1、 20212021 年年 1111双溪明月双溪明月(由棚户区拆迁农机站片区由棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区棚户改造项目安置小区)建建设工程可行性研究报告设工程可行性研究报告月月双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 I 目目 录录 一、总一、总 论论.1（一）项目简介.1（二）项目效益.3（三）项目编制依据.3（四）项目编制原则.3（五）项目编制内容.4（六）主要结论与建议.4 二、项目背景及建设的必要性二、项目背景及建设的必要性.6（一）区域概况.6（二）项目建设背景.7（三）项目建设的必要性.11 三、需求分析与建设规模三、需求分析与2、建设规模.14（一）需求分析.14（二）建设规模和内容.14 四、场址及建设条件四、场址及建设条件.17（一）建设地点.17（二）建设条件.18 五、建设方案五、建设方案.24（一）编制依据.24（二）总体规划设计原则.25（三）建设方案.25（四）结构设计.36（五）给排水工程.38（六）电气工程.42（七）空调通风工程.54 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 II（八）燃气工程.54（九）消防设计.55（十）人防工程.61（十一）建筑机电抗震设计.61 六、节能与绿建六、节能与绿建方案分析方案分析.63（一）编制依据.63（二）能耗分析.3、65（三）节能措施.68（四）绿色建筑设计.71 七、海绵城市七、海绵城市.76（一）编制依据.76（二）海绵城市建设.76 八、环境保护八、环境保护.78（一）编制依据.78（二）环境影响分析.78（三）环境影响分析结论.85 九、劳动安全与卫生防护九、劳动安全与卫生防护.86（一）危害因素及危害程度分析.86（二）劳动安全防范措施.86 十、项目管理与实施进度计划十、项目管理与实施进度计划.90（一）项目组织管理.90（二）项目建设工期与进度安排.91 十一、项目招投标十一、项目招投标.93（一）招标依据.93（二）招标范围及方式.93（三）组织形式.94 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农4、机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 III（四）项目招标的具体实施.94 十二、投资估算与资金筹措方式十二、投资估算与资金筹措方式.96（一）项目概况.96（二）投资估算依据.96（三）投资估算.99（四）资金筹措.99 十三、十三、财务财务分析分析.104（一）项目收入.104（二）成本计算.104（三）毛利率计算.105（四）应纳税额计算.106（五）净利润计算.107 十三、效益评价十三、效益评价.108 十四、社会稳定风险分析十四、社会稳定风险分析.110（一）社会稳定风险评估评估依据.110（二）社会稳定风险评估基本原则.110（三）项目主要风险因素识别.112（四5、）项目风险估计.113（五）风险防范和化解措施.114（六）风险等级.117（七）风险分析结论.119 十五、结论与建议十五、结论与建议.120（一）结论.120（二）建议.121 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 IV 附附件件：1、项目红线图 2、总平图 3、效果图 4、分层平面图。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 1 页 一、总一、总 论论 （一）项目（一）项目简介简介 1、项目名称：双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程 2、建设性质：新建 3、项6、目业主单位：xx省xx市xx区房地产开发有限公司 4、项目建设地点：xx市xx区童游街道崇阳南路与由xx交叉口(原农机站旁)5、项目建设规模及内容 项目总用地面积 17178.37，拟建总建筑面积 45571.97，其中计容建筑面积 34356.74，不计容建筑面积 11215.23，项目容积率2.0，绿地 30%，建筑占地面积 5153.51，建筑密度 30%，设机动车停车位 345 个，非机动车停车位 472 个，可容纳户数 281 户。项目主要建设内容有：土建工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、暖通工程、消防工程及附属配套工程。表表 1 1-1 1 项目项目主要经济技术指标表主要经济技7、术指标表 序号 项目 数据 单位 规划条件要求 1 用地面积 17178.37 2 总建筑面积 45571.97 其中 计容建筑面积 34356.74 不计容建筑面积 11215.23 3 计入容积率建筑面积 34356.74 其中 住宅建筑面积 31856.64 其中 回购住宅建筑面积 16204.93 商品住宅建筑面积 15651.71 商业及配套用房建筑面积 2500.1 占比 6.97小于计容面积 10 其中 商业建筑面积 1640.82 公共服务设施建筑面积 859.28 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 2 页 其中 社区管理8、活动用房 91.89 按总计容建筑面积分之二（约 68.71m2）物业管理用房 105.19 不少干总建筑面积千分之二月最少不于100 社区养老服务用房 86.23 按总计容建筑面积分之二（约克 71m2）开闭所 76.79 发电机房 45.92 按现行相关规范设置 配电房 354.75 注：变配电房、计量间、充电桩配电间 弱电机房 58.33 消控室 40 4 不计入容积率建筑面积 11215.23 其中 地下室建筑面积 11008.43 架空层建筑面积 206.8 5 容积率 2 1.0FR2.0 6 建筑占地面积 5153.51 7 建筑密度 30.00%30.0%8 绿地面积 51539、.54 9 绿地率 30.00%30.0%10 机动车车位数 345 个 其中 地面停车位数 42 个 地下停车位数 303 个 其中充电车位为 70 个（含 3 个快充车位）11 非机动车车位数 472 个 其中 地面非机动停车位数 0 地下非机动停车位数 472 个 12 总户数 281 户 其中 回购住宅户数 140 户 商品住宅户数 141 6、项目总投资及资金筹措 本项目总投资 25000.00 万元，其中：工程费用 11965.40 万元，工程建设其他费用为 9903.54 万元（含土地费 9167 万元），基本预备费为381.06 万元，建设期利息 2750.00 万元。项目资金10、筹措方式：企业自筹。7、项目建设期 本项目建设总工期为：36 个月，其中建设期 30 个月。8、项目总收入 26894.19 万元，项目总支出 25839.99 万元，项目双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 3 页 应纳税额 413.45 万元，项目净利润合计 640.75 万元，项目净利润率为2.56%。（二二）项目）项目效益效益 安置房建设是被征迁群众最关心、最直接、最现实利益的关键性问题，是重大的民生保障工程。项目建设可满足被征迁村民的安置需要，有利于切实稳定民心，提高政府在人民群众心里的形象，改善群众的生活状态，提升生活水平；有利于11、缓和群众之间以及政府和群众之间的矛盾，增强了社会稳定与和谐；项目建设有利于整合土地资源，提高土地利用率；有利于实现片区统一规划、统一设计、统一建设，促进城市现代化建设进程。项目建设及运营期间将为片区提供一定的工作岗位及创业机会，带动片区第三产业的发展。项目建设具有良好的社会效益和经济效益。（三三）项目）项目编制依据编制依据 1、技术咨询服务合同；2、投资项目可行性研究报告指南（计办投资200215 号）；3、工程建设标准强制性条文(2013 年版)；4、民用建筑设计统一标准GB 50352-2019；5、xx市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标；6、国家有关规范、规定；7、业12、主提供的其他材料。（四四）项目）项目编制原则编制原则 1、根据国家标准结合当地实际情况，合理确定建筑结构方案。充分利用现有资源。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 4 页 2、合理使用建设资金，坚持少投入多办事原则。3、采用经济适用，技术先进的建设方案，推广新工艺、新技术、新材料、新设备，力求在满足使用要求的前提下建设及运行费用低。4、遵照国家基本建设项目管理及项目可行性研究的有关要求进行编制。5、认真贯彻国家规定的各项方针政策，严格执行国家及地方相关的基建标准和规定。（五五）项目）项目编制内容编制内容 本报告通过调查项目的建设背景，来分析13、项目需求，通过分析项目建设效益来明确项目建设的必要性，同时结合当地的各项建设条件；重点分析项目的建设方案、周密安排项目实施进度计划，合理估算项目投资，并根据有关法律法规及标准规范对项目招投标方案，节能环保措施、劳动安全与卫生防护等内容进行研究；最后对项目社会、经济效益与社会稳定风险进行分析评价，得出具有一定参考价值的结论及建议。（六六）主要结论与建议主要结论与建议 1、项目的建设是必要可行的。2、项目建设是满足被征迁村民的安置需要，是被征迁群众最关心、最直接、最现实利益的关键性问题，是重大的民生保障工程。项目建设有利于提高土地利用资源，提高村民生活水平，提高政府形象，促进和谐社会建设进程，促进14、现代化城市建设步伐，项目建设是必要的。3、本项目的建设水、电、通讯、道路和交通等各项条件较好，为项目的实施提供了良好的外部条件。4、可行性研究报告提供的工程建设方案可作为项目建设规模与内容、功能和投资估算的依据。5、做好项目建设的各项前期工作，尽快落实建设资金，满足建设工双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 5 页 程的需要，争取项目按期完成，发挥社会效益。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 6 页 二、项目背景及建设的必要性二、项目背景及建设的必要性 （一）区域概况（一）区域概况 xx别15、称潭城，现辖8 镇 3 乡 2 街道，195 个行政村 35 个居委会，辖区面积 3383 平方公里，人口 35.7 万。1994 年撤县设市，2015 年 3 月18 日撤市设区。xx历史文化悠久。xx历史文化悠久。公元205 年置县，是xx省最早设置的五县之一，获评中国地名文化遗产“千年古县”，是宋代理学家、教育家、哲学家朱熹的故里，“世界法医学鼻祖”宋慈和程门立雪主人公游酢的家乡。xx是“中国建窑建盏之都”，建窑建盏被列入全国非物质文化遗产保护名录。xx为宋代三大印刷中心之一，享有“图书之府”“建本之乡”的美誉。xx是xx是闽北区位中心闽北区位中心。xx市行政中心于2020 年 1 月正16、式搬迁至建阳，xx已成为闽北的政治、经济、文化中心，是一座能容纳60 万人口的闽北新兴中心城市。xx地处闽北区位中心，与xx市十个县（市、区）中除延平区外的 8 个县（市）接壤。xxxx交通方便快捷。交通方便快捷。距武夷山机场约40 公里。三条高速公路贯穿境内，京福高铁、横南铁路和规划建设中的温武吉快铁在此交汇，拟迁建武夷国际新机场选址在xx，成为闽浙赣三省重要的交通枢纽和物流集散地。xxxx生态资源丰富。生态资源丰富。xx为国家级生态示范区，是全球同纬度生态环境最好的地方。森林面积 18 万公顷，森林覆盖率 78.6%，为全国南方重点林区。桔柚、葡萄、茶叶、食用菌等特色现代农业名扬省内外，是17、中国优质果品基地重点县、全国商品粮基地、中国锥栗之乡，“xx桔双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 7 页 柚”“xx白茶”“小湖杨梅”获得国家地理标志产品保护、国家地理标志证明商标。近年来，在省委、省政府和市委、市政府的正确领导下，xx区以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实新发展理念，坚决打好三大攻坚战，以“市区一体、绿色发展、产业强区、书香xx”思路定位，充分挖掘释放xx市行政中心搬迁红利，扎实开展“创新18、突破年”“四比六促”等活动，加快绿色发展推动高质量发展超越。2020 年全区生产总值 256 亿元，增长 3%；一般公共预算总收入 18.7 亿元；地方一般公共预算收入 13.4 亿元，增长 1.4%；农林牧渔业总产值 70.7 亿元，增长 4.5%；社会消费品零售总额 92.5 亿元，增长 0.2%；城镇村民人均可支配收入 37944 元，增长 6%；农村村民人均可支配收入 19500 元，增长 9%。三次荣获全省县域经济发展“十佳”县（市）称号，创业竞赛、绩效考评持续保持在xx市前列。先后被评为全国人口计生先进集体、全国粮食生产先进县、全国科普示范市、中国民间文化艺术之乡、中国特色竹乡，省19、级森林城市、省卫生城市、省级双拥模范城、省外贸转型升级示范区、省造林绿化工作先进集体等称号。（二二）项目建设项目建设背景背景 棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中的区域，棚户区的居住条件长期没有改善，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基础设施，村民生活不便。加强城镇化管理创新和机制建设，要更大规模加快棚户区改造，决不能一边高楼林立，一边棚户连片。棚户区改造，是保障性安居工程的双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 8 页 重要组成部分，是我政府针对住房质量差、缺少必要配套设施、环境卫生条件恶劣、中低20、收入村民相对集中的城市危旧房集中区域，组织实施的住房改造专项行动计划。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知中提到，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70，并优先保证供应。为贯彻落实政府相关工作精神，提速保障用房建设进程，住房城乡建设部、国家发展改革委员会、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局联手印发了关于做好住房保障规划编制的通知，对保障用房的建设作出了明确规划，并对住房保障规划展开了重要部署。国务院关于加快棚户区改造工作的意见提到，要对改造范围进行合理界定，整治手段与改造手段互相结合。近几年，全国各个地方的棚户区改造的相关工作进展迅速，从21、 2016 年到 2020 年 8 月，全国开工改造各类棚户区 2300 多万套，超额完成目标任务，约 5000 万村民从脏乱差的棚户区搬进了宽敞明亮的安置房。在改善村民住房条件的同时，棚户区改造也提升了城镇综合承载能力，优化了城市功能，促进了社会和谐稳定。棚户区改造，此举不仅能改善棚户区村民的居住条件，而且还解决了许多重大问题，实质上是一举多得的重大民生工程、德政工程，达到综合治理的效果。“十三五”期间，xx省全省有70 万户棚户区村民住进新房，27.9 万户困难群众住进公租房，完成农村危房改造 7.06 万户，14 万户建档立卡贫困户实现住房安全有保障，城镇人均住房面积达 43.5平方米，22、比全国平均水平高 3.7 平方米。“十四五”期间，xx省持续推进老旧小区改造工程，规划更新改造 2000 年以前老旧小区 50 万户；打造样板项目，实施公共空间“平疫结合”，强化生活服务配套，提升双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 9 页 社区治理水平，打造 30 个样板；推进旧屋区更新，加快改造环境差、活力低的棚户区，成片推进使用年限长、标准低、安全 风险大的房屋改造。有关部门及各级地方政府陆续出台一系列政策措施，对城市棚户区开展大规模征收改造，并投入大量财力物力给予补助。中共xx省委、xx省人民政府印发关于新时代加快完善社会主义市场经济23、体制的实施措施指出健全民生保障制度，健全民生保障制度，因地制宜规范发展公共租赁住房，继续推进棚户区改造，进一步发挥住房公积金对职工购买、租赁住房的支持作用，满足困难群众多样化的住房需求。xx省房屋结构安全专项治理三年行动方案：有序推进旧改，加快实施一批工业集中区、城中村、棚户区改造项目，制定五年计划，纳入重点项目，分年度实施。结合棚户区改造，按照房屋危险程度，对城市危房分年度、有计划地先行改造，加快推动城市更新。2021 年全省城乡建设品质提升实施方案指出：贯彻新发展理念，坚持“人民城市人民建，人民城市为人民”，按照省委省政府部署，强化“一盘棋”，系统推进城市更新，加快提升城市建设品质。要坚持24、共同缔造理念，精准制定实施方案，精心实施“微改造”，全面加快推进老旧小区、街区、片区改造，建设“宜居城市”。xx省实施城乡建设十大重点任务指出：抓好老旧小区整治和连片棚户区改造。启动对 2000 年至 2005 年间建成、基础设施不完善的老旧小区改造。xx区政府工作报告指出：“十四五”时期，xx区坚定不移贯彻新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，以全方位推动绿色高质量发展超越为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，全面融入闽北新兴城市建设，加快建设现代化经济体系，加快构建新发展格局，推进双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改25、造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 10 页 新时代新xx治理现代化，谱写新时代新xx建设新篇章，奋力开创新时代“市区一体、绿色发展、产业强区、书香xx”建设新局面。到 2025年，全方位绿色高质量发展超越迈出重要步伐。经济持续健康发展，质量效益明显提升；“五大绿色产业集群”基本形成，生态产业化产业生态化经济体系加快构建；人民生活水平普遍提高，中等收入群体比例持续提高，教育、医疗、养老、婴幼儿照护等领域短板加快补齐，人民精神文化生活日益丰富；生态环境质量持续保持省市前列；区域治理现代化水平得到明显提升。继续优先安排居住条件困难、房屋抗震性能差、结构和消防安全隐患严重的项目，着力改善棚户26、区（危房）村民的住房条件，促进经济社会和谐发展。高标准提升城市功能，大力实施城市更新行动，主动对接中心城区规划编制，优化区域功能定位，推动城市功能完善和村民生活品质提升。为巩固提升全区房屋结构安全隐患大排查大整治工作成效，进一步强化全区房屋结构安全治理工作，xx市xx区人民政府办公室关于印发xx市xx区房屋结构安全专项治理三年行动方案的通知潭政办2021 3 号指出：结合棚户区改造、老旧小区改造，按照房屋危险程度，对城市危房分年度、有计划地先行改造，对规模不大、鉴定为 C、D 级的老旧宿舍、公寓楼、零星危房，可通过提前收储、提供过渡，或面积公证、货币补偿，或由社会中介机构配合置换，或组织业主集27、资重建等方式分类处置，加快推动城市更新。通过三年专项治理，基本建立网格化、信息化、常态化房屋安全管理体系，政府监管责任和业主主体责任得到进一步强化，基本消除各类房屋结构安全隐患，为加快推进新时代富美新xx建设营造良好安全环境。为进一步改善xx市xx区城市整体面貌和路网格局，推进城市整体建设、优化人居环境，进一步改善xx市xx区童游街道农机站、二双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 11 页 中片区村民居住环境，经xx市xx区人民政府研究，拟对xx区第二中学教师宿舍区、农机管理站宿舍区启动棚户区改造房屋征收，棚改项目名称为xx市xx区童游街道农28、机站片区棚户区改造（以下简称农机站片区棚改项目）。农机站片区棚改项目涉及征收范围为：东至菜地，南至（原）农机管理站办公区，西至崇阳南路，北至xx区二中教学区。为满足农机站片区被征迁村民安置需求，提出本项目建设。（三三）项目建设的必要性）项目建设的必要性 1 1、项目建设是项目建设是满足片区安置的需要满足片区安置的需要 近年来，xx区深入贯彻落实习近平总书记关于安全生产的重要论述，坚持人民至上、生命至上，树牢安全发展理念，加快棚户区改造步伐，加快推动安全隐患房屋改造，有序推动城市更新，系统谋划和加快实施一批工业集中区、城中村、棚户区改造项目。本项目为xx区政府指定配套建设安置由xx（二期）棚户区29、拆迁（农机站片区棚户区）项目，项目建设可为农机站片区棚改被征迁村民提供安置场所，满足片区被征迁村民的安置需要，促进加快推动城市更新建设步伐。2 2、项目的实施有利于、项目的实施有利于提高土地利用率提高土地利用率。由于早期城镇建筑缺乏规划，村民建筑整体呈现布局不规则，建筑规格不统一，新旧程度差异大，零散无规则布置，土地利用率较低，造成土地资源的巨大浪费。安置房建设工程将进行统一规划、统一设计、统一建设，有效的整合、利用有限的土地资源，以提高土地利用率。3 3、项目建设有利于构、项目建设有利于构建和谐社会建和谐社会 党的十九大报告提出：“着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会30、管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会”。“民以食为天，以住为地”，住宿是人民群众生活生产的一项最双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 12 页 基本要求。安置房建设能切实稳定民心，提高政府在人民群众心里的形象，能有效解决困难群众的现实困难，改善群众的生活状态，提升生活水平，人人有其屋，缓和了群众之间以及政府和群众之间的矛盾，稳定群众的不满情绪，增强了转型过程中的社会稳定与和谐。4 4、项目建设有利、项目建设有利于改善群众居住条件，提高生活水平于改善群众居住条件，提高生活水平 31、由于原有民宅缺乏统一规划，村民建筑均为是村民自建房，存在建筑布局不合理、建筑抗震等级低、基础设施配套不全、存在安全隐患等诸多问题，导致村民生活质量得不到提高。安置房项目的建设，对本地村民进行了集中安置，高起点的规划、建设集中居住小区，使农民成为社区村民，生活水平将有明显提高。主要体现在以下几点：一是搬迁村民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，村民可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为村民创造一32、个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重村民生活的需求与细节，从使用功能配置与空间视觉体验两个层面全面提升社区的整体品质，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”。5 5、项目的建设有利于促进社会经济増长项目的建设有利于促进社会经济増长。安置房建设对于扩大内需具有明显的促进作用，项目建设是将促进经济发展与改善民生的有机结合，是推动经济社会又好又快发展的根本要求。安置房建设将带动周边第三产业的发展，同时提供一定的劳动岗位，从而增加当地村民的收入。安置房交付使用后，原村民不需33、再为改双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 13 页 善住所条件支付额外的费用，从而能将这部分支出用于其他的消费，这也能从另一方面促进当地社会经济增长。综上，安置房建设不仅仅有利于民生，同时也能有效加强地方经济和地方社会在发展方面的可持续性，为地方政府营造新的经济增长点。随着项目的不断推进，也会为与本项目相关的建造、交通物流、装修等行业带来新的活力，另外也能拉动家具家电等其他消费产生，在此基础上，还能充分增加以服务业为主的第三产业基础就业岗位，同时也是扩大村民消费最有效的途径，因此项目建设对于经济发展具有重大的促进作用。双溪明月(由xx二期棚34、户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 14 页 三三、需求分析与建设规模、需求分析与建设规模 （一一）需求分析需求分析 为进一步改善xx市xx区城市整体面貌和路网格局，推进城市整体建设、优化人居环境，进一步改善xx市xx区童游街道农机站、二中片区村民居住环境，经xx市xx区人民政府研究，拟对xx区第二中学教师宿舍区、农机管理站宿舍区启动棚户区改造房屋征收，棚改项目名称为xx市xx区童游街道农机站片区棚户区改造（以下简称农机站片区棚改项目）。农机站片区棚改项目涉及征收范围为：东至菜地，南至（原）农机管理站办公区，西至崇阳南路，北至xx区二中教学区。本项目为xx区政府35、指定配套建设安置由xx（二期）棚户区拆迁（农机站片区棚户区）项目拆迁户回迁住宅房源不少于 140 套（回迁安置被征迁群众包含由xx二期农机站片区棚户区项目拆迁的农机站周边童游村村民、农机站职工、二中教师征迁户住宅共 140 套），建筑面积不少于 16000。结合场地地块条件及市场需求预测，本次拟建设 141 套商品房用于满足周边群众购房需求，需求面积约 15856.64。为满足小区群众停车、配套商业及公共配套用房需求，项目设置地下室 11008.43，架空层 206.8，商业及配套用房 2500.1。综上，项目合计需求建筑面积为16000+15856.64+2500.1+11008.43+2036、6.8=45571.97。（二）建设规模和内容（二）建设规模和内容 项目总用地面积 17178.37，拟建总建筑面积 45571.97，其中计容建筑面积 34356.74，不计容建筑面积 11215.23，项目容积率双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 15 页 2.0，绿地 30%，建筑占地面积 5153.51，建筑密度 30%，设机动车停车位 345 个，非机动车停车位 472 个，可容纳户数 281 户。项目主要建设内容有：土建工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、暖通工程、消防工程及附属配套工程。表表 1 1-1 1 项目主要经济技术37、指标表项目主要经济技术指标表 序号 项目 数据 单位 规划条件要求 1 用地面积 17178.37 2 总建筑面积 45571.97 其中 计容建筑面积 34356.74 不计容建筑面积 11215.23 3 计入容积率建筑面积 34356.74 其中 住宅建筑面积 31856.64 其中 回购住宅建筑面积 16204.93 商品住宅建筑面积 15651.71 商业及配套用房建筑面积 2500.1 占比 6.97小于计容面积 10 其中 商业建筑面积 1640.82 公共服务设施建筑面积 859.28 其中 社区管理活动用房 91.89 按总计容建筑面积分之二（约 68.71m2）物业管理用房38、 105.19 不少干总建筑面积千分之二月最少不于100 社区养老服务用房 86.23 按总计容建筑面积分之二（约克 71m2）开闭所 76.79 发电机房 45.92 按现行相关规范设置 配电房 354.75 注：变配电房、计量间、充电桩配电间 弱电机房 58.33 消控室 40 4 不计入容积率建筑面积 11215.23 其中 地下室建筑面积 11008.43 架空层建筑面积 206.8 5 容积率 2 1.0 100 时采用卡箍式连接。6）阀门选用：DN50 采用截止阀，DN50 采用闸阀。阀体可采用全铜、全不锈钢、铁壳铜芯和全塑阀门。消防阀门应有明显启闭标志。（六六）电气工程）电气工程39、 1 1、设计依据、设计依据 （1）建筑设计防火规范GB50016-2014(2018 年版)；（2）民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；（3）人民防空地下室设计规范GB50038-2005；（4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014；（5）供配电系统设计规范GB50052-2009；（6）20kV 及以下变电所设计规范GB50053-2013；（7）低压配电设计规范GB50054-2011；（8）通用用电设备配电设计规范GB50055-2011；（9）电力工程电缆设计标准GB50217-2018；双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工40、程可行性研究报告 第 43 页（10）建筑照明设计标准GB50034-2013；（11）消防应急照明和疏散指示系统技术标准GB51309-2018；（12）火灾自动报警系统设计规范GB50116-2013；（13）建筑物防雷设计规范GB50057-2010；（14）建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2012；（15）xx省公共建筑节能设计标准（DBJ13-305-2019）；（16）xx省居住建筑节能设计标准GBJ 13-62-2019（17）房间空气调节器能效限定值及能效等级（GB21455-2019）；（18）室 内 照 明 用 LED 产 品 能 效 限 定 值 及 能 效 41、等 级（GB30255-2019）。（19）安全防范工程技术规范GB50348-2004；（20）视频安防监控系统工程设计规范GB50395-2007；（21）绿色建筑评价标准GBT 50378-2019；（23）公共建筑节能设计标准GB50189-2015；（25）建筑机电工程抗震设计规范GB50981-2014；（26）电力变压器能效限定值及节能评价值（GB20052-2020）；（27）单端荧光灯能效限定值及节能评价值（GB19415-2013）（28）普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级（GB19043-2013）；（29）x x 省 电 动 汽 车 充 电 基 础 设 施 建 设42、 技 术 规 程（DBJ13-278-2017）；（30）10kV及 以 下 电 力 用 户 业 扩 工 程 技 术 规 范（DB35/T/1536-2019）。2 2、设计设计原则原则 电气各系统设计遵循国家有关方针、政策，针对本建筑的特点，以双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 44 页 长期安全可靠的供电为基础，并保证所有的操作和维修活动均能安全和方便地进行，做到安全适用、技术先进、经济合理，以保证电气可靠性、灵活性和安全性。可靠性：根据电气系统的要求，保证在各种运行方式下提高供电的连续性，力求系统可靠，系统配制应将短路电流控制在经济、43、合理的范围内。电气设计方案及设备选型应采用成熟、有效的节能措施，降低电能损耗。灵活性：电气系统力求简单、明显、没有多余的电气设备；投入或切除某些设备或线路的操作方便。避免误操作，提高运行的可靠性，处理事故也能简单迅速。各级短路保护具有足够的灵敏度；对中、低压供配电系统应保证电压降在控制指标内。灵活性还表现在具有适应发展的可能性。安全性：保证在电气系统运行时系统安全、工作人员和设备的安全，以及能在安全条件下进行维护检修工作。所有电气设备内使用的绝缘材料和电介质应是无毒的，并对周围环境无害。材料和设备宜标准化，具有相似或相同特性或结构的元器件或设备应选用相同的制造厂；不能选用淘汰产品。3 3、供配44、电系统、供配电系统 （1 1）负荷等级）负荷等级 本工程发电机房按二级负荷供电，消防设备用电、应急照明、走道照明、安防系统用电、客梯用电、消防水泵等按二级负荷供电，其余按三级负荷供电。在疏散走道、疏散楼梯、安全出口等处设置疏散出口指示灯及事故应急照明，该灯具均自带蓄电池，连续供电不小于 30 分钟。（2 2）负荷计量）负荷计量 采用单位指标法测算项目新增用电负荷，项目拟新总建筑面积45571.97，新增用电负荷为 1831.39kw，本次新增四台 800kva 变压器，双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 45 页 同时按 80%充电桩配电房45、。项目负荷计算见用电负荷估算表。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 46 页 表表 5 5-3 3 项目新增用电负荷估算表项目新增用电负荷估算表 序号 用电项目 数量（/个）负荷指标（kW/）计算负荷（kW）需要系数 Kx 功率因素 cos tan 有功功率Pc（kW)无功功率 Qc（kVar）视在功率 Sc（kVA）1 住宅用电 31857 照明用电 31857 0.006 191.14 0.7 0.9 0.48 133.80 64.80 148.66 插座用电 31857 0.025 796.42 0.7 0.9 0.48 557.4946、 270.01 619.43 空调用电 31857 0.03 955.70 0.6 0.9 0.48 573.42 277.72 637.13 2 商业用电 1641 照明用电 1641 0.01 16.41 0.7 0.9 0.48 11.49 5.56 12.76 插座用电 1641 0.025 41.02 0.6 0.9 0.48 24.61 11.92 27.35 空调用电 1641 0.04 65.63 0.6 0.9 0.48 39.38 19.07 43.76 3 配套用房 859 照明用电 859 0.003 2.58 0.7 0.9 0.48 1.80 0.87 2.00 插47、座用电 859 0.015 12.89 0.5 0.9 0.48 6.44 3.12 7.16 4 地下室照明 11215 0.003 33.65 0.6 0.9 0.48 20.19 9.78 22.43 2 快充电桩用地 3 40 110.40 0.3 0.8 0.75 33.12 24.84 41.40 3 普通电桩用地 66 7 463.68 0.3 0.8 0.75 139.10 104.33 173.88 5 电梯 20 13 260.00 0.3 0.9 0.48 78.00 37.78 86.67 6 水泵 2 2.5 5.00 0.3 0.8 0.75 1.50 1.13 148、.88 7 室外照明 5154 0.002 10.31 0.6 0.9 0.48 6.18 3.00 6.87 8 合计 2964.82 0.55 0.89 0.51 1626.53 833.92 1831.39 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 47 页（3 3）供配电系统）供配电系统 项目电源拟由周边市政电源（东北角）穿管埋地引来两路 10kV 电源供电，单母线分段运行。同时配备一台 500kw 柴油发电机作为备用电源。在变配电房高、低压侧分别设计量，变配电房低压侧集中设置无功功率自动补偿装置，补偿后高压侧功率因数在 0.9 以上。低49、为防止雷电波侵入，并防止操作过电压，在 10kV 电源进线及低压侧均设 SPD。变压器低压侧中性点直接接地，本工程采用联合接地方式，在变配电房内设明装接地线，要求接地电阻小于 0.5 欧姆。压配电系统为放射式与树干式混合配电方式，照明负荷、电力负荷、空调用电负荷分开供电，减少相互间的干扰。电缆在户外穿排管敷设，在建筑物内沿竖井支架或桥架敷设。电缆桥架或线槽穿过防烟分区、防火分区、楼层等时应在安装完毕后，应用相应耐火极限的不燃烧体或防火材料填充堵死。电缆桥架或金属线槽过伸缩缝或长度大于 30m 时应设伸缩节，桥架或线槽施工时，应注意与其它专业的配合。电线、电缆在线槽内不得有接头、分支接头，由金属50、线槽引出的线路，应采用金属管或金属软管保护，单芯电缆不得单独穿于钢导管内。电线电缆在引出部分不得遭受损伤。各楼消防用电设备、消防应急照明、通讯系统等重要负荷采用双路电源供电（不同变压器的母线段各引一路电源），并在末端配电箱设置双电源自动切换装置。正常时主电源工作，当主电源因故停电时，备用电源可自动投入。当主电源恢复供电时，装置自动恢复原工作状态，以保证供电的可靠性。一般负荷供电干线采用低烟无卤阻燃型交联聚乙烯绝缘铜芯电缆（WDZB-YJY-0.6/1kV），沿金属槽盒敷设，槽盒外皮刷防火涂料；消防供 电 干 线 采 用 隔 离 型（柔 性）矿 物 绝 缘 类 不 燃 性 铜 芯 电 缆双溪明月51、(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 48 页（NG-A-0.6/1kV），沿耐火型金属梯架敷设。一般负荷供电支线采用低烟无卤阻燃型交联聚乙烯绝缘铜芯导线（WDZB-BYJ-0.45/0.75kV）。导线根据不同部位分别穿金属线槽、钢管保护，沿吊顶、墙及楼板内暗敷设；消防负荷供电支线采用低烟无卤阻燃耐火型交联聚乙烯绝缘铜芯导线（WDZN-BYJ-0.45/0.75kV），消防用电设备的配电线路暗敷设时，应穿金属导管并应敷设在不燃烧体结构内，且保护层厚度不应小于 30mm；明敷设时应穿金属导管或封闭金属槽盒，金属导管或封闭金属槽盒外皮刷防火涂料。（5 52、5）照明系统）照明系统 1）有效利用自然光，并处理好自然采光与人工照明的关系，应合理选择光源、灯具及附件、照明方式、控制方式，限制眩光。本工程配套用房采用高效荧光灯，电梯前厅、门厅等公共场所均采用简洁明快的建筑装饰灯具；室外照明选用紧凑型荧光灯、疏散通道及疏散楼梯间等应急照明选用能快速点燃的发光二极灯具，套内灯具由住户自理。2）主要用房的照明功率密度值及对应照度值 房间或场所 参考平面及其高度 照度标准值（lx）照明功率密度（W/m2）目标值 Uo Ra UGR 住宅 0.75m 水平面 100 5 0.6 80-公共大厅 0.75m 水平面 200 8 0.4 80 22 配电房 地 面 253、00 6 0.6 80-走廊、流动区域 地 面 50 3 0.4 60-楼梯间 地 面 150 3 0.4 80 25 3）应急照明 在楼梯间、疏散走道等处设应急疏散指示标志，疏散照明设置在墙上或顶棚上，安全出口标志宜设置在出口的顶部，疏散走道的指示标志宜设置在疏散走道及其拐角处，距地面 1m 以下的墙上。应急照明采用蓄双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 49 页 电池作备用电源的应急照明及疏散指示标志，灯具连续供电时间不应小于 30min，应急照明采用集中电源集中控制型消防应急照明和疏散指示系统。应急照明照度值：楼梯间、前室、合用前室、避54、难走道疏散照明的地面水平照度不应低于 51x 其他场所水平疏散通道的照度不应低于 lx；消防控制室、消防水泵房、自备发电机房、配电室、防烟与排烟机房以及发生火灾时仍需正常工作的其它房间的消防应急照明，仍应保证正常照明的照度。（6 6）弱电系统）弱电系统 本工程弱电系统包含火灾自动报警及联动控制系统（详消防篇章）、电话/宽带网络系统、有线电视系统、可视电话/门禁/户内安防系统、闭路电视监控及电梯五方通话系统、水表远程抄表系统。所有线路均沿金属槽盒或穿管敷设。1）闭路电视监控及电梯五方通话系统 监控中心设于门口监控室内。在摄像机的标准照度下，图像质量不应低于 4 分，五级损伤制评分标准图像水平清晰55、度不应低于 400 线，图像画面的灰度不应低于 8 级，随机信噪比大于 37dB。监控中心应有保证自身安全的防护措施和进行内外联络的通信手段，并应设置紧急报警装置和留有向上一级接处警中心报警的通信接口。监控中心出入口应设置视频监控和出入口控制装置，监视效果应能清晰显示监控中心出入口外部区域的人员特征及活动情况。监控中心内设置视频监控装置，监视效果能清晰显示监控中心内人员活动的情况。对设置在监控中心的出入口控制系统管理主机、网络接口设备、网络线缆等采取强化保护措施。监控系统使用的设备必须符合国家法律法规和现行双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第56、 50 页 强制性标准的要求，并经法定机构检验或认证合格。电梯五方通活系统：本系统仅作管槽预留，每部电梯由电梯机房敷设管槽至小区监控中心，以实现电梯轿厢、电梯机房、电梯轿顶、电梯底坑、监控中心等五方的语音对讲，其它由相关承包商负责实施。2）有线电视 本系统节目源引自城市有线电视网，拟在本小区地面一层设置一个有线电视机房，有线电视信号光缆由东南侧市政道路引入。每个梯间一层或地下层电信间内设置一个有线电视放大箱，在每户住宅内设置信号分配器，住宅在每户的客厅和卧室预留有线电视终端插座，每户住宅引入 1 路有线电视信号，配套用房每 50 平方米引入 1 路有线电视信号。户内的电视信号插座等由业主自理。57、3）广播系统 本项目设置广播系统，建筑物各层设置有扬声器，广播系统平时播放背景音乐或事项通知，当发生火灾事故时，作为疏散指示系统。广播导线选用阻燃型导线，所有导线均穿钢管暗敷设。4）电话/宽带网络系统 电话/宽带网络的光缆引小区通讯机房，本次仅作管、线槽预留，系统配置由通信承包商确定。竖向通信光缆在电气竖井的线槽内敷设，每户引入一根光缆穿管引入至户内家居布线箱(弱电箱)，并预留接口于箱内，户内的电话及网络插座等由业主自理。住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程的设计，必须满足多家电信业务经营者平等接入，用户可自由选择电信业务经营者的要求。通信设施采用光纤到户方式建设。通信电缆或光缆应选择燃烧性58、能不低于 B2 级的电缆或光缆。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 51 页 5）停车场管理系统：停车场出入口的控制、统计车辆进出和收费的管理系统。6）访客对讲及门禁系统 本项目每户住宅套内设置一部可视对讲分机,每个楼栋出入口设置一台对讲管理主机。系统基于局域网 LAN/广域网 WAN(智能化专网)和总线结合的传输方式;系统主要设备均满足国家法律法规和现行强制性标准的要求,并经法定机构检验或认证合格,且满足防潮、防火、防雷等要求。7）火灾自动报警及其联动控制系统(详消防电气专篇)。（7 7）防雷及接地）防雷及接地 （1）防雷：本工程按第二类59、防雷建筑物设计防雷装置。防雷措施如下：1）防直击雷措施：A、在屋面采用12 镀锌圆钢作明装避雷带或利用屋面结构16主钢筋作暗装避雷带，组成不大于 10 米10 米或 12 米8 米的避雷网格，屋面上所有凸起的金属构件或外露金属管道均用12 镀锌圆钢与避雷网（带）联接（不少于 2 处），屋面上的非金属风管、烟囱等物体的顶部边沿均设避雷带。避雷带、避雷网均应相互连接。B、利用建筑物所有垂直支柱钢筋作为引下线，构件内有箍筋连接的钢筋或成网状的钢筋，其箍筋与钢筋、钢筋与钢筋应采用土建施工的绑扎法、螺丝、对焊或搭焊连接。单根钢筋、圆钢或外引预埋连接板、线与构件内钢筋的连接应焊接或采用螺栓紧固的卡夹器连接60、。构件之间必须连接成电气通路。C、接地装置利用结构基础底板底部二根不小于16 主筋做接地网格,并与桩基纵向主筋焊接组成接地体。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 52 页 D、凡进出建筑物的各种埋地金属管道,如高压电缆,电信电缆的金属保护管、给排水管道等及电缆金属外皮在入户处均应就近与防雷装置连通。2）防雷电波侵入措施：A、无金属外壳或保护网罩的用电设备均处在接闪器的保护范围内,并不高出避雷网；B、从配电盘引出的线路穿钢管,钢管的一端与配电盘外壳连接；另一端与用电设备外壳、保护罩连接,并就近与屋顶防雷装置相连.当钢管因连接设备而中间断开时设61、跨接线；C、在配电盘内,在开关的电源侧与外壳之间装设过电压保护器；D、屋面上所有金属透气管、上下水管、突出屋面的金属构筑物、金属栏杆、铁爬梯、金属通风管、屋顶风机金属外壳等均应与防雷装置就近连接(接线为12)。E、强电、弱电竖井（或配电间）内设接地热镀锌 40 x4 干线，并应与接地装置连接。每层配电间内设置等电位联结端子板，接地干线与每层楼板钢筋作等电位联结。利用钢筋混凝土结构内的钢筋连通与局部等电位联结端子板连接，并将建筑物内的各种竖向金属管道每三层与局部等电位联结端子板连接一次。F、重要负荷配电箱处设保护。各弱电系统线路进出建筑物处设置相适配的信号 SPD。G、配电线路设备的耐冲击过电压62、额定值应符合 GB503432012 表5.4.31 规定；浪涌保护器的最大钳压加上其两端引线的感应电压之和，应与其保护对象所属系统的基本绝缘水平和设备允许的最大浪涌电压相配合，并应小于被保护设备的耐冲击过电压值，不宜大于被保护设备耐冲击过电压额定值的 80。SPD 长期工作电压 Ue 应不小于 1.1 倍系统供双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 53 页 电相电压，一般 Ue=250V。3）内部防雷措施 A、本工程信息网络系统设备，雷电防护等级确定为 D 级。B、防雷击电磁脉冲：弱电线路在入户箱处设置电涌保护器；集中智能电表箱及供电给屋面63、设备的配电箱等均设有电涌保护器。C、等电位连接：配电间、各弱电间等均设置局部等电位联结措施。同时在底层配电间设置总等电位联结。D、线缆敷设：电子信息系统线缆采用穿金属管暗敷设，同时电子信息系统线缆与其他管线的间距应符合 GB50343-2012 的规定。E、本工程的工作接地、保安接地、弱电系统接地与防雷接地共用一个接地体，接地电阻要求1 欧。（2）接地 1）采用基础地梁底部或底板内两根不小于16 的钢筋及途经的桩基内两根竖向主筋(不小于16)焊接连通，组成大楼的接地极。各弱电子系统的接地与强电工作接地、防雷接地共用建筑物钢筋混凝土基础做为接地装置，要求接地电阻不大于 1 欧姆，否则应另设人工接64、地装置。外引接地电阻测试端子采用 40*4 热镀锌扁钢，于距地 0.5m 处预留测试盒。不间断电源输出端的中性线应直接重复接地。2）本工程配电系统的接地形式采用 TN-S 系统，各不间断电源输出端的中性线、电气设备外露可导电部分均应与接地保护线（PE）可靠连接。3）电缆桥架及其支架和引入（出）的金属电缆导管全长应不小于 2处与 PE 干线相连，线槽和桥架的起始端和终点端均可靠接地。4）本工程均选用能同时断开相线和 N 线的漏电开关。插座回路接地故障保护漏电开关，其切断故障回路的时间不应大于 04s。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 54 65、页 5）本工程设总等电位联接，在变配电房及各楼电源进线总配电箱处设 MEB 箱。各总等电位箱 MEB 间也利用上述基础地梁内主筋（不小于16）相连接。6）本工程的电气设备间、带有淋浴设备的卫生间等场所，设 LEB 端子板，作局部等电位联结。7）电气竖井内垂直敷设一条 40*4mm 热镀锌扁钢做接地干线，接地干线应每三层与楼板钢筋作等电位联结。建筑物内各种竖向金属管道每三层与局部等电位联结端子板可靠连接。其下端应与接地网可靠连接。（七七）空调通风工程空调通风工程 本工程建筑优先采用自然通风，水泵房、配电房、公共卫生间、地下室设置机械排风，商业用房、住宅通风及空调工程由住户自理，本次仅预留空调机位66、。（八）燃气工程（八）燃气工程 1 1、设计依据、设计依据 （1）城镇燃气设计规范 GB50028-2006（2）城镇燃气输配工程施工及验收规范 CJJ33-2005（3）城镇燃气室内工程施工及验收规范 CJJ94-2009（4）建筑设计防火规范 GB50016-2018 版 2 2、本工程所用燃料本工程所用燃料 所用燃料按天然气（如有不同时，可进行燃料发热值的换算），3 3、天然气系统天然气系统 （1）天然气用户 本项目的天然气供应用户主要是住宅 281 户。（2）天然气气源 天然气气源取自市政的天然气管网，通过本项目的天然气调压站后双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小67、区)建设工程可行性研究报告 第 55 页 用管道送往用户。（3）天然气耗量的估算 小区有住宅 281 户，按每一户 4 人，用气指标 2000MJ/人 年，计算，需求年耗气量为 6.33 万 m。天然气压力等级为低压。（4）天然气调压站 本项目需要建一座天然气调压站，其运行参数是市政的中压天然气调压到低压天然气。天然气调压站的尺寸：4.5m x 5.5m。（5）天然气管网及管材（1）市政天然气接至天然气调压站的管道，采用无缝钢管。采用埋地敷设。（2）天然气调压站接至用户的管道，采用热镀锌钢管。采用埋地敷设。天然气管道的材质也可采用 PE 管。（3）住宅用户内的天然气管道采用热镀锌钢管。（九九）68、消防设计消防设计 1 1、设计依据、设计依据 （1）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 修订）；（2）建筑内部装修设计防火规范GB50222-2017（3）消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）；（4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；（5）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2017）；（6）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2013）；（7）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）。2 2、总平及建筑消防、总平及建筑消防设计设计 （1）本工程为二类住宅建筑，地上建筑耐火等级为二级。（2）本工程多层与69、多层消防间距 6 米；多层与高层消防间距 9 米；双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 56 页 高层与高层消防间距 13 米；满足防火间距需求。（3）小区内设环形消防车道，消防车道与建筑之间无妨碍消防车操作的树木、架空管线等障碍物。（4）本工程建筑内部划分为多个防火分区，每个防火分区设有多个不同方向直通室外的安全出口，建筑内疏散走道及疏散楼梯严格执行 建筑设计防火规范有关规定执行。（5）每层建筑外墙的适当位置设置可供消防人员进入的消防救援窗，消防救援窗的玻璃应为易碎玻璃，并设置可在室外识别的明显标志。（6）楼板、窗间墙或窗槛墙之间的部分建筑70、缝隙，采用具有伸缩能力的防火封堵材料进行封堵，被贯穿物上的贯穿孔口和空开口及建筑物内的建筑缝隙必须进行防火封堵,应满足建筑防火封堵应用技术规程的要求。（7）建筑内部根据建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005有关规定配置灭火器。（8）消防楼梯，电梯的设置满足消防规范要求。（9）内装修材料的防火性能如下：顶棚：不低于 A 级；墙面：不低于 A 级；地面：不低于 A 级。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 57 页 3 3、消防给排水设计、消防给排水设计 （1）消防给水及用水量 工程为二类住宅建筑，建筑高度小于 54m，室内消防用水量为71、 10L/s，火灾延续时间为 2 小时；室外消防用水量为 15L/s，火灾延续时间为 2 小时；喷淋用水量为 40L/s，火灾延续时间为 1 小时。消防用水量为 324T。本工程于地下室建设有有效容积 324T 的消防水池及水泵房，消防水池上设置 10001000 的取水口供消防车取水，消防泵一备一用，屋顶设有有效容积 18T 消防水箱，火灾初期消防用水由屋顶 18T 消防水箱供给。（2）室外消防系统 室外消防管网呈环状布置，常低压供水，在室外环状消防管网上设置有地上式消火栓，室外消火栓沿建筑周围均匀布置，建筑消防扑救面一侧的室外消火栓数量不宜少于 2 个，室外消火栓应设置在便于消防车使用的地72、点。室内消火栓系统设置若干套水泵接合器，消防水泵接合器与室外消火栓距离 1540 米。（3）室内消火栓系统 在建筑各层前室、走道等明显易于取用部位设置室内消火栓，室内消火栓系统采用区域集中消防泵房供水系统，消防水泵一用一备，室内消防给水系统按规定设水泵接合器。高层建筑室内消防栓栓口动压不应小于 0.35MPa，消火栓充实水柱不小于 13m，其他建筑室内消防栓栓口动压不应小于 0.25MPa，消火栓充实水柱不小于 10m，保证两股水柱同时到达任何部位。室内消火栓栓口的安装高度应便于消防水龙带的连接和使用，其距地面高度宜为 1.1m；其出水方向应便于消防水带的敷设，并宜与设置消火栓的墙面成 90角73、或向下。消防栓自动启用。（4）自动喷淋系统 本工程地下室按中危险 II 级设计喷淋系统，喷水强度为 8L/min，双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 58 页 作用面积 160，自动喷淋系统利用临时高压系统，整个系统设有一组喷淋泵，系统水源采用消防水池、屋项 18 吨消防水箱、喷淋气压罐、喷淋加压泵和喷淋水泵接合器联合供水。地下室设置若干组湿式报警阀，每个湿式报警阀控制的喷头数不超过 800 只，控制的高程差50m。报警阀前管道布置成环，在每个防火分区均设水流指示器和信号阀，每个报警阀最不利喷头处，设末端试水装置，其他每个水流指示器所带的最74、不利点喷头处，均设 DN25 的试水阀。喷淋干管水平安装敷设，无吊顶时采用直立型喷头，朝上安装；喷头溅水盘与顶板距离应满足相关规范要求；有吊顶时，采用吊顶型喷头，向下安装。(5)消防排水 消防电梯底部设置排水坑，排水井容量不应小于 2 吨，排水泵的排水量不应小于 10L/S。4 4、电气消防设计、电气消防设计 （1）本工程为二类高层民用建筑，消防用电负荷等级按二级负荷。消防设备用电均采用双回路最末一级配电箱处自动切换，消防供电干线采用矿物绝缘类不燃性电缆，末端线路采用耐火型导线。（2）本工程火灾自动报警系统采用集中报警系统，消控中心设于小区监控室，其内设置的消防设备包括火灾报警控制器、消防联动75、控制器、消防控制室图形显示装置、消防电话总机、消肪应急广播控制装置、消防应急照明和疏散指示系统控制装置、消防电源监控器等设备，或具有相应功能的组合设备。消防控制室内设置的消防设备应能监控并显示建筑消防设施运行状态信息，并应具有向城市消防远程监控中心传输这些相关信息的功能。消防控制室内应保存规定的资料和规定的消防安全管理信息，并可具有向监控中心传输消防安全管理信息的功能。消防控制室的一般要求，消防安全管理、控制和显示要求，信息记录要求、信息双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 59 页 传输要求等应满足 GB25506-2010 的有关规定。（76、3）消防通讯 消控室设有与值班室、消防水泵房、高低压配电室等处直通的对讲电话，同时在每层的楼梯前室及公共走廊均设有与消控中心联系的对讲电话插孔。消控室还设有向消防部门直接报警的专用外线电话。（4）消防广播 建筑内设置的应急广播应能接受联动控制或由手动火灾报警按钮信号直接控制进行广播。每台扬声器覆盖的楼层不应超过 3 层。广播功率放大器应具有消防电话插孔，消防电话插入后应能直接讲话。广播功率放大器应设置在首层内走道侧面墙体上，箱体面板应有防止非专业人员打开的措施。（5）消防联动控制 消防联动控制功能按照 火灾自动报警系统设计规范 GB50116-2013的要求进行设计，并满足国家标准消防控制室通77、用技术要求GB25506-2010 的要求（6）消防应急照明与疏散指示系统 1）本消防应急照明与疏散指示系统为集中电源集中控制系统。2）系统由应急照明控制器、应急照明集中电源、集中控制型灯具等组成，由应急照明控制器按预设逻辑和时序控制并显示其配接的灯具、应急照明集中电源的工作状态。3）建筑内消防应急照明和灯光疏散指示标志的备用电源的连续供电时间不应少于 05h；用于消防疏散应急照明灯具和灯光疏散标志灯均应选择设有不燃材料制作的保护罩的灯具，并应符合消防安全标志GB13495 和消防应急照明和疏散指示系统GB17945-2010 的有关规定。（7）消防设备电源监控系统 双溪明月(由xx二期棚户区78、拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 60 页 消防设备电源监控系统主机安装在消防控制室。消防设备电源监控系统应具有实时打印功能及显示消防用电设备的供电电源和备用电源的工作状态和故障报警信息，及被监测电源的电压、电流值，准确显示故障点位置的功能。（8）所有消防报警、控制线路沿金属线槽、钢管在竖井、吊顶、楼板、墙内敷设，其中，在吊顶内敷设段应涂防火涂料保护。（9）气体灭火系统 变配电房，计量柜专用配电房以及高压配电室设置 S 型气溶胶灭火装置，气溶胶系统的火灾探测装置由电气专业采用温感和烟感来探测火灾险情，并启动气溶胶装置。（10）设备安装 1）所有电气产品应符合国家有79、关标准，凡属于强制认证的产品应取得国家认证标志。2）疏散指示及应急灯自带蓄电池，连续供电时间不小于 30min，且灯具应设玻璃或其他非燃材料制作的保护罩。3）消防疏散通道及消防设施用房处所使用的灯具也应设玻璃或其他非燃材料制作的保护罩。4）所有配电柜均落地安装 5）楼内电气坚井预留孔洞待设备安装完毕后，在每层楼板处用防火堵料封堵，桥架与房间、走道等相连通的孔洞用防火堵料填塞密实 6）开关、插座和照明器靠近可燃物时应采取隔热散热等保护措施，灯具、镇流器等不应直接设置在可燃装修材料或可燃构件上。7）所有消防设备均需可靠接地联结，防雷接地、保护接地、及弱电接地共用接地体，接地电阻不大于 1 欧，若达80、不到应增补接地极。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 61 页 5 5、暖通消防、暖通消防 （1）防排烟措施 1）建筑面积大于 100 且经常有人停留的房间均考虑排烟系统，优先考虑自然排烟，不满足自然排烟的内走道或房间设机械排烟系统。排烟量按 60m/.h 计，且不小于建筑防烟排烟系统技术标准的规定值。2）一旦发生火警触发,消防中心能立即停止所有运行中的与消防无关的空调通风设备；3）地下室的封闭楼梯间需在一层设置与室外相同的疏散门或 1.2 平的可开启外窗。（2）防火措施：1）通风风管在穿越防火分区、机房及垂直风管与每层水平风管交接处的水平81、风管上均设 70防火阀。2）管道所用材料均应符合消防相关规定。所有通风空调管道以及配件均采用不燃材料制作。（十十）人防工程人防工程 本项目拟建计容建筑面积 34356.74，人防面积按新建计容面积的5%计算，应建人防面积为 1718。本工程地下室为平战结合地下室，平时供停车之用，战时分别按乙类常六，二等人员掩蔽场所要求，经过适当平战转换可作为人民防空地下室之用。设计将战时必备的简易洗消间、防毒通道、扩散室、滤毒室以及密闭通道等一次设计到位，其余设施做预留位置。（十十一一）建筑机电抗震）建筑机电抗震设计设计 抗震设防烈度为 6 度及 6 度以上地区的建筑机电工程必须进行抗震双溪明月(由xx二期棚82、户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 62 页 设计，本次项目位于xx市xx区，项目所在地的抗震设防烈度为6 度，应对建筑通风、空调、电力、给排水、通讯、消防等机电工程抗震设计。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 63 页 六六、节能与绿建方案分析节能与绿建方案分析 （一）（一）编制依据编制依据 该项目的设计、建造和实施主要遵循以下国家和地方的合理用能标准及节能设计规范：1 1、相关法律、法规、规划和产业政策、相关法律、法规、规划和产业政策 （1）中华人民共和国节约能源法；（2）中华人民共和国环境保护法；（3）83、中华人民共和国可再生能源法；（4）中华人民共和国循环经济促进法；（5）中华人民共和国建筑法；（6）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委、科技部、国家环保局2005第 65 号）；（7）xx省固定资产投资项目节能审查实施办法 闽节能办20181 号；（8）建设部关于贯彻国务院关于加强节能工作的决定的实施意见（建科2006231 号）；（9）产业结构调整指导目录（2019 年修正本）；（10）固定资产投资项目节能审查办法（国家发展改革委令第44 号）；（11）不单独进行节能审查的行业目录的通知（发改环资规20171795 号）。2 2、建筑类相关标准及规范、建筑类相关标准及规范84、 （1）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）；（2）公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 64 页（3）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2015）；（4）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；（5）建筑照明设计标准（GB50034-2013）；（6）建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；（7）供电系统设计规范（GB50052-2009）；（8）低压配电设计规范（GB50054-2011）；（9）建筑节能工程施工质量验收规范（GB5085、411-2014）；（10）建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法（GB7106-2008）；（11）建筑外门窗保温性能分级及检测方法（GB/T8484-2008）；（12）能源管理体系要求（GB/T23331-2012）；（13）综合能耗计算通则（GB/T2589-2020）；（14）用电设备电能平衡通则（GB/T8222-2008）；（15）节电措施经济效益计算与评价方法（GB/T13471-2008）；（16）xx省绿色建筑设计标准DBJ13-197-2017；（17）xx省民用建筑外窗工程技术规范DBJ13-255-2016；（18）民用建筑热工设计规范GB50176-201686、；（19）建筑幕墙、门窗通用技术条件GB/T31433-2015；（20）xx省公共建筑节能设计标准DBJ13-305-2019；（21）xx省居住建筑节能设计标准DBJ13-62-2019；（22）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ134-2010（2019年修订）；（23）电力变压器能效限定值及节能评价值（GB20052-2020）。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 65 页（二）能耗分（二）能耗分析析 1 1、耗电量估算、耗电量估算 本项目年新增耗电量为 413.80 万 kWh，详见表 6-1。2 2、耗水量估算、耗水量估算87、 本项目年新增用水量为 8.53 万 m，详见表 5-2。3 3、耗气量估算、耗气量估算 本项目年新增天然气使用量为 6.33 万 m，详见表 6-2 4 4、柴油发年耗量估算、柴油发年耗量估算 柴油主要用于柴油发电机，作为消防、保安等用电设备的应急电源，用电负荷主要为消防泵、消防电梯、防排烟设备、消防控制设备、安防设备、电视监控设备、应急照明等。柴油发电机组装机容量为 500 千瓦，项目地区用电系统较为稳定，存在长时间停电的可能性较低，按当地每年停电累计 80 小时（估计值）计，通过测算项目需购入柴油 8.6 吨。500kw215g/kwh100080h=13760kg=8.6 吨 5 5、88、项目能耗、项目能耗 综上所述，本项目新增主要能源消耗为电和天然气，年综合耗量585.45 吨标准煤。详见表 6-3。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 66 页 表表 6 6-1 1 项目新增年用电量计算表项目新增年用电量计算表 序号 用电系统 数量（/个）负荷指标 装机容量（kW）负荷利用系数 有功负荷系数 日运行时间（h）年运行时间（d）年耗电量（万kWh）1 住宅用电 31857 照明用电 31857 0.006 191.14 0.70 0.9 8 365 35.16 插座用电 31857 0.025 796.42 0.70 0.9 89、10 365 183.14 空调用电 31857 0.030 955.70 0.60 0.9 8 140 57.80 2 商业用电 1641 照明用电 1641 0.010 16.41 0.70 0.9 8 365 3.02 插座用电 1641 0.025 41.02 0.60 0.9 10 365 8.09 空调用电 1641 0.040 65.63 0.60 0.9 8 140 3.97 3 配套用房 859 照明用电 859 0.003 2.58 0.70 0.9 8 365 0.47 插座用电 859 0.015 12.89 0.50 0.9 5 365 1.06 4 地下室照明 1190、215 0.003 33.65 0.60 0.9 10 365 6.63 5 快充电桩用地 3 40.000 110.40 0.30 0.8 10 365 9.67 6 普通电桩用地 66 7.000 463.68 0.30 0.8 10 365 40.62 7 电梯 20 13.000 260.00 0.30 0.9 24 365 61.50 8 水泵 2 2.500 5.00 0.30 0.8 24 365 1.05 9 室外照明 5154 0.002 10.31 0.60 0.9 8 365 1.63 10 合计 413.80 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区91、)建设工程可行性研究报告 第 67 页 表表 6 6-2 2 项目新增天然气消耗量项目新增天然气消耗量 用气单位 用气指标 计算单位（人）天然气热值 年耗气量（万 m3）住宅 2000MJ/人年 1124 35.5MJ/m3 6.33 表表 6 6-3 3 项目新增年能耗量项目新增年能耗量 序号 能源名称 单位 总年耗量 折合标煤（吨）备注 1 电 万千瓦时 413.80 508.56 2 水 万吨 8.53 7.31 不计入能耗 3 天然气 万立方米 6.33 76.89 合 计 585.45 注：1、电力折算系数：1.229 吨标准煤/万 kW.h 2、水折算系数：0.08571kg 标准92、煤/吨计算 3、燃气折算系数 1.2143 吨标准煤/千立方米。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 68 页（三）节能措施（三）节能措施 节能能源是我国国民经济发展的一项长远战略方针。为保证做到合理利用和节约能源，将按 xx省居住建筑节能设计标准GBJ 13-62-2019的要求进行设计，以达到能源的最合理利用。1 1、建筑节能、建筑节能 项目场地属夏热冬冷地区，建筑节能措施如下：（1）建筑总体规划利于自然通风、采光和减轻热岛效应。（2）建筑朝向宜采用南北向，建筑的平面、立面设计和门窗设置应有利于自然通风，避免主要房间受东、西向的日晒向。（93、3）每户均设置可自然通风房间。（4）选择合适的绿化方式；道路、广场、室外停车场周边和内部，以及建筑物周边宜种植高大遮阴乔木。（5）空调外机预留位置合理，避免多台相邻室外机吹出气流相互干扰，并充分考虑凝结水的排放和减少对相邻住户的热污染和噪声污染。（6）空调外机设置格栅隐藏，格栅通透率满足要求。（4）建筑物的外窗气密性等级不应低于建筑幕墙、门窗通用技术条件GB/T 31433-2015 的 6 级水平。（5）主体外墙部分采用 200mm 加气混凝土自保温,梁、柱部位采用玻化微珠保温浆料外保温，分户墙采用砼空心砌块墙(单排孔)保温。（6）热桥柱、过梁、梁、楼板均采用保温隔热构造。（7）屋面设计岩棉94、板保温层。（8）外门窗采用普通铝合金(推拉窗，6 高透光单银(Low-E+12 空气+6 透明玻璃；外门窗安装中，其门窗框与洞口之间均采用发泡填充剂堵塞，以避免形成冷桥。（9）外门采用成品防盗保温门，传热系数应符合节能要求。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 69 页 2 2、电气节能、电气节能 （1）采用高效节能变压器，提高设备运行效率，配电系统设置电容补偿，减少无功损耗。（2）在安全、经济合理的条件下，异步电动机采用就地补偿无功功率，补偿后功率因数达 0.9 以上，以减少无功功率损耗。（3）建筑内、绿化景观等地均采用高效荧光灯，同时选用95、带补偿的镇流器以提高功率因数。（4）合理设计电缆走向以减少电缆长度，并选用电阻率产较小的线缆，适当加大线缆的截面积，以降低线路阻抗合理配置照明馈电回路，根据实际需要控制开启照明类灯具数量。（5）采用高效节能灯具，所有荧光灯采用电子镇流器，其功率因数大于 0.95。（6）室外照明采用光电自动控制开关或光电定时开关控制，建筑公共走道及楼梯间合理配置时控开关，减少长明灯。在通透敞开的场所充分利用自然光照明。（7）在满足灯具最低允许安装高度及美观要求的前提下，尽可能降低灯具的安装高度，以节约电能。（8）采用节能灯照明。（9）按照用能单位能源计量器具配备与管理通则（GB17167）的要求，项目需在相应能96、源的使用点，分别配置电能计量表和水表，大功率设备按要求配置电流表和电压表，变压器配置功率因数表，使计量器具配备能够满足分类计量的要求。并设专人负责能源计量器具的管理，负责能源计量器具的配备、使用、检定（校准）、维修、报废等管理工作。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 70 页 3 3、暖通节能、暖通节能 （1）冬季利用太阳辐射得热和建筑物内部得热，夏季则充分利用自然通风，减少设备耗电量。（2）选用高效的环保保温隔热材料，减少管道的冷热损失。（3）空调设备能效值满足国家能效标准，通风设备均应采用高效产品。（4）采用合理的气流组织形式，提高通风97、效率，减少送排风量。（5）系统冷热媒温度的选取应符合现行国家标准民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50736 的有关规定。在经济技术合理时，冷媒温度宜高于常用设计温度，热媒温度宜低于常用设计温度。4 4、给排水节能、给排水节能 （1）充分利用市政给水管网的水压直接供水。（2）根据建筑的用途、层数、使用要求、材料设备性能、维护管理和能耗等因素综合确定供水方式及竖向分区。分区压力要求应符合现行国家标准建筑给水排水设计规范GB 50015 和民用建筑节水设计标准GB50555 的有关规定。（3）变频调速泵组应根据用水量和用水均匀性等因素合理选择搭配水泵及调节设施，宜按供水需求自动控制水泵启动的台98、数，保证在高效区运行。（4）地面以上的生活污、废水排水采用重力流系统直接排至室外管网。（5）制定水系统规划方案，综合利用各种水资源，同时，采用多种节能、节水措施，达到水系统的可持续发展。（6）采用雨水入渗技术，补充地下水，减轻市政管网压力，调节小环境。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 71 页（7）设备节水 1）所有卫生设备应保证产品质量，严禁使用淘汰产品，各种便器冲水箱应采用节水型箱及配件。2）充分利用市政供水压力，用水由市政管网直接供水。3）选用水泵时让水泵的工作参数在其高效段内，选用工作效率高的水泵，变频控制。4）合理配置水表等计量99、装置。（四四）绿色建筑设计）绿色建筑设计 按xx省绿色建筑设计标准DBJ 13-197-2017 的规定，本工程按一星级绿色建筑标准规划建设，主要体现以下几个方面：1 1、安全耐久、安全耐久 （1）场地不处于滑坡、泥石流等地质危险地段，项目设置可靠防洪排涝措施，场地无危险化学品、易燃易爆危险源的威胁，应无电磁辐射、含氢土壤的危害。（2）建筑结构满足承载力和建筑使用功能要求。建筑外墙、屋面、门窗、幕墙及外保温等围护结构满足安全、耐久和防护的要求。（3）外遮阳、空调室外机位、外墙花池等外部设施与建筑主体结构统一设计、施工，并应具备安装、检修与维护条件。（4）建筑内部的非结构构件、设备及附属设施等连100、接牢固并能适应主体结构变形。（5）建筑外门窗安装牢固，其抗风压性能和水密性能应符合国家现行有关标准的规定。（6）卫生间、浴室的地面设置防水层，墙面、顶棚设置防潮层。（7）走廊、疏散通道等通行空间满足紧急疏散、应急救护等要求，且保持畅通。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 72 页（8）项目场地设置有安全防护的警示和引导标识系统。（9）采用抗震设计并合理提高建筑的抗震性能。（10）采取措施提高阳台、外窗、窗台、防护栏杆等安全防护水平。（11）利用场地或景观形成可降低坠物风险的缓冲区、隔离带。（12）采用具有安全防护功能的玻璃。（13）室内外地101、面或路面设置防滑措施。（14）采用与建筑功能和空间变化相适应的设备设施布置方式或控制方式。（15）使用耐腐蚀、抗老化、耐久性能好的管材、管线、管件。（16）活动配件选用长寿命产品，并考虑部品组合的同寿命性；不同使用寿命的部品组合时，采用便于分别拆换、更新和升级的构造.（17）采用耐久性能好的建筑结构材料。（18）合理采用耐久性好、易维护的装饰装修建筑材料。（19）小区内部人车分流，阳光充足。2 2、健康舒适、健康舒适 （1）室内空气中的氨、甲醒、苯、总挥发性有机物、氢等污染物浓度应符合现行国家标准室内空气质量标准GB/T18883 的有关规定。（2）采取措施避免厨房、餐厅、卫生间等区域的空气和102、污染物串通到其他空间；防止卫生间的排气倒灌。（3）生活饮用水水质应满足现行国家标准生活饮用水卫生标准GB5749 的要求；水池、水箱等储水设施定期清洗消毒（4）使用构造内自带水封的便器，且其水封深度不应小于 50mm；非传统水源管道和设备应设置明确、清晰的永久性标识。（5）室内噪声级应满足现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB50118 中的低限要求；外墙、隔墙、楼板和门窗的隔声性能应满足现行双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 73 页 国家标准民用建筑隔声设计规范GB50118 中的低限要求。（6）照明数量和质量应符合现行国家标准建筑照明设103、计标准GB50034 的规定；人员长期停留的场所应采用无危险类照明产品；选用LED 照明产品的光输出波形的波动深度应满足现行国家标准LED 室内照明应用技术要求GB/T31831 的规定。（7）围护结构热工性能符合规定。（8）选用的装饰装修材料满足国家现行绿色产品评价标准中对有害物质限量的要求，满足要求的装饰装修材料达到 3 类及以上。（11）直饮水、景观水体等的水质满足国家现行有关标准的要求。（12）生活饮用水水池、水箱等储水设施采取措施满足卫生要求。（13）所有给水排水管道、设备、设施设置明确、清晰的永久性标识。（14）采取措施优化主要功能房间的室内声环境，噪声级达到现行国家标准民用建筑隔104、声设计规范GB50118 中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值及以上。（15）主要功能房间的隔声性能良好。（16）充分利用天然光，主要功能房间有眩光控制措施。（17）优化建筑空间和平面布局，改善自然通风效果。（18）设置可调节遮阳设施，改善室内热舒适。3 3、生活便利、生活便利 （1）建筑、室外场地、公共绿地相互之间设置连贯的无障碍步行系统。（2）建筑室内外公共区域满足全龄化设计要求。（3）建筑设置信息网络系统。（4）设置分类、分级用能自动远传计量系统，且设置能源管理系统双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 74 页 实现对建筑能耗的监测105、数据分析和管理。（5）设置用水远传计量系统。（6）具有智能化服务系统，具有远程监控的功能。（7）制定完善的节能、节水、节材、绿化的操作规程、应急预案。（8）建筑平均日用水量满足或优于现行国家标准民用建筑节水设计标准GB50555 中节水用水定额的要求。4 4、资源节约、资源节约 （1）使用较高用水效率等级的卫生器具，全部卫生器具的用水效率等级达到 2 级及以上。（2）主要功能房间的照明功率密度值不高于建筑照明设计标准GB50034 规定的现行值；公共区域的照明系统采用分区、定时、感应等节能控制；采光区域的照明控制独立于其他区域的照明控制。（3）制定水资源利用方案，统筹利用各种水资源。（4）现106、浇混凝土应采用预拌混凝土，建筑砂浆应采用预拌砂浆。（5）优化建筑围护结构的热工性能。（6）采用节能型电气设备及节能控制措施。（7）合理选用建筑结构材料与构件。5 5、环境宜居、环境宜居 （1）建筑规划布局满足日照标准，且不降低周边建筑的日照标准。（2）合理选择绿化方式，植物种植应适应当地气候和土壤，且应无毒害、易维护，种植区域覆土深度和排水能力应满足植物生长需求。（3）有效组织雨水的下渗或再利用。（4）建筑内外均设置便于识别和使用的标识系统。（5）场地内无排放超标的污染源。（6）垃圾容器和收集点的设置合理并应与周围景观协调。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程107、可行性研究报告 第 75 页（7）充分利用场地空间设置绿化用地。（8）建筑及照明设计避免产生光污染。（9）采取措施降低热岛强度。（10）合理开发利用地下空间。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 76 页 七、海绵城市七、海绵城市 （一）编制依据（一）编制依据 （1）住房和城乡建设部办公厅关于印发海绵城市建设绩效评价与考核办法（试行）的通知建办城函2015635 号；（2）国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见国办发201575 号；（3）关于开展中央财政支持海绵城市建设试点工作的通知财建2014838 号；（4）xx海绵城建设技术导则；108、（5）透水路面砖和透水路面板GB/T 25993；（6）建筑与小区雨水利用工程技术规范GB 50400；（7）植草砖NY/T 1253；（8）透水水泥混凝土路面技术规程CJJ/T 135；（9）透水沥青路面技术规程CJJ/T 190-2012；（10）建筑小区排水用塑料检查井CJ/T 233-2006；（11）城市排水防涝设施普查数据采集与管理技术导则（建城201388 号）；（12）福州市海绵城市建设项目规划建设管理暂行办法（榕政办2017231 号）。（二）海绵城市建设（二）海绵城市建设 1 1、海绵城市的概念海绵城市的概念 海绵城市是指城市能够像海绵一样，在适应环境变化和应对自然灾害等 109、方面具有良好的“弹性”，下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，需要双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 77 页 时将蓄存的 水“释放”并加以利用。海绵城市建设应遵循生态优先等原则，将自然途径与人工措施相结合，在确保城市排水防涝安全的前提下，最大限度地实现雨水在城市区域的积存、渗透和净化，促进雨水资源的利用和生态环境保护。在海绵城市建设过程中，应统筹自然降水、地表水和地下水的系统性，协调给水、排水等水循环利用 各环节，并考虑其复杂性和长期性。2 2、海绵城市的建设措施、海绵城市的建设措施 1）利用场地内部范围的绿化，自然积存、自然渗透、自然净化，以便110、于场地内部雨水的及时疏解，又可作为其他水源使用。2）部分道路雨水进行引流入周围绿地，道路设置环保雨水口，在道路侧面绿化带内设置，采用多级滤网、填料过滤，井体采用渗透式设计，过滤后的雨水在井体内滞留、入渗。3）项目非机动车道路、人行道、广场采用透水铺装地面，选择具有强度大，透水性好、保水性强，耐磨性、抗冻性强的透水材料；利用铺装之间的缝隙渗透，通过特殊的砖块设计，相互锁定同时，形成结构缝，地面汇流雨水通过缝隙入渗，缝隙内填充细小碎石，防止冲刷。4）系统实施、因地制宜，根据降雨、土壤、地形地貌等因素和经济社会发展条件，综合考虑水安全、水环境、水生态、水资源等方面的现状问题和建设需求，坚持问题导向与111、目标导向相结合，因地制宜地采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，雨水以下渗为主，包括绿地入渗、道路广场入渗，屋面雨水进行收集处理回用于绿化、冲洗、景观、杂用等。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 78 页 八八、环境保护、环境保护 （一）编制依据（一）编制依据 （1）中华人民共和国环境保护法；（2）中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法；（3）中华人民共和国水土保持法；（4）建设项目环境保护管理条例；（5）污水综合排放标准（GB8978-1996）；（6）环境空气质量标准（GB3095-2012）；（7）声环境质量标准（GB3096-201112、2）；（8）建筑施工场界噪声排放标准（GB12523-2011）；（9）大气污染物综合排放标准（GB16297-2014）。（二）环境影响分析（二）环境影响分析 本项目的生态环境影响包括项目施工期和使用期两个方面。项目建设交付使用后，消除了噪音对环境的影响，由于本项目为非工业性项目，无特殊污染源，主要污染有生活污水、生活垃圾、汽车废气以及噪音等。1 1、施工期污染影响分析及预防措施、施工期污染影响分析及预防措施 （1）施工噪声影响分析与预防措施 噪声污染是施工期的主要环境问题，噪声源主要为施工机械。土石方阶段噪声源主要有挖掘机、推土机、装载机和各种运输车辆，为移动式声源，无明显指向性；打桩阶段113、噪声主要来自各种打桩机、平地机、移动式空压机和风钻等，属固定声源，具有明显指向性；结构阶段使用设备较多，是噪声重点控制阶段，主要噪声源包括各种运输设备、振捣机、吊车等，多属于撞击噪声，无明显指向性。经调查，典型施工机械双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 79 页 开动时噪声源强较高，噪声源强约在 8595dB(A)，具有噪声源相对稳定和施工作业时间不稳定、波动性大的特性。如果不对工程施工进行较好的组织，高噪声设备的施工噪声将对周围环境影响较大。根据目前的机械制造水平，施工噪声既不能避免，又不能从根本上采取措施予以消除，只能通过加强对施工设备114、的管理、合理组织施工，才能尽可能减轻施工设备噪声对施工场地周围环境的影响。为最大限度降低施工噪声对施工场界的影响，施工方应采取的措施主要有：A.首先从噪声源强进行控制，尽量采用先进的低噪声液压施工机械替代气压机械，如采用液压挖掘机；不使用汽锤打桩机，采用长螺旋钻机；B.施工现场的电锯、电刨、固定式混凝土输送泵、大型空气压缩机等强噪声设备应搭设封闭式机棚，不能入棚的，可适当建立单面声障，并根据噪声传播的方向将设备尽可能设置在施工场地的中部，以减少噪声污染；C.对人为的施工噪声应有管理制度和降噪措施，并进行严格控制。承担材料运输的车辆，进入施工现场避免鸣笛，装卸材料应做到轻拿轻放，最大限度地减少噪115、声影响。由于施工噪声具有时效性，在工程竣工后，因施工产生的噪声将不存在。（2）施工期环境空气影响分析 1）施工扬尘 施工扬尘的来源主要有以下几方面：A.土方的挖掘、低洼处回填土堆存时产生的扬尘；B.建筑材料的运输及堆放扬尘；C.施工垃圾的清理及堆放扬尘；双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 80 页 D.运输车辆造成的现场道路扬尘。施工扬尘产生量最大的时间出现在土方阶段，由于这个阶段裸露浮土较多，扬尘产生几率较大，尤其是施工场地周围及下风向的部分地区。2）施工机械产生的尾气 工程机械中推土机、挖掘机、吊车和运输车辆等大都以燃料油为动力，在作业116、时发动机会产生燃油尾气。3）施工扬尘影响分析 项目建设期间，由于在施工过程中破坏了地表植被，使砂土裸露，因风力作用，易产生地表扬尘，将造成局部环境污染，扬尘量的大小与施工现场条件、管理水平、机械化程度、施工季节、土质及天气等诸多因素有关，是一个复杂且难量化的问题。4）污染防治措施 扬尘的控制措施 为了减轻施工扬尘影响，施工期应严格执行宁德市大气污染防治行动计划实施细则要求，做好施工期的工程管理工作，做好扬尘防护以及抑尘措施，以减轻对周边环境空气的影响，提出以下扬尘防治措施：A.进出施工现场的主要道路必须进行硬化处理。施工现场应采取覆盖、固化、洒水等有效措施，做到不泥泞、不扬尘。施工运输路段洒水117、后，可使降尘量减少 70%。施工现场的材料存放区、大模板存放区等场地必须平整夯实；B施工边界应设置高度 2.5 米以上的围挡；围挡下方设置不低于 20厘米高的防溢座以防止粉尘流失；任意两块围挡以及围挡与防溢座的拼接处都不能有大于 0.5 厘米的缝隙，围挡不得有明显破损的漏洞；C遇有四级或四级以上大风天气不得进行土方回填、转运以及其他可能产生扬尘污染的施工；双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 81 页 D 施工现场应有专人负责清洁工作，配备相应的洒水设备，及时洒水，减少扬尘污染；E建筑物内施工垃圾清运必须采用封闭式垃圾通道或封闭式容器吊运，严118、禁凌空抛撒。施工现场应设密闭式垃圾站，施工垃圾、生活垃圾分类存放。施工垃圾清运时应提前适量洒水，并按规定及时清运消纳；F.水泥、砂石料等易散失的施工材料在运输和存放过程中也会产生扬尘。散装物料的临时堆存点应采取防风防雨措施，加蓬覆盖，并设置必要的围栏。施工单位需配备洒水车，在多风或干燥的天气里，对施工现场和施工便道洒水保湿，防止尘土飞扬。同时，散装物料运输时也应采取密闭的方式，车箱上部覆盖帆布等遮掩物，防止尘粒飞扬或散落污染沿途的大气环境。G.从事土方、渣土和施工垃圾的运输，必须使用密闭式运输车辆。施工现场出入口处设置冲洗车辆的设施，出场时必须将车辆清理干净，不得将泥沙带出现场。施工机械尾气控119、制措施 通过加强对施工机械的维护和保养，加强对施工机械施工进程的管理，提高使用效率，使用清洁能源等措施，车辆尾气排放符合环保要求，即可有效减少尾气中污染物的产生及排放。（3）施工期水环境影响分析 1）污染源及污染物 施工期产生的废水污染源主要为生产废水和施工点生活污水。生产废水主要来自水泥构件养生排水、部分施工机械设备冷却水以及少量施工用水的跑、冒、滴、漏，主要污染物为 COD、石油类、SS 等，排放量较少，污染物浓度低。生活污水来自施工人员日常洗涤排水，主要污染物为 COD、BOD5、SS。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 82 页 2120、）污染控制措施 为降低施工废水中污染物排放浓度及节约用水的原则，提出如下控制措施：A.混凝土输送泵及运输车辆冲洗处设置沉淀池，经沉淀后循环使用或用于水泥构件养护或用于洒水降尘。B.施工场地内设置防渗旱厕，定期清掏，施工结束后掩埋处理；少量盥洗废水为主，经临时化粪池处理后，定期收集后用于绿化。C.生产废水和生活污水不以渗坑、渗井或漫流方式排放。在做好施工期生产废水和施工生活污水污染防治的前提下，项目施工期废水可以得到有效控制，对区域地表水环境影响不大。（4）施工期固体废物影响分析 施工期固体废物主要有建筑垃圾及生活垃圾。施工期建筑垃圾主要有建设施工中开挖出的土方，产生的碎砖、水泥碎块、木料等。施121、工期间大量施工人员工作生活中必定会产生一定数量的生活垃圾，如不及时清运，易腐烂变质、滋生蚊蝇、产生恶臭，从而对施工人员身体健康和周围环境造成不利影响。因此，施工现场应当设置垃圾站用于存放施工垃圾。对于建筑垃圾应有专门的处置或处理方式：开挖出的土方应根据建筑需要及时进行回填或铺垫场地，对于填方后的余土及建筑垃圾，应当按照规定及时清运消纳。清理施工垃圾时必须搭设专用垃圾道或者采用容器吊运，禁随意抛撒。对建筑垃圾和生活垃圾分别运往环保或环卫部门指定的建筑垃圾填埋场和生活垃圾填埋场进行处理。（5）施工期生态影响分析 1）影响因素分析 施工期生态环境的影响因素主要为：场地开挖期间土层裸露以及建双溪明月(122、由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 83 页 设期间的弃土堆存产生的扬尘和水土流失。建设期间产生的土方若处置不当（未及时回填、随意堆存等），以及裸露的土层，在天气干燥且风力较大时，极易在施工区域范围内形成人为的扬尘天气；或在雨水冲刷时形成水土流失，从而造成施工范围地表局部面蚀或沟蚀。水土流失与建设场址的土壤母质、降雨、地形、植被覆盖等因素密切相关。拟建项目场址目前为空地，待对场址进行土地平整后，场地将无植被覆盖，在瞬时降雨强度较大的情况下，易发生水土流失现象。施工期的弃土弃渣如随意堆放，在瞬时强降雨情况下，也易形成水土流失。2）生态保护措施 施工期水123、土保持 施工期水土保持采取分区治理，防止弃土弃渣场边坡侵蚀，防止取土场边坡冲刷和塌陷等。施工期应当加强施工管理，尽量缩小施工范围，各种施工活动应严格控制在施工区域内；做好渣场和取土场的规划管理工作，实行集中取土、集中弃土方案，既减少破坏又相对易于防治。通过护坡、护脚、护面、排水沟等工程措施将渣场的水土流失降低到最小程度。临时措施 施工期临时占地面积要控制在最低限度，尽可能不破坏原有的地表植被和土壤，以免造成土壤与植被的大面积破坏；施工完毕后，做好现场清理、生态恢复建设工作；地面施工工程中，应当避免在春季大风季节、夏季暴雨时进行开挖与场地平整作业。应备齐防止暴雨的挡护设备，如盖网、苫布或稻麦草帘124、等。对于施工破坏区、开挖工作面和废弃土石，施工完毕，要及时平整土地，并首先配置适合当地生长的植物，迅速恢双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 84 页 复植被，以防止新的土壤侵蚀发生。在开发建设过程中，要加强管理，切实做好施工期的水土保持监理工作。施工结束后恢复措施 在土石方工程施工结束后，对于工程永久性用地范围内适合绿化的地带，进行绿化处理，改善当地生态环境；对于取弃土场进行渣顶及坡面平整，种草或种树绿化；对于当地冲沟需采取有效的护坡、护面、排水沟等工程措施，种植树木和草种等，减少水土流失。植物措施 依据“适地适树，适地适草”的原则，采用从125、当地优良乡土树种和草种或经过多年种植的引进种中选择的方式。选用时考虑以下方面：选择耐寒、耐旱、耐瘠薄、能适合当地气候土壤条件，速生、根系发达、固土能力强的树种；选择有较强的抗噪音、抗污染、净化空气能力强的树种；选择易种、易繁、易管、抗病虫害能力强的树种；选择树型美观，具有良好的景观效果，与附近的植被和景观协调且树种来源丰富，经济可行。采取以上措施后，可将项目对生态的影响降低到最小。2 2、运营期生态环境影响分析及预防措施、运营期生态环境影响分析及预防措施 （1）水污染源 项目使用期产生的废水主要为主要是生活污水、清洗废水等。卫生间、环卫保洁产生的废水清洗废水直接进入化粪池，废水在化粪池中腐化处126、理达标后排入市政污水管网。化粪池与饮用水蓄水池距离应符合 建筑给水排水设计规范（GB50015-2014）。采用雨污分流制，雨水收集后经雨水管排入市政雨水管。（2）噪声污染源 拟建项目建成后的噪声源主要是配电房、水泵房设备、排气扇、风机、车辆产生的噪声等。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 85 页 对高噪声源因采取消声、隔音、减震等措施，保证噪声达标排放。高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶127、接头，出水管上安装止回阀。有效管理、疏导进出车辆，区域内部减速慢行，畅通交通，消除鸣笛现象，保证噪声量达到声环境质量标准规定限值之内。（3）固体废弃物污染源 本项目固体废弃物主要为生活垃圾及废油脂等。小区设置垃圾收集区（分类收集），每天定时处理，由市政垃圾清运车及时外运，严禁随意堆放、倾倒或焚烧，管理部门加强管理，防止垃圾清运造成二次污染。（4）废气 项目产生的废气主要卫生间废气、厨房废气等，废气通过机械排风系统按规定排出，不可随意排放影响小区内及周边空气质量，空气质量达到二类标准。（三）环境影（三）环境影响分析结论响分析结论 本项目通过对项目建设期与使用期环境影响与采取环境保护措施的分析，尽128、量减少项目建设期与使用期对周围环境的不利影响。根据国家有关环境影响评价管理规定进行环境影响评价分析。项目环境影响评价须得到有关环境保护行政主管部门审批，并根据批复意见，在项目具体实施时对环境保护方案，按“三同时”的原则进行设计、施工、验收，认真落实各项污染治理措施，整体上不会对环境造成大的影响。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 86 页 九九、劳动安全与卫生防护、劳动安全与卫生防护 （一）危害因素及危害程度分析（一）危害因素及危害程度分析 1 1、项目建设期危害因素分析、项目建设期危害因素分析 （1）基础工程施工防护措施不到位，监控不及时129、。（2）建筑施工高空坠落，立体交叉施工物体打击。（3）檐口、楼梯边、管道井口坠落事故。（4）外脚手架的安全防护措施及使用前的检查、验收和整改。（5）起重机械在安装、维修、使用过程发生的机械事故。（6）塔吊等用电设备使用中的违章操作，以及施工人员的防范意识不强。（7）装饰施工阶段中油漆、涂料挥发出的有毒气体（如二甲苯、甲苯、甲醛等）。2 2、项目使用期危害因素分析、项目使用期危害因素分析 （1）上人屋面及 1m 以上的平台、过廊、操作台、监测台等如未进行适当防护容易造成人员坠落的安全隐患。（2）人流与车流相互干扰，存在安全隐患。（3）电气、火灾等意外伤害。（二）劳动安全防范措施（二）劳动安全防范130、措施 1 1、项目建设期劳动安全措施、项目建设期劳动安全措施 本项目在建设施工过程中要严格按照国家有关劳动安全的规定操作。努力改善工作条件和环境，加强劳动保护，保障劳动者在劳动过程中的生命安全与健康。为此采取以下安全措施：（1）项目建设施工时，施工企业严格执行国家有关施工安全的规定，双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 87 页 做好各种防护、保护措施；施工单位建立以项目经理、安全员、工长和各段劳动负责人等组成的安全管理网络，制定安全生产责任制和安全培训制度，责任落实到人。特种作业人员必须经培训合格后持证上岗。（2）所有施工人员必须配戴好安全131、帽并系好帽带，不得赤脚，穿拖鞋或高跟鞋进入施工现场。特殊工种必须按规定戴好防护用品。（3）做好施工现场的生活生产设施布置，合理安排场地内临时设施，做好封闭施工，建立防火组织，配齐消防设施，制订三防措施和管理制度，保证施工安全。（4）施工现场的生产、生活区设置足够的消防水源及消防装备，消防器材由专人管理，定期检查，抽调职工组成义务消防队，培训其掌握消防设备的性能及使用方法，各类房屋、场地的消防安全距离应符合公安部门的规定，严禁存放易燃易爆物。（5）靠近施工现场的道路，应设置明显警告标志、加强车辆养护与维修工作，搞好各种机动车辆的管理，严禁违章开车，各种车辆严格遵守交通规则，保证行车安全。（6）加132、强用电管理，做好安全用电。切实执行照明电力线路的架设标准，悬挂高度及间距必须符合安全规定，严禁电线乱拉乱接及拖地现象，保证场内架设电线绝缘良好，各种电动机械和电器设备均按“一机一闸一漏一箱”设置，确保用电安全。（7）施工用模板、支架等承重结构要经过结构验算，确保具有足够的强度和安全系数。（8）工地所有设备，必须定期保养，使其保持良好的工作状态及具有完备的安全装置，所有机具设备的操作人员必须经过严格训练，持证上岗，并严格遵守操作规程，严禁违章作业。（9）起重机械在安装、维修、使用过程中应加强施工现场安全管理，双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第133、 88 页 严格执行施工方案，承担建设工程起重吊装作业的单位，施工前必须编定施工方案，并按规定程序进行审核批准；对危险性较大、施工难度高、工艺复杂的大型起重机械安装、拆卸和大型设备吊装的关键节点，建设单位、设计单位、监理单位以及施工单位的负责人应在现场监督、协调，建立统一的指挥系统，确保每一个施工环节安全。2 2、项目使用期劳动安全措施、项目使用期劳动安全措施 （1）保持项目建筑空间的空气清新，温度、湿度适宜。（2）选用设备都要做好接地防漏工作，并加强管理和维护，保证操作人员的人身安全。（3）按食品卫生法要求，要求从事餐饮的人员定期检查身体，以避免疾病通过货物传播。并禁止有传染病的职工上岗。（134、4）卫生防疫安全。防止各种流行性疾病的传播，是卫生防疫的重点。定期喷洒消毒液，配备专人进行卫生清扫，以保持环境整洁。（5）小区设置保安庭，夜间专人巡逻值勤。（6）防坠落。上人屋面设置女儿墙或 1.05m 以上的栏杆，所有 1m以上的平台、过廊、操作台、监测台等均设 1.05m 以上的栏杆，并涂上安全色和安全标志。（7）防电伤。所有电气设备与操作人员的距离满足有关规定，其外壳均按规范要求采取保护性接地或接零措施，所有高压开关柜选用满足“五防”功能要求的产品，隔离开关与相应的断路器与接地刀闸之间设避锁装置。（8）防噪声。选用先进可靠的低噪声设备，将噪声强度大的房间安置隔振垫及消声器，墙壁及顶棚使用135、吸音材料，门窗采用隔音处理，并在建筑周围绿化植树等。（9）安全色及安全标志。所有容易发生事故的地方，按规定设置安双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 89 页 全标志，在容易发生事故和人员不易观察到的场所，设事故报警信号，存在有毒、有害气体场所，设置危险警告标志，消防器材、设备、设施及禁止进入的危险场所的栏杆采用红色。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 90 页 十十、项目管理与实施进度计划、项目管理与实施进度计划 （一）项目组织管理（一）项目组织管理 1 1、建设期组织机构、建设期组织机136、构 为加强项目建设的领导工作，顺利完成项目建设任务，由建设单位指派专人管理。项目负责人的职责是贯彻执行上级相关部门制定的有关规定、计划和管理措施，编制和审定工作计划，按计划落实和执行任务，组织和协调有关部门对建设项目进行审查、施工、管理工作，对项目执行情况及资金使用情况进行检查、监督。2 2、项目实施管理、项目实施管理 （1）本工程项目的实施首先应符合xx省基本建设项目的审批程序。（2）本项目由建设单位对项目的工期、资金使用、工程质量、安全生产等全面负责。（3）项目的勘察、设计、施工安装、监理等履行单位应与建设单位履行必要的法律手续，合约责任按国家的有关法律、法规执行。（4）建设过程中建设单位137、应与项目履行单位协商确定实施计划，并在履行前通知有关各方。建设单位应为履行单位开展工作创造有利条件，项目履行单位应服从项目法人单位的指挥和调度。3 3、项目使用管理、项目使用管理 项目由建设单位对本项目进行科学、合理的管理。4 4、项目质量管理、项目质量管理 （1）项目建设单位应当督促项目各参建单位加强项目质量和安全生产管理，建立健全工程质量和安全生产责任制度，为工程质量和安全生产提供法定的保障条件和措施，并向组织实施部门和市建设等有关行政双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 91 页 主管部门报告工程质量和安全生产情况。（2）认真贯彻国家和138、上级质量管理工作的方针、政策、法规和建筑施工的技术标准、规范、规程及各项质量管理制度；（3）编制并组织实施工程项目质量计划。包括以下主要内容：1）确定工程项目的质量目标。依据工程项目的重要程度和工程项目可能达到的管理水平，确定工程项目预期达到的质量等级（如合格、优良或省、市、部优质工程等）。2）明确工程项目成员和职能部门（或人员）的职责、权限。3）确定工程项目从施工准备到竣工交付使用各阶段质量管理的要求。4）施工全过程应形成的施工技术资料等。（4）实施过程控制。在分部、分项工程施工中，确定质量管理点，组织质量管理小组，运用 PDCA 循环，不断提高工程质量；（5）认真进行工程质量检查；（6）组139、织工程质量的检验评定工作；（7）做好工程质量的回访工作。5 5、项目资金管理、项目资金管理 本项目资金要严格按照国家财经纪律和规范要求“专户管理、单独核算、专款专用”进行管理。严格执行“事前预算、事中监督、事后决算”管理程序，做到厉行节约、科学评估、全面审计，确保资金的使用规范和安全。（二）项目建设工（二）项目建设工期与进度安排期与进度安排 1 1、建设工期、建设工期 本项目建设总工期为：36 个月，其中建设期 30 个月。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 92 页 2 2、项目实施进度计划安排、项目实施进度计划安排 项目按流水施工进行施140、工组织，组织基础开挖工程队，砌体工程队、砼浇筑工程队、钢筋加工工程队、装修工程队、钢结构工程队和设备安装工程队等专业队伍。配备相应的设备与器具。项目实施进度表见下表10-1。表表 1010-1 1 项目实施进度表项目实施进度表 2021 年 10 月 2022 年 3 月 项目前期工作 2022 年 4 月 2024 年 8 月 建筑工程 2024 年 9 月 2025 年 9 月 项目竣工验收 3 3、工、工期控制措施期控制措施 （1）协调与土地、水电、通讯等部门的联系。（2）严格按照基建程序施工是保证质量和工期的前提条件。（3）监理工程师应严格按照业主与承包人签订的合同文件行使其质量、进度141、费用三大控制目标，对施工全过程管理和监督，以达到强化质量管理、控制工程造价、按时完成任务、提高投资效益和施工管理水平的目的。（4）建设资金及时落实到位是工程建设进度的最基本保障。（5）通过招标选好施工单位和监理单位，认真把好设备、材料定货关，抓关键工程的进度，抓工程中影响进度的关键部位。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 93 页 十十一一、项目招投标、项目招投标 （一）招标依据（一）招标依据 1、中华人民共和国招标投标法实施条例；2、工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（国家计委令 2001 年 9 号）；3、必142、须招标的工程项目规定 2018 年第 16 号令；4、工程建设项目施工招标投标办法（7 部委令 2003 年第 30 号令）；5、建筑工程设计招标投标管理办法（中华人民共和国建设部令第 82 号）；6、xx省招标投标条例；7、房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法（建设部令 2001 年第 89 号）；8、xx省发展和改革委员会关于印发xx省工程建设项目招标事项核准实施办法的通知（闽发改法规2015404 号）。9、xx市xx区城市建设投资集团有限公司关于印发工程招标（采购）管理办法的通知。（二）招标范围及方式（二）招标范围及方式 根据国家发改委工程建设项目招标范围和规模标准规定及xx143、市xx区城市建设投资集团有限公司关于印发工程招标（采购）管理办法的通知，本工程施工 11965.40 万拟采用公开招标，勘察费 13.32万元拟不招标，方案、初步设计及概算费 45 万元，施工图设计 55 万及监理费用 96 万元拟采用邀请招标。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 94 页（三）组织形式（三）组织形式 根据中华人民共和国招标投标法有关规定，本项目招标视情况采用委托招标形式。评标委员会由委托代理机构根据工程性质，从符合要求的综合评标专家库中随机抽取相关专业的专家和招标单位代表组成。招标活动均应在规定监督部门指导下进行。（四）项144、目招标的具体实施（四）项目招标的具体实施 本项目的招标内容、范围、组织形式、具体招标方案详见招标事项核准申报表。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 95 页 表表 1 11 1-1 1 招标事项核准申报表招标事项核准申报表 项目名称 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程 项目单位 xx省xx市xx区房地产开发有限公司 项目联系人及电话 总投资额（万元）25000 项目投资中国有资金投资是否占控股或主导地位 是 是否含有或拟申请国有投资或国家融资（如有，标明金额）否 单项合同估算金额（万元）招标方式 招标组织145、形式 不采用 公开 邀请 自行招标 委托招标 招标形式 勘察 13.32 方案、初步设计及概算 45 施工图设计 55 施工 11965.40 监理 96 重要设备 重要材料 其他 12825.28 情况说明：建安工程有关材料价格和设备包含于施工总价中；严格按照xx省发展和改革委员会关于印发xx省工程建设项目招标事项核准实施办法的通知相关规定要求进行招投标。（项目建设单位盖章）年 月 日 注意事项：1单项合同估算金额应与可行性研究报告、项目申请报告中所列投资保持一致。2采购细项应当详细列明，其中拟不招标的部分和表中未尽事宜应当在备注中注明，并在申请书中具体说明。3施工主要包括土建施工、设备安装146、装饰装修、拆除、修缮等。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 96 页 十十二二、投资估算与资金筹措方式、投资估算与资金筹措方式 （一）项目概况（一）项目概况 项目投资包含建筑土建工程、公共区域装饰工程、给排水工程、电气工程、暖通工程、消防工程及附属配套工程等工程费用及土地出让费，住宅二次装修由用户自理。（二）投资估算依据（二）投资估算依据 （1）xx省住房和城乡建设厅关于重新调整我省房屋建筑与市政基础设施工程计价依据增值税税率的通知闽建筑201911号；（2）关于建筑业营业税改增值税调整xx省建设工程计价依据的实施意见闽建办筑201613147、 号；（3）建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）；（4）xx省园林绿化工程预算定额（FJYD-501-2017）；（5）xx省通用安装工程预算定额（FJYD-301-2017FJYD-311-2017）；（6）xx省建筑安装工程费用定额（2017版）；（7）xx省房屋建筑与装饰工程预算定额（FJYD-101-2017）；（8）xx省构筑物工程预算定额（FJYD-102-2017）；（9）xx省装配式建筑工程预算定额(FJYD-103-2017)、（10）x x 省 市 政 工 程 预 算 定 额（FJYD-401-2017FJYD-409-2017）（11）xx省建设工程混凝148、土、砂浆等半成品配合比(2017双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 97 页 版)（12）xx省房屋建筑和市政基础设施工程概算编制办法（闽建筑200752 号）；（13）关于调整危险作业意外伤害保险费计取办法和大型施工机械设备检测费用的通知（闽建筑函201039 号）；（14）关于发布福州市建设工程人工费调整指数的通知（榕建价20202 号）；（15）xx省物价局关于停止征收价格调节基金的通告（闽价通告20163 号）；（16）xx区2021 年 7 月建设工程材料综合价格；（17）2019 年第 3 季度xx省施工机械台班单价；（18）省149、市建设行政主管部门颁布的现行有关造价管理文件。2 2、工程建设其他费用取费依据、工程建设其他费用取费依据 （1）国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283 号）；（2）国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007房 670 号）；（3）国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210 号文）；（4）国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125 号）；（5）国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980 号；（6）财政部、150、国家发展改革委关于公布取消和停止征收 100 项行政事业性收费项目的通知（财综200878 号）；双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 98 页（7）城市地下管线工程档案管理办法（中华人民共和国建设部令第 136 号）；（8）xx省关于调整房屋建筑与市政基础设施工程企业管理费的通知闽建筑20216 号（9）xx省物价局关于气象专业有偿服务收费项目及标准的通知（闽价2003服 207 号）；（10）xx省物价局关于规范建设工程造价咨询服务收费有关问题的通知（闽价2002房 457 号）；（11）xx省物价局关于重新规范建设工程交易xx收费标准及151、有关问题的通知（闽价2003房 505 号）；（12）xx省物价局、xx省财政厅关于xx省水土保持补偿费收费标准等有关问题的通知闽价费2017286 号文、xx省人民政府闽政文200925 号文xx省人民政府关于进一步减轻企业负担促进经济发展的若干意见；（13）国家发展和改革委员会、国土资源部发改价格 2006 745号文关于地质灾害危险性评估费收费标准；（14）财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知，财建2016504 号；（15）xx省人民政府关于印发xx省城市基础设施配套费征收管理规定的通知，闽政200253 号；（16）xx省物价局关于降低部分防雷技术收费标准的函（闽价服201524152、2 号）；（17）xx省物价局xx省物价局关于规范建筑工程施工图设计文件审查收费有关问题的通知（闽价服2012237 号）。3 3、预备费、预备费 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 99 页 基本预备费按工程费用和其他费用之和的 3%计取。（三）投资估算（三）投资估算 本项目总投资 25000.00 万元，其中：工程费用 11965.40 万元，工程建设其他费用为 9903.54 万元（含土地费 9167 万元），基本预备费为 381.06 万元，建设期利息 2750.00 万元。详见投资估算表。（四）资金筹措（四）资金筹措 本项目总投资153、 25000.00 万元。本项目资金筹措方式：企业自筹。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 100 页 表表 1 12.2.1 1 工程投资估算表工程投资估算表 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 土建工程土建工程（万元）（万元）设备购设备购置（万置（万元）元）安装工程安装工程（万元）（万元）合价（万元）合价（万元）技术经济指标（修编）技术经济指标（修编）备注备注 单位单位 数量数量 造价指标造价指标（元）（元）一一 工程费工程费 10476.38 537.53 951.49 11965.40 45572 2626 1 地下室地下室 2154、818.16 35.23 314.29 3167.68 11008.43 2878 1.1 桩基工程 187.14 187.14 11008.43 170 1.2 一般土建 2311.77 2311.77 11008.43 2100 1.3 装饰工程 319.24 319.24 11008.43 290 1.4 给排水工程 66.05 66.05 11008.43 60 1.5 电气工程 88.07 88.07 11008.43 80 1.6 通风工程 57.79 57.79 8256.32 70 1.7 消防工程 71.55 71.55 11008.43 65 1.8 弱电工程 22.02 155、22.02 11008.43 20 1.11 电梯工程 35.23 8.81 44.03 11008.43 40 1 住宅楼住宅楼 6869.85 128.25 521.91 7520.01 32063.44 2345 1.1 桩基工程 545.08 545.08 32063.44 170 1.2 一般土建 5130.15 5130.15 32063.44 1600 1.3 装饰工程 1194.62 1194.62 31856.64 375 含外立面装饰 1.4 给排水工程 95.57 95.57 31856.64 30 1.5 电气工程 128.25 128.25 32063.44 40 1156、.6 通风工程 24.05 24.05 24047.58 10 1.7 消防工程 112.22 112.22 32063.44 35 1.8 弱电工程 63.71 63.71 31856.64 20 1.10 电梯工程 128.25 32.06 160.32 32063.44 50 1.11 燃气工程 66.04 66.04 户 281.00 2350 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 101 页 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 土建工程土建工程（万元）（万元）设备购设备购置（万置（万元）元）安装工程安装工程（万元）（万元）合价（157、万元）合价（万元）技术经济指标（修编）技术经济指标（修编）备注备注 单位单位 数量数量 造价指标造价指标（元）（元）2 商业用房商业用房 344.57 0.00 24.20 368.77 1640.82 2248 2.1 桩基工程 27.89 27.89 1640.82 170 2.2 一般土建 262.53 262.53 1640.82 1600 2.3 装饰工程 54.15 54.15 1640.82 330 含外立面装饰 2.4 给排水工程 4.92 4.92 1640.82 30 2.5 电气工程 6.56 6.56 1640.82 40 2.6 通风工程 1.23 1.23 1230158、.62 10 2.7 消防工程 8.20 8.20 1640.82 50 2.8 弱电工程 3.28 3.28 1640.82 20 3 其他配套其他配套 177.87 0.48 10.95 189.30 859.28 2203 3.1 桩基工程 14.61 14.61 859.28 170 3.2 一般土建 137.48 137.48 859.28 1600 3.3 装饰工程 25.78 25.78 859.28 300 含外立面装饰 3.4 给排水工程 2.58 2.58 859.28 30 3.5 电气工程 3.01 3.01 859.28 35 3.6 通风工程 0.48 0.21 0159、.69 687.42 10 3.7 消防工程 4.30 4.30 859.28 50 3.8 弱电工程 0.86 0.86 859.28 10 4 室外工程室外工程 265.92 373.57 80.15 719.64 4.1 道路及广场硬化 137.43 137.43 6871 200 4.2 绿化景观工程 33.50 33.50 5154 65 4.3 室外给排水工程 36.07 36.07 12025 30 4.4 室外电气 36.07 36.07 12025 30 4.5 出入口控制系统 8.00 8.00 项 1 80000 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小160、区)建设工程可行性研究报告 第 102 页 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 土建工程土建工程（万元）（万元）设备购设备购置（万置（万元）元）安装工程安装工程（万元）（万元）合价（万元）合价（万元）技术经济指标（修编）技术经济指标（修编）备注备注 单位单位 数量数量 造价指标造价指标（元）（元）4.6 土石方工程 40.00 40.00 项 1 400000 4.7 变配电工程 343.57 343.57 34357 100 4.8 水泵房工程 55.00 55.00 项 1 550000 4.9 柴油发电机 30.00 30.00 kva 500 600 二二 工程建设其他费工程建设其161、他费 9903.54 1 建设单位管理费 财建2016504 号 100.14 2 施工图审查费 闽价服2012237 号文 9.32 3 招标代理费 计价格20021980 号 15.77 市场价 4 工程造价咨询费 闽价2002房 457 号 80.00 市场价 5 工程监理费 发改价格【2007】670 号 96.00 市场价 6 前期工作咨询费 国家计委计价格【1999】1283 号 5.00 市场价 7 方案、初步设计及概算 计价格【2002】10 号 45.00 市场价 8 施工图设计 计价格【2002】10 号 55.00 市场价 9 工程勘察费 建安工程费*0.8%13.32 162、市场价 10 环境影响咨询费 计价格2002125 号 5.37 市场价 11 场地准备及临时设施费 建安费*0.5%59.83 12 劳动安全卫生评审费 建安工程费*0.1%11.97 13 城市基础设施配套费 闽政200253 号 179.47 棚改安置房部分免征 14 工程保险费 建安工程费*0.3%35.90 15 防雷装置施工跟踪检测、设计技术评价费 闽价服2015242 号 11.05 16 竣工图编制费 按设计费 8%8.00 17 勘察审查费用 闽价服2012237 号文 0.47 18 建设工程交易服务费 闽发改服价2021250 号 1.00 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁163、农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 103 页 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 土建工程土建工程（万元）（万元）设备购设备购置（万置（万元）元）安装工程安装工程（万元）（万元）合价（万元）合价（万元）技术经济指标（修编）技术经济指标（修编）备注备注 单位单位 数量数量 造价指标造价指标（元）（元）19 消防检测费 闽建（2019）2 号 3.93 20 土地出让费 暂估 9167 出让价 三三 基本预备费基本预备费（一（一+二）二）*3%381.06 45572 84 四四 项目静态总投资项目静态总投资 22250.00 45572 4882 五五 建设期利息建164、设期利息 2750.00 六 项目动态总投资 25000.00 45572 5486 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 104 页 十三、十三、财务财务分析分析 （一）（一）项目项目收入收入 1、棚改安置房回迁安置住宅按土地合同价格 4300 元/出售，回迁面积 16000，销售总金额 6880 万元，2、商品房按 9350 元/出售，可出售面积 15854.64，销售总价14825.96 万元；3、配套商商业建筑按 15000 元/出售，可出售面积 1640.82，销售总价 2461.23 万元；4、停车位按 9 万元/个，可出售停车位165、数量 303 个，销售总价 2727万元；综上，项目合计销售总金额 26894.19 万元。表表 1313-1 1 项目收入估算表项目收入估算表 序号 物业类型物业类型 可销售面积可销售面积 预设销售价格预设销售价格 销售总额（万元）销售总额（万元）1 棚改安置房回迁安置住宅 16000 4300 6880.00 2 商品房住宅 15856.64 9350 14825.96 3 商业 1640.82 15000 2461.23 4 车位 303 90000 2727 5 合计 26894.19 （二二）成本计算）成本计算 1、本工程建安成本为 13083.00 万元（含基本预备费 3%）2、财166、务成本：银行贷款 2 亿，其中 1 亿年利率按 4.65%，1 亿年利率按 6%，贷款年限 2.5 年，利息合计 2750 万元。3、土地出让费：土地出让费 8900 万元 4、契税：按土地出让费 3%记取，合计 267 万元。5、资金监管网签密钥费 0.9 万元 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 105 页 6、网签密钥监管系统开办费 1 万元，7、销售管理成本：销售管理成本为聘用第三方人员及办证管理费（含回购安置房办证），按销售总收入扣除安置房回购收入后 1.5%记取，为300.21 万元。8、营销费用：按总收入的 2%记取，为 53167、7.88 万元。9、合计项目投资成本合计 25839.99 万元。表表 1313-2 2 项目投资成本估算表项目投资成本估算表 序号 项目 金额（万元）备注 1 建设成本 13083.00 含基本预备费 3%其中 建安成本 12324.36 含基本预备费 3%前期准备成本 758.63 含基本预备费 3%2 财务成本（建设期利息）2750.00 按 2.5 年，2.0 亿贷款期计算 3 土地成本（出让费）8900.00 出让价 4 契税 267.00 出让地价 3%5 资金监管网签密钥 0.90 6 网签密钥监管系统开办费 1.00 7 销售管理成本 300.21 聘用第三方人员及办证管理费（168、含回购安置房办证）8 营销费用 537.88 按收入 2%（不含安置房回迁金额）9 合计 25839.99 （三三）毛毛利率利率计算计算 1、项目总收入为 26894.19 万元。2、项目投资成本合计 25839.99 万元。3、项目毛利率为 26894.19-25839.99=1054.19 万元。表表 1313-3 3 毛利率计算表毛利率计算表 序号 项目 金额（万元）1 总收入 26894.19 2 总成本 25839.99 3 毛利润 1054.19 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 106 页（四）（四）应纳应纳税额计算税额计算169、 项目应缴纳增值税 361.30 万元，印花税 13.44 万元，增值税附加（城建维护税 7%、地方教育附加 2%、教育附加 3%）38.71 万元，应缴纳土地增值税为 0 元。应纳税额合计 413.45 万元。表表 1313-4 4 应纳税额计算表应纳税额计算表 序号 项目 计税金额（万元）进项税率 进项税额 1 总收入 26894.19 9%2220.62 2 总支出 25839.99 销项税率 销项税额 1859.32 其中 建安成本 12324.36 9%864.97 按开票金额85%前期准备成本 758.63 6%30.06 按开票金额70%财务成本（建设期利息）2750.00 9%170、227.06 土地成本（出让费）8900.00 9%734.86 契税 267.00 资金监管网签密钥 0.90 网签密钥监管系统开办费 1.00 销售管理成本 300.21 6%0.85 按开票金额50%营销费用 537.88 6%1.52 按开票金额50%3 应缴增值税额 361.30 4 增值税附加（城建维护税 7%、地方教育附加 2%、教育附加3%）361.30 12%38.71 5 印花税 26894.19 0.05%13.44 6 应缴税额合计 413.45 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 107 页（五五）净利润计算）净利171、润计算 项目总收入 26894.19 万元，项目总支出 25839.99 万元，项目应纳税额 413.45 万元，项目净利润合计 640.75 万元，项目净利润率为 2.56%。表表 1313-6 6 净利润计算表净利润计算表 序号 项目 金额（万元）1 总收入 26894.19 2 总支出 25839.99 其中 土地指出总成本 9167.00 建设成本 13083.00 财务成本（建设期利息）2750.00 资金监管网签密钥 0.90 网签密钥监管系统开办费 1.00 销售管理成本 300.21 营销费用 537.88 3 应缴税额（含城建税、教育附加税）413.45 4 净利润 640.172、75 5 净利润占比 2.56%双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 108 页 十十三三、效益评价效益评价 本项目安置房建设项目，在安置被征迁群众、改善城市环境，提升城市品质，改善人居环境方面具有积极的推动作用，社会效益显著。1、有利于科学利用资源，加快城市化建设 项目的建设可以推进村民向城市和新型社区集中，使分散建房居住的村民合理聚居，节约和集约利用土地，降低配套设施建设成本，提高项目区域公共服务和管理水平。同时，本项目建设为有效实施城市总体规划，加快城市结构调整以及城市功能完善，实现城市可持续发展，加快城市化进程奠定了良好的基础。2、有173、利于改善人居环境，构建和谐社会 项目按照城市居住小区的标准设计和建设，实现基础设施和公共服务设施一体化，社区服务和管理一体化，并将城市管理的先进理念和模式传递延伸到新型社区中，改变当前城中村房屋质量差、设施不配套、人居环境不佳的居住状况，大大提高农户的生活质量。3、有利于提高被拆迁农户的生活质量 项目建设为被征迁村民提供一个舒适的生活空间。作为集中安置小区建设，本项目配备天然气管网、自来水管网、电网，同时区域配套建设文化活动室、全民健身场地等，基础设施和公建配套设施完善，使这些被拆迁安置户的生活质量有大幅提高。4、有利于推动当地经济发展 项目建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入174、，对稳定社会秩序具有重大意义；项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平推动作用也很大；项目建设需配套绿化等公共工程，可以绿化城市、美化环境；项目建成后，将增加物业管理等就双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 109 页 业岗位需大量劳务人员。综上，项目建设具有良好的社会效益。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 110 页 十十四四、社会稳定风险、社会稳定风险分析分析 （一）社会稳定风险评估评估依据（一）社会稳定风险评估评估依据 （1）中共xx省委办公厅xx省人民政府办公厅175、关于建立重大建设项目社会稳定风险评估机制的意见（试行）（闽委办201097号）；（2）国家发展改革委办公厅关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知（发改办投资2013428 号）；（3）xx市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标；（4）中华人民共和国土地管理法；（5）国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院2011590号）；（6）国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428 号）；（7）xx省实施办法；（8）xx省人民政府关于统一全省耕地年产值和征地补偿标准的通知（闽政文2005592 号）；（9）xx省重大固定资产投资项目社会稳176、定风险评估暂行办法的通知闽发改投资20131862 号。（二）社会稳定风险评估基本原则（二）社会稳定风险评估基本原则 1 1、合理性、合理性 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 111 页 评估工作即要确保项目的论证和规划内容具有科学性，又要保证风险的评估尺度和评估方法达到科学性要求；同时应动态跟踪事前评估结果，及时发现问题，根据跟踪评估结果，达到控制社会风险目的。2 2、合法性、合法性 在评估过程中，应遵循相关法律法规和党的路线方针政策要求，同时尊重相关利益群体的合理诉求，充分考虑群众的合法权益，综合权衡、统筹考虑发展需要与社会承受能力的177、关系。3 3、安全性、安全性 在评估过程中，把建设是否会存在社会治安隐患，是否会引发群体性事件、集体上访，是否会引发社会负面舆论、恶意炒作以及其他影响社会稳定的问题为几点。重点关注施工期间的施工组织及人员管理是否会对当地村民的生产生活带来影响，以保证项目安全进行。4 4、可行性、可行性 评估工作以坚持符合实际情况的要求，坚持实事求是为基本原则，且对建设项目进行分析评估应尽可能具体化、数量化、清晰化，以保证评估过程的便利性和评价结果的准确性、可行性。5 5、公开透明、民主决策、公开透明、民主决策 坚持走群众路线，广泛听取各方面意见，了解社情民意，拓宽公众参与渠道，使决策最大限度地反映不同群体的合178、理要求，切实保障群众对建设项目的知情权、参与权、监督权，把公众参与、专家论证和政府决策相结合，提高决策事项的科学性，防止片面性。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 112 页（三）项目主要风险因素识别（三）项目主要风险因素识别 1 1、经济安全风险、经济安全风险 本项目在产业技术安全（项目采用关键技术是否受制于人，是否拥有自主知识产权）、资源供应安全（重要资源安全保障情况）、资本控制安全（中方资本控制能力）及产业成长安全（项目推动国家相关产业成长、规避产业风险情况）存在的各种风险。2 2、生态环境风险、生态环境风险 主要包括以下几方面：周边179、植物资源的影响：工程建设将破坏施工范围内的绿化植被，但施工结束后将对其进行恢复。周边土地资源的影响：工程建设发生土地征用是否会改变工程周边土地利用格局、加剧周边地区土地资源的紧张程度。周边城市景观环境的影响：项目建设是否符合项目所在地总体规划的要求，建成后是否会对周边城市景观产生不良影响。项目施工期的环境影响：主要表现在施工期间项目施工对附近水体的影响以及项目施工中的弃渣、建筑垃圾对环境的影响。水土流失的影响：主要包括工程施工建设造成的水土流失危害、对项目周边环境产生不良影响、损坏水土保持设施、扬尘影响空气环境及市容等。3 3、公共利益风险、公共利益风险 项目是否存在因征地而使得征收户因丧失土180、地、失业所带来的各种风险和在征地、再安置过程中因处理不当以及征收户违法或要求不合理、群众诉求渠道、方式不当所带来的各种风险。4 4、资源利用开发风险、资源利用开发风险 项目建设中需要土地及原材料、燃料动力利用合理性及保障方双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 113 页 面存在的风险。5 5、工程风险、工程风险 由于工程地质条件、水文地质条件以及外部配套设施、施工与工期发生重大变化，导致工程量增加、投资增加而带来的风险。6 6、投融资风险、投融资风险 （1）工程方案变动使工程量增加；（2）施工技术难度大、资金不能及时到位使工期延长；（3）各种181、费率、利率、汇率、通货膨胀的提高；（4）资金难以按时足额到位。7 7、运营管理风险、运营管理风险 指项目在运营管理中所遇到的影响项目实施及运营的风险。（四）项目风险估计（四）项目风险估计 1 1、经济安全风险、经济安全风险 目前房屋建设已经有法可依，建设技术娴熟，不存在技术难题，项目所需资金拟申请专项债，经济安全风险小。2 2、生态环境风险、生态环境风险 项目地块为居住用地，项目建设不改变原有土地规划布局，项目建设期间会造成地块内现有植被本破坏，施工期间土方开挖与回填及地表裸露，存在水土流失风险。施工期间，项目施工对附近水体的影响以及项目施工中的弃渣、建筑垃圾、扬尘对环境造成影响。本项目建设符182、合xx市国民经济和社会发展规划，符合片区详细性控制规划，建成后不会对周边城市景观产生不良影响。3 3、公共利益风险、公共利益风险 本项目用地严格按照国家相关法律法规履行程序，并根据片区有关文件规定制定安置补偿方案，保证项目的合法性、合理性。同双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 114 页 项目进行全面详实的可行性分析，做到合理建设、配套完善。项目因公共利益而引发的社会风险较小。4 4、资源利用开发风险、资源利用开发风险 项目建设单位建设过程中统筹协建设中需要原材料、燃料动力均可在xx区及周边城市内采购。5 5、工程风险、工程风险 （1）工程183、质量可能的监督管理不到位问题；（2）工程施工中发生意外事故的可能性。6 6、投融资风险、投融资风险 工程施工图设计变更使工程量增加；工程所需原材料价格上涨；工程施工人员工资上涨造成的总投资增加。7 7、运营管理风险、运营管理风险 本项目建成后由第三方物业配合社区对小区进行科学、合理的管理（五）风险防范和化解措施（五）风险防范和化解措施 1 1、已经和正在采取的风险防范措施、已经和正在采取的风险防范措施 根据对项目可能诱发的风险及其评价，我们采取了下述风险防范措施：（1）项目报批程序合规合法 严格按照土地管理法律法规和国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428 号）、国土资源部建设项184、目用地预审管理办法（国土资源部第 27 号令）中华人民共和国土地管理法等有关规定办理报批手续。（2）确保项目设计科学性 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 115 页 建设项目工程设计应合理进行总体布置，建筑工程设计符合 民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）、建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 修订）、建筑工程抗震设计分类标准（GB50223-2008）等的要求进行设计。总之，各项工程设计均严格采用规范标准，确保项目设计科学合理。（3）科学安排和监管资金使用 各相关部门应加强建设资金合法使用的适度监管，建立项185、目资金监管制度，并设立专门的建设资金账户，确保资金专款专用、落实到位，防止因资金使用、资金运作不当而影响工程建设，进而发生“次生”社会不稳定现象。虽然目前还没有出现危机社会安全事件，但仍要注意加强对项目建设过程中可能出现的个体矛盾冲突的防范，并随时戒备和监控项目建设过程中可能出现的风险。2 2、下步风险防范措施、下步风险防范措施 （1）加强工程质量监管 建设工程质量即关系施工安全，也对项目使用期保障群众及工作人员的生命、财产安全具有重要意义。建设项目专门成立工程质量监督组，严格执行法定建设程序和技术标准规范，加强工程质量监管，确保工程质量各项指标符合法定技术规范。（2）加强安全宣传工作 设置安186、全警示类的标语牌，起到对施工人员警示提醒作用。仓库及施工现场的消防器材齐全，作业人员安全防护用品配备到位、使用正确。并把施工措施和安全管理措施印发成册发放，做到人手一册。在施工前认真进行技术交底，宣传工作，并通过多种形式的知识竞赛，强化施工人员安全意识，提高安全施工能力。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 116 页（3）确保现场安全到位 确保搅拌站、水泥库、沙石料厂、沉淀池等布置合理，水泥棚做到顶部防雨下部防潮，避免造成水泥受潮。材料标示规范明确，钢材加工棚与木材加工棚分开设置。边坡做好监测及支护措施。（4）保障建设过程的治安安全 建设单187、位及政府相关部门对施工进行严格监控，并要求施工单位建立安全施工制度及安全施工奖罚制度，提高施工管理人员、技术人员及民工安全意识，督促其进行安全操作，减少施工事故，确保工程施工过程安全。施工现场做好围挡及巡视工作，避免施工人员及往来群众受到意外伤害。（5）建立安全管理体系 加强对员工的安全思想教育，提高员工的安全生产意识，树立“安全第一”的指导思想。每天班前准时召开各负责人参加的碰头会，布置当天工作及交待工作危险点，使每个人员都知道本班每天的工作量及工作中的危险点。工作中安全员进行全方位流动检查，掌控整体安全情况，安全监督岗主要检查当天工作危险性较大的班组，使其重点、危险性较大的工作始终处在专职188、安全人员的控制之中。（6）建立民工管理制度 对使用民工要有严格要求，必须是长期参加工程施工、并经过安规考试合格的人员，与工队签订安全承包合同，并对这些民工进行安全思想教育和现场安全措施、施工措施学习。要求各班长、班组成员要把他们当成自己的亲兄弟一样对待，工作上要多关心他们的施工安全，工作时，实行一个小组带一至二名民工，坚决杜绝民工失去监护独立工作的情况。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 117 页（7）尽量减少施工期间扰民 政府及职能部门应密切配合，严格要求和监督施工单位文明施工，减少扰民，采取下列措施：施工过程中所产生的垃圾、废水、废气189、等有可能污染周围环境的，应采取相应措施及时处理，不可随意倾倒、排放；施工现场车辆进出场时，要避开交通高峰时段，不要造成施工现场周围交通不畅或发生事故等。（8）确保生态环境系统安全 做好施工期间的临时排水，拦挡等防护工程，施工临时场地、临时堆土场、中转料场及施工便道等临时防护、后期恢复措施；做好渣场清基、截水沟、顶面绿化及表层土防护工程，以及绿化前的土地整治工程取土场清基、拦挡、截排水。后期绿化及表层土防护工程等水土保持工作，以保护有限的表土资源，确保生态环境系统安全。（六）风险等级（六）风险等级 1 1、项目的风险发生可能性大小等级划分、项目的风险发生可能性大小等级划分 根据国家发展和改革委员190、会发改投资20122492 号文颁发的国家发展改革委重大项目社会稳定风险评估暂行办法和xx省发展改革委关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法的通知（闽发改投资2013826 号），重大项目社会稳定风险等级分为高风险、中风险、低风险三个等级。本报告在此基础上，把风险发生可能性的大小细分为 7 个等级，可能性由小至大依次表述为：很小、小、较小、中等、较大、大、很大，并根据专家经验以及民意调研结果，量化和界定各类风险可能性的大小。2 2、项目的综合风险评价、项目的综合风险评价 上述可能引发的不利于社会稳定的各大类风险因素，在不同程双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置191、小区)建设工程可行性研究报告 第 118 页 度上、不同范围里对拟建项目产生影响。为便于度量拟建项目在上述风险因素共同影响下的整体风险大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。首先根据专家经验和民意调研结果确定每类风险因素的权重W,取值范围为0,1，W取值越大表示某风险在所有风险中的重要性越大。其次确定风险可能性的等级值C，一般将风险划分为 7 个等级（很小、小、较小、中等、较大、大、很大），等级值C按风险可能性由小至大分别取值为 0.05、0.2、0.35、0.5、0.65、0.8、0.95。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（即WC）192、，把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即WC。综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。一般而言，综合风险分值为 0.20.4 时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为 0.410.7 时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体事件的可能；分值为 0.711.0 时，表示该项目风险高，有引发大规模群体性事件的可能。本项目综合风险值求取见下表 14-1：表表 1 14 4-1 1 项目风险综合评价表项目风险综合评价表 风险因素 风险权重W 风险发生的可能性（C）WC 很小 0.05 小 0.21 较小 0.35 中等 0.51 较大0.65 大 0.81 很大 0.95 1.193、经济安全风险 0.10 0.021 2.生态环境风险 0.15 0.032 3.公共利益风险 0.15 0.053 4.资源开发利用风险 0.15 0.007 5.工程风险 0.2 0.07 6.投融资风险 0.10 0.021 7.运营管理风险 0.15 0.053 综合风险 0.247 双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 119 页 由上表可知，本项目建设可能引发不利于社会稳定的综合风险值为 0.247，风险等级为低风险，意味着项目实施过程中出现大规模群体性事件的可能不大，但不排除会发生个体矛盾冲突的可能。因此，项目单位在项目实施过程中194、应做好并建立重大事项社会稳定风险分析评估机制，通过分析与评估，从源头上预防、减少各种社会稳定风险发生的可能性。（七）风险分析结论（七）风险分析结论 本报告通过对项目建设过程中可能发生的社会稳定风险进行了识别与评价，项目建设可能引发不利于社会稳定的综合风险值为0.247，风险等级为低风险，项目可以实施。虽然目前项目实施过程中尚未出现群体性事件的可能不大，但不排除会发生个体矛盾冲突的可能。因此，相关部门及项目法人单位应加强与相关利益群体的沟通、合作与协调，确保公共利益不受侵害。同时做好并建立重大事项社会稳定风险分析评估机制，通过分析与评估，从源头上预防、减少各种社会稳定风险发生的可能性。针对存在的195、问题进行协调，并制订出切实可行的支持措施。综上，本项目建设项目建设社会稳定风险等级综合评定为低风险（一般社会稳定风险等级综合评定为低风险（一般负面影响）负面影响），项目总体上具有合法性、合理性、可行性和可控性，因此该项目的建设方案可以在拟定地点、按拟定规模及计划实施。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 120 页 十十五五、结论与建议、结论与建议 （一）结论（一）结论 1、项目的建设是必要可行的。2、项目建设是满足被征迁村民的安置需要，是被征迁群众最关心、最直接、最现实利益的关键性问题，是重大的民生保障工程。项目建设有利于提高土地利用资源，196、提高村民生活水平，提高政府形象，促进和谐社会建设进程，促进现代化城市建设步伐，项目建设是必要的。3、本项目的建设水、电、通讯、道路和交通等各项条件较好，为项目的实施提供了良好的外部条件。5、项目总用地面积 17178.37，拟建总建筑面积 45571.97，其中计容建筑面积 34356.74，不计容建筑面积 11215.23，项目容积率 2.0，绿地 30%，建筑占地面积 5153.51，建筑密度30%，设机动车停车位 345 个，非机动车停车位 472 个，可容纳户数281 户。项目主要建设内容有：土建工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、暖通工程、消防工程及附属配套工程。6、本项目建设总工197、期为：36 个月，其中建设期 30 个月。7、项目总投资及资金筹措 本项目总投资 25000.00 万元，其中：工程费用 11965.40 万元，工程建设其他费用为 9903.54 万元（含土地费 9167 万元），基本预备费为 381.06 万元，建设期利息 2750.00 万元。项目资金筹措方式：企业自筹。双溪明月(由xx二期棚户区拆迁农机站片区棚户改造项目安置小区)建设工程可行性研究报告 第 121 页 8、项目总收入 26894.19 万元，项目总支出 25839.99 万元，项目应纳税额 413.45 万元，项目净利润合计 640.75 万元，项目净利润率为 2.56%。（二）建议（198、二）建议 1、加强项目建设前期工作进度，加快项目立项审批手续，争取工程早日开工建设，推进项目建设顺利进行。2、尽快落实建设资金，满足建设工程的需要，争取项目按期完成，发挥社会效益。总平效果图总平效果图 鸟瞰效果图鸟瞰效果图 沿崇xx透视效果图（主要沿街面）沿崇xx透视效果图（主要沿街面）沿由xx透视效果图沿由xx透视效果图建筑单体透视效果图建筑单体透视效果图技术图纸技术图纸 平面图平面图技术图纸技术图纸 平面图平面图Shuang Xi Ming Yue双溪明双溪明月月技术图纸技术图纸 平面图平面图Shuang Xi Ming Yue双溪明双溪明月月技术图纸技术图纸 平面图平面图Shuang X199、i Ming Yue双溪明双溪明月月技术图纸技术图纸 平面图平面图Shuang Xi Ming Yue双溪明双溪明月月技术图纸技术图纸 平面图平面图Shuang Xi Ming Yue双溪明双溪明月月技术图纸技术图纸 平面图平面图Shuang Xi Ming Yue双溪明双溪明月月技术图纸技术图纸 平面图平面图Shuang Xi Ming Yue双溪明双溪明月月技术图纸技术图纸 剖面图剖面图Shuang Xi Ming Yue双溪明双溪明月月技术图纸技术图纸 平面图平面图Shuang Xi Ming Yue双溪明双溪明月月技术图纸技术图纸 平面图平面图Shuang Xi Ming Yue双溪明200、双溪明月月技术图纸技术图纸 平面图平面图Shuang Xi Ming Yue双溪明双溪明月月Shuang Xi Ming Yue双溪明双溪明月月技术图纸技术图纸 平面图平面图Shuang 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