1、老年住宅项目开发可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月108可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分:市场概述5、什么是老年住宅6、老年住宅的分类73、成熟市场老年住宅的特征104、反映老年住宅市场的指标和维度135、老年住宅市场的准入条件17、国外老年住宅2、市场的状况18第二部分：国内老年住宅市场研究251、国内老年住宅市场的现状分析252、老年住宅市场环境分析323、国内老年住宅经营模式分析364、国内老年住宅的物业管理方式40第三部分：国内老年住宅消费市场研究421、国内老年住宅消费市场研究422、老年住宅消费者诉求54为父母提供一个优质的生活环境89第四部分老年住宅市场发展前景分析891、市场发展趋势89、产品发展趋势913、消费发展趋势931 总则982 术语9860周岁及以上人口年龄段。983 基地环境设计994建筑设计1003 户室内通过式走道净宽不应小于1.20m。1015 建筑设备与室内设施105第一部分:市场概述 人口老龄化是世3、界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国将在2003年正式迈入老龄化社会。当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。如何满足市场上的“有效需求4、”，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行“老年住宅”这个课题研究的最终目的。、什么是老年住宅1.1 老年住宅的定义老年人建筑设计规范中是这样定义：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。这个定义的内容是为了和老年人公共建筑相区分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，为了解决老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为的要求而设立的建筑，它是以老年人为主要服务对象的建筑，主要分为以下几种类型：A、老年医疗保健方面建筑：老年病医院、老年康复中5、心、保健站、老年门诊所等。B、老年教育方面建筑：老年大学、图书阅览室、书画协会等。C、老年文娱方面建筑：老年活动中心、俱乐部、老年之家等。D、其它老年服务建筑：老年餐厅、日间服务站等。老年人居住建筑和老年人公共建筑共同组成老年建筑，在本课题中我们研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑。因为老年住宅与普通住宅之间的差异性，如消费群的专一性它是“针对老年人提供的住宅产品”，产品设计的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点，社区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。1.2 如何建设老年住宅？6、不同的老年住宅有其各自的设计原则和使用功能，但从本质上来说，它都要具备三个基本要素：A、住宅设计必须要照顾到老年人特殊的身体状况；B、无论是单独的住宅还是大型的社区都必须配备丰富精神文化的设施；C、老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性，这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能，日本提出的“百年住宅”和“长寿住宅”，就是通过改造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求；、老年住宅的分类2.1 进制按照老年人的生理、心理健康状态分类1986年国际慈善机构（HTA）根据老年人的生理和心理的健康状况将老年住宅分为七种类型：A类：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康7、住宅。B类：生活基本自理，需要少许监护和帮助的健康老人住宅。C类：提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅。D类：专为体力虚弱而智力健全，但不需要护理和监护的老人住宅。E类：专为体力尚且健全而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅。F类：专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅。G类：专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。2.2 按照老年人对服务要求的不同分类A、提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅这种类型的住宅是提供给生活能够自理的老人（Selfhelping Aged People）居住的，所谓“自理老人”是指生活行为完全自理，希望保持自己独8、立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助的老年人。如果老年人能够独立生活，但想要居住更安全一些，喜欢同其他老人住在一起，就可以选择独立生活的方式。这种方式的代表环境是两种：老年公寓和老年聚集住宅。B、辅助生活区或居民照料区这种类型的住宅是提供给“介助老人”（Device helping Aged People）居住的，所谓“介助老人”是指生活行为要依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。辅助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，辅助照料，个人关照，老年之家，受保护照料等。如果老人日常生活活动诸如洗澡、穿衣、吃饭等需要帮助，需要提醒服药，需要24小时保安服务，可能有困难自己行走，9、有特殊医疗要求，有失禁问题，有时健忘或困惑（老年痴呆症），辅助生活区是合适的选择。C、护理院这种类型的住宅是提供给“介护老人”（Under Nursing Aged PeoPle）居住的，所谓“介护老人”是指大部分或全部生活行为依赖他人护理的老年人。护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时护理照料的设施，它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理院各有专长。如果老人需要24小时护理照料，没有轮椅、助行器或其他人的帮助不能行走，不能自己完成日常生活活动，到了老年痴呆晚期阶段，需要治疗和恢复设施，患有长期或慢性病，选择护理院居住是合适的。护理院的其它名称有：专业护理设施，康复之家，10、护理设施，长期照料设施。D、连续照料退休社区如果老人身体健康，现在可以独立生活，希望在今后生活的每一个阶段都得到照料，即生活服务有保障，可以选择连续照料退休社区居住。一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销。连续照料退休社区是发展的概念，社区为老人提供住房、活动、服务、医疗照料。不同的是，它提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院。E、活跃老年社区：活跃老年社区是一个年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加身体和社会活动的老年人建立的。这些社区吸引约55岁的年轻老人以及希望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境。通常这种社区由一些卖给老人的独立房子、联排公寓或别墅构成。社11、区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。相应的社区面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。2.3 按照产品形式的不同来分类A、公立养老院，社会福利性质的老人院、托老所；B、以出租为主要经营手段的养老院，有一定的盈利能力；C、以社区养老方式为主的老年住宅或是老年社区；3、成熟市场老年住宅的特征对老年建筑的规划与设计，是摆在规划师和建筑师面前新的现实任务。过去，由于我国对人口年龄结构变化给城市、环境带来的影响缺乏认识，缺乏客观的、长远的、战略性的指导思想，不能把城市建设、环境作为一个综合的整体来看待。因此，这些大12、量的对中青年人、健全人正常合理的环境和设施，对老年人的居住与活动却带来不便和不利。如何创造适宜老人的居住与活动环境，提高老人的生活质量是一系列新的课题。欧美的一些发达国家和日本等，比我国步入老年社会早2040年，他们在这方面已积累了丰富的实践经验，值得我们学习、研究和借鉴。3.1 世界人口的老龄化据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达23%，其次为希腊的22.8%和日本的22%，再次是德国的21.8%和瑞典的21.7%。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有13、一半以上的老人生活在发展中国家。根据联合国提供的最新统计数字，2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。表一世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况年 份195019601970198019902014、002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中 国7.27.26.87.48.69.911.7资料来源：中国老龄科学研究中心3.2 老年住宅的演进过程从总体上说，发达国家的老年住宅经历三个发展阶段：无障碍老龄住宅、混合的演变式住宅、适应老龄社会的通用住宅。老龄住宅演变图：（1）无障碍老龄住宅随着生活水平的提高和健康状况的改善，人的寿命大大延长，许多老人，包括生活不能自理的老人存活下来。可以肯定地说，每一个家庭或早或晚都会有老人。每个国家都希望为老百姓提供合适的住15、房。如何为老年人提供住房？过去的想法是，为他们专门设计和建造所谓“无障碍老龄住宅”（图1a）。这种住宅是在对老人的视力，体力和巧力等功能下降情况调查的基础上，针对找出的不方便的地方，在设计时加以考虑。通常一个住宅小区只建12栋，栋内有专门为老人服务的系统。许多国家实践多年，最后证明，这种想法很难行得通。因为：第一，无障碍老龄住房造价昂贵，收入低于平均水平的老年人根本无法问津，政府由于资金限制也不可能完全满足他们的要求；第二，这种做法把老年人同社会、经济和文化的主流无形地隔开，老年人成天见到的都是体力不支或病魔缠身的老人，生活失去了朝气和活力。（2）混合的演变式住宅专门为老年人设计和建造住房的想16、法很难实现，于是就想，可否在一栋一般住宅里，拿出几个单元来做老龄住宅，同时在住栋内设有专门为老人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务（图1b）。这个方案的缺点是，人到老了要搬家，而且不能同子孙在一起生活。如果子孙也在同一栋楼里，则比住在单独的老龄住宅里有更多的优越性。（3）适应老龄社会的通用住宅大多数人都不喜欢在自己的一生中频繁搬家，都希望在自己从年青时代就拥有的家里度过晚年，再加上老龄人口的日益增多，相当一部分住宅必须考虑老龄人的生活需求。所以，住宅设计要适应变化，要尽可能满足人的一生的需要。于是，一种从生到死都可以享用的“通用住宅”遂应运而生。所谓通用住宅（图1c），就是在设计和建造时17、，就把老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在一开始就把这些考虑全部做上去，而是逐步地来实现。所有这些考虑的实现当然要增加投资，但据日本估计，全部考虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价的10%。如在开始时只考虑基本要求，则所增费用不会超过房屋造价的1%。日本1986年公布了“长寿社会对策大纲”。随后，从住宅，建筑和城市三个方面开展工作。因为建筑和城市是针对各种人的，所以20年前就已经考虑，住宅是针对具体人的，所以考虑较晚。“长寿社会对应住宅设计指针”的草案于1992年3月颁布，正式文本则于1995年6月施行。住宅如果按这个指针设计，贷款时可享受优惠，公营住宅还可获得补助金。这18、种能适应人的一生各个阶段的住宅最能适应老龄社会。4、反映老年住宅市场的指标和维度借鉴对象：日本4.1 宏观政策解决老年人的住房问题，对每个国家稳定国民民心，参与经济建设都具有重大的意义。日本在发展老年住宅的过程中，通过政府的资金支持和政策支持等方面的配合，制定并执行有效的住房政策，保证每个家庭包括低收入家庭都能获得住房得机会，使国民得居住生活能充分体现与日本的经济实力相吻合的优质住宅和良好的住宅环境。这些与目前中国的情况比较相似，其最值得借鉴的有几个方面：（1）立法规范日本颁布了住宅建设规划法、公营住宅法、地方住宿共给公社法等，明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任。法律规定地方政府要经19、常注意管辖地区的住宅状况。为解决低收入者住房问题建设公营住宅，国家在必要时，必须从财政上、金融上及技术上给予援助。中央成立住宅都市整备公团，通过财政融资拨款，民间融资，以综合开发的形式，成片改造旧城区和开发新区，推进城市建设与住宅建设一体化。（2）财政、金融支持日本运用财政和金融手段，创造了独特的住宅金融公库模式，向普通居民提供长期低息的住宅资金，为解决日本国民的住房问题，特别是对稳定金融市场的利率和资金，发挥了巨大作用，金融公库与住宅公团、公营住宅被称为日本住宅经济的三大支柱。在日本，凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款，平均利率比商业银行贷款低30%左20、右。贴息由财政部门承担。财政补贴和融资制度是日本建设省指导和管理住宅建设的重要途径，不仅个人能申请，地方政府如住宅建设资金短缺也可向公库或公团申请，而且民营企业也可以通过公库的中长期低息贷款进行各种项目的住宅建设。对一些特殊性质的住宅如老龄住宅、节能住宅、新结构体系的住宅等，还可以申请特殊的财政补贴或低息贷款。财政提供的融资资金来源主要有三个方面：1、邮政储蓄归集的资金；2、各种退休金、保险费；3、政府债券。（3）税收的支持日本规定居民购建符合国有政策及技术规范要求的住宅，不仅可申请低息贷款，而且在还贷期内的数额可在个人所得中扣除，个人住宅取得的定期收益免征所得税，日本对住宅交易征收的税种有：21、印花税、登记税、不动产取得税、固定资产税、都市规划税等，其中四种税对日本公民购买住宅，都给予了减税优惠。4.2 支持条件（1）推进住宅产业工业化日本推行住宅产业工业化的进程：一是政府调控和指导的力度大，通产省负责住宅产业结构方面的工作，建设省侧重住宅产业技术开发方面的协调，对涉及多部门需要协调和决策的，则先由政府的决策咨询机构提出意见，由通产大臣拍板。二是突出重点，每个五年计划都确定了一两个住宅产业技术开发研究的重点方向和目标，从高层住宅工业化体系、节能化体系到现在的智能化住宅体系和生态住宅体系，集中优势兵力协同攻关，各个击破，可以在较短的时间内达到目标。三是财政金融强有力的支持，调动企业开发22、应用新产品和新技术的积极性，降低风险，增强市场竞争力。四是始终把住宅标准化，模数化放在优先位置，为企业实现住宅产品规模化、商品化生产和供应创造良好的条件，日本对住宅材料、设备、部品、性能、结构、安全性等方面的标准非常详细和配套。五是建立优良住宅部品的认证制度；促进技术进步，奖优罚劣。（2）住宅产品的质量规范日本的住宅区，在规划设计方面，非常重视居住生态和环境建设，公益设施配套都比较齐全。在住宅单体设计、平面布局上注重多样化，满足不同住户的需求，在小区管理上突出安全与服务到位。在住宅生产的各个环节，每个产品、部件都非常完善的质量保证体系。为了全面提升住宅产品的质量，日本创立了优良住宅部品认定制度23、，这一制度的核心就是对住宅部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、价格及供应条件等，由建设省指定的日本住宅优良部品认定中心进行综合审查。为了保证认证的公正性、权威性，优良部品认定有一套从产品标准、性能测试、专家评价、机构认定、推广普及、售后服务、保险赔偿等方面的方法和程序。在筑波还专门投资新建了检测中心，配备了先进的检测仪器和设备。每个受检产品都要在该中心经过严格测试，如对一个普通的门锁的性能测试，就要由机器人作20万次的模拟开启试验。住宅的材料，需要在仿真的恶劣气候条件下，经受声、热、光、风雪雨霜长时间的实验。4.3 老年住宅的可行性参考指标宏观指标：国家的医疗技术水平；国家24、关于老年人权利义务的法律法规；国家对老年人的医疗保障制度；国家对老年人的生活保障制度；国家相关的财政、金融、税收政策；中观指标：住宅产业的发展程度；科技型住宅的大众化程度；各地区对开发老年住宅优惠措施的制定；支持老年人购房的金融工具的运用；微观指标：老年人的收入与消费水平；老年人的消费偏好和精神追求；老年人的生活娱乐方式和时间分配；老年人的文化教育水平；5、老年住宅市场的准入条件我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老，所以，解决老龄问题，做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全面实施社会主义现代化建设的第三步发展战略，实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”25、的目标。这里，首先提到的是“老有所养”，然而，目前的情况是：一方面，国内的养老设施无论是从数量还是从质量、服务上都无法满足老年人；另外一方面，国家无法提供如此巨大的一笔资金来进行养老设施的修建。所以，当我国进入到真正的老龄社会的时候，社会将会寻找合适的资金来投资养老设施。当资金与需求之间出现非常大的差异时，为了保证社会的稳定，政府将会大力支持资金投向老年住宅的建设，并根据区域市场对老年住宅产品需求的大小来调整优惠政策的力度。目前，老年住宅的建设是业界研究的一个课题，虽然国家建设部和民政部已经出台老年人建筑设计规范来规范新建或是改建的老年公寓，但还没有一个具体的措施来限制开发商的进入。、国外老年26、住宅市场的状况欧美各国由于传统个人主义的影响注重发展社会养老设施，特别是美国迅速发展老年社区。而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为避免重蹈西方福利国家所经历的沉重财政负担，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。因此，为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面作了许多的努力。6.1 亚洲国家的老年住宅（1）日本的老年住宅从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。这种“两代居”27、形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为：A、同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。B、同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。C、邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。D、完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程度的提高，两代家庭的独立性也逐步增强，因而上述四种形式其独立性随序增加，如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。从居住形式上来说，日本的老年住宅又分为：A、国家建设地方管理的老年人住宅；B、押金式老年人住宅；国家建设地方管理的老年人住宅属于福利型养老机构，由民间房产主建设的专供老年人使28、用的集合住宅，由政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴。押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。日本在老人福利与居住问题之对策上均表现了“先进”的姿态与成果。一方面是因为人口老化较严重，而且“家庭主义”在西化、都市化的冲击下比其它亚洲地区似乎提早涣散。日本除了社福设施网络较完善外，其最值得敬佩之处就是日本政府单位如东京都老人总合研究所，以及私人企业如积水社，均对老人居住的住宅设计花了相当的工夫，设想其设备依老人体能变化而弹性改变，以及与子孙家庭合住时，生活历程与住宅室内空间设备的弹性适应。（2）新加坡的老年住宅新加坡的住宅数量以建29、屋发展局所建的组屋最多。据统计，1990年已有87%的人口住在公共组屋内，而自有率达79.0%，租赁的仅8.6%。新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法，其作用、效果不可忽视，简要说明如下：A、多代家庭组屋办法（Multi-Tier Family Housing Scheme）：此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女，并给予其它各种优惠，如贷款可达售价的90%、较长的偿还期、订金额度减少、提前三年之优先权等。B、合选组屋办法（Joint Selection Scheme）：此办法在使已婚子女与父母（或兄弟姐妹）分别申请组屋，但得一起抽签，使两家人可以30、住在隔壁或是同一栋或在邻近地区，亦可贷款售价之90%。自1978年开始实施，反应甚佳。C、与父母邻居补助办法（Housing Grant for Family-Staying Near Parents/Married Child）：首次购买组屋者若想在与父母（或已婚子女）同一地区或2公里距离内购置二手组屋时，便可申请此项补助款。建屋局有鉴于一般民众购买力增强，推出的组屋面积与房间数便愈大愈多，有四房、五房、Executive型及上下二楼型，面积约为105、120、145、165，附有二套至二套半的浴厕设备。这些大单元均可供三代同堂家庭居住。因为组屋价格比一般房屋市场的价格便宜很多，目前很受欢迎31、。除此之外，建屋局更与政府社会福利部、社区发展部密切合作，在提供老人社区活动中心，社区老人服务及设施网络上不遗余力。社区发展部在社区提供了以下多项老人服务项目：a、交友服务b、辅导与顾问服务c、日间中心d、餐食服务e、老人俱乐部f、健康教育健康检查g、家庭护理h、老人优待i、居住照顾以上这些居住照顾之设施及社区服务，新加坡政府及学者专家均不断在检讨，并且对未来的需求，以及各设施、服务未来发展亦有预测，并订定相关计划。（3）香港的老年住宅香港是东亚人口老化第二高的地区，一方面其经济发展蓬勃，另一方面英国社会福利制度的部分移植，亦促使其在老人问题上的应对经验仅次于日本。二次大战后香港社会急遽变迁，32、随着现代化、工业化、西方文化观念的输入，中国传统的家庭主义被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈来愈多。而另一方面，因为政府支配了房屋市场底层的结果，存在着50%的香港老人居住于公屋内的特殊现象，公屋每个单元的居住面积仅16至33平方公尺，这样的面积大致也只能容许核心家庭居住。香港政府在鼓励年轻人照顾长者的前提下又希望能使长者老得其所，能够在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施：A、提供长者更多的公屋香港近年来兴建了一系列专为老者而设的单位，包括新式的小单位大厦和附翼大厦，把这些大厦纳入新屋内，让长者可与他们成年的子女分别于同但不同的单位里居住。同时进一步发展“长者住屋”大厦，这类大厦的设计可容纳多类33、社会服务设施，例如政府其它部门及志愿机构开办的日间社区中心及诊所。这些房屋提供“一应俱全”的服务，可让身体壮健的长者在熟悉的环境安享晚年。另外房屋署正积极进行一些旧型屋的重建计划，以确保所有希望留居原区的长者租户，在可行的情况下，都能在区内的特定用途大厦获得安置。某些大厦的设计与新屋混为一体，除了配备各种服务设施外，并保留了原有社区的归属感。B、高龄人士优先配屋计画申请人及年老亲属成员双方必须签署一份意愿书，声明以后一同居住，照顾其年老亲属的责任。若日后发觉违反此条款，则所获的单位会被终止租约。“家有长者” 优先配屋计划申请书内成员应为不少于两人的家庭组合，且其中必须包括最少一位年老亲属成员。34、符合资格的家庭将提早三年获得配屋。“新市乐天伦” 优先配屋计划年轻家庭可以与年老父母或受其扶养的年老亲属，以一户或两户一同或分别申请新市镇公共屋内同一栋大厦的其中两个独立单位。符合资格的家庭将提早二年获得配屋。另外有居屋及自置居所贷款计划，若申请人与年长亲人一并申请，优先资格将获提高。C、提供特别服务为照顾长者的特殊需要，主要靠志愿机构提供服务。公屋拨出地方，供有关机构开设日间护理中心之类的设施。此外，亦举办一个屋主联络主任计划。房屋署的屋主联络主任会与长者保持联络，尽量了解他们的需要，并鼓励他们参与社会活动。现在这计划已在25个长者租户较多的公共屋中推行。另有鉴于老人服务工作已日趋专业已将长35、者住屋的管理工作外包专业机构或公司。总之，香港政府与民间团体在老人服务上，前者负担经济支持，或以经费补助后者之各项服务。虽然在亚太区域香港的安老服务设施仅次于日本，但在各项措施中，照顾孱弱老人的养护机构最缺乏。今后如何强化老人自立生活及支持家庭照顾老人，也就是贯彻“社区、家居照顾”之政策是重要课题。6.2 欧美国家的老年住宅与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。（1）美国的老年住宅美国人意识到银发美国给产业带来的机会，首先是老年住房业的需求。老年人口的增多意味着适应这一人群住房需求的增多。1980年到1990年间，护理院、中长期照36、料和其它老年住房增加了24%。辅助生活机构是老年住房市场里近期发展最快的部分。1990年该部分的收入为125亿美元，2000年约300亿美元。尽管这个行业的70%是以妈妈爸爸式的运营方式运营，类似于我们目前的民办家族式养老院，排行在前的却是一些著名的房地产商。据统计，排在前30名的辅助生活机构供应商拥有全国约24%的床位数。1999年时排在前5位的每个辅助生活机构，在全国各州的床位数均超过了10000张。比如排居第三的Marriott，总共拥有11603张床位分布在全国29个州150家Marriott品牌的养老院里。美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因，是在法律上有一套鼓励、监督机制来37、保证养老机构的高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评估体系，一是相对独立的监察员体制。政府给老人的医疗保险和医疗补助可以支付老人们在护理院入住的部分开销，这笔费用由政府发放到护理院。护理院想要得到政府的钱，就必须符合政府的各项规定，并且在每年的质量评估中达标。政府的主管部门每年对养老机构进行审查，只有符合审核标准、质量评估达标的护理院才有可能得到政府的医疗保险和医疗补助。由于联邦和州政府的钱是通过各种税收得到的，实际用的是纳税人的钱，因此每一个纳税人都有权要求政府对养老机构采取鼓励和监督措施，最终得到高质量的服务。对辅助养老机构而言，如果要想得到某些医疗补助资助的38、项目，也要符合规定和标准。大部分辅助机构，没有政府的支持，主要遵守市场竞争的原则。一方面是政府对养老机构的直接监察监督，另一方面是政府施行美国老人法，拨款给监察员项目。由监察员和入住养老机构的老人直接接触交流，来保护老人的合法权益，以及监督改善养老机构的服务质量。如果老人对入住的养老机构服务质量不满意，一般来说，先在养老机构内部设法寻求解决。如果仍然不能满意，可以在监察员那里申诉。美国养老住宅产业是一个发展了几十年并比较成熟的行业。产业的主体是社会的营利机构这一事实，值得我们仔细研究和探讨。（2）丹麦的老年住宅丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”、“自行决定”、“充39、分发挥自立能力”。这种80年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则。”而丹麦的老年人住宅法对住户标准作了规定：老年住宅应设有厨房、浴室、卫生间，住宅内部必须是无障碍设计，必须保证平均每户建筑面积在67平方米以上，必须有24小时紧急通讯联络装置，必要时设有公共娱乐室，方便老年人交往。（3）德国的老年住宅德国的老年住宅分为两种体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件，养老院体系里的老年住宅，以生活能够自理的老人为居住对象，是一种接近住宅形式的养老院。40、在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。（4）法国的老人住宅人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，当1850年欧洲产业革命即将胜利的时候，法国60岁以上老年人已占人口的10%，进入了老龄化社会。法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。小结：在国内，老年住宅这个特殊的住宅产品刚刚引起人们的注意，随着未来中国老年人口数目的不断增加，需求41、与供给之间的矛盾自然是越来越激烈，可以预见的是，老年住宅的发展将是未来不可抗拒的必然趋势。当然，目前国内的政策环境、金融环境和社会保障制度还未达到支持老年住宅全速发展的程度。如果根据国外老年住宅的演进过程来预测国内老年住宅的发展，那么，中国老年住宅的发展要进入真正的上升期，还需要10年左右的时间。第二部分：国内老年住宅市场研究1、国内老年住宅市场的现状分析中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之42、没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。据统计，1995年我国共有家庭32208万户，其中60岁以上老年人口的户数为9051万户。民政部等14个部委提出，到本世纪末社区服务设施要发展到26万个，85%的街道都要有一所老年公寓。这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应，如果没有新的举措，仍采取对现有房地产开发商的贷款条件：自有30%项目资金、贷款周期3年，养老设施的建设不可能现代化、成规模和持续的发展，那么在未来的5-10年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。1.1 我国老年人口的发展状况我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年43、成为老年型的国家。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段：第一阶段：过渡阶段 1982年 2000年60岁以上老年人口由7664万增长到1.34亿，占总人口的比重由7.64增长到10.71。20044、0年比1982年老年人口几乎翻了一番。这期间，老年人口以3.02的速度递增，大大快于总人口年均增长1.47的速度。第二阶段：发展阶段 2000 2025年60岁以上老年人口由1.34亿增长到2.84亿，比重由10.71增长到19.34。从1982到2025年的43年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。第三个阶段：高峰阶段 2025年 2055年60岁以上的老年人口由2.84亿增长到4.4亿，比重由19.34增长到30，比2000年翻了两番。从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其45、总人口的7%，辽宁、河南、安徽、福建等省65岁以上的人口接近7%。表二：中国人口年龄构成及发展预测(%)年 份195319641982199020002020204020500-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.8060岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.401.2 国内老年住宅的现状国内老年建筑的现状据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到146、00万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。当前国内老年设施状况项目居住对象自理程度护理方式功能组成老年公寓在一定帮助下能独立生活的健康老人自理最低帮助管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房福利院无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人自理或办自理最低帮助半护理管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房、医疗保健托老所白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老47、人半自理或不能自理半护理居住单元（卧室、活动室、卫生间、盥洗室）、医护、餐厅、管理、接待、活动及服务用房护理院生活不能自理、需要半护理或全护理的老人半自理或不能自理半护理全护理护理单元（老人居室、卫生间、走廊、活动空间、标准层设集中厨房）、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等老年设施综合体各种类型均包括综合1.2.2国内老年人的居住模式A、购买房屋居住2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.148、%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。B、自行建房居住个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。C、租房居住这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2000年人口49、普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。1.3 目前国内老人住宅的销售情况老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园中国第一个规模最大的长者社区，另外一个是北京的东方太阳城目前国内最大50、的退休社区。颐年园的产品有别墅、多层洋房（不带电梯）、带电梯的小高层，销售价格在25005000元/平方米，到2002年6约一期销售率达到69.16%，到2003年一期基本售罄。东方太阳城的产品构成为低层的老年公寓（四层以上带电梯）、联排别墅，一期销售均价为3200元每平方米，已经售罄。一个最新的对成都高收入老年人的调查资料显示，大多数能够承受单价格为10002000元平方米，总价为1015万的商品房。1.4 目前国内老年设施的形式目前有大型的退休社区北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓、上海假日老年公寓（筹划中）；按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院上海松江社会福利51、院；各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。2、老年住宅市场环境分析2.1 环境融资机构国内目前的融资机构多为商业银行，一级城市目前已经出现房地产基金、房地产投资信托等新型的金融工具。房地产基金：国内的融资方多为商业银行，北京、上海目前有个别房地产投资基金开始介入房地产项目。嘉德置地集团旗下嘉茂基金将在中国成立住宅发展基金，该基金关注价位在500020000元平方米的不同档次的商品房投资，并将首先投向上海、北京和广州等城市。摩根斯坦利名下房地产基金，其目前主要参与上海高端住宅项目的投资。美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒等著名的跨国房产投资基金也纷纷进入上海，已与上海房产发52、展商达成紧密型合作意向。房地产投资信托：国内正在运行的房地产投资信托有北京中煤信托投资公司和北京国际信托有限公司推出的针对经济适用房的信托计划，目前开发商向房地产信托机构融资的上限为2亿元人民币。规划设计资源真正意义上的老年住宅在国内的发展是非常有限的，所以拥有设计与建设经验的专业机构非常少，从这方面来说，国外一些知名的建筑事务所和专门建设、经营老年住宅的房地产企业拥有较多的实际经验。境外设计公司：美国SASAKI设计公司、美国K.J.A建筑事务所、丹麦KAB集团社区服务资源与大型医院合作设立护理医疗中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务、婚介中心2.2 政策环境2002年53、，建设部根据中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定和中国老龄事业发展“十五”计划纲要，以规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设工作为重点，抓好老年人建筑设计规范、城市道路和建筑物无障碍设计规范的贯彻实施工作。2.3 老年住宅开发的障碍、难点以及应对策略分析障碍：(1)老年公寓的建设供不应求。发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5左右。我国目前只有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。(2)老年公寓的布局不合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从54、中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。(3)老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达20003000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3希望每月所需费用不超过1000元（中外房地产导报2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；55、大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400500元（老年住房专题会议论文集2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。(4)大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。(5)政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。目前国内对老年人住宅、购房等方面的支持的政策比较少，老年公寓和养老机构普遍存在资金投入不足，管理不善的问题。应对策略分析：多年以来56、，老龄产业涉及的许多领域均具有社会福利的色彩，长期处于市场外循环的真空地带，如今将其纳入到市场经济轨道运行，必然需要一些制度、法律、政策的调整。同时，老龄产业作为相对薄弱的新兴产业，在发展的起步时期，更需要政府的大力扶持。从目前来看，政府应主要采取三个方面的对策：（1）制度对策，即建立和完善促进老龄产业健康发展的体制和机制。为此，一方面要建立和完善社会保障制度，这是形成老龄产业市场需求的重要基础。另一方面，要改变排斥市场，国家包揽的传统观念与管理方式，转变政府职能，建立一套以政府间接调控为指导，以市场机制为主要的资源配置手段，推动老龄产业的社会化、市场化的新型老龄产业管理体制和运行机制。（2）57、法律对策，即建立和完善促进老龄产业发展的法律制度和法规体系。老龄产业的发展既要遵守一系列老年社会保障的法律，积极维护老年人口的合法权益，又要为维护自身利益和规范自身发展，寻求必要的法律制度保障。政府的宏观管理与调控，也应有法可依。因此目前应尽快出台诸如老龄产业发展管理条例、老龄产业行业规范条例等法规，并辅之以相关部门和产业的有关法律法规，为老龄产业的发展提供法律依据，使老龄产业的管理步入法制化的轨道。（3）政策支持，即促进老龄产业发展的经济政策。这些政策主要包括财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等等）、税收政策（优惠与减免等）、信贷政策（贷款的规模、期限、利率方面的优惠）、价格政策（价格保护、58、价格限制等）、外资政策（鼓励和吸收外资的进入等），此外，政府还可以通过设立老龄产业基金，发行社会福利彩票，发行老龄产业的股票和债券、接纳社会捐赠等方式，为老龄产业的发展筹措资金。针对一些与老年福利和老年救助有关的老龄产业，还可以根据具体情况，采取一些特殊的支持政策。特别需要注意的是，为了避免政出多门可能导致的各项政策的相互抵触和冲突，政府在政策的制定和实施过程中，应该由专门机构进行统一协调，形成政策合力，并纳入到老龄产业发展的专项规划中，以保证政策支持的有效性。最后，应注意老龄产业各项战略对策的互促与互补。在制度和法规建设尚不完备、市场化发育尚不充分的条件下，老龄产业应以政府的宏观政策调控为主59、要指导。随着改革的推进，制度和法规不断完善，市场的基本规则和必要政策，均已纳入制度和法规中而被固定下来，将长期、规范、客观地发挥作用。这时的政策则更多是针对一些具体情况而实施的较为灵活的、应变性、临时性的调控手段。3、国内老年住宅经营模式分析处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是市场化运行的必然要求和重要标志。能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。处理这一关系的基60、本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规的引导，使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些特殊的“福利”项目，政府实施必要的政策支持或干预。这样，既调动了全社会参与老龄产业的积极性，又体现了社会福利和社会公平这一社会主义生产目的的根本要求。3.1 政府、慈善机构合作经营管理我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。 纯福利性质的养老院这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营61、管理的资金。由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求。所以，入住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。 混合型养老院这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。体现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。盈利性则表现在收费服务方面，如：固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准；经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务62、程度的不同来制定收费标准；不固定收费体现在某些特殊服务方面。3.2 专业公司经营管理这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。国外目前存在的经营模式有老年公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有老年公寓。老年公寓老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上63、。一般来说，老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。经营管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护型老年公寓三种类型。a、自住型老年公寓（Independent-living），不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。b、陪助型老年公寓（Assisted-living），向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。c、特护型老年公寓（acute-care），除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗64、服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。我国第一个老年公寓1986年6月诞生于安65、徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。目前，全国虽然有不同规模的老年公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。辅助生活机构美国的辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来的，它是护理院的补充。辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住所、生活服务和简单的医疗护理。尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活，但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的风险和责任，在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制66、约，同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务。无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活的服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该行业发展的动力。辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕。服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通。尽管辅助生活一般不提供24小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治疗。辅助生活服务可以由独立的居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的组成部分，由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供，作为一种比较新67、颖和流行的形式成为这一扩展的前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又获得个人照顾的混合模式。3.3 住宅建设与管理相分离的经营模式目前，住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集68、住宅。这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学养住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。4、国内老年住宅的物业管理方式很多开发商认为，老年住宅的建设费用和维护费用是普通住宅的五倍，物业管理的难度可想而知。根据国内老年人的特殊性，物业管理要包括社区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等。4.1 老年住宅物业管理的基69、本操作模式老年住宅物业管理所涉及的内容之多、范围之广是其他物业所不能及的，在目前经验少的情况下，开发商不可能独自承担所有的服务内容，可以选择将服务内容外包给引进社区的专业机构，也可以采用物业管理公司与专业机构合作的方式来进行。4.2 老年住宅物业管理的收入结构老年住宅物业管理的收入主要由几个部分构成：日常物业管理费、医疗服务费、家政服务费、配套设施使用费、特殊护理费以及其他因个人需要产生的收费。小结：目前，国内老年住宅的经营模式仍然停留在福利或是微利的层面上，历史的原因造成现在占决大多数的老人消费能力弱，而且消费观念老旧。正是因为利润薄弱，没人肯介入，才造成了老年住宅产品的空白，所以，市场上仅70、有的产品销售看好是肯定的。但是，我们要认识到，目前的消费力的确是非常有限，需求释放后要再次凝聚所需要的时间并不短。在有限的发展历程中，尝试以销售方式回收利润并获取成功的不过两家，从他们的操作模式中，不难发现，老年住宅无论是在设计、宣传、销售乃至资金回收方面的操作过程都比普通住宅要困难。开发商要在老年住宅产品中获取发展，根源还在于要打开更多的筹资渠道，才能打通资金循环的良性通道。第三部分：国内老年住宅消费市场研究1、国内老年住宅消费市场研究1.1国内城市老年人口比例、住宅现状及收入分析国内城市老年人口比例据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10以上（60岁以上人口）或7（65岁以上人71、口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998年版）。我国人口老龄化发展很快(如表1-1)，1997年，我国已经进入老年化国家行列。北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6）（北京大学健康与家庭研究中心网站提72、供）。表1-1中国65岁及以上人口发展情况表(单位：万人)年份1953196419821985198719901997200065岁及以上人口25042458492855575866631987478811占总人口比例（%)4.43.64.95.35.45.67.046.96我国第4次（1990）全国人口普查的老年型地区地区老年人口系数（%）上海13.96浙江10.44北京10.27江苏10.24天津10.21资料来源：1953、1964、1982、1990、2000年源于建国后五次人口普查资料；1985、1987年源于中国社会统计资料(1990)；1997年源于中国统计年鉴(1998年版)据73、有关部门预测，2010年以后我国50、60年代两次出生高峰的人口陆续进入老年，这将是我国老年人口增长最快的时期。在未来25年内，我国65岁及以上老年人口的数量将比现在增长一倍，再过15年又将增长一倍。预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿，80岁以上老年人口将突破8800万。届时，中国将处于“银发浪潮”之中，成为严重老龄化国家。人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，使我国面临的养老压力越来越大，突出表现在老年人口赡养率的不断上升和抚养比的持续下降。老年人口赡养率：是指65岁以上的人口与15-64岁人口的比例。中国的老年人口赡养率从1990年的8.7%增加到2000年的10.74、2%，预计到2020年和2050年，老年人口赡养率将分别上升到15.5%和31.2%。抚养比：是指社会养老保险供款一代人与领款一代人的比例。按照目前人口数量、结构和退休制度，未来50年内，我国的人口抚养比将由现在的3.65：1下降到1.87：1(即每1.87个在职职工就要抚养1个退休职工)，年轻人将越来越不堪重负。（1）上海上海市老年人口构成现状：截止2002年末，上海市户籍人口1334.23万，60岁及以上老年人口249.49万，占总人口的18.70；65岁及以上老年人口195.70万，占总人口的14.67；70岁及以上老年人口132.51万，占总人口的9.93；80岁及以上老年人口35.275、8万，占总人口的2.64，占老年人口的14.14；85岁及以上老年人口12.46万，占总人口的0.93，占老年人口的4.99。（资料来源：上海市老龄科研中心2003年“上海市老年人口信息发布会”）截止2001年末，全市户藉人口1327.14万60岁+老年人口246.61万占总人口18.5865岁+老年人口192.52万占总人口14.5170岁+老年人口125.80万占总人口9.4880岁+老年人口32.91万占总人口2.4885岁+老年人口11.68万占总人口0.88百岁老人372位上海市老年人口的发展历史全国五次人口普查的上海数据显示，1979年，上海60岁及以上户籍老年人口占总人口的比例达76、到10.07%，标志着上海进入人口老龄化城市行列。在上海市常住人口中，1982年1990年期间，60岁及以上老年人口平均每年增加6.57万，80岁及以上老年人口平均每年增加0.80万；19902000年期间，60岁及以上老年人口平均每年增加5.67万，80岁及以上老年人口平均每年增加1.27万。上海在人口老龄化进程中显示出明显的高龄化趋势。图二：上海最近五年的户籍人口数据显示，在严格的户籍控制政策下，上海的户籍总人口保持在13001320万的范围内，而同期老年人口的增加幅度有所上升，60岁及以上老年人口年增加数依次为1.95万、2.95万、3.24万和4.85万；同期，80岁及以上老年人口增加77、数依次为0.91万、1.92万、2.06万和2.35万,老年人口数量的增加部分集中在高龄阶段。图三：上海市人口老年化的发展趋势根据上海市人口老龄化报告书（1998年）（上海市老龄委员会、上海市老龄科研中心1999年编辑出版）：当前-2005年是上海老年人口的平缓发展期，平均每年只净增2万人左右；2005-2010年是上海老年人口的中速增长期，平均每年净增7.5万人左右；2010-2020年是上海老年人口的高速增长期，平均每年净增14-15万人左右；2020-2030年是上海人口老龄化的顶峰时期，老年人口总数将达460万左右，占总人口的比重将上升到32%左右，届时上海将成为高度老化的城市。（2）78、北京北京市老年人口现状北京市1990年成为人口老年型城市，目前60岁以上老年人口已达180万，占总人口的14.6%。1953年普查时北京市老年人口数为17.4万，1962年普查为48.3万，1982年普查为79.1万，1990年普查为109.4万，在短短三十多年的时间中北京市老年人口数量增长了6倍。（制表）北京市老年人口发展趋势北京市人口老龄化的程度远远高于全国的平均水平，在全国居于领先地位。北京市老年人口比重近些年处于明显上升趋势。预计到2025年，北京的老年人口比例接近30%，这一比例远高于许多发达国家的水平。伴随北京市人口老龄化过程的是老年人口高龄化趋势的不断加强，即60岁以上人口中8079、岁及以上高龄人口比重不断提高。北京市老年人口的分布根据1990年普查资料显示，北京市老年人口主要分布在城八区，占全市老年人口总数的三分之二以上。在18个区县中已经有一半区县的老年人口比例达到10%，成为老年型人口的地区。各区县的老年人口比例差异也比较明显，如最高的东城区、西城区和崇文区已经达到13.5%，比最低的房山区高6个百分点左右。到1999年，所有区县老年人口比例都超过了10%，最高的宣武区已经高达20%左右，但是房山区才刚刚超过10%。国内城市老年人住宅现状分析（1）目前城市老年人的居住模式目前城市老年人有四种居住模式，总体而言，现状并不令人满意。合居模式老人与子女同住一套住房。合居家80、庭模式的存在有诸多因素：如子女住房困难、父母年迈有病、第三代需要老人看护、传统家庭观念的影响等。这种居住模式对社会、家庭和老人都有很多优越性，并仍将延续。独居模式老人独立居住。现代都市生活方式的影响和城市住房的日趋宽松，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，纯老人家庭不断增加。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，使家庭关系简单化；对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。但是，当老年人年龄增大、自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便就突出反映出来。毗邻模式与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模式之间，是城市81、中普遍受到欢迎的居住模式。但是，由于居住地点、居住环境的限定，往往是老人一方做出牺牲和让步。敬老院模式在老年服务设施安度晚年。这在我国并不普遍，在老年福利设施养老的大多是孤老或生活不能自理而子女又无力照顾的老人。但随着传统的养老责任向社会转化，为减轻子女和家庭的负担，越来越多的老人走向老年公寓或养老院，从而促进了城市居住社区老年服务设施的迅速发展，由于制度、管理以及设计等方面的因素，目前的老年设施仍存在较多问题。从目前老年人居住情况来看，29.8居住在城镇，70.2居住在乡村。在有老年人居住的家庭中，6064岁老年人有50.11的人还作为家庭户主，65岁以上老年人户主率下降到43.4。在65岁82、以上老年人户中，有77.02的户是老年人与其子女或亲属一起居住，成为主要生活方式，但是不能忽视的是，只有一对老年夫妇生活的户占11，单独老人户占10.44，与未成年亲属一起生活的户占1.25，也就是说23的老年人户没有与成年子女和亲属一起居住。（2）目前国内城市老年人住宅的来源2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%， 购买原公有住房的占10.5%，其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%83、。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。从以上数据中可以看出，我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速（3）目前国内老年人的居住质量居住面积2000年人口普查显示，我国家庭户平均每户拥有住房为2.72间，其中城镇家庭平均每户拥有住房2.39间，县家庭平均每户拥有住房2.92间。农村家庭的人均建筑面积和平均每户拥有的住房间数均高于城镇。老年家庭户居住35间的比例占43.8%,2间以下的占49.2%,市高于县。在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有 33.4%住房少于 2间，有3.84、4%的老年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%,镇占1.4%）。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。表3 分老年组按家庭户住房面积状况 单位：%年龄组人均住房面积（平方米）8以下9-1213-1617-1920-2930-3940-4950以上59岁以下0.31.01.50.75.58.412.470.160640.20.81.40.76.610.614.765.065690.20.91.60.87.211.715.761.970740.21.21.80.87.712.015.361.075790.11.11.90.97.811.213.663.4800.21.21.90.8785、.310.012.766.0合计0.31.01.50.75.78.712.769.460+0.21.01.60.87.211.214.863.3国内老年人口收入分析国家统计局进行的人口变动抽样调查显示，我国老年人经济收入的主要来源为子女或亲属供养、老年人离、退休金和劳动收入以及社会保险和救济。虽然这些来源的比重随时间的推延会有所变动，但就总体水平而言，将会随着整个社会经济的发展而不断提高，从而使我国的老年市场成为新兴的，潜力巨大的市场。首先，1997年国务院发文规定，离退休养老金一般每年七月一日调整一次，调整幅度为当地职工上一年度平均工资的4060，各地已实行养老保险统筹的亦按此办理。因此，作86、为老年人经济收入的主要来源的养老保险金将会大幅增加。据估计，2000年我国离退休人员约为6000万人，离退休金再加上老年人再就业收入和子女赡养费，可用于购买老年用品和服务的支出可达到4000亿元人民币。其次，近年来，我国加快了社会养老保险制度改革的步伐，将建立起一套适合城乡各类企业职工和个体劳动者的，资金来源多渠道，保障方式多层次的养老保险体系。这将使有稳定养老金收入的老年人口，从国有企业事业扩展到各种所有制形式的企业，从城市扩展到农村，从而大大提高我国老年人口的总体购买力水平。专论：广州市消费者委员会最近针对老年人投资消费问题进行调查的分析报告退休前所从事的职业工人264人占45%；知识分子87、111人占19%；其他（军人、公务员、农民、无业等）214人占36%。分析在调查中发现，工人类群占的比例比较大，他们一般学历在高中以下，以离退休金为主要收入来源，收入较稳定、但不高。有些老人在效益不好的企业退休后，收入较少，常被医疗费用所拖累，收入只用于生活基本开销，其它花费相当少。现有收入来源离退休金：535人占91%；子女赡养费：199人占34%；其他（继续工作、投资、股份等）43人占7%。分析九成老人收入以离退休金为主，子女一般都会给一些赡养费，（因为他们大多数已成立自己的家庭，有自己的负担，所以给的钱也不多。）目前月收入水平月收入：500元以下：92人占16%；500-1000元：1888、3人占31%；1000-1500元：163人占28%；1500-2000元：69人占12%；2000元以上：76人占13%。分析老人月收入在500-1000元比较集中，其他档相当平均，说明了现阶段大部分老人收入不高，决定其消费态度以节俭型和保守型为主。(资料来源：广州市消费者委员会二二年元月)由于老人的社会活动能力较弱，消费行为也随之降低。主要的消费以正常的生活开支和保健为主，穿、用方面的消费则减少。现阶段老年人的消费观念也在逐渐改变，他们不再以小辈为中心，更重视自身健康。老年人收入保障是整个老年服务体系中首当其冲、至关重要的组成部分，因为它是老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐、89、老有所居的经济基础。能否切实保障老年人稳定的收入，这不仅关系到老年人切身利益和安渡晚年，而且还涉及到社会稳定。1.2老年住宅目标客户群的消费特征及应对策略老年住宅目标客户群的消费特有如下几点：老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。按照我国的劳动制度，人们满16岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以15年计。而据1998年公布90、的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为71岁，其中男性为69岁，女性为73岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男9年，女18岁，平均为13.5年，接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄91、，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变92、得相对稳定。老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进生惰性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费市是很不利的。老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色93、。针对老年住宅消费群的以上特征，在进行产品设计和营销时可以使用以下策略：营销方式的转变。由于老年消费是一种自主性消费，老人的消费观念既成熟又相保守，许多老人对新型的产品会感到陌生，认同接受也会有一个过程，在对老年住宅进行营销推广的时候就应该充分考虑到这一点：在营销手法上，避免使用概念营销，转为说服力更大、更容易让老年人理解的体验式营销；在销售风格上，避免浮夸，楼书和卖场设计都应保持踏实、简练、稳重的风格；在销售人员的配备上，使用年纪稍大、社会经验足的销售人员，实施耐心的引导式销售。从长远来看，市场经济是一个多发展、多变化的时代，受时代特点的影响，未来的老年人比起今天的老年人，对新消费观的接受质94、量要快得多，也容易得多。提高产品的品质。针对老年消费的质量特征，老年商品的质量和“银发市场”的服务质量都必须提高。老年人是一个特殊的社会人口群体，在饮食、起居、衣着、旅游、医疗保健、文化娱乐等各方面都有着这一年龄段的特点，对商品的质量要求尤其高，通常是商品的质量不好不买，价格太贵不买，不实用不买，不安全不买，太复杂不买，只要产品不对路，质量不过关，在老龄消费中就不会有市场，也就不会有长久的效益。针对老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大的特点，以悠闲生活和优质服务为卖点，为项目打下长远的附加价值。2、老年住宅消费者诉求2.1中国传统文化对老年住宅消费者的影响在购房行为的诱因分析中可见，植根95、于中国传统文化的居住习惯对购房行为的发生产生深远的影响，这一点对于无论是传统思想根深蒂固的老年消费者更甚。事实上，无论是老年购房者或是替父母购房的年轻购房者，在实施购房行为的时候或多或少地受到中国传统文化的影响，这种影响既有正面的推动，也有负面的影响。因此，对中国传统文化对老年住宅消费者的影响研究更有利于透视消费者的消费心理。正面影响中国传统文化对老年住宅消费者的正面影响影响表现在两个方面：其一、中国传统中素有“老有所居、安度晚年”的提法，从心理学的角度上分析，这恰恰证明了人年老之后对安全和生活质量的需求增加的假设。这种对安全感、优质生活的追求成为了老年消费者对老年住宅产品需求的内在因素；其二96、，中国传统文化将“孝敬父母”列为“善”之首，赡养父母，为父母创造优质的生活环境，让他们可以安度晚年则成为了老年住宅产品消费的外在因素；负面影响在正面推动的同时，中国传统文化也对老年住宅的消费产生负面的影响，主要体现在两个方面：一方面，现在大部分的老人仍然存在“养儿防老、儿孙绕膝”的传统思想，即使实际生活中有诸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天伦之乐，倘若从中独立出来，老年人会由于思念亲人而产生孤独感和遗弃感；另一方面，从子女的角度出发，中国传统文化主张子女要亲自照顾父母才为“孝道”。而长期以来，国人对老年住宅的认识不足，将其和养老院、托养院等同起来，将把父母送入其中视为一种不负责任97、的行为，以致引来遗弃父母的非议。中国传统文化对老年住宅消费所产生的负面影响是确实存在的，这些影响都会直接产生人们对老年住宅产品的不认同，阻碍老年住宅产品的推广和普及。但是随着社会的发展，物质生活水平的提高以及居住观念的转变，中国传统文化的消极作用将会渐渐弱化，人们将会从更现实的角度审视老年住宅产品的存在价值。2.2老年住宅的产品设计老年住宅产品的建筑形态分类欧美发达国家19世纪就陆续进入了老龄社会，法国更是早在1851年就成为世界上第一个老龄社会国家。在这些国家中老龄住宅大致有无障碍专住型老龄住宅，混合的演变式住宅和适应老龄社会的通用住宅三种类型。老年住宅无障碍专住型老龄住宅通用住宅混合的演变98、式住宅横向布置型混合布置型竖向布置型专论：三种建筑形态的优劣分析及创新模式三种不同的建筑形态不但在表现形式、建筑设计、服务功能上存在差别，在实际操作以及效果上也各有优劣，在对老年住宅进行全面综合研究时，有必要对三种不同的建筑形态进行优劣分析，并在比较分析的基础上探讨一种更臻完善的表现形式。三种建筑形态的优劣分析分类特点优点缺点无障碍专住型老龄住宅根据老人特点专门设计，建筑具有独立性针对老年人的专用设计，为居住者提供全面、科学的照顾方便统一管理造价高，难以普及设计难度大，需要对老年人特征进性深入研究老年人的密集型居住模式与医院式管理所不利于老年人的心理健康以及良好生活氛围的形成通 用 住 宅房屋99、设计具有前瞻性，老年人专用设计已经隐含或可加载在原有房屋中，一般住宅可以简便地顺利向老人住宅过渡成长型居住空间，降低了专用设计的一次性投入，房屋使用功能的灵活性大所有改变均可在原住宅进行，使用者年老后不需移居他地，节省了开支，并满足了归属感的需要前瞻性设计具有时间风险，之前设计可能会在日后的实际使用中不适用通用设计使专用性降低，难以为老年人提供全面细致的功能日后房屋的改造为住户带来麻烦，改造材料可能会因为建材的发展而与原设计不兼容混 合 的 演 变 式 住 宅将老年人住宅融入一般建筑中，在建筑中按一定比例设置老人专用层或专用房设计简单，建造成本低，不需另外置地和进行单体设计混合居住模式可以在一100、定出程度上减低老年居住者的孤独感。方便家人对老年人的照顾可以与一般住宅连带出售，或者可以根据实际销售情况改变其用途，销售压力不大由于是同一建筑单体，无论在是哪一种混合形式都难以对产品进行细致的专用设计一般住宅的环境、选址与老年住宅的要求相距甚远和年轻人混住在一起，干扰性大由于利润的问题，老年住宅不可能是混合住宅中的最佳位置在同一栋单体楼内将老人分离安置，与中国传统观念有悖从以上的分析中可以看出，老年住宅的建筑设计存在如下主要难点：A、专用设计与成本、价格之间的矛盾专门针对老年人的专用设计必不可少，但是大量、细致的专用设计必将加大建筑的成本，导致最终售价的提高，拔高了产品的目标客户群定位，增大了101、销售的压力。另一个重要的问题是专用设计的一次性建成和阶段性加载的选择，一次性建成方便了客户但加大了成本，分阶段的通用建筑虽然可以降低产品成本，但是却增添了用户的麻烦，以及要承担前瞻设计的时间风险。B、独立与混合居住之间的取舍在建筑设计上将老年住宅独立出来还是混合在一起是一个关键问题。独立建筑可以保证住户的独立性，不受干扰而且便于统一管理，但是就老年人心理特点而言，集中居住又极易造成老年人的孤离感和遗弃感，不利于健康居住氛围的形成；混合居住可以消除孤离感，但是却难以顾及老年住宅的特殊需要，而且干扰性大。C、建筑形态与居住氛围之间的关系抛开住宅的功能性价值，建筑形态对于老年住宅的情感性价值也起到决102、定性作用。在住宅的情感性价值上，老年住宅产品需要的一种淡雅、和谐、交流，充满关怀和生气的居住氛围，如何建筑布局、建筑设计、建筑色彩等方面消除老年人集中居住暮气沉沉的氛围，与建筑形态的确定有莫大的关联。在对已有建筑形态的分析研究的基础上，我们有必要通过总结设计出一种既适合老年人居住，又利于开发获利的新型建筑形态，为此，我们经过研究提出以下建议：老年住宅的规模社区化当老年住宅从独立建筑过渡到独立社区时，社区除了可以拥有无障碍专住型老龄住宅独立性、专用性强的优点，而且在项目选址、建筑设计上都取得了很大的主动性。其次，居住规模的形成，利于大型配套的引入（例如医院、康乐中心等），对丰富老年住宅的功能提供103、了条件。再者，老年住宅的规模化更利于社区活动的组织，有助形成健康有益的社区生活氛围。老年住宅社区的功能多样化要缓和老年住宅社区的垂暮气氛，其根本的方法是将年轻人也吸引到社区中来，以沟通活跃社区的气氛。而要将年轻的一辈吸引进来，社区当中就必须具有为年轻人设置的活动消费空间。在老年社区的规划中，导入度假概念，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐社区转变，使社区不单具有老少康乐的功能，而且具有为年轻人节日悠闲度假的功能。这种规划具有三大优势：一、倡导度假式康乐生活，提高了社区的生活品位；二、为年轻一辈提供节日度假的空间，将探望老人和悠闲度假结合在一起，有效地消除了老年人独立居住的孤离感和遗弃感；三、度假104、区与居住区的设立既保证了老年住宅的相对独立，也满足了老人与外界交流沟通的需要。老年住宅的专用化由于老年住宅具有老年人的专用性，因此在设计上有别于一般的住宅产品，主要体现在各个细部针对老年人特征的专用设计上。而所有的专用设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现的住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。老年住宅的年轻化由于老年住宅消费群固有的特点，住宅的年轻化是活跃社区气氛的有效途径，因此，在单体设计上、色彩规划上，乃至室内设计上，在保证和谐素雅的前提下，不应该过于沉闷，而要多于变化，稳重中体现出一种生气与活力，营造一种充满生机的105、，健康的生活环境。老年住宅社区融洽化由于老年人独立于子女居住，心理上、情感上的依赖由子女身上自然而然地转向邻里之间，因此，在对老年住宅进行设计时，应充分考虑到老年人的这种心理需要，在单体设计上更多地考虑住户之间交流的功能，以形成融洽的邻里关系。在这一方面，万科的“情景洋房”和“连院别墅”具有独到的优势，强化其在这一方面的设计，对户型进行改良升级，使其更利于老年人居住，将可受到较好的效果。 产品设计依据老年住宅产品的设计依据从根本上说，就是老年人的居住生活特征，只有对老年人的生理、心理进行深入的了解研究，才能设计出真正适宜老年人居住的住宅。步入老年以后，人在心理和生理上随着年龄的增加而发生与青壮106、年完全不同的情况，叫做老化现象。一般表现在：(1)身体功能的变化老年人身体尺寸总体上变小，出现弯腰、弓背的现象，手臂也不象青壮年人伸得直了；老年人身体的运动能力下降。关节活动的范围变小了；脚力、背力、握力、腕力等肌力明显下降；机敏的反应能力缺乏；持久力降低；老年人骨骼脆弱，关节组织呈现了弹性减弱。（2）感觉功能的变化由于感觉功能的衰老，对室温冷热变化的感觉的衰退不敏感；在视觉衰退上表现显著，瞳孔的光通量能力下降，在较暗的场所很难看得清。视觉的敏感度降低，对明暗度感觉能力下降，适应时间加长；焦点调节能力下降，老花眼加重；水晶体内部散光，混浊变黄，对色差的识别能力降低；在辨别物体存在的知觉中，辉度107、对比的能力也降低了；听觉能力衰退。老年人听力明显下降，语言的辨别能力不足，特别是对低频区域和混响音，对音的分辨力度大大降低；在嗅觉、触觉和平衡感方面均明显下降，表现迟钝。（3）心理功能特征的变化一般老人普遍地留恋过去，在居住方面总希望继续居住自己曾长期生活过来的地方。希望与自己经常接触的老朋友，老同事们保持联系，否则会显得孤独；适应新事物需要时间，有时也懒得思考，思维的适应性和逻辑性减少，辨别事物真相的能力也减弱，有时显得难以控制感情，通常只对身边的事物感兴趣。(4)老人的生活结构的变化步入老年后，通常闲暇时间增多了，随着年龄的增长，生理能力的衰退（特别是行走的能力），滞留在家里的时间增长。通108、常国际上将65岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。根据老人的健康行为的特征，可将老人分为四个年龄段：健康活跃期：6064岁自立自力期：6574岁行为缓慢期：7584岁照顾关怀期：85岁以上75岁以下的健康老人，其行为是积极的，一般都有很高热情，愿意发挥余热为社会和家庭作出贡献。他们仍有自己的人生目标和生活目标，通常会为自己的某种目标全力追求。一般地，住宅设计对老人来说就是要设法提高老人生活动作的自理自力的能力，而不是限制或给老年人设置障碍。身体变化运动能力下降感觉功能退化依赖性增强调整设计尺寸消除高差、扩大活动空间增加住宅细部的安全性增加采光，通风提高住宅的健康性依赖性增强专论109、：住宅设计的关注点设计老人住宅，首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。总体来说，应当按下列观点来选择和确定思路。（1）要有功用性要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。（2）要有安全性住宅内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。特别110、是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。(3)要有健康性要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。(4)要能确保隐私性老年人害怕孤单是一个普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意111、老年人生活的隐私。当老年人和儿子夫妻同住时，既要创造一个未被疏远的感觉，同时又要充分注意老年人生活的隐私。通常出现的二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同时又加强了联系和年轻一代对老人的关怀和照顾。这类住宅中不仅保留了一些家庭共用的部分，也还有老人独立使用的部分。即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。另外一种共居的形式是邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，这种住宅隐私性则更能得到保证。(5)要便于改造老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便112、于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供协助，延缓老人住宅的适用期限。老年住宅产品的设计原则由于人口比例中老年人增多，社会人口流动性加强，三代人共同生活的家庭也渐渐成为过去，同时随着社会安全福利和个人养老金的增多，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施。我们现行的一般设计标准并不一定适用于老年人住房。其最大不同点之一是由于孩子们分居离开家庭或由于丧偶而造成的二人户或单人户；之二是由于年老身体机能退化必须有专门的设计措施及设备。此外，某些基本的心理学和社会学原则在老年人住房设计规划时也应遵守。人们上了年纪，通常并不愿割断他们与家庭和邻里的联系，而生活在一个全新的生疏的环境里，他们不仅113、需要个人活动，还要求参与社区的活动。设计老人住房时，从目的性、方案及实际设施上要考虑到他们的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。因此，在老年住宅的规划与设计上可以遵循以下原则：从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施；尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境；从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征；从环境行114、为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。老年社区的设计要求(1)项目选址由于老年人离开了工作岗位，与外界的接触逐渐减少，因此住宅地段优势不再是他们考虑的首要因素，而居住环境和生活质量则跃升到首位。在就本课题进行访谈调研时，几乎所有的已入住老年社区的老人都表示，良好的生活环境是他们购买住宅的主要诱因。这种从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选址可以从一下几个方面进行考虑：环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；交通便捷，老人115、外出或是与子女、友人往来都十分方便；场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出人的娱乐区；生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。（2）规划设计在规划设计上，也应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点：住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；居住区内116、路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。(3)单体设计单体设计以别墅、多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要117、具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。(4)色彩规划老年住宅社区的色彩规划所遵循的原则有两个：一是稳重和谐，但忌过于沉闷；二是不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。(5)户型设计由于户型设计直接关系到老年人的生活质量，因此，在老年住宅的户型设计上也有特别的要求：保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境；与子女同住的单元住宅应尽可能分门出入，客厅的设计既要可以满足家庭成员会客、看电视、聊天等娱乐交往活动的需要，又可兼作餐厅，这样，可避免家庭成员之间因工作、学习、休息、娱乐及习惯的不同相互干扰，同时也便于生活上的互相照顾；独立的老年住宅应至少设置两个房间，为老年118、人陪护者提供居住的空间；老年人因为身体机能的退化，使用卫生间的次数会增多，因此应该在卧室内设立独立的卫生间；室内的楼梯应采用三段式楼梯，降低了坡度也为老年人上下提供了更多的缓冲空间；所有房间应在同一平面上，避免室内的阶梯，保证老年人行动的安全。在对户型面积的要求上，从成都市老年休闲市场调查中得知：老年住宅消费者可能购买的面积(6)室内设计与一般住宅产品最大的区别是，针对老年人的专用设计集中体现在室内设计上，作为专用设计载体的室内设计自然成为了老年住宅设计的重中之重。因此，从墙地面装修、厨卫产品选择到色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对居住者的细腻关怀。1998年中国老龄119、科学研究中心“国家九五社科”重点课题“人口老龄化与社会保障制度研究”课题组进行的“城镇职工养老保障调查”，调查结果显示，老年人对住宅内希望增加的设备和设施中老人首选的是紧急呼叫设备，占56.5%，那些高龄老人最担心家中无人时自己突然发病。由于现在大多数住宅内的设施不能满足老年人的特殊需要，他们要求增加各种方便老年人行动和健康的设施，如取消房间之间的阶梯，楼梯降低台阶，增加适合老年人使用的厨房、卫生间和浴室，走廊设置扶手等。专论：老年住宅室内装修设计要点（1）墙、地面装修老年人随着生理、心理的变化，动作变得迟缓，反应不能随心，事故易发率较高。为防止不测事故的发生，墙地面饰面材料的选型和构造处理尤120、为重要。一般应选用能防止老年人打滑、磕碰、扭伤、擦伤的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。老年人住宅墙面应采用那些即使擦着身体也很难擦伤的墙面材料。墙体阳角部位宜做成圆角或切角，且在1.8m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。墙体如有突出部位，应避免使用粗糙的饰面材料，带有缓冲性的发泡墙纸可减轻老人碰撞时的撞击力。卫生间墙面应尽可能避免出现阳角。老年人的手脚易发冷，手脚保暖对老年人很重要。因此居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。地而铺设应保证平 坦，不要产生凹凸不平，以防绊倒。地面材料应防滑， 即便有水时，也不应发生打滑的情况，并应采用摔121、倒 时可减轻撞击力的材料，同时应便于清洁、防污。不 应使用长毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯应和其他材料保 持在一个平而上。楼梯是老年人极易发生事故的地方，对于一些身体不便的老人来说，上下楼梯是一件很困难的事 情，因此老年人居室应尽量设在一层。当老年人必须 使用楼梯时，应特别注意使用防滑材料，并在台阶边 沿处设防滑条。防滑条如果太厚，就会产生羁绊的危 险，应与台阶面几乎设置在同一平面上，太厚的防滑 条应镶嵌埋人台阶面内。同时由于老年人视力的下 降，为防止踩空事故的发生，楼梯踏步应界限标志鲜明，不宜采用黑色、深色材料。在现在的住宅设计中，跃层、错层都是很流行的做法，但对老年人来讲并不合适，尤其是需要使用轮122、椅的老年人。住宅内的台阶，尤其是设在起居室和卧室之间的台阶会给老年人带来很多不便，因为起居室和卧室是需要经常通过的地方，多次的上下台阶会给老年人造成不必要的身体损耗。如果在卧室和卫生间之间设有台阶就更加危险，老年人夜间起夜的次数比较多，在黑暗的环境和不完全清醒的状态下很容易忽视台阶的存在。因此老年人住宅内的地面应取消所有高差，包括卫生间及阳台内外的地面高差。普通住宅设计中为防止卫生间内地面水外溢而设置的高差对老年人来讲也是一个危险隐患，一般来说，盆浴比较适合老年人，此时地面水量不大，只需从门口向卫生间内找坡即可。阳台是日常晾晒衣服、被褥的地方，同时也是能够享受户外生活的地方。因此必须考虑老年人123、移动的方便性，取消阳台内外地面的高差。关于阳台向房间内渗入雨水的问题，如果采用封闭阳台则不存在问题；如果采用不封闭阳台，高差需做斜面处理。设计推拉门、折叠门时，也应使用地下埋没式门轨或采用吊挂式门轨以保证地面的平整。（2）厨、卫产品的选择厨房内的操作通常需要站立半小时到1小时， 这会使很多老人感到劳累，因此老年人使川的厨房 操作台面高宜0.75-0.80m，台面宽度不应小于 0.50m，台下净空前后进深不应小于0.2m，以保证老 年人可以坐着进行操作。厨房吊柜离地高度为 1.40-1.50m，深度比案台退进0.25m，以方便老年人 取用；轮椅使用者的厨房吊柜离地高度1.20m为宜。橱柜及台面应124、选用易于清洁的材质。由于老年人普遍有记忆力衰退的现象，常常会忘记灶台上烧的水或饭，而导致燃气泄漏或发生火灾，因此对老年人来讲使用电磁炉是最安全的，但目前使用最多的还是燃气灶具。厨房内如果没有安装燃气泄漏和火灾自动报警装置，则应选择有燃气、烟气自动报警功能的抽油烟机和能防止燃气泄漏的灶具。老年人使用卫生间的时间较长，且动作幅度较大，因此老年人使用的卫生洁具应选择操作简单的设备，其安装尺寸应适当放宽，位置符合老年人的生理特点；选择使用时能确保身体安全和当老年人跌倒时，危险性小的设备。老年人最好使用白色的卫生洁具，感觉清洁并且易于随时发现老年人的某些病变。应采用使用方便的坐便器，冲水手柄设在易于操作125、的位置。为防止冬季冰凉的坐圈对人体的刺激，可采用带暖气功能的坐便器，有单功能坐便式、坐便及暖风一体式、坐便及温水冲洗一体式三种。可根据需要设置适合坐姿的洗脸台，台面下应留有放膝盖的地方。浴缸需采用防滑材料，浴缸边缘离地350-450mm为宜，适合方便跨越浴缸和坐在浴缸边缘出入。浴缸边缘应为可坐下并转身的形状，并在浴缸一端留有400mm宽的坐浴台。在洁具两侧适当位咒均应设置适合老年人使用的扶手。老年人握力下降，应选择形状便于操作的水龙头，可使用便于调节水温的杠杆式水龙头或自动水龙头。热水龙头应用色彩予以明显标识，以免老年人操作不当而烫伤。资料来源：根据2000年人口普查1资料计算。（3）安全扶手126、的安装老年人由于身体机能的下降，很多时候需要扶手的协助以独立完成起立、行走、转身等动作。设汁时应根据老年人身体尺度和行为特点，在可能有上下移动、单腿站立等不稳定姿势的地方设置扶手。在经常通行的地方应安装水平行走时使用方便的扶手，或预留出可安装扶手的位置并在墙面相应位置做好加固措施。扶手的高度、材质和形状应根据使用特点来选扦，安装必须坚固、可靠以确保使用的安全性。扶手的高度应方便老年人在走廊、楼梯、卫生问、客厅、餐厅、卧室等地方的移动，其高度以800-900mm为宜。为避免扶手抓空而摔倒，连续使门1扶手的地方，应保证扶手的连续性，不应中途中断。扶手改变方向的地方可以中断，但扶手端部之间的距离应以127、400mm以下为标准。为减少冲撞时的危险性，应将扶手的端头向下或向墙面方向弯曲。扶手与墙壁的间隔为46cm，以不碰手为宜。扶手可根据具体情况进行初期安装或后期安装。后期安装即事先做好安装扶手的准备，并在图上标明墙面加固位置或在墙面上做出标记，以便需要时可以随时安装。（4）门窗的选用户内所有的门，包括厨房、卫生问、阳台的门净宽(通行宽度)均不应小于0.80m，以保证轮椅的通过。卧室门可采用带观察窗的门，使家人可以及时发现老人可能出现的意外。卫生间是老年人最容易发生事故的地方，应设向外开启的平开门或推拉门，并安装双向开启的插销，以便老人在卫生间内发生意外时可以方便的将门打开。老年人喜欢温暖、安静、128、明亮的生活环境，寒冷、嘈杂和昏暗的生活环境会极大的影响老年人的心理和生理健康。因此窗户的选择应注意保温性、隔声性和密闭性，窗扇宜镶用无色透明玻璃，以保证视线的通透和室内光线的明亮。开启扇的设计不应过大、过沉，开启方式应易于操作。有条件时可使用可以消音、过滤、调节湿度、温度并进行热交换的智能通风器。门窗把手考虑使用的安全性和方便性，宜采用杠杆式，并跟据老年人的生理特点安装在适当的位置上。平开门应采用杠杆式把手，避免使用不易用力的球形把手。杠杆式把手要向内侧弯曲，不可有突出的部分，以免挂住衣服。推拉门及折叠门应采用便于横向用力的棒状把手，尺寸宜采用30mm70mm15mm(宽高深)。把手中心距地宜129、为800-1000mm。老年人因视力下降不易看清细小的地方，同时很多老人有拿不稳东西的情况，因此应采用易于插入钥匙的门锁，厕所及浴室门的锁应能够从外面打开。门扇装有玻璃时，宜使用安全玻璃，否则应将玻璃分隔成小块，以免玻璃万一破裂时伤人。户门及出入口的门使用平开门时，为防止急剧的开关碰撞应设置止门器。（5）电气设计老年人的思维能力有所下降，复杂的操作对他们来讲有难度，同时电气操作的安全性也是进行，电气设计的首要内容。应选用操作安全简单，具有防止误操作功能的产品，并应考虑维护简单，消耗品更换容易。开关及插座应清晰、醒目，容易操作，安装的位置、高度要考虑操作的方便性。开关高度离地宜为1000-120130、0mm，如果考虑轮椅使刚者的话，最好设置在900-1050mm左右。电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作。起居室、卧室插座离地高度宜为600-800mm；厨房、卫生间插座离地高度宜为800-1000mm；无需经常插拔的插座离地高度宜为400-500mm。厨房及卫生间无论是否有自然通风，都应设置机械通风装置，以保证在任何气候情况下通风良好。卫生间应设置照明和排气扇联动的装置，以减少操作步骤。厨房排油烟机的开关应设置在老年人使用方便的位置上。厨房及卫生间的采暖温度不应低于其他房间，如感到浴室内不够温暖，可采用电加热设备，但应注意其安全性。客厅、卧室和餐厅均131、应留有空调的安装位置和专用插座，考虑空调位置时注意不要直接将风吹向人体，尤其是就寝时。（6）照明设计老年人由于视力下降，看东西不清楚，在照明不好的地方容易产生危险，因此应根据照明用途和场所适当配置照明器具。同时应注意各房间与走廊的亮度应大致相同，以免有刺眼的感觉。为便于老年人夜间行走，在转弯和容易滑倒的地方（门厅、走廊、卧室的出人口、有高差处）应安置辅助灯（脚灯）。同时在选择照明器具和灯泡时，应考虑清洗和更换的安全性及方便性。老年人对亮度变化的适应能力差，急剧亮度变化带来的刺激对老年人来说极不舒服，这也是造成事故的原因，因此必须设法使亮度逐渐变化。用辅助照明所获得的最大亮度面与附近的亮度比应为132、31以下，相邻房间之间、房间与通道之间、照度低的一方与照度高的一方的平均照度比应保持在12以下。卧室宜采用可调节亮度的开关，并应在床头方便的位置设置照明开关。从卧室到厕所的路线上应设置脚灯，并保证夜间长明，凡遇拐角处应加设脚灯。所有照明开关均应采用大面板、带灯的开关。（7）色彩设计老年人的视觉经常出现如下情况：老花眼、眼睛混浊需要光线、视觉变黄，因此设计时必须注意老年人看到的色彩与年轻人不一样，应适当提高色彩的明度和对比度，提高可识别性，适应老年人视觉能力下降的特点。在空间、标高、材质变化等易发生事故的地方，应通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识别的目的。随着年龄的增高，眼球的晶状体会产生黄133、变化，从黄色变为近于褐色的色素。在日本，这种情况从50岁开始，60岁时60的人视觉产生黄变化，70岁时达到84。由于黄色的变化，色彩的彩度、明亮度和色相则要发生如下变化。彩度：一般都会降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。其中也有彩度上升的。明亮度：几乎没有变化，但也有降低的。色相：黄色的白色化现象最为严重，在白底色上的黄色标记将很难辨认；蓝色将带有微黑色彩，在底色为黑色的标记上，易看清的鲜艳蓝色会消失；绿色将变为暗绿色。在设计中，必须注意这些变化，避免使用容易混淆的颜色。此外，为了使老年人从心理上、生理上感到温馨，室内装饰不仅仅要精心配色，最好还要充分考虑墙壁的装修材料和地面材料所具有的素材和花134、样来进行设计。老年人建筑设计规范简介及内容（见附件）2.3 老年住宅的物业管理老年住宅的物业管理是老年住宅建设的重要组成部分，其内涵的多样性和特殊性也是老年住宅的突出特征之一。老年住宅内蕴涵了巨大的服务产品消费需求，因此，老年住宅的物业管理与一般住宅物业管理最大的不同点在于对社区服务的提供与管理所占的比重增大，另一方面，在社区文化上，由于良好的社区文化对老年人的居住健康起到由关重要的作用，所以对社区文化的营造也成为了老年住宅物业管理的重心工作。 老年住宅物业管理与老年住宅建设的关系老年住宅物业管理与老年住宅建设的联系紧密，其中的关系既体现了老年住宅物业管理的丰富内涵和区别。因此，对老年住宅物业135、管理与老年住宅建设的关系的探讨有利于加深我们对老年住宅物业管理的理解。老年住宅物业管理于老年住宅建设之间的关系可以分为以下几点：并非补充，而是重要组成部分老年住宅社区对服务产品的需求量大，定制式和菜单式的社区服务上升到了老年人生活基本需要的层面上，因此，以社区服务为主的物业管理也从社区的补充成分上升到了必要成分的地位，常规性物业管理和社区服务两者缺一不可，这是老年住宅物业管理与一般住宅物业管理最大的不同点。是老年住宅的长期盈利点由于社区服务的必要性和重要性，物业管理的主要工作就不再单是对物业的管理维护，而是管理与服务并重。物业管理的主要收入来源也由单纯的物业管理费，变为管理收费和服务收费等多种136、渠道，而且，随着服务内容的多样化，服务产品的盈利比例将会逐渐加大，成为物业管理收入的主要来源。实际上，为居住老人提供有偿性社区服务已经成为了老年住宅的重要盈利点之一，这种盈利是长期、稳定、不存在风险的，而且将随着老人年龄的增加而增加。经营与管理并举随着生活水平的提高以及老年社区规模的增大，为老年人设置的服务必将沿着细化与多样化的方向发展，单凭社区物业管理公司的力量难以满足发展的需求，引入社区外的第三方专业服务单位势在必然，这也是解决物业管理公司过小或过于庞杂的有效方法。而外来单位的引入，就使物业管理公司的业务结构发生变化，自主经营和对引入经营进行管理，就成了物业管理公司的主要业务。老年住宅物业137、管理内容的构成老年住宅物业管理主要由以下几个部分构成：社区服务的供应或管理社区文化的营造常规管理老年住宅物业管理常规物业管理：常规物业管理包括了对物业、设备的检修、维护，对生活环境的保全、保洁等工作，与一般住宅的物业管理相近，再次不作赘述。其最大的不同点就是老年人对物业的自行维护能力低，老年住宅的常规管理应具有更大主动性。在保全、保洁方面，要提高服务的质量，增加保洁的次数，出来要防止外来对老年人的侵害，也要防止老年人不慎而发生的意外。总的来说，就是要更加主动和细致。社区服务和管理：从盈利的角度分，社区服务可以分为盈利性服务和非盈利性服务。盈利性服务：指为社区那老人提供的特定的有偿性服务，例如钟138、点服务，特殊陪护等等；非盈利性服务：指与社会福利机构、义工团体或医院、学校等合作的，以免费的形式为老人提供的无偿服务。例如由福利机构兴办的老年之家、老人大学，由义工团体提供的义务劳动、医院的义诊、学校的义演等等。社区服务的内一般包括：家务服务。社区服务中心可以定期派遣服务人员前往老年人的住所，帮助他们做琐碎的家庭杂事。服务人员通常是由受过训练的下岗女职工来做的。她们的责任是收拾房间、买菜做饭、伴陪老人以及看护刚刚出院或不能自理的老人，照顾老人洗澡穿衣、服药等等。专门为没有子女照顾的老年人提供各种综合性服务。工作时间可以是每天几个小时，每周几次，或一周七天每天24小时。家庭保健服务。社区保健医生139、或护士提供的专业或辅助专业人员的护理照料。他们负责分配和监督用药、换衣、康复理疗、提供个人卫生服务。在有些社区，家务和保健服务结合在一起。服务人员可以一身兼两职。送饭上门。是人们经常说的“轮子上的饭菜”。这种服务提供一顿午餐给住在家里的老人或不能买菜做饭以及需要此类帮助的高龄老人。老人们不仅可以享用每周五天营养配餐，而且志愿送饭的人也可以借机登门看望老人。轮子上的饭菜会给老人的生活带来了全新的变化。送饭上门使得很多需要养老设施照料的老人能够选择生活在家里，实现“居家养老”。定期探望。也可以称作组织起来的邻居线。这个服务项目是组织社区志愿者、居、家委会工作人员、中、小学生定期探望空巢家庭的老人和140、住养老设施的老人。探望者与老人一起可以做些老人们喜欢或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看电视，聊天或一起做手工业等等。一般来说探望者事先得到专业人员的培训和辅导，使他们懂得老人的需求并且愿意作为一个好的倾听者。对于没有亲人和朋友在身边的老人，探望者对老人就显得更加重要。定期探望这一服务项目将会大大丰富老人们晚年的精神生活，使他们感到社会的关怀，感到晚年生活的意义，有益于老人们的身心健康。电话服务。很多独居的老人害怕自己在家病了或伤了没有人知道。通过每天确定的时间打电话给独居在家的老人，确认老人安然无恙，从而帮助减轻老人们的焦虑和及时发现问题。如果确认的时间老人打算外出，他或她一般事先通知电话141、确认服务的志愿者。如果在确认的时间老人家里的电话没有应答，而且老人也并未事先打招呼，则立即会有人到老人家去检查。电话确认服务可以监督老人的健康状况，提供连续的与老人的接触，使老人们感到有人在关心他们。“生活在线”服务。社区服务中心开设几种应急响应呼叫系统，允许老人通过报警和响应系统寻求帮助。“生活在线”服务的定购者可以在手腕上或脖子上带一个钮扣。当钮扣一被按下，“生活在线”中心就会自动接收电话。当收到电话后，“生活在线”的工作人员就会打电话给老人家里。如果没有人应答，他们就会打电话给老人的监护人（比如朋友或亲戚），要求到老人家去看一下。监护人发现情况异常后会打电话给中心寻求进一步帮助。交通和陪142、伴服务。有条件的社区可以为老人提供门到门、灵活交通工具的服务，老人们可以选择小轿车、小客车、大客车等车型。这种服务有时称为拨电话搭车。老人们一般提前24小时打电话给中心调度办公室，并且告知用车的时间和地点。司机把老人从家里接出来送去看医生、上诊所、上银行、上商店等等。有的社区提供陪老人外出服务，以保证老人的安全。老年食堂。社区为老年人开设老年食堂，为60岁以上的老人提供饭菜。老年食堂应该设在一个社区的中心地带，为老人提供一顿午餐。除了营养餐以外，包括消费导向、健康和营养信息、咨询、艺术和手工等等。老年食堂不仅满足老人营养的需要，也为老人提供了聚会、交流、交朋友的场所。对老年人来说，有时，聚会比143、饭菜本身更重要。老人们在这里庆祝自己的生日，度过假期，甚至找到伴侣，举行婚礼。法律服务。老年人所需求的房屋出租、消费者权益保护、准备遗嘱、财产纠纷等法律服务与日俱增。很多老人一辈子都没接触过法律。他们有的觉得打官司太累，而且律师费用太贵，有的害怕同律师打交道，有的并不意识自己的法律权力。社区服务中心为老人开展法律服务，通过老年中心的律师或律师事务所的专职律师，他们可以为老人困惑的问题提供法律咨询，为低收入的老人进行义务法律帮助。再就业服务社区服务中心、老年人才交流中心开设专门帮助那些希望再就业的老人职业或工作介绍的服务项目，这些工作可以是全日制和半日制的。发挥那些有特长身体健康，愿意继续为社会144、作贡献老人的作用。老人日托中心。如果有的老人不能在家独立居住，但又不愿意去养老设施，去日托中心是个解决问题的好办法。日托中心可以满足比如老人的社交、心理和康复服务、体育锻炼、娱乐活动等各种需要。老人每天可以做班车到中心来，中午在中心一起吃饭，中心提供了对老人方便的照料和服务。咨询服务。老人生活中往往需要通过咨询服务来解决老人遇到的各种问题，诸如个人和家庭矛盾、退休、财政、生活安排、购物消费指导等各种问题，通过社区咨询服务，提高老年人晚年的生活质量，从而使老人的个人权益得到最好的尊重和保护。保护（庇护）服务这一服务通常是由法律服务中心或公共机构来提供，用来保证老人的合法权益。服务的收费由具体服务145、内容、当地消费水平、社区档次等因素制定。在对社区服务的管理上，对于非盈利性服务，应该主动与相关机构或单位联系，争取定期和长期合作，为老年人提供更多的免费服务，丰富老年人生活，增加老年住宅的附加价值。对于盈利性服务，则又分为自主经营和引入经营，自营或外营的比例则应依据社区对服务的需求和物业管理公司自身的力量来确定。无论是自营或是外营，都应该依据社区的实际需求设置，并且对服务质量和顾客的满意度实施有效的监控，这一点对于引进的服务单位尤是，以维护物业管理单位的形象。老年社区文化的营造营造良好的社区文化是老年住宅物业管理的重要任务。老年人行动不便，大部分时间在社区内度过，对良好社区文化的需求与感受比年146、轻人要大；从心理健康的角度来说，活跃、健康的居住氛围也可有效地缓解老年人情感依赖性和孤独感，故此，老年住宅社区的文化营造比一般的住宅社区更显重要。在物业管理工作中，应摒弃“社区文化可有可无，只为营销”的偏见，将社区文化的营造作为工作的重点，主动关怀老年人的文化需要，经常性或定期举办“老年运动会”、“老年书画比赛”、“老年联欢会”等社区活动，并邀请有能力的老人参与到社区管理当中，提倡老有所为，共同营造“健康、和谐、活泼”的老年社区文化。1.4国内老年住宅需求的动因和影响因素内在需求老年住宅的内在需求主要从以下几个方面进行分析：老年社会的来临老年人收入水平老年人福利水平老年人居住现状内因（1）老年147、社会的来临我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3 亿，占世界老年人口的15，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。专家预计我国到21世纪中叶 ，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“4 2 1”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间148、少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。（2）老年人收入水平随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外 ，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。以下为成都中高端消费市场的老年人（两老）月总收入情况：由图中可以看出，月总收入在2500-4149、000元的被访者所占比例最高为91%，另外月总收入在4001元以上的被访者所占比例为9%。(3)老年人福利水平随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。(4)老年人居住状况2000年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有 33.4%住房少于 2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%,镇占1.4%）。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带150、来很大不便。2000年北京市老年人基本需求调查中有55.9%的老年人对目前的住房状况表示满意，20.9%的人不太满意。对住房问题不满意的主要是城区老年人。对住房状况不满意的主要原因：第一是房屋的使用面积太小；其次是因为环境太差，再次是房屋的质量和设施差。希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。另外，一些标准很低的简易楼、砌块楼、砖拱楼以及设施不全、年代久远的住宅还不同程度的存在。可见，国内老年人的居住现状亟待改善。这一现状，蕴涵了老年住宅的巨大需求。内因老年人居住现状老年社会的来临老年人收入水平老年福利水平市场空间消费支撑市场保障消费需求外在需151、求老年住宅的外在需求包括以下两个部分：社会居住观念的改变子女改善父母居住状况的需求外因(1)社会居住观念的改变中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施，目前“四 二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。在武汉市的调查当中，老年人的居152、住方式以与子女同住为主占65.2。有47的老人希望与子女共同生活，52.4的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8认为这种方式很理想，而有35.2的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6仍愿与子女分开住，有15.4的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。由此可见，随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的。专论：老年人希望居住的环境老年人尤其是高龄老人，他们希望尽可能长153、时间地自立生活下去，同时又希望能够避免与社会隔离，保持一定的社会交往动；他们希望房屋的结构、设施适合老年人的心理、生理的需要，如住宅的隔热、密封性要好，住宅内应该随着科学技术的发展，引进自动化的功能住宅的防火、防盗窃的保障功能，照明、控温、省电等自动控制功能，内部的对讲机、电话、社区闭路电视等通讯功能；家务管理、社区服务预约的网络功能。在他们年老体衰时仍然能够生活在自己熟悉的环境中；安全性，通过对老年住宅的特殊设计，弥补老年人生理功能上的欠缺。住宅的设计要充分的考虑到老年人的身心特点，而且还能向老年人提供紧急情况时的帮助。老年住宅选址要尽可能考虑交通方便，周围没有噪声干扰，环境清静优雅，公共服154、务设施完善、方便；老年住宅中的设备一定要充分考虑使老年人方便、舒适、安全。因此，在住宅的出入口处、楼梯、电梯、卧室、厕所、浴室等老年人经常活动的场所，要求有防滑设施、无门槛、无阶梯、无落差，出入处无坡度。住宅的公共设施上要有紧急呼救设备、防火防烟的防火门，标志明显的通道。厕所采用西式的座式便器，增加扶手和按铃等设备。在浴室、走廊也应该设有防跌扶手。老年人的卧室要求通风好，采光好，室内的装饰要符合老年人的心理，避免大红大绿色彩对比强烈，应该体现幽静典雅的特色。室内的家具避免棱角突出，避免老年人磕碰。提倡开发子女与老人同居的老少户型的居室设计，子女与老人住得很近，便于照顾老人。但又有各自独立的空间155、。房地产开发商应该注意到这种住房的特殊需求。（2）子女改善父母居住状况的需求子女以为改善父母居住状况为目的而购买养老专用的老年住宅，成为了老年住宅消费的主力。年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，购置环境优美，空气清新的老年住宅以改善父母的居住环境是子女购买老年住宅的主要诱因。在实际的访谈中发现，子女为父母购置老年住宅主要是从以下几个方面考虑：为父母提供一个优质的生活环境老年住宅的特殊住宅能为老人提供安全的照顾老年住宅社区的专业服务，能为父母提供更科学、细致的照顾社区活动可以156、丰富父母的生活，以弥补因为工作繁忙而对父母的陪护不足第四部分老年住宅市场发展前景分析1、市场发展趋势(1)制定和完善老年住房的发展目标和规划。老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件157、比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。(2)大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。(3)要解决好老年公寓的融资问题。融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如158、免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。159、这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。(4)建立和健全养老制度和住房保障制度。这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。(5)建立和完善老年住房的法律、法规。法律、法规是解决好老年人160、住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行了中心建筑法，2000年起公布实行了无障碍交通法以及老年人居住法等。韩国有老年福利法、住宅建设促进法。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的立和完善。、产品发展趋势随着老年住宅市场的日益成熟完善，老年住宅产品将会呈现如下发展趋势：规模化随着我国社会老年化程度的加深，人们将对老年住宅产品有重新的认识，老年住宅的161、市场需求也将日益增大，未来的住宅市场将会把老年人的因素考虑进去，甚至会成为未来楼市竞争的热点。市场的发展一般会遵循这样一条发展轨迹：大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出现，将使老年住宅产品走向数量化；而后，随着市场的进一步发展，需求的进一步加大，专业化程度更高、居住质量更好、价格更适宜的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化；郊区化为了满足老年住宅对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，选择在郊外风景宜人、环境优美的地方，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访；建筑的多样化随着老年住宅产品的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设162、计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点；功能丰富化未来的老年住宅将与现在所倡导的“5+2”生活模式结合起来，住宅不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭悠闲于一体。老年住宅社区内蕴藏有丰富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲友提供节假日悠闲度假的，更是藉此创造了“合家欢”的亲情时光。科技化以科技为依托的老年人专用设计是未来老年住宅产品发展中最活跃的一环。日新月异的科学发展，为老年人专用设计提供了基础和注入活力，基于老年人的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，将为老年人带来更方便、安全的全方位保障；网络163、技术的应用，将使远程交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在。社区服务的专业化作为老年住宅产品的重要组成部分，老年住宅的社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。社区服务的专业化包括：社区服务设置的细化与个性化，从业人员专业素质的专业化，服务质量控制管理的规范化等等。3、消费发展趋势老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观念两个层面上展开。在消费力上，由于未来老年住宅的规模化和郊区化发展，降低了购置成本，实际上相当于提高人们对老年住宅的消费能力。随着经济的发展，福利制度的完善与福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配资金增加，使老年人自购房安度晚年成为了可能；另一方面，高164、收入人群的低龄化，年轻一辈收入的增加，为给长辈购房提供的物质基础。在消费观念上，传统观念的影响将随着时代的发展而弱化，老年人对子女的依赖性减弱、独立性增强，对老年住宅的认同会增加，不会再盲目地和子女挤在一起，而去寻找适合自己居住的空间，这种观念上的改变就为老年住宅市场的发展扫除了障碍。附件一老年人建筑设计规范简介建设部和民政部于1999年5月14日联合发布了强制性行业标准老年人建筑设计规范，编号为JGJ12299自1999年10月1日起施行。这是我国政府向99国际老年人年献上的一份厚礼，是党和国家关心老年人事业、保障老年人权益法规和政策的具体体现。建设部于1995年下发了一九九五年城建、建工工165、程建设行业标准制、修订项目计划（第二批）文件，要求由哈尔滨建筑大学主编老年人建筑设计规范（以下简称规范）。经过近三年时间，进行了大量的调查研究，对国内外的有关资料进行了分析与比较，总共对14个城市，183个调查对象进行访问调查，向66个单位征求对规范初稿的意见，还对比较先进的日本做了专题考察访问，于1998年底完成规范编制工作。规范的编制力求反映老年人体能心态特征，体现国内外先进经验，符合我国国情和社会实际。规范的定性与定量具有先进性、科学性和实用性。规范的实施将从根本上改善老年人的居住环境，提高老年人的生活质量，扩大老年人参与社会生活的平等机会，将获得重大社会效益。规范内容由1.总则；2.术166、语；3.基地环境设计；4.建筑设计；5.建筑设备与室内设施，共5章10节79条组成。其中第.章分别对各项内容做了具体的规定。规范适用于专供老年人使用的居住建筑和公共建筑设计。老年人居住建筑是指老年人长期生活的场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居用的部分；老年人的公共建筑是指以老年人为主要服务对象的建筑，如老年文化休闲活动中心、老年大学、老年疗养院和老年医疗急救康复中心等。上述各建筑必须满足老年体能心态要求，为老年人使用提供方便设施。老年人的体能与心态特征是编制规范的基本依据，一切规定的着眼点都从这里出发。从宏观上来看老龄阶段，即60周岁及其167、以上人口年龄段是个不断变化的阶段，随着年龄的增长而渐趋衰弱，表现出不同的体能与心态特征。但是也不能排除例外，体能与心态的变化与每位老年人所处的具体环境和身体素质的不同会差异很大。有的人年龄虽高但却很健壮，而有的人未老先衰，体弱多病，或者突遭意外，还有的临时生病，情况十分复杂。为此，规范针对老龄阶段不断变化的特征，将老年人区分为三种状态，即自理老人、介助老人和介护老人。所谓自理老人，即生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人；介助老人，即生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人；介护老人，即生活行为依赖他人护理的老年人。这三种状态并非静态不变，而是不断从前者向后者演进。因此在进行老年168、人建筑设计时，就不能不考虑不断变化的因素。老年人居住建筑应按老龄阶段全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。老年人公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。老年人的体能心态，随着年龄的增长，视力会衰退，眼花、色弱、甚至失明（白内障）；步履瞒跚，行走障碍，上下楼梯甚至两脚共踏一步台阶步步慢移，有的需要借助助力扶手、拐仗或轮椅；行为动作迟缓，准确度降低，常出现无意碰撞器物现象，需要较宽松的空间环境；在心理上多有失落感、孤独感、黄昏感、冷落感，对前途会感到未来169、时日有限，更关心自己的健康和生活；在感情上更需要关怀，希望有人陪伴、陪谈；生活上喜欢安静，但不希望寂莫，喜欢阳光，不喜欢阴暗。这些体能心态特征就是老年人族群的特征，就是对其生活环境的特殊要求。这是在制订本规范时必须予以关注的。针对老年人体能心态特征而采取对应的技术措施就构成了规范的基本内容，主要体现在第3、4、5章。第3章基地环境设计突出强调了老年人居住建筑应阳光充足，通风良好，视野开阔，安静卫生，具有良好的绿化环境和必要的设施与条件，这是老年人身心健康的需要。第4章建筑设计依据老年人体能心态特征，对整个建筑系统做了具体规定，要求不同体能的老年人都能安全、方便的进出和使用建筑物，对出入口、过厅170、走道、楼梯、坡道和电梯做了具体的尺度限定。对居室提出了低限控制要求。老年人建筑居室必须适当放宽尺度，便利轮椅进出，具备护理条件，保证急救需要，担架能够进出。所以不得放门坎，门口净宽不得小于80cm，走道、楼梯都要适当加宽。入口台阶和楼梯都要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置介助扶手，这是保证老年人生活安全的重点部位之一。老年人用的卫生间厕浴设施都要格外注意，规范明确规定了必要的安全辅助设施，地面不得设踏步且应防滑、设坐便器，墙面装设介助扶手，用平底浴盆保证安全，等等。老年人体能耐力较差，所以为老年人服务的公共建筑必须妥善设计休息空间和相应的设施。根据老年人视力趋弱的特点，老年人建筑171、室内空间色彩应明快、温暖；地面不宜采用黑色或显深色面料；透视窗口不宜用有色玻璃；不宜用易碎、易燃、化纤及散发有毒气味的装修材料，也不宜大面积的采用镜面玻璃做室内装修。第5章建筑设备与室内设施，强调了环境设施标准，对采暖降温、噪声控制、警示照明、燃气泄漏报警和紧急呼救装置等做出规定，这是保证老年人安全、健康、方便、舒适的生活环境质量所必不可少的。综观规范，贯彻始终的一个宗旨就是建立全社会关注老年族群的社会权益保障观念。对于老年人来说，不论处于家庭养老或社会养老，他们都无例外的希望自己的权益得到保障，所以规范应在各种老年人建筑中得到贯彻执行。不能否认执行规范在建筑投资上要加大，与其所获得的社会效益172、相比是微不足道的。这是一项关系到全民的社会公益工程。规范的范围暂时仅限于专供老年人使用的居住建筑和公共建筑。随着社会的发展，市场经济的竞争，将来规范的应用范围必将扩展到一切老年人可涉足的活动领域。规范的编制在我国尚属首次，在实施过程中必然会暴露出一些矛盾和不足之处，欢迎并感谢各地各界随时反馈实施的经验、意见和建议，以便在规范修订时考虑和采纳。老年人建筑设计规范中华人民共和国建设部、中华人民共和国民政部关于发布行业标准老年人建筑设计规范的通知建标1999131号各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、民政厅（局），计划单列市建委、民政局，新疆生产建设兵团建委、民政局，国务院有关部门：根据建设部关于印173、发一九九五年城建、建工程建设行业标准制订、修订项目计划（第二批）的通知（建标1995661号）的要求，由哈尔滨建筑大学生主编的老年人建筑设计规范，经审查，批准为强制性行业标准，编号JGJ122-99，自1999年10月1日起施行。本标准由建设部建筑设计标准技术归口单位中国建筑技术研究院负责管理，哈尔滨建筑大学负责具体解释，建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版。1 总则为适应我国社会人口结构老龄化，使建筑设计符合老年人体能心态特征对建筑物的安全、卫生、适用等基本要求，制定本规范。本规范适用于城镇新建、扩建和改建的专供老年人使用的居住建筑及公共建筑设计。l.0.3专供老年人使用的居住建筑174、和公共建筑，应为老年人使用提供方便设施和服务。具备方便残疾人使用的无障碍设施，可兼为老年人使用。老年人建筑设计除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关强制性标准的规定。2 术语老龄阶段 The Aged Phase60周岁及以上人口年龄段。自理老人Selfhelping Aged People生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。介助老人 Device helping Aged People生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。介护老人 Under Nursing Aged PeoPle生活行为依赖他人护理的老年人。老年住宅 House for the Aged专供老年人居住175、，符合老年体能心态特征的住宅。老年公寓 Apartment for the Aged专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。老人院（养老院） Home for the Aged专为接待老年人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施。托老所 Nursery for the Aged为短期接待老年人托管服务的社区养老服务场所，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施，可分日托和全托两种。走道净宽 Net Width 0f Corridor通行走道两侧墙面凸出物内缘之176、间的水平宽度，当墙面设置扶手时，为双侧扶手内缘之间的水平距离。楼梯段净宽 Net Width of Stairway楼梯段墙面凸出物与楼梯扶手内缘之间，或楼梯段双面扶手内缘之间的水平距离。门口净宽 Net width 0f Doorway门扇开启后，门框内缘与开启门扇内侧边缘之间的水平距离。3 基地环境设计3.0.l老年人建筑基地环境设计，应符合城市规划要求。老年人居住建筑宜设于居住区，与社区医疗急救、体育健身、文化娱乐、供应服务、管理设施组成健全的生活保障网络系统。专为老年人服务的公共建筑，如老年文化休闲活动中心、老年大学、老年疗养院、干休所、老年医疗急救康复中心等，宜选择临近居住区，交通进177、出方便，安静，卫生、无污染的周边环境。老年人建筑基地应阳光充足，通风良好，视野开阔，与庭院结合绿化、造园，宜组合成若干个户外活动中心，备设坐椅和活动设施。4建筑设计4.1一般规定4 .1.1老年人居住建筑应按老龄阶段从自理、介助到介护变化全过程的不同需要进行设计.老年人公共建筑应按老龄阶段介助老人的体能心态特征进行设计。老年人公共建筑，其出人口、老年所经由的水平通道和垂直交通设施，以及卫生间和休息室等部位，应为老年人提供方便设施和服务条件。老年人建筑层数宜为三层及三层以下；四层及四层以上应设电梯。4.2出入口4.2.l老年人居住建筑出人口，宜采取阳面开门。出人口内外应留有不小于 1.50m x178、l.50m的轮椅回旋面积。老年人居住建筑出人口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。老年人建筑出人口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不宜小于380mmm，坡道坡度不宜大于112。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。当室内外高差较大设坡道有困难时，出人口前可设升降平台。出人口顶部应设而篷；出人口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。4.3过厅和走道4.3.l老年人居住建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求：l 户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和格凳的空间。2 户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的179、距离，不应小于0.50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。3 户室内通过式走道净宽不应小于1.20m。老年人公共建筑，通过式走过净宽不宜小于1.80m。4.3.3老年人出人经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处宜设4050mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0.35m高的护墙板。4.4 楼梯、坡道和电梯4.4.l老年人居住建筑和老年人公共建筑，应设符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于30180、0mm，公共建筑不应小于320mm；踏面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于10mm。不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1.50m，坡道长度不宜大于12.00mm，坡度不宜大于112。坡道设计应符合现行行业标准（方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范）JGJ50的有关规定。并应符合下列要求：l 坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得小于1.50m。2 在坡道的起点及终点，应留有深度不小于l.50m的轮椅缓冲地带。3 坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全181、档台。楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手设计应符合本规范第4.3.4条的规定。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0. 90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度直选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。4.5居室4.5.l老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面积不宜小于14m2，卧室使用面积不宜小于1182、0m2。矩形居室的短边净尺寸不宜小于3.00mm。老年人基础设施参数应符合附录A的规定。老人院、老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不宜超过三人，每人使用面积不应小于6m2。矩形居室短边净尺寸不宜小于3.30m。4.6厨房4.6.l老年住宅应设独用厨房；老年公寓除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房；老人院除设公共餐厅外，宜设少量公用厨房。供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于6.00m2，其最小短边净尺寸不应小于2.10m。4.6.3老人院公用小厨房应分层或分组设置，每间使用面积宜为6.0028.00m2。 厨房操作台面高不宜小于0.750.80m，台面宽度不应小于0.50m，183、台下净空高度不应小于0.60m，台下净空前后进深不应小于0.25m。厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为1.401.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。4.7卫生间老年住宅、老年公寓、老人院应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不宜小于5.00m2。老人院、托老所应分别设公用卫生间、公用浴室和公用洗衣间。托老所备有全托时，全托者卧室宜设紧邻的卫生间。老人疗养室、老人病房，宜设独用卫生间。老年人公共建筑的卫生间，宜临近休息厅，并应设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间应设一具立式小便器。独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆184、淋浴器。坐便器高度不应大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不应大于0.40m。浴盆一端应设不小于0.30m宽度坐台。公用卫生间厕位间平面尺寸不宜小于1.20mX2.00m，内设0.40m高的坐便器。卫生间内与生便器相邻墙面应设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“ 11形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，人盆一侧贴墙设安全扶手。卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合武龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。4.8阳台4.8.l老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜185、小于1.50m。老人疗养室、老人病房宜设净深度不小于1.50m的阳台。阳台栏杆扶手高度不应小于1.10m，寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台。顶层阳台应设而篷。阳台板底或侧壁，应设可升降的晾晒衣物设施。供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不应小于1.10m;出平台的屋顶突出物，其高度不应小于0.60m。4.9门窗4.9.l老年人建筑公用外门净宽不得小于1.10m。老年人住宅户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台）通行净宽不得小于0.80m。起居室、卧室、疗养室、病房等门扇应采用可观察的门。窗扇宜镶用无色透明玻璃。开启窗口应设防蚊蝇纱窗。4.10室内装修4.10.l老年人建筑内部墙体阳角186、部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。老年人居室不应采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。老年人出人和通行的厅室、走道地面，应选用平整。防滑材料，并应符合下列要求：1 老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。2 老年人居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱。每人应有1.00m3 矿以上的贮藏空间。5 建筑设备与室内设施5.0.l严寒和寒冷地区老年人居住建筑应供应热水和采暖。炎热地区老年人居住建筑宜设空调降温设备。老年人居住建筑居室之间应有良好隔声处187、理和噪声控制。允许噪声级不应大于45dB，空气隔声不应小于50dB，撞击声不应大于75dB。建筑物出人口雨篷板底或门口侧墙应设灯光照明。阳台应设灯光照明。老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高0.4m处宜设灯光照明。起居室、卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为0.00.80m；厨房、卫生间宜各设三组，插孔离地高度宜为0.801.00m。起居室、卧室应设闭路电视插孔。老年人专用厨房应设燃气泄漏报警装置；老年公寓。老人院等老年人专用厨房的燃气设备宜设总调控阀门。电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，高度离地直为1.00-1.00m。 老年人居住188、建筑每户应设电话，居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按扭。 老人院床头应设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。附录A 老年人设施基础参数第附录条 老年人用床尺寸应符合下列要求：单人床：长度2.00m，宽度1.10m，高度0.40-0.45m；双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.40-0.45m；第附录条 急救担架尺寸应为长度2.30m，宽度0.56m。第附录条 轮椅应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ50有关规定。第附录条 家具应圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。附录B 本规范用词说明第附录B.0.1条 为便于在执行本规范条文时区别对待，对于要求严格范度不同的用词说明如下：表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”；反面词采用“严禁”。表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”；反面词采有“不应”或“不得”。表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做的：正面词采用“宜”；反面词采用“不宜”。表示有选择在一定条件下可以这样做的采用“可”。第附录B.0.2条 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为，应按.执行或应符合.要求(或规定)。