1、城市填空,中央国际服务区,“几何中心、都市边缘”,特别认知一,建立“广义同核中部新城区”,京津联动的重要一环，塑造国际大都市中央服务区,快速完成京津城市一体化,国际大都市之宿愿,特别认知二,“十字轴”,特别认知三,天嘉湖水上运动休闲,葛沽民营企业成长基地,现代冶金加工区,高新技术产业基地,西青微电子产业园区,航空加工区,航空产业基地,东丽湖休闲居住区,鸭淀水库中药养生,海河中游地区CISD,CBD,CBD,引领中部,联系东西城市核心CBD,服务南北的“十字轴”。,上游 繁华中游 品质下游 实力,特别认知四,“生态优先，打造高品质”,重点建设,构 建,发 展 定 位,机遇城市层面,1.天津市202、07年人均GDP跨越6000美元，城市功能转变面临巨大的潜在机遇。2.港口优势，京津深度联动所形成的极核优势，为天津带来更多能级集聚的机遇。3.几何中心，毗邻空港。4.滨海新区“先行、先试”的强大政策优势。5.海河是天津的母亲河，中游开发为彰显城市文脉提供机遇。,机遇区域层面,1.优质的生态图底与广阔的开发空间。2.城际、区际 轨道交汇提供了强劲的TOD发展模式基础，强化了京津联系。3.天津大道开通将带动南岸的发展，实现均衡海河两岸发展，带动南岸发展的城市主骨架。,挑战城市层面,1.代表软实力的社会、文化功能较为欠缺。城市文化个性及对于外来移民的吸引力尚待加强。2.服务业发展相对滞后，亟需现代3、服务业功能元素的聚集。3.京津协同联动发展需进一步加强。,1.缺位分析,1.两极外溢、挤压造成中部区域园区、城镇发展割裂、自成体系，亟需整合。2.南北发展不平衡。3.避免北岸早期“追路”模式在中游地区特别是海河南岸天津大道的重演。4.开发建设与生态保护的平衡协调。,挑战区域层面,国际大都市发展经验借鉴,典型国际大都市发展经验总结,首先：海河中游地区要面向国际，预留未来，为天津承载未来大事件预留空间平台。,大事件的分类,综合性世博会参考案例：大阪世博会、汉诺威世博会备注：从2000年开始每5年举办一次，展期通常为6个月,专业性世博会参考案例：冲绳海洋博览会、温哥华国际交通博览会备注：在两届综合性4、世博会之间举办一次，展期通常为3个月,1,2,主题乐园参考案例：东京迪斯尼乐园、洛杉矶环球影视城备注：需要引入全球知名的主题娱乐运营商,3,东北亚高峰论坛参考案例：博鳌亚洲论坛备注：全球性质的经济高峰论坛，定期举办,1,国家科学工业博物馆参考案例：美国芝加哥科学工业博物馆备注：国家级别的大型科学工业博览场所,2,海河文化交流展示中心参考案例：香港文化中心备注：文化交流的汇聚地，如海河文化的展示、音乐厅、大剧院等,3,重点导入,辅助导入,未来基地重点的大事件有综合性世界级博览会、专业性世界博览会、世界知名品牌的主题乐园等；而作为辅助导入事件的有东北亚高峰论坛、国家工业博物院、海河文化交流展示中心5、等。,面向国际，预留未来，成为承载天津未来大事件的预留平台,可能承载的大事件举例,其次：发挥几何中心的辐射联动优势，打造城市现代服务的发展平台。,职能发展潜力子指标,片区承载适宜性评估子指标,职能发展潜力职能承载适宜性二维矩阵遴选,以会议博览与国际精英的移居为核心，打造环渤海湾的国际化会议博览专属高地，构筑国际化的生态宜居功能；利用交通与区位优势，发展国际名品自由贸易区；集合智慧城片区的教育及旧厂房资源,发展适宜的创意媒体产业区；大力发展教育研发，形成国际高校聚集区，成为承载区域智力流与知识流的头脑中枢。,海河中游地区未来将大力发展国际会议，国际名品自由贸易，创意产业，国际高校区等四大职能。努6、力建设成为具有绿色文明、国际色彩、人文素质、面向未来、高门槛准入、高政策扶持的生态河谷、价值高地。,核心职能,承接两个中央商务区的外溢发展“中间机会”整合上下“沽”城及“双湖”建构十字型软实力轴周圈服务于各功能区与组团和谐发展，补充机能，打造“广义同核中部新城区”。,唐长安城,明咸水沽,“沽城印记”-北城、南沽、河谷,规划总平面,“四港”：国际会议港、自由贸易港、创意产业港、国际教育港。,自由贸易港,国际教育港,创意产业港,国际会议港,A1,A2,2.1.国际会议港,空间布局,A3,A4,A4,A4,A4,国际会议港的核心功能由博览、会议二大元素构成，而以交易、商业配套、时尚娱乐、文化交流、国7、际精英社区为配套辅助功能；形成国际化的会议博览集聚区。,功能构成,2.1.国际会议港,会议主题：以国际高端会议中心为核心、商务会议度假区为辅的东北亚多功能会议设施集群。,国际会议+商务度假,以国际高端会议、论坛为承载核心，开拓区域商务会议市场，打造东北亚地区多功能会议设施集群。具体承载项目举例：国际会议中心 生态商务会议设施 生态花园办公设施 配套服务中心,发展主题一,2.1.国际会议港,博览交易主题：黏合城市产业，提供展示与交易平台，近期联动天津航空、电子、生物等主导产业，中远期联动环渤海区域大产业。,突破传统博览理念，将博览功能作为产业的黏合剂，形成无缝对接的产业博览交易集群，促进城市能级8、的提升。具体承载项目举例：国际航空航天博览 环渤海微电子产业博览交易展 北方生物医药博览交易会,博览交易与产业的联动,近期,中远期,与天津产业联动,临空产业,电子信息产业,生物医药等高新技术产业,与环渤海区域联动,产业链前端的设计研发,产业博览交易集群,发展主题二,2.1.国际会议港,外来人口的比重是一个城市开放度的重要标志,外来高端精英人群的数量是一个城市国际化的重要标志,天津迈向国际化都市的进程中，需注重为国际精英提供国际水准的居住环境,国际精英社区-应运而生,特色,元素,国际精英社区是为在津的高端精英群体所量身定做的国际水准的高端社区，私人式管家服务将是其最大的社区服务特色，整个社区将从9、科技、生态、环保、健康、人性等多元素角度出发，打造成天津高端社区的经典范例。,发展主题三,2.1.国际会议港,B1,B2,B3,B4,空间布局,2.2.自由贸易港,B5,发展预留用地,发展预留用地,以国际免税中心为主导功能，以国际名品中心（OUTLETS）、现代商贸展销中心、国际商业文化交流中心、区域商务中心等功能为辅，针对北京、面向国际高端人群，形成一个享有特殊政策的陆上型自由贸易港。,功能构成,2.2.自由贸易港,天津是我国最有望率先试水自由贸易区的三个城市之一（其它两个为上海和深圳）；天津保税区已具备向自由贸易区转型的条件，若海河中游片区能开辟一个内陆自由贸易区（或将其纳入到空港保税区的10、未来拓展范畴），则天津将形成三大自由港（海港、空港、内陆港），三者的联动将极大提升天津的国际城市竞争力。,空港保税区依托空港，发展国际贸易、临港加工、物流分拨,海港保税区依托海港，发展中转、贸易、采购、配送,陆上自由贸易区相比保税区，在境外货物进出上将更加便利、快捷政策更优惠、能级更高重点发展商贸业,东北亚自由贸易三角洲,天津应极力争取在海河中游区域开辟陆上自由贸易区，以提升城市能级；国际名品自由商贸区是以免税商贸中心为核心，整合功能现代化、一体化的多元特色商贸业态。,发展主题,2.2.自由贸易港,空间布局,2.3.创意产业港,功能构成：媒体创意中心、LOFT创意设计中心、创意文化交流中心。发11、展主题：利用智慧城既有的旧厂房资源,通过与高科技、创意文化、传媒等元素的有机融合，打造区域创意传媒基地，促进城市文化休闲、创意等产业的发展。以新兴传媒为集聚核心 以创意文化为融合要素 以提升城市功能为终极目标,功能构成与发展主题,2.3.创意产业港,D2,D1,D3,空间布局,2.4.国际教育港,功能构成：国内高校联合办学基地、国际高校联合办学基地、远程教育基地。发展主题：在原规划的“智慧城”片区内已有大量高等院校，依托此高校资源基础，通过整合并引入京津其他高校资源，开拓多元化办学渠道，导入国际先进办学理念与高端教育科技技术，打造环渤海区有影响力的高校集聚区，为区域发展提供有力的智力支撑。,功12、能构成与发展主题,2.4.国际大学港,用地平衡,3,以海河两岸生态绿地和总体规划划定的生态廊道构建中游地区主要开放空间骨架，充分发挥其价值，在开放空间内设置多种类型主题公园，变消极空间为积极空间。结合海河中游18条支流设置生态环境保护与利用区域，形成城市功能区内部积极空间。并通过整理老海河流域构建沟通海河南北两岸城市功能区的重要开放空间环（海河项链）。,生态环境规划,4,巴塞罗那,网络化大众运输系统为海河中游地区TOD发展模式构建基础。城际铁路站、地铁轻轨站、有轨电车站分别形成不同级别区域活力核心，以TOD模式引导城市开发强度。,阿联酋太阳城,图例,08-13年产业提升区,08-13年项目建设13、区,14-20年产业提升区,14-20年项目建设区,大事件预留区,2009机场大道,2010天津大道,2015京津城际军粮城站,大道（2010年建成天津大道）、大站（2015年建成京津城际军粮城站）、大门（2009年建成机场大道）的建设为海河中游地区发展带来机遇，同时成为决定地区开发建设时序的重要因素。,道路等级规划 路网体现“人车和谐”的原则。形成快速路、主干道、次干道、支路顺序连接有序网络，避免过境交通对生态人居环境的干扰。沿河设置滨河特色游览路。,2条高速路：一横一纵5条快速路：两横三纵8条主干路：两横六纵2条景观路：一南一北,交通规划,7,公共交通系统规划 规划快速轨道交通、快速公交、14、旅游巴士共同组成沿河“TOD”城市发展带的主骨架。纵线公交干线便捷联系海河南北两岸并拓展至两侧服务腹地和天津国际机场。横纵交汇于城市发展核心。组团公交干线联系组团重要公共服务设施，并为公交轴线集散客流。两者之间实行一票制。,1条城际线6条地铁线：三横三纵2条快速公交线4条有轨环线2条旅游巴士线1条水上巴士线,交通规划,8,政策建议4片区核心职能支撑政策,政策建议4片区核心职能支撑政策共享滨海新区政策，借鉴国际先进经验，适度超前六大保障政策1.人才保障：引得进、留得住、跨区域自由流动2.“境内关外”政策：陆上自由贸易区的保障3.财政优惠政策：增强海河中游片区对外资的吸引力4.设立专项基金：保障片15、区建设发展5.投融资体系多元化6.土地出让模式创新,1人才保障：引得进、留得住、跨区域自由流动,80年代深圳、珠海的发展得益于经济特区政策，90年代上海的发展得益于浦东新区政策，21世纪的海河中游自由区更需要从体制、财税、金融、土地等各方面得到政策支持,构建高级人才引得进，留得住，环渤海人才开发一体化，境内外出入自由化的流动机制，成为国际自由港以及精英移民中心,香港的“优才计划”香港是全球最自由经济体系之一，以贸易自由、金融自由、人才自由著名，其便利的出入境措施及于06年实行的“优才计划”，每年吸引1000名国际精英成为香港居民,新加坡的“旅游工作计划”新加坡为8个发达国家的大学生提供为期半年16、的旅游工作准证，让其体验在新的旅游工作感受，巩固新加坡人才向往目的地的地位,案例链接,3.1人才引进政策,2“境内关外”政策：陆上自由贸易区的保障,3.2“境内关外”的自由贸易体制,根据国际通行做法，自由贸易区在国境之内，关境之外，不属海关监管范围，区内实现政策自由、贸易自由、金融自由，在探索特殊监管区域理制度的同时，以点带面，推进区域整合，并提高对外服务等级,政策审批自由：政策试验之前减少行政部门审批程序，减少部门分割、城乡分割、区域分割的限制 贸易自由：简化进出口手续，绝大多数进口物品甚至可不征关税 金融自由：资金可自由流入和流出，各种货币可自由买卖汇兑，减少银行贷款规模的限制，允许新金融17、工具使用，放宽外国金融机构经营活动限制 区域整合：将各功能区、自由区、经济技术开发区、保税区、高新技术开发区等整体设计、运作，消除功能障碍,典型的欧洲自由区：汉堡 自由管理理念，手续灵活简便：汉堡自由港基本不由海关监管，采取重单证而非实物的管理理念，只要提供有关单证证明，即可区别管理：货物储存的时间不受限制，直至输入欧盟市场时才需结关 自由贸易：交易自由，免除进出口关税，货币金融制度开放,荷兰的自由2型贸易区鹿特丹机场附近的自由贸易区并非局限在特定区域内，设计弹性贸易制度，将全国自由贸易区与保税区系统连成整体网络，增加全国贸易机会，提升国家总体经济能力。,案例链接：快速便利的自由区管理理念,应18、借鉴国际自由区自由便利的精神，以政策保障、先进信息技术手段提高效率,片区实行特殊贸易政策和投资优惠，政策向现代服务业倾斜 通过财政返还的方式减免企业税收 滨海新区所享受的投资税收优惠政策扩展到海河中游片区 进口物资设备等比照经济特区、浦东新区政策实行免税额度管理,3财政优惠政策：增强海河中游片区对外资的吸引力,4设立专项基金：保障片区建设发展,将按规定纳入中央财政的税收的一部分设立片区专项基金，用于重大基础设施项目建设及片区产业发展 产业发展基金：支持新兴产业发展，用于税负的鼓励性补偿和贷款贴息，高级人才的政策性补贴及奖励 基础设施保障基金：用于海河流域生态环境保护，水利用的循环示范工程，鼓励19、投资者兴建基础设施,3.3财税优惠政策,3.4设立专项基金政策,5投融资体系多元化,建立以政府投入为导向，企业投入为主体，金融贷款、利用外资及社会各界投入为重要补充的多元化投融资体系 设立东北亚银行开展离岸金融服务 每年发行市政建设债券，用于基础设施建设 鼓励外资银行分支机构的设立以及人民币业务的经营 为跨国企业总部外汇调拨及跨境运作提供便利,土地流转、出让、转让：以土地节约利用和提高土地利用效率为前提，政府统一规划，以较低价格出让土地，由开发集团负责开发，同时政府提供保障措施 案例链接：日本自由区土地运作模式日本考虑到建设大型自由贸易区投资巨大，回收期长，社会效益显著，对改善城市功能具有特殊20、意义，政府将土地以很低价格出售给企业开发集团，由若干企业集团向银行贷款建造，银行予以长期低息贷款或无息贷款支持,6土地出让模式创新,3.5投融资体系多元化政策,3.6土地出让模式创新政策,财务可行性分析一、土地以及开发直接投资收益测算二、土地一级开发价值评估,土地拍卖收益测算,土地整理成本费用估算,根据天津市的造价水平、地价水平和片区的规划定位，对片区土地整理进行静态的投资、收益估算，以得出整个片区开发的财务内部平衡能力,财务分析目的和方法,主要指标,用地：预留用地8.36平方公里；生态绿化：58.49平方公里；可开发用地：47.41平方公里,扣除建设控制区、市政和还建区等后可拍卖面积约24.21、95K，合37425亩拆迁费用：拆迁面积按照片区内村庄人口每人40计算，每拆迁费2000元/平米土地拍卖：拍卖价格参考2007年片区邻近的津南区梨双公路南侧多个地块的均价357万元/亩，,说明,本投资收益测算为静态估算，采取保守的估算原则，考虑到片区部分地块基础设施条件已较完善、土地价格未来几年的增长等因素，实际收益水平更高,按照规划设计指标,片区虽然规划了大量的预留用地和生态涵养用地,但土地一级开发投资收益仍然可观，能够实现自身的平衡；初步估计（静态）一级开发总投资约454亿元，土地拍卖总收益达1336亿元，净收益可达882亿元。,土地一级开发直接投资收益测算,1,由于新的定位规划增强了片区22、的绿化生态功能以及预留了大事件区域，片区内可规划用地由原先的38.5平方公里降为24.95平方公里，降低了约58.7%但是片区的基准地价将有大幅的提高，保守估计能够达到中心城区七级地块或者塘沽区二级地块的水平，增加1.74倍，因此，总收益指数仍然能够提高14.8%,直接价值提升,间接价值提升,基础设施建设以及生态条件的改善不仅可以提升片区内的土地价值，对周边产业用地的价值也有一定的提升，主要通过改变用地性质和提高经济效应来实现经济能级提升：新导入的产业多为高附加值的现代服务业，有效提高了单位用地面积的经济产出，据统计现代服务业的产出效率是工业用地的3.8倍,在增加生态功能和预留功能之后，规划后总收益指数较之前仍能提高14.8%片区主要通过两个方面提高整个区域的土地价值 改善生态条件、加大公共配套设施 重新定位中部组团，加强其经济地位和能级,土地一级开发价值评估,2,城市填空,汇报结束敬请指正,