1、买卖合同重要实体问题处分原则专题讲解销售管理部2018年3月CONTENTS目录1花园处分方案地下室（储藏室）处分方案23平台处分方案回检要求45权属登记与税费缴交方案1.1 可依法处分的花园所占绿地不计入公共绿地面积所占绿地在规划报建图纸中有（私家）花园围栏线、围栏线等将花园围蔽 具有构造上的独立性及利用上的排他性产权登记部门同意给花园办理权属登记3个条件可无偿使用可出售1231.2 操作注意事项可无偿提供给特定购房者使用的花园01 签约时应与购房者签署协议书约定花园面积、使用年限、交付状态等，降低交付风险 不得输出“赠送”、“无偿”等字眼内部惯常叫法，对客输出需谨慎1.2 操作注意事项 需2、对花园的单价、面积差异处理等约定清楚可出售给特定购房者的花园021.2 操作注意事项 基于用地的特殊性和规划的需要，如花园有使用用途上的限制的，应明确约定花园的使用用途限制其他031.3 无权处分的花园法律属性：业主共有处分风险：需将花园恢复原状及赔偿业主损失花园不同时具备第1、2个条件，仅是后期通过围栏等形式将其分界使用提醒：项目仍决定将花园处分给特定购房者使用的，应充分评估上述风险并做好预警措施。CONTENTS目录1花园处分方案地下室（储藏室）处分方案23平台处分方案回检要求45权属登记与税费缴交方案2.1 可依法处分的地下室（储藏室）单独出证仅附记面积以外其他信息产权情况可有偿使用可办3、理产权不可办理产权可单独出售房屋的组成部分有规划围线围蔽 具有构造上的独立性及利用上的排他性可无偿使用附记面积与房屋完全独立与房屋相互通连随房屋出售2.2 操作注意事项可单独出证或附记面积的地下室（储藏室）01提醒：如地下室（储藏室）与购房者所购商品房完全独立，还应注意：出售时间有无强制性规定；不可强制捆绑；不得擅自对客输出或承诺信贷信息。事先与当地房管部门沟通核实在合同如何体现、办证形式如何、单独计算面积与退补还是合并计算、退补2.2 操作注意事项仅于房屋产权证附记面积以外其他信息的地下室（储藏室）02 不得输出“赠送”、“无偿使用”实际属于房屋不可分割的组成部分 应另行与购房者签署协议明确4、其所购买的商品房包含地下室（储藏室）及其交付标准2.2 操作注意事项不可办理产权，但有规划围线围蔽的地下室有偿使用03 使用期限不可超过20年（可20年有偿+剩余年限无偿）处分时间是否有强制性规定 不可强制捆绑2.2 操作注意事项不可办理产权，但有规划围线围蔽的地下室无偿使用04 签约时应与购房者签署协议书约定地下室（储藏室）面积、使用年限、交付状态等，降低交付风险 不得输出“赠送”、“无偿”等字眼内部惯常叫法，对客输出需谨慎2.3 无权处分的地下室（储藏室）提醒：项目仍决定将地下室处分给特定购房者使用的，应充分评估上述风险并做好预警措施。规划报建情况权属性质处分风险仅是后期通过围墙、围栏等形5、式将其独立使用，不能改变其属业主共有的法律属性1、地下室（储藏室）属业主共有办理产权规划围线围蔽任何人都可进入 竣工验收无法通过 恢复原状及赔偿业主损失2.3 无权处分的地下室（储藏室）2、地下室（储藏室）属违建42315擅自加建、改造风险过大房屋竣工验收无法通过权属登记无法办理随时面临政府查处（罚款、整改、强拆等）客户索赔引发消防安全事故，还可能涉及刑事责任CONTENTS目录1花园处分方案地下室（储藏室）处分方案23平台处分方案回检要求45权属登记与税费缴交方案3 平台的处分在规划报建图纸中有规划围线围蔽具有构造上的独立性3个条件123具有利用上的排他性鉴于平台通常无产权，故签约时应另行签6、署协议，明确其所购买的房屋包含平台，但平台不计入产权面积，降低交付风险。提醒：若平台不具备上述3个条件，仅是后期通过围栏、围墙等方式将其分界独立使用的，其权属性质及处分风险与前述“无权处分的花园”一致。项目仍决定将地下室处分给特定购房者使用的，应充分评估风险并做好预警措施。CONTENTS目录1花园处分方案地下室（储藏室）处分方案23平台处分方案回检制度45权属登记与税费缴交方案4 回检制度频率：新项目：开盘签约及当月/已开盘项目：4月、10月手段：现场稽查、沙盘模型照片、相关宣传文件、已签署的配套法律文书扫描件、客户回访等区域营销管理部销售管理部每半年度输出情况（普检）输出、违规扣罚情况（抽7、检）反馈路径：区域事务统筹区域营销负责人销售管理部海外及法务组CONTENTS目录1花园处分方案地下室（储藏室）处分方案23平台处分方案回检要求45权属登记与税费缴交方案5.1 权属登记指导原则权属登记法定义务按揭单位的连带保证责任操作原则无：当地政策有无强制性要求有：购房者委托项目公司、项目公司转委托第三方的方式购房者自行办理 自付客户购房者委托项目公司代办 自付客户、按揭客户购房者直接办理或直接委托第三方的方式5.2 操作注意事项1、不对何时办妥产权证书做任何承诺3、采取委托办证方案的，如购房者强烈要求自行办证，应妥善引导2、移交办证资料以当面签收委托，并做好证据保存工作4、由业主直接委托第三方办证的，应提前做好风险防范 选取政府指定或优质中介、律所 签署合作协议、收取保证金把控办证进度 建立共管账户确保资金安全5.3 税费缴交方案1、原则：由项目代收代缴做好资料交接及证据保存工作涉及多退少补的，及时与政府沟通办理2、例外：政策要求、办证方式是客户自行办理引入第三方代为缴交的，风险防范措施同前述“委托第三方代为办证”24感 谢 聆 听