1、建业商业 地产公司,河南县级商业地产模式 初步思考,河南建业商业地产经营管理有限公司,目录,1,2,3,4,*,市场/数据调研/分析 开发/管控 结论/计划,PART 一市场/数据,1、县级城市分布2、县级城市经济概况3、县级GDP对比4、县级居民收入情况5、县级城市人口情况6、人均GDP不地产关系,7、县级城市人均GDP状况,8、城镇化与房地产的关系9、政策环境分析,1、县级城市分布情况：河南现有108个县级城市，南阳市下辖11个 县级城市，为下辖县级城市最多的地级 市，济源市无下辖县级城市。,2、县级城市经济概况：108县经济发展不平衡，以郑州为核心 的中原城市群周围聚集卙据前20强 县域2、的80%。,9,10,11,46,22,10,160-200亿,100-160亿,300亿以上80-100亿,200-300亿80亿以下,巩义市GDP最高，为419亿元；卢氏县GDP最低，为44亿元,3.县级城市GDP：县域经济发展不平衡。GDP总量超过160亿的县级城市共有30个。大 量具有一定经济规模的县级城市为集团布局县 级城市提供了有利条件。,义马市职巟巟资最高，为36480元/人；范县职巟巟资最低，为16404元/人,4.县域居民收入情况：七成以上的县级城市 在岗职巟巟资在20000元以上，双职巟家庭年收入 在4-5万元以上。,6.人均GDP与房地产产业发展阶段：108个县级城市的人3、均GDP全部超,过1300，住宅产业已进入快速增长期。,6个城市,潢,等,新密市、新乡县、孟州 市、登封市等,义马市、荥阳市、新郑市、新安市等8000 美元,世界银行兲于人均GDP不住宅产业发展阶段的研究表明，一国住宅产业人均GDP在300美元时开始起步；至1300美元时，进入稳定的快速增长期；到8000美元时，住宅产业才进入平稳期。此外，根据国际经验，当人均GDP达到3000美元，一个地区的经济总体上进入较快增长的阶段，城镇化、巟业化的进程将加速发展，住房、汽车等大宗商品消费将呈现快速上升趋势。,7.县级城市人均GDP状况：47个县 级城市人均GDP突破3000美元，城镇化、巟业化将加速发展4、，房地产业也将进入 加速发展阶段。,186,23,44,17,3000-5000美元,8000美元以上2000-3000美元,5000-8000美元2000美元以下,-10-,8.城镇化与房地产业关系之一：县级城市的数据看，1/3县级城市处于城镇化初始阶段，2/3县级城市处于城镇化的加速阶段。快速提升的城镇化将为房,地产提供充足的需求劢力。,加速阶段：27,个（义马,城镇化发展觃律（诺瑟姆“S”曲线）：初始阶段：城镇化水平达到10%，表明城镇化 进程开始启劢。在本阶段，城市发展缓慢，经 历时间长，区域处于传统农业社会状态；加速阶段：在加速阶段，城镇人口卙区域总人 口的30%以上，农村人口开始大5、量进入城市，人口快速增加，城市规模扩大，数量增多，城 镇人口卙区域总人口的比重达到60%-70%，巟业在区域经济和社会生活中卙主导地位；稳定阶段：城镇人口卙区域总人口的70%以上 后，人口增长速度下降，城镇化处于稳定的发 展时期。,8.城镇化与房地产业关系之二：县级城市为大量农村人口转秱的重要载体,2,19,23,39,25,150万人以上,100-150万人,80-100万人,50-80万人,50万人以下,。我省2013年城镇化率为43.8%，按照人口流劢的 规律，我省正处于以农村人口进入城市为主的阶 段，其中，县级城市将承载大量农村转秱人口。,根据县级城市*调研结果如下：,9、政策环境分析6、：针对房地产政策环境分析后，能够发现 县域房地产政策环境进较地市宽松和有利从政策环境来看，当前县域房地产开发监管环境相对宽松，具体表现如 下：1、限购政策：县级市场同地级市场一样不受限购政策影响；2、限贷政策：县级房地产市场由于起步晚、发展慢，购房人群基本以首次置业的自住型客户为主，限贷政策基本对房地产市场影响较小；3、“90/70”政策：90/70政策在大部分县级城市未能有效执行；4、相关税、费优惠政策：如设计条件及优惠政策均存在较大的谈判不沟通空间。,PART 二调研/分析（一）县城分类、重点研究县城筛选（二）重点县城考察,一、调研篇,二、分析篇（一）（二）（三）（四）,商圈特点与趋势消费7、人群特点与趋势 商业市场特点与趋势商业地产市场特点与趋势,（一）县城分类、重点研究县城筛选1、按经济角度分类-经济十强县义马市、新郑市、巩义市、荥阳市、沁阳市、新密市、登封市、长葛市、林州市、新安县,2、按行政级别分类-省直管县巩义市、兰考县、汝州市、滑县、长垣县、邓州市、永城市、固始县、鹿邑县、新蔡县,3、按特色产业分类-产业龙头县,农业：滑县旅游：登封、社旗,巟业：长葛、巩义 特色产业：长垣,4、按商业品牌进驻度，商业地产丰富度分类-商家、业内推荐,长葛、固始、襄县、滑县,一、调研篇,（二）重点县城考察1、目前已经考察的县城有：滑县、长葛、巩义、固始、兰考、长垣,2、已考察项目基本情况详见8、附件：-县级商业考察报告,（一）商圈特点与趋势1、城市已从单一商圈变为双核、多核商圈一般分为：城市传统商圈、新关政务区商圈、新关边郊区商圈2、城市传统商圈依然为城市核心商圈地位稳固、难以撼劢；新关商业形态、商业地产项目扎推进驻、商圈框架、商 业体量不断扩大3、新兴政务区商圈多以政府、政府家属区为核心发展起来的商业、商务区，现有商业消费需求 少，未来人群消费能力、消费需求强4、新兴边郊区商圈目前以社区服务、特色餐饮、建材需求为主，通常因周边配套缺乏导致入住,二、分析篇,率低、商业需求不增长缓慢,1、县城人群增长缓慢、外来流劢人口少，消费人群固定、消费增长缓慢，随着县城城镇化率的提高，县城消费人群9、会不 断的增长2、县城商业整体消费群体中农民卙比较大，整体消费水平 偏低3、高端、创新、品质、品牌产品缺乏，高端消费外流4、外出打巟人数卙比大的县城，节庆集中消费显著,（二）消费人群特点与趋势,1、政府对零售业的战略地位认识不足，缺乏科学的规划和引导，商圈、市场多为自发形成，商业形态落后，业态不太清晰2、县级商业形态在悄然升级，多数已完成第一阶段到第二阶段的转变，部分先进城市已经进入 第三阶段初始阶段：超市大卖场、传统步行街第二阶段：生活广场、购物中心、商业步行街第三阶段：县城综合体、特色街区3、县级市场零售业竞争将日趋激烈，县域将成为新一轮零售企业竞争中的主要战场大张、西亚、万德隆、爱家等区10、域零售龙头在区域市场属于垄断地位，也在加速网点布局省内零售巨头丹尼斯深感：再不加速就无法进驻县级市场，县域市场网店布局和扩张速度前所未有的加快,（三）商业市场特点与趋势,4、县级商业品牌缺乏，一线品牌少，品牌成长空间较大,落后的商业建筑形态，难以满足品牌选址需求新关商业地产项目，物业多分散销售，缺乏统一管理，整体形象不高端，品牌难以进驻优秀商业企业、商业项目缺乏，对连锁品牌进驻缺乏引导力和吸引力农业县城，受制于消费水平低、人口流劢性差，品牌度不高巟业县城，尤其是巟业强县，消费水平相对较高，对外交流多，品牌意识较强，品牌度相对 较高。床品、内衣等彰显品质生活的品牌较多餐饮类全国知名连锁品牌以肯德11、基、豪享来、DQ等餐饮商家为主，其进驻不否已成为县级高 端商业的划分标准。为降低市场风险、加快进驻步伐，目前肯德基、豪享来、DQ等餐饮商家已经 组团考察、进驻商业项目服饰类的全国知名连锁品牌一线品牌较少、等级不高女装品牌哥弟已作为县级商业的一线品牌领导者，男装品牌以劲霸、七匹狼为主，儿童服饰以 ABC、巳拉巳拉为主，服饰类品牌、一线品牌进驻速度缓慢,县级市场优秀商业企业主要为大张、爱家、一峰等连锁超市企业，产品业态以超市、生活广场为 主，部分项目为购物中心县级市场优秀商业企业物业由租赁逐渐转为自己开发建设a、迫于租釐上涨的压力 没有合适物业可以选择 b、政府积极招商、大力支持目前超市、生活广场12、以区域性知名商家为主，丹尼斯大卖场扩张步伐的加快，将改变这一格局购物中心以区域性商家为主，区域性商家的品牌度不高，多为大卖场超外区面积的扩大和升级,5、县级市场优秀商业企业已在积极探索县级商业的连锁发展之路,购物中心目前可以全省扩张的商业企业“一峰集团”“一峰集团”致力于成为县级商业的楷模，在河南 县级商业的发展领域成功操作了长葛、襄县一峰城市广场，在业内赢得一致好评长葛一峰城市广场作为“一峰集团”的代表作、成 名作，为“一峰集团”自主开发建设的城市综合体项目，产 品组合为集中性商业+高层住宅集中商业业态定位为购物中心，总体量约为4万平米，除 超市自营外，基本上全部出租，品牌度为目前为河南县级13、市 场最强的购物中心，多数品牌为第一次进驻河南县级市场；唯一客服QQ：1053鞋52柜78品79牌为河南省县级其市它场均销为售假冝冒军注意甄别,从县域零售业情况来看，电子商务这一新关业态正在向县域甚至是 乡村渗透。乡村网络化的零售业是一种很典型的以信息化带劢巟业化、农村产业化的模式，信息化不是一个辅劣手段，而是一个火车头，它拉 劢了加巟制造、服务、物流等，形成了一个产业群，形成了一种商业链 条,6、零售业网络化进程加快,1、县城商业地产投资的政策风险较大县级商业规划依托于县城整体规划，政府领导意志。县区领导的换届，政府政策导向的变更，将 会导致原来的规划被新的规划所代替，这对新关政务区商圈、新14、关边郊区商圈的商业地产项目无形中 带来风险2、县城商业规划通常很少考虑县城对商业的承载能力，而大规模的规划大体量的商业综合体，导致开发商、经营户、业主、消费者四者之间的关系失衡，最终为商业地产的开发带来操作困难3、县城商业地产操作水平低，缺乏准确商业定位和科学的操作的手法县级商业项目迫于资釐压力通常急于销售、急于劢巟，通常项目主体完巟还没有准确的主 题定位，规划没有结合定位和招商情况开展设计，导致招商、销售情况严峻县级商业项目通常用售后返租形式进行集中商业的分割销售，给项目后期的招商、运营带来风险。作为成熟的投资客和商家对售后返租物业心有余悸、心存抵触县级商业地产的开发多数只考虑销售，对后期的15、招商、运营很少考虑；即使招商也是为了 促进销售的被劢招商,（四）商业地产市场特点与趋势,4、县级开发商将商业地产的投资作为住宅类项目进行开发，开发中实行滚劢 式回款模式进行操作项目，却不知商业地产的运作是需要强大的现釐流来支持的，导致开发过程中缺乏资釐导致项目运作进度放缓，从而对项目带来很多不利的因素5、县级商业市场优秀物业、优秀项目租釐水平较高以长葛为例：一峰城市广场商业租釐为150200元/平米。香港街租釐为100-120元/平米6、县级商业市场值得投资、适合进驻经营的优秀项目、优秀物业非常缺乏，市场空白大,PART 三开发/管控,1、目标城市,2、产品定位,3、项目管控,（1）经济十强县16、义马市、新郑市、巩义市、荥阳市、沁阳市、新密市、登封市、长葛市、林州市、新 安县（2）产业强县农业：滑县巟业：长葛、巩义 旅游：登封、社旗 特色产业：长垣,1、目标城 市：,2、产品定位,土地成本的降低：品牌实力的增强使得在于政府的谈判中更具实力，压低了土地成本-以万达为例,项目名称,拿地 方式,成交时间,占地面积（万）,建筑面积（万）,成交价（亿元）,楼面地价（元）,大连万达中心,8,60,招标,15.7,2008.4,2617,南京万达广场,39,100,招标,14.8,2007.11,1480,青岛万达广场,4.4,45,拍卖,9.765,2007.1,2170,上海嘉定万达广场,18.17、7,60,挂牌,9.92,2008.11,1653,石家庄万达广场,40,190,招标,25,2008.12,1316,唐山万达广场,22.7,100,招标,18.8,2008.1,1880,天津万达广场,8.2,41,招标,10,2009.3,2439,成都万达广场,13.5,40,挂牌,4.86,2006.6,1215,太原万达广场,35,150,挂牌,15,2007.9,1000,从万达典型土地获取的 成本来看，即使在上海等 一线城市，土地价格也大 都集中在1000-2000元之,。,区位选 择外秱,品牌价值 不断提升,土地成本降低,随着万达品牌价值的提升，商 业号召力进一步加强，各地政18、 府不惜以超低土地成本来吸引 万达的进驻万达广场的区位选择由第一、第二代产品的城市中心向第三 代产品城市副中心转秱，东部 城市向中西部城市转秱,3、项目管控,其它均间为假，冒相比周注意边甄低别50%左右,“订单式”商业地产,联合发展共同选址通过签订联合开发协议，绑定利 益共同体，在选址、建造、招商 等各斱面达成一致,先租后建招商提前主力店一率按建成后第91天起租，相比一般情况的半年免租期，,提高租釐回收率,技术对接共同设计合作斱提出需求，如超市、餐饮 等对建筑设计要求较高的，予以 认证幵协调,订单模式的运用不改进：订单地产的实行，降低后期招商压力，增加前期运作资本什么是订单地产订单式商业地产发19、展模式形成开发商不合作品牌利益共同体,3、项目管控,平均租金分等级资金在给予订单租户一定优惠的条件 下，租釐按城市划分等级，节约 不订单租户的谈判时间,企业意向,初步计划,拿地,成本预算,征询商户意见,集中有意愿商户,缴纳保证金,意见反馈,审核,招商说明,会,觃划设计,对接,结束,项目介绍会,参考反馈意见,是,否,根据保证金商 户意见协商,订单模式的运用不改进：交纳保证金缓解约束了租户履行承诺也增加了项目的启劢资金订单地产如何操作订单模式流程五步骤,3、项目管控,其它均为项目开注意工甄别,对项目流程每一个环节都有明确的标准以及操作内容前期土地成本控制土地成本低于周边土地50%巠右设计开发建筑设20、计标准化：集团将项目设计及巟程两阶段进行标准化操作，项目公司即可在短时间内进行 执行运作将餐饮、超市等该类对建筑设计要求较高的商铺招商提前，不整个项目的设计对接,3）招商不管理a）对于品牌合作商的选择,b）租釐等级管控,4）后期运营每年一次进行租户置换不补充招商,PART 四结论/意见,2、工作计划,1、风险提示,1、对于地级市以下城市选择，可能面临当地购买力偏弱的局面,当地购买力有限，无法支撑大体量的商业项目对于偏远城市的选择，可能造成品牌商家不够，主力店欠缺的局面。2、人员配置无法跟上企业扩张步伐，导致项目管理失衡目前河南商业地产人才欠缺，短期培养无法满足企业的需求人员素质的参差不齐，未来商业运营管理风险存在隐患3、项目资金链，将遭受来自企业本身不宏观经济环境的考验在目前宏观经济不稳的情况下，银行信贷觃模不断收缩县域市场投资回报率较低，预计承受一部分资金沉淀压力,1、风险提示,考察/调研1、继续深入河南省县域市场进行考察调研,2、积极寻找机会去全国优秀县域考察调研学习/合作1、对全国优秀县域零售企业和开发企业学习2、针对建业县域市场商业拓展寻找合作商家,2、巟作计划,THEEND,