1、 北亭广场北亭广场项目开发投资可项目开发投资可行性研究报告行性研究报告 2020 年 1 月 XX估字XX估字 3 目目 录录 一一 项目总论项目总论.1 1.1 项目背景.1 1.1.1 项目名称.1 1.1.2 项目委托单位概况.1 1.1.3 编制单位概况.1 1.1.4 研究报告编制依据.1 1.1.5 项目测算依据及假设限制条件.2 1.1.6 项目位置.4 1.2 可行性研究结论.5 1.2.1 装修改造的合法性评价.5 1.2.2 市场可行性结论.5 1.2.3 经济可行性结论.6 1.2.4 综合社会效益评价.8 1.2.5 项目风险评价.8 1.2.6 可行性研究结论.10 2、二二 项目背景项目背景.12 2.1 项目投资背景.12 2.2 位置及四至.12 2.3 项目建筑面积.14 2.4 项目周边配套.15 三三 宏观背景分析宏观背景分析.17 3.1 广州市概况.17 3.1.1 广州市经济发展情况.17 3.1.1.1 经济总量.17 3.1.1.2 全社会固定资产投资.17 XX估字XX估字 4 3.1.1.3 广州市经济发展状况小结.18 3.1.2 广州市城市规划.18 3.2 番禺区概况.18 3.2.1 番禺区经济概况.19 3.2.2 番禺区总体规划.19 3.2.3 项目区位分析.20 四四 房地产市场分析房地产市场分析.23 4.1 广州商3、办市场分析.23 4.1.1 广州商业市场概况.23 4.1.2 广州办公市场概况.25 4.2 专项市场分析.29 4.2.1 大学城办公物业用途及特点.29 4.2.2 大学城办公及孵化器项目分析.29 4.2.3 大学城商业市场.34 五五 项目整体情况项目整体情况.38 5.1 项目定位情况.38 5.2 项目 SWOT 分析.38 5.2.1 项目优势.38 5.2.2 项目劣势.39 5.2.3 项目机遇.40 5.2.4 项目挑战.40 5.3 项目价格定位.41 5.4 项目前景分析.42 六六 项目改造和运营计划项目改造和运营计划.43 6.1 初步改造设计方案.43 6.24、 项目改造建设计划.45 6.3 项目运营计划.46 XX估字XX估字 5 七七 项目经济测算项目经济测算.48 7.1 测算原则及前提条件.48 7.1.1 测算方案.48 7.1.2 项目测算收益期的确定.49 7.1.3 借款利率的确定.49 7.1.4 基准收益率的确定.50 7.2 项目总投资估算.50 7.3 项目投资计划.51 7.4 项目资金筹措计划.52 7.5 项目经营收入和经营税金测算.52 7.5.1 经营收入确定.52 7.5.2 经营税金估算.55 7.6 项目成本利润、净利润.56 7.7 项目现金流分析.59 7.8 项目结果指标.59 八八 敏感性分析敏感性分5、析.61 九九 项目补贴实施建议项目补贴实施建议.63 9.1 广州市孵化器资金补助相关政策.63 9.2 番禺区孵化器资金补助相关政策.66 十十 项目社会效益评价项目社会效益评价.70 10.1 社会影响效果分析.70 10.1.1 提高科技成果转化率.70 10.1.2 提高企业孵化成功率.70 10.1.3 帮助政府实现产业政策.70 10.1.4 改善片区商业环境、完善功能结构.71 10.1.5 提供就业机会，创造财政税收.71 10.2 社会适应性分析.71 XX估字XX估字 6 十一十一 项目风险分析及应对措施项目风险分析及应对措施.72 11.1 项目主要风险.72 11.26、 风险应对措施.73 十二十二 结论及建议结论及建议.74 12.1 项目可行性研究结论.74 12.2 项目可行性建议.74 十三十三 附表附表.76 附表 1 项目总投资成本表.76 附表 2 项目经营收入分析估算表.81 附表 3 项目资金来源与运用表.87 附表 4 还本付息计划表.93 附表 5 项目损益及利润分配表.97 附表 6 现金流量表.100 附附件件.106 咨询委托书.106 北亭广场不动产权证书及一次消防验收文件.106 北亭广场平面图.106 本机构营业执照复印件.106 本机构备案证书复印件.106 XX估字XX估字 1 一一 项目总论项目总论 1.11.1 项目7、背景项目背景 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 北亭广场项目开发投资可行性研究报告 1.1.21.1.2 项目委托单位概况项目委托单位概况 委托单位名称:广州XX投资有限公司 法定代表人：工商注册号：统一社会信用代码：组织机构代码：MA5D3BDY-5 营业期限：2019-12-23 至无固定期限 1.1.31.1.3 编制单位概况编制单位概况 受托单位：深圳市XX土地房地产评估有限公司 广州分公司 法定代表人：单位地址 统一社会信用代码/注册号：营业执照注册号：资质等级：壹级 证书编号：粤房估备字壹 0200026 号 有效期限：2021 年 04 月 02 日止 1.1.41.1.48、 研究报告编制依据研究报告编制依据 1 1、国家有关法规、政策文件、国家有关法规、政策文件 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205 号）投资项目可行性研究指南（试行版）关于印发经济评估方法的通知及附件（XX公司：咨经 XX估字XX估字 2 199811 号）国务院关于投资体制改革的决定，国务院 2004 年 7 月 16 日颁发（国发200420 号）建设项目经济评价方法与参数（第三版），发改委与建设部，2006 年 7月 3 日联合发布 广东省建筑工程计价办法 广东省建筑工程综合定额 广州市城市总体规划(2017-2035 年)（广州市国规委）广州番禺区城乡更新总体规划文本（9、广州市番禺区人民政府）广州市城乡规划技术规定 2 2、企业提供的相关资料、企业提供的相关资料 2019.12.22 北亭广场现状图最终图纸再修改 北亭广场平面图 北亭广场说明（法院）附件 1：北亭广场粤港澳大学生创新创业孵化基地建设方案一 附件 2：北亭广场经营可行性研究报告 广创司请 2019 13 号 广州XX投资有限公司关于提请审定参与北亭广场及其附属设施拍卖事项的请示（未盖章）广州XX投资有限公司关于投资经营北亭广场项目请示1219(1)(1)商场面积 Model(1)北亭广场不动产权证书及一次消防验收文件(1)不动产权登记证（粤（2019）广州市不动产权第 07215724 号）建设10、用地规划许可证（穗规地证（2005）60 号）建设用地批准书（穗国土规划建用字2017267 号）网络竞价成交确认书 1.1.51.1.5 项目测算依据及假设限制条件项目测算依据及假设限制条件 1、根据委托方提供的资料，地块位于广州市番禺区小谷围街大学城外环西路 318号，总用地面积为 71,836，建筑面积为 125,634.12。具体规划建设指标如下：XX估字XX估字 3 项目建设指标表项目建设指标表 序号 分项 楼层 单位 指标 1 1 地上建筑面积地上建筑面积 1 109,221.2309,221.23 1.11.1 商业建筑面积商业建筑面积 1 1-4 4 层层 31,31,3 3111、0.10.4747 （1）商业单层建筑面积 1 层 8,997.46（2）2 层 8,627.30（3）3 层 7,753.98（4）4 层 5,931.73 1.21.2 办公建筑面积办公建筑面积 1 1-4 4 层及天面层及天面层层 7 74 4,740.7740.73 3 （1）办公单层建筑面积 1 层 22,338.18（2）2 层 18,792.15（3）3 层 18,425.64（4）4 层 13,849.33（5）天面层 1,335.44 2 2 地下建筑面积地下建筑面积 16,412.8916,412.89 2.1 其中地下车库建筑面积 13,130.3113,130.31 其12、中包含地下车位 个 328-总建筑面积总建筑面积 125,634.12125,634.12 -地面停车场地面停车场 10,000 XX估字XX估字 4 序号 分项 楼层 单位 指标 其中包含地上停车位其中包含地上停车位 个个 333 备注：备注：1.本报告假设按照以上假设条件进行经济测算。本报告假设按照以上假设条件进行经济测算。2.地面停车位按 30/个计算，地下机动车位面积按照建筑面积 40/个计算。3.本报告分析的结论是基于以上假设前提及限制条件而得出的，若未来政府审批的规划指标与报告设定的指标不一致，或企业提供的信息资料有变动，则本咨询结果需重新作修改调整。特提醒报告使用人注意。4.本报13、告分析结果仅供企业内部投资分析参考。任何机构以本报告结果用于其他用途所引发的一切后果我司将不承担任何法律责任。特提醒报告使用人注意。1.1.61.1.6 项目位置项目位置 项目位于广州大学城（小谷围岛）西北的北亭保留区，临小洲便桥口，东依北亭住宅区，西靠外环主干道，南接广州大学和广东科学中心，北连华南师范大学、星海音乐学院。是广州市政府批准番禺区关于小谷围岛北亭保留区修建性规划中的大型综合项目，也是番禺区政府对大学城四个保留村实现“城中村”改造的先期工程。项目位置图项目位置图 咨询对象 XX估字XX估字 5 1.21.2 可行性研究结论可行性研究结论 1.2.11.2.1 装修改造装修改造的合14、法性评价的合法性评价 截止报告出具之日，项目获得的政府批复文件有：不动产权登记证（粤（2019）广州市不动产权第 07215724 号）建设用地规划许可证（穗规地证（2005）60 号）建设用地批准书（穗国土规划建用字2017267 号）和网络竞价成交确认书，可合法进行装修改造。1.2.21.2.2 市场可行性结论市场可行性结论 整体宏观经济环境稳定增长，整体宏观经济环境稳定增长，经济结构不断优化经济结构不断优化 2019 年上半年，广州全市经济运行总体平稳，稳中有进。上半年，广州市实现地区生产总值 11,755.54 亿元，增长 7.1%，比去年同期提升 0.9 个百分点。其中第一、二、三次15、产业分别实现增加值 103.04 亿元、3,096.73 亿元、8,555.77 亿元，同比分别增长 3.1%、4.0%和 8.6%。第三产业对 GDP 增长的贡献率达 82.1，同比提高 15.4 个百分点。固定资产投资增长提速。上半年，广州市固定资产投资增长 24.8%，增速比一季度、去年同期分别提高 5.7 个和 15.7 个百分点，是 2013 年 3 月以来的最高增速，规模和增速均排名全省第一。从投资三大领域看，基础设施投资增长 34.6%、房地产开发投资增长 26.1%、工业投资增长 22.7%。国有投资、民间投资恢复性较快增长，增速均超过 40%。大项目引领作用显著，完成投资超十16、亿元的项目共62 个，同比增加 23 个百分点，完成投资占全市投资的比重为 47.4%，同比提高8.2 个百分点。产业新动能加快成长。上半年，生物医药与健康、节能与新能源、轨道交通、高端中介服务、文化创意与设计、新一代信息技术、智能装备与机器人、新材料与精细化工这八大新兴产业实现增加值同比增长 6.7%，占广州市地区生产总值的比重为 17.7%。总的来说，2019 年上半年广州市整体经济总体保持平稳、健康的发展态势，经济结构不断调整优化，发展势头良好。项目区位优势项目区位优势及产业聚集优势明显及产业聚集优势明显 本项目位于番禺区广州大学城。产业发展主方向是战略性新兴产业，具体为新一 XX估字X17、X估字 6 代信息技术、新材料、新能源、生物技术等产业，大学城内目前已有广州国际生物岛、国家数字家庭应用示范产业基地、广州大学城健康产业产学研孵化基地等产业基础。作为广州国际创新城的一部分，项目周边以高新技术为主的产业聚集。根据规划，广州国际创新城将被打造成国家现代服务业国际创新园，广州市“2+3+9”战略性发展平台之一；以高教研发、科技服务、创新产业为主导功能；发展为国际科技产业孵化基地，全球科技人才创新创业基地，国家一流的高等教育集聚区。项目所在地周边产业基础雄厚，有利于引导各产业集聚区内有竞争力、社会经济效益好、发展前景好的行业及高新技术企业入驻，同时与高校、科研机构共同研发新产品、新技18、术，从而达到促进区域内产学研的充分融合，加强交流与合作，实现共同发展。1.2.31.2.3 经济可行性结论经济可行性结论 1 1、项目总投资估算、项目总投资估算 经详细测算，具体投资估算构成请详见下表：项目总投资估算表项目总投资估算表 序号序号 项目名称项目名称 总额（万总额（万元）元）单价单价(元元/)取整至个位取整至个位 占总投资占总投资比例比例 1 1 土地经营权成本土地经营权成本 18,425.17 1,737 23.10%1.11.1 购买价格购买价格 17,000.00 1.21.2 购买税费购买税费 1,425.17 2 2 前期工程费前期工程费 747.13 70 0.94%319、 3 建安工程建安工程 13,375.81 1,261 16.77%4 4 室外工程费室外工程费 1,401.00 132 1.76%5 5 期间税费期间税费 1,115.93 105 1.40%6 6 设施设备费设施设备费 224.22 21 0.28%7 7 不可预见费不可预见费 505.92 48 0.63%8 8 管理费管理费 521.10 49 0.65%XX估字XX估字 7 9 9 财务费财务费 21,779.19 2,054 27.31%1010 支付村租金（包税）21,654 2,042 27.15%合 计 79,749.24 7,520 100.00%2 2、项目、项目运营成20、本构成表运营成本构成表 序号序号 项项 目目 总额（万元）总额（万元）1 维修保养费 1424.31 2 保险费 71.22 3 营销费用 963.10 4 人力成本 6090.75 5 公共能源 3873.77 6 其他费用 3099.02 运营成本合计 15522.16 3 3、项目、项目财务指标评价财务指标评价 经过测算，各项经济指标、具体项目利润情况请详见下表：财务结果指标财务结果指标表表 序号序号 项项 目目 指标指标 单位单位 1 项目总投资 79,749.24 万元 2 项目运营成本 15,522.16 万元 3 项目租金收入 77,475.38 万元 4 利润总额-21,60121、.28 万元 5 税后利润-21,601.28 万元 6 投资利润率（税前）-35.41%7 投资净利润率（税后）-35.41%8 经营利润率-27.88%9 财务净现值（FNPV）-14,001.63 万元 XX估字XX估字 8 序号序号 项项 目目 指标指标 单位单位 10 财务内部收益率（FIRR）0.07%11 动态投资回收期 年 12 静态投资回收期 11.94 年 1.2.41.2.4 综合社会效益评价综合社会效益评价 随着项目的开发建设经营，广州大学城内区域整体办公、商业氛围将得到提升。项目将与广州大学城内现有的三大产业基地共同形成广州大学城创新创业孵化聚集效应，打造创新创业资源22、共享平台，有利于形成市场规模和良好社会经济效益的产业集群，推动区域内的产业结构转型升级，提高番禺区科技成果转化率，提高中小科技企业的孵化成功率。同时，项目通过创业孵化平台的打造，强化与大专院校、科研部门的技术联合，为广大创新创业人员提供良好的工作空间、网络空间、社交空间和资源空间，以创业促进就业，孵化培育一大批创新型小微企业，形成新的产业业态，储备一批成长性中小企业，培育一批规模创新企业，为番禺区经济发展提供后续动力，对提升番禺区与经济发展水平和促进民营经济快速发展具有重要意义。项目投入运营后，不仅将为属地创造一定的财政税收，例如所得税、增值税及附加税费等，而且将对未来番禺区的区域产业升级发展23、区域产业聚集优势形成起到重要及深远的意义。综合来看，项目的综合社会效益较高。1.2.51.2.5 项目风险评价项目风险评价 1 1.市场风险市场风险：主要指由于孵化器市场需求的变化、新的孵化器项目运营竞争对手加入、竞争策略失效、预期租金水平下滑等可能给项目造成的损失。近年来，受经济形势、创业投资遇冷、孵化器补贴受政策周期影响等原因，孵化器行业在经历过去几年的快速发展后热潮明显减退，同时项目区域范围内已有三大产业基地且均为成熟的国家级科技企业孵化器，以及将来项目服务和市场需求可能造成的租金水平下滑等，项目经营中将存在着未知的市场风险。对策：对策：结合区域需求，根据广州大学城内科研院校、大学生等24、创业项目孵化主体 XX估字XX估字 9 的诉求，进行孵化器服务定位，遵循市场化的操作，在垂直细分领域提供服务，提高孵化器服务能力，进行孵化器的差异化运营以满足市场需求，提高抗市场风险能力。2 2.运营风险：运营风险：项目为村集体所有物业，一方面，土地及房产权属均为北亭村；另一方面，本次项目的经营期限为 10 年 7 个月。考虑到项目需进行二次装修和消防报建等前期工作才能对外运营，村集体对于项目前期办证手续配合程度以及项目管理团队的管理经营将影响项目的有效经营期限及项目的入驻率。对策：对策：积极与村集体进行协调，加快报建资料的准备和办理；同时加强与相关政府部门的沟通，推动项目前期报建中的相关手续25、的办理。建议与区政府进行积极沟通推动北亭广场项目经营期结束后续 10 年期物业的经营权的取得，以此延续经营期限，保障项目的经营效益。通过与经验丰富的项目经营管理团队进行合作开发，加强企业运营能力，制定科学的项目管理方法，保证项目按时完工。3 3.财务风险：财务风险：项目方注册资本仅有 1,000 万元，项目融资额度大，融资风险高，自有资金占比过低且无其他可抵押资产，贷款难度较大，如果向银行申请贷款可能需要进行担保增信，如果集团不提供担保，项目将面临无法从银行融资，存在一定的筹资风险。同时，由于该项目的财务现金流中经营收入受经营管理营销模式影响，如未能在短时间内妥善经营，项目经营期内的营业收入可26、能达不到预期收入，在现金流平衡上也存在一定的风险。对策：对策：通过对项目的投资规模和进度的估计，及时筹备资金。经营过程中考虑收入、成本与预期值可能的重大变化，从而对财务现金流有准确安全的筹划，对可能出现现金流短缺的情况，及早准备。区财政可根据相关政策在项目公司运营中给予财政补贴，降低项目运营中资金不足的风险。4.4.法律法律风险：风险：因项目为二次租赁使用权的整体招租，原运营公司与租赁企业及北亭村存在着众多法律纠纷，建议由律师事务所对项目权属人及拍卖标的进行研究，出具法律意见书为准。对策：对策：根据律师的相关意见，对项目运营中的法律问题进行风险防范。XX估字XX估字 10 5 5.政策风险：政27、策风险：项目的实施过程中受政府关于孵化器项目运营政策、区域规划定位调整、政府对项目运营模式调整等相关的政策执行风险。对策：对策：建议及时与区政府及项目所在镇街相关部门进行沟通，以期获得手续流程简化、协调村集体配合报建资料准备、推进经营权优先续约权落实等帮助；并通过与经验丰富的项目经营管理团队进行合作开发，加强企业运营能力，制定科学的项目管理方法，保证项目按时完工。6 6、涉税风险：、涉税风险：北亭广场土地使用权的拍卖结果公告并未写清该笔交易的涉税情况，也未提供交易的发票，可能会影响税务抵扣，导致实际经营中委托方需要额外承担税费。对策：对策：建议与法院、北亭村积极沟通，协调发票的问题，并与税务机28、关落实实际的抵税情况。1.2.61.2.6 可行性研究结论可行性研究结论 1.本项目符合国家房地产业投资政策，项目规划符合广州市城市规划的要求，资本金比例达到了国家规定标准，因此符合政府核准投资的范围。2.项目总投资为 58,095.47 万元，预计项目经营收入为 77,475.38 万元，全部投资财务内部收益率为 0.07%，小于基准收益率 8%；净利润为-21,601.28 万元，财务净现值为-14,001.63 万元，小于 0，项目不可行。3.如从政府财政补贴资金缺口的角度，在设定资金筹措模式下区政府在经营期限内每年给予 2000 万元左右（共 22,000 万元）的财政补贴，项目将能实29、现盈亏平衡。按当前的资金筹措模式，资金缺口较大，而广州市现有的孵化器资金支持政策仅适用于孵化器建成后，补贴数额还需要考察孵化器的运营成效，受项目的运营成绩的影响较大，对于项目运营能力要求较高，有较大的不确定性。项目虽然在获得足额的财政补贴后具有可行性，但仍然有一定的风险。4.如果项目的经营期能延长到 20 年，按照现有的支付村租金水平（后十年租金每 5 年增长 20%，即 2030 年增长 20%，2035 年增长 20%）,出租经营水平保持在 2030 年同等水平的稳定情况下，项目可以实现盈利。延长至 20 年的项目经营总收入是 196,818.86 万元，利润总额是 33,004.40 万30、元，税后净利润是 23,310.36万元，可以在经营期内回收全部投资成本，并达到收益目标。XX估字XX估字 11 经过综合分析，经过综合分析，项目不可行，在获得政府足够财政补贴项目不可行，在获得政府足够财政补贴或经营期延长至或经营期延长至 2020 年年的情的情况下才具有况下才具有可行可行性性。具体分析与测算，请详见正文。具体分析与测算，请详见正文。XX估字XX估字 12 二二 项目项目背景背景 2.12.1 项目项目投资背景投资背景 目前，广州国际创新城南岸起步区尚处于土地收储阶段，且广州大学城内办公物业资源稀缺，为进一步推进广州国际创新城的开发建设，尽快保障优质高效的招商引资项目在园区内落31、户，广州XX投资有限公司积极物色优质产业项目落地载体，推动项目投资合作。根据 2019 年 11 月 19 日区政府常务会议纪要十七届 143 次201948 号会议精神，同意由创新城公司和番禺信投公司以 60%和40%的持股比例共同成立项目公司参与番禺区小谷围街外环西路 318 号的北亭广场及附属设施的竞拍。11 月 29 日创新城公司通过网络公开拍卖以 1.7 亿元竞拍取得北亭广场项目从 2020 年 1 月 1 日至 2030 年 7 月 31 日的使用权。项目公司广州XX投资有限公司已于2019 年 12 月 23 日完成工商登记注册。为进一步推进项目的经营开发，XX公司按照拍卖公告要32、求“根据广州市对广州大学城的整体定位，建设项目为产学研融合发展示范区，高新科技产业集聚区或创新创业孵化基地，并引入高端商业、教育产业、现代服务业等产业”的项目定位，积极开展项目招商接洽，拟通过建设广州大学城创新创业孵化基地，促进区域科技创新创业活动的迅速开展，引领广州国际创新城南岸起步区的发展。2.22.2 位置位置及四至及四至 项目位于广州大学城（小谷围岛）西北的北亭保留区，临小洲便桥口，东至北亭大街紧邻北亭村，南至广场路邻北亭村，西靠外环主干道，北连华南师范大学、星海音乐学院。XX估字XX估字 13 项目位置图项目位置图 根据我司咨询人员现场查勘，项目查勘照片如下：项目外观西侧广场 项目外33、观西北角 项目外部北侧 项目二楼平台 大学城北地铁站大学城北地铁站 咨询对象咨询对象1.4KM XX估字XX估字 14 项目内部 项目内部 2.2.3 3 项目项目建筑面积建筑面积 根据委托方提供的相关资料，以及不动产权登记证（粤（2019）广州市不动产权第 07215724 号），本项目具体建筑面积统计如下：项目项目建筑面积统计表建筑面积统计表 序号序号 楼层楼层 单位单位 指标指标 1 1 地上建筑面积地上建筑面积 1 109,221.2309,221.23 1.1 首层建筑面积 32,133.14 1.2 二层建筑面积 28,186.95 1.3 三层建筑面积 26,977.13 1.434、 四层建筑面积 20,588.57 1.5 天面建筑面积 1,335.44 2 2 地下建筑面积地下建筑面积 16,412.8916,412.89 2.1 地下车库建筑面积 16,412.89 XX估字XX估字 15 序号序号 楼层楼层 单位单位 指标指标 -总建筑面积总建筑面积 125,634.12125,634.12 -地面停车场面积地面停车场面积 10,000 2.2.4 4 项目周边配套项目周边配套 项目区位状况汇总表项目区位状况汇总表 名称名称 北亭广场及其附属北亭广场及其附属设施设施项目项目 交通交通状况状况 道路状况道路状况 西临大学城外环西路，北临北亭村大街等交通干道，交通流量35、较小，道路状况较好，交通较为便捷。出入可利用交出入可利用交通工具通工具 距离大学城北地铁口直线距离约 1.4km；附近 500m 以内有外环西路总站（北亭广场）、北亭村大街公交车站，有 252 路、大学城环线 2 路、35 路、86 路、332 路、361 路、380a 路、380b 路、广 565 路、广夜 103 路等公交经过，其中多个线路为大学城内部线路，公共交通便捷度一般。环境环境状况状况 周边周边环境环境 周边除北亭村外，多是高校校区，科创和学术的氛围较浓；小谷围岛有XX、华南理工大学、广州中医药大学、华南师范大学、广东工业大学、广东外语外贸大学、广东药科大学、星海音乐学院、广州美术36、学院、广州大学等 10 所高校（大学城南岸于 2014 年 9 月进驻了暨南大学、广州医科大学等 2 所高校），广州国家继承电路设计高新技术产业化基地、广州大学城健康产业科技园、国家数字家庭应用示范产业研发园三大基地，广州超级计算机中心等重点科研机构；以及贝岗村、南亭村、北亭村和穗石村 4 个保留村。景观景观 无特殊景观 基础设施基础设施 供水、供电、通路、排水、道路等基础设施较完备 XX估字XX估字 16 公共公共配套配套设施设施 医疗医疗 济世堂中医诊所（600m）、广东省中医院大学城医院(1.8km)教育教育 华南师范大学（300m）、星海音乐学院（1km）、广州大学附属小学（1.4km37、）、广州大学（1km）、广州大学附属中学（1.7km）等 商业和银行商业和银行 广州大学商业中心（1.3km）、GOGO 新天地（2.3km）、南亭商业街（2.2km）等 公共休闲公共休闲 村心公园（400m）、瀛洲生态园（1.5km）居住人口居住人口 目前总人口约 23.3 万人，其中，高校教职工约 2 万人、大学生约 18 万人、村民约 1.4 万人、来穗人员约 1.9 万人。XX估字XX估字 17 三三 宏观背景分析宏观背景分析 广州市整体经济发展状况、城市规划对项目的定位、建设、前景等方面有对项目发展建设有重要影响，因此必须对市经济发展、城市规划方面进行分析。3 3.1.1 广州广州市38、概况市概况 广州是广东省省会、副省级市、国家中心城市、超大城市，国务院批复确定的中国重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽。截至 2018 年，全市下辖 11个区，总面积 7,434 平方千米，建成区面积 1,249.11 平方千米，常住人口 1,490.44万人。3 3.1 1.1.1 广州广州市经济发展情况市经济发展情况 3 3.1 1.1.1.1.1 经济总量经济总量 2019 年上半年，广州全市经济运行总体平稳，稳中有进。上半年，广州市实现地区生产总值 11,755.54 亿元，增长 7.1%，比去年同期提升 0.9 个百分点。其中第一、二、三次产业分别实现增加值 103.04 亿39、元、3,096.73 亿元、8,555.77 亿元，同比分别增长 3.1%、4.0%和 8.6%。第三产业对 GDP 增长的贡献率达 82.1，同比提高 15.4 个百分点。固定资产投资增长提速。上半年，广州市固定资产投资增长 24.8%，增速比一季度、去年同期分别提高 5.7 个和 15.7 个百分点，是 2013 年 3 月以来的最高增速，规模和增速均排名全省第一。从投资三大领域看，基础设施投资增长 34.6%、房地产开发投资增长 26.1%、工业投资增长 22.7%。国有投资、民间投资恢复性较快增长，增速均超过 40%。大项目引领作用显著，完成投资超十亿元的项目共62 个，同比增加 2340、 个，完成投资占全市投资的比重为 47.4%，同比提高 8.2 个百分点。产业新动能加快成长。上半年，生物医药与健康、节能与新能源、轨道交通、高端中介服务、文化创意与设计、新一代信息技术、智能装备与机器人、新材料与精细化工这八大新兴产业实现增加值同比增长 6.7%，占广州市地区生产总值的比重为 17.7%。3 3.1 1.1.2.1.2 全社会固定资产投资全社会固定资产投资 2019 年上半年，广州市固定资产投资增长 24.8%，增速比一季度、去年同期分别 XX估字XX估字 18 提高 5.7 个和 15.7 个百分点，是 2013 年 3 月以来的最高增速，规模和增速均排名全省第一。从投资三41、大领域看，基础设施投资增长 34.6%、房地产开发投资增长 26.1%、工业投资增长 22.7%。国有投资、民间投资恢复性较快增长，增速均超过 40%。大项目引领作用显著，完成投资超十亿元的项目共 62 个，同比增加23 个，完成投资占全市投资的比重为 47.4%，同比提高 8.2 个百分点。3 3.1 1.1.3.1.3 广州广州市经济发展状况小结市经济发展状况小结 2019 年上半年，广州全市经济运行总体平稳，稳中有进。全市固定资产投资增长提速，经济发展状况良好。在良好的经济环境支撑下，项目有较好的发展前景。3 3.1 1.2.2 广州广州市城市规划市城市规划 根据广州城市总体规划(20142、7-2035)，广州市发展目标为坚持低碳经济、智慧城市、幸福生活的城市发展理念。大力推进战略性基础设施、战略性主导产业、战略性发展平台实现重大突破。走新型城市化发展道路，提升城市生态文明水平、核心竞争力、文化软实力和国际影响力。率先转型升级、建设幸福广州，将广州建成广东省宜居城乡的“首善之区”和服务全国、面向世界的现代化国际大都市，全面实现国家中心城市的定位。在城市空间结构方面，广州继续实施“南拓、北优、东进、西联、中调”的十字方针，促进城市空间发展从拓展增长走向优化提升，形成“一个都会区、两个新城区、三个副中心”的多中心网络型城市空间结构。另外，规划则明确将本项目所在的番禺区广明高速以北地区43、纳入了主城区的范围。规划提出，要形成“主城区-副中心-外围城区-新型城镇-乡村”的城市空间网络体系。其中，主城区包括荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区九龙镇以南地区及番禺区广明高速以北地区。主城区是承担科技创新、文化交往和综合服务职能的核心区域。3 3.2.2 番禺区概况番禺区概况 项目所在地番禺区是广东省广州市市辖区，位于广州中南部，地处粤港澳大湾区地理中心位置，东临狮子洋与东莞市相望，南滨南沙珠江出海口，西邻佛山市顺德区和中山市，北接海珠区，全区总面积 529.94 平方公里，下辖 10 个街道、6 个 XX估字XX估字 19 镇。截至 2018 年末，番禺区44、常住人口 171.93 万人，户籍人口 93.45 万人。3 3.2.1.2.1 番禺区经济概况番禺区经济概况 2018 年末，番禺区全年地区生产总值突破 2000 亿元，达 2,079 亿元，增长 4.1%。固定资产投资 713.12 亿元，增长 6.6%；社会消费品零售总额 1,254.31 亿元，增长 6.5%；一般公共预算收入 100.76 亿元，可比增长 7%；税收总额（不含海关代征）389.57 亿元，增长 5.5%；城乡居民人均可支配收入分别达 5.72 万元和 3.58万元，分别增长 8%和 9%。在 2018 年度全国综合实力百强区中排名第十，全国投资潜力百强区中排名第五。番45、禺产业基础扎实，产业配套齐全。在传统产业方面，作为全国最大的珠宝首饰生产制造基地，番禺珠宝产品占香港市场 70%份额；动漫游戏机产品占全国 60%市场份额；锐丰音响、浩洋灯光等灯光音响制造企业是北京奥运会、上海世博会、杭州 G20 峰会产品主要供应商。在先进制造业方面，近年来形成了以广汽传祺为龙头，集汽车研发、生产、物流和零部件生产等于一体的汽车产业集群。在商贸业方面，正着力整合提升番禺大道五星商旅带，建设万博商务区等重大发展平台。在创新产业发展方面，番禺区大力实施创新驱动发展战略，在布局上打造以广州大学城为“智核”，广州国际创新城、番禺汽车城、万博商务区、广州南站商务区等重大功能区为支撑的创46、新走廊，辐射带动全区创新产业园区发展，形成“一核一廊、多点支撑”的创新格局，全面推动经济结构转型升级。百果园网络、巨杉软件、创显科教、绿航科技 4 家企业入选市“未来独角兽”企业 20 强，明珠电气、佛朗斯 2 家企业入选市“高精尖”成长企业 10 强，全区高新技术企业达 1,500家。全区共有众创空间 12 家，科技企业孵化器 32 家，在孵企业约 800 家，毕业企业超 100 家。番禺区新产业、新业态增势良好，番禺区国家高新技术企业增长迅速，从前年的 1,238 家增长到今年的 1,802 家，总量在全市排在前列。3 3.2 2.2.2 番禺番禺区总体规划区总体规划 功能定位：以建设时尚47、创意宜居城区为目标，建设创新发展引领区、宜居宜业品质区、岭南文化特色区和共享善治示范区。发展重点：重点抓好广州南站商务区、广州国际创新城、万博商务区和番禺现代产业基地四大平台的建设，用优良环境吸引创新人才创业和居住，通过四大战略 XX估字XX估字 20 平台相互促进与发展，提升核心竞争力。项目所处的大学城属于番禺的教育研发中心。3 3.2.3.2.3 项目区位分析项目区位分析 从区域条件来看，番禺区位于广东经济带中心地带，毗邻佛山、中山、东莞、广州南沙自贸区，与香港、澳门的直线距离约 200-400 公里左右，是国家确定的粤港澳大湾区城市群发展规划中的重要组成部分。这为番禺区经济发展提了较好的48、外部环境，有利于区域和区域间的协调发展。较好的区位优势和优秀的产业基础是初创企业成长的肥沃土壤，创建企业孵化器，推动高新技术产业的发展，可以进一步孵化和培育中小科技型企业。根据省委、省政府印发的广深科技创新走廊规划，广东将建成一条连接广州、深圳、东莞，长度约 180 多公里的经济带。番禺作为广州国际科技创新枢纽的重要支撑区，区内的广州大学城国际创新城被纳入总体规划的十大核心创新平台。而广州大学城不仅是广州科技创新走廊重要节点，同时也是广州国际创新城高教核心区，拥有得天独厚的优势条件。大学城大学城 XX估字XX估字 21 广州国际科技创新城现已进驻XX、华南理工大学、广东工业大学等十二所高校，共49、有大学生 20 余万人，专任教师 1 万多人，拥有各类独立科学研究与开发机构 160 个，硕士点 1,181 个，博士点 538 个，博士后流动站 61 个，院士55 个，国家重点学科 44 个，国家重点实验室 7 个，有着极为突出的科研基础和人才优势。广州国际科技创新城现已形成以广州大学城为“一核”（智核）定位、全面激活创新创业资源，以国家超级计算广州中心、首个省级国际创客中心广东国际创客中心为“双擎”引导，以创新城展示厅孵化群、综合信息枢纽楼孵化群、电子城国际创新公园孵化群、广州国际科技合作交流中心等多个创新创业孵化群为“多级”发展的创新创业格局。近年来，广州大学城-国际创新城一直以优越的50、基础条件、科教资源、创新氛围吸引粤港澳青年进驻创新创业。一方面，创新创业平台逐步壮大。区政府与中山大学、广东工业大学和广东药科大学等高校合作分别建设了国家数字家庭应用示范产业基地、广州国家 IC 产业化基地、健康产业产学研孵化基地等三大产业平 XX估字XX估字 22 台，均为国家级科技企业孵化器，高新产业及人才聚集；另一方面，国家级科技企业孵化器和众创空间总数达 7 家，粤港澳青年创业孵化器、粤澳青创国际产业加速器、各高校建有的各类创新创业空间蓬勃发展。广州大学城现有各类创新创业空间达 14 个，校内外创新创业空间达 4 万多平方米，在创团队 400 多支，创新创业项目 500 多项。近年来，51、从学生创新创业团队走出了有米科技、九尾科技、探迹科技等一批知名企业。广州国际创新城创新创业氛围浓厚，创新创业优质生态圈已形成，向周边呈现虹吸效应，创新发展之城蓄势腾飞。番禺区推进大学城融入粤港澳大湾区建设，目前，广州大学城正推进双创示范区、大湾区人才小镇建设。未来的广州大学城，将重点面向粤港澳青年创新创业主体，积极打造高黏性的三地青年生态圈，分阶段推进大学城建设成为粤港澳青年创新创业的“湾区样板”，助力青年追梦圆梦，促进三地优势互补和协同发展。XX估字XX估字 23 四四 房地产房地产市场分析市场分析 本项目位于广州市番禺区，该板块相关业态的市场状况，对该项目的定位、定价具有重要影响，因此有必52、要对大学城商业地产市场整体情况及同业态典型项目进行分析。4 4.1.1 广州商办市场分析广州商办市场分析 4 4.1.1.1.1 广州商业广州商业市场概况市场概况 在 4 个一线城市中，广州人均购物中心商业面积最低，仅约 0.54。由中城商业研究院发布的中国购物中心 2019 年度发展报告指出，因“人均购物中心商业面积低”且“人气活跃指数高”，广州目前仍是增量机会城市，城市商业存在较大有效新增发展空间。2019 年第二季度全市新增 4.5 万平方米的购物中心供应，拉升广州零售物业市场总存量增加至 520 万平方米。XX估字XX估字 24 2019 年第二季度广州零售物业市场需求表现稳定。全市平53、均空置率环比上升 0.4个百分点，至 8.8。核心商圈平均空置率环比增长 1.2 个百分点，至 7.3，而非核心商圈环比上升 0.3 个百分点，至 12.1。番禺区的空置率较低，在 5%以下。2019 年第二季度，广州市优质零售物业平均租金持续上升。全市平均租金环比上涨 1.5至人民币每平方米每月 753.5 元。核心商圈平均租金环比上涨 1.7至人民币每平方米每月 1,647.0 元。而非核心商圈平均租金环比上涨 1.4至人民币每平方米每月 434.4 元。XX估字XX估字 25 预计 2019 年下半年将有 10 个新购物中心进入广州零售物业市场，为全市带来130 万平方米新增供应，主要集54、中于非核心商圈，如萝岗和增城。4 4.1.1.2 2 广州办公市场概况广州办公市场概况 2019 年上半年广州写字楼市场新增供应下滑，需求有所放缓，整体空置率小幅抬升，但租金水平依然企稳。供应方面，2019 年上半年广州写字楼市场新批上市 4,247 套，面积 39.32 万平方米，环比下滑 32.86%，同比下滑 25.93。成交方面，上半年写字楼市场共成交 3,916套，成交面积 34.29 万平方米，环比下滑 48.46%，同比上涨 8.56%。市场供求较去年下半年回跌明显，但整体活跃度延续。从每月成交情况来看，年初推货量较大，去化理想；2 月“春节月”市场供求不足，成交走低；5 月市场55、供求上升，成交随之上涨。外围区域成交贡献比超八成，其中黄埔表现尤为突出，其次为番禺区以及花都区。其中区域成交活跃板块有鱼珠、花都迎宾大道、万博、萝岗区府、芳村等，这些板块招商引资积极，有若干新增项目入市，关注度、吸引力持续上升，购买需求随之增强，成交活跃。2019 年上半年全市超过三成的成交量来自保利鱼珠港，接棒金融城，成为各企业 XX估字XX估字 26 关注重点。金融城一期项目几乎售罄，后续待供应。随着未来广州进一步升级以及产业加速发展，吸引更多企业进驻广州，办公需求也会持续增加。2019 年前三季度，广州写字楼录得 12 宗成交，总金额达 79 亿。2018 年广州甲级写字楼空置率为 4.56、3%，远低于全国其他城市，到 2019 年第三季度，广州写字楼市场空置率还在继续降低，第三季度广州甲级写字楼空置率环比下降至3.7%，跌破 4%，创历史新低。而且第三季度广州甲级写字楼新增供应项目几乎为零，存量仅 485.9 万左右。与此同时，同期全市平均租金环比下跌 0.4%至179.2 元/月，2018 年这个数据在 180 元/月以上。广州各主要热门区域写字楼情况总结如下:珠江新城：市场以价换量珠江新城：市场以价换量 截止 2019 年三季度珠江新城空置率环比下降 0.8 个百分点至 4.2%。但平均租金环比下跌 1.4%至 203.2 元/月，在几个热门区域中租金跌幅最明显，市场呈现“57、以价换量”的局面。琶洲：空置率低琶洲：空置率低于于珠江新城，租金大幅上涨珠江新城，租金大幅上涨 XX估字XX估字 27 截止 2019 年三季度琶洲写字楼空置率环比下降 0.6 个百分点至 3.0%，平均租金环比上涨 1.4%至 152.5 元/月。琶洲写字楼市场的发展十分迅速。2018 年第四季度末，琶洲写字楼空置率高达19.6%，仅半年时间就下降到 3%。早期，琶洲写字楼的租金与珠江新城相比差近 100 元，现在缩减到 50 元左右，距离正在逐渐拉近。而且，上半年琶洲商务区甲级写字楼租赁成交面积占全市四大商务区的一半。预计到 2021 年，琶洲互联网集聚区的华邦、国美、复星、小米、欧派等企58、业总部大楼将会相继入市，琶洲写字楼市场会更火热。广州广州国际金融城：进度缓慢，国际金融城：进度缓慢，写字楼空置率高写字楼空置率高 广州国际金融城因为限高的问题一直进度缓慢。目前金融城第一批拿地的写字楼基本上已售罄，部分开始招商，但租赁效果并不理想。由于片区整体商业还不太成熟，已交付的几栋写字楼空置率都比较高。不过目前区域内汇金中心、金融城绿地中心、保利金融中心已经初具规模，未来 5 年里，金融城将有 10 多个写字楼相继入市。近五年广州各区域写字楼空置率变化近五年广州各区域写字楼空置率变化 近五年广州各区域甲级写字楼空置率变化情况如上图所示。其中，全市写字楼空置率水平呈现波动下降趋势，天河北的59、空置率较为稳定，均低于 6%；珠江新城的空置率一直在下降，进入 2019 年更是低于 5%；越秀在 2015 第三季度到 2016 年第二季度之间的空置率较高，此后也呈下降趋势，在 2018 年第二季度后保持在5%以下；琶洲的空置率一直较高，在 2017 年甚至超过了 35%，2018 年后至今稳 XX估字XX估字 28 定在 5%-10%之间。近五年广州各区域近五年广州各区域甲级甲级写字楼写字楼租金指数租金指数变化变化 近五年广州各区域甲级写字楼租金指数变化情况如上图所示。全市各区租金近两年来大幅提升。其中增长最快的是琶洲的甲级写字楼，2017 年以前为各子市场中租金最低的，近两年租金已上涨60、到全市第二，仅次于珠江新城区域。近年广州各区域写字楼近年广州各区域写字楼售价售价变化变化 近年广州各区域甲级写字楼售价变化情况如上图所示，全市各区甲级写字楼价格呈稳定上涨态势，2016-2018 年价格上涨较快。其中，珠江新城写字楼价格领跑全市，呈现波动上升状态，但 2017-2018 年价格滞涨，同比升幅仅 0.3%，2018 XX估字XX估字 29 年均价达到 45,000 元/以上；越秀的售价一直低于全市平均水平，但变化趋势也较为平稳，2018 年均价约 27,000 元/；琶洲写字楼 2017-2018 年价格增长最快，同比增长 7%，2018 年均价约 33,000 元/；天河北写字61、楼价格变化趋势稳定，价格仅次于珠江新城，2018 年均价约 28,000 元/。4 4.2.2 专项市场分析专项市场分析 4.24.2.1.1 大学城办公物业用途及特点大学城办公物业用途及特点 广州大学城办公物业现状，主要用做孵化器基地、众创空间、办公楼，各类型项目的特点主要如下：孵化器基地：孵化器基地：对入驻企业和项目类型有严格的要求，需与基地的产业定位对接且经过专家审核后方可申请入驻；基地为扶持企业为目的，非盈利性质，租金为政府统一定价，无议价空间；基本满租且空置期短，租户以中小规模初创型企业为主，租赁面积多在 100 平方米左右；政府与高校平台合作，实现产学研为一体化；提供平台资源，配套62、服务，政策指引。写字楼：大学城内的传统写字楼不多，典型项目有信息枢纽楼及智慧之城，租金约 70-100 元/月（未含管理费），基本满租，租户以中大规模的成熟企业为主。众创空间众创空间：多为以高校为依托的众创空间，主要服务于本校学生/毕业生，高校为创业团提供导师指导咨询等服务；免租金或低租金。据广州大学城内办公物业现状，目前主要用做孵化器基地、众创空间、办公用房，物业租赁接近饱和状态，同时现有孵化企业多为高新科技信息企业，业务发展有爆发性增长特点，随着其业务扩张，办公场地需求仅通过大学城北站附近内仅有的办公用房已无法满足创新创业企业拓展用地需求，且三大产业基地与高校园区租赁合同到期，如在合同到期63、前无新的载体及时承接、逐步转移，多年孵化成果和优质企业也将流失。在产业规划导向、区域产业发展态势良好及区域办公市场供不应求的情况下，项目发展办公物业前景好。4.2.4.2.2 2 大学城办公及孵化器项目分析大学城办公及孵化器项目分析 根据广州市科学技术局数据，广州市共有科技企业孵化器 339 家，其中国家级孵 XX估字XX估字 30 化器 26 家，国家级孵化器培育单位 41 家；共有众创空间 212 家，其中国家级备案 53 家，省级众创空间试点单位 37 家；孵化面积超过 1,000 万平方米；在孵企业（含项目）超过 11,000 家。目前大学城的孵化器和众创空间主要有广州大学城健康产业产64、学研孵化基地、国家数字家庭应用示范产业基地、有米科技双创基地、六矽科技众创空间、广州英诺创新空间（以上三个均位于国家数字家庭应用示范产业基地内）、两岸四地大学生创客空间（广工校内）、广州大学三创营众创空间（位于广州大学商业中心）、广州大学城“互联网+大健康”众创空间（广东药科大学内）等，广州大学城健康产业产学研孵化基地、国家数字家庭应用示范产业基地的规模较大超过 1 万方，其余的空间均十分有限，大学城总体的孵化器和众创空间能提供的办公面积供不应求，几乎都是满租状态。XX估字XX估字 31 数据来源：广州科技企业孵化协会 本次调研了大学城的创业空间、孵化器典型案例，具体项目情况如下：广州大学城健65、康产业产学研孵化基地 广州大学城健康产业产学研孵化基地是番禺区政府与广东药学院实施校地产学研用合作构建协同创新平台，坐落于广州大学城广东药学院校内，于 2009 年 12 月28 日正式投入运营。孵化基地现有广东药学院和广州中医药大学两个园区，建筑面积共1.5万平方米。2015 年，园区企业总营业收入超过 3.5 亿元，同比增长 14%以上，税收收入约500 多万元。截至 2016 年 2 月 22 日，累计引入企业 106 家，其中已毕业孵化企业 16 家，在园企业 87 家。位置位置 广州大学城广东药学院校内 规模规模 1.5 万 建立时间建立时间 2009 年 12 月 28 日正式投入66、运营 出租面积出租面积 40 多-200 多 租金情况租金情况 52 元/月（含物业费），无递增 提供服务提供服务 免费会议室、仪器设备租赁、法律咨询、工商协办、融资服务等 出租率出租率 100%XX估字XX估字 32 备注备注 国家级孵化器，入孵需要进行筛选（生物科技、医药健康类）国家数字家庭应用示范产业基地 国家数字家庭应用示范产业基地由信投公司下属企业广东星海数字家庭产业技术研究院有限公司投资开发。该研发园区一期工程创业大厦与研发大厦已投入运营，已建成物业的出租率接近 100%，入驻企业 180 多家，培育新三板挂牌上市企业4 家，广州市未来独角兽企业两家。二期六宗地块全部由信投公司投资67、开发，目前已经开发了两宗地块，分别为创智大厦和创景公寓，未来还有四块待开发地块，计划用于科研园区和酒店配套项目建设。名称名称 创业大厦 投资方投资方 广州市XX投资发展有限公司 位置位置 大学城青蓝街 28 号 出租面积出租面积 100 左右 租金情况租金情况 80 元/月，物业管理费 13 元/月 出租率出租率 100%备注备注 入驻企业为信息技术、科技类（研发和开发方向）名称名称 创智大厦 投资方投资方 广州市XX投资发展有限公司 XX估字XX估字 33 运营方运营方 广州促融信息科技有限公司 位置位置 大学城青蓝街 28 号 规模规模 8.16 万，由 5 栋写字楼组成 出租面积出租面积68、 单间有 700/400/200 租金情况租金情况 110 元/月（含物业费）提供服务提供服务 创业项目培育：为大学生创业引入天使投资，协助申请政府专项资金，跟踪培育亮点创业项目 商业渠道融资：有针对性为企业提供咨询、中介服务，帮园区从商业银行、担保公司、小额贷款公司、互联网金融平台渠道获得融资 财务顾问：项目投融资咨询、策划和方案编制；项目融资需求发布及推介 出租率出租率 100%备注备注 服务收入约占收入 10%-15%，入驻企业为科技类公司（税收2000 元/起，按租赁办公面积计算）广州英诺创新空间（大学城）广州英诺创新空间坐落于广州大学城，作为英诺创业生态圈的重要组成部分，通过联合创新69、型的优秀青年和高校科研技术，致力于打造一个富有创新力创造力和执行力的青年聚集平台。孵化以及投资领域包括消费升级、文化创意、智能化、机器人、企业服务、大健康。同时加速具高科技核心竞争力的中小企业，集种子投资、天使投资、并购基金为一体，联合广州和珠三角、粤港澳的政府、高校、资本、产业资源，共同提升广州乃至粤港澳的创业投资和服务生态，促进创新创业的健康发展和中小企业的产业升级。投资方投资方 广州市XX投资发展有限公司 运营方运营方 广州促融信息科技有限公司 位置位置 广州市番禺区大学城信息枢纽楼、番禺区大学城广大商业中心D 区 798 号/1798 号 规模规模 约 3000 出租面积出租面积 可按70、工位或独立办公室，办公室有 3-30 人的不同选择 租金情况租金情况 93 元/月起，工位 800 元/个/月起（含物业费）XX估字XX估字 34 提供服务提供服务 投贷金融服务、政策服务、财税工商法务服务、自助仓储、咖啡、会议室等 出租率出租率 备注备注 入驻企业为消费升级、文化创意、智能化/机器人、企业服务、大健康等 4 4.2.2.3 3 大学城商业市场大学城商业市场 由于大学城是一座岛，整体环境比较封闭，岛内的商业以区域型的商业为主，主要客群是依托大学城的师生和居民。大学城的商业主要有四个保留村的街铺和四个商场，目前经营情况较好的商场仅有两个，为广州大学城商业中心和 GOGO 新天地。71、大学城南站的上盖商业经营情况较差，以网吧为主，主要原因是就近消费的特点突出。学生出行主要以步行与自行车为主要途径，不是去很远的地方一般比较少去地铁站，因而地铁上盖的优势在大学城内并不奏效。经市场调研，大学城的商业有以下几个特点：（1）就近消费。离学校的宿舍生活区较近，方便学生步行可达的商业经营状况会较好。（2）以中低端消费为主。大学城的商业普遍档次不高，商场的零售以物美价廉的服饰和精品为主，少有品牌商家入驻。（3）餐饮占比较高。大学城的两个经营较好的商场餐饮均占较高的比例，而且小吃种类较多。总的来说，目前，广州大学城内商业竞争激烈，业态全面但较为相似，同质化竞争严重，地理位置好的商业抢占先机；72、现阶段商业以零售和餐饮为主，虽然可以满足基本生活消费需求，但缺乏新颖的体验式业态，无法完全满足消费者，导致部分消费力外溢。因此本项目商业部分将以新型体验式休闲娱乐业态为主、餐饮为辅，引进主力品牌店，并以非品牌的精品零售作为补充，全方位、多维度的吸引大学城消费群体。XX估字XX估字 35 位置示意图位置示意图 本次调研了大学城的商业典型案例，具体项目情况如下：广州大学城商业中心 位置位置 大学城中环西路 206 号附近（广州大学内）规模规模 7 万 主要业态主要业态 轻餐饮、小吃、精品零售、酒吧、KTV、酒店等 引进品牌引进品牌 肯德基、必胜客、宝岛眼镜等 租金情况租金情况 一楼 700-1,273、00 元/月，二楼 300-500 元/月（按使用面积）广州大学商业中心 GOGO 新天地 北亭村 XX估字XX估字 36 出租率出租率 90%以上 备注备注 GOGO 新天地 位置位置 番禺区贝岗村大街 1 号（XX东校区旁）规模规模 6 万 主要业态主要业态 服饰、文具等精品零售，餐饮小吃，电影院、健身等休闲娱乐，银行、药店等生活服务 引进品牌引进品牌 万宁、名创优品、麦当劳、李宁等 租金情况租金情况 一楼 800-1,100 元/月，二楼 350-500 元/月（按使用面积）出租率出租率 98%以上，接近满租 备注备注 人流量较大，客群以周边学校的学生为主 北亭村商业 依托周边广州工业大74、学、广州大学和村内居民等消费人群，北亭村自发发展起了较多的临街商业，业态以餐饮、便利店、理发等生活服务为主。北亭村大学城星光下道临街商业 北亭村大学城星光下道临街商业 XX估字XX估字 37 北亭村内部商业 北亭村内部商业 位置位置 北亭村 主要业态主要业态 餐饮、便利店、理发等生活服务为主，还有旅馆、快递等 租金情况租金情况 星光下道（主干道）沿街 200-300 元/月，村内 50-70 元/月 备注备注 星光下道租金 300 多元的铺靠近十字路口，是广州大学往大学城中部枢纽公交站的必经位置 专项市场分析小结：专项市场分析小结：办公：办公：市场发展良好，全市办公空置率为近年新低，2018 75、年广州新注册企业 28万家，增长率为 36.5%，市场需求旺盛。大学城的众创空间和孵化器出租率都很高，达 95%以上。商业商业：目前大学城的购物中心总体量不超过 13 万，按大学城规划人口 25 万人计算，人均仅 0.52，按照国际标准，人均零售商业面积保持在 11.2 之间为佳，且大学城商业业态较少、缺少品牌，仍有增量机会。按人口需求法，项目辐射范围主要是大学城西部片区的华师、广美、广工、星海、广大几个高校的师生以及周边的居民和产业人口，约 8 万人。本项目的商业渗透率按 60%计算，人均零售面积 1-1.2，项目的商业需求体量为 4.8-5.76 万。XX估字XX估字 38 五五 项目整体76、情况项目整体情况 5.5.1 1 项目定位情况项目定位情况 广州国际科技创新城作为华南地区科教中心，拥有华南地区最为密集的高校集群，已经有 13 所高校入驻，广州大学城目前有学生超过 20 万人，具有科学研究、人才培养的独特优势，必将成为引领广东省产业转型升级的“先锋地区”，带动周边地区共同发展成为“产学研”一体化的区域。因此，项目所在地广州大学城作为番禺区的“智核”，是建设科技孵化器的最佳建设区域，以专业技术孵化器为大学城初次创业者提供创业平台。项目拟由区属国有企业创新城公司与信投公司共同出资成立项目营运公司广州创元投资有限公司，通过对 12 万现有物业进行项目重新策划和定位，打造以面向高新77、技术产业如新能源及节能技术、生物与新医药技术、新材料技术、电子信息技术等产业的孵化和加速的新型创新创业综合体。项目建成后将为广州大学城师生及周边科研人员提供不少于 12 万物业，形成新型、集中、上规模的“航母”级别的创新创业示范基地。通过运营公司打造科技研发平台、构建服务平台、建立金融体系、引进领军人才、举办交流活动，以实现孵化器内创新研发、企业孵化、产业引导、基地展示等功能。5.5.2 2 项目项目 SWOTSWOT 分析分析 5.25.2.1.1 项目项目优势优势 （1）建筑规模优势 项目占地面积为 71,836，建筑面积为 125,634.12。根据进度安排项目将于2020 年 11 月78、整体装修改造完成，届时办公建筑面积将达到 77,510.60，在建筑规模上具有一定的优势，可满足大学城乃至番禺区创新创业、产业升级和社会发展巨大需求。（2）产学研的基础优势 项目位于广州大学城，是华南地区高级人才培养、科学研究和交流的中心，产、学、研一体化发展的国家一流大学园区，中国南部的“信息港”和“智力中心”。多年来大学城聚焦科研成果转化和新旧动能转换，高校师生在其中积极开展核心 XX估字XX估字 39 技术、关键性技术和重大产品的研发，并形成标准化技术或最终产品。项目在此环境下以高校为依托，以科研所为依托，以研究院开发为主要活动，以高科技成果为产出目标，具有产学研一体化的基础优势，一经推79、出即可促进产业、学校、科研机构相互配合，有效推进高等院校创新成果转化。（3）消费人口优势 为适应高等教育的不断发展，高校建设的规模也在不断扩大，目前广州大学城的师生、职工人数合计超过 20 万，项目坐落于广州大学城西部，依托当地庞大的师生、职工消费群体，有着较大的市场规模和消费潜力，也是供给质量和体系持续升级的巨大动力。5.5.2 2.2.2 项目劣势项目劣势 （1）位置 项目位于广州大学城西侧，西面靠近大学城外环西路，与内环和中环相比，外环的车流和人流明显较少；东北面靠近华南师范大学和星海音乐学院的教学区，与学校生活区距离超过 1 公里；南面和西面被北亭村隔开，人流量不足，略显冷清。（2）交80、通 项目距离最近的地铁站大学城北约 2.3 公里，打车需要 6 分钟。距离项目最近的公交站为外环西路（北亭广场）总站仅有大学城环线 2 以及 252 路两条线路连接整个大学城以及市区，交通不够便捷。（3）总体体量大 项目总建筑面积高达 125,634.12，工程量大，现场施工管理难度较大；且项目预计 11 个月完工，工期较短，建成后还要应对消防验收和竣工验收等流程，时间非常紧促。后期建成后，7 万多的办公、3 万的商业的大体量运营，若要保证出租率，十分考验项目方的运营能力。（4）经营成本高 根据委托方提供的相关资料显示，获取北亭广场及其附属设施从 2020 年 1 月 1日至 2030 年 781、 月 31 日的使用权成交价为 1.7 亿元。另外，项目在使用权期限内（2020 年 1 月 1 日-2030 年 7 月 31 日）需要向北亭村股份经济合作支付租金，不含税的租金标准为 2020 年 1 月 1 日-2020 年 7 月 31 日每月租金为 89 万元（共7 个月）；2020 年 8 月 1 日-2025 年 7 月 31 日每月租金为 133.5 万元（共 60 个 XX估字XX估字 40 月）；2025 年 8 月 1 日-2030 年 7 月 31 日每月租金为 160.2 万元（共 60 个月），合计 18,245 万元。获取使用权支付的 1.7 亿元、支付北亭村的租82、金约 1.8 亿元以及其他经营活动产生的费用为项目的经营成本带来较大压力。（5）自有资金少、融资成本高 项目所在区域物业租赁价格偏低，前期投入较大，消防报建验收及村办证配合程度等不确定因素影响导致项目经营期限缩短，如果后期在这么短的时间内未能实现妥善的经营管理，项目收益可能不达预期。另外，项目方注册资本仅有 1,000 万元，项目融资额度大，融资风险高，自有资金占比过低且无其他可抵押资产，贷款难度较大，如果向银行申请贷款可能需要进行担保增信，如果集团不提供担保，项目将面临无法从银行融资、投资资金不足的风险。5.5.2 2.3.3 项目机遇项目机遇 （1）大学城的土地资源和办公物业少 广州大学城83、距离建成已过去 10 余年，如今可开发利用的土地存量较低，项目是大学城内少见的大体量商办综合体，建成后在大学城乃至番禺区具有一定的吸引力。另外，因为大学城内分布着 10 所高校，物业类型多为科教、文化、学生宿舍等，大型办公物业数量有限，其他孵化器体量均不如本项目大，能提供的办公空间较小，而且大部分已经达到或接近满租状态，项目的推出有利于缓解大学城办公物业紧缺的状况，这是项目发展的一个机遇。（2）目前商业业态较低端，缺少品牌 大学城内主要的消费群体为学生，目前的消费水平以中低端为主。经查勘大学城的商业档次普遍不高，商场的零售多为物美价廉的服饰、精品，餐饮以小吃为主，鲜少有知名品牌商家入驻。本项目84、的机遇在于建成后引入品牌商家，与其他商业综合体形成差异，对于提高大学城的消费水平、消费档次有较大的促进作用。5.25.2.4.4 项目挑战项目挑战 （1）改变客户对项目的印象 项目前身由于用地手续未完善、证件不齐全、承租关系复杂、经营不善等多重原因，拖欠北亭村土地租金并与多方产生了法律纠纷，小业主纷纷退铺退款并依据合同向法院提起诉讼。后经过海航、恒生等知名企业接手，依然未能实现良好的经营，因此萧条至今。项目的挑战在于需要提高经营管理能力，改变客户对项目 XX估字XX估字 41 一直经营不善的固有印象，从而吸引品牌进驻，妥善经营，实现盈利。（2）国家数字家庭产业基地的新增办公供应 位于广州大学城85、的国家数字家庭产业基地规划用地面积约 300 亩，该研发园区一期工程创业大厦与研发大厦已投入运营，已建成物业的出租率接近100%，二期六宗地块全部由信投公司投资开发，目前已经开发了两宗地块，分别为创智大厦和创景公寓，未来还有四块待开发地块，计划用于科研园区和酒店配套项目建设，未来还将建成更多办公物业推行入市。该基地新增的办公供应会对本项目的办公去化产生影响，对资源的竞争激烈，是项目发展过程中比较大的一个挑战。5.35.3 项目项目价格定位价格定位 价格策略始终是营销组合策略中最为重要的因素，也是经营者和投资者最为敏感的因素之一，价格的调节也是经营者吸引投资者最为常用的手段之一。然而，成熟的经营86、者更趋向于把价格作为营销组合中的一种策略，以此配合营销组合中的其他策略，从而更有效率地达成营销目标，实现企业利润。此前项目的经营状况较差，该地段缺乏人流，会影响商家进驻的信心，现阶段对于商家的吸引力较低，因此以低价策略吸引租户。并且项目商业以大包租形式出租，考虑到包租方的盈利空间和前期的空置率需要给包租方足够的让利空间。商业方面，参考周边的购物中心和北亭村的商业出租价格，结合本项目的特点及目标品牌客户等条件，综合来看，项目在咨询时点下商业部分每层的租金定价如下：用途用途 楼层楼层 租金租金 商业 首层 69 元/月 二层 41.4 元/月 三层 34.5 元/月 四层 34.5 元/月 本项目87、办公部分定位为创新创业孵化器，由于是商业改造，在硬件、采光条件等方面不及专业写字楼，但项目打造的是创新创业综合体会提供更多的创业生活的配套实施，因此在综合配套上面会优于写字楼和其他孵化器，参考周边的办公和 XX估字XX估字 42 创业孵化器项目，本项目的写字楼各层租金如下：用途用途 楼层楼层 租金租金 办公 首层 65 元/月 二层 60 元/月 三层 59 元/月 四层 48 元/月 天面层 48 元/月 5.5.4 4 项目前景分析项目前景分析 广州市经济发展整体稳定，作为广东的政治、经济、教育、文化中心，对于全省的规划、调节以及辐射其他地市的作用不可替代。随着粤港澳大湾区建设的不断深入，88、国家大力提倡经济结构优化实现可持续发展等一系列宏观环境变化，广州将不断优化城市空间布局和改善产业发展结构，将进一步推动经济可持续发展。同时，广州注重科技、金融服务业等的发展，推动产业多元化，促进经济可持续发展。为顺应以上城市发展需要，提供全要素产业支持的创新创业办公空间成为广州当前地产业发展的主要需求。大学城正在全力打造人才小镇，把学术研究转换为产业动力，吸引产业人才是大学城未来发展的需求，项目打造的创业综合体符合区域发展的需要，推动区域的产业集聚发展，有利于改善创新创业环境，同时项目的商业也丰富和改善了大学城的商业消费环境。依托大学城的产学研资源和消费人口，项目发展前景良好。XX估字XX估字89、 43 六六 项目项目改造和运营计划改造和运营计划 6.6.1 1 初步改造设计方案初步改造设计方案 根据与委托方沟通，项目的初步改造方案如下：项目广场改造项目广场改造：满足人流疏散和消防无障碍通道的要求，对项目范围内广场路面重新铺设改造、停车位重新设置、主入口调整、沿外环主入口绿化的拆除，项目内按照绿化率要求重新进行绿化和景观设计。其中道路面积约 20,000，绿地用地面积约 50,000。（土地拍卖面积为 89,000，房产证面积为 71,836，但实际用地面积约为 110,000，除去基地面积 32,000，其余部分均需要进行道路及绿化改造）。地下室改造：地下室改造：地下室按照停车场进行90、改造，但预留 5,000 作为将来餐饮和商业的补充（预留项目商用所需的设备用房，水、电、排烟、消防管道等设施）。A A 区区商业出租内部将按现状出租，A 座公共区域、外立面、沿项目连廊部分外墙将统一设计装修，水、电、消防管线将预埋至 A 座各层，剩余由租赁方自行设计，其中水电部分 80%重做，因防火区调整与防火规范修改，消防工程 100%重做。B B、CC、D D 区区将出租作为办公用途，直接经营招租。B、C、D 办公区域的室内装修将以满足办公需求，包括根据办公要求增加轻质隔墙，增设门窗，地面的瓷砖重新铺设，墙面翻新和重新粉刷，办公范围内铝合金门窗的增设安装，水、电、消防管线的重新埋设，竖向电91、梯和楼梯的增设，办公基本家具的采购等。CC、D D 栋栋楼进深开间均过大，最大达到 130 米，大大影响了室内采光，在 C、D楼栋间合理增设中庭，C、D 区开设中庭 3,230，增加楼梯 11 座，移动部分设备用房。B B、CC、D D 区域区域增加垂直电梯 12 座，沿中庭部位手扶电梯拆除。十字走廊十字走廊封顶拆除。外立面外立面改造，原立面墙漆清楚及铝合金穿孔板重新布局。楼层分区平面示意图楼层分区平面示意图 XX估字XX估字 44 商业和办公各层建筑面积（改造前）分别如下表所示：用途用途 楼层楼层 面积（）面积（）商业商业 首层 8,997.46 二层 8,627.30 三层 7,753.992、8 四层 5,931.73 合计 3131,310.47310.47 用途用途 楼层楼层 面积（）面积（）办公 首层 23145.685 二层 19599.6557 三层 19233.1498 四层 14656.835 天面层 1,335.44 合计 77970.765577970.7655 XX估字XX估字 45 6 6.2 2 项目项目改造建设计划改造建设计划 根据与委托方的沟通及其提供的资料，项目具体改造后建设指标如下：项目项目改造后改造后建设指标表建设指标表 序号 分项 楼层 单位 指标 1 1 地上建筑面积地上建筑面积 1 109,221.2309,221.23 1.11.1 商业建93、筑面积商业建筑面积 1 1-4 4 层层 31,31,3 310.10.4747 （1）商业单层建筑面积 1 层 8,997.46（2）2 层 8,627.30（3）3 层 7,753.98（4）4 层 5,931.73 1.21.2 办公建筑面积办公建筑面积（去除去除楼板楼板 3230.043230.04）1 1-4 4 层及天面层及天面层层 7 74 4,740.73740.73 （1）办公单层建筑面积 1 层 22,338.18（2）2 层 18,792.15（3）3 层 18,425.64（4）4 层 13,849.33（5）天面层 1,335.44 2 2 地下建筑面积地下建筑面积 94、16,412.8916,412.89 2.1 其中地下车库建筑面积 13,130.3113,130.31 其中包含地下车位 个 328 XX估字XX估字 46 序号 分项 楼层 单位 指标-总建筑面积总建筑面积 125,634.12125,634.12 -地面停车场地面停车场 10,000 其中包含地上停车位其中包含地上停车位 个个 333 A 座商业部分面积为 31,310.47 平方米，拟通过定位广州大学城年轻时尚一族，办公商务人群，高校科研人员及教师，与广州大学城内两大商业体 GOGO 新天地和广大商业中心进行差异化定位，部分利用商业区域打造集大学城室内运动竞技，休闲娱乐业态，个性化餐饮95、空间，高校室外交流活动，大学城赛事，购物等休闲于一体的体验式中高端购物圈，打造国内首个大学城社交型体验式商业。大力发展高品质现代服务业态，为区域人群带来全新体验，凸显商业品牌效应和商业领跑地位，树立番禺区大学城商业新地标。项目一层部分物业及二三四层、天面层规划为商务办公部分，合计办公面积为74,740.73。按照人均办公面积 15 平方米计算，该项目将为约 4,982 名办公人员提供办公场所，目标建设为“双创”企业孵化器。打造创新创业企业从初创期到成熟期的阶梯式、全产业链生态圈，加快创新创业资源要素聚集，推动区域以“互联网+”为主题的特色产业集群成长、就地拓展，形成大运动健康、亲子、教育、消费96、升级、文化创意等产业板块。助力大学城及周边地区创业者，降低开发成本，获取专业服务、技术升级、资源对接和金融资本等支撑，致力促进“互联网+”行业新兴骨干企业的成立和发展。项目拟进行二次装修，装修工期约为 11 个月。6 6.3 3 项目项目运营计划运营计划 项目拟运营模式：由XX公司作为北亭广场项目的整体运营主体，负责对项目进行项目策划、设计、招商运营、项目投资及物业管理。XX公司将根据业务开展需要设立综合事务部、资产运营部、物业工程管理部及财务部，根据业务需要设立项目分公司。其中鉴于目前公司尚无孵化器项目运营经验，拟关于与孵化器项目运营企业以合适的形式成立创新城孵化器建设营运公司的运营内容主要97、是项目 XX估字XX估字 47 公司向入驻企业提供基础服务，包括协助孵化实体解决生产经营场地和基本办公条件；为孵化实体提供咨询、物业、商务、会展、信息等服务；协助孵化实体办理开业手续；协助孵化实体落实有关创业优惠政策；帮助孵化实体进行风险投资、项目申报、科技开发、企业策划、国际交流、专利技术转化；帮助孵化实体代理人事、工商、财政、专利、法律等相关事务；免费为孵化对象开展创业指导培训和企业管理业务培训；做好宣传发动，积极营造良好的创业环境与氛围；免费为孵化对象提供创业项目，提供经营管理服务，定期和不定期对经营者提供咨询服务。项目的商业部分计划按现有状态不进行改造，以大包租的形式出租运营；办公部分98、带精装修和公区的办公共享设备，由项目公司直接招租运营。XX估字XX估字 48 七七 项目经济测算项目经济测算 7.17.1 测算原则及前提条件测算原则及前提条件 7.1.17.1.1 测算方案测算方案 1.根据与委托方的沟通及其提供的资料，项目具体规划建设指标如下：项目建筑指标表项目建筑指标表 序号 分项 楼层 单位 指标 1 1 地上建筑面积地上建筑面积 1 109,221.2309,221.23 1.11.1 商业建筑面积商业建筑面积 1 1-4 4 层层 31,31,3 310.10.4747 （1）商业单层建筑面积 1 层 8,997.46（2）2 层 8,627.30（3）3 层 799、,753.98（4）4 层 5,931.73 1.21.2 办公建筑面积办公建筑面积 1 1-4 4 层及天面层及天面层层 7 74 4,740.73740.73 （1）办公单层建筑面积 1 层 22,338.18（2）2 层 18,792.15（3）3 层 18,425.64（4）4 层 13,849.33（5）天面层 1,335.44 2 2 地下建筑面积地下建筑面积 16,412.8916,412.89 XX估字XX估字 49 序号 分项 楼层 单位 指标 2.1 其中地下车库建筑面积 13,130.3113,130.31 其中包含地下车位 个 328-总建筑面积总建筑面积 125,63100、4.12125,634.12 -地面停车场地面停车场 10,000 其中包含地上停车位其中包含地上停车位 个个 333 备注：备注：5.本报告假设按照以上假设条件进行经济测算。本报告假设按照以上假设条件进行经济测算。6.地面停车位按 30/个计算，地下机动车位面积按照建筑面积 40/个计算。7.本报告分析的结论是基于以上假设前提及限制条件而得出的，若未来政府审批的规划指标与报告设定的指标不一致，或企业提供的信息资料有变动，则本咨询结果需重新作修改调整。特提醒报告使用人注意。8.本报告分析结果仅供企业内部投资分析参考。任何机构以本报告结果为依据发放贷款所引发的一切后果我司将不承担任何法律责任。特101、提醒报告使用人注意。7.1.27.1.2 项目测算收益期的确定项目测算收益期的确定 假设项目改造完成后，商业部分以大包租形式对外出租，办公和停车位部分自主出租，出租期限为改造完成之日起出租至经营期结束的剩余年限共 9.67 年（2020年 12 月 1 日起至 2030 年 7 月 31 日）。7 7.1.3.1.3 借款利率的确定借款利率的确定 本项目的交投借款按 3 年贷款利率上浮 10%即 5.23%设定，银行贷款按 5 年以上贷款利率上浮 10%即 5.39%设定，计息的借款额为 60,000 万元。交投集团借款期限为 3 年，银行贷款期限最长为 10 年，按实际资金需要调整、分期还款102、。XX估字XX估字 50 7.1.47.1.4 基准收益率的确定基准收益率的确定 根据委托方的集团要求，融资前税前指标的财务基准收益率为 8%。7.2 7.2 项目总投资估算项目总投资估算 经详细测算，具体投资估算构成请详见下表：项目总投资估算表项目总投资估算表 序号序号 项目名称项目名称 总额（万总额（万元）元）单价单价(元元/)取整至个位取整至个位 占总投资占总投资比例比例 1 1 土地经营权成本土地经营权成本 18,425.17 1,737 23.10%1.11.1 购买价格购买价格 17,000.00 1.21.2 购买税费购买税费 1,425.17 2 2 前期工程费前期工程费 74103、7.13 70 0.94%3 3 建安工程建安工程 13,375.81 1,261 16.77%4 4 室外工程费室外工程费 1,401.00 132 1.76%5 5 期间税费期间税费 1,115.93 105 1.40%6 6 设施设备费设施设备费 224.22 21 0.28%7 7 不可预见费不可预见费 505.92 48 0.63%8 8 管理费管理费 521.10 49 0.65%9 9 财务费财务费 21,779.19 2,054 27.31%1010 支付村租金（包税）21,654 2,042 27.15%合 计 79,749.24 7,520 100.00%注：以上单价均按计104、容建筑面积计算 1、土地经营权成本 根据委托方提供的网络竞价成交确认书，本项目 2020 年 1 月 1 日-2030 年 7月 31 日使用权成交价为 1,7000 万元。根据拍卖公告，因拍卖该标的所产生的一切税、费均由受买人承担。经测算，拍卖涉及的契税（成交金额 3%）、增值税（不含增值税的成交金额 5%）及附加（增值税的 12%）、印花税（交易额的 0.05%）、土地增值税（因匡算项目重置成本 XX估字XX估字 51 高于成交价，设定土地无增值，土地增值税为 0），共 1,425.17 万元。2、前期工程费 包括勘察测量费、规划设计费、招标代理费、可研和咨询费、行政许可规费等费用，费用确105、定主要参考近期广东省建筑价格信息。3、建安工程费 包括水电、消防、电梯、通讯、智能系统、空调等拆卸和改造安装工程费，以及外墙装修和室内装修费，详见附表 1 项目总投资成本表，各项成本主要参考近期广东省建筑价格信息。此项费用根据改造工期计划，在 11 个月内投入。4、室外和其他工程费 包括绿化园建和道路、铺装工程，主要参考近期广东省建筑价格信息，此项费用根据改造工期计划，在 11 个月内投入。5、开发期间税费 包括工程监理费、公用设施专用基金、其他税费，费用确定主要参考近期广东省建筑价格信息。6、设施设备费 包括办公部分公区的家具、音视频会议系统、灯、办公设备等配套设施设备。7、不可预见费 一般106、按项目前期工程和建安工程费的 3%-5%计，根据项目具体情况，按 3%计取。8、开发费用 包括管理费用（为项目建设期内用于管理项目施工建设所形成的费用，按改造工程成本（不含地价）的 3%计取）和财务费用（为项目改造和运营期的借款利息，交投借款按 3 年贷款利率上浮 10%即 5.23%设定，银行贷款按 5 年以上贷款利率上浮 10%即 5.39%设定，计息的借款额为 60,000 万元）。7.3 7.3 项目投资计划项目投资计划 本项目建设工程款计划在 2020 年内投资完毕。XX估字XX估字 52 7.4 7.4 项目资金筹措计划项目资金筹措计划 本次项目开发资金由三部分组成，分别为拟投入自107、有资金、番禺交投借款、银行借款。项目按资金投入计划需求筹措项目资金。交投借款 3 年，银行贷款分两笔，第一笔于装修改造投资时贷入 20,000万元，第二笔于交投集团还款时贷入 20,000万元，银行贷款期限最长为 10 年，根据实际资金回笼情况分期还款。具体资金运用详见附表资金来源运用表。项目资金构成表项目资金构成表 序号序号 项项 目目 资金资金(万元万元)比例比例 1 自有资金 1,000.00 1.64%2 交投借款 20,000.00 32.79%3 银行融资 40,000.00 65.57%-资金总投入资金总投入 61,000.00 100.00%7 7.5.5 项目经营收入和经营税108、金测算项目经营收入和经营税金测算 项目假设物业 2020 年 11 月 31 日如期交付使用，并开始物业出租经营，经营计划与经营收入分析估算详见附表项目经营收入分析估算表。7.5.17.5.1 经营收入确定经营收入确定 商业部分为依现状交付，根据周边类似物业的市场调研，本项目商业物业市场租金现时点定价为首层外铺租金为 135 元/月，首层内铺租金为 94.5 元/月，内外铺比例约为 5:5，则首层商业的市场租金为 115 元/月。因项目商业部分为整体大包租，需要考虑到包租房承担的空置率并给承租方留足盈利空间，因此设定包租价为市场正常放租价的 6 成，则商业部分首层实际租金均价为 69 元/月。109、其他各层租金和面积如下，则商业租金均价为 46 元/月。用途用途 楼层楼层 租金租金 面积（）面积（）商业 首层 69 元/月 8,997.46 XX估字XX估字 53 二层 41.4 元/月 8,627.30 三层 34.5 元/月 7,753.98 四层 34.5 元/月 5,931.73 办公部分为带精装修和公区共享设备交付，根据周边类似物业的市场调研，办公物业市场首层租金现时点定价为 65 元/月。其他各层租金和面积如下，则办公租金均价为 59 元/月。用途用途 楼层楼层 租金租金 面积（）面积（）办公 首层 65 元/月 22338.18 二层 60 元/月 18792.15 三层 110、59 元/月 18425.64 四层 48 元/月 13849.33 天面层 48 元/月 1,335.44 根据周边类似物业的市场调研，停车位租金现时点定价为 300 元/个/月。根据项目的定位，和周边的商业出租市场情况，设定项目商业的租金递增率为每年 5%，因为是大包租形式，因此出租率为 100%。根据目前大学城类似孵化器和办公市场情况，办公整体年出租率为 98%左右。运营前 5 年为市场培育期，出租率由 20%逐年上升到 90%，第 6-11 年是运营稳定成熟期，考虑到项目整体体量大运营难度较大，且未来几年广州办公供应量大出租率可能会下降，因此设定成熟后办公出租率 92%。大学城的孵化器111、类办公物业通常无递增或递增低于 3%，因为本项目初始租金较为优惠，因此设定项目的租金有一定的增长潜力，每年递增 2%。根据类似的孵化器经营情况，广深地区孵化器的增值服务收入一般占项目收入的20%，孵化服务是指为在孵对象提供的经纪代理、经营租赁、研发和技术、信息技术、鉴证咨询服务，考虑到项目运营成熟需要一定的市场培育期，且委托方并非专业的孵化器运营公司，因此增值服务收入设定前三年起步期占办公经营总收入的 5%，第 4-6 年成长期占比为 10%，第 7-9 年快速发展期占比为 12%，第 10-11年为成熟期孵化服务收入占比达到办公总经营收入的 15%。根据周边停车位出租市场情况，停车位的租金增112、长率为每年 3%，停车位出租率为 XX估字XX估字 54 10%-40%，逐年递增，第 4 年之后是稳定期出租率设定为 50%。假设本报告按照以上市场经营条件经营，经过测算，本项目出租经营总收入为77,475.38 万元。全自持经营收入汇总表全自持经营收入汇总表 序号序号 类型名称类型名称 合计（万元）合计（万元）备注备注 出租经营总收入出租经营总收入 77,475.3877,475.38 1 商业商业出租收入出租收入 21,796.7921,796.79 1.1 出租面积()31,310.47 2.1 出租价格(元/月)46.00 3.1 租金增长率（%）5%4.1 出租率（%）100%2 113、办公办公出租收入出租收入 48,155.23 48,155.23 约占孵化器总收入的8595%2.1 出租面积()77970.77 2.2 出租价格(元/月)59.00 2.3 租金增长率（%）2%2.4 出租率（%）92%3 停车位停车位出租收入出租收入 1,263.27 1,263.27 3.1 出租个数 661 3.2 出租价格(元/个/月)300.00 3.3 租金增长率（%）3%3.4 出租率（%）50%4 押金收益押金收益 178.02178.02 XX估字XX估字 55 序号序号 类型名称类型名称 合计（万元）合计（万元）备注备注 5 孵化器增值服务收入孵化器增值服务收入 6,0114、82.076,082.07 约占孵化器总收入的5-15%7 7.5.2.5.2 经营经营税金估算税金估算 经过测算，本项目出租经营税费合计 3,805.26 万元。序号序号 类型名称类型名称 计算公式计算公式 指标（万元）指标（万元）1 物业物业出租出租税金及税金及附加附加 增值税（税率 5%）3,391.20 2 城市建设维护税(增值税 7%)237.38 3 教育费及地方附加（增值税 5%）169.56 4 印花税（收入 0.1%）7.12 5 企业所得税 0.00 -合计合计 3,805.263,805.26 备注：各年度相关税费预测详见附表项目经营收入分析估算表及附表项目损益及利润分配115、表。税费计算说明：税费计算说明：销售税费主要包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税。增值税及附加增值税及附加 A、增值税 2016 年 03 月 23 日，财政部国家税务总局发布关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号）的公告，（国家税务总局公告 2016 年第18 号），自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。分为核定征收和预征两种模式。咨询对象采用简易计税方法增值税税率取 5%。XX估字X116、X估字 56 根据四部委发布的关于科技企业孵化器、大学科技园和众创空间税收政策的通知财税2018120 号，自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其向在孵对象提供孵化服务取得的收入，免征增值税。咨询对象目前尚未获得省级以上孵化器评定，因此不符合税收优惠政策。B、城市维护建设税、教育费附加 1985 年 2 月 8 日国务院发布中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（国发198519 号文），自 1985 年起实行。城市117、维护建设税税率如下:纳税人所在地在市区的，税率为 7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为 5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为 1%。第 448 号国务院令,公布 国务院关于修改(征收教育费附加的暂行规定 的决定,教育费附加率提高到 3%,自 2005 年 10 月 1 日起施行。2011 年 2 月 23 日广东省人民政府办公厅印发广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法（粤府办201110 号），对广东省行政区域内缴纳增值税、营业税、消费税（以下简称“三税”）的单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人），按实际缴纳“三税”税额的 2%征收地方教育附加。印花税印花税 中华人民118、共和国印花税暂行条例，根据中华人民共和国国务院令第 11 号令，自 1988 年 10 月 1 日起施行。2011 年 1 月 8 日进行了修订，财产租赁合同（包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同）按租赁金额 1贴花。企业所得税企业所得税 根据关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知（国发200739 号），原享受企业所得税 15%税率的企业，2008 年按 18%税率，2009 年按 20%税率，2010 年按 22%税率，2011 年按 24%税率，2012 年之后按 25%税率执行。7.6 7.6 项目运营成本测算项目运营成本测算 经过测算，本项目运营成本合计 1552119、2.16 万元。XX估字XX估字 57 序号序号 项项 目目 总额（万元）总额（万元）1 维修保养费 1424.31 2 保险费 71.22 3 营销费用 963.10 4 人力成本 6090.75 5 公共能源 3873.77 6 其他费用 3099.02 运营成本合计 15522.16 计算说明：1、维修保养费 按租金收入的 2%计算。2、保险费 按租金收入的 0.1%计算。3、营销费用 按办公部分租金收入的 2%计算。4、人力成本 按人均薪酬支出 20 万，共 25 人计算，年薪金增长率 5%。5、公共能源 按经营收入的 5%计算。6、其他费用 包括清洁费、节日装饰费、行政费、绿化养护费120、日常管理杂项支出等，按经营收入的 4%计算。7.77.7 项目成本利润、净利润项目成本利润、净利润 经过测算本项目经营收入为 77,475.38 万元，净利润为-21,601.28 万元。本项目利润情况见下表：XX估字XX估字 58 序号序号 类型名称类型名称 计算公式计算公式 指标指标 备注备注 1 总经营收入 77,475.38 万元 2 土地经营权投入成本 18,425.17 万元 3 改造工程成本 17,370.01 万元 4 支付村租金（包税）21,653.77 万元 5 出租税金及附加 3,805.26 万元 6 财务费用 21,779.19 万元 7 管理费用 521.10 万121、元 8 经营成本 15,522.16 万元 9 利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)-(8)-21,601.28 万元 10 所得税 按照现行税率计算 0.00 万元 11 净利润(9)-(10)-21,601.28 万元 12 投资利润率 利润总额/总投资-35.41%13 税后投资利润率 净利润/总投资-35.41%13 经营利润率 净利润/经营收入-27.88%注：根据与委托方沟通，每月支付村租金中包括相关出租税费，包括房产税（租金的 12%）、增值税（不含增值税租金的 5%）及附加（增值税的 12%）、印花税（0.1%）、土地使用税（每平方米土地 3 元/年）122、。详见附表 7 支付村租金及代村支付的出租相关税费。XX估字XX估字 59 7.77.7 项目现金流分析项目现金流分析 全部投资累计净现金流于第 11.73 年时（即 2030 年）回正，即静态回收全部投资，全投资累计净现值在投资期内未回正，因此项目投资不可行。7.8 7.8 项目结果指标项目结果指标 财务结果指标表财务结果指标表 序号序号 项项 目目 指标指标 单位单位 1 项目总投资 79,749.24 万元 2 项目运营成本 15,522.16 万元 3 项目租金收入 77,475.38 万元 4 利润总额-21,601.28 万元 5 税后利润-21,601.28 万元 6 投资利润率123、（税前）-35.41%7 投资净利润率（税后）-35.41%8 经营利润率-27.88%9 财务净现值（FNPV）-14,001.63 万元 10 财务内部收益率（FIRR）0.07%XX估字XX估字 60 序号序号 项项 目目 指标指标 单位单位 11 动态投资回收期 年 12 静态投资回收期 11.94 年 XX估字XX估字 61 八八 敏感性分析敏感性分析 敏感性分析是投资项目的经济评估中常用的分析不确定性的方法之一。从多个不确定性因素中逐一找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险的能力。若某参数的小幅124、度变化能导致经济效益指标的较大变化，则称此参数为敏感性因素，反之则称其为非敏感性因素。因为项目的商业是大包租，孵化器的出租率根据市场预测变动也不大。因此我们选取出租价格变化、工程成本变化两个指标进行了敏感性变量分析测算，以下为项目各财务指标相对两个变量因素的反映结果：全投资敏感性分析指标结果表全投资敏感性分析指标结果表 因素变化情况因素变化情况 变化指标变化指标 敏感性分析结果敏感性分析结果 经营经营收入收入 （万元）（万元）总投资总投资 （万元）（万元）税后利润税后利润 （万元）（万元）经营经营利利润率润率 净现值净现值 （万元）（万元）内部收内部收益率益率 动态投动态投资回收资回收期期（年125、）（年）静态投静态投资回收资回收期期（年）（年）基本方案 77,475.3877,475.38 58,095.4758,095.47 -21,601.2821,601.28 -27.88%27.88%-14,001.6314,001.63 0.07%0.07%11.11.9494 租金价格变化 租金价格上升 10%85,222.97 58,095.47-15,177.40-17.81%-10,137.73 2.51%10.51 租金价格下降 10%69,727.90 58,095.47-28,025.08-40.19%-17,865.48-2.64%XX估字XX估字 62 工程成本变化 工程成126、本减少 10%77,475.38 56,420.21-19,926.03-25.72%-12,450.47 0.76%11.41 工程成本增加 10%77,475.38 59,770.83-23,276.64-30.04%-15,552.89-0.58%经测算可知：（1）项目的租金价格因素对项目效益影响较大，对租金价格的变动比对工程成本变动更敏感。（2）通过测算敏感性分析，当项目租金价格上升 37%时（即商业租金 62.94 元/月，办公租金 80.73 元/月，车位租金 410.51 元/个/月），项目的内部收益率为 8%，财务净现值为 0，此时为项目的动态盈亏平衡点，项目可行；当项目租金价127、格上升 34%时（即商业租金 61.49 元/月，办公租金 78.87 元/月，车位租金 401.02 元/个/月），项目的净利润为 0，此时为项目的静态盈亏平衡点，内部收益率为 7.50%；当项目工程成本下降 10%时，项目的内部收益率为 8%，财务净现值为 0，此时为项目的盈亏平衡点；（3）通过敏感性分析可知，委托方需提升项目运营能力，提升商业的人流和办公的服务水平，从而提升项目的租金水平，以减少和避免不利因素的影响，改善和提高项目的投资效果。同时，需要严格把握好工程成本，以保证项目的利润率。但依据目前的市场情况，项目租金价格不具备大幅提升的条件，因此项目总体来说不可行。XX估字XX估字 128、63 九九 项目补贴实施建议项目补贴实施建议 9.19.1 广州市孵化器资金补助相关政策广州市孵化器资金补助相关政策 根据 广州市科技企业孵化器和众创空间后补助试行办法（穗科创规字 20185 号）和广州市科技企业孵化器和众创空间管理办法（穗科创规字20186号）的相关规定，孵化器的奖励补贴分为奖励和补贴两大类。一奖励类 1.认定奖励 支持范围：新认定的市级、国家级孵化器培育单位和国家级孵化器分别给予 50 万元、100 万元和 200 万元的一次性奖励，逐级获得认定的，奖励差额部分;已获认定但未享受认定奖励的国家级孵化器，通过国家级孵化器年度考核评价的(指合格或以上)，可享受相应的奖励;每个129、孵化器认定奖励金额累计不超过 200 万元。对获得国家“苗圃孵化器加速器”科技创业孵化链条建设示范单位的给予一次性 100 万元的奖励;对获得广东省科技创业孵化链条建设试点单位的给予一次性50 万元的奖励;每个“苗圃孵化器加速器”科技创业孵化链条奖励金额累计不超过 100 万元。认定或考核时间从 2016 年 1 月 1 日开始计算。2.孵化企业毕业落户及引进海外孵化企业落户奖励 奖励对象：孵化器运营机构 支持范围：孵化企业毕业离开孵化器后在广州市落户发展两年(含)以上、年均营业收入增长率不低于 10%并实现盈利的，按每家 20 万元一次性奖励该孵化企业毕业所在的孵化器运营机构，要求毕业前需在130、该孵化器入驻不少于一年。本市孵化器在境外设立(或合作设立)海外孵化器，成功引进海外孵化企业在广州市落户发展两年以上、年均营业收入增长率不低于 10%并实现盈利的企业，按每家 100 万元一次性奖励该孵化器运营机构。自 2011 年 1 月 1 日后从孵化器毕业或从海外引进的孵化企业且满足上述要求的方可享受此奖励。3.孵化企业上市(挂牌)奖励 奖励对象：孵化器运营机构 支持范围：孵化企业毕业后 5 年内成功上市(挂牌)，且总部注册地在广州市，按照以下标准给予该企业驻留时间不少于两年的孵化器运营机构一次性奖励。企业上 XX估字XX估字 64 市(挂牌)时间从 2016 年 1 月 1 日开始计算。131、同一家企业已享受孵化企业上市(挂牌)奖励的不得重复申报。在广州股权交易中心挂牌 1 家企业，奖励 20 万元;在新三板挂牌 1 家企业，奖励 50 万元;在境内外证券交易所上市 1 家企业，奖励 100万元。同一家企业奖励不累加。4.认定高新技术企业奖励 奖励对象：孵化器运营机构 支持范围：对在孵化器内注册并实际经营的企业通过高新技术企业认定，按照每家 50 万元的标准给予孵化器一次性奖励。同一家高新技术企业不得重复计算。要求企业在 2016 年 1 月 1 日后取得高新技术企业认定资质，认定时满足在孵企业条件，并在认定前入驻该孵化器不少于一年。5.孵化器孵化绩效奖励 奖励对象：孵化器运营机构132、 支持范围：对广州市年度绩效评价得分 80 分(含)以上的孵化器，给予 20 万元绩效奖励。二补贴类 1.孵化器建设贷款贴息补贴 支持对象：孵化器载体建设投资机构 支持范围：孵化器载体建设投资机构通过贷款建设孵化器载体，按实际发生的建设投资贷款利息给予全额补贴，若该贷款项目已获得其他财政资金补助的，则剔除已获得的补助对差额部分给予补贴，每个孵化器载体建设项目补贴额最高不超过 300 万元。要求建设的孵化器载体项目已通过竣工验收，贷款利息补助期限从2011 年 1 月 1 日开始计算。2.新增孵化面积补贴 补助对象：孵化器运营机构 支持范围：按照新增孵化面积以每 100 平方米 5000 元的标133、准给予孵化器运营机构一次性补贴。新增孵化面积是指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日期间纳入我市孵化器登记范围的面积，以在孵企业实际租用面积(租约需半年以上)为准，新增公共服务面积以有效证明材料为准。累计享受补贴的新增孵化面积总量不得超过孵化器载体登记面积，已享受孵化器发展专项资金建设投资项目补助的 XX估字XX估字 65 孵化器载体不再重复享受。3.公共技术平台建设补贴 补助对象：孵化器运营机构或与孵化器相结合的公共技术平台服务机构 支持范围：对在孵化器内配套建设(包括自建、合建和引进)并主要为在孵企业服务的公共技术平台，按照其建设投资额的 30%给予公共技术平134、台服务机构一次性补贴，补贴金额最高不超过 300 万元。平台建设投资包含场地和设备费用，应扣除财政资金支持部分。要求公共技术平台已经投入使用并保持正常运转。平台建设投资支出发生时间从 2011 年 1 月 1 日开始计算。4.购买孵化和技术服务补贴 补助对象：孵化器运营机构 支持范围：孵化器运营机构通过集中购买为在孵企业提供设计、开发、试验、工艺流程、装备制造、检验检测和标准化等技术服务以及工商、法律、财税、金融、知识产权等服务的，按照孵化器实际支付服务费用的 50%给予补贴，每个孵化器年度补贴额最高不超过 100 万元。购买孵化和技术服务的发生时间从 2016 年 1月 1 日至 2016 135、年 12 月 31 日。5.投资在孵企业补贴 补助对象：孵化器运营机构或在孵企业投资机构 支持范围：孵化器运营机构或投资机构投资我市在孵企业，按照年度实际投资额10%给予投资补贴，每家机构年度补贴额不超过 100 万元。投资发生时限从 2016年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日。以下情况不予以补贴：母公司投资给子公司、原有股东增资扩股等投资行为;股权转让、债转股等未形成新增投资等投资行为。6.创业导师工作补贴 补助对象：孵化器运营机构 支持范围：孵化器运营机构聘任创业导师，且创业导师服务满一年并经孵化器运营机构考核合格，按照一位创业导师每年 3 万元的标准给予孵化器运营机构136、补贴，年度补贴金额不超过 30 万元。创业导师的服务期限从 2016 年 1 月 1 日至 2016年 12 月 31 日，本单位工作人员不纳入创业导师补贴范围。7.大学生创业补贴 补助对象：孵化器运营机构 XX估字XX估字 66 支持范围：接纳 5 个(含)以上大学生创业企业的孵化器，专项资金按照每家创业企业 3 万元的标准给予孵化器运营机构创业指导资金补贴，专项用于为大学生创业提供创业指导服务。每个孵化器运营机构的年度补贴总额不超过 150 万元。大学生是指高校及科研院所在册或截至 2017 年 6 月 30 日毕业不超过两年的大专生、本科生及研究生(不包括函授、中等专业院校等的毕业生)。137、大学生创业企业法人需为符合条件的大学生，并在 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日期间符合在孵企业条件方可申报，同一家大学生创业企业不重复补贴。8.在孵企业贷款担保费补贴 补助对象：在孵企业 支持范围：在孵企业在银行贷款过程中产生担保费用，按照企业所支付贷款担保费全额给予补贴，已享受各级财政贷款担保补贴部分应予扣除，每家在孵企业年度补贴额不超过 50 万元。在孵企业担保费支付时间从 2016 年 1 月 1 日至 2016年 12 月 31 日。9.在孵企业场租补贴 补助对象：在孵企业 支持范围：企业进入孵化器发展，按照实际租用孵化面积给予在孵企业最长两年的场租补贴138、，补贴标准为每平方米每月 10 元，企业实际支付场租低于补贴标准的，按照实际支付场租进行补贴，最大补贴面积 200 平方米。在孵企业场租发生时间从 2015 年 1 月 1 日开始计算。9.9.2 2 番禺区番禺区孵化器资金补助相关政策孵化器资金补助相关政策 根据 番禺区科工商信局关于印发 番禺区科技企业孵化器和众创空间管理办法的通知（番科工商信201653 号），番禺区对于企业孵化器主要有奖励类和补贴类两大类专项资金支持，均为后补助方式支持：一、奖励类 1.广州市科技企业孵化器登记资格奖励 支持对象：科技企业孵化器运营机构，对取得广州市科技企业孵化器登记资格的一次性给予 5 万元奖励。2.科139、技企业孵化器认定奖励 支持对象：科技企业孵化器运营机构 XX估字XX估字 67 支持范围：对新认定的区级、市级、省级（国家级科技企业孵化器培育单位）和国家级的科技企业孵化器分别给予 20 万元、30 万元、40 万元和 50 万元的一次性奖励；其中对获得高一级认定的进行补差奖励。3.公共技术平台建设奖励 支持对象：科技企业孵化器运营机构或与其相结合的公共技术平台服务机构 支持范围：对在孵化器内配套建设（包括自建、合建和引进）并主要为在孵企业服务的市级以上科技企业孵化器公共技术平台，按其获得市级（含）以上财政资金建设补贴的 50%给予公共技术平台服务机构一次性奖励，奖励金额最高不超过60 万元。140、4.科技企业孵化器开展国际合作奖励 支持对象：科技企业孵化器运营机构 支持范围：鼓励引进具备国际视野的国内外优质、专业的科技企业孵化器运营管理服务机构，积极开展国际合作。每引进一家，按其实际支出的 50%给予孵化器一次性奖励，奖励金额最高不超过 10 万元。5.开展创新创业活动奖励 支持对象：科技企业孵化器运营机构 支持范围：鼓励科技企业孵化器为在孵企业单独，或与高等院校、科研院所联合承办跨地区、跨领域的区域性、全国性、国际性科研技术交流，大型创新创业比赛、论坛、沙龙等活动，根据活动的影响力、规模、效果，对经登记备查的活动，按其实际支出的 50%给予奖励，年度奖励金额不超过 10 万元。6.转141、型升级辅导奖励 支持对象：科技企业孵化器运营机构 支持范围：鼓励科技企业孵化器运营机构主动辅导我区各镇街产权清晰的闲置物业、空置厂房和低效益工业园区向科技企业孵化器发展方向转型升级。对经登记备查的转型单位，其转型后成功获得市级科技企业孵化器登记资格的，给予辅导孵化器运营机构 10 万元一次性奖励；成功获得区级科技企业孵化器认定资格的，给予辅导孵化器运营机构 20 万元一次性奖励；成功获得市级科技企业孵化器认定资格的，给予辅导孵化器运营机构 30 万元一次性奖励；其中对获得高一级认定的进行补差奖励。XX估字XX估字 68 7.毕业企业落户奖励 支持对象：科技企业孵化器运营机构 支持范围：企业毕业142、离开科技企业孵化器后落户我区且良好运营满一年，年均营业收入增长率不低于 10%，并实现赢利的，按每家 5 万元一次性奖励给该企业所毕业的科技企业孵化器运营机构。二、补贴类 1.投资在孵企业补贴 支持对象：科技企业孵化器或创投、风投等运营机构 支持范围：鼓励科技企业孵化器运营机构或创投、风投等社会资金和金融资本投资我区在孵企业，按照年度实际投资额的 10%给予投资补贴，每家投资机构年度补贴额不超过 20 万元。2.在孵企业场租补贴 支持对象：符合在孵企业定义，孵化器列入在孵的企业 支持范围：在孵企业在孵化器发展，按照实际租用孵化面积给予在孵企业最长两年的场租补贴，补贴标准为每平方米每月 10 元143、，最大补贴面积 200 平方米，企业实际支付场租低于补贴标准的，按照实际支付场租进行补贴。政策适用性分析政策适用性分析和实施建议和实施建议：项目作为科技企业孵化器，符合上述政策的支持对象要求。从广州市的相关政策来看，项目能从奖励、补贴中获得支持，奖励部分由入孵企业的评定以及项目的经营情况来决定；补贴类获得的资金支持较多。项目约 7.7 万方孵化约能容纳近 400 家企业孵化，按最佳经营情况计算：（1）认定奖励 200 万元，（2）达到 80 分以上，年度奖励 20 万，则 10 年共奖励 200 万，（3）从运营第二年起，假设每年有 10%的企业能认定为高新企业，项目一年能获得的奖励约为 50144、*40=2,000 万元，10 年能获得奖励约 20,000 万元。（4）设两年后有 20%企业能毕业，并在离开两年后能有其中一半的毕业企业满足条件，则项目运营第5-10 年可以每年获得 20*40=800 万元奖励，5 年可获得奖励约 4,000 万元。（5）孵化企业挂牌上市率约 1%，则能获得奖励 400*0.01*20=80 万元（6）补贴方面，利息补贴最多 300 万，新增孵化面积 77,000/100*0.5=385 万元（一次性）。（7）每年孵化和技术补贴 100 万+导师补贴 30 万+大学生创业补贴 50 万+投资补贴 XX估字XX估字 69 100 万=280 万元，则运营十145、年这部分补贴约 2,800 万元。项目运营十年按最佳经营状况能获得的奖励补贴最高约 27,665 万元。从番禺区的相关政策来看，项目能从奖励、补贴中获得支持。按最佳经营情况计算，项目每年可从番禺区获得约 170 万元的奖励以及 20 万元的补贴。10 年能获得奖励和补贴约 1,900 万元。项目如果达到最佳运营情况，运营期能获得的两级补贴和奖励约 29,565 万元。但孵化器的专项资金支持均为后补助的方式提供，受项目的运营成绩的影响较大，有较大的不确定性，对于项目运营能力要求较高。另外，政策对于在孵企业的场租补贴较多，如果孵化企业均为初创企业办公面积在 200 平方米以下，全部入孵企业都可以获146、得补贴，项目办公 7.7 万方每年可以获得的补贴超过 1 千万。但该项政策的补贴对象是入孵企业而非孵化器运营机构，可以考虑以帮助入孵企业申请补贴的附加服务方式获得部分该项补助。建议项目投资方加强与有经验的运营方进行孵化器的运营合作，提高运营效率，争取申请国家级孵化器，为入孵企业提供优质服务，多举办创新创业活动、提高入孵企业的水平并促进企业毕业，为入孵企业搭建公共技术平台，从而可以获得更多的政策性资金支持。XX估字XX估字 70 十十 项目社会效益评价项目社会效益评价 1010.1.1 社会影响效果分析社会影响效果分析 该项目的改造对社会各个领域的发展都有拉动作用，尤其是广州房地产行业、金融融资147、等行业；另外，项目改造完成后进行招商运营，可以盘活北亭村物业价值，对解决历史遗留问题，推动片区经济发展，促进社会稳定起着积极的作用；在经济效益上，项目若妥善经营也可以增加地方税收，提高地区的经济水平。1010.1.1.1 1 提高科技成果转化率提高科技成果转化率 提高科技成果转化率，发挥科技对番禺区经济发展的支撑与引领作用，不断地孕育有潜力的高新技术企业，不断地为经济增添新的增长点，推动高新技术产业及用高新技术改造和提升传统产业的发展。1010.1.2.1.2 提高企业孵化成功率提高企业孵化成功率 中小型科技企业由于其项目的风险性决定了成功率不高，而且中小型科技企业的发展在番禺区面临着很大的困148、难，因而成功的难度更大。这就需要建立由政府扶持的孵化体系向其提供优质的、系统的、完善的孵化服务，以降低失败率。1010.1.3.1.3 帮助政府实现产业政策帮助政府实现产业政策 广州市现在处于社会主义市场经济体制的建立和不断完善的阶段，即经济转型期。政府的工作重点在于理顺各种关系，缓解矛盾，不断完善市场经济体制。推动高新技术产业的发展虽然具有重要的意义，但在现阶段政府难以投入更多的力量来促进科技成果转化及高新技术产业发展。而且高新技术所具有的一定风险性也不适合由政府来运作，所以，需要机制创新来解决这个问题。作为实现政府科技和经济政策目标的一种有效工具形式，创新孵化体系仍然要接受政府的政策指导和149、必要的物质扶持。政府指导和扶持创新孵化体系，以创新孵化体系，尤其是以孵化器作为物化载体指导和扶持科技型企业，这样就形成了一个有序传递的培育高新技术产业的政策链。对于完成政府产业政策，推动中小科技企业发展，孵化器可以发挥重要的作用。XX估字XX估字 71 1010.1.1.4 4 改善片区改善片区商业商业环境、完善功能结构环境、完善功能结构 项目位于番禺区大学城板块，项目周边有广州大学商业中心、GOGO 新天地等商业中心，主要以经营服饰、精品、小吃，商业档次较低。本项目的建成后将发展为区域大型商业中心，对周边片区商业环境和片区整体形象有进一步的提升，对片区的发展将产生积极的影响。1010.1.1150、.5 5 提供就业机会，提供就业机会，创造财政税收创造财政税收 项目的开发建设将会给建筑业等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。预计将为社会提供大量就业岗位。本项目投入运营后，孵化器将促进广州创新创业环境的迈向新高度。孵化器项目及商业项目的良好运营将为广州市创造更加丰厚的税收，促进广州经济的发展。1010.2.2 社会适应性分析社会适应性分析 本项目符合广州市土地利用总体规划和城市规划条件，项目将建成办公和商业物业，能够改善片区办公环境，提高商业档次以及改善片区形象，项目的社会经济价值总体上是被认可的。XX估字XX估字 72 十一十一 项目风险分析及应对措施项目151、风险分析及应对措施 1111.1.1 项目主要风险项目主要风险 1 1.市场风险市场风险：主要指由于孵化器市场需求的变化、新的孵化器项目运营竞争对手加入、竞争策略失效、预期租金水平下滑等可能给项目造成的损失。近年来，受经济形势、创业投资遇冷、孵化器补贴受政策周期影响等原因，孵化器行业在经历过去几年的快速发展后热潮明显减退。同时，项目所在的大学城区域范围内已有三大产业基地且均为成熟的国家级科技企业孵化器，特别是国家数字家庭产业基地，该基地规划用地面积约 300 亩，一期工程创业大厦与研发大厦已投入运营，已建成物业的出租率接近 100%，二期六宗地块全部由信投公司投资开发，目前已经开发了两宗地块，152、分别为创智大厦和创景公寓，未来还有四块待开发地块，计划用于科研园区和酒店配套项目建设，未来还将建成更多办公物业推行入市。竞争对手的加入以及项目将来运营过程中服务和市场需求的变化可能造成的租金水平下滑等，项目经营存在着未知的市场风险。2 2.运营风险：运营风险：项目为村集体所有物业，一方面，土地及房产权属均为北亭村；另一方面，本次项目总建筑面积高达 125,634.12，装修工程量大；且项目预计11 个月完工，工期较短，建成后还要应对消防验收和竣工验收等流程，时间非常紧促，但项目的经营期限仅为 10 年 7 个月。考虑到项目需进行二次装修和消防报建等大量的前期工作才能对外运营，村集体对于项目前期153、办证手续配合程度以及项目管理团队的管理经营将影响项目的有效经营期限及项目的入驻率。3 3.财务风险：财务风险：项目装修改造和运营过程需要投入的资金量十分大，但项目方注册资本仅有 1000 万元，自有资金占比过低且无其他可抵押资产，贷款难度较大，如果向银行申请贷款可能需要进行担保增信，如果集团不提供担保，项目将面临无法从银行融资的困境。总的来说，项目自有资金少，融资难度较大，存在一定的筹资风险。另外，由于该项目的财务现金流中经营收入受经营管理营销模式影响，如未能在短时间内妥善经营，项目经营期内的营业收入可能不能达到预期收入水平，在现金流平衡上也存在一定的风险。4.4.法律法律风险：风险：因项目为154、二次租赁使用权的整体招租，原运营公司与租赁企业及北 XX估字XX估字 73 亭村存在着众多法律纠纷，建议由律师事务所对项目权属人及拍卖标的进行研究，出具法律意见书为准。5 5.政策风险：政策风险：项目的实施过程中受到所在地政府部门关于孵化器项目运营政策、补贴政策变动；广州市、番禺区区域规划及区域定位的调整；政府部门对项目运营模式调整等方面的影响，存在相关的政策执行风险。1111.2 2 风险应对措施风险应对措施 首先建议项目方结合区域需求，根据广州大学城内科研院校、大学生等创业项目孵化主体的诉求，进行孵化器服务定位，遵循市场化的操作，在垂直细分领域提供服务，提高孵化器服务能力，进行孵化器的差异155、化运营以满足市场需求，提高抗市场风险能力。其次，积极主动与村集体进行协调，加快报建资料的准备和办理；同时加强与相关政府部门的沟通，推动项目前期报建中的相关手续的办理。建议与区政府进行积极沟通推动北亭广场项目经营期结束后续 10 年期物业的经营权的取得，以此延续经营期限，保障项目的经营效益。通过与经验丰富的项目经营管理团队进行合作开发，加强企业运营能力，制定科学的项目管理方法，保证项目按时完工。降低运营风险。第三，通过对项目的投资规模和装修工程进度的合理估计，及时筹备资金。经营过程中考虑收入、成本与预期值可能的重大变化，从而对财务现金流有准确安全的筹划，对可能出现现金流短缺的情况，及早准备好应对156、措施。区财政可根据相关的孵化器补贴政策在项目公司运营中给予一定数额财政补贴，降低项目运营中资金不足的财务风险。第四，与北亭村进行沟通，积极主动解决存在的法律纠纷；同时向律师、律所和法律援助部门进行咨询，根据专业人士提供的意见，对项目运营中的法律问题进行风险防范。第五，建议及时与区政府及项目所在的街道就项目区域规划及孵化器项目企业的运营模式进行积极沟通，然后及时对孵化器项目的扶持和奖励政策进行跟踪和梳理，以降低项目运营中因相关政策变化带来的风险。XX估字XX估字 74 十二十二 结论及建议结论及建议 12.112.1 项目可行性研究结论项目可行性研究结论 1.本项目符合国家房地产业投资政策，项目157、规划符合广州市城市规划的要求，资本金比例达到了国家规定标准，因此符合政府核准投资的范围。2.项目总投资为 58,095.47 万元，预计项目经营收入为 77,475.38 万元，全部投资财务内部收益率为 0.07%，小于基准收益率 8%；财务净现值为-14,001.63 万元，小于 0，项目不可行。3.如从政府财政补贴资金缺口的角度，在设定资金筹措模式下区政府在经营期限内每年给予 2000 万元左右（共 22,000 万元）的财政补贴，项目将能实现盈亏平衡。按当前的资金筹措模式，资金缺口较大，而广州市现有的孵化器资金支持政策仅适用于孵化器建成后，补贴数额还需要考察孵化器的运营成效，受项目的运营158、成绩的影响较大，对于项目运营能力要求较高，有较大的不确定性。项目虽然在获得足额的财政补贴后具有可行性，但风险还是非常大。4.如果项目的经营期能延长到 20 年，按照现有的支付村租金水平（后十年租金每 5 年增长 20%，即 2030 年增长 20%，2035 年增长 20%）,出租经营水平保持在 2030 年同等水平的稳定情况下，项目可以实现盈利。延长至 20 年的项目经营总收入是 196,818.86 万元，利润总额是 33,004.40 万元，税后净利润是 23,310.36万元，可以在经营期内回收全部投资成本，并达到收益目标。12.212.2 项目可行性建议项目可行性建议 1.建议调整资159、金筹措计划，加大自有资金的投入，或向集团申请无息借款。2.项目对保证村集体权益及维护社会稳定存在着积极的作用，建议通过与村签订合同延长租赁期至 20 年。区政府协调项目所在镇街及村经济合作社，配合项目办证以确保项目正常运营，确保项目公司的经营期限。如产生因村经济合作社单方原因造成的运营开业滞后影响经营期限问题，建议由区政府协调北亭村通过合同约定补充项目公司一定的项目经营期限或延长至 20 年，并 XX估字XX估字 75 在经营期限结束后拥有优先经营权限受让权。3.密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，保障出租方案的顺利实施，加快出租款回笼。尽快盘活提升项目的人气160、，适时提高项目的租金。4.严格控制房屋改造装修费，降低投资成本，加强对项目工程进度的监管力度，确保项目按计划正常施工。同时，密切关注资金的可投入状况，保证施工进度，以免影响租赁经营期，影响项目的经济效益。5.项目对维护社会稳定和保障村集体权益有着积极的作用，建议国有企业作为运营主体负责项目的开发建设，同时项目公司在经营期限内运营产生的亏损由区财政每年根据项目的实际运营情况，给予项目公司补贴。6.建议项目建设过程中严格执行公开招投标程序，优选有经验、有实力，资信良好的施工企业，制定科学、合理的施工组织计划，保证项目的顺利完成，争取早日取得效益。XX估字XX估字 76 十三十三 附表附表 附表附表161、 1 1 项目总投资成本表项目总投资成本表 序号序号 项目名称项目名称 计算方式计算方式 总金额总金额(万元）万元）单价单价（元（元/）商业商业(元元/)金额金额(万元）万元）一一 土地成本土地成本 17,000.0017,000.00 1.1 土地拍卖价格 总建面为准 17,000.00 1603-1.2 交易税 包括房产税、增值税及附加、印花税 1,425.17 134-土地成本合计土地成本合计 1.11.31.11.3 18,425.1718,425.17 1737-二二 前期工程费前期工程费 建安工程费的 3%-6%2.1 勘察测量费 总建面为准 106.05 10 XX估字XX估字 162、77 序号序号 项目名称项目名称 计算方式计算方式 总金额总金额(万元）万元）单价单价（元（元/）商业商业(元元/)金额金额(万元）万元）2.2 规划设计费、招标代理费等 总建面为准 535.03 50 2.3 行政许可规费 总建面为准 106.05 10 -前期工程费合计前期工程费合计 2.12.2.12.3 3 747.13 747.13 70 70 三三 建设安装工程费建设安装工程费 3.1 地下室结构工程 总建面为准 82.06 8 3.2 地上主体工程 总建面为准 747.41 70 -土建工程小计土建工程小计 0.00 3.33.3 水电安装 总建面为准 1,887.96 178 163、180.00 563.59 3.43.4 消防工程 总建面为准 1,841.50 174 180.00 563.59 XX估字XX估字 78 序号序号 项目名称项目名称 计算方式计算方式 总金额总金额(万元）万元）单价单价（元（元/）商业商业(元元/)金额金额(万元）万元）3.53.5 煤气管道 总建面为准 0.00 0 0.00 0.00 3.63.6 电梯工程 总建面为准 473.69 45 20.00 62.62 3.73.7 有线电视 总建面为准 0.00 0 0.00 0.00 3.83.8 通讯工程 总建面为准 149.48 14 0.00 0.00 3.93.9 智能系统 总建面164、为准 747.41 70 0.00 0.00 3.103.10 空调系统 总建面为准 623.68 59 35.00 109.59-安装工程费小计安装工程费小计 总建面为准总建面为准 5,723.725,723.72 540540 415.00415.00 1,299.391,299.39 3.11 外墙装饰 总建面为准 1,590.77 150 150.00 469.66 3.12 室内装修 总建面为准 5,231.85 493-建安工程合计建安工程合计 3.13.123.13.12 13,375.8113,375.81 1261 565.00565.00 1,769.051,769.05 165、XX估字XX估字 79 序号序号 项目名称项目名称 计算方式计算方式 总金额总金额(万元）万元）单价单价（元（元/）商业商业(元元/)金额金额(万元）万元）四四 室外其他工程费室外其他工程费 4.1 绿化园建道路 空地面积为准 1,401.00 300 室外工程费合计室外工程费合计 4.14.1 1,401.001,401.00 132132 五五 开发期间税费开发期间税费 5.15.1 工程监理费 以总建面为准 267.52 80 5.5.2 2 其他税费 以总建面为准 848.41 80 -开发期间税费合计开发期间税费合计 5.15.35.15.3 1,115.93 1,115.93 10166、5 105 六六 办公设施设备费办公设施设备费 224.22 3030 七七 不可预见费不可预见费 二至六项的二至六项的 3%3%505.92505.92 4848 八八 开发成本合计开发成本合计 一至七一至七 35,795.1835,795.18 33753375 XX估字XX估字 80 序号序号 项目名称项目名称 计算方式计算方式 总金额总金额(万元）万元）单价单价（元（元/）商业商业(元元/)金额金额(万元）万元）九九 开发成本（不含地开发成本（不含地价）价）二至七二至七 17,370.0117,370.01 16381638 十十 管理费用管理费用 开发成本的开发成本的 3%3%521167、.10521.10 4949 十一十一 销售费用销售费用 销售收入的销售收入的 2%2%0.000.00 0 0 十二十二 财务费用财务费用 21,779.1921,779.19 20542054 开发费用合计开发费用合计 22,300.2922,300.29 十三十三 支付村租金（包税）21,653.77 项目总投资项目总投资 79,749.24 XX估字XX估字 81 附表附表 2 2 项项目经营收入分析估算表目经营收入分析估算表 单位：万元单位：万元 序号序号 项目项目 合计合计 20192019 年年 20202020 年年 20212021 年年 20222022 年年 202320168、23 年年 20242024 年年 1 1 出租经营总收入出租经营总收入 77,475.3877,475.38 0.000.00 243.46243.46 4,269.474,269.47 5,647.485,647.48 7,355.137,355.13 7,896.417,896.41 1.11.1 商业出租收入商业出租收入 21,796.7921,796.79 0.000.00 144.03144.03 1,814.761,814.76 1,905.491,905.49 2,000.772,000.77 2,100.812,100.81 出租面积（）31,310.47 0.00 31,3169、10.47 31,310.47 31,310.47 31,310.47 31,310.47 出租价格(元/月)46.00 46.00 46.00 48.30 50.72 53.25 55.91 租金增长率（%）0%0%5%5%5%5%出租率（%）0%100%100%100%100%100%1.21.2 办公出租收入办公出租收入 48,155.23 48,155.23 0.00 0.00 92.01 92.01 2,252.29 2,252.29 3,446.01 3,446.01 4,686.58 4,686.58 5,079.08 5,079.08 出租面积（）77970.77 0 1559170、4.154 31188.308 46782.462 62376.616 66275.155 出租价格(元/月)59.00 59.00 59.00 60.18 61.38 62.61 63.86 XX估字XX估字 82 序号序号 项目项目 合计合计 20192019 年年 20202020 年年 20212021 年年 20222022 年年 20232023 年年 20242024 年年 租金增长率（%）0%0%2%2%2%2%出租率（%）0%20%40%60%80%85%1.31.3 车位出租收入车位出租收入 1,263.27 1,263.27 0.00 0.00 1.98 1.98 73.171、53 73.53 100.98 100.98 130.01 130.01 133.91 133.91 出租数量（个）661 0 66.1 198.3 264.4 330.5 330.5 出租价格(元/个/月)300.00 300.00 300.00 309.00 318.27 327.82 337.65 租金增长率（%）0%0%3%3%3%3%出租率（%）0%10%30%40%50%50%1.41.4 押金收益押金收益 178.02178.02 0.000.00 0.600.60 10.3510.35 13.6313.63 17.0417.04 18.2818.28 1.51.5 增值服务收入172、增值服务收入 6,082.076,082.07 0.000.00 4.844.84 118.54118.54 181.37181.37 520.73520.73 564.34564.34 2 2 出租税金及附加出租税金及附加 3,805.263,805.26 0.00 12.71 221.24 291.34 364.27 390.80 2.1 房产税房产税 0.000.00 0.00 XX估字XX估字 83 序号序号 项目项目 合计合计 20192019 年年 20202020 年年 20212021 年年 20222022 年年 20232023 年年 20242024 年年 2.2 增值税173、 3,391.203,391.20 0.00 11.33 197.17 259.64 324.64 348.28 2.3 城市建设维护税 237.38237.38 0.00 0.79 13.80 18.17 22.72 24.38 2.4 教育费附加 169.56169.56 0.00 0.57 9.86 12.98 16.23 17.41 2.5 印花税 7.127.12 0.00 0.02 0.41 0.55 0.68 0.73 3 3 税后净收入税后净收入 73,670.1273,670.12 0.000.00 230.75230.75 4,048.234,048.23 5,356.14174、5,356.14 6,990.866,990.86 7,505.617,505.61 XX估字XX估字 84 序号序号 项目项目 合计合计 20252025 年年 20262026 年年 20272027 年年 20282028 年年 20292029 年年 20302030 年年 1 1 出租经营总收入出租经营总收入 77,475.3877,475.38 8,458.248,458.24 8,978.018,978.01 9,228.669,228.66 9,487.849,487.84 9,999.339,999.33 5,911.345,911.34 1.11.1 商业出租收入商业出租收175、入 21,796.7921,796.79 2,205.852,205.85 2,316.142,316.14 2,431.952,431.95 2,553.542,553.54 2,681.222,681.22 1,642.251,642.25 出租面积（）31,310.47 31,310.47 31,310.47 31,310.47 31,310.47 31,310.47 31,310.47 出租价格(元/月)46.00 58.71 61.64 64.73 67.96 71.36 74.93 租金增长率（%）5%5%5%5%5%5%出租率（%）100%100%100%100%100%100%176、1.21.2 办公出租收入办公出租收入 48,155.23 48,155.23 5,485.40 5,485.40 5,719.45 5,719.45 5,833.83 5,833.83 5,950.51 5,950.51 6,069.52 6,069.52 3,540.55 3,540.55 出租面积（）77970.77 70173.693 71733.108 71733.108 71733.108 71733.108 71733.108 出租价格(元/月)59.00 65.14 66.44 67.77 69.13 70.51 70.51 租金增长率（%）2%2%2%2%2%2%XX估字XX177、估字 85 序号序号 项目项目 合计合计 20252025 年年 20262026 年年 20272027 年年 20282028 年年 20292029 年年 20302030 年年 出租率（%）90%92%92%92%92%92%1.31.3 车位出租收入车位出租收入 1,263.27 1,263.27 137.93 137.93 142.07 142.07 146.33 146.33 150.72 150.72 155.24 155.24 90.56 90.56 出租数量（个）661 330.5 330.5 330.5 330.5 330.5 330.5 出租价格(元/个/月)300.0178、0 347.78 358.22 368.96 380.03 391.43 391.43 租金增长率（%）3%3%3%3%3%3%出租率（%）50%50%50%50%50%50%1.41.4 押金收益押金收益 178.02178.02 19.5719.57 20.4420.44 21.0321.03 21.6421.64 22.2622.26 13.1813.18 1.51.5 增值服务收入增值服务收入 6,082.076,082.07 609.49609.49 779.92779.92 795.52795.52 811.43811.43 1,071.091,071.09 624.80624.8179、0 2 2 出租税金及附加出租税金及附加 3,805.263,805.26 418.34 436.96 449.49 462.46 475.87 281.78 2.1 房产税房产税 0.000.00 2.2 增值税 3,391.203,391.20 372.82 389.41 400.58 412.13 424.09 251.11 XX估字XX估字 86 序号序号 项目项目 合计合计 20252025 年年 20262026 年年 20272027 年年 20282028 年年 20292029 年年 20302030 年年 2.3 城市建设维护税 237.38237.38 26.10 27.180、26 28.04 28.85 29.69 17.58 2.4 教育费附加 169.56169.56 18.64 19.47 20.03 20.61 21.20 12.56 2.5 印花税 7.127.12 0.78 0.82 0.84 0.87 0.89 0.53 3 3 税后净收入税后净收入 73,670.1273,670.12 8,039.908,039.90 8,541.058,541.05 8,779.178,779.17 9,025.389,025.38 9,523.469,523.46 5,629.565,629.56 XX估字XX估字 87 附表附表 3 3 项目资金来源与运用表181、项目资金来源与运用表 单位：万元单位：万元 序号序号 项目名称项目名称 合计合计 20192019 年年 20202020 年年 20212021 年年 20222022 年年 20232023 年年 20242024 年年 一一 资金来源资金来源 138,475.38138,475.38 21,000.0021,000.00 20,243.4620,243.46 4,269.474,269.47 5,647.485,647.48 27,355.1327,355.13 7,896.417,896.41 1 1 经营活动产生的现金来源经营活动产生的现金来源 77,475.3877,475.38 182、243.46243.46 4,269.474,269.47 5,647.485,647.48 7,355.137,355.13 7,896.417,896.41 1.2 租金收入 71,215.29 238.02 4,140.58 5,452.48 6,817.36 7,313.79 1.3 孵化器服务收入 6,082.07 4.84 118.54 181.37 520.73 564.34 1.3 押金收入 178.02 0.60 10.35 13.63 17.04 18.28 2 2 筹资活动产生的现金来源筹资活动产生的现金来源 61,000.0061,000.00 21,000.0021,183、000.00 20,000.0020,000.00 20,000.0020,000.00 2.1 自有资金 1,000.00 1,000.00 2.2 向交投借款 20,000.00 20,000.00 2.3 银行借款 40,000.00 20,000.00 20,000.00 二二 资金运用资金运用 159,076.66159,076.66 18,512.2518,512.25 21,717.5921,717.59 5,263.325,263.32 5,533.875,533.87 26,918.2126,918.21 8,294.298,294.29 XX估字XX估字 88 序号序号 项184、目名称项目名称 合计合计 20192019 年年 20202020 年年 20212021 年年 20222022 年年 20232023 年年 20242024 年年 1 土地经营权成本 18,425.17 18,425.17 2 装修改造投资 17,891.11 17,891.11 3 支付村租金（包税）21,653.77 1,537.02 1,902.83 1,902.83 1,902.83 1,902.83 4 出租税金及附加 3,805.26 12.71 221.24 291.34 364.27 390.80 5 运营成本 15,522.16 153.75 1,016.25 1,21185、6.70 1,450.11 1,544.66 5.1 维修保养费 1,424.31 4.76 82.81 109.05 136.35 146.28 5.2 保险费 71.22 0.24 4.14 5.45 6.82 7.31 5.3 营销费用 963.10 1.84 45.05 68.92 93.73 101.58 5.4 人力成本 6,090.75 125.00 500.00 525.00 551.25 578.81 5.5 公共能源 3,873.77 12.17 213.47 282.37 367.76 394.82 5.6 其他费用 3,099.02 9.74 170.78 225.90186、 294.21 315.86 XX估字XX估字 89 序号序号 项目名称项目名称 合计合计 20192019 年年 20202020 年年 20212021 年年 20222022 年年 20232023 年年 20242024 年年 6 企业所得税 0 0 0 0 0 7 借款本金偿还（交投）20,000.00 20,000.00 8 借款本金偿还（银行）40,000.00 2,300.00 9 借款利息支付(财务费用)21,779.19 87.08 2,123.00 2,123.00 2,123.00 3,201.00 2,156.00 三三 盈余资金盈余资金 -20,601.2820,6187、01.28 2,487.752,487.75 -1,474.141,474.14 -993.85993.85 113.62113.62 436.92436.92 -397.88397.88 四四 累计盈余资金累计盈余资金 2,487.752,487.75 1,013.621,013.62 19.7719.77 133.38133.38 570.30570.30 172.43172.43 XX估字XX估字 90 序号序号 项目名称项目名称 合计合计 20252025 年年 20262026 年年 20272027 年年 20282028 年年 20292029 年年 20302030 年年 一一188、 资金来源资金来源 138,475.38138,475.38 8,458.248,458.24 8,978.018,978.01 9,228.669,228.66 9,487.849,487.84 9,999.339,999.33 5,911.345,911.34 1 1 经营活动产生的现金来源经营活动产生的现金来源 77,475.3877,475.38 8,458.248,458.24 8,978.018,978.01 9,228.669,228.66 9,487.849,487.84 9,999.339,999.33 5,911.345,911.34 1.2 租金收入 71,215.29 189、7,829.18 8,177.65 8,412.11 8,654.77 8,905.98 5,273.36 1.3 孵化器服务收入 6,082.07 609.49 779.92 795.52 811.43 1,071.09 624.80 1.3 押金收入 178.02 19.57 20.44 21.03 21.64 22.26 13.18 2 2 筹资活动产生的现金来源筹资活动产生的现金来源 61,000.0061,000.00 2.1 自有资金 1,000.00 2.2 向交投借款 20,000.00 2.3 银行借款 40,000.00 二二 资金运用资金运用 159,076.66159,190、076.66 8,453.098,453.09 8,956.398,956.39 9,290.469,290.46 9,505.999,505.99 9,930.399,930.39 26,700.8226,700.82 1 土地经营权成本 18,425.17 XX估字XX估字 91 序号序号 项目名称项目名称 合计合计 20252025 年年 20262026 年年 20272027 年年 20282028 年年 20292029 年年 20302030 年年 2 装修改造投资 17,891.11 3 支付村租金（包税）21,653.77 2,059.60 2,279.09 2,279.09191、 2,279.09 2,279.09 1,329.47 4 出租税金及附加 3,805.26 418.34 436.96 449.49 462.46 475.87 281.78 5 运营成本 15,522.16 1,732.28 1,793.96 1,858.22 1,947.08 1,166.04 1,732.28 5.1 维修保养费 1,424.31 156.58 163.55 168.24 173.10 178.12 105.47 5.2 保险费 71.22 7.83 8.18 8.41 8.65 8.91 5.27 5.3 营销费用 963.10 109.71 114.39 116.6192、8 119.01 121.39 70.81 5.4 人力成本 6,090.75 607.75 638.14 670.05 703.55 738.73 452.47 5.5 公共能源 3,873.77 422.91 448.90 461.43 474.39 499.97 295.57 5.6 其他费用 3,099.02 338.33 359.12 369.15 379.51 399.97 236.45 6 企业所得税 0 0 0 0 0 0 XX估字XX估字 92 序号序号 项目名称项目名称 合计合计 20252025 年年 20262026 年年 20272027 年年 20282028 年年193、 20292029 年年 20302030 年年 7 借款本金偿还（交投）20,000.00 8 借款本金偿还（银行）40,000.00 2,300.00 2,600.00 3,000.00 3,300.00 3,800.00 22,700.00 9 借款利息支付(财务费用)21,779.19 2,032.03 1,908.06 1,767.92 1,606.22 1,428.35 1,223.53 三三 盈余资金盈余资金 -20,601.2820,601.28 5.155.15 21.6221.62 -61.8061.80 -18.1418.14 68.9468.94 -20,789.482194、0,789.48 四四 累计盈余资金累计盈余资金 177.58177.58 199.20199.20 137.40137.40 119.26119.26 188.20188.20 -20,601.2820,601.28 XX估字XX估字 93 附表附表 4 4 还本付息计划表还本付息计划表 单位：万元单位：万元 20192019 年年 20202020 年年 20212021 年年 20222022 年年 20232023 年年 20242024 年年 1 1 期初贷款本金累计（交投）期初贷款本金累计（交投）80,000.00 20,000.00 20,000.00 20,000.00 20,195、000.00 期初贷款本金累计（银行）期初贷款本金累计（银行）20,000.00 20,000.00 20,000.00 40,000.00 2 2 本期贷款（交投）本期贷款（交投）20,000.00 20,000.00 本期贷款（银行）本期贷款（银行）40,000.00 20,000.00 20,000.00 3 3 本期应计利息（交投）本期应计利息（交投）4,267.08 87.08 1,045.00 1,045.00 1,045.00 1,045.00 本期应计利息（银行）本期应计利息（银行）17,512.11 1,078.00 1,078.00 1,078.00 2,156.00 2,196、156.00 4 4 本期还本付息（交投）本期还本付息（交投）24,267.08 87.08 1,045.00 1,045.00 1,045.00 21,045.00 本期还本付息（银行）本期还本付息（银行）57,512.11 1,078.00 1,078.00 1,078.00 2,156.00 4,456.00 XX估字XX估字 94 20192019 年年 20202020 年年 20212021 年年 20222022 年年 20232023 年年 20242024 年年 4.14.1 还本（交投）还本（交投）20,000.00 20,000.00 还本（银行）还本（银行）40,000197、.00 2,300.00 4.24.2 付息（交投）付息（交投）4,267.08 87.08 1,045.00 1,045.00 1,045.00 1,045.00 付息（银行）付息（银行）17,512.11 1,078.00 1,078.00 1,078.00 2,156.00 2,156.00 5 5 期末贷款余额累计（银行）期末贷款余额累计（银行）20,000.00 20,000.00 20,000.00 20,000.00 期末贷款余额累计（交投）期末贷款余额累计（交投）20,000.00 20,000.00 20,000.00 40,000.00 37,700.00 6 还贷资金结余198、 2,487.75 1,013.62 19.77 133.38 570.30 172.43 XX估字XX估字 95 20252025 年年 20262026 年年 20272027 年年 20282028 年年 20292029 年年 20302030 年年 1 1 期初贷款本金累计（交投）期初贷款本金累计（交投）80,000.00 期初贷款本金累计（银行）期初贷款本金累计（银行）37,700.00 35,400.00 32,800.00 29,800.00 26,500.00 22,700.00 2 2 本期贷款（交投）本期贷款（交投）20,000.00 本期贷款（银行）本期贷款（银行）40199、,000.00 3 3 本期应计利息（交投）本期应计利息（交投）4,267.08 本期应计利息（银行）本期应计利息（银行）17,512.11 2,032.03 1,908.06 1,767.92 1,606.22 1,428.35 1,223.53 4 4 本期还本付息（交投）本期还本付息（交投）24,267.08 本期还本付息（银行）本期还本付息（银行）57,512.11 4,332.03 4,508.06 4,767.92 4,906.22 5,228.35 23,923.53 XX估字XX估字 96 20252025 年年 20262026 年年 20272027 年年 20282028200、 年年 20292029 年年 20302030 年年 4.14.1 还本（交投）还本（交投）20,000.00 还本（银行）还本（银行）40,000.00 2,300.00 2,600.00 3,000.00 3,300.00 3,800.00 22,700.00 4.24.2 付息（交投）付息（交投）4,267.08 付息（银行）付息（银行）17,512.11 2,032.03 1,908.06 1,767.92 1,606.22 1,428.35 1,223.53 5 5 期末贷款余额累计（银行）期末贷款余额累计（银行）期末贷款余额累计（交投）期末贷款余额累计（交投）35,400.00 201、32,800.00 29,800.00 26,500.00 22,700.00 6 还贷资金结余 177.58 199.20 137.40 119.26 188.20 -20,601.28 XX估字XX估字 97 附表附表 5 5 项目损益及利润分配表项目损益及利润分配表 单位：万元单位：万元 序序号号 项项 目目 合计合计 20192019 年年 20202020 年年 20212021 年年 20222022 年年 20232023 年年 20242024 年年 1 1 经营收入经营收入 77,475.3877,475.38 243.46243.46 4,269.474,269.47 5,202、647.485,647.48 7,355.137,355.13 7,896.417,896.41 1.1 出租收入 71,215.29 238.02 4,140.58 5,452.48 6,817.36 7,313.79 1.2 孵化器服务收入 6,082.07 4.84 118.54 181.37 520.73 564.34 1.3 押金收入 178.02 0.60 10.35 13.63 17.04 18.28 2 2 经营支出经营支出 99,076.6699,076.66 87.0887.08 7,290.617,290.61 8,727.458,727.45 8,997.998,997203、.99 10,382.3310,382.33 9,458.429,458.42 2.1 土地摊销 18,425.17 1,675.02 1,675.02 1,675.02 1,675.02 1,675.02 2.2 装修设备折旧 17,891.11 1,789.11 1,789.11 1,789.11 1,789.11 1,789.11 2.3 支付村租金（包税）21,653.77 1,537.02 1,902.83 1,902.83 1,902.83 1,902.83 2.4 经营成本 15,522.16 153.75 1,016.25 1,216.70 1,450.11 1,544.66 204、2.5 出租税金及附加 3,805.26 12.71 221.24 291.34 364.27 390.80 XX估字XX估字 98 2.6 财务费用 21,779.19 87.08 2,123.00 2,123.00 2,123.00 3,201.00 2,156.00 3 营业利润营业利润 -21,601.2821,601.28 -7,047.157,047.15 -4,457.984,457.98 -3,350.513,350.51 -3,027.213,027.21 -1,562.001,562.00 4 补前期亏损 -7,047.15-11,505.13-14,855.63-17,8205、82.84 5 利润总额-21,601.28 -7,047.15-4,457.98-14,855.63-17,882.84-19,444.85 6 所得税 0 0 0 0 0 7 净利润-21,601.28 -7,047.15-4,457.98-14,855.63-17,882.84-19,444.85 序序号号 项项 目目 合计合计 20252025 年年 20262026 年年 20272027 年年 20282028 年年 20292029 年年 20302030 年年 1 1 经营收入经营收入 77,475.3877,475.38 8,458.248,458.24 8,978.018,206、978.01 9,228.669,228.66 9,487.849,487.84 9,999.339,999.33 5,911.345,911.34 1.1 出租收入 71,215.29 7,829.18 8,177.65 8,412.11 8,654.77 8,905.98 5,273.36 1.2 孵化器服务收入 6,082.07 609.49 779.92 795.52 811.43 1,071.09 624.80 1.3 押金收入 178.02 19.57 20.44 21.03 21.64 22.26 13.18 2 2 经营支出经营支出 99,076.6699,076.66 9,6207、17.219,617.21 9,820.529,820.52 9,754.589,754.58 9,670.119,670.11 9,594.529,594.52 5,675.845,675.84 XX估字XX估字 99 2.1 土地摊销 18,425.17 1,675.02 1,675.02 1,675.02 1,675.02 1,675.02 1,675.02 2.2 装修设备折旧 17,891.11 1,789.11 1,789.11 1,789.11 1,789.11 1,789.11 2.3 支付村租金（包税）21,653.77 418.34 436.96 449.49 462.46208、 475.87 281.78 2.4 经营成本 15,522.16 1,643.12 1,732.28 1,793.96 1,858.22 1,947.08 1,166.04 2.5 出租税金及附加 3,805.26 418.34 436.96 449.49 462.46 475.87 281.78 2.6 财务费用 21,779.19 2,032.03 1,908.06 1,767.92 1,606.22 1,428.35 1,223.53 3 营业利润营业利润 -21,601.2821,601.28 -1,158.971,158.97 -842.51842.51 -525.92525.92209、 -182.27182.27 404.81404.81 235.50235.50 4 补前期亏损 -19,444.85-20,603.82-21,446.33-21,972.25-22,154.52-21,749.71 5 利润总额-21,601.28-20,603.82-21,446.33-21,972.25-22,154.52-21,749.71-21,514.20 6 所得税 0 0 0 0 0 0 7 净利润-21,601.28-20,603.82-21,446.33-21,972.25-22,154.52-21,749.71-21,514.20 XX估字XX估字 100 附表附表 6210、 6 全投资全投资现金流量表现金流量表 单位：万元单位：万元 序号序号 项目项目 合计合计 20192019 年年 20202020 年年 20212021 年年 20222022 年年 20232023 年年 20242024 年年 1 1 现金流入现金流入 77,475.38 77,475.38 243.46 243.46 4,269.47 4,269.47 5,647.48 5,647.48 7,355.13 7,355.13 7,896.41 7,896.41 1.1 出租收入 71,215.29 238.02 4,140.58 5,452.48 6,817.36 7,313.79 1211、.2 孵化器服务收入 6,082.07 4.84 118.54 181.37 520.73 564.34 1.3 押金收入 178.02 0.60 10.35 13.63 17.04 18.28 2 2 现金流出现金流出 80,706.24 80,706.24 18,425.17 18,425.17 19,594.59 19,594.59 3,140.32 3,140.32 3,410.87 3,410.87 3,717.21 3,717.21 3,838.29 3,838.29 2.1 土地经营权购买 18,425.17 18,425.17 2.2 工程成本 17,891.11 17,891212、.11 2.3 支付村租金（包税）21,653.77 1,537.02 1,902.83 1,902.83 1,902.83 1,902.83 2.4 运营成本 15,522.16 1,690.77 2,919.08 3,119.53 3,352.94 3,447.49 2.5 出租税金及附加 3,805.26 12.71 221.24 291.34 364.27 390.80 2.6 所得税 0 0 0 0 0 XX估字XX估字 101 3 3 净现金流净现金流 -3,230.86 3,230.86 -18,425.17 18,425.17 -19,351.14 19,351.14 1,12213、9.15 1,129.15 2,236.62 2,236.62 3,637.92 3,637.92 4,058.12 4,058.12 4 4 累计净现金流累计净现金流 -18,425.17 18,425.17 -37,776.30 37,776.30 -36,647.15 36,647.15 -34,410.54 34,410.54 -30,772.62 30,772.62 -26,714.49 26,714.49 5 5 净现值净现值 -14,001.63 14,001.63 -18,425.17 18,425.17 -17,917.72 17,917.72 968.06 968.06 1214、,775.50 1,775.50 2,673.98 2,673.98 2,761.89 2,761.89 6 6 累计净现值累计净现值 -18,425.17 18,425.17 -36,342.89 36,342.89 -35,374.82 35,374.82 -33,599.32 33,599.32 -30,925.34 30,925.34 -28,163.45 28,163.45 XX估字XX估字 102 序号序号 项目项目 合计合计 20252025 年年 20262026 年年 20272027 年年 20282028 年年 20292029 年年 20302030 年年 1 1 现金215、流入现金流入 77,475.38 77,475.38 8,458.24 8,458.24 8,978.01 8,978.01 9,228.66 9,228.66 9,487.84 9,487.84 9,999.33 9,999.33 5,911.34 5,911.34 1.1 出租收入 71,215.29 7,829.18 8,177.65 8,412.11 8,654.77 8,905.98 5,273.36 1.2 孵化器服务收入 6,082.07 609.49 779.92 795.52 811.43 1,071.09 624.80 1.3 押金收入 178.02 19.57 20.44216、 21.03 21.64 22.26 13.18 2 2 现金流出现金流出 80,706.24 80,706.24 4,121.06 4,121.06 4,448.33 4,448.33 4,522.54 4,522.54 4,599.77 4,599.77 4,702.04 4,702.04 2,777.29 2,777.29 2.1 土地经营权购买 18,425.17 2.2 工程成本 17,891.11 2.3 支付村租金（包税）21,653.77 2,059.60 2,279.09 2,279.09 2,279.09 2,279.09 1,329.47 2.4 运营成本 15,522.217、16 1,643.12 1,732.28 1,793.96 1,858.22 1,947.08 1,166.04 2.5 出租税金及附加 3,805.26 0 0 0 0 0 0 2.6 所得税 4,337.18 4,337.18 4,529.68 4,529.68 4,706.12 4,706.12 4,888.08 4,888.08 5,297.29 5,297.29 3,134.05 3,134.05 XX估字XX估字 103 3 3 净现金流净现金流 -3,230.86 3,230.86 -22,377.31 22,377.31 -17,847.63 17,847.63 -13,141218、.51 13,141.51 -8,253.43 8,253.43 -2,956.14 2,956.14 177.91 177.91 4 4 累计净现金流累计净现金流 2,733.16 2,733.16 2,643.03 2,643.03 2,542.57 2,542.57 2,445.26 2,445.26 2,453.67 2,453.67 1,344.14 1,344.14 5 5 净现值净现值 -14,001.63 14,001.63 -25,430.29 25,430.29 -22,787.27 22,787.27 -20,244.70 20,244.70 -17,799.44 17,219、799.44 -15,345.77 15,345.77 -14,001.63 14,001.63 P.104 附表附表 7 7 支付村租金及支付村租金及代村支付的出租相关税费代村支付的出租相关税费 单位：万元单位：万元 序号序号 项目项目 计算方式计算方式 合计合计 20202020 年年 20212021 年年 20222022 年年 20232023 年年 20242024 年年 20252025 年年 1 1 租金租金 1824518245 1290.51290.5 16021602 16021602 16021602 16021602 1735.51735.5 2 2 房产税房产税 租220、金的租金的 12%12%2189.412189.41 154.86154.86 192.24192.24 192.24192.24 192.24192.24 192.24192.24 208.26208.26 3 3 增值税增值税 租金的租金的 5%5%868.81868.81 61.4561.45 76.2976.29 76.2976.29 76.2976.29 76.2976.29 82.6482.64 4 4 城市建设维护税城市建设维护税 增值税的增值税的 7%7%60.8260.82 4.34.3 5.345.34 5.345.34 5.345.34 5.345.34 5.785.78221、 5 5 教育费附加教育费附加 增值税的增值税的 5%5%43.4343.43 3.073.07 3.813.81 3.813.81 3.813.81 3.813.81 4.134.13 6 6 印花税印花税 租金租金 0.1%0.1%18.2318.23 1.291.29 1.61.6 1.61.6 1.61.6 1.61.6 1.741.74 7 7 土地使用税土地使用税 按证载土地面积按证载土地面积3 3 元元/228.07228.07 21.5521.55 21.5521.55 21.5521.55 21.5521.55 21.5521.55 21.5521.55 8 8 税金合计税金222、合计 2727 3408.773408.77 246.52246.52 300.83300.83 300.83300.83 300.83300.83 300.83300.83 324.1324.1 租金包税租金包税 1+81+8 21653.7721653.77 1537.021537.02 1902.831902.83 1902.831902.83 1902.831902.83 1902.831902.83 2059.62059.6 P.105 序号序号 项目项目 计算方式计算方式 合计合计 20262026 20272027 20282028 20292029 20302030 1 1 租223、金租金 1824518245 1922.41922.4 1922.41922.4 1922.41922.4 1922.41922.4 1121.41121.4 2 2 房产税房产税 租金的租金的 12%12%2189.412189.41 230.69230.69 230.69230.69 230.69230.69 230.69230.69 134.57134.57 3 3 增值税增值税 租金的租金的 5%5%868.81868.81 91.5491.54 91.5491.54 91.5491.54 91.5491.54 53.453.4 4 4 城市建设维护税城市建设维护税 增值税的增值税的 224、7%7%60.8260.82 6.416.41 6.416.41 6.416.41 6.416.41 3.743.74 5 5 教育费附加教育费附加 增值税的增值税的 5%5%43.4343.43 4.584.58 4.584.58 4.584.58 4.584.58 2.672.67 6 6 印花税印花税 租金租金 0.1%0.1%18.2318.23 1.921.92 1.921.92 1.921.92 1.921.92 1.121.12 7 7 土地使用税土地使用税 按证载土地面积按证载土地面积3 3 元元/228.07228.07 21.5521.55 21.5521.55 21.5521.55 21.5521.55 12.5712.57 8 8 税金合计税金合计 2727 3408.773408.77 356.69356.69 356.69356.69 356.69356.69 356.69356.69 208.07208.07 租金包税租金包税 1+81+8 21653.7721653.77 2279.092279.09 2279.092279.09 2279.092279.09 2279.092279.09 1329.471329.47