顔色形态等方面充分体现区段的特点和观景要求，保证绿化连续性。道路绿化、小型景点绿化，可根据观景的需要和视线分析的要求，因地制宜地安排观景、配景植物，以达到丰富景观，增加观赏面积的目的，52、以草坪和少量低矮、姿态优美、色彩丰富的灌木为主，配以适当地段小型景点处高大乔木，形成层次丰富的绿化景观。6.1.4.2 施工废水、建筑垃圾污染控制措施a)施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体,工程机械、运输车辆的清洗水，应经隔油沉砂池处理后排放；b)施工人员集中的居民点的生活污水，不得随地倾倒，以防流入水体；要集中处理，防止污染水源；c）含有害物质的建筑材料堆放点要远离水源地，并用防雨材料遮盖，沥青材料不得倾倒于地上，工程废料要及时运走；d)施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁污水遍地横流,严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排53、水不畅而导致周围地区积水内涝。建筑垃圾由建筑施工单位根据环保部门的要求倒入指定地点。6.1.4.3 噪声污染防治措施a)执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）对各施工阶段噪声限值的要求。合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼间时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后方可在指定日期内进行；b)将施工现场的固定噪声源，如搅拌机（车）、临时加工车间、建筑料场等相对集中，并尽可能布置于远离周边声敏感点处；循环水泵等设备噪声经采取合理布局及隔声、消声、吸声后小区噪声可达标。循环泵房建于地下层，可有效地阻止噪声的传播。选用高效低噪声水泵，基本没有噪声污染。北盛镇乡村振兴人才54、公寓（公租房）建设项目可行性研究报告23c)工地周围设立围护,规定运输车辆出入路线，尽量避开居民区。6.1.4.4 对环境空气污染的防治措施a)施工期间的料堆、土堆等应加防起尘的措施，挖出的土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬的措施；工地周围用围墙或防护板围护，减少工地扬尘对环境的影响；b)保持出入口的路面清洁、湿润，以减少汽车车轮滚动引起的扬尘。并尽量减缓行驶速度；c)加强施工人员的环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。d)集中拌和的搅拌机应设有二级除尘装置；e)料场离居民区不小于 150 米，同时加以遮盖，避免扬撒，材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒；f)55、料场道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘。6.1.5 项目运营期对环境的影响及治理对策6.1.5.1 主要污染物项目建成后，运营期间的主要污染物有：a)废气：租户厨房产生的油烟废气；b)废水：来源于生活污水；c)废渣：主要为生活垃圾；d)噪声：主要为人群及车辆产生的噪声。6.1.5.2 污染物防治措施a)废气厨房油烟废气从成品烟道排出，烟道设计符合国家现行标准和规范。b)废水排水采用雨污分流，雨水集中排入城市雨水管，生活污水经化粪池处理后，排入城市排水管网。c)废渣生活垃圾实行“分类装放，定时收集，统一运送，集中处理”的方法”。设置专门垃圾站，设专人56、负责打扫清理和运送在小区公共场所设置一些垃圾箱，生活垃圾收集后送城市垃圾填埋场处理。北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告24d)噪声为尽量避免噪声产生的影响，住宅设计中的门窗玻璃均采用中空玻璃，小区内加强苗木植被的种植。达到吸声减噪的目的。6.2 水土保持6.2.1 设计依据1、法律法规中华人民共和国水土保持法（主席令第 39 号）；中华人民共和国水土保持法实施条例（国务院 1993 年第 120 号令）；建设项目环境保护管理条例（国务院2017第 682 号令）。2、部委规章开发建设项目水土保持方案编报审批管理规定（水利部 1995 年 5 号令、2017 年第二次修正）；57、开发建设项目水土保持设施验收管理办法（水利部 2002 第 16 号令）；水土保持生态环境监测网络管理办法（水利部 2000 第 12 号令）。3、规范性文件全国生态环境保护纲要（国发200038 号）；开发建设项目水土保持方案管理办法（水利部、国家发展和改革委员会、国家环境保护总局，水保1994513 号文）；水土保持生态建设工程监理管理暂行办法（水利部水建管200379 号）；“关于印发规范水土保持编报程序、编写格式和内容的补充通知”（水利部司局函水保监200115 号）。6.2.2 水土流失防治责任范围按照“谁开发谁保护、谁造成水土流失，谁负责治理”的原则和开发建设项目水土保持方案技术规58、范（GB50433-2008）有关规定，本工程水土流失防治责任范围包括工程建设区(永久征地、临时占地)和直接影响区。北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告256.2.3 水土流失预测及危害分析1、水土流失预测根据工程建设的特点及完工后运行情况，水土流失主要发生在工程建设期和自然恢复期。施工期间，伴随房屋拆迁、基础开挖、施工道路开挖填筑等施工活动，将扰动原地表、破坏地表形态，导致地表裸露和土层结构破坏，遇降雨或大风天气将产生水土流失；工程运行期间，地表开挖、回填、平整等扰动活动基本结束，水土流失程度将大幅度降低，但因扰动后的区域自然恢复能力降低，并具有明显的效益发挥滞后性，仍将会59、产生一定的水土流失。2、可能造成的水土流失危害通过水土流失预测可知，如不采取水土保持防治措施，将会对生态环境带来影响，并有可能造成危害。主要表现在工程施工中道路修筑、施工机械碾压及基础开挖等活动，将对原有地表产生扰动，重塑地形地貌，形成裸露地表，导致水土流失，破坏了生态环境和原区域周边景观的协调性。6.2.4 水土流失防治措施（1）水土保持措施布局根据本项目新增水土流失的特点，主要采取植物措施防治水土流失，措施布局为：1)施工弃渣的防治平整、垫路；2)电缆沟和临时占地的恢复措施低矮植被恢复；3)绿化、美化措施种植花灌、草进行绿化、美化。（2）水土保持措施1)场内道路施工的水土保持措施作业场地面60、积应控制在一定的范围内。因为作业场地扩大会造成更大面积的土壤表层的破坏。采取路基路面排水及路面混凝土硬化等工程措施，防止路基路面受雨水、地表径流冲刷而失稳。2)临时占地的水土保持措施施工结束后，施工单位应及时拆除临时建筑物，清理和平整场地，避免水土流失。3)综合美化措施北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告26可绿化部位均应进行绿化，可采取灌木与草坪相结合的方式，不宜栽植高大乔木。6.2.5 水土保持监测根据本项目区域和水土保持措施的布局，拟对场内道路、基础和电缆沟进行监测和调查。监测的内容以土壤侵蚀强度为主，监测风速、水土流失治理程度和水土流失控制率等。调查内容包括施工过程中61、各种水土保持措施(包括预防措施)的实施情况、水土保持措施的效果、水土流失控制程度；施工结束后水土保持工程措施的安全性能、植被恢复状况，评估水土保持设施效益等。监测时间从工程建设期到工程完工后 1 年2 年。定点监测每年监测 2 次，大风季节 4 月份5 月份和小风季节 7 月份9 月份各监测 1 次；每年进行不定期的现场调查和巡视，尤其在施工高峰期或场地开挖较多的情况下，应适当增加巡查工作量。监测方法按照水土保持监测技术规程（SL277-2002）中的有关要求，并定期编写水土流失监测报告。综上所述，本工程的实施，主要是区域场地平整、道路基础设施建设及房屋工程建设造成的永久占地、地貌改变，并可能62、造成的土壤流失、产生的建筑垃圾、污水、噪声的影响，以及道路建成后车辆通行产生的噪音、废气、振动等。建设单位采取相应措施保护好生态环境，维护生态平衡是我国的一项基本国策，是保护人民健康，造福后代的长久之计。北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告27第七章 绿色建筑与节能7.1 绿色建筑7.1.1 编制依据1.绿色建筑评价标准GBT50378-2019.2.绿色建筑评价规范SZJG30-20093.民用建筑绿色设计规范JGJ/T229-20104.湖南省绿色建筑设计导则2012305 号5.建筑采光设计标准GB50033-20136.建筑照明设计标准GB50034-20137.民用63、建筑热工设计规范GB50176-20168.民用建筑节水设计标准GB50555-20109.建筑幕墙GBT21086-200710.民用建筑绿色设计规范JGJT 229-20107.1.2 绿色建筑设计技术措施关键绿色设计指标：建筑节能率、非传统水源利用率、可再生能源利用率、可再循环材料利用比例。7.1.3 规划、建筑、结构、园林设计技术措施说明1、项目建筑满足规划要求,场地内无崩塌、滑坡、泥石流等不良地质现象，无易燃易爆、无化学品和放射物质等危险源的威胁。场区地质构造简单，水文地质条件简单，无排放超标的危险源。场区整体稳定，适宜进行该工程的建设。2、结合自然条件对建筑进行优化设计，避开冬季主64、导风向，夏季引风进入场地内，增强建筑内部自然通风。3、在建筑设计阶段，通过优化建筑布局，建筑室内噪声满足标准要求，建筑周边采用了大量的绿化，种植高大乔木，降低项目场地内的噪声状况。4、项目采用低影响开发，减少开发对原有环境的冲击，同时注重对现有植被的保护，注重项目的原生态，尽可能减少场地挖方量，充分利用项目场地表层土壤。5、本项目主要采用的湖南本地的乡土植物，采用了乔、灌、草结合的复层绿北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告28化等形式。6、景观设计尽量减少硬地铺装，增大透水地面面积，硬质铺装地面中透水地面面积比不低于 50%。7、景观用水采用管灌、微灌相结合的高效节水灌溉方式65、。8、建筑采用通透式布局，充分利用夏季主导风向增强室内自然通风，形成良好的室外风环境，从而加强室内自然通风。9、场地周边无高大建筑物的遮挡，主要功能房间与周边建筑距离较大，防止视线干扰。10、建筑的外墙、隔墙、楼板均采用隔声性能良好的材料，优于标准的要求。11、本项目建筑造型简约，功能与装饰构件一体化设计。12、建筑材料有害物质的含量应符合现行国家标准，建筑施工采用预拌混凝土和现场成套封闭式拌和楼进行生产混凝土两种方式；除有裂缝控制要求部位，均采用高强钢材（节约成本）、高性能混凝土。13、建筑中采用了节水型器具、高能效光源，隔声及热工性能优良的门窗产品，节能耐久的电气设备产品。7.2 节能7.66、2.1 编制依据1、中华人民共和国节约能源法（2008 年 4 月 1 日起施行）；2、国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）；3、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；4、湖南省公共建筑节能设计标准(DBJ43/003-2017)5、建筑节能工程施工质量验收规范（GB50411-2007）；6、建筑照明设计标准（GB50034-2013）；7、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）；8、建设部建筑节能技术政策；9、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JG1342010；10、湖南省居住建筑节能设计标准DBJ43/001-201711、国家计委、国家经贸委、建设67、部国资源19972542 号文件关于固定资产投资工程可行性研究报告“节能篇（章）编制与评估的规定”的通知；北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告2912、本项目的建设必须认真贯彻国家产业政策、国家和行业节能设计标准，不得采取国家已颁布的限制（或停止）生产的产业序列、规模，或行业已公布下令限制（或停止）的旧工艺翻版扩产增容及选用淘汰产品。7.2.1 项目所在地能源供应条件1.项目使用能源品种的选用原则本项目作为公租房小区建设项目，项目建成后能源品种选择主要以电力、自来水、液化石油气为主。2.项目所在地能源供应条件及落实情况项目建设用地处交通便利，供水、供电、通讯等基础设施均已全面68、到位。（1）供水项目建设用地无工业污染，水资源优质、丰富。排水设施较完善，能保证汛期排除低洼地积水。本项目给水可从市政给水支管上取水，市政给水压力满足规范要求。（2）供电电源从项目区附近市政电网引来一路 10KV 电源。采用 YJV22-10-395m 电力电缆直埋敷设至小区 10kV 变配电所。7.2.2 项目能源消耗种类、数量及能源使用分布本项目根据项目所在地的能源供应情况，选取能源品种为电力、水，其使用分布情况如下:电力主要用于小区动力、照明、各类电器以及公共建筑空调和通风、工作泵等耗电设备。水主要为住宅及其它公共建筑等的生活用水、小区绿化灌溉等用水以及消防用水。项目用能总量和能耗指标合69、理，主要用能是使用阶段耗电、耗水。符合国家、地方和行业节能设计规范及标准。7.3 主要节能措施7.3.1 建筑节能1、建筑节能基本概念北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告30图 8-1 全面建筑节能示意图全面的建筑节能，就是建筑全寿命过程中每一个环节节能的总和。是指建筑在选址、规划、设计、建造和使用过程中，通过采用节能型的建筑材料、产品和设备，执行建筑节能标准，加强建筑物所使用的节能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和管道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有70、效地利用能源。建筑节能是指在建筑材料生产、房屋建筑和构筑物施工及使用过程中，满足同等需要或达到相同目的的条件下，尽可能降低能耗。减少能源需求的方法：建筑规划与设计、围护结构、提高终端用户用能效率、提高总的能源利用效率。2、建筑节能的重要性对于新建建筑要严格管理，必须达到建筑节能标准，这一点不能含糊；对于既有建筑的节能改造要力度大、办法多，多推广试点经验，采取先易后难、先公后私的原则。在房屋建造过程中，建筑节能要重点解决好外墙保温、窗门隔温等问题，很多建筑漏气都出现在这方面。另外，能利用太阳能的建筑应最大限度地使用这一资源，并在设计过程中实现太阳能与建筑一体化，增加建筑的和谐度和美观度；全面推行71、中水利用和雨水收集系统，大力推进废旧建筑材料和建筑垃圾北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告31的回收利用，使资源能够得到充分利用。3、建筑节能措施（1）选择高性能的建筑材料产品，是高效率利用资源的前提，建筑结构材料要有足够的强度和耐久性，围护结构要有良好的保温隔热性能，防水，隔声，涂料，管道等专用功能性材料，都要具有相应的高性能。（2）采用外墙外保温技术，可以有效阻止室内外热量交换，保持良好的室内热环境，大幅度降低建筑物的耗热量。根据民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定的通知要求，本工程外墙采用保温材料为聚苯颗粒保温砂浆,主墙体采用 240 厚页岩砖,保证整个外墙的传热系72、数小于湖南省居住建筑节能设计标准及湖南省公共建筑节能设计标准中规定的要求，确保动态计算分析结果满足湖南省居住建筑节能设计标准和湖南省公共建筑节能设计标准的要求。（3）门窗节能：外墙立面上的所有门窗均采用双层中空玻璃塑钢门窗，具有保温、隔热、隔声等多重功能。（4）屋面节能：本工程屋顶采用挤塑聚笨板或者膨胀聚苯板屋面保温材料、屋顶露台部分采用挤塑聚苯板保温材料，隔热防水膏，增加屋面保温、隔热、防水等节能效果。屋顶与外墙交界处、屋顶开口部位四周的保温层，应采用宽度不小于 500mm 的 A 级保温材料设置水平防火隔离带。（5）地面节能依据湖南省居住建筑节能设计标准及湖南省公共建筑节能设计标准的要求，73、地下室外墙及地面土壤以内各层材料的热阻之和应1.2（.K）/W.地面热阻限值1.2（.K）/W.本工程采用聚苯颗粒保温砂浆保温材料。楼面节能保温材料采用 RE 保温砂浆。（6）建筑物均采用普通节能灯具，门厅、会议室可根据需要采用节能装饰灯具，所有房屋采用直接采光，自然通风换气方式。（7）满足使用功能要求的前提下，使额定能源利用率达到节能目标。淘汰能北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告32耗高的建筑设备产品，使用先进的节能产品。4、施工及使用的防火规定（1）建筑外保温系统的施工应符合下列规定1）保温材料进场后，应远离火源。露天存放时，应采用不燃材料完全覆盖。2）需要采取防火构造74、措施的外保温材料，其防火隔离带的施工应与保温材料的施工同步进行。3）可燃、难燃保温材料的施工应分区段进行，各区段应保持足够的防火间距，并宜做到边固定保温材料边涂抹防护层。未涂抹防护层的外保温材料高度不应超过 3 层。4）幕墙的支撑构件和空调机等设施的支撑构件，其电焊等工序应在保温材料铺设前进行。确需在保温材料铺设后进行的，应在电焊部位的周围及底部铺设防火毯等防火保护措施。5）不得直接在可燃保温材料上进行防水材料的热熔、热粘结法施工。6)施工用照明等高温设备靠近可燃保温材料时，应采取可靠的防火保护措施。7)聚氨酯等保温材料进行现场发泡作业时，应避开高温环境。施工工艺、工具及服装等应采取防静电措施75、。8)施工现场应设置室内外临时消火栓系统，并满足施工现场火灾扑救的消防供水要求。9)外保温工程施工作业工位应配备足够的消防灭火器材。（2）建筑外保温系统的日常使用应符合下列规定1）与外墙和屋顶相贴邻的竖井、凹槽、平台等，不应堆放可燃物。2）火源、热源等火灾危险源与外墙、屋顶应保持一定的安全距离，并应加强对火源、热源的管理。3）不宜在采用外保温材料的墙面和屋顶上进行焊接、钻孔等施工作业。确需施工作业的，应采取可靠的防火保护措施，并应在施工完成后，及时将裸露的外北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告33保温材料进行防护处理。4）电气线路不应穿过可燃外保温材料。确需穿过时，应采取穿管76、等防火保护措施。7.3.2 电气节能1、变配电设备均选用高效率、低能耗产品。在施工过程中，用有效控制变压器电阻耗电来优化机电变压器为主要节电措施，根据不同的建筑电压需求选择合适的变压器容量，以提高节能效果。2、本工程照明灯具选用目前被广泛使用的 LED 灯具，有节能、高效的特点，即构造简单、瓦数低、亮度高、光线柔和不伤眼等。3、建立灯光智能控制系统即以公共照明统一智能为平台，对供电设备的工作与否进行实时监管，当照明条件被触发，自动启动照明设备。通过对线路中的电流负荷进行统一化处理来提高灯光功率，降低电能损耗，优化灯光智能控制系统。4、条件允许可建立 BAS 系统BAS 系统又称为建筑设备自动化77、系统，其核心部分就是建筑设备的自动化监控系统，整个建筑的机电设备的运行情况均由其进行管理和控制，节能效果很明显。5、能耗计量系统不单是应用安装节能灯具、电机变频、节水卫浴等设备节能手段，更需要有一套完善的建筑能耗分项计量系统来管理能源，量化能耗数据、掌握能耗动态信息、找出节能降耗着手点、对比节能效果差异、建立一套完整的能源管理节能措施，加强能源管理水平，提高管理工作效率；利用能耗量化考核指标及能源按量收费等经济指标杠杆效应，促进用户的技能意识，达到整体节能的目的。7.3.3 节水措施一、建筑施工节水措施建筑施工可以从多种途径方面着手节水工作。北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报78、告341、混凝土养护方面（1）混凝土养护时可以在水管的前面加上喷头，进行淋浴，这样就可以减少水的用量和流失。（2）要严格控制混凝土配比制度，严防混凝土因为加水过多而导致混凝土表面离析，不仅影响混凝土质量，还会造成水资源浪费。2、施工现场方面（1）在施工现场修建蓄水池，把地下的降水抽进水池沉淀，然后施工现场进行二次利用，可用于冲洗进出工地的车辆、施工现场的降尘洒水、及施工现场的养护。（2）办公区、厕所间采用节水型水龙头和节水型卫生洁具。（3）现场机具、设备、车辆在指定位置冲洗，污水经沉淀后，循环使用。在基坑降水阶段、坑槽未回填时，采用地下水水源。（4）在基坑降水阶段，施工现场喷洒路面、绿化浇灌不79、使用市政自来水，采用地下水水源。（5）根据施工现场情况，编制详细的施工现场临时用水方案，使施工现场供水管网根据用水量设计布局，采用合理的管径、简捷的管路，有效的减少管网和用水器具的损漏。二、建筑使用节水措施（1）室内排水管道选用柔性 PVC-U 排水管，水嘴采用陶瓷阀芯。（2）卫生器具配件与水池（箱）液位控制阀采用质优、可靠性强的产品。坐便器采用 6 升二档式冲洗水箱，小便器和公共卫生间洗手盆采用感应式水嘴。（3）加强管理措施，对重要设备监控。北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告35第八章 劳动安全与卫生8.1 指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一80、，预防为主，综合治理；坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制；坚持安全与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。8.2 危害因素及危害程度分析用电是容易发生事故的安全隐患，如果不进行有效控制，可能造成生命财产的重大损失。8.3 安全设施本工程为公共建筑，树立“以人为本，安全第一”是方案设计的基本指导思想，结构设计中，力求全面掌握第一手基础资料，反复验算，确保结构满足荷载、地质条件等要求；在建筑设计上，严格执行相关规范，针对易踏空、坠落等部位增设安全屏障，在室81、内楼梯顶层水平段设 1.1m 高栏杆扶手；在电气设计上，为了防范于未然，各控制箱内均设置了空开漏开保护装置，插座为带保护门的安全插座，用电线路采用铜芯线穿管暗敷，给排水管线均采取等电位连接，通过以上设计，降低了安全事故发生的风险，从而确保人员安全。项目在实施过程中，制定对危险部位和危险作业的安全防护措施方案，专人负责，并设置安全防护网或栅栏等。北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告36第九章 消防小区是以保障性住房开发为主的基地，人口密集，防火设计十分重要。9.1 编制依据a）建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 年版）b）建筑灭火器配置设计规范CB5014-2082、05；c）甲方提供的相关资料。9.2 建筑消防设计本工程严格按建筑设计防火规范设计，小区内部主要道路大于 5 米宽，每栋建筑间距均大于 13 米，满足消防车道要求。每栋建筑周边都设有环形通道，消防车可抵达，直接形成扑救面。建筑物的间距均满足建筑设计防火规范中的防火间距要求。9.3 消防给水设计小区内为六层建筑，根据，住宅楼室内设计消火栓灭火系统，用水量 20LS，火灾延续时间 2h,同时使用水枪数 2支，每支水枪最小流量 5LS，每根竖管最小流量 1OLS。在住宅楼梯间的每层设计消火栓，消火栓布置按同层相邻两个消火栓的充实水柱同时到达室内任何部位为原则。每具消火栓处设置 MT5 手提式干粉灭火83、器 4 具。住宅建筑为二类高层民用建筑。室内设计室内消火栓灭火系统，用水量 20LS，火灾延续时间 2h，同时使用水枪数 3 支，每支水枪最小流量 5LS，每根竖管最小流量 1OLS。9.4 室外消防小区室外消防给水按常高压供水设计。室外消防用水 20LS，火灾延续时间2h，室外设计 SSl50 室外消火栓。室外消火栓间距按不大于 120 米布置并形成环网。9.5 手提灭火器配置按建筑灭火器配置设计规范进行配置，灭火器设置按轻等危险级，火灾类型为 A 类，每个配置点的最大保护距离 20m，每个配置点配 4 具 MF5 手提灭火器。北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告37第十章84、 组织机构与人力资源设置10.1 项目管理、物业管理10.1.1 项目管理根据国家招标法有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，开发单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。浏阳市城市建设投资有限公司将根据项目建设的实际需要，设立浏阳市安居工程建设指挥部，组成相关部门和配备相关管理人员，负责对项目的具体实施与招商引资工作，其组织机构如下图：本项目管理人员拟配置 10 人，定员如表 9-1。10.1.2 物业管理物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。保障性住房小区环境85、与配套设施副经理副经理项目经理投资经营部办公室工程建设部财务审计部北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告38建设要严格遵照住宅小区规划设计规划要求组织实施，建成后实行社会化物业管理。其房源（套数、面积）、价格、建设进度与认租情况实行公示制度，定期予以发布。通过公开招标方式选择和配备技术水平高、服务质量好、训练有素的物业管理公司与人员。认真贯彻国务院下达的物业管理条例，不断提高物业管理水平和服务质量。物业管理公司将对前期介入、工程验收、入住管理、装修管理及日常管理等方面，按照物业管理条例要求制定一系列物业管理细则。物业管理工作着重如下几个方面：a)加强治安管理，确保社区安全。b)86、强化消防设施管理，专人负责防火。c)环境卫生和社区绿化工作常抓不懈，营造良好生态环境。d)注重物业管理服务的时效性，及时解决住户水、电维修。10.2 人力资源设置表10-1 项目管理机构定员表序 号部门人数1项目经理12副经理23工程建设部24财务审计部25投资经营部26办公室1合计10北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告39第十一章 项目实施进度及招投标方案11.1 项目实施进度安排本项目建设期为 12 个月（2022 年 10 月2023 年 9 月），具体以实施日期为准。工程实施进度安排如下：2022 年 10 月2022 年 12 月完成前期准备工作。2023 年 187、 月2023 年 8 月完成保障房建设工作；2023 年 9 月竣工验收。11.2 招标方案11.2.1 招投标编制依据根据中华人民共和国招标投标法及湖南发展和改革委员会制定的湖南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定。11.2.2 项目招标类别为了实施中华人民共和国招标投标法，湖南省人大制定了湖南省实施中华人民共和国招标投标法办法，办法就工程建设项目招标范围和规模标准做出了明确的规定。本项目属于办法中第五条至第八条所列建设项目中的“关系社会公共利益、公众安全的公用事业建设项目”和“全部或者部分使用国有资金投资的项目”，并符合第十一条“总投资在一千万元人民币以上”的规模标准，88、因此，属于必须进行招标的项目类别。11.3 招标范围项目的勘查设计、监理、建筑及安装，重要设备及材料采购进行全部招标。11.4 招标的组织形式项目的设计、建筑工程、安装工程、监理及设备、重要材料采购均宜采用委托招标的组织形式，详见招标基本情况表。北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告4011.5 招标方式本项目为公开招标方式。招 标 基 本 情 况 表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中标候选人公示媒介招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理主要设备重要材料其他情况说明：建设单位盖章年月日北盛镇乡89、村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告41第十二章投资估算与资金筹措12.1 投资估算12.1.1 投资估算范围本项目投资估算范围包括前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、设备购置费、其它费用、预备费等。12.1.2 估算依据1、土建工程以 2020 年湖南省建设工程计价办法及有关工程计费程序的通知为依据，并参照岳阳市目前的市场价格及类似工程估算指标进行估算；2、安装工程依据 2020 年湖南省安装工程消耗量标准，并参考类似工程指标，对人工、材料、设备价格等进行调整后编制。建筑安装工程人工工资、材料价格按岳阳市最新市场价格计取；3、关于增值税条件下计费程序和计费标准的规定关于增值90、税条件下材料价格与使用的规定（湘建价201672 号）；4、关于发布 2019 年湖南省建设工程人工工资单价的通知（湘建价2019130 号）；5、国家计委、建设部关于发布工程勘察设计费管理规定的通知（计价格200210 号）；6、关于发布建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（国家计委计价格19991283 号）；7、国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125 号）；8、湖南省发展和改革委员会关于我省公共资源交易服务收费的通知（湘发改价费2019366 号）；9、湖南省建设工程造价管理协会关于规范工程造价咨询服务收费的意见（湘建价协201625 号91、）；10、建设单位管理费参照财建2016504 号文；11、工程质量检测费参照建标2007164 号；北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告4212、预备费按工程费用和工程建设其他费用的 10%计取；13、类似工程技术经济指标。12.1.4 总投资估算项目总投资额为 1464.87 万元，其中工程建设费用为 1120.00 万元，工程建设其他费用 217.38 万元，预备费用 127.49 万元。总投资估算见表 12-1 投资估算表。12.2 资金筹措项目所需建设资金来源于申请中央预算内资金和自筹资金。北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告43表表 12-1 投92、资估算表投资估算表序号序号工程或费用名称工程或费用名称单位单位工程量工程量单价（元单价（元）估算造价（万元）估算造价（万元）占总投占总投比例比例备备 注注建筑工程建筑工程费费设备购置设备购置费费安装工程安装工程费费其他费用其他费用合计合计一一工程费用工程费用780.0060.00340.000.001120.0076.46%1建筑工程建筑工程780.0060.00340.000.001120.001.1土建m24000.001550.00620.00620.001.2装修m24000.00400.00160.000.00160.001.3安装m24000.000.000.00340.000.093、0340.001.3.1给排水m24000.00120.0048.0048.001.3.2消防m24000.00120.0048.0048.001.3.3强电m24000.00180.0072.0072.001.3.4弱电m24000.0080.0032.0032.001.3.5空调通风m34000.00350.00140.00140.001.4电梯台4.00150000.0060.00二二工程建设其他费工程建设其他费用用217.38217.3814.84%1项目征拆费用亩2.50250000.0062.5062.502建设单位管理费22.4022.40财建2016504 号3前期工作咨询费894、.008.00参考计价格19991283 号4工程设计费38.8038.80计价格200210 号文5勘察费9.709.70参考计价格200210 号文6环境影响评价费8.008.00计价格2002125 号7造价咨询服务费18.3718.37湘建价协201625 号北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告44序号序号工程或费用名称工程或费用名称单位单位工程量工程量单价（元单价（元）估算造价（万元）估算造价（万元）占总投占总投比例比例备备 注注建筑工程建筑工程费费设备购置设备购置费费安装工程安装工程费费其他费用其他费用合计合计8工程建设监理费32.2632.26湘监协20162 95、号9招标代理服务费2.802.80湘招协20156 号10工程质量检测费3.363.36湘建价2014113 号11场地准备及临时设施费5.605.60按工程费的 0.5%计算12工程保险费5.605.60按工程费的 0.5%计算三三预备费预备费127.49127.498.70%1基本预备费127.49127.49(一+二-二.1)*10%2涨价预备费根据规定不计项目投入总资金项目投入总资金780.0060.00340.00344.871464.87100.00%北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告45第十三章 社会评价13.1 项目对社会的影响分析13.1.1 对所在地居民96、收入的影响项目建设和运营的直接收入效应主要通过两个方面体现：一是项目基础设施投资运营时需雇佣本地大量的劳动力，这一收入效应在项目投资建设周期和运营周期中通过劳动力成本体现出来。同时项目建设时需要投入大量的生产资料，这将为当地水泥、玻璃、钢铁等运营商带来商业机会，增加其收入。二是项目建成后，将带来一定的服务业（如物业管理、商业服务等）就业需求，为浏阳市居民提供就业岗位而获得收入，该部分投资的直接收入效应主要通过工人工资形式表现。因此，本项目对所在地居民收入有一定的积极影响。13.1.2 对所在地居民就业的影响项目的建设，既能在项目建设过程中带来就业岗位，又能通过项目运营带来在物业管理、商业服务等97、方面的就业岗位，其对所在地居民就业具有一定的积极影响。13.1.3 对所在地不同利益群体的影响项目的利益相关群体主要包括：（1）政府；（2）开发商；（3）低收入家庭；（4）施工建设单位；（5）开发银行；（6）商业银行；（7）工程评估、审计等相关单位。13.1.4 对所在地文化教育卫生等方面的影响项目为土地开发项目，项目建成后，能够改善当地居民居住环境和生产环境，为本地带来较为先进的现代生活方式和文明，对当地文化教育卫生观念等都具有一定的积极影响。不过同时，项目的建设势必破坏原有的部分自然景观，需要通过科学的规划和建设来弥补。北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告4613.1.598、 对所在地基础设施和公共服务的影响项目建成运营后，将带来对道路、供电、供水、学校、医院、商业等基础设施的需求和建设，改善本地基础设施和公共服务。13.2 项目与社会的互适性分析13.2.1 项目与国家、省及市发展战略的互适性分析项目产业定位为居住区和公用设施配套区，其定位符合浏阳市城市总体规划和土地利用总体规划，但应严格按照国家相关政策进行建设，以符合国家和湖南省政府的房地产产业政策。13.2.2 项目与当地文化技术的互适性项目由于对当地居民就业、收入和基础设施的促进作用而受到当地群众的接受，项目无特殊的文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。13.3 项目对公平的影响通过本99、项目建设，能够为浏阳市低收入家庭带来较好的居住条件，并可通过其住宅资产溢价获得超出其现有资产水平的经济补偿，从而提高其收入水平，因此，项目对缩小当地居民贫富差距具有积极影响。此外，项目建设和运营为当地普通劳动者提供一定的就业机会，增加就业人员收入水平，从而缩小当地居民间的贫富差距。可见，项目对社会公平具有一定的积极作用。13.4 社会风险分析对所在地不同利益群体的影响表明，项目的主要社会风险存在于建设过程中可能由于道路堵塞、噪声、施工事故等原因造成社会冲突。因此需要通过制定合理有效的补偿方案和制定应急预案等措施来降低可能的社会风险。13.5 社会评价结论项目对增加当地就业岗位、居民收入水平具有100、一定的积极作用，对促进当地社会公平具有一定的积极作用。项目与当地文化、教育、卫生、技术具有良好的北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告47互适性，与当地政府、承办机构、信贷机构、施工单位等利益群体具有互适性。促进和谐社会建设，可满足低收入家庭对住房的需求，有利于促进城市公益和市政基础设施的改造和建设。但项目存在一定的社会风险，需要对原住地居民和单位以合理的补偿方案来加以解决。同时，项目需要严格按照国家和湖南省相关产业政策进行建设。北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告48第十四章 风险分析14.1 项目风险因素识别本项目定位符合浏阳市城市总体规划和土地利用总体规101、划，可能的主要风险因素包括：14.1.1 市场风险包括：因宏观经济波动、产业周期等因素引起的经济不景气或产业不景气，导致项目建设用地、基础设施闲置，建设贷款难以得到偿还，投资难以收回或土地价格过低，不足以弥补其开发成本。14.1.2 技术风险主要指工程技术不先进、技术采用不合理引起的工程问题造成的损失。14.1.3 工程风险指工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长所造成的损失。14.1.4 资金风险主要指资金来源中断或供应不足，导致融资成本提高，给建设和生产运营造成的损失。14.1.5 外部协作风险指投资项目所需要的供水排水、供电供气、通讯、交102、通等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和生产运营带来困难。14.1.6 社会风险由于建设投资对社会产生的不良影响而带来的社会冲突、社会动荡等风险。北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告4914.2 风险评估风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如表 14-1。表 14-1项目风险评估主要风险因素风险程度说明高较高中较低低1 市场风险我国宏观经济正处于一个调整期，且将会持续相当一段时间。市场分析表明，项目处的城市具有独特的旅游资源和政策支持，其居民对房地产的消费需求和投资需求尚有一定的空间，项目具有独特的河岸优势和山水优势，项目升值潜力较大。但项目所需地为棚户区，开103、发成本较大，需要防范价格风险。2 技术风险2.1 先进性项目所采用的工程技术成熟、适用、可靠。2.2 适用性2.3 可靠性3 工程风险3.1 工程地质项目地质条件好，项目对地质条件也没有特殊要求。3.2 工程量具有可控性。3.3 工程组织项目规模较大，工程组织较难。4 资金风险4.1 资金来源中断项目包括征地、土地平整、基础设施建设等，造成投入较大，超出建设单位自有资金规模。4.2 资金供应不足5 外部协作风险5.1 交通运输项目地处浏阳市，已有很好的外部协作条件5.2 供水5.3 供电北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告506 社会风险项目建设需要可导致周边交通堵塞等社会问104、题14.3 降低风险的主要措施a）加强项目单位队伍建设和能力建设，制定和优化工作计划，建立严格的责任制。b）加强资金筹措，争取国家贷款和银行授信。c）加强房地产市场跟踪研究和价格规划。d）制定详细的工作计划和社会冲突应急预案，按照政策妥善进行拆迁安置。e）加强与规划单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成的设计频繁变更；对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工；加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象。f）通过加强内部管理、资金管理、招投标105、管理等降低开发成本。北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告51第十五章研究结论及建议15.1 结论a）项目建设符合国家相关政策和北盛镇城市发展的整体规划，不仅将盘活现有的土地资源，而且将带动城市建设，完善城市功能。对北盛镇的发展及社会发展将起到积极的促进作用。b）本项目不仅不会对当地的环境、水体造成有害污染，而且还会大大改善该区域范围内的城市基础设施条件，有利于该区域范围内的环境治理和城市环境的改善。c）本项目所在地位于城市规划范围，规划用地面积为 2.5 亩。其建设条件如场地、给排水、供电、通讯等已完全具备，可尽快开展工作。综上所述，本项目为北盛镇重点建设工程，其建设对北盛镇106、的发展有较大的推动作用。项目建设基础条件较好，建设单位主要领导及团队在该类项目的运作积累了一定的经验，具有较高的管理水平，地方财力前景较好，支持力度较大，因此，本项目无论是政策、技术、经济等方面，还是社会与环境效益方面，均是可行的。15.2 建议a）由于本项目建设目的是改善该区域范围内的城市基础设施条件和低收入家庭的生活条件，为北盛镇整个城市的发展创造良好的城市环境，因而建议由镇人民政府主导运作、组织各有关部门通力协作，对项目的运作应给予尽可能多的优惠政策，以确保项目顺利实施。b）建设单位在按照“统一规划、分期开发、滚动发展”的原则下，做好规划和协调工作，以确保本项目真正为老百姓服务，为建设社会主义和谐社会服务，便于项目财务效益的实现。c）建筑工程中不可见的因素很多，工期、原材料的供应等都会影响到项目总体目标的实践。因此在工程施工过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，抓好人、财、物、北盛镇乡村振兴人才公寓（公租房）建设项目可行性研究报告52供、产、销一条龙管理，以确保项目经营目标的顺利实现。d）项目建设资金量较大，除申请债券资金外，建设单位自有资金筹措需作好合理安排。