1、康宁居住宅小区物业管理服务投标文件XX公司二零XX年XX月康宁居住宅小区物业管理服务投标文件投标单位：法定代表：地址：投标日期：20XX年XX月 目 录第一节 概 述1一、康宁居小区项目：1二、公司概况1三、公司优势2第二节 物业管理总体设想3一、实施综合治理，还原一个清洁的康宁居小区。3二、健全、完善保安系统。3三、逐步改进绿化环境，建造一个舒适的优美小区。4四、以人为本，实施人性化管理，塑造康宁居小区形象。4第三节 拟采取的管理方式及工作计划5一、管理体制5（二）康宁居小区管理处组织管理架构5二、监督约束机制6三、激励机制7四、管理工作的控制方式7一、接管管理工作计划8二、正常期管理工作计2、划8第四节 管理人员的配备及培训10一、管理服务人员的配备10二、管理服务人员的培训11第五节 管理规章制度的建立15一、公众制度15二、内部岗位职责16三、内部行政管理制度16四、工作流程17五、员工工作岗位考核及奖惩17第六节 物业管理报价书及经费收支测算19一、投 标 报 价 书19二、物业管理经费收支的基本原则19三、日常物业管理费及开办费测算19四、“两金”的管理与使用20第七节 住宅区档案的建立和管理25一、档案的接管25二、档案的管理25三、档案的运用26第八节 各类经营管理服务指标的承诺28一、管理经营指标承诺及拟采取的措施28二、管理服务指标承诺及拟采取的措施28第九节 设施3、设备、保洁服务实施方案34一、保安管理构想34 设备管理方案39一、工作职责39二、设备的接管、验收39三、建立健全规章制度41四、设备运行管理和维修服务41六、节能和节约维修费用50 清洁服务方案52第十节 便民服务及特约服务59一、我们的服务理念59二、日常服务措施59第十一节 社区文化62一、社区文化目标62二、社区文化设想62IV第一节 概 述一、康宁居小区项目：康宁居小区总建筑面积81,170平方米，住宅面积65837.68平方米，共建有557户。二、公司概况*物业管理有限公司主要从事住宅、大厦物业管理和服务以及装饰装潢和商品经营。公司在物业管理服务上建立了一整套科学化、标准化、规范4、化的管理和经营体系。公司以品牌发展为起点，不断探索经营管理新路子，崇尚业绩、注重工作改进的考核激励制度，使公司全体员工始终以积极的心态和专业化的服务技能，为客户提供价格比的高品质、专业化服务。公司制定了完善的管理规章制度，并严格考核。从作息时间到工作实绩，从保洁、保安、维修工到收费员，做到任务明确，奖惩分明。为业主提供全方位高质量的服务是我们的宗旨，使业主的生活无后顾之忧是我们努力的目标。公司除开展日常的保安、保洁、保绿、公共部位的维修业务外，还提供各种特约便民服务，开设房屋装修、维修、代叫出租车、代缴水电费、代购物品等服务。数年来，我公司以其规范的管理、优质的服务、精湛的智能化管理技术，赢得5、了上海市房地产业内人士的赞誉和关注。三、公司优势1、具有一支高素质的管理及运行队伍。经过不断地开拓创新、兢兢业业，塑造了一批高素质的*物业人员。人员业务素质高，动手能力强，一专多能，一职多能，队伍精干，完全能满足康宁居小区的管理需要。2、形成了一套完整科学管理运作模式和质量管理体系。该模式涵盖物业管理的有关设备维护保养、房管、客户服务，保安、清洁、车辆管理、消防管理、社区文化等各个环节，凝聚了*物业人多年的心血，吸收了南通市同行的先进经验，管理运作的标准化、规范化程度达到南通市先进水平，是我们对事业执着追求的结晶。3、高级物业管理人才优势。公司中高层管理人员均获全国物业管理企业经理上岗证，有着6、丰富的项目创优经验，这些经验必将对管好康宁居小区、塑造物业管理的品牌形象起到极大的促进作用。4、具有珍惜机会、全情投入的激情。我公司是一个正在发展中的公司，在激烈的市场竞争面前，我们珍惜市场给予的每一次机会。康宁居小区是海门市的高尚住宅区，通过分析投标项目的物业管理特点和我公司的实力与优势，我们坚信我们完全有能力管理好该项目，完全有能力满足业主对该项目物业管理标准的期望。如果双方有机会合作，我们必将全情投入，派出精锐人员，付出百分百努力，塑造该项目的物业管理的崭新形象，实行双赢局面。62第二节 物业管理总体设想根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对康宁居小区日前的实际情况，我们经过初步综合7、分析，认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作：一、实施综合治理，还原一个清洁的康宁居小区。*物业接管康宁居小区以后，首先将对社区环境进行综合治理，具体方案是。1、对社区的卫生综合治理，把公共场所、场地的卫生彻底打扫干净，重点清理卫生死角，全面进行“灭四害”消杀、清除所有垃圾杂物、泥沙等，还社区一个干净整洁的环境。2、对所有沙井、沟渠进行疏通清淤工作，保障排水系统畅通。3、对社区的公共设备、机房、值班室、宿舍等公共设施进行全面检修维护，使其恢复正常工作状态。二、健全、完善保安系统。1、建立健全适合康宁居小区实际的安全管理规定并严格执行。2、对全体保安人员的聘用实行严格把关，严格审查8、资历、经历、确认无不良记录，并实行担保人制度。3、利用技防与人防相结合，不留安全隐患与死角，对保安员实施半军事化管理，加强培训，严格管理。4、对消防设备、设施认真巡查，严格管理，使其随时保持在良好状态。5、加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传，做到全民具备防范能力。确保康宁居小区安全万无一失。三、逐步改进绿化环境，建造一个舒适的优美小区。康宁居小区的绿化环境经过精心设计，绿化面积比重很大，绿化覆盖率较高，花草树木品种繁多，我们接管后将发挥我们多年对东苑半岛等管理经验，结合小区的环境特点，对小区绿化进行改造，并精心管理，精心修造，把康宁居小区塑造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的高档社区。四9、以人为本，实施人性化管理，塑造康宁居小区形象。为了管理好康宁居小区，在对社区环境进行综合治理的同时，最重要的是塑造人气，尽最大努力去调动业主住户的积极性。大家的家园大家关心，我们将坚持我公司的“业主、住户至上，服务第一”的服务宗旨，实施“以人为本，人性化管理”，逐个走访业主、住户，广泛征求意见和建议，集思广益，事事处处为业主、住户的利益着想，以诚待人，以诚感人，与全体业主、住户及业主委员会一起共同努力，完善收费，竭诚服务，用我们的双手和智慧，塑造康宁居小区的美好形象，保证物业的保值与增值。第三节 拟采取的管理方式及工作计划一、管理体制接管康宁居小区物业管理以后，形成以业主委员会为主，居委会、10、派出所参与的住宅共管体制，管理处在业主委员会和公司的直接领导下，根据所签委托管理合同条款要求，严格执行物业管理条例及其实施细则，对康宁居小区实施综合一体化物业管理。管理的指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提供一流服务。康宁居小区管理处业主管理委员会（一）外部管理体制 政府主管部门 *物业管理有限公司 （二）康宁居小区管理处组织管理架构*物业管理有限公司根据物业管理服务合同，设立康宁居小区管理处，财务实行独立核算。管理处组织架构图如下：维修运行房管收费客户服务内勤检查消防社区文化清洁绿化 主 任 管 理 员管 理 员保安车辆管理保 安 队（三）康宁居小区管理处组织架构11、说明1、管理处内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。2、在岗位设置上，充分考虑到康宁居小区规模偏小，硬件设施先进的特点，岗位设置少而精，减少中间层，满足康宁居小区的实际需求，降低管理成本。3、要求管理处管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度地压缩人员定编数量。二、监督约束机制康宁居小区监督约束机制说明1、由政府部门、业主及业主委员会、物业管理公司对管理处实行全方位监督。2、管理处内部运作公开透明，便于大家监督。3、强化物业管理公司及管理处的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇挂钩。三、激励机制激励机制说明1、公司激励机制分为两个层次，第一层次12、为员工直接感受的报酬及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求。2、通过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护员工长期的工作热情及动力。3、通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时对积极上进，追求自我提升的员工，给他们提供培训再教育的机会，随着企业的发展，使员工的自身能力不断提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。四、管理工作的控制方式1、采用定点检查方式，通过管理处受理投诉，追溯处理问题的全过程，检查有无推拖、应付之现象，发现问题及时纠正。213、实行“走访管理、层层检查”，主任、管理员定期、不定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣，从而不断改善工作质量。3、实行动态信息反馈控制，定期或不定期走访住户、街道办及派出所，听取他们对管理处的意见和建议，并在工作中予以改进。 依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为接管管理和常规管理两部分，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划。一、接管管理工作计划康宁居小区进驻管理、对于接管管理工作尤为重要。一方面要接管原来开发商所移交的康宁居小区建设施工验收的各种图纸资料，另一方面还要办理有关业主的各种入伙、交费资料，以便今后进行完善的管理服务，更为了康宁居小区业主的切身利益，14、所以在接管时我们将认真进行接收，严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案，认真核对，办好接收手续。序号项 目内 容时 间一档案接管康宁居小区建筑施工竣工全套资料业主资料档案历年业主交费记录签订委托管理合同后一周内二设备接管公共设备接管公共设备技术、维修档案三环境整治康宁居小区内环境绿化的整治二、正常期管理工作计划序号项 目内 容时 间一机电设备的维修养护设备的基础资料管理设备的运行管理设备的维修管理设备能源和安全管理*年5月起二保安管理治安管理交通、车辆管理消防管理*年5月起三小区环境管理园林绿化管理清洁卫生管理*年5月起15、四财务管理费用收取2、财务记帐*年5月起五社区文化活动开展社区宣传举办社区活动*年5月起六便民服务和完善配套为住户提供便民服务*年5月起第四节 管理人员的配备及培训一、管理服务人员的配备主任 1人（一）康宁居小区管理处人员配备方案炊 事 员1人清洁绿化清洁工16人保 安 队队长1人保安员21人维 修 工6人管 理 员6人 人员配备说明：康宁居小区管理处拟配备各类人员52人，其中管理人员7人，技工6人，一般层员工39人。在管理人员中，大专以上学历3人。（二）人员素质要求岗位性别要求年龄要求文化程度要 求工作技能及工作经验要求人员素质主任男50岁以下大专以上1、经管专业或机电专业2、五年以上工作经16、验3、具物业管理经历4、有较强沟通及协调能力内部选派管理员不限35岁以下大专1、物管或经营专业2、三年以上工作经验3、熟练使用电脑4、熟悉会计业务内部选派与外聘相结合管理员男35岁以下大专以上1、建筑或机电专业2、三年以上物业管理经验3、熟悉物业管理法律法规，具物业管理上岗证内部选派维修工男40岁以下中专以上有中级电工及弱电以上操作证2.三年以上专业工作经验3、具土木维修经验内部选派与外聘相结合清洁工不限40岁以下初中以上1、男性1.68m以上，女性1.55m以上2、五官端正，动作麻利3、有专业经验优先4、会使用清洁设备优先班长内部选派，卫生员外聘保安员车管员男2026岁高中1、退伍军人，党员17、优先2、身体健康，仪容形象好3、身高1.75-1.82米4、有物业管理经历者优先内部选派与外聘相结合二、管理服务人员的培训1、培训工作原则理论联系实际，学用一致，按需施教，讲求实效。2、培训的组织方式（1）培训职责 管理处负责员工日常培训计划、协调、组织、考核等工作。 主管级以上的管理人员根据公司提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估和反馈。（2）培训形式实行公司与管理处两级的培训，根据培训要求，采取多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训的主要形式。（3）培训实施流程员工培训分为三个阶段，即：岗前培训岗位转正培训在岗培训。每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训，内容详18、见新员工公共培训科目。三个月试用期满后，经考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的在岗培训，内容详见多工种培训科目表。所有培训课程结束后均进行考核、评价，并归档管理。（三）培训内容及目标1、新员工公共培训科目序号公共科目名称具体内容一礼仪知识：1、常用礼仪知识 2、*物业管理公司仪表、仪态、行为规范二服务意识：1、职业道德教育 2、如何处理业主与住户投诉 3、与业主住户的沟通技巧三企业文化：1、公司发展史及基本情况介绍 2、公司经营理念 3、员工手册4、内部管理规章制度四康宁居小区基本情况介绍及二次装修管理要点五行业法规：建设部及南通市物业管理方面的法规条例六物业管理基础知识七安全知识19、及消防知识2、保安员及车管员培训科目序号培训内容培训频率培训目标一单兵队列动作 2、三大步法3、体能训练逢周一至周五每天训练一小时培养组织纪律性练就扎实基本功二擒拿格斗基本功 2、捕俘拳3、防卫术逢周六、周日熟练掌握擒敌及防卫技能三内务管理每周一次检查评比保持宿舍干净整洁四工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每周一次提高思想觉悟总结自身存在不足五保安服务工作手册每月一次培训考核熟练掌握保安员岗位职责、操作规程、工作标准六保安服务的规章制度及相关法规政策每月一次培训考核熟悉相关法律常识，提升理论水平七消防管理工作手册每月一次培训考核了解消防的基础知识，救火的基本程序及各自职责八突发20、事件的应急处理，紧急集合演练每季度一次提高突发事件处理能力九消防实战演习，伤员救护知识每半年一次提高消防实战能力3、清洁工（绿化工）培训科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每周一次提高思想觉悟，总结自身存在不足二内务管理每月一次检查保持宿舍干净整洁三清洁服务工作手册绿化服务工作手册每月一次培训及考核熟练掌握清洁工（绿化工）岗位职责、操作规程、工作标准四清洁设备操作和保养；清洁用品的使用；园艺机械、设备的操作保养及农药的使用每季度一次培训和考核提高工作技能，保持工作效率五清洁环保方面的管理条例园艺方面的管理条例每季度一次培训及考核熟悉相关法律常识，21、提升理论水平六四害消杀和防治，植物生长一般常识每季度一次熟练掌握消杀程序；了解和掌握园林的基础知识七消防实战演习(配合保安队)每半年一次提高消防实战能力4、维修技工培训科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及技术交流）每月召开一次提高思想觉悟，总结自身不足，提高技术水平二内务管理每月一次检查保持宿舍干净整洁三维修服务工作手册设备管理工作手册消防管理工作手册每月一次培训考核熟悉技工的岗位职责、操作规程、工作标准，掌握消防知识和设备管理知识四房屋维修方面的管理条例，房屋修缮标准每季度一次培训考核熟悉相关法律常识，提升理论水平五小区内水、电、消防管道走向，设备设22、施特点，维修服务范围每季度一次培训考核了解和熟悉小区状况，提高工作效率六土建、机电、给排水等相关专业的基础管理知识每半年一次培训考核提升技工综合能力及素质七设备及机具的操作演练和保养规程每半年一次培训和考核检验技工实际操作能力八技术大比武每年一次综合评比，提高技能九消防实战演习(配合保安队)每半年一次提高消防实战能力第五节 管理规章制度的建立“没有规矩，不成方圆”。健全、规范的管理规章制度是我们实施科学管理、提供优质服务的依据，也是我们塑造物业管理品牌的保证。我们将严格按照ISO9001质量保证体系的要求，对康宁居小区实施专业化、规范化的管理。同时，根据康宁居小区的实际情况，我们制订了完善的管23、理规章制度。限于篇幅，我们仅将康宁居小区管理规章制度的目录摘录如下：一、公众制度1、康宁居小区精神文明建设公约2、康宁居小区楼宇使用及维护管理规定3、康宁居小区装修管理规定4、康宁居小区装修管理公约5、康宁居小区装修人员管理规定6、康宁居小区物品搬进（出）管理规定7、康宁居小区治安管理规定8、康宁居小区清洁卫生管理规定9、康宁居小区园林绿化管理规定10、康宁居小区消防管理规定11、康宁居小区交通车辆、停车场管理规定12、康宁居小区环境保护管理规定13、康宁居小区供水、供电、供气管理规定14、康宁居小区临时用电管理规定二、内部岗位职责1、管理处主任岗位职责描述2、保安队长岗位职责描述3、管理员岗24、位职责描述4、保安员岗位职责描述5、车管员岗位职责描述6、清洁员岗位职责描述7、维修工岗位职责描述8、绿化工岗位职责描述9、炊事员岗位职责描述三、内部行政管理制度1、员工守则2、员工培训制度3、员工录用制度4、劳动合同管理规定5、请销假制度6、岗位考勤制度7、工作制度8、员工考核制度9、奖惩制度10、办公用品管理制度11、员工宿舍管理规定12、员工食堂管理规定13、管理处回访制度14、接待来访投诉工作制度15、档案管理制度16、电脑管理制度17、安全操作制度18、防火安全检查制度四、工作流程1、康宁居小区管理处整体运作流程2、社区文化活动实施流程3、业主投诉处理流程4、物业接管验收流程5、业主25、入住流程6、二次装修管理流程7、档案建立与管理流程8、服务质量评价及不合格服务控制服务9、物料控制流程10、设备设施维修养护工作流程11、业主室内维修工作流程12、治安事件处理工作流程13、环境管理工作流程14、消防应急处理流程15、培训工作流程五、员工工作岗位考核及奖惩1、奖励办法2、公司考核制度第六节 物业管理报价书及经费收支测算一、投 标 报 价 书项目名称康宁居小区物业所在地海门市物业总建筑面积153706.55物业管理费报价1、物业管理费标准：小高层物业管理费：4.50元/月.平方米多层物业管理费：3.00元/月.平方米别墅物业管理费：5.00元/月.平方米商业物业管理费：5.00元26、/月.平方米2、会所年物业管理费：80万元/年3、前期开办费： 开办费总额602302元二、物业管理经费收支的基本原则1、“以收定支”原则康宁居小区在制订物业管理收费时考虑到业主的承受能力，收费标准均照南通市的收费指导，并在此基础上精打细算，计划使用，合理开支。2、“透明管理”原则编制费用开支计划，物业公司仅收取合理的管理佣金，其余收入均投入到管理中，费用开支的预决算通过业主委员会的审查确认，并按规定定期公布账目。三、日常物业管理费及开办费测算（一）测算依据1、南通市物业管理收费的相关法律收费指导标准及文件；2、我公司多年物业管理的经验数据，并参照现行市场行情及行业测算惯例；（二）康宁居小区物27、业管理公共服务费测算（见附表一）。（三）康宁居小区前期开办物资（见附表二）。四、“两金”的管理与使用康宁居小区公用设施专用基金、房屋本体维修基金的管理与使用按物业管理条例、南通市住宅区公用设施专用基金管理试行规定、南通市房屋本体维修基金管理规定执行。康宁居小区物业公共服务费测算表(附表一)序号项目测算依据测算式测算结果（年总支出）一人工费(1)+(6)2503800 （1）管理人员工资管理人员8人（一正两副），工资标准按人均5000元/人月测算月工资标准人数5000812480000 （2）安全护卫人员工资安全护卫人员22人，三班两运转，每班7人，设队长1名，工资标准按人均2200元/人月计月28、工资标准人数22002212580800 （3）保洁人员工资保洁人员16人，设保洁主管一名，工资标准按人均1000元/人月计月工资标准人数10001612192000 （4）水电、智能化、机电设备技术人员工资技术人员6人，工资标准按人均4000元/人月计月工资标准人数4000612288000 （5）社会保险费工资的45%（医疗10%，工伤4%，养老28%，失业3%）（1）+（2）+（3）+（4）45%693360 （6）福利费、培训教育费工会费工资的17.5%（福利14%，培训教育1.5%，工会费2%）（1）+（2）+（3）+（4）17.5%269640 二行政办公费用（1）+（2）+（3）29、+（4）377040 （1）办公用低值易耗品、办公设备保养综合测算每月支出20000元年消耗2000012240000 （2）办公用水、用电费用水：500方/月 用电：8000度/月（智能监控用电）水费：1.80元/方 电费：0.79元/度（用水方数水费单价+用电度数电度单价）（5002.20+80000.79）1289040 （3）宣传费、书报费综合测算按2000元/月20001224000 （4）通讯费、邮电费3部电话，管理处、值班室、报警监控接警用，月支出2000元20001224000 三公共设施设备日常维护费用1.住宅建筑成本为2500元/平方米；2.公用设施建造成本按住宅建筑成本的30、40%；3.折旧年限为70年；4.维修养护费按月折旧费的50%计2500元/平方米40%70年50%153706.55平方米1097904 四环境管理费用（1）+（2）68000 （1）保洁工具、损耗、清洁用品消耗按4000元 /人年计，保洁14人4000元/年1456000 （2）除四害消杀费用综合测算月支出1000元100012000 五公共秩序管理费用（1）44000 （1）保安装备、损耗保安用品消耗按2000元/人年计算，保安22人2000元/人年2244000 六绿化维护费用绿化面积为43692.15；全部外包每平方米年费用20元873843 七税收一+六项的9.05%计一+六9.031、5%449295 八公司利润一+七项的25%计一+七20%1082776 九总计6496658 十建筑面积为128741.37；计算每平方米每月平均物业管理费4.21 注：上述测算不包括公共能耗，如：电梯电费、二次供水电费、景观灯、公共用水等，该项费用由我公司向业主每年预收1500元/户的公用水、电费，按实分摊。康宁居小区物业公共服务费收费标准序号项目收费标准备注1小高层物业费4.50元/平方米.月2多层物业费3.00元/平方米.月3别墅物业费5.00元/平方米.月4商业物业费5.00元/平方米.月5会所物业费80万元/年康宁居小区前期开办物资清单(附表二)康宁居小区前期开办物资清单(附表二)32、序号物品名称单位数量单价（元）金额（元）备注一办公用品类1电脑台96000540002爱普生1600K3针式打印机台135003500财务专用3爱普生喷墨打印机台2300060004复印机台112000120005传真机台2100020006科密考勤机台1270027007塑封机台18008008安装电话部33009009数码相机部13000300010验钞机台13000300011128兆优盘个4100400121.5匹空调（挂机）台4250010000经理、财务、会议室、工程维修、客服接待、值班室133匹空调（柜机）台280001600014饮水机套330090015电话机部105050033、16宽带接入项128028017办公桌椅套12600720018接待台套14000400019沙发套23000600020茶几张230060021文件柜个1515002250022住户资料柜个408003200023会议桌张18000800024会议椅把20200400025保险柜台24000800026书报架套230060027白板套211022028员工工号牌批11500150029员工服装套1048008320030对讲机含电池部3610003600031入伙资料批12000020000入伙时用32电话程控交换系统套150005000用于办公室小计354800二安全、消防管理1警棍根1734、15025502隔离带卷51206003反光锥个3012036004太阳伞把41506005岗台个350015006白板块21102207可充式电筒个912010808多用插座个6301809雨衣套14150210010雨鞋双144056011自行车辆9300270012告示牌块525125133kg干粉灭火器瓶2075150014消防腰斧把44518015消防大平斧把44518016消防扳手把4187217安全绳卷47530018水袋接口个4208019消防枪头个43012020防毒面具个415060021消防带米10015150022头盔个412048023消防胶鞋双43012024消防锹35、把4208025消防桶个4104026铁锹杆个48032027消防服套41200480028消防腰带只48032029警示带卷412048030铁围栏个106006000 1.5米/个小计32987三保洁、绿化类1连身雨衣套1010010002保洁工具批110000100003绿化工具批1500050004奥林匹斯K195型高压冲洗机台122500225005XSS53剪草机台26000120006割灌机台2400080007绿篱机台2350070008垃圾推车台161500240009高枝剪把230060010三节伸缩杆根2900180011花剪把512060012大剪把54522513药水36、机个350150肩背式141.2米伸缩杆把25001000151.2米二节伸缩杆把2800160016推水地刮把212024017汽油机台150005000小计100715四工程维护类1电焊机台112001200用于焊接养护2进口手提切割机台1680680用于日常维修3热熔焊接机台210002000用于日常维修4管丝机台220004000用于日常维修5角磨机台1750750用于日常维修6冲击钻台216503300用于日常开孔7手电钻台26501300用于日常开孔8弹簧管管道疏通机台130003000用于污水管道疏通9数字式万用表块53801900用于日常维修10钳形表块2350700用于日常维37、修11万用表47型个1095950用于日常维修12摇表（500V）套25001000用于日常检测13排污泵1.5KW台25001000用于日常抢修14管钳把450200用于日常维修15电话压线钳把1120120用于通讯维护161.5米铝梯个25001000用于日常维修及保洁173米铝梯个1800800用于日常维修及保洁185米铝梯个120002000用于日常维修及保洁19工具柜个28001600放置工具20工作台台120002000工作台面21工具箱套101001000放置工具22台钳台120002000工作用具23电锤钻头套1500500用于日常维修24电钻钻头套1200200用于日常维修238、5充电式手电把3200600用于日常维修26工作标示牌套110001000如：小心路滑等等小计34800五员工生活设施类1上下床张2740010800不含保洁、绿化2床上用品套5420010800军被、垫被、床单等3电风扇台141001400每4人1台4熨斗套2100200员工用5电视机台330009000员工用6DVD台312003600员工用7洗衣机台230006000员工用8电热水器台4500020000员工用9厨具批150005000员工食堂用10柜式冰箱台130003000员工食堂用11消毒柜台110001000员工食堂用12微波炉台2300600员工食堂用13电饭堡台440016039、0员工食堂用14其他零星物品批160006000员工食堂用小计79000合计602302第七节 住宅区档案的建立和管理住宅区的档案资料是物业管理的重要资源，建立完善的档案并进行科学的管理是十分必要的。因此，我们将在接管康宁居小区物业管理的同时，对康宁居小区所有物业管理档案进行接管，包括建筑施工、竣工验收图纸、资料、和业主、住户档案资料等。在原来档案的基础上，进行科学分类，并不断进行补充完善，应用计算机实施规范化管理，从而建立完整的资料档案库。一、档案的接管1、成立管理处档案资料室，专门负责康宁居小区档案的接管与管理工作。2、制定档案接管与管理的工作流程，档案资料管理规章制度，档案资料管理员（兼40、）岗位责任制。3、对于康宁居小区的工程技术、小区管理、经营财务、人事管理、规章制度及往来文件、质量管理文件档案资料及其他档案，进行分类编号、科学建档，具体内容见附表。二、档案的管理1、充分运用计算机技术进行管理。在现代信息社会，广泛地应用计算机，参与各行业、各方面的工作，已成为现代化管理的重要手段。在档案管理上，充分发挥计算机所具有的数据处理快、贮存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等优势，实现档案管理的科学化和现代化。2、采用计算机贮存与原始文书档案双轨制，实现档案资料贮存方式多元化。尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑磁盘贮存，以利于保存、查找和利用。同时，运用录像带、录音带、胶卷、照41、片、图纸、图表、幻灯片等多种形式贮存信息，使抽象的档案资料具体、形象化，更易于运用与接受。3、做到档案组卷分类科学化。编制统一的档案组卷分类说明书，规定应按部门分类，以内容分类，按同一年度，同一保存期限，同一保密程度的顺序进行组卷，逐一编号、登记造册、编辑目录，分柜保存。住户档案资料分类原则是每组团按柜、每栋按位、每单位按盒、每户按册建档，但要充分考虑原接管档案分类的实际。4、加强档案的安全、保密工作。应符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮的要求。贯彻执行国家保密法，管理处部分档案按其泄露、遗失会使住户、管理处利益受到重大、较大损失和不良影响分为绝密、机密、秘密三级，其他为普通档案，不同密级的档案42、在保管和运用方面将区别对待。三、档案的运用1、员工因工作需要借阅档案，应办理借阅登记手续，并规定借阅期限。2、档案的销毁，应填写销毁单，并经管理处主任批准后方可执行，销毁单由档案室管理员保存。附表：康宁居小区档案资料分类目录项目内容住宅管理1、业主委员会工作：业主委员会的章程、文件、通知、资料、历次活动记录等2、住户管理：住户资料（入伙通知单、购房合同、住户登记表、业主公约、住户证件、验房签收表、钥匙发放记录等）、住户投诉、回访记录，住户意见调查、统计记录3、社区文化：社区文化活动计划、记录（简报、照片、录像带、录音带等）、活动总结4、清洁卫生：清洁卫生检查结果及记录，垃圾清运合同，消杀合同及43、记录5、绿化管理：绿化工作记录及检查记录，消杀、病虫害检查防治记录、绿化设备清单、使用及保养记录6、车场管理：入住户办理停车卡记录、办卡车辆档案、巡视路线、记录、丢失车辆处理记录、交接班、值班记录，搬/入出记录7、消防、治安管理资料：上级消防文件精神，本区消防设施的管理情况及有关消防治安状况记录。工程技术管理1、康宁居小区建设竣工资料：报建资料、康宁居小区红线图、规划图、总平面竣工图、建筑物竣工图（建筑、结构、给排水、电气、煤气等）、构筑物竣工图、公共设施竣工图、室外管网竣工图（水、电、电话、煤气、消防、有线电视、智能化系统配线、排雨排污等）、绿化工程竣工图等2、康宁居小区改造变更资料：各类改44、造竣工图、装修及验收资料（装修申请表、责任书、装修图、施工队资料、验收资料等）、康宁居小区改造计划3、房屋及公共设施维修（维护）：房屋重大维修资料、公共设施重大维修资料、日常维修资料（申请记录、回访记录、维修派工单等）、大修改造计划、故障事故报告、公共设施巡检记录等4、设备资料：设备管理（维修保养规范、设备台帐及更新记录、工程验收资料等）、设备技术（设备使用说明书、图纸）、设备运行、维修保养资料（通讯、水电、智能化系统、消防等）5、科技图书及资料：各类技术手册、标准、规范、 产品样本和资料、其他技术信息和资料等经营财务1、经营管理资料：房产面积资料、经营收费标准等2、合同管理资料：物业委托管理45、合同、购房合同、垃圾清运合同、消杀合同、采购合同、工程维修合同及其他经营合同，合同更改、评审记录3、财务管理：各类会计凭证、账簿、报表等人事劳资1、人事：员工花名册、资质证明资料、员工体检表、考核表、工伤保险资料、各类统计报表等2、劳资：员工工资、考勤、各类休假、奖金发放记录、各类统计报表等3、培训：培训计划、员工培训记录、培训考核记录等规章制度及往来文件管理及运作规章制度政府、主管部门颁发的法律法规文件*物业管理公司文件其他外来文件本管理处发出的通知、公告、报告、信函等公文质量管理文件1、质量体系文件：质量手册、运作程序文件、作业指导书2、质量管理资料及记录：内部质量审核资料、管理评审资料、46、纠正和预防措施报告、其他记录及资料档案管理资料1、档案销毁报告及清单档案接管、移交记录其他第八节 各类经营管理服务指标的承诺一、管理经营指标承诺及拟采取的措施（一）管理服务费收取率国优标准98%省优标准98%承诺指标测定依据实收费用额/应收费用总额100%98%保证措施1、加强宣传，提高业主对物业管理的消费意识。2、对住宅用户采取银行定期托收服务。对于欠交管理服务费的行为，我们将采取业主公约中规定的合理措施予以催缴，必要时采用法律手段作为催缴措施。经协商采取代为出租等方式盘活长期空置住宅。二、管理服务指标承诺及拟采取的措施（一）维修工程质量合格率及回访率1、 维修工程质量合格率市优标准100%47、承诺指标100%测定依据质量合格的维修单数/总维修单数100%=100%保证措施1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗，严格按照操作规程进行维修。2、维修工程实行业主、客户质量签收制度。3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认。4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求管理员到现场进行指导、监督和验收。2、 维修服务回访率公司内控标准100%承诺指标100%测定依据维修回访数/总维修单数100%=100%保证措施1、维修实行100%回访制，采用电话、上门、书面征集等方式进行回访，保证反馈渠道畅通。2、每月5日前由管理员对上月维修单48、进行统计、分析，并提交分析报告。（二）公共清洁保洁率公司内控标准99%承诺指标99%测定依据清洁保洁达标面积/清洁保洁总面积100%99%保证措施1、配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主的保洁意识，并搞好自家院内的清洁工作。2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。3、每日巡视检查清洁保洁情况，发现问题立即处理。4、提倡“全员保洁，人过地净”。（三）治安案件发生率公司内控标准0.5%承诺指标0.5%测定依据案件发生次数/入住总户数100%0.5保证措施1、提供24小时保安服务。充分发挥技防手段的作用。2、严格控制外来人员进入，外来施工单位必须签订49、施工责任书，施工人员挂牌上岗，定位施工。3、树立“全员防范”意识，建立“快速反应和快速支援”体系。4、实行业主搬出/入登记制度，严格控制物料进出。5、保安员实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不断提高处理可疑或突发事件的能力。要求保安员尽快熟悉康宁居小区用户业主的人、车情况。（四）火灾年发生率市优标准0.1%承诺指标0.1%测定依据火灾发生次数/总入住户数100%0.1%保证措施1、实行全员义务消防员制，建立一支“消防快速反应分队”；制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案，每半年组织一次消防实战演习。2、定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传，提高业主的消防意识。3、50、康宁居小区所有动火作业，施工单位必须事先申报并办理动火登记手续。施工单位应指定动火部位监控人，并配备足够的消防器材。4、定期为业主提供安全用电检查，及时消除隐患。5、加强巡视和维修养护工作，确保消防设施设备的完好。（五）业主年有效投诉率和处理率1、年有效投诉率市优标准5承诺指标2测定依据有效投诉次数/入住总户数100%2保证措施1、不断培养和树立员工的服务意识，为业主提供优质的服务，使员工追求业主百分之百的满意。2、保持业主和公司之间沟通渠道的畅通，设立投诉电话和投诉信箱，不断超越业主的服务需求，及时改进工作中存在的问题和缺点。2、投诉处理率市优标准95%承诺指标98%测定依据处理有效投诉次数51、/有效投诉总次数100%98%保证措施1、实行24小时值班，接受业主的各类投诉。值班员做好投诉记录，并根据投诉内容传递至相关责任部门。2、各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施，并在预定时间内向业主回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向业主进行解释。3、投诉处理率作为部门及员工个人每月工作考核的重要指标直接与工资挂钩。（六）业主综合服务满意率国优标准95%省优标准95%市优标准95%承诺指标95%测定依据满意户数/入住总户数100%95%保证措施1、实行开放管理，向业主公开服务内容、服务质量标准，使物业管理工作始终处于业主监督之中。2、设立征询意见箱和投诉受理电话。每半年向业主作一次业主52、满意率调查，由主任主持对调查结果及业主反馈意见进行分析，及时调整和改进管理服务方案。对不合格项提出纠正和预防措施，并将实施结果直接向业主公布。3、通过每季度召开一次质量分析会，每半年组织一次内部质量审核，每年开展一次管理评审等活动，不断改进和完善质量保证体系，确保业主满意。（七）公共绿化完好率公司内控标准98%承诺指标98%测定依据完好绿化面积/总绿化面积100%98%保证措施1、制订科学的绿化养护计划，并严格执行。2、管理员每日对绿化养护情况进行巡视检查，并将检查结果作为绿化工的考核依据之一。3、定期开展环保宣传，组织园艺方面的社区活动，增强业主爱护绿化的自觉性并养护和管理好自家的绿化地。（53、八）道路、车场完好率公司内控标准98%承诺指标98%测定依据道路、车场完好面积/道路、车场总面积100%98%保 证措 施1、制订详细的养护计划，定期巡视和维护。2、市政工程进入辖区内施工，管理处派人跟踪协助管理并备案。（九）管理人员专业培训合格率公司内控标准98%承诺指标98%测定依据管理人员培训合格人数/管理人员总数100%98%保证措施1、建立严格的培训制度并制订详细的培训计划，配备专职培训员以及先进的培训设施。2、入职培训、岗位技能培训、素质提高培训和理论政策培训相结合，采用先进的培训方式确保培训效果。3、强调理论与实践相结合，培训与考核相结合，采取有针对性的“啄木鸟式”培训方法，不断54、提高员工的工作能力与工作绩效。（十）档案建立与完好率公司内控标准98%承诺指标98%测定依据完好档案数量/应建档案总量100%98%保证措施1、制订严密的档案管理制度，配备兼职人员管理，配置完善的档案储存设施及场所，加强档案资料的收集、分类和归档管理。2、采用原始资料与电脑磁盘双轨制，确保档案资料的安全可靠，实现档案资料储存方式的多元化。（十一）公共照明完好率市优标准99%承诺指标99%测定依据完好公共照明灯具数量/公共灯具总数量100%99%保 证措 施1、值班电工每日进行定期检查，发现损坏及时更换。2、对业主反映公共照明故障，10分钟内到达现场维修。（十二）消防设施设备完好率市优标准98%55、承诺指标98%测定依据消防设施、设备完好数量/消防设施、设备总数量100%98%保证措施1、建立严格的各类消防设施、设备的定期巡检、保养制度，切实按照制度执行。2、对各类消防设施，指定专人负责，建立责任追究制度。3、建立严格的抽检制度，奖罚分明。4、按消防设施的不同功能，进行分类，分别计算完好率。（十三）违章发生率公司内控标准1%承诺指标1%测定依据发生违章户数/总入住户数100%1%保证措施1、加强物业管理各项规章制度的宣传教育。2、严格按照业主公约办事，树立管理处权威。3、加强巡视，及时发现问题，尽早杜绝违章事件。（十四）违章处理率公司内控标准100%承诺指标100%测定依据处理违章户数/56、违章总户数100%=100%保 证措 施1、有章必循，有法必依。2、对违章者，严格按照有关规定处理。（十五）化粪池、雨水井、污水井完好率公司内控标准98%承诺指标98%测定依据完好雨水井、污水井数量/雨水井、污水井总数量100%98%保证措施1、化粪池每半年清理一次。2、每月定期清理、检查雨水井、污水井，发现不通，及时处理。3、雨季、台风期间，及时巡查。（十六）排水管、明暗沟完好率公司内控标准98%承诺指标98%测定依据完好排水管、明暗沟数量/排水管、明暗沟总数量100%98%保 证措 施1、每季定期清理检查。2、雨季、台风季节加强检查。（十七）公共设施完好率公司内控标准98%承诺指标100%57、测定依据完好设施数量/设施总数量100%=100%保 证措 施1、落实责任人及巡检保养制度，实行责任人定期巡检。2、实行定期维修、清洁制度，确保设施完好、美观。第九节 设施设备、保洁服务实施方案 保安管理服务方案一、保安管理构想（一）管理目标1、建立专业化的保安队伍以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍。完善保安管理制度以ISO9001：2000质量管理体系有关标准和法律法规为依据，建立完整、规范、切实可行且符合康宁居小区正常运作需求的保安管理制度。3、实现“群防群治”的目的视“安全”为“命脉”，结合康宁居小区的实际情况，切实把“人防”、“58、物防”与“技防”有机结合，加强与当地公安部门的联络沟通，在“群防群治”环境下做好康宁居小区内的各项安全防范工作。4、保障消防安全坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，认真落实和贯彻“谁主管、谁负责”的消防原则，建立三级防火责任制，做好防火安全检查，维护康宁居小区的消防安全。维护公共秩序，规范交通车辆管理以“安全”为重心，“服务”为目的，努力维护康宁居小区及周边的公共秩序，营造整洁、文明、舒适、安全的生活环境。规范康宁居小区的车辆管理，力保车辆停泊有序、交通畅顺、标识清晰、管理完善。（二）管理方法海门市康宁居小区从保安管理角度来看，既有“开放式”保安工作的特点，又有“封闭式”保安管理的特点，59、更需具有符合康宁居小区保安管理的特色。根据我司多年从事物业管理工作之安全防范的相关经验，坚持“安全第一、服务至上”的保安工作宗旨，建立一种“内紧外松”适合康宁居小区的保安管理模式。具体将从以下几方面开展保安工作:建立一支专业化的保安队伍保安管理的有效与否将直接影响康宁居小区的安全，甚至影响其社会形象。因此我司介入管理后，将以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍，以半军事化、规范化、服务型的标准来管理保安队伍，出色完成康宁居小区的各项安全保卫任务。所有保安人员都必须通过严格的考核、筛选、择优录用（骨干队伍从公司在管物业中择优选拔）。同时，注重60、保安员的思想教育和业务素质的培训，严格按照江苏省保安服务管理条例持证上岗，向属地公安机关申请成立自建保安组织。并将保安工作纳入康宁居小区物业管理的“一体化”专业管理之中，进行经常性的职业道德、思想品德教育和业务知识学习，定期和不定期组织开展物业管理、治安、消防、交通等法律法规以及保安技能、服务意识的培训，着重以实际操作为主，力求达到一专多能，把保安队伍培养成公正、廉洁、高效的保安服务队伍。建立健全保安管理制度保安管理是否有效，需要有一整套完善的规章制度和办事程序，为此，我司介入管理后，将根据ISO9001：2000质量管理体系之有关标准和法律法规要求，结合日常管理运作的实际情况，建立含保安部值61、班管理规定、各岗位工作职责规程、治安管理规定、消防管理规定、停车场管理规定、保安交接班制度、消防设施设备定期检查制度、应急工作规程、停车场管理规程、火警应急处理规程等一整套完善的管理制度和操作规程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行为标准化、管理规范化。落实安全防范措施，加强配合与沟通，达到群防群治效果治安保卫工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，是物业公司为维护业主（使用人）正常的生活、生活秩序而进行的防盗、防火、防破坏等一系列的安全防范管理活动。根据康宁居小区的特点，我司将在日常管理工作中从如下几方面做好康宁居小区的安全防范管理工作： 坚持“预防为主，防治结合”的治安管理方针，充分发挥62、“以人为本”的管理理念，建立岗位安全责任制，实行全天二十四小时对康宁居小区各区域进行全方位值岗巡查，防止可疑人员进入康宁居小区，预防各类刑事案件和治安事故的发生，谢绝康宁居小区内的一切推销活动。 坚持康宁居小区内的治安管理工作与周边社会治安工作相结合原则。积极与当地公安机关保持密切联系，加强沟通与联络，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安机关搞好物业周围的治安工作，与周边群众和睦相处共同群防群治，保障物业的安全。 坚持保安工作“硬件”（技防、物防）与“软件”（人防）一起抓的原则。把固定岗与巡逻岗相结合，形成较为完善的治安防范体系，努力为康宁居小区的业主营造一个安全、舒适、文明、63、宁静的生活环境。 建立安全责任人制度，定期进行防盗、防破坏、防治安灾害的安全防范检查，发现隐患及时整改。 在执勤工作时，对违反治安管理规定的人，依照中华人民共和国治安管理处罚条例向公安机关报告。 在执勤时必须做到：统一着装、统一佩带标志、警械和通讯工具，遵纪守法、服从命令、团结协作、秉公办事、文明用语、热情服务。注重消防管理，维护消防安全一直以来，党和国家非常重视消防工作，我司已将消防安全管理工作做为物业管理的重点和难点来抓。稍有不慎，出现火灾意外，就可能对业主（使用人）的生命财产造成重大损失。根据康宁居小区的消防实际情况和消防安全要求，我司将把康宁居小区的消防工作摆上日常物业管理议事日程来抓64、，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具体内容包括： 建立三级防火责任制和消防工作领导小组； 制订消防安全“日”、“月”检查制度，制订落实康宁居小区重要部位防火措施，加强消防安全检查，每年至少举行一次消防演习； 加强消防设施设备管理，对康宁居小区的消防设施设备实行定期检查，发现问题及时向有关部门报告，并加以整改确保消防系统100%处于正常待投入使用的状态； 加强防火管理，建立动火作业审批制度，做到动火作业安全； 建立义务消防制度，组建义务消防队，开展消防宣传教育，制定灭火和应急疏散预案，定期进行消防演练，提高灭火扑救能力。 建立消防档案，填写公安机关各种法律文书和消防工作有关的材料和记录。消防65、档案要详实、统一保管备案。维护公共秩序，规范车辆管理海门市康宁居小区进出的人员、车辆相对较多。必须通过有效的措施，维护管理责任范围的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。我司将结合康宁居小区情况，制定适合康宁居小区停车场的管理规定，维护和完善车场及道路的各类交通设施和环境设施，严格按照业主的指示，做好车辆的导泊和管理工作，力保车辆停放、出入有序。 设备管理方案一、工作职责主要负责康宁居小区的设备运行管理、操作及设备设施的定期计划维护保养，保证供水、供电、供冷，确保康宁居小区设备设施的科学、安全、可靠、高效运行。二、设备的接管、验收（一）组织一个设备接管验收小组，会同贵方有关部门，根据国家、省、市有66、关设备设施接管验收标准，对所委托管理责任范围内的各种设备及相关配套设施进行接管验收，并做好设备图纸、说明书、技术资料、文件等的建档归档及保存工作。（二）同时派出员工队伍，对设备实施接收管理，及时建立运行值班制度，做好设备的运行管理，确保设备的正常运行，保证供水、供电、供冷，实现接管中的平稳过渡。（三）对存在问题的设备设施，提出合理的建议和解决方案，由贵方有关部门审核同意后，组织施工解决；具体整改完善工程的监理由我部负责，力求使设备设施达到原设计之使用功能的要求，为确保设备设施的完好、安全、经济及高效运行奠定基础。（四）接管验收时业主应提供的图纸、资料1、产权资料（1）项目批准文件（2）用地批准67、文件（3）建筑执照2、技术资料（1）规划图（2）竣工图（3）总平面图单体建筑、结构、各系统设备竣工图消防、附属工程及地下管网竣工图（4）地质勘测报告（5）工程合同（6）开、竣工报告（7）工程预决算（8）图纸会审记录（9）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）（10）隐蔽工程验收签证（11）沉降观测记录（12）竣工验收证明书（包括综合验收、各分项目验收）（13）钢材、水泥等主要材料的质量保证书（14）玻璃幕墙等新材料、构件的鉴定合格书（15）水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书（16）供水、供电协议（合同）（17）供水管道、空调水管道试压报告（18）绿化工程图纸及相关资料（1968、）车库图纸及车辆详细资料（20）其他技术资料（通讯、监控、智能化设备等）及物业管理所必需的资料。三、建立健全规章制度主要根据我司已经通过的IOS9001：2000质量管理体系之有关标准及原有的各类规章制度，结合海门市康宁居小区的实际情况，在完善补充的基础上，制定出切实可行的适合海门市康宁居小区特点的各项规章制度、操作规程及服务规范。如岗位责任制、设备安全操作规程、设备定期维护保养制度、员工考核细则及应急突发事件技术支持方案等有关制度。四、设备运行管理和维修服务目的：保证康宁居小区所有设备处于正常运行状态，为业主、客户提供安全、幽雅、舒适、文明的生活工作环境，为业主提供可靠的动力保障。设备管理模69、式：对于特殊设备按照劳动监察部门、质量技术监督部门要求委托专业公司负责维修保养，其他各专业系统设备由工程部负责日常管理和操作，日常保养和维修。（一）对外承包项目的管理协调：电梯、中央空调、消防、建筑设备自动化、霓虹灯等。（二）供配电系统1、高压部分：负责日常的运行操作、管理和日常维护并做好相关运行记录备查。按供电部门有关规定，高压部分由其负责定期检修保养。2、低压部分：操作、保养和维修的基本内容（1）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。（2）值班人员、维修人员必须接受过主管部门业务培训、考试合格，持证上岗。（3）配备主管电气的工程技术人员，要有完整的供电网络资料(业主协助提供)，对楼宇的进70、线、房屋内的线路布置、走向、电力匹配及各楼层电力设备布置等，做到心中有数。（4）建立24小时值班巡查制度，定时检查供配设备运行情况，电发现故障或隐患及时排除，并做好相关运行巡查记录备查。（5）加强日常维护检修及定期保养，用电设备、照明，指示、显示灯等确保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求，并保证用电安全，确保配电设备安全高效运行。（6）加强楼层照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作，确保康宁居小区照明系统正常运行。（7）经常检查节日照明（包括霓虹灯招牌），督促专业公司做好维护检修工作，确保节日照明设备（包括霓虹灯招牌）发挥正常功能。（8）搞好应急发电设备的维71、修保养，确保发电设备能随时投入运行。（9）合理轮换使用变压器，减少空载损耗及延长使用寿命。（10）遇火灾、地震、水灾等灾害时，建立及时切断电源等有关抢险、救援措施，并协助供电部门做好安全用电的有关工作。3、配电房管理规定、维修保养及操作规程等，要结合海门市康宁居小区实际情况另行制定。设备维修保养计划需根据贵方提供的康宁居小区具体设备、图纸、说明书、资料做详细计划。（三）给排水系统1、给排水系统设备管理、维修保养基本内容（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作规程及维修保养计划并严格执行。（2）供水管道、水表、泵、水池、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全；每月对排水管道、雨水井72、污水井进行检查，并视情况进行清通。（3）定期对化粪便池进行检查、维护、清通，防止阻塞。（4）每班4次巡查给排水设备，并记录设备运行数据。（5）每月检查维护给排水设备，确保设备正常可靠运行。（6）每季度对水池、水箱管路进行清洗消毒，并出具经卫生防疫检验合格的报告，防止二次供水污染。（7）节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。（8）制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。2、给排水系统操作、保养和维修的基本制度水泵房管理规定、操作规程等要结合实际情况具体修订后实施，设备维修计划等，需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等另行详细制定。（四）电73、梯系统1、操作、保养和维修基本内容（l）根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标，制定安全维修保养的规章制度。（2）电梯运行人员和维修人员必须持证上岗。（3）重视和落实电梯的保修和安全年检工作。（4）除日常的清洁、保养维修外，电梯的定期专业维修保养必须由经劳动部门、质量技术监督部门审查认可的单位承担（由原厂家或安装调试单位承担较好，也可通过投标选择合适的维修保养单位）。其定期维修保养的工作质量和技术性能由工程部负责检查、监督、跟踪和验收。（5）建立健全电梯设备档案及各类维护（修）保养、运行记录。（6）电梯钥匙要有专人管理，停梯须出告示。（7）电梯运行发生任何故障时要首先救护乘客出梯。（8）保持74、电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。（9）监督电梯公司维修保养人员每月定时对电梯设备进行检查、清洁、保养、加油润滑。2、管理、操作、保养和维修的基本制度电梯机房管理规定、操作规程等，要根据实际情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料另行详细制定。（五）消防系统l、操作、保养和维修的基本内容（l）建立消防管理制度、操作规程、设置楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。（2）制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取现场补救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，控制事态发展，将损失降到75、最低。（3）做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养(控制计算机除外)，并做好有关记录备查。（4）每月按康宁居小区区域划分抽查试验烟感及温感探头、破玻及消防栓等配套设施情况，每年由康宁居小区物业管理处组织保安部、工程部、业主及有关部门进行消防模拟演习，全面检查试验系统的总体状况。（5）每月维护保养及检查灭火器、消防栓等设备设施，并按中华人民共和国消防法规定进行灭火器定期换药更新，确保其使用在有效期内。（6）每月检查试验消防水泵、皮龙及中控中心联动设备的运行状况。（7）定期检查库房气体灭火系统报警、释放功能（试验时应关闭维修阀，以防气体释出），确保气体灭火系统随时处于备用状态，保证档案资料的安76、全。（8）每周检查试验消防紧急广播系统及按区域循环抽检试验报警（如报警按钮、警铃等）。（9）消防系统作为康宁居小区的重中之重，除坚持上述定期检查保养工作外，还将贯穿于日常维修工作的始终，发现问题及时处理解决，确保系统安全可靠地处于待投入状态。2、控制中心管理规定、操作规程等，要结合具体情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等制定详细计划。（六）房屋的日常养护房屋日常养护是物业管理的一项重要工作，为确保房屋完好和正常使用，必须进行经常性的日常检查、修理，季节性预防保养及房屋的正确使用管理等工作。房屋养护的内容包括房屋的日常养护和季节性预防养护。房屋的日常养护77、有两个方面：一是各生活室临时发生报修的零星养护工程（包括业主进行的房屋二次装修管理）；二是物业管理人员日常巡查掌握的检查资料，从房屋管理的角度提出来的养护工程。因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护，主要是防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护，关系到业主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护的一个重要方面。 零星养护房屋的零星养护修理，主要是在日常检查发现或突然损坏引起的小修，包括：A、检查房屋屋面是否存在或出现变形、裂缝、损坏或渗漏等情况，如有应及时修补。B、检查玻璃幕墙是否出现变形、开裂、渗漏等情况，并及时维修78、。C、检查公共场所、走道的墙壁批荡是否出现裂缝、剥落，小面积的及时修补，大面积的应及时向业汇报，由业主发外承包。D、检查楼板地面，发现破损的及时修补。E、定期检查门窗使用情况，活动部位加润滑油，拆换五金、配玻璃等。F、检查内外墙壁、抹灰、窗台、腰线，并及时修补。G、检查水卫、电气、暖气等设备，及时排除故障，更换零件等。H、定期检查疏通下水管道，修补明暗沟渠、落水管等到。I、检查房屋结构是否在承受重力后发生变形、裂缝等现象。J、检查车场、道路是否出现损坏，及时修补。K、检查走火梯、通道等的墙壁、地面是否出现损坏，及时修补。L、检查地下室结构是否正常，四周墙壁是否出现变形、渗漏等情况；M、协助业主79、审核二次装修方案，提醒注意事项和禁止事项，防止装修施工中损坏公共设施、消防设施、房屋结构、防水层等。日常零星养护项目，主要通过维修管理人员日常巡查、走访和业主随时报修2个途径汇集而来。其特点是修理范围广，零星分散，时间紧、要求及时，必须设有24小时报修热线。并努力做到：水电急修1520分钟到达现场，1小时内修复。一般维修项目30分钟内到达现场查勘，按约定时间修复。重大维修或需购买材料的，在约定维修时间内完成。计划养护A、每周检查天面雨水筒及渠闸，并清理周围杂物。B、每半个月检查清理车场、广场明渠沉积物。C、第半个月检查清理雨水井、沉沙井。D、每月检查清理地下室集水井。E、每月检查维修走火梯防火80、门及闭门器。F、每月检查试验走火通道、各楼层应急灯，有问题的及时处理。G、每月检查污水井、化粪池，并视情况进行清理。H、每月检查清洗各楼层窗框、栏杆、楼梯扶手。I、每月检查各楼层通风机工作情况。J、每年定期进行房屋结构安全检查。K、走廊及楼梯墙壁每35年进行翻新一次（由业主外委承包）。L、外墙、玻璃幕墙58年进行一次大修（由业主发外承包）。M、室内外装饰装修5年进行翻新一次（由业发外承包）。季节性预防养护工作主要有：A、在雨季来临之前应作好外墙、玻璃幕墙、屋顶检查，对存在裂缝、渗漏的应及时修复，防止在雨季时出现漏水、损坏财物。B、检查天面雨筒，清理周围杂物。C、检查雨水井、污水井，并清理沉积物81、。D、检查排水、排污管道、沟渠，及时清理。E、检查清理地下室集水井。F、检查潜水排污泵，确保其正常工作。G、作好预防雨水流入地下室、车场的应急措施。H、特别要注意在台风、暴雨多发季节做好各项预防措施。五、设备维修服务日常维修服务是工程部一项大量而又重要的工作，工程部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下：（一）熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度l、康宁居小区大大小小的设备不计其数，分布在四面八方。因此，工程部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时发现设备故障及故障隐患，并予排除。2、建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及82、时发现问题尽快处理解决。3、与业主有关部门建立良好的联系，客户及各生活室人员的报修或设备设施故障可报管理处或服务部，统一协调安排，也可直接通知工程部。如果紧急的可用电话通知值班人员或工程部。工程部接到报修单或电话后应该在15分钟内之内派员工到现场，属一般性零修或设备故障应立即排除；涉及到需购买配件的维修，向报修的客户、生活人员工承诺维修时间，约定何时修理等情况后，按约完成；属复杂故障应立即向管理处经理汇报，由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。(二)维修服务规范要求要求工程部员工到各楼层进行维修保养时，着装整齐，乘搭规定的员工电梯；走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声83、讲话喧哗。以免影响业主、住户生活或休息。到房间内维修时还应注意如下事项：1、敲门：接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。2、介绍：生活室的人员开门或在门内询问，工程部员工应首先自我介绍：“对不起，打搅了，我是*物业公司维修人员*，前来为您服务”。3、进门：如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应将鞋脱在门外，赤脚进入，或穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。4、铺布：走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、生活人员指定的位置，用于存放工具和需要拆84、卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。5、维修：维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向领导、生活人员说明，并说一声“非常对不起”。6、整理：维修完毕，用自备专用擦机布将设备擦干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。7、试用：请领导、生活人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转，并请领导、生活人员在维修工作单签认。8、讲解：必要时向领导、生活人员讲解故障原因，介绍维修保养知识，及正确使用设备的注意事项。9、如实填写维修工作单（包括费用），请领导、生活人员对修理质量，服务态度等进行评价并签名。六、节能和节约维修费用85、（一）当正式进入管理且各项工作走上轨后，将不断总结设备运行管理经验，采用最佳的运行方式、降低能耗、延长设备使用寿命。（二）对不方便管理、操作、维修、保养或设计上欠合理的各类设备设施，提出整改完善的合理建设，经贵方有关部门审核同意后实施，以达到降低能耗，延长设备使用寿命，节省维修费用之目的。（三）根据设备运行状况，总结运行规律，不断摸索积累有关数据资料，并采用新技术，新材料，对康宁居小区的各类设备设施提出技术改造方案及可行性方案，经贵方审批同意后实施，力求实现“降耗节能”之目的。（四）努力做好设备的运行管理及维修保养工作，不断总结经验，提高管理水平。使所管理的设备正常运行，延长使用寿命，减少维修86、费用支出。 清洁服务方案（一）服务承诺按照合同条款及附件的要求，配备必要的员工和充足的机械、物料，在清洁工作范围和项目明细内，按照工作程序、操作规程进行规范清洁（保洁）服务，并达到如下目标：1、康宁居小区所属范围公共环境卫生符合国家和地方相关环境卫生标准。2、协助物业管理处在相关行业检查评比中获优称号。3、按合同要求保洁率达到100%，满意率达到95%。4、接受客户有效投诉处理率100%。（二）管理的模式 拟设立*物业管理有限公司清洁部，并在康宁居小区管理部门和物业管理处的检查与监督下，实施科学化、规范化的专业管理。 清洁部将根据有关的法律和法规及公司有关规章制度，结合康宁居小区管理部门的实际87、情况主持制定各种具体的规章制度、操作规程和服务规范措施，并付之实施和监督。在人事管理上将根据公司的用人标准和原则，统一管理所属部门和人员，结合培训和绩效考核行使人事管理权，对所辖各部门管理人员和员工实施考核和奖惩。（三）管理的设想我们的管理和服务工作将根据康宁居小区管理部门的要求，在总结公司几年服务于各类型物业所得经验的基础上，用更新的管理理念为康宁居小区提供更优质的清洁（保洁）服务。总的设想是：以规范的管理和优质的服务为支撑点，以营造一个整洁舒适、安全可靠的工作和生活环境为目的，确立“精心组织、规范管理、优质服务”的经营管理理念，并贯穿于我司在康宁居小区的清洁服务之中。1、在严格按委托管理合88、同的条款实现管理目标和服务承诺的基础上，我们将以更高的标准要求自己，在服务意识、服务标准、服务质量上将超越承诺，力求突破。2、在管理上除执行严格的、硬性的管理规定以确保康宁居小区的卫生达标并努力延长物业本体的使用寿命，使其保值、增值；另一方面，在维护康宁居小区的对外形象方面，加强员工的素质培养，使全体员工做到“德诚于中，礼形于外”。（四）清洁服务的管理措施A、清洁部员工的管理1、清洁部主管素质要求从事本行业工作四年以上，具备物业管理和专业清洁知识，掌握公司的各项规章制度，有独立工作和分析判断能力，具有较高的管理水平，能有效地安排和协调本部门的工作。主要工作职责负责清洁部的日常行政管理工作。按合89、同的要求制定和实施清洁服务计划，实现管理目标。协调清洁部与其他部门的关系，合理调配人力和物力资源。负责考核下属员工的工作表现，纠正工作中发生的不合格服务。及时解决有关清洁服务方面的投诉。清洁部主管岗位责任制报告对象：管理处经理督导对象：本部门管理员、领班2、清洁部管理员素质要求从事本行业二年以上，掌握专业清洁知识，熟悉业务技能，有独立工作能力，能有效管理、安排、协调部门工作。主要工作职责负责管理区域的各项工作计划的实施和检查。安排属下班次，分配工作、掌握员工工作状况。检查清洁工作质量和效果。督导员工遵章守法，礼貌服务。清洁部管理员岗位责任制报告对象：部门主管督导对象：领班、保洁员3、清洁部领班90、素质要求有熟练的专业清洁保养知识，具备一定的管理水平，能协助主管完成区域内工作，检查监督属下班次的工作情况和质量。主要工作职责以身作则带领班组员工完成各项日常清洁工作。定期对员工进行岗位实操培训，不断提高员工的业务水平。严格要求和指导员工按工作程序、操作规程作业，确保作业安全。清洁部领班岗位责任制报告对象：部门主管、管理员督导对象：保洁员4、保洁员人员素质要求保洁员工必须接受过岗前的专业技术培训，能掌握多项清洁工作程序和规程，并经严格考核合格。主要工作职责根据各类物业的特有性质，做好安全防范工作，有义务协助做好“四防”工作。必须穿着整齐统一制服，佩戴附有姓名及相片的工作证，服从管理部门人员的监91、督管理。注重仪容仪表、讲究礼貌，女员工可化清雅淡，男员工不准留长发和鬓角，做到衣冠端正，文明施工。除工作需要或接获批准外，均不得擅自进入各部门生活室、非公共场所。非工作时间严禁擅自进入工作场地并在无故逗留。除工作需要外，必须按规定的员工路线行走、乘搭员工专用电梯，进出大门自觉接受门卫检查。不得从事与本职工作相抵触或不相关的其它工作。积极协助物业管理处的工作，全体员工都有义务爱护和维护所管物业的各类设施、设备的安全，并及时申报公共区域设施、设备损坏情况。B、清洁部员工综合考核标准1、仪容仪表2、服务态度3、工作纪律4、服务质量C、清洁作业管理为加强各康宁居小区和作业现场有效管理，实施现场检查和跟92、踪清洁工作目标的落实，及时纠正不合格服务，清洁作业管理是在各物业内进行各项清洁工作的基本管理制度，以保障各项清洁作业的顺利进行，其具体内容如下：1、根据作业点清洁工作的总体范围和程序细则，制订清洁工作计划表，详细列明各项清洁项目及时间安排。依据清洁工作计划表，编排人员岗位，落实岗位责任制。2、保洁员的岗位需根据岗位的范围、工作项目、卫生标准，按岗位“五定”的要求实施（定员、定岗、定量、定时、定标准）。3、各保洁作业必须按各项清洁工作程序的要求，如：大堂清洁工作程序、卫生间清洁工作程序等，按卫生标准完成保洁工作。4、在进行室内清洁作业时，应在作业范围设置明显的告示牌或标志，如“小心地滑”、“高空93、作业”、“清洁进行中”等，确保安全作业。5、定期的清洁大做工作必须按照操作规程进行规范作业，并落实安全作业管理措施，做到安全、文明作业。6、确保清洁的质量和工作效率，管理人员和员工必须按要求填写“卫生检查表”、“投诉处理单”、“交接班本”、“楼层工作签到表”等，完善管理制度。7、各项已完成之定期清洁工作项目，及时向管理部门或客户申报接受检查。8、在作业过程中，必须爱护场内公共设施设备，有义务协助业主和管理处维护设备、设施的安全，节约使用水电资源。9、所有的清洁大做项目如打蜡、洗地毡等及有碍正常秩序的工作，应在生活时间以外进行，以维持中心正常的工作秩序（已获客户特别同意的清洁项目除外）。10、在94、节、假日期间，安排适当人员在楼内清洁值班。如有特别需要（可预见灾害如台风、暴雨）协助做好预防工作措施。11、特发灾害事故（爆管、水浸等），应及时协助调派足够的员工、机械到场帮助解救工作。第十节 便民服务及特约服务以业主住户需求为基础，提供便利、经济、优质的社区服务和特约服务，是日常物业管理工作的一项主要内容。康宁居小区管理处将根据业主住户的需求，提供全方位、多层次的综合服务。一、我们的服务理念1、 提供种类齐全的服务项目，内容涵盖业主、住户日常的衣、食、住、行、用等每一个方面。同时根据业主住户需求的变化，在实际操作中不断设计和推出满足业主个性要求的服务项目。2、注重统筹与组织，确保无偿服务项目95、提供的可行性。充分考虑业主住户的需要和承受能力，有偿服务按略低于市场平均价格的标准向业主住户提供。3、服务人员以兼职为主，推行服务签单，定期结算制度。二、日常服务措施为切实做好便民服务工作，我们拟向业主提供十四项无偿服务和六十项有偿服务，同时将根据业主住户需要不断推陈出新。1、无偿服务类别编号项目内容家政服务01残障人士特别服务（如协助上下楼）02临时照顾小孩（1小进以内）03代订牛奶、代收牛奶04自行车充气商务服务05代订车票、机票06代寄代领邮件07代订、代收发报刊、杂志08临时代为保管小件物品礼仪服务09代联系举办喜事庆典10代联系摄影、摄像11代购、代送鲜花、礼品安 全服 务12义务检96、查煤气炉、热水器的安全使用情况13义务宣传家庭安全用电常识，宣传消防常识园 艺绿 化14养花咨询1、有偿服务类别编号服务内容参考价格（不含材料费）家电安装维修01窗式空调安装100元/台02分体式空调安装180元/台03空调加雪种100元/台04安装抽油烟机50元/台05安装热水器50元/台06安装排风扇30元/台07安装吊扇30元/台08安装灯具20-50元/套09安装用电明线0.5元/米10换电表20元/个11换镇流器5元/个12拆换灯管3元/支13拆换业主入户电源线（50米）30元/次14拆换业主插座线10元/次15拆换业主照明线（30米）20元/次16拆换业主电源开关5元/个17修理电97、吹风、电烫斗5-15元/个18铺普通地砖30元/ m219贴墙纸2元/ m220墙面刷新5元/ m221安装坐厕100元/套22安装洗脸盆、洗菜盆50元/套23换木门锁10元/套24换水龙头（4口径）5元/个25换水表（4口径）15元/个26换门窗10元/ m227木门维修30-80元/个清洁服务28清洁抽油烟机（提供清洁剂，下同）40元/台29清洁空调40元/台30清洁地毯3元/ m231清洁玻璃5元/ m232地板打蜡4元/ m233疏通地漏、厕所管道60元/次34疏通排污管30元/次35其他清洁服务20元/小时人家政服务36打扫卫生20元/小时37看护病人20元/小时38买菜、做饭20元98、/小时39代购、代售二手家具面议40钟点工20元/小时健康41家庭病床市价服务42视情况另定礼仪43租售鲜花市价服务44代接代送客人面议商务服务45电话0.5元/3分钟46传真6元/张47打字0.03元/字48复印0.5元/张（A4）49收、电子邮件10元/次第十一节 社区文化一、社区文化目标要通过开展丰富多彩的社区活动，使管理处员工和业主住户形成建设“温馨、祥和、舒适、安逸家园”的共同目标，增强邻里意识，产生归属感；建设爱护康宁居小区，产生责任感；认识康宁居小区，宣传康宁居小区，产生自豪感。二、社区文化设想1、每年拟举办社区的综合文艺联欢和体育竞赛各一次，逢重大节日举办专题文体活动。2、开设宣传教育学习园地，并通过各种形式和途径对环保知识、科普知识、社区管理、消防、治安装修管理等进行宣传教育。组织业主用户开展各种有益的知识竞赛。3、邀请业主走进管理处，开展“管理服务开放周”活动，发动社区成员参观社区设施设备及内部管理，了解管理处的日常运作。4、开展健康家居活动，举办各种家政讲座，开设各类兴趣班等活动，倡导休闲、健康家居生活理念。*物业管理有限公司*年11月63