1、xxxx实业有限公司1xxxx实业有限公司xxxx实业有限公司成本字典成本字典编制单位：成本管理部编制单位：成本管理部编制时间：2018 年 7 月编制时间：2018 年 7 月xxxx实业有限公司3目录第一章总则.51.1 编制目的.51.2 编制思路.51.3 使用指引.51.4 适用范围.5第二章测算基础口径.62.1 面积类指标.62.1.1 面积分类结构图.62.1.2 指标定义.72.2 产品分类标准.102.2.1 产品分类结构图.102.2.2 产品定义.132.3 测算口径标准.202.3.1 开发前期费.202.3.2 建安工程费.202.3.3 红线内配套费.212.4 2、套标套档.212.4.1 建筑-室内-园林套标套档.222.4.2 Well 智慧社区套标套档标准-户内智能家居.282.4.3 Well 智慧社区套标套档标准-社区智能化.312.5 经验系数及成本参考.322.5.1 开发前期费.32xxxx实业有限公司42.5.2 建筑安装工程费.322.5.3 红线内配套费.452.5.4 政府收费.462.5.5 营销费用.472.5.6 管理费用.472.5.7 财务费用.472.6 限额设计.482.6.1 建筑设计.48第三章成本测算作业指引.533.1 分工说明.533.2 填表指引.543.2.1 技术指标填表指引.553.2.2 大类公摊3、费用与三费填表指引.583.2.3 各业态建安工程费填表指引.623.2.4 地下室建安工程费填表指引.673.2.5 公建主体建安工程费填表指引.70 xxxx实业有限公司5第一章总则第一章总则1.1 编制目的为规范xxxx公司立项、定位、目标成本编制工作，特编制本成本字典，以达到规范成本测算工作，提高投资测算精度、规避项目投资风险的目的。成本字典统一了技术指标、产品类型、科目成本等要素的填报要求，给出了统一的指标、产品、科目、名称和定义，并提供了部分科目的经验成本及限额设计指标，将作为xx华南公司开展立项、定位、目标成本编制工作的重要依据。1.2 编制思路本成本字典是以集团工程成本管理中心4、 2013 年下发的保利地产成本字典 POLY-QB-CB-006 A/1.0 版为编制基础，结合我司过往项目成本测算的经验数据编制而来。1.3 使用指引1）本成本字典分为三个章节，具体为总则、测算基础口径、成本测算作业指引。其中测算基础口径对立项、定位、目标成本编制工作中涉及的技术指标、产品类型、测算口径作了统一命名和定义，对套标套档、限额设计进行了说明；成本测算作业指引中对成本测算的分工和填表指引进行了说明。2）自 2018 年 8 月 1 日起，各项目成本测算经办人员应统一按照本成本字典要求开展立项、定位、目标成本的编制工作。1.4 适用范围适用于xxxx实业有限公司及下属城市公司所投资5、开发的住宅项目。xxxx实业有限公司6第二章测算基础口径第二章测算基础口径2.1 面积类指标2.1.1 面积分类结构图xxxx实业有限公司72.1.2 指标定义1）计容面积计容面积，就是计算容积率面积；总计容面积等于小区内所有计算容积率的建筑面积之和。总计容面积=综合容积率总可建设用地面积2）建筑面积建筑面积分为地上建筑面积和地下建筑面积，它由计容面积和不计容面积两部分构成；建筑面积这个指标常作为房地产项目开发过程中用来计算任务发包、费用缴交单价及积累单方经验成本的工程量基数。总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积；建筑面积=计容面积+不计容面积；一般情况下，不计容面积由架空层、避难层、设备层6、楼梯梯屋、电梯机房面积等组成。不计容建面占比=不计容建面/计容面积；地下建筑面积=地下车库面积+地下商业面积+酒店地下配套用房面积+地下储藏室面积+其它地下赠送面积地下车库面积=车库区面积+塔楼区面积+设备房面积地下车库占比=地下车库面积/总计容面积（本指标要求作为目标成本上报包含指标之一，同时应提供规划条件对车位配比的要求）3）可售面积主要用于计算销售单方成本，分为计容可售、不计容可售两部分。计容可售面积=计容面积-计容不可售面积；计容不可售面积指规划条件中明确的配套用房等占用容积率却xxxx实业有限公司8不可售的面积，如物业用房、居委会、肉菜市场、公厕、幼儿园、中小学等。不计容可售面积=7、地下可售车位面积（含非人防及人防）4）赠送面积指赠与业主使用的不计容部分建筑面积，包括按 1/2 计入容积率面积的户内入户花园、工作阳台、L 型大阳台，不计容积率的落地飘窗、露台、户内地下室及留给装修加层的两层高房间或地下室的夹层等。赠送面积=1/2 户内(入户花园、阳台)面积+其他户内（落地飘窗、露台、户内地下室等）不计容面积赠送率=赠送面积/计容可售面积（本指标应作为目标成本上报包含指标）5）综合容积率即一个小区的总计容面积与净用地面积的比值。6）总用地面积总用地面积是指红线内的土地面积总和。7）净用地面积净用地面积又称可建设用地面积，它是指开发商可以用于建设的土地面积，等于总用地面积减去8、市政道路用地面积等城市配套占用的土地面积。8）建筑基底面积建筑基底面积应按其外墙勒脚以上结构外围水平投影面积计算。9）建筑密度建筑密度是一个项目总基底面积与净用地面积的比值（%），它可以反映出一定用地范围内的建筑密集程度。xxxx实业有限公司910）园林绿化面积指园林工程的实施面积，通常除建筑基底及硬质地面消防车道外的用地都属于园林绿化范围，部分项目还考虑屋面绿化。11）绿化率绿化率=园林绿化面积/净用地面积12）道路面积指项目区内市政道路的占地面积13）道路比例道路比例=道路面积/净用地面积14）人防面积指根据规范或人防规划批复确定的小区内人防地下室应建面积。15）实用率实用率=套内面积/销9、售面积销售面积=套内面积+分摊面积16）停车率即单个机动车位分摊的地下车库面积停车率=某一类车库总面积/对应总机动车位数17）墙地比墙地比=外墙面积（扣除外墙门窗）/地上建筑面积。墙地比的大小准确地体现了建筑平面中墙体所占面积的大小及平面布置的合理性，直接影响着住宅工程造价的高低。18）窗地比窗地比=外门窗面积/地上建筑面积。xxxx实业有限公司102.2 产品分类标准2.2.1 产品分类结构图住宅类住宅类xxxx实业有限公司11商业类商业类xxxx实业有限公司12车库及配套类车库及配套类xxxx实业有限公司132.2.2 产品定义1）高级住宅序号产品类型产品定义1独栋即独门独院，上有独立空间10、，下有私家花园领地，是私密性极强的单体高级住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。2双拼是联排高级住宅与独栋高级住宅之间的中间产品，由两个单元的高级住宅拼联组成的单栋高级住宅。3联排有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。密拼高级住宅：一种特殊的联排形式，有天有地，有自己的院子和车库。建筑密度及容积率较普通联排高，一般由四个或四个以上的单元住宅沿南北两个面密拼组成。合院：一种特殊的联排形式，有天有地，有自己的院子和车库。建筑密度及容积率较普通联排高，一般由四个或11、四个以上的单元住宅围合而成，中间形成一个共享的庭院。4叠拼由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成的住宅形式，叠拼式住宅下层有开放式花园，上层有屋顶花园。2）住宅序号产品类型产品定义1情景洋房（8F）8 层及以下的平层住宅。通常首、二层赠送地下室，以上则采用层层退台结构，每户拥有私家花园或景观露台，提倡业主间的“露台社交”，是“情景洋房”区别于普通多层住宅的最大特点。2多层住宅6 层及以下非高级住宅、非情景洋房的住宅。3小高层住宅7-11 层的电梯住宅（含 7 层和 11 层）。xxxx实业有限公司144中高层住宅12-18 层的电梯住宅（含 12 层和 18 层）。5高层住宅19 层及以上，建12、筑总高度100m 的电梯住宅。6超高层住宅建筑总高度100m 的电梯住宅。7LOFT 住宅层高在 3.5m 以上、5.4m 以下可通过加建夹层，增加赠送面积的住宅。3）办公(公寓)序号产品类型产品定义1平层办公(普通公寓)商业性质的平层类住宅产品，通常因消防要求层高略高于同档次住宅，设计及使用功能与住宅相同，但在物业产权使用年限及水电收费标准上与住宅不同；可参照住宅细分为多层、小高层、中高层、高层及超高层住宅型公寓。2LOFT 办公(LOFT 公寓)层高高于普通公寓，可通过加建夹层，增加赠送面积的商业性质类住宅产品。按定位差异可供纯住宅或家居办公使用；当定位为办公社区时，社区开放度较高，底层和13、二层设置商铺，适合居住者开店和建立门户（也称 SOHO 式办公）。4）写字楼序号产品类型产品定义1乙级写字楼外墙多为普通窗墙体系，墙面一般采用真石漆、外墙砖、涂料等。大堂面积宜 100-300；大堂净高宜6m。具体详商业综合体、写字楼重点阶段管控流程规定写字楼等级定位划分说明。2准甲级写字楼建造标准相对于甲级写字楼作适当的减配。具体详商业综合体、写字楼重点阶段管控流程规定 写字楼等级定位划分说明。3甲级写字楼高品质的建筑外观，采用单元式或框架式幕墙。大堂面积500平方米或半层；大堂净高宜8m。具体详商业综合体、写字楼重点阶段管控流程规定写字楼等级定位划分说明。4超甲级写字楼具有识别性、高品质的14、建筑外观，采用单元式幕墙。大堂空间大气，面积800 平方米或整层，大堂净高宜10m。具体详 商xxxx实业有限公司15业综合体、写字楼重点阶段管控流程规定写字楼等级定位划分说明。5）酒店序号产品类型产品定义1中档型酒店是相对于高档型酒店剥离非核心功能，用较低价格为消费者提供有限客房服务，通过配置或改善消费者比较关注的服务及设施，为商务出行或家庭出游提供性价比及舒适度都相对较高的住宿。一般来讲，准三星至准四星的酒店，都可以归入中档酒店的范畴，具有代表的中档酒店包括：xx自有品牌：N+Hotel；洲际假日等。2标准四星级酒店满足中华人民共和国星级酒店评定标准四星评定标准。具有代表的标准四星酒店包括15、：xx自有品牌苏罗特(SOLOTEL)等。3精品五星级酒店xx对应自有品牌：雅途(ARTEL)。精品五星酒店属于中端酒店，她等同于主题酒店，设计酒店，单就营业面积来讲，无法和星级酒店比拟，但是单个客房质量非常高，不讲究奢华，讲究格调，特色。具有代表的标准四星酒店包括：xx自有品牌雅途(ARTEL)、安缦、悦榕庄、英迪格等。4标准五星级酒店满足中华人民共和国星级酒店评定标准五星评定。具有代表的标准五星酒店包括：xx自有品牌郡雅(PARADEISOS)等。5豪华五星级酒店满足中华人民共和国星级酒店评定标准五星评定。软硬件比标准五星级酒店更豪华。具有代表的豪华五星酒店包括：保利自有品牌诺雅(POE 16、RAVA)、凯宾斯基、朗廷、JW 万豪、君悦等。xxxx实业有限公司166）商业序号产品类型产品定义1商铺一般指社区街铺、裙楼商业。2购物中心是为市民提供室内和室外公共休闲空间，以及多种零售和休闲娱乐餐饮服务的城市公共建筑。3商业街指由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例，以入口为轴，分两侧排列的多功能、多业种、多业态的单层或多层商业。该场地面向城市开放，可作为休闲、表演、集体活动的场地。如xx时光里。4地下商业指位于地下层的商业物业，报建时需要计算容积率面积。一般包含：有室外下沉广场的，全开放的商业物业；公共通道为政府所有，24 小时可通行，与地铁或市政连廊接驳的商业物业；公共通17、道完全归物业业主所有，自行管理的商业物业。7）车库类序号产品类型产品定义1露天车位指露天的机动车位及非机动车位停车场。2室内地上车库指在地上建筑内布置的机动车库。3普通地下车库指非人防地下室机动车库、非机动车、库设备房等，根据埋深不同分为全埋地下室和半地下室。4人防车库战时提供人员、车辆、物资等掩蔽作用的地下室，一般要求为全埋地下室，包含人防连通口、设备房等。大部分地区的人防地下室平时可作为车库使用，并根据各地方政府的不同要求，部分地区的人防地下车位可办理产权出售，部分地区不能办理使用权证，只能出租。5机械停车库采用机械式停车设备存取停放车辆的停车库，一般分为双层及多层机械停车库。xxxx实业18、有限公司176地下储藏室指在地下室内配建的储藏室，通常利用塔楼投影下方的富余空间或其他无效空间改造而成。部分地区的地下储藏室可出售，部分地区则通过赠送地下储藏室提高住宅、商业的产品溢价。8）会所、企业会所（后 4 个）序号产品类型产品定义1会所指为业主提供餐饮、康体、娱乐服务的配套建筑。一般地下利用不计容面积设置，地上利用公建配套面积设置。2独栋型商业性质用地的独栋高级住宅。3双拼型商业性质用地的双拼高级住宅。4联排型商业性质用地的联排高级住宅。5叠拼型商业性质用地的叠拼高级住宅。9）学校序号产品类型产品定义1幼儿园包括幼儿园、托儿所。2小学一般为 612 岁小学适龄儿童接受正规教育的学校。319、中学包括初中、高中。10）公建配套序号产品类型产品定义1社区服务中心承接公共服务，组织公益服务，指导社区服务的用房。2物业管理用房属于购房业主集体所有，用作物业管理办公、工作人员值班、休息以及存放工具材料的用房。3肉菜市场（生鲜超市）用于销售蔬菜、瓜果、水产品、禽蛋、肉类及其制品、粮油及其制品、豆制品、熟食、调味品、土特产等各类农产品和食品的以零售经营为主的固定场所。xxxx实业有限公司184地下设备用房指在地下室内配建的电气、暖通、给排水等设备用房，通常是利用塔楼投影下方的富余空间设置。5其它公建配套包括社区卫生站、文化室、健身中心、老年人服务站点、邮政所、垃圾站、公共厕所、变电站、实体售楼20、部、实体样板房等。6临时样板房红线内/红线外的临时建筑，作为样板房使用，后续会拆除。对于以后要改变建筑功能为商业、办公或会所等的实体建筑，其装修及改造成本考虑在对应产品中。7临时售楼部红线内/红线外的临时建筑，作为售楼部使用，后续会拆除或改造。如以后要改变为商业、办公、幼儿园或会所等建筑功能，其装修及改造成本考虑在对应产品中。11）其他序号产品类型产品定义1会展为会议、展览、大型活动等集体性活动服务的公共建筑。包含美术馆、会展中心、博物馆等。2剧院用于表演戏剧、话剧、歌剧、歌舞、曲艺、音乐等文娱节目，以及电影放映的公共建筑。3高尔夫球场开展高尔夫球活动的场所。是标准球场及高尔夫会所的总称。4体21、育馆室内进行体育比赛，体育锻炼亦或是举办演唱会的建筑。按体育项目可分为篮球馆、冰球馆、田径馆等；按体规模可分为大、中、小型，一般按观众席位多少划分，中国现把观众席超过 8000个的称为大型体育馆，少于 3000 个的称为小型体育馆，介于两者之间的称为中型体育馆。一般包含“两馆一场”，即体育馆、游泳馆、体育场。5医院指以向人提供医疗护理服务为主要目的医疗机构。其服务对象不仅包括患者和伤员，也包括处于特定生理状态的健康人（如孕妇、产妇、新生儿）以及完全健康的人（如来医院进行体格检查或口腔清洁的人）。按专业性质分为综合医院、专科医院。按床位规模和所能提供的服务质量分一、二、三级医院。xxxx实业有限22、公司196养老机构为自理、介助和介护老年人提供居住、生活照料、医疗保健、文化娱乐等方面专项或综合服务的建筑通称，包括老年养护院、养老院、老年日间照料中心、养老公寓等。备注：架空层面积算入对应产品类型面积中。xxxx实业有限公司202.3 测算口径标准2.3.1 开发前期费5001.02开发前期费测算口径5001.02.01勘察费建筑面积建面单方5001.02.02设计费建筑面积建面单方5001.02.03委托费用建筑面积建面单方5001.02.04临时设施费建筑面积建面单方5001.02.99其他开发前期费建筑面积建面单方2.3.2 建安工程费5001.03建安工程费测算口径5001.03.023、1土建部分工程费除以下科目外，其余科目均按建筑面积建面单方测算。例如：1土石方工程按总土石方体积综合单价测算2幕墙工程按幕墙面积综合单价测算3外墙工程按外墙装饰面积综合单价测算4门窗工程按门窗面积综合单价测算5栏杆工程按栏杆长度综合单价测算6防火门工程按防火门面积综合单价测算7入户门工程按入户门樘数综合单价测算8精装修工程按装修面积综合单价测算9防水工程按防水面积综合单价测算10保温工程按外墙面积综合单价测算11电梯工程按电梯台数综合单价测算5001.03.02安装工程建筑面积建面单方5001.03.03工程检测费建筑面积建面单方5001.03.04工程监理费建筑面积建面单方5001.03.024、5其它建筑安装工程建筑面积建面单方xxxx实业有限公司212.3.3 红线内配套费5001.04红线内配套费测算口径5001.04.01永水工程建筑面积建面单方5001.04.02永电工程建筑面积建面单方5001.04.03智能化工程户数综合单价5001.04.05煤气工程户数综合单价5001.04.06市政工程建筑面积建面单方5001.04.07园林绿化工程园林面积综合单价5001.04.08供暖工程建筑面积建面单方5001.04.09有线电视及电信工程户数综合单价5001.04.10标识系统工程建筑面积建面单方5001.04.99其它红线内配套工程建筑面积建面单方2.4 套标套档本节将根据25、xx公司各城市公司（以佛山区域为主、外区域为辅）项目的立项、定位、目标成本测算时各科目工程量系数及成本的建议取值。其中，建筑、室内、园林大类中与项目定位相关的成本科目，将会根据产品档次的不同确定经验成本。产品档次划分如下：序号产品档次划分原则-定位单方售价（元）1豪宅档（A 档）30001-400002高档（B 档）20001-300003中高档（C 档）15001-2000010001-150004中档（D 档）8501-100008500 以下xxxx实业有限公司222.4.1 建筑-室内-园林套标套档建筑-室内-园林套标套档，高层住宅（100m）建筑-室内-园林套标套档，高层住宅（10026、m）专专业业子项子项中档（D 档）中档（D 档）中高档（C 档）中高档（C 档）高档（B 档）高档（B 档）豪宅档（A 档）豪宅档（A 档）备注备注建筑实体铝合金门窗D 档B（C）档B（C）档A 档（顶级高层洋房使用型材可根据项目定位另行选择阿鲁克/旭克等独立系统）参-铝合金门窗标准（定稿 201612月修编版）阳台栏杆锌钢装配式栏杆（集团标准）锌钢+玻璃装配式栏杆（集团标准）铝合金玻璃栏杆（粉末喷涂）铝合金玻璃栏杆（粉末喷涂）铝合金玻璃栏杆（粉末喷涂）铝合金门窗标准(定稿 201612 月修编版)和xxxx铁艺锌钢栏杆年度标图集(2016 年 12 月修编版)部品电梯集团 D 档集团 C 档27、集团 B 档集团 A 档2017年4月下发xx（集团）公司电梯集团采购使用说明入户门(入户门锁)E 档/D 档D 档C 档B 档B 档（电子锁）A 档（电子锁）按住宅建筑产品（集采）选用标准（定稿 20140713）标准层电梯厅防火门粉末喷涂粉末喷涂粉末喷涂镀色镀色雾化不锈钢参-钢质、木质防火门技术标准（2015.06 版）首层、屋顶等室外防火门选用不锈钢平板防火门大堂防火门镀色镀色雾化不锈钢构造/做法外墙装饰面砖/涂料/局部少量石材面砖/涂料/局部石材面砖/涂料/局部石材面砖/涂料/局部石材未有分档标准。铝模应用涂料。地下车库装饰做法普通档中高档（地坪漆做法）豪宅档（暂无）按 xxxx地下室28、车库装饰设施设计指引（2016.11 第一版）xxxx实业有限公司23室内售楼售楼部部硬装硬装D 档（3000 元/）C2 档(3200 元/)C1 档(3500 元/)B1 档(3800 元/)A2 档(4500 元/)所有成本为结算成本，应包含硬装及软装的总费用，并应预留 5%不可预见费，例如 B1 档售楼部招标价应控制在 3800（硬装）+2500（软装）*0.95=4985 以内。前区软装前区软装D 档（1800 元/）C2 档(2000 元/)C1 档(2200 元/)B1 档(2500 元/)A2 档(3000 元/)样板样板房房交标升级板交标升级板房硬装房硬装D 档（1600 元29、/）C2 档(1900 元/)C1 档(2200 元/)B1 档(2500 元/)A2 档(3000 元/)交标升级板交标升级板房软装房软装D 档（2400 元/）C2 档(2600 元/)C1 档(2800 元/)B1 档(3000 元/)A2 档(3500 元/)创意板房硬创意板房硬装装D 档（2500 元/）C2 档(3000 元/)C1 档(3500 元/)B1 档(4000 元/)A2 档(4500 元/)创意板房软创意板房软装装D 档（2400 元/）C2 档(2600 元/)C1 档(2800 元/)B1 档(3000 元/)A2 档(3500 元/)批量批量精装精装修修原 2030、17 版原 2017 版xx标准xx标准D 档（770 元/）C 档（990 元/）B 档(1200 元/)A 档(1700 元/)集团标准集团标准D2 档(70050元/)D1 档(85050 元/)C2 档(100050 元/)C1 档(120050 元/)B1 档(1700 元/)A2 档(2200 元/)公共公共区区大堂大堂B 档（2500 元/）A 档（4800 元/）按住宅公共区域精装标准体系电梯厅电梯厅B 档（1100 元/）A 档（1500 元/）电梯轿厢电梯轿厢集团 D 档（同电梯）集团 C 档（同电梯）A 档（25000 元/个）地下室大堂地下室大堂B 档（1200 元/）31、A 档（2000 元/）xxxx实业有限公司24展示区软装展示区软装B 档（45000 元/套）A 档（55000 元/套）交楼区软装交楼区软装B 档（25000 元/套）A 档（30000 元/套）园林上报集团-全区上报集团-全区D1 档（350 元/）C 档（400 元/）B 档（450 元/）A 档（500 元/）1.首开展示区面积占一期开发面积比例不超过 15%且建议总面积控制在 15000 方以下。2.具体项目要按照园林成本分区控制图+表进行分区成本控制。3.所有成本为结算成本，招标价应预留 8%不可预见费，例如 C 档展示区招标价应控制在500*9.2=460 以内。4.集团成本均32、不含所有园林消防园路和泳池结构成本以及大土方（100 元单方）。5.集团成本不含出地面风井装饰和疏水层成本，算入市政集团划分给市政的集团划分给市政的成本界面，但xx成本界面，但xx归于园林的成本归于园林的成本30 元疏水层和其他构造装饰/市政配套80 元疏水层和其他构造装饰/市政配套100 元疏水层和其他构造装饰/市政配套100 元疏水层和其他构造装饰/市政配套xx园林成本（不xx园林成本（不含结构土方）含结构土方）D1 档（380 元/）C 档（480 元/)B 档（550 元/)A 档（600 元/)机电与集团配对与集团配对版本版本（按此套（按此套档）档）D2 档（700元/）D1 档（833、50元/）C2 档（1000元/）C1 档（1200元/）B1 档（1700 元/）A2 档（2200 元/）强电发电机发电机国产国产合资发电机、公区配电箱、电缆均为区域集采。住宅户内箱为集团集采。住宅户内箱住宅户内箱统一，合资统一，合资统一，合资公区配电箱公区配电箱统一，合资统一，合资统一，合资电缆电缆统一，国产统一，国产统一，国产xxxx实业有限公司25给排水供水设备供水设备国产优质水泵国产优质水泵进口品牌1.东平新城水司供高质水，要求采用内衬不锈钢钢管+不锈钢阀门保障水质。2.江门市区水司要求供水设备采用进口品牌(格兰富)。3.采用进口品牌供水设备供水稳定、故障少、能耗少。4.户内管道天34、花敷设比饰面层敷设需要较长管道，但方便检修。设热水循环管可以随时出热水。5.卫生间采用中空螺旋消音管。6.外区域楼王可以套豪宅档提升。给水系统给水系统户内冷热水管道饰面层敷设户内冷热水管道天花敷设户内冷热水管道天花敷设，设热水循环管户内冷热水管道天花敷设且冷热水管均橡塑保温，设热水循环管净水设备净水设备无无进口品牌，前置过滤+二级直饮超滤卫生间排水卫生间排水管管加厚 PVC靠卧室内墙卫生间采用中空螺旋消音管卫生间排水管全部采用中空螺旋消音管暖通采暖/空调采暖/空调分体空调（小业主自购）；夏热冬冷气候区低于 0的区域可配置地暖系统（选配）分体空调（小业主自购）；夏热冬冷气候区低于 0的区域可配置35、地暖系统（选配）冷暖型一拖一风管机，配置遥控器及线控器（选配）；若由小业主自购分体空调，夏热冬冷气候区低于 0的区域可配置地暖系统（选配）冷暖型 VRV 户式中央空调，配置遥控器及线控器（选配）；若由小业主自购分体空调，夏热冬冷气候区低于0的区域可配置地暖系统（选配）冷暖型 VRV 户式中央空调，配置遥控器及线控器1.户式地暖仅限于夏热冬冷气候区低于 0的区域选配。2.采用了冷暖型 VRV 户式中央空调的项目不需设置地暖。3.浴室风暖浴霸仅 C1 档、B1 档、A2 档的精装项目设置。4.楼王提升可以按需求选配。新风新风无带 PM2.5 过滤单向流正压新风系统，配置液晶控制面板（选配）带 PM36、2.5 过滤单向流正压新风系统，配置液晶控制面板（选配）带 PM2.5 过滤单向流正压新风系统，配置液晶控制面板（选配）带 PM2.5 过滤单向流正压新风系统，配置液晶控制面板；200 及以上户型可采用xxxx实业有限公司26带 PM2.5 过滤双向流全热交换新风系统，配置液晶控制面板（选配）除湿除湿无无吊顶集中式管道除湿系统，配置液晶控制面板（选配）吊顶集中式管道除湿系统，配置液晶控制面板（选配）吊顶集中式管道除湿系统，配置液晶控制面板智能化可视对讲可视对讲C 档+智能家居中控C 档+智能家居中控C 档+智能家居中控B 档可视对讲为集团集采：麦驰（A、B、C、D 档）或 ABB（ABB 只提37、供 A 档）well 智慧社well 智慧社区-户内智能区-户内智能家居家居绿色家/智慧家（D）绿色家/智慧家（C2）绿色家/智慧家（C1）绿色家/智慧家（B1）畅享家（A2）well 智慧社well 智慧社区-社区智能区-社区智能化化绿色家/智慧家（B1）绿色家/智慧家（B1）畅享家（A2）畅享家（A2）畅享家（A2）停车场岗亭停车场岗亭成品不锈钢岗亭（长 1500宽 1200高 2400mm）高档古铜色 A3 钢成品岗亭（长1500宽 1500高 2400mm）高档古铜色 A3 钢成品岗亭（长1500宽 1500高 2400mm）首层架空层首层架空层和园区无线和园区无线WIFI 覆盖WIF38、I 覆盖无必配必配必配必配xxxx实业有限公司27备注填报说明填报说明1、上报时间：1、上报时间：定位决策会后两周内，2、资料要求：2、资料要求：需提交电子文件表格及区域负责人签字文件扫描件3、填报要求：3、填报要求：A 项目名称为城市+项目名称，B 定档标准将定位售价注明，C 对跳标跳档内容需备注原因，需项目部内部会同营销、成本、机电组共同商定出具成本及售价调整说明,并在备注栏说明，D 项目需按业态拆分，如高层住宅、别墅、公寓等拆分细化填报，E 跳档需用换色标注，降挡需用绿色标注，4、填报流程：4、填报流程：A 上述资料由项目负责人发送给机电组区域负责人汇总，品质组会签后提交经本级职能线（技39、术营销成本工程计划）会签后上 oa 传阅下发各项目部和城市公司，运营管理部在 oa 上新增此模块。B 跳标跳档以此为基础，由项目营销线发起 oa 走项目线流程，新增跳标跳档审批表，由运营管理部审批，项目总审定下发，知会各职能部门。运营管理部完成流程设计。xxxx实业有限公司282.4.2 Well 智慧社区套标套档标准-户内智能家居序号户内智能家居主要功能需求分析畅享家-套标套档智慧家-套标套档绿色家-套标套档对应室内装修档次A2B1C1C2DB1C1C2D对应室内装修价格2200 元/m21700 元/m21200 元/m21000 元/m2850 元/m21700 元/m21200 元/m40、21000 元/m2850 元/m21基础模块（安心包）入户门智能门锁（钥匙，指纹、密码、授权临时密码）分档选配2紧急求助按钮标配3数字可视对讲标配（10寸）（7寸）（7寸）（7寸）（7寸）（7寸）（7寸）（7寸）（7寸）4可视对讲呼叫物业标配5燃气泄漏报警（无线/有线）标配6溢水报警（无线/有线）分档选配-7摄像头（只预留插座）预留条件-8智能安防设防分档选配-9电子门铃（不带摄像头）标配-10智能门铃（电子门铃+摄像头）分档选配-11阳台红外感应报警（无线/有线）标配12入户门门磁报警（无线/有线）标配1升级模中央新风除霾分档选配-xxxx实业有限公司29块（舒适包）2中央除湿分档选配-341、冷暖型 VRV 中央空调分档选配-4室内环境监测分档选配-5采暖（地暖）（粤北项目）分档选配-6暖风浴霸分档选配/7卫生间电热干毛巾架分档选配-8热水循环泵（预留插座和循环管）预留条件-9一键断照明电（机械开关面板）分档选配-10一键断照明电（智能开关面板）分档选配-11一键断水分档选配-12一键断气分档选配-13二级/三级净水（直饮水）分档选配14消声静音排水管分档选配-15厨房除余（预留插座）预留条件-16软水处理暂不配-17水质监控暂不配-18无线 wifi AP+POE分档选配-19USB 插座分档选配20可视对讲与电梯联动分档选配-1个性模块智能家居控制终端分档选配-2灯光场景控制可42、在洽谈展示区选配-xxxx实业有限公司303智能家电远程控制/智能插座可在洽谈展示区选配-4家居智能语音机器人可在洽谈展示区选配-5窗帘控制可在洽谈展示区选配-6风雨自动推窗器别墅可考虑选配-7智能影音暂不配-8预留智能照明条件（开关预留零线）取消-9智能魔镜可在洽谈展示区选配-10厨房触控灶台暂不配-11可移动插座（厨房、电视墙）暂不配-12智能晾衣架暂不配-套标套档中，“”表示标配，“”表示选配，“”表示预留条件，“-”表示不配。序号户内智能家居主要功能畅享家-套标套档智慧家-套标套档绿色家-套标套档A2B1C1C2DB1C1C2D1基础模块（安心包）2升级模块（舒适包）-3个性模块-套标43、套档中，“”表示标配，“”表示选配，“”表示预留条件，“-”表示不配。xxxx实业有限公司312.4.3 Well 智慧社区套标套档标准-社区智能化序号社区智能化主要功能需求分析畅享家智慧家绿色家对应公区装修档次A2B1B11基础模块（安全包）单元门口机人脸识别开门（选配自动呼梯梯控）分档选配2单元门口机手机云对讲 APP、二维码、刷卡开门标配3数字视频监控标配4周界及入侵防范标配5访客管理标配6电子巡更标配1升级模块（舒适包）物业服务标配2社区 APP 平台标配3社区设备监控（水泵、电梯、专变房等）标配4社区 wifi 覆盖标配5地下车库信号全覆盖分档选配6园区背景音乐标配7信息发布标配8无44、线对讲标配9电梯多方通话及群控标配10停车场系统（车牌识别和标识系统）标配11地下车库一氧化碳浓度监控分档选配-12公区 LED 灯标配13室外环境监测分档选配1个性模块智能园丁分档选配2智能路灯分档选配3充电桩预留条件套标套档中，“”表示标配，“”表示选配，“”表示预留条件，“-”表示不配。xxxx实业有限公司322.5 经验系数及成本参考2.5.1 开发前期费1）设计费：普通住宅项目的设计费取值范围在 8090 元/。2.5.2 建筑安装工程费1）土石方工程1）土石方工程1、计算口径：按预估总土石方量综合单价进行测算。2、系数计算：地下室面积（地下室平均层高+底板厚度）（1+30%20%(45、地下室外扩部分估算)/10%(回填部分预估)）/总建筑面积，常规：地下室面积4.51.3/总建面。3、土石方综合单价参考：（1）石方价格：80150 元/m，石方工程量占比 a%；（2）土方价格 3565 元/m，土方工程量占比 b%；土石方综合单价：（80150）*a%+（3565）*b%2）桩基础工程2）桩基础工程1、计算口径：按总建筑面积测算的经验单方造价。2、经验成本（含税建面单方）参考：产品高级住宅普通住宅Loft 住宅公寓地下室桩基础管桩：80 元/管桩：120 元/管桩+灌注桩：150 元/灌注桩：200 元/地基处理软弱地质基础处理可根据具体方案估算 80100 元/3）基坑支46、护工程3）基坑支护工程1、计算口径：按总建筑面积单方价格进行测算。2、估算常用数值：支护长度：全基坑类周长1.1；xxxx实业有限公司33不良地质处长度1.1（剖面型）支护深度：基坑深度1.5（经验：开挖深度:埋入土层深度=4:6）3、工程量、综合单价参考：序号名称规格型号工程量单位单价备注1单轴搅拌桩550600：水泥70kg/m支护长度/间距支护深度m5070注意调整水泥含量2三轴搅拌桩650850：水泥70kg/m支护长度/间距支护深度m/三轴120140注意调整水泥含量3灌注桩8001500：C30水下砼支护长度/间距支护深度m95012004管桩PHC-500600支护长度/间距支护47、深度m2803605灌注桩钢筋笼钢筋材料价 4500灌注桩工程量系数（90130kg/m）t6500注意调整价差6钢管桩48114支护长度/间距地下室深度1.5m801507钢板桩拉森型 6/9/12米支护长度钢板深度延米13002500电梯井、深集水井8旋喷桩单轴500/双轴 600/三 轴 800支护长度/间距支护深度m2003509冠、腰梁/清单计量原则m60065010锚索5x75 钢绞线锚索清单计量原则m13016011喷砼C20 喷射混凝土清单计量原则10015012其他：排降水、措施费等估算 20%5、经验成本（含税建面单方）参考：地下室层数支护形式内支撑层数单方造价备注1放坡+48、局部支护桩+锚索02030 元/2支护桩+锚索+角撑180 元/3支护桩+锚索+内撑2160 元/xxxx实业有限公司344）土建主体结构4）土建主体结构1、计算口径：按建筑面积单方进行统计。2、经验成本参考：a.单方参考：产品别墅住宅中高层高层超高层12-18100m100m经验均值1600115012001300推荐测算1650130012801380产品普通地下室带人防地下室一层二层一层二层经验均值1700155018501700推荐测算1800170019001800b.经验系数参考：地上部分产品别墅中高层高层超高层含钢量kg/m255555765砼含量m3/m20.400.360.449、00.45砌体系数m3/m20.260.150.130.12模板系数m2/m24.23.244.204.20外墙饰面面积比m2/m21.961.491.551.39 地下部分产品不带人防带人防地下室一层二层一层二层含钢量kg/m2130110160140砼含量m3/m21.20.81.30.9砌体系数m3/m20.050.040.030.02模板系数m2/m22.642.42.82.64xxxx实业有限公司35c.土建成本细化测算案例测算时可参照下表方式对土建结构科目进行细化，套用各分项工程量经验系数及对应综合单价进行测算。序号成本项目原始指标系数工程量单价(元)合价(万元)建面单方1.2.150、土建工程建筑面积117215.001046.111800.871046.11钢筋建筑面积0.05860.755600482.02280.00砼建筑面积0.46886.00420289.21168.00砌体建筑面积0.111893.6548090.9052.80室内楼地面建筑面积0.294992.35209.985.80内墙抹灰建筑面积2.237873.002075.7544.00外墙抹灰建筑面积1.424101.003072.3042.00外墙饰面施工费建筑面积1.220658.0065134.2878.00屋面建筑面积0.071205.0515018.0810.50措施费建筑面积11721551、.00190327.09190.00模板费建筑面积3.560252.5050301.26175.003、使用指引土建主体结构造价按照采用桩基础形式考虑，包括了桩承台、钢筋、混凝土、砌体、模板、粗装修、措施费等，不包括门窗、防水、外立面、保温等。xxxx实业有限公司365）外墙工程（含外墙保温）5）外墙工程（含外墙保温）1、计算口径：按外墙面积综合单价进行测算。2、经验成本参考：产品高级住宅普通住宅Loft 住宅公寓独栋联排/双拼/叠拼平层办公Loft 办公系数石材（铝板）幕墙0.1（0.6）0.1（0.55）0.050.050.050.075外墙砖/涂料2.4（1.5）1.9（1.45）1.352、51.371.372.055单价幕墙750 元/850 元/外墙120 元/外墙砖：110 元/，外墙漆：80 元/3、内面保温单价参考产品高级住宅普通住宅Loft 住宅公寓平层办公Loft 办公推荐系数0.80.350.50.350.5外墙保温50 元/注：根据最新消防要求，采用耐燃等级为 A 级的材料，可在推荐值基础上增加 30 元/6）门窗工程6）门窗工程1、计算口径：按外门窗面积综合单价进行测算2、经验成本参考：产品高级住宅普通住宅Loft 住宅公寓备注平层办公Loft 办公系数0.350.250.420.350.42铝合金门窗D 档 410 元/、B（C）档 460 元/、A 档 153、000 元/防火窗130 元/为分摊到门窗面积的单价护栏60 元/为分摊到门窗面积的单价xxxx实业有限公司377）栏杆工程7）栏杆工程1、计算口径：按栏杆长度*综合单价进行测算2、经验成本参考：产品高级住宅普通住宅Loft 住宅公寓平层办公Loft 办公系数阳台栏杆0.120.10.10.15空调百叶0.030.050.03单价阳台栏杆锌钢装配式栏杆 350 元/m、铝合金栏杆 570 元/m，楼梯栏杆 50 元/m空调百叶300 元/8）防火门工程8）防火门工程1、计算口径：按防火门面积综合单价进行测算2、防火门系数：住宅项目 0.04，公建项目 0.073、经验成本参考：防火门按门面积综54、合单价约 400 元/。9）防水工程9）防水工程1、计算口径：按防水面积综合单价进行测算2、防水系数：业态别墅住宅办公楼商铺地下车库产品联排叠拼多层（6层）小高层（711层）中高层（1218层）高层（19层，且100m）超高层（100M）平层办公（100m）LOFT办公（100m）商铺一层地下车库二层地下车库人防车库系数1.21.20.650.650.650.650.650.650.651.02.52.52.53、经验成本参考：根据防水集采价格，地下室防水综合单价建议按 50 元/测算，地上部分建议按 30 元/测算。4、防水建面单方参考：地上建面单方 25 元/（地上建筑面积），地下部分建面55、单方 180 元/（地下室建筑面积）。xxxx实业有限公司3810）精装修工程10）精装修工程1、计算口径：按精装修面积装修单方进行测算2、经验成本参考：a.精装修工程套标套档产品档次中档（D 档）中高档（C 档）高档（B 档）豪宅档（A 档）售价（元）8500 以下8501100001000115000150012000020001300003000140000精装档次D2 档D1 档C2 档C1 档B1 档A2 档精装成本（元/）7008501000120017002200精装成本占售价比例8%8%10%7%10%6%8%6%8%5%7%xxxx实业有限公司39b.精装修工程主要分项成本占56、比（单套户型面积段 85 140）序号科目名称D2 档D1 档C2 档C1 档B1 档备注1硬装工程53%57%47%51%44%48%41%45%31%35%仅指装修单位承包范围内的成本（包含室内防水、厨房卫生间墙面抹灰），不包括甲供、甲分包工程费用2墙地砖8.9%10.0%7.3%8.2%6.2%7.0%9.9%11.0%8.2%9.4%3户内门、厨房推拉门7.8%9.6%6.5%8.0%5.5%6.8%4.6%5.7%3.2%4.0%4橱柜、浴柜5.9%7.9%4.8%6.5%5.7%7.7%5.0%6.5%3.7%5.0%5木地板3.5%4.3%2.9%3.6%2.5%3.0%4.3%57、5.3%3.1%3.8%D2-C1 档北美枫情、B1 档象圣6洁具龙头3.4%4.7%2.8%3.9%3.2%4.5%3.3%4.5%2.9%4.0%7橱柜、浴柜5.9%7.9%4.8%6.5%5.7%7.7%5.0%6.5%3.7%5.0%8配送家电0.9%1.5%0.7%1.2%1.2%2.5%1.6%2.7%1.2%2.0%D1、D2 档海尔、C2 档华帝、C2 档林内、B1 档方太xxxx实业有限公司4011）水电安装工程11）水电安装工程1、计算口径：按建筑面积单方进行测算。2、经验成本参考：产品别墅住宅多层小高层中高层高层超高层6 层7-11 层12-18 层100m100m经验均58、值地上226148148148156181地下119.4175175175175186推荐测算地上230160160160160185地下13518018018018019012）永电工程12）永电工程1、计算口径：按建筑面积单方进行测算。2、经验成本参考：城市公司电房平均指标（元/KVA）低压配电平均指标（元/）不含外线建面单方（元/）南海1273.0441.2395.82顺德895.6936.9279.44禅城975.5648.63107.1三水997.4742.05112.63江肇831.6348.0787.88茂阳1270.7730.2674.31湛江1086.4129.284.26清59、远924.3547.1195.26韶关843.8147.5992.38各区平均值1010.9741.2392.12推荐测算值125048115注：1、新报建项目红线外均由当地供电局直接投资，因此本次统计数据不含外线的造价指标。2、因别墅永电工程室外管网指标偏差很大，因此本次统计数据不含别墅的xxxx实业有限公司41造价指标。3、本数据不含充电桩、充电车、配网自动化等系统的造价指标，如果当时政策规定需要配置相关系统时，需另外考虑相关费用。4、本数据为 2016.1-2018.4 区间定标的数据进行分析，具体项目进行测算或招标时还需考虑当时的市场铜价波动及当地验收的政策变化而定。13）消防工程1360、）消防工程1、计算口径：按建筑面积单方进行测算。2、经验成本参考：a.别墅：别墅项目一般为三层以下建筑，楼栋内几乎没有消防措施，楼栋外也只有室外消火栓及相应的消防泵及控制中心，消防单价一般为 10-15 元/。b.多层住宅（建筑高度小于 27 米）：住宅楼栋内消防设施比别墅多，增加了公共部份喷淋、楼梯间前室及电梯前室消火栓、楼梯间正压送风、自动报警系统、防火门监控等设施，消防单价比别墅高，单价一般为 15-25 元/。c.高层住宅（建筑高度大于 27 米小于 54 米）：按建筑消防防火设计规范的建筑分类，属二类高层民用建筑。楼栋内消防设施包括公共部份的喷淋、楼梯间前室及电梯前室消火栓、楼梯间正61、压送风、自动报警系统、防火门监控、应急广播等设施，单价一般为 20-35 元/。d.高层住宅（建筑高度大于 54 米小于 100 米）：按建筑消防防火设计规范的建筑分类，属一类高层民用建筑。设计标准较二类民用建筑要高，楼栋内消防设施包括公共部份的喷淋、楼梯间前室及电梯前室消火栓、楼梯间正压送风、自动报警系统、防火门监控、应急广播等设施，单价一般为 25-40 元/。e.超高层住宅（建筑高度大于 100 米）：按建筑消防防火设计规xxxx实业有限公司42范的建筑分类，属一类高层民用建筑。超过 100 米的超高层建筑，其消防设计标准更高，消防供水压力更大，管道均需采用加厚型。楼栋内消防设施包括公共62、及套内的喷淋、楼梯间前室及电梯前室消火栓、楼梯间正压送风、公共及套内的自动报警系统、防火门监控、应急广播等设施，单价一般为 50-70 元/。f.地下室：地下室包含的消防设施较地上部份多。一般来说，地下室包括自动喷淋系统、消火栓系统、自动报警系统及手提式灭火装置也较地上部分分布多。另外，地下室比地上部分增加了防排烟系统、防火卷帘系统、设备房内的气体灭火系统、应急广播、消防水泵设备等。地下室消防单价一般为 150-200 元/。g.公寓：属于公共建筑，防火等级依据建筑高度来分类。一般建筑高度大于 50 米，均为一类高层公共建筑，其它均为二类。一类较二类的设计标准要高，相应成本较二类高。一般来说，63、公寓均包括公共及套内的喷淋、消火栓、正压送风、公共及套内的自动报警系统、防火门监控、应急广播等设施。公寓的消防单价一般为 50-100 元/。h.其它配套：一般来说均包括喷淋、消火栓、正压送风、防排烟系统、自动报警系统、防火门监控、应急广播等设施。消防单价一般为 100-150 元/。xxxx消防建面单方测算参考表xxxx消防建面单方测算参考表产品地下室住宅测算参考值一层二层三层别墅多层高层住宅高层住宅超高层住宅H27m27mH54m54mH100m）依据高度、速度、载重、装修档次来区分，依据实际情况来确定，一般测算值为：80120 元/注：1、建面单方单位为(元/)、电梯台数单价为(万元/台64、)。2、建议上述单方指标仅作为测算参考，具体建议依据电梯台数进行测算。2）公建项目的电梯受业态类型、电梯配置数量、梯速、档次的影响，暂缺参考数据，建议建筑面积单方参考值：100250 元/。a.在电梯台数配置方面，建议按照以下标准：项目性质单台电梯服务面积塔楼办公45005000 酒店40004500 20 层以下减少 500 左右裙楼15001800 b.在电梯载重，电梯速度等方面，建议按照以下标准：电梯载重：与项目类型有关xxxx实业有限公司44项目类型写字楼酒店公寓主要要求输送能力空间舒适实用载重（kg）13501600100013508001000可根据项目定位及楼层数适当调整，项目定65、位越高，楼层数超大，电梯载重量就越大。在电梯速度：与项目电梯定位有关项目类型豪华舒适经济消防梯到达顶层时间30S40S45S60S到达顶层时间=电梯提升高度/电梯速度，消防梯 60 秒为最低要求。速度低会导致品质降低、影响档次、速度过高会难以达到最大速度，运力过剩造成浪费。酒店或公寓（小面积，按 50m2/户估算）电梯台数选型还可参照“100 户/台”标准。实际操作中可根据项目定位情况进行适当调整。在有较明显人流高峰的办公楼，主要考虑在上下班高峰时电梯是否能完全满足需求，此时可利用特殊的服务方式，可以采用分区设计，将建筑物分成若干个区，采用电梯分片包干或设置转换梯等，提高电梯的运行效率和降低乘66、客胡候梯时间。此时，写字楼每区电梯服务层站不宜超过 20 层，以免影响电梯的服务质量，具体的配置标准应与电梯公司进行充分的沟通以后进行确定。xxxx实业有限公司452.5.3 红线内配套费1）整体情况1）整体情况工程名称类型单位佛山外区域南海顺德禅城三水江门肇庆湛江茂名阳江韶关清远永水永水工程工程普通/高级住宅元/m220 元/m2江门项目增加二次加压费，黄海高程 30 米到 60 米计算 4500 元/户，按 55 元/m2永电永电工程工程普通/高级住宅元/m2138138永电工程：永电工程：120;(详前述永电工程)充电桩增容：充电桩增容：13；供电自动化光缆通讯：供电自动化光缆通讯：5。67、138138永电工程：永电工程：120;(详前述永电工程)充电桩增容：充电桩增容：13；智能智能化工化工程程普通住宅元/户3000 元/户+售楼部智能化约 35 万元/户数*10000；高级住宅110001300011000燃气燃气工程工程普通住宅元/户3700400038004000高级住宅110001400011000市政市政工程工程普通住宅元/m22522高级住宅200200有线有线电视电视及电及电信工信工程程普通住宅元/户166018601710161013509501150高级住宅4500标识标识系统系统工程工程普通住宅元/m254高级住宅25其他其他红线红线内配内配套工套工程程普通68、住宅元/m26高级住宅10 xxxx实业有限公司462）市政工程2）市政工程1、计算口径：按道路面积综合单价进行测算2、经验成本参考：按道路面积测算时，道路面积可按净用地面积的 10%15%进行估算，单方造价取值：小区内市政工程 350 元/450 元/、大市政规划路工程 550 元/650 元/。3、市政工程建面单方约 30 元/。3）园林绿化工程3）园林绿化工程1、计算口径：按园林面积综合单价进行测算2、经验成本参考：序号项目单方售价园林单方（元/）备注1豪宅档（A 档）500不含 100 元疏水层和其他构造装饰成本2高档（B 档）450不含 100 元疏水层和其他构造装饰成本3中高档（C69、 档）400不含 80 元疏水层和其他构造装饰成本4中档（D 档）350不含 30 元疏水层和其他构造装饰成本注：1、首开展示区面积占开发面积比例不超过 15%且建议总面积控制在15000 以下。2、集团成本均不含所有园林消防园路和泳池结构成本以及大土方（100 元/）。3、集团成本不含出地面风井装饰和疏水层成本，此成本算入市政。2.5.4 政府收费工程名称单位佛山外区域备注南海顺德三水禅城江门肇庆湛江茂名阳江韶关清远市政市政配套配套费费地上元/555064688790918480地下90124104132xxxx实业有限公司472.5.5 营销费用1、营销费用测算取值一般为销售额的 2%（个70、别项目采用“一二手联动”营销策略，测算取值一般为 6%）。2.5.6 管理费用1、管理费用测算取值一般为除地价外直接投资的 1%2%。2.5.7 财务费用1、财务费用测算取值一般为直接投资的 5%（具体项目因融资方式不同，财务费用会不同）。xxxx实业有限公司482.6 限额设计2.6.1 建筑设计1、地下室停车效率参考标准地下室分类地下室地下车库组成部分平均停车面积（A 为塔楼区域面积占整个地下室车库面积比例）备注1/2A1/3A1/21/4A1/31/6A1/4A1/6非人防地下室车库区+塔楼区+设备房3534333231车库区+塔楼区3332313029车库区2828282828人防地下71、室车库区+塔楼区+设备房4038373534车库区+塔楼区3836353432车库区3332313029说明：1、高端项目地下车库柱网宜取 8300*8300mm，局部地带宜考虑安排 2700*8600 的大车位，表中数据可增加 1m2/车位2、塔楼区：至上部建筑落入地下室的区域，地下室周边塔楼区宜剔除无用部分；3、设备区：之常见的水池水泵房、变配电及发电机房。不包括因特殊条件及地域情况而设的设备房。4、当地政府对车位及行车道尺寸有特殊加大要求是，表中数值可酌情增加。2、地下室层高参考标准产品层高限值（m）备注无人防地下一层、梁板结构3.6两层地下室建议采用无梁楼盖地下一层、无梁楼盖3.35地72、下二层、无梁楼盖3.25人防核六级地下一层、梁板结构3.7两层地下室建议采用无梁楼盖地下一层、无梁楼盖3.4地下二层、无梁楼盖3.4人防核五级地下一层、梁板结构3.9两层地下室建议xxxx实业有限公司49地下一层、无梁楼盖3.6地下二层、无梁楼盖3.5说明：1、高端产品车库，层高可增加 0.2m；2、覆土厚度大于 1.5m 时，地下一层可增加 0.1m；3、地上层高及窗地比等参考标准产品类型窗地比墙地比标准层层高（m）m2/m2(建筑面积)m2/m2(建筑面C 档B 档A 档洋房多层 6/8F0.251.52.933.15情景类 0.30小高层 11F0.251.32.933.15小高层 1873、F0.251.32.933.15高层 26F0.251.42.933.15高层 33F0.251.42.933.15超高层 36F0.251.42.933.15别墅联排0.342.0按具体项目按具体项目按具体项目双拼0.322.1按具体项目按具体项目按具体项目独立别墅0.352.2按具体项目按具体项目按具体项目4、公共部位装修标准建议物业类型项目档次大堂电梯厅消防楼梯(电梯)限额(元/m2)住宅（非别墅）超高可 使 用 进 口 石材，地面和墙面可满铺石材地面可使用进口石材，墙面可选用高档次抛光砖不 宜满 铺地砖，可 选用 级咀砖；楼 梯扶 手应 以高档及以上项目大堂3000-4000 元/m274、 以下大堂装饰造价单方25 元/m2(地上建筑面积)高档墙面不宜选用石材，即使选用应控制在 20%以内；地面可使用少量进口石材，但石材总量不超过 50%；墙面可电梯厅装饰造价单方80 元/m2(地上建筑面积)xxxx实业有限公司50简 单的 钢质 材料 为主，不宜 使用 木质 装饰 性扶手地面可以使用进口石材以使用较高档次抛光砖中档墙面不宜选用高档次大规格抛光砖；地面可使用少量国产石材地面不宜使用进口石材，使用国产石材总量不超过 20%；墙面不宜选用大规格高档次抛光砖（尺寸宜 小 于400mm 400mm）2500 元/m2 且单个大堂装饰造价20万电梯厅装饰造价单方60 元/m2(地上建筑面75、积)低档墙面不宜使用抛光砖；地面不宜使用石材。地面不宜使用石材，抛光砖的规格不超过 400mm400mm；墙面不宜使用抛光砖1500 元/m2 且单个大堂装饰造价10万元；5、结构设计(1)地下室用钢量限值及混凝土用量限值参考标准：塔楼信息普通地下室人防地下室纯地下室车库塔楼区非塔楼区80 米以下塔楼不转换140110165105塔楼转换17518580 米以上塔楼不转换150170塔楼转换190195(2)地下室混凝土指标产品混凝土（m3/m2）备注上部有塔楼地下室一层带人防地下室1.29一层不带人防地下室1.22二层带人防地下室1.12二层不带人防地下室0.92三层带人防地下室0.89三层76、不带人防地下室0.84上部无塔楼纯地下桩基0.85xxxx实业有限公司51独立基础0.85筏板基础0.85地下室部分限额说明：1、地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础及筏板基础及以上，地下室顶板及以下。限额设计指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池(现浇钢筋砼水池等)钢筋及混凝土。2、该限额指标制定的前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以 1.5 米以内为宜。若确定未筏板基础，钢筋含量可在此基础上提高 1520kg/m2。3、消防车道区域的调整：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加 10kg/m2，砼增77、加 0.1m3/m2。4、地下室建筑面积为按 2014 建筑工程建筑面积计算规范计算面积。5、如覆土增加 0.30.5 米，钢筋含量增加 57kg/m2。6、如为二层地下室时可减 10kg/m2。7、人防区按照核 6 考虑，常 6 减 20kg/m2，核 5 增加 30kg/m2。8、人防基础按照桩基础考虑，若采用天然基础增加 20kg/m2。(3)标准层钢筋含量产品类型抗震设防烈度6 度7 度修订后指标原指标修订后指标原指标洋房8 层以下（24m)363640409-19 层(60m)4040454520-25 层(80m)4246455326-33 层(100m)4550505834-4178、 层(120m)515553.56342-48 层(140m)53-62-48-58层以(170m）59-62-别墅联排35354040双拼40404545独栋45455050 xxxx实业有限公司52(4)标准层混凝土含量产品类型抗震设防烈度6 度7 度修订后指标原指标修订后指标原指标洋房8 层以下（24m)0.320.320.320.329-19 层(60m)0.350.350.350.3520-25 层(80m)0.360.360.360.3626-33 层(100m)0.380.380.390.3934-41 层(120m)0.40.40.410.4142-48 层(140m)0.4-79、0.42-48-58 层以上(170m）0.42-0.43-别墅联排0.280.280.280.3双拼0.30.30.30.32独栋0.320.320.320.34测算说明：1、不含砌体拉结筋；2、不含顶层、避难层及首二层等非标准层,为标准层平均单方含量；6、成本测算面积：面积类型计容积率面积比例成本测算面积计量比例a、计容积率建筑面积 M011b、落地凸窗的面积 M101c、有墙柱凹露台 M2(可封)1/2某些地区为 01d、有墙柱入户花园或凹露台面积 M31/21e、有结构拉板面积 M401f、两层高悬挑凸露台或有柱凸露台/阳台面积 M51/2某些地区为 01/2g、和阳露台相连的花槽面积80、 M601/2xxxx实业有限公司53第三章成本测算作业指引第三章成本测算作业指引3.1 分工说明涉及部门涉及部门方案方案主要内容主要内容技术工程部规划方案针对物业类型、建面和可售面积，提出多种比选方案；完成各业态建造标准与技术指标。运营管理部成本方案与关键点确定一是组织相关部门提出目标成本、各细项成本；二是拟订出相应的开工、销售、完工交楼（按季）各关键时点；三是确定每年的建设投入安排，以便安排资金；四是完成经营性物业的现金流。成本管理部建造成本确定一是根据成本经验数值，确定除地价外直投各成本科目的单价与总价；二是资金预算的准确性。营销客服部计划推货销售一是依据每年的推货量来制定年度销售计划；81、二是按季度制定相应的签约计划情况；三是拟定售价确定每季度的签约金额。财务部结转计划依据运营管理部的完工交楼计划和营销客服部的每季度签约情况来确定结转收入情况。成本情况一是确定成本分摊原则；二是对运营管理部目标成本按财务要求进行分配，尤其关注贷款利息等方面，适当调整后确定结转单方成本。资金计划一是依据四证的情况确定贷款和还款方案；二是依据营销客服部的销售计划确定回款原则，安排回款计划；三是考虑整个项目资金流情况和股东资金流情况。税金测算依据项目整体销售情况和目标成本情况进行土地增值税测算。利润计划依据收入、成本、税金和费用的情况制订年度利润计划。财务部与运营管理部费用计划共同确定项目相应的费用比82、率。xxxx实业有限公司543.2 填表指引序号内容1本表适用于新项目成本估算、项目定位成本、目标成本的测算。2本表填报由运营管理部牵头，并提供开发计划；土地款费用、项目运营效益；汇总各部门意见形成最终的测算表与报告；成本主要责任部门为成本管理部；规划指标由技术部提供；建造标准按营销客服、技术工程、成本管理、运营管理等相关部门的定位会议讨论结果确定；管理费用、财务费用由财务部负责。3第一级的十大类开发成本科目，其下的二级成本科目以及建筑安装工程下的三级科目均为公司统一设定。4成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结83、算的同类工程参考填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。5成本汇总表的总价从各表自动取数，并根据项目的可售面积（地价按占地面积）设置了分摊公式，如不符合项目的实际情况请自行修改公式。6项目规模较大或分期开发时，地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。7可销售的商业网点、底层商铺等为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况。8某公建产品如果成一定规模，或在能力和实际许可的情况下，可以作为一种产品类型进行具体的成本核算。9地下车库应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安84、成本，别墅除外，但如别墅地下车位单独出售可单独计算；10新项目成本测算时，应尽量了解掌握如下资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、已有类似项目、的结算成本、类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。11项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从技术指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。12（1）基本参数、技术指标（含业态中的技术指标）、建造标准表；由技术工程部填写。（2）表 2-汇总，所有数据由各分期各业态成本与的数据连接生成；（3)各分期各业态成本表，由成本管理部85、填写，其总成本链接到表 2-汇总；（4）1-楼栋表与售价由营销客服部填写，生成 3-开发与营销计划、3-产成品情况表、3-货量形成计划表、3-项目结转计划（5）基本参数、楼栋表、地价及费用、项目整体运营、收益与套表的设置，由运营管理部负责。（6)基本参数、2-现金流及利润、2-土地增值税测算、2-成本分摊表-财务、4-项目分业态/年度收益利润表，由财务部填写。(7)表 4-项目分业态收益利润为收益利润分析表，可以分开产品类型分别计算其税前成本利润率，部分不可售产品可以根据规定的原则计固定资产。(8）4-项目整体开发销售计划，为自动生成表。xxxx实业有限公司553.2.1 技术指标填表指引科目86、科目填表规则填表规则阶段阶段立项成本立项成本定位成本定位成本填写时间填写时间取得项目前取得项目后总用地面积总用地面积根据政府部门（或合作方）提供的数据,或根据规划设计条件规划设计条件中相关数据净用地面积净用地面积表中各种物业类型用地总和，自动计算得出，一般等于总用地面积。分配完用地后需复核自动计算出的用地面积是否等于项目实际净用地面积。园林绿化面积园林绿化面积一般为净用地面积-建筑基底面积+首层架空+屋顶绿化（公建项目需考虑，特别是酒店、商场，住宅项目除规划有特别要求立项阶段可不考虑，填写目标成本时需根据实际设计）+红线外绿化（如红线外的人行道及绿化、另行设置的红线外展示区绿化）90/70 比87、例比例立项阶段按设计条件填写；目标成本阶段按设计条件；所有方案确定后，根据实际的报建数据反算本比例。总建筑面积总建筑面积自动计算总可售面积总可售面积自动计算90 平米以下户型平米以下户型面积面积自动计算地上建面地上建面自动计算地下建面地下建面自动计算建筑基底面积建筑基底面积立项阶段参考设计条件中的建筑密度计算，鉴于本指标会影响绿化面积计算，立项时根据实际情况留 5%左右的富余。如用地为 30000 平方米，建筑密度上限为 30%，本栏填写 30000*25%=7500。园林绿化率园林绿化率自动计算容积率容积率自动计算，需检查是否等于设计条件的容积率要求。建筑密度建筑密度自动计算可可售售物物业业88、类类型型可售物业可售物业类型类型一般为计划出售的物业，具体可分为中高层住宅（6-18 层）、高层住宅（19-33 层）、超高层住宅（100 米以上）、别墅、底层商铺（一层）、多层商业裙楼（2-4 层）、写字楼（100 米以下）、写字楼（100 米-150 米）、写字楼（150 米以上）、可售地下车库。可售物业可售物业类型填写类型填写注意事项注意事项别墅需分小地下室部分及大地下室部分，地下室面积+地上面积=建筑面积。备注栏需填写赠送地下室的面积。xxxx实业有限公司56科目科目填表规则填表规则阶段阶段立项成本立项成本定位成本定位成本可可售售物物业业类类型型非普通比非普通比例例各地判定非普通住宅的89、标准不一，一般通用的标准是住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下为普通住宅，还需考虑单方售价，具体要和财务了解当地非普通住宅判定标准；另外车位、别墅、公寓、写字楼、商铺、幼儿园、会所等均为非普通住宅。立项阶段按营销定位。定位及目标成本阶段按设计条件填写。本栏影响到土地增值税的计算，需认真填写。层数层数影响土建成本，应据实填写；住宅可分为中高层住宅（6-11 层）、小高层住宅（12-18 层）、高层住宅（19-33 层）、超高层住宅（100 米以上）、别墅、底层商铺（一层）、多层商业裙楼（2-4 层）；公建可区分 24 米以下、24-50 米，50-100 米，190、00-150 米，150 米以上。用地面积用地面积每种类型的用地面积不是其基底面积，而是应该按分区来划分计容面积计容面积该类型的计容面积设计方案的计容面积，各类型填完后需复核总计容面积有无做够。地上建面地上建面一般自动计算，等于计容面积；超高层公建项目需估算避难层层数及面积并计入地上面积（可用避难层数*1800）；住宅项目如架空层较多，需考虑架空层面积并计入（可用楼栋数*300）。按实际设计填写，需注意核实架空层、屋顶机房、避难层面积；如方案未稳定，可参照最新的方案并参考立项面积。建筑面积建筑面积非地下室的建筑类型可近似等于地上建面；别墅的小地下室可用户数*160；可售地下车库按照规划所需要的91、地下车位个数*平均车位面积（用地规则且大于 5 万平方米时，住宅按 35 平方米、公建按 40 平方米；用地小或不规则，住宅按 40 平方米、公建按 45 平方米）。须减去不可售的人防部分面积。非地下室的建筑类型建筑面积可近似等于地上建面；地下室面积按设计。如无设计，可参考立项阶段的填写规则。可售面积可售面积可售等于计容面积可售等于计容面积，如有需计容但实际不可售的需扣除。容积率容积率自动计算自动计算产品比例产品比例自动计算自动计算户户/个均面个均面积积自动计算自动计算xxxx实业有限公司57科目科目填表规则填表规则阶段阶段立项成本立项成本定位成本定位成本可可售售物物业业类类型型户户/个数个数92、住宅可用可售面积除以预估的产品平均定位面积（中档 120-150，高档 200，别墅按 250）。写字楼用可售面积除以平均标准层面积（1500），底商用可售除以 60，如产品定位确定按产品定位。按设计方案的实际情况填写备注备注别墅的大小地下室面积需注明，还有其他会影响项目投资及收益的情况不不可可售售物物业业类类型型不可售物不可售物业类型业类型一般为计划持有或不能销售的物业，具体可分为酒店、商场、写字楼（层数的分类标准参照可售部分要求）、幼儿园、物管用房以及要移交的物业，如居委会等。不可售物不可售物业类型填业类型填写注意写注意不可售车库一般含人防地下室、酒店后勤区、商场后勤区、写字楼后勤区。（立93、项时为了保证后期收益，人防地下室一般算入不可售；定位成本及目标成本阶段可按实际情况调整到可售地下车库部分（首选还是按照不可售的考虑，如项目测算的利润率无法达到要求，可提各部门按照可售物业）。层数层数影响土建成本，请据实填写，酒店、商场、写字楼层数的分类标准参可售部分要求）用地面积用地面积每种类型的用地面积不是其基底面积，而是应该按分区来划分计容面积计容面积该类型的计容面积实际设计的计容面积，一般也可直接填入目标成本阶段的计容面积。地上建面地上建面一般自动计算，等于计容面积；但超高层公建项目需估算避难层层数及面积并 计 入 地 上 面 积（可 用 避 难 层 数*1800）。按实际设计，需注意核94、实架空层、屋顶机房、避难层面积，如有规划证填规划证面积。建筑面积建筑面积非地下室的建筑类型可近似等于地上建面。不可售地下车库按照测算要求（人防面积按人防计算规则、写字楼后勤区面积按6000平方米、酒店后勤区面积按7000平方米、商场后勤区面积按 5000 平方米）；商场还需注意是否地下室有商业、酒店需注意是否有额外的营业空间如KTV 等。非地下室的建筑类型可近似等于地上建面；地下室面积按设计，如无设计时可参考立项阶段的填写规则。容积率容积率自动计算自动计算备注备注不可售地下室部分需单列酒店后勤区/商场后勤区/写字楼后勤区/人防地下室(如有)。备注：填完表后需核对自动计算的总建筑面积/地下室面积95、/计容面积有无错误。xxxx实业有限公司583.2.2 大类公摊费用与三费填表指引序号序号成本项目成本项目原始指标原始指标工作工作量量成本单价填写规则成本单价填写规则立项成本立项成本定位成本定位成本填表时间填表时间取得项目前取得项目前取得项目后取得项目后一一土地款土地款公式自动链接计算1 1土地价格土地价格公式自动链接计算1.1国土出让金占地面积自动链接指标值不低于挂牌底价的试算成本按转让协议约定价格确定1.2土地转让金占地面积协议按转让协议约定价格确定1.3原始成本占地面积协议按转让协议约定价格确定1.4股权溢价占地面积协议根据股权转让协议取数1.5拆迁补偿费占地面积协议根据项目协议取数2 96、2契税契税占地面积按比例，土地成交金额的 3%计提3 3其它土地款其它土地款占地面积预估按实际发生二二开发前期费开发前期费1 1勘察费勘察费1.1初勘、详勘总 建 筑 面积陆地钻孔综合单价 105 元/米，一般溶岩场地 120 元/米，覆盖层厚度平均小于 10 米的溶岩场地单价 140 元/米，水上钻孔综合单价 180 元/米,山地建筑根据实际情况商定，一般在 130-180 元/米。1.2超前钻总 建 筑 面积1.3其它勘察费总 建 筑 面积2 2设计费设计费2.1概念、规划设计总 建 筑 面积2 元/(招拍挂项目一般 0，勾地项目取)2.2方案至施工图设计总 建 筑 面积立项时，按均值 397、6-40 元/考虑方案费：14-20 元/；施工图：18-20 元/；方案带施工图：30-36 元/2.3室内设计总 建 筑 面积售楼部 750-1200 元/；会所 650-1200 元/（含写字楼）；创意板房 850-1200 元/；交标板房 780-1200 元/；公共区域 450-800 元/（含大堂、电梯间）；公建配套 400-800 元/（含学校、幼儿园、综合楼）；xxxx实业有限公司592.4园林绿化工程设计总 建 筑 面积自 动链 接指 标值方案费：14-20 元/；施工图：18-20 元/；方案带施工图：30-36 元/；2.5施工图审查总 建 筑 面积5 元/2.6其它设计98、费总 建 筑 面积住宅按 10 元/考虑3 3委托费用委托费用3.1咨询费、评估费总 建 筑 面积按总建面 12-15 元/(没有全过程咨询单位)；17-20 元/（含全过程咨询）；3.2试验费用总 建 筑 面积部分项目才有（如风洞试验等），按总建面 1 元/预留3.3环评费总 建 筑 面积按总建面 1-2 元/估算3.4招投标代理费总 建 筑 面积按总建面 1-2 元/估算按每标段 40000 元计算，适当预留标段数3.5其它委托费用总 建 筑 面积预留 8-10 元/4 4临时设施费临时设施费4.1管线迁移总 建 筑 面积立项时按总建面 5 元/估算（管线迁移一般由卖地方负责，如有高压线须99、迁移应另按实计算）有相关资料后按实调整4.3临时用电总 建 筑 面积立项时按总建面 10-20 元/估算4.4临时用水总 建 筑 面积立项时按总建面 1-2 元/估算4.5其它临时设施费总 建 筑 面积立项时按总建面 2-10 元/估算6 6其他开发前期其他开发前期费费总 建 筑 面积预留 2-5 元/预留 2-5 元/四四红线内配套费红线内配套费1永水工程总 建 筑 面积参考同区域已建项目的总建面单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。现值约 20-50 元/对比测算成本情况有变化时作调整2永电工程总 建 筑 面积参考现时的经验数据：120 元/+13 元/充电桩增容费用+增加供100、电自动化光缆通讯 5 元/。（10 万方以下项目总单价增加 10 元/）。现值约 133-148 元/xxxx实业有限公司603智能化工程户数自 动链 接指 标值参考现时的经验数据：住宅：3000 元/户+售楼部智能化约 35 万元/户数*10000；A 档楼盘增加 500 元/户；住宅约 3500-4200 元/户；别墅约 8000-15000 元/户；其他公建类型可计算在相应业态的建安费用中:写字楼按建面单方造价约80-150 元/；酒 店 按 建 面 单 方 造 价 约220-280 元/；大商业按建面单方造价约80-120 元/*不含智能家居费用*对比测算成本情况有变化时作调整4垃圾处101、理系统工程总 建 筑 面积根据用地文件要求设置，参考同区域已建项目的总建面单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等5煤气工程户数参考现时的经验数据：住宅 3700-4000 元/户；别墅约 11000-14000 元/户；其他公建类型可计算在相应业态的建安费用中：写字楼按建面单方造价约 10-20 元/；酒店按建面单方造价约 20-30 元/；大商业按建面单方造价约 10-15 元/；6市政工程总 建 筑 面积参考经验数据：多 业 态 时 加 权 平 均 数住宅约 20-30 元/m2；别墅约100-200 元/m2；写字楼按建面单方造价约30-50 元/M2；酒店按建面单方造价约 102、40-60 元/M2；大商业按建面单方造价约 30-50元/m2。对比测算成本情况有变化时作调整7园林绿化工程园 林 绿 化面积按 售 价 档 次 分 别 为：350/400/450/500 元/（不含集团归口在总包工程的部分，如消防车道）8供暖工程总 建 筑 面积参考同区域已建项目总建面的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。南方地区如设供暖需报批，约 120-200 元/xxxx实业有限公司619有线电视及电信工程总 建 筑 面积参考现时的经验数据：多种业态时可取加权平均数住宅约 1000-1860 元/户；别墅约 2500-4500 元/户；公共建筑按建面单方造价约5-20103、 元/对比测算成本情况有变化时作调整10标识系统工程总 建 筑 面积参考现时的经验数据：多种业态时可取加权平均数住宅约 5 元/；别墅约 20-25 元/；集中商业、写字楼建面单方造价约 10-20 元/；酒店建面单方造价约 20-30元/11其它红线内配套工程总 建 筑 面积参考同区域已建项目总建面的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。五五政府收费政府收费1 1市政配套费市政配套费总 建 筑 面积按各地政府相关规定2 2其它政府收费其它政府收费按各地政府相关规定六六物业维修基金物业维修基金总 建 筑 面积八八不可预见费不可预见费总 建 筑 面积一般按除地价外直投的 1-2%预104、留九九营销费用营销费用总 建 筑 面积按销售额 2%计提，可根据公式自动链接计算1 1销售、租赁代理费总 建 筑 面积公式自动链接计算，一二手联动需额外考虑2 2策划代理费总 建 筑 面积公式自动链接计算3 3报纸广告费总 建 筑 面积公式自动链接计算4 4其它推广费总 建 筑 面积公式自动链接计算5 5营销费用分摊总 建 筑 面积公式自动链接计算十十管理费用管理费用总 建 筑 面积按除地价外直接投资1.5%-2%计提，公式自动链接计算十一十一财务费用财务费用总 建 筑 面积公式自动链接计算xxxx实业有限公司623.2.3 各业态建安工程费填表指引序号序号成本项目成本项目原 始原 始指标指标105、系数系数工 程工 程量量成本单价填写规则成本单价填写规则立项成本立项成本定位成本定位成本阶段阶段取得项目前取得项目前取得项目后取得项目后5001.035001.03土建部分工土建部分工程费程费5001.035001.03.01.01土建部分工土建部分工程费程费5001.035001.03.01.01.01.01基础工程基础工程说明：基础工程先计算总价，再按总建面分摊单方造价，故各个业态中（含地下室）的基础工程单价一样5001.03.01.01.01大型土石方工程土 石方 体积地 下室 面积*4.5米（层高）*1.2/总建 面+0.2回填自 动链 接为 土石 方量根据项目所在地的地质情况，根据项106、目所在地的地质情况，按土方比例*该地区土方挖运单价+石方比例*该地区石方挖运单价）计算。土方综合单价约 35-65 元/m；石方综合单价约 80-180 元/m。根据项目所在地的地质情况，按土方比例*该地区土方挖运单价+石方比例*该地区石方挖运单价）计算。土方综合单价约 35-65元/m；石方综合单价约 80-180 元/m。5001.03.01.01.02桩基础工程建 筑面积按 原系 数1自 动链 接为 建筑 面积 指标值根据建造标准的基础形式，根据建造标准的基础形式，参考相似的已建项目的单方造价，并适当调整上述指标有差异部分与地区、物价的差异。预制管桩：建面单方约 80-100 元/；预制107、桩+灌注桩：建面单方约120-150元/；灌注桩：建面单方约 150-250元/根据设计方案，按实际调整5001.03.01.01.03基坑支护工程建 筑面积按 原系 数1自 动链 接为 建筑 面积 指标值根据地下室的层数根据地下室的层数，参考相似已建项目的地下室面积的单方造价，估算本建面的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。1 层地下室：建面单方造价约 20-50元/；2 层地下室：建面单方造价约 60-150元/；3 层 地 下 室：建 面 单 方 造 价 约120-250 元/根据设计方案，按实际调整xxxx实业有限公司635001.035001.03.01.02.01.108、02土建主体工土建主体工程程5001.03.01.02.01土建结构工程建 筑面积按 原系 数1自 动链 接为 建筑 面积 指标值根据结构形式、层高、楼高，根据结构形式、层高、楼高，参考相似已建项目的相应业态建面的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。地上建面单方造价约 1200-1600 元/M2；（不含钢骨柱的型钢工程，如有须另增加）根据设计方案，按实际调整5001.03.01.02.02外墙工程外墙工程5001.03.01.02.02.01幕墙工程幕 墙面积由 技术 部填 写墙 地比自 动计 算为 外墙 面积根据不同业态、建筑风格类型、幕墙根据不同业态、建筑风格类型、幕墙材109、料、做法、建筑高度，材料、做法、建筑高度，参考相似的已建项目的幕墙综合单价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。幕墙综合单价约 850-1500 元/根据设计方案，系数与单价按实际调整5001.03.01.02.02.02外墙涂料、砖等外 墙涂料、砖 面积根据不同业态、建筑风格类型、外墙根据不同业态、建筑风格类型、外墙材料、做法、建筑高度，材料、做法、建筑高度，参考相似的已建项目的外墙综合单价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。外墙砖：综合单价约 100-120 元/；外墙涂料：综合单价约 60-80 元/；根据设计方案，系数与单价按实际调整5001.03.01.02.03门窗工110、程门窗工程5001.03.01.02.03.01门窗工程门 窗面积参 考值0.240.35自 动计 算为 门窗 面积根据产品售价的档次套档，并应增加窗护栏、防火窗单价。门窗面积综合单价约 600-650 元/。根据设计方案，系数与单价按实际调整5001.03.01.02.03.02栏杆户 数及 每户 栏杆 长度参 考值0.10.15自 动链 接为 栏杆量根据产品售价的档次套档，并应增加楼梯栏杆单价。栏杆延米综合单价约 300-570 元/m。根据设计方案，系数与单价按实际调整xxxx实业有限公司645001.03.01.02.03.03防火门防 火门 面积参 考值0.040.08链 接为 防火111、 门面 积量参考集采价。防火门综合单价约 400-450 元/。别墅类型此科目为 0根据设计方案，系数与单价按实际调整5001.03.01.02.03.04入户门樘参 考值0.010.03链 接为 入户 门樘数根据产品售价的档次套档，并考虑是否增加智能锁单价。入户门综合单价约 1400-8000 元/樘。公建类型此科目为 0根据设计方案，系数与单价按实际调整5001.03.01.02.04防水工程防 水面积参 考值0.61.0链 接为 防水 面积参考集采价。防水工程综合单价约 35-45 元/。根据设计方案，系数与单价按实际调整5001.03.01.02.05保温工程保 温面积参 考值0.35112、链 接为 保温 面积参考集采价。保温工程综合单价约 50-80 元/。外墙为整体幕墙时，此项为 0根据设计方案，系数与单价按实际调整5001.03.01.02.99其他零星土建工程建 筑面积按 原系 数1链 接为 建筑 面积 指标值可预留此 5-10 元/m25001.035001.03.01.04.01.04装修工程装修工程5001.03.01.04.01室内精装工程装 修面积参 考值0.78-0.84自 动计 算为 装修 面积根据产品售价的档次套档。综合单价约 700-2200 元/。注意增加对应样板房装修费用注意增加对应样板房装修费用根据设计方案，系数与单价按实际调整5001.03.01113、.04.02公共部位装修装 修面积参 考值0.09-0.18自 动计 算为 装修 面积根据产品售价的档次套档。综合单价约 700-2000 元/。根据设计方案，系数与单价按实际调整5001.035001.03.02.02安装工程安装工程xxxx实业有限公司655001.03.02.01水电安装工程（含防雷）建 筑面积按 原系 数1自 动链 接为 建筑 面积 指标值参考相同业态、建筑高度相似的已建项目单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。住宅：建面单价约 150-170 元/；别墅：建面单价约 160-190 元/；写字楼：建面单价约 250-400 元/；酒店建面单方造价约 60114、0-750 元/；大商业毛坯交楼建面单方造价约250-280 元/根据设计方案，按实际调整5001.03.02.02甲供水电材料 及 设 备（发电机及环保、水泵）建 筑面积按 原系 数1链 接为 建筑 面积 指标值参考相同业态的已建项目单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。建面单方造价约 10-18 元/根据设计方案，按实际调整5001.03.02.03消防工程建 筑面积按 原系 数1自 动链 接为 建筑 面积 指标值参考相同业态、建筑高度相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。住宅：建面单价约 30-50 元/；别墅：建面单价约 8-10 元/；写字115、楼：建面单价约 180-200 元/；酒店：建面单方造价约 230-300 元/；大商业：建面单方造价约 180-250 元/。根据设计方案，按实际调整5001.03.02.04电梯工程立 项按 建面；定 位与 目标 按台数立 项按 原系 数1；定位 与目 标按 台数自 动链 接为 建筑 面积 指标 值或 直接 输入 台数参考相同业态、建筑高度相似的已建项目的单方造价；住宅：建面单价约60-80 元/；别墅：一般不设置电梯；写字楼：建面单价约 180-480 元/；酒店：建面单价约 150-250 元/；大商业：建面单价约 120-180 元/。根据设计方案，按实际台数调整5001.03.02116、.05空调工程建 筑面积按 原系 数1自 动链 接为 建筑 面积 指标值参考相同业态、建筑高度相似的已建项目单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。住宅、别墅：建面单价 0-380 元/；写字楼：建面单价 250-450 元/；酒店：建面单方造价约 450-550 元/；大商业：建面单价约 300-480 元/。根据设计方案，按实际调整xxxx实业有限公司665001.03.02.09供暖设备地 上建面我司项目暂无此科目5001.03.02.99其他专业安装工程建 筑面积按 原系 数1自 动链 接为 建筑 面积 指标值参考相应业态、建筑规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异117、的部分和地区、物价差异等。包括泛光照明、泳池设备、充电桩、察窗机、雨水回收、厨房洗衣设备、AV 系统等等。住宅：建面单价约 12-55 元/；写 字 楼 与 大 商 业：建 面 单 价 约100-150 元/（智能化+煤气+电视+电话+网络计算在大类公摊中）；酒店：建面单价约 400-600 元/（不含智能化）。根据设计方案，按实际调整5001.035001.03.03.03工程检测费工程检测费建 筑面积按 原系 数1自 动链 接为 建筑 面积 指标值参考地质情况、建筑规模相似的已建项目的总建面单方造价，并适当调整上述指标有差异部分与地区、物价的差异。总建面单价约 13-25 元/根据地质与桩118、基方案，按实际调整5001.035001.03.04.04工程监理费工程监理费建 筑面积按 原系 数1自 动链 接为 建筑 面积 指标值参考相应业态建筑规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。住宅类建面单方造价约 16-20 元/；公建类建面单方造价约 18-30 元/。根据设计方案，按实际调整5001.035001.03.99.99其它建筑安其它建筑安装工程装工程建 筑面积按 原系 数1自 动链 接为 建筑 面积 指标值信报箱、其它预留项。参考已建相似项目单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。住宅、别墅：建面单价约 5-10 元/；公建：建面单价119、约 10-20 元/。根据设计方案，按实际调整备注：合价、总建面单方造价、可售建面单方造价均为自动计算xxxx实业有限公司673.2.4 地下室建安工程费填表指引序号序号成本项目成本项目原原始始指指标标系数系数工程工程量量成本单价填写规则成本单价填写规则立项成本立项成本定位成本定位成本阶段阶段取得项目前取得项目前取得项目后取得项目后5001.035001.03土建部分土建部分工程费工程费5001.03.015001.03.01土建部分土建部分工程费工程费5001.03.01.015001.03.01.01基础工程基础工程说明：基础工程先计算总价，再按总建面分摊单方造价，故各个业态中（含地下室）120、的基础工程单价一样5001.03.01.01.01大型土石方工程土石方体积地下室面积*4.5 米(层高)*1.3/总建面自动链接为土石方量根据项目所在地的地质情况，根据项目所在地的地质情况，按土方比例*该地区土方挖运单价+石方比例*该地区石方挖运单价）计算。土方综合单价约 25-35 元/m；石方综合单价约 80-180 元/m。根据项目所在地的地质情况，按土方比例*该地区土方挖运单价+石方比例*该地区石方挖运单价）计算。土 方 综 合 单 价 约25-35 元/m；石方综合单价约 80-180 元/m。5001.03.01.01.02桩基础工程建筑面积按 原 系数 1自动链接为建筑面积指标值121、根据建造标准的基础形式，根据建造标准的基础形式，参考相似的已建项目的单方造价，并适当调整上述指标有差异部分与地区、物价的差异。预制管桩：建面单方造价约80-100 元/；预制桩+灌注桩：建面单方造价约 120-150 元/；灌注桩：建面单方造价约 150-250 元/根据设计方案，按实际调整5001.03.01.01.03基坑支护工程建筑面积按 原 系数 1自动链接为建筑面积指标值根据地下室的层数根据地下室的层数，参考相似已建项目的地下室面积的单方造价，估算本建面的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。1 层地下室：建面单方造价约20-50 元/；2 层地下室：建面单方造价约60122、-150 元/；3 层地下室：建面单方造价约120-250 元/根据设计方案，按实际调整5001.03.01.025001.03.01.02土建主体土建主体工程工程xxxx实业有限公司685001.03.01.02.01土建结构工程建筑面积按 原 系数 1自动链接为建筑面积指标值参考结构形式、层高，建筑层数相似的已建项目单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。普通地下室：建面单方造价约1600-1800 元/；人防地下室：建面单方造价约 1700-1900 元/根据设计方案，按实际调整5001.03.01.02.04防水工程防水面积经 验 值2.5链接为防水面积根据经验数值，防水工123、程综合单价约 70-80 元/根据设计方案，按实际调整5001.03.01.02.99其他零星土建工程建筑面积按 原 系数 1链接为建筑面积参考项目档次、集采价经验数据，车库金刚砂地面 10 元/；地坪漆地面 36 元/；停车划线 2 元/根据设计方案，按实际调整5001.03.025001.03.02安装工程安装工程5001.03.02.01水电安装工程建筑面积按 原 系数 1自动链接为建筑面积参考相同业态、建筑高度相似的已建项目单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。建面单价约 160-200 元/根据设计方案，按实际调整5001.03.02.02甲供供水设备建筑面积按 原 系124、数 1链接为建筑面积参考相同业态的已建项目单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。建面单价约 12-50 元/根据设计方案，按实际调整5001.03.02.03消防工程建筑面积按 原 系数 1自动链接为建筑面积参考相同业态、建筑高度相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。住宅：建面单价约 30-50 元/；别墅：建面单价约 8-10 元/；写字楼：建面单价约 180-200 元/；酒店：建面单方造价约 230-300元/；大 商 业：建 面 单 方 造 价 约180-250 元/根据设计方案，按实际调整5001.03.02.06人防设备安装工程建筑面积无125、按指标表人防面积参考同区域已建项目人防面积的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。人防面积单方造价约 380-450元/根据设计方案，按实际调整xxxx实业有限公司695001.03.02.99其他专业安装工程建筑面积按 原 系数 1链接为建筑面积视项目情况填写视项目情况填写5001.03.035001.03.03工程检测工程检测费费建筑面积按 原 系数 1自动链接为建筑面积参考地质情况、建筑规模相似的已建项目的总建面单方造价，并适当调整上述指标有差异部分与地区、物价的差异。总建面单方造价约 10-15 元/对比测算成本情况有变化时作调整5001.03.045001.03.04工126、程监理工程监理费费建按 原 系数 1链接为建筑面积参考其相应业态的单方造价，各业态建面单方造价约 18-30 元/5001.03.995001.03.99其它建筑其它建筑安装工程安装工程建筑面积按 原 系数 1自动链接为建筑面积按各种业态的单方造价的加权平均价xxxx实业有限公司703.2.5 公建主体建安工程费填表指引序序号号成本项目成本项目原 始 指原 始 指标标工 程工 程量量成本单价填写规则成本单价填写规则立项成本立项成本定位成本定位成本阶段阶段取得项目前取得项目前取得项目后取得项目后一一物管用房物管用房建 筑 面积链 接为 建筑 面积 指标值参考同区域、时间较近、规模相似的已建项目的127、单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。包括建安费与粗装修费用，建面单方造价约2500-2800 元/对比测算成本情况有变化时作调整二二托、幼儿园托、幼儿园建 筑 面积链 接为 建筑 面积 指标值参考同区域、时间较近、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。包括建安费与粗装修费用，建面单方造价约2500-2800 元/三三学校学校建 筑 面积链 接为 建筑 面积 指标值参考同区域、时间较近、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。包括建安费与粗装修费用，建面单方造价约2500-3500 元/四四会所会所建 筑 面积4.128、1土建安装建 筑 面积链 接为 建筑 面积 指标值参考同区域、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。建面单方造价约1800-2500 元/（不含幕墙）对比测算成本情况有变化时作调整4.2装修建 筑 面积链 接为 建筑 面积 指标值参考档次、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。建面单方造价约 1500-3000 元/按项目定位确定装修档次的单方造价标准，装修面积单方造价约 1500-3000 元/五临时售楼部五临时售楼部建 筑 面积5.2土建安装建 筑 面积自 动链 接为 建筑 面积 指标值参考档次、规模相似的已建项目的单方造129、价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。建面单方造价约 2000-2500 元/M2对比测算成本情况有变化时作调整5.2装修建 筑 面积自 动链 接为 建筑 面积 指标值参考档次、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。建面单方造价约硬装 3000-4500 元/M2、软装 1800-3000 元/M2对比测算成本情况有变化时作调整xxxx实业有限公司71序序号号成本项目成本项目原 始 指原 始 指标标工 程工 程量量成本单价填写规则成本单价填写规则立项成本立项成本定位成本定位成本六六临时样板房临时样板房建 筑 面积6.1土建安装建 筑 面积自 动链 接为130、 建筑 面积 指标值参考同区域、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。建面单方造价约 1600-2000 元/对比测算成本情况有变化时作调整6.2装修建 筑 面积参考档次、规模相似的已建项目的单方造价，并适当调整有差异的部分和地区、物价差异等。建面单方造价约硬装 2000-4500 元/、软装 2000-3500 元/按销售定位确定装修档次的单方造价标准，装修面积单方造价约硬装 2000-4500元/、软装 2000-3500 元/七七酒店酒店建 筑 面积作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况7.1土建安装建 筑 面积7.2装修建 筑 面积八八大商业大商业建 筑 面积作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况8.1土建安装建 筑 面积8.2装修建 筑 面积九九架空层架空层建 筑 面积取消此项，建筑面积计算在总建面中xxxx实业有限公司72