1、杭州下城區北部地區概念規劃Conceptual Plan for the northern area of Xiacheng district,Hangzhou创意城脉目录Contents缘起：杭州城市化进程与规划区关系探索对于发展的思考现状与愿景02.01实地基础条件02.02基地分析总结Prelude序Chapter202地区发展条件分析及评估01.01解析：发展中的问题城市扩张，机遇变挑战01.02思考：如何实现地区跨越式发展？01.03判断：对现阶段发展思路的评估01.04地区综合审视01.05发展思路Chapter1 01认知与思考03.01规划目标03.02土地资源评估与分析03.2、03策略一：务实发展的土地功能框架03.04策略二：交通策略03.05策略三：空间策略03.06策略四：土地开发运营计划03.07策略五：旧村改造04.01土地利用规划04.02总平面图04.03效果图04.04原控规与规划土地利用比对04.05规划结构04.06公共服务设施分析04.07交通系统04.08慢行系统04.09地下空间04.10绿地开放空间02地区发展条件分析及评估Chapter303规划目标与策略Chapter404整体规划设计创意城脉整合提升土地价值的能量网络多维灵动体验丰富的空间载体工遗有机延续的时尚创意都会Chapter505详细城市设计05.01案例借鉴05.02创意城3、脉 立体构造05.03创意城脉 详细解释 05.04创意城脉 节点缘起PRELUDE FOUNTAINHEAD古代：杭州：山水城的城市格局，环绕西湖、京杭大运河展开，其基本定型于南宋时期。在南宋治杭的150多年间，南宋朝廷还着力进行市政建设，营造宫殿和官署，扩建城墙，修筑道路，整治河道，疏浚西湖，建造园林，使杭州不仅成为国内最繁盛的商业都市和对外贸易口岸，成为闻名海外的旅游胜地。同时也为杭州成为国家级的历史文化名城奠定了坚实的历史基础。规划区：杭州郊区。京杭及上塘运河穿越的郊野地区。近代工业时期（1949-1983）：杭州：城市化格局沿西湖、运河流域进一步展开。城市化范围，受到西湖、京杭大运河4、钱塘江等自然屏障的约束，城市沿湖、运河展开，主要发展区域为城市东北侧。规划区：建国初期重工业发展促进下城形成了割据厂房式点状城市化。工业化大生产全盛时期，杭氧杭锅、杭州重工机械，杭玻等大批国有重工制造业占据下城北部半壁江山。直至直至1983年，国务院批准下达的杭州城市总体规划，才最终把杭州的城市性质确定为省会城市，全国重点风景旅游城市和历史文化名城。城市得以重新审视了本身的定位及其产业发展方向，下城区的重工产业开始转移，新兴产业蓬勃发展。上世纪末期（1980-1996）：杭州：城市定位的变更，城域在东侧、西侧、南侧得以扩展，沿江发展策略成为土地资源紧缺下，重新燃起的希望。规划区：城域扩张下的5、混杂城市状态及区域竞争下欠缺全盘考虑的城市化。旧厂房开始逐步退出下城北部地区。Ancient Hangzhou and site古代杭州与规划区1949-1959s Hangzhou and site建国初期的杭州与规划区1980-1996s Hangzhou and site20世纪末期的杭州与规划区urbanlization areaSiteurbanlization areaSiteurbanlization areaSite1950s SALTATORY DEVELOPMENTmanufacturing 1990s URBAN SPRAWL manufacturing,residenc6、e,education下城北部概念规划的提出是-DEVELOPMENT对于发展的思考OUR CONSIDERVATION城市化摊大饼式扩张有机更新本地矛盾经济产业转型需求物质空间改造滞后本地区发展之路何去何从？+杭州城市化进程与规划区关系探索Urbanlization of Hangzhou&Site规划区：土地粗放发展型的城市、村落自发城市化为城中村、荒芜待兴的旧工业厂房、巨型交通机器组成的下城北部地区，作为城市中心区，其混杂的面貌显然不能代表杭州浪漫大气精致繁华的形象，同时城市发展方向的偏离，资源被分化，竞争角逐的现象促使下城北部地区开展新的思考。Todays site当下规划区景象urb7、anlization areaSite本世纪初期（1996-2010）：杭州：城市用地紧缺，进一步吸纳周边县域土地，大杭州格局由西湖时代正式走向钱塘江时代。城市化进程也由原本的旧城区，转战新兴纳入的余杭、萧山地区。规划区：城域扩张下的混杂城市状态，文化创意产业的兴起，新天地、华丰、体育公园等大型项目的相机筹划及招商建设，一片如火如荼的景象正在展开。但由于：多次城域扩张，以及最新城市发展策略的变更。杭州发展重心向东、南方向转移，核心资源进一步被分化的影响，下城北部地区的城市化进程缓慢，与南部地区形成了极大的反差。基于上述现状，提出了本次的概念规划，拟打造成南北共同繁华时尚的格局。1996-tod8、ays Hangzhou and site21世纪初期的杭州与规划区1990s URBAN SPRAWL manufacturing,residence,educationINDUSTRY TRANSFORMATIONfrom manufacturing to creating INDUSTRY TRANSFORMATIONfrom manufacturing to creating INFRASTRUTRUE COMPLETMENTpublic service,transport,water,electricity 区位：规划区位于杭州主城区北部，属于传统老城区和城市边缘区的衔接性区块，东临9、江干区、西接拱墅区、南至运河和德胜路，北至余杭塘河，总面积约19.1平方公里。DEVELOPMENT现状是OUR SITUATION IS?+杭州城市化进程与规划区关系探索Urbanlization of Hangzhou&Site能量中心的待兴 energy center not strong enoughSCATTERED POINTS能量中心孤点存在能量中心现象一：体育公园耗资过高，如何平衡？新天地缓慢的招商与公共交通关系？华丰综合体孑然一体，在周边公共资源的不便利及旧村改造的压力重重下的夹缝中如何求生存？石桥地区的安置问题困扰与开发如何平衡？尝试寻找一个促进下城北部地区可持续科学发展的10、城市化模式，能均衡各种利益关系，发展时序关系？或一种合理的开发框架？交通走廊的切割transport interchangeCUTTING巨型交通机器的冲击大型交通廊道的空间切割高速公路快速路地面铁路高架高速铁路以及磁悬浮现象二：有限的土地资源，在面对日益膨胀的城市化梦想下，该如何实现，土地的高度集约化利用？（针对立体开发、地下空间利用、立体分层交通等提出）用地混杂urban&village landuse mixtureMIXED城市、工业遗产、村自发性的城市化乡村的探索与挣扎产业转型 物质环境置换退二进三迷失的空间现象三：工业遗产文化的延续，及其作为重要能量元素的活化模式？（针对杭氧杭锅、11、新天地、华丰以及下城在建国初期城市化进程中的重要工业文明遗迹的延续与开发而提出）DEVELOPMENT愿景：未来这里将是？OUR FUTURE IS?+杭州城市化进程与规划区关系探索Urbanlization of Hangzhou&Site时尚创意的都市生活。愿景一：一个开发灵活、弹性可控的发展框架愿景二：一个功能复合、立体开发的城市架构愿景三：一个时尚繁华、工遗创意的都市品牌 高效运作的城市体系，有想象力的都市空间，有梦的人，有文化的生活着。活力、交流、动态、实验性、多样化 完善的配套、高品质生活 CONNECTTING连线自上而下与自下而上关系线：资源交换、联动发展STRENGTHENI12、NG强点大型项目带动发展交通综合体带动发展点：亮点项目、激活发展NETWORKING网络能量轴线与能量中心间高度连接面：建立网络、资源共享用地混杂urban&village landuse mixtureMIXED城市、工业遗产、村自发性的城市化乡村的探索与挣扎产业转型 物质环境置换退二进三迷失的空间现象三：工业遗产文化的延续，及其作为重要能量元素的活化模式？（针对杭氧杭锅、新天地、华丰以及下城在建国初期城市化进程中的重要工业文明遗迹的延续与开发而提出）01认知与思考CHAPTER 01 UNDERSTANDING&THINKING+01.01解析：发展中的问题城市扩张，机遇变挑战OPPORT13、UNITIES TURN TO BE CHALLENGES城市扩张释放主城空间，迎来飞跃发展 扩张E X P A N S I O N 城市层面撤市设区，纳入余杭、萧山，解决了杭州城市发展空间不足的问题。随着工业和人口的向外转移，杭州主城区迎来了产业转型飞跃发展的时机。下城北部地区由原来的边缘地带，变成大杭州的核心地区。252.84km2-3068km2时期PERIOD-远古时期PERIOD-1949时期PERIOD-1995时期PERIOD-1996时期PERIOD-200110km2252.84km2430km2683km23068km2BC200-AD1949秦朝设县五代吴越定都杭州南宋定14、都杭州隋朝炀帝开凿运河10km2（数字不详，约数）1949年 城市发展扩张拓展252.84km21995年 城市发展扩张拓展430km21996年 萧山市的西兴、长河、浦沿和余杭市的三墩、九堡，下683km22001年 将原属的余杭市、萧山市变为区，划入杭州市区3068km2杭州城区范围HANGZHOU备注：下城北地区与西湖直线距离4.363Km-10.79Km区间距离与城域面积比RATIO时期PERIOD0.4363-1.0790.0172-0.04260.0101-0.02500.0063-0.01570.0014-0.0035杭州城市拓展时序与范围杭 州 城 市化进程下城北部从边缘到中心15、 分化D I V I S I O N 城市层面+01.01解析：发展中的问题城市扩张，机遇变挑战OPPORTUNITIES TURN TO BE CHALLENGES杭州八城区，下城区为核心老城区。杭州交通网络，规划区处于全城快速干线网中。杭州规划地铁网络，3/5号线穿越规划区西侧及南侧。杭州最新规划，一主三副六组团二十新城百个综合体。杭州由“西湖时代”走向“钱塘江时代”，东部、南部成为城市发展的主要战略方向。图示：杭州城市大战略与规划区关系杭州发展战略解读：杭州市城市总体规划（2001-2020年）明确杭州城市性质和功能定位，根据新一轮规划，实施“城市东扩、旅游西进，沿江开发、跨江发展”战略16、，推进“市域网络化大都市”建设，推进“城市群”建设，推动城市从“倚湖而兴”向沿江跨江发展、从“摊大饼”向“蒸小笼”、从“一主无副”向“一主三副六组团”、从以西湖为中心的“西湖时代”向以钱塘江为轴线的“钱塘江时代”转变，构筑起“东动、西静、南新、北秀、中兴”的网络化、组团式、生态型空间布局。杭州市发展战略调整，政府将优势资源主要投入在东部与南部地区。+01.01解析：发展中的问题城市扩张，机遇变挑战OPPORTUNITIES TURN TO BE CHALLENGES 分化D I V I S I O N 主城五区主城区各区资源分布比率图西湖区XIHU 江干区JIANGGAN拱墅区GONGSHU 17、上城区SHANGCHENG 各区构成主城的组成市级中心（武林广场商圈）市次级中心（拱宸桥）市次级中心（城东新城）市级中心（钱江新城）市次级中心（黄龙商务中心）主城区内三个新近建设的地区比较：公共资源的分化，打破原有的发展节奏加速了行政区间的竞争。主城区各区资源分布图市级中心：武林广场商圈（上、下城区）、钱江新城（江干区）市次级中心：黄龙商务中心（西湖区）、城东新城（江干区）、拱宸桥（拱墅区）、创新创业新天地（下城区）在主城区的新兴发展中，城东新区、钱江新城、新天地是最大的发展项目，其中前两者获得最多的资源及行政倾斜。钱江新城：未来城市新C B D城东新城：未来杭州最大的客运交通枢纽版块创新创业18、新天地：文化创意时尚中心钱江新城集行政办公、金融、贸易、信息、商业、旅游、居住等功能于一体，发挥着中央商务区所具有的综合服务、生产创新和要素集散等作用。未来的东站将是集磁悬浮、高速轮轨、铁路、地铁、公交、出租车于一体、零换乘的综合交通枢纽。集文化娱乐、商业休闲、总部办公、科研孵化、都市工业于一体的城市中心地段。下城区XIACHENG市级中心（武林广场商圈）市次级中心（新天地）+01.01解析：发展中的问题城市扩张，机遇变挑战OPPORTUNITIES TURN TO BE CHALLENGES下城地区南北地区城市资源分布差距迥异，南部为城市级商业商务中心，北部为百废待兴的新兴规划区，北部地区功19、能多为居住区，其中多为档次较低的廉租房、经济适用房。分化D I V I S I O N 下城区公共资源的分化，打破原有的发展节奏加速了行政区间的竞争。面积达31.46平方公里的下城区，位居杭州市的核心位置，北依杭州市人民政府，南濒秀丽的西子湖，西靠全省政治中心省委、省政府驻地，东临古城河贴沙河。这里不仅有着深厚的历史底蕴和丰富的文化内涵，且自古就是商贾繁盛之地。两核：武林CBD地区城市级发展极核，创新创业新天地城市次级发展极核。两心：华丰板块辐射北部地区的商贸科研综合公共中心，杭氧杭锅板块辐射中部地区的文化旅游综合中心三轴：城区综合发展轴，北部现代都市工业及高新技术产业发展轴，南部现代服务业发20、展轴。三区：南部商业商务综合功能区，中部商务旅游综合功能区，北部商贸研发综合功能区。下城区资源分化现象下城区发展状况HUAFENG华丰XINTIANDI新天地SPORT PARK体育公园HANGYANG HANGGUO杭氧杭锅WULIN PLAZA武林广场众多优势资源集中于下城区南部，南部发展迅速；北部发展缓慢，南北发展不平衡。+01.02思考：如何实现地区跨越式发展？THINGKING在机遇与挑战下，审思如何实现地区跨越性发展？HOW TO MAKE A GREAT STEP?在没有突发事件产生的情况下，城市在逐步市场化推进的过程中，发展呈右图规律。在发展环境突然改变时，如不调整发展策略，将21、会丧失这一轮的发展机遇。一般模式选择模式外界刺激，强势助动杭州新天地体育公园华丰综合体+01.03判断：对现阶段发展思路的评估JUDGE:ASSESSMENT FOR CURRENT DEVELOPMENT APPROACH 下城现阶段的发展思路“十二五”规划：共建共享“繁华时尚之区”，深入实施“南精北快”总战略和“服务业导向、民主民生、文化引领、环境立区”四大分战略，坚持“率先、绿色、和谐、统筹、创新”发展，以加快转变经济发展方式为主线，以民生改善为宗旨，以改革创新为动力，着力推进“繁华时尚之区”十大工程，全面构筑“南有CBD，北有新天地”的统筹协调发展新格局，切实增强城区综合实力和可持续发22、展能力，率先实现经济社会发展新腾飞。其中北部地区以文化创意产业为主要发展引擎，在这个定位下，至上而下落户了三个大型项目：体育公园、新天地、华丰，并对这三个项目进行了细致的规划。以大型项目的投入强势带动地区发展。体育公园、新天地、华丰位置、面积、功能定位、进展状况华丰综合体315.76ha创业孵化区及生活区进展情况：已批在建新天地66.26ha杭州商业商务次中心进展情况：基本完成招标体育公园45ha室内外体育公园进展情况：已落成备注：耗资过大杭氧杭锅7ha以国际城市博览中心为主题的国际旅游综合体 进展情况：设计阶段下城区“十二五“规划纲要明确提出“要积极推动发展文化创业产业，建立时尚繁华都市”，23、文化创意产业是全球21世纪的核心生产力，是世界城市发展产业发展的主要方向。抓住创意产业这个核心，规划区才能实现差异化发展并从竞争中脱颖而出。创新创业新天地定位很高，是本地区最大的支撑项目。招商效果好。从可持续的发展角度看，该项目具有一定的弱势：缺少城市轨道交通的支持，5号线和3号线站点离该项目地区距离较远（1KM），其公共交通的支持力度与“南有CBD，北有新天地”的定位不符。向西向南受建成区的限制，向东和向北受快速路的阻隔，难以对周边地区形成更大的带动辐射作用。体育公园高投入、高端、生态休闲型的体育场所，将大大提升周边地区的环境品质，成为市民的休闲场所。但单一功能的开发模式，封闭的空间，导致对24、周边的带动不足，以及人气、活力和经营状况不如预期。+01.03判断：对现阶段发展思路的评估JUDGE:ASSESSMENT FOR CURRENT DEVELOPMENT APPROACH 华丰新城华丰新城比邻两条快速路，未来3号线经过该地区，交通条件十分优越。但一直以来以秋实快速路为界，东边由于公共配套设施不足、环境品质较差的发展明显滞后于西侧的发展，现华丰一手楼单价低于快速路以西二手楼单价5000以上。杭氧杭锅杭氧杭锅，作为首个工业遗产的更新保护项目的典范，目前已成为城北地区的重要发展节点。未来，杭氧、杭锅老厂房地块将打造成以国际城市博览中心为主题，集艺术、影视、游乐、健身、美食、购物、演25、艺、会展、酒店等功能于一体的国际旅游综合体。目前世界级建筑大师正为该地区建立城市空间标识形象。对本区的意义：杭氧杭锅项目作为工业遗产更新的范例式工程，与同类的创新创业新天地项目遥相呼应。其国际级的高端定位也将向本区辐射活力。处理好于其在空间、功能、交通等方面的连接关系将是本区走向成功的一大关键。+01.03判断：对现阶段发展思路的评估JUDGE:ASSESSMENT FOR CURRENT DEVELOPMENT APPROACH 3 文化创意产业是未来世界发展最先进的动力，也是下城区主要推动发展的产业方向和竞争核心。以此为主题的城市建设应体现其“内涵”，而非一般性的商务中心区的建设。REGI26、ONAL COMPREHENSIVE REVIEW+01.04地区综合审视1 规划区内三个项目是政府投入的重点项目，在下城区的定位很高。但是放眼于整个杭州主城区发展的大形势，三者并不具备显著的差异性和竞争优势，同时它们各自自身都还存在一些制约发展的问题。2 该地区的整体规划是对若干个项目或片区规划的拼合，因此各项目和片区间的关联性和整体性不足的问题比较明显，尤其是对交通的分割没有形成好的解决办法。+01.05发展思路ROUTE CHIOCE（1）合理的引导开发建设效应自上而下 VS 自下而上自上而下的项目建设，即政府强力打造的大型项目，如新天地、体育公园等，其目的是为了带动更大范围“自下而上”27、的市场自觉行为，而这种主动的市场建设才是带动地区发展和激发活力的主要动因，同时它也是保证地区中心可持续发展的重要保障。因此，评估有限的可发展用地，在空间上、功能上、时序上合理的引导自下而上的开发建设，是规划的主要思路。“自上而下”的发力点带动周边“自下而上”的市场行为 THE HIGHLIGHT功能置换TRANSFORM功能填补FULFILLPART 1PART 2PROJECTPROJECTPROJECTPROJECT周边建设持续增长，地区活力再现周边已定建设可建设的空间填补新的功能置换原有功能PROJECTPART 3开发前期自上而下建设期自下而上建设期1738年伯明翰市政府开凿了伯明翰运28、河，布林德利地区成为伯明翰市以金属制造业为主的工业区。该地区充满了大量的专业码头、运河船只和工厂厂房。20世纪50年代以后，迫于国际竞争的压力，伯明翰的金属贸易逐渐萎缩，工厂和码头也全部关闭了。布林德利地区从此呈现出一派萧条、破败景象1983年，伯明翰市议会与 BW联合开始着手运河改造。1987年制定布林德利地区开发任务书。1988年，建设国际会议中心（ICC），将布林德利地区作为其商业配套。1991年，建设室内竞技场等配套项目1993年，做出明确的、具有指导意义的总体规划，其目标仍然是要创造一个积极的、受欢迎的，能够自然地融入到城市肌理中的新城区。滨水区於1993年开始建设，到1995年建成29、投入使用。该区位于运河西岸，正对ICC它由餐馆、酒吧和一些特色商店所组成。1994年，布林德利广场开始建设，广场将视线的焦点放在空间的核心，以吸引更多的游客进入。广场周围的建筑由不同的设计机构完成。广场东部的号办公楼50米，是该地区的标志性建筑，其余不超过8层，保证了空间的秩序。三角地由布林德利环形运河、伯明翰运河和Sheepcote街围合而成。该住宅区共拥有143套低层公寓和联排住宅。STEP 1:STEP 2:STEP 3:伯明翰布林德利地区实施效果解析：ST Pauls ChurchThe National indoor Arena 国家室内竞技场 ICC 国际会议中心 Civic Ce30、ntre 市民中心Centenary Square 世纪广场Victoria Square 胜利广场Council House 议会大楼Mailbox商业中心Brindley Place 布林德利广场重要的公共建设：滨水区：设计灵感来自于拥有200多年历史的伯明翰运河系统。规划还从分析布林德利地区内外交通系统，以及从ICC、Broad街、运河沿线等各个角度眺望该地区的感受等方面进行了分析。布林德利广场：利用1米高的地坪高差，将广场分为若干活动区域，高差形成的台阶正好沐浴在和煦的阳光下，可以兼作露天剧场。国际会议中心：改设施包括国际会议中心和交响乐厅等大型会展及文化建筑，它们构成了文化艺术中心区31、。成功吸引了私营地产、宾馆的出现。重要的商业建设：住宅区：住宅形成了内院式布局。滨河的联排住宅均为传统的坡屋顶形式，滨河住宅每户都有台阶可以直接下到水边。Mailbox：欧洲最大的多功能开发项目之一，定位为高档的购物休闲中心，英国广播公司（BBC）在伯明翰的总部也设在此。启示：1、自上而下与自下而上相结合，四两 拨千斤。2、建设具有标志意义的城市景观基础 设施，将一次性土地收益转变为土地 价值的持续提升。3、良好的规划设计至关重要。案例链接 伯明翰布林德利地区开发历程点：亮点项目、激活发展线：资源交换、联动发展面：建立网络、资源共享（2）构建清晰地发展框架 “1+1+13”从“点”到“线”到“32、面”的全面带动阶段“点”已形成，如杭州新天地，华丰城市综合体以及体育公园等，如何打破割裂状态，将散点串起来，建立系统网络，实现资源共享与互补，是构建清晰的发展框架之关键。+01.05发展思路ROUTE CHIOCESPOTS LINKAGE connect connectexchangeexchangeexchangeexchange connect connect connect SURFACEResidentialCreative IndustryParkHot ProjectInfrustructureNetworkhot projecthot projecthot projecthot33、 projectGugenheim Museum 古根汉姆博物馆Euskalduna Jauregia厄斯卡尔杜那会议与音乐中心 Puentedel Campo Volantin 博朗丹步行桥 Bilbao Metro毕尔巴鄂新地铁系统 Abandoibarra Urban Renewal 阿邦多衣巴拉更新M M M M M M 案例链接 西班牙毕尔巴鄂：“点、线、面”全方位引导城市复兴毕尔巴鄂市是西班牙的海港和第六大城市。从一个锈迹斑斑的衰败工业城市变成全欧洲乃至全世界的文化和旅游焦点已经成为一个世界性的传奇。整个城市活力清新的气象使人们清楚地意识到毕尔巴鄂的复兴，并不仅仅体现在孤立的纪念物34、上，更重要的是人们看到了一个整合发展的城市更新策略。90年代初，毕尔巴鄂推出了一个规划来复兴城市。其一，强调城市基础设施建设在城市更新中的引领作用；其二，延续城市与河流历史的共生关系；其三，开发大型城市项目带动复兴。激发古根海姆博物馆作为复兴计划的战略点，新颖的设计风格，独特的建筑外形，耗资12.7亿美元(约合108亿人民元)，成为城市旅游的新景点，带动社会经济的全面复兴。连接桥梁、新地铁系统由著名英国的建筑师福斯特设计的地铁，地铁的建设减轻了城市地面交通的压力，同时，新地铁是为毕尔巴鄂在历史环境中创造一个令人振奋的公共服务设施的机会。福斯特设计的地铁出入口更成为了城市街道上一道独特风景。由巴35、伦比亚著名建筑师设计的博朗丹步行桥，将河流左岸亟待更新的衰败的乌里比特拉特商业区与右岸联系起来，带动周边地区更新，这座桥更是观看焰火表演的绝佳场所。蔓延耐尔比翁河及其周边地区的更新赋予城市空地和废弃的工业建筑新的城市功能，将市中心沿河废弃的造船厂、铁路、货栈地区更新改造成一流的多功能中心商务区，并促成旅游业的发展。毕尔巴鄂：一个城市的变迁Bilbao:The Transformation of a City（3）强化创意品牌文化创意产业地区竞争砝码首先，文化创意产业具有高知识性、高附加值、强融合性等特征。发展文化创意产业是下城区重要的竞争砝码，应强化这个品牌，占得未来核心生产力的先机。文化创意36、产业说到底是“人脑产业”，其核心是“人才”。+01.05发展思路ROUTE CHIOCE如何强化创意品牌？完善与创意产业相关的服务配套，建立优质的产业公共服务平台创造便于交流和展示的空间，信息交流是创意产生的关键要素。建设适合创意人才生活的环境。PeopleFunctionSpace精品购物工业、建筑设计艺术工作室教育机构交流展示平台艺术长廊时尚嘉年华绿色创意Highline(NewYork)Green ParkWaterfront EdgeLoft Space PlazaCommunication Hall Pavillion宜人的绿色、开放的便利的Street Building多样的、活力37、的私密的、安静的时尚传媒电影制作智能的空间塑造主题功能生活感官 案例链接 世界城市创意品牌的塑造经验北京798艺术区北京798艺术区位于北京市朝阳区东北部酒仙桥718大院内，是21世纪初在原有工业建筑闲置空间的基础上逐渐发展起来，以当代艺术为特色的艺术区。北京798艺术区已成为中国文化艺术的展览、展示中心，成为国内外具有影响力的文化创意产业集聚区。50 Moganshan Sculpture Park上海莫干山50号/新天地改造苏州河边的废弃仓库，成为文化创意的聚集区。上海新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，它以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步38、行街。中西融合、新旧结合，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。Main street:700 mArea:50 ha柏林中城区冷战结束后的遗迹吸引世界各地艺术家聚集到此，文化设施、艺术家工作室的兴起也带来了商业活力。深圳华侨城是一座集旅游、居住、商务、工业等多功能于一体、配套设施齐全、特色鲜明的现代化海滨城区。其特色之一是文化产品的原创性。其特色之二是文化形态的多元化；其特色之三是华侨城文化产业形成了一套成熟的、一体化的创意文化产业链，涵盖创意、研发、设计、制造、展览、交易、编导、演出等所有环节，文化的内生机制与市场机制相结合Area:480 ha新天地Area:3haArea39、:96ha02 地区发展条件分析及评估CHAPTER 02 SITE ANALYSIS&ASSESSMENT+02.01实地基础条件SITE ANALYSIC 以现状地块为统计基准,集合杭氧、三塘、东新、石桥、灯塔、华丰六个统计单元的基本用地功能数据，统计总表如下：现状用地功能分析：区块内部居住、公建、工业、仓储、市政设施等建设用地类型齐备，存量土地资源 数量较少，用地情况较为复杂，交通性干道及大型交通项目分布其中，上塘河及运河环绕该地区块，随着区块内一系列重大工业遗产类保护项目的陆续规划和实施，周边较大范围城市用地将随之进行城市功能改变及品质提升，成为城市具有优越区位条件的发展地区。土地利用40、-地区现状功能及规划功能评价【规划区现状条件】规划范围：规划区东临江干区、西接拱墅区、南至运河和德胜路、北至余杭塘河，总面积约19.1平方公里。19.1km2规划区交通及环境因素【规划区现状条件】+02.01实地基础条件SITE ANALYSIC 现状交通联系不便，路网不健全交通性干道及大型交通项目分布其中，快速路、高铁等交通廊道削弱城市功能的联系，各功能片区交通联系不便，城市路网体系不健全，同时，旅游组织路线不明确。快速路：石大快速、秋石快速、德胜快速；主干道：华丰路、沈半路、东新路等；地铁线：3号线、5号线现状景观环境优越上塘河及运河从南至北环绕规划区，基地内河流众多，水景观资源丰富；其次41、，规划区北临半山，基地内拥有较大面积的绿化，如体育公园、生态湿地公园等，整体景观环境良好。为提升城市环境品质创造了优越的条件。现状水系现状绿化现状景观网络现状路网规划土地利用-控规功能以及规划意向幼儿园服务范围小学服务范围中学服务范围本地区仅有两处城市级文化设施，且偏隅西北一角，未能辐射全区；社区级文化设施（活动中心）零星分布，但未能均匀地服务于各个社区。相似地，本地区的城市级医疗和体育设施配置也未能辐射到东部和西南部地区，社区级设施几乎不存在。教育、文体设施不足中小学的配置基本覆盖本地居民区；幼儿园配置略有不足，具体体现为北片区的规划幼儿园的量未能满足服务半径要求+02.01实地基础条件SI42、TE ANALYSIC【规划区控规愿景评估】文化设施医疗设施体育设施规划土地利用-控规功能以及规划意向+02.01实地基础条件SITE ANALYSIC【民众意愿倾向调查】普遍认为规划区应是以创意文化为主题的时尚中心普遍认为新天地是下城区北部发展的动力，重要的公共服务中心1交通方面：认为地区交通设施滞后，公交及地铁线路缺乏，路面环境有待改善。2公共服务及活动需求方面：缺乏小型活动广场、公园等市民活动空间。3公共服务设施方面：缺乏基本的公共服务设施，市政设施发展滞后，生活环境品质有待提高。1 土地功能混杂低效【Inefficient】现状城市、乡村、荒废工业厂房交汇复杂的土地属性难以为创意产业提43、供良好的发展环境，有限的机会用地、严格的高度控制，使得发展总容量有限。+02.02基地分析总结SITE ANALYSIC CONCLUSION2 交通机器切割阻断【Breaking】快速交通、地面及高架高速铁路的巨型交通机器切割使得片区联系不便。交通体系不平衡，支路网不完善，给市民出行带来不便。3 工遗产业链接失衡【Imbalance】重点项目的关联性和整体性不足，创意产业链条不完善，缺乏开放性、标识性、弹性的城市活力空间，制约了创意产业的发展。4 各方声音【All Voices】从对控规评估及民众声音等方面看，虽看好地区的发展前景，但人存在公共服务配套不足，生活环境品质亟待挺高等问题。1 土44、地功能混杂低效【Inefficient】现状城市、乡村、荒废工业厂房交汇复杂的土地属性难以为创意产业提供良好的发展环境，有限的机会用地、严格的高度控制，使得发展总容量有限。2 交通机器切割阻断【Breaking】快速交通、地面及高架高速铁路的巨型交通机器切割使得片区联系不便。交通体系不平衡，支路网不完善，给市民出行带来不便。3 工遗产业链接失衡【Imbalance】重点项目的关联性和整体性不足，创意产业链条不完善，缺乏开放性、标识性、弹性的城市活力空间，制约了创意产业的发展。4 各方声音【All Voices】从对控规评估及民众声音等方面看，虽看好地区的发展前景，但人存在公共服务配套不足，生活45、环境品质亟待挺高等问题。03 目标与策略CHAPTER 03 GOAL&STRATEGY+03.01规划目标GOAL&STRATEGY把规划区打造成时尚创意都会FASHION METROPOLIS时尚创意都会FASHION METROPOLIS范围既定的开发地块剔除交通走廊机会地块【机会地块】限高要求19.1km2+03.02土地资源评估与分析GOAL&STRATEGY【因子评估】环境评估交通干道评估地铁站点因素评估土地储备量重点项目限高因素土地开发难度土地价值评估根据用地因子评估分析可知：具有较大发展潜力的地区：体育公园及其周边地区、新天地以东、华丰、秋石与德胜交叉口、秋石与留石交叉口、上塘46、河沿线较难发展地区：东南板块，限高、铁路分割、安置量大较具有发展潜力地区：其他地区【功能适宜性】+03.02土地资源评估与分析GOAL&STRATEGY地区主要的十一类功能对景观、可达性、设施依赖度、开发难度的需求和侧重点不同。针对不同的职能，定出每个方面的需求系数（K,K=1-5）,其总和为1。根据以上五项内容进行评分（PK），乘以需求系数并相加，得出功能优势度(D)，满分为100分。（D=K.PK）每个地区在所得的主要职能中选出得分较高的三种进行横向比较。可判断每个单元相对适宜的功能，以及某一种功能最适宜布置的区域。甄别空间需求依据不同功能对资源的要求，确定功能对基地各因子（景观、交通、设47、施、开发难度等）加权系数。通过量化分析，我们对各功能适配度进行甄别，对各区域最适宜布置的功能进行判断，选择三种主导功能。基于上层次规划及多方意愿调查，罗列可能的城市功能：企业家/ENTREPRENEUR在下城北部地区投资建设的国营民营企业设计师/DESIGNER文化创业产业的相关设计师工作者/Worker为下城北部气度各类产业提供服务的工作人员原住民/Aboriginal生活在下城北部地区的本土居民由因子评估以及功能适宜性评价可知，宜沿由东新路、长大屋路以及油车港河轴线组成的区域，布置商住混合、高品质住区、商业零售、商务办公以及文化创意等公共服务性质的功能。公共性质功能的集聚，易形成良好的城市48、活力区域，同时北部地区基本板块格局由此可划分为：华丰综合体板块，灯塔居住板块，新天地湿地公园板块、经纬天地板块、体育公园板块、东新苑板块、农科综合版块。从现状的东新路两侧、体育公园、规划的创新创业新天地、规划的华丰综合体的功能功能分布区可知，北部地区基本形成“东新路-长大屋路油车港河”为主的公共活动轴线。根据上述因子评估及功能适宜性分析可知，公共服务功能的进一步集聚，将使得本地区变成强大的能量辐射源。结合七个板块以及机会地区，从中可知，城市的公共服务功能将主要集中“东新路-长大屋路油车港河”展开。+03.03策略一：务实发展的土地功能框架根据分析形成的七大板块，结合现实条件及时尚创意网络化的愿49、景，通过功能的梳理、完善、置换等手段，针对每个地区分别升级，分别为：（1）体育公园板块（2）新天地湿地公园板块（3）华丰综合体板块（4）东新苑板块（5）灯塔山水居住板块（6）经纬天地板块（7）农科实验板块体育公园板块：针对现状功能单一、活力不足的现状重点引入多样化的城市功能活动，形成体育休闲综合体。突破现有偏安一隅的封闭界面，在西南侧绍兴路入口构筑一个汽车体验公园，强化4S汽车一条街的城市形象，同时建立体育公园香积寺路的门户形象；东侧重工路入口，完善体育类的城市商务功能，强化体育公园的国际营销；在东侧的新西路地铁站点与体育公园之间，打造一条地下商业街，增加体育公园北区的活力公共功能开发，以平衡50、其巨大的建设成本，同时增强两者的联系；同时强化东新路两侧的公共性质功能，塑造连续的城市公共活动（商业）界面；并建立体育公园、东新公园、地铁电车站点与每个社区的慢行循环步行网络。把体育公园周边地区打造成以康体设施齐全、环境宜人、时尚养生为主要特征，以高端国际化、生态休闲型住宅为辅的高档体育社区。体育公园板块92.52ha39.89ha39.60ha生活居住/residential公共绿地/green 水域/water TOTAL:284.70ha32.15ha商住混合/CR 18.36ha居住公共服务/service 商业金融/commercial 11.64ha7.93ha市政及医疗/I&Me51、dical 体育设施/sports25.88ha文化娱乐/leisure14.62ha其他/others2.10haGOAL&STRATEGY体育公园板块新天地湿地公园板块华丰综合体板块东新苑板块灯塔山水居住板块经纬天地板块农科实验板块新天地湿地公园板块：新天地作为未来的城市中心，应强化其对整个地区辐射带动作用，以及跨越交通分割，为其功能外溢提供弹性的发展空间。其南侧地区应设置为公共类或商住类功能，可弹性应对未来的扩张发展；同时应加强与北侧生态公园、上塘河的联系；其东侧结合产业集聚以及优胜的交通区位条件，应进一步规模为城市商业商务功能，强化“北有新天地”的地区地位；综合上述，把新天地区块打造成52、知名的时尚创意的综合商贸中心区。华丰综合体板块：尊重现有的控规功能结构，结合电车，进一步梳理公共功能轴线，有机衔接南部经纬及新天地地区；北侧结合半山公园，形成上塘河门户地区形象；同时建立社区公园、地铁电车站点与每个社区的慢行循环步行网络。把华丰地区打造成创意的、宜居宜业的地铁新城。新天地湿地公园板块华丰综合体板块TOTAL:282.38ha88.42ha公共绿地/green 商业金融/Commercial 54.14ha39.28ha22.63ha20.97ha22.30ha科研教育/R&D 水域/water 生活居住/residential村镇/village居住公共服务/service 953、.11ha13.25ha商住混合/CR 8.86ha市政及医疗/I&Medical3.41ha其他/othersTOTAL:248.15ha68.42ha公共绿地/green 商业金融/Commercial 61.99ha36.01ha38.70ha13.63ha9.37ha科研教育/R&D 水域/water 生活居住/residential居住公共服务/service 13.00ha商住混合/CR 2.88ha其他/others文化娱乐/leisure4.16ha新天地板块华丰板块东新苑及灯塔山水居住板块：优化现有居住组团的公共服务设施；置换调整部分功能强化公共功能轴线；构设宜人的社区公园、54、地铁及电车站点与每个社区的慢行循环步行网络。把东新苑、灯塔山水地区打造成更加宜人生态创意居住板块。东新苑及灯塔山水居住板块TOTAL:179.15ha70.91ha公共绿地/green 商业金融/Commercial 45.25ha10.81ha16.69ha7.16ha11.63ha科研教育/R&D 水域/water 生活居住/residential居住公共服务/service 6.67ha商住混合/CR 0.88ha其他/others8.57ha88.11ha22.76ha10.34ha生活居住/residential公共绿地/green 水域/water 科研教育/R&D 8.45haT55、OTAL:173.35ha8.1ha商住混合/CR 6.20ha居住公共服务/service 商业金融/Commercial 5.61ha3.71ha市政及医疗/I&Medical灯塔村镇/village0.58ha工业物流/M+W东新苑+03.03策略一：务实发展的土地功能框架GOAL&STRATEGY农科实验板块：强化大型项目产业集聚发展，提高土地功能的混合度，打造成一个宜居宜业的均衡地区。农科所地区被快速交通以及轨道的防护带分割成碎片，强调利用现代隔音设施，安置部分政策性住房以及打造现代的创意产业，吸引市民关注环保、民生等问题，把地区打造成现代的综合实验区。经纬天地板块：强化大型项目产业56、集聚发展，提高土地功能的混合度，打造成一个宜居宜业的均衡地区。结合新架设的电车，破除快速路的影响，置换原有的功能板块，强化石桥物流园的作用，把片区打造成与新天地有机互补的创意物流园。经纬天地板块农科实验板块51.96ha44.94ha20.35ha生活居住/residential公共绿地/green 水域/water 17.23haTOTAL:188.66ha23.64ha商住混合/CR 7.05ha居住公共服务/service 商业金融/Commercial 10.23ha经纬天地工业物流/M+W11.58ha其他/others70.73ha46.65ha11.46ha生活居住/reside57、ntial公共+防护绿地/green 水域/water 9.00haTOTAL:187.58ha29.88ha商住混合/CR 6.29ha6.38ha农科实验板块7.19ha其他/others科研教育/R&D 村镇/village商业金融/Commercial+03.04策略二：交通策略GOAL&STRATEGY区域交通-轨道电车交通策略：由于通过规划区的地铁三号线、五号线的建设缓慢，下城北部地区以及城北新城的公共交通受到了极大的束缚；另外作为规划为城市次级中心的“创新创业新天地”，暂无城市轨道交通连接，极大地阻碍了北部地区的发展。拟建立一条特色的有轨电车线路，沟通将于2012年前开通的地铁158、号线，并串联现有的工业遗产重点地区：杭氧杭锅，新天地、华丰，为北部地区构筑一个文化遗产的沟通网络；另外点状发展的有轨电车站点，将促进站点周边地区以TOD形式并以文化创意为主要特色发展。规划区层面道路交通梳理策略：尊重现有的规划道路格局，针对局部地区的道路干道交通问题，提出建设性的调整。为加强新天地以及生态公园与周边地区的发展，拟局部调整梳理道路网。为破除石桥地区被快速交通、轨道交通切割的隔离感，你打通三条城市道路，与东侧、南进行有机的连接，提高地区的交通效率。提供多样化的交通方式，设立水上、巴士、自行车交通换乘站点以及导向性的林荫大道，沟通接驳到上塘河以及各个社区，尤其是经纬天地、农科综合版块59、的住宅区。+03.04策略二：交通策略GOAL&STRATEGY接驳巴士策略：针对新增的有轨电车，提高其运作效率以及为地区市民建立便利的交通出行环境，采取社区循环式的接驳巴士交通至各有轨电车站点。自行车网络策略：结合电车站点以及杭州文化旅游线索，在电车站点周围地区，建立循环式的骑行环，为地区休闲、出行、换乘等提供一站式的有机交通接驳。建议结合各社区中心、大型商贸综合区以及上塘河沿岸码头，综合布设自行车骑行径道。水上交通策略：结合电车站点以及各个城市能量中心、社区廊道、社区中心，在上塘河及其支流，设立运河游以及社区交通的码头，服务各个功能片区，并形成良好的地标形象。+03.05策略三：空间策略G60、OAL&STRATEGY限高因素：结合限高因素，并在每个限高区内建立其地标高度形象。另外高度的设计结合城市的空间环境特点以及土地价值开发导向，建立均衡各方的高度控制。规划土地利用：结合七大板块逐一进行有机梳理的地块功能，形成以创意城脉为主线的城市公共服务轴线，并串联起各大版块的中心。开发量控制：结合上述的控制，并根据土地价值限制条件下最大化的原则，根据评估因子以及功能适宜性等综合评估，建立一个可视化的开发控制。开放空间体系策略：为营造一个生态的北部地区，并建立各个地区与其能量中心的联系，在创意城脉的基础上，强化生态河道形成的廊道空间，并结合社区接驳巴士、自行车径道、林荫大道以及社区交通线索，形61、成网络化的开放性空间系统。+03.06策略四：土地开发运营计划先期：1、启动创意干线的建设。2、加强体育公园板块、和东新苑板块的建设，对接南部发展，实现土地价值。3、改善基本环境，完善对三个能量中心的支撑与配套功能。重点改造紧邻能量中心的周边农居，形成几个有品牌效应的生活配套区为创意人才提供工作生活的舒适环境。4、调整支路网，改善石桥地区的可达性。同时依托交通资源以及工业文化资源落实有较强带动性的项目，以刺激该片区的发展。GOAL&STRATEGY远期：1、丰富创意干线的层次，建立一个地上地下一体化的功能轴线，塑造创意都市品牌。2、与3/5号线接驳，推动对华丰等存量土地的开发。3、大力开发地下62、空间。中期：1、创意干线完成，依托新设站点带动沿线地区开发，完善创意产业功能，形成能量轴联动整个下城区的发展。点状开发地下空间，同时留出地下空间开发的可能性。2、通过交通网络和公共空间网络的建立，由站点地+03.07策略五：旧村改造GOAL&STRATEGY1 规划区旧村改造主要问题：改造量较大，全面推动困难大。政府主导改造，资金投入压力大。限高意味着对改造容积率的限制，利润率受到影响。旧村改造直接影响规划区高定位高标准的建设发展。2 国内旧村改造实践的主要模式：深圳模式从解决土地产权入手进行城中村改造。对城中村改造中改造中最关键的土地产权问题，深圳市宣布土地彻底国有化，完全消除改造的产权障碍63、。在不严重违反规划的前提下，通过将应补地价款与征地补偿费相抵的方式。为鼓励开发商参与，制定与容积率挂钩的优惠政策。晋城模式即以土地储备形式开展城中村改造，城中村改造工作由政府主导、政府强力推动。由政府把整个城中村改造区域的土地纳入土地收购储备轨道，实行拆建分离、净地出让，除回迁房和公益服务设施划拨供地外，经营性用地一律公开出让，出让所得返还用于城中村改造，从而建立土地运营和城市建设的良性循环机制。珠海模式完全以市场化方式操作，吸引开发商进行改造。珠海市在城中村改造中政府没有直接投入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，引入竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。通过政策借力改造“城64、中村”，是珠海开展“城中村”改造的重要举措和成功经验，这种探索和实践也为进一步推动公共设施与服务市场化改革提供了借鉴，是经营城市的一种有益探索。广州模式即由政府买单推动城中村改造。对于城中村改造，广州市政府拒绝房地产开发商插手，坚持因地制宜、政府出台优惠政策，依靠村委会和村民自己促进城中村改造。广州市拟按照“三个一点”办法落实资金来源：由当地村的集体经济或改制后的股份制经济实体拿出一部分自有资金、原村民共同集资和筹措银行优惠贷款等；所在区政府财政拿出一部分资金；广州市政府提供优惠政策，建设部分市政基础设施和公共配套设施。杭州模式即从撤村建居入手推动城中村改造。杭州市按照政府统一规划，撤消城中村65、村庄建制，村民就地转为城市居民，纳入居委员会进行管理。原集体土地留出农用地面积的10%做为社区、村镇建设用地，其余征为国有，进行商品房开发，给予返还土地出让金，用以平衡农居拆迁补偿和农转居多层公寓建设成本。3 规划区旧村改造主要思路：多元化的融资渠道。单靠政府推动旧村改造资金压力很大，应引入多元化的融资主体，吸引开发商以及集体经济体等共同参与，才能有效地推动旧村的改造。开发强度应满足合理的利益分配。只有规划能给予合理的开发量，使得改造主体能获得合理的利润才能推动项目的开展。但同时，开发强度必须符合环境承载力、资源承载力的要求。灵活的土地开发政策。规划区由于受到限高因素的影响，其改造难度相对于其66、它地区更高，因此，单一的模式化的改造策略将很难应对可能出现得复杂情况。需要更为灵和多样化活的行动策略。经验告诉我们：单靠政府推动旧村改造是很难进行的。由开发商主导，村民参与，政府提供政策和服务是我国旧村改造实践中较为成功的途径。业主政府开发主体开发强度产权配套设施规划地价产权拆迁补偿产权4 改造方式建议：改造方式一：单个改造适用范围：受限高影响较小，能给与相当强度的容积率。改造思路：通过公开竞标吸引国内外的有实力的开发商进行或参与城中村的改造。如何制定合理的开发容量以及分配利润既能吸引市场主体，也能满足村民安置，同时提供所需的公共产品，使得经济利益、社会效益和环境效益平衡，是改造的关键。成功案67、例：深圳渔农村改造渔农村位于皇岗口岸旁，用地约2.1万平方米，建筑面积约10万平方米共有70多户、220多名户籍村民，目前有私房117栋。由于历史上的原因，目前的渔农村握手楼杂乱无章且密不透风、道路交通极其不畅、公共设施及服务严重不足等，严重影响了深圳乃至国门的形象。由于抢建私房，32栋违法建筑拔地而起，占了全区违建的30%，渔农村的整体环境进一步恶化。渔农村所定拆赔比0.9（0.1的差距体现了政府对违法抢建的一种惩罚）。对村民抢建的私房，由开发商协商解决，给予部分成本补偿。改造后建筑面积达到18.5万平方米，其中8.92万平方米作为返还村民，剩余下9万平方米作为商品房面积，其余用作社区服务设68、施。本次规划突破了深圳规定的旧城改造4.0的容积率，经过调整协商最终达到了5.8。实现了多方利益的平衡，同时也兼顾了环境效益。与农村作为深圳第一个成功改造的旧村，为后来的旧村改造起到了示范作用。一般来说正常的情况下，建还比在1：1的时候可以保证开发商的合理利润空间。改造方式二：捆绑改造适用范围：受限高影响较大，原地改造难以实现一定的利润率。改造思路：在一处的改造开发强度受到限制的情况下，可连带另一处开发强度控制较为宽松的地区捆绑开发，以使得利润转移，收益平衡。计算思路：开发商收支计算政府收支计算假设全部由开发商进行操作总结：在实际操作中可根据改造的具体情况对改造方式进行选择，捆绑开发方式需要对69、整体开发对象作仔细的经济估算，选择合适的联合地块。同时该方法要求政府必须建立透明的行政管理体制，以避免联合改造过程中出现的权力寻租的情况。建议：在开发商在改造完成后，以实物的形式或以股份的形式返还原政策保障村集体经济1 0%用地的收益部分，以保证项目规模化、品质化，而避免村集体经济的分散和难以管理控制。当利润率大于20%的时候，项目具有可行性。04 整体规划设计CHAPTER 04 OVERALL PLANNING+04.01土地利用规划OVERALL PLANNING+04.02总平面图OVERALL PLANNING+04.03效果图OVERALL PLANNING+04.03效果图OVE70、RALL PLANNING+04.03效果图OVERALL PLANNING+04.04原控规OVERALL PLANNING+04.04规划土地利用OVERALL PLANNING+04.05规划结构OVERALL PLANNING规划结构呈现一轴、三心、多组团的格局。通过对城市现状土地功能的梳理，我们归纳出规划区主要城市功能带，由其服务片区功能主体的不同而分为商务商业轴、时尚创意轴、及创意居住轴，并与体育公园联动形成体育文化副轴。依城市原有大型项目及地块功能及环境特色将规划区分为七大板块。各板块均设有以能量中心为载体向边缘发散的主导功能，贯彻功能适度混合的策略，使土地开发可实现弹性发展。主71、副轴复合多种功能及活动，形成区的能量廊道，与各板块的能量核心有效联动，形成由线至面的能量网络，充分放大各板块功能核心的影响力。公共服务配套的设置基本沿用上层次的格局。由于规划开发量较上层次规划有所提升，原配套亦在不足的情况，配套量也相应增加。公共设施用地345.28公顷，占总用地的18.11%；主要包含有行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育设施等用地，其中文化、体育及医疗卫生用地在整个规划区范围内进行平衡，教育设施则根据居住社区的具体情况设置。所有配套设施均以杭州市城市总体规划、杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定及相关地块控规及修详规等为依据。+04.06公共服务设施分析O72、VERALL PLANNING铁路沿线绿带开发建议规划区内密布铁路轨道线，构成的防护绿带面积约为127公顷，占地量非常庞大，部分与河道交汇形成的零星地块景观环境优美。杭州是一个土地资源稀缺的城市，需要充分利用这一资源。考虑到防护绿地性质特殊，不宜作为建筑+04.07交通系统分析OVERALL PLANNING道路交通系统沿用上层次规划三横三纵的主干骨架。为规避由河道及铁路线对地块的切割而形成的交通连接不畅的问题，规划将北面石祥路打通；南面重工路延长至规划区东面南都路；华中路向南延长至德胜路；万达路向东南延伸至规划区外交通网络(为不影响既有线路运营，与铁路线的交接处建议采用道路下穿形式，具体可采73、用箱形框架桥顶进法施工)。快速路城市主干道地铁线城市次干道支路地铁站+04.08慢行系统分析OVERALL PLANNING规划区慢行系统主轴分为五段：游憩购物步行轴营造时尚品味的购物氛围，健身休闲步行轴倡导健康活力的生活节奏，创意文化步行轴推崇前卫创新的生活环境，商务休闲步行轴搭建开放共享的交流平台，居住休闲步行轴体验自然生态的美好感受。以创意干线为主线，两侧公共建筑的地下空间设置商业休闲等公共功能，地块之间相互连通，使之成为连续有效的服务带。在功能节点处建议设置大型休闲购物空间。大型公共设施及社区内部停车方式建议以地下停车为主。+04.09地下空间分析OVERALL PLANNING开放空74、间结合几大片区的核心节点设置公共开放空间，以水体及步行空间为媒介将其串联为立体网络。各组团及商业中心、体育中心的游憩广场形成既具有自然情趣、运动活力，又具有商业魅力、文化感染力的多样休闲体验。+04.10绿地开放空间系统分析OVERALL PLANNING绿地景观以尊重现有基本生态脉络为基础，保护现有山水的基本格局，形成大的生态环境框架。打造功能性、活动性、景观性各异的绿地系统，形成生态型、游憩型、景观型等多样化绿地系统，充分体现杭州山水城市的特质。构筑以公园绿地为核心，道路绿地、滨水公共绿地、景观步道为骨架的绿化网络。05 详细城市设计CHAPTER 05 URBAN DESIGN+效果图U75、RBAN DESIGN基于上述的健康的都市化发展框架，规划区将以稳健的步伐迈向杭州的时尚创意都会的目标。同时我们建立的公共活力创意轴线是一个巨大的能量巨构，我们把这个综合的能量巨构，称为 “创意城脉”与城市的关系：在高架铁路的第1段和第2段，每隔2至3个大道设一入口。很多入口都同时设有台阶和电梯。而且所有设施和系统完全按残疾人法案相关条款的标准进行。Highline 简介：高架铁路（High Line）建造于20世纪30年代，长约1.45英里，主要由钢材和钢筋混凝土建造而成。它从曼哈顿西区的甘瑟鲁特大道起始，到纽约市第34大道终止。20世纪80年代这条铁路线不再使用。“高架铁路之友”（FHL）76、倡导高架铁路的改造项目，并于2002年获得了纽约市政府的支持。高架铁路是纽约西部工业史的标志性建筑。它的改造提升了城市大道周边的环境质量。它的转变对世界范围内的交通基础设施再利用起到了示范性的作用，提供了绿化的契机。并为后工业时代不断变幻的城市环境带来了客观的经济和社会效益。主要出入口（台阶+电梯）主要出入口（台阶+未来建设电梯）次要入口（台阶）规划主要入口规划次要入口Highline规划设计案例分析：CHELSEA GRASSLANDS10TH AVENUE SQUARECHELSEA MARKET PUBLIC ARTDILLER-VON FURSTENBERGSUNDECK&WATER 77、FEATUREGANSEVOORT STAIRGANSEVOORT PLAZA+05.01案例借鉴URBAN DESIGN铁路景观改造区的两个活动区已预留。现有建筑物将开辟为活动区。新的节点在14街入口，另一个活动区将利用现有的享有现有建筑物。这个地区用来提升社会与居民的交流与见面的机会，同时，通过透明性的材质，完善景观构架。利用新的太阳能和几处景观节点与可活动的座椅与街道相联，为城市的体验提供了几处景观视点。在交通繁忙与拥挤的格网状的曼哈顿街区，这个项目提供了一个步行路劲。长条状的水泥结构作为构成步行体系的物质基础，在整个高架景观的表面建立起了步行的网络。高架铁路景观沿着曼哈顿的西部延伸，穿78、越了现存的建筑。这个大型的铁构架在街道中若隐若现。新的地产项目加至已存的砖块工业建筑中，就像斯坦达酒店，提高了切尔西地区的吸引力。用于铺路了水泥条纹版逐渐减少，这样就促使植物在不同的地区生长。因此，减少的部分正好就促进了植物的生长。在种植植物的地区，都密植了灌木、草皮和花。1A部分在其表面容纳了表层水。这是一个半透明的池塘，允许在下面开车的人见到这个储水区。活动区 ACTIVITIES场地 PLACE路径 ROUTES建筑 BUILDINGS植物 VEGETATION水 WATER设计理念：高架铁路改造景观区的安全设计是非常重要的方面。在保证正常的一般性的景观要求的时候，也应该注意保证其日常的79、运行也非常的顺畅无阻。入口处要力求做到封闭安全、光线充足以及当公共区关闭时，得到及时正常的监控。高架铁路下的区域也要光照充足。邻近楼宇的窗户要能“俯瞰公园”。安保巡逻队也要对公共区进行督察。最重要的是，高架铁路独具魅力的设计能够吸引络绎不绝的游客，为整个地区的安全做出贡献。设计团队希望能够在车停运时分，呈现出高架铁路的静谧幽冥，营造出熙熙攘攘的曼哈顿大道娴雅的一面。结构稳固，外观大气，有两道狭长的“侧翼”，形成了平整、无缝的流线型人行道。皮爱特吾道夫的设计是在周围种上花草植物，来为边沿上增添生机的景象。高架铁路上的公共环境还有一些独具匠心的特色，包括水源的添入，儿童元素的增加，看台，日光浴台，80、还有表演用的场地，艺术品陈列和一些教育方面的项目。华侨城概况：深圳华侨城位于深圳市南山区东侧，由香港中旅(集团)公司负责开发经营；占地面积约4.8 km2，靠山面海，隔深圳湾与香港新界相望。于1986年开始建设的华侨城居住用地约3 km2，规划总人口约78万，是一座集旅游、居住、商务、工业等多功能于一体、配套设施齐全、特色鲜明的现代化海滨城区。欢乐干线：欢乐干线是华侨城欢乐谷引进的世界一流水平空中观光车，游览全程3.88公里，列车匀速运行在华侨城旅游度假区的上空，游客乘车游览一周约需25分钟。游客沿途不仅可以从空中浏览深圳欢乐谷、世界之窗、锦绣中华、民俗村等人文景观，还可以到达深圳湾畔，远眺国81、家重点保护的自然景观红树林。透过深圳湾浩渺的海面，可以将香港新界的“卫星城”元朗和深港跨海大桥深圳湾公路大桥尽收眼底。项目启示：欢乐干线对于华侨城的意义不仅仅是一个沟通各个功能的通道，它更是一个华侨城的一个标志、一种景观和其特殊区域的界定。在这个注意力已然成为稀缺资源的信息爆炸年代，其独特性让游人印象深刻。该游览线将分散在深南大道两侧的多种功能整合起来，使该区域成为深圳富有特色的高端旅游、地产与创意产业区。欢乐干线立足于长远的发展需求，着眼于发掘开发项目的品牌特色和发展动力。一方面作好基础功能建设，另一方面不断地为该地区注入新的动力元素，使之具有可持续的发展潜力。特色项目的投入对房地产的升值、82、地区品牌的塑造、周边地区的带动具有极大地推动作用。因此，对于已有复杂建成环境的地区，必须制定一个具有可持续性的开发框架和具备预见性的规划。发展潜力。特色项目的投入对房地产的升值、地区品牌的塑造、周边地区的带动具有极大地推动作用。人行道与欢乐干线：欢乐干线建在人行道一侧的绿化带，与人行道形成良好的互动关系。居住区与欢乐干线：欢乐干线利用居住区内主干道、绿化通廊等开敞空间，可作为通勤工具，方便居民出行。景点与欢乐干线：欢乐干线在世界之窗等景点中穿梭，使游人能初步感知旅游景点的全貌。快速路与欢乐干线：欢乐干线不仅仅承担游览功能，同时也担负一部分出行需求，可提高列车速度。站点与欢乐干线：在热点其余设置83、站点，将欢乐干线与餐饮、娱乐、创意等功能结合，形成综合的体验区。娱乐区与欢乐干线：欢乐干线在娱乐区域设置若干站点，方便游客上下，连接本区域的旅游景点。4高端配套High-class Service Facility1文化创意Cultral Creation2主题公园Theme Park3生态社区Ecological community艺术中心、美术馆LOFT创意集市世界文化主题公园中华文化主题公园民族文化主题公园游乐主题公园生态商务星级酒店大型商业华侨城功能群+05.01案例借鉴URBAN DESIGN1.游憩步道7.政府区8.立体步行9.中央公园2.商业街3.轨道交通4.立体平台5.中央步道84、6.主题游乐区多摩新城简介：多摩新镇位于东京新宿副都心的西南方向19-33公里处，距离横滨市中心西北部约25公里的多摩地区的丘陵地带，东西长14公里，南北宽2-3公里，包括了东京都多摩市、稻城市、八王子市和町田市的一部分，是日本最大新镇。与东京都中心的交通联系有“京王”和“小田急”两家私营电气化铁路，与立川中心联系有“多摩都市单轨电车线”。多摩中心地区立体多元空间：多摩中心是多摩新城最主要的商业、文化中心。位于京王相模原线和小田急多摩线的交汇处，距都心约35公里。各类设施总建筑面积约25万平方米。多摩中心总体规划有以下几方面特点：1）以宽40米、长380米的人工步道“大绿道”为南北轴线。轴线北85、端为多摩中心站商业复合设施，南端设置有多摩市立复合文化设施和中央公园；2）人、车完全分离；3）建筑设计充分利用高低起伏的地形，与人工步道、机动车道有机结合。站前广场案例借鉴：1、人车交通立体分层，使得交通更具效率及人性化，在疏导交通的同时聚集人气活力；2、立体的功能，使得底层停车场阳光化，二层及以上的商业、办公、休憩娱乐、行政功 能等井然有序，同时建立地区地标门户；3、综合构筑成地区能量中心。二层平台二层联系系统地下空间+05.02创意城脉 立体构造它将构筑立体的能量主脉，这个创意城脉被分成6层，包括地下智能管道网络层、地铁层、地下连续的商业空间层、地面道路交通层和公共活动层慢行空间（包括自行86、车道、绿地、公园、底层商业）、创意干线和其交通换乘层（包括同层商业）以及创意干线顶上绿色生态步行廊道。URBAN DESIGN+05.03创意城脉 详细解析URBAN DESIGN智能管道网络智能管道网络是未来智慧城市的亮点。将城市基础设施集中在若干条基础网络中，以集约和高效的方式传输信息流等各种城市流动要素。这里也将是未来城市最具拓展潜力的领域。+05.03创意城脉 详细解析URBAN DESIGN地铁层地铁将是本区域发展至关重要的推动力，由于地铁在本区域的覆盖面不足，因此通过例立体化的城市空间将地铁的影响力扩大。在地铁可直接影响的区域，提高开发强度，释放开发量。+05.03创意城脉 详细解87、析URBAN DESIGN地下连续商业空间地下连续商业将拓展城市的空间基面，将平面化的城市向空中和地下拓展。地下连续的商业空间将有助于购物人群形成连续的交通流。地下空间与地面商业活动与创意干线及商业相互结合，形成中枢节点。+05.03创意城脉 详细解析URBAN DESIGN地面商业层活动地面商业活动层通过丰富的公共交通与慢速交通体系，形成公交社区。以各个交通节点发展而来的商业设施，将完整纳入居民的生活轨迹。公共交通与日常商业设施相结合，有助于居民的购物需求。而游憩网络的建立，为该地区的城市生活带来了更多的选择性。+05.03创意城脉 详细解析URBAN DESIGN创意干线及商业创意干线是立88、体城市的核心一环，它南接地铁一号线，北连半山景区，在规划区范围内形成一条公共交通与景观游览相互结合的轨道交通体系。它的最大优点是克服了基地被高铁、高速功能等基础设施割裂的城市地块。将原本无法相互连接的城市空间重新嫁接，进而提升城市土地价值，提高城市空间品质。+05.03创意城脉 详细解析URBAN DESIGN绿色生态步行廊道绿色生态步行廊道依托二层景观步行系统，与规划结构相结合，串联核心区的各个功能设施。该步行系统将生态纳入景观设计范畴，在保持原有植被的同时，尽可能恢复其生态价值。由于各种城市功能在此汇集，该步行廊道不但会成为城市空间的主角，同时还将城市市民生活的舞台。创意干线，将从地铁1号89、线和平会展站驶出，向北沿东新路、常大屋路、油车港河前进，分别串联起杭氧杭锅、杭氧北、东新公园、体育公园、新天地、创意工坊、华丰、半山8个换乘点，到达半山地区；此外，体育公园、新天地、半山站与上塘河水上交通有机接驳；立体的交通体系便捷地沟通杭城的山水江湖城特色地区，网络状的站点，进一步展示了城北创意时尚、体育休闲、自然生态之美。创意干线沿线被赋予不同的立体城市功能、串联起会展、商务酒店、度假旅游、体育运动、高档居住、科研办公、文化创意、休憩购物、综合体、社区公园、交通枢纽站等都市时尚生活元素，构筑成都市活力综合体。结合下城北部地区的工遗特色，打造一条“时尚创意一日游”的游览路径，路径沿创意干线，90、链结每个地区丰富时尚创意活动-精英体育运动、全球时尚发布会、主题工业遗产公园、loft创意市集、新媒体、低碳元素时尚、户外山水创意对话等，这个城脉结合工作生活丰富的活动需求，缔造一个与众不同的杭州形象，加快促进下城时尚繁华之区的营造。+05.04创意城脉 节点URBAN DESIGN+05.04创意城脉 节点URBAN DESIGN杭州新天地节点杭氧北入口门户节点+05.04创意城脉 节点URBAN DESIGN+05.04创意城脉 节点URBAN DESIGN杭氧北入口门户节点+05.04创意城脉 节点URBAN DESIGN体育文化商业节点+05.04创意城脉 节点URBAN DESIGN滨水游憩区节点+05.04创意城脉 节点URBAN DESIGN体育公园区节点体育公园节点我们构想规划区作为杭州的文化创意标志地，将成为与北京“798”、上海“新天地”深圳“华侨城”等齐名的时尚创意综合体，将与西湖共同构筑一个古都新韵的国际形象。创意城脉将为下城区稳健走向繁华时尚之区迈出最稳健的步伐。创意城脉的构筑，将是为你、我、以及无数下城人、杭州人书写最浪漫最时尚创意的未来。