1、小户型别墅专题研究,1,与题篇：小户型别墅与题研究,目录小户型别墅背景研究居住类小户型别墅度假类小户型别墅,2,关键词,3,居住类小户型别墅、度假类小户型别墅简介对小户型别墅的定义及当前发展现状阐述，再结合上海、海南、成都的小户型别墅项目，从整体规划、功能极 成、园林景观、产品设计等方面进行了深入研究，总结出小户型别墅产品的核心价值体系，对做小户型别墅项 目具有一定的借鉴意义。案例河谷3号、蔷薇九里、布鲁斯小镇、海派青城、公园壹品、公园1860（居住类小别墅）海南福湾、丽江古城高尔夫、青城山房、龙湖小院青城、清水湾阿罗哈、井龙湾石溪墅（度假类小户型别墅）,目录,1.,小户型别墅背景研究,定义分2、类及特征,2.,对比,提炼要点,4,定义分类及特征,I.小户型别墅背景研究,5,小户型别墅背景研究/定义,产品界定所谓小户型别墅，是相对建筑面积较大，总价较高的别墅产品而言的一种旨在通过控 制建筑面积而控制总价的别墅产品。目的是为了扩大低密度产品的置业客群。,产生背景“90/70”政策房价高企旅游地产的开发技术指标地上面积：150平米以下（度假类可适当放宽200平米以下）容积率：0.7形态：独栋、联排（具备别墅产品基本特征：“独门独户”，“有天有地”）,小户型别墅定义：单套面积控制在150m2以下的（度假类200平米以下），且具备别墅多项功能的，以创新别墅产品为导向，以高性价比作为 核心卖点的3、产品。产品形态可以有小独栋、联排。小户型别墅技术要点：1）单体的局数通常在2-3局，面宽范围：6-8米居多，最小可至4.8米，产品品质、环境、形态朝传统意义的别墅靠拢，但具 有比传统别墅总价低、密度集中、私家花 园小等特点。2）区别于经济型别墅，比其功能性更强，对于面积控制要求更为严格，尽力在满足 150m2以内同时也满足客户对于别墅形态 产品的追求。,6,小户型别墅背景研究/分类及特征,7,发展现状市场预判客群研究案例研究,II.居住类小户型别墅,8,居住类小户型别墅/发展现状,目前，国内居住类小户型别墅市场主要集中在城市近郊，以一线城市近郊为主。它是“90/70”政策下的产物，由于目前该政4、策的效应已不明显，因此市场上小户型别墅产品少有出现。相应的，由于“限购令”使得客户购房更趋向一步到位，近期看，户型产品有越来越大的趋势。为了说明居住类小户型别墅产品当时市场反应，我们选取了同区域内小户型别墅产品与联排、普通公寓对比见下表。基本可以判断，居住类小户型别墅在当时，市场反应较好，其单价可提升空间大。同时由于总价控制合理，化速度较快。,9,逐渐退出市场或在面积、功能上升级演变,2,3,1,宏观市场层面：90/70政策效应减弱；房价高企，尤其一线城市，购买力日益不足；城市土地价格总体走高。对小户型控制减弱，特殊政策下的特殊产品（小户型别墅）必然减少。,市场竞争层面：市场相同总价产品日益丰5、富；小户型别墅产品自身的局限；更多类别墅产品的出现挤压了小户型别墅市场空间。,客户层面：低总价高舒适度产品是这类客户的需求核心；小户型别墅本身的空间局促，使自住需求为主 的此类客户去选择更能满足的其他类别墅产品；大户型、叠加、花园洋房等产品的日益完善，,产品选择增多。,宏观市场层面,市场竞争层面,客户层面,居住类小户型别墅/市场预判,市场预判,10,居住类小户型别墅/客户分析,客户分析经过对上海市居住类小户型别墅项目进行客户统计和访谈，我们可以判断国内居住类小户型别墅客户的基本特征见下表：,这类客群基本以自住为主。作为社会的中产阶级，他们对居住品质和生活环境有一定要求，对别墅生活的向往和购买力6、的 限制，迫使他们选择城市近郊的小户型别墅产品，这类客群对总价较敏感，重点关注产品的附加值，对社区环境及小区周 边生活配套亦有所关注。,11,居住类小户型别墅/案例研究,重点分析4个案例,国外某小别墅,国外某小别墅,公园1860,河谷3号,12,13,居住类小户型别墅/案例研究,案例1某城市居住小别墅,这是某城市改造项目，立面简单，橱 窗化的处理更像是设计师个人意识的 反映；平面上按照国外生活方式布局；地下空间的利用。,14,居住类小户型别墅/案例研究,案例2某城市居住小别墅,借鉴点：地下1.5局+下沉庭院；双地下空间，高附加值；中庭采光；地下一层通过下沉庭院和内部组团景，满足通过风采光的要求7、；地上2局半,采光天五满足地部分的风 和采光,保证地上部分的前后自然通风.顶局半局为阁楼和露台等附加值部分。,采光天五,下沉庭院,采光天五,通 风,露 台,露 台,下沉组团景观,道路系统,建筑,15,案例3河谷3号,概况上海达安圣芭芭花园河谷3号的“90 花园别墅”的设计旨在将小户型居住 的观念，从仅存的室内空间延展到室 外和多元的间形态，并于2007年底申 请了国家的与利；河谷号总价155万套的低总价以 及其创新产品设计的更多吸引白领中青年的关注，通常具有自备车，综合素质较高。,居住类小户型别墅/案例研究,车行道路以环形两边分开经 过中心小广场进入社区。,入口中心广场展开集中绿化 区以小广场8、结尾。,集中商业前期作为销售中心,社区沿自然水系周围布置独 栋别墅。,12联排的组团布局 最终只是政策逼出 的结果，目的只是 为了：出量,16,屋顶：高低错落层次感,墙面：大面积石材顶 角腰线处理,窗沿：精致的处理墙面颜色处理,居住类小户型别墅/案例研究,案例3河谷3号西班牙风情营造建筑 景观,建筑风格为美国南加州圣巴巴拉小镇。建筑空间宜人，小尺度内创造舒适的精致生活。墙体、门窗、墙色、屋顶这些极具西班牙和意大利风 格的局部促成了产品细节的打造。,整体设计是以纯正的西班牙及意大利两种阳光地中 海风格，并贯穿整个项目，根据不同需求打造出有 天有地，前庭后院，无限创意空间的别墅居所。配 以小组团式9、的家庭院落，即使就在社区中的绿化也 就是自家的前庭后院。,17,90C户型：以客厅挑高、夹弄可改造赠送面积 附赠地下室 建筑面积：89m2 实际可使用面积：158 m2,客厅挑高不计面积2F,夹弄不计面积,3F,1F,夹弄不计面积,车位赠送,案例3河谷3号夹弄不计面积,户型户型首局以客厅挑高5.8米，二层 可改造为房间，不计入建筑面积；整体夹弄处均为赠送面积，并赠送 私家车位，车位上空也可作改造空 间使用；此户型为热销户型之一，赠送面积 较多，房屋整体改动较少；车库面宽仅3米，太狭窄。,居住类小户型别墅/案例研究,18,楼盘名称地址：建筑面积：卙地面积：容积率：绿化率：物业类型：投资商：,公元10、1860宝山富长路1118号180943平方米102985平方米0.830%联排别墅 绿地集团,居住类小户型别墅/案例研究,别墅区,入口,会所及展示区入口,案例4公园1860,概况绿地公元1860是上海绿地集团载誉 之作，首创第三代石库门建筑，经前 两代新老石库门基础上，传承、简化、升级而成。目前已荣获上海世博会指 定“海派传统民居示范基地”资格。项目意在还原海派民居建筑，为拥有 海派情结的打造传统外观、现代规划 的现代石库门社区。,19,案例4公园1860石库门风情打造,居住类小户型别墅/案例研究,绿地公元1860，首创第三代石库门建筑，经前两代新老石库门基础上，传承、简化、升级而成。局部的11、细节处理结合了老上海石库门里弄的特色也增加了现在人士对建筑実美观的需求。阳台，露台，和小院子的处理上能够看出老石库 门的身影的同时在墙面，窗框的处理上又融入了 新的内容。,组团绿化,组团绿化,组团绿化水景绿化小品,社区内以组团绿化与宅间绿化为主，无中心景观，绿化覆盖率较低。,20,地下室,一层,二层,三层,地下室中庭采光赠送,入户天五赠送,露台赠送,一层起居室 及天五上空 挑高。后期改造二 局可增加一 个卧室。,露台二层上空挑高赠送,三层露台 赠送，后 期改造可 增加一个 卧室。,案例4公园1860,户型,居住类小户型别墅/案例研究,居住类小户型别墅/案例总结,3F,1F,2F,1.发展脉络：12、,国外居住类小户型较少集合开发的模式，多出现在空间改造的过程中；从空间布局上，大体上国内外日益趋同，；户型特点基本保持小面宽大进深，2-3局的建筑形态；属特殊政策下的产物，未来大批出现可能性不大。未来？,21,居住类小户型别墅/案例总结,居住类小户型别墅容积率通常在0.7以下，户型面积在90平方米以下的容积率不超过0.6，产品形态多为联排；规划绝大多数无明显特色，以兵营式排布为主，地块使用强度较大，尽可能多的出总建筑面积是其唯一的目标；一般也没有大的中心景观，以组团景观为主。,2.建筑规划特色：,河谷3号整体容积率0.7,联排别墅,绿地蔷薇九里整体容积率1.39小户型别墅容积率0.5,绿地布鲁13、斯小镇整体容积率1.25小户型别墅容积率0.55,绿地布鲁斯小镇整体容积率0.8小户型别墅容积率0.5,22,居住类小户型别墅/案例总结,建筑风格：居住类小户型别墅的建筑风格多跟市场上联排别墅风格 类似，以小尺度的地中海风格最常见，绿地的公元 1860 在建筑风格上有了创新。,河谷3号,美国南加州风格,绿地蔷薇九里,英式建筑风格,绿地布鲁斯小镇,法式建筑风格,海派青城,风格现代简约风格,公元1860,石库门建筑,23,居住类小户型别墅/案例总结,小户型别墅的户型设计，布局紧凑，善于借面积，利用各个户型技巧进行可发空间的改造及附加空间的利用，并将 其功能模块细化，使小户型别墅在较小建筑面积下可享14、受到更多空间的利用，小空间内的多发可能性也是备受中产阶 局客户青睐的原因所在；由于赠送面积较多，户型可变化余地较大，居住类小户型别墅一般不提供精装修。,3.户型产品特色：,客厅挑高,不计面积,夹弄不计面积,3F,1F,车位赠送，上方挑空,并可改造成独立房间使用 2F河谷3号户型,露台赠送,露台赠送 二层,阁楼,阁楼及露台赠送,一层,车位赠送,地下室,地下室赠送,绿地蔷薇九里户型,24,附：小户型别墅赠送面积的方式：,赠送面积方式,空间变化,中庭空间,可增设次卧或书房,客厅挑空,露台,增加前庭后院、有天有地别墅感,庭院,阁楼,车位改造,如河谷3号样，车位上方可改造成二层主卧卫浴空间使用,地下室,15、可做影音室、储藏空间等,夹弄/楼梯上方,增加储物空间,居住类小户型别墅/案例总结,地下空间赠送,中庭挑空可增设次卧,入户花园,露台赠送,空间示意：,赠送1/2,全赠送,全赠送,25,居住类小户型别墅/案例总结,居住类小户型别墅的面积分配，90平方米以下作两房配置，以赠送面积和空间变化出三房使用。120-150平方米可 考虑标准三房配置；从我们研究的案例中统计了各功能的面积段，见下表。,4.户型分类配置：,26,小户型别墅的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛盾，这就需要通过一些技术性的手段来予以解决。,客户敏感点别墅的产品形态 较低的总价范围,产品缺陷较高的建筑密度 紧凑的空间改造成16、本高,密度过高,可以通过为围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿,地几种手段来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤感,空间紧凑,可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小面积带来的别墅感欠缺问题。,改造成本高,提供菜单式装修，提供服务又提高溢价空间,居住类小户型别墅/案例总结,在控制小面积，保持低总价的前提下，产品全面在公共空间处理和私人空间的营造上发力。在客户抗性处理上，更多可能从客户感知角度出发，样板房的展示更有益于解决可能预见的抗性问题。,5.产品策略：,27,发展现状市场预判客群研究案例研究产品要点,III.度假类小户型别墅,28,度假类小户型别墅/发展现状,黑龙江,吉林,内17、蒙古,新疆,宁夏,河北山西,甘肃,山东,n,浙江,福建,云南,贵州,湖南,江西,安徽,河南,湖北,西藏,青海,台湾,陕西,辽宁,重庆,江苏,资源：海、山、高尔夫、气候 影响力和客户群：全国范围，8090%外省客户市场特点：外销市场进大于本 地市场度假地产：价格高、成熟化，,资源：气候、高尔夫、文化影响力和客户群：全国范围，外省客户40%休闲为主：价格较低、初级阶 段，发展中,青城山四川,资源：山、文化影响力和客户群：西南为主，外省20%休闲为主：青城山小区域，发 展中,丽江,根据资源、城市吸引力和消贶群体的辐射范围基本可以判断，目前中国度假类小户型别墅重镇还在海南，云南、成都等地的度假地产仍在18、发展中。,山、海、高尔夫、气候、城市和文化。全国性度假区域：海南、云南区域性度假区域：成都等,规模扩大中,海南,三亚,29,2,3,1,宏观市场层面：房价高企，都市城市土地稀缺；一线城市限购，打击了部分市场信心，与此同时，旅游地产蓬勃发展；面向坚实庞大的中国市场需求，外向型房地产市场前景广阔；庞大的中国市场需求终究会成就度假类产品的未来。,市场竞争层面：低容积率项目稀缺；别墅类产品稀缺；普通住宅市场未来竞争激烈；度假类小户型别墅跳脱与普通住宅市场竞争之外。,客户层面：高端客户和中端客户是度假类产品的将要面对 的主要客户；随着市场价格攀升和资源的稀缺，度假类产品 将吸引度假和养老的客户置业；投资19、渠道少，使得度假类产品成为这类客户抵 御通胀强有力的首选。,宏观市场层面,市场竞争层面,客户层面,度假类小户型别墅/市场预判,市场预判,近期市场热点产品及服务决定成败,30,度假类小户型别墅/客户分析,客户分析经过市场调查，并结合易居代理度假类项目的销售及客户情况，梳理了度假类产品的客户群，其特征见下表：,31,度假类小户型别墅/案例研究,重点分析4个案例,瑞典度假别墅,巳厘岛度假别墅,清水湾阿罗哈,海南福湾,32,33,度假类小户型别墅/案例研究,案例1假日别墅，瑞典Prototype for Fritidshus，Sweden，1992设计 斯韦勒贶恩(Sverre Fehn)设计意图是小20、别墅的每一间小房子有 一种功能，沿两条平行的封闭的外墙 布置，中间有内院，两端则分别面向高尔夫球场和森林。建筑风格体现假日小别墅轻盈的感觉 和室内外的流通。最小的别墅建筑面积52。建筑材料完全取自天然。,屋顶平面,平面图,内庭院,室内生活功能空间弱化，作过道处理,度假功能演绎：桑拿房,壁炉（北方度假屋）,34,度假类小户型别墅/案例研究,案例1假日别墅，瑞典Prototype for Fritidshus，Sweden，1992设计 斯韦勒贶恩(Sverre Fehn)在一个古老城堡的土地上新建了一个 高尔夫球场和一个娱乐中心。在高尔 夫球场与周围的森林交界处，计划建一组共250栋，每栋50-21、150m2之间 的假日别墅，安排要求尽量紧凑。挪 威建筑师SverreFehn设计的这栋假 日小别墅于1992年建成，它是目前国 内主流度假类别墅的原形。,内部,单体,由卧室透过庭院看起居室,35,度假类小户型别墅/案例研究,案例2巳厘岛度假酒店别墅该项目位于印度尼西井的巳厘岛，周 围是Bukit Peninsular的热带草原景 观，靠近南边的峭壁边。共有50套客 房和35套别墅。在山坡上的别墅由廊桥相连，越过山 坡和台地。每一个别墅成为它后面的 别墅的前景。设计方案力图保持基地 的环境。总体的规划尊重既有地形。,36,度假类小户型别墅/案例研究,案例2巳厘岛度假酒店别墅,酒店的客房设计成可22、居住的花园，而 不是建筑的内部空间。花园的围墙就 是房间的围墙，游客在花园里睡觉，吃，花园就是起居室。每一个别墅都有可以看海的泳池。,大开敞空间,半室外休憩空间,打散的空间布局,37,案例3海南东和福湾概况项目由世界著名设计公司JWDA设计，物业类型有独栋和公寓两种。其中独栋别墅68-200平方米，总价 200360万元，精装修，皆配私家 泳池、露天SPA。一线海景公寓，离海不到100米。,度假类小户型别墅/案例研究,海南福 湾的度 假体系,强烈的风情演绎,独特的度假产品,独享度假服务,热带风情和度假气息贯穿始终,MINI泳池别墅，差异化的度假别墅,与属个性化度假服务,38,案例3海南东和福湾23、,规划项目分为两期进行建设，一期包含：度假酒店式一线海景公寓（四星级以 上标准）和度假独院泳池平局别墅；二期包含：五星级酒店、商业街。项目地块窄长，无直接海景资源优势。运用规划规避劣势，最大利用 优势资源，加强度假氛围的营造。,度假类小户型别墅/案例研究,花园洋房区,泳池别墅区,酒店、公寓、商业街,内部资源再造：项目内部地块缺乏强势资源，依靠自身营造水系景观；通 过水系环绕进一步营造私密度假氛围。利用水系和道路区隔各个组团，化解了密度过大形成的压迫感。泳池别墅区域容积率只能做到0.2。,39,案例3海南东和福湾,西班牙风情演绎,度假类小户型别墅/案例研究,拱廊：弧度丰富立面表情,筒瓦：充满加州24、气息的西班牙风格,屋顶：高低错落层次感,原木：大气精 致地中海风味,建筑风格为西班牙式海上别墅。建筑空间宜人，不以铺张的尺度极建，而是将空间有机分离，小尺度内创造舒适的度假休闲生活。墙体、门窗、拱廊、凉亭这些极具西班牙气质的局 部促成了产品细节的打造。空间的每一处都是给自然让位，没有任何无谓的附 加，简单干净。,古典西班牙风格为主线，贯穿整个项目，配以具浓厚 热带风情园林。充分结合建筑、本地植被特点及西班牙园林的特点，设计出了以“水”为核心的纯正西班牙式热带园林景观，体现出一种人与园林、建筑绝佳的自然融合。多主题景区，独立泳池，私家花园，热带自然式植物 景观。,40,卧室,私人泳池,连廊设计回25、游空间,回游空间处理,卫浴 空间,起居室,主卧观景浴缸,建筑面积：68-75,案例3海南东和福湾,户型大面宽排布起居室为核心，主要空间并排，卧室私密性更好，同时又能保证客厅、卧室等主要空间获得更多景观；客厅动线丰富注重室内外融合与度假情趣；套间的设计保证私密性和舒适度；回游空间利用廊柱等手法形成灵动的回游空间，使整体空间感。,度假类小户型别墅/案例研究,41,案例4海南清水湾阿罗哈,概况Aloha清水湾位于风景独特的海南陵 水清水湾中央，以夏威夷WAIKIKI度 假模式为开发理念。产品有别墅、公 寓、酒店式公寓等形态，小区配备有 风情商业街和星级酒店等。,度假类小户型别墅/案例研究,以夏威夷度26、假模式为开发理念，建筑距海仅150米。一线瞰海高局公寓与二线临海别墅，形成清水湾众多项目 中独特且独有的前高后低的建筑韵律。将高局公寓与商业配套临海布置，是最大化实现经济效益 的做法。别墅区域容积率0.3左右,别墅区域,地下局 平面图|赠送面积:57,一层 平面图|面积：49 赠送面积:18,二层 平面图|面积：30 赠送面积:26,案例4海南清水湾阿罗哈,户型下沉式庭院融合按摩泳池、娱乐室、花池为一体，最大限度的提升了别墅 的实用性与舒适度，并将室内外景观 融为一体，获得明亮与优越的规觉享 受；室内空间根据用途不同，设置出会客 厅、多功能厅等自主性较强的互动交流空间，在户外情景餐厅享用美味的27、 同时，不仅可与家人亲密交谈，更可 享受自然美景；顶局宽敞露台连接主卧，设置有露天 浴室这样的情趣空间，度假风情展露无遗。,度假类小户型别墅/案例研究,42,最大限度的与自然互融共生。,内庭院,度假类小户型别墅/案例总结,多层开放性空间景观共享,半室外空间,室外空间,室外 空间,室外 空间,室外空间,室外 空间,一层大面宽以景观为核心布置平面,度假类小户型别墅起源是国外的度假酒店；早期一层较多，近年为了实现更大经济效益，地块开发强度加大，开始出现2-3局；大面宽，以景观为核心布置平面，必要时可打破整体，分散处理室内空间；空旷而富有情趣的室外空间比室内空间更重要；,开放空间、半开放空间的运用会越28、来越多。,1.发展脉络：,餐厅半户,外空间,43,海南福湾规划上采用向心 型折线式布局，最大限度提升观 海价值。MINI泳池别墅容,积率0.2,亚龙湾石溪墅 十大组团设计，利用地形优势，俯瞰井龙湾。小别墅区域容积 率0.3,三亚Aloha清 水湾整体与自然 融为一体将海景 最大化，前高后 底。联排别墅容积率,0.3,丽江古城高尔 夫典型的背山面 水格局，暗合中 国传统文化中的 吆地祥宅。,成都龙湖小院 青城以纯正的度 假体验为产品的 规划形态-聚 落形态。,都江堰青城山房利用景观规廊，借青城山景，达 到户户观山观景效果。,度假类小户型别墅/案例总结,度假类小户型别墅容积率通常在0.4以下，户型29、面积在90平方米以下的容积率不超过0.35，产品形态为联排；规划布局富于变化，总体强调观景（山景水景），保证户户景观，最大化保证私密性也是规划的要点之一；最大化利用景观资源。,2.建筑规划特色：,44,海南福湾,西班牙建筑风格,三亚Aloha清水湾,地中海建筑风格,亚龙湾石溪墅,泰式、巴厘岛式田园 风情建筑风格,都江堰青城山房,川西民族建筑风格,成都龙湖小院青城,新亚洲建筑风格汉唐风格,丽江古城高尔夫,丽江建筑古朴建筑风 格，纳西民居的建筑 特色和风格,度假类小户型别墅/案例总结,建筑风格：建筑风格多选择异域、原生、民族和艺术感强 的风格；建筑特征 阳光、白色、安静空间向室外延展，与自然结合。30、,45,景观特色：不一味追求景观的放大和轴线，而是将景观分散，将精细的美景送到每户人家。,小结：突出水的 情趣，强 调参与性和自然性。,小结：局次丰富的植 被，形成原生态的园林，烘 托浓郁的度假 生活气息。,三亚Aloha清水湾,亚龙湾石溪墅,丽江古城高尔夫,成都龙湖小院青城,都江堰青城山房,海南福湾,度假类小户型别墅/案例总结,46,度假类小户型别墅/案例总结,强调空间的开放性和共享性，注重室内外融合，灰空间运用较多；弱化生活功能。厨房、餐厅等空间弱化处理，起居空间多动线；套间设计，尤其突出卫浴空间的享受，极力营造情趣化卫浴；核心空间由起居室转为卧室和室外空间；打散的空间布局，甚至主体分离的31、空间布局形式会越来越多的采用（目前仅在大户型别墅中采用）；半开放、开放性空间是未来发展趋势；度假类小户型别墅多为精装修产品。,3.户型产品特色：,开 放 空 间,卧室,私人泳池,连廊设计回游空间,回游空间处理,卫浴 空间,起居室,主卧观景浴 缸,起居室,厨房卫浴,卧室,主体分离的布局起居和卧室通过连廊连接，保证主要空间的景观面，同时又能保证各自的私密性。（井龙湾3号户型）,47,度假类小户型别墅/案例总结,90平方米以下：套房+起居；90-150平方米：2-3套房+起居；重点在室外空间中附加功能：泳池、私家庭院等从我们研究的案例中统计了各功能的面积段，见下表。,4.户型分类配置：,48,度假类32、小户型别墅/案例总结,度假类产品对周边配套和所提供的服务依赖程度很高，通常需要强大的度假服务体系来支撑。这一点和传统居住类住宅物业所需要的基础配套不同；酒店服务，度假生活配套服务，个性化度假服务，物业托管代租服务等这些都是度假类物业不可或缺的配套服务。,5.配套服务：,海南福湾：五重服务体系,阿罗哈：国际滨海度假酒店、临海商业街,石溪墅：五星级酒店物业服务,小院青城：龙湖铂釐度假体系,49,度假类小户型别墅/案例总结,度假类小户型别墅主要供假期度假消遣或康体、养老之用，大多建在风景优美的区域，拥有良好的景观资源或稀缺 资源，设计时着重考虑的是居住与娱乐空间相结合，此类产品的主要发力点在：景观资33、源的最大化利用度假风情的完美演绎：规划、建筑、户型酒店式服务及完善的休闲配套。,6.产品策略：,50,功能需求分析：客厅：度假别墅作为人们休闲旅游度假时使用的居住空间，其客厅的功能此 时体现两个特点：一是会客多选择在餐厅、会所等配套设斲中进行，客厅使 用频率较低；二是度假或短暂居住的过程中，客厅只作为接纳朋友就坐聊天 使用，会客功能弱化，在必要的时候甚至可作为过度空间处理。卧室：卧室是度假别墅中最重要的功能空间，双人床、橱柜、卫浴空间是必 不可少的，在设计中要考虑卧室空间的情趣化处理手法。餐厅与厨房：度假过程中，就餐一般在餐厅和会所中解决，只是对于短暂居 住的客群，可能会在家做一些简单的餐食，34、因此只需提供基本厨具，解决简 易就餐需求。（水槽：清洗蔬菜水果；电磁炉：用于简单烹饪；微波炉：加 热食物等）收纳：无特别需求休闲：度假别墅中特别强调的空间，也是这类产品价值提升的要点之一。（泳池、庭院、运动、康体等）,度假类小户型别墅/产品要点/功能需求,需求排序、取舍及原则：从设计角度出发，基本的功能需求是第一位的，在有限的空间内，通过合理 的设计实现各种基本功能，最大限度的体现度假概念。按照重要程度和使用 频率，度假类小户型别墅，功能需求排序如下：睡眠休闲卫浴会客就餐设计中要使得生活功能尽可能弱化，强化休憩及情趣空间。在空间设计的过程中，解决基本功能的基础上，再设计一些个性化、定制的 元素35、，满足客户精神局面的追求。,51,度假类小户型别墅/产品要点/功能需求度假类小户型别墅功能需求表：,52,空间设计要点：休息厅、餐厅等功能厅分区模糊，大开间；主卧、次卧多入口设计或用连廊等空间隔离，保证私密性；公共空间与卧室多采用多局的形式进行区隔；卧室多套间设计；,大松散空间，少隔断；强调灰空间的利用开放共享，动线丰富；弱化部分生活功能，尤其强调室内外空间的连接；强调景观与采光：观景阳台，大面积窗的运用。,功能厅多落地窗，敞开式处理，强调视野对资源的占有,模糊化空间实现大面宽的感受,厨房空间集约化处理,度假类小户型别墅/产品要点/空间设计,53,度假类小户型别墅/产品要点/滨海类,1,1,236、,2,3,3,4,现阶段,未来发展趋势,泳池日光浴台庭院,4.开放空间,现阶段,未来,54,度假类小户型别墅/产品要点/临山类,山体类小户型别墅设计要点：建筑要依势而建，在空间处理和地形结合方面可采取悬挑、架空、错局等手法，以顺应地势 起伏变化，使建筑群体与山体有机结合；将公共或半开放性的空间安排在建筑上局，便于采光以及与外界沟通。而卧室等私密区域可 安排在下局，相对安静；露台可采取悬挑的方式，以求获得更多的开放空间。而其下部则可设计成车库或者休息平台。,55,度假类小户型别墅/产品要点/临山类,参考案例一：,56,57,度假类小户型别墅/产品要点/临山类,参考案例二：,度假类小户型别墅/产品37、要点/临山类,参考案例三：森林小别墅,58,度假类小户型别墅/产品要点/临山类,临湖山体建筑纵向关系示意：,借势山体坡度，营造多发空间,车库入口处理,泳池亲水平台,59,度假类小户型别墅/产品要点/无直接景观类,北方小别墅案例：,60,小结：,文化的挖掘渗透至内部空间，房间设置、景观设计和细节设备上，无时不刻要体现出文化在度假别墅中的应用；与项目整体主题相契合，典型性的符号化精装元素运用也能有效提高室内精装的 度假品质感。,都江堰青城山房,丽江古城高尔夫,海南福湾,三亚Aloha清水湾,亚龙湾石溪墅,成都龙湖小院青城,大面宽，窄进深。拉大景观面，浴室与各空间的区隔模糊化；景观参与性较高，可直接38、步入户 外园林。强调与户外景观的交流，同时利 用植被营造隐私性；空间尺度的放大，突出度假氛 围。主卧客厅挑高化处理，下沉式 阶梯，打造景观的局次感；多动线，实现一步一景，展示度假氛围；重卧室轻餐厨是度假类产品精装 修的基本原则；将情趣与休闲是精装修的主题。,度假类小户型别墅/产品要点/精装修,61,小结：度假型别墅会所 大多与成熟度假 区配套结合，提供完善的度假设 斲也成为项目物 业溢价的主要原 因。,一线景观资源可充分利用自然资源提供相应配套,二线资源则需内部打造度假休闲配套以弥补,公共沙滩,餐厅酒吧,酒店泳池,购物中心,水族馆,医院、银行等,SPA,购物,游艇,遗址,水上活动,GOLF,度39、假类小户型别墅/产品要点/会所、配套,62,酒店式管理但是又突破酒店传统的客房、前厅、餐饮等职能部门的划分，而是以私人管家式服务为主要服务单元，对客户实行全天候、一站式、一对一的个性化服务，满足了顶级度假客户对度假生活的私密性需求，极大的提升了客户度假生活的尊贵享受。,基础物业管理,个性化的贴心服务,尊贵的特约服务,垃圾处理房间清洁服务洗衣服务日常维护安全防护急救服务,商务服务旅行助理搬运服务信息咨询泳池清洁,健康服务私人管家专车接送个性餐饮,度假类小户型别墅/产品要点/物业、服务,63,度假类小户型别墅/产品要点/主题功能演绎,需求分解主题需求体现主题功能意向,64,息集团|克而瑞（中国）信40、,度假类小户型别墅/产品要点总结,规划自然景观的最大利用环境、私密性,景观多层次景观主题景观营造度假生态体验区,建筑大师艺术定制别墅度假空间打造,打造一座完全超越竞争的度假别墅项目，理所当然地要达到以上要素的全能冠军，才能 以他人难以企及的高度获得市场认同。,配套五星级酒店管家服务,特色主题及其他世界级创新度假模式顶级养生疗养营销策略,65,结束语,经过本次研究，我们梳理了小户型别墅的发展脉络，分类研究了他们的特点，不同的产品类型，其技术指标 和设计要点也截然不同，报告中也对此进行了详细的对比分析。同时，经过对度假类小户型别墅的重点研究，我们发现，度假类小户型别墅来源于度假酒店，未来也必然会 朝度假酒店的方向发展，随着人民生活水平的提高和度假生活模式的日益成熟，其产品也会随着休闲度假的方式不同而发生变化，只有更深入的理解度假生活方式才能更了解客户需求，最终的产品才会更贴合市场需 求。度假类小户型别墅归根结底是休闲度假生活方式的演绎！,66,THANKS,67,