1、房地产项目设计成本管理一个焦灼的年代目录一、什么是设计管理二、投前成本管理三、设计管理流程四、设计成本管理关键指标一、什么是设计管理？控制管理有效成本无效成本客户敏感度方案设计60%施工图设计20%施工阶段20%在项目开发的过程中，设计阶段是控制成本最有效果的阶段，可控制总成本的80%左右。控制成本的两个策略：不可分档部分，固化统一标准，形成企业强制标准，降低成本；可分档部分，匹配客户需求，避免超配、错配，有效控制成本；一、什么是设计管理？二、投前成本管理投前成本管理关键动作：1、尽职调查2、资料交圈3、强排输出尽职调查输出成果：1、调查资料清单2、风险管控清单3、风险报告二、投前成本管理尽职2、调查输出成果：1、调查资料清单2、风险管控清单3、风险报告项目业务尽调所需资料清单项目业务尽调所需资料清单运营阶运营阶段段编号编号需求部门需求部门资料名称资料名称是否收集是否收集备注没有的原因备注没有的原因已拿地1设计、运营土地出让合同2设计、运营建设用地规划许可证3设计规划设计条件及用地红线4设计现状地形图（带建筑轮廓线、场地标高和等高线）5设计地块及周边控制性详细规划6设计现状及规划道路资料（标高、线型）7设计周边地块现状及规划建筑物资料8设计、运营周边市政管线资料9设计、运营初勘地质勘察报告10运营全周期的开发计划，包括设计和报建计划、单位招采计划、各专业施工计划和交付计划等等11成本合3、同费用清单台账及合同文本资料12营销当地的销售政策及之前合作方与政府沟通进展一览表已开展设计13设计大区方案14设计示范区方案15设计、成本已签设计合同文件16设计、成本、运营合同付款台账（已支付、待支付）规划方案审批通过取得工规证、已开工17设计、运营建设工程规划许可证18设计报规方案文本（总图、单体）19设计、运营规划批复书（盖章）或规划评审会会议纪要20设计、运营工程勘察成果报告（详勘）21设计、运营人防建设意见书22运营基础结构形式论证资料23运营桩基检测资料二、投前成本管理尽职调查输出成果：1、调查资料清单2、风险管控清单3、风险报告项目业务尽调所需资料清单项目业务尽调所需资料清单运4、营阶运营阶段段编号编号需求部门需求部门资料名称资料名称是否收集是否收集备注没有的原因备注没有的原因施工图审查通过取得施工证24设计基坑支护图25设计、成本全套施工图（建筑、结构、给排水、暖通、电气）26设计施工图审查意见27设计、运营消防、人防专项审查意见28设计、运营建设工程施工许可证29营销未建设、但是已报建的产品指标表30营销未取预售证的、但是已建设或建设中的产品指标表31运营工程款支付计划和已支付台账32运营施工组织策划方案已有示范区在使用33设计售楼部土建方案34设计售楼部装修方案35设计示范区园林方案已经取得预售证36设计、运营预售许可证37设计预测面积登记表38营销已取证产品指标5、表39营销已取证产品户型配比表40营销定价方案及价格表41营销历次预售批复备案价格表42营销销售台账清单43营销渠道销售合作协议及完成情况表44成本签证变更台账及资料（含窝工、赶工、索赔）49成本、运营现场主要节点进度报告备注：依据项目运营阶段提供该阶段和之前阶段的资料清单备注：依据项目运营阶段提供该阶段和之前阶段的资料清单二、投前成本管理尽职调查输出成果：1、调查资料清单2、风险管控清单3、风险报告项目拿地风险管控清单项目拿地风险管控清单成本类成本类序号序号风险类别风险类别风险管控分项关键词风险管控分项关键词（根据关键词提示判断风险项）（根据关键词提示判断风险项）有风险填有风险填；无风险填；6、无风险填备注备注1地质风险是否有耕地、林地、山体、鱼塘、河流、排洪渠、道路、桥梁、高压线、2是否存在市政电缆、市政管网、墓穴、溶洞、隧道、厂房基础3是否存在软弱土层、淤泥等特殊地质情况4土地风险是否存在需拆迁的建筑物或者构筑物。5是否存在政策性住房、回迁房。6大市政风险是否有市政条件不具备的情况（如燃气、市政给排水、市政道路、电力等）7是否存在市政配套垄断，如各种给排水接口费用等8是否有红线外配套设施建设要求，如红线外市政道路、市政绿化、配建学校等。9人防建设是否有人防异地建设情况10政策要求是否有装配式政策要求11是否有供暖建设要求12是否有集中式太阳能热水系统建设要求13是否有充电桩建设要7、求14是否有机械车位建设要求15是否有外墙保温建设特殊要求。16是否有特殊做法要求，如江苏省通病防治要求17是否有绿建及等级要求18是否有海绵城市要求19配套施设用房是否有相应的交付标准。20图纸风险已备案施工图与现场施工图是否一致，是否存在二次改造风险21现场施工与图纸是否一致，是否存在二次改造风险22是否存在验收后二次改造二、投前成本管理项目拿地风险管控清单项目拿地风险管控清单成本类成本类序号序号风险类别风险类别风险管控分项关键词风险管控分项关键词（根据关键词提示判断风险项）（根据关键词提示判断风险项）有风险填有风险填；无风险填；无风险填备注备注23预售风险现场施工与销售合同图纸是否一致，8、是否存在二次改造风险24营销宣传物料与现场施工图是否一致，是否存在二改风险25营销话术与现场施工是否一致，如LOFT公寓改造、公寓和商业燃气入户等。26合同风险是否存在停工、窝工、赶工风险27是否存在基坑监测延期风险28是否存在监理延期风险29是否存在合同价格明显高于市场价的情况30是否存在进度款欠付，存在利息索赔风险31是否存在合同超付风险32是否存在无合同先进场施工的情况33是否存无资料或者资料不全的签证变更，后期存在索赔风险34是否存在合同价款与实际偏差很大的情况35结算风险是否对合同结算有时效性要求，如总承包合同结算超时效则按照施工单位报送结算。36交楼风险交标样板房是否与批量精装一致9、，是否存收楼前二改风险。37销售合同入伙时间是否合理、充分，是否存在赶工风险38是否精装入伙39是否存在验收后二次装修40其他风险以上情况未列明的风险尽职调查输出成果：1、调查资料清单2、风险管控清单3、风险报告二、投前成本管理尽职调查输出成果：1、调查资料清单2、风险管控清单3、风险报告一、业务尽调结论1、原则上是否同意项目签约拿地，或保留不同意见。2、若不同意拿地，哪些影响拿地的重大风险点不能解决？3、若同意拿地，哪些影响经营性指标的风险问题是需要提示投资部门在签约前解决的？二、业务尽调整体风险提示设计、成本、营销、运营各部门对项目尽调的整体风险提示，以表格形式列出风险管控事项和风险等级，10、便于项目各阶段进行风险预警和规避、应对。三、风险事项详细说明(一)设计类1.XXX风险详细分析：2.解决措施：(二)营销类1.XXX风险详细分析：2.解决措施：(三)成本类1.XXX风险详细分析：2.解决措施：(四)工程类1.XXX风险详细分析：2.解决措施：(五)运营类1.XXX风险详细分析：2.解决措施：二、投前成本管理资料交圈投资决策设计成本工程营销财务运营二、投前成本管理123、4、568791011121314强排方案出图所需要素：1、图名（项目）命名2、指北针3、红线4、地下室边线5、退线及退让距离6、建筑间距7、道路布置8、消防登高面及车道9、产品类型和功能标注10、尺寸标注1111、出入口标注12、红线外周边现状标记13、经济技术表14、户型配比表成本关键指标预估：1、可售面积指标2、竖向设计及土石方预估3、基础型式预估4、景观面积预估5、人防面积指标6、设计费预估x x x x x x 项 目三、设计成本管理流程-管理流程图共28个节点，分成三个大阶段。其中关键的是三会制度。三、设计成本管理流程-成本管理流程图启动会资料目录一、项目介绍二、经营成功标尺三、概念规划四、成本策划五、财务测算六、启动计划七、人力架构八、风险提示九、集团协助问题定位会资料目录一、运营模式与风险篇二、经营成功标尺三、客研篇四、产品方案篇五、成本策划篇六、客户端风险预控篇七、财务测算篇运营会资料12、目录一、运营模式与风险篇二、经营成功标尺三、客研定位篇四、规划方案篇五、成本策划篇六、客户端风险预控篇七、经营计划篇八、财务指标篇对上一次会议的内容作回顾，检查提出问题是否得到有效解决。项目成本分解图四、设计成本管理关键指标-项目成本分解四、设计成本管理关键指标-建安成本构成限额指标主要有：1、钢筋含量（标准层、地下室）2、混凝土含量（标准层、地下室）3、窗地比4、地下汽车库层高5、地下汽车库单车位面积6、住宅标准层使用率7、住宅标准层层高8、景观硬质比例四、设计成本管理关键指标-限额指标管理省市省市设防烈度设防烈度基本风压基本风压（KN/m）洋房洋房高层住宅高层住宅24m24m59.9m2413、m59.9m6079.9m6079.9m8099.9m8099.9m钢筋含量钢筋含量（kg/m）砼含量砼含量（m/m）钢筋含量钢筋含量（kg/m）砼含量砼含量（m/m）钢筋含量钢筋含量（kg/m）砼含量砼含量（m/m）钢筋含量钢筋含量（kg/m）砼含量砼含量（m/m）上海上海上海上海7度（0.1g）0.55400.32410.32440.35480.38重庆重庆重庆（除黔江、荣昌）重庆（除黔江、荣昌）6度（0.05g）0.5350.31370.31390.31410.35四川四川成都（除都江堰、彭成都（除都江堰、彭州）、德阳（广汉）州）、德阳（广汉）7度（0.1g）0.5380.32390.314、2410.34410.35攀枝花攀枝花7度（0.15g）0.5400.33430.35450.36480.39云南云南昆明昆明（五华、官渡）（五华、官渡）8度（0.2g）0.5420.33460.36480.37520.40北京北京北京北京8度（0.2g）0.5420.33460.36480.37520.40说明:1、本表数据为赠送率7%时的基准数据，如赠送率超7%，则赠送率每增1%，对应限额指标相应增加1%。2、本表限额指标对应非全现浇外墙结构。如采用全现浇外墙，塔楼结构高度60米时，6度区钢筋指标增加3kg/m，混凝土指标增加 0.03m/m；7度区钢筋指标增加2kg/m，混凝土指标增加015、.02m/m；7.5度区和8度区钢筋指标增加1kg/m，混凝土指标增加0.01m/m。塔楼结构高度60m时，钢筋指标在以上基础上再增加1kg/m，混凝土指标再增加0.01m/m。多层不建议做全现浇外墙。3、本表钢筋限额指标以标准层层高2.9m为基准，层高每增加0.1m，钢筋指标相应增加1kg/m，混凝土指标增加0.01m/m。4、本表限额指标以场地类别类为基准，当由地震荷载起控制作用时，场地类别为类或类，6度区钢筋指标和混凝土指标不增加；7度区及以上情况：（1）塔楼结构高度60m时，钢筋指标增加1kg/m，混凝土指标增加0.01m/m；（2）60m塔楼结构高度80m时，钢筋指标增加2kg/m；16、混凝土指标增加0.02m/m；（3）80m塔楼结构高度100米时，钢筋指标增加3kg/m，混凝土指标增加0.03m/m。基本风压0.7的项目，不考虑场地类别修正。5、本表限额指标以粗糙度C类为基准，当粗糙度为B类，且基本风压0.7kPa时，对于60m高度80m的住宅，钢筋指标增加1kg/m，混凝土指 标增加0.01m/m；高度80m的住宅，钢筋指标增加3kg/m，混凝土指标增加0.03m/m。本条与第4条不同时修正。6、以上多种因素同时修正时，钢筋指标增加4kg/m，混凝土指标增加0.03m/m。7、本表数据不包括结构转换和超限的情况，如有转换需根据项目情况具体考虑。8、新进城市限额指标可参照17、本区域烈度和风压相同的城市，无参考城市时，需上报二级集团研发设计中心/研发设计管理中心审核确定。地上结构限额指标四、设计成本管理关键指标-限额指标管理地下结构限额指标控制指标控制指标塔楼区塔楼区地下室地下室非人防人防普通停车地普通停车地下室下室非人防人防钢筋含量（kg/m）砼含量（m/m）钢筋含量（kg/m）砼含量（m/m）钢筋含量（kg/m）砼含量（m/m）钢筋含量（kg/m）砼含量（m/m）80米米1301.30 1601.60 有梁楼盖有梁楼盖1000.95 1301.20 80米米1401.40 1701.70 备注：1、表中数据按一层地下室，顶板有梁楼盖，有结构底板，覆土1.2m，地18、下室按照桩基或独基，人防按核六。2、两层、三层地下室，钢筋含量减少10kg/m，砼含量减少0.10m/m。3、未做结构底板时，钢筋含量减少25kg/m，砼含量减少0.30m/m。4、覆土每增减0.1m（规划要求），钢筋含量增减1kg/m，砼含量增减0.01m/m。5、若塔楼区采用天然筏基或桩筏，该区域地下室钢筋含量增加20kg/m，砼含量增加0.20m/m；若普通停车区采用天然筏基或桩筏，该区域地下室钢筋含量增加10kg/m，砼含量增加0.10m/m。6、人防地下室常六，钢筋含量减少20kg/m，砼含量减少0.20m/m；人防地下室核五钢筋含量增加30kg/m，砼含量增加0.30m/m。7、纯19、半地下车库较纯地下车库，钢筋含量减少15kg/m，砼含量减少0.05m/m。8、地下室层高3.7米，层高每增加0.1米，钢筋增加1kg/,混凝土增加0.01 m/。9、地下室夹层板钢筋含量增加20kg/m，砼含量增加0.20m/m。10、别墅区域地下室按普通停车地下室考虑。11、福建、江苏、浙江（除宁波）、上海、珠海项目受当地规范及图审等特殊要求影响，地下结构钢筋指标增加 5kg/m（一层）、3kg/m（二层、三层），地下结构混凝土指标增加0.05m/m（一层）、0.03m/m（二层）；宁波项目受宁波市住宅建筑结构设计细则(甬DX/JS002-2020)的影响，地下结构钢筋指标增加10kg/m20、 （一层）、6kg/m（二层、三层），地下结构混凝土指标增加0.1m/m（一层），0.6m/m（二层）。12、若地下室设有不计建筑面积的结构空腔等，根据其占地下室建筑面积比例进行修正。地下室外墙范围内按空腔 面积增大系数1.0修正上述指标；地下室外墙范围外按面积增大系数0.8修正上述指标。四、设计成本管理关键指标-限额指标管理四、设计成本管理关键指标-限额指标管理可售比=可售部分面积/总建筑面积可售比限额可售比控制因素：控制自持率；由于项目公建配套的存在和社区中心的需求，会产生一部分自持面积，但自持率影响项目的可售比，影响项目的利润率，因此，必须控制其面积与位置，尽量缩小面积和不占用容积率，如21、社区中心部分：按最低要求控制公建配套面积；公建配套主要可以分为返还政府部分和代为经营部分：返还政府部分包括：教育配套、商业服务、医疗卫生、文化体育、社区服务、金融邮电、市政公用及其他等；（社区办公及活动用房）；代为经营包括：社区便利店等，可作为可租商业；将物管用房、设备用房尽量多的设置在不计容的地下空间（需满足规划部门的最低要求）；物业用房的控制原则：面积最小化原则。尽量取政府要求的下限值，减少物业用房的配建面积，但同时，应满足物业公司评级的需求。少占容积率原则：将未明确必须设置在地上的部分尽可能设置在地下空间，不占用容积率。解决方案如下：设备用房集中布置原则；设备用房面积最小化原则。架空层结22、合项目定位最小化原则。四、设计成本管理关键指标-可售比管理1、户内及公区精装配置标准2、景观限额分极标准3、智慧社区分级配置标准4、智能家居配置标准5、机电配置标准6、装配式方案四、设计成本管理关键指标-配置标准四、设计成本管理关键指标-配置标准四、设计成本管理关键指标-配置标准四、设计成本管理关键指标-配置标准四、设计成本管理关键指标-配置标准四、设计成本管理关键指标-配置标准四、设计成本管理关键指标-配置标准四、设计成本管理关键指标-竖向设计四、设计成本管理关键指标-竖向设计1、通过管线综合提升车库净高及整洁度（BIM）2、提高停车效率：a、地下室轮廓线平直方正，剔除无用面积 b、柱网布置23、车位优先，可考虑小柱网、异形柱等 c、风机房等设备用房车位优先 d、避免单边停车 e、人防口部综合考虑优化 f、结构找坡四、设计成本管理关键指标-地下车库成本管理要点思考：一、外竖品质经历疫情三年，大家对房地产的思考有了更多的维度，对品质要求大幅提高，同样是刚需，和三年前的刚需完全不一样，对应的刚需客群发生了根本性的变化，如何去提升品质来匹配这部分变化？二、内控成本多年发展，已经建立相对完善的成本管理系统，仍然需要思考，如何将成本管理做得与时俱进，成为项目最有力的助攻？三、心有绿洲对于沙漠中的旅行者，最可怕的不是眼前无尽的沙模，而是心中没有绿洲。悲观者可能正确，乐观者才能成功！谢谢各位的聆听，欢迎交流指正！