1、书香临舍住宅小区前期物业服务投标文件XX公司二零XX年XX月书香临舍住宅小区前期物业服务投标文件投标单位：法定代表：地址：投标日期：20XX年XX月目 录締之美企业简介3 締之美企业文化4締之美企业七大服务优势5xx企业内部组织架构6xx书香临舍物业服务整体设想及管理架构7xx书香临舍项目概况7服务管理工作定位7物业服务管理目标8物业服务管理模式10物业服务管理特色10物业服务管理架构12物业服务工作流程和标准13整体运作流程14住宅装修管理程序15档案建立程序16住户投诉处理程序17工作督察程序18房屋室内维修程序19公共设施维修养护程序20机电设备维修程序21社区文化活动开展程序22治安管2、理运作程序23消防应急处理程序24园林绿化管理程序25保洁管理程序26调度督察工作标准27房屋及公共设施维修养护工作标准28设备状态检验标准29保安管理工作标准30交通管理工作标准31绿植养护质量检验标准32清洁质量检验标准33消防管理工作标准34xx书香临舍前期物业服务35工作流程35工作计划表35前期管理工作重点36需移交资料36管理处人员配备、培训和管理36管理人员配备的原则36xx书香临舍服务管理处人员配备37服务人员的培训38管理人员的培训40物业服务前期开办费用及预算43物业管理服务经费预算及报价48xx书香临舍服务制度摘要60业主公约53精神文明建设公约56治安管理规定57消防管3、理公约57安全用电、用水、管道燃气管理规定59环境卫生管理规定60停车场管理规定61自行车、摩托车管理规定62出租屋及暂住人员管理规定62装饰、装修管理规定63宠物登记与管理办法65内部岗位责任制度65xx书香临舍服务管理处员工守则66xx书香临舍服务处办公制度66xx书香临舍服务管理处值班管理规定67xx书香临舍服务管理处对外服务工作管理制度67物业档案资料的建立与管理68xx书香临舍服务管理检查标准74公司营运资质及证照82一、 xx企业简介xx物业管理有限公司是由深圳市xx企业管理顾问有限公司全资打造，拥有独立法人资格并具有相应物业管理资质的专业物业服务公司，专注于以经营高新工业园、写字4、楼、高档住宅小区、学校、酒店和银行的物业管理、咨询、及物业顾问等服务项目为主。本着“缔造卓越管理，追求完美服务”的企业服务理念和“服务至诚、管理规范、精益求精、不断创新”的质量管理方针，我们经过不断的艰苦探索和努力实践，在所服务的物业中已相继成功推出了“酒店式管家服务”、“花园式工业园服务”、“零干扰服务”、“1+N模式”、“信托式服务”等多项根据客户实际需求量身打造的物业管理新模式。在物业小区安全管理方面，我们推出的“安全管理五大模块”、“人员货物进出辖区十步法”等系列全新的安管模式，为众多客户创造了良好的经济和社会效益，深受广大物业客户的青睐。至今，我们已先后被世界500企业“艾默生”评为5、“最佳服务商”、被深圳华为企业评为“金牌供应商”、被香港雄诚企业集团评为“最佳合作伙伴”各客户给予我们的荣誉是对我们实际成绩的肯定，含金量远远高于各级政府机构颁发给我们的各类奖牌，所以我们倍感珍惜。与此同时，为更进一步提高我们的物业管理服务质量，同时达到降低资源消耗、减少职业伤害的目的，我们在已经通过了ISO9001：2000版质量管理体系的基础上，又在企业内部引入了ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业安全与健康管理体系共同运行。业务之余，为提升和丰富我们的管理理念，我们还与国内多所高等院校合作，长期指派本公司高管担任浙江大学、中国地质大学、中山大学、华南理工大学、深圳技师学6、院、深圳经理学院等高校的人力资源管理、工商管理和物业管理专业授课讲师；展望未来，“缔造卓越管理，追求完美服务”仍是我们百年不变的目的。二、 xx企业文化企业精神：缔造卓越管理 追求完美服务企业目标：成为业内成功典范企业宗旨：为顾客提供持续不断的优质服务管理风格：认真、严格、主动、高效。质量方针：服务顾客，追求完美、精益求精、不断创新。 服务口号：每一天都让您满意客服意识：客户未想到的，我们为客户想到；客户想到的，我们为客户做到；客户的满意就是我们的追求。工作观点：勤奋努力、规范操作、严谨细致、精益求精。充分享受创造，充分体现合作，充分利用资源。价值观点：以人为本，人是企业最大的财富。 客户关系7、：最充分地考虑客户的利益和业主对舒适的生活及工作环境的需求。员工关系：充分考虑员工的发展和物质需求，为员工提供学习发展环境，尊重每一位员工，保障员工的合法权益。与企业协作关系：诚信不渝、互利互惠、互相尊重、互相协作。作为一家从深圳成长起来的专业物业服务公司，xx企业的发展宗旨就是：利用深圳先进的物业管理理念，与xx本土的高级物业管理专业人才相结合，全力打造适合xx本土的最佳物业管理专业企业，专门为扎根xx的各中外客户和企事业单位服务；三、 xx企业七大服务优势1、 公司是xx市涪陵区李渡新区从深圳招商引资的唯一服务型企业，各级领导多次对我公司的管理现场进行了考察，服务质量和信誉有保障；2、 以8、有限责任公司形式组建，按市场经济下的沿海现代企业制度运作。有一套完整且可操作性强的科学管理制度和质量服务体系。实行项目经理负责制、全员聘用制和品质监督制，有力保障了物业服务的现场质量；3、 企业来自于中国物业服务起源最早的深圳经济特区，拥有最前沿的物业管理理念和最成熟的客户服务意识，xx公司所有主要的中高层管理人员和各管理处第一负责人全部从深圳选派；4、 公司组建有员工培训基地，新员工均经过岗前培训、考核合格后再上岗。此举在保证现场工作人员素质的同时也是公司的人才储备，有员工辞职时公司可以在12小时内把经培训合格的新员工补充到位；5、 我公司专业配备有国家注册的安全主任，对各客户单位的消防安全9、配置、职业安全健康管理等有一整套成熟的运作方法，保证客户方的消防工作既符合国家法律，又能实用有效防患于未然；6、 公司从成立那一天起就定位于专注从事工业企业和高端住宅小区的物业管理，因为专一，所以精湛；7、 公司除物业管理方面的人才外，还拥有人力资源、企业内训、工业安全方面的专业人才，可以协助所服务的企业更进一步搞好人力资源规划、绩效管理、流程优化、薪酬体系建设等方面工作；四、 xx企业内部组织架构执行总经理副总经理财务部采购部人资部品质部工程部培训部项目管理处1项目管理处2项目管理处3特勤组我公司利用自身在人力资源和企业管理方面的优势，结合物业企业管理项目分散及劳资纠纷突出等特点，特设置了此10、矩阵制管理架构图。各职能部门与业务部门既互相配合联系又互相监督钳制，有效避免了各项目管理处易拉帮结派、任人为亲、假公济私、欺上瞒下、有令不行等行业弊病，在客户中树立起了良好的企业文化氛围；此模式还先后多次被客户单位引用及效仿；总公司各部门下设管理小组包括：人力部：人力资源组、行政组、对外联络组；财务部：成本预算组、内部财务组、对外账务组；品质部：安全组、保洁组、园林绿化组、机电设备组、消防管理组、消杀组；工程部：动力组、强电组、弱电组、基建组；培训部：入职培训组、项目培训组、转岗晋升培训组；采购部：供应商评审组、采购组； 备 注：公司特勤组由总经理直接负责，主要是为了应付各类突发事件和特殊情况11、的处理；六、物业服务工作流程和标准（一） 工作流程图包括：（1）、xx.书香临舍服务管理处整体工作流程；（2）、住宅装修管理程序；（3）、档案建立程序；（4）、住户投诉处理程序；（5）、工作督察程序；（6）、房屋室内维修程序；（7）、公共设施维修养护程序；（8）、机电设备维修养护程序；（9）、社区文体活动开展程序；（10）、治安交通管理程序；（11）、消防应急程序；（12）、园林绿化管理程序；（13）、保洁管理程序。A 整体运作流程（图）拟定方案建立规章制度完善资料 装备机构组建岗位培训接管验收日常管理与维修内部管理与监督财务管理档案管理房屋及公共设施 维修保养社区文体活动保安管理交通秩序维护12、消防设备养护装修管理机电设备养护物资管理小区绿化清洁卫生便民服务家政服务整体运作流程说明：1）、整体运作流程的设计原则是全面、合理、高效、环环相扣，相互制约，保证各环节紧密衔接。2）、整体运作各个环节的详细工作，分解流程将严格按照我公司ISO90012000质量保证体 系运作。3）、所有运作过程均有严格的监控保证，充分体现管理效率。4）、在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。5）、操作层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。同时我公司倡导在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。B、住宅装修管理程序：住户持住户手册、收费票据领取装修审批表住户填写审批表，13、管理处主任、维修班长审批施工责任人出具施工单位营业执照、资质证书、施工图、身份证复印件住户、施工责任人各执一份审批表，缴纳装修押金，装修垃圾清运费、购买灭火器施工人员填写安全施工保证书和施工人员登记表，领取施工许可证主任或助理主任、装修纠察队、消防员、保安员、追踪监督施工状况，日巡视施工现场三至四次发现违章违规现象，巡视员先口头劝阻、制止，通知服务管理处主任立即处理对不服从装修协议的，分别采取制止，请施工人员离场等措施，直至恢复正常状况为止住宅装修竣工、及时进行消防验收，主任或助理主任、维修班长同住户验收住宅，签署验收意见装修竣工完毕，验收合格后退还押金C、档案建立程序：收集：工程技术、维修、14、改造资料；住户资料、证件、购、租合同、装修资料； 历次管理活动的书面、音像记录。整理分类：A 产权材料； B 技术资料 C 住户资料、按栋分房，包括电脑磁盘、登记表、登记册、购（租）房合同、证件、装修审批表；D 管理工作资料记录；E 管理处文件、通知、资料、历次活动记录；F 管理规章及内部管理制度;G 财务账表及其分布方案。利用：按规定借阅、利用归档：根据档案条例分类保存、输入计算机管理D、住户投诉处理程序：每月整理、汇总所投诉填写投诉统计表，分析投诉重点、类别涉及班组等信息行政管理人员回访，并填写投诉回访表行政管理员统一编号装订投诉处理单，回访表信息反馈主任，主任采取有关措施，加强有关班组工15、作，减少投诉投诉处理单第二联行政管理员保存备查处理完毕交主任或助理主任签收并转交行政办事员管理人员接待责任人采取正确方法处理投诉处理单第一联交责任班组责任人签收管理人员根据反映内容填写投诉处理单住户来信投诉住户电话投诉住户来访投诉 E、工作督察程序：发现员工优绩或过失发现管理事务存在问题主任、助理主任每日例行巡视检查处理完毕主任、助理主任签收并检查落实情况责任人采取正确行动处理问题填写督察问题处理单，交责任班组签收统计信息反馈到主任办公室人员编号，装订统计有关信息财务部实施，并向全体员工通报管理处主任审批填写优绩奖励单或过失处罚单F、房屋室内维修程序：在派工板上登记工人去向维修申报，填写维修申16、报表交回派工单并交已收维修费维修完毕，请住户在派工单上签认工人准备工具材料持单到现场维修班长据申报填派工单重大维修 工程部经理、工程师到现场查看，提出方案，监督维修回访结果反馈维修班长处理每星期将汇总派工单交办公室回访维修班汇总派工单输入电脑G、公共设施维修养护程序：维修完毕后，经验收合格，填写维修记录表维修班负责人签收维修申报单归档保存维修人员常巡视检查或其它途径发现问题，填维修申报单维修人员到现场维修重大项目编制施工方案，报有关部门审批 班组分工，实施方案准备工具材料H、机电设备维修程序：出现运行故障，申报维修填写设备维修申报表工程部经理审批交班组组织维修人员到现场维修维修完毕检验，试运行17、合格做好维修记录班长报主任本单位无法维修，填写外委维修单报主任批后实施重大项目报有关单位、部门经理、工程师至现场指导监督维修I、社区文体活动开展程序：邀请新闻单位宣传报道邀请嘉宾出席活动总结建立活动档案争取上级部门、有关领导支持管理处各班组协作配合实施大型主题活动发动业主、住户参与，小区有关单位参加周边系列活动实施组织、准备工作临时性活动根据住户调查、形势变化情况修正计划制订社区文化月工作计划活动方案策划制订年度社区文化工作计划J、治安管理运作程序：记录交由助理主任阅后编号存档流动巡逻机动分队紧急处理及时处理作好记录紧急情况通知主任或助理主任发现问题检查、登记定岗值勤流动巡逻报警K、消防应急处18、理程序：接到记录判断地点、立即派人到报警点误报：查明原因记录在案灾情轻：通知保安人员自行处理灾情严重：打火警119，通知助理主任，管理处主任检查已经自动启动的消防设备工作情况，必要时可强行启动其他消防设施切断煤气及市电供应，转换事故电源组织保安人员赶到现场组织灭火组织人员疏散，进行安全保护监测火势情况，坚守消防中心岗位清理火灾现场，做好灾情记录，追究火灾责任人，并向有关部门汇报苗治虫洁补防病保水肥草杂浇施剪除草主任或助理主任复查填写统计表木木剪开灌乔修整发现问题填写绿化问题统计表，园艺师提出施工方案，班长安排人员施工保洁班长、园艺师巡视检查现场指导L、园林绿化管理程序：M、保洁管理程序：保洁班19、长巡视检查现场指导发现问题填写卫生保洁问题统计表，提出整改意见，安排人员迅速解决保洁班助理主任班长复查填写统计表督导整改情况实施整改(二)工作标准包括（1）、调度督察工作标准（2）、房屋及公用设施维修、养护工作标准（3）、设备状态检验标准（4）、安全管理工作标准（5）、交通管理工作标准（6）、绿植养护质量检验标准（7）、保洁质量检验标准（8）、消防管理工作标准调度督察工作标准工作内容行政事务处理投诉事务、劳动督察值班调度采购、仓管后勤管理作业频度8小时内24小时24小时24小时8小时24小时ISO90012000国际管理体系质量标准严格如实记录员工出勤，按时派发各类文件、资料、书报和信件，人事20、档案整理有序，计划考核总结整理齐备，按时移交档案资料部。按住户投诉处理程序，在接到投诉后十分钟内通知相关责任班组处理，投诉回访率100%，做好各种投诉处理记录。按督察程序，定期巡视检查，发现管理上有问题应及时作出相应处理。24小时值班，值班负责人及时掌握住宅区及时掌握住宅区情况，对紧急事件在第一时间采取正确措施，协助管理处主任处理日常事务，做好值班记录。按物料控制程序按计划和要求采购所需物料，做到账目清晰，出入登记，准确率合格率达100%。单车摩托车保管规范，24小时随存随取，保证不丢失车辆，住户满意率达95%以上。督导方法助理主任每天检查工作，主任每月不少于四遍不定期抽查，每月班组评比一次，21、每半年，每年管理处评比一次。激励方法月先进发一定奖金，半年、年度先进奖金+奖状，一月不合格警告，连续二月工资不合格辞退，年度评比最后一名辞退。房屋及公用设施维修、养护工作标准工作内容装修审核装修监督巡视清理室内维修定外维修、养护道路、停车场天面空调架楼梯及墙面明暗沟外墙供水、供电、供气公共娱乐场所路灯、庭园灯作业频度8小时随来随办四遍/天，入伙期间6小时/天一遍/天污水井、雨水井（口）一遍/月，化粪池，一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修小补24小时内完成，大、中修两天内回音检查二遍/天,随坏随修每月检查一遍每年油漆一次每十年漆刷一遍，查换梯灯一遍/周随坏随修检查一遍/周，即坏即修细查一22、遍/月，即坏即修细查一遍/月，发现异常，立即报水电、气部门细查一遍/月，即坏即修细查一遍/月，即坏即修ISO9001-2000质量标准符合规定、无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施种类、位置、分布安全要求开关位置公用设施完好率99%以上无堵、少污积、无外溢、无缺损、井（口）盖好完好率99%以上凭票收费不索小费好处，100%回访住户满意率99%以上平整无水、无缺损完好率99%以上无积水、无漏隔热层完好无损无锈、无损保持美观整洁、无扶手完好、梯灯正常、无张贴痕迹畅通、无积水无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水无违章、整齐统一动作正常、无乱搭接无泄漏整洁、安全、无改建、无乱堆乱放灯炮正常、灯罩完好、23、守好率100%工作流程8：00-8：30向值班室了解和处理住户申报、投诉。8：30-10：00跟踪监督。10：00-12：00维修、养护巡视。14：00-15：30巡视维修、养护。15：30-17：00室内整理、学习。17：00-18：00回访。督导方式由维修班统一调度指挥，并负责质量跟踪检查，维修员凭单上工，班长每天巡视检查，主任每月不少于四遍不定期抽查；每月部评比一次，每半年、年度处评比一次；每月一次“一专多能”考核。激励方法月先进发一定奖金，半年、年度先进发奖金+奖状，一月不合格警告，连续二月不合格者辞退，年度评比最后一名辞退。设备状态检验标准工作内容供水设施供电设施电梯作业频度当班：日24、常保养，安全操作，运作情况且正常，自动控制良好。周末：维修保养闸阀、逆流阀、水表、联轴器；水泵轴承加油；备用泵轮周工作。季末：泵体检查，更换磨损件，管道系统保养。年终：下、下半年各清洗水池1次，电机轴承加油。当班：日常检查，无缺相，运行正常，记录变压器运行情况。周末：变压器全面检查，配电房、计量仪表开关标识、安全标识，配电房除尘1次，发电机组运转1次，时间不少于20分钟。季末：保养变压器接线柱，高低线路，发电机组。年终：化验变压器油。当班：日常保养，安全操作，正确使用，工作记录。维修保养的周期、级别、内容严格按国家电梯管理有关规定执行。ISO9001-2000质量标准阀门开闭灵活，系统密封良好25、，管道无滴漏，电机保护齐全，水表计量准确，运转无异常声响、振动，轴承温度正常；连续不间断供水；有检查记录、维修保养记录。各连续处无跳水、发热等异常形象，指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确，配电房温度不得超过40，备用发电机组发出额定功率。有检查、维修保养记录。专业资质人员操作、维修，持证上岗；轿厢警铃、风扇、电话保持工作状态，信号类齐全，层门开闭灵活；自动性能良好。建立电梯设备技术档案。工作流程8：30-8：30查阅值班记录；8：30-9：30巡视检查；9：30-12：00日常管理工作；14：00-15：30学习、整理档案、维修指导；15：30-17：00巡视检查；17：00-17：30整理工作26、情况。督导方式操作人员坚守岗位，严格按规程操作，完成日常保养。维修技术员专业维修，指导操作。工程技术人员制定操作、维修保养规程，管理、使用制度，参与指导维修工作，考核、培训操作、维修人员。班长组织全体当值人员巡查，检查、验收维修项目。主任定期参加安全检查。激励方法月先进发一定奖金，半年、年度先进发奖金+奖状，一月不合格警告，连续二月不合格者辞退，年度评比最后一名辞退。保安管理工作标准工作内容定岗检查流动检查学习与训练家居安全刑事、违法案件装修监督车辆停放、保管环境保护突发事件法规学习技能训练工作频度24小时24小时 一遍/15分钟3分钟内保安到达现场每周一次每次二小时每周二次每次二小时ISO927、0012000质量标准车辆进出发牌率100%，登记率100%无车辆被盗、无收购、叫卖乞讨、可疑人物进出被盗、刑事、治安案件发案率1%以下违章率10%以下无可疑、闲杂人物接近车辆，未锁门、关窗车辆或遗忘贵重物品及时通知，无被盗、违停。无破坏绿化带，无践踏草坪，无乱扔、乱倒、乱吐痰、乱烧无各类噪声扰民。及时采取措施，控制局面，迅速报告等候支援各项法律常识、政策条例，应知，应会健身、擒拿格斗，队列训练行走、跑步、敬礼。督导方式队员分片包干巡查，保安部门统一指挥调度，设立纠查队24小时监督保安员动作。激励方法每月队评比一次，每半年、每年度评比一次。月先进发一定奖金，半年、年度先进发奖金+奖状，一月不合28、格警告，连续二月不合格者辞退，年度评比最后一名辞退。交通管理工作标准工作内容定岗检查中央电视监控交通疏导跟踪巡查事故处理学习、训练法规学习技能训练作业频度24小时24小时4次/天一遍/小时事故发生后3分钟内到达一次/周二次/周ISO90012000质量标准车辆进出境出发牌、登记率100%礼貌服务先敬礼后收费，登记表整洁，标准齐全。随时报告异常情况，设备状况良好，无脱岗。上、下班高峰期，车流通畅无阻塞。车辆无违章、无鸣笛、车辆无挂、擦碰。保护现场，制止纠纷，疏导交通及时报案。熟悉交通法规，掌握处理事故一般知识。掌握交通指挥、疏导技能，参加各项训练。督导方式保安部门统一指挥调度，助理主任每天巡查，29、主任每星期抽查。激励方法每月队评比一次，每半年、每年度评比一次。月先进发一定奖金，半年、年度先进发奖金+奖状，一月不合格警告，连续二月不合格者辞退，年度评比最后一名辞退。绿植养护质量检验标准工作项目整形造型施肥浇水除杂草补缺杀虫保洁防风作业频度春、夏、秋季各一遍春、秋季一遍夏、秋季早或晚一遍，冬春季二天一遍一遍/月一遍/月一遍/季，发现虫害时连续多次至消灭为止8小时/天台风季节前和台风过后ISO90012000质量标准乔剪下重枝，内生枝、灌木造型、地补草保持4-8公分均分无重无义愤填漏均匀适量，不损花木渗透地表5公分基本无杂草，纯度99%以上保证现有绿化面积绿化覆盖率99%以上用药正确，卫生安30、全不污染环境，长势优良保洁率99%以上风前设立支柱疏剪枝叶，风后清理断枝，扶正苗木工作流程7：00-9：30浇水、施肥，9：30-11：30除杂草、整形造型、保洁；14：00-16：00除杀虫、补缺、保洁，16：00-17：30浇水、施肥。督导方式助理主任、班长每天巡视、检测，主任每月不少于四遍不定期抽查。每月队评比一次，每半年、每年度处评比一次。激励方法月先进发一定奖金，半年、年度先进发奖金+奖状，一月不合格警告，连续二月不合格者辞退，年度评比最后一名辞退。清洁质量检验标准工作项目地面清扫保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、灭蟑螂工作频度二遍/天14小时/天扫二遍/周洗一遍/一遍/天,垃圾池洗一遍/31、天一遍/周一遍/月，向住户发药二遍/年ISO90012000质量标准地面无杂物垃圾、道路无泥沙、无杂草、无积水、单车棚楼梯口无杂物、无蜘蛛网清洁率99%以上所有公共场所无杂物垃圾、保洁率99%以上无杂物、无蜘蛛网、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘、清洁率99%以上100%日产日清、整洁、无味无污积无蝇少蚊少虫鼠密度1%以下（夹夜法）蟑螂密度：室内15 M2室外管道20米4只以下工作流程5：00-7：00地面清扫；7：00-8：30清运垃圾，8：00-10：30保洁楼梯清洁、消杀灭四害，13：00-15：00地面清扫，15：00-16：00清运垃圾（10：30-13：00、16：30-19：00保安32、员、绿化工保洁）。督导方式保洁员划片包干责任区，每周队评比一次，每半年处评比一次。助理主任、班长每天巡视，不定期检测，主任每月不少于四遍不定期抽查。激励方法月先进发一定奖金，半年、年度先进发奖金+奖状，一月不合格警告，连续二月不合格者辞退，年度评比最后一名辞退。消防管理工作标准工作内容值班（灭火）流动巡查、宣传消防设备、设施检查学习训练演习家居安全施工、装修监督公共场地、设备消防泵栓带灭火器具报警、通迅、车辆学习、训练演习作业频度24小时每日8：00-21：00每周一次专职队员一次/3天，义务队员一次/周一次/每季度ISO9001-2000质量标准报警、通迅设备畅通，离岗有人代班，灭火迅速，措33、施得力，抢救及时。无堆放易燃、易爆用品，安全使用液化气具，安全使用电器，无乱搭接电线，有消防设备，会使用。无违章用火、用电，无使用易燃材料装修无挤占消防通道和设施。天面无堆放杂物。泵：运转良好，无异常声音，无振动表面无灰尘无油污。栓：无漏无锈蚀，开闭灵活。带：无破损无霉潮，带柜完好。放置合理无缺失，无过期，表面清洁100%完好。设备灵敏，车辆无故障熟悉消防法规、消防知识和小区消防情况，掌握基本消防技能。组织严密，重点突出，专家指导，住户参加。督导方式保安部门统一调度指挥、消防队员分片包干责任区。助理主任、班长每日巡查、监督、主任每月重点检查。激励办法来灭火、演习、训练中表现突出的及时给予物质和34、精神奖励。每月评比一次，每半年、每年度处评比一次。月先进发一定奖金，半年、年度先进发奖金+奖状，一月不合格警告，连续二月不合格者辞退，年度评比最后三名辞退。七、xx.书香临舍前期物业服务一、工作流程前期管理工作流程物业投标中标签订物业管理服务合同组建服务管理处接管验收管理建立服务系统日常管理二、工作计划表根据标书要求，经与开发商协商同意前期管理（前期介入）时间可立即开始。前期管理工作计划表序号计划内容计划时间1选派拟定的管理处主任和管理人员、专业技术人员正式进驻，成立物业管理处筹备组，并始前期管理工作。中标后五日内（按实际情况进行）2各专业人员进驻现场熟悉小区情况，并进行移交工作中标后三日内（35、按实际情况进行）3前期管理的日常培训：结合前期管理需要及现场实际情况进行培训中标后即开始4按照高效优质服务的原则，科学、合理的进行人员定编中标前5岗前培训：全员培训中标前十五日内6按照“市优级物业管理优秀小区”标准，并给合xx.书香临舍的情况，制制定详细的可操作性强的物业服务管理方案中标十五天7根据xx.书香临舍的特点，结合我公司多年进行规范管理的经验，制定切实可行的各项规章制度，编制整合型管理体系文件三、前期管理工作的重点熟悉xx.书香临舍现场及各类施工图纸，尤其是水电及设备安装图纸，施工变更资料等；1、 对照技术说明书了解各类设备的工作原理及使用维保方法；2、对照图纸并结合施工现场熟悉各种36、强弱电线路、控制线路、综合布线及给排水管道的走向及敷设方式，尤其是地下隐蔽工程； 3、对在设计或施工中可能存在的影响日后使用或管理的缺陷及时向开发商提出书面建议；4、收集工程图纸资料，现场再跟踪参与每种设备的运行调试过程；5、对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行协助管理，确保施工质量；6、根据图纸或设备清单现场核对设备的种类、数量、型号等，并收集各类设备的技术资料。业主档案等。 四、需移交资料1、规划、设计及建设技术档案资料清单。包括用地批准文件、红线图、立项报告及批复文件、规划和建筑许可证、各项工程验收合格资料，供水、供电等协议书。2、 建筑及其配套设施清单及其使用运行记录档案移交。3、 业主37、档案资料：包括业主入伙资料（入伙通知书及其办理入伙时的有关资料原件）、业主分户档案、业主交纳管理费以及房屋本体维修基金等资料、业主变更记录等。4、 房屋本体基金收缴和使用情况。5、 应收管理费物业面积分类统计表。6、 房屋使用手册及业主装修档案。7、 业主公约样本。8、 业主委员会资料。包括成立文件、成员名单、章程及工作制度、运作记录。9、 绿化花木统计表。10、 管理用房资料。八、管理处人员配备、培训和管理一、管理人员配备的原则1、 清干、高效、敬业的原则2、 文化素质与实际管理经验相结合的原则3、 公司内部调剂为主和面向社会招聘为辅的原则4、 德才兼备的原则二、 xx.书香临舍服务管理处人38、员配备服务管理处助理主任服务管理处主任开发商或业委会秘书保洁班长1人（兼绿化）保洁员3人（共 4 人）保安队长（助理主任兼）1人保安班长3人保安员6人（共9人）维修电工1人（共 1 人）主任1人助理主任1人收款员兼客服1人（共3 人）人员配备说明1、 xx.书香临舍小区配备各类人员共17人。2、 管理处主任一名：全面负责小区物业服务现场管理及内外关系协调。3、 助理主任一名：负责日常物业管理兼保安队长，主管保安队伍及清洁、保洁等工作。4、 收款员兼客服一名：负责小区各项收费及服务管理处费用开支记账工作，小区财务核算与制作财务报表，以及社区文化、会所管理，档案资料分类整理，各类工作记录表格兼电脑39、操作员。5、 维修电工一名：负责小区供配电，二次供水，小区设备设施的正常运行和养护，负责小区供配电，二次供水，小区设备设施的正常运行和养护，负责小区电梯日常维护、保养及应急维修工作。6、 保安人员9名：负责小区保安服务，公共秩序维护，进出人员及车辆控制等。7、 保洁服务员4人：负责小区的清洁工作、绿化养护工作，公共区域内的清洁工作三、服务人员的培训我公司确立了“以小区为对象全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落到实处。（一）、培训系统的确构成图目标计划岗位应用组织安排考核评价构成图说明：（1）、为了使培训更有实效，我公司根据xx.书香临舍物业管理的特点确定目标并拟定计划。在此基础上拟定40、培训的组织形式、课程设置、培训方式及时限等。（2）、计划制定后，根据培训计划进行落实，采用灵活有效的训练形式和方法使培训获得预期的效果。（3）、培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节，我公司藉此充分了解培训功效，掌握员工的接受效果。（4）、最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作重点。并把理论应用到实践工作之中，使培训工作真正得到落实。培训目标我公司的培训目标是：通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和服务管理水平，培养一支品质优良、专业过硬的物业服务管理队伍，使xx.书香临舍的物业服务管理更加富有成效。培训内容（1）、新员工入职培训：企业培训：企业发展史、企业经营方针、企41、业理念、企业精神及管理目标等。员工手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等。小区管理处概况培训：xx.书香临舍物业管理目标、管理规章制度、管理架构等。物业界管理基础知识及强化服务意识的专题培训。军训与参观学习。（2）、岗位专业技能培训； 基本技能培训：相应岗位的专业知识、质量执行标准、质量考核标准等。 新技术（能）培训：智能化技术、信息网技术、新设备仪器的使用与管理技术等。（3）、素质提高培训： 管理人员实行“四个一”常规培训，即坚持每月写一篇体会，读一本专业的好书，参加一次讲座，参与一次竞赛。 操作层自发培训：利用社会办学条件，进行有关学历、职称的外送培训。管理处利用现在条件，举办电42、脑、外语等相关知识讲座。 新政策、新理论培训：物业管理动态、有关法规文件、企业竞争新动向等。 培训者培训：培训者更新知识及观念，不断创新培训工作思路。培训方式：（1）、在职进修：主要形式有专题研讨、实际案例分析、模拟实践演示、现场参观研修、讲座等。这种培训以公司出资自培为主。（2）、脱产进修：外出参加学习、短期研讨班、外送专职培训。公司出资，派人参加培训学习。（3）、学历教育培训：主要是电大、夜大、函授等形式。办法是员工先付款，学成后公司补还80%；如拿到学位，公司付100%学费。（4）、第一阶段：入职培训、岗前培训计划公司将集中组织入职培训和岗前培训。培训内容分为4个方面：封闭培训、集中培训43、上岗学习、入住准备期培训。（5）、第二价段：管理期培训xx.书香临舍小区正式接管，随着各项工作的不断深入，为确保管理人员严格程序操作，规范服务，提高水平。我公司将在入职培训的基础上，进一步开展员工的培训工作。（6）、培训的评估考核培训前考核：了解员工的现状，制订切实可行的培训计划，确定员工培训的需求方向。培训中考核：技术（能）方面的培训，要根据实际情况，边培训、边考察，理论与实践相结合，便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行督导和指正。培训后考核：分为实操考评和书面考评两种，反馈培训绩效，把考评的结果作为评核员工综合培训成绩的主要依据。四、管理人员的管理管理人员是44、我公司最宝贵的资产，我公司强调人力资本增值目标优先于财务资本增值的目标。我公司认为，企业只有管好人，才能管好事。所以从这层意义上来说，经营企业其实就是做人的工作。而做人的工作，应在自我培养与开发的同时，积极从外部招聘引进，为企业培养一支过硬的员工队伍。我公司的人员管理的宗旨是以人为本，善待员工，规范管理，人尽其才。在xx.书香临舍物业管理工作中，我公司创立了旨在对人才创造力进行管理对人才潜能进行开发的人才资源管理体系，制订素质标准严格录用考核培训培养提高素质机制工作岗位设计合理配置人力配置机制人员管理制订规范管理分层管理措施组织机制量化考核、素质评价末位淘汰、优质组合绩效机制工资福利等物质保障45、荣誉晋升等精神奖励激励机制启动“四优”工程，即：选优、培优、用优、留优。我公司将秉持xx的人才观，运用压力机制和激励机制，量才录用，知人善任，为人才的培养创造良好的空间。最终激励员工为企业尽力竭力，追求人才资本增值。我公司的人员管理体系由五部分组成：1、 确定标准、严格招聘xx在几年物业服务管理工作中实践中形成了自己的用人标准，比较突出的做法是：重品德修养，热爱物业管理工作，讲奉献、能吃苦；重工作能力，要求员工一专多能；服务管理队伍年龄要求因岗而异，合理优化。xx.书香临舍管理遵循上述用人标准，确定了以下几项目硬性指标： 知识层次：为了符合xx.书香临舍品质物业管理的要求，管理层人员要求10046、%的大、中专以上文化程度。操作层人员全部要求初中以上文化，保安岗位必须要求身高在170厘米以上，维修岗要求全部持证上岗。 录用考核：所有管理层人员，除经过正常的笔试、面试、心理测试等录用考核外，还必须通过口才、电脑考核。使用智能化基本知识的考核，成绩合格者方可录用：作业层人员要通过技能考核。 年龄结构：主任级决策人员管理层员工为40岁以下、保安员30岁以下，其他操作层员工可放宽到35岁以下。 工作经验：所有管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其他相关管理工作经历。2、 量才适用、合理配置为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充公挖掘他们的潜能，我公司对企业的人力资源进行有效的配置，合理设47、计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现“会用人、用好人”的思路。我公司规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，对不合岗位要求而又有其它专长的，实行调岗安排使用。尤其是在一专多能、何者为专的问题上，更要注意观察，充分发挥个人专长。3、 规范管理，分层实施 组织落实，制度规范：我公司的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业制度，通过制订管理规章制度，明确各级人员的岗位职责和权力；建立一套合理公正的奖罚制度；依据工作表现确立不同的报酬工资福利系统；用制度规范企业运作，约束员工行为。 重48、视协作，层级管理：由于物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理中我公司对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。4、 规范言行、注重仪表企业的行为规范，是形象战略的重要组成部分。我公司将员工的言行举止、仪容、仪表等软因素入规范化管理范畴，制订了详细的员工守则、服务手册，并通过“有奖问答”等形式，让员工熟记于心，自我约束，自我控制，参照对比，严格执行。根据物业管理行业的特性要求，我公司把形象工程作为一项长期的工作常抓不懈，全面提高企业的美誉度和小区的形象；同时我公司还拟定了每一分工、每一岗位详细的工作流程、岗位职责、服务质量执行标准，规范企业的运行和员工的行为，确保管理和服务质量。5、 素质评49、价，绩效考核 量化考核，客观评价：人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。我公司考核的原则是：不让雷锋吃亏。对考核出的佼佼者，我公司采用“让最明白的人最有权，让最有责任心的人最有权”。通过实践，我公司建立起包括考核评价。制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准，使考核起到奖励先进，鞭策后进的作用，同时也增加员工的压力感、责任感和紧迫感。 末位淘汰，吐故纳新：为使xx.书香临舍物业管理队伍更有战斗力和生命力，在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优化队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制，淘汰率在5%左右，这样做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力量，满足了企业不断发展的需要。50、6、 激励驱动，留住人才实践证明，企业要想保持长久的活力，就要良好的激励机制和文化机制，鼓励员工奋发向上，努力工作：通过企业文化建设，培养集体主义精神，增强团队意识的群体凝聚力。我公司的管理是建立在“人性”的基础上，对知识、对人格、对价值给予高度尊重。企业文化的建设，不仅为我公司赢得了奋斗的成果，也为xx赢得人才与人心。团结拼搏奋斗、建立利益共同体、尊重与沟通是根植于xx人精神的“三大支柱”。我公司的做法是： 树立员工也是顾客的管理理念xx不仅给员工提供工作场所，更给员工营造精神家园。我公司多角度、多层次满足员工的需求。关注员工自我价值的实理，使员工与企业共同成长。我公司强调规范管理中的人性化51、因素，在严格的制度管理中，关心员工，尊重员工，使企业在规范公平的基础上更富有人情味。我公司的总经理、部门经理接待日活动、春节慰问亲属活动、员工座谈等活动充分体现了员工也是顾客的思想。 给人才创造机会，让机会造就人才我公司讲精神、讲奉献，鼓励员工做无名英雄，但是“决不让雷锋吃亏”，坚持以物质文明确保精神文明的政策，促使千万个雷锋不断成长。我公司的人员管理中有一条原则：善待我公司的内部顾客员工，鼓励每一个人都成为各自岗位上的专家能手，我公司倡导竞争上岗，让一线的优秀员工能有机会脱颖而出，同时也避免了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的弊端。最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的人员管52、理的良性机制。 创造宽松的环境，发现人才，重视人才我公司在用人问题上坚持唯贤的原则。管理人员能上能下，不拘一格，只要是人才，我公司就毫不犹豫地任用、提拔，让其发挥最大的作用。我们重表现、重能力，决不以偏概全，埋没人才。为此，我公司坚持员工建议制度，设置员工建议接待机构，在广大员工中，定期开展调查活动，认真听取，分析、处理员工反映的意见和建议。 物质奖励、精神奖励双管齐下，形成人才的归属感尊重人才，关怀人才，形成以人才为楷模的企业风尚。为此，我公司除了对人才委以重任之外，还给予物质和精神的双重奖励，采取高薪重奖等形式让他们充分重视到自身的价值和己身在企业中举足轻重的位置，使企业的人才形成主人翁意53、识，培养情感关联，形成以公司为家的归属意识。7、 营造文化氛围，促进交流沟通我公司提倡“尊重每一位员工”，坚持以人为本，致力开展企业文化建设，加强上下级之间、同事之间的沟通交流，增强员工的集体协作精神。同时也让企业人才更加重视集体，珍视现在的职位。如我公司开展的谈心、家访等思想工作以及周末假日同度家庭日、给家人献爱心等活动在实际工作中取得了很好的效果。九、物业服务前期开办费用及预算一、 服务管理工作物质装备的原则（1） 实用、节约的原则（2） 分期分批，有计划配备的原则（3） 公司内部调剂的原则1. 服务管理处人员住房计划（1） 拟配备的17名正式员工，须在小区内安排住宿。（2） 我公司要求各54、小区服务管理处工作人员，特别是管理人员、维修人员、保安人员，必须 住在工作区域内，这样便于第一时间内处理各项应急事务，第一时间为业主、住户提供服务。此要求需要开发商或业委会考虑提供。二、 服务管理工作处办公用房小区的办公用房、员工活动用房、业主委员会办公用房，需要开发商提供，以满足小区服务管理工作需要。三、 小区前期开办的物质装备及费用清单：1. 行政物资装备序号名称规格型号数量单价总价备注1行政管理用房由开发商装修好总费用合计2电脑2200040003打印机惠普1150015004传真机1100010005饮水机12802806办公台、沙发18000/套80007空调机格力22300460055、8电风扇21202409文件柜2M1.2M铁柜4600240010电话机210020011计算机2204012报刊架K-204报架116516513宿舍设施床微风扇衣柜蚊帐1400元/（17人/套）680014保险柜1120015白板2M0.8M115015030575元1、 安全物资装备序号名称规格型号数量单价总价备注1对讲机65003000总费用合计2进口强光电筒YD-90002901803消防面具XHZLC304853404消防桶半圆型（小）28165光通路锥75公分（中）10323203856元2、 清洁物资装备序号名称规格型号数量单价总价备注1刷地机POWER15413500350056、总费用合计2吸尘吸水机AS601180018003吸尘器CB1518008004人字梯按级计算220/级2805活动工作标识10404006玻璃工具14寸玻璃刮3120/级3607推水地刮18、22、30寸3401208工具包29垃圾斗车铁制品2700/辆140010杂物桶511其他小型工具待定8660元4、绿化物资装备序号名称规格型号数量单价总价备注1喷雾器11801802水管0.6CM1003.5/米3503铁铲115154绿篱剪11201205枝剪160606锄头12222747元5、设备维护物资装备序号名称规格型号数量单价总价备注1指针式万用表MF-500型13535总费用合计2数字式57、万用表DT-9201150503钳型电流表MODELMG2811801804低压试电笔普通型1885钢丝钳8寸1886尖嘴钳常用1887剥线钳常用110108平口式螺丝刀4、6、10寸114149十字式螺丝刀4、6、10寸17710电工刀常用16611活动扳手6、8、12寸1151512内热式电烙铁25W1101013兆欧表500V500V180080014管子钳（大中小）10#1181815固定扳手6#15516梅花扳手6#15517套筒扳手1808018钢挫平锉、圆锉261219冲击钻GBH2S11500150020应急灯TD-900025010021人字梯（大中小）3M、1.5M150058、50022高压绝缘手套L-JY-X-I17723高压绝缘鞋12002003578元6、人员（服装）装备序号名称数量单价总价备注1保安员警服（夏装）202004000总费用合计警服（冬装）203006000迷彩服1080800军鞋101351350军被101001000军大衣42008002维修人员工装（夏装）工装（冬装）22901001802003管理人员工装（夏装）工装（冬装）4420050080020004清洁绿化员工装（夏装）工装（冬装）88709056072018410元综是所述，xx.书香临舍小区的物业管理前期开办费用共约为：行政物质装备30575元+安全物质装备3856元+清洁物资59、装备8660元+绿化物资装备747元+设备物资装备3578元+人员物装装备18410元=65826元。此费用按行业惯例由开发商提供给进驻的物业管理公司，或由物业管理公司按要求采购后交开发商统一报销。 具体情况，由物业公司在进驻前与开发商协商后确定。十、物业管理服务经费预算及报价一、 xx.书香临舍物业服务管理工作年收支预算管理费用支出预算表1、行政费用序号项目名称项目内容计算式金额（元/月）备注1人员工资人均标准1700元，含基本工资、加班费、补贴、伙食费、劳动保险1700元17人28900合计每月费用2福利基金工资总额14%，已含在人员工资人均1700元中3工会经费工资总额2%289002%60、5784职工教育费工资总额1.5%，已含在人员工资人均1700元中5差旅交通费乘公共汽车150元1501506通迅费服务管理处主任100元/月，助理主任80元/月，办公室电话2部，月均100元/部3807办公文具费文具40元、打印纸50元、复印机维修养护50元、电脑墨盒100元、办公室饮用水80元、报纸20元3408招待费用物业服务管理处与主管部门、安全消防、居委会部门的联系2009营业税金增值税金按营业收入5.6%计161810管理酬金按月收入5%计提289005%144533611元2、 公共设备设施维修养护费序号项目名称项目内容计算式金额（元/月）部份费用为预估1供配电系统设备保养费1061、00元/年83合计每月费用2供水系统生活、消防水泵轴承、保养费，管道油漆1.5元/米，每年一次2003排水系统排水管、下水道年更新15%按每米60元计水管长度单价25%604闭路电视监控红外监视系统，全区有线监视系统、保安、消防、地下停车场监控系统，每年维护保养更换材料费1000元835公共设施日常维护零星维修，更换耗材1006电梯维修保养每台每月80.00元3207电梯年检费每梯每年1200元，共4部120044008公用水电费电梯、通道、大堂、路灯、草坪灯、停车场照明、通风、楼道装饰灯等用电、消防用水、清洁用水估算100009消杀费每月消杀一次，每次200元20010化粪池清理每年清理化粪62、池二次，每次10车，每车100元年清理次数、疏通每次车数每车单价16711生活水池消毒、检测估算3012清洁用料清洁精、毛刷、扫帚、拖把、巾、去污粉、洁厕灵、刀片、胶手套、胶靴、雨衣、玻璃清洁剂、打磨机手垫，大理石上光腊、起腊剂实际耗用50元/月5013垃圾清运费不详14绿化工具费基本工具（锄头、草剪、枝剪、喷雾器、喷水胶管、草帽、手套、铁锤、水桶）5011743元综上所列内容计算得知：xx书香临舍的每月总开支约为：33611+11743=45354元。按该小区的收费面积为30000平米测算，每平方米需收管理费为：1.52元。十一、xx.书香临舍服务制度摘要提要：追求健全完善，可操作性强；追求63、科学化、规范化管理；把最先进物业服务管理、企业管理经验和国家及省、市的物业服务管理要求融于各项制度之中；依据ISO9001-2000质量保证体系制定，确保现场服务质量；其中：公众制度12个，内部岗位责任制16个，管理运作制度27个，考核制度13个。（一）、公众制度14个xx.书香临舍业主大会公约精神文明建设公约治安管理规定消防管理公约安全用电、用水、管道燃气管理规定环境和卫生管理规定停车场管理规定自行车、摩托车管理规定出租屋及暂住人员管理规定装饰装修管理规定文娱场所管理规定临时用电管理办法宠物登记与管理办法（二）、内部岗位责任制度17个（因版面原因，在本标书中省略）服务管理处主任岗位职责服务管64、理处分管保安主任岗位职责服务管理处助理员岗位职责服务管理处出纳员岗位职责服务管理处维修班长岗位职责服务管理处维修技工岗位职责服务管理处保安班长岗位职责服务管理处保安员岗位职责服务管理处大堂岗岗位职责服务管理处道口岗岗位职责服务管理处巡逻岗岗位职责清洁绿化主管岗位职责保洁班长岗位岗位职责楼内保洁员岗位职责楼外保洁员岗位职责绿化工岗位职责客服员岗位职责（三）、服务管理运作制度31个（因版面原因，在本标书中省略）服务管理处工作制度服务管理处员工职业道德规范服务管理处廉洁制度服务管理处接待来访投诉工作制度服务管理回访制度服务管理处来主满意度调查程序服务管理处有偿服务收费制度服务管理处员工守则服务管理处65、办公制度服务管理处值班管理规定服务管理员工培训制度服务管理处对外服务工作制度服务管理处器械设备维修、保养制度服务管理处财务制度服务管理处档案管理制度服务管理处社区文化工作制度服务管理处维修工作制度服务管理处绿化工作制度服务管理处保洁工作制度服务管理处保安队队员工作制度服务管理处保安队纪律规定服务管理处交通管理员工上岗守则服管管理处保安队工作制度服务管理处保安队学习与训练制度服务管理处保安队值班制度服务管理处保安队仪容仪表及内务卫生制度服务管理处保安队治安情况处置方法服务管理处员工宿舍管理规定服务管理处配电室管理制度水泵房管理制度消防监控中心管理制度管理服务质量报告评审办法工作计划编制要求物品采66、购管理制度(四)、服务管理考核制度13个（因版面原因，在本标书中部份省略）服务管理员工工作绩效考核表服务管理处干部工作绩效考核表服务管理处行政人员工作考核办法标准房屋及维修服务管理工作质量检验标准公用设施服务工作质量检验标准保安交通服务管理工作质量检验标准清洁绿化服务工作质量检验标准房屋资料档案服务管理及收费工作质量检验标准服务管理处事务工作考评表服务管理处维修工作考核标准保安员值班考评表保安队训练考核表保安队员工作情况考评记录表公众制度xx.书香临舍业主公约为加强xx.书香临舍（以下“本物业”）的物业服务管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意67、签订本公约，并共同遵守。一、 业主的权行、义务二、 业主是指房地产所有权人（一）权利依法享有所拥有物业的各项权行。第一、依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所（地）的权利。第二、有权按有关规定进行室内装饰装修，按xx市装修管理规定执行。第三、有权自己或聘请他人物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机械施工的除外。第四、 有权根据房屋建筑共同中位、共用设施设备和属物业服务管理范围的市政公司设施的状况，建议物业管理公司及时修缮。第五、有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权。第六、有权就物业服务管理的有关事68、项向业主委员会、物业管理公司提出质迅，并得到答复。第七、有权要求业主委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支账目。第八、有权对物业服务管理工作提出建议、意见世面或批评。第九、有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见或建议。第十、有权要求房屋建设连接部位其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。（二）义务第一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定。第二、执行和服从业主委员会或业主大会的决议、决定。第三、 自觉维护公共场所的确整洁、美观、畅通及公用设施的完好。第四、 按规定缴交物业69、管理服务费、房屋维修基金费用等。第五、 业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业服务管理处审查批准后，向物业服务管理处缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），押金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改，如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公共设施（如电梯、供电增容等）的，还应承担相应的补偿费用。第六、 业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、连接部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用。第七、 明白并承诺与其他业主使70、用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守物业服务管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任。第八、 明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门合同规定除外）。第九、 在本物业范围内，不得有下列行为：1、擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；2、 对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、进行违章凿、拆、搭、建；3、 占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及公共场所（地）；4、 擅自损坏、拆除、改造71、供电、供水、通迅、排水、排污、消防等公用设施；5、 不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物；违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等；6、 践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑物品；7、 影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等；8、 随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音；9、 利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为；法律，法规及政府规定禁止的其他行为。（三）业主大会和业主委员会1、业主大会是由全体业主组成，决定本物业服务管理重大事项的业主自治管理组织。业主委员会是业主大会的常设（执行）机构，经政府部门批准成立后，维护全体72、业主的物业权益，依法行使各项权利。2、第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达成协议到50%以上时，由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按规定程序和方式召集，并选举产生首届业主委员会。3、享有投票权的已住业主，均应按时出度业主大会，参加投票，行使法定权利，承但法定责任。4、业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖公章。5、业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式：会议采取投票、举手等形式。6、业主管理委员会成立后，负责73、召集以后的业主大会，并每年至少召开一次。经持有10%以上投票权的业主提议，业主管理委员会应于接到该项提议后14天内就其提议召开业主大会。业主委员会应于召开业主大会7天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。7、业主大会必须有住用业主中持有50%以上投票权的业主出席才有举行；如经已住业主中持有50%以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。8、业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。9、业主投票时，以每套单元式住宅每10平方米为一票。不足10平方米采取4舍5入方法计算。业主大会的决定和业主委员会章程74、的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤消。（四）违约责任1、违反业主公约义务条款的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改，逾期不改的，有权限制整改，对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金入本物业公共收入，赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与业主委员会议定。业主与服务管理处发生矛盾时应通知业主委员会由业主委员会协调，协调不成再按条例处理。2、业主公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换本公约继续有效。3、业主大会可以根据本物业的实际情况对公约进行修改75、补充，并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。4、业主之间、业主与业主委员会之间，业主与物业管理公司之间因本公约发的纠纷，协商解决，协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交涪陵区仲裁委员会依法裁决。精神文明建设公约为把xx.书香临舍住宅小区建设成为一个安全、清洁、舒适、文明的生活小区，特制定xx.书香临舍精神文明建设公约，望所有住户和出入小区的人员共同维护和遵守。1、自觉遵守中华人民共和国法令、法规及xx市民行为道德规范，做遵纪守法公民。2、自觉做到尊老爱幼、家庭和睦。讲究公共卫生，不乱丢垃圾、果皮、纸屑和烟头等杂物，不随地乱吐痰和大76、小便，不往门窗外抛物和倒水。3、各业主之间要和睦共处、互相关心、互相尊重、互相礼让、做到不打骂、不吵闹，自觉维护公共秩序。4、爱护消防、照明、邮箱及各标志等公用设施，文明、正确的使用电子防盗门、停车场等设施，使业主的共有资产得以保值和延长使用寿命。5、爱护小区内绿化、不得践踏草坪、攀摘树木及占绿化带。6、小区内公共场所不得燃烧香火纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品等。7、公共场所一律一问候语准私自占用，堆放吊挂杂物；不乱搭建；不乱张贴涂写。严禁将垃圾、茶渣倒入厕所及渠道内，确保各种渠道畅通。8、养成出门前检查开关闭电器开关、燃气和水制阀门的好习惯，避免发生意外事故。9、住宅区内不准饲养家禽畜，77、违者将被追究；犬类饲养要求按要求办理“养犬许可证”，豢养者应对其行为负责，若有合理投诉，应将宠物迁出小区外。10、不搞封建迷信，不参与赌博、色情活动，不吸食、贩卖毒品，不将违禁品带进本小区，不参加非法团体组织和集会。治安管理规定为保障小区的公共秩序和业主（住户）的生命财产和安全，根据中华人民共和国治安综合治理条例的有关规定，特制定本规定。1、 各业主（住户）应认真如实填报业主（住户）情况登记表。2、 小区内公共区域的秩序维护工作由安全员负责，服务管理处工作人员及安全员有权对 违反小区管理规定的行为进行检查、纠正。3、 xx.书香临舍实行封闭式的保安管理办法，即保安实行24小时值班、区内人员凭出78、 入证、外来人员凭身份证登记进出。4、 业主（住户）不得携带过大过重非私用的、非生活用品，以及易燃、易爆、剧毒、或 有污染物品进入小区。5、 为保证业主（住户）利益，凡非住户携带手提箱、包装箱等大件物品出门，须先填写 有住户签字或盖章的“货物出门证”，由保安人员验证方可出门。6、 凡住户搬离小区应提前两天报服务管理处，填妥有业主签名（盖章）的“搬出物品申 请清单”，服务管理处工作核实并查清有关费用已经结交后签名（盖章），由保安人员验证后方可出门。7、 业主（住户）有责任关好自家及公用电子防盗门，并保证有关治安报警设施的完好及 有效使用，并承担相应事故的责任和惩罚。8、 业主要妥善保管好居室内贵79、重物品，不要在家中留存多量现金和重要文件、资料。9、 各业主（住户）要按规定申报登记住宿人户口，不得留居三无人员，否则造成的一切 后果收业主（住户）自负。业主（住户）有权拒绝不持证、不佩带工作牌人员的盘查和进入私入住宅的要求。10、 小区内禁止进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动，不得损毁、移动、阻碍指示 标志。消防管理公约 为了加强消防工作，保护公共财产和广大业主（住户）生命财产的安全，根据中华人民共和国消防条例和xx市有关消防规定，特制定本规定：一、 消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，xx.书香临舍服务管理处就指定防 火责任人和义务消防员，其职责是：第一、认真贯彻执行消防法和80、上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识；第二、组织逐级防炎火责任制，落实有关防火措施；第三、经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患；第四、监护动火作业；第五、管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火退道（包括走廊、楼梯）要时刻保持畅通；第六、定人、定时、定措施，同时组织制订紧急状态下的疏散方案；第七、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防设施进行补救，并协助消防部门查清火灾原因。二、 实行业主（住户）防火责任制，各业主为当然防火责任人，负责做好各自所属范围的 防火安全工作（消防安全责任书另行签订）。三、 消防区及楼梯走道和出口，81、必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严 禁在消防通道上停放轩辆及堆放家具和其他杂物。四、 不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通风设施。五、 住户内严禁经营和储存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，严禁在小区内燃放烟花、爆竹。六、 遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电子工业器、燃气用具，严禁超负 荷使用电器，要经常保持清洁，切勿留用油渍，切勿明火试漏。七、 本小区内所有住户必须按每50平方米（建筑面积）配备灭火器1只（小于50平方米 配备1只，大于50平方米配备2只以上），并放置于易于取用的固定位置。八、 小区范围内公共82、区域均不行燃烧香火纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其它废弃物品，烟头及火柴余灰要随时弄熄，教育小孩不要玩火。九、 业主（住户）进行室内装修，需要增设电器电路时，必须先经服务管理处批准并保证 符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路，装修材料应采用不燃或难燃材料。十、 需要进行烧焊等动火作业时，应向服务管理处提出申请，经批准做好防护措施后，在 专业监护下，方可作业。十一、发生火警，应立即告知服务管理处或拨火警电话119，并关闭电器开关，燃气阀门和门窗，迅速离开住所；住户及其人员应迅速有序从楼梯疏散，切勿惊慌拥剂。十二、根据市消防管理暂行规定，有下列情形之一的，处以业主500元2000元罚款，83、处以防火责任人和直接责任人100元300元罚款，可报公安机关处理。（1） 占有或封堵消防区、楼梯、走道中安全疏散出口的；（2） 封闭或损坏消防标志，消防设备、设施的；（3） 已具备使用管理燃气条件，还继续使和瓶装液化石油气的；（4） 乱拉、乱接电器线路的；（5） 未经许可擅自改动燃气管道的；（6） 擅挪用灭火工具，器材或消防用水源的十三、有下列情形之一的，责令停止作业，并分别情况，处行为人10003000元罚款，处防火责任人200500元罚款，可报公安机关处行政拘留。第一、未办理装修申报审批手续即进行室内装修和；第二、不按规定配置消防器材、设备、设施及消防安全标志的；第三、室内装修所用材料不符84、合防火要求，不进行防火处理的；第四、未办理申报审批手续即进行防火作业的；第五、烧焊、用火、用电作业，防火安全措施不落实的。十四、各住户必须服从消防机关和服务管理处人员有关防火方面的管理，如刁难辱骂或暴力威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法式执行行使职权的，分别情况，处防火责任人及直接责任人500元罚款，并处行政拘留，直到依法追究刑事责任。安全用电、用水、管道燃气管理规定根据市、区安全用电、用水、用气管理的规定，结合本小区的具体情况，对小区供电、供水、供气管理规定如下：一、 凡属服务管理处管辖范围内的供电、供水系统（即供电局、自来水公司向本小区供电、 供水总表以内的）一律由服务管理处管理；管理燃气85、系统由市燃气公司负责管理，其他单位未经许可不得介入。二、 业主（住户）出门前应将电器、燃气和水擎阀门（开关），避免发生事故。三、 小区电、水、气管线均经科学设计、精心安装，业主（住户）不可随意更改。如确需 改动，请报告服务管理处并雇请专业人员完成。四、 业主（住户）如需要增加用电容量，必须先向服务管理处提出书面申请，由服务管理 处或有关部门审查确认符合增容要求的，经批准后方可增容。五、 有以下现象的均属偷电、偷水、偷气行为，服务管量处将按下列规定处理：1、私自增加电气设备容量，且造成xx.书香临舍电气线路故障的，除每增容1KW（或1KW）罚款300-800元外，必须赔偿因此造成的损失，并在重新86、申请增容手续。2、私自装表、接电、接水、接通燃地或绕表接电、接水、接通燃气者，除当场停用，按电器容量全负荷和入住时间追计电、水、燃气费外，并处以1000-2000元的罚款。3、私自启动电表、水表、燃气表的封印或改动电力运行回路，影响准确计量的，除按用量负荷追计电、水、燃气外，每次还将罚款1000-2000元。4、私自启用电表、水表、燃气表的、不管停用时间长短，除按用电容量和入住时间追计电、水、燃气费外，还将处以其10倍的罚款。5、擅自改动上、下水、燃气管道，电气线路（包括通迅、有线电视电视系统）者，除应该实际情况纠正外，每项罚款500-1000元。六、业主（住户）违反安全用电、用水、用气规定，87、拒绝服务管理处机电维修人员检查、不采纳安全用电、用水、用气意见及措施而造成事故，影响供电、供水、供气系统或对其他业主（住户）造成损失的，除按实际情况赔偿损失处还将按有关规定进行处罚。环境卫生管理规定为了保持xx.书香临舍小区干净整洁，使业主（住户）享有优雅合适的生活环境，特制订本规定：第一、 小区实行垃圾袋装化、各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口于7：30-8：30，13：30-14：30，放到各楼下设置的垃圾桶。第二、小区范围内任何公共地方均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。第三、 切莫把垃圾、菜叶、布屑、胶带和废纸等杂物投下下厕或下水道，如因使用不当面导致堵塞或损坏，88、业主（住户）应及时通知服务管理处进行处理并承担相应费用。第四、 小区内任何公区地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷费用，如属小孩所在地为，应由家长负责。第五、 凡在公共场所乱贴，乱派广告、标语、传单者，责令其限期清理现场恢复原状。第六、为保证本住宅区文明、安静、清洁卫生，豢养宠物的业主（住户）要妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫及在公共场所大小便。第七、保持小区安静，不得在休息时间（12：00-14：00，22：00-7：00）制造噪音（如高音响、大声喧哗及敲击等）。第八、 爱护小区绿化，不践踏草地、攀折树木，不在室外、公共场所凉晒衣物等。第九、 住户淋花、晾晒地拖等，不得将水滴到楼89、下。第十、 业主（住户）在装修过程中要保持公共环境清洁，装修垃圾袋装，放置在指定地方，并于当天垃走，不得将装修垃圾及废物弃于走廊及公共场所，装修拉圾不得倒入垃圾桶。停车场管理规定为维护本住宅交通秩序，加强机动车辆停入管理，方便住户车辆保管，预防交通事故和失窃事件发生，特制定本规定。1、 本停车场系住宅专用停车场，原则上外来车辆不得进入。2、 出租车接送本住宅住户的可以进入，但落客后必须马上驶离，不得停留，司机不得下车在停车场及小区游荡。出租司机属来访人员必须必理来访手续，凭证出入。3、 大货车、集装箱车、拖拉机、水陆两用车、工程车不得进场。进场车辆必须按指定位置停放，不得堵塞消防通道、进出车路90、口，上人行道、压草坪。4、 车辆进入停车场时，管理员发给停车牌并登记车辆型号、颜色、进入时间、外貌特征，以备查阅之需。5、 本停车场不仅凭证出入，同时认人放行。车辆必须由专人驾驶，若非车主驾驶，必须由业主陪同驾驶者前来车场治安岗讲明，或交亲笔委托书，方可出场。6、 停车后驾驶者必须锁好车门窗，调好防盗系统到警备状态。停车证等有效证件及车内贵重物品必须随身携带，否则一切后果自负7、 车辆停好后，司机必须马上离开停车场，不得在他人车辆旁停留。车辆带货出场，必须有相应证明，属贵重、大件物品或搬家时，必须由户主到服务管理工作处输物资施行手续，方可出场。8、 不得在停车场试刹车、练习驾车、大型修车，有滴91、漏机油等必须清洗干净。不得鸣号，时速不得超15公里。不得损坏停车场设施。9、 本区住户要求长期停放的车辆，应向服务管理得申请，办理进出/停放月卡，并按位置定位，其他车辆不得占用；凡允许进入住宅区的一切车辆必须按规定交缴停车费。不得刁难、辱骂或以暴力威胁等手段防碍车辆管理员执行公务。自行车、摩托车管理规定为了保障住户财产的安全和小区治安秩序的稳定，特制定如下规定：1、非机动车辆必须指定的位置集中停放，严禁在通道及楼宇内随意停放。2、童车不得与成人车辆混杂停放，必须停放在指定的童车位置。3、停放车辆时，应在围栏上加锁防盗。4、闲杂人员不得在车棚内逗留、玩耍。5、非车主使用车辆时，必须出具车主委托书92、及相关证件，以备保安员查询。6、为了不影响小区环境，破旧单车一律不得停入在车棚内。7、摩托车在小区内行驶时速不得超过20公里。8、摩托车停放前，驾驶者需调好防盗系统，锁好各部位锁头。9、不得在小区内练习驾驶摩托车。10、如有无锁车辆停放时应主动与保安人员联系，协助看管否则后里自负。11、凡因不遵守车辆停放规定而造成车辆损伤或遗失，后果自负。12、严禁破坏他人车辆，拆取他人车辆零件，一经发现从重处理。13、自行车如需用长时间停放应自觉停放在单车棚靠里面的位置。14、不得刁难、辱骂或以暴力威胁等手段防碍小区管理人员执行公务。出租屋及暂住人员管理规定一、 出租屋管理规定：1、 屋主租房屋，需到房管所93、办理房屋出租许可证，方可出租。2、 出租屋主需到服务管理处将房屋出租情况登记备案。3、 只准将房屋租给有正当职业的本地人或暂停证的外地人居住，并出具承租人的单位证明。4、 出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途。5、 出租屋内不得进行违法活动。6、 业主必须经常了解其承租人的活动情况，发现有不轨行为，及时报告管理处或派出所。7、 违么以上规定者视情节轻重处以罚款或将交由公安机关处理。二、 暂住人员管理规定：1、 暂住人员必须持有有效合法证件，并到派出所申报临时户口。A、在本市工作的暂住人员，须持有本辖区派出所签发的暂住证。B、本市工作的港、澳、台和外国人，须持有居住证。2、 投靠亲友的暂住94、人员、暂住时间超过三天以上，须在派出所申报临时户口。3、 暂住人员必须遵守服务管理处的有关服务管理规定。4、 暂住人员不得在本辖区内从事非法活动，违者从严从罚。装饰装修管理规定根据国家建设部关于房产连接关系的有关规定，恳请xx.书香临舍业主（住户）明白业主的产权内容不是一个独立的整体，而是内部面积、空间、公共面积、财产份额和连接关系所构成。所以，对于业主的房产的二次装修，将根据政府颁布的相关住宅装修管理规定，进行严格的管理，同时为确保您的根本利益，特制定本规定：一、装修范围业主应严格按照xx市住宅装修管理规定中规定的装修范围和要求进行室内装修、维修。二、装修队的选择1、为配合服务管理处对装修的95、管理，业主（住户）装修应尽可能选择服务管理处推荐的施工队（至少有两个以上的施工队供业主选择），这几家实力较强、信誉较好的施工队伍，经培训对本小区房屋结构了解并在其承诺遵守办法和其它装修规定后，在服务管理处监督管理下提供装修服务。2、业主有选择上述施工队和自聘有xx市住宅装修资格的施工队的自由，但必须经服务管理处资格审查后按xx.书香临舍装修施工队管理办法的规定进行管理。三、 装修申请业主（住户）在规定范围内要进行室内装修、维修和改造，必须先向服务管理处提出申请（住户必须持业主委托书），并领取装修申请审批表一式一份。四、 装修审批1、 业主（住户）必须如实填报装修申请审批表各款内容于确定的装修日96、期前7天携装 修设计图纸和消防部门装修审批材料批文，上报服务管理处（涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续），同时交纳装修管理押金，完工验收后退回，服务管理处将在收到审批后4个工作日内给予批复；2、 业主（住户）收到批复后，应带领选定的装修队负责人到服务管理处按规定办理施工队 有关进场手续方可进场装修施工。五、 施工1、 所有施工必须按照服务管理处审批的方案进行，不得有任何更改，如实际情况需要更改， 必须报服务管理处审批，出具更改通知后方可施工。2、 施工期间，业主（住户）进行现场监理并保证装修队严格遵守装修规定，文明施工。3、 装修期限：住宅整体装修为60天，部分装修30天，如确需要延期，97、要到服务管理处办 理延期手续。如未申请延期，或未经批准，在超过期限7天后，则按有关规定执行罚款，每平方逾期0.5元/天。4、 施工时间：每天施工时间为8：00-12：00，14：00-18：00。5、 装修施工用电不得超过该住宅单元的装表容量，严禁擅自乱接、乱拉电源线；超容量用 电在与服务管理处协商后，在服务管理处的监督下，由管理人员指定搁置处接临时电源线，否则造成的一切后果由业主（住户）负责。6、 管理供气设施和燃气用具（必须符合国家标准）的安装、维修、拆移、改造，必须由持 有专业资格证书的单位施工；用户不得自行安装、拆除、改装。7、 空调机应按服务管理处统一规划的位置安装，不得破坏楼宇的结98、构，穿坏墙体。8、 不得任意改变窗户、阳台色调，不得改变阳台的用途。9、 施工过程中要注意用垃圾袋清运，装修垃圾清运，装修材料进出只可使用消防楼道和电 梯。每天垃圾应按指定进方放置并当天清运，楼梯、过道、天台、道路及其它公共地方不得作为加工、堆放垃圾的地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。六、 验收1、 装修工程完毕后，业主（住户）和施工队负责人共同向服务管理处申请竣工验收，服务 管理处将派人进行查验。2、 隐蔽工程必须在隐蔽在前进行验收。如未验收，服务管理处安排拆除隐蔽部分遮挡，再行验收，由此造成的损失由业主（住户）自己验收。3、 竣工验收合格后，由服务管理处验收人员在99、装修申请审批表上验收栏内签名。验收不合格时，限期改正，再行改正，再行复验，直至合格。4、 装修验收合格并使用1个月后，经服务管理处复验确定工程无明显质量问题，将押金退回业主（住户）和施工队。七、未尽事宜，参照政府有关规定执行。宠物登记与管理办法为了规范宠物管理，保障人体健康和人身安全，维护市容环境和社会秩序，制定本办法。1、 有完全民事行为能力和固定住所。且独户居住的居民，可以养犬。2、 实行养犬登记制度。养犬人应当到住所所在地的区主管部门申请养犬登记。未经登记， 任何单位和个人不得饲养犬只。3、 禁止在居民住宅区、商业区、工业区以及市主管部门划定的其他禁止饲养烈性犬的区域 内饲养烈性犬。4、100、 饲养两只以上犬只的，应征得社区居民委员会或者业主委员会同意。5、 犬只进行户外活动时，应当由成年人牵领，为犬只携带号牌、束链、携犬人应当携带养犬登记证，并遵守下列规定：1） 避让老年人、残疾人、孕妇和儿童；2） 犬只在户外排泄的粪便，携犬人应当立即清除；3） 携带犬只乘坐电梯时，应当采取有效措施防止犬只伤人；6、 犬只排泄粪便应到指定地点，不得在其它地方乱排泄，以免污染环境。7、 犬只如对其它业主（住户）造成伤害，犬只主人负责赔偿责任。8、 养犬人应当按照有关规定，将其饲养的犬只送动物防疫机构注射狂犬病疫苗，取得犬只 免疫证明。内部岗位责任制度及其它制度（参照我公司的日常管理工作手册执行）（101、有关安全、保洁、绿化等日常管理工作的详细业务，将参照我公司的安全管理工作手册、保洁服务工作手册、绿化管理工作手册和设备管理工作手册执行）xx.书香临舍服务管理处员工守则1、业服务管理处全体人员在上班工作时间内，必须保持制服整齐清洁、仪表端庄、精神饱满。对待业主、住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。2、必须严格按时上、下班（交接班），不得无故迟到、早退。遇有特殊情况无原则请假时， 管理人员应事先取得服务管理处主任同意，而服务管理处主任请假则需获得公司负责人之同意。3、管理人员不得在当值时间内为个别业主、住户做职责范围以外及对私人服务的工作。4、 服务管理处主任必须严格102、执行公司各项指示，定期召开各级员工会议，向公司做定期工作汇报。员工必须服从服务管理处工作调配及岗位编排。5、不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。所有公物不得用于私人方面，不得故意损坏公司财物，各公物如有损坏，须负责赔偿。6、不得假借公司名誉或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物、赏钱（节假日，业主，住户送利是除外）。7、台风袭击或其它突发事件期间，各员工必须依时当值，坚守岗位，并按服务管理处之指令进行防范、抢救工作。8、必须严格遵守和执行服务管理处发出的工切通告，按章办事。xx.书香临舍服务管理处办公制度为加强管理、103、严肃纪律、发挥效益，创一流服务质量，特制定以下规定：1、上班纪律：一个月内迟到或早退二次扣一天工资，或扣半月资金。2、坚守工作岗位，必须按质、按量达到服务管理处要求，完成各自职责，不能胜任工作，住 户反映较大意见者，服务管理处有权作作出辞退处理。3、请假：必须要有请假条，写明事由，由主管批准，两天以上由服务管理处主任批准。如擅自离开者，按自动辞工处理，扣七天工资，扣发全部奖金。如损坏服务管理处及住户财产，视损坏程度扣奖金或照价赔偿。4、服务管理处的工具、机器、设备未经同意，不准外借。5、上班时间内，必须坚守在自己的工作范围内，如检查不在岗位范围内，则按未上班处理，扣半天工资。6、上班时间不得看104、报闲聊，不得用通迅设备聊天；有多余时间应努力学习业务知识。不得擅自在住宅内从事本职工作以外有偿劳务。严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为。7、热情、周到、主动、高效服务住户、依靠法规严格妥善管理，决不粗暴、冷漠。8、如不能按以上条款遵守和执行者，服务管理处有权扣月奖或辞退。9、上班时必须穿工作服、佩带工作证，以便接受住户监督。xx.书香临舍服务管理处值班管理规定xx.书香临舍管理处实行全天候24小时值班制度，双休日、节假日亦不例外，具体规定如下：1、服务管理处值班人员应严格遵守服务管理处值班制度，按规定的时间上下班，不迟到、早退，坚守岗位，不无故离岗；2、值班人员值班期间，应礼貌接待住户105、来访及电话，对于住户反映的要及时记录并予以解决，不能解决的问题要与住户作好解释工作遇到重大问题要及时与主任、助理主任或相关部门联系；3、值班人员不得随便私自外出，不得长时间占用电话，不得干与值班无关的事，维修人员在完成维修任务后，应即时返回办公室待命；4、值班人员在下班前必须做好值班日记，值班期间未能及时处理的问题在交接班时由相关责任人处理不得遗漏或拖延；5、主任、助理主任不定期抽查值班情况，认真检查值班日记，对于值班期间玩忽职守、消极怠工现象要严肃处理，员工的值班情况直接与考评成绩挂钩。xx.书香临舍服务管理处对外服务工作管理制度为加强对外服务工作的管理，提高服务质量，特制定以下规定：1、思106、想面貌：细心、周到，要体现物业服务管理处高尚的精神面貌。2、上班纪律：上班时间根据服务管理处工作安排，每天必须先到服管管理处报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到服务管理处签到；上班时必须穿工作服佩带工作证，以便接受业主、住户监督。3、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在工作中严禁向住户索取财物、吃、拿等不良行为，一经发现，立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。4、请假手续：请假必须要有请假条并写明事由，由主管批准，两天以上由主任批准；如擅自离开者，按自动退工处理，扣七天均工资，扣发全部奖金。5、加班制度：凡业主、住户有特殊情况需要加班，须先通知服107、务管理处主任，经同意认可。6、工作检查：服务管理处将不定期的进行工作检查，听取业主、住户反映，如业主、住户反映该工作人员不能胜任时，服务管理处通过核实后将作辞退处理。7、工作人员如有损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。8、凡业主、住户付给服务费一律缴服务管理处，由服务管理处另行分发。若私自收取小费者，一经发现，扣工作或奖金，情节严重者作辞退处理。9、如违反以上条款者，服务管理处将根据情节轻重给予扣月奖或者说辞退。十二、物业档案资料的建立与管理随着建筑设计高科技、专业化的发展，信息成为管理工作资源重要因素。xx物业管理的档案建立与管理采用先进电子计算机技术，通过科学管理实现档案的“集中化108、，有序化、信息化”，便于上级主管单位的工作检查和监督；在信息的收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面、丰富、收集时尽可能地完整。我公司拟对小区内所有物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案。树立档案管理工作的财富观、资源观和服务观、使档案管理真正为管理服务。（一）、档案资料管理运作环节（1）、资料的收集设立档案室，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，建立相应的规章制度，对所有档案进行规范管理。资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大信息资料的来源渠道，从时间上讲，指从规划计到工作竣工的全部工程技术维修109、资料；从空间上讲，是指物业构成的方方面面，大到房屋本体，公共设施，小到一树一木都有详细的资料记载。（2）、资料分类整理收集后的所有信息，统一由档案室集中整理。整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。（3）、资料归档管理1）、归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地他类与保存。根据实际需要，xx.书香临舍的管理拟采用原始档案和电脑档案又轨制。采用多种形式的文档储存方式，便地原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案组卷按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料110、转化为电脑储存，便于查找和调用。2）、档案的出室、入室都有严格规定：出室必须经具备资格的人员批准并登记后方可借出；入室时，须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任。档案管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失。3）、档案和管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。4）、档案的运用采用先进的检索软件，建立电脑网络系统，充分发挥档案的贮存和使用价值。外部网：与广大业主联网，所有管理资料如住户资料、装修资料、财务状况等，随时可以查阅调用，便于工作监督和检查。内部网：管理处内部联网，运用现代化办公手段的设施，对文件进行分级管理，分层使用。（二）、档案资料的分类（1）、档案移交111、资料：名称资料内容工程建筑产权资料A：规划图纸、项目批文、用地批文B：建筑许可证、投资许可证、开工许可证工程技术资料A：红线图、总平面图B：地质勘察报告、开竣工报行、图纸会审报告C：工程合同、工程预决算D：工程设计变更、通知及技术核单E：竣工图：1.单体建筑、结构、设备竣工图，消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图F：房屋、消防、燃气竣工验收证明书G、钢材、水泥等主要材料的质量保证书H ：新材料、构配件的鉴定合格证书I：供水、供电、消防等设备的检验合格证书J：砂浆、混凝土试块、试压报告K：绿化工程竣工图L：其他技术资料（2）、管理档案资料名称资料内容物业资料住宅区基本资料、商业网点资料、娱乐112、设施资料日常管理资料住户资料A：住户入住资料（购房合同、入住通知单、业主公约、装修申请、验房表、费用托收协议等）B：住户家庭人员档案C：住户家庭维修档案事务资料A：管理处值班表 B：交接记录表C：搬出（入）物品登记表 D：日常管理巡视记录E：事务回访登记表装修资料A：装修申请表（附图纸） B：装修工程队安全责任书C：临时施工人员登记表 D：施工单位营业执照名称资料内容维修资料A：维修申请表 B：维修服和派工单C：维修回访记录本 D：公共设施维修记录治安交通管理资料A：日常巡查记录、交接班记录、值班记录B：查岗记录、闭路电视监控系统录像带C：物资搬运放行记录、紧急事件处理记录D：车辆管理记录、车113、辆详细资料、车位使用协议设备管理资料A：公用设施保养维修记录B：各项机电设备保养维修运行记录C：设备分承包方维修保养记录 D：设备检查记录社区文化资料A：活动计划实施方案、总结记录B：社区文化活动图片及录像记录C：传媒报导 D：老人活动室等设施使用情况员工管理资料A：员工个人资料、聘用表 B：员工业绩考核及奖罚记录C：员工培训计划及实施记录 D：员工培训考核记录E：员工外出考评及参加演练记录F：员工住房及内务管理记录业主反馈资料A：服和质量回访记录表 B：业主意见调查、统计记录C：业主投诉及处理记录表行政文件资料A：管理处管理员值班有督察记录B：政府部门文件C：物业公司及主管领导部门文件D、管114、理处规章制度、通知、通报等文件A、 管理处荣誉一览表F、管理处接待来访参观记录表业主委员会资料A：筹备成立文件 B：成立后运行文件（三）、档案的建立与管理档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学的、规范化的档案管理能有效地为住宅区楼宇及公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。我公司管理公司自成立以来，一贯重视档案资料的建立与管理工作。针对的物业管理形式，我公司拟采取系统化、科学化、电脑化的管理手段，配备专职档案管理人员，建章建制，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。需建立的档案、资料分类简索产权资料项目批准文件用地批准文件建筑执照规划图规划图竣工图总平面图115、单体建筑、结构、设备竣工图水箱清洗记录二次供水化验单保安管理记录日常巡查记录交接班记录值班记录物资搬运放行记录紧急事件处理记录车辆管理记录夜间查岗记录闭路系统录像带租屋档案出租屋租赁许可证承租人员资料车辆管理档案车辆详细资料车位使用协议装修管理档案装修申请表（附图纸）装修工程队安全责任书临时施工人员登记表施工单位营业执照工程返修申请表工程返修申请表维修服务档案维修服务登记表家庭服务协议书维修服务回访记录收费管理档案月收费明细表及汇总表每季度管理费收支公布单委托银行代收款协议书管理处与外单位签订的各类合同设备管理档案各类公用设施保养维修记录各项机电设备保养维修及运行记录设备分承包方维修保养记录设116、备检查记录社区文化档案各项活动支出计划及实施记录图片及录像新闻媒介报导剪集住户反馈意见及各项建议顾客意见调查、统计记录服务质量回访记录顾客投诉及处理记录员工管理档案员工个人详细资料员工业绩考核记录员工内务管理检查记录培训档案各项培训计划及实施记录培训结果考核及跟查记录军事训练及消防演习记录行政文件政府部门文件物业公司及集团公司文件管理处规章制度、通知、通报等文件管理处获得的荣誉业主管理委员会文件筹备期间文件：如通知、选票、先选举结果等成立后运作文件：如会议通知、历次会议纪要等十三、xx.书香临舍服务管理检查标准参照全国城市物业管理住宅小区达标评分细则、xx市物业管理考核评比标准，以及我公司IS117、O90001-2000质量标准，我公司对本方案计划完成的xx.书香临舍物业管理的各项工作予以量化并郑重承诺。并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施。由业主委员会考评和监督实施。1、 服务管理指标序号项目承诺指标基本内容响应内容1房屋完好率98%房屋外观无破坏立面、整洁、无改变使用功能、无乱搭腔建、公用设施及通道无随意占用。满足要求2道路完好率95%道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道，无改变使用功能满足要求3化粪池、雨水井、污水井完好率100%定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅、无堵塞。满足要求4排水管、明暗沟完好率98%排水畅通、无堵塞、无积水、无塌陷、无残缺。满足要118、求5照明灯完好率98%路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护、保养，保持洁净。满足要求6停车场设施完好率100%场内整洁，设施完好无损。满足要求7公共文体设施完好率98%确保设施使用功能，定期维修、养护、完好无损。满足要求8机电设备设施完好率99%定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善造成的设备事故。满足要求9消防设备设施完好率99%定期检查维护，确保系统设备始终处于完好状态。满足要求10门禁安防系统设备设施完好率99%定期检查维护，确保系统设备始终处于完好状态。满足要求11通风设备完好率98%定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善造成的设备事故。满足要119、求12电梯完好率98%定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理责任造成的安全事故。满足要求13例行维修保养兑现率100%提前制订维修保养计划，合理调整人员安排，分工负责，保证落实。满足要求14零修、急修及时率98%接到维修单在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急修一过夜。满足要求15维修保养质量合格率100%分项检查、结合部位严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工满足要求16维修保养和运行记录准确率100%明确岗位责任，加强复核，定期抽查。满足要求17安全管理到位率99%保安岗位设置严密，明确责任区域和相互支援，增加巡查密度。满足要求18治安案件发案率1日间加强监控，夜间实行封闭，制订应120、急预案以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的盗抢等到各类案件满足要求19火灾事件发生率0实行人防与技防相结全，及时消除火灾隐患，制订应急预案以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的火灾事故。满足要求20绿化达标率95%区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，由专业人员管理、养护，无枯枝败叶。满足要求21清洁、保洁达标率99%区内实行卫生责任区包干，全天12小时保洁制，楼梯周清扫擦拭二次、清洗一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。满足要求22宠物登记、疫苗注射率90%严格按照xx市有关宠物饲养、登记、防疫的规定执行。满足要求23为主及物业使用人对物业管理综合满意率95%在日常服务过程121、中，及时收集客户的需求信息，尽要能满足客户的需求，加强双方的沟通，以确保客户对物业管理工作的满意程度。满足要求24客户投诉处理率100%有效投诉在第一时间内解决，无效投诉及时给予回复。满足要求25员工违章发生率与处理率1100%加强教育，严格管理，及时发现，及时处理。满足要求2、保安岗位检查标准检查项目标准或违反项响应内容（同意或禁止）安全101全天24小时，周边三十分钟以上未发现巡逻人禁止102在岗位看书、报、杂志等，听收音机的禁止103在岗位与无关人员聊天超过三分钟禁止104在夜班期间睡觉或打瞌睡禁止105值班期间私自离岗超过5分钟，脱岗、漏岗、串岗禁止106消防中心或其它岗位在正常状态下122、出现三人聚集禁止107按时交接班，不得迟到、早退、脱岗及误班禁止108不准做其他与值班无关的事禁止109门岗对过往人员不管不问禁止110未按规定的时间锁门、开门，引起投诉禁止礼仪201值班期间衣着不整，挽袖、敞怀，佩带不齐全禁止202上下班列队未按规定执行，在队中说话、随意出列的禁止203值班巡逻过程中背手、手插衣袋、低头寻思禁止204值班期间未按各岗位标准执行，精神面貌差禁止205服务不周、态度差、与客户发生争吵，引起投诉禁止206值班期间斜倚、仰躺、跷二郎腿、脚跷到凳子上禁止207值班期间吃东西（香口胶、瓜子、水果等）、吸烟禁止208值班期间抱臂站立、背手踱步禁止209值班期间在岗位上抽烟123、禁止210禁止带酒气上班同意行为301严格执行请销假制度，外出必须请假同意302宿舍内赌博、夜不归宿禁止303值班期间接听私人或往外打私人电话超过3分钟禁止304对同一问题屡教不改，有抵触情绪禁止305使用对讲机开玩笑、说脏话或聊天禁止306查岗时使用对讲机相互通报或提醒禁止307值班期间用手机、电脑玩游戏、看电视禁止308宿舍内务卫生差、不整理个人内务禁止309未按规定交接班，交接不清楚禁止310私自留人住宿的，同意离职员工住宿的班/舍人禁止311如无前台招呼或工作规定，禁止进入前台区域同意312不爱护相关器械，造成损坏、丢失、转借禁止313未当班人员（离职人员）不得在岗位上逗留同意3、安管124、员工作检验标准岗位内容工作标准响应内容护卫员着装着装整洁、配带齐全满足要求仪容仪表1、 举止文明、大方、端庄2、 精神饱满、姿态良好满足要求服务态度1、 微笑服务，礼仪周到2、 说话和气、礼貌待人3、 无特殊情况，不准发生一起争吵，一起投诉4、 主动、热情、认真、耐心、周到满足要求工作纪律1、 按时交接班，不迟到、不早退，坚守岗位，忠于职守，不漏班、误班；2、 禁止喝酒、吸烟、吃东西；3、 不准嘻笑、打闹、会客、看书报、听广播；4、 服从管理，听从指挥5、 廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争；6、 讲原则、讲方法、不急不躁、以理服人。满足要求道口岗工作能力1、 掌握车位的车主姓名、展台号，司机125、姓名、相貌特征、行（驾）驶证号，以及车辆常规出入的时间等；2、 掌握换牌、证的操作规程，做到换牌、证等准确、及时；3、 迅速、准确填写各类表格、记录；4、 迅速、安全开启车挡器；5、 善于发现、分析、处理各种突发事件，确保车辆安全。满足要求服务质量1、 牌、证等及时准确，不出现一起错牌、证的情况，正常情况下，一辆车所需换牌、证的时间不超过20秒钟；2、 登记迅速、完整、正确，不出现车主的投诉；3、 及时、安全开启车挡器，无异常情况，每车次所需开启时间不超过10秒钟，不出现一起因失职造成车挡器坏车辆的事件；4、 不出现交能堵塞情况；5、 不丢失一辆车。满足要求车场巡逻岗工作能力1、 基本熟知车主126、姓名、车型，车况；2、 掌握电视监控、车挡器、对讲、报警、消防等设备、设施的操作规程；3、 正确填写各种表格、记录；4、 善于观察、分析、处理车库（场）内出现的各种问题。满足要求服务质量1、 车主换牌、登记、开启车挡器一般一辆车不超过10秒钟；2、 不出现一起乱停、放车辆的情况；3、 车库（场）内无闲杂、可疑人员；4、 车辆在车库（场）内不发生一起损坏事件；5、 不发生一起车辆被盗案件；6、 不因失职发生一起车主投诉事件；7、 车库（场）内不发生一起交通意外事故；8、 车库（场）清洁卫生，照明良好，岗内各种设备、设施干净，台面整洁，各种记录、表格完好无缺。满足要求4、设备管理目标、指标序号质量127、目标定义响应内容1设备保养及时率99%维保养及时率=（按期完成的设备数/计划保养设备数）*100%满足要求2故障维修及时率99%维修及时率=按期完成的维修次数/总维修次数一般故障修复时间24小时，严重故障修复时间96小时。满足要求3重大设备事故发生率0%合同期内，无重大设备事故发生。满足要求4重大火灾年发生率0%合同期内，无重大火灾年发生。满足要求5设备完好率：供配电设备、门禁和安防监控设备、供水设备、电梯99%，消防设备100%，照明装置完好率99%设备完好率=（完好设备台数/设备总台数）*100%采用相对标准评定法，按设备是否能满足服务要求来评定，满足即视为完好。满足要求6设备故障停机率：128、供配电设备、供水设备、电梯233PPM故障停机率=100%报告期内设备因故障停机台时/（因故障停机台时+设备实际开动台时）满足要求7发电机启动率99%发电机启动率=（正常自动启动次数/市电停电总次数）*100%满足要求8供水质量合格率100%供水质量合格率=（检验不合格次数/总检验次数）*100%满足要求5、房屋修缮模式房屋修缮采用定期检查清洁、零星养护与计划养护相结合的修缮模式。具体工作规划如下：序号公共建筑设施名称事项计划养护周期响应1行走层面对损坏的面层进行修补对分格缝用沥青进行勾缝对天台泛水、变形缝进行处理对屋面渗漏进行处理每2年每2年每2年每2年满足要求2外墙饰面（面砖、玻璃幕墙）外129、墙裂缝修补、空鼓面砖更换外墙整体清洗涂料外墙粉刷每1年每3年每3年满足要求3内墙饰面涂料饰面重点部位粉刷涂料饰面全面粉刷瓷砖饰面空鼓更换每1年每3年每3年满足要求4楼面、地面磁砖地面空鼓、破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理每3年每1年满足要求5天棚抹灰层空鼓处理天棚重新粉刷装修吊顶的调平、破损的处理每3年每3年每2年满足要求6室外道路（地面）大理石地面裂缝、缺角系统修补广场砖地面破裂更换草地多孔砖破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理其它地面（如碎石地面等）修补每2年每1年每1年每3年每3年满足要求7门窗闭门器、门锁调修变形复位防腐防蛀处理每1年每1年每3年满足要求8沟井池渠疏通、清淤井盖、每2个月清理1130、次，每季度彻底疏通1次满足要求9化粪池出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清现后及时清洁现场每年清理2次，每月巡查1次。满足要求10落水管楼面落水管落水口等保持完好，开列、破损等及时更换根据需要更换满足要求6、 房屋修缮承诺达到的标准序号项目服务标准响应内容1房屋日常养护维修确保xx.书香临舍公共房屋、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。满足要求2室外场地、道路养护维修确保xx.书香临舍室外红线范围内场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。满足要求7、绿化服务目标内容标准响应内容修剪1、乔木的修剪剪除内生枝、重枝、131、病枝；没有死树和枯枝死杈，乔木根部无10cm高以上荫蘖枝满足要求2、灌木的修剪剪除病枝、枯枝、交叉枝满足要求3、绿篱的修剪修剪平整、不断行、整齐满足要求4、草坪的修剪草坪平整，保持4 6厘米满足要求造型1、乔木造型乔木造型自然、优美；树冠完整美观，主侧枝分布均匀，数量适宜，内膛不乱，通风透光良好满足要求2、灌木造型造型生动、构思新颖，无明显缺株满足要求3、绿篱造型绿篱外观整齐，线条流畅，绿篱上下部枝中茂密，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐，生长健壮，叶色正常，修剪造型美观满足要求4、花坛造型花坛造型别致优美，层次分明，长势良好；在花坛开花期间，每周剪残枝、花57次，保持清新的图案和适宜的高度132、；宿根花卉管理及时，花期长，花色正，叶色、大小正常，无非正常落叶满足要求养护1、植物施肥根据植物的情况,无重无漏满足要求2、植物浇水浇水100%均匀满足要求3、植物除草花草植物无杂草,纯净率98%以上满足要求4、植物保洁草地表面无杂物,植物叶片无灰尘满足要求防治1、乔木防治生长长势强无病株、病枝、病叶树木枝干无机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，无黄叶、无非正常落叶，焦叶、卷叶；有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在5%以上满足要求灌木防治灌木生长健康，无病害、虫害，无死株和干枯枝，有虫株率在2%以下，被啃咬的叶片最严重的每株在5%以下，无蛀虫害虫的活卵、活虫；介壳虫危害不明显满足要求花坛防治花色艳丽、133、优美、生长健康；缺株率在8%以下；有细微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木无缺水枯萎现象满足要求草地防治草地列病虫害，成活率在95%以上；绿期250日以上；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草满足要求8、清洁作业计划区域作业项目日常作业定期作业响应每日作业每周作业每月作业满足要求大堂水磨石地面清扫二次湿拖二次随时保洁满足要求磁砖墙面随时保洁六尺以下清抹二次满足要求花岗岩墙面随时保洁六尺以下除尘一次满足要求玻璃门、不锈钢饰品清抹一次随时保洁满足要求其它器材设施清抹一次随时保洁满足要求楼内公共通道电梯厅清扫二次拖地二次满足要求楼内通道、地面清扫一次拖地一次随时134、配合各种清洁剂，清除一切杂物、痰迹等满足要求墙面保洁清抹灰尘蜘蛛网、除污二次满足要求门保洁、清抹门、把手一次清抹四次特别注意地脚一带保洁满足要求清防楼梯清抹一次拂尘一次拖地一次满足要求扶手木托清抹一次满足要求扶手栏杆 清抹二次满足要求楼内设施各种消防设施清抹一次满足要求各种指示牌清抹一次满足要求各种照明灯具清抹一次满足要求玻璃窗刮洗一次满足要求不锈钢清抹一次不锈钢油擦二次满足要求室外公共区域铁杆草地灯庭院灯清抹三次满足要求各种标示牌清抹四次满足要求草坪清扫垃圾一次并随时保洁满足要求花坛检查清捡垃圾三次满足要求室外消防设施清抹二次满足要求出入口玻璃门清抹一次满足要求垃圾桶垃圾收集及清洁清收垃圾两135、次，清抹表面一次，换袋一次用洗洁精洗两次满足要求电梯不锈钢壁面及按钮部分干净毛巾配合不锈钢清洁保养剂清抹污渍、手印三次用消毒剂清抹二次满足要求地面清扫、拖面二次，定时保洁、并随时清除杂物、香口胶等满足要求天花及风口用清洁剂清抹一次满足要求地下停车场地面清扫一次保洁四次冲洗三次满足要求消防设施清抹一次满足要求照明灯具清抹一次满足要求出入口地面清扫一次保洁四次冲洗一次20天冲洗一次出入口道闸清抹一次满足要求排水沟清扫二次满足要求地下设施化粪池每半年抽一次满足要求地下管道检查疏通一次满足要求污水井雨水井检查清理一次满足要求路面沉沙池检查清理一次满足要求员工食堂公用设施清抹一次洗洁精擦洗二次满足要求室136、内垃圾桶换袋二次喷药灭害一次满足要求瓷砖地面用清洁剂拖地一次并保持巡回清洁用消毒水拖洗两次杀菌消毒满足要求管理处办公室和业委会办公室天花、灯罩及风口清抹一次满足要求瓷砖地面清扫二次拖地二次满足要求办公家具用抹布清抹一次用消毒清洁剂清抹一次满足要求其他设施设备用抹布清抹一次用消毒清洁剂清抹一次满足要求大小便器皿清洗消毒一次，并做到勤巡查，以便及时冲洗便物水箱定期放置除臭剂满足要求垃圾桶或蒌巡回清理垃圾满足要求小区内园林和公共区域的消杀园林绿化区域一次，根据需要适当增加满足要求雨水、污水口一次，根据需要适当增加满足要求垃圾站喷药灭害一次，根据需要适当增加满足要求其他公共部位一次，根据需要适当增加满137、足要求9、清洁服务质量标准区域清洁项目标准响应内容外围地面与水景区域地面及阶梯无泥沙、杂草，无积水、杂物、垃圾、痰渍满足要求花池、绿化带无杂物，花池表面无泥土、污渍满足要求水池无悬浮物、沉淀物，水质清澈见底满足要求明沟/沙井管道内壁无粘附物，井度无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物满足要求果皮箱箱体干净无污渍、痰渍满足要求警语牌牌面清面清晰，无明显污染满足要求挡雨蓬无垃圾杂物，无灰尘满足要求防护罩无杂物、灰尘满足要求路灯灯罩上无明显积尘，灯罩内无虫必满足要求椅、凳无尘、无渍满足要求雕塑、小品无污渍、无灰尘满足要求监控探头镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘满足要求垃圾站垃圾日产日清138、；垃圾桶摆放整齐美观，桶外无粘附物，桶内垃圾不溢出桶外；站内外无垃圾、积水、污渍满足要求设施无杂物，无积尘，无痰渍，无生锈满足要求水景水面无垃圾，杂物；水体清澈，无异味；池底无污垢；喷泉和溪流早晚定期开放无尘土、杂物满足要求室内地下室地面无尘土、杂物满足要求污水沟无杂物、沉淀物，污水不溢出地面满足要求污水井地下污水井内积水不能过半，水面无结块漂浮物满足要求指示牌、悬挂物无尘、无蛛网，牌面清晰无明显污染满足要求公共设施表面无灰尘，顶面无蜘蛛网满足要求管线无杂物灰尘满足要求楼内公共区域信报箱干净无尘，无污迹满足要求面砖地面干净无杂物，无污迹，有光泽满足要求大理石地面无杂物污渍可映出照明灯轮廓满足要139、求地毯无水渍，无灰尘，无污渍满足要求墙面/饰柱无尘、无污渍、无痰渍满足要求玻璃/镜子无手印、无污渍满足要求天花/吊顶无污渍，无尘，无蛛网满足要求不锈钢无手印、无污渍满足要求铝合金等饰面铝合金木饰板无尘无渍满足要求门及拉手门及拉手无尘无渍满足要求花盆、花糟无污渍、无杂物满足要求烟灰筒、废纸筒桶外无污渍、痰渍，烟灰筒内少于3个烟头满足要求指示牌、悬挂物无尘、无蛛网，牌面清晰无明显污染满足要求后楼梯台阶面及扶手干净无积尘、污迹；梯道无蚊蝇等满足要求防火门无尘、无污渍、痰渍满足要求玻璃窗、百叶窗无尘、无污渍满足要求风口无污渍、无尘、无蛛网满足要求后楼梯垃圾桶桶外无粘附物，桶内垃圾不溢出桶外满足要求公共140、设施、管线表面无灰尘，顶面无蜘蛛网满足要求屋顶地面无杂物、泥沙满足要求女儿墙无污渍满足要求下水口畅通无杂物满足要求洗手间地面无杂物、污渍、水渍，保持干燥、干净，地砖光亮满足要求墙面无尘、无污渍，瓷砖明洁如新满足要求洗手间大门无手印、污渍满足要求隔板无污渍、痰渍，保持洁净满足要求灯饰无尘、无渍、无手印、无蛛网满足要求天花、风口无尘、无渍、无蛛网满足要求大、小便器无污垢，无臭味，保持洁净满足要求下水管道水流畅通无阻满足要求洗手盆、台面无污垢，无水渍满足要求玻璃镜面干净，无水渍、手印，光洁透明满足要求室内空气清新无异味满足要求电梯地面干净、无污渍、无垃圾、痰渍满足要求扶手无尘、无渍、无手印满足要求亚光不锈钢无污渍，无手印，保持亮丽的金属光泽满足要求镜面镜面无尘，3米内能清晰映出人物形体满足要求玻璃镜面无尘、无渍、无手印、光洁透明满足要求天花灯饰无杂物、垃圾，无蛛网，无尘、污渍满足要求滑糟无杂物无灰尘满足要求滑糟无杂物无灰尘满足要求