1、我们所感知的往往是地上部分2020年6地产-地库无效成本研究分析与对策月建筑安装成本土地成本公共设施成本销售成本管理成本税费成本财务成本开发前期成本其他房地产开发各项成本构成建筑安装成本土地成本公共设施成本销售成本管理成本税费成本财务成本开发前期成本无效成本定义所谓无效成本就是开发项目过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。减少无效成本意义由于利润=销售总价-总成本（含有效成本与无效成本），故要想提高利润，在销售总价、有效成本一定的情况下，必须减少无效成本的发生。减少无效成本手段通过研究和分析无效成本的构成，制定无效成本管理与控制的细则，2、以实现减少无效成本，以最少的经济消耗取得最优的经济效益目的。销售招标设计施工对设计效果把握不准设计变更下达不及时材料、施工工艺选择不当多工序设计图矛盾装饰设计未结合建筑现状没对保守设计进行设计优化拆除和重建后期加固与补强影响质量多次返工，增加时间成本效果没达预期经济性不合理使用周期短的高标准临设施工方案计划安排失误工程质量管理不善临设拆除与重建赔偿与维修费用拆除重建、返工费大增展示资料有误不合理的交楼标准不准确的销售承诺样板房过早销售业主投诉引发赔偿交楼内容导致成本增加为承诺付出大量成本重复建设无效成本分布（全流程）合同条款有误经济标编制出现失误影响工期、质量、造价造价偏高地库 无效成本分布（3、思维导图）地库 无效成本分析重要性地库可销售，但各地去化率各异，成本回收时间长，卖不出去的还会成为“死”成本一般情况下地库建设原则：能少建尽量少建，多余的地库建设大大影响项目利润率。*参考数据：普通地下一层地下车库建安成本约2800元/平米，人防地下室约3200元/平米地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约29003100元/平米地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约32003600元/平米单个车位成本810万元一般来说，不计算装修成本，地库造价可占到总建筑成本2030%，如果能减少其无效成本，提高利润率的效果明显。公司近年项目抽样清单序号项目名称地库面积（m2）车位数（辆）14、项目124,875.00500 2项目223,555.28536 3项目322,499.83512 4项目440,777.17653 5项目525,764.94690 6项目638,562.911280 7项目748,118.821603 8项目8110,567.953315 9项目966,822.091600 10项目1028,603.41635 11项目1115,706.03464 12项目1280,063.691862 13项目1390,823.242840 14项目1434,473.50754 15项目1552,970.201335 16项目1691,876.451728 17项目175、20,097.00499 18项目1826,150.14614 19项目1961,653.181366 20项目2085,264.562021 21项目21121,194.813151 22项目2280410.992175 23项目2332,818.00818 24项目2446,639.921089 25项目2537,178.071143 26项目2623,264.47742 27项目2725,500.56770 注：在保利系统抽取项目样板27个作分析49.8 43.9 43.9 62.4 37.3 30.1 30.0 33.4 41.8 45.0 33.8 43.0 32.0 45.7 396、.7 53.2 40.3 42.6 45.1 42.2 38.5 37.0 43.5 42.8 32.5 31.4 33.1 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.00项目1项目2项目3项目4项目5项目6项目7项目8项目9项目10项目11项目12项目13项目14项目15项目16项目17项目18项目19项目20项目21项目22项目23项目24项目25项目26项目27单车位面积（单位：平方米）公司车位控制指标注：原来集团对项目地下室效率是通过控制单车位面积指标作评估，没有具体指导性操作措施。为此，通过技术提炼，对以下方面提出设计控制强制性条文：地库规模 地库轮廓7、 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 综合管线 其他优化地库规模地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化依据各地方停车位配建标准（或规划要点）进行配建车位计算，确定项目所需总车位数。列举如下图：落实当地是否容许设置地上停车位，若容许，其上限比例多少落实当地是否容许子母车位、微型车位等非标车位布置及其折减系数落实各业态比例，如住宅、商业、办公等配建车位指标均不一样地下车库规模设计依据上海佛山珠海地库规模地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地库规模地下车库规模配建车位结论：一般情况下，配建车位数量刚满足报批和实际功能8、需要即可，严格控制地下车库面积规模，不随意做大。实际建设车位较规划需配建车位多出较多，造成地库面积增加*注：当地车位售价高，或项目品质定位高，在各方论证后，可适当提高停车位配比地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地库规模地下车库规模配建车位 如在一二线城市核心地区，车位销售价格高，未来销售量有所预期时，可适当提高车位配比。如可预计实际车位需要1车位/100平米，规划要求0.8车位/100M2，车位销售价格20万元，车位成本10万元/个，两年的财务利息10万6%2=1.2万元。多余车位的利润率8.8万元/10万元=88%此种情况需营销与技术做专项讨论评判。地库9、规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地库规模地下车库规模充分利用地上车位 经统计：全国 60%以上地区规划部门允许520%的地上停车位。当可预期需求要远小于供给时，需充分应用此指标。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地库规模地下车库规模充分利用地上车位地上停车位的设置原则：优先商铺前设置停车位，再而小区周边设置停车位，最后在小区内部设置停车位商铺前停车位地上停车位最小尺寸（受停车位与商铺消防间距、出车尺寸约束）地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地库规模*注：布置地上停车位时需考虑车位对周10、边建筑的影响；若仅为满足车位指标，验收后实际不布置车位的位置，需充分评估当地规划公示图对日后小业主验收投诉影响。地下车库规模充分利用地上车位小区内部停车位小区周边停车位做法要便于后期改造覆绿，后期保证小区内人车分流。退让出核心景区，保证后期园林品质。注意消防要求（a.车位距离楼栋6m b.避开消防登高面）内部停车位设置注意事项地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地库规模*注：该项目地上停车位达20%，地上停车位过多后需考虑项目品质下降的因素。特殊案例：公司某项目地下车库规模充分利用地上车位小区内部停车位地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线11、平面模块其他优化地库规模在对地上建筑影响可控的范围内，无充分利用地上停车位配额，致地库面积增加根据当地规划要求允许地面停车比例为10%。本项目地面允许停车数为1335*0.1=133个；本项目地面西北角设了4个幼儿园车位，东南角设了16个出租车上落客泊位，其余均为地下车位；地面还允许做更多的停车位。地下车库规模充分利用地上车位案例分析：公司某项目地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地库规模结论：在容许设置地面停车城市，充分利用地上停车位配额，在满足绿地率、对地上建筑影响评估等条件下，优先布置地上停车位，剩余再设置成地下停车位，减少地下停车库规模。根据当地规划12、要求，公共建筑地面停车位不宜小于总停车数的5%；居住区内地面停车率不宜超过10。本项目总机动车位728个，其中地面西边办公楼设了3个停车位，其余均为地下车位；办公地面车位不满足地面停车要求，且居住地面停车还能做很多车位。地下车库规模充分利用地上车位案例分析：公司某项目*注：对于非机动车库的面积指标，同样应充分利用地面非机动车停车配额。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地下车库规模微型车位、子母车位地库规模微型车位：车库建筑设计规范（JGJ 100-2015）411 机动车库应根据停放车辆的设计车型外廓尺寸进行设计。机动车设计车型的外廓尺寸可按表411取值。13、412 机动车库应以小型车为计算当量进行停车当量的换算，各类车辆的换算当量系数应符合表412 的规定。子母车位：一般指的是可以停放两辆汽车但按照一个车位出售或核发一个权利证书的车位，不过只可以前后停放，其称谓是一种销售用语。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地库规模地区微型车位计算规则子母车位计算规则备注上海/1对子车位折算为1.5个车位小型车车位数不于核定总停车位换算当量的90%长沙0.7个有效车位2个有效车位子车位总数不超过应建车位总量的5%，子车位与微型车位的总数不得超过应配建车位总量的10%佛山0.7个有效车位1.5个有效车位/部分地区微型车位、子14、母车位规划计算规则地下车库规模微型车位、子母车位地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地库规模地下车库规模常见问题结论：优先布置标准小型停车位，在剩余“死”空间再填塞“非标”车位进一步提高停车效率。案例分析：公司某项目（车位：1143，停车效率：33m2/辆）原设计优化后*注：可适当考虑到当地经济发展程度，在不减少原停车数量基础上，如利用塔楼部分非标柱跨，适当增加“非标”小型车位（如2500X5500），以增加部分单车位销售额及高档车使用需求。错误理解容许设置非标车位政策，大量布置非标停车位，导致“另类”降低停车效率地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网15、分析综合管线平面模块其他优化地库规模案例分析：公司某项目（车位：536，停车效率：44m2/辆）地下车库规模常见问题错误理解容许设置非标车位政策，大量布置非标停车位，导致“另类”降低停车效率优化后原设计34个微型车位换算成小型车位为23.8个经优化为26个小型车位地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化地下车库规模常见问题地库规模优化后原设计案例分析：公司某项目（车位：614，停车效率：43m2/辆）考虑当地经济发展程度及项目定位，在不减少原停车数量的基础上，利用墙体位置，特别是塔楼下空间，增加“非标”车位（如2500X5500车位、子母车位），以增加部分单车位16、销售价及高档车使用需要地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化本章小结地库规模控制范围控制要点地下车库规模配建车位数量刚满足报批和实际功能需要即可，严格控制地下车库面积规模充分利用地上停车位配额，在满足绿地率、对地上建筑影响评估等条件下，优先布置地上停车位，剩余再设置成地下停车位，减少地下停车库规模标准车位优先原则：优先布置标准小型停车位，在剩余“死”空间再填塞“非标”车位提高停车效率，避免规模变相加大地库轮廓地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库轮廓设计原则地下室轮廓尽量充分利用退缩条件，能地下一层满铺做足车位绝不多做一层地下17、室上图中，一般情况下，同样地下室面积，地下室建造成本自左往右依次递增；严禁出现最后一种情况：地库下层比上层轮廓要大地下室轮廓尽量趋向正方形，尽量避免窄长形如上图理论分析，同样的地块面积，越狭长，周长越长，地块付出支护及侧壁成本越高*注：一层地下室叠成两层时，导致成本增加因素有：无效面积增加（车道、塔楼下面积），支护、土方开挖、基础、施工条件、工期地库轮廓*注：需特别注意，上述理论还要结合柱跨模数决定，如果虽然是正方形但长度方向差一点少布一整排车，而长方形恰恰好能符合双向停车模数，上述理论未必正确地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库轮廓无效空间地下室轮廓尽量方18、正，尽量避免大量斜边、锐角，过多折边，均会导致停车效率低下应剔除无效空间的出现*本图表引用业界地下室无效成本研究专家王骥产品设计无效成本控制与优化课件效率低下的斜边、锐角过多折边，支护复杂地库轮廓地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库轮廓存在81%不存在19%地库轮廓是否存在无效空间*注：本图根据公司提供各地项目抽样其中27个项目统计得出。地下车库轮廓无效空间地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块说明：地下室轮廓总体简洁，方正；避免局部无必要的转折。地下室轮廓出现大量斜边、锐角，过多折边案例分析：公司某项目（车位：841，停车效率：45m19、2/辆）优化后原设计地库轮廓地下车库轮廓无效空间地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块说明：地下室轮廓总体简洁，方正，避免局部无必要的转折和面积。案例分析：公司某项目（车位：770，停车效率：33m2/辆）优化后原设计地下车库应平直方正，剔除无用面积。地库轮廓地下车库轮廓无效空间地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块说明：剔除了无效面积，可适当减少地下车库土建成本。案例分析：公司某项目（车位：1366，停车效率：45m2/辆）优化后原设计地库轮廓地下车库轮廓无效空间地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下室轮廓尽量20、与原有塔楼竖向构件重合地库轮廓地下车库轮廓无效空间最大限度减少侧壁外墙及基础成本投入地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库轮廓塔楼下部分空间是否全包进地下室。存在争议优点 施工方便 可能增加产品附加值缺点 单车位面积指标增大 可能增加建造成本 增加人防建设面积包优点 单车位面积指标较优 减少柱网密、不好用的无效空间 减少人防建设面积缺点 施工不便 在某些条件下（如地质较差），可能会增加建造成本不包地下车库轮廓无效空间地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块说明：塔楼下面多处空间无实际使用功能，可利用塔楼的剪力墙做地库的外墙。案例分析：公司某21、项目（车位：614，停车效率：43m2/辆）原设计地库轮廓但应注意：（1）塔楼下空间包进地下室所增加的成本，不能简单的以主楼外地库经验单方造价套用，应从结构、基础、防水、基坑支护、回填土方等变化因素综合比较，通常其增加的成本总量不高。（2）塔楼下空间是否包进地下室应从施工效益、增加附加值和增加成本几个因素综合考虑。当施工效益+增加附加值增加成本时，推荐将塔楼下空间包进地下室。（3）应避免片面追求单车位面积指标未经综合评估将塔楼下空间剔除的做法。优化后地下车库轮廓无效空间地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库轮廓地下车库轮廓无效空间原设计原设计调整后调整后地库规模车22、道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库轮廓地下车库轮廓无效空间192192h1=h1=-2.8942.89492.4492.44h2=h2=-3.1503.150252252h3=(h3=(-2.372)+(2.372)+(-2.395)+(2.395)+(-2.419)+(2.419)+(-2.439)/4=2.439)/4=-2.4062.406原设计原设计回填土方成本：回填土方成本：(1102.848+623.97+1702.51)x(6080)(1102.848+623.97+1702.51)x(6080)元元/立方立方=3429.328x(6080)/=3429.23、328x(6080)/立方立方=20.5827.43(=20.5827.43(万元万元)首层顶板标高3.600，地下室底板标高-3.150，H2=3.6+3.15=6.75m92.44x6.75(h)=623.97m首层顶板标高2.850，地下室底板标高-2.894，H1=2.85+2.894=5.744m192x5.744(h)=1102.848 m首层顶板标高4.350，地下室底板标高-2.406,H3=4.35+2.406=6.756m252x6.756(h)=1702.51 m地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库轮廓地下车库轮廓无效空间扩大底板成本：扩大24、底板成本：(92.44+192+252)x600(92.44+192+252)x600元元/平方米平方米=536.44x600=536.44x600元元/=32.19=32.19（万元）（万元）侧壁相对原设计增加成本侧壁相对原设计增加成本=417.06 x(300400=417.06 x(300400元元/平方米）平方米）=12.5116.68=12.5116.68（万元）（万元）设备安装成本：（设备安装成本：（92.44+192+25292.44+192+252）x170 x170元元/=536.44x170=9.12=536.44x170=9.12（万元）（万元）扩大后侧壁扩大后侧壁长度长25、度47.4m47.4mH1=5.744mH1=5.744m19219292.4492.44252252扩大后侧壁扩大后侧壁长度长度12.2m12.2mH2=6.75mH2=6.75m扩大后侧壁扩大后侧壁长度长度60.6m60.6mH3=6.756mH3=6.756m原长原长7.93m7.93m原长原长31.9m31.9m原长原长58.7m58.7m侧壁相对原设计扩大长度：（侧壁相对原设计扩大长度：（47.4+12.2+60.647.4+12.2+60.6）-（7.93+31.9+58.77.93+31.9+58.7）=120.2=120.2-98.53=21.67m98.53=21.67m总成26、本：总成本：32.19+9.12+32.19+9.12+（12.5116.6812.5116.68）=53.8257.99=53.8257.99（万元）（万元）结论：原设计结论：原设计(20.5827.43(20.5827.43万元万元)调整后调整后(53.8257.99(53.8257.99万元）万元）侧壁相对原设计扩大面积：（侧壁相对原设计扩大面积：（H1+H2+H3H1+H2+H3）x21.67=x21.67=（5.744+6.75+6.7565.744+6.75+6.756）x21.67=19.246x21.67=417.06x21.67=19.246x21.67=417.06（平方米27、）（平方米）地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库轮廓设计原则满足规范要求的前提下，幼儿园地块的地下空间尽量利用，可使地下室轮廓更完整、方正。*注：该地块幼儿园用地位于项目用地的中部，造成地下室轮廓呈反C字型，正好从中间损失掉了一块可高效率停车的区域，导致增加了周边停车效率较低的边角位。地库轮廓据汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-2014）规定：414 汽车库不应与托儿所、幼儿园，老年人建筑，中小学校的教学楼，病房楼等组合建造。当符合下列要求时，汽车库可设置在托儿所、幼儿园，老年人建筑，中小学校的教学楼，病房楼等的地下部分：1 汽车库与托儿28、所、幼儿园，老年人建筑，中小学校的教学楼，病房楼等建筑之间，应采用耐火极限不低于200h的楼板完全分隔；2 汽车库与托儿所、幼儿园，老年人建筑，中小学校的教学楼，病房楼等的安全出口和疏散楼梯应分别独立设置。案例分析：公司某项目（车位：1335，停车效率：40m2/辆）地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库轮廓设计原则对于满铺地下一层可做足车位的项目，地下室轮廓尽量剔除裙楼商业等建筑，实现少做人防地下室面积的目的地库轮廓节选部分地区实施中华人民和国人民防空法细则第三章第十四条 在城市规划区内新建、扩建、改建民用建筑，按照下列规定修建防空地下室：（一）新建、扩建、29、改建10层以上（含10层）或基础埋置深度达3米以上（含3米，桩基础以承台为准）9层以下的民用建筑，按地面首层建筑面积修建防空地下室。（二）新建、扩建、改建9层以下、基础埋置深度小于3米，地面总建筑面积达到7000平方米的民用建筑，按总建筑面积的2%5%修建防空地下室。因地质、地形、结构和施工条件等的限制，不能就地修建防空地下室的，经人民防空主管部门批准后，由建设单位缴纳防空地下室易地建设费。新建、扩建、改建9层以下、基础埋置深度小于3米的民用建筑，其建筑面积不到7000平方米的，应按规定缴纳防空地下室易地建设费。根据各地人防办细则，原则上裙楼建筑可不做地下室尽量不做，以使应建人防面积尽量减少。30、有些地区人防办认为即使裙楼商业下部没地下室，但由于与高层塔楼相连，裙楼也要按塔楼一样按基底计算应建人防面积，此时地下室剔除裙楼意义不大，故需提前咨询项目所在地人防办。此做法需经当地人防办认可后采用。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库轮廓退缩利用举例：广州某项目，根据广州规划细则“建筑工程退让规划路边线大于3米的地上、地下空间和消防间距范围外，在符合以下条件的情况下，建筑工程可外伸地下建（构）筑物、步级（含台阶）和外挑构件（含雨蓬）（如图下图所示）”即在某条件下，地下室容许突出地上建筑控制线。地下室轮廓应充分利用退缩条件，避免出现停车效率较低区域地库轮廓地库31、规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库轮廓退缩利用优化前车位结论：充分理解当地规划细则对地下室轮廓控制要求，挖掘地下室轮廓限值，改平行停车为垂直停车，大大提高停车效率（停车数刚满足规划要求），避免多挖一层局部地下室或增加地面停车影响地面商业，减少无效成本投入。优化后车位案例分析：公司某项目（车位：1689，停车效率：39m2/辆）地库轮廓地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化控制范围控制要点地下车库轮廓地下室轮廓尽量充分利用退缩条件，能地下一层满铺做足车位绝不多做一层地下室地下室整体轮廓避免过于狭长地下室轮廓尽量方正，避免大量锐角32、，过多折边，均会导致停车效率低下应剔除无效空间的出现地下室轮廓尽量与原有塔楼竖向构件重合对于满铺地下一层可做足车位的项目，地下室轮廓尽量剔除裙楼商业等建筑，实现少做人防地下室面积的目的地库轮廓本章小结柱网分析地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库柱网分析车位基本尺寸依据JGJ 100-2015车库建筑设计规范柱网分析地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库柱网分析车位基本尺寸依据JGJ 100-2015车库建筑设计规范柱网分析地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库柱网分析车位基本尺寸依据JGJ 100-2033、15车库建筑设计规范，最小停车位及车道尺寸如下：柱网分析地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地库柱网分析车位基本尺寸JGJ 100-2015车库建筑设计规范内对于小型车基本尺寸的控制仅为国家最低标准，各地要求可能不同，需根据当地规划标准进行设计，部分地区车位尺寸要求举例如下：城市停车位尺寸（米）行车道最小宽度（米）停车位间隔尺寸（米）广州2.4（宽）X5.3（长）5.5无上海2.4（宽）X5.3（长）5.5无南京2.4（宽）X5.3（长）5.5无杭州2.5（宽）X6.0（长）6.0无宁波2.55（宽）X6.0（长）6.00.15北京2.5（宽）X6.0（长）6.0无34、重庆2.4（宽）X5.3（长）5.5无青岛2.4（宽）X5.3（长）5.5无长沙2.4（宽）X5.3（长）5.5无柱网分析地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块“大柱网”形式（通用情况）“大柱网”形式（一般情况）地库柱网分析“大柱网“形式柱网分析“大柱网”结构形式停车位宽度L1(mm)停车位 长度W1(mm)车道宽度W2(mm)结构柱宽度La(mm)结构柱长度Wa(mm)平行车道方向柱间结构间距L2(mm)平行车道方向柱网尺寸L(mm)垂直车道方向柱网尺寸W(mm)备注一般推荐取值500，可根据实际情况调整（La、L值相应变化）一般推荐取值600，可根据地库层数、覆土35、厚度、人防等情况适当加长L2=L1x3+100L=L2+La (取整百)W=(2xW1+W2)/2 (取整百)一般情况240053005500500600700730078008100适用于中高档/普通档项目按“新规”240051005500500600700730078007900适用于中高档/普通档项目（需当地规划部门认可）高端项目250053005500500600700760081008100适用于高端项目或公建项目特殊情况25002550 56006000 55006000500600700760077508100830084009000*适用于杭州、宁波等对车位及车道有特别要求的地36、方*及超高端项目*注：1】对于杭州、宁波等对车位及车道有特别要求的地方，具体车位及车道尺寸详当地规划要点(表中数据仅作举例)；2】对于柱网尺寸接近9m的情况，推荐使用中柱网形式说明：一般情况推荐7800 x8100柱网形式，对于高端项目（需单独审批）可适当加大至8100 x8100。W取值一般情况按公式计算为8050，考虑防火墙、人防墙的设置，柱网尺寸优化为8100。（其余情况类同）结构柱边离停车位50mm是预留完成面及防撞设施的尺寸。消火栓设置放置于车道旁（侧放），消火栓正对车道，开门无阻挡放置于两车间（正放），不影响消火栓门，但在车位销售时需特别注明告知业主放置于两车间（侧放），对消火栓开37、门稍有影响，需咨询当地消防部门同意后采用地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块“中柱网”结构形式停车位宽度L1(mm)停车位长度W1(mm)车道宽度W2(mm)结构柱宽度La(mm)结构柱长度Wa(mm)结构柱离车道边距离W3(mm)*平行车道方向柱间结构间距L2(mm)平行车道方向柱网尺寸L(mm)垂直车道方向柱网尺寸W+Wd(mm)备注一般推荐取值500，可根据实际情况调整（La、L值相应变化）一般推荐取值600，可根据地库层数、覆土厚度、人防等情况适当加长为使方便出车可适当增加此数值L2=L1x3+100L=L2+La (取整百)W=W1-(0.5xWa+W3)38、Wd=W2+2xW3+Wa一般情况2400530055005006000730078005000+6100适用于中高档/普通档项目按“新规”2400510055005006000730078004800+6100适用于中高档/普通档项目（需当地规划部门认可）品质项目250053005500500600300760081004700+6400适用于高端项目特殊情况 2500255060006000500600076007750810083005700+6600适用于杭州、宁波等对车位及车道有特别要求的地方*地库柱网分析“中柱网“形式柱网分析*注：1】对于杭州、宁波等对车位及车道有特别要求的地方，39、具体车位及车道尺寸详当地规划要点(表中数据仅作举例)；2】结构柱离车道边距离W3可根据项目具体情况来调整“中柱网”形式（一般情况）“中柱网”形式（通用情况）说明：一般情况推荐7800 x（5000+6100）柱网形式，对于高端项目及特殊地区可根据项目情况进行适当调整。结构柱边离停车位50mm是预留完成面及防撞设施的尺寸。消火栓设置放置于车道旁（侧放），消火栓正对车道，开门无阻挡放置于两车间（正放），不影响消火栓门，但在车位销售时需特别注明告知业主放置于两车间（侧放），对消火栓开门稍有影响，需咨询当地消防部门同意后采用地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块“小柱网”形式40、（一般情况）“小柱网”形式（通用情况）地库柱网分析“小柱网“形式柱网分析*注：1】对于杭州、宁波等对车位及车道有特别要求的地方，具体车位及车道尺寸详当地规划要点(表中数据仅作举例)；2】结构柱离车道边距离W3可根据项目具体情况来调整“中柱网”结构形式停车位宽度L1(mm)停车位长度W1(mm)车道宽度W2(mm)结构柱宽度La(mm)结构柱长度Wa(mm)结构柱离车道边距离W3(mm)*平行车道方向柱间结构间距L2(mm)平行车道方向柱网尺寸L(mm)垂直车道方向柱网尺寸W+Wd(mm)备注一般推荐取值400，可根据实际情况调整（La、L值相应变化）一般推荐取值500，可根据地库层数、覆土厚度41、人防等情况适当加长为使方便出车可适当增加此数值L2=L1x2+100L=L2+LaW=W1-(0.5xWa+W3)Wd=W2+2xW3+Wa一般情况24005300550040050050490053005000+6100适用于中高档/普通档项目按“新规”24005100550040050050490053004800+6100适用于中高档/普通档项目（需当地规划部门认可）特殊情况 25002550600060004005005051005200550056005700+6600适用于杭州、宁波等对车位及车道有特别要求的地方*说明：一般情况推荐5300 x（5000+6100）柱网形式。由于42、“小柱网”形式经济性相对于大、中柱网形式略好，但对停车和视觉舒适性影响较差，不推荐此柱网形式，中高端项目需谨慎使用。结构柱边离停车位50mm是预留完成面及防撞设施的尺寸。消火栓设置放置于车道旁（侧放），消火栓正对车道，开门无阻挡放置于两车间（侧放），对消火栓开门稍有影响，需咨询当地消防部门同意后采用地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块总结：柱网选用需根据停车位、行车道基本尺寸选取以及项目的定位，地下层高，人防等级、地上建筑柱距、地方习惯等综合选择适合的柱网尺寸。柱网形式类型柱间（mm）柱进（mm）适用范围大柱网一般情况78008100适用于中高档/普通档项目按“新规43、”78007900适用于中高档/普通档项目（需当地规划部门认可）高端项目81008100适用于高端项目特殊情况8100830084009000适用于杭州、宁波等对车位及车道有特别要求的地方及超高端项目中柱网一般情况78005000+6100适用于中高档/普通档项目按“新规”78004800+6100适用于中高档/普通档项目（需当地规划部门认可）品质项目81004700+6400适用于高端项目特殊情况810083005700+6600适用于杭州、宁波等对车位及车道有特别要求的地方小柱网一般情况53005000+6100适用于中档/普通档项目按“新规”53004800+6100适用于中档/普通档项44、目（需当地规划部门认可）特殊情况550056005700+6600适用于杭州、宁波等对车位及车道有特别要求的地方柱网分析地下车库柱网尺寸列表本章小结平面模块地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库平面布置停车效率平面模块地库停车效率整体指标控制地库停车效率设计过程控制平面模块注：上述图表摘录自保利房地产集团有限公司地下车库设计管控规定地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库平面布置模块分析备注：此地库模块化分析旨在对车库平面布置效率进行量化分析，不针对特定柱网，其他柱网规格用同样分析方法得出类似结论。不含塔楼下方停车效率分析，由于45、较难模块化，其分析另详专门讨论。故图内模块停车率为相对停车率，仅作对比分析使用，当考虑塔楼面积不同占比情况时，模块实际停车率将增加。此图内的车道分析仅列举常见车道布置情况，其他车道形式不一 一枚举。没有考虑防火墙、人防墙、人防门等局部因素影响，但不影响分析结果基本模块划分平面模块地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库平面布置模块分析分析：此模块在车库中重现率最多，由于此模块停车效率远远低于保利系统的地库停车率要求（32m2/车位），故车库布置是必须力求加大此模块的占比权重，有利于提高整个地库停车效率。分析：模块二与模块一仅区别在车位背靠墙多加200mm。由于246、015车库建筑设计规范刚颁布，各地对垂直车位背靠背尺寸由原来5.3米缩小5.1米未尽了解及认同，存在车位报建及验收风险，且目前中高端项目考虑高档车长度一般较大，此时，对于双车道双边垂直停车两边停车模块均统一为基本模块二（即模块一均改为模块二）。故后续模块一、二分析同。分析：此模块出现在单边停车时，停车效率远低于模块一、二；同时，若假设一般塔楼占比1/4，较难停车的塔楼面积分摊在此模块中，实际停车率高至3438m2/车位，大于保利系统的地库停车率要求（32m2/车位），故车库布置是必须力求减少此模块的占比权重，有利于提高整个地库停车效率。基本模块分析一平面模块地库规模车道出口设备用房人防设计地库47、轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库平面布置模块分析分析：此模块四出现单边平行停车时，可以发现其相对停车率高达47m2/车位，实际停车率可能高达55 m2/车位以上，故在平面车位布置时必须严控出现类似平行停车情况。另外，规范一般要求平行停车车道3.8米净宽即可（此时停车率为40.8m2/车位），双向行车取4.8米（即5.1米-0.3米半柱宽）。分析：此模块五出现双向垂直停车角部，一般较难避免，可以通过在角部不能停车“死角”位布置设备房，例如布置风机房可大大提高此模块停车效率（需注意风井出地面的影响）基本模块分析二平面模块地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库平48、面布置模块应用车位布局方向性分析分析：分析方法：以最接近10000m2的地库做为模块分析，以最多的车位布置，得出停车效率作为分析。不能完全限定面积或轮廓，因不同布置形式可能轮廓差一点导致损失一排车的情况，会使分析结果有偏差，只能以尽可能接近的轮廓和面积来做对比分析。如左图示，中间双向布车，四周环形布车，为很常见的车库布局。但是是否这是效率最高？根据模块理论，对地块进行分块 根据前面论述，为了提高停车效率，必须加大模块一、模块二权重，减少模块三、模块五权重比例平面模块地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库平面布置模块应用车位布局方向性分析分析：如左图示，取消上一49、页平面布置中的模块三、模块五，停车效率由22.32提高到21.90。但是是否这是效率最高？能否再提高停车效率？根据模块理论，对地库进行分块 可以看到，图中除了应用效率最高的模块一、模块五外，由于交通连接的需要，中间橙色区域为非模块通道区，当地下室较小时，此通道所占地库比例就更大，是影响这种布置效率关键 因此，我们把目标聚焦于消除橙色区域这种非模块没停车贡献的面积上平面模块地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库平面布置模块应用车位布局方向性分析分析：如左图示，取消上一页中橙色区域，取而代之加入模块三、模块五，显然停车效率提高至21.53。但是，这样会导致过多的袋50、型车道。结论：多用双边停车（模块一、模块二）布置地下室车位，少用其他效率低模块，严格控制出现没任何停车位的纯交通面积。注:需同时考虑项目使用便利，控制袋型车道比例，关于袋型车道详另章节讨论。平面模块地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库平面布置模块应用车位布局方向性分析分析：上方三图对比可知，单边停车停车效率显然低于双边停车。结论：车库布置尽量双边停车，严格控制单边停车数量（避免橙色非模块没停车区域）。上图是常见单边停车布置上图实质也是单边停车布置注意双边停车与车道两边停车概念差别平面模块地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块平面模块51、存在33%不存在67%是否存在单边停车情况*注：本图根据公司提供各地项目抽样其中27个项目统计得出。地下车库平面布置单边停车地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块局部平图地下车库平面布置单边停车案例分析：公司某项目（车位：690，停车效率：37m2/辆）结论：所选区域为单边停车，此效率比双边停车少一半。车位布置应避免单边停车。平面模块地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库平面布置模块应用车位布局方向性分析分析：上方三图对比可知，平行停车停车效率显然低于双边垂直停车。结论：车库布置尽量双边垂直停车，尽量少布置平行停车数量（避免橙色非模块52、没停车区域）。平面模块地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库平面布置模块应用车位布局方向性分析分析：从左边两图对比可知，沿长边布车效率明显高于沿短边布车，究其原因，运用模块理论分析，沿短边布车时，单边停车的模块三权重比例明显大于沿长边停车，必然导致停车效率下降。结论：一般情况下，沿地库长边布置车位，避免沿短边布置车位【以项目所需停车数1000(个)为例，停车效率每减少1，即地库面积可减少1000*1=1000m2,若以地库单方建造成本0.3（万）来算，可减少成本0.3*1000=300（万）】特别需注意，在运用上述几个模块分析结论判断具体项目时，还要结合项目实53、际情况，例如，虽然长边布置比短边布置有利，但如实际差一两米导致少布置一排车，这时长边未必最优，且要结合单边布置结论综合分析整体效率；还有对于塔楼柱网斜向等情况另行专题研究分析规律。平面模块地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块平面模块存在15%不存在85%地块车位是否沿长边布置*注：本图根据公司提供各地项目抽样其中27个项目统计得出。地下车库平面布置长边停车地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库平面布置长边停车案例分析：公司某项目（车位：2175，停车效率：37m2/辆）结论：所选区域明显横向为长向，如沿此向布置车位，可减少车道面积，54、增加车位数。平面模块地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块优化尽端车道过多、过长的尽端停车布置，严重影响业主使用感受1234说明：一般司机进入行车道视线超过4跨柱网后，车位使用情况无法从行车道上了解，过长尽端路将可能导致需要车行到尽头再倒回。建议：尽端车道长度控制在4跨结论：车位布置控制尽端车不超过4跨，避免出现L型尽端车道。平面模块1234地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块优化尽端车道案例分析：公司某项目（车位：1089，停车效率：43m2/辆）说明：尽端车位过多。平面模块地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块55、优化尽端车道案例分析：公司某项目（车位：2175，停车效率：37m2/辆）说明：尽端车位过长。平面模块地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库平面布置常见问题分析及结论：将模块五调整成模块一、二，可增加5个停车位。案例分析：公司某项目（车位：1600，停车效率：42m2/辆）原设计优化后平面模块车位设置应精细化设计，使有效车位数最大化。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库平面布置常见问题结论：原平面与优化平面对比看出，适当优化防火墙划分（拐了一下），能增加3个普通车位，减少3个子母车位，提高停车效率。原设计用了效率低的模块三而56、非优化后的模块二。案例分析：公司某项目（车位：1143，停车效率：33m2/辆）原设计优化后平面模块车位设置应精细化设计，使有效车位数最大化。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库平面布置常见问题结论：原平面与优化平面对比看出，适当优化防火墙划分（拐了一下），能增加3个普通车位，减少3个子母车位，提高停车效率。案例分析：公司某项目（车位：2175，停车效率：37m2/辆）优化后原设计车位设置应精细化设计，使有效车位数最大化。平面模块地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库平面布置坡道模块分析分析：坡道平行车道与坡道垂直车道对比（57、上下坡道在同处）首先车道一面积范围244.92m2，由于范围内停4辆车，由模块一可知道，4辆车所占面积下限为20.41X4=81.64m2，故车道一所占折算实际面积244.92-81.28=163.28m2，远远小于车道二折算实际面积。究其原因，车道一坡道前方拐弯空间借用原来不能停车主车道，而车道二由于右端不能往上转只能下转，故砍掉原来停车位上4个车位。结论：对于单行坡道，垂直于车道布置，避免平行布置，提高停车率。单行坡道模块分析一平面模块注：车道长度以3.53.6米层高为推导地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块分析：相比车道一、二（上下坡道在同处）而言，车道三（上58、下坡道不在同处）所占折算实际面积142.87+163.28=306.15m2与车道二285.74m2相近，而大于车道一163.28m2。结论：一般情况下，尽量上下坡道在同处设置，提高停车整体效率。单行坡道模块分析二往上层单行坡道（上下坡道不在同处）往下层单行坡道（上下坡道不在同处）平面模块地下车库平面布置坡道模块分析地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块双行坡道模块分析一分析：坡道平行车道与坡道垂直车道对比（上下坡道在同处）与单行坡道类似，由于与车道平行的车道二左端车拐弯处需砍掉多辆原车位，故效率低于车道一。结论：地库内（单、双）坡道，垂直于车道布置，避免平行于车道布59、置。平面模块地下车库平面布置坡道模块分析地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块双行坡道模块分析二分析：与单车道分析类似，相比车道一、二（上下坡道在同处）而言，车道三（上下坡道不在同处）所占折算实际面积244.92+285.74=530.66m2大于车道二437.61m2，更大于车道一244.92m2。结论：一般情况下，尽量上下坡道叠放布置，提高停车整体效率。往上层双行坡道（上下坡道不在同处）往下层双行坡道（上下坡道不在同处）平面模块地下车库平面布置坡道模块分析地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块双行坡道模块分析二分析：对于由于某些原因需设置60、弧线坡道，相比车道一、二（上下坡道在同处）而言，与车道二437.61m2相近，大于车道一244.92m2。结论：一般情况下，避免地库中间设置弧线坡道，除了停车效率低还常常打乱地库停车流线。但需注意，其布置在地下室轮廓周边时，及其L等变形出现，其效率会有一定提高。平面模块地下车库平面布置坡道模块分析地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化控制范围控制要点平面模块多用双边停车（模块一、模块二）布置地下室车位，严格控制出现非模块的低效率区域控制单边停车数量（模块三）尽量少布置平行停车数量（模块七）沿地库长边布置车位，避免沿短边布置车位对于地库内（单、双）坡道，垂直于车61、道布置，避免平行于车道布置尽量上下坡道叠放布置除布置在地下室轮廓周边时，避免在车库中间设置弧线坡道平面模块本章小结车道出口地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库出入口坡道满意调查车道出口调查内容1、所在小区地下车库的停车数量：A.100辆；B.100辆；500辆；C.500辆；1000辆；D.1000辆2、所在小区地下车库车道数量：A.单车道出入口个，其中个入车道，个出车道；B.双车道出入口个，其中个入车道，个出车道。3、你认为所在小区地下车库的车道是否应该增加或减少。4、行车高峰期有拥堵现象。对现有地下车库出入口数量进行满意度调查。11%89%0%100辆增62、加不变减少总结：根据公司内部调查，大多数人对现在所居住的小区认为在高峰期还是存在有拥堵现象，对车道的数量还是需要增加的。45%52%3%100辆；500辆增加不变减少车道数量是否增加或减少63%33%4%500辆；1000辆增加不变减少77%23%0%1000辆增加不变减少地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块“坡道数量”的新旧规范比较旧 规 范新 规 范汽车库建筑设计规范（JGJ 100-98)3.2.4大中型汽车库的库址，车辆出入口不应少于2个；特大型汽车库库址，车辆出入口不应少于3个，并应设置人流专用出入口。汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-63、97）6.0.6 汽车库、修车库的汽车疏散出口不应少于两个，但符合下列条件之一的可设一个：6.0.6.1 类汽车库；6.0.6.2 汽车疏散坡道为双车道的类地上汽车库和停车数少于100辆的地下汽车库车库建筑设计规范（JGJ 100-2015）426 机动车库出入口和车道数量应符合表426 的规定，且当车道数量大于等于5且停车当量大于3000辆时，机动车出入口数量应经过交通模拟计算确定。汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-2014）609 除本规范另有规定外，汽车库、修车库的汽车疏散出口总数不应少于2个，且应分散布置。6010 当符合下列条件之一时，汽车库、修车库的汽车疏散出口64、可设置1个：1 类汽车库；3 设置双车道汽车疏散出口、停车数量小于或等于100辆且建筑面积小于4000m2的地下或半地下汽车库；车道出口地下车库出入口坡道坡道数量地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块表1 地下车库出入口、车道数量统计表车位数C（个）出入口数量（个）出入口形式旧新旧新住宅项目建议使用C25111单车道（出入）1单车道1单车道25C501双车道1双车道50C100111双车道（出入）1双车道1双车道100C300222个车道（单、双车道的分配使用依据各地规则不尽相同）1单车道+1单车道1单车道+1双车道300C500222个车道（单、双车道的分配使用依据65、各地规则不尽相同）1单车道+1单车道（居住）1单车道+1双车道（非居住）1双车道+1双车道500C1000323个车道（单、双车道的分配使用依据各地规则不尽相同）1单车道+1单车道（居住）1双车道+1双车道Or 1单车道+1三车道（非居住）1双车道+1双车道1000C200033个车道（单、双车道的分配使用依据各地规则不尽相同1单车道+1单车道+1单车道（居住）1单车道+1双车道+1双车道Or1单车道+1单车道+1三车道（非居住）1单车道+1双车道+1双车道C20001双车道+1双车道+1双车道地下车库出入口坡道坡道数量地下车库的坡道的数量应经济适用，根据新的车库规范要求可适当减少坡道数量，并66、满足使用需要。车道出口注：新项目运用此数据时，当车位数量大于1000辆的项目，机动车出入口及坡道数量需进行交通模拟计算确定。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块01234项目1项目2项目3项目4项目5项目6项目7项目8项目9项目10项目11项目12项目13项目14项目15项目16项目17项目18项目19项目20项目21项目22项目23项目24项目25地库首层出入口个数单车道数量（个）双车道数量（个）超出新规车道下限个数车道出口地下车库出入口坡道坡道数量注：在保利系统抽取项目样板25个作分析地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块除地下车库出入67、口坡道外，其他楼层坡道的车道总数量应按根据楼层以下各层累计通行车辆数总数计算，无需每个楼层坡道及车道数量一致。车道出口案例分析：公司某项目（车位：1335，停车效率：40m2/辆）说明：原设计为一个7m双车道+两个5m单车道，此项目地库内总车位数大于1000小于2000辆，建议首层出入口坡道优化为两个7m双车道，一个4m单车道。负一层-原设计负一层-优化后7m 双车道5m 单车道5m 单车道7m 双车道4m 单车道7m 双车道地下车库出入口坡道坡道数量地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块车道出口结论：除地下车库出入口坡道外，其他楼层坡道按现行规范最小原则设置。案例分68、析：公司某项目（车位：1335，停车效率：40m2/辆）负二层（本层车位数：318辆，累计下层车位数：1024辆）按规范最低要求：1单车道+1单车道+1单车道负三层（本层车位数：362辆，累计下层车位数：724辆）按规范最低要求：1单车道+1单车道负四层（本层车位数：362辆）按规范最低要求：1单车道+1单车道7m 单车道修改为4m单车道5m 单车道修改为4m单车道7m 单车道修改为4m单车道5m 单车道修改为4m单车道，取消其中一个单车道7m 单车道修改为4m单车道5m 单车道修改为4m单车道地下车库出入口坡道坡道数量地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块7.2 双69、车道7.0 双车道案例分析：公司某项目（车位：315，停车效率：42m2/辆）结论：此项目有一个7.2m双车道，一个7m双车道，如调为一个7m双车道和一个4m单车道，可以增加停车数量。车道出口地下车库出入口坡道坡道数量地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块6m 单车道8.4m 双车道8.4m 双车道地下一层平面图案例分析：公司某项目（车位：2840，停车效率：32m2/辆）结论：此项目有两个8.4m双车道，一个6m单车道，在原规范下只需两个7m双车道和一个4m单车道；而在新的规范要求下车道宽度上可以做到更经济。车道出口地下车库出入口坡道坡道数量地库规模车道出口设备用房70、人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.0项目1项目2项目3项目4项目5项目6项目7项目8项目9项目10项目11项目12项目13项目14项目15项目16项目17项目18项目19项目20项目21项目22项目23项目24项目25项目26项目27地库首层出入口宽度统计单车道宽度（m双车道宽度（m）地下车库出入口坡道坡道宽度车道出口注：在保利系统抽取项目样板27个作分析地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块“坡道宽度”的新旧规范比较旧 规 范新 规 范汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）6.0.71、9 汽车疏散坡道的宽度不应小于4m，双车道不宜小于7m。汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-2014）6013 汽车疏散坡道的净宽度，单车道不应小于30m，双车道不应小于55m。车库建筑设计规范（JGJ 100-2015）424 车辆出入口宽度，双向行驶时不应小于7m，单向行驶时不应小于4m。4210 坡道式出入口应符合下列规定：2 出入口可采用单车道或双车道，坡道最小净宽应符合表4210-1 的规定。车道出口地下车库出入口坡道坡道宽度地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块单车道最小宽度（m）双车道最小宽度（m）旧新项目建议使用旧新项目建议使用4.072、3.0 直线单行3.8 曲线双行4.07.05.5 直线双行7.0 曲线双行7.0地下车库坡道最小宽度统计表车道出口注：单、双车道的建议值均为考虑出入口宽度后的取值。坡道出入口处示意图说明：坡道出入口处的宽度需考虑岗亭的设置，双车坡道宽度大于等于7m宽，岗亭尽量设置在平坡段，避免在坡段中停车取卡。或地下车库出入口坡道坡道宽度或注：上图考虑车道入口两侧挂石，为保证净宽，增大车道宽度地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库的坡道的宽度尺寸偏大，人为增加车库面积。车道出口总结：地下车库坡度宽度在满足规范和使用要求的情况下，双坡道改为单坡道大大提高停车效率优化前优化后地73、下车库出入口坡道坡道宽度地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库出入口坡道设计原则地下车库坡道的曲线坡度设计最大坡度12%，直线坡道最大坡度15%，曲线所占地下车库跨数明显大于直线坡道结论：地下车库的坡道的应优先设计直线坡道。曲线坡道直线坡道车道出口约占3.5个柱网约占5.5个柱网地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库的坡道的汽车最小转变半径为6米，不要理解为是车道最小内径，导致车道内径过大，相应增加增加车库面积。结论：地下车库机动坡道转弯内径 按4米设计、停车区内半径按3米设计。车道出口地下车库出入口坡道坡道内径停车区域：微型74、车和小型车的环形通车道最小内半径不得小于3.0m坡道区域：微型车和小型车的坡道转弯处的最小环形车道内半径不少于4m机动车最小转弯半径不等于最少最少环形车道内半径地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化控制范围控制要点车道出入口除地下车库地面出入口坡道外（参见表1中，“住宅项目建议使用”一项），其他楼层坡道按现行规范最小原则设置地下车库出入口处坡道，单车坡道净宽4.0m设计，双车坡道净宽7.0m设计地下车库机动坡道转弯内径 按4米设计、停车区内半径按3米设计地下车库的坡道的应优先设计直线坡道本章小结车道出口人防设计地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其75、他优化平面模块地下车库人防设计设计原则地下车库设计的先后原则应先平时后战时，车位及平面布置最优后再考虑人防平面。人防设计地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库的人防设计人防选址人防设计总结：此做法可减少地下室埋深，达到少挖土方的目的。人员掩蔽工程的人防疏散服务半径不宜大于200米（注意这里指的是人员掩蔽工程，其他配套工程如物资库、专业队、汽车库可不受此限制）符合地下室全埋要求人防地下室顶板厚度可以凸出室外地坪，可以理解为全埋。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库的人防设计人防选址人防设计注：此做法因地而异，各地区理解不一，存76、在争议，使用时需与相关人防部门配合后再使用。坡地下的人防地下室，全埋即人防地下室范围顶板最低点低于室外坡地线。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库的人防设计布置需考虑因素人防设计当地下室面积较大时，人防区域布置比较灵活。如地下室建筑面积为50000方，而人防应建面积为20000方时，人防区域应选在塔楼较多停车位较少的地方。人防有较多的口部和设备用房需要比较多的空间，如果缺乏空闲位置将直接导致停车位损失。人防区域停车位产权有争议，各地不一，同一地下室内非人防区比人防区内停车位略高，直接影响到经济效益。人防地下室疏散宽度比原地下室消防疏散宽度大很多，如果没有较多77、的疏散宽度，唯一解决的办法就是加更多的楼梯，这样不单损失车位而且增加造价，对于多层地下室，如果人防地下室设于负二或者负三影响更甚。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块合并建设可以综合考虑，最大程度降低防护单元数量，减少人防门设置，减少人防报建审图等程序，可大大节约成本。人防设计结论：当相邻两地块均有地下室，咨询当地人防办后尽量争取集中建设。地下车库人防设计人防合建地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库的人防设计平面原则人防地下室普通地下室人防设计结论：人防地下室时应集中靠边墙设置，并置于最底下一层。人防地下室成本结论地库规模车道出口78、设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库的人防设计多层地下室人防设置人防设计两层地下室的人防设计方案二：人防地下室叠层设计优点：下层人防不用划分防护单元，单元分割墙和封堵板数量少。缺点：1、疏散楼梯不能重复利用，负一层利用了，负二层就不能重复计算，容易额外增加疏散楼梯。2、增加人防区和非人防区的接触面，增加车道大门和人防墙的数量。3、负一层停车位经济价值高于负二层，从负一层损失的经济价值高车位要从负二层里补回来。4、同时还要考虑地上管线是否有进入负一层及对其影响方案一：人防地下室最底层设计优点：1、摊开面广，塔楼下可利用的楼梯较多，不用额外增加楼梯。2、人防区与非人防区的接触面79、少，车道大门和人防墙少。缺点：下层要划分防护单元，单元分割墙和封堵板数量多。人防地下室普通地下室当人防面积较大，且地下室为多层地下室时，可以考虑是否叠层设计地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块地下车库人防设计单元划分人防地下室布置的最大限制就是平时地下室的防火分区布置，所以当有人防功能配置的地下室，防火分区和人防分区需同时考虑。结论：所以在考虑防火分区时，应尽可能拉大至4000平方米，扣除楼梯间、核心筒等非人防面积，一个最大的防火分区所得有效的人防建筑面积约3800平方3900平方米。人防设计普通的汽车库防火分区加喷淋小于4000平方米，人防物资库、人防汽车库和专业80、对装备库可以与之吻合，主要是人员掩蔽单元小于2000平方米，则一个防火分区内要设置两个防护单元。如果人防应建面积较大，相应的人防掩蔽面积就大，如果划分不合理，结果很可能就会增加一个人防单元，增加成本十分大。如左图示。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块人防设计地下车库人防设计人防门、封堵板 影响人防地下室造价的首当其冲的是人防区与室外或者非人防区的人防大门和单元内部分割的车道连通口的封堵板,其他各单元内的设备和人防土建的成本既定变数不大。目前一个人防六米宽大门的成本约2030万左右,例如一个普通的人员掩蔽单元人防所增加的造价为100万，那么多设置一个人防大门，所带来81、的成本影响不言而知。人防地下室单元划分直接产生单元连通口封堵板，和单元分割墙的钢筋混凝土用量。目前单元连通口封堵板按每平方米计算（约8000元每平方米），一个六米宽的封堵板，高度为2.5米,成本=6*2.5*8000=12万左右，单元分割墙这里主要是指人员掩蔽单元之间的分割墙.合理的分割墙布置可以有效降低封堵板数量，减少墙体长度，增加地下室通透性。所以在人防地下室布局时应充分考虑人防车道大门数量，是降低成本最有效的地方之一，有必要时可以适当调整停车位和车道流线以配合之，成效显著。备注：人防大门数量超过3个时就必须检查出入口或车流动线是否合理地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优82、化平面模块人防设计地下车库人防设计人防门、封堵板地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块人防设计地下车库人防设计封堵板、人防墙合理组织车位布置方向，合理分割防护单元：地下车库的人防掩蔽单元之间的人防分割墙和车道连通口的封堵板数量过多会造成成本增加。结论：地下车库的人防掩蔽单元之间的人防分割墙和车道连通口的封堵板数量应以最少原则设置。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块案例：公司某项目（车位：742，停车效率：31m2/辆）说明：原设计人防墙周长814米，优化后周长495米，减少319米。原设计优化后人防墙地下车库的人防区与室外或非人防区间的人83、防分割墙数量过多也会造成成本增加。人防设计结论：地下车库人防区与室外或非人防区间的人防分割墙数量应以最短原则设置。地下车库人防设计封堵板、人防墙地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块案例：公司某项目（车位：1862，停车效率：43m2/辆）问题说明：人防区与非人防区交界设了5个人防门，分别为1个坡道处和4个车道处，人防门较多，成本增加。地下二层局部平面图人防设计地下车库人防设计人防门地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块充分利用坡道作为口部，是节约成本的一条捷径人防设计地下车库人防设计人防口部防空地下室要求最为严格的就是主要出入口，即室外出入84、口。如果主要出入口不符合规范要求，将直接导致方案和系统大改。这里效率最高的就是直接出到室外的车道出入口可视为主要出入口。应将防护单元布置在车道两侧，两边均为人员掩蔽或一边为人员掩蔽另一边为物资库时可共用一个室外出入口。车道宽度为57米宽，对于车道宽度应充分利用，除作为主要出入口外，还可以附加次要出入口。如果按两边均为二等人员考虑，每个防护单元掩蔽1200人算，每100人疏散宽度为0.3米，一条这样的车道可以至少可以解决一个防护单元800人的疏散要求(8*0.3*2=4.8泵房布置在（上层为架空层的）负一层地下室塔楼下方位置（图示二）其他楼层塔楼下方位置 地下室其余位置地库规模柱网分析设备用房人85、防设计地库轮廓平面模块其他优化车道出口消防水池容积：满足消防规范所需最小容积要求消防水泵房位置：当有条件利用车道下方时，优先考虑车道下方位置做消防水池；泵房通常设置在（上层为架空层的）负一层地下室、负二层 地下室核心筒附近塔楼范围内，消防水泵房高度：净高3.0米设备用房消防水泵房图示一：利用消防车道下方做消防水池（一般需要车道在塔楼旁边）地库规模柱网分析设备用房人防设计地库轮廓平面模块其他优化车道出口图示二：人孔设在消防水池顶、消防水池侧壁梁下、消防水池侧壁板下三种不同位置时消防有效水位的深度设备用房人孔在消防水池顶，水池有效水深为4米消防水池地库规模柱网分析设备用房人防设计地库轮廓平面模块其86、他优化车道出口设备用房人孔设在板下，水池有效水深为3.3米人孔设在板下，水池有效水深为2.8米消防水池总结：1、消防泵房位置优先顺序：车道下方（图示一）消防水泵房布置在（上层为架空层的）负一层地下室塔楼下方位置（图 示二）其他楼层塔楼下方位置 地下室其余位置2、在消防水池容积较大情况下，检修人孔可考虑设置优先顺序：消防水池顶面泵房内板下泵房内梁下，有效水位可加多1200700mm，以常见540m消防水池为例、有效水深分别为4m、3.3m、2.8m，占地135、164、193，与最大占地面积相比可节约30%15%（图示二）地库规模柱网分析设备用房人防设计地库轮廓平面模块其他优化车道出口根据消防规87、范，地下室室内消火栓箱常见几种形式：单栓消火栓箱800X650X240（图示一），单栓带消防软管卷盘消火栓箱1000X700X240(图示二），单栓带灭火器箱组合式消防柜1600X700X240（图示三），单栓带消防软管卷盘带带灭火器箱组合式消防柜1800X700X240(（图示四），标准箱宽度650或700mm，可平放在柱前（不影响车道宽度）以满足2014年10月开始实施的消防给水和消火栓系统技术规范规定消火栓箱的门开启不应小于120设备用房图示一图示二图示三图示四地下室消火栓箱的放置位置地库规模柱网分析设备用房人防设计地库轮廓平面模块其他优化车道出口如当地消防部门同意，也可将标准消火栓箱侧88、放在柱后；500X500柱前亦可采用非标单栓消火栓箱650X500X210，该箱一般用于多层住宅将消火栓箱暗装在楼梯间休息平台侧墙又受框架梁或圈梁影响安装受限的场所。设备用房地下室消火栓箱的放置位置地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化电气专业设备房分析设备用房地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化设备用房 变电所优先布置在地下室，减少计容面积。在满足供电半径的前提下，变电所尽量集中设置，减少变电所数量和防火分区数量，从而减少走道和配套的风机房等面积，也将对销售的压力降到最低。变电所优先布置在住宅塔楼架空层和大堂下方，容易满足89、层高要求，且一般停车效率比较低。变电所一般不设置在车库的最底层，其地面一般比地下车库高100300mm，不应设置在厕浴或其它经常积水场所的正下方或贴邻，不应设在地势低洼和可能积水场所。变配所不宜设置于住户正下方，避免对住户造成心理不适，必需设置时，需设置夹层，并满足当地规划部门和供电部门的要求。变配电所应避开建筑物的伸缩缝。电气专业变电所设计原则地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化设备用房变电所优先布置在住宅塔楼架空层和大堂下方，集中布置。电气专业电房布置举例地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化设备用房电气专业电房布置举例90、变电所上方无架空层，则在住户与变电所之间设置夹层。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化设备用房 当项目所在地的市政条件不满足一、二级负荷要求时，需设置柴油发电机组。柴油发电机容量按一、二级负荷最大需求组合计算，不能简单相加处理，避免发电机容量过大，增加设备和配套的投资。柴油发电机房的设置原则基本同变电所，不应布置在人员密集场所的上一层、下一层或贴邻。柴油发电机房的净高要求：200 400KW的柴发机房净高 不小于 4.0m；5001000KW的柴发机房净高 不小于 4.3m。柴油发电机房进排风口尽量避开主入口和人员密集场所。电气专业柴油发电机布置原则及举例地91、库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化设备用房 国家规范允许将消防控制室设置在地下一层，如当地消防部门允许，尽量设在地下，减少计容面积。地下消防控制室面积一般控制在40-80左右。公司某项目根据之前项目经验，将消控室设在首层，后去当地消防局沟通，同意住宅消防控制室设置在地下一层。减少45计容面积。电气专业消防控制室布置原则及举例地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化设备用房电气专业消防控制室布置原则及举例消防局不允许消防控制室设在地下室时，可利用临道路的半地下室设置消防控制室，以节省容积率面积。公司某项目有条件将消防控制室设置在92、地下室临路位置。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化设备用房 车库配电间、商铺电表间、电信接入机房、电信间等设备间不应占用停车位。首层独立商铺电表间、弱电间设在地下室，减少地面计容面积。电气专业车库配电间、商铺电表间、弱电间、电信接入机房、电信间地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化暖通专业设备房分析设备用房地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化暖通专业设计原则设备用房在满足规范要求和不影响日常使用的情况下，设计中尽量实现下述原则防火分区风机房尽量合用，或车位上方设置机房夹层，减少占用车位充93、分利用车道下方无效空间布置机房充分利用塔楼投影下的高度布置机房风机房尽量布置在不能停车的“死角”区域，避免占用珍贵的车位严格控制风机房的最大尺寸，避免无必要的机房面积浪费地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化暖通专业机房合并及夹层设置案例设备用房 合并机房：按防火规范要求，大于2000的地下车库应设置机械排烟系统。排风风机兼作排烟风机。相邻防火分区的排风/排烟机房可合并设置于防火分区交界处，但不同防火分区的风机机房应分设排烟风机。机动车库和非机动车库的排烟机房应想法合并以节省风机房的面积。夹层机房：利用塔楼投影下对空间不敏感的地方设置专用于地下防烟楼梯间加压送94、风用的加压机房，既可以节省地下室设备机房的面积，也避免了地下室防烟楼梯间加压机房。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化暖通专业车道下方空间利用案例设备用房充分利用首层车道的出入口作为进风的通道，有在地下二层的地方，可以进一步利用该车道作为地下二层的补风口，在地下二层的车道下方，往往是死角位置，无法停靠车辆，这个时候可以利用该位置做进风机房，把无效的空间有效的利用起来。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化暖通专业塔楼下方-1F空间利用案例设备用房对部分的入口大堂次入口空间的场合，尽可能让风管在空间上想办法，条件许可的情况下，95、甚至设计多台送风机的风机共用送风机房、把地下车库的排风机房、设备房的排风机房、非机动车库的排风机房也共用，这样充分的利用了塔楼投影下的净高和该区域不便于停车的无效空间。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化暖通专业风机房布置案例设备用房我们尽可能运用一些次要或者用不上的地方设置风机房，风道经过适当的转换，以提高地下室的车位指标，如下图，一个风机房合理设置就可避免占用2个有效停车位。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化暖通专业风机房大小案例设备用房在选择的风机设备之后，按每边预留500宽度的规格来控制风机房的面积。对车库通风采96、用柜式离心风机；加压送风采用轴流风机，通过采用不同的要求来控制，使得整个机房的面积比较小。通常来说，单台柜式离心的风机房规格控制在3000X3000的模数即可；轴流风机房控制在2500X2500的模数即可；2台使用的风机房，柜式离心风机控制在5000X3000即可，轴流风机控制在4000X2500即可。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化本章小结控制范围控制要点设备用房生活水泵房位置优先顺序：无负压供水设备 泵房未布置在（上层为架空层的）负一层地下室塔楼下方位置 其他楼层塔楼下方位置 地下室其余位置消防水池容积满足消防规范所需最小容积要求即可消防泵房位置优先97、顺序（消防水池）车道下方 消防水泵房布置在（上层为架空层的）负一层地下室塔楼下方位置 其他楼层塔楼下方位置 地下室其余位置在消防水池容积较大情况下，检修人孔可考虑设置优先顺序：消防水池顶面 泵房内板下 泵房内梁下国家及地方法律、法规允许下变电所、发电机房、消防控制室优先布置在地下室，减少计容面积在满足供电半径的前提下，变电所尽量集中设置，减少变电所数量和防火分区数量，从而减少走道和配套的风机房等面积，也将对销售的压力降到最低变电所优先布置在住宅塔楼架空层和大堂下方，容易满足层高要求，避免过多下挖柴油发电机容量按一、二级负荷最大需求组合计算，避免发电机容量过大，增加设备和配套的投资防火分区风机房98、尽量合用，或车位上方设置机房夹层，减少占用车位充分利用车道下方无效空间布置机房充分利用塔楼投影下的高度布置机房风机房尽量布置在不能停车的“死角”区域，避免占用珍贵的车位严格控制风机房的最大尺寸，避免无必要的机房面积浪费综合管线地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化综合管线分析综合管线地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化 管线综合基本原则：1、合理排布，减少绕行和交叉；2、同类管线尽量归并路径，既美观，又可减少支吊架，同时也可减少交叉碰撞机会。无梁楼盖管线综合原则：1、风管紧贴板底敷设，水管贴风管底敷设，桥架底边距板底350敷99、设；2、水管与风管、水管与桥架在不同高度敷设，无需绕行，可以减少水管管件；3、桥架与风管交叉时，宽度较小的管线从宽度大的线下方绕行。4、管线高度（包含风管底喷头）控制不大于650。梁板结构管线综合原则：1、风管、水管、桥架均贴梁底敷设；2、管线与梁平行敷设时，距粱边保持400以上间距，以便其余管线从其上方绕行；3、水管与风管、桥架与风管交叉时，均从风管上方绕行；4、桥架与水管交叉时，宽度不大于400的桥架从水管上方绕行，桥架宽度大于400时，水管从桥架底绕行；喷淋支管均在桥架下方敷设，以减少绕行。5、管线高度（不含喷头）控制不大于500，包含喷头控制不大于550。综合管线布线原则综合管线地库规100、模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化梁板结构管线高度（不含喷头）控制不大于500，包含喷头控制不大于550。无梁楼盖管线高度（包含风管底喷头）控制不大于650。综合管线管线示例综合管线地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化产品层高限值（m）备注无人防地下一层 梁板结构3.7两层地下室建议采用无梁楼盖（有条件建议采用结构找坡）地下一层 无梁楼盖3.5地下二层及以下 无梁楼盖3.4地下二层及以下 梁板结构3.55人防核六级地下一层 梁板结构3.8两层地下室建议采用无梁楼盖（有条件建议采用结构找坡）地下一层 无梁楼盖3.6地下二层及以下101、 无梁楼盖3.5地下二层及以下 梁板结构3.65人防核五级地下一层 梁板结构4.0两层地下室建议采用无梁楼盖（有条件建议采用结构找坡）地下一层 无梁楼盖3.7地下二层及以下 无梁楼盖3.6地下二层及以下 梁板结构3.751.本表所指层高为上下层楼板结构面之间的垂直距离，当项目采用疏水层时，表中数值根据疏水层厚度适当增加。2.高端产品地下车库，层高可适度增加，需区域审批确认。3.以上表中层高限值针对 7800 x8100 标准大柱网和覆土厚度不大于 1.5 米的情况对于中小柱网，梁板结构层高可相应减少，对于覆土大于 1.5 米的情况，地下一层层高可相应增加。4.当采用机械停车位时，机械车库区域层102、高可根据机械车库要求增加。地下室层高参考标准(2.2m净高小型车)综合管线层高标准综合管线地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化各类管线平行布置，减少交叉，有效利用水平空间综合管线综合管线示例图片地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化各类管线平行布置，减少交叉，有效利用水平空间综合管线综合管线示例图片地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化局部水电管线交叉处的避让处理方式综合管线综合管线示例图片地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化本章小结控制范围控制要点综合管103、线设备管线层、结构梁板层务必控制好控制高度牢记各类结构形式地下室管线布置原则根据无人防、六级人防、五级人防情况严格控制层高综合管线其他优化地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化优化尽端车道“改造”成环形车道取消部分车位，把尽端车道改造成环形车道其他优化验收后验收前说明：对于当地车位去化率不高的项目，根据实际情况，设计、营销等部门可采用尽端车道改造成环形车道的方法，减少地库规模：在规划报建时，把局部车位布置成尽端车道形式，在实际交付时，把部分车位取消（需提醒营销并注明该车位不可销售），改造成车道，形成环形车道，使之不影响使用品质。此做法可适当减少地库规模，但需各104、部门协调到位，并做好销售注明和告知客户的工作。结论：对于车位去化率低的项目，可通过“封闭”部分环形车道，形成多条尽端车道，达到报批时多布置车位减少地库建设面积。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化结论：防火分区消防电梯尽可能合并设置，少设消防电梯优化消防电梯合并设置每个防火分区消防电梯尽可能合并设置说明：建规中提到每个防火分区不应少于1台消防电梯，在地库设计中应尽量把相邻若干个防火分区消防电梯合并统一设置*注，从而减少消防电梯数量、地库面积及地上园林影响。另参，佛山市公安消防支队文件佛公消2015116号关于明确建筑设计防火规范执行过程中若干问题的通知依据建105、筑设计防火规范（GB 50016-2014）732 消防电梯应分别设置在不同防火分区内，且每个防火分区不应少于1台。该条属于强制性条文*注：1】由于各地对消防电梯设置的规范解释和执行不尽相同，需咨询当地消防部门的设置原则，上述佛山市的条文仅作举例说明；2】共用消防电梯做法需咨询当地消防局并获同意后方可采用合用消防电梯举例示意图其他优化地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化依据车库建筑设计规范（JGJ 100-2015）优化非机动车库非机动车库设计充分利用塔楼范围内层高做夹层非机动车库的布置一般原则：地库优先布置机动车位，“塞”满后，再挑空间较大的塔楼范围布置设106、备房，最后再设置非机动车库。地下一层塔楼范围内的层高因加上覆土及室内外高差的高度，一般层高5米多，非机动车库可考虑在塔楼范围设置夹层来节省面积，从而挤出更多面积给汽车库，提高停车效率。其他优化地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化结论：在层高允许的情况下，非机动车库尽量利用塔楼下的层高空间做夹层。（具体可通过结构、设备一些优化措施综合实现）案例分析：公司某项目该项目利用塔楼下空间做夹层非机动车库，挤出363的面积给机动车库，可节省成本约一百万。优化非机动车库其他优化地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化营销端口研究表明，在无数107、个案例销控图里，都会出现一个普遍现象出现明显的“爆销区”和明显的“余货区”，这两个区往往都是相伴相生的。也就是说，车位销售过程中，极易出现局部供不应求、局部供大于求的局面。部分原因在于：地库车位设计规划存在缺陷，导致局部区域车位配比不足，客户需求过剩，形成爆销区；而由于物理距离造成使用不便，该区域客户的过剩需求又极难引流到其他过剩供应片区，形成余货区。因此这里研究关注的重点是如何针对客户需求，优化车位的布置规划，保证营销预期的可销车位能够按计划去化，避免增加计划外的车位余货。销售终端反思车位设计优化概念其他优化地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化由于历史原因108、，本项目在抢销售节点提前2个月和考虑放坡难度的情况下1/2/3/5栋无规划地下室，7/8栋有一层地下室，9/10/11/12栋有两层地下室。销控结果显示，红色区域车位全部去化完毕、项目的车位余货全部集中于黑色区域，也就是配建了负二层位置。其原因在于有负一层的7/8/9栋配比仅有0.8，而有两层地下室的10/11/12栋配比是1.7，远超正常需求。这一方面会导致10-12栋业主购买时缺乏紧迫感，更多考虑租车位，拉低10-12栋购买率。另一方面，没有负一层业主会加入到7-9栋抢购中，抑制了需求的有效释放。该项目在当地应属于车库畅销类，应能去化9成以上。但由于规划错配，目前仅去化6成。销售终端反思车109、位设计优化规划典型案例其他优化地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化红色区域是目前负二层的区域，如果负二层的区域配建至蓝色的区域，将会获得一个更好的供需关系。在操盘方法一致的情况下，至少可以释放多100个车位的需求，规划设计的合理会直接带动后期车位的销售。典型案例销售终端反思车位设计优化规划其他优化地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化（1）从成本角度,负二层在地块中间基坑支护成本略低。（2）从需求角度，负二层在地块中间可引导两侧客户购买。但应注意考虑带来的施工顺序及周边楼栋基础影响的问题，进行综合分析，预留足够的安全距离。典110、型案例规划布置负二层地库时应结合客户需求，确定合理位置。仅设一层地库时，对于局部不带地库的楼栋，可考虑设地下通道与地库相连，提高交通便利性，提升客户购买欲。销售终端反思车位设计优化规划其他优化地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平面模块其他优化归家动线距离是客户衡量车位价格的第一因素。超过50米的动线距离，销售中较难通过营销手段引导客户选择。如可以在该区域设置一些后门或便利通道，则可在设计上源头规避部分余货沉积。销售终端反思车位设计优化归家动线典型案例设计应关注客户归家动线，加强车位的步行可达性和交通便利性。其他优化地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析综合管线平111、面模块其他优化其他优化本项目在北侧的区域建设了公建配套，为项目的会所，占据了负一层地库的空间，其所处的位置为车位需求相对紧俏的位置，挤压的车位的数量。如能把该配套挪到余货区，则可腾出热销区车位，提升销售。销售终端反思车位设计优化公建配套位置典型案例应合理确定地下公建配套的位置，避免占用热销区车位，与设备用房的布置原则相似。地库规模车道出口设备用房人防设计地库轮廓柱网分析其他优化平面模块本章小结控制范围控制要点其他优化对于车位去化率低的项目，可通过“封闭”部分环形车道，形成多条尽端车道，达到报批时多布置车位减少地库建设面积。防火分区消防电梯尽可能合并设置，少设消防电梯在层高允许的情况下，非机动车库尽量利用塔楼下的层高空间做夹层规划布置地库时应结合客户需求，确定合理位置。对于局部不带地库的楼栋，可考虑设地下通道与地库相连，提高交通便利性，提升客户购买欲。设计应关注客户归家动线，加强车位的步行可达性和交通便利性。应合理确定地下公建配套的位置，避免占用热销区车位。其他优化总结先布置机动车位，后布置人防用房先布置机动车位，后布置设备用房先布置机动车位，后布置非机动车库先“大”后“小”先“车”后“辅”总结地库布置原则先地库规模，后车位布置先地库选型，后层高分析先柱网确定，后车位布置总结