1、 目目 录录 第一章第一章 项目概况项目概况.1 1.1 项目背景概况.1 1.2 项目简介.2 1.3 可行性研究结论.4 第二章第二章 项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性.5 2.1 项目建设背景.5 2.2 项目建设必要性.6 第三章第三章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模.9 3.1 需求分析.9 3.2 建设规模.10 第四章第四章 建设条件建设条件.12 4.1 场址条件.12 4.2 建设条件.16 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案.20 5.1 规划设计.20 5.2 建筑设计.22 5.3 结构设计.23 5.4 供电工程.25 5.5 给排水工程.26 5.2、6 燃气工程.28 5.7 电信工程.28 5.8 消防工程.28 第六章第六章 节能方案分析节能方案分析.36 6.1 用能标准和节能规范.36 6.2 能源消耗种类与数量分析.36 6.3 节能措施.38 6.4 节水措施.39 6.5 节能效益分析.40 第七章第七章 环境影响分析环境影响分析.41 7.1 项目建设与运营对环境的影响.41 7.2 环境保护措施.42 7.3 环境影响评价.45 第八章第八章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防.46 8.1 劳动安全卫生.46 8.2 消防措施.48 第九章第九章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置.52 9.1 项目组织管3、理机构.52 9.2 人力资源配置.54 第十章第十章 项目实施进度与招标项目实施进度与招标.55 10.1 建设工期与实施进度安排.55 10.2 项目招标.55 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.58 11.1 估算依据.58 11.2 估算范围.58 11.3 估算说明.58 11.4 估算结果.60 11.5 资金筹措.60 第十二章第十二章 财务评价财务评价.64 12.1 财务评价基础数据选择.64 12.2 财务分析范围.64 12.3 募投专项债券情况.64 12.3 收入与成本支出预测.64 12.4 分析评价.68 第十三章第十三章 社会评价社会评价.4、69 13.1 项目风险识别.69 13.2 风险估计.70 13.3 降低风险的主要措施.70 第十四章第十四章 结论与建议结论与建议.72 14.1 结论.72 14.2 建议.72 雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 1 第一章第一章 项目概况项目概况 1.1 项目背景概况项目背景概况 2021年4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。2021年6月，国务院办公厅印发了 关于加快发展保障性租赁住房的意见，首次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计。国家的住房保障体系将以5、公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。提出了进一步完善土地支持政策、简化审批流程、给予中央补助资金支持、降低税费负担、执行民用水电气价格、进一步加强金融支持六方面政策，可以说力度大、措施实、含金量高。2021年11月，广东省人民政府发布了广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见，要求加快发展保障性租赁住房，扩大保障性租赁住房供给，优化住房租赁市场供给结构，缓解住房租赁市场结构性供给不足。省住建厅将牵头制定和组织各地实施三年专项行动。意见明确对象标准，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同6、品质市场租赁住房租金。广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江是发展保障性租赁住房的重点城市。为了贯彻落实上述意见，增加保障性租赁住房供应，雷州市策划建设本项目。受雷州市代建项目管理中心委托，我司负责编制雷州市保障性雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 2 租赁住房项目可行性研究报告。接受委托后，我司即组织咨询人员进行现场踏勘与基础资料的收集，重点对项目建设的必要性、建设条件、建设规模、投资估算等做出研究与分析。在上述工作的基础上，经综合分析，以预见性、客观性、公正性、可靠性、科学性的要求编制本可行性研究报告。1.2 项目简介项目简介 1.2.1 项目名称项目名称 雷州市保7、障性租赁住房项目（以下简称“本项目”）1.2.2 项目性质项目性质 新建项目 1.2.3 项目建设单位项目建设单位 单位名称：雷州市代建项目管理中心 单位地址：广东省湛江市雷州市雷北大道 21 号 1.2.4 编制依据编制依据 1 国家发改委、原建设部颁发的 建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2投资项目可行性研究指南；3 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号）；4 国务院办公厅关于促进房地产健康发展的若干意见（国发2008131 号）；5关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保 201087号）；雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 3 6 广东省住房保障8、制度改革创新方案（粤府办 2012 12 号）；7公共租赁住房管理办法（建设部令第 11 号）；8湛江市市区公共租赁住房管理办法（湛府201284 号）；9国有土地使用证（湛国用（2008）第20170 号）及宗地图；10建设项目选址意见书（选字第 4408012013G0014 号）；11建设用地规划许可证（地字第 4408012013G0061 号）；12湛江市土地储备管理中心关于市政府办文 J13445 的意见（湛土储2013196 号）。1.2.5 项目建设地址项目建设地址 本项目位于湛江市雷州市。1.2.6 建设内容和规模建设内容和规模 本项目拟建设租赁住房及相关配套设施，项目总建筑9、面积约300000 平方米。1.2.7 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 本项目总投资 100000.00 万元，其中工程费用 85896.43 万元，工程建设其他费 9341.67 万元，预备费 4761.90 万元。1.2.8 主要经济技术指标主要经济技术指标表表 表 1-1 项目主要经济技术指标一览表 序号序号 项目项目 单位单位 指标指标 备注备注 1 总用地面积 88888.9 2 建设用地面积 88888.9 3 总建筑面积 300000.0 3.1 计容建筑面积 266666.6 3.1.1 居住面积 249400.0 3.1.2 配套公建面积 17266.6 3.2 不计容10、建筑面积 33333.3 3.2.1 地下室面积 33333.3 4 建筑占地面积 33333.3 5 道路及广场面积 28888.9 雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 4 序号序号 项目项目 单位单位 指标指标 备注备注 6 绿化面积 26666.7 7 容积率-3 8 建筑密度 37.5%9 绿地率 30%10 居住户（套）数 套 5800 4060 平方米/套 1.3 可行性研究结论可行性研究结论 通过初步研究、论证，认为项目各项建设条件均已满足要求，项目建设是可行的。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 5 第二章第二章 项目建设背景与项目建设背景与必要性必要性 2.1 项目建11、设背景项目建设背景 2021年4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。2021年6月，国务院办公厅印发了 关于加快发展保障性租赁住房的意见，首次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计。国家的住房保障体系将以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。提出了进一步完善土地支持政策、简化审批流程、给予中央补助资金支持、降低税费负担、执行民用水电气价格、进一步加强金融支持六方面政策，可以说力度大、措施实、含金量高。2021年11月，广东省人民政府发布了广东省人民政府办公厅关于加快发展保12、障性租赁住房的实施意见，要求加快发展保障性租赁住房，扩大保障性租赁住房供给，优化住房租赁市场供给结构，缓解住房租赁市场结构性供给不足。省住建厅将牵头制定和组织各地实施三年专项行动。意见明确对象标准，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江是发展保障性租赁住房的重点城市。为了贯彻落实上述意见，增加保障性租赁住房供应，雷州市策划建设本项目。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 6 2.2 项目建设必要性项目建设必要性 1、坚持“房子是13、用来住的、不是用来炒的”定位的需要 房地产市场平稳健康发展，既是重大经济问题，也是重大民生问题。无论是满足群众住有所居的热切期待，还是防范和化解系统性风险，都要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动金融、房地产与实体经济均衡发展。从2016年底中央经济工作会议明确房子是用来住的、不是用来炒的定位以来，各地各部门时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，房地产市场总体进入平稳发展阶段。即便是在新冠肺炎疫情突如其来、经济下行压力增大的情况下，房地产市场调控也没有丝毫放松。如果说，在政策实施之初，一些投机者还抱有侥幸心理的话，那么这几年的实践已经让市场清醒地认识到党中央遏制热点城市房14、价过快上涨的坚定决心，以及房地产调控政策的连续性与稳定性。坚持房子是用来住的、不是用来炒的，遏制热点城市房价上涨势头，短板应补齐。时下，租赁市场存在供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题，新市民、青年人等住房困难问题比较突出。坚持房子是用来住的、不是用来炒的，要重视解决好这部分群体的住房困难问题。应扩大保障性租赁住房供给，完善长租房政策，并逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，使更多人享有更高品质的城市生活。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“十四五”规划纲要的部署要求，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，一定能促进房地产市场平稳健康发展，向全体人民15、住有所居的目标不断迈进。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 7 2、推进以人为核心的新型城镇化的需要 保障性租赁住房坚持小户型、低租金，既能适应新市民和年轻人的承受能力，又能满足他们的基本租房需求。同时，主要利用存量土地和房屋建设，建成市区、产业公园及其周边地区，交通便利等。可以促进职业和居住地之间的平衡。因此，发展保障性租赁住房可以帮助新市民和青年缓解不同阶段的住房困难，为他们在城市生活和工作提供基本住房保障，推动“十四五”期间新型城镇化更高质量发展。3、加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度的需要 保障性租赁住房由政府支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供16、给，坚持“谁投资、谁拥有”。农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、房屋租赁企业、房地产开发企业等主体均可参与开发，集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、现有闲置房屋、新供应的国有建设用地均可利用，改变了政府为住宅用地唯一供应方、房地产开发商为房屋唯一供应方的局面，促进了多主体供应、多渠道保障、租购并举的实现。4、缓解住房租赁市场结构性供给不足的需要 目前，住房租赁市场整体结构性供给不足。大房供大于求，小房供不应求。缺乏位于中心城区或交通便利地区，能够适应新市民承受能力的小型廉租房。加快发展保障性租赁住房，可以有效增加小户型、廉租房供给，优化租赁住房供给结构，稳定市场租17、金，促进住房租赁市场健康发展。今年部分人口净流入的大城市计划筹集保障性租赁住房93万套，是扩大保障性租赁住房供给、优化租赁住房供给结构的良好开端。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 8 综上所述，本项目的建设是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的需要，是雷州市推进以人为核心的新型城镇化、加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度、缓解住房租赁市场结构性供给不足的需要，建议本项目应加快实施。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 9 第第三三章章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模 3.1 需求分析需求分析 3.1.1 保障性租赁住房需求分析保障性租赁住房需求分析 受益于18、综合国力的显著增强和“优先发展教育事业”的总体布局，我国高校毕业生人数逐年攀升。数据显示，2021 年高校毕业生总规模再创新高，预计达 909 万人，较 10 年前增加 795 万人。与此同时，我国人口结构也在发生重大的变化，人口流动、家庭结构的新特点又对住房租赁市场的影响逐步加大加深。第七次人口普查数据显示，2020年我国流动人口达到3.76亿人，10年间增长近70%。其中，北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已达到 40%以上，租住房屋成为刚需。对于刚走出象牙塔的学子和规模庞大的流动人口等租房群体来说，他们大多面临大城市中租住房市场价格高企、可选房源少、租赁关系不稳19、定等住房压力，导致一系列住房困难问题日益凸显。因此，如何能在城市中寻找合适的房源，觅得一处安居之所，已经成为开启人生新征程的重要一步。在此背景下，保障性租赁住房成为“十四五”时期住房建设的重点任务。今年 6 月，国务院办公厅印发关于加快发展保障性租赁住房的意见（以下简称意见），从国家层面明确住房保障体系的顶层设计，明确提出今后国家的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体，以回应百姓对住房保障体系新需求的新定位。意见提出，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 10 构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。根据20、部署，要求新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到 30%以上。广东省发展保障性租赁住房三年行动计划（20212023 年），计划“十四五”期间筹集建设保障性租赁住房 74.05 万套/间，其中20212023 年 3 年全省新增筹建 51.2 万套/间，2021 年筹建 22.2 万套/间。今年 16 月，全省共筹集建设保障性租赁住房 181484 套/间，涉及住房面积 2858079 平方米，实现投资 78.6 亿元，完成年度任务占比为 81.6%。3.1.2 保障性租赁住房保障性租赁住房户型户型分析分析 据了21、解，第七次全国人口普查结果显示，2020 年我国有 3.76 亿流动人口，这些群体普遍收入较低，租赁需求主要以小户型、低租金为主，而目前租赁市场供给的主体是 60-90 平方米、租金 3000 元以上的两居室，公租房的供给规模也并不大，导致新市民、青年人等群体存在住房条件较差、寻找合适房源较为困难的问题。根据广东省人民政府发布的广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见，保障性租赁住房以建筑面积不超过70 平方米的小户型为主。3.2 建设规模建设规模 本项目拟建设保障性租赁住房 5800 套及建设相关配套设施。项目总建筑面积 300000 平方米，其中计容建筑面积 266666.22、7 平方米，不计容建筑面积 33333.3 平方米。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 11 本项目具体建设规模如表 3.2 所示：表 3.2 本项目建设规模 序号序号 项目项目 单位单位 指标指标 备注备注 1 总用地面积 88888.9 2 建设用地面积 88888.9 3 总建筑面积 300000.0 3.1 计容建筑面积 266666.6 3.1.1 居住面积 249400.0 3.1.2 配套公建面积 17266.6 3.2 不计容建筑面积 33333.3 3.2.1 地下室面积 33333.3 4 建筑占地面积 33333.3 5 道路及广场面积 28888.9 6 绿化面积 23、26666.7 7 容积率-3 8 建筑密度 37.5%9 绿地率 30%10 居住户（套）数 套 5800 雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 12 第第四四章章 建设条件建设条件 4.1 场址条件场址条件 4.1.1 湛江概况湛江概况 1、地理位置 湛江位于中国大陆最南端、广东省西南部，介于东经 1094011058，北纬 20132157之间，包括整个雷州半岛及半岛北部的一部分。东濒南海，南隔琼州海峡与海南省相望，西临北部湾，西北与广西壮族自治区的合浦、博白、陆川县毗邻，东北与本省茂名市的茂南区和电白、化州县接壤。市区位于雷州半岛东北部，介于东经1101011039，北纬 2051224、112之间。辖区总面积 13263 平方公里。2、行政区划 湛江市下辖 4 个市辖区、3 个县级市、2 个县，共有 82 个镇、2个乡、37 个街道、307 个居委会、1636 个村委会。3、人口概述 2020 年末，全市常住人口 698.12 万人，其中城镇常住人口 317.34万人，占常住人口的比重（常住人口城镇化率）为 45.46%，农村常住人口 380.78 万人，占常住人口的比重为 54.54%。全年出生人口 10.48万人，出生率 14.26；死亡人口 3.53 万人，死亡率 4.81；自然增长人口 6.95 万人，自然增长率 9.45。4、经济情况 2020 年，全市经济运行在合25、理区间。初步核算并经广东省统计局核定，全市实现生产总值 3100.22 亿元，较上年增长 1.9%。分产业看，雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 13 第一产业增加值 622.06 亿元，与上年持平；第二产业增加值 1051.80亿元，较上年增长 3.7%；第三产业增加值 1426.36 亿元，较上年增长1.1%。三次产业结构调整为 20.1：33.9：46.0，第三产业所占比重比上年下降 0.5 个百分点。5、交通条件 湛江是全国性综合交通枢纽城市，拥有海运、铁路、公路、航空、管道等交通方式齐备的综合运输体系。随着湛江国际机场，广州湛江、合浦湛江、湛江海口、张家界海口等高铁，以及玉湛等 26、6条高速公路、湛江港 40 万吨级航道等重大交通基础设施陆续建成，湛江将成为快速通达粤港澳大湾区、便捷对接海南自由贸易区（港）、联通世界各地的重要交通枢纽。（1）公路 207 国道、228 国道、325 国道贯穿湛江全境，广（州）湛（江）、渝（重庆）湛（江）、湛（江）徐（闻）、汕（头）湛（江）四条高速公路交汇境内，湛徐高速徐闻港支线已通过交工验收，玉（林）湛（江）高速、东海岛至雷州高速、汕湛高速吴川支线正在建设。湛江市内有 100 多条大小巴公交线路，通达市内各地，出租车数量达 760多辆。截至 2020 年末，湛江公路通车里程 22346 公里，其中，高速公路里程 316 公里。年末全市民用27、汽车保有量 76.79 万辆，比上年增长13.5%，其中私人汽车 72.55 万辆，增长 14.1%。民用轿车保有量 48.49万辆，增长 14.1%，其中私人轿车 47.32 万辆，增长 14.5%。（2）航空 截至 2020 年底，湛江机场通航城市共 44 个，其中国际（地区）雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 14 通航城市共 4 个，分别是柬埔寨金边、泰国曼谷、越南芽庄和中国香港；国内通航城市共 40 个。湛江国际机场正在规划建设，飞行等级4E，飞行跑道 3200 米，为广东第三大干线机场，2019 年动工建设，预计 2021 年建成。（3）铁路 黎湛铁路、河茂铁路、粤海铁路、洛湛28、铁路、深湛铁路在湛江交汇，铁路交通发达。2018 年 6 月，深圳-江高铁建成开通，湛江进入高铁时代。正规划建设时速 350 公里合浦湛江高铁、张家界海口高铁、湛江海口高铁和广州湛江客专，未来 5 条高铁将汇聚湛江。（4）港口 湛江港是举世闻名的天然深水良港，是新中国成立后自行设计和建造的第一个现代化港口、国家 12 个主枢纽港之一，是“一带一路”支点港口、西南沿海港口群的主体港、中西部地区货物进出口的主通道和中国南方能源、原材料等大宗散货的主要流通中心，与世界 150 多个国家和地区直接通航。湛江港拥有 30 万吨级航道，航道水深-21.9米，可满载通航 30 万吨级船舶，现正推进 30 万29、吨级航道改扩建工程，湛江港即将升级为华南地区唯一通航 40 万吨级船舶的世界级深水港口和码头。2020 年港口货物吞吐量 23391.17 万吨，增长 8.4%。港口集装箱吞吐量 122.53 万标准箱，增长 9.9%。4.1.2 雷州市雷州市概况概况 雷州市位于祖国大陆最南端的雷州半岛中部。地跨东经 1094411023。北纬 20262111。东濒南海，西靠北部湾，北与湛江市郊、遂溪县接壤，南与徐闻县毗邻。南北长 83 公里，东西宽 67 公里，总面积 3664.44 平方公里。地理位置为东经 1094411023，北纬 2026雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 15 2111。属亚30、热带海洋性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，年平均温度 23 度。2019 年年末全市常住总人口 150.04 万，辖 21 个镇（街），境内有 11 个国营农林盐场，雷州城为市人民政府所在地，面积 40 平方公里，常住人口 48.15 万。全市耕地面积 152 万亩，海岸线长达 406公里，自然条件优越，适宜发展。具有南亚热带特色的农、林、牧、副、渔生产，享有“鱼米之乡”的美誉。雷州历史悠久，源远流长，历史文化积淀厚重，名列国务院颁布的 99 个全国历史文化名城之一。雷州远在四五千年以前的新石器时代便有人类繁衍生息。先秦时期，这里先后为越楚的势力范围。据史载，公元前 355 年，楚灭越之后“楚子31、熊挥受命镇粤，至此开石城，建楼以表其界”。汉元鼎六年（公元前 111 年）至清末，雷州城大都为县、州、郡、道、府治，成为雷州半岛的政治、经济、文化、中心，素称“天南重地”。2019 年雷州全体居民人均可支配收入 16767.70 元，比上年增长8.5%。按常住地分，城镇常住居民人均可支配收入 22839.0 元，增长7.9%，农村常住居民人均可支配收入 14042.20 元，增长 8.0%。2019 年年末全市参保离退休人员 4.69 万人，比上年增长 2.7%。参加城镇职工基本养老保险 6.72 万人，比上年下降 21.5%。参加新型农村社会养老保险 69.74 万人，比上年增长 1.6%。32、参加城乡（镇）基本医疗保险 137.38 万人，比上年增长 0.8%；其中参加城镇职工基本医疗保险 8.05 万人，比上年增长 2.6%；参加城乡（镇）居民基本医疗保险 129.33 万人，比上年增长 0.7%。参加城镇基本失业保险 4.76 万人，比上年增长 19.8%。参加工伤保险 5.13 万人，比上年增长 0.6%。参加生育保险 4.52 万人，比上年增长 2.8%。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 16 2019 年年末享受最低生活保障救济的困难群众 7.49 万人，比上年下降 10.4%。其中：城镇享受最低生活保障救济的困难群众 0.38 万人，比上年下降 13.5%；农村享33、受最低生活保障救济的困难群众 7.11万人，比上年下降 10.3%。全市收养性社会福利机构 1 个，共有床位80 张，收养人员 46 人，比上年下降 11.5%。4.2 建设条件建设条件 4.2.1 地形、地貌条件地形、地貌条件 湛江的陆地大部分由半岛和岛屿组成，地势大致是中轴高，东西两侧低，南北高而中间低，起伏和缓，多为平原和台地。全市土地总面积中，平原占 66%，丘陵占 30.6%，山区占 3.4%。陆地水面（包括水库、山塘、池塘、江河）占 6.4%。雷州市境内陆地大部分属平缓台地，少部分为低丘，整个地势南高北低，沟谷一般是南北走向。东部和西部沿海地区渐向海倾斜。溪河多为西部向西流入海，东34、部向东流入海。东西海岸滩涂广阔，多海湾、岛屿与沙洲。市内多低丘陵，总面积约 150 平方公里，占该市土地总面积的 4.2%。低丘主要分布在企水镇东部、北和镇东北部、龙门镇东北和西南部、调风镇北部、英利镇东北部及房参乡的东北部。海拔高度一般为 65174 米，相对高度一般在 4055 米之间，玻度一般为 510 度。该市境内海拔超过 200 米的山丘有石茆岭、鹰峰岭和仕礼岭。其中石茆岭海拔 259 米，是市境内制高点。在南渡河中下游，有一个范围广阔、一马平川的平原地带，因为是河海冲积和围垦形成的，又在雷州府城的东部和西南部，所以当地人叫做东西洋。东西洋平原面积 22 万余亩，素有雷州半岛“天然粮35、仓”之称，并有“东洋熟、雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 17 雷州足”之誉。4.2.2 土壤条件土壤条件 湛江既有热带土壤基本类型，也有滨海地带土壤分布，共有赤红壤、砖红壤、滨海沙土、滨海盐渍沼泽土、滨海盐土、潮沙泥土、沼泽土、火山灰土、菜园土、水稻土等 10 个土类，以红壤居多，湛江因此有“红土地”之称。其分布大体是北纬 2040以南地区为砖红壤，占土地总面积一半以上，是该市最主要的土壤类型；北纬 2040以北地区为赤红壤；沿海地区为海滨沙土、滨海盐渍沼泽土和滨海盐土；九洲江和鉴江沿岸两侧为潮沙泥土。雷州市自然土壤总面积 360 万亩，占总土壤的 68%，可分为五大类型：（1）砖红壤36、土。面积 321 万亩，占自然土壤的 89.3%，分为赤土和黄赤土两个土属。赤土属面积 130.3 万亩，占自然土壤的 36.2%，由玄武岩发育而成。主要分布于本市的东南部及其延伸地带的南兴镇东南部、雷高镇南部、东里镇西部、调风镇西南部、龙门镇东南部、英利镇东南部、北和镇南部、房参镇东部、覃斗镇北部、唐家、海田两镇东部、杨家镇西部等地。土壤赤红至褐红色，土层深厚、质地重粘、有机质含量较高，肥力较高、适宜种植热带经济作物和造林；黄色赤土属，面积 191.43 万亩。占自然土壤的 53.1%。成土母质为浅海沉积物。主要分布于本市的中北部和西北部的客路、白沙、附城、沈塘、唐家、纪家、南兴、松竹等镇。37、地形开阔平坦，土层深厚，植被覆盖差，水土流失严重，表土层有机质含量底，氮磷少，极缺钾。（2）滨海盐渍沼泽土。面积 31.2 万亩。占自然土壤 8.66%，成土母质为近代滨海沉沉积物。分为滨海沙滩（面积 19.1 万亩）。滨海泥雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 18 滩（面积 11.7 万亩）。滨海草滩（面积 0.46 万亩）。滨海泥滩和滨海草滩主要分布于东海岸，少部分分布在西海的海湾地带。由于受海潮的影响，含盐分较高，质地粘重。现已有很多开发为虾池、鱼塘，精养对虾、螃蟹、鱼、蚝等。（3）滨海沙土。面积 5.5 万亩，占自然土壤的 1.52%，成土母质为近代滨海冲积物。成带状或片状分布在东38、西海岸沙滩地带。土层深厚，土体松散。易渗透、易干旱，湿度变化大，有机质缺乏。表层长着稀疏而耐旱、耐咸植物，如香附子、铺地黍、仙人掌等。（4）滨海盐土。面积 2.1 万亩，占自然土壤的 0.59%，主要分布于附城镇、沈塘镇的东部海滩，西部的唐家镇和海田的海湾也有分布。土壤质地沙壤至粘壤，含盐分较高。地表的耐盐草本植物茂盛，可以放牧，离大海稍远的、盐分较低的地方，已逐年开垦农用。（5）沼泽土。面积 340 亩，占自然土壤的 0.009%，主要分布在纪家镇的坡塘一带的低洼地。土体黑灰色，糊状结构，表土层集生着茂密的水生杂草。4.2.3 气候条件气候条件 湛江地处北回归线以南的低纬地区，属于热带北缘季39、风气候，终年受海洋气候的调节，冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温在 22.723.5，由北向南递增，南北相差 1.5。年平均雨量 1395.51723.1毫米，年平均日照时数 1714.82038.2 小时。4-9 月为多雨季节，8 月雨量最多；10-3 月雨量较少。低压、热带风暴、台风登陆影响较为频繁。据气象局统计，从 19602018 年，登陆本市的台风 52 个，每年平均 0.9 个。雷州市位于北回归线以南的低纬度地区，东西两面临海，属热带雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 19 季风气候，终年受海洋气候调节，漫夏无冬春秋短，雨量充沛雨季长，春秋季节多干旱，夏季台风较频繁。日照年平均 240、003.6 小时，太阳年总辐射量 108117 卡/CM2，年平均气温 22，最高气温 38.5（出现于 1977 年 6 月 8 日），最低气温 0（出现于 1975 年 12 月 2 日和29 日），最热月份是 7 月，平均气温 28.4，最冷月份是 1 月，平均气温 15.5。年温差明显，为 12.9左右。年积温约 8382.3。无霜期达 364 天。雨量充沛。干湿明显，年平均降雨日 135 天，平均年降雨量为 1711.6 毫米。降雨年际变化大，相对出现干湿季。雨季为 69月，以南风为主；旱季为 11 月至次年 3 月，以北风为主。市内区域降雨不均匀。东部、中部、北部为多雨区。而西部、41、南部为少雨区。内陆为多雨区。沿海为少雨区。年平均相对湿度为 84%，风速 3.6 米/秒。4.2.4 市政配套条件市政配套条件 本项目周边水、电、通讯、交通条件方便。4.2.5 建筑材料及运输条件建筑材料及运输条件 本项目建设所需的建筑材料，如水泥、砖块、管材等材料，周边有较多具有实力的大型厂家，生产规模较大，可进行直接采购；也可在湛江的大型建材市场购买。设备、材料的运输条件较为良好。综上所述，本项目建设条件基本具备。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 20 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案 5.1 规划设计规划设计 5.1.1 工程概况工程概况 本项目拟建设保障性租赁住房 100042、0 套及建设相关配套设施。项目总建筑面积 562500 平方米，其中计容建筑面积 500000 平方米，不计容建筑面积 62500 平方米。提供两室一厅（50）的户型 7000 套，一室一厅（40）的户型 3000 套。5.1.2 主要设计规范及依据主要设计规范及依据 1.室外排水设计规范GB 500142006（2011 年版）；2.建筑给水排水设计规范GB 50015-2003（2009 年版）；3.生活饮用水卫生标准GB5749-2006；4.建筑设计防火规范50016-2014；5.住宅建筑规范GB 50368-2005；6.住宅设计规范GB 50096-2011；7城镇燃气技术规范G43、B 50494-2009；8城镇燃气设计规范GB 50028-2006；9输气管道工程设计规范GB 50251-2003；10城市电力规划规范GB 50293-1999；11城市居住区规划设计规范GB 50180-93（2002 年版）；12城市工程管线综合规划规范GB 50289-98；13中国南方电网城市配电网技术导则Q/CSG 10012-2005；1420KV 及以下变电所设计规范GB50053-2013；15通信管道与通道工程设计规范GB 50373-2006；雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 21 16.城市通信工程规划规范GB/T50853-2013。5.1.3 规划理念及44、原则规划理念及原则 1.设计理念 本方案在设计中全方位考虑建筑空间与环境空间的融合，将建筑作为自然环境的一部分，使之犹如从环境中长出来一般，使居住者充分享受到公园般的优美环境。2.规划设计原则 生态性原则在环境设计方面强调自然生态景观的塑造，环境设计注重“宜居”“人文”的价值品质，强调人与自然的和谐，使居住于此的人充分享受到城市中的自然风光，于闹市中享得闲逸之情趣。最大化提高住宅的占地，以增加住宅的采光通风面。同时，合理选取建筑高度，实现真正的节约建筑造价和日常电梯等运行成本，从而达到节能的目的。3.“以人为本”的设计宗旨 项目依据建设用地红线，充分结合周边环境现状，综合分析，在有限的用地空间45、内合理组织内外部空间，创造舒适宜人的生活环境，满足人们的生理需要及社会不同家庭生活模式的需求。4.持续发展的设计理念，创造地方特色 以城市设计为前提，结合南方海滨城市的特点，利用现代设计理念，高科技、工艺和材料，充分考虑生态、节能、环保等可持续发展的设计理念，力求创造出具有鲜明时代特点的面向未来的居住环境及建筑新形象。5.场所精神，增强居住环境的舒适性，创造归属感 设计采用现代居住建筑设计理念，考虑用地的实际情况，结合人雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 22 的尺度及活动规律，组织高效、丰富的空间以及营造和谐的场所精神，增强居住环境的舒适性，创造归属感。5.1.4 规划规划布局布局 该地46、块规划充分考虑地形的具体条件，采用灵活布局相结合的手法，充分满足建筑退缩和功能分区的要求。同时从实际出发，立足实用，注重经济。规划用地内沿规划道路一侧为主线，并依据用地形状灵活组合而成，底层架空局部作停车绿化，这样，在创造良好的视线景观的同时，亦创造良好的住宅户型的通风采光条件。项目拟建设 12 栋 26 层保障性租赁住房。该用地住宅楼户型以中小户型为主，主要户型为一室一厅、二室一厅。故在充分考虑了住宅的通风采光的基础上，采用了单元式两梯多户设计，这样可降低公共面积的占有比例，最大限度地设置户数，提高住宅的使用率。5.2 建筑设计建筑设计 5.2.1 设计依据设计依据 1城市居住区规划设计规范47、GB50180-93（2002 年版）；2住宅建筑设计规范（GB 50096-2011）；3住宅性能评定技术标准GB/T 50362-2005；4民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；5绿色建筑评价标准GB/T 50378-2019。5.2.2 设计设计理念理念 1.贯彻“以人为本”的设计理念，体现高效、经济、环保、优雅的新时尚、新住宅的概念。2.引进先进的环境设计理念，落实“人、建筑、环境”三要素的密切关系，创造灵活的建筑空间。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 23 3.重视建筑设计文化内涵，使人文精神从户型设计、室内设计、空间设计、社区环境等全方位融入建筑，突出富有人性化的48、空间理念和重亲情的空间感受。5.2.3 平面设计平面设计 平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。5.2.4 立立面设计面设计 立面设计力求和区内整体里面相吻合，通过里面线条组合及屋顶局部造型，体现出美观、洁净、大方，做到整体和谐，营造一个优美的居住环境，体现建筑的层次感和现代感，整个建筑风格以明快清新为主。5.3 结构设计结构设计 5.3.1 设计依据设计依据 1、国家规范、标准及规程（1）建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；（2）砌体结构设计规范（G49、B50003-2011）；（3）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）（2015 年版）；（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016 年版）；（5）高层建筑混凝结构技术规程（JGJ3-2010）；（6）建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；（7）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；2、广东省规范、标准及规程（1）建筑结构荷载规范（DBJ15-101-2014）；雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 24（2）高层建筑混凝结构技术规程（DBJ15-92-2013）；（3）建筑地基基础设计规范（DBJ15-31-2003）；5.3.2 设计设计标准标准50、 1、结构设计使用年限为 50 年；结构安全等级为二级；室内正常环境混凝土结构环境类别为一类，与水土接触为二(a)类；地基基础设计等级为乙级；2、抗震设防烈度为 7 度；设计基本地震加速度为 0.10g；设计地震分组为第一组；建筑抗震设防类别为丙类；钢框架-支撑体系，框架及支撑抗震等级为三级。3、50 年一遇基本风压为 0.80KN/m2。4、各功能用房使用荷载：宿舍 2.0KN/m2；商业 3.5KN/m2；走廊、门厅 2.5KN/m2；楼梯3.5KN/m2；上人屋面 2.0KN/m2；不上人屋面 0.5KN/m2；屋顶花园3.0KN/m2；电梯机房 7.0KN/m2；停车库 2.5KN/m51、2。5、地下室抗浮设计水位为室外地坪下 0.5m，地下室抗渗等级为S8。5.3.3 主体结构主体结构 主体结构体系为钢框架-支撑体系，建筑平面为矩形。框架柱为矩形钢管柱，截面以 400 x400 为主，结合建筑墙体的布置，在钢管柱之间设置矩形钢支撑，支撑体系与钢框架体系共同作用，形成双重抗侧力结构体系。钢支撑杆件采用 200 x200 的矩形钢管为主，壁板厚度根据构造和计算要求调整。楼屋面采用主次梁的钢筋桁架楼承板结构体系，楼面梁一般采用H 型钢，主梁以 400 x200 为主，次梁以 300 x150 为主。楼屋面板厚度雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 25 100120mm 范围内，52、次梁和楼板均比较经济。某些轻质隔墙可直接砌筑在楼面板上，既可使用户比较随意地移动隔墙位置，又不使板块太大，避免楼屋面板过厚而造成浪费。填充墙采用粘土空心砖或加气砼等轻质砌体。5.3.4 基础基础 根据上部建筑的结构荷载情况，拟采用高强度预应力混凝土预制管桩基础、大直径钻孔（旋挖）灌注桩基础或筏板，基础具体形式待地质勘探完成后再定。5.4 供电工程供电工程 5.4.1 设计依据设计依据 1.火灾自动报警系统设计规范（GB 50116-2013）；2.供配电系统设计规范（GB50052-2009）；3.低压配电设计规范（GB 50054-2011）；4.建筑物防雷设计规范（GB-50057-20153、0）；5.20KV 及以下变电所设计规范（GB50053-2013）；6.有线电视系统工程技术规范（GB50200-94）；7.建筑与建筑综合布线系统工程设计规范（GB/T50311-2000）；5.4.2 电力规划电力规划 负荷预测根据用地性质和容积率，参考城市电力规划规范，采用负荷密度法和需用系数法。其中住宅每户按 5kVA 计，小区总负荷预测为 50000kVA。本小区消防设施和部分重要负荷为一级负荷，生活水泵等设备为二级负荷，住宅为三级负荷。正常电源来自城市电网，分别引进 10KV 电缆线路环网供电，在小区设置四个变配电房。低压配电室出线沿室外电缆沟敷设至各用电雷州市保障性租赁住房项目54、可行性研究报告 26 点。用户由低压配电装置引专用回路以树干式配至各层。道路照明采用节能型高压钠灯或汞灯，小区内道路可采用白炽灯配庭院式灯具与周围环境相适应，控制用手控、光控、时控均可。5.5 给排水工程给排水工程 5.5.1 设计依据设计依据 1.建筑设计防火规范（GB50016-2014）2.消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）3.建筑给排水设计规范（GB50015-2003）（2009 年版）4.室外给水设计规范（GB50013-2006）5.室外排水设计规范（GB50014-2006）（2014 年版）6.建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）7.建筑给55、水硬聚氯乙烯管道设计与施工验收规程（CECS41-92）；8.建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程（CJJ/T29-98）；5.5.2 生活给水系统生活给水系统 1.水源：给水水源规划由市政给水干管分别接入 DN250 接口径水表计量后供小区用水，水压约为 0.3MPa，小区综合用水量为每人每天 300 升。2.供水方式：区内的住宅采用无负压设备分区供水方式，经减压阀调节供给。3.水表：本工程设置两个 DN200 的总水表，供住宅和消防水池用水。4.管材：室内生活给水系统主横管、干管及管井立管采用钢塑复合管，DN100 采用丝扣连接，DN100 采用法兰连接，支管 DN32 以下采用 PVC 给56、水塑料管，溶剂粘接，室外生活给水管采用球墨雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 27 铸铁管。5.室外消防：采用地上式消火栓，消火栓设用水于明显易见处，消火栓系统在室外设一体化水泵结合器。DN100 采用法兰连接，支管 DN32 以下采用 PVC 给水塑料管，溶剂粘接，室外生活给水管采用球墨铸铁管。5.5.3 生活污水排水系统生活污水排水系统 1.排水方式：本工程室内排水采用粪、污、雨水分流制，室外采用雨污分流制。住宅排水立管沿墙柱下排至室外，粪便污水经化粪池处理后与生活污水合流排入市政污水管网。雨水则直接排入市政雨水管网。水泵房排水污水由潜污泵抽升后排入室外检查井。2.管材及接口室内排水系57、统采用 UPVC 硬聚氯乙烯排水管，粘接接口，室外排水系统采用高密度聚乙烯双壁波纹管，粘接接口，或用混凝土企口管，水泥砂浆抹带接口。3.化粪池：化粪池有效容积计算：20 m3；化粪池清掏周期：半年；生活污水量标准：0.03m3/人.日，污泥量标准：0.4L/人.日。5.5.4 雨水排水系统雨水排水系统 1.降雨重现期按二年考虑，降雨历时 5 分钟，暴雨强度：q=4.71L/s.100m2。2.屋面雨水由天沟汇水，经雨水斗、雨水立管排入雨水井。3.雨水管材为 UPVC 硬聚氯乙烯排水管，粘接接口，室外排水系统采用高密度聚乙烯双壁波纹管，粘接接口，或混凝土企口管，水泥砂浆抹带接口。雷州市保障性租赁58、住房项目可行性研究报告 28 5.6 燃气燃气工程工程 供气方式根据用户居住条件及房屋结构，规划采用用户调压器中压供气方式；小区用气由市政中压燃气干管引入，管材使用 PE 管，呈枝状布置。供气规模按纯气态液化汽（天然气）方案进行用气量计算，住宅每户按一台双眼燃气灶和一台燃气热水器计，预设 DE20 供气头及 4m/小时燃气表一只；饮食业用气量按实际安装的燃气设施数量计算。5.7 电信工程电信工程 小区有线电视系统直接接入市有线电视网，电视电缆选用 SYV-75-9 型，由有线电视台将信号线引到中心机房或其他适当位置，经放大器后用分支器向每栋楼或单元配线，在每栋楼或单元处再经放大器把信号放大，之59、后经分支分配器用同轴线将电视信号传输至每户的电视插座，住户每户按一路信号，户内的每间主要房间和客厅分别设一个电视信息点，会所则考虑多路信号。规划设置水、电、煤气远程抄表系统，每栋楼或单元设一信号采集器，负责采集本楼或单元的水表、电表和煤气表的信号。5.8 消防工程消防工程 5.8.1 设计依据设计依据 1.建筑设计防火规范（GB50016-2014)；2建筑灭火器配置设计规范GB-50140-2005；3自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2005；4.汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB5006797)；雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 29 5.8.2 耐火等级耐火等级 本项60、目住宅楼耐火等级为二级，商铺耐火等级为一级，建筑物主要城中构件，如：梁、板、柱、墙体、楼梯均能符合建筑设计防火规范（GB50016-2014)规定的燃烧性能和耐火极限。5.8.3 平面布置平面布置 1）防火间距符合高层防火间距 13m 的规范要求。2）消防车道 建筑外部设有消防车道环绕，消防车道内侧距建筑外墙5m。消防车转弯半径为 12m（利用城市干道作为消防通道时 R9m）。消防车道坡度小于 3%。消防车道路荷载按 30t/计算。消防扑救面与建筑物之间没有影响消防扑救的树木及架空线路，满足消防要求。3）消防登高面 能满足至少有一个长边或周长为 1/4 且不小于一个长边的长度直接落地。登高面处61、的消防车道满足规范要求的距离、宽度与承载力。5.8.4 建筑防火设计建筑防火设计 1）建筑类别及耐火等级 本项目住宅楼耐火等级为二级，商铺耐火等级为一级，2）防火分区 单体建筑每层为一个防火分区，每个防火分区均有两座防烟楼梯间，地下室每个防火分区面积不大于 4000 平方米，地下室一层设有变配电房、发电机房、生活水箱间、消防水泵房等设备用房，以满足本工程的使用。住宅每层作为一个防火分区。3）安全疏散 单体建筑每层设有两座防烟楼梯，一台消防电梯，防烟楼梯间均雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 30 出屋面。楼梯及前室均能自然通风或设加压送风系统，通往前室的门均为乙级防火门，疏散距离均满足规范62、要求。4）消防电梯 单体建筑设一部消防电梯，消防电梯荷载大于 800，消防电梯与客梯合用，并以实体墙隔开，在消防电梯井底设排水设施。5）所有管道井在全部管线安装完毕后，应在每层楼板处用相当于楼板面极限的燃烧体做防火分隔。其检查门为丙级防火。6）所有地下室设备用房均为甲级防火门。5.8.5 水消防水消防 1）室外消防系统 室外消防给水系统与生活给水系统合用，由市政管网和消防水池提供消防水源。室外消火栓采用地上式消火栓 SS100/65-1.0 型，沿道路布置，距路边不超过 2m，距建筑物外墙不小于 5m，室外消火栓的间距满足每座建筑物的室外消防用水要求。2）室内消防给水系统 本工程按照规范设置室63、内消火栓系统，包括高位消防水箱（贮存火灾前 10min 的室内消防用水）、地下消防水池、消火栓加压泵、水泵结合器、直接启动消防水泵的按钮，屋顶带有压力显示装置的试验消火栓等等。配备的消火栓加压泵采用国标图集中的消防专用水泵两台（一用一备），其流量压力特性曲线平坦无驼峰，凡超压的楼层采用减压稳压消火栓。室内消火栓的布置保证两支水枪的充实水柱同时到达室内任何雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 31 部位，水枪的充实水柱经过计算确定为 10.0m，符合规范的规定。消火栓给水泵控制：消火栓给水泵两台，互为备用。火灾时，按动任一消火栓处启泵按钮或消防中心、水泵房处启泵按钮均可启动该泵并报警。泵启动后64、，反馈信号至消火栓处和消防控制中心。3）自动喷水灭火系统设计（1）系统选择 地下室设置自动喷水灭火系统。（2）系统组成 湿式系统配套设置地下消防水池、自喷加压泵、水泵结合器、报警阀组、水流指示器、压力开关、洒水喷头、末端试水装置等。（3）湿式系统参数 地下车库按中危级设计，作用面积 160m2，喷水强度8.0L/(minm2)，据此计算出喷淋系统的流量为 35L/s。在地下室外设三座 SQS150 地上式水泵接合器与室内喷淋管道接通。配备的喷林系统加压泵采用国标图集中的消防专用水泵两台（一用一备），其流量压力特性曲线平坦无驼峰。地下车库每个防火分区均设置信号阀和水流指示器。喷淋系统平时管网压力65、由屋顶消防水箱维持；火灾时，喷头动作，水流指示器向消防中心显示着火区域位置，此时湿式报警阀处的压力开关动作自动启动喷淋泵，并向消防中心报警。（4）灭火器配置 根据 建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）配置灭火器，满足扑救初期火灾的要求。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 32 5.8.6 电消防电消防 1）消防电源及其配电（1）负荷等级 根据高层民用建筑设计防火规范、汽车库、修车库、停车场设计防火规范，本工程的消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟设施、火灾自动报警系统、漏电火灾报警系统、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志和电动的防火门等消防负荷及部分动力负荷为一级负荷。66、（2）消防电源 根据甲方与电业局达成的协议，本工程为二路 10kv 电源供电，二路电源引自不同的变电站，符合供配电系统设计规范中关于二级负荷的供电要求。（3）消防配电 根据甲方与电业局达成的协议，本工程为二路 10kv 电源供电，二路电源引自不同的变电站，符合供配电系统设计规范中关于一级负荷的供电要求，本小区设自备电源（柴油发动机），当市电停电时，15s 内自动启动柴油发电机其容量满足消防电梯、消防排烟设施、应急照明等一、二级负荷用电的要求。消防用电设备应采用专用的供电回路，其配电设备应设有明显标志，其配电线路和控制回路应按防火分区划分。2）火灾应急和疏散指示照明（1）火灾应急照明设置部位 地67、下车库、楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、合用前室。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 33 居住建筑内长度超过 20m 的内走道。变配电房、消防控制室、消防水泵房、弱电机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其它房间。（2）火灾疏散指示照明设置部位 住宅的疏散走道和安全出口应设灯光疏散指示标志。走道疏散指示标志等的间距应20m。消防应急照明和疏散指示标志照明灯具的备用电源的连续供电时间30min，变配电房、柴油发电机房、消防控制室、消防水泵房等设备用房的备用电源的连续供电时间180min。3）漏电火灾报警系统 系统由一台主机或若干个剩余电流探测器、控制模块经二总线连接而成。在塔楼、地下68、车库等处设置漏电火灾报警器（探测器），当被保护线路中发生接地剩余电流或过电流时，探测器测到报警信号，传给控制模块，通过二总线网络传输到主机发出声光报警信号，值班人员可在主机处远程操作切断电源或派人到现场排除剩余电流或过电流故障。主机设在消防控制室集中管理。4）火灾自动报警系统 根据火灾自动报警系统设计规范，本工程火灾自动报警系统的防护等级为一级，本工程采用集中报警系统，消防控制室设在 2#栋一层，内设有集中火灾报警控制器、消防联动控制柜、应急广播设备、中央电脑、CRT 显示器、打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、UPS 电源设备等并设有直接报警的外线电话。（1）火灾探测器的设置部位 除住69、宅内、卫生间、管道井（电气竖井除外）和楼梯间外的所有雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 34 部位，主要有：消防电梯、防烟楼梯的前室及合用前室；可燃物品库房、空调机房、变配电房、电梯机房；地下汽车库；（2）火灾应急广播的设置部位 消防电梯、防烟楼梯的前室及合用前室；地下车库；（3）消防控制设备 本工程消防控制设备由下列装置组成：火灾报警控制器；自动灭火系统的控制装置；室内消防栓系统的控制装置；防排烟系统及空调通风系统的控制装置；常开的防火门、卷帘的控制装置；常用电梯回降控制装置；火灾应急广播和警报装置的控制装置；火灾应急照明和疏散指示标志的控制装置；非消防电源的控制装置；（4）消防联动控制70、 消防控制室通过联动控制柜，可实现对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟风机系统、防火卷帘门、防火门、电梯、气体灭火系统、火灾应急广播、火灾应急照明、非消防电源等的监视及控制。对消火栓泵、自动喷水泵、防排烟风机、电梯等设备设有手动直接控制装置，具体控制功能严格参照火灾自动报警系统设计规范执行。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 35（5）消防系统线路的选型及敷设方式 信号传输干线采用 ZBN-BV-2x2.5，DC24v 电源干线采用 ZBN-BV-2x4，支线采用 ZBN-BV-2x2.5，电话线采用 ZBN-RVS-2x2.5，广播线采用 ZBN-BV-2x1.5；消防控制、通信或报警线路71、当暗敷时，应采用穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管保护暗敷于不然烧体的结构层内，且保护层厚度不宜小于 30mm，当明敷时，应采用金属管或金属线槽布线，并应在金属管或金属线槽采取防火措施；由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属耐火（阻燃）波纹管。（6）消防系统接地 本工程强弱电共用统一的接地系统，要求综合接地电阻1。在消防控制室设等电位连接端子板，并采用专用接地干线引至接地体，接地干线采用 BV-1x35，PC40，暗敷。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 36 第六章第六章 节能方案分析节能方案分析 6.1 用能标准和节能规范用能标准和节能规范 1夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-272、012）；2 夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准 广东省实施细则（DBJ 15-50-2006）；3公共建筑节能设计标准 广东省实施细则（DBJ 15-51-2007）；4建筑外窗气密性能分级及其检测方法（GB/T 7107-2002）。5绿色建筑评价标准（GB/T 50378-2019）；6绿色建筑技术导则（建科2005199 号）；7通风与空调工程施工质量验收规范（GB 50243-2002）；8外墙外保温工程技术规程（JGJ 144-2004）；9民用建筑热工设计规范（GB 50176-93）；10建筑照明设计标准（GB 50034-2004）；11建筑采光设计标准（GB/T 50033-73、2013）；12民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；13空调通风系统运行管理规范（GB 50365-2005）；14综合能耗计算通则（GB/T 2589-2008）；15湛江市民用建筑节能办法。6.2 能源消耗种类与数量分析能源消耗种类与数量分析 1、用电测算 本项目的年用电量参考全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇-电气（2007 版），初步估算年电力消耗量约 6438.6 万kWh，详雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 37 见下表 6-1：表 6-1 年耗电量估算表 序号序号 项目项目 有功功率有功功率（kWkW）用电时间用电时间（h h）同时系数同时系数 用电量（万用电量74、（万 kWhkWh）1 住宅 14964 2190 0.9 2949.40 2 配套公建 1208.66 2920 0.9 317.64 3 地下室 333.33 2920 0.9 87.60 4 合计 3354.64 2、用水测算 项目年用水量约 265.3 万 m，具体用水量如下表所示：表 6-2 用水量估算 序序号号 项目项目 用水定额用水定额 用水计量用水计量 日用日用水时水时间间（h)h)小时变小时变化系数化系数KhKh 日最高日最高用水量用水量(m(m3 3)时最高时最高用水量用水量(m(m3 3)年用水年用水天数天数/d/d 年用水年用水量（万量（万m m/a/a）单位单位 数量75、数量 数量数量 单位单位 1 住宅 200 L/人.d 18560 人 24 2.5 3712.0 386.7 365 135.488 2 配套公建 5 L/m2.d 17266.63 m2 12 1.2 86.3 8.6 365 3.151 3 地下室 2 L/m2.d 33333.33 m2 2 1.2 66.7 40.0 50 0.333 4 道路面积 2 L/m2.d 28888.89 m2 2 1 57.8 28.9 50 0.289 5 绿地面积 1.1 L/m2.d 26666.66 m2 2 1.2 29.3 17.6 50 0.147 6 小计 3952.1 481.8 1376、9.408 7 不可预见用水量（上述总量的 10%）395.2 48.2 13.941 8 总计 4347.3 530.0 153.3 3、项目用气量 根据城市天然气年用气量参考表，住宅居民用气指标 2093-2303MJ/（人.年）。天然气低热值：参考综合能耗计算通则（GB/T 2589-2020）天然气平均低位发热量取值 38.979MJ/Nm，气化率按 0.5计，经计算：住宅年天然气用量：2093*32000*0.5/38.979/10000=85.91万 Nm。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 38 4、项目总能耗 表 6-3 项目使用的能源品种及消费数量表 能源能源种类种类 计77、量单位计量单位 年需要年需要实物量实物量 年耗能量年耗能量 参考折参考折标系数标系数 折标煤当量值折标煤当量值（tcetce）参考折标系数参考折标系数 折标煤等折标煤等价值价值（tcetce）电力 万 kWh 3354.64 1.229 4122.85 3.02 10131.02 天然气 万 Nm3 85.91 13.3 1142.60 13.3 1142.60 能源消费总量（tce）5265.46 5265.46 11273.62 11273.62 耗能耗能工质工质种类种类 计量单位计量单位 年需要年需要实物量实物量 参考折参考折标系数标系数 折标煤当量值折标煤当量值（tcetce）参考折标78、系数参考折标系数 折标煤等折标煤等价值价值（tcetce）水 万 m3 153.3 0.857 131.42 耗能工质总量（tce）227.32 227.32 项目年综合能源消费总量（项目年综合能源消费总量（tcetce）5265.46 11405.04 6.3 节能措施节能措施 6.3.1 设计原则设计原则 建设单位应当按照有关建筑节能的法律、法规、强制性标准和技术规范进行节能设计，设计时对建筑物的布局、形状、朝向、采光、通风、密度、高度、绿化等方面选取合理的方案，尽可能使建筑物达到最佳的建筑节能标准的要求，降低传热系数比 K，从而减少能源的损耗。因此，要把贯彻建筑节能方针，采取全面科学的节79、能措施，真正落到实处。6.3.2 建筑节能措施建筑节能措施 1、合理规划设计 2、增强建筑维护结构的保温隔热性能 3、优先选用新型保温节能门窗 雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 39 4、提高绿化水平 5、推广节能装饰和装修：外墙采用浅色饰面，屋面采用浅色涂料，可以减少外表面对太阳辐射热的吸收。建议室内装修采用浅色材料，增加二次反射光线，以增强室内光线，并达到一定的均匀度，可节省照明能耗，也能减少照明等设备散热而增加的空调负荷。6.3.3 电气节能电气节能措施措施 1、有效科学管理与控制，实现节能减排减耗。2、电动机、水泵、风机等动力设备应符合国家重点节能技术推广目录及建设部关于发布建设80、事业十五推广应用和限制禁止使用技术（第一批）的公告中的相关原则和要求。同时明确严格按照高耗能落后机电设备（产品）淘汰目录（第一批）（工节2009第 67 号文）的规定，严禁选择国家命令淘汰的水泵、风机等机电产品。对于 15KW 以上的电动机采用降压启动方式，对于电梯，生活水泵等需要频繁启动的设备采用变频调速控制。3、充分合理的利用自然光，照明采用自然光和电气照明结合的方式设计和控制，以实现照明节能。对大空间场所集中控制，并可根据时间程序开启部分及全部照明灯。4、选择高光效节能型照明产品，采用稀土三基色高光效荧光灯比普通卤粉荧光灯节电约 25%。6.4 节水措施节水措施 1、给水系统采用符合现行81、产品标准要求的管材，选用管内壁光滑、阻力小的给水管材，以减少管道对流体动力的消耗。2、采用节水器具，并选择节水型器具，给水水嘴采用陶瓷阀芯等雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 40 密封性能好、能限制出流流率水嘴；禁止使用一次冲水量大于 6L 坐便器；公共卫生间采用红外感应水嘴和感应式冲洗阀小便器、大便器。3、优化给水工程设计，加强施工管理，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率不大于 5%。4、整个项目所有用水设备（生活、消防等）均选用新式节能型产品，合理选用管材、管径、阀门，以防跑、冒、滴、漏。6.5 节能效益分析节能效益分析 项目空调、给排水等工程均采取相应的节能措施，设备选82、型合理，满足国家颁布实施的各项设备能效等级标准要求。合理选购安装照明设备，通过智能控制及合理的光照度设定，降低建筑能耗。综上，本项目各专业建设满足相关节能标准要求，并可达到节能效果。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 41 第第七七章章 环境影响分析环境影响分析 7.1 项目建设项目建设与运营对环境的影响与运营对环境的影响 7.1.1 建设期的环境影响建设期的环境影响 本项目建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对施工现场周围环境产生一定的影响。1、施工扬尘 扬尘的影响主要来源于建筑施工材料装卸、搅拌等产生的尘埃，施工期间扬尘的情况随着施工阶段83、的不同而不同，其造成的污染影响是局部和短期的，而且局部影响在施工结束后就会消失。2、施工噪声（1）施工机械噪声 施工过程中由于各种施工机械设备的运转和各类车辆的运行，将不可避免地产生噪音污染。（2）运输噪声 根据对工程数量的分析，项目需要运输量不大，主要是运输装修材料车辆往返经过的路段，会对沿线的声环境产生一定交通噪声影响。总的看来，这种声环境的影响是短暂的，将随着施工期的结束而消失。3、水环境 工程施工中，会产生一定量的生产废水、生活污水、施工现场清洗废水和车辆冲洗废水，采用相应的治理设施治理达标后，排入市政污水管网。4、固体废弃物 雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 42 施工期的固体84、废弃物主要来源于施工过程中产生的建筑垃圾和施工人员食宿地产生的生活垃圾，这些固体废弃物应加以处理，避免产生二次污染。5、大气环境影响 施工车辆会产生废气 CO、氮氧化物、二氧化硫等，从而对大气环境产生影响，结合项目实际情况分析，该影响甚微。7.1.2 运营期的环境影响运营期的环境影响 1、污水 项目建成后的污水的排放主要有生活污水。2、大气污染 主要是厨房油烟。3、噪声 项目周围声环境可能产生影响的声源主要为社会生活，机械动力设备。4、固体废弃物 项目建成后排放生活垃圾。7.2 环境保护措施环境保护措施 7.2.1 建设期环境保护措施建设期环境保护措施 在施工过程中，应当遵守国家和当地有关环境85、保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。1、施工粉尘防治措施（1）合理安排施工活动，尽量避免在同一时间出现多个扬尘产生雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 43 点。（2）对于建设施工阶段的车辆和机械扬尘，建议采取洒水湿法抑尘。同时采用围栏或部分围栏，减少施工现场扬尘扩散范围，以减少扬尘量。（3）首选使用商品混凝土，因需要必须进行现场搅拌砂浆、混凝土时，应尽量做到不洒、不漏、不剩、不倒；混凝土搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施。（4）对施工现场实行合理化管理，砂石、黄砂、石灰等建筑材料需86、集中堆放，并采取一定的防雨措施，水泥应设专门库房堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂。2、噪声防治措施 施工期间严格遵照当地建筑施工噪声管理规定，防止噪声影响周围环境和人们的正常生产生活。主要措施有：（1）合理安排施工计划和施工机械设备组合以及施工时间，避免在中午（12:00-14:00）和夜间（22:00-7:00）施工，避免在同一时间集中使用大量的动力机械设备，对施工现场周围设置屏障以减轻噪声的影响。（2）施工单位严格执行建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）的要求，在施工过程中，尽量减少运行动力机械设备的数量，尽可能使动力机械设备均匀地使用。（3）87、对项目的施工场地进行合理布局，尽量使高噪声的机械设备远离附近的环境敏感点。从控制声源和噪声传播以及加强管理等几个不同角度施工噪声进行控制。3、水土保持措施 雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 44 根据中华人民共和国水土保持法和有关法规要求，项目建设必须认真做好水土保持工作。为了防止水土流失，应重点注意如下工作：及时做好排水导流工作，减轻水流对裸露地表的冲刷，排水沟应分段设置沉砂池，以减轻场地最终出口沉砂池的负荷，在施工中应实施排水工程，以预防地面径流直接冲刷施工浮土，导致水土流失加剧。4、水环境污染防治措施 制定严格的用水制度，禁止施工人员向项目区域外倾倒一切废弃物，包括生产和生活废水、88、生产和生活垃圾等。对于施工人员的吃饭、洗漱、洗衣、洗澡及废弃物抛弃地点必须统一安排，对于生产废水，应通过沉砂池处理后，才能排放，以减少地表径流中的泥沙含量。在施工过程中还应加强对机械设备的检修，以防止设备漏油现象的发生，防止施工现场地表油类污染。5、固体废物污染防治措施 施工单位应按照国家和当地有关建筑垃圾和工程渣土处置管理的规定，及时清运固体废物至指定的堆放场所。7.2.2 运营期环境保护措施运营期环境保护措施 1、污水 生活污水经化粪池处理。2、噪音（1）为减少给水及消防水泵、电梯、风机设备运行时产生的噪音，设备应选用低噪音机型，机房亦应采用隔声、屏蔽、吸声、减振等治理措施。（2）设备选型89、应选用噪声低，稳定性好的机组，采取减震，隔声等降噪措施。对于地下室所有风机均选用高效，低噪音，低振动设备，雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 45 并在排风口设置消声装置。3、固体废弃物 生活垃圾首先通过分类，然后投入垃圾收集箱内，再由物业管理部门集中送至小区垃圾转运站后，由环卫部门清运至垃圾处理场卫生填埋。4、废气 住宅楼内统一设计厨房排烟道，厨房应使用清洁燃料，厨房废气经抽油烟机收集后，抽入专门烟道于楼顶高空排放。7.3 环境影响评价环境影响评价 环境保护是一项基本国策，项目建设必须符合国家的环保标准。因此，项目建设必须严格执行环保“三同时”的规定，对上述的“三废”分别进行严格的治理，90、使之达到国家“三废”的排放标准。确保项目建成后不会对周边环境产生污染和不良影响。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 46 第八章第八章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防 8.1 劳动安全卫生劳动安全卫生 8.1.1 危害因素及危害程度危害因素及危害程度 1、施工期危害因素和危害程度分析 项目施工期危险因素主要有以下几方面：电气设备过载、泄漏，导致设备损坏、起火、触电，造成对人身生命的伤亡，以及污染的危害；机械设备失检、失灵，导致机具控制失灵，吊件坠落；易燃易爆物品储存混装、过量，监守不严，导致火灾、造成爆炸，违反治安条例及可能造成设备损坏，人身伤亡；施工作业带边界不清、无栏栅挡板、保安91、灯、闪光灯等，影响车辆通行、非施工人员进入现场，造成施工现场混乱；施工机械噪声、震动过大，引起妨碍对话、音响信号联络、从而会妨碍作业安全、还会对作业人员造成不适感及耳聋；建筑材料含有毒、放射元素、有害气体挥发，导致人身中毒、潜伏导致职业病。2、运营期危害因素和危害程度分析（1）运营期间危及劳动安全因素 项目运营期危险因素主要有以下几方面：火灾、电气设备过载故障及供电设备故障；排水系统不完善，建筑结构地震设计烈度设防未满足要求；地面材料不防滑或防滑效果不明显，存在安全事故隐患；应采取适当的防范和控制措施，避免人员伤亡事故发生。（2）运营期间影响卫生因素 运营期间产生的主要污染物为生活垃圾及生活污92、水，排水系统设施不完善，污水乱排以及垃圾站设施不完备影响周边环境卫生。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 47 8.1.2 设计原则设计原则 劳动安全及卫生必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，根据国家及地方相关劳动安全及卫生的规程、规范及标准，确定工程设计采用的劳动安全及卫生技术标准。因地制宜，选择技术成熟、性能可靠、经济实用的劳动安全及卫生措施工艺。新建项目的劳动卫生防护措施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。工程项目及劳动场所的劳动安全卫生防护措施和有毒有害因素的强度，必须符合国家有关劳动安全卫生技术标准和相关的设计卫生标准。建筑施工现场的运输道路、机械安装、供水、排水、供93、电系统、材料堆放、脚手架等临时设施，必须符合安全和劳动卫生的要求，最大限度减少劳动安全事故隐患，确保工程施工期间安全、文明施工。8.1.3 采用的标准采用的标准 1、中华人民共和国安全生产法（2014 年）；2、生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）；3、民用建筑隔声设计规范（GB50118-2010）；4、建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）；5、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016 年版）；6、机械安全防止上下肢触及危险区的安全距离（GB23821-2009）。8.1.4 劳动安全卫生措施劳动安全卫生措施 1、施工期间劳动安全措施 工程施工94、期间，应遵守城市建设的规定，实施屏蔽封闭施工，以雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 48 防非施工人员和车辆闯入，造成伤亡事故；施工人员应持证上岗，做到各负其责，各施其职，严禁无证上岗操作。施工期期间各类机械作业，应按照有关规定、规程和标准采取安全防护措施，并加强机械设备维护和检修，杜绝设备因失检、失灵而带病运行；各类电器设备应有警示标志，以防设备过载或泄漏时因设备损坏、燃烧、漏电等产生人员伤亡事故。2、施工期间卫生方面措施 工程施工弃渣土应引起高度重视，要严格按照政府所颁布的各项管理条例实施预防，避免由于管理不严，造成水土流失和扬尘污染环境。施工期间所产生的污水，应通过城市管理部门指定的95、排放方式排向污水系统，排出前应作沉淀及分离处理。施工期所产生的废气，应控制在镇环保部门规定的排放标准，严禁超标排放造成污染。对产生的有害气体、粉尘、油烟及废热等场所，应根据有害物质的特点、性质、数量和危害程度，考虑采取有效的消烟除尘和通风措施，配置必要的除尘、净化或回收装置，以保证施工场所及其周围环境空气达到国家环保、劳动卫生及能源部门等有关法规、规定的标准。对操作高噪声、振动设备的工作人员，应配备隔音耳塞并对设备采取加减振垫等，以保障工作人员身体健康。8.2 消防措施消防措施 本项目出现的事故隐患主要在设备和电路，应采取如下的消防措施:雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 49 1、根据建96、筑防火设计规范和“以防为主，防消结合”的方针，进行有关的消防规划。根据建筑特点及火灾种类，配置适量的手提式灭火器，以扑救初始火灾。本项目的建设和使用过程根据中华人民共和国消防法和广东省实施中华人民共和国消防法办法等国家和广东省有关消防及管理的法律法规执行。2、加强员工消防教育，增强员工消防意识，同时组织员工进行消防技能培训。对员工的消防培训应从以下三个方面进行。（1）组织全体员工，认真学习贯彻执行 中华人民共和国消防法，进一步增强全员的消防安全法律意识和责任意识。（2）指导员工及时报警。火灾报警是一个很重要的环节，一旦发生火灾，若不及时报警，自己又无法处置，后果往往不可收拾，同时应向员工宣导报97、告火警是每个公民应有的权利和应尽的义务，以解决个别人员对报警的错误认识。（3）进一步强化应对火灾的应对能力。火灾多为突发性事故，火灾发生后容易造成人心理上的恐惧，或处置不当，错过了扑救初起火灾的最佳时机，小火变成大火，小灾酿成大灾，因此在平时应加强施工人员的基本消防技能培训，使人们懂得“三懂三会”的消防基础知识。3、易燃易爆物品的消防安全管理（1）易燃易爆物品和压缩气体瓶，应设专用的仓库分类隔离存放。库房之间和建筑物防火间距应按消防规范严格执行。库房内通风、降温设备和电源、防爆设备必须灵敏、可靠，电源开关要设在库房以外安全的地方。（2）施工中所用的帘布、草席等易燃保温用品存放要远离火源，并按照98、施工需要严格控制使用，专人负责调派，以降低施工现场的火雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 50 灾载荷。（3）施工现场、加工作业场所、材料堆置场所内刨花、木片、锯末等易燃物品及时清除，并且在此类场所严禁动用明火作业。（4）可燃保温材料不准堆放在电匣箱、电焊机、变压器及电动工具周围，以减少发生火灾的可能。4、施工现场的用火管理（1）施工现场动用明火作业、取暖的应严格落实有关消防安全管理制度，由施工现场的消防主管人员根据施工现场情况和消防措施落实情况开具动火证后方可动用明火。（2）动用明火地点要有专人负责看管，用火部位的周围无易燃、可燃物品，同时用火部位要准备好消防器材，备足消防水源。（3）使99、用焊接的施工作业中应用石棉被或不燃物品接住火花，防止引燃可燃物品。（4）动用明火作业后，负责人应对用火地点加强检查，确认无死灰复燃的可能方可离开。5、加强对消防器材与设备的管理（1）施工现场确定的专兼职消防人员应按照有关要求，对施工现场的各种消防器材定期进行检查和维修，保证其完整好用。（2）如果遇到冬季施工现场的消防水源要做好保温防冻工作，以使其在发生火灾时发挥其应有的作用。6、定期对设备、供电线路进行检查，及时整改所存在的隐患；所有的电气设备，不带电的金属外壳均采用接地保护；照明配电箱采用漏电保护自动开关，检查照明事故采用 36V 安全电压。加强对电气设备，用电线路的消防安全管理，以保证其在100、安全的条件下使用。只要雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 51 从以上几点加强管理，认真落实各项消防安全管理制度，保障项目的正常运行。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 52 第第九九章章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 9.1 项目组织管理机构项目组织管理机构 9.1.1 建设管理机构建设管理机构 项目实行代建制，由雷州市代建项目管理中心作为项目建设单位。9.1.2 建设管理原则及依据建设管理原则及依据 坚持依法管理原则，严格遵照国家建设管理的法令、法规，建议建立与项目法人制、建设管理制和合同管理制等相适应的建设管理体制，制定并完善各种规章制度和管理办法，使建设管理达到101、科学化、规范化、制度化；遵循加强重点、兼顾一般、注重效益的原则，对工程建设的投资计划、建设进度、质量管理、信息管理实行全过程的监督管理，努力实现确保工程质量、降低工程成本、缩短工程建设周期、提高投资效益的建设管理目标。9.1.3 规范化制度建设规范化制度建设 为保障工程建设的正常运行，深入贯彻落实国家及部委有关项目法人制、工程监理、合同管理、质量管理、财务管理、行政管理等建设管理法律法规，进一步完善与项目建设管理相配套的规定和办法，切实做到依法管理，同时加强监督检查的工作力度，逐步建立规范化的管理运行模式，建立施工管理制度、环保安全制度等可行的管理制度进行约束。9.1.4 工程施工及质量管理工102、程施工及质量管理 1、项目的设计、施工、监理以及材料供应等单位按照有关规定和合同负责所承担工作的质量，并实行质量终生责任制。2、监理单位、参与建设的单位和个人有责任和义务向法人单位报雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 53 告工程质量问题。质量管理由专人负责，定期报告工程质量，责任人和监理人要亲自负责。3、工程建设实行质量一票否决制，对质量不合格的工程，必须返工，直至验收合格。9.1.5 资金管理资金管理 1、工程建设资金严格按照有关财务管理制度和合同条款规定进行管理。2、严格按照批准的建设规模、建设内容和批准的概算实施，不得随意调整概算、资金的使用范围。3、项目资金严格按程序审核后支付。103、建立项目费用报销制度、工程款申请、审核、批准制度和工程款验收结算制度。9.1.6 监督检查监督检查 定期深入现场，对项目的进展、质量和资金使用情况进行监督检查。可组织技术专家进行技术指导，做到及时发现和解决问题。9.1.7 项目监理项目监理 建议委托具备相应资质的工程施工监理单位进行监理。由监理单位依据建设工程设计要求，制定工程建设监理制度，委派具有相应工程监理资格的技术人员负责项目工程建设施工监督管理。工程监理工作完成后，应向项目办提交工程建设工作总结报告和档案资料。9.1.8 建设工程竣工验收管理建设工程竣工验收管理 建议按照有关规定作好项目竣工验收各项准备工作。1、按要求编制项目竣工验收104、总结报告，在项目建设过程中要做好工程资料档案管理。2、项目完成建设任务，按规定时间完成总结报告，向建设管理部雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 54 门申请验收。9.2 人力资源配置人力资源配置 为保证项目的顺利实施，雷州市代建项目管理中心专门成立工作领导小组，具体对工程实施管理。建设资金实行三专（专户储存、专人管理、专款专用），加强工程质量、进度、资金、安全管理，确保工程顺利实施。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 55 第十章第十章 项目实施进度与招标项目实施进度与招标 10.1 建设工期与实施进度安排建设工期与实施进度安排 10.1.1 建设工期建设工期 本项目计划投资建设期为 105、36 个月。10.1.2 项目实施进度安排项目实施进度安排 根据项目建成的时间要求和项目相关准备情况，项目的建设总工期安排如下：本项目建设期从 2021 年 11 月2024 年 11 月。项目计划一次申报，分期实施，项目实施进度表见 10-1 所示。表 10-1 项目实施进度表 期期 限限 目目 标标 2021.112022.01 完成可研报告报批、初步设计及概算批复 2022.012022.04 完成施工图设计、施工图审查及修改、工程招标等 2022.042024.10 工程施工 2024.11 竣工验收 10.2 项目招标项目招标 10.2.1 招标内容招标内容 根据中华人民共和国国家发106、展计划委员会令第 9 号，工程建设项目可行性研究报告增加招投标内容和核准招投标事项暂行规定，广东省办法，本项目应进行以下招标方案：项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：1、施工单项合同估算价在 400 万元人民币以上（含本数，下同）雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 56 的；2、与工程建设有关的重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在 200 万元人民币以上的；3、勘察、设计、监理等服务项目，单项合同估算价在 100 万元人民币以上的。同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采107、购合同估算价合计达到前款规定的标准，必须招标。根据中华人民共和国招投标法及广东省的有关规定，本项目所有内容均采用招标方式。10.2.2 招标范围与组织形式招标范围与组织形式 本项目招标范围包括建筑工程及安装工程、主要设备、设计和监理。本项目招标的组织形式为委托招标，由建设单位提出招标事项申请，然后报发改部门核准，委托招标代理公司编制招标文件，再送招标办审批，招标代理机构发出招标公告或招标通知书，对投标单位进行审查，向投标单位发售招标文件，再召开招标会议，依据评标办法进行评标、决标，最后确定中标单位，发出中标通知书。10.2.3 招标方式与投标方要求招标方式与投标方要求 依据中华人民共和国招投标108、法及广东省的有关规定，本项目建筑安装工程采用招标方式。工程招标委托具有相应资质的工程招标代理机构进行。投标要求按政府有关规定具有相应资质和业绩的施工企业。10.2.4 项目招标的基本情况项目招标的基本情况 雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 57 项目招标的基本情况见下表。表 10-2 项目招标的基本情况 项目项目 招标范围招标范围 招标组织形式招标组织形式 招标方式招标方式 不采用不采用 招标方式招标方式 金额金额（万元）（万元）备注备注 全部招标 部分招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘察 472.43 设计 1043.92 建筑安装工程 85896.43 监理 9109、31.20 设备 重要材料 其他 情况说明：建设单位盖章 年 月 日 雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 58 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 11.1 估算依据估算依据 1.国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版 2006 年）；2.投资项目可行性研究指南；3.投资项目经济咨询评估指南；4.广东省建设工程计价依据（2018）；5.广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018 年）；6.湛江市房屋建筑工程经济指标（2019）；7.广东省通用安装工程综合定额（2018）；8.广东省房屋建筑工程概算定额（2014）（上册）9.住房和城乡建设部标110、准定额司关于征求绿色建筑经济指标（征求意见稿）意见的函（建标造函201966 号）；10.其他有关经济法规和文件。11.2 估算估算范围范围 本项目投资估算编制范围为雷州市保障性租赁住房项目的建设投资，按照工程费用、工程建设其他费用和预备费分别估算。11.3 估算说明估算说明 1.工程费用 工程费用根据现有的设计方案进行估算。2.工程建设其他费（1）项目建设管理费按财建2016504 号文的有关规定计取；雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 59（2）前期工作咨询费参照计价格19991283 号文的有关规定计取；（3）设计费与勘察费参照计价格200210 号文的有关规定计取；（4）工程监理费111、参照发改价格2007670 号文的有关规定计取；（5）施工图审查费参照湛价函2013337 号文的有关规定计取；（6）场地准备及临时设施费按工程费用的 0.5%计算；（7）施工阶段全工程造价咨询费参照粤价函2011742 号文的有关规定计取；（8）工程招标代理费参照计价格20021980号及发改价2011534号文的有关规定计取；（9）城市基础设施配套费参照粤价2003160 号的有关规定计取；（10）环境影响评价费参照计价格2002125 号文的有关规定计取；（11）水土保持方案编制费参照保监200522 号文的有关规定计取；（12）绿色建筑检验监测费参照 GB/T50378-2019 的有112、关规定计取；（13）消防验收检验监测费参照粤价2001340 号的有关规定计取；（14）测量测绘费参照国测财字20023 号的有关规定计取；（15）检验监测费按工程费用的 1%计取；（16）工程保险费按工程费用的 0.3%计取；（17）白蚁防治费参照粤价2003370 号文的有关规定计取；（18）建筑施工粉尘排放费按工程费用的 0.1%计取；（19）防雷检测及评估费按工程费用的 0.25%计取；（20）地震安全性评价费按工程费用的 0.08%计取。3.预备费 雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 60 本阶段，按照工程费用、工程建设其他费用之和的 5%计取。11.4 估算结果估算结果 本项目113、总投资 100000.00 万元，其中工程费用 85896.43 万元，工程建设其他费 9341.67 万元，预备费 4761.90 万元。详见“表 11-1 项目总投资估算表”。11.5 资金筹措资金筹措 本项目由雷州市财政资金统筹解决。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 61 表 11-1 项目总投资估算表 工程或费用名称工程或费用名称 单位单位 合计（万合计（万元）元）技术经济指标技术经济指标 备备 注注 数量数量 单价单价（元）（元）第一部分第一部分 工程费用工程费用 85896.43 300000 2863.21 （一）（一）单体建筑工程费单体建筑工程费 80354.66 300114、000 2678.49 1 地下室 9666.67 33333.3 2900 2 住宅楼 47386.00 249400 1900 含简单装修和安装工程 3 配套公建 2935.33 17266.6 1700 4 配电房设备 kVA 4500.00 50000 900 5 地下人防设备设施 666.67 33333.3 200 6 基坑支护及地基处理 2000.00 33333.3 600 7 绿色建筑增加 1200.00 300000 40 8 装配式建筑增加 12000.00 266667 450 （二）（二）室外配套工程费室外配套工程费 5541.78 1 区内道路、铺装、照明 577.115、78 28888.9 200 2 区内绿化工程 400.00 26666.7 150 3 区内给水工程 600.00 300000 20 4 区内排水工程 600.00 300000 20 5 区内消防工程 450.00 300000 15 6 区内弱电工程 600.00 300000 20 7 区内燃气工程 户 464.00 5800 800 8 区内供电系统 450.00 300000 15 9 水电通信接驳 项 700.00 10 入口大门 项 100.00 雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 62 工程或费用名称工程或费用名称 单位单位 合计（万合计（万元）元）技术经济指标技术经济116、指标 备备 注注 数量数量 单价单价（元）（元）11 围墙 项 600.00 第二部分第二部分 工程建设其他费工程建设其他费 9341.67 10.88%1 建设单位管理费 461.00 100000.00 财建2016504 号，下浮 50%2 环境影响评价及评审费 13.00 100000.00 计价格2002125 号，下浮 50%3 可行性研究报告 55.00 100000.00 计价格19991283 号，下浮 50%5 社会稳定性风险分析与评估报告编制费 万元 20.00 暂估 6 水土保持咨询服务费 万元 20.00 暂估 7 测量测绘费 万元 257.69 0.3%85896.117、43 按工程费 0.3%暂列 8 工程设计费 万元 1043.92 85896.43 计价格200210 号，下浮 50%9 工程勘察费 万元 472.43 1.1%85896.43 工程费 1.1%，下浮 50%10 施工图审查费 万元 49.28 6.5%1516.35（勘查费+设计费）*6.5%，下浮 50%11 临时设施费 万元 858.96 1.0%85896.43 工程费用*1%12 工程监理费 万元 931.20 85896.43 发改价格2007670 号文，下浮 50%13 招标代理费 万元 38.36 13.1 设计招标代理费 万元 7.15 1043.92 计价格【200118、2】1980 号及发改价【2011】534 号，下浮 50%13.2 勘察招标代理费 万元 4.58 472.43 13.3 监理招标代理费 万元 6.64 931.20 13.4 工程招标代理费 万元 20.00 85896.43 14 施工阶段全过程造价控制费 万元 358.30 100000.00 粤价函2011742 号，下浮 50%15 检测监测费 万元 858.96 1.0%85896.43 工程费用*1%16 工程保险费 万元 257.69 0.3%85896.43 工程费用*0.3%雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 63 工程或费用名称工程或费用名称 单位单位 合计（万合119、计（万元）元）技术经济指标技术经济指标 备备 注注 数量数量 单价单价（元）（元）17 地震安全性评价费 万元 20.00 按类似工程调整 18 建筑垃圾费 万元 100.00 暂估 19 城市基础设施配套费 万元 3435.86 4%85896.43 粤价2003160 号，按工程费 4%20 白蚁防治费 万元 90.00 第三部分第三部分 预备费预备费 4761.90 5%95238.10 按工程费与其他费之和的 5%总投资总投资 100000.00 雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 64 第第十二十二章章 财务评价财务评价 12.1 财务评价财务评价基础数据选择基础数据选择（1）建120、设项目经济评价方法与参数（第三版）国家发展改革委、建设部 2006 年 7 月颁发；（2）投资项目经济咨询评估指南中国国际工程咨询公司1998；（3）投资项目可行性研究指南（试用版）；（4）其他有关经济法规和文件。12.2 财务分析范围财务分析范围 本项目财务评价范围为本项目取得的收入和成本支出估算。12.3 募投专项债券情况募投专项债券情况 1、本次拟发行的专项债券期限为 30 年，假定按年利率 4.20%进行测算。2、利息每半年支付一次，到期还本并支付最后一次利息。3、本项目建设期从 2021 年 11 月2024 年 11 月，考虑到本项目分段建设情况，建成一段后可直接投入运营，到 20121、24 年 1 月投入运营。12.3 收入与成本支出预测收入与成本支出预测 12.3.1 收入估算收入估算 1、租赁住房收入 本项目拟建设租赁住房 249400 平方米，参考雷州市租房价格（12.65 元/平方米月18 元/平方米月），本项目完工时间为 3 年后，暂按 15 元/平方米月的单价考虑，则从 2025 年起，租赁住房每年收费为 249400151210000=4489.20 万元，每五年上调一次价，雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 65 每次上调 15%考虑，则运营期收益为 214170.19 万元。2、停车费收入 本项目拟建设停车位 4000 个，参考雷州市停车位租金，本项目122、暂按 400 元/个月的单价考虑，则从 2025 年起，租赁住房每年收费为 40004001210000=1920 万元，每五年上调一次价，每次上调 15%考虑，则运营期收益为 91599.12 万元。则本项目运营总收益为 305769.31 万元。表 12-1 运营期收入表 债券存续期债券存续期(年年)房屋租赁收费房屋租赁收费 停车收费停车收费 合计合计 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 4489.20 1920.00 6409.20 2026 年 4489.20 1920.00 6409.20 2027 年 5162.58 2208.00 7370.58 2028 年123、 5162.58 2208.00 7370.58 2029 年 5162.58 2208.00 7370.58 2030 年 5162.58 2208.00 7370.58 2031 年 5162.58 2208.00 7370.58 2032 年 5936.97 2539.20 8476.17 2033 年 5936.97 2539.20 8476.17 2034 年 5936.97 2539.20 8476.17 2035 年 5936.97 2539.20 8476.17 2036 年 5936.97 2539.20 8476.17 2037 年 6827.51 2920.08 9747124、.59 2038 年 6827.51 2920.08 9747.59 2039 年 6827.51 2920.08 9747.59 2040 年 6827.51 2920.08 9747.59 2041 年 6827.51 2920.08 9747.59 2042 年 7851.64 3358.09 11209.73 2043 年 7851.64 3358.09 11209.73 2044 年 7851.64 3358.09 11209.73 2045 年 7851.64 3358.09 11209.73 2046 年 7851.64 3358.09 11209.73 2047 年 9029.125、38 3861.81 12891.19 2048 年 9029.38 3861.81 12891.19 2049 年 9029.38 3861.81 12891.19 2050 年 9029.38 3861.81 12891.19 2051 年 9029.38 3861.81 12891.19 2052 年 10383.79 4441.08 14824.87 雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 66 债券存续期债券存续期(年年)房屋租赁收费房屋租赁收费 停车收费停车收费 合计合计 2053 年 10383.79 4441.08 14824.87 2054 年 10383.79 4441.0126、8 14824.87 总计 214170.19 91599.12 305769.31 12.3.2 成本支出成本支出与结余与结余估算估算 本项目为租赁住房项目，项目建成后建设单位不参与项目直接运营，仅考虑委托运营单位管理费和维修费，参考同类项目，该部分费用暂按总收益的 20%考虑。则运营期总成本为 61153.86 万元，则本项目运营期结余为244615.45 万元。表 12-2 运营成本与结余估算表 债券存续期债券存续期 运营收入运营收入 运营成本运营成本 运营结余运营结余 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 6409.20 1281.84 5127.36 2026 年 127、6409.20 1281.84 5127.36 2027 年 7370.58 1474.12 5896.46 2028 年 7370.58 1474.12 5896.46 2029 年 7370.58 1474.12 5896.46 2030 年 7370.58 1474.12 5896.46 2031 年 7370.58 1474.12 5896.46 2032 年 8476.17 1695.23 6780.93 2033 年 8476.17 1695.23 6780.93 2034 年 8476.17 1695.23 6780.93 2035 年 8476.17 1695.23 6780.128、93 2036 年 8476.17 1695.23 6780.93 2037 年 9747.59 1949.52 7798.07 2038 年 9747.59 1949.52 7798.07 2039 年 9747.59 1949.52 7798.07 2040 年 9747.59 1949.52 7798.07 2041 年 9747.59 1949.52 7798.07 2042 年 11209.73 2241.95 8967.78 2043 年 11209.73 2241.95 8967.78 2044 年 11209.73 2241.95 8967.78 2045 年 11209.73129、 2241.95 8967.78 2046 年 11209.73 2241.95 8967.78 2047 年 12891.19 2578.24 10312.95 2048 年 12891.19 2578.24 10312.95 2049 年 12891.19 2578.24 10312.95 雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 67 债券存续期债券存续期 运营收入运营收入 运营成本运营成本 运营结余运营结余 2050 年 12891.19 2578.24 10312.95 2051 年 12891.19 2578.24 10312.95 2052 年 14824.87 2964.97 1130、1859.90 2053 年 14824.87 2964.97 11859.90 2054 年 14824.87 2964.97 11859.90 总计 305769.31 61153.86 244615.45 12.3.3 债券成本债券成本 本项目拟通过地方政府专项债券筹资 50000 万元，现假定专项债券年利率为 4.2%，利息按每半年支付一次利息，债券按建设期第一年 30000 万元、第二年 10000 万元、第三年 10000 万元的方式发行。到期还本并支付最后一次利息，债券存续期本息和总计111950万元，计算详见下表。表 12-3 债券成本计算表 阶段阶段 发债年发债年份份 期初借131、期初借款余额款余额 当期借当期借款款 当期还当期还本付息本付息 其中：其中：还本还本 付息付息 期末借期末借款余额款余额 建设期 2022 年 0 30000 630 630 30000 2023 年 30000 10000 1470 1470 40000 2024 年 40000 10000 1890 1890 50000 运营期 2025 年 50000 2100 2100 50000 2026 年 50000 2100 2100 50000 2027 年 50000 2100 2100 50000 2028 年 50000 2100 2100 50000 2029 年 50000 210132、0 2100 50000 2030 年 50000 2100 2100 50000 2031 年 50000 2100 2100 50000 2032 年 50000 2100 2100 50000 2033 年 50000 2100 2100 50000 2034 年 50000 2100 2100 50000 2035 年 50000 2100 2100 50000 2036 年 50000 2100 2100 50000 2037 年 50000 2100 2100 50000 2038 年 50000 2100 2100 50000 2039 年 50000 2100 2100 500133、00 2040 年 50000 2100 2100 50000 2041 年 50000 2100 2100 50000 2042 年 50000 2100 2100 50000 2043 年 50000 2100 2100 50000 雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 68 阶段阶段 发债年发债年份份 期初借期初借款余额款余额 当期借当期借款款 当期还当期还本付息本付息 其中：其中：还本还本 付息付息 期末借期末借款余额款余额 2044 年 50000 2100 2100 50000 2045 年 50000 2100 2100 50000 2046 年 50000 2100 2100134、 50000 2047 年 50000 2100 2100 50000 2048 年 50000 2100 2100 50000 2049 年 50000 2100 2100 50000 2050 年 50000 2100 2100 50000 2051 年 50000 32100 30000 2100 20000 2052 年 20000 10840 10000 840 10000 2053 年 10000 10420 10000 420 0 总计 50000 111950 50000 61950 12.4 分析评价分析评价 本项目提高国民经济效益和社会效益，有利于地区经济发展，促进雷州市租135、赁住房建设，带动相关产业发展，给当地居民增加新的就业机会。项目拟通过申报债券解决部分投资资金，拟申报债券金额 50000万元，债券存续期内本息和总计 1119500 万元，本项目在债券存续期内可还债收益约 244615.45 万元，债券本息的覆盖比约 2.19，符合专项债的发行要求。因此，本项目的实施是可行的。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 69 第十第十三三章章 社会评价社会评价 13.1 项目风险识别项目风险识别 本项目属于国家政策性非盈利建设项目，可能会存在的主要风险因素包括：13.1.1 技术风险技术风险 主要指建筑技术不先进、技术采用不合理等原因引起的工程问题造成的损失。13136、.1.2 工程风险工程风险 指工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长所造成的损失。13.1.3 资金风险资金风险 主要指资金来源中断或供应不足，导致融资成本提高，给建设和运营造成的损失。13.1.4 外部协作风险外部协作风险 指投资项目所需要的供水排水、供电供气、通讯、交通等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和运营带来困难。13.1.5 社会风险社会风险 项目与所在地互适程度可能会出现一些问题，对社会各利益群体、当地组织机构及当地技术、文化环境带来一些负面影响，项目可能承担一定的风险。能否取得当地居民的理解和支持，取得相关利益单位的谅解，137、是能否确保本项目按时按量完成的关键。若有部分居民或利益相关者未能协调好，将使项目建设无限延长，导致建设成本增加，项目的投资风险加大。在改造过程中，如果处理不当，容易引发社会问题，进而雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 70 导致投资成本增加或项目功亏一篑。13.2 风险估计风险估计 风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如下表。表 13-1 风险水平评估表 序号 风险因素 风 险 程 度 说 明 高 较高 中 较低 低 1 技术风险 技术成熟、通用、可靠 2 工程风险 2.1 地 质 项目对工程地质无特殊要求 2.2 工 程 量 可控性强 2.3 工程管理 建设单位具有类似项目经验138、 3 资金风险 资金部分由市财政局统筹解决，不确定性较小 3.1 资金中断 3.2 来源不足 4 外部协作风险 项目区周边已经有较完善的基础设施条件 4.1 给 排 水 4.2 供 电 4.3 通 讯 5 社会风险 13.3 降低风险的主要措施降低风险的主要措施（1）加强与规划单位联系，降低因双方沟通不及时造成的设计频繁变更。（2）对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题，杜绝出现设计问题。（3）加强项目管理，严格招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工。（4）加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 71（5）加强监理工作，健全工程监督机制与责任139、机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的管理。（6）与相关群众充分协调和沟通，避免社会风险。（7）加强营运管理水平，搞好农林二路公租房项目的安全和环境卫生。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 72 第第十十四四章章 结论与建结论与建议议 14.1 结论结论 本报告通过详细的政策、背景、建设规模、建设方案、环保、节能、社会效益、风险分析、估算建设项目总投资等方面进行研究，得到结论如下：（1）本项目的建设是积极落实保障性住房政策的需要，有利于解决湛江市中低收入群体的住房需求并能促进社会和谐稳定。（2）本项目周边有良好生活景观；地理位置优越，交通便捷、出入方便，配套设施为齐全，生活便利，有利于城市140、中低收入住房困难家庭居住和就业。项目选址适宜，各项建设条件具备。（4）项目建设风险较小，建成后具有较好的社会效益和经济效益。本可行性研究认为，本项目的实施是可行的同时也是必要的。14.2 建议建议 为了更好地完成雷州市保障性租赁住房项目的建设，提出以下建议：1、建议业主及时推进前期工作，争取配套资金尽快落实到位，为项目开工建设作好准备。2、建议项目建设用地尽快完成征收并划拨。3、建议政府相关部门大力支持该项目建设，对项目报建走绿色通道，以便完成立项报建手续，加快开工建设。4、建设单位应做好施工中各项工作的协调、衔接工作，尽量减少对周边环境的影响。雷州市保障性租赁住房项目可行性研究报告 73 5、建议业主聘请资质好的单位进行设计和施工，为项目合理高效的使用打下良好的基础。