1、市政府办公大楼项目前期物业管理服务投标文件XX公司二零XX年XX月市政府办公大楼项目前期物业管理服务投标文件投标单位：法定代表：地址：投标日期：20XX年XX月 目录投标函3第一部分：资格证明4公司声明5授权书声明5投标人资格证明文件5第二部分：技术文件7人防方面7物防方面10工作要求10本项目物业管理服务工作流程12第三部分：商务部分25xx市政府机关大楼物业管理整体设想与策划25公司简介30物业项目基本情况32应急方案33紧急应变处理方案49第四部分：报价文件551、费用预算编制说明552、开荒费553、人事费用554、能耗费555、年度物业管理费用预算支出预算表56见设备管理费用预算表52、6见绿化服务费用预算表56保安服务费用预算表57保洁服务费用预算表58设备管理费用预算表59月公共能耗预算表60绿化服务费用预算表61年度设备设施检测费用预算表61设备设施外委托保养费用预算表62附件63证明文件63企业法人营业执照63资质证书64荣誉证书64安全证书65保安工作班检表66办公室工作场所卫生保洁值班表67投标函致：xx市机关事务管理局本司于xx年十二月七日收到贵局发出的招标入围通知书后，经过慎重研究和详细考察，同意接受xx市委市政府机关大楼（xx）物业管理招标书及有关招标文件所提出的全部条件，并据此编制本投标书。如投被接受（中标），将成为物业管理委托合同的组成部分，除双方另有约3、定外，投标书中的所有内容均具有法律效力。我方的金额为人民币八万元的投标保证金与本投标文件同时递交。为进一步表达我公司志在夺标的诚挚态度，确保xx市机关大楼物业管理目标的顺利实现，我们郑重承诺：严格执行国家有关法律、法规和xx市有关地方法规，信守投标书中具有法律效力的约定和物业管理委托合同中包含的约定内容。严格按照ISO9002质量管理体系进行管理，并接受xx市有关部门的监督和指导。通过考核、培训、再考核的方式，优先聘用原机关事务管理局属下员工加入新组建的管理班子，量才录用、按劳计酬，充分发挥员工的专长和潜能。配合、依靠机关事务管理局和有关部门，发挥优势、善用资源，共创全国党政机关大楼管理的经典4、品牌。邮编：电话：传真：地址：电子邮箱：中国银行账号：xx物业管理有限公司：（盖公章）法定代表人或其授权委托代理人：（签字盖章）xx年五月一十二日第一部分：资格证明本公司认真研究了市政府办公大楼项目前期物业管理服务招投标文件后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。投标承诺书：本企业郑重承诺：一、遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则参加该工程投标;二、所提供的一切材料都是真实、有效、合法的;三、不与其他投标人相互串通投标报价，不排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或其他投标人的合法权益;四、不与招标人或招标代理机构串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益;五、不向招标人或5、者评标委员会成员行贿以牟取中标;六、不以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标;七、不出卖资质，让他人挂靠投标;八、不恶意压低或抬高投标报价九、不扰乱开化县招投标市场秩序;十、不在开标后进行虚假恶意投诉。十一、通过资格预审入围，无故不按时领取招标文件、不按时参加标前答疑、不按时递交投标文件，愿意接受取消本投标人在开化县范围内三个月以上(含三个月)的投标报名资格。本公司若有违反本承诺内容的行为，愿意承担法律责任，包括：愿意接受相关行政主管部门作出的处罚，愿意接受开化县招投标管理委员会办公室、开化县招投标中心作出的限制交易、停止交易等市场准入与清出的处理。投标人：xx物业服务有限公司(盖章)6、法定代表人：xx(签字、盖章)xx年五月一十二日公司声明1、同意按照招标文件要求参与竞标，否则视为自动放弃。2、在签署xx市市政府办公大楼项目物业服务合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。3、如我公司中标，将按照贵司规定的时间签订xx市市政府办公大楼项目物业服务合同，并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。4、我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起0个日历日内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。投标单位名称：xx物业服务有限公司(盖章)法人代表：xx电话：xx年五月一十二日地址：授权书声明注册于xx省xx市xx的xx物业管理有限公司法定代表人：xx董事长，为本7、公司授权签字的xx为本公司的合法代理人，就贵方组织的xx市市政府办公大楼项目物业管理服务招标，以本公司名义处理一切与之有关的事务。本授权书于xx年五月一十二日签字生效，特此声明。法定代表人：xx投标人代表：xx投标人全称：xx省xx市xx物业管理有限公司投标人公章：投标人资格证明文件投标人一般性概况：xx省xx市物业管理公司成立于xx年，是国家一级资质的物业管理企业，注册资本500万元人民币，管理面积已超过6000万平方米。公司先后通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系、是档案管理一级的企业。我们的服务理念：以人为本-人性化管理、8、以客为尊-超越客户满意我们的服务追求：成为客户的好管家、好朋友。企业名称：xx市xx物业管理有限公司法定代表人：xx工商注册号：企业成立时间：xx年12月第二部分：技术文件人防方面针对以上我们所列举的管理重点及物业特性，我公司对xx市政府的管理将采取三大措施。措施之一：全面投入，保障设备的良好运行xx市政府做为现代化办公物业，其设备设施的日常运作有着极高的管理维护要求。本物业投入使用的一些先进设备设施将使得管理观念、管理机构、管理方式更现代化、科学化。设施设备要求高、操作严、范围广，涉及到管理、通讯、安防等方方面面。本公司在理论学习、现场参观、实地演练的基础上，制订了科学合理、切实可行的维护、9、保养、运行计划，保证各项设施设备的良好、有效运作。并且，本公司还将组织所有的设备养护人员针对xx市政府物业所投入的各种类设施设备进行专业培训和学习，保证意识到位，技术到位，服务到位。同时，为提高xx市政府物业管理的工作效率，我们将在xx市市级行政中心投入工作车一辆及现代化办公设备若干，如电脑，网络系统等。措施之二：不断钻研和学习，利用高科技手段进行管理中国物业管理的初期是属于劳动密集型企业，人员素质要求相对较低，对于大量的日常工作主要以量取胜，而本公司正在不断完善企业制度，逐步将企业向科技密集型转化.远程的网络化管理：21世纪是信息化、网络化的时代，而21世纪现代企业管理的精髓在于效率，如何提10、高单位时间的效率，并且高质量完成工作，是本公司不断追求的目标。本公司将在xx市政府物业完全实现采用全电脑化管理模式，将各个管理层次通过网络连接起来，实现资源共享，统一调配。统一的软件化管理：开发物业管理软件基于长期的高素质物业管理经验，本公司早在几年前就投入巨资进行物业管理软件的开发，并在本公司已经成熟的管理项目的管理实践中发挥着重要的作用。同样，本公司将在xx市政府对该物业相关特点开发专用软件进行管理电脑、网络系统等。先进的智能化管理：智能化程度直接决定着物业素质的高低，在xx市政府行政员能够把握现实需求和未来走势的优势，以及对智能化设备的学习、了解和掌握，根据经济和实用的原则来进行智能化设11、施的维护管理，同时与高科技公司建立了良好的合作伙伴关系，保证技术根本的先进性并大幅度降低管理成本。措施之三：全面防范，最大限度降低管理原因造成的治安事件发生率xx市政府物业的使用性质决定其与住宅小区的全封闭式管理不同，外来人员数量多、流动性强、成分复杂且不易管理，这给物业管理的公共秩序及治安管理带来了不小的困难。本公司在现场勘察、实地访问的基础上，根据xx市政府的安防条件，结合本公司长期管理各类不同性质物业的安防经验，依托本公司常年坚持半军事化管理的高素质护卫队伍，从实际情况出发，确立了xx市政府使用初期“人防为主、技防为辅”，常规期“双管齐下，全面防范”的整体治安思路，采用三重五层防范系统，12、并将实行24小时保安全方位巡逻制、24小时监控中心值守制。我们有理由相信，经过本公司的管理，可以确保xx市市级行政中心因物业管理原因造成的治安事件发生率为零。l 严密的安全管理和保密体系：一. 以“外弛内张”为原则，以治安管理、消防管理、车辆管理、保密管理为主线，以训练有素、行动迅速、果断干练的保安队伍为载体，利用现代化手段，依靠先进的技术设备与工具，科学组织日常管理，精心布置重大活动的安全安排，迅速协助处理突发事件。二. 重大活动、按性质采取一级加强保卫、二级保卫、三级保卫等三种方案。三. 治安状态管理：根据报警信息反映的不同事件，定义一级、二级、三级、四级安全状态，并相应规定一级、二级、三13、级、四级反应力量、建立以监控中心为指挥调度中心，相关部门负责人为分状态、分阶段现场指挥的指挥体系，针对不同的状态，调动不同的反应力量，采取相应的处理程序，分级应对，限时到位，通过完善各状态应急处理的调度、组织、协调，确保及时、迅速、有效地处理各类异常情况。四. 消防重点部位重点防范，制定实施区委、区政府、人大、政协等办公区、公共用途区域及会议中心，接待中心等重点部位的消防管理措施。五. 保密管理所有员工均要接受中华人民共和国保密法的专门培训，经考核合格后方可上岗。对重要场所进行有效的管制，限定进入权限。对可能造成泄密的设备设施维修施工事先经管理局批准，并由物业管理处派专人现场监管。物业管理人员14、捡到的具有秘密性的内部文件、资料、一律上交天伟区机关事务管理部处理，废旧文件定点存放，定点监控销毁。将保密管理纳入公司的整合型管理体系中，并定期进行考核。物业管理档案资料按保密等级分类存放和使用。l 专业的秩序维护管理公司：秩序维护管理公司是xx物业公司的子公司之一，由xx物业公司经理室直接管理。通过专业的培训使秩序维护人员有着军事化正规划的公司，主要负责人经过专业教育，秩序维护人员40余人，70%均来自退伍军人。主要业务除对公司接管物业项目内的秩序维护专业培训管理外，并对外承接大型企业，商场，高档写字楼，医院，院校等安全秩序维护管理业务，公司秩序维护人员均按公安部制定的保安员培训教学大纲进行15、20多课目240课时的岗前培训，岗间培训和外派学习。对聘用的秩序维护人员均实施考核上岗制度。并建立完善的个人档案管理和签订有效合法的员工聘用合同。公司不定期的对其工作进行巡查，定期进行各项法律、法规及思想道德教育。主要目的是规范专业的安全秩序维护队伍，使队伍训练有速、安全可靠。l 安全防范：一. 管理区域制定安全防范制度，保证24小时值班及巡逻安全防范。设三个固定岗专人值守，采用限时跨立姿势于指定地点站立服务。二. 对来访人员提供指引服务，态度须和蔼。善于发现隐患和可疑人员，处理突发事件。大件物品进行出入登记签可制。三. 巡视人员按规定时间和线路电子巡更，巡视率达100%，频率不低于2小时/次16、。监控系统24小时三班值守，对控制区域进行监控并定时录像（待设备到位）。l 岗位要求(一) 政治合格，精神饱满，规定着装，仪容、仪表整洁，做好上岗签名；(二) 保持充沛精力，具有高度责任感，使命感及奉献精神，(三) 建立岗位值班记录，并做好换岗和交换班的口录和书面汇报。(四) 工作人员须统一着装，配证上岗；经岗前培训及每月定期培训。(五) 上岗时严禁吸烟、喝酒、看书看报，不做与工作无关之事。(六) 每周三下午15:00参加公司资源管理部组织的训练。(七) 作好每班值班记录、交接班记录，时时微笑服务。物防方面1. 安全监控系统设立24小时候监控值班岗，全面了解和严密监视物业安全状况。2. 密切注17、意屏幕情况，发现可疑情况定点录像，在大堂、客梯，楼面及要害部发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像措施，并通和在岗人员进行问盘查，同时向管理员报告。监控中心人员严守秘密，严禁泄漏本物业监控点等安保方面的详细资料。工作要求1. 按线路巡逻，保持高度警觉，发现可疑情况立即报告，发现衣冠不整者.其他闲杂人员要求离开或阻止其入内。2. 维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。3. 巡视检查工作要点：(一) 巡视范围包括办公区各层楼面，各机房，各处道坡，车库等。(二) 按巡逻路线巡视检查，发现问题及时解决，遇重大问题通知管理员，巡视严格杜绝盲点。(三) 巡视中思想集中，做18、到“看、听、闻、问”，发现一般问题及向班长汇报，并注意消防设施及器材的完好性。(四) 巡视时有礼貌，认真回答工作人员的查询，实行文明服务。(五) 接到治安、火警报警，及时赶到现场了解情况，做出正确处理。4. 停车管理工作要点a) 停车合理，指挥规范，车辆俯视和整齐。b) 关注已停车辆，防止用户粗心而造成损失。c) 有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。5. 各区域的安全管理：1) 公务办公室安全管理：公务办公区是行政中心安全管理的中心点。行政中心除日常办公，同时政府的窗口办公、信访接待的特点，这方便了市民，提高了办事效率，增强了政府与市民之间的交流与沟通，但同是也为安全管理增加了难度。该19、区域特点是：不仅工作繁忙，活动多，会议多，而且前来办事的人员成份复杂，流动性大。因此，安全管理的重点是：安全防范，防火、防意外事件发生，防泄密，重点区域是领导办公专区，按一级安保区域防卫，建立健全来访制度；监控中心密切注意所有重要区域的即时动态，随时保持与巡逻班的联系。当有贵宾接待任务时，加强外部的警戒和内部的巡查，贵宾通道指导派专人守卫，监控中心密切注意各方面动态，应急分队随时待命：遇有异常情况发生时，协助其他警力做好安全控制工作，并妥善处理善后工作。在召开大型会议，记者招待会以及领导接待市民的时候，除提前做好一切准备工作外，重点加强事前的巡视检查力度，监控中心注意一切动态，增加外都警戒和内20、部巡查人员，应急分队处于待命状态，防止意外事件发生。在窗口办公区域，配合政府相关部门接待来访群众，合理安排接访秩序，当有大批群众上访时，配合外部警力保护领导。制止一切滋事行为，防止暴力事件发生，同时充分利用功能区域，妥善疏散上访群众，及时做好沟通化解工作，做到有礼、有节，杜绝与上访群众产生冲突，同时不影响其他区域的正常办公。2) 公共用途区域安全管理：行政中心的公共用途区域面积大、功能多、人员流动量大并且人员相对复杂，针对各功能区域的特点，要求管理必须十分到位，杜绝管理盲点区域和无序。3) 会议安全管理：会议按其重要程度可分为一般性会议和重要会议。i. 一般性会议侧重以安全服务为管理重点，维护21、公众秩序，有效控制人流方向，防止不法分子破坏，杜绝意外事件发生，保障会议正常进行，会议结束后，及时清理现场，对遗失的文件，会议记录等及时上交有关部门ii. 召开重要会议时，会前做好相关准备工作，会议期间配合外部警力确保领导和贵宾的安全，会堂周围、通道要求畅通，对一切可能发生安全事故的设备设施及时处理，会议期间密切关注会堂内外一切情况，严格监控全场情况，对来历不明的人和物及时进行盘查和处理，同时做好一切应急准备，应急分队处于待命状态。4) 贵宾接待：贵宾接待对象的级别可分为一般贵宾和国家领导人等重要贵宾i. 一般贵宾接待时主要是以安全服务为主。维护接待室周边秩序，保持贵宾通道时刻畅通；管理人员主22、要巡视检查设备设施的使用功能。维持正常的公众秩序，引导不熟悉环境的办事人员。ii. 当有重要贵宾接待任务时，提前做好接待的准备工作，检查接待区域的所有设备设施，在贵宾通道增设固定岗，加强接待区域附近的巡查，配合外部警力确保领导和贵宾的安全，利用先进监控设备监视实时动态，巡逻保安与监控中心时刻保持联系。阻止不明身分人员靠近接待室。本项目物业管理服务工作流程一. 日常工作巡查流程1. 工作流程：能够处理立即予以处理；不能现场处理等候管理处领导决定处理方案，通知相关责任人发现安全隐患通知管理处领导。2. 安全管理运作流程：定岗值勤保安人员现场检查、登记应急分队发现问题报警并通知管理处主任通知中央控制23、室视情况通知派出所、消防队等相关单位记录及时处理做好记录交保安主管编号、存档。3. 机电设备维修流程：发日常巡视检查现故障申报维修填写维修单报工程主管、相关工程师至现场指导、监督维修组织技工进行现场维修管理处无法维修，报公司审批维修方案后实施维修维修完毕试运行合格做好维修记录归档保存。4. 保洁管理流程：a) 保洁主管巡视检查：发现问题，填写保洁问题统计表，提出整改意见，迅速安排人员保洁班长组织人员实施整改b) 保洁主管监督整改情况：检查、考核工作绩效，填写整改统计表，整理、归档。二. 信息反馈（投诉处理）渠道及时间(一) 信息反馈工作流程：1) 管理处值班室，通过信息传递工具，如投诉电话和各24、专业组配备的无线对讲机等工具，及时反馈本办公楼每个区域发生的情况。2) 严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行规范化运作。3) 流畅严密的运作流程，一环扣一环，一环监督一环。4) 管理处每月（日）检查，通过总结评比来获取反馈信息。5) 通过反馈信息的总结评比，迅速发现管理服务上的缺点、盲点，及时改进工作，提高服务质量。(二) 本项目办公楼物业管理信息处理流程：1) 政府部门新闻媒体业主意见意见箱员工反馈2) 管理处收集整理3) 执行结果4) 跟踪检查5) 发布命令6) 相关人员执行命令三. 档案管理(一) 资料收集资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和25、服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。(二) 资料分类整理：分辨真伪、分类排序、组编档号、装订精美。(三) 档案资料管理：1) 采用原始档案和电脑档案双轨管理制。2) 采用多种形式的文档储存方法,便于原始档案的管理(如:采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法)。3) 建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。4) 建立健全的档案外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致；如有破损，应及时修26、补。5) 档案管理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。四. 物业资料管理流程：(一) 收集：工程技术、维修、改造资料；证件、装修审批表；历次管理活动书面、音像记录(二) 整理分类：产权资料、技术资料；管理规章及内部管理制度；历次管理工作资料、记录；财务帐表及分布方案；(三) 归档：按国家示范住宅校区标准及评分细则及ISO9001（2008版）质量体系标准建立双档制。(四) 利用：按权限取用，领取时登记，使用后立即归还。五. 档案分类管理：(一) 开发建设单位移交档案资料：1) 产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁资料2) 技术资料：xx市委市政府机关大楼规划图、建筑施工27、图、竣工图、总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、消防、附属工程及地下管网竣工图、地质勘测报告、工程合同、开、竣工报告、工程预决算、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明书、钢材、水泥等主要材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、水电、卫生器具等设备的检验合格证书、砂浆、混凝土试块试压报告、供水试压报告。3) 物业资料：xx市委市政府机关大楼基本资料、xx市委市政府机关大楼分项资料。(二) 管理处自建档案资料：1) 日常管理资料：环境管理记录、日常巡查记录、垃圾清运记录、消杀记录、噪音检测记录、保安管理记录、日常28、巡查记录、交接班记录、值班记录、物资搬运放行记录、紧急事件处理记录、车辆进出记录、夜间查岗记录。2) 办公楼内停车位车辆档案：车辆详细资料、车位使用协议。3) 设备管理档案：公用设施保养维修记录、机电设备保养维修及运行记录、设备分承包方维修保养记录、设备设施巡视检查记录、设备台帐。4) 意见调查、统计记录：访问记录、投诉及处理记录等。5) 员工管理档案：员工个人详细资料、员工培训考核记录、员工业绩考核记录、员工内务管理检查记录等。6) 培训档案：培训计划及实施记录、培训考核及跟查记录、军事训练及消防演习记录。7) 行政文件：政府部门文件、公司规章制度、通知、通报等文件、公司荣誉资料等。六. 档29、案资料收、发管理程序：(一) 公司重要资料（如开发建设单位提供的资料）接收必须经过管理处主任或其指定负责人验收，完善交接手续后方能分卷归档。(二) 日常管理文件按照公司制定的文件管理程序进行发放及接收，并分卷归档。七. 档案资料管理要求：(一) 采用多种形式的文档储存方式，如：电脑磁盘、光碟、录像带、录音带、胶卷、照片、图表等，并采用相适应的保管、储存方法。(二) 尽可能把其它形式的档案资料转化为电子档案储存，便于查找和利用。(三) 电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类管理，并定期按相关管理流程清除过期失效文件。(四) 原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类，并编制相应的文件目录。当30、文件状况有所变动时，应及时调整目录的有关内容，以保证查阅者及时找到有效的文件。(五) 档案的鉴定必须由管理处指定人员负责，对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定，未经授权人士无权决定。(六) 档案按不同业务性质分块，以内容分类，统一编号，登记造册，编辑目录，分类保存。(七) 档案保管必须有专人负责，以达到文档管理要求，必须做到档案标识清晰，分类明确，易查找；档案出室必须由授权人员经过登记后方可借出，文件借阅者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毁等，否则追究相关责任；档案入室时必须经过检查，如有轻微破损应立即修补，损坏严重需追究借阅人员的责任。档案管理人员应定期检查档案借阅31、情况，以便及时收回在外文件，防止因管理疏忽所导致的文件丢失和泄密。(八) 档案保管环境要求达到防火、防潮、防变质等，配置有效的灭火器材和防潮物品及设施，档案管理人员需及时进行检查和清理，保证文档保管条件符合管理处文档管理要求。第五节物业管理人员培训一、新员工上岗培训：根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排：1、员工上岗培训期15天为有薪培训。2、培训内容包括：物业管理概述，办公楼物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等项内容。二、在岗员工循环培训1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排员工参加班后的专题培训。2、每位在岗员工每32、月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技艺及与业主沟通的经验。三、上岗循环培训的考核办法。1、通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。2、在实践工作中业主投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的基础。3、通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。八. 环境清洁卫生管理：(一) 楼道1.清洁范围：楼道梯级、扶手、墙面、电子门、信报箱、配电箱、消防栓、消防管道、楼道门窗、楼道灯开关及灯具的清洁。2.清洁作业程序(1)准备扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶层自下而上清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾车；用胶桶装清水，33、洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，拖抹时，清洗拖把数次。(2)备抹布一块，胶桶（装水），自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次。(3)清洁消防栓、管：备扫把一把，胶桶（装水），抹布两块（干、湿各一块）。先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。(4)清洁墙面、宣传板、开关：备干净的长柄胶扫把、胶桶（装水）、抹布和刮刀。先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸。如有残纸时，用湿抹布抹湿残纸，慢慢用刮刀刮去，撕下宣传板上过期的资料和通知，用湿抹布擦抹干净；将抹布清洗干净，尽量拧干水分，擦抹各楼34、道灯开关板。(5)清洁电子门：备梯子一个，胶桶（装水）和抹布。用湿抹布从上往下擦抹电子门和信报箱一遍。擦抹时，清洗抹布数次，然后用干抹布抹信报箱以及电子门上的号牌和按钮。(6)用干抹布擦抹配电箱、电表箱上的灰尘和污迹。(7)清洁窗户玻璃：备玻璃刮，清水一桶，清洁剂，按玻璃门、窗、镜面的清洁进行作业。(8)每小时巡视检查楼道内外卫生一次，将广告纸、垃圾清扫干净。3.清洁标准(1)每星期清扫、擦抹两次。梯级每月用拖把拖抹一次，窗户玻璃每月清洁一次。(2)目视楼道：无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘、污迹等。4.安全事项：擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电造成意外。(二) 地下35、室、天台、转换层1.清洁范围：地下车库、地下室除设备间以外的所有公共场地、裙楼平台、转换层、天台。2.清洁工作程序(1)每天早晨和下午分两次用扫把清扫地下室、地下车库的地面及公共梯间的台阶，清除地面及排水沟内的垃圾、杂物，并将垃圾运至地面垃圾屋。(2)用胶管、长柄刷冲刷地面的油污、油渍。(3)上楼清扫天台、裙楼平台、转换层地面、明暗沟内的垃圾、杂物，并将垃圾运至地面垃圾屋。(4)协助垃圾清运人员将垃圾运至垃圾中转站。(5)每隔两小时巡回清扫一次地下车库地面，清除杂物。(6)每周打开地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底清理疏通、冲刷一次。(7)每月清扫一次天棚、冲刷地面、墙身一次，用去污粉刷洗36、油污的地面一次。(8)每月用清洁液、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、消防指示灯、车位档、防火门等公共设施。(9)每两个月用干毛巾擦拭灯具一次。(10)地下室和转换层管线每两个月用鸡毛掸子或扫把清扫灰尘一次。天台、裙楼平台的水管线每两个月冲刷一次。3.清洁标准(1)地下室地面无油渍、污渍，无大块瓜果皮壳、纸屑，墙面无污迹。(2)标识牌、公共设施目视无明显灰尘。(3)天台、转换层及裙楼平台无积水、杂物，管线无污迹。4.安全事项(1)清洁完天台后将天台门锁好，防止发生其他事故。(2)车库清洁时，注意进出车辆，防止撞伤。(三) 房屋天面、雨篷1.清洁范围：住宅区内房屋的天面、平台、雨篷。2.清洁作业程序(37、1)备梯子一个，编织袋一只，扫把、垃圾铲各一把，铁杆一条。(2)将梯子放稳，人沿梯子爬上雨篷，先将雨篷或天面的垃圾打扫清理装入编织袋，将袋提下倒入垃圾车内，将较大的杂物一并搬运上垃圾车。(3)用铁杆将雨篷、天面的排水口（管）疏通，使之不积水。3.清洁标准(1)每周清扫一次。(2)目视天面、雨篷：无垃圾，无积水，无青苔，无杂物，无花盆（组合艺术盆景和屋顶花园除外）。4.安全事项(1)梯子必须放稳，清洁人员上下时应注意安全。(2)杂物、垃圾袋和工具不要往下丢，以免砸伤行人，损坏工具。(四) 值班室、岗亭1.清洁范围：管理处各值班室和治安、车辆岗亭。2.清洁作业程序(1)备抹布、胶桶（装水）、玻璃刮38、鸡毛掸、扫把、拖把等工具，以及洗洁精。(2)按从上往下，由里到外的程序进行清洁。(3)用鸡毛掸子扫去墙上的灰尘和蜘蛛网，再扫去桌椅上的灰尘。(4)用扫把打扫地面；用湿抹布擦抹桌椅，洗干净抹布，再抹门、窗及岗亭外墙。(5)用干净抹布重抹一次桌椅和门、窗、玻璃。(6)用洗干净的拖把拖抹地面及过道。(7)值班室如有其他办公设备时应同时清洁。(8)清洁岗亭后用抹布擦抹道闸。(9)有污迹时，倒少许洗洁精用抹布擦洗。3.清洁标准(1)目视：无灰尘、无污迹、无烟头、无杂物，门窗玻璃透明，无污迹。(2)每天清洁一次。4.安全事项：清洁道闸时应注意行驶车辆，防止撞人。(五) 大堂1.清洁范围：大堂的地面、墙面39、台阶、天棚、宣传牌、信报箱、电梯、垃圾筒、消防设施、风口、灯具、装饰柱、门口不锈钢宣传栏。2.清洁作业程序(1)每天分两次重点清理大堂，平时每小时保洁一次，重点清理地面和电梯轿厢内的垃圾杂物。(2)用扫把清扫大堂地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精清除掉污渍和香口胶。(3)清倒不锈钢垃圾筒，洗净后放回原处。(4)用尘拖或拖把拖掉大堂地面尘土和污迹后，将垃圾运至垃圾屋。(5)清扫电梯轿厢后，用湿拖把拖两遍轿厢内地板。(6)用干毛巾和不锈钢油轻抹大堂内各种不锈钢制品，包括门柱、镶字、宣传栏、电梯厅门、轿厢。(7)用湿毛巾拧干后，擦抹大堂门窗框、防火门、消防栓柜、指示牌、信报箱、内墙面等公共设施。(8)先用40、湿拖把拖两遍台阶，再将干净的湿拖把用力拧干后再拖一遍。(9)用干净毛巾擦拭玻璃门，每周清刮一次，用湿毛巾拧干后，擦净电子对讲门。(10)出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一次。(11)每月擦抹灯具、风口、烟感器、消防指示灯一次。(12)每两个月对大理石地面打蜡一次，每周抛光一次；地砖地面和水磨地面，每月用去污粉、长柄手刷彻底刷洗一次。3.清洁标准(1)地面无烟头、纸屑、果皮等杂物，无污渍，大理石地面、墙身有光泽。(2)公共设施表面用纸巾擦拭，无明显灰尘。(3)不锈钢表面光亮无污迹。(4)玻璃门无水迹、手印、污迹。(5)天棚、风口目视无污迹、灰尘。4.安全及注意事项(1)擦拭电器开关、灯具要用干毛巾以41、防触电。(2)大理石打蜡抛光由班长组织会操作人员统一进行操作。(3)拖地时不要弄湿电梯厅门，以免腐蚀。(六) 公用卫生间1.清洁范围：楼内所有公用卫生间。2.清洁作业程序(1)每天分两次重点清理公用卫生间。(2)打开门窗通风，用水冲洗大小便器，用夹子夹出小便器内的烟头等杂物。(3)清扫地面垃圾，清倒垃圾篓，换新垃圾袋后放回原位。(4)将洁厕水倒入水勺内，用厕刷沾洁厕水刷洗大、小便器，然后用清水冲净。(5)用湿毛巾和洗洁精擦洗面盆，大理石台面，墙面、门窗标牌。(6)先将湿毛巾拧干擦镜面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦净。(7)用湿拖把拖干净地面，然后用干拖把拖干。(8)喷适量香水或空气清新剂，小便斗内42、放入樟脑丸。(9)每两小时进行保洁一次，清理地面垃圾、积水等。(10)每月用干毛巾擦灯具一次，清扫天花板一次。3.清洁标准(1)天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。(2)目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。(3)室内无异味、臭味。(4)地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。4.工作过程中应注意事项(1)禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面。(2)用洁厕水时，应戴胶手套防止损伤皮肤。(3)下水道如有堵塞现象，及时疏通。(七) 楼层通道地面1.清洁范围：所有楼层通道地面，包括大理石、水磨石和水泥地面（不含楼梯间）。2.清洁作业程序(1)每天上午用扫把对各楼层走道地面和后楼梯台阶清扫一次。(2)每周用拖把拖走43、道地面和后楼梯台阶一次。(3)每月用长柄手刷沾去污粉，对污迹较重的通道地面彻底清刷一次，再用拧干的湿毛巾，抹净墙根部分踢脚线。3.清洁标准(1)大理石地面目视干净，无污渍，有光泽。(2)水磨石地面和水泥地面目视干净，无杂物，无污迹。4、工作过程中应注意事项：洗刷楼道时，防止水流入电梯门和住房门内。(八) 不锈钢设施1.保洁范围：护栏、标牌、电梯轿厢，不锈钢雕塑、宣传栏等。2.作业程序(1)先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面。(2)然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面上的水珠。(3)置少许不锈钢油于无绒毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹。(4)表面积大的可用手动喷雾枪将不锈钢油喷于表面，然后用无绒毛巾拭抹。44、3.清洁保养标准(1)哑光面不锈钢表面无污迹、无灰尘，半米内可映出人影。(2)镜面不锈钢表面光亮，3米内能清晰映出人物影像。4.安全注意事项(1)上不锈钢油时不宜太多，防止沾污他人衣物。(2)在清洁电梯外厅门时应防止厅门开关造成的意外。(3)要使用干净的干毛巾，防止砂粒划伤不锈钢表面。(九) 玻璃门、窗1.清洁范围：玻璃门、窗，门厅镜面装饰柱，各种镜面。2.作业程序(1)先用刀片刮掉玻璃上的污迹。(2)按玻璃清洁剂与清水15的比例兑好玻璃清洁溶液。(3)把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹。(4)污迹较重的地方重点抹。(5)除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻45、璃表面上的水分。(6)一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面较接近时，可以把刮作横向移动。(7)用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠。(8)最后用地拖拖抹地面上的污水。(9)清刮高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上。3.清洁保养标准：玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭无灰尘。4.安全注意事项(1)高空作业时，应两人作业并系安全带，戴安全帽。(2)作业时，注意防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃。(十) 灯具1.清洁保养范围：办公楼内的路灯、楼道灯、走廊灯、办公室和各活动场所的灯具。2.作业程序(1)准备梯子、螺丝刀、抹布、胶桶等工具。(2)关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩46、的固定螺丝，取下灯罩。(3)先用湿抹布擦抹灯罩污迹和虫子，再用干抹布抹干水分。(4)将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝。(5)清洁日光灯具时，应先将电源关闭，取下盖板，取下灯管，然后用抹布分别擦抹灯管和灯具及盖板，重新装好。3.清洁保养标准：灯管无灰尘、灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。4.安全注意事项(1)在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。(2)清洁前应首先关闭灯具电源，以防触电。(3)在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人。(4)用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。(十一) 自行车房1.清洁范围：办公楼内的自行车房，自行车棚。247、.作业程序(1)备扫把、胶桶、抹布等工具。(2)用扫把清扫自行车棚内的果皮、纸屑、灰尘、垃圾等。(3)用干净扫把将房(棚)顶上、墙上的蜘蛛网、灰尘清除。(4)用湿抹布擦抹棚架和自行车房拉门及窗网。(5)将自行车棚内的自行车按顺序排列整齐。(6)对没有使用积尘明显的自行车，每周用鸡毛掸打扫自行车上的灰尘；长期停放超出规定时限且又影响观瞻的车辆按车辆管理规定处理。3.清洁标准(1)每天打扫两次，目视无果皮、纸屑、蜘蛛网，墙面无灰尘。(2)自行车摆放整齐，无积尘。(3)棚架每月抹一次；拉门、窗每周抹一次；棚顶每周清扫一次。(十二) 公共场地和马路1.清洁范围：办公楼的汽车道，人行道，消防通道，羽毛球48、场，门球场。2.作业程序(1)用长竹扫把把道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆。(2)用胶扫把垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车。(3)对有污迹的路面和场地用水进行清洗。(4)雨停天晴后，用竹扫把把马路上的积水泥沙扫干净。3.清洁标准(1)每天打扫两次，每小时循环保洁一次，保持整洁。(2)公共场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水，无污迹。(十三) 绿地1.清洁范围：物业管辖内草地和绿化带。2.作业程序(1)用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。(2)对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾斗内。(3)在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的49、枯枝落叶。3.清洁标准(1)每天早晨、上午、下午各清扫一次，每小时循环保洁一次，保持清洁干净。(2)目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无石块等垃圾和杂物。(十四) 散水坡和排水沟1.清洁范围：物业管辖区内的散水坡和排水沟。2.作业程序(1)用扫把清扫散水坡上的泥沙、果皮、纸屑等垃圾。(2)用胶扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟里生长的杂草，保证排水沟的畅通。(3)用铲刀、钢丝刷清除散水坡及墙壁上空调滴水的污迹及青苔。(4)先用洗洁精清洗再用清水冲洗，检查一遍发现不干净的地方再用铲刀仔细刮。(5)收拾好工具。3.清洁标准(1)目视：干净，无污迹，无青苔，无垃圾和沙石。(2)有空调滴水的地50、方按作业程序按上方第3、4条每星期擦洗一次，散水坡和排水沟每天保洁在两次以上。(十五) 停车场1.清洁范围：物业管辖区内停车场。2.作业程序(1)备胶水管、扫把、胶刷、垃圾斗等工具和清洁剂。(2)用长柄竹扫把将垃圾扫成若干堆。(3)用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中。(4)发现有杂物一起清运上垃圾车。(5)用胶管接通水源，全面冲洗地面，发现油迹和污迹时，倒少量清洁剂在污迹处，用胶刷擦洗，然后再用水冲洗。(6)清洁周围排水口和下水道，保证排水畅通。3.清洁标准(1)目视地面：无垃圾、果皮、纸屑，无积水，无污迹和杂物。(2)每天清扫两次；每周用水冲洗地面一次。4.安全注意事项(1)发现机动车辆漏油，应通知51、车主并及时用干抹布抹去燃油后，再用洗洁精清洗油污，以免发生火灾。(2)清洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏其他车辆。(十六) 雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌1.清洁范围：物业管辖区内的雕塑、宣传栏、标识宣传牌。2.作业程序(1)雕塑装饰物的清洁：备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具。用扫把打扫装饰物上的灰尘，人站在梯子上，用湿抹布从上往下擦抹一遍；如有污迹用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦抹，然后用水清洗。不锈钢装饰物按不锈钢的清洁保养操作标准操作。(2)宣传栏的清洁：用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清洁，按玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准操作。(3)宣传牌、标识牌的清洁：有广告纸时52、，先撕下纸，再用湿抹布从上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。3.清洁标准(1)宣传牌每周清洁一次。(2)室内标识牌每天清洁一次。(3)雕塑装饰物每月清洁一次，清洁后检查无污迹、积尘。4.安全注意事项(1)梯子放平稳，人勿爬上装饰物，防止人员摔伤。(2)清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手。(3)清洁工具不要损伤被清洁物。(十七) 喷水池1.清洁范围：物业管辖区内的喷水池。2.作业程序(1)平时保养：清洁工每天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞保洁。(2)定期清洁：打开喷水池排水阀门放水，待池水放去三分之一时，清洁工入池清洁。用长柄手刷加适量的清洁剂由上而下刷洗水池瓷砖。用毛巾抹洗池内的灯饰、水泵、水管、喷头及53、电线表层的青苔、污垢。排尽池内污水并对池底进行拖抹。注入新水，投入适量的硫酸铜以净化水质，并清洗水池周围地面污迹。3.清洁标准：水池清澈见底，水面无杂物，池底洗净后无沉淀物，池边无污迹。4.安全注意事项(1)清洗时应断开电源。(2)擦洗电线，灯饰不可用力过大，以免损坏。(3)清洁时，不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果。(4)注意防滑，跌倒。(十八) 室外地面1.清洁范围：物业管辖区红线范围内的室外公共区域地面包括道路、绿化带等。2.工作程序(1)每天分两次，用扫把、垃圾斗对路面、绿地进行彻底清扫，清除地面果皮、纸屑、树叶和烟头等杂物。(2)每隔一小时巡回清扫保洁一次。(3)用铲刀清除粘在地面上54、的香口胶等杂物。(4)发现污水、污渍、口痰，须在半小时内冲刷、清理干净。(5)果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用长柄刷子沾水刷洗一次。(6)垃圾屋附近地面每天在上午、下午用水冲洗两次，每周用洗洁精刷洗一次。(7)沙井、明沟每天揭开铁篦盖板彻底清理一次。(8)室外宣传牌、雕塑每天用湿毛巾擦拭一次。(9)每月用水冲洗有污迹地面、墙身一次。3.清洁标准(1)地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙。(2)距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污渍。(3)果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物。(4)沙井、明沟内无积水、无杂物。4.安全注意事项(1)大风天气注意高空坠物。(2)下雨天由班长视具体情况安55、排工作。(3)高温天气需戴遮阳帽，以免中暑。(4)冲刷路面墙面时不得使用消防水。(十九) 地下雨、污水管井疏通1.工作范围：物业管辖区内所有地下雨、污水管道和检查管井。2.作业程序(1)用铁钩打开检查井盖，人下到管段两边检查井的井底。(2)用长竹片捅捣管内的粘附物。(3)用压力水枪冲刷管道内壁。(4)用铁铲把粘在检查井内壁的杂物清理干净。(5)用捞筛捞起检查井内的悬浮物，防止其下流时造成堵塞。(6)把垃圾用竹筐或桶清运至垃圾中转站。(7)放回检查井盖，用水冲洗地面。(8)雨、污水检查井每半月清理一次。(9)雨、污水管道每半年彻底疏通清理一次。3.清洁标准：眼看检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物；56、水流畅通，井盖上无污渍污物。4.安全注意事项(1)掀开井盖后，地面要竖警示牌，并有专人负责监护以防行人跌入。(2)开和盖井盖时应注意防止用于减振的单车胎掉入井内。(3)如发现管道堵塞、污水外溢时，立即组织人员进行疏通。(4)作业时穿全身制边身裤，戴胶手套。(二十) 垃圾中转站1.工作范围：物业管辖区内的垃圾中转站。2.作业程序(1)时间：每天上午和下午分两次清运工作，将垃圾车运至垃圾中转站清倒垃圾。(2)两人配合将手推车推上作业平台，将垃圾倒入垃圾压缩车内，然后就地冲洗垃圾车。(3)清扫散落在地面上的垃圾并装回垃圾压缩车。(4)用洗洁精冲洗垃圾中转站内的地面和墙面。(5)每周用喷雾器喷化学药水57、对垃圾中转站消杀一次。3.清洁标准(1)目视垃圾站内无杂物、污水、污垢。(2)垃圾站内无臭味。(3)垃圾日产日清。(4)垃圾车外无垃圾粘附物，垃圾车停用时摆放整齐。(二十一) 化粪池1.清洁范围：物业管辖区内所有的化粪池。2.作业程序(1)雇用吸粪车一部(含5m长胶管3条，8m长竹杆1条)。(2)用铁钩打开化粪池的盖板，敞开15分钟后，再用竹杆搅化粪池内杂物结块层。(3)把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内。(4)启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止。(5)盖回化粪池井盖，用清水冲净工作现场。(6)至少每半年清理一次3.清洁标准：污水不能溢出地面。4.安全注意事项(58、1)吸粪作业时，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。(2)揭开盖子后，有专人看护，清理后盖实，以防行人跌入。(3)化粪池内的沼气有毒、易燃，故应待充分散发后，才能作业，且周围不得有明火。(二十二) 垃圾池(箱)1.清洁范围：物业管辖区内的垃圾池，果皮箱。2.作业程序(1)用铁铲将池内垃圾铲入手推车内，用扫把将剩余垃圾扫干净后，打开水阀用水冲洗池内外一次。(2)用去污粉或洗衣粉撒在垃圾池内外瓷砖和垃圾池门上，用胶刷擦洗污迹。(3)疏通垃圾池的排水道，清洁周围水泥面。(4)打开水阀用水全面地冲洗垃圾池内外，同时用扫把或胶刷擦洗。(5)关闭水阀，收回水管，锁好垃圾池铁门。(6)垃圾桶或果皮箱的清洁：清59、除箱内垃圾后，将箱搬到有水源的地方，先用水冲洗一遍；然后对污迹处倒少许去污粉擦洗，再用水冲洗干净，搬到原处放好。3.清洁标准(1)目视无污迹，无广告纸，每天清运、清洗两次；垃圾池和箱每周用去污粉清洁一次。(2)垃圾池周围不积污水。第三部分：商务部分xx市政府机关大楼物业管理整体设想与策划第一节前言物业管理是随着社会主义市场经济体制建立和房地产开发与发展而形成的一个新兴行业。这一行业的建立，使城市房屋管理与维修由福利型的行政管理体制逐渐向企业化、专业化、一体化、服务型的物业管理市场体制过渡。物业管理的实施，对城市建设起到了较为突出的作用，改善了人们的学习、工作与生活环境，使物业得到及时、有效的维60、修和保养，达到增值、保值的目的。目前，物业管理的范畴已从新开发的小区、大厦扩展到工业区、机关、办公楼、农贸市场、商业街，甚至学校，许多单位职工宿舍在经过整改后也纷纷引进物业管理。引进专业化的物业管理，给小区业主/住户营造一个安全、文明、舒适、和谐的居住环境，使小区的日常管理走上专业化、规范化的物业管理道路。为此，我们根据xx市委市政府机关大楼物业的实际情况，结合我公司的管理经验设计本物业管理方案。第二节xx市委市政府机关大楼物业服务的管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。在xx市委市政府机关大楼物业管61、理服务中，将结合沈巷镇政府办公楼的人文特点及行业法规，结合我公司先进管理理念和现代经营模式，确定本项目物业管理运营的管理架构。我们针对xx市委市政府机关大楼物业管理项目，计划设立“我公司xx市委市政府机关大楼物业管理处”，按“直线制”设定管理架构。根据本项目的特征，我们把管理架构设计为：外部组织架构和内部组织架构两个部分，具体如下：一、xx市委市政府机关大楼物业管理外部组织架构主管部门监督协调xx市委市政府机关大楼考核反馈物业管理服务我公司管理外部组织架构说明：1、主管部门对管理处和我公司构成监督协调关系；2、我公司对xx市委市政府机关大楼物业管理实施专业化、规范化的物业管理服务。二、物业管理62、内部组织架构物业管理处设立服务中心、保安部、保洁部、后勤保障部四个部门。各部门具体职责如下：服务中心主要负责服务工作、接受维修申请、投诉接待和处理、档案管理、工程维修跟进、办公楼文化活动策划等服务工作；保安部主要负责办公楼的安全防范工作；保洁部主要负责办公楼内的环境卫生工作；后勤保障部主要是对各物业管理处提出的维修需求，提供工程维修服务和办公楼内的绿化养护工作2、内部组织机构说明：（1）设置原则：精干高效、目标管理：xx市委市政府机关大楼管理处对物业管理服务项目实行计划目标管理，实施整体管理和责任管理相结合的管理方式。（2）设置形式：垂直领导、整体协调：垂直领导的形式，目的是减少管理环节，提高63、各部门的工作效率；部门业务独立操作的同时，设置协调管理职能，旨在达成整体有机运作。第三节物业管理人员岗位职责一、管理处经理岗位职责：全面负责对所负责本项目物业管理服务工作实施一体化综合管理，贯彻执行ISO9001质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。根据学院要求和公司对本项目的服务承诺，推动落实各项物业管理服务工作的执行和达标。制订管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。负责检查、监督各项制度的执行情况。合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和积极的工作态度。64、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。二、服务中心岗位职责以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。检查、监督办公楼红线范围内的道路，绿化等公共区域地面清洁。定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。上级领导交办的其他临时任务。三、物业清洁员/绿化养护员岗位职责负责本辖区的清洁卫生工作。负责公司及管理处业主的服65、务工作。负责办公楼各区域的垃圾收集工作。完成领导交办的其他工作。四、工程技术员岗位职责负责对办公楼机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导或管理处汇报。值班人员必须熟悉办公楼的供水、供电、电梯、空调、智能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各66、种违反设备房管理规定的行为。遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。完成上级交办的其他临时任务。五、保安主管岗位职责接受管理处主任的工作安排，认真完成各项工作。对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。检查、监督办公楼治安、消防工作并巡视记录。负责处理治安67、工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导。对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业主投诉或造成较大损失的，负领导责任。做好安全管理员的培训、考核工作。热情接待业主，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。熟练掌握消防器材的使用，发生火警，立即采取应急措施。六、保安员岗位职责服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。负责本辖区人员的进出管理。模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完68、成工作任务。熟悉消防有关器械的使用。负责办公楼安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。负责办公楼应急处理的抢救工作。负责办公楼物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。完成上级交办的各项任务。七、财务人员岗位职责对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。按照规定设置总账，明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误69、时，不准涂改、刮擦，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辨），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员盖章（签字）。按照规定，定期（月、季、年）核对账目、结账、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人都不得窜改或授意、指使他人窜改会计报表数字。按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日月结。负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。负责管理银行账户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调节表。负责统一管理管理处的70、发票和收据，做好各下属部门领用和核销工作。加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。第三节员工管理一、人性化管理具体的物业管理服务主要是由员工来实施的。想要员工对服务对象业户以微笑，首先要管理者对员工微笑。管理者对员工必须具备服务意识，重视每一个员工，注重员工的感受，在工作中结合“原则与弹性原则”，鼓励员工的进步，修正员工的失误。加强员工实际操作的品质管理督导，有针对性地具体实施员工训练，关心员工的成长。适当的授权，结合“指令”的信息传达、实施过程，进行必要的效果追踪，增强员工的“参与感”。主动了解员工的需要，使员工保持良好的沟通，倡导71、团队精神。二、录用与考核录用：根据人员岗位编制、用工条件，经考核、面试择优录用，录用后经上岗培训和业务考核，试用36个月，依据劳动法的规定，以劳动合同书的形式与员工确定劳动关系和合同期限；考核：考核是检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段，重视对员工的考核，制定考核制度和实施办法:与管理者签订经营管理目标责任书，考核整体目标完成情况。对操作层人员进行两次岗位考核，根据考核业绩实施奖惩，年淘汰率10%，岗位轮换率10%。培训项目结束后，对参加培训人员进行一次全面考核，培训考核率100%。对管理层每年进行一次考核和民主评议，根据评议及考核结果决定是否续聘或调换。第四节本项目专业工种安排表根据本物72、业服务管理项目的管理方针和管理目标，共编制14个人员编制，具体配置如下：专业工种项目经理水电工会务服务员保洁员门卫、保安及车辆管理员合计人数1126（人）备注管理人员、建设部颁发的全国物业管理企业经理职业资格证书公司简介xx市xx物业管理有限公司，是经xx市工商局分局批准，公司成立于2012年12月,是具有国家物业管理一级企业资质的专业物业管理公司,公司注册资本500万元，xx市物业管理协会常务副理事单位。公司下设行政人事部、财务部、保安部、工程维修部、客户服务部、营销企划部等职能部门。公司成立以来,一直遵循“业主至上、服务第一”的企业宗旨,发扬“团结、务实、开拓、创新”的企业精神,树立了“以73、人为本-人性化管理、以客为尊-超越客户满意”的经营理念,创立了具有特色的物业管理模式。公司始终强调企业的质量管理，为业主提供精细化、标准化、专业化、人性化的物业管理优质服务。在管理中，公司坚持狠抓质量、环境和安全的管理，以“业主为尊、诚信为本，不断改进、精益求精”为企业的质量方针，通过周密的质量策划、信息反馈和持续改进，对各质量环节和管理节口，实行分级控制，定期管理评审，确保公司总体质量目标的实现。在服务中，公司积极推行“首问责任制”、“区域管理负责制”、“限时服务”等行之有效的制度，加强与业主的双向沟通，重视与业主的互动式交流，准确地把握业主的各种需求，凭借着训练有素的管理队伍，逐步形成了自74、己独特的管理风格，用心创造价值，达到“使业主房产保值增值、为开发商提升品牌形象，为社会创造效益”的服务目标。在短短的4年的发展历程里,依托集团强大的人才与资本优势,公司按照ISO9000质量管理体系初步建立起规范的管理运作模式,在企业管理与经营中取得了良好的社会与经济效益。2013年12月泉城广场项目获得xx省地级市唯一的物业管理“优秀物业”称号,现正积极申报全国优秀物业管理示范达标项目，xx物业作为市物业管理协会常务副理事单位和物业管理招投标专家组成员,积极参与和推动xx物业管理规范化建设。作为本行业的领跑者,我们以推动行业的整体发展,致力于企业品牌内涵多向延伸的为发展目标。公司在超常规的发75、展历程中,为xx的物业管理企业和行业发展做出了积极探索,开创了本地区物业管理的崭新气象,在同行业中成功建立领先地位,成为本地区业界第一品牌,更赢得来自社会的认同与赞誉。展望未来，xx物业将一如既往潜心打造自身品牌,不断提高企业的管理运作水平,赢得客户的信任与忠诚,赢得企业的持续稳健发展。在新的里程里，xx物业将以持续超越顾客不断增长的期望为准绳,努力用精致管理和温馨服务回报社会,继续领行业之新,标行业之异，以昨日的成功作为今日的起点,迈出新的步伐，通过xx物业管理有限公司提供的全方位物业管理模式和优质的贴心服务，让您有理由相信：xx物业是您的正确选择，让您走向美好的明天。物业项目基本情况xxx76、x，位于xx经十东路，建筑面积37万平米，造价40亿，里面走廊周长为1公里，有40多部电梯，光电话和电脑信息点插座就有45000个。xx是建筑，xx是全国最大的政府大楼，主要为xx市政府及各个职能部门的办公场所，亦，现为xx市委市政府驻地。xx占地面积约360亩，东西长288米，南北宽144米，高66.7米，地下1层，地上15层，建筑面积37.1万平方米，属一类高层建筑，工程总钢材用量3.1万吨，水泥用量15万吨，混凝土用量20.3万立方米，石材用量18万平方米。地下一层主要功能为人防掩蔽所、厨房、设备用房和地下车库，一至三层设有公共会务中心、城市展厅等，四至十五层主要是办公、会务等内部服务功77、能，整栋大楼共设办公室3600余间、各类会议室70多个，可满足约6000人集中办公需要。应急方案一. 目的：对影响办公楼环境卫生的意外情况制定应急处理措施，为业主提供始终如一的清洁服务。二. 适用范围：办公楼出现的突发性火灾，污雨水井、管道、化粪池严重堵塞，暴风雨，户外施工。三. 应急措施1.发生火灾后的清洁工作应急处理措施：(1)救灾结束后，清洁班长组织全体清洁员参加清理现场的工作。(2)用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面。(3)打扫地面积水，用拖把拖抹。(4)检查户外周围，如有残留杂物一并清运、打扫。2.污雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢的应急处理措施：(1)维修工迅速赶到现场，进行疏通78、，防止污水外溢造成不良影响。(2)该责任区清洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理。(3)将从污雨水井、管、池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。(4)疏通后，清洁员迅速打扫地面被污染处，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目视无污物。3.暴风雨影响环境卫生的应急处理措施：(1)暴风雨后，清洁员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾袋、纸屑、树叶、泥、石子及其他杂物。(2)发生塌陷或大量泥水沙溃至路面、绿地，清洁员协助管理处检修，及时清运、打扫。(3)清洁员查看各责任区内污、雨排水是否畅通。如发生外溢，及时报告管理处处理。4.户外施工影响环境卫生的应急处理措施：(1)办公79、楼设施维修以及供水、供电、煤通讯设施等项目施工中，清洁员配合做好场地周围的清洁工作。(2)及时清理学生搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。四. 安全注意事项1.清理火灾场地时，应在消防部门调查了解情况后，经同意方可进行清理。2.台风时，清洁员不要冒险作业，以防止发生意外。五. 梅雨天气梅雨季节，大理石、瓷砖地面和墙面很容易出现反潮现象，造成地面积水，墙皮剥落，电器感应开关自动导通等现象。1.在大堂等人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒业主“小心滑倒”。2.加快工作速度，班长要加强现场检查指导，合理调配人员，及时清干地面、墙面水迹。3.若反潮现象比较严重，应在大堂铺设一条防滑地毯，并用大块的海绵吸干地面80、墙面、电梯门上的积水。4.仓库内配好干拖把、海绵、地毯、毛巾和指示牌。5.安全注意事项：梅雨天气作业宜穿胶鞋，不宜穿着塑料硬底鞋以防滑倒。六. 暴风雨天气1.勤巡查、督导各岗位清洁员的工作，加强与其它部门的协调联系工作。2.天台、裙楼平台的明暗沟渠、地漏由班长派专人检查，特别在风雨来临前要巡查，如有堵塞及时疏通。3.检查雨、污水井，增加清理次数，确保畅通无阻。4.各岗位清洁员配合保安员关好各楼层的门窗，防止风雨刮进楼内，淋湿墙面、地面及打碎玻璃。5.仓库内备好雨衣、雨靴、铁勾、竹片、手电筒，做到有备无患。6.安全注意事项：暴风暴雨天气注意高空坠物。七. 楼层内发生水管爆裂事故当楼层内空调水管81、，给水管的接头发生爆裂，造成楼层浸水时应按如下步骤处理：1.迅速关闭水管阀门并迅速通知保安和维修人员前来救助。2.迅速用扫把扫走流进电梯厅附近的水，控制不了时可将电梯开往上一楼层，并通知维修人员关掉电梯。3.电工关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品，如资料、电脑等。4.用垃圾斗将水盛到水桶内倒掉，再将余水扫进地漏，接好电源后再用吸水器吸干地面水分。5.打开门窗，用风扇吹干地面。6.安全注意事项：处理水管爆裂事故时，应注意防止触电。紧急应变处理方案应急应变处理解决方案是根据在各种情况下可能出现的重大问题所采取应急措施和处理方案，根据实际情况，周围环境以及当时的状况，预测在危急情况下可能出现重大82、问题，制订以下应急方案。除应急方案外，亦需注意以下要点：一、遇有特殊情况和重大问题时，要沉着冷静，机智灵活，高度警惕，正确分析，合理判断，根据问题性质按应急方案处置。二、发现聚众闹事，应立即报告，并在安全部门或警察部门保卫机关的指挥下，迅速平息，防止事态扩大。三、发现纵火、行凶、抢劫财物、盗窃等现行犯罪活动，应英勇果断地抓捕罪犯，迅速报告安全部门和警察保卫机关处理，并注意保护现场。四、遇有疯、傻、聋、哑患者在警戒部位，不可视为捣乱或无理取闹，及时报告带班主管处理，但要防止其扰乱有关秩序。五、夜间停电或有其它故障发生时，除立即报告上级外，应提高警惕，加强警戒，带班主管应通知各执勤人员重点加强门卫83、和要害部门的守护，在照明未恢复及其它故障未解除前，要严格控制人员进出。六、发现翻越围墙及其它非正常途径进入者，不同岗位应视其远近采取不同措施。固定岗发现，可将其唤至近前询问，如不听制止或企图逃跑，应扭送安全部门。如已逃跑，应密切注视其逃跑方向，并立即发出求援信号，报告有关人员追寻。巡逻岗则主动上前询问，并交安全部门处理。七、遇有车辆飞驰出入者，应记住车型、牌号，立即报告带班主管，迅速查找，弄清情况，以防意外。八、遇有外国人进入特殊区域时，未接到通知时不得放行，要注意礼节，并立即报告当值主管，由有关部门出面协调和处理。九、值班员及保安员，应提高警惕，坚守岗位，并记住报告人的相貌和衣着特征，询问其84、姓名、工作单位，正确分析和判断情况，报告带班主管予以处理。第一节消防、安全应急组织架构在消防队赶赴现场之前，管理处主任为第一总指挥。一、服务中心职责联系医院进行紧急抢救。做好现场工作人员的后勤工作。接待新闻界及社会来访人员。配合用户疏散工作。统计事件造成的损失情况及价值。组织清洁公司准备清理现场。联系保险公司赔偿事宜二、工程管理部职责配合现场抢救人员工作，确保大楼设备在抢救工作中的正常使用。切断事故层电源，确保工作人员的生命安全。三、保安部职责做好各通道，门口的治安值班工作，协助疏散指引工作，调集休班人员组成第二、第三支援小组，听候总指挥的调配。四、消防值班室职责1.消防报警后立即通知巡逻人员85、赶赴现场确认。2.通知值班经理报告简明情况。3.向消防机关报告。4.检查联动系统工作是否正常。六、监控中心职责1.发生火警立即录像。2.严格监视大堂等公共场所的社会秩序。3.用广播系统引导客人疏散。七、义务消防队职责1.发生火警立即赶赴现场组织救人灭火。2.维护现场人员秩序，疏散无关人员撤离现场。八、事故单位安全管理职责1.维护火灾单位的人员秩序。2.大堂和主要出入口要严格控制。3.防止意外事件进一步发生。4.保护现场，不得让无关人员进入。5.在消防队赶赴现场之后由消防队指挥。第二节火灾应急方案I(一般火灾)一、接到火警后，消防中心人员向现场人员问清情况并侦察火情后，根据火警范围大小、程度轻重86、，确定报警范围。1.通知安全、保卫部门及应急分队。2.通知着火区域单位负责人立即赶往现场。3.通知工程管理部人员到现场。4.报告管理处总物业经理、总物业经理助理。二、应急分队接到火警后，五分钟内赶到现场。侦察火情再次确定报警范围。1.立即抢救受困人员和疏散物资。2.立即运用消防器材扑灭火灾，并负责调查起火原因。三、安全、保卫部门接到火警，应在最短的时间内调配义务消防队、医疗救护队赶赴现场。1.义务消防队赶赴现场后，第一梯队所有成员迅速携带灭火器材进行灭火，并激活现场的消防设施进行抢救火灾。2.义务消防队第二梯队对现场信道进行清理，对人员和物资进行疏散；同时保障前线救火人员的消防器材及时供给。387、.医疗救护队在火灾现场准备抢救火灾伤病人员。四、工程管理部人员接到火警后，立即派人到现场协助扑救火灾。1.根据需要采取着火区域停电。2.保证消防所需的电力、水力的正常运行。五、管理处负责人（即火场总指挥）视情况需要，调集人员援助。六、应急分队应在起火后五分钟内到现场进行火势控制和灭火，义务消防队应在起火后十分钟内到现场抢救火灾，其它协助人员应在起火后十二分钟左右赶到现场进行消防抢救工作。第三节火灾应急方案II（重大火灾）一、一旦确定火灾，由消防中心在第一时间内同时做到：1.通知应急分队和当值有关人员准备救火。2.向消防队报警，讲清公司/单位名称、地区及门牌、起火部位、燃烧部位、火势大小及电话。88、3.向用户通报疏散，注意镇静，不要惊慌。4.激活消防设施进行灭火自救。5.指导现场用户进行自救，进入避难层或到其它安全地方。6.保持现场通讯联络，以便于疏散抢救。7.进行火情监控，随时通知消防抢救人员。二、应急分队接到报警后，在办公楼范围五分钟内赶赴现场，特殊情况下，直接调消防电梯到所需楼层，到现场后：1.迅速侦察火灾起因及火势情况。(1)电器起火，立即通知消防中心或工程人员关闭起火区域电源。(2)冷暖器设备系统起火，立即通知消防中心或工程人员关闭起火区域的电源。(3)物质起火，立即转移易燃物品。(4)迅速向消防中心转告火势大小、面积及燃烧程度。(5)同时间并予以疏散。(6)打开消防栓，拧开阀89、门，进行灭火。(7)运用灭火器对不同的火警进行灭火。(8)关闭防火分区灭火门。(9)扑救火灾时，迅速排除易燃因素，如不能迅速灭火，要尽最大努力控制火势，以待增援人员和消防人员的到来。(10)消防人员到后，协同扑救火灾。2.协助调查火灾原因。火灾扑灭后，迅速协助清理现场。三、火灾现场必须有负责人，原则上由管理处最高职位依次担任，负责人到场后立即指挥管理处职员进行灭火救人工作。1.到现场即到着火区域组织指挥灭火救人工作。2.通过火情侦察，掌握火势发展情况，确定火场起火的主要原因，及时召集力量。3.根据救火救人需要，确定通报人员疏散和报告消防队。4.向管理处各部门布置救人、疏散物资或灭火，并检查执行90、情况。5.布置人员对消防中心、监控中心、配电、供水部位的安全警戒工作。6.消防队到后，及时向火场总指挥报告情况，服从统一指挥，按照统一布置带领员工贯彻执行。四、当值安全主管接到火灾通知后，外围人员不得随意调动，迅速进行安全警戒。1.外围警戒任务是：清除路障，指导一切无关车辆离开现场，劝导过路行人撤离现场，维持整个外围的秩序，迎接消防队，为消防队灭火创造有利条件。2.所有首层入口警戒任务是：无关人员不准进入大楼，指导疏散人员离开大楼，看管疏散下来的对象，保证消防电梯为消防人员专用，指引消防人员进入着火区和消防中心，为消防队队员灭火战斗维持好秩序。3.巡楼人员着火区警戒任务：不要让疏散人员再次进入91、着火区，防止他人趁火打劫，制造混乱，保护好消防器材，指导疏散人员往安全区域撤离。五、工程管理部在接到火灾报警后，在火灾现场指挥的指令下。1.根据不同的火灾情况采取区域断电等措施协助灭火；2.保障消防设施的正常运行；3.保障电力、水力设备的正常运行；4.如有危急，通知负责人调动人员对主要设备进行疏散。六、发生火警后，除现场执勤安全主管外，其它休息和在宿舍的安全管理员应全部赶赴现场。1.义务消防队员迅速成立两个梯队，进入着火区进行抢救受伤、受困人员，同时疏散人员和转移主要物资。2.义务消防队第一梯队在组长带领下携带灭火器材到现场进行灭火，疏散组疏散现场人员。3.义务消防队第二梯队在组长带领下铺设水92、带路线和水枪的设置地点，利用灭火剂进行灭火，疏散组迅速疏散重要物资、设备到安全地点。4.义务消防医疗抢救组在组长带领下赶赴现场后积极做好救护准备，对救火中的受伤人员进行现场急救和处理。七、其它所有管理处员工到达火灾现场后，积极协助扑救火灾。1.协助工程管理部人员保证水电供应不间断。2.协助救火人员保证灭火器材和运输车辆。3.积极协助作战单位提供要求支持项目，保障器材的供应。八、公安消防人员到现场后，管理处所有员工应积极配合。1.一律服从火场总指挥指令和调度，消防中心配合现场指挥工作。2.工程管理部人员确保水电设施和消防设施能够正常运作。3.应急分队和消防人员并肩作战进行灭火。4.义务消防分队员93、积极疏散人员和物资。5.医疗救护队与其它赶来的医疗人员一起进行火场伤病员抢救。6.外围人员配合地方警察人员进行严密安全警戒。7、消防人员到达火灾现场前，所有的灭火工作在起火后五至十分钟内完成，并出人、出水和运用灭火器材扑救火灾。第四节治安突发事件应急处理方案一、总则1.无论任何单位、用户及值班安全管理员或其它职员，只要发现刑事罪案，应在第一时间内通知本公司安全管理部门和应急分队。2.监控中心在监控中发现刑事罪案应在第一时间内通知当值安全管理员和应急分队迅速赶赴现场，并通知安全保卫部负责人和当地公安机关。3.应急分队和当值安全管理员接到报警后在五分钟内必须派人赶到现场。(1)当值安全管理员在当值94、主管指挥下，迅速封锁外围及内线出口，除警察保卫机关人员外，所有车辆、人员未经允许不得出入。(2)应急分队赶到现场后，马上进行各项抢救工作。同时划定现场保护范围，无关人员不得进入保护现场，同时不得乱动现场的任何物品。4.安全、保卫负责人到现场后，立即对现场情况进行安排和指挥。二、人命罪案1.由专人按指定路线进入现场，查明和判断当事人是否死亡。2.如未死亡，立即抢救，力求现场不受破坏。3.如当事人尚能讲话，应利用一切时机，问明原因。4.如当事人是凶犯，除急救外，还要注意监视，防止意外。5.如当事人已无抢救必要时，应就地保持原状，以备勘验，并封锁现场。6.现场的一切对象均应严密保护，不得踩踏或清扫。95、三、爆炸罪案1.在救火过程中注意观察风向、火势、火焰、火烟颜色等，如发现引发物，有条件时要抢救出来。2.对于不能制止火势蔓延，并发现火场中的尸体，估计可能被堵时，应设法移出火场，并记清当时的位置姿势。四、盗窃破坏罪案外围设岗，无关人员未允许不得进入；如证实发生罪案，要立即打电话报警。报警后应留守现场，直至警务人员到达。1.犯罪分子出入的通道、爬越的窗户、打开的箱柜、抽屉为保护的重点。2.犯罪分子留在现场的痕迹要保持原状，以免留下新的痕迹。对撒落在地上的物品一律不准接触和移动。3.注意周围有犯罪分子在徘徊、扣留、坐卧的地方或其它工具痕迹，应予以保护。4.严禁传媒入内采访。5.若有需要，指令关闭出96、入口大门。6.劝阻住户及访客暂停出入尽量配合，防止窃匪乘机逃逸。7.安全、保卫负责人除安排和指挥罪案现场保护外，应立即对罪案现场进行判断和勘查。第五节刑事罪案应急处理方案一、一般罪案1.查明事件性质，认真、仔细地进行现场勘查，明确是否构成犯罪或是意外事件。2.一般罪案实时开展现场勘查，并邀两名公正人士作罪案现场勘查的见证人。3.对周围进行观察，指定来人进入现场，划出一条进出现场的路线，观察现场原始情况。4.对现场的每个痕迹和物证进行不同方位的照像和制图，同时做好笔录。5.在勘查现场时及时组织摸排和查访当事人和知情人。6.在现场勘查和侦察中，若发现犯罪分子已经逃跑，应及时组织力量，根据罪犯逃跑的97、方向进行踪迹追缉。追辑行动要迅速，判断要准确，注意犯罪分子逃走时遗留的物证，同时要防止犯罪分子行凶。二、重大罪案1.控制好现场后，等待公安人员到来。2.警察人员到来后，立即反映现场保护及罪案有关情况。3.听从项目组指挥，协助侦察人员工作，全面组织侦破。4.提供必要的侦察协助和后勤工作。三、侦破工作警察机关到现场后，根据不同的情况协助侦破工作。1.外围人员根据侦察需要解除警戒。2.应急分队人员控制现场直至侦察结束。3.安全、保卫负责人与警察机关侦察人员共同组织侦察。4.不得泄漏现场情况和勘查的内容。第六节电梯困人应急处理解决方案一、如有乘客被困在升降机内，须立即把闭路电视镜头移至该困人的升降机，98、视察机内的活动情况，详细询问被困者有关情形及通知同事到该升降机门外与之保持联络。二、由工程管理部立刻致电所属保养公司的24小时紧急维修站，派人救助被困者及修理该升降机，致电时必须询问对方姓名及告知有人被困。三、被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多抽气不足的情况须特别留意，若有人身体不适须立即离开，而保养公司仍然未有人到场，立即与保养公司维修站说明原因，并立即通知消防人员协助。四、被困者救出后，须与他们联络及询问。1.您是否有任何不适，是否需要帮助等。2.询问其姓名、地址、联络电话及到本大楼的原因。3.如被困者不合作或自行离去，则记录下来，以作存据。4.必须记录该事件的起始时间及详细情况及维修人员99、消防员、警员、救护人员到达和离去时间，消防车、警车及救护车号码等。5.必须记录被困者被救出的时间或伤者离开时间及查询伤者送往何处医院。第四部分：报价文件1、费用预算编制说明委托方的要求、物业地理位置及总体功能的定位；国家及xx市物业管理有关法律法规；同类相似物业水平；xx市现有物价水平；车库管理费用另行测算（不含在物业管理费中）；测算以招标的100%实现销售为依据；委托方提供的数据，若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整。2、开荒费“xx项目（市政府办公楼）”交接验收后，须对其进行全面“开荒”清洁，尤其是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位等。“开荒”清洁费100、用由贵方承担，其费用实行“实报实销”，我公司负责具体实施。3、人事费用根据国家有关规定，公司在编人员计提费率为工资的49.5%，其中养老金22%、失业保险金2%、公积金7%、福利14%、工会经费2%、职工教育基金1.5%、工伤保险0.5%、生育保险0.5%；xx当地招聘人员计提费为工资标准的26.3%，其中养老金23%、工伤保险0.5%、生育保险0.8%、失业保险2%。4、能耗费根据xx市物价局有关文件，水费：3.15元/立方米；电费：楼道照明用电0.59元/度；。5、年度物业管理费用预算支出预算表项目年预算额（元）备注保安服务费用812400见保安服务费预算表保洁服务费用877452见保洁服101、务费预算表设备管理费用2741349见设备管理费用预算表绿化服务费用600000见绿化服务费用预算表税收及附加173236.3按国家税率5.55%计算合计5204437本表合计为“开荒费”只有一次以后每年按4.87元/月.平方方米收取物业管理费物业管理费：4.87元/月.平方方米注：年度设备设施检测费用（见表六）及年度房屋设备设施外委托保养费用（见表七）纳入公共维修基金。管理酬金520443.7按管理成本10%收取保安服务费用预算表项目月预算额（元）年预算额（元）备注1人事费用保安主管（1人）530063600保安员（12人）300006480002工作餐费1170140403服装费用6507102、8004白手套657805消防记录用纸及色带1007806监控用耗材5015607通讯费用60720传呼机维护8保安培训费用362.560000培训机构9其它低耗品501200010员工人身意外险1803120小计37987.5812400保洁服务费用预算表项目月预算额（元）年预算额（元）备注1人事费用保洁服务部主管（1人）530063600保洁工（18人）540006480002工作餐费1170140403服装费用35042004培训费17521005通讯费用30360传呼机维护6员工人身意外险13015607垃圾清运5000600008外墙清洗5000600009化粪池处理10001200103、010物料费用工具、材料、易耗品等费用11水桶120720按6个月计12扫帚/簸箕120720按6个月计13拖把80960按6个月计14抹布961152按6个月计15层推2202640按6个月计16不锈钢光亮剂2002400按6个月计17上水器/刮水器2002400按6个月计18其它药剂50600按6个月计小计73241877452设备管理费用预算表项目月预算额（元）年预算额（元）备注1人事费用设备管理部主管（1人）530087600设备工（5人）150001800002工作餐费1170140403服装费用27132504通讯费用901080传呼机维护5设备人员培训审证费用769106员工人身104、意外险13015607维修照明灯具耗材800096008零星维修材料费80096009维修建材用料12001440010公共能耗费xx09.12419309.2见月公共耗能表小计233646.12741349月公共能耗预算表名称台数功率（kW）系数单价天数小时总价（元）说明一、电梯垂直梯40260.60.7230933359.04小计（1）33359.04三、水泵类消防水泵2900.72129.6消防喷淋加压泵25.50.7217,92潜水泵25.50.72301237.6中水供水泵2220.7230109504小计（2）16576.56四、照明楼道照明180.60.7230122799.36105、估算泛光照明2010.72152432监控40.80.7230241682.1弱电30.60.723024946.18小计（3）5859.64五、设施用电排烟风机0.10.7213保洁设备50.50.725327变压器损耗7000变压器电耗4125038500小计（4）45527六、供水消防系统135清洁用水1.5吨3.0301350绿化用水15吨3.0301350小计（5）15吨3.0302835合计xx09.1绿化服务费用预算表序号项目月预算额（元）年预算额（元）1外绿化养护费350004200002内绿化放置费15000180000小计50000600000年度设备设施检测费用预算表序号106、项目月预算额(元)年预算额(元)备注1变压器耐压、继保年检1000120002高压器具测试30036003电梯年检2750330004建筑物避雷测试60072005排污监测1500180006各类压力表、温度表检验150012000合计715085800说明：表六各项设备检测费纳入公共维修基金。设备设施外委托保养费用预算表序号项目月预算额(元)年预算额(元)备注1防盗监控800096000电线老化、更换镜头等2消控设备800096000正常维护3电梯维保50000600000正常维护4建筑物维修200024000需要外包工程队合计68000816000说明：表七各项设备委托保养费纳入公共维修基金。附件证明文件企业法人营业执照资质证书荣誉证书安全证书保安工作班检表单位：xx物业管理有限公司队：班：检查人：日期受检人岗位检验内容不合格次数处理结果仪表仪容服务态度工作纪律服务要求工作要求其他办公室工作场所卫生保洁值班表值日制度，值日生职责：整理公共区域物品，包括传真机台、饮水机、旧报纸堆、桌椅等达到整洁、美观、占地面积小的效果。序号时间姓名备注12345678910111213141516171819202151