1、圈层营销及客户拓展技巧培训,2018.7.19,品牌立势期造势蓄客期,开盘冲刺期,客户摸查四步法品牌盒子/展厅体验(可选),1.1 客户摸查四步走,成交客户主要特征描述,区位当地人认可区 位,交通便捷,品牌大品牌开发商,环境小区/周边环境 优美,宜长居,配套配套齐全,如 健身、娱乐休 闲场所,46%30-40岁为主38%个体经营户44%二次置业改善为主,教育与孩子相关文教/安全需求,如高质 量幼儿园/小学,成交问卷分析客户 关注核心要素,23%25-30岁15%12%公务员,18%40-50岁35%,13%25岁以下、50岁以上,10%,三次+,首次置业,事业单位 其他(自由职业/服务/金融等2、)46%,综合分析，客户主要来源于个体户、政府、事业单位等，中青年阶段，追求事业，,注重家庭与生活品质，购买力强且追求成功人士聚集近邻的客户。,1.1 客户摸查四步走,客户体系盘点：客户在哪里？,客户摸查工具：怎么摸查客户？发动一切力量,打通所有渠道,深挖客户背景与人脉网，并梳理客户资源摸查表储备客源。,1.1 客户摸查四步走,客户拓展分工：如何跟进落实？基于客户摸查结果，根据销售人员特性，分系统、分组、责任到人。,销售团队任务目标 组建分解,跟进跟踪,收网,拓客地图 与方案制定,前期宣传渠道品牌接待点，多渠道展示千亿房企品牌及项目信息提前收蓄客户快速建立拓客基地,选址是关键！,1.2 品牌盒3、子/展厅收客（可选）,项目可根据自身条件选择合适的地点设置品牌盒子/展厅收客，作为品牌立 势期前期宣传的渠道，建立拓客基地。,品牌立势期,造势蓄客期,开盘冲刺期,拓客体系五大拓客要求四大组织模式七大拓客工具考核机制洗客体系三个原则四大方法,客户组织考核机制 执行到位,2.1 拓客体系,2.1.1 客户组织五大要求,摸查渠道中的种子客户/意见领袖，重点维系，通过其协助组织为圈层/推介会。,根据前期摸查，发掘重点的渠道，作为客户组织导客的关键，通过 圈层/活动赞助等形式进行不断收客。,可选择将传统低端派单扫街方式改为“洗脑式”拓客。使用道具：如3D户型展示技术、产品手册、IPAD/PPT、精美高端4、画册等给客户先行反复洗脑。,拓展活动品质提升，圈层活动以高端、品质、尊贵、享受为主，如茗茶、红酒会、珠宝展、奢侈产品发布会嫁接、户外拓展、高规格巡回路演等。,全面提升销售团队及兼职团队形象，尤其注重企业形象，抹去过去乱派单、贴牛皮癣的影响，展示世界五百强企业形象！,“重”形象,“高”亮相,“强”洗脑,“精”渠道,“抓”领袖,2.1.2 客户组织四大模式,排查+锁定+精准+发展种子客户,全方位立体拓客,上门拜访,圈层与渠道营销,电话营销,巡展,圈层与渠道拓客,2.1.2 客户组织四大模式,经对过去经验的总结，圈层营销是目前需重点放大的具体措施。原来是针对低 端、低总价的产品。而现在是高货值、高价5、格产品。故更需要放大圈层营销的 具体细节和力度。通过十二大渠道的不断排查，反馈锁定和拜访，发展种子客户，不断发展裙带客户。如何做圈层营销？一、深挖12大圈层营销渠道二、组织如：1、推介会 2.宴会邀请 3.比赛组织 4.活动赞助 5.场地提供等措施找到客户。,2.1.2 客户组织四大模式,1、政府部门、银行、学校、医院、圈层组织对象：部门领导、校长、院长、企事业单位负责人、工会主席、房地产管理部门 组织方式：推介会：在单位或组织到项目做专门推介会活动联合：联合组织单位活动，以打入单位内部，包括联合举办公益活动夜宴邀请：针对种子客户邀约夜宴，体现项目环境，加强维系赛事组织：利用工会举办体育赛事，6、渗透内部部门资源：利用政府部门或事业单位宣传品牌及项目信息技巧案例：通过项目开发部负责人邀约如：国土资源局领导，利用夜宴形式进行沟通，组织电影院推介会，宣讲项目信息。定期举办篮球邀请赛，进一步渗透内部，挖掘意向客户。,2.1.2 客户组织四大模式,2、企业、商会、行业协会对象：企业总经理、商会/行业协会会长、秘书长 组织方式：1.会议植入：利用企业招商会、年会、月会、商会协会、春茗团拜会、理事选举等进行植入拓展.场地提供：利用企业的会议室等场所或商家的场地举办推荐会或推荐活动。.夜宴邀请：对关键人物邀约夜宴以打入内部.常规方式：企业摆展、上门拜访、短信覆盖内部员工等技巧案例：通过携礼上门拜访，7、寻找商会负责人如：潮汕商会会长，提供场所或赞助举办商会活动，活动中 途加入项目推介环节，灌输项目信息，从中挖掘意向客户。,2.1.2 客户组织四大模式,3、高端社团活动组织对象：游艇会/越野车/高尔夫/赛车等高端社团会长 组织形式：.活动拓展：通过联盟商家举办活动嫁接活动等进行拓展，包括自驾游、高尔夫球赛等.品鉴活动：通过联盟商家进行名画展、奢侈品展等吸引部分客户参与.常规方式：上门拜访、短信覆盖VIP会员等技巧案例：主动找到高端高尔夫球会会长，组织有会籍的VIP会员参与双方联合举办的高尔夫球邀请赛，交换 双方资源，提供晚宴款待，晚宴中安排项目负责人致词及大屏PPT项目介绍，宣贯项目价值，挖掘8、 潜在客户。,2.1.2 客户组织四大模式,4、豪车4S店/豪车车友会拓展对象：4S店销售经理/车友会会长组织形式：.合作活动：合作组织活动，共享客户资源。比如豪车展，自驾游.资源互换：相互在案场做广告植入，比如相互摆放单张、海报等.发展编外：将汽车销售发展成为编外经纪人技巧案例：拜访豪车4S点，如：保时捷、法拉利、兰博坚利等，项目提供场地举办车展，进行客户资源共享。组织车友会自驾游到XX旅游度假项目体验感受。,5、专业市场对象：个体老板 组织形式：.名片收集：专业市场老板一般收入很高，但很低调，最传统的方法是收集卡片，后期电话邀约.老带新：专业市场部分老板很喜欢群居，利用老带新政策能更好地促9、进推介.夜宴邀请：对一些有影响力的行业领头人进行夜宴邀请技巧案例：通过上门陌拜，找到老板，利用邀约方式请到项目参观。有利益关系的行业如：珠宝行业可邀请在项目 举办珠宝展览，互换共享客户资源。同时可在店里选择性植入4级展点广告。,6、“村委”及“高声望的老人”维系对象：“村镇领导”及“老人组”组织形式：针对村子里的“有钱人”群体，销售小组携礼陌拜“村镇领导”及“老人组”拜访喝茶，利用转介奖励，激励他们介绍客户技巧案例：针对村镇领导通过携礼拜访，利用转介奖励，激励转介客户，针对“老人组”通过拜访了 解当地历史文化为切入点，拉近距离，寻找当地有名望、有钱人的名单。,2.1.2 客户组织四大模式,2.10、1.2 客户组织四大模式,7、平安保险经纪人对象：各地平安保险经纪人组织方式及技巧：组织平安保险各级经纪人开展专场宣贯，执行集团已明确的激励措施，包括：高额推介 佣、快结佣、额外优惠方案等措施来吸引激活保险经纪人。反复跟踪并做系列培训，发动成为编外经纪人，转介投保客户。8、中介、代理、竞品销售对象：房地产一手、二手销售人员、主管、经理和相关人士组织方式及技巧：销售小组设编外发展目标，用竞品销售编外发展办法，开展一对一宣贯，介绍佣金政策，发展成为编外，并注册凤凰通。通过三级市场、竞品销售转介高端业主资源。9、供应商资源组织对象：区域或项目供应商组织方式及技巧：通过采购部发动各类合作供应商参观项目11、及开展专场推介会，利用圈层活动挖掘潜在客户,2.1.2 客户组织四大模式,圈层营销考核指标:每周至少7场;20-50人推介会300场;其中50-100人100场,10、媒体对象：当地的媒体从业人员组织方式及技巧：媒体采风时收集各类媒体资源，把媒体朋友发展成经纪人，介绍佣金政策，请媒体人 帮助卖房子。11、编外经纪人：对象：针对从事奢侈品、金融、保险等高端行业的从业人员组织方式及技巧：通过“佣金激励”方案刺激，发动所有编外经纪人，通过“凤凰通”注册客户12、全体员工：对象：区域、项目部及集团各板块全体员工要求：执行“全民营销”方案，要求集团所有员工参与。召开全员营销启动会，指标分解到各个部门 到12、人，和销售团队分组对接，每月召开客户分析会议，带客认购。,巡展目的：区域针对性强，容易寻找目标客户；客户渗透性高。巡展类型：1.可选择二、三、四级展点；2.乡镇路演；3.异地项目联动,2.1.2 客户组织四大模式,上门拜访,目的：收集“关键人”信息，发掘客户合作需求。拜访类型：1.陌生拜访，寻找关键人；2.关键人带动，挖掘圈层领导,2.1.2 客户组织四大模式,电话营销,目的:传递项目信息；购买有质量的电话，寻找目标客户。,2.1.2 客户组织四大模式,电话营销考核指标：每人每天300通(专业)、150通(兼职);每天抽查20通,P21,传统：派单扫街式拓客,现在：“洗脑式”拓客,小蜜蜂派单/13、夹报/海报张贴/直投等，零散被动,IPAD演示/微楼书/3D户型鉴赏等,形式丰富打动客户,客户厌烦，接受度低形式低端，影响品牌价值费用高，难以评估效果一次性阅读，易被废弃,观赏性强、体验感佳客户接受度高，记忆深刻减少单张派发，节省费用客户可循环阅读，传播性强,2.1.3 客户组织七大道具,IPAD(讲解PPT),建议提升拓客道具，加强拓客能力，凸显项目形象及品牌实力强力洗脑，提升溢价：关键项：项目及产品解构、展示、销售说辞；,利用项目销售一对一推介，必须考核上岗，避免造成信息输出不专业；所有销售道具内容要全方位展示价值体系，高调性、高定位；全程监控拓客方式与效果。,要求,2.1.3 客户组织七14、大道具,2.1.5 拓客管理执行指引,人员架构组织及管理制度拓客目标制定及考核机制 拓客日常工作的五大要求 客户组织技巧打法及分享,2.2 洗客体系,“客户落位”原则,“质量优先”原则,“市场导向”原则,拓客工作根据【333原则】开展，每一套单位要有3个筹客，1个筹客3个卡客，1个卡客3个意向客户,注重真实客户数量，不盲目追求虚假卡数、筹数,根据拓客效果及时灵活调整拓客策略，不隐瞒，不畏难，并及时反馈予项目迅速调整产品。,目的：判断前期拓客效果，精准锁定目标客户，及时调整策略三大原则,层 层 递 进，持 续 升 温,小型推介会,产品发布会,办卡管理,认筹宝等金融工具提前,洗 客 四 大 方 法15、,2.2 洗客体系,小型推介会（开盘前）,2.2 洗客体系,目的：洗脑客户，深化品牌与产品价值认知找到关键人物扩散传播，筛选目标客户，培养种子客户提高客户心理预期，拉升溢价，筛选高端客户,拓展目标市场政府/学校/医院/银行等企事业单位，在单位、展厅、兄弟楼盘开展推介会；组织种子客户异地体验，前往与项目所在地距离1-2小时车程优秀兄弟项目考察体验。,要求：20-50人推介会300场，其中50-100人推介会100场。,优秀案例：粤东区域产品发布会邀请抗震专家、白蚁专家、建筑工程师对建筑质量、产品解说，广受好评,产品发布会,2.2 洗客体系,重点邀约潜在客户(已派卡客户和意向客户)、关键人物(当地16、意见领袖/政府/媒体人员)、权威人士（政府规划/防震/白蚁专家、设计院设计师等）,综合利用TED、全视频、AR技术等高端展示卖点，震撼客户。,目的：客户洗脑，深化品牌及产品认知度提高项目调性，通过关键人物传播树立高端形象拉升溢价，提高客户心理预期，筛选高端客户,目的:展厅开放后可选启动派卡,通过验资洗客,摸查客户意向度;二次洗脑有意向未办卡客户。监控:设定每天办卡数量及落实到人，制定奖惩；每天报数。,目的：提前锁定购房意向客户，回笼部分资金前提：未有预售证无法常规认筹，通过认筹宝等金融第三方提前洗客户，冲开盘。(备注：部分城市监管严格或不适用）,2.2 洗客体系,派卡管理（可选）,认筹宝等金融17、工具提前（可选）,电话CALL客（重点CALL A、B类客户）,存款验资,办理凤凰卡不办理,案场接待 说辞洗脑,二次洗脑,品牌立势期,造势蓄客期,开盘冲刺期,完美销售动线价值体系与销售说辞案场管理6大工具活动组织认筹,3.1 完美销售动线,项目 入口,接待区,多媒体影音室（可选）,区位价值模型,项目 沙盘,销售中心,五星 体验馆,销售中心,销售中心,备注：1、参观动线主要围绕“销售中心”板房“销售中心”；2、销售动线可结合项目实际情况调整，如不设置有多媒体影音室，可选用会所或LED屏幕等。,销售动线接待流程,示范区,板房,3.1 完美销售动线,集中展示、做细做精,项目入口,社区园林建筑立面大堂18、门厅,样板房,五星 体验馆,外部价值：城市规划+配套价值+地段价值内部价值：品牌价值+产品价值+至美园林+物业价值+社区文化,核 心 内 容,要求：“项目价值体系”须经区域总、项目总、区域营销总和项目营销第一负责人的书面确认；确认后须在销售案场如：区位模型/总规沙盘/现场包装/销售物料/体验馆等要充分体现。,3.2 价值体系及销售说辞,价值体系梳理,3.2 价值体系及销售说辞,销售说辞编写指引,以项目价值体系为基础制定销售说辞，并严格考核。三级考核机制1、项目层面：销售团队全面考核，考核通过才能上岗。2、区域层面：区域设立抽检小组，对每个项目按比例（20%-40%，具体视销售人数而定）电话/现19、场抽检，须全部通过，否则通报批评项目营销负责人，并重新培训考核。3、集团层面：对项目按比例（5-10%，具体视销售人数而定）电话或现场抽检，须全部通过，通报批评区域营销总经理和项目营销负责人，并要求区域及项目再次培训考核。,点击查看附件5：销售说辞编写指引,3.3 案场销售管理六大工具,龙虎榜、信息栏、以结果为导向的绩效评定,签字制度、pk制度；各板块工作计划与总结；定期沟通、书面沟通、自助留言沟通加强专业基础知识、销售技能培训与考核；销售案例剖析与情景互动对练案场管理培训视频、案场服务管理手册等工具；树立星级服务意识，争 当服务之星；规范服务流程、服务礼仪,现场环境的维护与提升、苑区内外导视20、系统与推广物料的维护,设置团队激励制度、举办员工娱乐活动,管理工具的利用共同工作机制 销售能力提升服务意识提升 增强客户体验 团队建设,3.4 现场活动,大型活动,小型活动,目的:在开盘前精准目标客户,重点提升体验,通过现场暖场、圈层活动为最后派筹做铺排；要求:与商家合作举办活动，争取商家赞助、嫁接商家客户资源，为商家提供宣传渠道共赢。大众活动做气氛，圈层活动要精准并成果考核,圈层活动,针对种子客户，定期举办讲座、私宴等不同形式的圈层活动，维护客户关注度针对成熟商会、金融行业、企事业单位等高端圈层做推介活动(要求:每周至少14场)活动类型参考：夜宴、推介会、讲座、红酒会、瑜伽等通过大型活动邀请办卡客户、意向客户参加，并认筹示范区开放后必须至少做一场大型活动，以创造一波认筹的高潮活动类型参考：明星活动、大型晚会、大马戏等,暖场：示范区开放须维持销售气氛的热度，利用持续到访人流为项目做口碑宣传活动类型参考：运动会、荧光跑、生日会、DIY活动、抽奖等,通过集中认筹，检验前期派卡成果，并再次洗客操作办法：营造气氛：动员和召集意向客户/卡客到场，营造派筹现场紧张气氛预留筹号：预留一定数量的筹号，服务关系客户活动促认筹：通过抽奖、礼品赠送等活动，吸引客户到场，促进认筹引导梳理：根据客户派筹落位情况，提前进行价格梳理及引导,3.5 认筹,P42,感谢聆听,