1、成都市场基本产品溢价方式,产 品 选 择 与 判 断,通过强排测算，以180面积均做为别墅产品，按要求的总体套数比，别墅产品总面积最大值为2.6W平方米同时需要出现2T6的户型，产品力太弱,放弃别墅，将180面积产品调整为2T2的高品质豪华高层住宅，两栋百米高层面积为2.3W平方米,置换,通过增加一栋超高层，形成三点式组团，豪宅组团化打造大都会式的超豪华高层住宅，以超级景观、酒店化管理、私家入户等方式，以稀缺豪宅来拉动住宅溢价,优势,产品分布分析,组团一地处用地北面，北向面对城市公园，拥有优秀的景观资源地块价值并非最高，作为首期开盘，布置120及140产品,组团二地处用地南面，南向滨水，景观资2、源好，内部大纵深空间设计超尺度景观地块价值通过景观打造，提高内部住宅价值，作为二期开盘，在保持120及140产品的基础上，在合适的位置布置160的大面积产品,组团三地处用地东南角，直面城市界面，处于河流凹口，景观及视线资源最佳作为树立楼盘气质及打造城市标杆建筑的主要位置，考虑最后推出，布置180的豪华产品，并可考虑高区的云端公寓，树立超级豪宅气质,用地价值分析,都会豪宅180户型产品,地库分析,36720/180=204户,204户,巨幕IMAX户型,面积指标：建筑面积：172套内面积：138得房率：0.80赠送面积：71,赠送率：41%,10.3m,5m,10.3m,5m,赠送区域示意,363、0度全景,45M,21M巨幕,16.5M,4.5M,天际露台,7M,10M,26平米轻奢之超大露台,多空间融合,10.3M,餐、客厅、书房完整连续，多空间融合集中，充分打开超大景观面,5.2M,3面宽横厅主卧,10.3M,超大挑空赠送,5.2M,时尚奢宅160户型产品,160户型,面积指标：建筑面积：160套内面积：125得房率：0.78 赠送面积：46,赠送率：29%,5.2m,赠送区域示意,3.1m,品质轻奢120、140户型产品,145户型,3.3m,面积指标：建筑面积：147套内面积：116得房率：0.79 赠送面积：42,赠送率：29%,4.8m,2.9m,赠送区域示意,140户型,4、面积指标：建筑面积：142套内面积：111得房率：0.78,7m,7.3m,120户型,4m,8.3m,2.5m,面积指标：建筑面积：126套内面积：99得房率：0.79,ABOuT卫生间：,户型创新三大主题，解决买房N+痛点,可变空间,主题1,井井有条,主题2,便捷辅助,主题3,ABOUT起居室：是否因为客厅太小而烦恼？是否不甘于起居室仅仅就餐、看电视？ABOuT卧室：是否需要更百变、更多元的改造可能性？,ABOUT玄关进门是否包包、快递、雨伞、购物篮没地儿放？ABOuT走道：长长的走道空而无用，只能挂画？,ABOUT厨房是否因为厨房太小而烦恼？ABOuT阳台：小而无用，鸡肋？是否一家人大清5、早就要挤卫生间？,ABOuT卫生间：,SOHO模式-餐客厅学习区一体化，朋友聚会/家人交流零距离！,亲子模式-客厅就有游乐园，麻麻边做家务边陪我！,家庭活动区,可变空间之百变大客厅,1,2,宝宝游戏,爸爸会客,爸爸做家务,妈妈辅导孩子,爷爷看报纸,聚会吃火锅,朋友一起聊天,球友看比赛,妈妈准备开饭,三代同堂 OR 两口之家,两人世界-主卧室+休闲厅，看电影/打游戏不怕吵到另一半,孩子出生-母婴住主卧，免受干扰；爸爸在隔壁，随时候命！,母婴关怀,1:平常下班-母婴房与男主人房相通，爸爸协助妈妈带宝宝,2:偶尔夜归-母婴房门关上，独立一间,爸爸从客厅进入,可变空间之可生长的居室（主卧）,1,2,子6、女幼年-与父母一步之遥，小朋友不怕自己一个人睡！,子女成年-父母独立的主卧套，沉思、阅读的空间！,3,4,两人世界-我的兴趣空间健身房？舞蹈？茶室？,孩子出生-孩子出生，爸妈大老远过来照顾！,【休闲室】,【多功能室】,二孩出生-家有二宝，摆下高低床，剩下的都是活动空间！,四口之家-孩子上中学了，有各自的独立空间！,【独立空间】,【活动空间】,子女房,子女房,学习空间,高低床,可变空间之可生长的居室（次卧）,1,3,2,4,无玄关，雨伞 购物篮 钥匙 鞋帽 进门总也找不到地放！,井井有条之玄关收纳,容量1400升,相当于160个普通鞋盒,玄关柜,普通鞋盒,before,进出门所需小物品，收纳没问7、题！,after,家政台-收纳奶瓶、水杯、开水瓶、药品,盥洗台-方便清理婴儿用品,夜间护理台-夜晚，足不出户方便准备宝宝餐,储藏柜-独立储备，单独备餐干净安全,井井有条之走道收纳,容量2700升,相当于350罐奶粉盒,1,3,2,4,传统走廊，空间浪费,长长的走道再也不会浪费了，两边都有大容量收纳处，放取方便！,景观视野不受遮挡,晾晒无误,生活阳台双洗衣机模式：,便捷辅助之2+2双阳台,-收纳|晾晒,北向生活阳台,-观景|晾晒,南向景观阳台,两人世界-外衣VS内衣三口之家-大人VS婴儿,生活阳台整齐收纳，成人小孩衣物分开清洗，干净卫生,景观阳台双阳台模式：,晾晒区域-艳阳天晒被子观景区域-养花8、观景,晾晒观景两不误,洗澡满屋水蒸汽，长时间湿漉漉房间潮湿不宜设置马桶垫和地垫吹风机和马桶电源需要特殊的防水处理,模式1,老人洗漱,妈妈给孩子洗澡,男主人如厕,家里只有一个卫生间早晚高峰挤厕所,便捷辅助之三分离卫生间,台盆|淋雨|马桶 独立使用,避免纷争-多人同时使用，更为实用,模式2,before,after,区位篇规划篇产品篇风格篇启动区专篇,CONTENTS,大都会组团英雄主义气质直面城市,城市公园组团彰显闲趣生活打造高端公园住区,滨水花园组团超尺度私家组团公园打造无敌景观住区,配套幼儿园,复合时尚商办组团开放型的城市商业综合体,住宅区内 城市花园组团 及 滨水花园组团，在立面的选择和处9、理上，希望打造一个更具时代感及时尚气息的建筑风格，从使其能与酒店形成完整的酒店建筑群气质,住宅区内 大都会 组团，在立面的选择以经典的纽约都会建筑为原型，打造尘世地标性豪宅建筑群气质,区域内的幼儿园已活泼并带有风情的 褐石建筑为原型，给整个住区带来风情的文化感,一期售楼处地处地块交通主轴入口，以特异性的现代风格建筑给人们一个明确的印象符号,区位篇规划篇产品篇风格篇启动区专篇,CONTENTS,启动区策略,策略一,策略二,策略三,节约模式地块首先动工为幼儿园，先期利用幼儿园作为售楼处，当一期销售后，中心广场及中心会所打造好后，再将售楼处改造成幼儿园优势：继续利用，节约资源弊端：幼儿园地块可达性弱10、，位于地块较深位置，城市展示性弱,大开模式结合城市开放绿轴，一同打造从主要城市接入点滨水景观到地块中心会所的完整的主要景观轴优势：充分展示大盘气质，带来未来住户足够的信心弊端：启动区投入较大，范围较大，影响启动区及地库施工；售楼处太深，城市展示性弱,分期递进模式前期蓄客及首期开盘的时候将售楼处建在北面城市道路及地块开发型城市绿带交口处，等一期北面组团售卖完成，主要开放型城市绿轴打造完成后，将售楼处调整至地块中心处，一期售楼处作为商业，未来楼盘销售完成后，二期售楼处作为住区会员俱乐部使用优势：充分展示大盘气质，带来未来住户足够的信心弊端：启动区投入较大，范围较大，影响启动区及地库施工；售楼处太深11、，城市展示性弱,一期售楼处,二期售楼处,一期,示范区置于商业地块西北角，毗邻城市道路，彰显标志性，用抢眼的滨水绿带给客户冲击性的住区体验，后期改造为商业裙房,流线分析,在城市主要的出入口设置“迎宾”广场，并树立精神堡垒，项目的标示性,到达售楼处前，通过结合滨水景观一同打造的“活力景观长廊”充分展示未来楼盘所具有的活力的生活气息,效果图,先期售楼处连同未来地块的城市开放绿带共同打造，结合周边地块的围挡消包，打造一个丰富的生活场景,二期,示范区迁至主轴中心，打造出开放绿带，将首开区规划思路由标示型变为尊贵型，售楼处后期作为高档会所,流线分析,1,5,2,4,3,3,6,主景观轴打造完成，未来的社区生活场景可以展现给住户,主景观轴打造完成，未来的社区生活场景可以展现给住户,二期售楼处位于地块中心广场，未来作为VIP会员俱乐部使用,