1、学习改变人生做成功物业管理人！XXX工业园物业管理方案目 录第一章 工业园物业服务的整体设想一、园区基本情况介绍二、园区物业服务定位三、园区物业管理服务措施四、园区物业服务组织架构第二章 工业园安全管理第三章 工业园清洁管理第四章 工业园绿化管理第五章 工业园工程管理第六章 工业园租赁管理第七章 工业园宿舍管理第八章 工业园食堂管理第一章 工业园物业服务的整体设想一、园区基本情况介绍 XXX工业园是集设计、生产、销售于一体的综合现代化企业XXX有限公司于2008年投资建成的，位于XXX工业园区内，处于主干道XX大道和支干道XX、XX之间。工业园规划占地27亩，占地面积37400平方米，设计分两2、期建设，一期建筑面积27866平方米，总建筑面积61500平方米。XXX工业园现有两栋四层生产车间楼，面积15838.15平方米；一栋三层综合办公楼，面积5978.50平方米；一栋三层后勤服务楼，面积3936.60平方米；一栋二层临街房屋楼，面积2088.68平方米。园区内有停车位总计49个，其中大型停车位13个，绿化覆盖率达到了30.87%。 园区配套有路灯、水泵房、配电房、锅炉房、发电机和天然气站，围墙（周界）红外智能防护系统，电梯四部（三部货梯），园区设有出入口三个，主要由大门出入。园区布局合理，设施完善，设备高档，是一座现代化花园式工业园。二、园区物业服务定位XXX作为一个大型现代化工3、业园区，整体形象应着眼于全区、全市、全省乃至于全国，园区整体形象定位为：开放、高效、规范。开放：体现XXX改革创新的思想和现代化的办公、生产方式；高效：展现XXX进取、创新的精神状态和高效的运转机制；规范：体现XXX作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌。XXX的物业管理模式是一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式，切实做到：岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务。三、园区物业管理服务措施1、根据XXX园区特点，在治安管理上强调人的因素，所有安管人员由物业部统一指挥调度，强调多重结合，即防护设施与人员防护相结合，流动岗与固定岗相结合，安管人员与其他人员相结合，白天4、外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合，在物防上加强对物品出入的管理，提高防范能力等，结合物业部统一管理，快速调度，确保治安工作万无一失。2、精心养护园林绿化，实施垃圾分类处理，加强环境建设和环保建设。根据XXX园区的现状，清洁、绿化的工作重点是养护好园区内园林绿化和管理号区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁。第一维护好园区绿化，使其保持长青、常新，始终焕发勃勃生机；第二加强和引导环保意识教育，使所有人员自觉维护园区内环境；第三垃圾分类处理，建立回收系统；第四开展环境文化建设和环境形象建设。3、保证车辆有序停放。为防止园区内车辆乱停乱放，物业部对使用人进行引导配需和现场温馨提示、5、管理相结合，若讲理无效后，将给予处理，最终达到整齐、规范停车和秩序井然的目的。4、实行大围合整体管理和小围合局部管理相结合的管理方法，此种方法体现在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各方面。物业部统一集中管理，同时各区域设立班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密。5、物业部推行24小时值班巡逻的服务机制，以确保园区生产所需。四、XXX园区物业服务组织架构公司领导物业部经理物业助理（租赁） 工程主管保洁领班食堂管理员文员保安队长 设施维修配电值班厨师杂工绿化工保洁员监控管理保安班长 保安员第二章 工业园安全管理一、保安部门质量和岗位职责1、保安部6、门智能（1）分工管辖与责任保安工作主要有日常工作和专项工作两方面.根据XXX工业园特点，保安应将治安、内保和防火三项工作作为重点：1、治安：维护XXX园区公共场所的秩序及顾客的安全；2、内保：保护XXX园区租户的财产及人员的安全，保护管理公司的财产及人员安全；3、防火：保障XXX园区的消防安全.（2）例会1、例会是物业部进行工作协调与实施监督的主要手段.参加人员：全体保安人员；2、内容：通报工业园安全防范情况，总结评估上周安全工作得失；布置本周防范保卫工作；意见与建议：保安员可就XXX园区内部及周边治安状况存在的隐患问题或安全中的疏漏等问题提出改进意见和建仪.岗位培训：岗位培训可采取由资深保安7、员讲课或聘用保安专业人士两种形式，保安员可就自己成功的工作经验或工作不足之处进行发言或进行案例分析，必要时，可邀请专家对治安、消防、内保等方面知识予以指导.案例：治安案例（另定） 消防案例（另定）2、保安队长岗位职责（1）对物业经理负责，负责对本部保安人员和所管责任区的安全管理工作，带领保安人员，根据制定的各岗位责任制，严格认真地做好安全保卫工作。（2）根据责任制中所规定的项目和要求，严格进行检查，督促保安落实岗位责任制，负责检查各岗值班记录，鉴阅查看监控录像，确保工作秩序正常开展.（3）以身作则，做出榜样，做到思想好、业务精、作风正、纪律严，对保安关心爱护，掌握保安员思想状况，及时做好疏导教8、育，搞好部门团结，起到模范带头作用.（4）做好物业部门领导与基层保安人员的协调工作，及时将保安人员反映的各种信息向上级汇报，为上级部门领导提供建设性的工作建议，同时及时传达，落实上级的工作安排。（5）加强法律、法规知识学习，熟悉保安业务，了解公司的规章制度，掌握管区内治安保卫工作的规律、特点.严格管理，并负责落实保安综合素质培训，塑造良好形象。（6）负责查岗、考勤、考核工作.按保安手册和奖惩办法，认真考勤并提出奖惩意见，对工作失职和违法乱纪保安，如实向物业部提出处理建议。（7）经常巡视园区各处要害部位，每天至少巡查1次落薄，检查保安巡逻情况，每周负责中、夜班查岗1次，就检查结果落 薄记录向上级9、汇报。（8）认真做好当值保安管理工作，遇有重大和突发性事件，及时向上级汇报，并采取必要应急措施，维持秩序，保护好现场，配合有关方面做好调查工作，负责事故报告，每天向物业经理汇报1次。（9）完成上级领导交办的其它工作任3、保安班长岗位职责（1）跟班带领保安队员上岗执勤，守夜护卫，巡逻检查，并负责填写值班、交接班记录。（2）认真学习公司各种规章制度，熟练掌握本岗位工作技能技巧，树立强烈事业心和良妤的责任感。（3）协助保安主任落实岗位责任制，保证本班保安员按时到岗工作，督促保安员做好安全保卫工作。（4）认真记载当班记录，做好巡逻登记，早班1次，中夜班2次巡更登记落薄.（5）做好本班保安身体素质训练，10、端正保安仪容，坚持文明礼貌用语，带领本班保持良好精神风貌。（6）对岗位上发生的重大和突发性事件，要果断采取应急措施，及时向上级汇报，维持好秩序。（7）完成部门和领导交给的其它工作任务。4、保安员岗位职责（1）保安员上岗必须穿着制服，配戴装备，端正仪容；纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。（2）值班员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素应即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门领导，确保管区的安全。（3）坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。（4）执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事物，预防案件，事故的发生，力争做到万无一失。（5）11、爱护设施设备、公共财物，对岗位内的一切设施、财物不得随便移动及乱用，熟悉消防器件的位置及使用方法，遇到突发事件时能正确进行处理。（6）值班期间，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且作好详细的书面记载。（7）遇有紧事、突发性重大事件，要及时向主管领导请示报告。（8）严格执行交接班制度，按时按规定交接班，不得迟到、早退，更不能误班、漏班。（9）认真完成领导交办的其他任务。（10）对园区内的人员做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。二、保安管理规定1、保安员工作纪律（1）模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度；（2）服从管理、听从安排、廉洁奉公；（3）坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制；12、（4）注意仪容整洁，讲究文明礼貌；（5）值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嬉笑打闹；不准会客、看报，不准做其他与值班执勤职责无关的事； （6）不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊；（7）爱护各种警械器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出；（8）不准利用娱乐之便作变相赌博；（9）严格执行请、销假制度，有事外出时必须请假。2、保安值班管理制度（1）保安实行24小时值班制，早班、中班、夜班.每班提前15分钟进行交接班。（2）严格按交接班制度执行交接班，不得迟到、早退，更不能误班、漏班。（3）保安实行四班三运转，每周轮休一天。（4）排班时间：早班7：4515：00 中班15：0022：00 13、夜班22：007：45（5）按时上下班、参加军训，无特殊情况，不得无故缺席。3、保安员交接班制度（1）接班保安员要按规定着装，提前10分钟列队班长讲评工作要点；然后上岗接班，在登记簿上记录接班时间。（2）交接班时，交班的保安员要把需要在值班中注意或处理的问题以及设备设施装备器材向接班保安员交待、移交清楚（3）交班保安员要待接班保安员对管区巡逻一遍进行验收后才能下班，接班保安员的验收时间无特殊情况不得超过接班时间15分钟。（4）接班保安员验收时发现的问题，由交班保安员承担责任，验收完毕，交班保安员离开岗位后发生的问题由当班保安员承担责任。（5）所有事项交接清楚后，交班保安员在离开岗位前，在登记簿14、上记录下班时间并签名。（6）接班人员未来，交班人员不得下班，若接班人员未来，交班人员下班，这期间发生问题，两人共同负责，没有发生问题，则分别扣发两人的工资。（7）交班后，交班队员必须列队，班长进行工作讲评后，方可下班。（8）接班班长接班后，必须对各岗巡查一遍，并且认真填写交接班班长巡查记录表。4、夜间值班值勤制度（1）夜间值班，严禁睡觉、扎堆、窜岗。 （2）夜间值班，物品严禁外出。（3）夜间值班，大门岗队员必须对进入园区每一个人进行登记并且做好记录，如有可疑人员进出，须通知班长或巡逻队员跟进。（4）夜间值班，各岗队员必须每隔60分钟对辖区巡查一遍。（5）关闭车间通道，关闭员工通道以及伸缩门，如15、有车辆进出，必须跟进巡查、登记。非公司/租户的车辆，夜间一律拒绝停放。（6）中控室队员，晚上20：30必须开启城防布控系统，对进出园区所有人员都应布控跟踪，并且作好记录。（7）当值班长，夜间必须对各岗工作进行检查，并且作好记录。（8）班长夜间对各岗位的巡查，不得少于五次。（9）如遇疑难问题，急需处理时，须通知直属领导或物业部领导.5、车辆出入管理制度（1）所有外来车辆不经管理人员许可，不得进入园区范围内。（2）所有车辆进出园区，必须按道行驶，不得逆向行驶。（3）禁止车辆在园区区域内乱停乱放，须按管理人员指定的地点停放（4）驶入园区区域的车辆应减速行驶，不得鸣号，如驾驶失误或蓄意损坏路面、公用设16、施者，应按价赔偿。（5）凡装有易燃、易爆、剧毒品或污染性物品的车辆禁止驶入园区区域内。（6）车辆停放妥当否，须拉上手掣，及随身带走车厢内贵重物品（7）不准在园区区域内学习驾车、试车或维修车辆。6、对讲机使用管理制度对讲机是物业部通讯主要方法之一，是各岗各区域相互联络的主要工具，属公司的公共财产，每个员工都有责任和义务保证对讲机的正常使用.为了统一有效管理，特做如下规定：（1）对讲机只供员工值勤时使用，严禁用作其他用途。（2）对讲机由当班人员使用，严禁转借他人，严禁个人携带外出；（3）对讲机由当班班长与上班班长交接，需做好交接验收工作，检查对讲机性能是否完好，发现问题应做好记录并及时上报主管领导17、处理.（4）各岗位保安员在值勤过程中，发现对讲机电量用完时，应告知当值班长，由班长收集到指定地点充电.（5）正常情况下对讲机如发生故障，应由各班长告知当值主任处理并逐级上报；（6）对讲机严格按规定频率正确使用，严禁员工私自乱拆、乱拧或乱调其他频率，防否则按违纪处理，若损坏视情节赔偿。（7）对讲机是物业部员工执行任务的工具，属于公司的公共财产，每个员工都有责任和义务保证对讲机的正常使用，物业部的全部对讲机应建立通讯器材台帐。（8 ）对讲机只供员工执勤时使用，严禁用作其他用途，特殊情况须由主管领导同意方可。（9）对讲机由值班人员使用，严禁转借他人，严禁个人携带外出，如确有需要，须报主管领导批准。（18、10）对讲机严格按规定频率正确使用，严禁员工私自乱拆、乱拧或乱调其他频率，否则按违纪处理，若损坏视情节赔偿。（11）员工在交接班时应做好对讲机交接验收工作，以免出现问题时相互推脱责任.发现问题应做好记录并及时上报主管领导加以处理。（12）对讲机充电器由相应的班长领用，并妥善保管、正确使用，充电器在每天2200800充电，且只能用于对讲机电池充电之用，严禁用作其他用途，否则按违纪处理。7、消防检查制度（1）消防检查应由物业部经理、保安队长、当值班长组成，不定期对各种消防设备设施进行抽查，并作好记录。（2）物业部经理、保安队长应定期对各岗位队员进行消防知识抽查，并且作好记录。（3）针对设备设施不合19、格或故障，保安员消防知识素质较低等等问题，则须上报物业部领导，若暂时无法解决的，应提出可行方案，限期整改，直到得到妥善处理。（4）中控室队员，每日至少对消防报警联动柜和操作系统检查三遍，发现问题，须及时上报班长、队长或物业部经理。（5）保安队长应经常组织中控室队员全面检查烟感手掣、喷淋以及消防联动柜操作系统等等消防设备设施。（6）班长每日巡逻三次，须检查消防栓封条是否完好无损，手掣、喷淋、烟感、警铃、应急灯是否有损坏现象，抽查灭火器是否降压，并做好记录。（7）每半年物业部须全面性检查，消防设备、设施，全面性保养，清洗消防设备设施，重新更换消防栓封条，并且作好详细报告，上报公司。8、施工搬迁维保20、人员的管理制度（1）施工装修、搬迁、维修人员进出园区，必须按指定路线行走；（2）搬迁、短期施工的维修人员进出园区时，保安员必须物业部核实后，方可放行；（3）施工装修、长期施工的维修人员.进出园区时必须配带临时出入证；（4）临时出入证，必须由雇用施工人员的租户或相关部门人员携带施工人员个人身份证，从业者的上岗证、或技术等级证到物业部办理；（5）施工装修、搬迁、维修人员不得在上下班高峰时间进出园区；（6）临时出入证必须标明，姓名、租户单位、出入证编号、有效日期及一寸像片一张.另外临时出入证须盖有物业部印章，才可以生效。（7）施工装修、搬迁、维修人员必须遵守园区内所有的规章制度.如有违反，按物业部有21、关规定处罚。9、保安消防培训制度（1）培训项目与时间安排 ：1.1每周的星期四下午16001730做为日常治安、消防培训时间。1.2如遇特殊情况，培训时间可以另外安排。1.3项目包括：军事训练、消防知识培训、体能训练以及消防演习。（2）消防培训的内容2.1燃烧知识培训。2.2灭火器、消防水带的使用知识学习和操作练习。2.3消防法律法规学习。2.4消防事故案例的讨论学习。2.5爬楼、引体向上，俯卧撑等训练。2.6为公司组织实战演习，做准备工作培训。（3）消防培训制度3.1消防培训时，无特殊原因，不得请假迟到。3.2在培训消防法、消防知识时，保安员应认真作好笔记，保安队长、班长应时常抽查笔记，对消22、防知识进行考核。3.3体能训练，必须定期考核达标。3.4定期进行灭火器，消防水带的使用操作实战训练。3.5定期指派保安队长、班长、队员到相关消防机关进行培训学习。3.6物业部应经常组织公司全员学习消防法以及消防知识。3.7消防演习时，不论职务高低，必须公司全员参加，绝不允许相互 推脱或拒绝参加。三、保安操作规程1、保安执勤须知（1）经常巡视岗位内的一切设施、车辆等是否正常，发现异变和可疑情况，报告物业部；（2）认真做好防火、防盗、防破坏的安全检查，隐患及时清除和改进；（3）对岗位内的一切设施，不得随意移动和启动；（4）熟记和掌握紧急联络用的信号、电话号码、对讲机号码，以便遇急事时与有关单位联络23、；（5）熟悉消防器材的位置及使用方法，掌握水、电、开关和总开关的位置，遇有紧急情况及时关闭；（6）执勤期间，要全神贯注、细心观察，细听动静，遇有情况妥善处理.对岗位内发生的一切大小情况必须作出书面记录；（7）执勤中发现各种违法犯罪分子，要设法排除隐患，尽力并即时报保安负责人，配合公安机关进行处置；（8）执勤时（上班时间），必须身着制服，配工牌；（9）执勤时，一旦发生火警处理办法是：9.1要立即拨：“119”电话报警，报警时要讲明发生火警的单位，地址门牌、着火部位和物体；9.2立即切断火灾现场电源和煤气总开关，撤离易燃易爆物品；9.3保护好现场，维护火灾秩序，防止坏人趁火打，并积极参加抢救工作；24、（10）执勤时，一旦发生盗窃案件，处理办法是： 10.1发案后要迅速同时向保安队长及有关部门报案，维护好现场，并极提供情况，协助公安机破案；同时要总结经验教训，堵漏洞，采取措施以防案件再次发生；10.2加强门卫工作，对出入车辆和人员必须严格验证，对携品出门必须凭放行手续，经核查无时，方可放行，严防盗窃公司财物；10.3加强巡逻防范，特别是夜间人员稀少，防卫力量薄落弱，犯罪分子虚而入易于发案； 10.4对于内部重点要害部位如财务、贵重物品和重要器材、仓库等部住要严加防范.巡逻时要机警勇敢，机动灵活，要有敌情观念，经常变换巡逻路线的走向，不使犯罪分子摸清我们的活动规律；（11）执勤中在防卫目标范围25、内，对可疑人和事，一定要深着、冷静、谨慎处置： 11.1要严密观察，注视动向，分清性质；11.2执勤中碰到情况发生，要问清原由，好言相劝，以理疏导，缓解矛盾，妥善处理；经判断分析可疑犯罪行为时，要及时询问，根据掌握实据，报物业部.（12）执勤时发生纠纷、斗欧，是扰乱社会治安的行为，其处理办法是： 12.1积极调解、劝阻，缓解矛盾扩大。12.2提高警惕，防止少数坏人借故挑起事端，利用混乱之杌进行破坏活动。12.3 调解无效时及时报告物业部及有关公安机关处理。 12.4对精神病人酗酒闹事者，一定要注意观察，谨慎处理。（13）执勤时发现危险物品和爆炸物品时，保安员注意保护好现场立即报告物业部及有关公26、安机关.对作案犯罪分子要迅速抓获并扭送到公安机关处理。（14）执勤拾获物品，或群众拾获交来的财物，无论其价值大小，都应如数交公处理。14.1拾到财物，要详细清点登记，如数上交物业部保管。14.2发拾物招领通知，尽可能找到失主，如有失主认领，应核对证件，财物无误后，方可认领。14.3拾获的财物一律交公，违者按违纪论处。2、停车场操作规程（1）目的： 确保停车场内的设备、设施和停入车辆的安全，保证车场内整齐有序。（2）适用范围XXX园区停车场。（3）职责：3.1大门保安员负责来园区车辆的引导，正确引导停车场。 3.2停车场保安员负责指挥车辆整齐停放、存放、监护和进出记录.3.3带班保安班长负责车场27、管理的监督、指导。（4）工作程序4.1当有车辆驶进地下停车场时，应迅速指挥车辆慢行，安全地停放在指定的车位上。4.2 提醒司机锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。4.3每60分钟要到车场检查一次车辆车况，发现漏水、漏油、未关好车门、窗、未上锁等现象及时处理并通知车主，并在车辆进出时间登记表上做好记录，具体情况填写在备注栏上，同时报告班长处理。4.4发现无关人员或可疑人员到停车场时，要及时令其离开，若有紧急情况按有关规定进行处理。4.5严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若醉酒、驾车者应立即劝阻，并报告班长及时处理，避免交通意外事故和发生。4.6禁止司机（车主）用消防水源洗车，经劝阻不听者按有28、关规定处理；4.7协助清洁工维护好停车场内清洁卫生，保持停车场整洁。（5）停车场车辆的管理规定5.1进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明、保险单等.车辆号牌应与行驶证相等，待办车辆应与待办证明相符。5.2进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。5.3车辆停放后，司机须配合保安员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带走贵重物品.保安员没有帮司机保管物品的义务。5.4进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。5.5进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物；5.6进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃29、易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。5.7禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水等病车进入停车场。5.8进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。3、大门值班岗操作过程（1）目的：控制进出人员及物品，杜绝安全隐患。（2）大门岗值班员的要求：2.1大门值班员上岗3个月内，须熟悉园区内公司人员的基本情况包括：姓名、职位、部门、相貌特征、常规出入园区时间等。2.2当公司人员进入大门时，应及时有礼貌的问候。2.3当发现双手提（拿）着重物的公司人员进出大门有困难时，应主动提供帮助。2.4对外来人员要认真填写来人来访登记表。2.5对进出物品要进行控制，收取物品出门条。（3）来30、人来访登记3.1非公司人员凭有效出入证（卡）进、出写字楼，谢绝推销或其他闲杂人进入。3.2来访人员须明确说出所找公司人员姓名、楼层、部门等，确认后登记进入。3.3值班员在登记前，应认真核对证件，若不符，谢绝入内；若相符，应清晰登来访人姓名、有效证件名称及号码、出入证号码等。3.4若遇上级领导或前来指导、参观的社会各界人士来园区，应立即起立敬礼.然后将参观人员的人数、单位等情况记录清楚，备查。3.5若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，尽可能消除不满情绪。（4）物品进出控制：4.1当有大件物品外出时，大门值班人员应通知当值班长；4.2查验物品出门放行条。4.3由当值保安班长或值班员查31、阅物品出门登记表物品是否相符，若不符应要求停止搬迁，并由当值保安班长上报，查找原因，若相符，则由当值保安班长签字放行。4、巡逻岗操作规定（1）职责： 1.1熟悉各执勤岗的职责和任务，协助各个岗位处理疑难问题。1.2巡查园区内公共部位设施设备完好情况，做好记录。1.3维持辖区内的治安秩序。1.4协助班长处理紧急情况。1.5当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作质量，并做好记录，及时将当班情况反馈给相应部门。1.6保安队长负责检查、督导工作，对有关工作提出改进方法及注意事项。（2）巡逻要求：2.1巡逻次数：每班至少对整个园区巡查四遍。2.2巡逻保安要多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。2.3按要32、求做好巡逻记录，并及时将有关情况反映给相关部门人员。（3）巡逻内容： 3.1检查治安、防火、防盗、水浸等情况，发现问题，立即处理，并通知中控室。 3.2消防设备、设施（即烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关等）是否完好。3.3检查防火门是否关闭、机房门、电井门等是否锁闭及有无损坏。3.4巡视园区外墙、玻璃等设施是否完妤，有损坏做记录，并上报队长或物业部领导。3.5在园区辖区内巡查，发现有可疑人员，前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品.属三无人员，应劝其离开；属摆卖、推销人员、应劝其离开管辖区。3.6详细记录情况发生时间及确切位置。3.7中夜班巡逻时或节假日巡逻时，必33、须在巡逻登记表上登记公司加班人员情况。3.8如遇施工装修单元时，须检查施工人员工牌（临时出入证），并且作好记录。3.9如遇施工单位中有切割， 电焊等动火现象时，须检查临时动火作业申请表，如无必须责令停工，并且填写临时动火作业申请表配备灭火器方可施工。3.10如楼层内的设备、设施有损坏或故障时，须在巡逻登记表上做详细填写，记录备案。5、中控室岗位工作规程（1）职责： 1.1负责消防监控及录像1.2负责本区域内的设施设备的保养1.3负责填写记录详细的值班记录1.4听从保安队长工作安排1.5负责保证消防电话的畅通 1.6负责本室的清洁卫生（2）工作程序：2.1值班人员要熟练掌握各项系统操作，及各种设34、备的简单工作原理、性能和常规维护工作。2.2值班人员要坚守岗位，密切注视监视和报警控制的运行情况。 2.3每班进行一次各项设施运行检查，确认正常与否并做好记录，如不正常应立即查明原因及时处理，并及时上报部门经理。2.4各操作手柄正常情况下应在“自动”位置.每月第一周做一次手动、自动实际操作检查以确认设备是否处于完好状态。2.5 出现火警信号时，应立即复位，再次出现火警信号时，立即通过对讲机或电话通知当值班长前去核查报警信号的真伪。2.6对于保存的录像时必须经部门经理批准后方可删除。2.7当电梯监视系统收到故障报警时，应立即通知当值班长，联系工程人员维修。2.8 监视屏幕上发现可疑情况或各类违法35、犯罪活动，应立即通知当值班长前往调查处理。2.9配合工程人员进行报警系统检测、每季度一次的检查及每半年一次的消防系统有关测试。2.10保证中控室专线报警信息畅通，除紧急情况外，不得使用中控室报警专线电话。2.11谢绝与本工作室无关人员入内。2.12严禁录放与工作无关的录像和音乐。四、消防工作手册1、消防责任及工作流程图消防责任及工作流程图 总 经 理总经理是第一防火责任人，全面负责辖区物业消防工作 物业部消防中心分管领导负责辖区物业防火工作，组织定期防火安全检查工作，检查消防设备的运行，维修，保养情况，紧急情况下承担指挥扑救处理.物业部工程设备分队物业部消防应急分队物业部清洁医疗机动分队负责应36、急电讯设备的正常 负责火场灭火：确认火情， 负责现场维护警戒维护运行；切断火灾现场电源， 按下报警掣，确定人员分配 公共秩序保证通道畅通 关闭空调机组，保证消防 确定铺设水带阀和使用灭火并协助疏散抢救工作设备正常运行. 剂，组织灭火2、防火管理制度（1）园区消防责任人对园区消防工作全面负责.（2）防火责任负责与各部门及租户签定区域防火责任书，审批临时动火申请表.（3）园区安全检查人员，发现消防隐患，要制止违章作业限期整改.（4）在园区需装修动火的工程，原则上应报消防局审批，特殊情况下在物业部办理动火手续，施工单位动火前切实采用有效的防火措施.（5）在批准的重点部位动火（变压器、配电房、汽车房、37、发电机房）动火必须做到“六不、四要、一清”.（6）完善园区值班巡逻检查.（7）“六不、四要、一清”.7.1六不：1施工现场无人监管、不允许动火. 2手续不全，不允许动火. 3无消防灭火设备，不允许动火. 4施工现场有易燃物品，不允许动火. 5施工人员无技术操作证，不允许动火；6施工人员未办理工牌（临时出入证）不允许动火.7.2四要： 1施工人员要填写临时动火申请表2施工人员要签定区域防火责任书；3施工区域要配有消防灭火器材.7.3一清：施工结束后，必须清理施工现场，不留隐患.3、消防中控室安全管理制度（1）值班人员认真学习业务知识，熟练掌握园区消防设施和监控设备的情况和紧急情况下的处理方法。（38、2）值班员要坚守岗位，密切监视消防主机讯息和屏幕显示，发现报警信号或可疑情况立即按规定的程序妥善处置。（3）除当值班长和本室操作人员及工程部维修人员，禁止其他人员进入监控中心，操作人员无故不得按动各种键钮。（4）各类控制柜，显示屏等设备运行处于良好状态，各类操作按钮应处在自动位置。（5）严格交接班制度，交接班时工作情况必须向接班同事交代清楚，接班人员未到，上班人员不得离开，严禁空岗。（6）中控室的一切设备设施，元器件线路等不得随意更改，如有变更即时通知保安队长和工程主管进行维修。（7）室内严禁吸烟，严禁收、录、放电台节目及与工作无关的音乐.录像或从事与工作无关的各种活动。室内应保持干净卫生，设39、备应做到无灰。4、消防演习方案“消防”是XXX园区物业部管理工作中的重中之重，在公司各级领导的关心、重视与指导下，物业部的消防管理工作程序、火警火灾应急处理程序、消防知识培训与义务消防队组建、消防设备维保制度等工作得到良好的运作与完善，秋冬之季乃火灾易发季节，为了增强园区内人员消防意识，检验实战经验，消防演习方案具体如下。（1）要求演习要求园区内全体人员共同参与，为体现实战性、真实性，公司各部门必须认真对待这次演习，以高度的责任心，相互协调配合，共同把这次演习搞成功。(2)准备工作2.1为这次演习起一个“代号”。2.2在演习前进行一次园区消防系统的检查，确保各系统的正常运行。2.3公司召开一次40、演习动员大会。（3）演习步骤3.1设置着火地点与成立灭火临时指挥部。3.2为了防止今后不同时间各区域发生火灾，增加演习难度，在演习中设置着火区域，火势面积大小尽量逼真。3.3当中控室报警系统显示火警时，迅速派班长查看确认火情后，在最短时间内通知部门主管，直至汇报总经理。3.4在总经理接到灾情报告后，带领公司各部门经理在中控室成立灭火临时指挥部，所有义务消防队员在大门候命。（4）灭火，人员疏散，财务抢救，设备运转同时进行。4.1预定演习着火后，有条件的立即关闭着火层的所有窗户，减少空气对流避免火势更猛，发现人选择适当灭火器灭火。4.2临时指挥部命令启动所有消防设备，排烟送风系统，确定电梯内无人后41、关闭电梯，启动消防电梯，工程人员负责设备正常运转，保障通信畅通，并且切断火灾层的电源。4.3所有不值守的工程，清洁部人员都是临时消防与疏散人员，火灾发生后通知各岗位值班人员禁止各入口人员及车辆入内。4.4物业部经理，保安队长各带领一组人员（各组710人）去演习区域抢救伤员、灭火，根据燃烧本质情况使用适当灭火器材，接通水龙带，必须保障与之准确，及时转移物资使损失减到最低。4.5中控室用广播通知公司人员租户关闭所有窗户，以防烟火上窜及吸入浓烟，并告知疏散方法，安抚人员使其不要惊慌，配合疏散工作。4.8火灾扑灭后物业部经理，保安队长派队员留守现场警戒，等待总经理或消防部门调查灾情原因。4.9总经理及42、副总经理在中控室得到信息及时进行指挥与判断，必要时通知消防队协助。（5）总结5.1 演习完毕进行现场讲评。5.2消防演习总结及表彰先进分子。5.3结合消防演习物业部总结经验备案。五、保安培训制度1、消防培训规范（1）培训内容1.1学习燃烧基础知识。1.2学习灭火器，消火栓的使用知识，并且进行操作练习。1.3消防法律法规学习。1.4消防事故、案例的讨论学习。1.5爬楼引体向上、俯卧撑等训练。1.6为公司组织实战演习.做准备工作。（2）消防培训规定2.1消防培训时，无特殊原因，不得请假迟到。2.2体能训练，必须在日常培训中开展，并且定期考核。2.3在培训消防法，消防知识时，物业部队员应认真作好笔记43、，部门经理、主任、班长有权抽查笔记，并且对消防知识进行考核。2.4定期进行灭火器、消防水龙带的使用操作实战练习。2.5定期指派物业部主任、班长、队员到相关的消防机关进行培训学习；2.6物业部应经常组织公司全体员工学习消防知识。2.7消防演习时，不论职务高低，必须公司全员参加，绝不允许相互推脱或拒绝参加。（3）消防知识培训方案及内容为了深入贯彻“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”，确保惨痛的案例不再重演，根据物业部工作的实际需要，彻底落实“预防为主，防消结合”的方针，促使XXX园区的消防安全工作更上一层楼，通过培训提高义务消防队员对防消安全工作的重要性达到更深入的重视与理解。3.1 学习44、XXX园区消防系统状况。3.1.1用消防图纸讲解消防管道分布； 3.1.2 讲解消火栓内配备器材的种类。3.1.3讲解消防管道区域划分与总、支阀位置。3.2 学习燃烧物质知识3.2.1根据园区内结构材料，入住单元特性，分析可能出现有哪些种类物质燃烧本质。3.2.2通过分析各种物质燃烧本质后，讲解燃烧处理方法。3.3学习园区内灭火器的配备种类。 3.3.1讲解1211灭火的构造，及适用哪些燃烧物质。 3.3不同灭火器的使用方法及步骤压力是否有效个数压。3.4实地操作水龙带的抛收与消火栓的对接及速度。3.5遇火警的报告程序、人员疏散、隔离、救人与自救的方法。（4）治安培训规范4.1目的：为了培养一45、批知法、守法、懂得用法，并且有较高军事素质，能配合公安机关处理各种突发事件，维护园区安全的高素质保安队伍。4.2 内容 ：4.2.1 法律法规知识培训。 4.2.2军事训练。4.3 法律法规知识的培训要求 ：4.3.1要求按规定时间，全员参加，不得无故迟到、早退、缺席。4.3.2要求每个保安员在培训时做好笔记，并标明培训日期。4.3.3要求培训时，每个保安员必须态度认真，严谨有序。4.3.4要求物业部经理、主任定期抽查笔，进行考核。4.4法律法规知识培训规范：4.4.1由物业部经理、保安队长，查找有关资料，进行讲解，组织全体队员讨论。4.4.2组织街道派处所的干警，定期到公司讲解治安形式，部署46、工作重点。4.4.3宣讲典型的治安案例，组织保安员学习讨论。4.4.4定期派送物业部人员到公关机关学习，听取近期治安形式，并且上报公司领导。4.4.5物业部经理应对每次培训的内容做好记录，每半年汇总一次，并将汇总结果和保安员技能考核的评分记录一起上报公司领导。（5）军事训练规范5.1军事训练的目的：通过军事化培训，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安员队伍。5.2适用范围：对新招和在职保安员进行的军体训练。5.3职责：5.3.1保安班长负责本班保安员的军体培训及考核。5.3.2物业部经理、保安队长负责监督、指导保安员全面军体培训的工作与考评。5.3.3公司领导负责检阅物业部整体军体素质。47、5.4.1动作要点评分标准见下表：军训考核评分表序号内容号令要求得分备注1着装穿戴整齐，服装整洁，着统一制服42仪容仪容端庄，精神饱满，头发要整洁，不准留大包头，大鬓角和胡须.蓄发不得露于帽沿外，帽墙下发长不得超过1.5厘米.23集合（1）成班横队（一列横队）集合正确，迅速，基准兵到指挥员左前方适当位置，成立正资势，其他人员以基准兵为准，依次向左排列自行看齐.2（2）成班纵队（一路纵队）集合基准兵迅速到指挥员前方适当位置，成立正资势，其他人员以基准兵为准，依次向后排列，自行对正.24解散解散列队人员迅速离开原列队位置25整齐（1）向左向右看齐基准兵不动，其他他员向右（左）转头，眼睛看右（左）领48、队员腮部，前四名能通视基准兵，自第五名起，以能通视到本人以右（左）第三人为度.3（2）以X同志为准，向中看齐当指挥员指定“以X同志为准（或以第X名为准）时”，基准兵答“到”，同时握拳高举，大臂前伸与前肩略平，小臂垂直举起，拳心向右，听到“向右看齐”的口令，迅速将手放下，其他队员迅速向右（左）看齐.3（3）向前看迅速将头转正，恢复立正资势.36出列X同志或第X名出列出列队员听到呼点自己姓名或序号“出列”口令，应答“是”然后，进到指挥员的右侧前适当的位置或指定的位置，面向指挥员成立正资势.27入列入列听到“入列”口令后，就答“是”然后进到队列中去.28立正立正两脚跟靠拢并齐，两脚尖向外分开约60，49、两腿挺直，小腹微收，自然挺胸，上体正直，微向前倾，两肩要平，稍向后张，两臂自然下垂，手指并拢自然微屈，拇指尖贴近于食指的第二节，中指贴近于裤缝头要正，颈要直，中要闭，下颌微收，两眼向前平视.4序号内容号令要求得分备注9立定立-定齐步和正步时，听到口令，左脚再向前大半步着地，两腿挺直，右脚取捷径迅速靠拢左脚，成立正姿势，跑步时，听到口令，再跑二步，然后左脚向前大半步（两拳收于腰际，停止摆动）着地贮存器脚靠拢左脚，同时将手放下，成立正姿势，踏步时，听到口令，左脚踏一步，右脚靠拢左脚，原地成立正姿势（跑步的踏步，听到口令，继续踏二步，再按上述要求进行.）10步法变 换同齐步，正步，跑步步法变换，均从50、左脚开始、齐步、正步互换，听到口令，即换正步或齐步行进，齐步换跑步，听到预令，两手迅速握拳提到腰际，两臂前后自然摆动，听到口令，即换跑步进行，跑步换齐步，听到口令，继续跑二步，然后齐步行进.11行进间转法向右（左）转-走左（右）脚向前半步（跑步时，继续跑二步，再向前半步）脚尖向右（左）约45，身体向右（左）转90，左（右）脚不转动，同时出右（左）脚按原步法向新方向行进，半面向右（左）转步，按向右（左）转走的要求转45向后转-走左脚向右脚前迈出约半步（跑步时，继续跑二步，再向前半步）脚尖向右约45，以两脚的前脚掌为轴，向后转180，出左脚按原步法向新方向行进，转动时，保持行进时的节奏，两臂自然摆51、动，不得外张，两腿自然挺直，上体保持正直.12敬礼（1）举手礼敬礼-向右看敬礼上体正直，右手取捷径迅速抬起，五指并拢自然伸直，中指微接帽檐右角前约2厘米处，手心向下，微向外张（约20），手腕不得弯屈，右大臂略平，与两肩略成一线，同时注视受礼者.（2）注目礼面向受礼者成立正姿势，同时注视受礼者，并目迎目送（右、左转头角度不超过45）.13礼毕礼毕迅速将手放下，成立正姿势，行注目礼者，迅速将头转正.序号内容号令要求得分备注14稍息稍息左脚顺脚尖方向伸出约全脚的三分之二，两腿自然伸直，上体保持立正资势，身体重心在部分落于右脚.415停止间转法向右（左）转以右（左）脚跟为轴，右（左）脚跟和左（右）脚掌52、前部同时用力使身体和脚一致向右（左）转90度，体重落在右（左）脚，左（右）脚取捷径迅速靠拢右（左）脚，成立正姿势.3向后转同时右（左）转的要求向后转180度316齐步齐步走左脚向正前方迈出约75厘米着地，身体重心前移，右脚相同，上体正直，微向前倾，手指轻轻握拢，拇指贴于食指第二节，两臂前后自然摆动，向前摆臂时，肘部弯曲，小臂自然向里合，手心向内稍向下，拇指根部对正衣扣线，并与最下方衣扣同高.517正步正步走左脚向正前方踢出（腿要绷直，脚尖下压，脚掌与地面平行，离地面约25厘米）约75厘米，适当用力使全脚掌着地，同时身体重心前移，右脚相同，上体正直，微向前倾，手指轻轻握拢，拇指贴于食指.第二节，53、向前摆臂时，肘部弯曲，小臂略成水平，手心向内稍向下，手腕下沿摆到高于最下方衣扣约10厘米处（约与第四衣扣同高），向后摆臂时（左手心向右，右手心向左）手腕前侧距裤缝线约30厘米.518跑步跑步走听到预令，两手迅速握拳（四指蜷握，拇指贴在食指第一关节和中指第二节上）提到腰际，约与腰带高，拳心向下，肘部稍向里合，听到动令，上体微向前倾，两腿微弯，同时左脚利用右脚掌的蹬力约85厘米，前脚掌先着地，身体重心前移，右脚要求相同，两臂前后自然摆动，向前提臂时，大臂略直肘部贴于腰际，小臂略平，稍向里合，两拳两侧各距衣扣线约5厘米，向后摆臂时，拳贴于腰际.519踏步踏步走停止间口令踏步行进间口令两脚在原地上下起54、落（抬起时，脚尖自然下垂，离地面约15厘米：落下时，前脚掌先着地）上体保持正直，两臂按齐步的要求摆动，踏步时听到“前进”的口令，继续踏二步，再换齐步或跑步前进.3序号内容号令要求得分备注20脱帽脱帽双手捏帽檐或帽前端两侧，将帽取下.置于左小臂帽徽向前，掌心向下，四指扶帽檐或帽前端中央处小臂略成水平.221戴帽戴帽双手捏帽檐或帽前端两则，将帽戴正.222坐下坐下左小腿在中小腿后交叉，迅速坐下，两手自然放在两膝上，上体保持正直.223蹲下蹲下右脚后退半步，臂部坐在右脚跟上（膝盖不着地）两手自然放在两膝上，上体保持正直.224起立起立全身协力迅速起立，成立正姿势.225横队和纵队的互 换向右（左）-55、转（停止间）向右（左）转走（行进间）整齐划一，动作标准.226指挥姿势正确，指挥正确，口令标准，洪亮.327报数报数横队从右到左（纵队由前向后）依次从短促进洪亮的声音转头（纵队向左转头）报数，最后一名不转头.2100备注：军训要求：（1） 军训过程中按正规军事化要求操作.（2） 队列训练中按口令完成动作操作，动作要求利落标准.（3） 听从指挥员口令，回答提问整齐统一，声音洪亮、无拖音.（4） 养成良好的队列礼仪.（5） 非因特殊原因经保安队长批准外，任何人不得以任何理由不参加军体培训.第三章 工业园清洁管理一、保洁岗位职责1、保洁领班岗位职责1.1负责制定清洁工作的计划（岗位设置、人员调配、班56、次排定等）；1.2负责对员工清洁业务的培训；1.3检查清洁工作质量，掌握情况，提供改进意见；1.4制订清洁用品采购计划，合理控制使用；1.5接受服务方清洁方面意见反馈； 1.6负责考核员工工作表现；1.7接受公司和物业部指示，完成其他任务。1.8熟悉清洁业务，掌握清洁工作的规范标准；1.9严格考核、秉公办事，持续改进工作方法。2、保洁员岗位职责2.1熟悉分管区域的情况，掌握清洁工作业务知识；2.2保持分管区域的清洁水准，工作质量不少于规定标准；2.3节约使用清洁原料，爱护各种清洁用具；2.4接受领导和监督员的监督检查，不断改进工作。3、保洁（专业清洁PA）技工岗位职责3.1熟悉清洁设备的性能，57、掌握清洁的业务知识；3.2按计划进行夜班清洁工作，保质保量完成任务；3.3严格按照安全规定和操作规程操作，确秩序维护全无事故；3.4爱护清洁设备，节约使用清洁原料，做好机具和现场清洁工作。二、保洁员工作现场纪律1、提前十分钟到岗，着装整齐，精神饱满集合，由直属上司开例会。2、坚守岗位，不无故离岗或串岗闲谈，有事离开请示上司批准。3、出入员工进出口通道，不得擅自进入非指定通道。4、讲文明用语，对同事和客户有礼有节。5、正确使用清洁工具，保持清洁常新状况，定点定位。6、发现遗留物品及时上交保洁部，不得私藏或占有。7、发现财物遗失或损毁，马上报告上级。8、在工作时，意外地损毁了财物时，须马上报告。958、规定时间内、高质量、高效率地完成工作。10、禁止在工作中偷窃、睡觉、不道德行为、进食、吃口香糖。11、工作中须尽量减低声响，以免干扰他人工作或休息。12、禁止在工作中阅读报纸、杂志及书籍。13、行为举止端正和保持身体挺直，举止文雅 14、对工作热诚、对公司忠心、不随意透露工作计划和安排。15、留意言谈及控制情绪、不得侮辱他人。16、同事间，紧密合作，团结一致。17、服从命令和批示，不畏艰难，不允许当面顶撞上司及其他不礼貌行为。18、讲话音调适中，互相尊重。19、保持环境卫生，经过同事保洁区时发现废弃物，主动拾起，不熟视无睹。20、仔细、耐心地聆听管理人员意见，及时反馈和解决。21、按规定时间59、用餐、不逾时；准时下班，不在工作现场逗留。22、遵守保洁部及服务方公布的安全预防措施和操作规程。23、请事假提前向上司书面申请，病假须出示病历有效证明、急诊出示市级医院证明。三、保洁工作规程（一）地面清洁规程1) 先将拖把桶放在走道一侧，注意不要挡在出入口，尽量不要踩踏已擦过的地方。2) 地拖必须经常洗，不可用脏地拖拖擦地面。已经用旧的地拖容易碎落，要及时更换。新地拖应浸湿后再使用。3) 地面发现一般污渍时，用半湿半干拖洗；为了除去不被水溶解或含有油脂的污垢，需用地拖沾上清洁剂拖洗，拖擦后再用清水过一遍，除去残留清洁剂。4) 作业结束后，必须将地拖洗干净，把地拖理顺，吊起或倒立于架上凉干备用，60、否则地拖头易腐烂。5) 换班吃饭时，拖把桶统一放置在清洁间，确保外表面清洁，工具摆放有序。（二）卫生间清洁规程公共卫生间清洁后的标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮，天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味。一般认为，公共卫生间的卫生水平反映保洁管理的卫生水平。为达到上述标准，必须坚持做到以下要求：1）每天上、下午上班前分两次重点清理，并不断巡视，保持清洁。2）如条件许可，清洁时，关闭卫生间，暂不让公众使用，但必须放置告示牌，打开窗户通风。3）用水冲洗大小便器，并用夹子夹出小便器内烟头等杂物。4）用厕所刷沾洁厕精洗刷大小便器，然后用清水冲净。5）用61、湿毛巾和洗洁精擦洗面盆、大理石台面、墙面、门窗。6）先将湿毛巾拧干擦镜面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦净。7）清洗垃圾桶和烟灰缸，并内外擦干。8）用湿拖把拖干净地面，然后再用干拖把拖干。9）喷适量香水或空气清新剂，小便斗内放芳香球，或直接用杀菌清洁剂彻底地对卫生间进行清洁，就可以不用香水或空气清新剂。10）每2小时保洁一次，主要清理字纸篓垃圾、地面垃圾、地面积水和水迹等。11）每周抹抽气风口一次，消毒大洗一次。12）每月用干毛巾擦灯具一次，清扫天花板一次，杀虫一次。（三）电梯清洁规程1） 打开电梯控制箱，按动指定按钮使电梯停止运作； 2） 把“暂停使用”的告示牌摆放于电梯门前以示工作； 3） 清洁62、玻璃镜面4） 用微湿的布抹电梯门的塑料和胶条部分、门轨及电梯按钮； 5） 关上电梯门，用不锈钢擦亮剂清洁电梯门及不锈钢部分； 收拾好作业工具及“暂停使用”的告示牌。（四）大厅保洁作业规程1）日常保洁要求每天对地面尘推数次，大厅其他部位，如玻璃、柱面、墙面、台面、栏杆、灯座等，要经常清洁，保持光亮、明净。2）操作过程中，根据实际情况，适当避开人员和人员聚集的区域，待人员离散后，再予以补做，人员进出频繁和容易脏污的区域要重点拖擦，并增加拖擦次数。3）遇下雪或下雨天，要在大厅进出口处铺上防湿地垫，并树立“小心地滑”的告示牌和增加拖擦次数。4）保持地面大理石无脚印、无污渍、无烟蒂、无痰迹、无垃圾。5）63、大厅内的其它部位，如柱面、墙面、台面、灯座保持光亮，整洁、无灰尘。6）玻璃大门无手印及灰尘，保持干净光亮。7）大堂内痰桶、保持光亮，无灰迹、痰迹、灭烟台和烟缸的烟头不得超过五个。8）经常杀虫，保持无蚊子、苍蝇。（五）墙面清洁作业规程1）先备两桶水，一桶清水、另一桶放入少量的（约200毫升）洗洁精； 2）用铲刀轻轻刮掉墙面的污渍； 3）把毛巾浸入放有洗洁精的水里，拧干后沿着墙壁从上往下来回擦； 4）瓷砖缝要用小刷子刷洗； 5）用清水及毛巾将墙面彻底清抹两遍； 6）用拖把拖干净地面； 7）墙面清抹应每周进行1 次，墙面清洗应每月进行1 次。8）清洁时应注意. a.用铲刀刮除墙面污垢时，铲刀要贴紧墙64、壁，以防刮花墙面； b.严禁使用强碱、强酸类除污清洁剂清洁墙面，以免损坏墙砖表面的光泽；（六）办公室保洁规程 办公室的清洁由专责服务人员负责，保证每天清洁，具体清洁时间由各领导秘书制定： 1）打开窗户，通风换气（如遇刮风天气，则不开启）；2）整理好台面文件，用微湿布擦拭台面后再用干布抹干； 3）清理室内的烟灰缸和垃圾； 4）擦拭门、椅、柜等室内设施和室内装饰物品； 5）清洁地面，将各类物品摆回原位并摆放整齐。6）喷洒适量空气清新剂或室内香水。四、保洁管理规定（一）保洁工作安全规定1）牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。 2）在超过2米高处操作时，必须双脚踏在凳子上，不得单脚踏在凳子上，以65、免摔伤。 3）在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。 4）不得私自拨动任何机器设备及开关，以免发生故障。 5）在不会使用机器时，不得私自开动机器，以免发生意外事故。 6）应严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。 7）在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。 8）室外人员在推垃圾车、上垃圾时，应小心操作，以免伤及身体（二）保洁工作安全须知1）留意有否异常情况，如有发现立即向主管报告。 2）不得在机关大楼内奔跑。 3）如须推车请用双手推动以保安全。 4）如须向高处拿取物品请用梯架； 5）如工作地有湿滑或油污应立即抹去以防滑倒。 6）不要用损坏的器具以免发生危险。 7）保66、持各用具完整，损坏的切不可用，更不可私自修理免生危险。 8）公共地方走廊或楼梯如照明度不足需立即向上级汇报，免生危险。 9）在公众地方放置工作车、吸尘机、洗地机等需尽量放置路旁及留意有否电线绊脚的可能性。 10）所有的玻璃镜子如发现破裂，马上向上级报告，立即更换，未及时更换的也须用强力胶纸贴上防有坠下的危险； 11）当洗地、洗地毯时留意有否弄湿插头、电掣，小心触电。 12）在玻璃门的显眼处贴上有色字体以防人员或员工不慎撞伤。 13）不稳的台椅尽快修理； 14）热水掣必须有说明指示。 15）家俱或地毯上有尖钉，马上拔去，以防刺伤他人。 16）当高空抹窗或公众地方地板落蜡，必须放警示牌，让路人小心67、留意。 17）员工制服裤不要太长以免绊脚。 18）不可伸手进垃圾桶或垃圾袋内以防碎玻璃、刀片刺伤手部。 19）如鞋底过分平滑时必须更换。 20）尽量将笨重的物品放置在较低的位置。 21）当搬运笨重物品于工作车时，物品高度切勿阻碍推车人的视线。 22）清理碎玻璃或碎瓷时需用笤帚、垃圾铲清除勿用手。 23）开关门时必须手按门锁手柄，勿用手按门旁位置。 24）不要将燃着的香烟弃于垃圾桶内。 25）手湿时切勿接触电器。五、保洁质量标准与要求表一 序号项 目清 洁 要 求标 准1外围地面每天彻底清扫两次，每小时巡视一次。目视无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍，每10平方米内烟头或杂物不超过一个，且规68、定为范围内烟头或杂物的存在时间不超过二十分钟。 2果皮箱垃圾桶每天清倒一次，每天14：0014：30清洗一次内部无垃圾，及时清理，外表无污迹，米石上无杂物。3垃圾屋、垃圾中转站每天清洗一次，每周用清洁剂刷洗一次。地面无散垃圾、无污水、污渍、墙面无粘附物，无明显污迹及异味。4标识牌及各种消防设施每天清洁一次。无乱张贴，目视表面无明显灰尘、无污迹。5沙井、雨水、污水管井每周清理一次，每半年疏通一次。检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物、积沙、水流畅通，井盖上无明显污迹。表二序号项 目清 洁 要 求标 准6天台每天清扫一次。目视无垃圾，无积水，无污迹，明沟、地漏畅通，井盖上无明显污迹7楼梯及扶手每天拖洗69、一次，扶手每天抹尘一次。目视无垃圾、无污迹、扶手上无灰尘，无手印8楼层地面每天拖洗一次，每天清洁推尘八次无垃圾杂物、无污沙、无污渍、有光泽。9楼层墙面每月擦洗一次，每天清洁抹尘一次。瓷片墙面上用纸巾擦拭拭50厘米无明显尘土，目视无污迹，有光泽。10天花板、天棚、灯罩每月扫尘一次。距一米处目视无蜘蛛网，无明显灰尘。11玻璃门窗低位每天刮洗一次，高位每月刮洗一次。无污迹、手印、水迹，清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘。12公共卫生间每天清洁两次，每小时巡视保洁一次，每周卫生消毒一次。地面无积水，无污渍、杂物，墙面瓷片、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘，无水迹、污迹，纸篓内杂物不过半。13不锈钢贴面每天抹洗一次，70、每周抹不锈钢油一次。目视无污迹，无灰尘，无手印。五、保洁人员培训1、“家务”与“服务”的定位 1.1 员工角色与身份的转换，多为中年妇女组成，不可将惯有操持家务作法带入现场服务。 1.2 面对不同公共服务场所，物业设施，服务要求的改变。 1.3 服务定位：服务性物业管理公司，一切以客户为中心。 一切包括：心态、出发点、作事方法、说话言语等等。 1.4 明确“客户永远是对的”的服务心态。 1.5 用心服务，称职管理。 以谦让心态面对，无须分辨对错。 2、工作区域能源节约 2.1 关注工作区域设施设备，水、电正常/离岗开关。 2.2 不同季节、空调室门、窗进出工作的关闭开启。 2.3 水笼头跑冒滴71、漏。 2.4 解决：举手之劳/ 报告上司/ 甲方部门。 3、环境关照，及时报告 3.1 自觉将自己视为甲方的一员，一个层面看问题。 3.2 关注一切，协助客户，同时也创造有利于自身工作环境。 3.3 细心、敏锐、高效 4、倡导良好卫生习惯 4.1 个人仪容仪表，符合服务及现场要求，务必达标一致。 例：头发、布鞋、裤子、号牌实例。 4.2 通过服务及个人良好形为的展示，创造高质量的工作生活氛围。 4.3 从每个人做起，形成对比。 5、工具的自我管理与集中管理 5.1 工具管理体现服务质量，管理水平。 5.2 客户很在意这，勿因小失大。 5.3 坚持“定点、归位、整齐”原则。 5.4 条件允许时隐72、蔽放置。 5.5 区域划分：物料仓库/ 现场 ，不同管理点。 5.6 一开始做对，形成习惯。 6、预见性的报告 6.1 同第“3”项内容。 6.2 现场可疑情况的提供与警觉。 6.3 可疑情况均有义务向上司/保安反馈。 7、药剂正确使用 7.1 对应第“1”项，保洁工作专业性强，面对不同物料。 严谨、科学对应，而非人人可“想当然”操作（举例） 7.2 日常使用的常规药剂识别：静电除尘液、全能水、不锈钢清洁剂，玻璃清洁剂、生碱等不同功效。（实物看、闻、识别） 7.3 药剂配备比例单位：加仑、升、如何确定。 7.4 腐蚀性药剂的分类，安全操作。 8、垃圾堆放/容器的认识 8.1 垃圾处理：袋装 密73、封 集中 8.2 防止清理中玻璃等锐利物划伤，事前注意分离，确定无碍。 8.3 垃圾容器外观、地面保持干燥、干净，符合周围环境（举例） 8.4 杜绝因忽视造成垃圾容器成为新的污染源 9、告示牌、护栏、地垫分类与管理 9.1 告示牌：每日常维护，定点、归位，精制材质，需细致操作。 9.2 护栏：定点、等距放置，收回移位时防止陨坏（钩链特别关注） 9.3 地垫：平铺、平整，禁止重压及乱卷拆，坚持竖立放置，不得单一扯搬移。 9.4 清洗时毛刷不可过重用力，防止胶线脱离。 10、服务语言 10.1 使用服务用主语，普通话：请、谢谢、麻烦您、对不起、好的 10.2 言行符合服务现场要求，禁止以“家庭主妇74、”身份心态对应现场服务。 10.3 禁止使用地方用语，音量足够听到即可。 10.4 禁止相隔数米，高声招呼或叫喊。（举例） 10.5 禁止现场闲谈或发牢骚 10.6 总体语言要求：礼貌、有序、安静。 11、电梯卫生及关注点 11.1 电梯分类：客用电梯（观光梯、手扶电梯），货梯、消防梯。 11.2 客用电梯： （1） 四壁、控制板、标识牌、厢内滑槽（手扶电梯） （2） 手扶履带、梳齿板、上下开关按钮（防止失误操作停机）、玻璃护栏。 11.3 货梯：每日早、日、晚三阶段保持通畅，无杂物、垃圾、散落物。 11.4 消防梯：与保安部沟通操作维护情况，不同对应。 11.5 全面禁止水流损坏电机，使用拧75、干或含水少工具保洁。禁止硬物或工具上的杂物划/损伤材质表面。 11.6 清洁操作前，放置“暂停服务”或“工作进行中”标识牌 12、交接、汇报、表述、记录 12.1 原则：及时、准确、全面。 12.2 24小时内回复别人发出的问题和交托的任务。 12.3 以“何时、何地、何人、为什么，结果怎样”5要点进行沟通。 12.4 学会书面记录，形成习惯（例：我的承诺、交接班本、会议记录本）。 12.5 上司对书面记录及时签批，使下属更明白工作要求与方向。 12.6 全员努力学会书面报告与总结，跟上竞争要求。 13、安全操作的自我防护 13.1 意识先行，培训在前，预防为主。 13.2 个人主义，一味经验76、主义，老方法办事应摒弃。严格操作流程。 13.3 涉及：药水、机械、高空/高空操作、重物的搬移，电器接驳使用等注意。 14、服务投诉处理 14.1 处理原则：倾听 ，耐心，友善，寻求努力解决，反馈，行动改善。 14.2 全面倾听，表示关注，不以争辩出现。 14.3 禁止：这不是我的事，漠不关心，不痛不痒。 14.4 解决不了/判断不明时，应指引对方寻求其它方式或渠道，耐心面对。 14.5 涉及我方服务投诉，以“14.1”为原则，迅速行动，改善。 14.6 所有投诉书面记录，案例分析，全员改进，防止类似再次发生。（举例） 15、安全教育 1 人身安全 2 商品安全 3 安全操作 4 安全隐患 六77、清洁工作质量标准适用于整个清洁作业的过程及检查工作。目的：指导操作员在清洁工作中进行自检,作为质检人员的检查依据,作为培训教材。1、卫生间清洁标准1） 卫生间的门要求洁净，无手印、无黑点、污渍、门缝及闭门器无尘土。2） 玻璃镜面保持光亮、无水点、水渍、无手印。3） 台面、洗手盆、水龙头、皂液盒要求无污物、无水迹、无杂物、白洁光亮。4） 瓷砖墙面、隔断板、隔断门要保证无污迹、无尘土、无纸末。5） 恭桶及坐垫、底盘后侧墙面、小便池上下内外要求保持干净、无黄垢、无毛发、无杂物、光亮白洁。 /e+:e+cy 6） 压水杆及不锈钢扶手、电镀件要保持无水迹、无水印、无污迹、光亮如新。7） 地面要保持干净78、光洁，边角无杂物、无污迹、无水迹。8） 垃圾及时清倒，不得过半，垃圾袋及时更换，垃圾筒内壁及筒后墙面要保持无污迹。9） 排风口、灯罩、天花板保证无尘土、无污渍。10）卫生间内空气清新无异味。11）擦手纸、卫生纸、洗手液及时添加补充、卫生纸要叠角。12）卫生间内各种设备完好无损，发现损坏及时报修。2、 玻璃清洗的质量标准1） 玻璃光亮、无污点、无划伤、无尘土。2） 边框干净、无污渍。3） 地面（地毯）无水迹、无污点。3、 会议室的清洁标准1） 会议室的门、门面、门缝、门把手、表面无尘土、无污渍、手印。2） 桌椅摆放整齐，干净无尘土；椅子布面干净无污渍、无头发、无尘土；椅子腿无尘土；电话无污渍，摆79、放整齐。3） 墙面、布面无尘土、无污渍；悬挂摆放的各种饰品无尘土，摆放整齐。 4X4） 白板干净无尘、无墨迹，会后如没有特殊情况及时清擦；板擦及板笔摆放有序；投影布会后及时复位。 YRWS: 5） 窗玻璃及窗框无手印、无尘土；窗帘拉伸整齐。 SJ;6; 6） 垃圾筒内外干净，垃圾及时清倒。 N :VU7/= 7） 地毯上无尘土、头发、无杂物、无污迹。8） 排风口、灯罩无尘土、无手印。9） 空气清新，无不当气味。 34tr/rSO 10）各种设备、设施完好无损。4、办公区域清洁标准 Evhe 1） 各办公设施完好无损。 ;W RG.cZ 2） 桌面干净无污渍、无尘土、电脑、电话无污迹；文件柜干净80、无尘。 |BZ= 3） 屏风板完好整齐；布面干净无污迹无破损。 4） 玻璃、窗框无手印、无尘土；窗帘悬挂整齐。 tqO:-#Ox 5） 椅子布面干净无污迹、无尘，椅子腿干净无尘，摆放整齐。 6） 垃圾筒干净无污；垃圾及时清倒；垃圾袋及时更换。 7） 墙面、踢脚板、消火栓完好无损，无污迹、无尘土。 -3OVKhB 8） 文件柜、展示柜、书架，各打印、复印设备无尘土、无污迹。 H(.fNG2N 9） 区域地毯干净无污迹、无尘土、杂物、无破损现象。 tkdwxry 10）各绿色植物、花盆内无杂物，盆体无尘、无污渍。 opGg?4） 墙面、题脚板各电源插座、插板干净无污点、无污物。 zn9;b2 5）81、 垃圾筒内保证垃圾不得过半，垃圾袋及时更换，垃圾筒内外干净无污渍，无异味；柜子、柜门内壁干净无污、柜门时刻关闭。 Y rb1/ 6） 地板（地毯）干净、无污物、无污迹。 3pn W 7） 茶水间的饮水机、柜子、洗手池等设施、设备完好无损。6、 沙发、布面刷洗的质量标准 kd Ms&D=_ 1） 上水均匀，布面无花斑、整体一致。 E$/ZGkN 2） 重点污渍全面清除，干净无污。 n3pG 3） 布面无损伤、无起毛、无开线。 L| ,z 4） 地板、地毯上无污染灰尘。9、灯罩的清洁质量标准 O2O uo 1） 清洁无污、无灰尘、无手印。 2） 整体统一，格格相同，光亮无划痕。3） 灯管无灰尘、无82、损伤。 6,yB1 4） 天花板无污染，地面无尘土。10、走廊的清洁质量标准： av/8=IL0o 1） 天花板、灯罩、排风口清洁干净，无尘、无污、无网状物。 JNjGkLsI 2） 墙壁及踢脚板无尘土、无手印、无污渍；墙面悬挂物干净、无尘土。 3） 地面（地毯）及边角干净无杂物、无污渍、无尘土，地板光亮，地毯清洁。 4） 走廊内摆放物品、花盆等物体干净、无尘土，花盆通体干净，盆内无杂物。11、步行梯的清洁标准： TDfY6wS 1） 楼梯内的顶板及灯具、排风口无尘、无污迹。2） 墙面及踢脚板干净无尘土、无污迹。3） 扶手、栏杆无尘土、无污渍。 s1aF7 4） 平台及台阶无杂物、头发，无尘土83、黑道、干净整洁。5） 楼道内无堆放杂物。12、大厅的清洁质量标准： 1） 天花板、灯罩、排风口及龙骨架干净无尘土、无污迹。2） 墙面及踢脚板干净、无尘土、无污渍。3） 玻璃门及窗体玻璃干净无手印、无污迹，窗框无尘土。 4） 地面及边角干净、无水迹、无尘土、污物。 5） 大厅内摆放的绿植等盆体干净无尘土，绿叶无浮尘，盆内无杂物第四章 工业园绿化管理一、绿化工职责标准1、熟悉住宅区的绿化面积和布局、懂得立体绿化基本知识与技能，熟悉花草树木的品种和数量，充分利用发展绿化面积，合理布置花草树木的品种和数量。2、对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修枝剪叶、补苗、淋水。大棵的灌木，要给予生84、动活泼的造型，丰富工业园区绿化内容。剪枝垃圾自清自运。3、懂得花草树木的名称、特性和培育方法，并对较为名贵、稀有或数量配套的品种在适当的地方公告其名称、种植季节、生长特性、管理办法等。4、保持绿化地清洁，保证不留杂草、杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃，花草生长茂盛。5、每月定期检查绿化草坪完好情况、花草树木生长情况，并做好详细记录。6、当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木稳固工作，采取相应的保护措施，防止造成大的损失。7、经常巡视工业园区绿化地，严禁在草地上践踏、倾倒垃圾服等行为，一经发现上报物业部按处规章制度的有关规定处罚。8、维护好绿化水泵、电机、喷淋设备及其他器材、工具。9、向租户提供室85、内绿化服务，应遵守下列要求：A、在租户预期的时间内，准时到达租户的办公区。B、上门服务时带上工作证，态度热情，服务周到。C、按物业部规定的收费标准收费，并上缴物业部，不得私自侵吞，违者按公司有关规定处罚。D、不得向租户索要消费或好处，或者收费不开收据，或多收、少收、不收费，违者按公司有关规定处罚。E、不得在租户家里乱翻东西，或有偷盗行为，一经发现，立即送派出所处理，物业部不得留用。10、完成领导交待的其他任务。二、绿化日常养护方法和要求标准（一）日常养护方法1、浇水植物生长离不开水，但各种植物对水的需要量不同，不同的季节对水的需要量也不一样，所以要根据具体情况灵活掌握，做好浇水工作。根据气候条86、件决定浇水量在阴雨连绵的天气，空气湿度大，可不浇水；夏季阳光猛烈，气温高，水分蒸发快，消耗水分较多，应增加浇水次数和分量；入秋后光照减弱，水分蒸发少，可少浇水；半荫环境可少浇水。根据品种或生长期来决定水量旱生植物需要水分少，深根性植物抗旱性强，可少浇水；荫生植物需要水分多，浅根性植物不耐旱，要多浇水；生长期长的植物生长缓慢，需要水分少，可少浇或不浇水。上述浇水量和浇水次数确定的原则是：以水分浸润根系分布层和保持土壤湿润为宜。如果土壤水分过多，土壤透气性差，会抑制根系的生长。2、施肥园林绿地栽植的树木花草种类很多，有观花、观叶、观姿、观果等植物，又有乔木、灌木之分，对养分的要求也不同。行道树、遮87、荫树，以观枝叶、观姿为主，可施氮肥，促进生长旺盛，枝叶繁茂，叶色浓绿。观花观果植物，花前施氮肥为主，促进枝叶生长，为开花打基础。花芽形成，施磷钾肥，以磷肥为主。树木生长旺盛期，需要较多的养分，氮磷钾肥都需要，但还是以施氮肥为主。树木生长后期应施磷钾肥，促进枝条、组织木质化而安全越冬。肥料分为无机肥和有机肥两种。堆肥、厩肥、人粪是有机肥、迟效肥。化学肥料属无机肥、速效肥。园林绿地由于环境条件限制，有机肥多用作基肥，少用或不用于施肥。速效肥料易被根系吸收，常用作追肥使用，在需要施用前几天施用。迟效诶，放入土壤后，需要经过一段时间，才能为根系吸收，须提早23个月施用。3、整形、修剪整形修剪是园林栽培88、过程中一项重要的养护措施，树木的形态、观赏效果、生长开花的结果等方面，都需要通过整形修剪来解决或调节。树木修剪要根据树木的习性及长势而定，主干强的宜保留主干，采用塔形、圆锥整形；主干长势弱的，易形成丛状树冠，可修成圆球形、半圆球形或自然开心形，此外还应考虑所栽植地环境组景的需要。整形修剪的方式很多，应根据树木分枝的习性，观赏功能的需要，以及自然条件等因素来考虑。整形修剪方式自然式修剪：各种树木都有一定的树形，保持树木原有的自然生长状态，能体现园林的自然美，称为自然修剪；人工式修剪：按照园林观赏的需要，将树冠剪成各种特定的形式，如多层式、螺旋式、半圆式或倒圆式，单干、双干、曲干、悬垂等；自然式和89、人工混合式：在树冠自然式的基础上加以人工塑造，以符合人们观赏的需要，如杯状、开心形、丛生状等。整形修剪时间休眠期修剪：落叶树种，从落叶开始至春季萌发前修剪，称为休眠期修剪或冬季修剪。这段时间树林生长停滞，树林内养分大部分回归发根部，修剪后营养损失最小，且伤口不易被细菌感染腐烂，对树木生长影响最小；生长期修剪：在生长期内进行修剪，称为生长期修剪或夏季修剪，常绿树没有明显的休眠期，冬季修剪伤口不易愈合，易受冻害，故一般在夏季修剪。4、除草、松土除草是将树冠下（绿化带）非人为种植的草类清除，面积大小根据需要而定，以减少草树争夺土壤中的水分、养分，有利于树木生长；同时除草可减少病虫害发生，消除了病虫害90、的潜伏处。松土是把土壤表面松动，使之疏松透气，达到保水、透气、增温的目的。5、防治病虫害花木在生长过程中都会遭到多种自然灾害的危害，其中病虫害尤为普遍和严重，轻者使植株生长发育不良，从而降低观赏价值，影响园林景观。严重者引起品种退化，植株死亡，降低绿地的质量和绿化的功能。病虫害防治，应贯彻“预防为主、综合防治”的基本原则，预防为主，就是根据病虫害发生规律，采取有效的措施，在病虫害发生前，予以有效地控制。综合防治，是充分利用抑制病虫害的多种因素，创造不利于病虫害发生和危害的条件，有机地采取各种必要的防治措施。药剂防治是防治病虫害的主要措施，科学用药是提高防治效果的重要保证：对症下药：根据防治的对91、象、药剂性能和使用方法，对症下药，进行有效地防治。适时施药：注意观察和掌握病虫害的规律适时施药，以取得良好的防治效果。交替用药：长期使用单一药剂，容易引起病原和害虫的抗药性，从而降低防治的效果，因而各种类型的药要交替使用。安全用药：严格掌握各种药剂的使用浓度，控制用药量，防止产生要害。（二）日常养护要求1、同一品种的花卉，集中培育，不要乱摆乱放。2、要分清阳性植物和阴性植物，阳性植物可以终日曝晒，而阴性植物只能是在早晨傍晚接受阳光照射。3、根据盆栽花卉的植株大小、高矮和长势的优劣分别放置，采取不同的措施进行管理。4、不同的花木用不同的淋水工具淋水。刚播下的种和幼苗用细孔花壶淋，中苗用粗孔壶淋，92、大的、木质化的用管套水龙头淋。淋水时要注意保护花木，避免冲倒冲斜植株，冲走盆泥。5、淋水量要根据季节、天气、花卉品种而定。夏季多淋，晴天多淋，阴天少淋，雨天不淋。干燥天气多淋，潮湿天气少淋或不淋。抗旱性强的品种少淋，喜湿性的品种多淋。楼内阴性植物每星期必须浇水两次，楼外阴性植物除雨天、阴天外，每天早晨须浇水一次（含绿化带、草坪、树木），如遇暴晒天气，每天下午须再浇水一次。花圃内的阴性植物由于受到纱网的遮荫每天早上浇水一次即可（雨天除外）；花圃内的阳性植物每天早晨浇水一次（雨天除外）；如遇暴晒天气，每天下午须再浇水一次。6、除草要及时，做到“除早、除小、除了”，不要让杂草挤压花卉，同花卉争光、争93、水、争肥。树丛下、绿化带里、草坪上的杂草每半个月除一次，花圃内的杂草每星期除一次，花盆内的杂草每3天除一次，并且要清除干净。7、结合除草进行松土和施肥。施肥要贯彻“勤施、薄施”的原则，避免肥料过高造成肥害。花木每季度松土和施肥一次，施肥视植株大小，每株穴施复合肥24两，施后覆土淋水。8、草坪要经常轧剪，每月轧剪一次，草高度控制在5厘米以下，每季度施肥一次，每亩撒施复合肥510，施后淋水或雨后施用。9、绿化带和2m以下的花木。每半个月修枝整形一次。10、保持花卉正常生长与叶子清洁，每星期楷拭叶上灰尘一次。11、发现病虫害要及时采取有效措施防治，不要让其蔓延扩大。喷药时，在没有掌握适度的药剂浓度之94、前，要先行小量喷施试验后，才大量施用，即做到除病灭虫又保证花卉生长不受害。喷药时要按规程进行，保证人和花的安全。12、绿化带每3天杀虫一次；花圃、花盆、花坛每半月杀虫一次；树木、草坪每月杀虫一次。三、绿化美化达标标准（一）花圃1、地面：无杂草、无脏物、无杂物、通道干净畅通。2、花盆：同一品种花卉、树木堆放集中整齐，阳性植物和阴性植物分别堆放，盆内无杂草和杂物，叶面无黄叶和大面积的虫斑。空花盆按大小堆放。盆内不允许有土无苗或死株。3、农药、材料、工具集中摆放。（二）工作楼外围1、树木：树上无枯枝、枯叶，造型独特，地面四周无杂草和脏杂物。2、绿化带：修剪整齐、高矮一致，种植稠密、无枯枝、无黄叶、无95、大面积虫斑，地面无杂草和杂物。3、草坪：修剪整齐，高度在5cm以下，种植稠密、无大面积枯死，草坪内无杂草和脏杂物。4、树盆：修剪及时、高矮一致，无枯枝黄叶，盆内无杂草和脏杂物，摆放整齐。5、花坛：修剪整齐，高矮一致，无枯枝黄叶，坛内无杂草和脏杂物，坛内草坪修剪整齐，高度在5cm以下，种植稠密、无大面积枯死。6、花盆：堆放整齐，造型别致，层次分明，叶面无黄叶，跑喷内无杂草和杂物，盆内不允许有土无苗或死株。（三）工作楼内1、花盆：堆放整齐、造型别致，层次分明，叶面无黄叶，盆内无杂草和杂物，盆内不允许有土无苗或死株。2、树盆：摆放整齐，叶面无黄叶，盆内无杂草和杂物，盆内不允许有死株。四、绿化工管理执96、行标准为搞好住宅工业园区整体绿化工作，为租户提供优质服务，提高工作质量，严肃工作纪律，特制定本标准。1、 保洁领班履行对绿化工的日常管理，绿化工必须服从管理，听从指挥。2、绿化工必须了解岗位职责和工作范围，尽心尽职搞好绿化工作，必须熟悉掌握园艺技术，提高环境美化质量。3、绿化工当班时间内必须佩带工号牌，着工作服。注意仪表整洁，讲话要和气，待人态度要诚恳，热情大方。4、绿化工负责花卉培植、育种、移栽、施肥、松土、浇水、修剪、除虫、清洗、搬运等工作。5、绿化工负责工业园区楼内外重要装饰部位配花、换花和养护工作。6、遇有重大节日和庆典活动时，绿化工应提前做好准备工作，负责协助物业部购花、配花并布置场97、地。7、绿化工应经常到达花卉现场进行检查，定时给花卉浇水，施肥、修剪、除虫和清洗，防止枯死。8、绿化工有责任要求园区内工作人员爱护公共花卉和草坪，严禁将烟头、茶、渣等杂物倒入盆内或草坪上。发现蓄意破坏的现象要及时劝阻和制止，严重的报物业部处理。9、绿化工应遵纪守法，不得损公肥私。一经发现予以辞退，并根据情节轻重、损失大小予以罚款。10、绿化工应严格遵守物业部制定的劳动纪律和各项规章制度。如有违背将按物业部的有关规定予以处理，情节严重者予以辞退。11、绿化工应以物业部利益为重，尊重租户，尽量给租户提供方便，不得损坏公司利益，影响物业部形象。12、因绿化工失职使花卉或草坪出现大面积枯死现象，将追究98、其责任，直至罚款和开除。13、绿化工应不断学习专业知识，积累经验，努力提高技术水平和服务质量。14、绿化工具和各种用料必须妥善保管，厉行节约，反对浪费。15、注意防盗，避免不必要的损失。五、绿化养护作业检查标准（一）适用范围工业园区内的绿化养护工作。（二）职责1、保洁领班负责绿化工作的作业指导和日常巡查，填写绿化巡视、养护记录表。2、物业部主任负责绿化工作的检查，并把检查结果和整改措施填写于绿化养护质量巡查表。（三）工作规程1、及时登记园区内绿化状况，完善绿化档案。2、托管绿地，根据绿化检查标准定期巡查，填写绿化养护质量巡查表，发现问题及时出具不合格整改单。跟踪检查直至合格为止。3、自管绿地，99、严格按照绿地养护规程实施。（四）绿地养护工作的检查1、养护工作每次完成后由实施负责人填写绿地养护操作记录表，并由物业部专人核实后签字确认。2、绿地养护班长周进行检查，并将结果记录于绿地养护质量巡查表相应栏中。3、绿化负责人每月对辖区内的绿地养护情况进行一次检查，并将检查结果记录于绿地养护质量巡查表中。4、每月由养护部门填写分承包方服务质量检查评价表，并交物业部填写评定意见。六、绿化养护作业标准（一）草坪养护管理质量标准1、一级标准A、覆盖率字95以上，基本上做到“黄土不见天”。B、基本上无杂草。C、生长茂盛，颜色正常，不枯黄。D、华北地区每年修剪5次以上，华东地区需达8次以上。E、无病虫害。2100、二级标准A、覆盖率在90以上。B、杂草极少。C、生长正常，颜色正常，有极少量枯黄。D、华北地区每年修剪3次以上，华东地区需达6次以上。E、基本无病虫害。3、三级标准A、覆盖率在80以上。B、有极少量杂草。C、生长一般，颜色基本正常，有少量枯黄。D、华北地区每年修剪一次以上，华东地区需达3次以上。E、病虫害不太严重，并能及时防治。（二）草坪养护作业标准1、浇灌、排水A、用土钻检查草坪土壤干湿程度，土层深100150处若呈干燥状，应及时进行浇灌。B、绿地养护人员应使用专用水管进行浇灌，浇灌必须湿透根系层，浸湿的土层深度为100，但不允许地面长时间积水。C、浇灌时期和浇灌时间可按下列规定：冷季型草101、（高羊茅）：春秋两季充分浇水，每周一次。夏季适量浇水，每两周一次，宜早晨浇，安全越夏。暖季型草（马尼拉、狗牙根）：夏季勤浇水，每周两次，宜早、晚浇。出牛季每两周一次，冬季可不浇水。2、修剪A、草坪长到7080时，应予以修剪。的面积草坪（面积50），应用手推式草坪机进行统一修剪；小面积草坪（面积50）可用割草机（也称割杆机、打边机）或大号枝剪进行局部修整。B、草坪修剪后高度为60左右。3、清除杂草、杂物A、与本草坪形态不符的杂草，养护人员应及时进行清除，并要求“除早、除小、除净”。B、清除杂草作业分人工除草和化学除草。人工除草用尖头小刀进行挑除。化学除草应由绿地养护人员用喷药器进行喷洒。除草剂可102、根据杂草种类具体配置，如：双子叶杂草（一般为阔叶杂草）可用2，4-D等除草剂等进行防除。一周后，对未清除的部分杂草，可通过人工除草的方法进行补除。C、除草效果测评，以草坪达到立姿目视无杂草为准。4、施肥A、冷季型草种追肥宜在春季或秋季，暖季型草种追肥宜在晚春。B、追肥应以复合肥为主。追肥的时间和数量可根据土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定。早春、晚秋可施有机肥。施肥方法可撒施和根外追肥。C、每年施肥一次，每次施肥成分含量分别为：磷0.3/；钾0.2/；氮0.5/。5、病、虫害防治A、病、虫害防治，应以防为主，防治结合。B、预防：预防性喷药每年一次。预防病害以喷灭菌灵等为主，常用浓度800100103、0倍液；C、除害：可依具体情况，选择无公害药剂或高效低毒的化学药剂消除病、虫害。6、其他养护草坪边缘线应整齐划一，装饰性草坪或花卉，可运用切边机进行切边养护。（三）树木养护管理质量标准1、一级标准A、生长势强，生长超过该树种、该规格树木的平均年生长量（平均年生长量各地可调查确定）。B、树冠完整美观，主侧枝分布均匀和数量适宜，内膛不乱，通风透光较好。C、枝干无机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，无黄叶、焦叶、卷叶，无非正常落叶，有虫屎、虫网、积尘叶的株数在5以下（包括5，以下同）。D、无蛀干害虫、介壳虫等危害，食叶害虫咬食的叶片，每株在7以下。E、绿篱上、下部枝叶茂密，整形修剪表面平整，棱角线条104、统一划齐。F、缺株在2以下。2、二级标准A、生长势一般，生长达到该树种，该规格树木的平均年生长量。B、树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光。C、枝干无明显机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，有黄叶、焦叶、卷叶，有非正常落叶，有冲屎、虫网、积尘叶的株数在10以下。D、蛀干害虫、介壳虫危害株数在4以下，食叶害虫咬食的叶片，每株在15以下。E、绿篱上下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐。F、缺株在4以下。3、三级标准A、生长势较差，生长低于该树种、该规格树木的平均年生长量。B、90以上树木树冠基本完整，有一定绿化效果。C、枝干有明显机械损伤，经处理后基本完整，叶色基本正常，严重105、黄叶、焦叶、卷叶，有虫屎、虫网、积尘叶的株数在15以下。D、蛀干害虫和介壳虫危害株数在6以下，食叶害虫咬食的叶片，每株在25以下。E、绿篱下部无明显光杆现象，整形修剪表面和棱角线条基本划齐。F、缺株在6以下。（四）树木栽植操作标准1、树木栽植前的准备包括现场调查及放样、选苗、树穴规格确定等三项步骤。A、现场调查及放样：施工前应对种植区域的公共设施、土壤、路面、沿街建筑物、地下管线等情况进行调查，并做好相应地记录。放样应根据设计要求结合实地情况进行实施。B、选苗：苗木应按设计要求选择品种、规格，选取苗木干直、健壮、无病虫害，落叶乔木的苗木分枝点高应在3.2m以上，必须有34根一级主枝。行道树苗木106、干茎落叶乔木不应小于7cm8cm，常绿树不应小于6 cm（附裸根苗木根系直径和带土球直径及深度规格表）。C、树穴规格确定：种植时树穴规格尺寸不得小于1.5m1.25 m1.0 m（长宽深），栽植穴内挖出的栽植土及废土分别堆置于穴外两侧，同时应集中运出废土杂物。穴内土质符合要求的，可在土球或根部以下的土壤翻松2020（不宜取出）。如遇地下管线及构筑物应停止操作，栽植前应在穴内垫足腐熟基肥，空穴过夜须采取安全措施。2、树木的栽植A、栽植时间：落叶乔木的栽植应在春季土壤解冻后、萌芽前或秋季落叶后土壤冰冻前进行。常绿乔木应在春季土壤解冻后，发芽前，或秋季在新梢停止生长后、降霜前进行栽植。在栽植的各个步107、骤中各工序应紧密衔接，做到随挖、随运、随种、随灌。B、支撑：落叶乔木的支撑一般用单柱的形式，在栽植前先竖柱。预制的单柱在挖好栽植穴后，应在盛行风向倾斜5度埋设树桩。常绿乔木宜用扁担桩的形式支撑，同时必须在树栽好后再支撑。苗木栽植后，应在土球侧面各打入一根垂直护树桩，桩应全长2.3m，打入土层1.1m，桩的中心位置距土球外侧10cm。C、栽植修剪：苗木在挖掘时和栽植前需进行修剪。修枝应注意树形均衡，及时去除病虫枝、根和损伤的枝、根，不能及时栽种时应采取保湿、防冻多进行假植。栽植于同一条道路上的树木的高度应一致；主干弯曲面与道路走向平行；树木栽植深度应高于地表面5cm左右，待土下沉后，使根茎与地面108、持平。D、筑堰与浇水：树木栽植完成后，应在树穴周围用土筑成高于根茎10cm15cm的浇水堰，栽后及时浇水，隔天复水。遇到天气干燥时适时浇水，常绿树还必须向树冠喷水。浇水应缓浇慢渗，出现漏水、土壤下陷和树木倾斜时，应及时扶正、培土。同时，浇水后应及时封堰覆土平整。（五）乔、灌木养护作业标准1、浇灌、排水A、夏季浇灌宜早、晚进行，冬季浇灌宜在中午进行。浇灌要一次浇透，尤其是春、夏季节。B、若处高温久旱（气温高于35摄氏度，10天未下雨），应及时进行浇灌，一般应在清晨或傍晚进行浇灌。C、暴雨过后一天内，树木周围还有积水，应予排除。对处于地势低洼处的雪松等易受水淹的树种可采取打透气孔的方式排水（挖若干109、小洞，直径50cm左右，至根部；垂直插入相同直径pvc管，周围用土填实）。2、中耕、除草A、树木根部附近的土壤要保持树木根部疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季应每周两个月松土一次。B、乔木、灌木周围的大型野草，应结合中耕进行铲除，特别注意具有严重危害的各类藤蔓（例如菟丝子等）。C、中耕、除草宜在晴朗或初晴天气、且土壤不过分潮湿的条件下作业。3、施肥A、树木休眠期可施基肥（如豆饼），每年10月中旬至11月进行一次。树木处于生长期，可依据植株的长势对其施追肥。（注：花灌木应在花期前、花期后进行。）B、一般乔木胸径在15cm以下的，每3cm胸径可施堆肥0。5kg，胸径在15cm以上的，每3cm胸径施堆肥110、0。5kg1。5kg。树木轻壮年期欲扩大树冠及冠花、观果植物，可适当增加施肥量。C、乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，起外径应与树木的冠幅相适应，深度和宽高均为25cm30cm。D、施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定。早期欲扩大冠幅，宜施氮肥；观花、观果树种应增施磷肥、钾肥。E、 施肥宜在晴天。4、修剪、整形A、树木应通过修剪树形，均衡树势，调节树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木茁长生长。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。B、乔木类：主要修除徒长枝、病虫枝、并生枝、下垂枝、扭伤以及枯枝和烂头。C、灌木类：灌木修剪应使枝叶繁茂，分部均匀；修剪应遵循“先上111、后下，先内后外，先弱后强，去老留新”的原则进行。D、绿篱类：绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满。花球应确保春、秋两季各修剪一次。E、地被、攀缘类：地被、攀缘植物修剪应促进分枝，加速覆盖和攀缠的功能；对多年生的攀缘植物要每年一次翻蔓，清除枯枝。F、修剪时切口都要靠节，剪口要平整；对于过于粗壮的大枝应采取分段截枝法，操作时必须注意安全。G、休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪。有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。5、补植树木A、树木缺柱应尽早补植。B、补植季节规定：落叶树应在春季土壤解冻以后、发芽以前补植，或在秋季落叶以后、土壤冰冻以前补植。针对树、常绿阔叶树应在春季土112、壤解冻以后、发芽以前补植，或在秋季新梢停止生长后、降霜以前补植。C、补植的树木，应选用原来树种，规格也应相近似；若改变树种或规格则须与原来的景观相协调。补植行道树种必须与同路段树种一致。6、枯死植株的挖除a结合补植工作对枯死植株进行调整。b挖除枯死植株作业，必须事先报经市主管部门审批，任何部门与个人无权擅自挖除。（六）灌木、乔木整形修剪作业标准1、作业适用范围工业园区的树木的整形和修剪。2、作业程序简单概括为“一知、二看、三剪、四拿、五处理”。A、一知：知道不同栽植类型树木的修剪要点及技术规范要求。B、二看：修剪前应仔细观察，剪法做到心中有数。C、三剪：因地制宜，因树修剪的原则，做到合理修剪。113、D、四拿：剪后的断枝，随时拿下，集中一起。E、五处理：剪下的枝条要及时集中清运处理，以免引起病虫害。3、标准A、造型美观，形态逼真。B、绿篱每年至少修剪4次，造型每年6次，乔木每年1次。C、九里香、福建茶等绿篱灌木新长枝不超过15cm，勒杜鹃造型长枝不超过30cm。4、安全注意事项A、绿篱在1-3季度生长期修剪，乔木应在休眠期或秋季修剪。B、修剪高大乔木时应注意人身安全，防止人从树上或梯子上掉下。C、作业人员在高处工作时，应将工具放稳，防止掉下来伤人。（七）中耕除草作业标准1作业范围工业园区内各类植物的中耕除草。2、作业程序A、每一季度定期用锄头或耙子对树木（包括乔木和灌木）进行一次中耕除草，114、一保证营养和水分的吸收。B、连续多日下雨，雨后过两天，水分被土壤吸收后（土不粘耙子），对板结的土壤用铁耙子松土，提高土壤透气性。C、草地以人工拔草为主，除下雨天外，每天都可进行，在杂草结子前拔除，拔草时要连根拔除，拔除的杂草应及时清运处理，控制杂草的繁殖。D、大面积的杂草，用化学除草剂消除，在喷药后20天将土深翻15cm，过一星期后耙平备用。3、作业标准A、中耕深度为5cm左右，以不损伤树木根为准。B、目视没有明显的杂草，草地纯度为90%。（八）防风防涝作业标准1、适用范围物业管辖区绿化的防风防涝。2、作业程序A、对新种的乔木须用水泥柱或竹竿做防护架。B、平时应注意对灌木和乔木进行培土。C、对115、乔木进行剪枝以减少阻风力。D、检查保持雨水井和明沟、暗道畅通。E、对下沉的绿地进行填土改造，以保证绿地不积水。F、风雨过后对住宅区的绿化进行全面检查，发现受害的树木在12h内根据情况，可采用锯树、扶正、培土、支架或拉绳等方法处理。3、安全注意事项支撑物或拉绳与树干之间垫上柔软的东西，以防破坏树皮。（九）浇水抗旱作业标准1、作业范围工业园区内的各种植物。2、作业程序A、大面积浇水采用胶管引水，单株淋水可用担水的方法。B、浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。C、新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故应优先保证一次浇透。D、草地浇水要按顺序浇，不要遗漏。3、注意事项冬季早上不浇水，夏天中午不浇116、水。（十）补栽补种作业标准1、作业范围工业园区绿化的补栽补种。2、作业程序A、确定须补种的植物品名及地名。B、对须补种地翻土或打洞，加施基肥。C、挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝和叶。D、补栽覆土时应将土敲细，新土高出地面3cm-5cm，载台湾草时土高出接口处1cm-2cm，栽上草后浇水，然后用锹拍打草皮，使新种草根部入泥。E、对新种乔木用支撑保护。F、浇水定根时一次浇透，每天早晚各浇一次。3、标准A、新种植物与原有的成行。B、确保成活率达95%以上。C、最大裸露块在0.4C以下，裸露面积在总面积的0.5%以下，缺株在0.5%以下。（十一）施肥作业标准1、作业范围工业园区绿化、花卉的施肥管理。117、2、作业程序A、根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定：有机肥（垃圾肥、蘑菇肥、饼肥等），无机肥（氮、磷、钾、复合肥）。B、施肥方法：有机肥多作用基肥，即穴施、环施、沟施；无机肥（化肥）多用撒施、喷施和根施作追肥。C、施肥时间：一般在阴天或傍晚为宜。3、要求及标准“四多”、“四少”、“四不”和“三忌”。A、四多：黄瘦多施，发芽前多施，孕苗期多施，花后多施。B、四少：肥壮少施，发芽后少施，开花期少施，雨季少施。C、四不：徒长不施，新栽不施，盛暑不施，休眠不施。D、三忌：忌浓肥，忌热肥（指高温夏季），忌坐肥（指栽化日，根部贴在盆底基肥上）。4、注意事项A、施追肥后及时淋水，第二天早上再淋一次，俗称118、“回水”。B、施基肥时，肥料应充分发酵、腐热，化肥须完全粉碎成粒状或粉状。（十二）病虫害识别与防治作业标准1、白粉病的识别与防治A、白粉病的识别发生在叶片和嫩枝上，开始时叶片有白色小点，以叶正面为多，小点向四周扩展，形成圆形不规则的霉层，霉层互相连片，覆盖全叶。发生旺季为3-8月。如管理不当，四季均会发生。B、白粉病的防治注意透光，避免栽植过密，早期病叶立即摘除。发病期可喷50%退茵特800-1000倍液，或0.1-0.3波美度石硫合剂，50%胶体硫50-100倍液，连续三次均有较好效果。2、黑斑病的识别与防治A、黑斑病的识别叶片被害初期，出现褐色小点，后扩展为圆形、椭圆形或不规则形病斑，直径119、5mm-10mm，深褐色至黑色，严重时病斑可互相连接成大斑，叶片变黑，脱落或枯死，四季均有发生。B、黑斑病的防治加强管理，施肥时注意氮、磷、钾适当搭配，使植株健壮发育，防止植株徒长。注意栽培品种的选育，对有染病的，并且经济价值和观赏价值都较低的品种，应考虑淘汰。栽培处要通风透气，光照充足，浇水适当，避免过湿。定期喷药保护，喷药前摘除病叶，雨后还有要用清水喷洗下层叶背泥土。药剂可选用75%百茵清可湿粉剂500-800倍液，50%托布津可湿粉800-1000倍喷液，50%代森胺600-800倍液，每隔7-10天喷一次，连续几次，较好。3、青枯病的识别与防治A、青枯病的识别本病是因细菌侵染植株根、茎120、引起的维管病害。幼苗感染后，植株根茎变褐腐烂，以致倒伏，生长盛期植株感染后，通常地上部分叶片突然失水干枯下垂，根部就腐烂，最后整株枯死，用刀横切茎或根，可见乳白色或黄褐色的细菌黏液溢出。B、青枯病的防治发病期可喷0.2%高锰酸钾溶液或者100-200ml农用链霉素、土霉素，并适当增加钾肥，用1010的硼酸液进行追肥，可提高病株的抗病力。4、蚜虫的识别与防治 A、蚜虫的识别 蚜虫属同翅目，蚜科昆虫，分布广，种类也多，为花木的主要害虫。该虫以其刺吸式的口器允吸植物体的汁液，植株被害部分生长缓慢，叶片卷屈、畸形，严重者脱落，花蕾被害则不能正常发育，甚至脱落。该虫在为害过程中还能传播病毒，排泄大量蜜露121、，诱发煤烟病，使植株、叶呈现一层乌黑覆盖物，影响光合作用，并大大降低植株的观光价值。B、蚜虫的防治清洁绿化地及花圃园地，除杂草，减少蚜虫栖身场所以消毒越冬虫源，秋末喷射40%乐果300倍液以做保护。当蚜虫发生时，每隔7-10天喷药一次，连续进行二三次，可选用40%乐果2000倍液，或者50%螟松1000倍液，8%敌敌畏1000倍液喷杀。如盆花则可在根部埋上3%呋喃丹颗粒5g，深度为2cm左右，也有良好的防止效果。5、蚧壳虫的识别与防治A、蚧壳虫的识别蚧壳虫种类很多，分布很广，属同翅昆虫，此虫以刺吸口器在主植物上取液，使叶片出现许多黄斑，长势衰弱，严重时引起落叶。B、蚧壳虫的防治在一龄弱虫期喷射122、40%氧化乐果及25%亚胺硫磷1000-2000倍液，如盆栽也可埋呋喃丹。对生长过密虫害严重的枝叶适当修剪，以利于通风透光，以减少虫害来源，增强植株抗害能力。6、满虫的识别与防治A、螨虫的识别螨虫属于蜘蛛纲螨目，种类甚多，分布广，繁殖迅速，为害很大，多在叶片反面出现，致使叶片反面产生油资壮的紫褐色斑块，叶片无光泽，严重时叶片萎黄、脱落，树势衰退。螨类的吱声和猖獗为害很大，主要受温度和降雨量少的影响，气温24-30，天气闷热的情况下，为其发生、发育的适宜条件，多雨潮湿的环境不利于其发生和发展。冬季和早夏温暖、干旱，则越冬基数增大，在适宜条件下，翌年会孳生猖獗为害。B、螨虫的防治越冬期间清除易被为123、害花卉周围的杂草，并及时堆放沤腐，或者喷药，以压低越冬虫源。药剂方治可用50%敌敌畏1000倍液，或用20%适满丹可湿粉剂1000倍液等喷杀。（十三）室内观赏植物种类作业标准1、选择合适的种植时机室内观叶植物的生长需要的温度，如在较低温度下移植或分株，常会造成根部的损伤、生长势衰弱甚至死亡。因而，观叶植物的种植期多在春、夏、秋三季，其中以春季为佳。除了在温室内温度可以调节外，一般较耐寒的室内观叶植物药在4月份，温度较稳定时进行移植；耐寒力差的品种则以5-6月移植或分株较为安全。秋天也是种植的较适宜季节，但与春天相比，管理上较不容易，必须掌握气温的变化，并且注意水分的供给情况。夏天，适于种植一些124、有气根的蔓性热带观叶植物，如喜林芋类、龟背竹、合果芋等，但必须注意喷水降温，保持足够的空气湿度。2、种植之前，根据所种植品种、规格及用途选择适合的种植容器，同时配置好种植基质。上盆时应注意几个技术环节：A、首先将盆底部的排水孔用两块碎瓦片盖成“人”字形，使盆底的排水孔眼处于“盖而不堵、挡而不死”的状态，以利于排水。B、在碎瓦片上填入颗粒较大的土壤或煤渣，再铺上一层细土，这样不仅有利于排水通气，也能使其根系伸展自如。C、将植株放入盆内中间位置，并使其根部向四周伸长，扶正后严四周慢慢地加培养土，填到一半时用手将基质轻轻压紧，使植株根系与基质密接，随后继续加培养土道离盆口2cm3cm位置，并使培养土125、在盆面呈中间高的曲面，以免盆中积水或浇水时盆土溢出。D、将种植好的盆置于荫蔽处，避免阳光直射，并浇一次水（第一次浇水要使盆内的基质全部吸足水）；在较荫蔽处养护12周后逐步移至正常养护区。E、在夏秋季，如果盆土较易干燥，可在盆面加盖一层水苔，以减少说分蒸发。3、几种观叶植物的种植方法A、室内观叶植物的许多品种，如黄金葛、常春藤及喜林芋类等呈蔓性生长，且有气生根。这些植物的种植方法，除可用35株种于一个盆作垂吊栽培外，也经常用作攀附种植。攀附种植时在盆中央埋一根柱状蛇木或一根竹棍，棍的四周包以棕皮、破旧遮阳网或水苔，以作为支柱。在柱的四周种植35株小苗，并用小铁丝绑扎牵引，使植株藤蔓沿立柱四周攀附126、生长，利于气生根的攀扎和植株的快速生长。B、有些植物如凤梨类的一些品种，可用水苔种植。在盆中碎瓦片上先铺一层3cm5cm的水苔，约占盆深的1/4左右，并用水喷洒湿润；再将植株端正；种植后同样应将其放在荫蔽处，按正常方式进行管理。C、刚种植的植株，在种植时交足水分后35天内一般不需多浇水，以防止有些植株因伤口未愈合而盆土过湿引起根系腐烂。但为了减少水分蒸发，可多次进行叶面喷雾，以提高植株周围额度空气湿度。同时，刚种植的植株处于生长恢复期，一般不要追肥，待恢复正常生长后，在开始施稀薄肥，因而此时已发新根，补充一些速效肥料，可促其快速生长。（十四）室内观叶植物养护管理作业标准 由于室内观叶品种多位南127、方植物，生长要求较高的温度（生长适温2030），且多数种类具有的叶片或鲜艳的花色，因而在养护管理与防冻防寒两相措施尤为重要。1、肥水管理A、室内观叶植物因其原产于热带、亚热带环境中，本身含有的水分很高（水分多数占植物体鲜重的80%90%），所以在养护中要特别重视水分管理。在七生长期保持充足的水分笔耕适当进行叶面喷湿以保持较高的空气湿度。B、追肥在生长期每周进行一次，但在冬季休眠时则应停止。C、施肥种类，观叶植物以氮肥为主辅以磷钾肥；观花品种则应多施磷肥、钾肥，确保花卉色泽鲜艳。2、防冻防寒 在高档办公区域中温度恒定，所以植株生长环境相对较为稳定。然而在温度变化较大、室内温度不均衡的环境中，植株128、的防寒保暖就显得较为重要。冬季，尽可能使植株放置于温暖处，适当修剪以防止养分的过分消耗，减少病虫害的发生，在气温低于0又缺少加温设备的条件下，可采用套袋法对进行保温措施，防止冻害发生。第五章 工业园工程管理一、岗位职责1、工程部主管岗位职责（1）对物业部经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。实地考察员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。129、审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。（2）设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到“三不漏”（不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。（3）负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。（4）负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送物业部经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。（5）切实130、执行物业部经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督促指导员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）。严格检查督导下属。（6）针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。（7）审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交文员整理归档。（8）掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的131、可行方案。监督施工，验收施工质量。（9）负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。2、维修电工岗位职责（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。（2）努力学习技术，熟练地掌握工业园电气设备的原理及实际操作与维修。（3）制订所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格。（4）积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从工程主管的指挥。（5）严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。（6）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事132、故时不得离岗。（7）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人。（8）每月进行一次分管设备的维修保养工作。（9）搞好班内外清洁工作。3、电梯组职责（1）电梯组负责范围负责所有电梯运行的管理。负责大楼电梯及附属设备维修保养和故障检修工作。负责各电梯轿厢外、井道及井道底、各梯整流器、控制柜、电抗器的清洁。负责各电梯的照明及内选外呼的巡查和修理。（2）电梯工的职责电梯工是负责电梯运行保养的专业工种，应由具备电器和机械技能基础的员工经过电梯专业培训后方能担任。其主要职责是：熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求准时开启和关闭电梯，确保电梯正常运行。配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯133、保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。及时处理应急停机故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电梯中被困客人救出，然后排除电梯故障。做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。搞好各工种的配合，努力完成领导交给的其他任务。(一)(二) 二、工程管理与服务(1) （一）设备系统日常运行工作(2) 1、配电系统配电系统是为建筑物提供能源的系统，也是大楼安全正常运行的最基本保障，包括高压供电系统、低压配电系统。高压配电系统是整个大楼动力保障的关键点。我们有着多年高压配电系统管理的经验，通过制定严格的管理制度、运行维护管理134、方案以及严格的监督管理，确保高压配电系统的正常运行。同时管理人员针对设备数量众多的低压配电设备实行运行状态的全面监控，对高压室、变压器室、低压室进行巡视检查，监视记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。(3) 2、给排水系统水电维修人员随时监测各水池、水箱的水位情况及水泵的运行情况，巡视人员对屋顶、地下水箱、减压阀等各处相关设备进行巡回检查，一旦发生缺水、溢水问题或其征兆立即通知主管，前往处理。(4) 3、电梯系统电梯是大楼必不可少的运输工具，管理人员将按规定检查其运行情况以及平层是否准确、指示灯显135、示是否正确完整、按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式，以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。(5) 4、电梯报警对讲系统由于电梯轿箱是一个较狭小的封闭空间，一旦发生停梯困人故障，被困人员会感到处于孤立无援境地，心情将十分紧张烦躁，因此电梯中设有报警按钮和对外通话装置。中央监控室接听报警后，一方面通过闭路电视观察梯内情况，并应与梯内被困人员保持联系、给予安慰，嘱其耐心等待救援；另一方面迅速通知电梯维修工解救被困人员。如电梯内发生治安报警，中央监控室将立即通知工程人员或快速应急小组前往现场处理。(6) 5、照明系统在大楼中，照明质量的好坏直接影响人们的工作环境。照明系统管理的主要136、内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查大楼的公共照明，发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间，按预先的设定，通过大楼设备自动化系统对公共照明进行开/关控制。(7)(8) （二）日常运行的管理鉴于大楼设备数量繁多、分布面广等特点，我们将采取定期巡视的方法，对分布于各个区域的设备设施实行监控运行。加强和优化在动力中心的设备房设立设备值班室，确保大型重要设备的正常运行。同时，制定严格的巡视检查制度，对位于不同区域的各种设备进行定期、不定期的检查，保证设备的正常运行。 (9)(10) （三）值班管理(11) 1、值班员必须有高度的工作责任心，熟悉和掌握共用设备设施的操作方法，并137、且有事故处理的能力。(12) 2、不准迟到、早退、无故不上班，上班时必须保持头脑清醒，不准在值班室会客、闲谈。(13) 3、请假、换班需在一天前申报，由主管负责安排合适人员替代，不准私自换班。(14) 4、值班电话属专用电话，任何人不得长时间占用，配备的消防器材应完好，随时可投入使用。(15) 5、值班员在工作中必须紧密配合，服从统一管理调动。(16)(17) （四）交接班管理(18) 1、接班人员必须提前十分钟到达工作岗位,对设备、工具、器材、配件进行详细的检查。(19) 2、交班人员发现接班人有酗酒、精神不振等，不得交班，并及时汇报部门经理，由经理安排其他人员上班。(20) 3、接班人未按138、时到岗时，交班人不得擅离工作岗位，应向部门经理汇报。(21) 4、设备处于故障时，不准进行交接班，待故障处理暂告一段落时，再进行交接。(22) 5、值班员要团结互助、互相尊重，应将本班期间设备设施运行情况详细记录。(23) 6、交接班实行“四交”、“四不接”四交交设备运行情况交设备、工具、器材、备品、配件数量以及完好情况交安全措施交上级指示以及注意事项不接交班人不在工作岗位不接；情况不明，记录不全不接；交班人在没有及时完成部门分配的任务时不接，协助完成后才能接清洁卫生不搞好不接。(24)(25) （五）值班员的巡视要求(26) 1、嗅：放电嗅味及绝缘过热之焦味。(27) 2、听；火花放电声，机139、械振动声，电压过高或电流过大所引起的异常声音。(28) 3、摸：设备非带电部分的温度和振动情况。(29) 4、看：放电火花、变色、变形、变位、损坏、渗油、渗水、继电器、电度表转动、仪表和信号灯指示及其他情况。(三)(四) （六）系统的维护保养设备维护保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。设备维护保养应该达到清洁、整齐、润滑、可靠等要求。良好的设备维护保养工作可以改善设备运行的条件，查找和纠正可能发生的故障，将隐患消灭在萌芽状态，避免不必要的损失。(1) 1、维护保养工作方式日常维护保养属运行操作人员的140、职责范围，各部门使用的设备、设施要有专人负责，并严格按照操作规程操作使用。工作内容主要是巡视检查及调整、润滑、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于设备的外观、功能状态。定期维护保养对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性修理，由维修人员在专业指导下实施。紧急维修管理为确保紧急维修工作能够按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：（1）对简单的急修工作应在最短时间内完成。（2）对较大的急修工作应有效跟进，直到完成为止。（3）对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。（4）对紧急维修消耗的材料进行有效监控。(2) 141、2、日常维护保养、定期维护保养的质量控制日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。(3) 3、实行目标管理，落实到人。在设备维护保养方面，实行各级目标责任、专业技术支持保障的管理。(4) 4、我们将按区域、设备的功能、各岗位人员的专长，实行专职到人，目标到人，设备到人，绩效考核等手段，使得设备始终在各责任人的控制之下，从而保证设备的正常运行。(5) 5、在日常维护保养中，实行设备日常巡视检查保养制度，变事后维修为预防维护，并规定检不出设备问题发生事故责任由点检员负责，点检出的问题，维修人员不能保质保量、如期检修完毕，责任由维修人员承担，从而保障设备的正常运行。(6) 6、将维保工作的质量有效性纳142、入绩效考核，从而鼓励员工，真正体现员工的价值。日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。(7) 7、保养工作按工作性质和区域划分到人，专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。(8) 8、针对维修保养工作的有效性及质量，我采取定期、不定期抽查等方式，维保工作的质量我们将根据国家和行业的质量标准，逐项检查。将成立由技术组成的考核小组，根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议，对重大设备的维保质量进行审核评定，并形成专项记录。发现不合格即查找其发生原因，提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议143、结果，将作为员工工作业绩量化考核的依据。(9) 9、制定严格的保养计划，同时将维修保养的标准、项目、维保的有效性考核、怎样控制、检查、考核方式、纠正改进措施等进行明确定的规定，随同保养计划下发，实施闭环运作。(10) 10、对设备维保供方工作质量实行三级控制，跟踪管理。(11) 11、对于高压供电系统检测、中央空调机组、空调水质处理、电梯、消防系统、等专业性强的系统设备设施维护交给专业的保养公司进行维护保养，确保其安全运行。(12) 12、由工程主管负责合同、质量标准、考核办法的拟定，并按批准生效的合同、质量标准，依据设备所在单位的考评情况及定期不定期的现场检查，对工程供方进行考核，综合评定。144、(13) 13、设备所在单位依据合同条款，质量标准，考核办法，责成专人负责，对工程供方工作质量进行控制。(14) 14、工程主管该项目依据工程供方的工作计划、质量标准，对工程供方工作人员的工作进行确认。(15) 15、对工程供方的工作质量实行闭环管理，即有处理、有预防、有验证。对不能满足服务质量且又不能及时对存在问题整改的分包方及时采取措施或解除合同。附：紧急抢修程序工程部计算工程量核定费用设备设施突发故障工程部抢修组委托专业公司抢修主管立即组织抢修通知项目经理财务部结算、支付工程部主管向业主/总经理汇总报告事件事件报告及维修档案存档业主或项目经理理确认(16) （七）设备维护保养检修计划和标145、准(17) 1、设备的维护保养计划(18) 2、设备维护保养应达到四项要求。(19) a.整齐：设备附属装置、操作装置放置以及控制线路和动力线路的敷设应该整齐。同时在维护保养时，各种工具、仪表、备件应仔细清点，摆放整齐。(20) b.清洁：各种设备的表面、内部以及其他可视部位应该清洁，无积尘、破损、锈蚀、漏电、漏水（油、气），工作现场清洁。(21) c.完整：各种设备及其配件完好无损。(22) d.可靠：各种设备的控制系统运作可靠，绝缘、接地符合要求。检修保养完成后能够正常启动运行，各项运行参数合格。（八）设备系统的应急处理方案在设备运行中，常常会因为某些非正常因素造成设备的停用、功能丧失或降146、低。这些故障除了会危急设备的正常使用，还会危急设备的操作或使用人员的生命安全，如果不能及时正确处理，将会造成客户资产和个人不可挽回的痛苦。因此积极采取积极有效的管理预防措施，杜绝事故的发生。对于已经发生的设备事故要认真分析原因，吸取教训，制定防范措施，避免再发生。1、设备故障处理规程（1）故障分类 设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均为故障，凡故障发生时，均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。 重大故障包括：人身伤亡事故；设备故障导致经济损失达人民币万元以上；因故障引起整个大楼停水、停电、停气；发生火灾等。 除上述重大故障外，其它为一般故障。(2)重大故障处理职责147、 凡发生重大故障，由值班人员立刻报告相关领导并按相关应急处理程序采取措施，接报告后应立即到现场指挥故障处理。 对于一般故障，可授权值班负责人处理。2、故障处理通则（1）发生故障时，值班员应立即处理，一般故障应先汇报后处理，事后作好记录。重大故障应一面处理，一面汇报，无法处理的应尽快报告主管。（2）根据表计的指示和设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危及人员及设备安全的因素。（3）最迅速地恢复设备（设施）至正常运行状态。（4）处理故障必须迅速、正确、果断、镇静，不得违反安全规程。（5）工程主管是处理故障的全面领导人，负责调动、安排有关人员采取相关措施。 （6）对于需148、要立即抢修的设备，值班员应判断故障部分和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场安全措施作好。（7）发生故障应仔细注意表计和信号的指示，并记录操作的时间和故障现象。（8）处理完毕后，由专业技术人员对故障原因进行分析取证，查明故障产生的原因、形成机理、同类故障产生的原因及规律以及预防措施等。（9）查清故障原因、分清责任后，对责任人进行处罚和教育，同时制定防范措施。（10）故障处理的全过程应以书面文件的形式作如实详细的记录，待处理完毕以后，连同其他文件存入设备技术档案。3、发生火警处理规程 工业园区发生火警时，要做到忙而不乱，及时报警，并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。（1）火灾报警程序a.发149、现火警时，立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警，也可启动手动报警器，使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。b.用电话报警时，必须讲清下列事项：火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。（2）接到报警后的处理办法a.消防监控室接到报警信号后，利用对讲机通知巡逻保安员立刻前往火警现场。如属火警误报，应通知消防监控室复位；如证实火警，应立即通知消防监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救，并利用现有设施进行灭火。如火警严重，在组织前期扑救的同时向119报警。b.消防监控室利用消防广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；使电梯降至首层；切除火灾区域电源，准备启动应急电源；150、启动相关防、排烟风机、消防泵。c.工程部主管到现场指挥灭火，物业部其他人员要立即到现场参与灭火，设备值班人员则坚守岗位，随时听从指挥。d.派人到大楼门口引导消防队进入火场，指示消防栓位置。4、电梯困人救援规程（1）电梯故障，应由电梯工解救被困乘客。（2）轿顶操作放人程序 a.确认故障电梯号及该电梯所停层数（如N层），并通知乘客“救援在进行中”。b.到停层的上一层（N+1层），用形钥匙打开该电梯的厅门。c.进入轿厢顶，将“检修开关”转到“检修”位置；注意：“检修开关”未转到“检修”位置时不得关厅门，以免电梯突然运行。d.关上厅门，按“上行”或“下行”按钮，将电梯轿厢在最近楼层平层。e.将“门机开151、关”打开，用手盘动门机将门推开放人。f.放人完毕，将“检修开关”转回正常位置。注意：此时要保持厅门为打开状态。g.将“门机开关”复位，关好厅门。3、机房操作手动放人程序a.如轿厢门处于半关闭状态，则应先将其完全关闭。b.利用电梯对讲或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌。c.进入机房，关闭该故障电梯的电源总开关。d.插入松抱闸手柄，并小心将抱闸撬开。e.根据负载情况盘动飞轮，使电梯降（或升）至最近一层门口为止（由钢丝绳上油漆标志确定）。f.打开厅门及轿厢门放出乘客。g.用手把门关好。h.确认所有楼层电梯门锁好。i.维持电梯电源切断状态。j.放人完毕通知电梯维修工152、作进一步检查。5、供电电源停电故障处理规程电源故障分以下几种情况处理：（1）在接到供电部门发出的停电通知后，工程部通知相关部门，应在一小时内通知各单位。（2）正常情况下的倒闸操作，提前一天发出停电通知。（3）大楼内故障引起供电回路停电，应在排除故障后恢复送电。（4）如设备或线路的电气联络部分发热、发红，不能继续并继续观察，采取相应措施。（5）低压配电盘母线、运行时，应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷，如因大楼及其引出线故障时，应将故障段母线隔离，然后设法对未受影响的部分恢复送电。6、停水及故障处理规程（1）在接到自来水公司发出的停水通知后，工程部通知相关部门，应在一小时内通知各单位153、。（2）若安排水池清洗，公司应提前三天以书面形式发出通告，通告内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。（3）给排水设备故障一般处理程序a.供水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。b.排污泵出现故障时，应迅速抢修，若一时不能修复，应准备临时借用设备。c.若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水，值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门，及时通知有关人员抢修。d.排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即组织人员疏通。7、喷淋头被撞断处理规程（1）关掉该层或该区喷淋总阀，打开放水阀放完水后维修。（2）在重要位置，可以用软管把水接到洗手间或排水沟内。（3）在阀门关不严154、的情况下，带水操作，必要时可以关闭上一级总阀。（九）系统保养1、系统保养的概念 按工业园物业内部不同的专业设备系统的技术要求，在设定周期的时间内，对系统内设备的基本单元进行技术保养和清洁卫生，确保每一个单元设备和系统处在良好的运行状态。2、供配电系统保养项目（1）月度维护保养项目A检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯。B检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明。C发电机：机身清洁除尘、检查各螺丝无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池、启动机组运行十分钟、停机后检查有无漏水漏油。（2）季度维护保养项目。A、各层配电母线槽接头：检测运行温155、度。B、外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。C、喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘。D、公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。E、清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度。F、高压配电房：检查清洁直流屏、电池。G、地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。（3）半年维护保养项目A、各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按纽、各接线有无损坏和过载过热。动156、力箱电缆T接口和母线插接箱接口，电源开关接口有无过载过热。B、低压配电房电柜：检测母排接口、电缆接口、开关接口运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘。（4）年度维护保养项目。A、变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘。B、高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺丝、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸。C、低压配电房电柜：母排和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口、开关等接口除尘紧线、试验开关分合闸。D、搂层配电房电源插接开关箱：除尘紧线。E、各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力箱T接157、口和总电源开关接口有无过载过热、清扫电箱内灰尘、接口除尘紧线。F、高压配电房：直流屏电池架除锈油漆。G、发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线、机架除锈油漆、机座防震弹簧打黄油。H、地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆。I、建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆。J、天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆。K、外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆。3、消防系统保养项目（1）月度维护保养项目A、消防栓泵和喷淋泵：手/自动运行、消防中心启动、返回信号、记录启/停压力、主备电源投入。B、湿式报警阀：响水力警铃、报警返回信号、记录压力。C、加压158、排烟风机：手动运行、消防中心启动、返回信号、机前风阀自动开启、主备电源投入。D、减压阀和雨淋阀：检查记录上端、下端压力，调校偏差的下端压力。E、各层手动报警按钮和消防箱封条和配置：检查报警按钮玻璃、消防箱封条、无封条消防箱配置并补齐贴封条。F、防火卷闸：手动运行下降上升、消防中心启动下降、下降返回信号、运行状况。G、BTN气体灭系统：检查电源指示、系统运行、气瓶压力。H、消防主机、联动柜和广播柜：自动检测、列表打印检查和记录被封闭烟感号码和原因、测试按钮灯和信号灯、测试唛克风、备用电源测试。I、滤毒室人力风机：人力和电动启动风机运行状况（2）季度维护保养项目A、消防栓泵和喷淋泵：控制电箱检查和159、清洁除尘、清洁水泵设备。主泵故障自动转换。B、加压排烟风机：控制电箱检查和清洁除尘、机前风阀加润滑油、清洁风机房和设备。C、BTN气体灭系统、减压阀房和煤气房：清洁BTN房和设备卫生。D、防火卷闸：控制电箱检查和清洁除尘、卷闸电机清洁除尘、检查运行有无异响、调校限位位置。E、滤毒室人力风机：控制电箱检查和清洁除尘、清洁机房和设备。F、消防中心设备：控制柜检查和清洁除尘、清洁设备卫生。（3）半年维护保养项目A、BTN气体灭系统模拟测试：控制电箱清洁除尘、1区报警响警钟、2区报警响警笛亮闪灯、延时灯亮及延时间启动、易熔片信号灯亮、瓶头阀动作、主机模拟盘显示、消防中心显示、备用电池手动试验、烟感开路160、故障测试。B、各层端子箱：控制电箱检查和清洁除尘。C、消防栓泵和喷淋泵、加压排烟风机和滤毒室人力风机：轴承加润滑油、打黄油、检查轴承运行有无异响。D、设备层消防闸阀螺杆打黄油。E、消防指令电梯回降：消防中心控制电梯已回降。F、各层送风排烟阀和防火阀：消防中心控制打开、返回信号。G、各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。H、联动部分功能测试：各层停非消防电、报警按钮、警铃、消防电话和消防广播。检测备用电源。I、消防栓试验、感烟、感温探测器抽查测试：测试探测器、消防喷淋管末端排水。观察消防中心返回信号。J、消防管井：检查管井管道、打扫卫生。K、自动报警主机的自检，检测市电、备用电情况。（4）年度维护保161、养项目A、各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。B、各层消防栓箱：箱内清洁除尘，卷盘排水试压。水带腐烂程度，接扣、水枪、闸阀完好。C、消防栓泵和喷淋泵：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻，水泵密封处理。D、加压排烟风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻、检查调校皮带。E、BTN气体灭系统：控制箱接线口紧线。主机测试。检查市电、备用电。F、防火卷闸：控制箱接线口紧线、卷闸电机接口紧线、调校链条 加润滑油。G、各层端子箱：控制电箱检查线路、紧线。H、消防中心设备：控制柜检查、紧线。检查各种指示灯、按扭。I、消防栓泵和喷淋泵、消防设备减压阀：清洗隔滤网。4、中控维护162、BAS、CCTV、综合布线系统保养项目（1）月度维护保养项目A、自控电脑：检查打印机、UPS电源、网卡接口、线路、清洁除尘。B、模拟屏：检查指示灯、稳压电源、点阵模块线路、风鸣器、清洁除尘。C、CCTV矩阵切换器：检查线路接口、清洁除尘。D、NCU网络转换器：检查线路接口、清洁除尘。E、CCTV稳压电源：检查电源线路接口、清洁除尘。F、四像分屏器：检查线路接口、清洁除尘。G、监视屏：检查线路接口、清洁除尘。H、录象机：检查线路接口、清洁除尘。（2）季度维护保养项目电梯轿箱摄像头：检查线路接口、除尘、调校。（3）半年维护保养项目A、监控室设备：全面检查和除尘紧线（电脑、模拟屏、CCTV矩阵切换器163、 NCU网络转换器、CCTV稳压电源、四像分屏器、监视屏、录像机）。B、电梯轿箱监控箱：检查线路、除尘。（4）年度维护保养A、电脑：备份数据。B、各层红外线报警感应器：检查线路；检查距离、微波和红外感应力；清洁除尘。C、楼层的自控控制箱：检查各类开关、接触器、继电器、线路绝缘情况；紧线、清洁除尘。D、各楼层新风机和风柜机电动阀：检查电源线路、调校定位；检修阀芯漏水。E、各楼层层间总阀：检查线路、开关一次。F、各楼层DDC自控盘：检查线路、接口、继电器、基本模块、扩展模块变压器；清洁除尘。G、送风和回水探头；主机房进水和出水探头：检查线路、接口。H、送风、回风和回水探头：检查线路、接口。I、C164、CTV摄像枪：检查线路接口、调整涉嫌枪焦距定位、清洁除尘。J、监控室CCTV稳压电源： 检查内部线路接口、检测功能运行状况、全面清洁除尘。K、红外线报警感应器电源箱：检查线路、电源变压器、5、空调系统维修保养项目（1）月度维护保养项目A、各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。B、各层排风机：检查风机运行状况。C、空调机房送风和排风机：检查运行状况。D、空调机房和电房：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打扫卫生。E、检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀。（2）季度维护保养项目。A、主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。B、空调主机机房送风机和165、排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油C、冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。D、各层新风机和风柜机房：新风机(风柜)打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机(风柜)房。E、各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网。F、车间盘管风机：清洗尘网。G、主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。H、主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接口运行温度、检测开关接口运行温度。I、空调机房送风机和排风机：清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。J、冷却塔：清洁管道、冷却塔平台、调校水位控制器、电柜清洁除尘。K、各层新风机和风柜机房：控制箱清洁除尘。（3）半年维护保养项目。166、A、空调管井：检查管井管道、打扫卫生。B、各层排风机：检查风道、风机轴承运行有无异响、调校风口百 叶。（4）年度维护保养项目A、空调系统：更换冷冻水和冷却水。B、主机房和机房：闸阀螺杆打黄油。C、主机房和机房：修补设备保温层。D、主机房、机房和冷却塔：控制箱、水泵电机和冷却塔电机接口紧线。E、主机房电房：控制箱接线口紧线。F、空调机房送风机和排风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检查调校皮带。G、各层新风机和风柜机房：设备除锈油漆。H、各层新风机和风柜机房：修补设备保温层。I、空调分体机：压缩机、开关箱除尘紧线、清洁翅片、打扫室外室内机、检测运行状况。J、各层新风机和风柜机房：电柜电167、机紧线、检查控制线路、检查调校皮带。K、各层公共盘管风机：清洁除尘、开关紧线、检查电机、轴承。L、各层排风机：控制箱接线口紧线、检测运行电流。M、主机房：清洗隔滤网。N、冷却塔：更换冷却塔减速箱机油。O、机房：设备除锈油漆。P、膨胀水箱：设备除锈油漆。Q、冷却塔：设备除锈油漆。R、主机房、电房、送风机和排风机：设备除锈和地面油漆S、各层新风机和风柜机房：清洗翅片。6、给排水系统保养项目(1)月度维护保养项目A、卫生间和茶水间的公共设施：检修天花板、洗手盆、小便器、蹲厕、座厕、水龙头、洗手液盒、纸卷盒、干手器、开水器。B、给排水泵：检查手动/自动运行状况、工作指示灯、水泵密封、减速箱油位、泵房照168、明。C、记录减压阀压力：上端压力、下端压力、调校偏差的下端压力。D、调整水龙头、手动冲洗阀的出水量。（2）季度维护保养项目A、给排水泵：清洁管道、泵房、控制电箱、测试水泵故障自动转换、检查泵房和设备是否完好。B、减压阀：清洁管道、检查泵房和设备是否完好。（3）半年维护保养项目A、给排水泵：检查水泵轴承运行有无异响、测试电源故障、水泵故障、水位溢流中控室报警显示。B、设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。C、粪池：粪池、管道和阀门除锈油漆。D、设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。E、设备层：给排水闸阀螺杆加润滑油。（4）年度维护保养项目A、给排水泵：控制箱接线口紧线、电机紧线、检测运行电流。B、减压阀：清洗减169、压阀Y隔滤网。C、给排水泵：水泵轴承打黄油。D、水泵、减压阀和管道除锈油漆E、给排水设备：水泵、管道、阀门除锈刷油漆7、土、木工维护保养项目（1）月度维护保养项目A、各层走火梯和前室防火门：闭门器、门锁、标志牌、门把、门铰等。B、各层卫生间和厕所门：球锁、标志牌、门磁吸、门销、门铰等。（2）季度维护保养项目A、各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。B、各层茶水间木门。球锁、门铰等。C、各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。D、各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。E、各层茶水间木门。球锁、门铰等。F、各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、门铰等。（3）半年维170、护保养项目A、修补天面、设备层墙壁和地面。B、修补各层卫生间地面和瓷片。C、修补各层楼梯间地面和墙壁。D、修补各层楼层梯墙壁、地面和步级。E、修补地下室各层墙壁和地面。F、修补各层走火楼梯扶手油漆。（4）年度维护保养项目外墙活动窗：检查窗锁、导轨、连杆、密封胶、紧固定位螺丝、清洁窗框灰尘、加润滑剂。第六章 工业园租赁管理一、岗位职责1、物业部经理A、主持物业部租赁工作，对公司委托租赁的物业进行租赁经营管理。B、制定租赁工作规程并负责实施及监督。C、有关租赁合同的洽谈、制定及实施。D、监督有关租金的催缴和租赁管理费的交付。E、对物业租赁助理的业务培训及指导。F、负责租赁工作的纠正、预防措施的制定171、及实施。G、负责与房屋管理部门及客户的沟通。H、处理有关客户的投诉。2、物业租赁助理按工作程序及作业规程具体负责以下工作：A、参与租赁合同的洽谈、起草及实施。B、负责租赁金的催缴和租赁管理费的缴付。C、负责租赁的广告推介工作。D、负责用户回访、意见征询的工作。E、负责市场信息的调研工作。F、负责工作日志、租金收缴日报表等各种工作记录的填写或编制。二、物业租赁工作规程1、目的 规范工业园物业租赁工作，保障公司经营的良好信誉，便于租赁业务的开展。2、适用范围 物业部经管的工业园租赁物业3、职责（1）物业部负责房屋租赁业务的实施和跟踪。（2）财务部负责有关费用的核收。（3）公司领导负责租赁工作的监督172、。4、工作程序（1）根据租赁市场行情及公司的租赁房屋情况刊登招租广告。（2）合同洽谈A、就房屋的位置、面积、价格、租赁期限等与来访单位进行报价、洽谈。B、对留下联系方式的来访者及来访电话进行记录(记录于租赁来电来访记录表)，并跟踪直至租赁成功或对方取消租赁意向。C、对要求到现场看房者，积极安排陪同看房。D、未出租的房屋的钥匙由专人负责并做好标识。（3）合同的拟定及签订A、根据双方洽谈达成的条件，拟定房屋租赁合同，并按合同评审程序进行合同审批。B、审批后的合同交承租方按规定签章。承租方须出示有效身份证明(承租方为个人的提交身份证，承租方为单位的提交政府批文或工商营业执照)，并提供复印件存档。C、173、承租方向公司财务部交纳租赁保证金。D、公司法人代表或其委托人审准合同并签章。E、合同签订后合同正本及相关资料存档。（4）出租房屋的交付A、承租方交纳租赁保证金后，即与承租方办理出租方的验交手续。B、向承租方交付租赁房屋的钥匙。C、填写出租房屋验收交接单，并存档保留。（5）租金的催缴A、每月月底前后向承租方送发租金交款通知书，如无法在此期间送达，应每日电话催询或登门拜访送交，直至收到为止。交款通知书回执存档。B、每月收缴房屋租金期间应主动催缴。对租金以现金交纳的承租方的租金应与财务部人员一同前往收取。C、登门拜访时，应向客户出示工作证件，说明身份。与客户交谈应保持友好的态度，说话有分寸，谈吐要文174、明。D、对于逾期未交款的承租方，应每日以电话催询或登门拜访的方式催询，并做好记录，直至其交款或采取进一步的催款措施。E、在采取如锁门、断水电等进一步措施前，应采取各种方式知会承租方，做到合情、合理、合法。还要取得公司行政管理部门的支持与协同，并做好通知的签收记录。F、将承租方交纳租金的凭证(支票或银行进账单或现金缴款回单、发票等复印件)归档留存。（6）合同的变更 在合同实施期间发生的有关合同价格、租用面积、租用期限、交款日期等的变更，如属我方提出的，应经公司领导批准后立即通知承租方并做好记录；如属承租方提出，应提供书面的文件，按合同的评审程序重新审批。（7）合同的终止 凡合同的终止皆应按合同中175、的具体条文进行。在承租方搬离时应与物业部联系，并尽可能有人员在场提供适当的帮助及监督其搬离，防止因搬离而造成公司利益的损失。（8）房屋的接收A、新用于租赁的房屋的接收，应准备好平面图及水电等设施的图纸，于现场进行观察，并测试房屋内的各种设施，做好验收记录。若发现大的问题应及时向上级领导汇报并通知交验方。B、对于承租方退房的接收应按房屋交付时的出租房屋验收交接单的项目进行验收。若房屋经过两次装修，对房屋的主要设施(墙面、地板、窗口、水电设施、空调设施等)进行验收，正确填写出租房屋验收交接单上的归还验收记录，报公司领导根据合同的有关条款及实际情况决定是否恢复原样。C、验收结束，取回钥匙，做好标识和176、交专人保管，并锁好门窗。（9）承租方退租房屋要将所有应交租金及有关费用结清后，方可将租房押金退还。物业租赁人员负责协助原承租方办理退租保证金手续。根据上月出租房屋租金收缴情况，于下月10日前正确填报物业租赁租金收取统计月报表。按承租的变化情况及时更改及编制租赁情况一览表。（10）回访制度A、物业租赁人员在每月催缴租金的同时，征询承租方对租赁工作的意向及租赁过程中碰到的问题，做好记录并尽力协助解决。B、每年应至少组织两次承租方意见征询活动，并由承租方填写物业租赁服务工作意见书。对于空置的房屋，每月应至少检查一次房屋的安全情况。（11）相关记录租赁来电来访记录表物业租赁合同出租房屋验收交接单交款通177、知书物业租赁租金收取统计月报表租赁情况一览表物业租赁服务工作意见书5、交纳租赁管理费规程（1）目的按期交纳租赁管理费，保证租赁业务依法经营、管理。（2）适用范围公司租赁管理的物业。（3）职责物业租赁助理负责租赁管理费的缴交工作。(4)工作程序接到物业管理部门所发物业租赁管理收费通知书后，物业租赁助理填写交纳租赁管理费明细表，并与物业管理部门核对，确保无误。物业部经理对明细表进行审核后交公司审批。物业租赁助理按规定领取相应数额的支票后，到物业管理部门交费。有关资料复印归档。(6)相关记录交纳租赁管理费明细表6、租赁广告刊登规程（1）目的迅速及时发布广告信息，促进物业的租赁业务。（2）适用范围在各178、大报纸和房产网站上的租赁广告刊登。（3）职责物业租赁助理负责广告刊登的全部工作。（4）工作程序根据实际的物业租赁推介需要，拟定广告文案，确定刊登的版面篇幅，选择刊登的报纸和房产网站，报物业部经理及公司领导审批。持需要推介的物业的广告文案、公司营业执照复印件及限额支票，前往报纸广告部办理广告刊登手续。网站上发布的租赁广告要做到每日更新。广告刊登后将广告原件或复印件剪出存档。半年一次或根据实际情况跟踪填写报纸广告商情一览表。（5）相关记录报纸广告商情一览表三、租赁管理工作抽检与考核规程1、目的建立公司对物业部房屋租赁管理工作抽检与考核规程，验证服务质量是否符合规定的要求。2、适用范围适用于公司组织179、的对物业部不定期进行的抽检与考核。3、职责(1)公司主管领导担任抽检小组组长，负责抽检小组的建立和抽检工作的组织。(2)抽检小组成员负责抽检工作的实施。4、工作规程（1）抽检小组公司主管领导的每次抽检前组建抽检小组，小组人数23人，成员可为公司有关部门负责人。公司主管领导在抽检前主持召开抽检小组会议，对有关事项进行说明。（2）检查与考核时间不定期进行，每年不少于4次。(每次检查，均不事先通知。)（3）检查与考核依据公司现行有效的管理制度和文件；质量体系文件；法律、法规要求；合同。（4）检查与考核办法抽检小组根据抽查资料、记录和现场询问的方法按物业部工作抽检与考核表要求对每个项目公正、客观地进行180、评分。A、对无记录、有漏项、有错项等较多问题的每个样本扣2分；B、对有问题记载、无落实结论的每个样本扣1分；C、对有问题未按要求完成的每个问题扣2分；D、对记录不清、字迹潦草的扣1分；E、对一般签名、描述、时间等记录不全的扣2分；F、一个检查项目发生以上不同的扣分项，扣分累加；G、其他严重不合格的每项扣5分；H、发生数量不足规定样本数量的，按实际发生数量检查，对没发生的检查项目不扣分。评分表示及等级评定方法A、每个检查项目满分为5分，减去扣分为得分，用“”表示即可，得分为零分或负分的记录在“备注”栏。B、合计得分除以满分的商09，考核等级为“优秀”；商08，考核等级为“良好”；商07，考核等级181、为“及格”商07，考核等级为“差”。（5）抽检结束，抽检小组组长汇集各成员的评分表，计算出成绩，通知经营部经理并将评分结果交管理者代表、总经理审阅。（6）对检查中发现的不合格项由公司主管领导签发不合格/纠正、预防措施报告。5、相关文件(1)服务质量的评价控制程序(2)经营部工作抽检与考核表四、续约、再出租办理程序物业租赁合同到期前，开展竞价，同等条件下原承租方有优先承租权，即续约；反之则出价最高者承租，即再出租。1、工作流程2、工作指引（1）所有租赁合同到期的物业均须参与竞价。（2）张贴通知15天为公告期，用于意向方了解查看物业情况。（3）法律规定了原租客在再出租时，在同等条件下有优先承租权，182、故物业部门须把竞价通知确保送达原租户。（4）如续约的须补齐因租金上升产生押金差额后，方可发出收铺通知。（5）续约新合同的起租日期与原合同终止日期一致。（6）续约不再给予免租期，再出租只能给出最长半个月免租装修期。（7）再出租新合同的起租日期原则上以原租户交回房屋日期为准。五、退租手续办理程序退租：指房屋租赁期限到期，原承租方不愿续约或在竞价中得不到承租权的，予以办理退租。1、工作流程2、工作指引（1）物业租赁助理应在租约到期前15天督促原租户尽快搬迁。（2）验收日即为合同终止之日，如租户拖延交房，则按合同约定收取延期费用。（3）物业租赁助理对租金交付情况开展检查，物业部对工程及管理费、水电费等183、，开展检查，双方应按合同的约定验收无误。（4）物业租赁助理、租户在验收表上签名，由物业部收回钥匙。（5）物业租赁助理协助公司财务退回租赁押金、物业部负责退回管理费、水电费押金。六、房屋交付使用程序1、房屋交付使用参照住宅交付，分两步：2、工作指引（1）施工、验收、办理综合验收均参照住宅做法。（2）物业租赁助理与工程主管一起参与对物业的验收与移交。（3）物业租赁助理主要对房屋的装饰、装修配套设施、间隔及编号进行验收，物业部负责全面验收。（4）物业部须在物业交付和租赁之前时间内，处理好物业的移交存在的所有问题，使租户的收房顺利进行，以免发生延长起租，增加免租期或减租等问题。3、工作流程4、工作指引184、（1）财务须审核房屋出租意见表、合同、收房通知无误，收取押金和上期后方能在收房通知上盖章。（2）物业租赁助理须将合同及收房通知一个工作日内送达物业部，方便客户收铺。（3）物业部必须在收房通知之日完成交钥匙之前工作。（4）相关收房消防协议书等文件、装修及监管规定由物业部制定。（5）物业部对租户的灯箱广告、橱窗设计予以审批和监管。七、房屋转租程序部分租期内经营困难的租户，在租金的压力下，很多在私底下转租，从而产生了责任人不清、私下变更经营范围、欠租等诸多问题。为了对这些现象予以有效的监管，合理的引导，在租赁条件不变的前提下，予以同意租期内转变承租方，并合理收取费用。1、工作流程2、工作指引（1）原185、合同的租赁期限、租金、升幅均不变，如原合同共三年，租金50元/，第三年加租，第二年首月转租则新合同只有二年，租金50元/，第二年加租。（2）新合同的终止日期与原合同的终止日期一致。（3）转租须收取办理手续当月50%的租金作为手续费。（4）手续办理当月该房屋产生的租金、管理费、水电费等必须由原租户全部交清。第七章 工业园员工宿舍管理一、宿舍管理员岗位职责1、工作任务 负责本宿舍区域内员工工安全管理、用水用电及宿舍区域公物、公共卫生管理等工作。 2、岗位职责 （1）热爱本职工作，遵守职业道德；严格遵守国家法律法令，严格执行公司有关规章制度；服从物业部的领导、管理。 （2）文明管理、热忱服务。关心员186、工，爱护员工，尊重员工的隐私权；以身作则，为员工作好表率。 （3）坚守岗位，恪尽职守。严格按照工作时间上班，不迟到、早退，中途不擅自离岗，夜班工作时不得睡觉；严格遵守交接班制度，办好交接手续，认真做好值班记录。 （4）负责本宿舍区域安全管理工作： a. 经常对本宿舍区域进行巡查，对违犯员工宿舍管理规定的人和事进行阻止、处理，正确行使管理职能。 b. 做好员工亲属来访出入、留宿等登记工作。 c. 做好员工宿舍门卫工作；按规定时间执行关锁宿舍区大门、熄灯等工作，每晚检查员工住宿情况,对员工夜不归宿等违纪行为进行查处并做好检查登记记录，报员工处处理。 d. 作为消防安全责任人，负责对本宿舍区域内消防187、安全隐患和违反消防安全行为的检查工作。e. 出现突发事件、刑事或治安案件、灾害事故，及时处置、及时报警，注意保护现场，并报告物业部，采取积极有效措施，确保员工和公司财产安全。 （5）在物业部领导下，对本宿舍区域卫生实施检查、督促、管理。 （6） 负责本宿舍区域物品管理工作： a. 负责宿舍物品、设施报修的登记、上报工作；对于宿舍内损坏物品需及时书面报物业部维修。b. 负责本宿舍区域内财产理赔工作；所有报修物品，凡人为损坏、丢失的宿舍物品、设施，按公司规定赔偿，赔款公司财务。拒不赔偿的，报物业部处理。 c. 负责本宿舍区域内财产（家具、设施等）的管理，建立财产登记帐本，每月底向物业部报告财产核查188、拟报损（废）情况。 d. 负责离职员工的退宿检查、理赔等工作。 e. 负责本宿舍区域物业维修的协助和其它物业管理工作。 （7）协助物业部对员工宿舍区纪律、行为进行管理，对违反宿舍管理办法的行为进行查处。二、员工宿舍管理规定 为使员工宿舍保持良好的清洁卫生，整齐的环境及公共秩序，使员工获得充分的休息，以提高工作效率，特订本规定：1、员工申请住宿条件 （1）员工宿舍原则只为生产人员提供；（2）住宿员工需要填写住宿申请表，交生产主管部门批准，到物业部办理住宿卡相关手续；（3）每张住宿卡收取押金10元；（4）每人每月收取住宿管理费（管理费详情另行通知）。（5）有结婚证或其它合法夫妻关系证明凭据的双职189、工，可申请住宿夫妻房。2、凡有以下情况之一者，不得住宿： （1）患有传染性疾病者。 （2）有不良嗜好者。3、本公司提供员工宿舍系现住人尚在本公司服务为条件，倘若员工离职，(包括自动辞职，受免职)时，对房屋的使用权终止，届时该员工应于离职日起一天内，迁离宿舍，不得借故拖延。 4、宿舍统由舍长担任宿舍舍监，其工作任务如下：（月5次以上履行职责不好罚20元）（1）处理一切内务，分配清扫，保持整洁，维持秩序。 （2）监督轮值人员维护环境清洁。 （3）有下列情况之一者，应通知主管部门： A、违反宿舍管理规则，情节严重者。 B、宿舍内有不法行为或外来灾害时。C、员工身体不适及其病情严重者应通知物业部。 5190、任何人不得破坏宿舍公共设施及消防设施，有破坏行为者应立即复原设施原状或照价赔偿置新。 6、出入房间应随手锁门关窗，贵重物品应随身携带，若遗失公司将履行义务全力追查，但不履行赔偿责任，一切损失由个人承担。上班时间逗留宿舍者，需持有效（请假/放行）凭证。7、住宿员工应遵守下列规则： （1）服从舍监管理与监督。 （2）室内禁止私自接配电线及装接电器。 （违者罚款30元）（3）室内不得使用或存放危险及违禁物品。（违者罚款20-200元） （4）个人棉被、垫被起床后须叠齐。 （5）洗晒衣物需按指定位置晾晒。换洗衣物不得乱堆乱放。（违者罚5元）（6）电视、收音机使用时声音不得过大，以免打扰他人休息。（7191、）爱护公共域的卫生，污秽、废物、垃圾等应集中于指定场所倾倒。（8）节约用水用电。沐浴以20分钟为限，沐浴的水、电用毕即关闭。（9）宿舍卫生由各自住宿人员轮流清洁整理。 （无打扫罚10元）（10）夜间最迟应于23：00时前返回宿舍。（11）员工不得于宿舍内聚餐、喝酒、赌博或其他不良或不当行为。（12）员工宿舍严禁偷窃行为其它不法活动，若有违反，从重加倍处罚并开除。（13）未经许可，不得私自动用、翻拿他人物品；不得将办公物品、生产物料、办公生产工具、椅（凳）私自带回宿舍；否则视为有盗窃嫌疑。（14）未经邀请，不得私自进入异性集体宿舍聊天谈笑；被邀者晚上21：00后，应自觉离开异性宿舍，严禁有伤风化192、之行为；不得只穿短裤和其它性感诱惑装扮活动于公共区域（如通道）。8、住宿员工有下列情况之一者，呈报班组以上会议议处： （1）不服从舍监的监督、管理者。 （2）在宿舍赌博(打麻将)斗殴、及酗酒。 （3）蓄意破坏公用物品或设施等。 （4）擅自于宿舍内接待异性客人或留宿外人者。 （5）经常妨碍宿舍安宁、屡戒不改者。 （6）违反宿舍安全规定者。有偷窃行为者。9、迁出员工应将使用的床位、物品、抽屉等清理干净，所携出的物品，应先经舍监或管理人员的检查，方可离开宿舍区。三、员工宿舍入住标准1、宿舍类别：共有A、B、C和领导住房四类房间（1）A类：共10间，分配主管级（含）以上管理人员入住。（2）B类：共30193、间，分配夫妻间。（3）C类：共24间，分配各部门办公室职员、车间基层工人入住。（4）领导住房：共2间，均为一室一厅，分配副总级（含）以上人员入住。2、房间配置：（1）A类（十间房间）：1.2m宽木床2张，三合一储物柜1个，电风扇1台，书桌1张，椅子1把，开水瓶1个。（2）B类（三十间房间）：1.5m宽木床1张，立式储物柜1个，吊扇1台。（3）C类（二十四间房间）：6张上下铺床，十二合一储物柜1个。（4）领导住房：1.5m宽木床1张、衣柜1个，床头柜，书桌1张，椅子1把，电视机1台，空调1台，三人沙发1个，茶几1个，开水瓶1个。3、费用承担：（1）所有入住宿舍人员每人每月承担20元管理费。（2）194、安装空调房间按实际使用电费收取。四、宿舍文明守则1、保持生活环境的整洁卫生，不随地吐痰，不乱丢果皮、纸屑、烟头等。2、宿舍区内的走廊、通道及公共场所，不堆放杂物，不养鸟和其他宠物。3、不从楼上抛丢垃圾、杂物和倒水，不弄脏和划花墙壁。4、养成良好的卫生习惯，垃圾、杂物倒在垃圾池(桶)内。5、注意安全，不私自安装电器和拉接电源线，不使用明火炉具(用电炉具)及超负荷用电。6、预防火灾，不要在宿舍区燃放烟火和鞭炮。7、自觉维护宿舍区的安静，在中午、晚上休息时间不使用高音器材，不大声吵闹，不进行有噪声活动，以免影响他人休息。8、美化环境，爱护花草树木和一切公共设施。9、各住户生活区的卫生要经常打扫，保持195、整洁。五、员工宿舍电视机管理制度为了保证员工宿舍有线电视系统的正常运行，保证员工宿舍电视节目的正常收看，特制定本制度。1、每宿舍指定专人负责本宿舍有线电视设备的日常使用，员工宿舍电视出现问题及时向物业部报修。2、如有收不到电视节目、图像不清晰、伴音有杂音等异常情况，不得私自操作，要及时上报物业部，以便及时维修。3、要爱护电视机，不得进行破坏性操作，对电视机进行及时的清洁。4、电视频道已调制好，除音量、换台外其它参数不得调整。如果确需调整，必须上报物业部后，由员工宿舍管理员操作。5、爱护有线电视射频线和电视遥控器，不得随意插拔，不得进行人为破坏，如损坏或丢失，根据员工宿舍相应管理制度进行处罚。6196、长假期间，由本宿舍指定的负责人将遥控器和有线电视天线交回员工宿舍管理室。六、阅 览 室 管 理 规 定1、本规则适用于本公司员工。2、不准带背包和私人杂志、报纸进入阅览室。3、期刊、资料、报纸只供在阅览室阅览，概不外借，不得携带出室外。4、自由取阅杂志时要讲文明，一次只取一本，看后放回原处。 5、进入阅览室须衣着整齐，穿背心、拖鞋、响底鞋者谢绝入室。阅览室要保持安静，不得大声谈笑喧哗。6、阅览室内不得吸烟、不随地吐痰、不丢纸屑、不吃东西。7、爱护书刊，损坏赔偿，借阅者要爱护借阅的书刊，凡撕破、涂写、剪裁、撕毁、遗失杂志书籍者一经发现，应视其情节照价赔偿。8、对偷取杂志、报纸者严格处理，除行为197、罚款外，报告上级。9、进入阅览室后，手机请调至震动，以免影响其他读者阅览。七、宿舍卫生管理制度1、宿舍公共场所卫生由员工宿舍保洁员清理，室内卫生由住宿员工轮流值日，共同负责。2、住宿员工每天起床后，应叠好被子，清扫地面，整理好房间。3、住宿员工应自觉养成良好的卫生习惯，维护公共卫生，搞好个人卫生，遵守以下规定：（1）不在室内外墙壁上乱张贴字画，涂写刻抹、室内锲钉及粘接各类挂钩等；（2）将室内的衣物、书籍、生活用品，按指定的地点和规格整齐放好；（3）卫生间干净无异味，墙壁、家具、门窗无灰尘、无污物、无蜘蛛网；地面、桌面整洁；（4）不乱扔纸屑、果皮等杂物；（5）不向室外泼水、不在室内烧纸；（6）不198、随地吐痰；（7）不在室内乱拉铁丝、绳子等物；（8）将室内垃圾带到宿舍楼外垃圾车内；4、检查制度物业部、宿舍管理员每周定期检查员工宿舍卫生；第八章 工业园食堂管理一、岗位职责（一）食堂主管岗位职责：1、负责食堂内部各环节各工作之间的协调工作。2、负责食堂与外部的协调工作；3、监督、指导、参与食堂整体工作的全过程，监督采购员、保管员按相关规定4、履行职责；督导各小组圆满完成工作任务；5、及时解决工作中的急、难、新、重等问题；6、掌握食堂成本、效益的运行过程，使成本、效益控制在一个科学合理的范围内；7、做好食堂工作人员的思想教育工作，坚持原则，起模范带头作用，充分调动全体人员的机制性，在工作中不断地199、发现问题、解决问题，杜绝浪费；8、负责食堂整体卫生达标，杜绝安全事故。（二）食堂行政大厨岗位职责：1、服从领导，严格要求自己，处处起模范作用，努力完成所担负的工作；2、精通本职业务，熟悉食堂厨房的全面工作，严格检查督导各项食品制作的操作流程，发现问题及时解决；3、负责小餐厅及包房宴会的菜品制作工作，做到形、色、味俱佳；4、制定每周菜谱，主持、指导厨师开发新菜品，协助主管加强食堂成本核算工作；5、抓好厨师的思想教育和业务培训工作，召开班组会议，考核学习和出勤情况，不断提高厨师的素质；6、严格执行食品卫生法的规定，负责所属范围的环境、食品、用具的卫生管理工作，保证饮食卫生质量；7、负责所属范围的环200、境、设备、用具的保管、保养和报修工作。（三）食堂领班职责1、服从主管领导，以身作则，带领食堂人员完成食堂的各项工作；2、计划、组织、实施食堂的日常管理，督导班组员工按规定优质、高效地完成本职工作；3、协助食堂主管进行员工的培训和思想教育，不断提高员工的思想素质和业务技术，定期召开工作总结会，及时传达上级指示和意图；4、负责食堂人员每月的考核和每季度工作评估；5、负责食堂所需物品的计划和申领工作，搞好所属范围内的设备保养及报修工作；6、负责所属范围和人员的治安、消防、卫生等工作。（四）食堂厨师岗位职责：1、完成厨房所有食品的烹调和熟加工，要做到主食松软可口，菜香汤料足；2、掌握好各类食品的烹调和201、加工方法，熟练掌握各类原料、配料、调料的使用性能；3、掌握每餐进餐人数，做到心中有数，保障供应，减少浪费；4、把好食品卫生关，防止食物变质和食物中毒，并负责所属范围的环境、设备、用具的清洁及保管、保养、报修工作。（五）食堂切配工岗位职责：1、熟练掌握各类食品的加工技能，到法均匀，斩切美观，要保证蔬菜、肉类三冲洗的次数；2、搞好食品的粗、细加工和腌制，备好配料，保证大灶的烹调供应；3、严格各种食品加工、配制程序，搞好成本核算，做到勤俭节约；4、严格遵守食品卫生法的规定，做好防中毒、防变质的检验工作。定期清洗冷柜，并负责所属范围的环境、设备、用具的清洁卫生及保管、保养、报修工作。（六）食堂洗碗工岗202、位职责：1、负责员工餐厅所有食具及部分用具的清洗、消毒工作；2、负责将消毒好的餐具送到指定地点；3、负责所属范围的环境、设备、用具的清洁、卫生及保管、保养、报修工作。（七）服务员岗位职责：1、负责餐厅内用餐环境和卫生的清洁维护工作；2、负责及时清理餐桌上的食物残渣，桌椅摆放齐整，保证机关干部职工的顺利就餐；3、随时观察保温餐盒内的菜品消耗情况，及时通知厨师补充菜品；4、经常学习、练习包房宴会服务知识，不断提高宴会服务技能。（八）食堂仓库管理员岗位职责：1、做好食品数量、质量，进、发货登记，做到先进先出，易坏先用；2、定型包装食品按类别、品种上架堆放，挂牌注明食品质量及进货日期；3、散装易霉食品203、勤晒，储存容器加盖密闭；4、肉类、水产、蛋品等易腐食品冷藏储存；5、食品与非食品不混放，消毒药品等有强烈气味的物品，不能与食品同库储存；6、仓库经常开窗通风，保持干燥；7、冰箱、冰柜要经常检查，定期化霜，保持霜薄气足；8、经常检查食品质量，发现食品变质、发霉、生虫等及时处理；9、做好防鼠、虫及防蟑螂工作；10、分工包干定期大扫除，保持仓库室内外清洁；11、负责所属范围的环境、设备、用具的清洁、卫生及保管、保养、报修工作。二、供餐方式食堂中餐和晚餐， 标准为5元/人，每餐提供2荤2素1汤。食堂同时提供零点小炒和包桌酒席，公司干部职工可自由选择零点菜品，包桌酒席根据包桌金额由食堂提供菜单，标准30204、0元/桌（不含酒水）起。三、食堂管理制度（一）食堂日常工作规定：1、食堂工作人员应准时参加政治、业务学习，不断提高政治觉悟和烹饪技术水平，做到饭菜花式品种多样化，不断提高服务质量；2、食堂人员按时上下班，不迟到，不早退，不中途溜班，串岗，保证食堂工作正常运行；3、加强计划与核算，天天核算，月底盘库结账，做到日结日清；4、采购原料和食品由两人负责，一般采用定点采购，回来后由行政大厨和仓库管理员验收，合格后入库保存；5、仓库管理员要把好验收关，严格验收物品数量、单价和总价，发现腐烂变质食品应拒收；6、坚持勤俭节约的原则，精打细算，提高物品利用率和饭菜质量；7、严格做好食堂的卫生保洁工作；8、严格执205、行出库领物制度，每天一上班由行政大厨负责领取全天需用的原料、调料等物品，先开领料单，仓库管理员凭领料单发货、做账；9、食堂工作人员一定要有卫生防疫站发的有效“健康证”才能上岗工作；10、加强检查督促和民主管理，主管人员要经常检查服务态度、卫生情况、饭菜数量和质量，检查工作纪律，发现问题及时解决；11、食堂人员应该服从领导，严格遵守食堂制度，违者批评教育及处罚，遵章守纪积极工作者给予表扬奖励。（二）食堂（食品）安全卫生管理规定： 为确保食堂工作顺利、安全进行，保证就餐干部职工的身体健康，特作如下规定：1、餐厅卫生 （1）每餐开餐结束后，及时对地面、灶台、工作台等卫生进行处理，随时保持清洁，清除地206、面、灶台、工作台、调料台杂物，有油污的部分及时处理。（2）每餐营业后应彻底擦试餐桌、餐椅、对油腻的桌面应先用洗洁剂清洗，然后再用清水擦干。2、厨房卫生 （1）采购的原料食品无变形、变味、腐烂变质。（2）盛装食品容器保持干净，坚持消毒制度，生熟食品原料要分开存放，防止交叉感染。（3）物资保管员要掌握常用原材料感官检验的基本要领，严把验收关，保证两拒收（腐烂变质的原料拒收；重量形态规格不符合标准的拒收）。（4）物资保管员严把储藏关，食品原料的存放应规格化，健全标牌，分清档次。 （5）建立食品原料出入期卡，对购进与支出的原料食品要有详实的记载，做到先进先出，后进后出，一般鲜货储藏不超过24小时，冷冻207、原材料不宜过长储存。 （6）厨师长要把好成品菜肴的质量关，对不符合卫生要求的食品坚持不供应、不出售。 （7）凉菜、冷饭的制作要作到五专，即专人、专室、专工具、专消毒、专冷藏，认真执行凉菜冷饭的检验制度。 （8）加强对鲜瓜果蔬菜的储存、加工、销售和卫生消毒。 3、环境、用具卫生 （1）厨房卫生要做到一日三小搞，一周一大搞，保持干净整洁。 （2）保持餐具卫生标准四过关制度，即一刷、二洗、三冲、四消毒。厨具保持清洁无油垢，设备符合卫生标准。（3）保持案板、刀具的清洁，调料缸应每天清洗一遍。（4）各种盖布、盖帘每天清洁，抹布应勤搓洗，保持干净。4、食堂卫生标准食堂各区域卫生工作内容及要求区域区域项目卫208、生标准要求定时操作备注餐厅1餐桌椅干净整洁无污迹、无油污、不粘手如有脏随时清洁各区域，并定期巡查每周一次全面大扫除2排列排列合理整齐，桌椅有问题及时处理每餐做完卫生后3地面光亮、无残渣、无污迹。无积水、不湿滑4墙面整洁、无残渣、无污迹5天花板干净整洁无灰尘、蜘蛛网2 次 / 月6门窗玻璃明亮、无污迹7纱窗无灰尘、无油污每月 1 号清洗8地毯干净、无泥巴、无食渣、无油污3 次 / 周9洗手池畅通无积水、无杂物1 次 /10 分钟（开餐期间）10残渣台整洁、外部无污垢、地面无残渣、不会溢出1 次 /10 分钟（开餐期间）11垃圾桶干净整洁、及时倾倒，不会满出1 次 /10 分钟（开餐期间）12盛饭209、处桶外部整洁、地面无饭粒1 次 /10 分钟（开餐期间）13盛汤处桶外部整洁、地面汤迹1 次 /10 分钟（开餐期间）14电源开关安全用电、确保照明、及时关闭15进出走道无污迹、无杂物、烟头16其它维持秩序。监督乱倒米饭、抽烟（三）食堂餐具、饮具洗涤消毒程序：为保障就餐者身体健康，避免传染病发生，杜绝食物中毒事故。根据中华人民共和国食品卫生法和防疫站有关规定，特制订食堂餐具、工具、用具消毒制度。1、食堂及餐厅所使用的餐、工、用具(盆、盘、瓢、勺、碗、称、刀、筷、铲等)必须经过高温(蒸汽)或者药物(TC101等含氯消毒剂)消毒后，方可使用。 2、餐、工、用具严格执行-洗、二清、三消毒、四保洁制度210、，由各组长负责，保管按照食堂办公室制定的表格逐项进行登记。3、各组组长对餐、工、用具进行消毒时，餐、工、用具必须清洗干净，同时做好个人卫生方可进行消毒。使用高温消毒的餐用具，必须放在蒸箱或蒸车内用蒸汽蒸30分钟。药物采用TCl01等含氯消毒剂时要按使用方法兑制消毒水，餐用具至少浸泡15分钟，以达到消毒效果。4、洗刷餐用具必须有专用水池，不得与洗蔬菜、肉类等其他水池混用。5、消毒后的餐具、工用具必须贮存在保洁柜内备用，保洁柜应定期清洗，保持洁净。6、不准用抹布(特别是未消毒的抹布)擦拭已经消毒处理过的餐用具，防止二次污染。 7、每次清洗消毒：工作结束后，要把水池、消毒池及地面等清洗干净，并对所用211、的抹布等工具进行全面消毒。8、对餐、工、用具的消毒不得弄虚作假，消毒员要对其进行监督。餐、工、用具消毒后，组长要在登记表上签字。 9、每月完后，食堂保管和食堂经理要在当月食堂餐、工、用具登记表上签字，然后交食堂存档备案。10、如出现餐、工、用具消毒不当引起的卫生事故，要追究责任人和签字人的责任。 11、按照食品从业人员卫生要求做好个人卫生。（四）食堂工作人员卫生管理规定：1、所有工作人员上岗前必须在更衣室更换工作衣服，戴工作帽时把头发塞入帽中，佩戴好工号牌；2、食堂工作人员每年进行一次体检，体检合格、卫生知识培训合格方可上岗；3、按粗加工工作规定程序从事每样工作；4、粗加工装、放用具用前要冲洗212、，做到荤、素菜分开，离地、离墙存放，必要时加盖防蝇罩；5、注重个人卫生，衣帽经常清洗、消毒，保持洁净的同时勤剪头、勤剪指甲、勤洗澡；6、分点食品、菜肴必须戴口罩、一次性手套（食品袋），防二次污染。（五）食堂粗加工工作规定：1、清洗加工食品先检查质量，腐败变质、有毒有害食品不加工；2、肉类、水产品等易腐食品不落地存放；3、荤素食品分池清洗，洗过水产的池冲刷干净后才能洗肉类食品；4、肉类清洗后无血、毛、污物，鱼类洗后无鳞、鳃、内脏；5、活禽宰杀放血完全，去净羽毛、内脏和头；6、蔬菜按一拣、二洗、三切的顺序操作，洗后无泥沙杂草；7、食品盛器用后冲洗干净，荤素食品分开使用；8、加工结束后将地面、水池、213、加工台、工具、容器清扫洗刷干净；9、洗摘蔬菜的时候要认真，做到干净不浪费；10、切好的蔬菜要盛到刷好的盆子里，来回冲洗几遍，干净后方可放到案子上；11、生肉也要在指定的水槽内清洗干净，盛入盆中，放到切肉的案子上；12、生熟面板及生熟刀要分开使用；13、有专门的洗手、洗菜、洗肉的水池。（六）食堂工作人员更衣室管理规定：1、所有工作人员上岗前必须在更衣室更换工作衣服，戴工作帽必须把头发全部塞入帽中；2、衣帽经常性清洗、消毒，保持洁净；3、保持更衣室环境卫生，个人衣橱保持物品整洁；4、使用水池后及时冲洗干净，经常清洗池壁及周围围瓷砖；5、下班前检查电器插头，拔下后才可离开。（七）食堂用具洗涤消毒保管214、制度： 各加工操作间所有的食（用）具必须经消毒后方可使用。A、热力消毒：1、煮沸消毒：将洗涤好的餐具放入100度水中煮沸10分钟；2、蒸汽消毒：将洗涤好的餐具放入消毒柜内，温度保持100度，消毒时间不得少于15分钟；3、红外线消毒：将洗涤好的餐具放入消毒柜内，温度保持100度，消毒时间不少于15分钟。B、药物消毒：1、使用的洗涤剂、消毒剂应对人体安全、无害，必须经省级以上卫生行政部门批准生产的产品；2、消毒剂浓度：消毒时间必须严格按消毒剂的使用说明进行。C、食具的保管 经消毒的用具应采用专用柜存放整齐，避免与其它杂物混放，储存柜需密闭，防止用具重复污染，并定期进行消毒。（八）粗加工管理制度1、215、保持菜房内外及周边环境清洁整齐，消除蚊蝇滋生。物品摆放整齐有序，室内无尘、无蛛网、无油垢、无鼠、无蝇、无异味。菜渣、垃圾、污物等应密封桶装并及时清除。 蔬菜分类上架，保持通风良好，块状菜用筐装不得堆放在地面。凉粉、豆腐、豆干等应用清洁无毒的用具盛装（不得使用硬塑料筐）并防蝇防尘。 禽肉食品不得直接放置于地面，不得接触污水。肉及内脏、小杂、下杂分开放置。2、粗加工人员应当认真检查待加工蔬菜肉类品，发现有毒如发芽、发青的土豆等、有害、变色、有异味、腐败变质或者其他感官性状异常的，不得加工或者使用。并立即将其搬出加工间，防止污染。3、蔬菜加工按一拣拆、二浸洗、三加工的顺序加工。蔬菜切配前应先冲洗浸泡216、10分钟以上，再经充分冲洗。禽蛋类在使用前应当对其外壳清洗，必要时进行消毒处理。肉类、水产品类、蔬菜类食品原料的清洗必须分别在专用清洗池内进行。肉及内脏、小杂、下杂分开清洁干净后分开放入冰柜贮存，生与熟、半成品与成品分类放入冰柜，防止交叉污染。4、切配加工必须在专用操作台上进行。切配加工后的食品原料应当保持整洁，放在清洁的专用容器内，并分别放置于货架或垫板上，不得直接放于地面。当天切配的食品原料应当天烹调加工。刀、墩、抹布、容器要生熟分开，并有明显标记，使用后要清洗、消毒，菜墩立放于通风、干燥处，并有防蝇，防尘装置。5、荤、素食品原料的盛放容器和加工用具应严格进行区分，并有明显标志，做到分开使217、用。使用后应洗净，定位存放。6、保持泡菜坛清洁卫生，做到坛沿干净，坛沿水混浊，泡菜不生花，并保持泡菜特有的香味。7、定期擦洗冰柜，保持内外清洁卫生，保证贮存的食品无异味不变质。贮存的食品做到先进、先出。绞肉机等机具使用前应先清洗，使用后应拆洗干净做好防蝇、防尘工作。 8、加工过程中的菜渣应装入废弃物容器，不得随意丢弃在地上。更不得扫入下水道。加工后应及时清理废弃物，并做好台面、地面、机器设备及工用具等的清洁工作。 9、按食品从业人员的卫生要求做好个人卫生工作。（九）食堂厨师岗位工作规定：1、厨师要讲个人卫生，穿工作服、戴口罩；2、灶台上的卫生要搞好，每次供餐完都要擦洗干净；3、调料摆放清晰，所218、用容器保持干净，容器必须标志明显；4、加工食品必须烧熟煮透，需要加工熟制的大块食品，其中心温度不得低于70，食品充分加热、防止里生外熟；5、加工后的熟食制品应当与食品原料或半成品分开存放，防止交叉污染；6、在烹饪后至食用前需要较长时间(超过两小时)存放的食品，应当在高于60或低于10的条件下存放；7、油炸食品时应当经常补充新油和滤除油渣。用于油炸食品的油，不得再用作炒菜；8、烘烤食品应当避免明火直接与食品接触，受热均匀，蜜糖、麦牙糖使用前经消毒处理；9、凡隔夜或隔餐的熟食制品必须在充分加热后食用；10、认真检查食品质量，变质食品不下锅、不蒸煮、不烘烤；11、炒菜、烧煮食品勤翻动，勤洗刷炒锅；1219、2、擦拭生、熟食品的抹布应分开，不用抹布揩碗盘，滴在盘边汤汁用消毒布擦干净；13、根据用餐人数计划蒸饭，尽量避免发生浪费；14、工作结束调料加盖，工具用具、灶上、灶下、地面清扫洗刷干净。（十）食堂供应间管理规定：1、工作人员必须通过更衣室二次更换工作服、帽及口罩，不得穿拖鞋，不得吸烟；2、工作人员必须佩戴工号牌上岗；3、供应间墙面、地面、桌面以及工具必须保持干净；4、供应菜、饭不准直接用手操作，养成良好卫生习惯；5、供应间要进行消毒，包括供应间餐具消毒及供应前的空气消毒；6、做到文明服务，提高服务水平和服务效率；7、随手关门，做到供应间无蟑螂、苍蝇等害虫；8、非工作人员不许进入供应间。（十一）220、食堂工作纪律管理规定：1、员工按时上班，进入食堂须按规定着装戴帽，保持仪表、仪容整洁，洗手后上岗工作；2、服从上级领导，认真按规定要求完成各项任务；3、工作时间内，不得擅自离岗、看书、串岗、睡觉等，不准干与工作无关的事；4、不得在食堂区域内追逐、嬉闹、吸烟，不得做有碍食堂生产和食堂卫生的事；5、不得坐在案板及工作台上，不得随便吃拿食物，不得擅自将食堂食品、物品交于他人；6、自觉维持保养食堂设备及用具，不得将设备带病操作，或将专用设备改做他用，损坏公物按规定赔偿；7、自觉养成卫生习惯，保持工作岗位及卫生区域的卫生整洁；8、食堂是食品生产重地，未经主管批准，不准擅自带人进入。（十二）食堂日常卫生管221、理规定：1、食堂卫生工作实行分工包干负责制，责任到人，及时清理保持应有清洁度，定期检查，公布结果，奖优罚劣；2、食堂各区域按岗位分工，落实包干到人，个人负责自己所用设备工具及环境的清洁工作，使之达到规定的卫生标准；3、各岗位员工上班，首先必须对负责卫生范围进行检查清洁和整理；生产过程中保持卫生整洁，设备工具谁用谁清洁，设备专责管理人员监督；下班前必须对负责区域卫生及设施清理干净，经上级检查合格后方可离岗；4、食堂管理员随时检查各岗位包干区域的卫生状况，对未达标者限期改正，对屡教不改者，进行相应处罚。（十三）食堂工作安全管理规定：1、员工上岗应按要求身着工作服装；2、员工当班时应保证精力集中，不222、应在食堂内打闹和跑动；3、食堂的设备应由主管人员定期检查，以防意外事故发生；4、厨师使用食堂设备须严格遵守正常的操作规程。（新员工需培训才能上岗）；5、油炸锅在使用过程中应保证人员不离岗；6、搬运重物特别是热汤时不要一人操作，以免扭伤和烫伤；7、刀具和锋利的器具落地前不要用手接拿；8、食堂员工不得随意处理突发的断电事故；9、工作时应注意保持地面清洁以免滑倒受伤；10、工程人员断电挂牌操作时，切忌合闸。（十四）食堂防火规定： 1、指定专人检查安全，检查中要求认真尽责，切忌走过场。2、指定专人点火,非专人严禁点火。3、不用炉灶时必须先关闭煤气阀,切闭鼓风机电源开关,最后切断总气源开关。4、使用炉灶223、时,先开总气阀开关,再开鼓风机,后再微开炉灶煤气开关同时点火,最后慢慢开启炉灶鼓风机开关并调至合适风量，使用部分炉灶时，只开启使用部分的煤气开关和风机开关，其它的则保持完好的关闭状态。5、炉灶使用中现场必须有人看管，严禁无人看管使用炉灶。6、 点火程序：点火前检查炉堂内有无煤气，有煤气时不能点火，气瓶有无漏气开关是否正常，有漏气或开关不正常时立即报告管理员，以便及时修理更换，严禁自行处理或置之不理。7、 蒸饭使用炉灶时，先开总气源开关，再开鼓风机开关，后引然火种再将火枪伸至炉堂，同时微开蒸饭柜煤气开关，点燃炉堂后即刻开启风机开关调到合适风量（火苗为青色），关好炉堂门，放好点火枪。8、 炒炉、煲224、汤炉先开总气源开关再开鼓风机，后将燃烧的纸屑置于炉膛内，同时微开煤气开关，点燃炉膛后即刻开启风机开关并调到合适风量（火苗为蓝色）。9、 点火后设备开关失效的处理：先立即关总气阀，再关炉灶气源开关加风机开关，再切断鼓风机电源，上报管理员检修，使用柴油炉灶同样照上述办法操作。10、 油烟过滤网，烟罩接油槽每餐后必须抹掉网上的油星，每周彻底清洗滤网一次。11、 上烟道每月必须清洁一次。12、 电插座不工作或工作不正常时，不准自行拆动或修理，应通知主管派人检修。13、 用水清洗墙壁时，不准淋湿电插座，严禁用水冲洗电插座及用电设备（鼓风机、保温柜、消毒柜、烤箱、绞肉机、冰柜等各种电器设备）。14、不要将225、汤水滴在保温柜的电插座上。15、锅达到一定的高温时严禁倒油酒。16.熟油不能放在高温的灶台上。17、油桶不准放在灶台旁边。18、厨房与气房严禁吸烟。19、除点火外,不准将打火机、火柴,化装品(尤其是摩丝)带进厨房.。20、不准在厨房内用电吹风机吹头发.。21、火警电话119,发生火警时应先救人和撤离,同时报警。（十五）食堂工作人员安全生产操作规程：1、工作人员必须正确穿戴好防护用品，讲究公共和个人卫生，工作时间要戴口罩，不准吸烟。严禁赤膊赤脚和有传染病的人进入食堂； 2、遵守劳动纪律。切菜、磨刀等工作时，思想要集中，不得边工作边谈笑，防止划、碰、挤、压、砸、割、打、烫、 烧伤。 3、往开水里面226、放东西必须缓慢，不准冲击；用油炸食物时， 油温不准过高，防止着火；用器皿盛汤、稀饭等，不得过满，防止溅出烫伤。两人以上抬搬东西，要步调一致，协同配合, 确认安全可靠后方可操作； 4、食用碱和明矶等物，要妥善保管，不准乱放，更不准放在炉灶上或炉灶附近，防止误用、误饮； 5、使用机械设备（电磨、切菜机、压面机、合面机等），应遵守设备操作规程。 四、食堂设备操作规程（一）绞肉机操作规程：1、对设备不熟练者，不准单独操作；2、工作前，对设备传动部位、电气部份、防护装置、所用工具等必须全面进行检查，确保完整良好。如有问题，要及时处理 , 否则不准开启设备；3、操作时精神要集中，女工发辫要放在帽子内，衣裤227、要扣紧，不准飘拂；4、操作绞肉机时，不准用手接触刀刃部位，以免伤手；5、发生紧急情况时，马上切断电源；6、工作完毕，首先切断电源，将设备冲洗干净，收拾工具，整理工作环境。（二）压面机操作规程：1、对设备不熟练者，不准单独操作；2、工作前，对设备传动部位、电气部份、防护装置、所用工具等必须全面进行检查，确保完整良好。如有问题，要及时处理 , 否则不准开启设备；3、操作时精神要集中，女工发辫要放在帽子内，衣裤要扣紧，不准飘拂；4、操作过程中不准把手伸到料斗里去和面，如果确实需要，则停机进行调整；5、发生紧急情况时，马上切断电源；6、工作完毕，首先切断电源，将设备冲洗干净，收拾工具，整理工作环境。（228、三）面条机操作规程：1、对设备不熟练者，不准单独操作；2、工作前，对设备传动部位、电气部份、防护装置、所用工具等必须全面进行检查，确保完整良好。如有问题，要及时处理 , 否则不准开启设备；3、操作时精神要集中，女工发辫要放在帽子内，衣裤要扣紧，不准飘拂；4、在操作过程中，操作人员的手要与设备滚筒保持20厘米的安全距离；5、发生紧急情况时，马上切断电源；6、工作完毕，首先切断电源，将设备冲洗干净，收拾工具，整理工作环境。（四）和面机操作规程：1、对设备不熟练者，不准单独操作；2、工作前，对设备传动部位、电气部份、防护装置、所用工具等必须全面进行检查，确保完整良好。如有问题，要及时处理 , 否则不229、准开启设备；3、操作时精神要集中，女工发辫要放在帽子内，衣裤要扣紧，不准飘拂；4、和面机操作时，先把面放入搅拌箱内，然后浇水，盖好盖后开车。如需反转，必须先停车，然后再开反车。防止损坏设备；5、发生紧急情况时，马上切断电源；6、工作完毕，首先切断电源，将设备冲洗干净，收拾工具，整理工作环境。（五）食堂用汽（天然汽、蒸汽）操作规程1、所有阀门应全部设明显标记，标明正、反开关，有专人负责，其他人不准任意乱动；2、使用前操作人员要仔细检查管道和阀门，如发现漏汽要停用修理，不准迁就使用； 3、炉灶点火时要使用点火棒，做到先点火，后开汽，点火时操作人员要手握点火棒的尾部，与炉灶保持50厘米的安全距离；4230、蒸饭取饭前必须关闭进气阀门，待余气消散方可取饭，以防余气伤人； 5、工作结束后，及时关闭炉灶汽阀；6、工作完毕，切断总汽阀，将设备冲洗干净，收拾工具，整理工作环境。五、食堂安全防范预案（一）食物中毒的应急处理1、催吐如果吃下去的时间在12小时内可用催吐的方法。立即取食盐20克，加开水200毫升，冷却后一次喝下，如果不吐，可多喝几次，迅速促进呕吐。亦可用鲜生姜100克，捣碎汁用200毫升，温水冲服。如果吃下去的是变质的荤食品，则可服用十滴水来促使迅速呕吐。有的患者还可用筷子、手指或鹅毛等刺激咽喉，引发呕吐。2、导泻如果吃下去的中毒食物时间较长，一般已超过23小时，而且精神较好，则可服用些泻药，231、促使中毒食物尽快排出体外。一般用大黄30克，一次煎服，老年患者可选用元明粉20克，用开水冲服，即可缓泻。老年体质较好者，也可采用番泻叶15克，一次煎服，或用开水冲服，也能达到导泻的目的。3、解毒如果是吃了变质的鱼、虾、蟹等引起的食物中毒，可取食醋100毫升加水200毫升，稀释后一次服下。此外，还可采用紫苏30克、生甘草10克一次煎服。若是误食了变质的饮料式防腐剂，最好的急救方法是用鲜牛奶或其他含蛋白质的饮料灌服。如果经上述急救，症状未见好转，或中毒较重者，应尽快送医院治疗。在治疗过程中，要给病人以良好的护理，尽量使其安静，避免精神紧张，注意休息，防止受凉，同时补充足量的淡盐水。（二）食物中毒的232、救护原则1、凡是吃了被细菌（如沙门氏菌、葡萄球菌、大肠杆菌、肉毒杆菌等）和它的毒素污染的食物，或是进食了含有毒性的化学物质的食品，或是食物本身含有自然毒素（如河豚、毒蘑菇、发芽的土豆等），由这些原因引起的急性中毒性疾病，都叫食物中毒。食物中毒多发生在气温较高的夏秋季，可见个别发病也可见集体中毒（如发生在食堂及宴会上）。2、食物中毒者最常见的症状是剧烈的呕吐、腹泻，同时伴有中上腹部疼痛。食物中毒者常会因上吐下泻而出现脱水症状，如口干、眼窝下陷、皮肤弹性消失、肢体冰凉、脉搏细弱、血压降低等，最后可致休克。故必须给患者补充水分，有条件的可输入生理盐水。症状轻者让其卧床休息。如果仅有胃部不适，多饮温开233、水或稀释的盐水，然后手伸进咽部催吐。.如果发觉中毒者有休克症状（如手足发凉、面色发青、血压下降等），就应立即平卧，双下肢尽量抬高并速请医生进行治疗。3、如果是集体中毒，救护工作要有条理。还应迅速通知卫生检疫部门检疫。最好能保留吃剩下的食物送检，以利于诊断、治疗或检疫。4、如果是集体中毒，救护工作要有条理，还应迅速通知卫生检疫部门检疫，最好能保留吃剩的食物，以利于诊断、治疗或检疫。 六、食堂营养菜谱:人体必需的营养素配餐表 类别单位含量蛋白质克（g）90脂肪克（g）70碳水化合物克 (g)390热能千卡 (kcal)2400维生素A（AV）国际单位(iu)3000维生素D（VD）毫克 (mg)5234、硫胺素（VB1）毫克 (mg)50核黄素（VB2）毫克 (mg)14维生素C（VC）毫克 (mg)100尼克酸（Vpp）毫克 (mg)5钙Ca毫克 (mg)800铁F毫克 (mg)15锌Z毫克 (mg)15硒S毫克 (mg)50镁M毫克 (mg)700磷P毫克 (mg)700饮食建议：增加优质蛋白质，每日在90110克左右。维生素B6在蛋白质代谢中起重要作用，应增加摄入量。为提高机体免疫力，应增加维生素C的供给量（每日150毫克）适当增加脂肪的供给量，可减轻噪声、振动对内耳的损伤。提高维生素E的供给量，以预防因振动而引起的肌肉萎缩肌肉萎缩肌肉营养不良。膳食蛋白质的主要来源有：动特性蛋白质：如肉235、鱼、奶、蛋、禽等及其制品； 植物性蛋白质：如谷物、豆类、干果、及其制品；菌类蛋白质：如蘑菇、酵母。维生素C的主要来源有：红辣椒、青辣椒、卷心菜、橙、枣、梨以及猕猴桃。维生素B2的主要来源有：肝、牛奶、牛肉、啤酒酵母、花菜、绿叶菜。维生素B6的主要来源有：小麦胚芽、香蕉、荞麦粉、花生、番茄、鲜肉、糙米、豆类、葵花籽。七、人体24小时使用手册 100 人体进入浅睡阶段，易醒。此时头脑较清楚，熬夜者想睡反而睡不着。 200 绝大多数器官处于一天中工作最慢的状态，肝脏却在紧张工作，生血气为人体排毒。 300 进入深度睡眠阶段，肌肉完全放松。 400 “黎明前的黑暗”时刻，老年人最易发生意外。血压处于236、一天中最低值，糖尿病病人易出现低血糖，心脑血管患者易发生心梗等。 500 阳气逐渐升华，精神状态饱满。 600 血压开始升高，心跳逐渐加快。高血压患者得吃降压药了。 700 人体免疫力最强。吃完早饭，营养逐渐被人体吸收。 800 各项生理激素分泌旺盛，开始进入工作状态。 900 适合打针、手术、做体检等。此时人体气血活跃，大脑皮层兴奋，痛感降低。 1000 工作效率最高。 1000-1100属于人体的第一个黄金时段。心脏充分发挥其功能，精力充沛，不会感到疲劳。 1200 紧张工作一上午后，需要休息。 1200-1300是最佳子午觉时间。不宜疲劳作战，最好躺着休息半小时至一小时。 1400 反应237、迟钝。易有昏昏欲睡之感，人体应激能力降低。 1500 午饭营养吸收后逐渐被输送到全身，工作能力开始恢复。 1500-1700为人体第二个黄金时段。最适宜开会、公关、接待重要客人。 1600 血糖开始升高，有虚火者此时表现明显。阳虚、肺结核等患者的脸部最红。 1700 工作效率达到午后时间的最高值，也适宜进行体育锻炼。 1800 人体敏感度下降，痛觉随之再度降低。 1900 最易发生争吵。此时是人体血压波动的晚高峰，人们的情绪最不稳定。 2000 人体进入第三个黄金阶段。记忆力最强，大脑反应异常迅速。 2000-2100适合做作业、阅读、创作、锻炼等。 2200 适合梳洗。呼吸开始减慢，体温逐渐下降。最好在十点半泡脚后上床，能很快入睡。 2300 阳气微弱，人体功能下降，开始逐渐进入深度睡眠，一天的疲劳开始缓解。 2400 气血处于一天中的最低值，除了休息，不宜进行任何活动第124页，共124页