1、西塘村乡村振兴项目总体策划 OVERALL PLANNING OF XITANG VILLAGE REVITALIZATION PROJECT我们有什么？OUR SITUATION 我们的目标？OUR GOAL 2.1项目诉求 PROJECT DEMAND 2.2项目难点 PROJECT PROBLEMS 2.3案例解析 CASE STUDY 2.4项目关键点 KEY POINTS 2.5市场分析 MARKET ANALYSIS 2.6项目定位 PROJECT ORIENTATION 我们做什么？OUR PLAN 3.1风貌改造 STYLE TRANSFORMATION 3.2总体布局 MAS2、TER PLAN 3.3分区规划 DISTRICT PLANNING 我们怎么做？OUR METHOD 4.1运营管理 OPERATION 4.2营销推广 MARKETING 4.3投资与收益 INVESTMENT 4.4全周期服务 FULL CYCLE 附录：案例 OUR CASE 5.1案例一 CASE 1 5.2案例二 CASE 2 5.3案例三 CASE 3 01 02 03 04 05 1.1宏观分析 MACRO ANALYSIS 1.2周边分析 PERIPHERAL ANALYSIS 1.3自有资源分析 OWN RESOURCE ANALYSIS 1.4SWOT分析 SWOT AN3、ALYSIS 我们有什么？OUR SITUATION 苏州乡村振兴层面：苏州市乡村振兴战略实施规划(20182022 年)：本规划按照“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总要求，我省制定“五大类+26个指标”的江苏乡村振兴指标体系，对实施乡村振兴战略作出阶段性谋划，明确目标任务，细化工作重点，部署重大工程，强化政策保障，引领乡村振兴战略在江苏全面实施。规划期为2018-2022 年，展望到 2050 年。1.1宏观分析 乡村振兴国家战略 RURAL REVITALIZATION NATIONAL STRATEGY6-2019年4月，中共中央 国务院关于建立健全城乡融合发展体制4、机制和政策体系的意见出炉，要求重塑新型城乡关系，走城乡融合发展之路，促进乡村振兴和农业农村现代化，并从城乡要素合理配置、城乡基本公共服务普惠共享、城乡基础设施一体化发展等方面提出具体要求。促进小农户和现代农业发展有机衔接 首次提出乡村经济要多元化发展 农业的生态功能也得到拓展 提升农业发展质量，培育乡村发展新动能 推进乡村绿色发展，打造人与自然和谐共生发展新格局 乡村振兴上升为国家战略，农村创业创新成为时尚热点，城乡融合发展成为时代主题乡村振兴上升为国家战略，农村创业创新成为时尚热点，城乡融合发展成为时代主题 6 重塑新型城乡关系，走城乡融合发展之路 土地管理法修正案通过，集体经营性建设用地入5、市获得批准，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股 1.1宏观分析 集体经营性建设用地入市 COLLECTIVE MANAGEMENT CONSTRUCTION LAND ENTERING THE MARKET 定义：农村集体经营性用地入市，意思是：允许农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。德清是集体经营性建设用地入市政策的先行者，取得较好反响。政策历程：2015年8月，德清完成全国第一宗农村集体经营性建设用地入市、全国第一笔农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款，入市的价格是57.5万/亩。2019年8月，土地管理法修正案通过，集体经营性6、建设用地入市获得批准。破除农村集体经营性建设用地入市的法律障碍。农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以 上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。1，形成了覆盖城乡的统一建设用地市场：将全县集体经营性建设用地统一纳入县公共资源交易中心交易，建立多方协同的入市监管服务机制，实现了与国有建设用地“统一的交易平台、统一的市场规则、统一的服务监管”。2，建立了兼顾国家、集体和个人的收益分配机制：按照土地用途和区域位置不同，采用了“按类别、有级差”的7、两种收取标准，建立“明确收益属性、明确收益用途、明确农民利益”为核心的增值收益分配机制。3，开拓保障了小微企业用地的新渠道：积极推动金融机构对小微企业的创业资金支持，集体经营性建设用地使用权享有与国有建设用地同等的抵押权。4，已入市土地的农民有了更多的改革获得感：地块入市后，价值提升，农民受益获得增加。同时，将入市收益统一列入村集体公积公益金进管理，实现增值保值。集体经营性建设用地入市的德清经验与成果：1.1宏观分析 宅基地三权分置弹性改革 ELASTIC REFORM OF THE THREE POWERS OF HOMESTEAD 农户可以整栋房屋出租，也可以拿出单独一层、几层出租，盘活闲8、置房屋，也满足农户自住的需求 操作模式：整合村落闲置建筑，“三权分置”即村集体拥有所有权、村民拥有资格权、运营方享有使用权，农户可通过产权交易平台将使用权交易给企业，用于发展民宿产业；农户可以整栋房屋出租，也可以单独拿出一层、几层出租，这种弹性办证的方式可有效盘活闲置房屋，同时满足村民自住的需求。宅基地三权分置“九华模式”示意图 经营效益：村民收益：可以获得租金收益，也有更多创收的机会，同时加强了与城市融合与联系；企业收益：使用权可交易打通了众筹的渠道，也可作为抵押，获得融资。同时，明确了房屋使用权，投资得以保障；村集体收益：盘活闲置建筑，实现了村集体的经济收益，也可以推进村集体经济组织市场化9、运营改革。1.1宏观分析 农业标准地改革 AGRICULTURAL STANDARD REFORM设定投入产出、设施装备、安全环保等刚性指标，在土地流转的基础上，招引项目，推动现代农业高质量发展 农业“标准地”管理操作流程图 包括投入产出、设施装备、安全环保、面积年限、带动效益等5项控制性指标。定义：义乌是农业标准地改革的先行者，提出了农业标准地的定义和具体做法。农业“标准地”是指符合土地利用总体规划和现代农林业产业发展规划，满足相关控制性指标要求，在土地流转基础上，用来招引项目发展现代农业的耕地。三类农业标准地：一类标准地（一般农田），主要种植当年生作物和多年生作物；二类标准地（永久基本农田10、），主要种植当年生作物和多年生草本作物；三类标准地（粮食生产功能区），主要以粮食作物为主，种植其他当年生作物需种植一季粮食作物。控制指标：意义：破解农业经营中的“散、弱、小、低”难题，为规模化发展提供支撑；经营者不再是纯粹的“价高者优先”，而是看“谁能把土地经营得更好”，提升土地的活力与产出；系列激励约束机制可激发企业动力，义乌规定标准地种植粮食作物的一次给予200元每亩奖励，种植其他作物（苗木除外）的一次性给予100元每亩奖励，由义乌市财政和镇（街）各承担50%。1.1宏观分析 中小学研学教育 PRIMARY AND SECONDARY SCHOOL EDUCATION 研学旅行纳入中小学教11、育教学计划，研学旅游地位更为重要，乡村将成为中小学研学教育的主战场 定义：中小学生研学旅行是由教育部门和学校有计划地组织安排，通过集体旅行、集中食宿方式开展的研究性学习和旅行体验相结合的校外教育活动。具体要求：2016年11月，教育部、原国家旅游局等部门联合印发了关于推进中小学研学旅行的意见，要求将研学旅行摆在更加重要的位置。意见将研学旅行纳入中小学教育教学计划。各中小学要结合当地实际，与综合实践活动课程统筹考虑。学校要根据教育教学计划灵活安排研学旅行时间，一般安排在小学四到六年级、初中一到二年级、高中一到二年级，并根据学段特点和地域特色，逐步建立小学阶段以乡土乡情为主、初中阶段以县情市情为主12、高中阶段以省情国情为主的研学旅行活动课程体系。研学市场旅游需求特征：出行方式：大部分研学旅行活动会选择由学校组织并与老师同学一起出行，出行方式集体为主。单次出行时间：单次出行时间1-5天，学生希望时间安排不要过长，在设计过程中应合理安排时间长度。目的地选择：对目的地偏好位于前列的是山川湖泊、乡村田野、动植物园，对文化馆、历史古迹的感兴趣成都较低。对接学校教育要求：研学与学校教育互补，针对不同教育阶段学生设计研学产品。教育阶段 天数（天）研学内容要求 小学 2天1夜 以观光体验为主，增加游戏性、艺术性内容 初中 3天2夜 开展知识竞赛、问答、自然探索、研究性内容等 高中 4天3夜 以知识拓展、13、活动综合性体验、研讨性为主 表1-1 不同阶段研学内容统计表 1.1宏观分析 政策导向小结 POLICY-ORIENTED SUMMARY要素流动 城乡融合 研学教育 城乡要素双向流动成为可能，“资本进村、人才进村、消费进村”潜力巨大。大都市近郊型乡村将成为城乡融合发展及城乡共享发展的实验区和示范区。乡村将成为中小学研学教育 的主战场。宏观政策导向 1.1宏观分析 乡村旅游新阶段 NEW STAGE OF RURAL TOURISM 乡村旅游由农家乐、乡村旅游、乡村度假发展到4.0阶段，即乡村生活阶段 第一阶段（1.0）：农家乐 投资管理主体：农民 对应生活方式：城里人到农村体验农民生活、生产14、方式，“当农民”第二阶段（2.0）：乡村旅游 第三阶段（3.0）：乡村度假 第四阶段（4.0）：乡村生活 代表业态：乡村酒店等 投资管理主体：外来投资者、专业旅游合作社 对应生活方式：城里人到农村体验地主生活方式，“当地主”代表业态：乡村度假综合体 投资管理主体：实力型、品牌型、责任型企业 对应生活方式：城里人到乡村体验都市生活方式 投资管理主体：农民、市民、企业、合作社等多元主体 对应生活方式：城市居民和农民共同创造新的乡村生活方式 1.1宏观分析 乡村成为美好生活向往地 THE COUNTRYSIDE HAS BECOME A HAPPY LIFE 长三角高度城镇化，乡村的慢生活、田园牧歌15、的生活方式备受青睐，必将成为美好生活的向往地-长三角高度城镇化，上海城镇化率达到87.6%，苏州、无锡、常州的城镇化率在80%左右，人们对田园生活的向往促进乡村旅游的快速发展。-2017年中国乡村旅游接待游客28亿人次，占国内游客接待人次的56%；营业总收入超7400亿元，占国内旅游总收入的16.2%。2018年中国休闲农业和乡村旅游营业收入超过8000亿元。1.1宏观分析 乡村集聚成为必然 RURAL AGGLOMERATION BECOMES INEVITABLE 为发展腾挪空间，乡村集聚化发展成为必然，乡村减少成为现实 苏南乡村集聚的四种模式 城市地缘主导的乡村集聚；城市边缘的乡村居民点16、就地社 区模式。产业集聚 就地社区 就近并点 迁弃归并 产业主导的乡村集聚；居住向产业集聚场所转移的异地 城市社区模式。-乡村集聚化发展是乡村社会经济发展到特定阶段的产物。其内在驱动力包括乡村工业集群化发展、农业产业化发展，外在驱动力包括城镇化、交通区位等。-苏南地区的乡村集聚主要有四种模式：产业集聚、就地社区、就近并点、就近并点。-没有特色村落将逐渐消亡。中心居民点主导的乡村集聚；周边居民点向某个居民点集中的“就近并点”乡村社区模式。乡村居民点整体迁移的乡村社区 模式；小型自然村落的迁移。1.1宏观分析 未来乡村图景小结 SUMMARY OF FUTURE RURAL LANDSCAPES 17、未来乡村图景 未来农村 未来农民 未来农业 数量锐减至当下的10%-20%，乡村人口会降到10%以内；保留的村落会成为宜居宜业宜游的美好家园或都市人的第二故乡。未来80%农民会转型、新农人成为生力军；乡村主人包括职业农民、家庭农场主、农业企业主、创新创客、艺术家、创作家等。人工智能等科技运用于农业，高科技农业、互联网农业、绿色有机农业、品牌农业等成为农业发展方向。1.2周边分析 长三角区域发展特征 YANGTZE RIVER DELTA REGIONAL DEVELOPMENT CHARACTERISTICS 16 长三角一体化上升为国家战略，区域发展特征为：一体化、高质量 2018年11月518、日的首届中国国际进口博览会上，习近平主席指出将支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略；-交通基础设施加强建设，各省市互联互通，交通更为便捷；-区域公共服务供给持续优化，百姓生活更为便利；-强化区域重点流域水污染联防联控，区域更为生态；-完善服务机制，探索跨省市“一网通办”，加速开放共享。1.2周边分析 苏州区域发展战略 SUZHOU REGIONAL DEVELOPMENT STRATEGY 苏州工业园区规划图 苏州发展空间格局示意图 苏州城市定位：”文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡“，空间布局形成“一心两区两片”构成的“T型”城市空间结构。苏州城市发展战略：”东进沪西、北拓平相、19、南优松吴、西控太湖、中核主城“。苏州工业园区定位：“国际领先的高科技园区、国家开放创新试验区、江苏东部国际商务中心、苏州现代化生态宜居城区“。苏州工业园区发展战略：-国际范，与国际接轨，吸引新加坡加盟，成为两国合作项目，打造国际招商平台；-新产业，鼓励研发，吸引人才，拥抱新产业，目前园区在人工智能、大数据、云计算等领域已聚集企业600余家；-产城融合，城市配套优良，苏州较好的商业中心和消费的新型带都集中在工业园区。1.2周边分析 甪直镇发展战略 LUZHI TOWN DEVELOPMENT STRATEGY 甪直镇功能结构规划图 甪直镇用地规划图 城镇性质：“中国历史文化名镇、江南水乡特色旅游20、城镇”。城镇空间布局：镇域形成“一镇、三组团、多点”的空间结构形态。其中：“一镇”为中心镇区，承担城镇综合服务职能；“三组团”即澄湖沿岸组团、车坊生活组团、组团农产品物流；“多点”即外围村庄及散点配套设施用地。发展战略：古镇保护与旅游相结合保护古镇基底和文化特色，打造国家历史文化名镇和水乡古镇特色旅游城镇。主导产业以旅游业、总部经济、物流业为主的服务业做为主导产业，工业注重提升质量，淘汰低小企业。1.2周边分析 环澄湖发展战略 SURROUNDING CHENGHU DEVELOPMENT STRATEGY-澄湖是苏州市区周边面积最大的生态绿肺；-发展战略：将15平方公里核心区域，45平方公里21、澄湖水域打造符合全域旅游要求的“慢生活”综合体验区澄湖慢城。-核心项目：包括水八仙生态文化园、东方花博园、瑶盛耕趣农乐园、东方花博园、澄湖飞行基地等农旅融合项目。-主要策略：1）构建特色慢行系统，“水上慢行线路”、“河道水岸沿线慢行线路”以及“陆上慢行线路”；2）挖掘历史文化底蕴 3）打造特色的生活方式和 生态休闲综合体验区 4）加强传统村落的保护 西塘自然村位于甪直镇南部，东北部紧邻澄东村委会，西临澄湖，北侧与鸿运家园别墅区隔河相望，南侧为澄湖垂钓休闲中心。隶属澄东行政村，规划区域总面积约450亩（约30公顷），南北长约1100m，东西宽约350m，水巷长约895m。设计范围内现状用地性质主22、要为村庄建设用地、一般农田用地及基本农田用地。村庄建设用地主要沿西塘河两侧分布；一般农田用地主要环村庄分布，其余均为基本农田用地。规划红线范围 尺寸标注 城市道路 村庄建设用地 基本农田用地 设计范围 一般农田用地 1.3自有资源分析 项目规模 PROJECT SCALE 1.3自有资源分析 环境及气候分析 ENVIRONMENTAL AND CLIMATE ANALYSIS 气候特征：甪直镇为平原水网地区，属亚热带季风气候区，具有四季分明，气候温和，雨量充沛，日超充足，雨季明显的特点。春季自4月初至6月中旬，约70天。特点是冷暖交替，气温缓慢回升，天气多变。雨日最多，占全年的 30%。夏季自23、6月中旬至9月下旬，历时100多天。特点是气温高，每年大暑节气为最热；梅雨季节降水量全年最多，占全年的35%。秋季自9月底至11月底，约60天。冷空气趋于活跃，暖空气势力渐减，降温迅速。冬季从11月底起北方冷空气开始南下，气温下降。特点是气温低，每年以小寒、大寒两个节气为最冷；降水量少，只占全年降水总量的15%。环境特征：甪直镇地势低平，镇内水网稠密，湖泊众多，河港泾浜将地面分割成许多大小不等的地块。西塘村位于甪直镇的东南角，甪直镇为平原水网地区，属亚热带季风气候区 1.3自有资源分析 项目地理位置 PROJECT GEOGRAPHICAL LOCATION 本案项目位于长三角经济圈内苏州市吴24、中区甪直镇西塘村 别墅区域 乡村区域 乡村区域 澄湖 交通区位方面，基地北侧是常熟方向，南侧是嘉兴方向，西侧是无锡方向，东侧是上海方向，交通便捷，可达性较高。用地规划方面，基地北侧以居住用地为主，现状主要为别墅住宅。南侧和东侧为村庄建设用地和农田用地，现状主要为民居村落和农田，西侧为澄湖，自然资源丰富。因此根据周边用地性质，基地通过增加社区中心、美食街区等配套服务设施为北侧别墅用地提供生活便捷；为南侧和东侧的农民增加新的就业岗位和机会带动乡村致富，奔向小康。充分利用澄湖资源，开设水上活动，打造特色亮点，丰富基地内部的项目体验。1.3自有资源分析 项目四至分析 FOUR BRANCHES OF 25、PROJECT ANALYSIS 城际交通干线 项目基地 别墅区域 乡村区域 澄湖 基地充分利用澄湖水资源打造特色亮点活动，同时增加相应配套服务设施满足周边居民的使用需求，成为一个既有特色的复合型乡村社区生活圈同时又能带动周边居民发家致富的农旅综合产业。资源利用 配套服务 乡村致富 Powder wall tile 粉墙黛瓦 1.3自有资源分析 地域文化解析 REGIONAL CULTURE ANALYSIS Umbrella boat 乌篷船 水八仙种植 Water Eight Immortals 小桥流水 Small bridge 刺绣文化 Embroidery Culture 吴文化 W26、u Cultural 玉文化 Jade Culture 茶文化 Tea Culture 评弹 Pingtan 丝绸文化 Silk Culture 园林文化 Garden Culture 民谣 Ballad 昆曲 Kunqu 民间乐器 Folk instrument 民间文艺 Folk art 油纸伞 Oil paper umbrella 船坞 Dock 造船文化 Shipbuilding culture 渔文化 Fishery culture 水乡文化 Water Town Cultural 水稻种植 Rice 水产 Aquatic products folk song 民歌 民俗 Folk 27、custom 缫丝 Silk 农耕文化 Farming Cultural 蚕桑文化 Sericulture“三水”文化 文化传承+历史变迁 粉墙黛瓦+苏式水乡 以文化为载体，将产业及业态落位 水产、水八仙、水稻组合俗称“三水”文化 1.3自有资源分析 对外交通分析 EXTERNAL TRAFFIC ANALYSIS 火车站 飞机场 交通旅游圈 各个交通枢纽到达场地较便捷，可达性较高各个交通枢纽到达场地较便捷，可达性较高 村庄沿线交通分析External traffic analysis 村内交通分析Xitang traffic analysis 现状照片Status photo 甪直南收费站至28、西塘村车程约5KM，行车时间约10分钟，521路公交车可到达西塘村 村庄主要道路沿河两侧及村庄西侧分布，东部与甫澄路相接，次要道路主要集中在村庄北侧，宅间巷道主要集中在民居建筑间，与西塘河垂直分布，田埂小路多为土埂路分布在稻田之中。村庄整体交通较为便捷，可达性较高。停车场 小桥 田埂小路（1-2M，预制板）宅间巷道（2-3M，水泥）次要道路（4-5M，水泥）主要道路（6-8M，水泥）市政道路（甫澄路）1.3自有资源分析 对内交通分析 INTERNAL TRAFFIC ANALYSIS 主入口 1.3自有资源分析 现状产业资源分析 STATUS RESOURCE ANALYSIS 现状产业分布情29、况 民居建筑 民居建筑主要分布于西塘河两侧，共125户 水稻种植 集中在基地东侧区域，主要以水稻种植为主，共114亩 果园露地栽培 果园位于基地西南侧，左靠澄湖，果园主要品种为梨树，共83亩 水八仙及蔬菜种植 水八仙及蔬菜种植主要分布于基地西侧及村庄周边 民居建筑 民居建筑（自改民宿）水稻种植 水稻种植 果园露地栽培 果园露地栽培 水八仙及蔬菜种植区 水八仙及蔬菜种植区 民居建筑 水稻种植 果园露地栽培 水八仙及蔬菜种植 1.3 自有资源分析 现状分析 SITUATION ANALYSIS 现状民居及配套服务设施：整体建筑呈现粉墙黛瓦、小桥流水的典型江南水乡格局，配套服务设施比较完善。民居 F30、olk house 石料厂商建筑 Stone manufacturer building 停车场 Parking lot 入口标识 Entrance sign 公共厕所 Toilet 灌溉站 Equipment room 晒谷场 Sun drying field 现状道路系统：村内道路四通八达，具有较高可达性，道路整体以水泥路为主，现状较好。乡村小路 Country road 田埂 Ridge 主要入口道路 Stone manufacturer building 宅间巷道 House way 滨河道路 Bing he Cement Road 环村道路 Huan cun Cement Road 31、1.3自有资源分析 现状分析 SITUATION ANALYSIS 现状农业产业：基地现状肌理基本以水稻田、水八仙、果园为主，自然资源丰富，绿化覆盖率较高。现状河道及澄湖：村庄河道水质清澈，驳岸设施完善，整体呈现粉墙黛瓦、小桥流水的典型江南水乡格局。水稻田 Rice Fields 水八仙及蔬菜种植 Vegetable Planting 果园 Orchard 小桥流水 Small bridge 护栏及驳岸 Guardrail and revetment 河流 River 澄湖堤岸 Cheng hu embankment 1.3自有资源分析 现状分析 SITUATION ANALYSIS 1.3自32、有资源分析 客源临近度 TOURIST PROXIMITY 根据本案基地规模，临近目标客源主要为2h交通圈内旅游客群。出游频率 TRAVEL FREQUENCY 年平均出游次数为1-3次，出游潜力巨大，市场前景广泛。出游方式 TRAVELMODE 随着私家车的普及，自驾出行的方式成为越来越多群众的首选，自驾游市场火爆。逗留时间 STAYING TIME 逗留时间以1-2天的短时间旅游为主，工作忙碌，体验不足。出游动机 TRAVEL MOTIVATION 以休闲度假为出发点，需求多样化。出游人群 KEY POINTS 主要以中青年人群和亲子人群为主。消费水平 CONSUMPTION 人均100-33、400元价格是农旅休闲产业的主力承受区间。1.3自有资源分析 物理和市场能见度 PHYSICS AND MARKET VISIBILITY 周边同类型项目较多，屏蔽现象严重，市场能见度低。周边同类型项目较多，屏蔽现象严重，市场能见度低。1.3自有资源分析 自然景观分析 NATURAL LANDSCAPE ANALYSIS 周边自然景观丰富，澄湖缺乏旅游优势。周边自然景观丰富，澄湖缺乏旅游优势。项目基地 周边自然景观 1.4SWOT分析 ANALYSIS OF ADVANTAGES AND DISADVANTAGES AND OPPORTUNITY THREATS 机遇与危机并存 优势与劣势互转34、 优势 劣势 1.地处长三角腹地有人间天堂美称的苏州，经济发达，城市吸引力强，区位优势明显；2.毗邻多个景区，客源资源丰富；3.外部交通发达，北侧为甫澄路直通苏沪高速。距离苏州城区约30分钟车程，1小时即可到达机场、火车站、汽车站等重要的交通枢纽；4.项目已经过美丽乡村提升，基底扎实，建筑外立面具有典型的江南水乡特色，村落环境宜人。5.西侧面朝澄湖，视野开阔，自然景观优越。机遇 挑战 1.政策导向：国家对三农问题的重视，尤其是新型农村社区、资本下乡和家庭农场等乡村振兴建设，将成为未来热点；2.乡村，作为逃离现代都市的人休闲的重要产品，越来越受青睐。1.苏州及周边各类休闲农旅项目都已形成，面临同35、业竞争，对项目的创新性及差异化策略提出较高要求；2.周边农旅项目已占据一定的市场需求，同时未来区域内将有大量美丽乡村与农业综合开发项目，竞争相对激烈。1.基地内部以基本农田为主，可开发利用的场地较少；2.基地内部配套设施较为薄弱，无法深满足周边居民的生活需求；3.产业集群缺乏，产业联动不足。我们的目标？OUR GOAL 36 之于政府：之于政府：之于西塘村之于西塘村 本地村民：本地村民：之于周边之于周边 别墅区住民别墅区住民：之于投资之于投资 企业：企业：乡村振兴典范乡村振兴典范 树立农旅融合的 乡村振兴典范 可持续的收益 生产生活方式改变 休闲放松胜地 便利的生活服务 迅速回笼资金 获得可持36、续的盈利 西塘乡村振兴项目 2.1项目诉求 PROJECT DEMAND 基地周边高级别旅游资源密布，知名度、规模远超西塘，屏蔽效应明显 37 1 基地规模小，资源优势不明显 2 周边高级别景区密集，屏蔽效应明显 高级别古镇资源密集 -1小时交通圈内有6个高级别古镇景区，包括甪直古镇、周庄古镇、千灯湖古镇、西塘古镇、同里古镇、千灯古镇等。高级别水系资源密集-包括太湖、尚湖、昆承湖、金鸡湖等。苏州古城和环太湖度假区的强吸引力 基地规模小-总面积只有450亩（约30公顷），建设用地约90亩（约6公顷）。旅游资源薄弱-基地旅游资源包括稻田、果园、民居等，资源普通，不具有唯一性。单纯依靠旅这些游资源很37、难吸引游客。2.2项目难点 PROJECT PROBLEMS 以民宿产业为代表的乡村休闲旅游竞争激烈，单做旅游产业难以取得成功 38 1 民宿市场进入红海时代 2 成功的民宿需要资源、品牌、运营等支撑 从业人员多，竞争激烈 -截止2017年，苏州市包括农家乐在内的旅游民宿约1万家、客房10万间，直接从业人员超过4万人。-由于准入门槛较低，大量人员涌入民宿市场，民宿品质良莠不齐。投资成本高，回收成本慢-一方面拿地和运营的成本变高，另一方面入住率降低，回收时间变长。成功民宿大多选址环境优美、旅游资源丰富之处-莫干山民宿、乌镇乌村等民宿集群，大多选择自然风景优美之处。依托周边景区或景点迅速提升知名度38、。-与景区捆绑发展成为乡村民宿发展成功的一大法宝。成功民宿大多拥有品牌、运营优势-通过品牌、运营的优势增加游客的黏度，提升回头率。-品牌民宿也可有效控制运营成本。2.2项目难点 PROJECT PROBLEMS 39 2.3.1 昆山市计家墩 核心模式：众创模式，搭建平台，盘活乡村存量资产 基本概况：位于 苏州市昆山市锦溪镇南部，坐落于昆山淀山湖与锦溪古镇之间，总人口1033人，总户数342户，总占地面积585亩。计家墩村主要资源包括142栋村舍（占地150亩）、窑厂55亩、农田380亩。开发方式：2015年，乡伴东方介入，采用轻资产村舍租赁方式，构建平台，打造乡村生活共创集群 ，盘活村级集体39、存量资产。主办业态：民宿、餐饮、茶室、村民公社、书院、市集、工坊、亲子乐园、俱乐部。2.3案例解析 CASE STUDY 2.3.1 昆山市计家墩 核心业态：打造民宿产业集群，包括6家主题民宿和10家文创产业态 品牌民宿：包括6家主题民宿原舍阅水、清溪轻舍、大象归原、大乐之野、不如闲居、呆不住。民宿价格：750850元/晚。10家文创业态：村民公社、乡食茶餐、如初咖啡、爿木工坊、陶庐、皮划艇俱乐部、PD之家、清自然农场、学者行居、造作船坊。小马哥的皮划艇俱乐部 爿木工坊体验造船的乐趣 40 2.3案例解析 CASE STUDY 2.3.2 吴中区青蛙村 核心借鉴点：以强IP为吸引点，构建可持续40、盈利的乡村休闲产业链 41 基本概况：青蛙村原名苏州市吴中区东山镇西巷村，三面环山，一面是太湖，离三册岛直线距离3公里，村民只有211人，青蛙却有61种，自然环境良好。村民通过发展创意休闲农业，引入“青蛙村”强IP，实现了村民的致富。开发模式：通过景观、业态、文化等树立“青蛙村”这一强IP，吸引游客，开展乡村休闲旅游活动带动持续收益。主办业态：主题民宿、特色餐饮、青蛙文化馆、手工艺制作、亲子乐园、采摘园等。2.3案例解析 CASE STUDY 42 2.3.3 奉贤区吴房村 核心借鉴点：以宅基地作为资产交给第三方经营，实现农业、加工园、服务业“跨界”经营 基本概况：吴房村位于奉贤区青村镇西南部41、，全村区域面积2.99平方公里，共有耕地1447.95亩，总人口1215人，是奉贤区黄桃的主产区，但由于过度依赖传统农业，曾长期摘不掉贫困村的帽子。开发方式：以社会资本激活农村资源，把宅基地等整体作为资产交给第三方企业经营。通过“黄桃+”实现农业、加工业、服务业“跨界”经营,以“房屋租金+集体经济股金+产业就业收入”的“三金模式”推动农民持续增收。主办业态：双创中心、美食部落、文创体验馆、精品民宿、村史馆 2.3案例解析 CASE STUDY 43 2.3.4 威尼斯彩虹岛 核心借鉴点：以彩色立面、鲜花、静谧环境从威尼斯大的旅游IP中脱颖而出 基本概况：彩虹岛-布拉诺岛，位于意大利威尼斯的泻湖42、上，距威尼斯本岛40分钟船程。原始居民大多以捕鱼为生，但由于亚得里亚海近年来受到污染，渔民们的产量急剧减少。发展历程：因当地气候多雾，渔民们为在大雾中能清楚寻找自家房子，便将房子涂上不同的色彩。于是政府决定，经居民申请，为户主确认一个特定的颜色，户主自行绘制。经几世纪的发展，这里由一片沼泽改造成了一个天堂般的地方，开始吸引无数游客。岛上虽有琳琅满目的手工艺品店、餐饮店，却依然呈现出强烈的静谧感，如上帝不小心打翻了调色盘般色彩斑斓。2.3案例解析 CASE STUDY 44 2.4.1 如何构建可持续的产业体系？构建复合产业体系，与原住民共生发展，构建西塘内生动力 1 2 构建复合产业体系：与原43、住民共生发展：-集聚农业、旅游、文创、类地产等多种产业类型，增加项目的 吸引力和价值；原住民可通过多种方式获得收益：-租金，原住民面可通过出租房屋、土地等获得租金；-分红，原住民可通过土地、现金等方式入股，取得分红；-工资，原住民可聘用到西塘村项目中，从事农田耕作、清洁、日常管理等多种工作。聚集 文创 农业 旅游 类地产 2.4项目关键点 PROJECT KEY POINTS 智慧农业展示 学农基地 生鲜超市 企业庄园 艺术民宿 钓客营地 创客聚落 美食街区 文化体验 艺术村落 体验农场 市民菜地 45 2.4项目关键点 PROJECT KEY POINTS 2.4.2 如何塑造项目特色？构建44、小而精、复合化、标识化、差异化的特色产品 1 小而精：-精致乡村生活：精致餐饮、精致住宿、精致工坊等；-精致乡村景观：精致建筑、精致田园；2 复合化：-业态复合，集民宿、餐饮、文创、办公、亲子、零售等功能于一体；3 标识化：-网红项目塑造，包括网红墙画、网红餐饮、网红营地等；4 差异化：-加入路亚垂钓、创客聚落、企业庄园等差异化的项目内容。46 2.4.3 如何吸引建设投资？通过成本控制、明确盈利模式、增加多方位盈利点吸引建设投资 2.4项目关键点 PROJECT KEY POINTS 增加多方位盈利点 3 明确核算成本，从土地、租金、装修、人工、维护等多方面，严格控制成本；共创、共享，村集体45、村民可入股，多方融入资本，减轻前期融资压力；争取政策支持，争取乡村振兴的专项资金。主要盈利来源租金收入、自持物业、以租代售、农业收入等。租金收入：包括美食街区、个人工作室、创客孵化、艺术培训等；以租代售：企业庄园；农业收入：包括智慧农业、市民菜地、学农基地、采摘体验等。增加临时建筑空间，增加盈利点。包括网红田间宿营地、路亚垂钓中心、滨湖营地体验等。特色田间临时餐饮、观光电瓶车等，增加盈利点。成本控制 1 明确盈利模式 2 2.5市场分析 MARKET ANALYSIS 2.5.1 创客市场 47 苏州厚重历史文化孕育了浓厚“匠人”精神，传统手工艺的活态传承及与现代艺术的碰撞具有较强的市场吸引46、力 1，苏州传统工艺匠人众多-苏绣、缂丝、核雕、玉雕、砖雕、苏扇、年画等苏州传统手工艺众多，手工艺匠人数量庞大。2，传统手工艺与时尚元素的 融合受到追捧-在苏州一群80后、85后匠人他们不仅正传承着自己的领域和技艺，更不断通过自己的革新，赋予作品全新的属性和生命，受到市场追捧。如“85后绣郎”张雪、专注于姑苏纨扇的 李晶、翻糖工匠 周毅等。2.5.1 创客市场 苏州作为国际化大都市，吸引着国际艺术机构和艺术家的关注，国际艺术创客是基地潜在客源市场 48 1，苏州外籍人士众多-截止2017年底，常驻苏州的外籍人士的数量已经超过了4万人，很大部分分布在离基地较近的工业园区。-苏州已与国外城市结成547、3对“国际友城”。2，国际艺术形式多样，具有较强吸引力，基地可成为国际艺术创客的一个孵化基地-基地可为国际创客提供一处孵化、展示的平台，包括艺术家、策展人、本土画廊主、国际画廊主等。2.5市场分析 MARKET ANALYSIS 2.5.2 企业文化院落市场 49 基地紧邻苏州工业园区，各类企业数量众多，企业文化院落市场庞大 1，工业园区为基地提供强大潜在企业客源-苏州工业园区是全国首屈一指的综合性开发园区，拥有2000多家企业，世界500强的有112个。-基地紧邻工业园区，拥有强大的潜在企业客源。2，基地良好的生态资源成为企业团建、展示企业文化的理想场所-受限于资金等因素，大量微小企业缺乏展48、示企业形象的窗口；-基地面向澄湖，风景优美，环境幽静，为企业开展团建、会议、接待等功能提供良好场所。2.5市场分析 MARKET ANALYSIS 2.5.3 微度假市场 50 1，周边景区的外溢人群-可与澄湖国际慢城、甪直古镇等旅游景区联动发展，分享部分客流；-基地发展成熟后可分享周边成熟景区如金鸡湖、周庄古镇的部分客流。2，艺术、美食、路亚等爱好者的特定人群-针对特定人群，如艺术爱好者、美食爱好者、路亚爱好者等，设置特定项目，吸引其来基地微度假。苏州度假市场成熟，基地应差异化发展，针对周边景区的外溢人群和特定爱好人群，打造休闲度假的微目的地 2.5市场分析 MARKET ANALYSIS 49、2.6项目定位 PROJECT ORIENTATION 51 田园村落中的未来社区田园村落中的未来社区-一个包含智慧物联、智慧农业、智慧电商的智慧社区；-一个以传统手工艺活态传承和现代艺术体验为内核的艺术社区；-一个政府、企业、匠人、艺术家、村民多方共创的创客社区；-一个体验路亚野钓、艺术民宿、特色美食、地域文化的网红社区。基于基地区位优势和政策利好，聚焦创客市场、企业文化院落市场、微度假市场，以乡村振兴典范为目标，面向未来，打造一处开放共享、多方共创、智慧共生的：52 市场及产品定位 创客市场 微度假市场 企业文化院落市场 主要受众：苏州传统手工艺匠人 传统手工艺传承者 青年艺术家 艺术爱好50、者 国际艺术创客 主要产品：创客聚落 个人工作室 艺术体验工坊 艺术培训 创客孵化 主要受众：微小企业 甪直镇当地企业 科技研发企业 农业企业 主要产品：企业庄园 企业展示窗口 企业接待 企业服务 团建农场 主要受众：周边别墅区住民 苏州本地居民 上海游客 路亚垂钓爱好者 艺术爱好者 主要产品：钓客营地 体验农场 美食街区 艺术民宿 社区中心 2.6项目定位 PROJECT ORIENTATION 53 业态定位1：配套服务 为村民、周边居民、创客、游客等提供公共服务，包括社区中心、美食街区、主题书店、超市零售、田园市集等 美食体验 艺术书店 田园市集 生鲜超市（为周边居民提供健康食材）社区中51、心（接待、展示等）2.6项目定位 PROJECT ORIENTATION 54 业态定位2：创客聚落 为创客提供创作平台，包括个人工作室、创客孵化、艺术培训、作品推介等 艺术家工作室 艺术培训 艺术家工作室 艺术体验 作品推介 艺术展览 2.6项目定位 PROJECT ORIENTATION 55 业态定位3：艺术民宿 以艺术为主题，打造高端度假民宿，包括引入的品牌民宿和村民自营两种类型 品牌民宿（大乐之野）品牌民宿（大乐之野）品牌民宿（原舍）村民自营民宿 村民自营民宿 2.6项目定位 PROJECT ORIENTATION 56 业态定位4：企业院落 对接企业客群，为其提供展示形象的窗口，包52、括企业展示、企业接待、企业服务、企业团建等功能 企业庄园示意 企业团建 企业接待 2.6项目定位 PROJECT ORIENTATION 57 业态定位5：体验农场 以智慧农业为基础打造体验农场，包括智慧农业展厅、学农基地、采摘体验、市民菜地等 智慧农业体验 采摘体验 智慧农业展厅 学农基地 市民菜地 2.6项目定位 PROJECT ORIENTATION 58 业态定位6：钓客营地 利用澄湖资源，打造钓客营地，包括路亚中心、临时宿营地、野钓体验区、滨湖小品等 路亚体验 临时宿营地 滨湖景观小品 2.6项目定位 PROJECT ORIENTATION 业态小结：项目业态配比 配套服务 艺术民宿53、 体验农场 钓客营地 利用现状民居建筑植入业态，比例占村落总建筑的20%；为村民、周边居民、创客、游客等提供公共服务，包括社区中心、美食街区、主题书店、超市零售、田园市集等。创客聚落 企业院落 利用现状民居建筑植入业态，比例占村落总建筑的30%；为创客提供创作平台，包括个人工作室、创客孵化、艺术培训、作品推介等。利用现状民居建筑植入业态，比例占村落总建筑的20%；以艺术为主题，打造高端度假民宿，包括引入的品牌民宿和村民自营两种类型。利用现状民居建筑植入业态，比例占村落总建筑的30%；对接企业客群，为其提供展示形象的窗口，包括企业展示、企业接待、企业服务、企业团建等功能。利用现状农田、果园等打造54、而成，面积约为22.2公顷（333亩）；以智慧农业为基础打造体验农场，包括智慧农业展厅、学农基地、采摘体验、市民菜地等。利用滨水空间打造而成，可增加约600平方米的临时建筑用地；钓客营地包括路亚中心、临时宿营地、野钓体验区、滨湖小品等内容。59 2.6项目定位 PROJECT ORIENTATION 我们做什么？OUR PLAN 3.1风貌改造 STYLE TRANSFORMATION 61 无特色 鲜明形象 以现有民居形态为基础，借现代艺术为手段，打造具有冲击力的未来社区形象 3.1风貌改造 STYLE TRANSFORMATION 62 3.1风貌改造 STYLE TRANSFORMATI55、ON 63 3.2总体布局 MASTER PLAN 甫 澄 南 路 澄湖 西塘村 经济技术指标 项 数值 单位 备注 用地面积 300000 平方米 其中 宅基地 61000 平方米 基本农田 125000 平方米 一般农田 42000 平方米 果园 55000 平方米 水域 17000 平方米 建筑面积 37127 平方米 其中 创客聚落 10718 平方米 艺术民宿 7100 平方米 企业院落 11018 平方米 体验农场 1000 平方米 配套服务 7291 平方米 钓客营地（临时建筑）300800 平方米 路亚设施、临时宿营等 用地平衡表 项 面积（公顷）面积（亩）比率 总用地面积 356、0 45 100%其中 建筑占地面积 1.86 2.79 6.20%道路与广场面积 3.46 5.19 11.53%绿化面积 0.78 1.17 2.60%水域面积 1.7 2.55 5.67%基本农田面积 12.5 18.75 41.67%一般农田 4.2 6.3 14.00%果园面积 5.5 8.25 18.33%1 2 3 4 4 5 5 5 5 6 6 7 8 9 9 9 10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 7 社区中心 配套服务 生活美学馆 创客聚落 企业院落 艺术民宿 停车场 智慧农业展示 休闲农业 钓客营地 总平面图 甫 澄 南 路 澄湖 西塘村 村庄呈南北走向，村落57、东缘为甫澄南路，西侧为澄湖，可一览湖对岸的苏州工业园区胜景。南北向的天然水道为纵轴线，将村落一分为二、东西各半。东西向入口道路贯穿村庄，为横向轴线。空间中心点在两者交汇之处。四周村落建筑均匀分布。空间结构轴线 空间结构焦点 村落均质空间 3.2总体布局 MASTER PLAN 空间结构分析 甫 澄 南 路 澄湖 西塘村 整个村庄分为6个部分：创客聚落、艺术民宿、企业院落、体验农场、钓客营地。在空间结构的焦点河两岸布置商业、社区中心等配套服务模块。沿中心两侧布置创客聚落，聚集人气。外侧分别布置艺术民宿及企业庄园，较为宁静且具有良好的景观视野。原打谷场改造为体验农场的展示设施。临时营地灵活布置。配58、套服务 创客聚落 艺术民宿 企业院落 体验农场 钓客营地 3.2总体布局 MASTER PLAN 功能分区规划 整个村庄共涵盖6类产业：餐饮零售产业、创客产业、企业院落（类地产）、民宿产业、休闲农业、钓客产业。餐饮零售与创客互为依托。民宿、企业院落产业较为独立，且对景观资源需求较高，分散在南北两侧。餐饮零售产业 创客产业 企业院落（类地产）民宿产业 休闲农业 钓客产业 3.2总体布局 MASTER PLAN 产业布局规划 整个村庄东侧为外部道路甫澄南路，设有三个车行出入口。村庄车行道路沿村庄外围环通，设2处停车场，另外各个建筑沿道路侧亦设有停车位。村庄内部道路为人行道路，人车分流。甫 澄 南 59、路 澄湖 西塘村 P P 外部道路 村庄车行道路 村庄人行道路 P 停车场 3.2总体布局 MASTER PLAN 交通规划 P P 接待、寄存、卫生间 餐饮、零售 导览图 导览标识 停车 服务设施集中于入口的社区中心，提供接待、咨询、寄存、金融、会议、卫生间等服务。商业及餐饮布置在河两岸，靠近社区中心。入口设村庄导览图。桥两侧及南侧端部的位置，与建筑相结合设导览标识。基地设2处集中停车场。3.2总体布局 MASTER PLAN 支持保障系统规划 3.3 分区规划 DISTRICT PLANNING 社区中心 作为整个社区的中心，供未来的“村民”进行公共活动，包含公共接待、展示展览、休闲娱乐等60、。建筑面积：800 套数：3套 占整体业态比例：2.4%3.3 分区规划 DISTRICT PLANNING 生活街区 包含三水文化展示、特色餐饮、文创产品出售，超市，生鲜卖场等。建筑面积：5000 套数：18套 占整体业态比例：14.4%3.3 分区规划 DISTRICT PLANNING 商业配套 包含超市、便利店、一般餐饮、其他生活配套等。建筑面积：1490 套数：6套 占整体业态比例：4.8%3.3 分区规划 DISTRICT PLANNING 艺术民宿 为度假人群、钓客等提供住宿服务。建筑面积：7100 套数：25套 占整体业态比例：20%3.3 分区规划 DISTRICT PLAN61、NING 创客聚落 为艺术家、创业者量身定制的个人工作坊。建筑风格采用现代与传统苏氏建筑拼接的风格，形成现代艺术与江南传统民居院落的强烈碰撞。建筑面积：10718 套数：35套 占整体业态比例：28%3.3 分区规划 DISTRICT PLANNING 企业院落 将整栋建筑或几栋建筑组合成的院落打包出售给成功企业，可供企业办公、休闲、团建、度假等。建筑面积：11018 套数：38套 占整体业态比例：30.4%智慧农业展示 结合现代智慧农业人工智能技术融入大地艺术打造强烈的视觉冲击力，可开展无 人机摄像比赛、田野灯光秀、艺术拼图等集聚人气的活动。占地面积：92694 占整体业态比例：35.2%362、.3 分区规划 DISTRICT PLANNING 3.3 分区规划 DISTRICT PLANNING 学农基地 结合种植不同品种的农作物及改造的晒谷场一起成为展示现代农业、特色农业的 基地，成为中小学研学教育的主要场所；打造田野上的集装箱民宿，增加盈利点。占地面积：27790（集装箱民宿占地336）占整体业态比例：10.5%3.3 分区规划 DISTRICT PLANNING 3.3 分区规划 DISTRICT PLANNING 3.3 分区规划 DISTRICT PLANNING 采摘体验 种植不同品种的水果，欣赏自然地风光，体验采摘乐趣，感受农家的情怀，品尝 农家新鲜有机无公害的水果。63、占地面积：66959 占整体业态比例：25.4%3.3 分区规划 DISTRICT PLANNING 3.3 分区规划 DISTRICT PLANNING 市民菜地 市民亲手播种施肥采摘，体验整个种菜的过程，在田野上的火车头餐厅亲自品尝 自己的劳动果实。占地面积：68397（火车头餐厅144）占整体业态比例：25.9%3.3 分区规划 DISTRICT PLANNING 3.3 分区规划 DISTRICT PLANNING 钓客营地 设置路亚中心、临时宿营地、野钓体验区、滨湖小品等垂钓活动，丰富垂钓体验。用地面积：7230（临时建筑占地:288）占整体业态比例：3%3.3 分区规划 DISTR64、ICT PLANNING 我们怎么做？OUR METHOD 4.1运营管理 OPERATION 运营目标 乡村振兴运营模式设计，涵盖新农人、新农业、新农村、新生活四个系统方面，西塘村的建设与运营，要综合考虑长期驱动力方面的综合因素。团结新农人，借力其乡村情结和乡村产业链协作力量，利用其个人品牌和价值情怀高地，为乡村持续良性运营和发展提供源源不断的创新和创意基因。4.1运营管理 OPERATION 运营模式 管理运营公司 配套服务 创客聚落 艺术民宿 企业院落 体验农场 钓客营地 政府出资 民间资本 合资 统一管理 整村经营 合作分成 协议签订 品质保证 社区中心 生活街区 其他配套 个人工作室65、 创客孵化 艺术培训 作品推介 自持物业，形象展示 创意工作人 手工艺传人 引入品牌 农民自营 企业展示 企业接待 企业服务 智慧农业展示 学农基地 采摘体验 市民菜地 路亚中心 临时宿营地 野钓体验区 滨湖小品 临时建筑 租金收入，获取运营现金流 以租代售，获取投资回报 增加临时建筑空间，增加盈利点 原住农民优先经营 村集体 入股 4.1运营管理 OPERATION 开发时序 Step 1 首开区 Step 2 一期 Step 3 二期 社区中心 基本餐饮，超市 主导性创客聚落 品牌民宿 采摘基地 野钓体验中心 构建消费吸引核 聚集人气 产生现金流 美食街区 市民菜地 学农基地 临时宿营地 66、滨湖小品 创客聚落 丰富产品体系 提升接待水平 形成部分可运营资产 企业院落 路亚中心 智慧农业展示 一般民宿 重资产投入 以租代售物业开发 带动整个社区发展 4.1运营管理 OPERATION 运营保障 原住民参与 农业人口转移策略 由一产向三产升级 开发前：农业种植、养殖、渔业；开发后：服务业、休闲农业工人。原住民收入 房屋租金收入 薪金收入 商业经营收入 村集体入股分红 商业经营 服务人员 安保人员 配套服务 物业服务 创客聚落 经营管理 物业服务 艺术民宿 物业服务 企业院落 经营管理 物业服务 技术传授 体验农场 经营管理 物业服务 钓客营地 4.2营销推广 MARKETING 营销67、推广 针对本项目小而精，复合化的特色，在营销推广策略上，应该瞄准重点市场，借助网络化的媒体运作、精准化的营销平台、多元化的营销渠道、独特性的节事活动；同时以形象营销推广为龙头、以软性宣传包装亮点、以独特性活动营造声势，以饥饿营销为手段，逐步实现品牌推广和产品营销。网络化媒体运作 话题营销/直播 文化营销 精准化营销平台 线上平台 线下平台 目的地营销 客源地营销 多元化营销渠道 专业社团推广 重点企事业单位推广 旅游渠道推广 教育基地推广 独特性节事活动 路亚比赛 路亚论坛 4.3投资与收益 INVESTMENT 租用及建设投资估算 原住民房屋整体打包费用：875万/年 房屋共计125套，租金68、7万元/年，则年租金875万元。农田整体租赁费用：50万/年 农田总计330亩，租金1500元/亩年，则年租金50万元。建筑外立面改造费用：400万元 主要包括建筑外立面粉刷改造，打造艺术村形象。道路环境梳理：200万元 主要用于两部分费用 建设用地外部环境整治100万元。农田环境梳理100万元。社区中心：300万元 包括建筑改造，室内装修，家具设备等。钓客营地：220万元 包括临时营地600平方米，每平方米建设装修费2000元，小计120万元。湖面环境整治100万元。民宿装修：2800万元（民宿部分亦可选择直接出租给运营公司或个人，由其负责改造装修设计）包括建筑改造，室内装修，家具设备等，每69、平方米建设装修费4000元，小计2800万元。小计：投资费用中租金约为900万/年，其他初期投入费用（不含民宿装修）约为1200万元。4.3投资与收益 INVESTMENT 盈利点设计 盈利点设计 设计思路 具体项目 1 工作室租金收入 吸引个人艺术创意工作者，手工业继承者来此设立个人工作室。创客聚落 2 企业文化院落以租代售收入 吸引苏州工业园区企业在此建设企业文化院落，一次性买断2030年使用权，设立企业展示、企业接待，企业休闲会所。企业院落 3 住宿收入 民宿收入 临时营地收入 艺术民宿 钓客营地 4 餐饮，衍生品收入 提供餐饮，咖啡、酒吧、超市等配套生活服务设施 配套服务生活街区 配套70、服务其他配套 5 农产品收入 三水农业产品 社区新鲜蔬果 体验农庄 6 文创产品收入 文创设计与地域特色产品结合，与体验活动结合，强化衍生品开发 创客聚落 7 衍生活动收入 艺术培训，钓客比赛，农业采摘，市民菜园，野钓体验，路亚培训等 体验庄园 钓客营地 创客聚落 8 投资孵化 对引入社区的创客企业，进行孵化投资，建议每个企业占20%股份，在每个项目的成长中获得更多的投资收益。创客聚落 9 示范性政府补贴 乡村振兴模式探索，政府在基础设施方面的补贴 整个社区 4.3投资与收益 INVESTMENT 项目收入匡算 商业租赁收入 创客聚落租金收入 艺术民宿收入 企业院落以租代售收入 体验农场收入 71、钓客营地收入 商业面积6500平方米，考虑到初期项目扶持，年租金为1200元/平方米年，空置率按照80%计算，则商业租赁部分年租金收入为600万元。创客聚落共计35套，考虑到初期项目扶持，年租金为10万元/套年，空置率按照80%计算，则此部分年租金收入为280万元。按照出租经营权计算：艺术民宿共计25套，按照15万/套年计算，空置率按照80%计算，年收入约为300万元。按照自主经营计算：艺术民宿共计150间，按照500元/间夜，入住率40%计算，年收入约为1000万元。体验农场共计330亩，按每亩年收益1万元计，总计收入为300万元。钓客营地临时建筑暂定600平方米，其中商业200平方米，住宿72、400平方米，年收入约为80万元。企业院落共计38套，以均价300万/套，整体打包出售20年使用权，可以获取快速资金回流，总计11400万元。小计：项目基本年收入约为1500万元，另不包括已租代售可较快速回笼资金1.14亿元。4.3投资与收益 INVESTMENT 财务评估 另以租代售企业院落，根据出售速度，每年可额外获得一定资金回报及现金流。按照民宿采用出租经营权方式计算 项目年租金支出为1000万元，年运营费用约为200万元；项目年基本收入为1500万元；则年毛收益为300万元。项目初始建设投资为1200万元，考虑到租金涨幅及每年利益回报，预估5-6年收回投资成本。4.4全周期服务 FUL73、L CYCLE 一个项目的成功不仅仅在于建成，更在于建成后的运营以及不断地升级提高，唯有如此，才能保证建设项目尤其是文旅类项目的成功。美丽乡村1.0的失败往往就在于建设完成后，设计团队的任务就完成了，后续的运营团队无法将设计师的意图持续地贯彻下去。我们的服务方式：总体策划：解决总体思路 年度咨询：问题导向，跟踪服务，专家团队，根据需求提供成果并及时调整修正方案。资源导入：引入资方，介绍合适资源，促成项目落地（如教育部装备司全国游学基地，中旅旅游路线等）总体策划 资源导入 年度咨询 4.4全周期服务 FULL CYCLE 意向投资方介绍 吉林森工：吉林森林工业股份有限公司是中国吉林森工集团独家发74、起组建的股份有限公司,1998年9月在上海证券交易所上市,股票代码：600189，股票简称：吉林森工。公司依托环长白山核心景区森林生态景观资源的优势，建设了八个国家级森林公园，森林生态旅游产业已经形成规模。旗下的吉林省旅游投资集团有限责任公司（吉林森工旅游集团有限责任公司）成立于2006年1月26日，注册资本为吉林省人民政府核拨的4000万元人民币。吉林森林工业股份有限公司坐落在长白山国有林区，是以森林培育和林木采伐为基础，以刨花板生产与销售为主导，以科技开发为动力，林工贸结合，产销一体化的现代化大型森工企业。公司总部设在吉林省长春市，公司下设红石、露水河、三岔子、江苏、北京、临江等25个分（75、子）公司，现有员工6219人，目前已经形成年生产木材15万立方米，定制锯材1.6万立方米，刨花板60万立方米，中密度纤维板10万立方米，三聚氰胺浸渍纸5000万平方米，饰面刨花板30万立方米，后成型防火板70万平方米，胶粘剂等林化产品20万吨，蜂蜜产品3500吨的生产规模。4.4全周期服务 FULL CYCLE 意向投资方介绍 投资意向 Investment intention 甪直乡村振兴项目，鉴于西塘村良好的投资环境和地理优势，考虑到其发展前景，加之我司的实地考察并与业主良好地沟通，我司有意向将西塘村统一进行投资规划设计建设及运营。为西塘村进行有序规划建设稳步实行保驾护航。改善乡村生活环境76、，提高人民的生活质量，振兴乡村经济，推进乡村绿色发展，并最终实现人与自然和谐发展的根本目标，提供一个更好的建设自然生态的机遇。乡村振兴建设有利于实现城乡经济跨越式发展；有利于保护自然资源，实现可持续发展；有利于提升产业结构，增强综合实力；有利于建设生态文明，实现社会的全面进步。建设内容 Construction content 含基础设施；核心区配套服务、创客聚落、艺术民宿、企业院落建筑改造；农业区体验农场；临时建筑钓客营地等。总投资额 Total investment 按需投入，满足建设进度。我们的案例 OUR CASE 100 项目坐标：江苏/昆山 设计时间：2018年 项目概况：项目位于77、江苏省昆山市周庄镇，规划面积5平方公里。通过空间梳理空间形成南旅北产的整体架构，整体空间布局形成三核五区，一江两岸多廊道。根据新时代的趋势与需求，致力于提升周庄旅游的区域价值，依托原有的5A级景区，整合资源，积极转型升级，开拓创新，打造成为集“中国第一水乡”、“世界风情小镇”、“旅游产业总部基地”于一体的新水乡生活 设计过程与实践：项目通过对南部古镇内部的商业业态进行调整，实现沿街店铺配置合理化，做到“内减外加”，打通周庄水系，从陆上到水上，营造“周庄浮水”的概念，体现水乡意境，建立“庄内游，庄外住”的旅游模式，发展庄外乡村旅游和民宿，注重与镇区联动，强化城镇基础设施与周庄旅游相配套。通过空间78、梳理与战略策划，解决周庄发展瓶颈，打造世界级水乡休闲度假旅游目的地，努力建设成为江南水乡生活小镇，强化“中国第一水乡古镇”品牌。荣获江苏省级旅游风情小镇 5.1周庄水乡风情特色小镇战略策划+咨询顾问 CASE 1101 项目坐标：浙江/湖州/安吉 设计时间：2016年 项目概况：大竹园村位于浙江省湖州市安吉县，规划面积5.2ha（78亩），共安置62户居民。以“宜居，宜业，宜游”的浙北田园新民居为目标，打造 集生态居住，观光旅游，休闲度假于一体的美丽乡村。设计过程与实践：在大竹园民居设计中我们通过梳理当地的新、老建筑符号和特征，进行概括和创新。通过当地的元素重新设计和组合，保留、改造、创新，让79、整个村庄的建筑元素在统一的框架下体现丰富多样性。通过“大竹园村安置区设计”项目的实践，从规划到建筑及景观一体化设计，探索乡村村落发展的新途径。作为住建部的重点农房试点示 范项目，现已成为展示中国乡村复兴发展和生态文明建设的窗口。荣获上海建筑学会第八届创作奖佳作奖、教育部优秀工程勘察设计二等奖、德国国家设计委员会ICONIC AWARDS:Innovative Architecture Selection奖 5.2浙江安吉大竹园村 CASE 2 102 项目坐标：浙江/义乌 设计时间：2013年 项目概况：“义乌马畈农业奇幻乐园”位于浙江省义乌市大陈镇，规划面积12HA，以“穿越奇幻田园 体验非80、常马畈”为主题，形成总体形成“一带四区一环”的空间格局。四区分为入口服务区-小马哥广场，小镇生活区-唐公铺小镇，创意农业梦幻体验区-天马行宫，休闲度假区大铺山牧场四个板块。设计过程与实践：“通过对马畈旅游资源及现代创意农业的研究，寻找马畈农业旅游发展的特色，在以创意农业特色的主导产业带动下，致力于建设一个集农业休闲、文化创意体验、新农村建设示范、现代乡村度假、婚纱主题摄影、农业科普教育于一体的现代创意农业主题公园、亲子教育活动主题、现代农村生活体验中心。在经营策略上通过股份制经营，由民间资金投资，实现风险共担、利益共享。马畈村成立了马畈乡村旅游开发公司，用乐园40%的股份筹得建设资金，乐园60%的股份属于全体村民共同拥有，鼓励村民将土地流转到村里，共同开发马畈农业奇幻乐园。成为实现村集体共同富裕而顽强拼搏的一个成功案例。5.3义乌马畈农业奇幻乐园 CASE 3