1、谨 呈：xxxx置业有限公司xxxx置业商业项目市场调查及定价策略报告分章节报告内容一房地产政策分析1 2003-xx年调控政策回顾2 新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1 xx整体房地产市场发展概况2 城市经济指标及消费水平分析三xx商业市场分析1 xx商业市场发展概况2 区域商业发展现状分析3 重点商业项目调研四项目商业本体分析1 本体分析2 项目SWOT分析3 目标客户分析五定价策略分析1 定价依据2 定价方法六销售策略分析1 销售方案建议2 招商方案建议报告目录回顾十年调控政策，却落下“理想很丰满，现实很骨感”的局面。xx适逢中国政府换届，商业地产面对史上最犀利“新国五条”，弊2、大于利。分章节报告内容一 房地产政策分析1 2003-xx年调控政策回顾2 新国五条对商业地产的影响二 城市宏观环境分析1 xx整体房地产市场发展概况2 城市经济指标及消费水平分析三 xx商业市场分析1 xx商业市场发展概况2 区域商业发展现状分析3 重点商业项目调研四 项目商业本体分析1 本体分析2 项目SWOT分析3 目标客户分析五 定价策略分析1 定价依据2 定价方法六 销售策略分析1 销售方案建议1 招商方案建议第一部分房地产政策分析时间调控内容均价2003.8关于促进房地产市场持续健康发展的通知调控内容：确定房地产业为国民经济支柱产业；增加普通商品房供应；控制高档商品房建设；加强对土3、地市场的宏观调控；整顿和规范房地产市场秩序；继续推进现有房出售；搞活住房二级市场。当年全国住宅均价2213元2004.4关于深入开展土地市场之力整顿严格土地管理的紧急通知调控内容：继续深入开展土地市场治理整顿；严格执行土地利用总体规划和年度规划。当年全国住宅均价2549元2005.3 国八条关于切实稳定住房价格的通知调控内容：稳房价不力要问责地方政府负责人；着力增加普通商品房、经适房和廉租房供给；合理拆迁，严控被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期。当年全国住宅均价3100元2005.4 新国八条加强房地产市场引导和调控的八条措施调控内容：各地要公布两年商品房和经适房建设规模；依法制止炒买炒4、卖土地行为；加强对普通商品房和经适房价格调控；完善城镇廉租住房制度；加大房地产交易行为调节力度；商业银行要加强对房地产贷款和个贷管理；严肃查处违法违规销售行为；完善信息披露制度，增强政策透明度。2006.5 国六条关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见调控内容：新开工商品房套型建筑面积90平米以下的比重须达总面积的70%以上；购买住房不足5年转手交易按收房收入全额征收营业税；开发商项目资金比例须达35%才能获得开发贷；个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%；加大对闲置土地的处置力度，2年未动工开发的无偿收回；进一步整顿和规范房地产市场秩序，严格查处捂盘围房等行为。当年全国住宅均价3132元十年5、政策回顾效果欠佳，目标不清调控方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨第一阶段第一阶段时间调控内容均价2007.8国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见调控内容：多渠道解决城市低收入家庭住房困难；建立健全廉租房制度；改进和规范经济适用住房制度；严格经济适用住房上市交易管理。当年全国住宅均价3665元2008.12关于促进房地产市场健康发展的若干意见调控内容：进一步鼓励普通商品住房消费；加大对自住型和改善型住房消费信贷支持力度，享受贷款利率和首付款比例优惠；对住房转让环节营业税由5年改为2年免征，按收入差额征收营业税；支持房企合理融资需求；各地采取鼓励住房合理消费，促进楼市健康发展的政6、策措施。当年全国住宅均价3655元十年政策回顾效果显著，“救市”“救危机”相结合调控方向鼓励住房消费和房产开发投资，发展保障性住房十年政策回顾十年政策回顾第二、第三阶段第二、第三阶段时间调控内容均价调控内容：增加保障房和普通商品房有效供给；购买二套以上住房贷款首付不得低于40%；依法查处价格欺诈、哄抬房价及违反明码标价行为；力争xx年末解决1540万户低收入住房困难家庭住房问题；外资境内投资房地产要严2010.1 国五条关于促进房地产市场平稳健康发展的通知格按照现行政策执行。当年全国住宅均价4727元调控内容：推进保障房建设不力要追究责任；贷款购买二套房家庭首付比例不得低于50%，贷款利率不低7、于基准利率1.1倍；各地要明确保障房、中小套型普通商品房建设数量和比例；确保xx年建设完成保障性住房300万套；加2010.4 新国五条关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知强房企购地和融资监管，完善信息披露制度。调控内容：各城市政府一季度向社会公布新建住房控制目标；多渠道筹集保障房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面；个人购房不足52011.1 新国八条关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知年转手按销售收入全额征收营业税；当年全国住宅均价5010购买第二套住房首付款比例不低于60%；商品房供地原则上不得低于前2年年均供应量；主要城市拥有二套住房以上家庭不得在当地再购房；落实住房保障和稳定8、房价约谈问责机制；“严打”虚假消息散布者。元十年政策回顾史上最严调控陆续出台，效果显著遏制房价快速上涨，促进合理回归，加强住房保障建设第四阶段第四阶段新国五条细则制定并公布年度新建商品住房价格控制目标完善稳定房价工作责任制建立健全稳定房价工作的考核问责制度限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征坚决抑制投机投资性购房。加快试点房产税试点工作。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其9、开发贷款需求增加普通商品住房及用地供应。制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。xx年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围加快保障性安居工程规划建设。严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信加强市场监管和预期管理息发布管理。限购、限贷不放松，调控方向仍致力于抑制投机需求弊大于利：虽然住宅限购、限贷等调控持续从紧，进一步刺激了商业投资需求，但盲目投资开发却是加速了商业地产泡商业地产影响沫的形成对商业地产之影响受政策限制，xx全国土地交易量较去年有所下滑。二三线土地市场活跃，xx全年商业用地供应首超住宅。目前的绝大多数开发商所采10、用的“以住养商”模式，遭遇“新国五条”，从住宅转型商业的开发企业，很可能熬不过这个冬天，就死在转型期。“新国五条”的出台，住宅限购、限贷等调控持续从紧，将进一步刺激商业地产投资需求，也催生了大量住宅房地产企业和非房企业先后进入商业地产领域，随着商业地产开放量的增大，未来商业地产的消化压力增大。xx经济发展丌断提速，城市觃划丌断完善，xx房地产行业正在集中化、觃范化的转型升级，积极创造良好的宏观环境。第二部分城市宏观环境分析分章节报告内容一房地产政策分析1 2003-xx年调控政策回顾2 新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1 xx整体房地产市场发展概况2 城市经济指标及消费水平分析三xx11、商业市场分析1 xx商业地产发展现状概况2 区域商业地产发展现状分析3 重点商业项目调研四项目商业本体分析1 本体分析2 项目SWOT分析3 目标客户分析五定价策略分析1 定价依据2 定价方法六销售策略分析1 销售方案建议2 招商方案建议商业地产影响其中海陵区以江洲路、济川路、东风路、兴泰公路（原328国道）四条主干道划分为东、南、西、北、中五个板块。高港区因体量较小，单独划分为一个板块。房地产整体概况城东：海陵区东风路以东、济川路以北该区域包括xx高教园区（一部分）、海陵工业园区、火车站街区。该区域教育资源优越，是xx重点建设发展的区域。一个集商贸、教育、居住、工业为一体的城东区域已经初步形12、成，且正以较快的速度发展。城东房地产市场已成为房产开发商最为青睐的区域之一，仅次于城南区。板块现状板块现状1、房地产开发投资增幅明显放缓。在从紧的政策环境下，xx年起商品房建设增速将出现明显放缓，但保障房的大力度推进将在一定程度上抵冲房地产开发投资增速的下滑。2、商业地产日渐兴起成为房地产市场新亮点。在宏观经济结构处于调整转型的背景之下，房地产市场也将随之转型。xx商业地产处于结构升级转型阶段，大规模集中式商业地产项目不断涌现，冲击传统零售商业模式，社区街铺存量去化速度或放缓。3、商品住宅销售继续呈下降之势。新国五条出台，确定持续从紧的调控基调，后续政策调控空间加大，未来走势不容乐观。4、房价13、保持稳中略降的势头。在目前全国房地产将继续调控的大背景下，消费者对房价是否下降持观望态度，开发企业面对巨大的市场存量，量价走向势必会继续进入下行阶段。商业地产影响房地产整体概况现阶段概况现阶段概况开发投资增幅放缓，量价走势或进入下行阶段；商业地产兴起，冲击传统商业结构，商业模式转型势在必行商业地产影响城市经济指标25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%xx年2011年2010年2009年2008年0.00%12.50%20.98%21.33%18.36%xxxx2008-2008-xxxx16.17%年GDP年增长率趋势图年GDP年增长率趋势图GDP年增长率年增长率xx年xx14、居民人均可支配收入为27460分析：从上面图表可以看出，xx近年来GDP增速放缓，这与房地产市场有一定的关联，持续从紧的调控政策抑制了房地产市场过高的投资额，房地产市场进入较长时间的调整期，预计未来GDP增长将持续放缓。元，同比增长12.8%，增速位居全省第六。剔除价格因素，人均可支配收入实际增长10.9%，实际增速比2011年提高2.4个百分点。商业地产影响城市消费水平CPI年增长率年增长率分析：分析：从整体来看，近年来xxCPI增速处于持续回落阶段。虽然房地产价格不计入CPI的计算，但一直以来房地产业的发展势一直都带动着居民消费水平。自从政府将房地产确定为国民支柱产业起，地产行业的兴衰也是15、中国大众判断经济运行的一个重要因素。0.060.050.040.030.020.01xxxx年2011年2010年2009年2008年CPI涨幅01.70%5.10%xx年，xx城市居民人均消费支出为xx2008-xx3.80%4.00%5.40%年CPI年增长率趋势图17071元，比上年同期增长10.4%。为加快流通产业发展，xx商业布局、商业模式丌断升级，集中化、大型化商业地产丌断兴起第三部分xx商业市场发展概况分章节报告内容一房地产政策分析1 2003-xx年调控政策回顾2 新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1 xx整体房地产市场发展概况2 城市经济指标及消费水平分析三xx商业市16、场分析1 xx商业市场发展概况2 区域商业发展现状分析3 重点商业项目调研四项目商业本体分析1 本体分析2 项目SWOT分析3 目标客户分析五定价策略分析1 定价依据2 定价方法六销售策略分析1 销售方案建议2 招商方案建议商业地产影响商业地产影响xx商业市场概况商业布局总思路商业布局总思路“1+3+5+N”市区商业布局将形成以坡子街核心商圈为主，3个商业副中心为次，火车站街区、周山河新区等5个区域中心为辅的发展格局。积极推进坡子街核心商圈的现代化、特色化建设，着力提升市级商业中心的首位度，放大区域竞争优势，不断扩大对周边地区的吸引力和辐射力。积极推进济川路、医药城、金港-柴墟3个市级商业副中17、心建设，进一步引导商贸资源集聚，健全服务功能，提升发展水平。积极推进火车站周边地区、城东市场交易区、周山河新区、明发商业区、滨江新城商业区5个区域中心建设，充分利用现有资源和条件，加快基础设施建设，推进流通项目引进，大力引进新型业态，力争尽快形成新的商贸活力区。按照便民、利民的原则，大力推进多个镇街商业集中点建设，进一步促进居民消费。1 13 35 5N加快商业模式升级，提高流通产业发展，是xx十二五规划中一项重要内容。1 13 35 51 13 3N5 51 13 3坡子街商圈：市级商业中心，集购物、餐饮、休闲、旅游、娱乐为一体的传统商圈茂业天地：城市综合体在建项目，建成后升级坡子街商圈板块18、，极具升值潜力万象城：周山河板块城市综合体在建项目，由于配套、人气不足，短期内难以形成良好的商业氛围济川路商圈:市级商业副中心，以万达广场为中心的多功能商圈，升级转型xx商业模式大学城商圈社区商业零散街铺批发市场建材小商品本案本案商业地产影响商业地产影响xx商业市场概况商业布局主城区商业布局从零散向集中商业群发展，以万达广场为先驱的城市综合体不断涌现；xx商业主要集中在兴泰公路西侧，本案所处区域（兴泰公路东侧）商业市场仅处在萌发状态。主城区商业接近饱和，新型大型商业集群冲击传统零散商业模式；区域中心的商业地产发展潜力巨大。市场空白区成交面积()成交套数25000020000015000010019、000500000350030002500200015001000500 xx年2011年2010年2009年2008年01123001689002247001239002881943158923062354002008-xx年xx1747商业成交统计商业地产影响xx商业市场概况历年成交情况历年成交情况与住宅市场相反，2008-xx年xx商业市场成交量呈逐年递减趋势，同时xx传统商业模式正在转型升级。2009年商业销售面积同比增长89.9%，2009-xx年，商业成交面积以4.5%-24.8%的递减率下滑。1、2009-2010年xx商业成交达到顶峰，原因一：全国楼市开始一路上扬，受大环境影响20、，xx商业成交量迅速抬升。原因二：万达商业进驻xx，加上凤城国际等大规模集中式商业涌入市场。2、从2009年起商业成交量开始下滑，原因一：传统大规模早期商业销售（坡子街、财富广场）接近尾声；原因二：政府为提高住宅品质，重新规划城市商业模式，逐步不再审批中小社区型临街商业规划。商业地产影响商业地产影响xx商业市场概况xx年全年xx商业成交量价齐跌，xx年2月新国五条出台，xx商业市场并未受到较大影响。1、xx年一季度商业成交量（成交面积）同比xx年一季度增长61%。2、xx年1月份商业成交量达到市场近期的顶峰，对市场分析后有两点原因：一，多个项目在岁末年初加推商铺产品；二、临近春节，大量返乡客户21、回家置业，各个项目客户来访量上升。xx年xx商铺销售共计966套，环比跌37.8；成交均价11439.92 元/,环比跌4.62%近期成交情况近期成交情况成交面积成交套数20000150001000050000 xx12月xx年xx年2xx年3月月1月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月年1月xx年1月-xx年3月xx250200150100500商业市场成交情况本案万泰国际天和家园康桥水岸同济家园万泰国际紫东花苑玉景园宫涵花园东城国际上海大花园（三期沿街商业，未推）欧亚国际美好易居城（商业未推）兴泰公路以西城市核心商业发展主线，中高档社区集中地，商业氛围较浓。兴泰公路以东商业发展缓慢22、，商品房社区较少，商业氛围较弱。凤城颐园商业地产影响商业地产影响区域商业市场现状以兴泰公路（老328国道）为分界点，将片区分为内环和外环，从市场量价走势来看，内环的住宅、商业价值明显高于外环。区域商业分布区域商业分布东城国际星威园商业地产影响商业地产影响重点项目调研后续无供应量，目前去化率56%万泰国际万泰国际万泰国际（双层街铺）周边商业氛围项目名称万泰国际接待人员吉琴手机13401235552电话89996666开盘时间12年3月所属版块城东项目地址省泰中东500米（城东小学东校区旁）1公里范围内市政生活配交通配套套超市周边有数家中小型私营超市医疗宫涵社区医疗站农贸市场宫涵农贸市场基本情况总23、套数39总面积8373.47业态2层、3层已售22未售17去化率56%投资多自营少招商无包租无1.23元/天100平方/45000租金年经营率暂无经营者交房时间已交付客户群体本地居多媒体途径日报，晚报，电视物业公司xx五星物业物业费用2.58元/平方开间4.3米4.8米进深10.7米11.5米柱网无层高一层4.2米、二层3.6米签约单价段1.6万/平方成交总价段160万190万成交面积段95平方100平方主力面积段95平方100平方按揭优惠95折一次性优惠95折商业地产影响商业地产影响重点项目调研天和家园天和家园天和家园（单层街铺、综合楼）周边商业氛围项目名称天和家园接待人员/所属版块城东项目24、地址xx市育才路99号（南师大东首）1公里范围内市政生活配交通配套套超市周边有数家私营超市医疗社区医疗站农贸市场宫涵农贸市场基本情况总套数35总面积7131.56业态1层、1-4层已售31未售4去化率89%投资多自营少招商无包租无1.14元/天120平方/50000/租金年经营率70%交房时间已交付客户群体本地媒体途径日报，电视物业公司凤城物业物业费用1.6元/平方开间4.35.5进深911柱网无层高4.2签约单价段8000-8600成交总价段70-200万成交面积段60-200主力面积段60-200按揭优惠/一次性优惠/基本仅剩1栋4层商业综合楼，后续无供应量商业地产影响商业地产影响重点项目25、调研玉景园玉景园玉景园（双层街铺）项目名称玉景园接待人员刘婷婷手机18952617026电话86688999开盘时间11年7月所属版块城东项目地址海陵区浙江路南侧永吉路东侧交通配套1公里范围内市政生活配套超市周边数家自营中小型超市医疗泰东医院农贸市场泰东农贸市场基本情况总套数36总面积7446.39业态2层、3层已售18未售18去化率50%投资多自营少招商无包租无租金1.8/天83平方/55000/年经营率30%交房时间已交付客户群体本地媒体途径电台，电视，腾讯网物业公司凤城物业物业费用1.5元/平方开间5.46米进深1214米柱网无层高一层4.5米，二层3.6米签约单价段930012000成26、交总价段180万260万成交面积段154平方258平方主力面积段154平方258平方按揭优惠95折一次性优惠95折周边商业氛围后续无供应量，目前去化率50%商业地产影响商业地产影响重点项目调研同济家园同济家园同济家园（双层街铺）周边商业氛围项目名称同济家园接待人员仲秀娟手机15951177757电话80989898开盘时间12年10月所属版块城南项目地址梅兰东路、春晖路口1公里范围内市政生活配交通配套套超市周边数家自营中小型超市医疗社区医疗站农贸市场零散摊主基本情况总套数25总面积4566.97业态2层已售3未售22去化率12%投资多自营少招商无包租无0.66元/天270平方/65000/租金27、年经营率30%交房时间已交付客户群体本地媒体途径日报，电视物业公司xx公元物业物业费用2元/平方开间56米进深11米柱网无层高一层4.2 二层3.6签约单价段1.3万-1.8万成交总价段180万370万成交面积段120-270平方主力面积段120-180平方按揭优惠95折一次性优惠96折后续无供应量，目前去化率12%商业地产影响商业地产影响重点项目调研东城国际东城国际东城国际（街铺、综合楼）周边商业氛围项目名称东城国际接待人员/手机/电话/开盘时间2008年所属版块城东项目地址xx市金东路与328国道交汇处（民兴中学西侧）1公里范围内交通配套市政生活配套超市周边数家中小型自营超市，（欧亚国际的28、欧德隆大型超市）医疗泰东医院农贸市场泰东农贸市场基本情况总套数49总面积5068.57业态2层已售49未售0去化率100%投资多自营少招商无包租无0.45元/天77平方/12000/租金年经营率60%交房时间已交付客户群体本地媒体途径日报物业公司鹏程物业物业费用0.8元/平方开间3米-5米进深8-11米柱网无层高4.2米，3.6米签约单价段76008400成交总价段62万-230万成交面积段77310平方主力面积段77112平方按揭优惠/一次性优惠/后续无供应量，目前去化率100%商业地产影响商业地产影响重点项目调研上海大花园上海大花园上海大花园（街铺、综合楼）后续有底商街铺和一栋4层综合楼，29、目前去化率50%项目名称上海大花园接待人员朱海风手机18705261125电话89998888开盘时间09年12月所属版块城南项目地址东风南路288号交通配套1公里范围内市政生活配套超市周边私营中小型超市医疗塘湾卫生所农贸市场塘湾农贸市场基本情况总套数8总面积852.75业态1层已售7未售1去化率88%投资多自营少招商无包租无租金1.56/天70平方/40000/年经营率100%交房时间已交付客户群体本地媒体途径关系户购买物业公司润华物业物业费用1.5元/平方开间4.5米5.5米进深6米10米柱网无层高5米成交单价段1.8万1.9万成交总价段125万150万成交面积段70平方-100平方主力面30、积段70平方-100平方按揭优惠98折一次性优惠95折商业地产影响商业地产影响重点项目调研星威园星威园星威园（三期街铺）周边商业氛围项目名称星威园接待人员/手机电话80769999开盘时间11年10月所属版块城东项目地址xx市南通路协和加油站东（温泰市场一期对面）1公里范围内市政生活交通配套配套超市周边数家自私中小型超市医疗泰东医院农贸市场泰东农贸市场基本情况总套数49总面积118635.66业态2层已售15未售34去化率31%投资多自营少招商无包租无租金经营率0交房时间13年12月客户群体本地媒体途径日报，晚报，电视物业公司凤城物业物业费用1.5元/平方开间4.0-4.5米进深10米柱网无层31、高一层4.2米，二层3.8米。签约单价段1.4万-1.6万成交总价段150万-160万成交面积段100平方主力面积段100平方按揭优惠88折一次性优惠86折后续供应1500，目前去化率31%本次报告虽然是剩余商业的定价提案，但当我们回归本体时，仍然需要再一次透彻分析，不足之处很多，影响定价的因素我们必须逐一正视。第四部分项目商业本体分析分章节报告内容一房地产政策分析1 2003-xx年调控政策回顾2 新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1 xx整体房地产市场发展概况2 城市经济指标及消费水平分析三xx商业市场分析1 xx商业市场发展概况2 区域商业发展现状分析3 重点商业项目调研四项目商32、业本体分析1 本体分析2 项目SWOT分析3 目标客户分析五定价策略分析1 定价依据2 定价方法六销售策略分析1 销售方案建议2 招商方案建议商业地产影响本体分析区位分析区位分析本案处于高教园区和工业园区的中间地带，但兴泰公路东侧（老328国道外环）非城市商业发展核心区域，区位优势较小兴泰南路兴泰南路济川东路济川东路本本案案现阶段核心商业发展集中地及布局总体方向本案处于商业非集中区域，东侧南侧周没有较大的社区，北侧有易居城一个超大社区；济川路向东路段暂无发展空间；虽然本案在高教园区，但被兴泰公路拦截，后期寄望于海陵巟业园区带劢片区商业的发展。商业地产影响本体分析周边环境分析周边环境分析本案在兴33、泰公路东侧，周边以农村自建房和农田为主，无景观资源，公建配套和生活配套也比较缺乏。北：兴泰公路西：农田、空地临近兴泰公路南：翰林雅居（无街铺）东：农村自建房目前支撑本案商业氛围的人气，主要来自本案业主，以及北侧的农村人口，和东北角的紫东花苑小区。商业地产影响本体分析基本售罄未售EDCAB本案未售房源表序号房号面积实测面积1D1-04132.5133.852B-14224.74226.423C-011419.481419.484C-021415.861415.865C-0376.7976.976A-01177.28177.327A-02111.65111.678A-03111.65111.65934、A-04111.65111.6510A-05225225.0411A-0698.33101.39产品分析产品分析A#商业临近小区入口，且面积相对较小，销售抗性较小。C#商业两层商业面积大，总价高，加上地段优势不明显，商业氛围不足导致经营业态受限，总体销剩余11套商业中，存在较大销售抗性的是C#售抗性较大两层商业；其余9套，符合整体xx商业投资需求，销售抗性较小商业地产影响SWOT分析机会（机会（O O）:本案所处的区域及兴泰公路南侧3公里范围内仅有自建零散商业、安置房小商业（紫东花苑），暂无集中式高档商业带。中医院新址位于海陵工业园区，及本案的东侧。本案南侧的一处准四星级用地即将进入规划建设阶35、段。劣势（劣势（W W）:南侧商铺门前绿化带过宽，影响对外昭示效果，不易聚集过往车辆和人流。属于老328国道外环（东侧），与天和家园、万泰国际相比，虽仅隔一条马路，但本案的住宅、商业价值及客户认可度明显要低于它们。目前本案与翰林雅居入住率不高，且翰林雅居无商业，无法与本案南侧商铺形成对流，所以短期内无法通过自身形成良好的商业氛围。威胁（威胁（T T）:地段、商业价值高于本案的天和家园，目前有一栋四层的商业综合楼在售，且价格仅在6200元/,本身大投资客通路就窄的情况下，客源竞争就更显激烈。整体和区域市场成熟度不高，租金结构混乱，大客户对投资回报率做判定时会受到影响。目前本案与翰林雅居入住率不高36、，且翰林雅居无商业，无法与本案南侧商铺形成对流，所以短期内无法通过自身形成良好的商业氛围。优势（优势（S S）:已售商铺在两年时间内经营率达到50%，早期形成了商业氛围，对未受商业起到形成良好的前景展望。在区域内，本案商业整体价格适中，形成良好的的投资回报期望值。本案住宅销售良好，对本案商业氛围奠定基础。济川路直通万达广场，在前期住宅销售过程此概念已深入人心。本案优势、劣势基本等同，机会大于威胁：表明本案具有优越的发展潜质，但短期内这种发展潜质可能不被客户看好。商业地产影响目标客户分析商铺客户购房偏好描述商铺类型社区沿街商铺（1F、1+2F）、集中型商业1F私营业主群占比85%全市拆迁户占比137、5%客户需求比例。社区型街铺成交主力总价控制在100-300万，不宜超过300万总价100-200总价范围万左右接受度最高。面积需求多控制在40-120，单间200面积需求，受总价影响，销售抗性相对较大。购买目的80%：投资；20%：自营项目关注点地段、人流量、商业氛围、开发商招商能力从xx商业需求层面来看，多以社区沿街商铺投资为主，大型集中型商业去化情况并不理想，受开发商招商能力所限，同本案的主要客户以周边及全市私营客户为主，街铺总价上限不宜超过本案的主要客户以周边及全市私营客户为主，街铺总价上限不宜超过300300万；万；时二层以上大商铺的投资信心度相对偏弱。xx商业目前正处于从商业零售开38、始转型的发展初期，价格的制定必须依据市场的需求以及实效回报而得出!第五部分定价策略分析分章节报告内容一房地产政策分析1 2003-xx年调控政策回顾2 新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1 xx整体房地产市场发展概况2 城市经济指标及消费水平分析三1 xx商业市场发展概况2 区域商业发展现状分析3 重点商业项目调研四项目商业本体分析1 本体分析2 项目SWOT分析3 目标客户分析五定价策略分析1 定价依据2 定价方法六销售策略分析1 销售方案建议2 招商方案建议商业地产影响对于本案来说，剩余商业重新定价销售必须基于确保利润的同对于本案来说，剩余商业重新定价销售必须基于确保利润的同时，也39、应该确保销售的去化速度。时，也应该确保销售的去化速度。5大定价依据1、区域市场的供应、整体量价走势2、区域竞争个案的去化情况、客户分析3、区域内的综合租金水平及同类型商业租金4、本案不利因素对价格的影响5、宏观经济、调控政策对价格的影响定价依据分析xxxx商业市场量价走势分析商业市场量价走势分析xxxx年相比年相比20102010年价格涨幅年价格涨幅 28.9%28.9%成交均价成交面积180001600014000120001000080006000400020000 xxxx年年xxxx年3月年3月xxxx2000015000100005000 xx12月xx年1xx年xx年3月2月月1140、月10月9月8月7月6月5月4月3月2月年1月0商业市场量价走势分析商业市场量价走势分析1、2008-xx年xx商业物业成交走势下滑，成交均价走势逐年上升，并逐渐趋于平稳。（xx年相比2010年均价涨幅28.9%）2、从近期市场表现来看，商业物业与住宅物业成交走势大致保持一致，都集中在5-6月、9-10月以及年末；xx年一季度成交均价走势环比xx年四季度，稳中略有上升。成交均价成交面积()1400012000100008000600040002000025000020000015000010000050000 xx年2011年2010年2009年2008年011959118119274666141、63511123001689002247002354002008-2008-xxxx年年xxxx123900商业市场量价走势图商业市场量价走势图本案剩余商业物业在定价时，须遵循市场走势基调，涨幅略高于市场水平。商业地产影响在售竞争个案去化、客户扫描在售竞争个案去化、客户扫描整体去化水平一般，个别项目在早期大环境影响下去化较好整体去化水平一般，个别项目在早期大环境影响下去化较好定价依据分析项目项目内容内容万泰国际万泰国际天和家园天和家园星威园星威园同济家园同济家园玉景园玉景园商业类型街铺街铺、综合楼单双层街铺双层街铺街铺、综合楼推出套数393549套25套36套未售面积（）61173631（综合42、楼）372538723627后续供应（）无无1410无无商铺面积段（）80-189街铺：50-119综合楼：363191-94110-279街铺：150-259综合楼：929去化率56%89%31%12%50%均价16000街铺120004层综合楼6000140001500010000客户群体以项目周边和海陵区投资客户为主商业地产影响区域内租金水平（单位：元区域内租金水平（单位：元/天）天）定价依据分析本案：单层0.87 双层0.53万泰国际天和家园：单层1.1康桥水岸：双层0.82同济家园：双层0.86万泰国际：单层1.2紫东花苑：双层0.43玉景园：双层0.5宫涵花园：单层0.7 双层0.43、45上海大花园：单层1.5欧亚国际：双层0.4东城国际：双层0.45区域内社区型街铺以100-200单双层铺为主；单层街铺租金范围0.7-1.5；双层街铺租金范围0.4-0.86安置小区街铺租金平均低于商品房小区30%巠右；300以上大商铺租金范围0.3-0.6玉景园：双层0.8美好易居城免租金招租商业地产影响影响定价的不利因素影响定价的不利因素定价依据分析详见本体SWOT分析商业地产影响宏观因素对价格影响宏观因素对价格影响定价依据分析调控政策的持续从紧，间接的催热了商业地产，商用物业价格短期内或有一波上扬，但目前xx城市商业规划的存在很多不合理因素，加之早期商用物业的廉价租金，催生了后续高价44、商用物业的低回报风险。xx年一季度，全国楼市量价齐升，新国五条无新意，但有深度，后期调整空间较大，一旦信贷收紧，对转入商业的房企和投资客将会有较大影响。商业地产影响对于本案来说，剩余商业重新定价销售必须基于确保利润的同时，也应该确保销售的去化速度。定价方法综合了前面市场分析和本体分析后，以及根据本案定价的五大原则，对于本案剩余街铺，建议采用区域市场比较法和租金返算法相结合；由于竞争区域内商业市场尚不成熟，可比项目商铺经营率不高，所以在两种定价方法权重比例上，仍然以市场比较法占主导（60%）。小面积街铺（小面积街铺（A#A#）定价：区域市场比较法）定价：区域市场比较法(60%)+(60%)+租金45、返算法租金返算法(40%)(40%)大面积二层商铺（大面积二层商铺（C#C#）定价：整体市场比较法）定价：整体市场比较法*95%95%由于区域内，在售社区综合楼大商业项目较少、成熟度较低，且销售缓慢，故不宜采用租金返算法，建议在本案街铺定价基础上，结合整个xx市场同质产品定价范围；定价同时若考虑快速去化的因素，须要牺牲5%的市场利润，因此最终定价=市场比较法*95%。中小面积单层街铺(A#)定价商业地产影响依据xx商业地产市场的发展现状，结合目前区域商住项目的产品特征，我们共列出10个主要的影响因素区域市场比较法比较体系十大影响因素构成比较体系十大影响因素构成地段交通人流量开发商实力楼盘品质 46、售罄情况入住率生活配套 商业氛围 升值潜力 口碑效应标准权重比例：100%增加比例基本单位值：5%区域市场比较法区域竞争项目价格区间：10000-16000元/项目项目内容内容万泰国际万泰国际天和家园天和家园星威园星威园同济家园同济家园玉景园玉景园商业类型街铺街铺、综合楼单双层街铺双层街铺街铺、综合楼推出套数393549套25套36套未售面积（）61173631（综合楼）372538723627后续供应（）无无1410无无商铺面积段（）80-189街铺：50-119综合楼：363191-94110-279街铺：150-259综合楼：929去化率56%89%31%12%50%均价16000街铺147、20001400015000街铺：9500权重比例权重比例25%25%30%30%10%10%10%10%25%25%定价参考项目，根据本案所处的区域以及商铺所属的类型（沿街一楼商铺+商业综合楼），从在售的楼盘中选出5个较相似者作为可比性楼盘.区域市场比较法价格推导权重比例：天和家园、玉景园商业类型为底商+综合楼，产品相似;从距离上判断万泰国际、天和家园距离本案最近，综合考虑设定权重比例万泰国际25%、天和家园30%、玉景园25%、星威园10%、同济家园10%项目13052天和家园星威园同济家园玉景园修正价164001266013370153759120权重比例25%30%10%10%25%修48、正值4100379813371537.52280本项目修正价13052.5项目实际均价地段人流量开发商楼盘售罄入住率生活商业升值口碑修正价（元/）交通实力品质情况配套氛围潜力效应（元/）万泰国际160001.11.10.950.950.950.91.11.11.1116400天和家园120001.11.10.950.91.11.11.11.11.1112660星威园140001.151.210.950.901.151.151.150.913370同济家园150001.151.10.950.90.811.151.11.1115375玉景园95001.051.050.80.80.950.911.049、5119120租金返算法结合本区域整体租金水平，再实际抽调4个样本，权重比例上以本案已售商业实际租金为主导（50%），其余占50%项目租金（元/）签约时单价（元/）回报率权重天和家园（120单层街铺）1.1485004.89%20%莱茵东郡（77单层街铺）0.8785003.7%50%玉景园（243双层街铺）1.393865.05%15%宫涵花园（92双层街铺）0.6855004.5%15%本项目租金、回报判定0.964.26项目周边项目租金及回报率不高，且本案地段优势和商业氛围均低于参考项目，根据本案现有商铺租金调研分析，加上区域租金范围内考虑，核定本案租金在0.9元/左右,投资回报率在4%50、左右。根据租金返算公式根据租金返算公式，可支撑售价（单价）可支撑售价（单价）=每平米年租金每平米年租金/投资回报投资回报*（1+1+租金增长率）租金增长率）预计价格（单价）预计价格（单价）=0.9x365/4%x 1.08=0.9x365/4%x 1.08=租金返算法价格推导回报公式投资回报=租金/售价返算公式返算公式可支撑售价可支撑售价=年租金年租金/投资回报投资回报*(1+(1+年租金增长率年租金增长率)商铺属于长期投资行为，故不以第一年租金标准计算出的售价为准，因现租赁合同期限多为3-5年，按照保守态度，每年再以8%的增值率，3年后可支撑的售价计算此方法的最后均价。项目价格权重价格结果市51、场比较法13052.50.67831.5租金返算法9578.50.43831.4合计两种定价方法综合确认定价按照先前所述：区域市场比较法60%及租金返算法40%的权重比例以以20102010年本案商铺开盘成交均价年本案商铺开盘成交均价90009000计算，目前的定价涨幅在计算，目前的定价涨幅在29.6%29.6%，略高于略高于xxxx商业市场商业市场xxxx年相比年相比20102010年年28.9%28.9%的涨幅，符合市场走势。的涨幅，符合市场走势。单层街铺定价：元/大面积双层商铺(C#)定价根据调研，先让我们来看下面一些数据项目数据地段位置城东区（临近大学城）大商铺类型独幢四层商业综合楼面52、积区间3631价格情况三层备案均价：6000销售情况整体出售，丌出租2011年推出至今未成交天和家园根据备案价格和实际调研得出：一二层均价 7200项目内容项目内容数据数据地段位置地段位置13052.5大商铺类型面积区间在售情况在售情况9578.5城市之星花苑项目数据地段位置城东区（临近城东批发市场）大商铺类型沿街三层商铺面积区间320价格情况备案均价：8640销售情况本地两位投资客，购得该项目所有商业，已交定根据备案价格和实际调研得出：一二层均价 8640凤城颐园项目内容项目内容数据数据地段位置地段位置13052.5大商铺类型面积区间在售情况在售情况9578.5项目内容项目内容数据数据地段位53、置地段位置13052.5大商铺类型面积区间在售情况在售情况9578.5项目数据地段位置城东区（临近泰东镇中心）大商铺类型独幢四层商业综合楼产品面积1200 价格情况销售情况发展商意向自持，暂丌对外出售项目数据地段位置城北区大商铺类型商业街区沿街一层大商铺（3套）产品面积1222-1369 价格情况备案价格：5200-9700销售情况3套暂未售出碧桂园根据备案价格和实际调研得出：一层均价 6500项目数据地段位置城东区（临近泰东镇）大商铺类型沿街三层商铺产品面积924 价格情况备案价格：10880销售情况发展商关系户已购得玉景园根据备案价格和实际调研得出：一二层均价8700世贸河滨花园项目数据地54、段位置城南区大商铺类型独幢四层商业综合楼产品面积5113 价格情况一二层备案均价：8500销售情况本地客购得作为产业，幵用作足疗正在经营根据备案价格和实际调研得出：一、二层均价 8500C#商业定价时，由于区域内在售商业产品中，综合楼等大商业项目较少、成熟度较低，且销售缓慢，丌宜采用租金返算法。建议在本案街铺定价基础上，跳出区域市场的局限性，结合整个xx市场可类比项目来推导比较体系十大影响因素构成比较体系十大影响因素构成区位地段 道路交通开发商实力楼盘品质 售罄情况入住率生活配套 商业氛围 升值潜力人流量标准权重比例：100%增加比例基本单位值：5%定价方法市场比较法（影响因素构成）项目项目内55、容内容天和家园天和家园玉景园玉景园城市之星花苑城市之星花苑碧桂园碧桂园世贸河滨花园世贸河滨花园地段位置城东区城东区城东区城北区城南区大商铺类型独幢三层商业综合楼沿街三层商业沿街三层商业商业街区一层商铺独幢四层商业综合楼产品面积36319263201222-13695113价格情况（一二层均价）72008700864065008500销售情况未售已售未交付已售未交付未售已售已营业与本案相似度与本案相似度权重比例权重比例30%30%25%25%25%25%10%10%10%10%市场比较法（可类比产品及权重比例）项目天和家园玉景园城市之星花苑碧桂园世贸河滨花园修正价76328917.59201.656、6207.58840权重比例35%25%25%10%10%修正值2289.62229.3752300.4620.75884本项目修正价8324市场比较法（价格推导）项目均价区位道路人流量开发商楼盘售罄入住率生活商业升值修正价（元/）地段交通实力品质情况配套氛围潜力（元/）天和家园72001.11.051.050.950.951.151.11.11.11.057632玉景园87001.11.051.050.850.91.10.951.11.11.058917.5城市之星86401.051.21.20.850.91.20.81.21.151.19201.6碧桂园65000.950.90.91.1157、.10.90.90.90.916207.5世贸河滨85001.051.0511.051.051.111.0511.058840牺牲5%的利润，得出最终定价C#双层大商铺定价：元/在市场比较法基础上，考虑快销的因素牺牲5%的利润按照先前所述：市场比较法*0.95第六部分销售策略分析分章节报告内容一房地产政策分析1 2003-xx年调控政策回顾2 新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1 xx整体房地产市场发展概况2 城市经济指标及消费水平分析三xx商业市场分析1 xx商业市场发展概况2 区域商业发展现状分析3 重点商业项目调研四项目商业本体分析1 本体分析2 项目SWOT分析3 目标客户分析58、五定价策略分析1 定价依据2 定价方法六销售策略分析1 销售方案建议2 招商方案建议模式售后返祖直接销售带租约销售整体销售客户购买同时与开发商签订委托协议：将商铺返祖给开发商，租期内由开发商转租经营，租期2-15操作特征年不等开发商一次性返租金降低首付商铺销售同时，针对自身条件（产品、地段因素等）由开发商进行前期招商，出售直接推出销售，不提供返祖期内，业主定时从开发商得到定额租金回报任何附加服务时带租约进行销售将商业项目整体出售给大投资客或经营机构收益方式销售收入销售收入销售收入销售收入优势分析快速销售，回笼资金分割灵活，客户层面广增强客户购买信心度，适当降低客户对项目投资风险的开发商无运营压59、力；操投资的收益明确，若主力店品牌度高，则有较强的安全感作简单敏感度商铺销售速度较快；资金回笼期短实际租金收益不能满足返祖所需，劣势分析未知宏观环境的影响前期招商难度较大推售行为主动性差销售速度慢、资金回笼期长客户通路较窄价值提升受到限制主要适用于有主力店承租，区域适用类型内商铺产权分割销售街铺、小规模社区商业集中商业较成熟区域的集中商业项目商业综合楼结合市场综合考虑，C#商业建议采用整体销售或带租约销售模式，操作上可招商和销售同步进行，力争在短期内快速消化。目前xx商业市场5种主流租售模式整体销售模式下，进行大客户拓展C#大商业 客户通路及拓展方式不银行合作，对优质客户进行拓展活劢对区域及x60、x城区经营面积等同的商家进行走访对近期和即将拆迁的大户进行走访，包括企业拆迁和个人拆迁1234对海陵巟业园区企业老总进行走访结合人脉营销，制定奖励政策，全面拓展大客户资源带租约销售模式下，进行重塑形象定位和前期招商重塑形象定位重新定位本案商业“家乐汇广场”“家乐汇”将会是一个袖珍型的“社区MALL”，集合多种社区居民生活所需的经营业态。前期招商参考招商原则招商对象建议业态招商时机招商优惠以满足生活居住基本需求为目标，提供相对完善的生活配套。完成基本功能主力店的招商，其余商铺带业态觃划要求经营。以区域品牌为龙头，个体经营户为主。特色餐饮现房免租金（6个月）生活超市现房免租金（6个月）商务休闲（足疗）现房免租金（6个月）快捷酒店现房免租金（6个月）健身会所现房免租金（6个月）一层：特色餐饮、超市二层：教育咨询现房免租金（6个月）海陵工业园区海陵工业园区居民区居民区居民区居民区特色餐饮酒店鉴于周边没有中高档餐饮酒店，且可辐射东侧人群较大，可在xx本土招商特色的餐饮。C#商业 业态定位参考1特色餐饮酒店海陵工业园区海陵工业园区居民区居民区居民区居民区商务会所、足疗城本案属于海陵巟业园区，企业巟厂众多，而周边暂无中高档的商务会所、足疗等休闲场所，而此类业态丌需要在人口集中区，道路交通可满足就行。C#商业 业态定位参考2商务会所、足疗城居民区居民区The end,thanks!