1、冲突、博弈与协调 市场导向下的深圳更新实践2018.092000年以来，在深圳历经了高速城市化建设发展之后，土地、资源、人口、环境“四个难以为继”困境日益凸显。存量空间的优化和提升成为深圳城市空间资源拓展主要方式。在实践中探索、演进的深圳城市更新更新阶段主要方式对应城市发展阶段对象更新特征突出问题更新萌芽期（80年代初-90年代初）自发零星式改造城市萌芽期老旧建筑为主开发单位和旧村自发性的小规模拆旧建新为主。改造零散混乱，缺乏规划的控制和引导，忽视对整体城市面貌的考虑。更新发展期（90年代初-本世纪初）粗放式成片改造城市快速扩张期旧村、老工业区建筑、小型地块、旧商业中心以市场为动力的自发式更新2、为主；政府开始参与局部片区改造。改造手段单一、忽视对人居环境改善的要求、改造强度过高、突破上层次规划控制指标等；缺乏整体统筹规划；“城中村”问题。更新加速期（本世纪初-至今）大规模专门化改造城市提升完善期城中村、历史街区、老商业区、旧工业区、旧仓储区、旧居住区等更新内涵规模扩大，方式更多样；政府积极参与，出台一系列政策法规，并成立专门机构。现实问题复杂性造成改造难度加大；忽视社会问题和市场需求；土地投机现象严重。深圳城市更新发展历程表经过30年的探索，现阶段深圳城市更新进入全面推进的新时期，城市更新已逐步由早期粗放的散点式改造向整体的专门化改造方向转变，由追逐个体利益向实现城市整体和谐发展转变3、。反 思记忆的消失乡愁何处寻找？深圳，平均每周消失一个古村落，20年，消失1000个记忆的消失乡愁何处寻找？大成面粉厂，作为深港城市建筑双年展的主展场，却难逃拆除命运我们如何面对，承载深圳记忆与城市情感的建筑?反映城市发展历程和集体记忆、具有城市公共价值的特色地区正在快速消失成本的提升城市何处落脚？低成本空间是创新型企业成长的源起。成本的提升城市何处落脚？具有创新力的科技企业与旧城旧村的相互依存，融合生长 我们如何保护，创新力萌发的低成本空间载体？探 索湖贝博弈：城中村的去与留金威再生：工业遗产的利用水围活化：多元城市生命体金威再生：工业遗产的利用如何探索市场机制下城市记忆与新产业空间的融合 4、将保留的酵罐群、灌装车间及管廊等工业元素，融合到珠宝商业街区融合啤酒工业元素，提升珠宝产业空间魅力。融合城市记忆的新产业空间 将原金威啤酒厂标志性元素融入新的珠宝产业综合体珠宝展销商业入口商业中庭后退暂停 快进融合啤酒工业元素，提升珠宝产业空间魅力。融合城市记忆的新产业空间湖贝博弈：城中村的去与留在城市更新发展进程中，旧城改造与文化保护之间如何平衡？改造带来的巨大经济效益和保存历史文化背后的长久综合效应之间如何取舍？湖贝，百年前的深圳墟，深圳的起点资料来源：408小组湖贝村调研报告湖贝古村与深圳地名、中心城区变迁的历史密切相关独特的四坊格局，南坊村落格局的完整保留资料来源：408小组湖贝村调研5、报告紧凑、开放、可负担的空间特点，活色生香的市井生活和消费服务资料来源：408小组湖贝村调研报告潮汕特色的生活风俗、神祗香火和美味小吃资料来源：408小组湖贝村调研报告2011-2012年，区政府与华润置地签署战略合作、拆迁补偿协议资料来源：408小组湖贝村调研报告2013年，纳入政府更新计划，40公顷更新统筹片区阶段一：大冲模式的概念设计方案阶段二：回迁和实施可行下的更新专项规划方案2014年4月，湖贝老村更新改造研究2015年12月，区委+专家评审方案，旧村拆除偏移重建2015年12月，文化是城市更新的灵魂中营都市方案一 地标塔楼居外优点：塔楼资源最大化，整体空间关系均衡；缺点：商业主展示6、面较弱方案二 地标塔楼横向居内优点：商业展示性好，形成商务园区氛围；缺点：主塔楼与现状金楼相互干扰，展示型较弱方案二 地标塔楼竖向居内优点：商业展示性好，商业向深南大道打开；缺点：主塔楼与现状金楼相互干扰，展示型较弱阶段四：湖贝路下穿、公园与旧村融合、面向深南开敞6月1-30日，自下而上的学者关注、媒体报道、院士上书、书记调研7月2-3日，发起湖贝古村120城市公共计划，举办“共赢的可能”工作坊唐伟军汤桦朱荣远钟兵吴文媛冯果川张星孟岩7月2-3日，18个工作坊现场设计方案主持人：饶小军、孟岩 邀请专家：文化社会学者：马立安、史建、廖虹雷、杨阡、王大勇、滕斐、张星、张琴 规划建筑专家：饶小军、孟7、岩、朱荣远、曾群、杨晓春、费晓华、汤桦、钟兵、张之杨。土木再生、未来+学院发起独立研究计划“湖贝请留门”同济徐磊青教授&408研究小组的系列研究7月5-6日，文保部门、华润、区政府通过媒体回应政府、专家、开发商、设计方，不断寻求平衡兼顾的共赢方案湖贝被广泛关注，会不会是一次时代的机会窗口？参与讨论湖贝问题，是深圳这个年轻城市及其多元人口（移民、原住民、新一代）可以一起回溯、认同和共创深圳共有历史的开始，同时也是完成“深圳人”这个共同体的一种仪式（深圳戏剧人杨阡语）深圳这个因改革开放、成立特区而迅速膨胀的年轻城市及其多元人口（移民、原住民、新一代），需要以深圳为共同家园，通过一起回溯、认同和延续8、深圳共有历史，来建立对深圳的认同感和归属感（黄伟文）村民：高房价，拆迁补偿的一夜暴富租户：无话语权，被迫搬迁，何去何从专家学者：16000 18000的保护底线，当地多元人群和生活的保留政府：新罗湖，国际消费中心，城市客厅，公共利益，开发与保护兼顾水围活化：多元城市生命体 城市是一个不断生长演变的“生命体”，它本应具有丰富多元的表情与姿态，但是事实上，现代城市建设中特色丧失的问题日益凸显，如何在城市更新中保持参差多元的城市生活？水围村：距离福田中心区仅1公里，外来人口超过8000人，本地村民不到总人口的十分之一。有没有更加融合、更多正面、保留更大差异性的改造模式？围绕水围“街巷”和”微场所”两9、个要素为主，营造街区漫游为主深圳人休闲目的地总结水围村公共空间街巷的使用方式与空间特质n 1.加强邻里交流n 2.鼓励建设有安全感的街道n 3.激活街道的新用途n 4.关注人与生态健康打造街头休闲广场 35栋居民楼在楼缝中植入立体交通系统连接所有楼栋形成立体社区五层平面图 电梯连廊串联全部握手楼架设7座电梯和钢结构连廊空中连廊和室内连廊相互串联如何将居住于此的青年联系在一起：公共空间，共享空间如何将居住于此的青年联系在一起：公共空间，共享空间屋顶花园屋顶公共空间城市屋顶农场屋顶休憩花园青年之家青年之家平面图多功能活动厅社区厨房切合不同住房需求的户型改造措 施划定工业区块线、城中村综合整治范围划10、定270平方公里工业区块线，保障工业发展空间划定城中村综合整治范围，全市平均55%，中心城区高达75%，保障低成本生活空间深圳市工业区块线制定奖励与补偿机制按保留建筑的建筑面积及保留构筑物的投影面积之和1.5倍面积作为奖励容积。历史建筑修缮及整治实施方案应与城市更新单元规划同步报辖区政府（含新区管委会），实施主体应承担保留建、构筑物的活化和综合整治责任及费用。转移容积类型公式注释一般转移容积（S1+S280%）（1-R）-（S3-S4）FAR基础S1=拆除范围内视为权属清晰用地的面积S2=需要进行历史用地处置面积的用地S3=开发建设用地S4=纳入的零星用地R=基准土地移交率拆除重建用地面积1011、00015%或3000拆除重建用地面积1000030%增加转移容积S5FAR基础0.3S5=移交特定情形设施用地面积1、落实初中用地（九年一贯制学校按照用地面积2/3作为初中用地测算）2、高中、综合医院3、图则基础上额外落实占地面积5000的文化设施用地4、无居住功能的单元在图则基础上额外落实小学5、保留已纳入深圳市历史建筑名录或市主管部门认定有保留价值的历史建筑或历史风貌区外部转移容积S6转移系数一区2.2，二区1.8，三区1.5，四区1.2，五区0.7转移容积率+奖励容积率类型类型奖励方式奖励方式政策性住房保障性住房除明确规定计入基础建筑面积的，其余作为奖励容积；增配政策性用房，不予作为奖12、励容积创新型产业用房人才住房人才公寓公共配套设施公交场站或首末站奖励1倍垃圾转运站（含公厕）奖励3倍变电站社康中心、老年人日间照料中心奖励2倍公共空间建筑架空层或室内空间首层不奖励非首层不奖励空中连廊（投影面积）奖励1倍地面通道、地下通道历史建筑建筑面积及构筑物投影面积之和奖励1.5倍奖励容积之和增加“人才、保障性住房超出基础20%部分不受限制”内容增加历史文化专项研究，探索历史建筑在城市更新过程中的制度化保护深圳市城市更新局在新修订的深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定中，要求更新单元内涉及文物保护单位、未定级不可移动文物、紫线、历史风貌区、特色风貌区、历史建筑，须进行历史文化保护专项研究。梳理更新单元内的历史文化要素，落实上层次规划及相关技术标准、规范要求，提出历史文化保护和利用目标，划定核心保护范围，提出保护范围内的建设活动控制要求，并提出保护措施及合理的活化利用方式。