1、目 录致 送 函2第一章 物业管理有限公司情况介绍3第一节 物业公司简介3第二节 我们的优势6第三节 管理项目与业绩7第二章 服务内容、标准与目标承诺8第三章 项目管理组织架构与人员配置、培训16第一节 项目前期物业管理组织架构16第二节 项目前期物业管理人员配置18第四章 项目开办启动物资装备计划与费用测算20致 送 函尊敬的 房地产开发有限公司领导：您们好！诚挚感谢，给予我们这样一次能充分展示自身实力的机会。我公司是一家专业物业管理综合服务商我们根据与贵公司领导就 前期物业管理的相关接洽中贵公司要求及所得资料，精心制作了此份物业管理服务方案书，希望能凭我们在的物业管理服务方面的心得和经验，2、结合政策法规和客户实际需要，向 地产公司提供促进销售、节约投资、方便业主的专业化物业管理服务建议。我们将 的物业管理服务定位为“打造城市地标，尊贵生活典范”。根据 实际情况及有利于项目销售、有利于物业管理实现正常运营的原则，经过测算，我们建议 前期物业管理综合服务的收费标准为高层住宅每月每平方米1.30元、商业每月每平方米1.50元(其中包含电梯运行和高层供水电费)，如我公司中标承诺按此标准执行。我们郑重承诺：秉承 物业“服务创造价值，品质成就未来”的理念，推行“管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”的全员服务宗旨，竭诚为客户提供以“高档物业特征、优质服务标志、合理收费取向”为核心的3、 风格优质物业管理服务。 我们深信，在 地产领导支持和关心下，通过我们的努力， 物业如能受托管理 项目，一定能在更大程度上提高楼盘品质，确保 安全、便利、优雅、舒适的居住环境，确保 业主们购置物业的保值、增值。恭请各位领导在百忙之中细阅赐教。顺颂祺祥！ 物业管理有限公司二第一章 物业管理有限公司情况介绍第一节 物业公司简介 物业管理有限公司注册成立于2005年，是 物业管理协会会员单位，公司资质齐备、制度完善、管理规范。公司以物业管理、物业顾问、物业培训为主营业务，兼营高空清洗、专业保洁、房屋修缮等。 公司上下一心“树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量”，力求“管理无盲区，服4、务无缺陷，工作无差错，客户无怨言”，着眼于做得“更细致、更周到、更标准” ，竭诚为每一位客户提供卓越服务，争取持续超越客户期望，赢得更多客户满意。公司资信证明的相关影印件附后:一、公司营业执照影印件；二、公司税务登记证影印件；三、物业管理企业资质证书影印件；四、企业组织机构代码证影印件。第二节 我们的优势一、团队优势 物业核心管理层是由一批深爱物业管理与酒店管理事业并在物业管理行业拼搏实践5-10年，在顺驰、投资广场、金九龙等知名企业工作多年，有专业深度积累、正值而立之年的职业经理人共同组成的物业管理团队。我们是伴随着 物业公司诞生、发展过程逐步锻炼、成长，并始终以感恩的心态和身为 物业人的自5、豪感和使命感来努力工作，自始至终有着浓烈 物业情结的职业经理人。我们一方面能在日常管理中带给员工最直接的思想、经验灌输，另一方面能为接管物业项目提供独到创意及全面建议。 二、管理优势 物业公司高起点引进行业先进管理体系，致力做物业管理这一劳力密集型行业中的管理密集型企业，有效提高管理服务效率，降低管理成本，创造盈利的空间；公司管理制度完备、服务流程顺畅，位于本市行业领先水准，已签约顾问多家本地企业输出管理技术。目前，我们已经建立起完善的内部管理体系，所有环节的操作程序都形成标准作业规程并成文印册，亦历经5年来不断实践和改进，适应不同客户服务环境。 物业的市场化、经营型定位与探索以及团队的整体磨6、练，己造就 物业人乐观、自信、团结、务实、求真、高效、重管理善经营的工作作风。我们成熟、专业的服务资历和经验，能在最短的时间内，度身组建物业管理服务队伍，并透过有系统的培训及标准化的规章流程，使管理服务有序开展。三、品质优势 物业5年来屡获省优和市优示范荣誉，在行业已树立的良好口碑与声誉，能够给所有的客户带来优质管理服务的信心保证，展现物业投资的价值。我们根据不同的客户环境推行以客为尊的“殷勤亲善、心级服务”、“一站无忧式服务”、“惊喜化服务”等创新服务模式，努力赢得客户信赖，历次客户满意度调查均保持95%以上满意度。第三节 管理项目与业绩一、 物业目前接管的主要项目目前公司承接的住宅项目有 7、城市别墅和 住宅小区，管理面积超过10万平方米。二、项目管理业绩我们以持续改进，勇于创新的敬业精神，不断提升物业管理服务水准，项目管理均得到业主的一致好评，近三年来取得的主要成绩如下：1、 项目于2007年通过了省建设厅十五期间优秀住宅项目的考评。2、 项目于2007年获得市物业管理示范项目称号。3、五年来，公司所管项目未发生任何被盗、治安、火灾及其他物业管理责任事故，无任何形式客户投诉，历次客户满意度调查均在98%以上。4、在全市首届物业管理队列会操比赛获第二名。第二章 服务内容、标准与目标承诺一、 项目物业管理服务的主要内容1、小区内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；28、电梯、水泵等房屋设备的运行服务；3、365天24小时受理住户房屋、设备、设施的报修；4、供水 、供电、供气、电信等专业单位在小区内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；5、小区内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务、虫害灭杀、生活垃圾收集清运，等环境卫生维护工作；6、小区内的绿化、水域、景观的养护、运行及管理；7、小区内365天24小时门岗、监控中心值勤、公共区域安全巡视和公共秩序维护；8、小区内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；9、小区内的消防安全宣传和防范；10、小区内突发事件的处置；11、365天住户服务需求及投诉受理；12、小区内的巡视、检查，物业维9、修、更新费用、综合管理费收入、房屋设备运行费及物业经营收入等的账务管理；13、物业档案资料、住户档案资料的收集、管理；14、小区内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理（包括：建筑垃圾的管理）；15、物业管理法律法规及常识向住户的宣传；16、社区文化的组织和开展；17、业主入住时的交房、验房及相关书面告知和签字手续的准备和办理；18、项目物业管理的早期介入；19、物业管理委托合同中约定的其它事项。二、项目物业管理综合服务标准1、小区内设置物业服务中心。办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。2、项目经理有物业管理10、经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。3、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。7、24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。8、对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。9、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。10、建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。11、建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案。包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常11、管理档案等。12、制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。13、建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。14、采取走访、恳谈会、问卷调查、电话征询等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。15、制定物业服务中心内部管理制度和考核制度。16、广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。17、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。18、每年对业主或使用人进行2次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。19、能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务。2012、综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。21、对违反小区公约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。三、公共区域清洁卫生服务标准1、楼内地面和墙面：地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。2、楼梯扶手、栏杆、窗台：每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。3、楼内消防栓、指示牌等公共设施隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。4、天花板、公共灯具：每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。5、楼内门、窗等玻璃保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。6、天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。7、楼内垃圾收13、集：按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。8、电梯轿厢：每日循环保洁；操作板每日消毒一次；表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。9、道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。10、公共灯具、宣传栏、小品等：每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每月擦抹、除尘一次）。11、水景：打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物。12、垃圾厢（房）：有先进的垃圾处理方式（分类收集垃圾、压缩垃圾等），对垃圾厢（房）14、循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。13、果皮箱、垃圾桶：合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。14、消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。四、公共区域秩序维护服务标准1、专职保安人员，以退伍军人为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐。4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。5、门岗：各出入口24 小时值班看守，其中主出15、入口7:00-18:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。6、门岗：对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。7、门岗：对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。8、巡逻岗：保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。9、巡逻岗：接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告物业服务中心与警方。10、巡逻岗：在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措16、施。11、小区设有监控中心，具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。12、监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。13、有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。14、车辆管理：地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。15、车辆管理：有专职人员24小时巡视和协助停车事宜17、。16、收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。五、公共区域绿化日常养护服务标准1、草坪修剪，常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6cm。2、草坪清杂草，及时清除杂草,做到基本无杂草。3、草坪灌、排水，常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。4、草坪施肥，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。5、草坪病虫害防治，预防为主、综合治理，严格控制病虫害。6、其它绿草如茵,斑秃黄萎低于5%18、。7、树木修剪，乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。8、树木中耕除草、松土常年土壤疏松通透，无杂草。9、树木施肥，按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍，满足植物生长需要。10、树木病虫害防治，预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于5%。11、树木扶正、加固，树木基本无倾斜。12、其它乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。六、共用部位、共用设备设施日常运行、保19、养、维修服务标准（一）、公共部位1、房屋结构，每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。2、门窗，每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。3、楼内墙面、顶面、地面，墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。4、管道、排水沟、屋顶，每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。5、围墙，每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀20、，保持围墙完好。6、道路、场地等，每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。7、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品，每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。8、室外健身设施、儿童乐园等，每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外。9、安全标志等，对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。(二）、变频水泵供水系统1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次21、对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。2、每年定期二次清洗蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。（三）、排水系统1、化粪池每年清理2次,每日巡查1次，出入口畅通,井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场。2、楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次。3、每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂22、草，排水畅通，无积水、臭味。4、每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。5、清理时，地面竖警示牌，必要时加护栏，清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。（四）、公共照明（保修期外）1、及时修复损坏的公共灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、道路灯亮灯率在99%以上。2、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等，保持灯具完好，亮灯率在99%以上。3、公共电气柜，每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。（五）、消防23、系统1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。（六）、避雷系统每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。（七）、弱电系统1、楼宇对讲系统，不定期进行调试与保养，保证其小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲功能24、正常，语音清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。2、住户报警，不定期进行调试与保养，保证其小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。3、周界报警，24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。4、监视系统，不定期进行调试与保养，保证各项监控设备小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。5、电子巡更，根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行25、，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。（八）、电梯系统1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。3、电梯发生一般故障的，专业维修人员40分钟内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员在半小时内到现场进行救助。第三章 项目管理组织架构与人员配置、培训第一节 项目前期物业管理组织架构一、“ ”项目物业管理外部组织体系依据合同提供26、服务计划目标管理相互配合监督管理提供服务监督监督委托行业管理 物业服务中心荆 州 市 物业管理有限公司 业 主 地产公司房管局物业科供 电供 水燃 气通 信工 商市 政税 务劳 动交 通公 安环 保物 价街道办居委会相互协调相互协调“ ”项目物业管理外部组织体系示意图“ ”项目前期物业管理服务外部组织体系说明：1、在 业主委员会成立之前， 地产通过招投标选聘物业管理人，并与之签订物业管理合同。2、如 物业管理公司中标，我们将设立 服务中心，全面负责项目物业管理工作，公司与服务中心实行计划目标责任管理。3、 服务中心在业务上接受 房管局、解放街道办事处和北湖社区等政府主管部门的监督和指导。4、在27、小区入住后达到法规规定的条件时，按法规规定成立业主委员会。5、服务中心将在物业管理公司原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展各类社会公共关系，以确保管理目标的实现。二、“ ”项目物业管理内部组织架构客户服务中心环境管理部 物业“ ”服务中心秩序维护部前台设施维护房管维护客户关系家政服务门岗巡逻监控保洁垃圾清运绿化维护“ ”项目物业管理内部组织架构示意图“ ”项目前期物业管理内部组织架构说明：如我公司中标 项目，将专门成立 项目部（对外称 物业管理公司 服务中心）。服务中心下设客户服务中心、秩序维护部、环境管理部，形成以客户服务中心为核心、两个专业部门作为支撑的客户服务前向化组织架构。各部门主要28、职责说明如下：1、客服中心客户中心同时兼顾项目内务管理和客户接待、房屋与设施管理三方面的工作，是项目服务中心的重要中枢，是后勤保障和经营管理、社区服务、社区文化氛围营造管理、业主服务的综合部门，是面向业主和所有客户的重要窗口，是与客户直接接触和有效沟通的桥梁。具体职责是： 负责处理对客服务工作包括：接待客户、受理服务和投诉、客户沟通、财务管理及各类费用代收，建立和维护客户档案等； 负责采取各种办法进行客户关系的维护和各项费用的收缴； 下设房管维护员负责房屋管理和公共设施设备的运行维护管理； 负责项目部内部人事、劳资、档案、行政管理。贯彻、传达、监督、检查规章制度、发展规划、指令决议执行情况，协29、调各部门之间工作； 负责面对客户的公关、经营、物业宣传和广告工作； 负责开发、管理、经营各类配套服务项目，包括家政服务等； 管理储备物资，定期盘点，合理使用，加快存货周转，减少资金占用； 狠抓成本控制工作，降低不合理消耗，促进增收节支等工作。2、秩序维护部秩序维护部是维护项目正常生活、居住秩序的重要职能部门，负责治安管理、消防管理、车辆与交通管理和突发事件处理以及整体形象礼仪的展示等工作。3、环境管理部环境部是物业管理服务工作的主要职能部门，负责环境卫生管理和绿化景观管理。第二节 项目前期物业管理人员配置一、人员的配备原则我们对管理人员的配备以有经验、有知识、有技能、懂管理和具有高度的服务意识30、为准绳，在此基础上建立一支高素质的物业管理从业人员队伍，为项目物业管理创出优质品牌。在小区管理人员配备中，我们遵循如下原则：具有良好的职业道德观念：爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务业主、奉献社会。在尊重人才的基础上，既注重专业技能，又注重思想道德，德才兼备。所有管理人员需参加物业管理专业上岗培训并取得合格证书，保证100%持证上岗。二、项目管理与服务人员的配置根据 的规划设计思路及销售定位，并结合我们以往管理高层大厦和住宅小区的经验，拟在 服务中心配备各类管理服务人员26人、其中管理人员4人。人员具体配置情况如下表：管理人员配备方案及岗位要求序号岗位设置岗位要求配置人数1项目经理大专学历从事31、物业管理5年以上，有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的见解，对客户服务工作有整体的思路和构想，持建设部经理资格证。1人2经理助理（兼客服主管）大专以上学历，从事物业管理3年以上，有丰富的理论知识和实践经验，有很强的沟通协调处理能力，持建设部上岗证。1人3房管维护员（兼小区管理员）中专以上学历，中级以上维修电工资格，熟悉建筑结构与房屋设施设备，沟通能力强。1人4客户接待员（兼收费员）高中以上学历，形象好沟通能力强，电脑操作熟练，具有会计证，工作认真负责。1人合计4人作业服务人员配备方案及要求序号岗位设置岗位要求与配置说明配置人数1秩序维护主管（兼保安队长）退伍军人、40岁以下，1年以上32、专业工作经历。1人2秩序维护员要求身高165CM，45岁以下，退伍军人优先。共设出入口门岗2个、巡逻岗1个，班长兼监控机动岗1个，轮休顶岗1个，合计5个岗、分三班,共计15人。15人3环境主管45岁以下，五官端正，动作麻利，有星级酒店或清洁公司工作经验者优先。1人4保洁员40岁以下，动作麻利，能吃苦耐劳。2个楼内保洁、2个公共区保洁、相互顶替轮休4人5绿化工55岁以下，5年以上专业工作经历1人合计22人第四章 项目开办启动物资装备计划与费用测算从有利于楼盘销售和高水准物业管理服务出发，坚持低成本的原则下，项目物业管理服务开办启动所需配置的物资装备相关计划与相关费用测算如下（单位均为人民币元）：33、一、 物质装备计划序号物质装备项目内 容 描 述备注1建议物业管理服务和办公用房配置名称客户服务中心经理办公室办公室值班室操作间仓库合计面积2520201510151052行政办公用品见本节二308703人力资源开办用于项目人员招聘、培训等，详见本节三。92004客服中心装备用于客户服务中心物资装备，详见本节四312005保安装备详见本节五22506保洁工具见本节六56807工程维修工具见本节七58808服装配备见本节八27850总计费用 112930二、 行政办公用品配置计划序号项目计算式合计备注1办公室装修0办公室装修由开发商提供。2形象接待台1套1200元12003办公桌/椅6套380元34、22804客户接待台/椅1套1200元12005电话（开户）2部免费6考勤卡钟1套4007留言板2张120元2408员工更衣柜40组50元20009电风扇3台150元45010取暖器4台50元20011文件柜4组500元200012电脑2台3500元700013物业管理软件 0 物业公司自行负责配备。14对讲机10部800元8000客服3部、安全5部、维修2部15备勤宿舍热水器1套1500元150016备勤宿舍钢架床5架180元90017宿舍其他配套等100018仓库货架2组500元100019其他用品估算1500工号牌、办公用品采购等总计30870三、 人力资源开办序号项 目计算公式合计备注35、1、招聘广告费估算2000.002、进驻前人员培训费用20人360.00元7200.00合计9200.00四、 客户服务中心装备序号项 目计算公式合计1、空调/柜机根据实际情况配置/估算35002、空调/挂机根据实际情况配置/估算18003、激光打印机1台1400元14004、复膜机1台600元6005、报纸书刊展示架2组200元4006、点钞机1台1200元12007、保险柜1个1000元10008、资料文本印刷入住及日常管理文本表格等120009、业主档案用具800组10元800010、业主服务耗品纸杯等50011、平板车入口处供业主搬运大件物品使用800合计31200五、 保安装备序号项36、目计算式合计备注1警棍10根30元3002充电手电筒5把120元6003巡逻自行车1辆350元3504保安其他器械车锥等1000总计2250六、 保洁装备序号项目计算式合计备注1垃圾清运三轮车1辆600元6002吸尘器1台3000元30003尘推3套60元1804玻璃套装工具2套300元6005人字梯（2m）1把200元2006人字梯（3m）1把300元3007垃圾桶开发商配置08其他用品采购拖把扫箸、垃圾铲等工具800总计5680.00七、 工程维修工具序号项目计算式合计备注1电钻1台200元5002管钳一套1803万用表1只200元2004疏通机1台600元4005电锤1把800元800637、扳手一套6007电焊机1套8008台钳1台200元2009人字梯（6m）1把900元90010工具/备件柜1组700元10011小型工具及材料50012移动电源盘2套350元700总计5880.00八、 管理与服务人员的服装序号项目计算式合计备注1保安员15人1250元18750.002保洁员、绿化工5人620元3100.003管理及客服人员6人1000元6000.004其它人员服装自备总计27850.00附：物业管理人员服装配置标准明细表单位：人民币（元）序号项目单位数量单价合计折旧年限月均费用一、安全护卫人员该岗位配置需要1250元/人43.621、夏装180元7.66(1)帽子顶130338、03年0.96(2)短袖件230602年2.5(3)裤子件2501002年4.22、秋装290元9.06(1)帽子顶130303年0.96(2)外套件21002003年5.6(3)衬衣件230602年2.53、冬装400元6.7(1)呢大衣件13003005年5(2)棉大衣件11001005年1.74、训练服190元7.6(1)迷彩服套11001003年2.8(2)迷彩短袖衣件220402年1.7(3)迷彩鞋双130301年2.5(4)迷彩帽顶120203年0.65、配件135元10.30(1)领带根210203年0.6(2)肩章副215301年2.5(3)臂章个215301年2.5(4)领夹39、个210201年1.7(5)皮带根120201年1.7(6)胸号牌个115151年1.36、其它55元2.3(1)雨衣套140402年1.7(2)水鞋双115152年 0.6二、保洁绿化人员该岗位配置需要620元/人20.61、夏装套21202403年6.72、秋装套21603203年8.93、其它60元5(1)雨衣套140401年3.3(2)水鞋双115151年1.3(3)发夹个1551年0.4三、管理及客户服务人员该岗位配置需要1000元/人41.71、夏装套22004002年16.72、秋装套23006002年25第五章 关于其他事项一、关于招标投标事项如 地产公司确定由我公司承接本项目40、，我们可负责代为处理项目前期物业管理服务招标与投标事宜，但开发商必须给予相应配合及承担所有费用，包括招投标代理公司收取的代理费用、资料费用和政府主管部门收取的费用、招标投标活动费用等。我公司不承担与本项目招标投标相关的任何费用。二、关于将本项目与 小区之间的围墙改为通透式栅栏的问题因作为 小区的物业管理服务企业，我公司无权确定对小区任何设施设备的改造，这个问题我们可代为向 小区业主委员会进行反映和协商，但不以本问题的解决作为应聘本项目物业管理服务的条件。三、关于贵公司提出安排人员到项目物业服务中心任职的问题对本问题我公司同意。但贵公司所安排的人员必须符合我公司相关岗位用人要求，并绝对遵守我公司规章制度。我公司按照统一的薪酬标准支付贵公司所安排人员的工资。结束语我们崇尚的是“客户至上，双赢合作”，我们将与客户充分沟通，了解客户的需求，融合先进的管理方式方法和本地的实际情况，制定出行之有效的管理实施方案。我们将视客户为我们亲密的伙伴，以高度的责任心维护他们的企业品牌，以最大的努力降低营运成本，我们愿与客户一起共同谋求发展，最终达到互惠互利的长远合作目的。最后，衷心地祝愿 地产有限公司事业成功！真诚地预祝所有 尊贵业主喜得新居，享受美好生活！ 物业管理有限公司