1、售楼处、样板间的设计与包装思路,一、售楼处硬装设计及软装应用,二、样板间硬装设计及软装应用,1、售楼处的分类,2、售楼处功能分区,3、售楼处的包装,1、样板间的分类,2、样板间功能设置及包装重点,3、样板间风格浅析及选择策略,4、样板间设计要点,目 录,Part 1售楼处硬装设计及软装应用,售楼处的分类,售楼处功能分区设计,售楼处软装应用,1.1售楼处的分类,售楼处的分类有：现场售楼中心：会所售楼处、临街商铺售楼处、临建售楼处外场售楼处：门市售楼处、宾馆售楼处会展、商场售楼处：房交会、商场展区售楼处网上售楼处：地产门户详情页、微信公众平台、项目自建网站,售楼处作为项目楼盘的前哨，承担销售场地功2、能的同时，也是地产商展示公司形象和项目楼盘形象的第一窗口。因此，不少开发商争相斥巨资建设豪华售楼处。,会所售楼处,临时售楼处,临街商铺售楼处,1.2售楼处分区设计,售楼处按照功能需求常见的功能划分空间有：接待区、沙盘区、洽谈区、工法展示区、收银、营销办公室、男女更衣室、水吧库房、水吧台、男女卫生间、库房。,参观展示动线：迎宾介绍区域模型介绍沙盘项目数码展示看户型模型洽谈区沟通参观样板区。将功能与动线合理巧妙结合，让客户逐步了解项目，完成下单成交。,1.2售楼处分区设计,接待,项目介绍,意向洽谈,付款,接待区,沙盘区,洽谈区,收银区,仪式感,明亮,轻松舒适,安全感,销售动线,空间动线,客户感觉,3、不同的功能分区在销售过程中有着不同的作用，对于客户也有着不一样的感受，合理运用售楼处的各个分区，有助于销售谈判、逼定。,1.2售楼处分区设计,接待区、沙盘区、洽谈区为售楼处接待动线的主要三个区域，每个区域要保证设计合理，及保证了功能性，有增加了客户的心里舒适度。,接待区：展示项目形象，要求具备一定的仪式感，给客户入门时形成强大的心理震撼。,沙盘区：利用区域模型、单体模型、户型模型、多媒体短片等销售物料来向客户传达项目信息。,洽谈区：4-6组洽谈桌椅，建议最多不超过8组（以确保该区不过于空旷）。配合1-2组沙发休息区。有条件可设置一个vip室，用于政府接待、投诉处理等，约10平方米，容纳4-6人4、。总面积控制到80-100平米。,接待区,沙盘区,洽谈区,1.2售楼处分区设计,其他功能区建议：,收银室：推荐面积10平方米（柜台式收银）柜台式收银室需要对外柜台长度大于等于3米，以满足集中开盘期2-3人同时收银。贵宾厅式收银室需注意：设置沙发等候区，收银桌正面有封板（以免看到收银员的腿）收银室应结合墙壁安排立柜存放资料，柜门实心不透明。,办公室：代理公司办公室建议20-30平方米。为了让置业顾问更多的战斗在“主战场”，不宜将办公室设置的过大。一般设置4张固定办公桌，一张销售经理使用，一张供案场策划使用。其他部分按需求分配面积。,合同档案室：建议面积6-10平方米，空间紧张时可与库房或者办公室5、合并，不需要窗户。档案室的面积取决于所销售套数（含住宅、车库、商铺），一个4层档案柜可容纳120套住户档案。,库房：建议面积12-15平方米，可放置户型图、楼书、DM单、折页、活动礼品等物料。,其他功能区的作用为辅助销售、细节展示、工作人员休息，根据项目的定位及工作人员数量合理设计。,1.2售楼处分区设计,其他功能区建议：,保洁工具间：建议面积10平方米。存放保洁用具如抹布、水桶、水管、地垫以及地毯、石材清洁机器等大件。需要有上下水，最好设置拖布池和水龙头，配小型洗衣机。最好有窗户，保洁一般在工具间休息。,水吧：建议面积10-12平方米。用于准备饮料、清洗餐具。需要操作台面和水槽，备上下水。包6、含冰柜（冰镇饮料）、冰箱（制作冰块）、咖啡机、消毒柜、饮水机。（根据不同项目酌情增减）吧台可以作为一个视觉的焦点，结合吧台背景板烘托主厅气氛,卫生间：面积30平方米常规设置：男卫2-3个小便斗，2个蹲位；女卫3个蹲位。若项目定位为高端项目，且保洁标准较高，推荐使用坐便器，一般项目使用蹲便器。卫生间是直接面对客户的体验空间，需要尽量的体现情趣化，装修标准同主厅。,其他功能区的作用为辅助销售、细节展示、工作人员休息，根据项目的定位及工作人员数量合理设计。,1.3售楼处软装应用,软装搭配：售楼处的软装主要集中为精装空间的家具、灯具、窗帘、地毯、挂饰和少量情景饰品。非精装区域无须做软装陈设考虑，控制成7、本。,沙发,灯具,窗帘,地毯,挂饰,装饰,案场软装设计与选择应配合整个项目的调性，案场软装从侧面展示项目的档次，可提高客户满意度，为客户对项目的第一映像加分。,1.3售楼处软装应用,沙盘,品牌墙,区位沙盘,工艺工法,户型模型,案场电子屏,销售道具：为了保证销售动线完整，项目信息展示齐全，案场除一些家具、装饰之外，应搭建沙盘、品牌墙、区位图、工艺工法展示、户型模型、电子屏等销售道具，配合销售讲解。,销售道具设计风格要搭配案场整体调性，根据项目档次与需求选择不同的材质或外形。,小 结,1、不同的功能分区在销售过程中有着不同的作用，对于客户也有着不一样的感受，合理运用售楼处的各个分区，有助于销售谈判8、逼定。,2、设计售楼处时应考虑看房动线，空间是否会使客户感到舒适，能否容纳下一定数量的工作人员等因素。,3、案场软装与销售道具的设计与选择应配合整个项目的调性，这样可以从侧面展示项目的档次，可提高客户满意度，为客户对项目的第一映像加分。,Part 2样板间硬装设计及软装应用,样板间的分类,样板间功能设置及包装重点,样板间风格浅析及选择策略,样板间设计要点,2.1样板间分类,按照建造方式分类为：实体样板间和临时样板间,样板房是重要的销售道具，最重要的特征就是展示性，展示房子及户型的优点，展示与建筑及景观的完美结合。内部氛围打造强调展示高品质的生活场景，给客户五重感受冲击力。,实体楼主体已建造完9、毕，在实体楼搭建样板间可以直观的看到各房间的大小、视野及采光情况。,实体楼未建造完毕，为方便客户更直观的了解户型而搭建的临时样板间。,实体样板间,临时样板间,2.2功能设置及包装重点,对于样板房的各功能区，设计师都配置了一些基本的家具设备和软性装饰，而样板房与家装区别最大的地方在于其配置更多的是形式重于功能，如为了突出空间感受省略一些实际功能设置，有时设计师会以展示柜代替衣柜。,一般样板间的配置,大户型或别墅样板间的配置,2.2功能设置及包装重点,明确样板间的包装重点，同样是明确成本的主要投入范围及重点效果展示空间。好钢用在刀刃上。,根据样板间的特征包装重点顺序为：客厅餐厅主卧室主卫生间书房儿10、童卧室主卧室衣帽间影音室厨房客房其他卫生间其他空间,在软装氛围营造上，侧重点突出煽情空间，如：儿童房、书房、主卫、主卫衣帽间、起居空间、影音室,客厅为样板间重点包装房间,书房、儿童房等房间重点营造氛围,2.3设计风格及选择策略,现代风格：,外形简洁、功能强，强调室内空间形态和物件的单一性、抽象性，直线、几何形、明确的色彩构成是其平面设计的主要特征，玻璃、金属家具和灯具则穿插点缀，追求足够的生活空间、充足阳光以及良好的通风，并注重家具设备等用品的功能舒适，不拘一格。,2.3设计风格及选择策略,古典风格：,古典风格在设计时强调空间的独立性和复杂的配线选择。在材料选择、施工、配饰方面上的投入比较高，11、具有华丽、宁静优雅等特征。豪华、动感、多变的视觉效果，唯美、律动的细节处理元素。格调相同的壁纸、窗幔、地毯、家具、外罩等装饰织物，以及陈列着颇具欣赏价值的各式传统餐具、茶具的饰品柜，给古典风格的家居环境增添了端庄、典雅的贵族气质。,2.3设计风格及选择策略,新古典风格：,新古典主义是指在传统美学的规范下，运用现代的材质及工艺，去演绎传统文化中的精髓，使作品不仅拥有典雅、端庄的气质，并具有明显时代特征。多运用直线条进行表达，部分地方细致处理，具有对比美。新古典风格装饰以青铜饰面采用扇型、叶板、玫瑰花饰、人面狮身像等，还将家具、石雕等带进了室内陈设和装饰之中。拉毛粉饰和大理石的运用，使室内装饰更讲12、究材质的变化和空间的整体性。,2.3设计风格及选择策略,田园风格：,田园风格大量使用实木制作，展现精致的木工技艺，充分体现休闲自然。在室内环境中力求表现悠闲、舒畅、自然的田园生活情趣，也常运用天然木、石、藤、竹等材质质朴的纹理。巧于设置室内绿化，创造自然、简朴、高雅的氛围。,2.3设计风格及选择策略,传统中式风格：,传统中式风格的室内设计古朴典雅，能反应出强烈的民族文化特征。从室内空间结构来说，以木构架形式为主。如在古建筑中常见的斗拱、梁柱、屏门、漏窗等。在空间组合来说都是平面铺开、对称布置。传统的书房里有书柜、书案以及文房四宝会，客用坐椅。客厅左右各一把高靠背的椅子，靠近门口的两侧多摆有靠背13、椅及茶桌是客人落座交谈之处。左右两侧的居室与客厅多用大型落地屏风分隔。,2.3设计风格及选择策略,新中式风格：,对传统的空间处理和装饰手法进行适当的简化，使传统的样式具有明显的时代特征，同时使其更适合现代人居住。新中式通过对传统文化的认知，将现代元素和传统元素结合在一起，以现代人的审美需求来打造富有传统韵味的事物，让传统艺术的脉络传承下去。其特色是将繁复的装饰凝练得更为含蓄精雅，为硬而直的线条配上温婉雅致的软性装饰，使生活空间变得活色生香。,2.3设计风格及选择策略,欧式风格：,欧式古典风格多引入建筑结构元素，在凸凹有致的墙壁、罗马柱、雕花的掩映下，卷叶草、螺旋纹、葵花纹、弧线等。欧式古典纹饰14、轻抚在精致家具陈设中，重现了宫廷般的华贵绚丽。，这类风格的装修，在面积、空间较大的房间内会达到更好的效果。,2.3设计风格及选择策略,地中海风格：,地中海风格颜色明亮、大胆、丰厚却又简单。在组合上注意空间搭配，在色彩上选择自然柔和，充分利用每一寸空间。材料的质地较粗，并有明显、纯正的肌理纹路。家具多用低彩度、线条简单且修边浑圆的木质家具。地面则多铺赤陶或石板。马赛克镶嵌、拼贴在地中海风格中算较为华丽的装饰。主要利用小石子、瓷砖、贝类、玻璃片、玻璃珠等素材，切割后再进行创意组合。在室内，窗帘、桌巾、沙发套、灯罩等均以低彩度色调和棉织品为主。素雅的小细花条纹格子图案是主要风格。独特的锻打铁艺家具，15、也是地中海风格独特的美学产物。,2.3设计风格及选择策略,不同产品对应不同的年龄段，样板间装修风格应与其匹配，如：20-25岁，对于刚参加工作不久，只有两三年工作经验的年轻人来说，可为其选择具有强烈个性特征的前卫风格也可以选择以玻璃和金属等饰材为主要风格主体特征的现代风格。,分析产品，预判客户年龄层次，针对不同年龄层的客户选择不同风格的样板间。,2.3设计风格及选择策略,对于消费能力较弱的客户，可以选择装修标准较低、实惠的现代风格和简约新颖的风格与其匹配。对于消费能力一般的客户，可以为其选择现代风格、简约风格、混搭风格等。对于消费能力中等的客户，可以为其选择档次较高的现代风格、田园风格、新古典16、风格、混搭风格等。对于消费能力很强的客户，可以为其选择豪华现代风格、中式风格、欧式古典风格、新古典风格、豪华简约风格、混搭风格等。,分析产品，对项目档次有所了解，针对不同消费能力的客户选择不同风格的样板间。,2.3设计风格及选择策略,对于单身青年，现代风格、前卫风格不失为一种好的选择。对于没有孩子的年轻夫妇，现代风格、田园风格、简约风格、混搭风格都是不错的选择。对于孩子还未小学毕业的三口之家，充满童趣的现代风格、混搭风格都可以。对于孩子较大的两代人家庭，可以更多地根据夫妻年龄来选择风格，可为其选择现代风格、新古典风格、古典风格、混搭风格等。对于三代同堂的家庭，还是以稳重、大方的现代风格、混搭风17、格为主。,针对不同家庭结构的客户选择不同风格的样板间。,2.4样板间设计要点,客厅及餐厅：,客厅结构梁不能外露；客厅须预留足够墙面摆放电视柜和沙发，沙发应布置在较长墙面一侧；餐厅应离厨房较近位置，考虑4-6人餐桌位；,客厅和餐厅是生活主要功能区，要保证其美观和舒适性。,2.4样板间设计要点,厨房：,功能排布做到满足“放、洗、切、烧”流线，并需要考虑冰箱、微波炉放置位置；考虑尽量足够空间的吊柜位；结构地面标高-30MM；,功能性较强的房间，应考虑到各生活道具是否能正常摆放。,2.4样板间设计要点,卫生间：,管线横管采用同层走管，结构降板一般为400MM，立管尽量考虑设于室外；功能排布做到分区明确18、，干湿分区；主卧卫生间设置浴缸、坐便器、洗面盆，公用卫生间设置淋浴间、坐便器、洗面盆，装修完成面标高相对室内装修完成面标高-20MM；室内装修完成标高不低于2200MM；,管线多，面积小，应多考虑个清洁用品的布局是否合理方便。,2.4样板间设计要点,卧室：,卧室结构梁不能外露；避免主卫生间开门对床；考虑600MM厚的衣柜位置，主卧应考虑1800X2000MM双人床及900MM（双床头柜）放置墙面；,生活主要功能区，主要用于休息，应考虑空间布局的舒适性。,2.4样板间设计要点,生活阳台：,宽度不小于1200，管网综合检查所有设备（洗衣机、拖布池、热水器、煤气表）、立管、横管、给水点、排水点、门窗19、位置相互影响的关系和使用是否方便。,布局装饰是否符合该房间辅助生活的设定。,2.4样板间设计要点,公共部分：,1、消防栓嵌入墙内安装，避免外凸于墙面。2、电梯前室避免出现各类设备立管，影响通道宽度。3、电梯前室顶面预埋管线位置尺寸准备。预留可能的装饰吊顶吊杆位置。4、采取侧墙送风，避免风管影响吊顶高度。5、对于动线不能所及的部位，通过土建处理，如砌墙形成空腔等方式，减少精装修面积。6、大堂应考虑家具摆设位置。,公共部分属生活必不可少的空间，细节做到位了可以增强客户的体验感。,小 结,1、样板间的形式大于实用，不同房间选择不同的展示道具、家具可以使其价值、含义发挥到最大。,2、明确样板间的包装重点，同样是明确成本的主要投入范围及重点效果展示空间。好钢用在刀刃上。,3、分析项目，对于不同的客群选择不同风格的样板间。,4、样板间设计美观第一，舒适第二，实用第三。,