1、文昌阁片区老旧小区及配套基础设施文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目改造项目可行性研究报告可行性研究报告评评 估估 报报 告告湖南XX工程咨询有限公司湖南XX工程咨询有限公司二二二二二二年十月年十月文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告I目 录1 前前言言.12 项项目目概概况况.22.1 项目概况.22.2 建设内容.22.3 建设工期.32.4 项目建设投资估算与资金筹措.33 评评估估依依据据及及项项目目建建设设必必要要性性评评估估.43.1 评估依据.43.2 项目建设必要性评估.44 评评估估意意见见.84.1 文件编制深度评估.84.2 场址选择评估.82、4.3 项目建设规模及建设内容评估.84.4 项目建设方案评估.114.5 节能及绿色建筑方案评估.204.6 环境影响评估.244.7 劳动安全卫生方案评估.274.8 工程招投标评估.284.9 实施进度评估.284.10 社会风险评估.284.11 投资估算评估.374.12 项目资金来源与筹措方案评估.415 评评估估结结论论和和建建议议.435.1 评估结论.435.2 评估建议.44文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告11 前言为实现科学、民主决策，提高投资效益，开福区发改局委托湖南XX工程咨询有限公司组织专家对湖南XX工程建设集团有限公司编制的 文昌阁片3、区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告（以下简称可研报告）进行评估论证。可研评估单位及专家于 2022 年 10 月 20 日对可研报告进行了预审，评估论证会于 10 月 25 日下午 2:00 在开福区政府二办南 102会议室召开。会议由开福区发改局主持，参加会议的有评审组专家、开福区住建局、开福区财政局、建设单位长沙市开福区城市人居环境局、可研编制单位湖南XX 工程建设集团有限公司、评估单位工程咨询有限公司。会上，与会专家及到会部门领导认真听取了建设单位和可研报告编制单位的汇报，然后就可研报告进行了认真细致的分析和质询，提出了若干宝贵的意见和建议；同时，认为可研报告编制内容较为完整4、，深度基本满足相关要求，建议原则通过可研评审。但需要编制单位根据专家意见和建议进一步修改完善，将修改后的报告送达每位专家认可。可研编制单位湖南XX工程建设集团有限公司根据评估意见，对可研报告做了进一步的补充和完善，于 2022 年 10 月 26 日提交了经修改完善后的 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告（评审修订本）（以下简称可研报告评审修订本），在此基础上，根据其他相关材料，我公司形成对该项目可研报告的评估报告。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告22 项目概况2.1 项目概况2.1.1 建设单位长沙市开福区城市人居环境局2.1.2 建设地点本5、项目建设地位于长沙市开福区文昌阁社区，社区东接湘雅北院，南临湘雅路，西邻黄兴路，北至聚福园小区。图 2-1 项目区位图2.2 建设内容本项目改造涉及 92 栋房屋、1126 户，总建筑面积 7.18 万平方米，主要建设内容为基础类、完善类及提升类，包括拆除危房及违文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告3章建筑（屋面、外立面拆除）、房屋公共部分修缮、无障碍及适老化设施、照明设施、围墙（文化墙）、消防设施、安防设施、道路及停车设施、供排水设施、供电及管线设施、标识系统、绿化改造、便民设施、智 慧社区、特色风貌、开敞活动空间及其他零星设施等改造。2.3 建设工期本项目计划实施6、周期14个月，即2022年10月2023年12月。建设工期12个月，即2022年12月2023年12月。2.4 项目建设投资估算与资金筹措本项目总投资估算为 2267.99 万元，其中：工程费用 1842.85 万元（包括房屋公共部分 1003.97 万元，配套基础设施改造 838.88 万元），工程建设其他费用 218.96 万元，预备费用 206.18 万元。项目属于社会民生事业建设项目，资金来源为区财政统筹。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告43 评估依据及项目建设必要性评估3.1 评估依据1咨询评估委托书；2湖南XX工程建设集团有限公司编制的文昌阁片区老旧小7、区及配套基础设施改造项目可行性研究报告；3湖南省住房和城乡建设厅 湖南省发展和改革委员会 湖南省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知(湘建城202050号)；4湖南省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（湘政办发202156号）；5湖南省住房和城乡建设厅关于印发湖南省城镇老旧小区改造技术导则（试行）的通知（湘建城202064号）；6湖南省住房和城乡建设厅关于开展全省城镇老旧小区改造计划项目实施方案审核工作的通知（湘建城函202074号）；7长沙市人民政府办公厅关于全面推进城市更新工作的实施意见（长政办发202114号）；8长沙市城镇老旧小区综合改造提升技术导则（长人8、环发202110号）；9长沙市人民政府办公厅关于全面加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（长政办发202148号）；10长沙市城镇老旧小区改造工作领导小组办公室会议纪要；11国家和地方发布的有关设计规范以及建设单位提供的有关资料。3.2 项目建设必要性评估3.2.1 项目建设是密切党和政府与人民群众感情的重要举措文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告5老旧小区房屋密度大，居住条件差，而老旧小区居民多为老年人群，或是新居民以及租房户等。他们面临着养老、就业、住房等多重困难，改善居住条件的愿望十分强烈。实施老旧小区改造，首先惠及的是广大老旧小区居民，采取各种提质改造办法，9、将他们从老旧小区“脏乱差”的环境中解放出来，能很好的改善、解决老旧小区居民的居住问题。作为政府主导的一项民生工程，改变了老旧小区居民的居住和生活条件，显著提高了他们的生活质量，充分体现了以人为本的科学发展观的要求，更重要的是密切了党群和干群关系，增强了社会凝聚力，促进了社会和谐稳定。3.2.2 项目建设是全面实现小康社会的要求随着社会的不断进步，大多数的老旧小区已经落后于时代的潮流。近年来，我国城市进程加快，导致老旧小区没有配套的设施，同时存在着严重的违章搭建等问题，这直接影响到居民的生活质量与美好城市的建设。我国各大城市城市建设的重要环节就是老旧小区改造，老区改造工作关系城市内部广大人民群众10、的基本住房利益，能够从源头上解决老城区居民的生活难题，改善老城区群众的生活状况，是我国实现全面小康社会的要求。目前，国家越来越重视老旧小区改造工作，中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见中明确提出：要稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区的综合治理、危房和非成套住房改造。3.2.3 项目建设是城市建设投资的重要渠道总量上看，老旧小区改造加速推进或能抵消棚改减半的投资缺口。2019 年棚改走向尾声，计划大幅缩减，棚改数量缩减最多约导致的投资额为 4500 亿元。据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达 4 万亿元，若改造期为五年，每年可新增投资约8000 亿元，高于11、棚改减半导致的资金缺口。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告6我国棚户区改造有效地削减了房地产效益下降对 GDP 增长的负面影响，拉动了 GDP 增长。相对于棚户区改造来讲，老旧小区改造对于城市经济推动的作用会更加明显，每年会拉动 GDP 增长 2.5 个百分点。老旧小区改造，不但能消化一部分建筑市场的投资需求，而且不会影响到房价的稳定。因此老旧小区改造是城市建设投资的重要渠道。3.2.4 项目建设是关注和改善民生的需要关于推进城镇老旧小区改造试点工作的实施方案（长旧改20191 号）、关于在城镇老旧小区改造中开展美好环境与幸福生活共同缔造活动的实施方案、湖南省住房和12、城乡建设厅 湖南省发展和改革委员会 湖南省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知(湘建城202050 号)、长沙市城镇老旧小区综合改造提升技术导则（长人环发202110 号）等多个文件的发布，旨在加快老旧小区改造工作，推动城市更新，助力长沙建设更有颜值、有气质、有内涵、有格调、有品位的现代化都市。通过改造，拆除私搭乱建，通过对小区进行综合整治，努力改善居住环境条件，并建立健全正规有序的管理机制，以形成小区维护管理的良性循环。从近几年进行综合整治的老旧小区并引入规范管理的试点情况看，群众反映较好，老旧小区改造解决了群众最关心、最直接、最现实的生活实际问题，改善了群众的生活环境，提高了居民的13、生活质量。3.2.5 项目建设是构建和谐社区的需要老旧小区综合整治的目标，首要的不是追求经济效益，而是努力寻求社会效益、环境效益和经济效益的统一。综合整治的意义不仅在于简单改善、维持社区秩序，保障住户基本的居住条件，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种不平衡、不和谐因素引发的社会文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告7矛盾，维护社会稳定，营造一种和谐的人文环境。通过全面综合整治，改善居民居住的条件，是构建和谐社区的需要。3.2.6 项目建设是提升长沙市整体管理水平的需要由于建成时间较久且受历史的局限，老旧住宅小区在公建配套设施的规划设计、建设标准、管理模式及运作机14、制方面，都无法满足居民日益增长的住房需求。特别是随着住房制度的改革，老旧住宅小区形成产权逐步多元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老旧住宅小区人居环境与新建小区形成强烈反差，已经成为城市建设管理的落后地带。大力加强老旧小区的综合整治，是提升长沙市整体建设和管理水平的需要。3.2.7 项目建设是提升长沙市城市形象和城市品味的需要小区是城市的细胞，随着长沙市经济快速发展，一批环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区不断涌现，成为展示长沙市建设和管理水平的重要窗口。然而，老旧小区的“脏、乱、差”状况，在一定程度上严重影响到长沙市的城市形象。本项目的建设不仅增强了城15、市的吸引力和辐射力，实现了物业的保值增值，而且也为展示长沙城市形象锦上添花。评估认为：可研报告评审修订本对本项目建设的必要性进行了比较充分的论证。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目的建设，符合国家产业政策和发展方向，符合长沙城市总体规划要求。是密切党和政府与人民群众感情的重要举措，是全面实现小康社会的要求；项目的建设是城市建设投资的重要渠道，是关注和改善民生的需要，是构建和谐社区的需要，是提升长沙市整体管理水平的需要，是提升长沙市城市形象和城市品味的需要。因此，本项目建设是必要的。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告84 评估意见4.1 文件编制深度评估评估认为16、：湖南XX工程建设集团有限公司提交的文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评审修订本，包括报告文本、图纸、附件等内容，基本符合国家计委计办投资 200215 号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）规定，报告文件的完整性基本符合可研编制要求，各项内容的编制深度基本达到了国家有关规定的要求。4.2 场址选择评估项目基地位于长沙市开福区文昌阁社区，社区东接湘雅北院，南临湘雅路，西邻黄兴路，北至聚福园小区，距文昌阁地铁站仅 200 米。评估认为：可研报告评审修订本基本上按照专家及职能部门评审意见对场址选择进行了补充、修改和完善，从项目所在地区位交通条件及周边分析、场址条件及性质进行了17、简要描述，项目场址选择满足相关要求。建议下一步对场址选择作更详细的设计说明。4.3 项目建设规模及建设内容评估本项目改造涉及 92 栋房屋、1126 户，总建筑面积 7.18 万平方米，主要建设内容为基础类、完善类及提升类，包括拆除危房及违章建筑（屋面、外立面拆除）、房屋公共部分修缮、无障碍及适老化设施、照明设施、围墙（文化墙）、消防设施、安防设施、道路及停车设施、供排水设施、供电及管线设施、标识系统、绿化改造、便民设施、智 慧社区、特色风貌、开敞活动空间及其他零星设施等改造。项目建设内容与规模指标详表 4.2。表 4.2 项目建设内容与规模指标表序号序号项目名称项目名称单位单位指标值指标值备18、注备注文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告9序号序号项目名称项目名称单位单位指标值指标值备注备注一一工程项目工程项目1基础类改造基础类改造1.1拆除工程拆除危房、违章建构筑物m2639.05拆除屋面防水层m29281.10拆除部分破损坡屋面m2304.00拆除部分破损外立面m25306.00垃圾外运及资源化利用m2572.441.2房屋公共部分修缮重做屋面防水m28081.10屋面保温m2932.50修缮破损坡屋面m2304.00楼道墙面粉刷m217424.00更换落水管m2382.00外墙破损修补、漏水部位防水处理m25796.37增补声控灯个295.00更换破损公19、区窗户m2120楼梯踏步破损修补，增加防滑m25860.00栏杆翻新m2850.001.3无障碍及适老化设施新增无障碍扶手m150.00新增无障碍坡道m2120.00户外公共空间适老化改造m232.401.4照明设施新增壁挂 LED 路灯个35.00新增庭院路灯个44.001.5围墙、文化墙拆除围墙m98.12改建围墙米187.42新增文化墙m2540.001.6消防设施新增灭火器套590.00更换室内消防栓设施套10.00室外消火栓个3.001.7安防设施监控项1.00文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告10序号序号项目名称项目名称单位单位指标值指标值备注备注道路设20、施m24852.271.8供排水设施1.9新增小型增压泵个10.00新增双壁波纹雨水管 DN200m63.00新增双壁波纹雨水管 DN300m260.00新增双壁波纹雨水管 DN400m121.00新增双壁波纹雨水管 DN500m55.00新增700 钢筋混凝土雨水检查井个18.00新增雨水口座18.00新增 HDPE 双壁波纹污水管DN300m1573.00新增700 钢筋混凝土污水检查井个3.00原有排水管网清淤、疏通米6886.00新增化粪池个7.00供电设施及管线设施1.10楼梯间声控灯线路m5310.00弱电管线下地m1237.00新增电信人孔或手孔个67.00标识系统项1.001.21、11绿化改造1.12移栽乔木棵60.00片植灌木景观m2260其他景观改造项1.00便民设施1.13环卫设施组20.00健身设施件1.00完善类改造完善类改造2道路和停车设施2.1小区车行道改造m26963.80人行道硬质铺装m2740.00充电桩改造个14.00非机动车停车设施m230.00智能门禁道闸直杆自动挡车杆停车场闸机樘1.00新增标识划线米522.40新增麻石原石米583.97其他零星改造2.2公共晾晒项1.00文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告11序号序号项目名称项目名称单位单位指标值指标值备注备注外休闲坐凳项1.00党建宣传栏个18.00提升类改造提22、升类改造3智慧社区套1.003.1特色风貌3.2建筑外墙重新粉刷喷漆m27543.00外墙清理m231809.80不锈钢防盗窗m21230.00窗户阳光雨蓬m2950.00楼栋空调格栅改造个1502.00开敞活动空间改造项1.003.3实施进度实施进度月月142022.102023.12二二项目总投资项目总投资万元万元2267.99三三工程费用万元1842.85工程建设其他费万元218.96预备费万元206.18评估认为：可研报告评审修订本项目的工程量估算，能够作为可研阶段的阶段性成果提交，但所估算的工程量仍有进一步优化空间。项目建设内容及规模基本合理。4.4 项目建设方案评估4.4.1 基础23、类改造方案评估1、建筑拆除（1）拆除建筑屋顶有违章搭建，保证安全与整洁。（2）拆除建筑一层有违章搭棚搭建，保证通畅与整洁。（3）保障周边建筑安全的情况下，拆除危房建筑。2、建筑专项设计（1）屋顶改造1）平屋顶翻修基本做法如下：拆除屋面原有防水层、保温层；基层修补、清理，30 厚（最薄处）LC5.0 轻骨料混凝土找 2%坡抹平，并对渗漏点做初步处理；文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告123.0+3.0 厚双面自粘防水卷材；0.4 厚聚乙烯膜或 200g/m 聚酯无纺布一层；50 厚 C20 细石混凝土表面抹平，内配钢筋双向 4100。2）坡屋顶翻修基本做法如下：尽量沿24、用原有屋架体系，对失去功能构建进行替换，屋面坡度应符合屋架或山墙形式。拆除屋面原有防水层、保温层；基层修补、清理，并对渗漏点做初步处理；更换部分檩条及破损屋面瓦，规整并清理原屋面瓦。做法如下：20 厚 1:2.5 水泥砂浆找平层；2.0 厚自粘无胎高聚物改性沥青防水卷材；满铺 0.4 厚聚乙烯膜一层；40 厚 C20细石混凝土钉层找平，内配双向中 4150 钢筋网；顺水条-30X6，中距 500；挂瓦条 L304，中距按瓦规格；平瓦。（2）外墙防水改造针对外墙漏水楼栋重做外墙防水。做法如下：外墙面层清理干净；15 厚 1:3 水泥砂浆；25 厚干粉类聚合物水泥防水砂浆，中间压入一层耐碱玻璃纤维25、网布；涂饰底层涂料；喷涂主层涂料；涂饰面层涂料两遍。（3）楼梯间改造1）采用普通墙漆重新粉刷脏污的楼梯间墙面。做法如下：涂抹0.5 厚石粉类涂料面层；涂抹 0.7 厚石粉类涂料找平；涂抹 0.8 厚石粉类涂料找平；刷配套封底料。清理原墙面。2）采用水泥砂浆加防滑处理楼梯间楼梯踏面。3）栏杆、扶手：重新粉刷白色墙漆，锈蚀的钢筋和镀锌钢管栏杆除锈、加固，刷铁红除锈漆。（4）建筑构配件安全维护改造保留现有部分防盗窗，刷漆改造。（5）建筑标识标牌改造本次针对破损楼栋标识标牌进行更换。共更换 21 处。产品规格文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告13400*600mm；默认材料26、：钢板、镀锌板、电解板、不锈钢；施工工艺：激光切割、拉槽折弯、氟酸喷涂、丝网印刷。3、给排水专项设计（1）新增雨水管网，原合流管网改造后仅用作排除雨水，不再接纳生活污水。此基础上增加雨水管，完善雨水管网，雨水管网接入西侧黄兴北路市政雨水管网。（2）新增700 钢筋混凝土雨水检查井 18 个。（3）在片区范围内进行雨污分流，新建立污水管网，污水管网接入西侧黄兴北路市政污水管网。（4）新增700 钢筋混凝土污水检查井 3 个。（5）新建化粪池 7 个。（6）对现有管线进行检测，并进行清淤、疏通处理。4、电气专项设计（1）照明提质改造1）更换公共区域老旧路灯，并在无照明路段增设路灯（采用发光效率高，27、显色性好、使用寿命长、高性价比的光源）。2）新增单元入口照明设施。3）更换楼道内照明设施。4）路灯另设配电箱，配电箱位于 W-15（2）东侧山墙面，电源由就近的变压器低压出线端引出。（2）架空管线改造1）建筑外墙面架空强电管线适当分类，打捆成组，桥架的方式置于阳台、檐口下，废弃的管线拆除。2）建筑外墙面架空弱电线路入地敷设处理，避开电梯井预留位置。埋地敷设时，穿 CPVC 管埋地敷设；穿越道路和广场处加穿 SC钢管保护，埋深 0.8 米；绿化地带埋深 0.7 米，控制电缆在绿化地带文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告14埋深可为 0.5 米。在室外埋地敷设的线路上，直28、线段每隔 3050 米处，应设置手孔井：0.5m（L）x0.5m（W）x1.0（H）。3）整合现状各路杆管线，资源共享，实现一杆多能。5、配套环卫设施提质改造根据社区使用需求，适当增设公共垃圾桶。将现有垃圾桶均更换为分类垃圾桶。6、围墙提质改造（1）拆除影响使用及年久失修的围墙。（2）结合保留围墙，制作文化展示墙。7、无障碍和适老化、适幼设施改造（1）建筑出入口、公共活动场地位置增设无障碍坡道，增加室外坡道扶手。（2）结合开敞活动空间，打造社区文化公园，并在广场、公园等休闲位置设置老年人休息座椅及儿童娱乐设施。（3）确保无障碍设计与主体工程同步设计，同步动工，同步投入使用。（4）保留原有 2 29、处健身设施，并新增 1 处健身设施，并在周边设置休闲座椅。8、景观绿化专项设计（1）保留现状高大乔木，修剪影响生活的枝叶。（2）清理垃圾、杂物，有序规整现状盆栽植物。（3）提质修减爬藤植物，造微园林景观。（4）移植将现状阻碍消防车道畅通乔木，就近移植9、消防设计（1）结合道路提质，清理疏通消防通道。（2）更换小区楼栋内公共区域老旧、过期的灭火器材。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告15（3）室外增加 8 个室外消防栓，满足室外消防栓服务半径 120米以内要求。10、安防设施专项设计（1）在聚福园小区入口增设门禁系统。（2）更换已损坏楼道门禁设施 8 套。（3）增设单30、元门及门禁系统 37 套，确保每个楼栋楼道均有单元门及门禁系统。（4）对现有安防系统进行融合、对接，对现有监控点进行盲区补点，新增 11 处监控点。实现无死角安防监控。11、配套设施专项设计根据需求量预留 2 处快递设施安置点，快递设施后期由运营商置入安放。评估认为：可研报告评审修订本基本上按照专家及职能部门评审意见对基础类改造方案进行了补充、修改和完善，对建筑拆除、建筑专项设计、给排水专项设计、电气专项设计、配套环卫设施提质改造、围墙提质改造、无障碍和适老化、适幼设施改造、景观绿化专项设计、消防设计、安防设施专项设计、配套设施专项设计等方面进行了简要论述，基础类改造方案基本可行，基本满足现行31、设计规范要求。建议下阶段对基础类改造方案进一步细化，便于后期施工及资金落实。4.4.2 完善类改造方案评估1、道路专项设计由于项目为已建小区，为避免标高调整造成对两厢的不利影响，本次设计纵断面采用拟合现状标高，由于无测量资料，地形标高采用排水检查井处的标高，纵断面根据上述标高进行拟合，纵断面数据仅作为参考使用，不可作为最后的施工依据，在实施时，进行标高复测，文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告16依据复测的标高进行最终的施工标高控制。（1）对现有沥青路面提质，保留整体完好区域的沥青路面，需要修复区域根据病害情况针对性处理。（2）对于破损区域的水泥路面进行“白改黑”处理32、，沥青铺设做法：原水泥路面基层创除5cm面层，拉毛处理（补强处理），乳化沥青粘层，5cm细粒式沥青混凝土（AC-10C）。（3）局部新增钢板雨水篦子。（4）道路两边设置白色车缘线，宽为10cm，楼栋间设置白色标线停车位，宽为10cm；所有标线均采用热溶型涂料。小区路面罩面后，在出入口设置减速标线。（5）根据交通情况分析，新增道路标识标牌及地面引导性标线，引导进出车行流线，保证通行顺畅。2、地面停车专项设计（1）梳理场地空间现有空间，保证机动车及非机动车停车位均不影响现有消防车道的通行要求，合理规划集中的车位位置。（2）在院内完善交通标志牌的设置，标志牌均采用单柱式。（3）将原有5处非机动车停车33、区均改造为可充电非机动车停车区。电源由就进的变压器低压出线端引来。（4）新增非机动车停车区1处，总区域6处。（5）在W-19栋北侧机动车停车区域预留电动车充电设施的管线及管道，电源由附近变压器低压出线端引来。（6）现有规划机动车停车位19辆，新增地面停车位47辆，总停车位66辆，其中14个充电桩停车位（7个60W直流充电桩，7个7W交流充电桩）。3、配套公共设计在缺乏公共晾晒设施且有设置条件的住宅周边增加改进公共晾文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告17晒设施。4、党政阵地设计在社区东北角人流量较大且易聚集的区域布置党建文化，党建宣传栏。评估认为：可研报告评审修订本基34、本上按照专家及职能部门评审意见对完善类改造方案进行了补充、修改和完善，对道路专项设计、地面停车专项设计、配套公共设计、党政阵地设计等方面进行了简要论述，完善类改造方案基本可行，基本满足现行设计规范要求。建议下阶段对完善类改造方案进一步细化，便于后期施工及资金落实4.4.3 提升类改造方案评估1、建筑立面专项设计整体风貌结合规划中各要素控制进行整治提升。建筑基色采用黑、白、灰色，多采用贴近自然的建筑色彩，与景区相协调；建筑立面新中式风格，通过色彩和材质的微差，形成富有变化而和谐统一的建筑界面。根据建筑外立面情况，改造设计内容主要分为三类：（1）一类改造：W-9、W-11 两栋建筑位于李炳初公馆两35、侧，进行整体立面改造，重做建筑外墙面、统一空调格栅及遮阳棚。采取与历史建筑协调一致，修旧如旧的保护性措施进行改造设计。1）W-9 栋建筑底层外墙喷涂灰色真石漆，二、三层外墙重新喷涂灰白色真石漆，楼梯间破损窗户更换为混凝土窗花，增设铝方通格栅空调位，涂刷脱漆窗户。外墙面更新做法如下：外墙面面层清理干净；15 厚 1：3 水泥砂浆；25 厚干粉类聚合物水泥防水砂浆，中间压入一层耐碱玻璃纤维网布；涂饰底层涂料；喷涂主层涂料；涂饰面层涂料二遍。2）W-11 栋建筑外墙重新喷涂真石漆、更换破损严重雨棚、增设铝方通格栅空调位。外墙面更新做法同 W-9 栋。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究36、报告评估报告18（2）二类改造：拆除违建，部分建筑进行立面改造。拆除顶层加建建筑、整体重做建筑外墙面、外墙清洗、更换破损遮阳棚。外墙清洗做法：外墙清洗按照 建筑外墙清洗维护技术规程 JGJ168-2009；清洗前应对外墙检查，对面层空鼓、开裂、剥落、渗水等情况进行处理；清洗时有限采用环保型清洗材料，不得采用 PH 值小于 4 和大于10 的清洗剂；根据具体建筑面层材料和污渍类型采用以下不同方法：A、物理清洗法：钢丝球或天然硬毛刷对附着面层的沉积物进行清理。B、水洗法：用压力水枪自上而下循环进行，对部分粘连较牢固的污渍可采用蒸汽清洗法。C、中性清洁剂：适用于各种石材、面砖等受到较严重的大气污染的37、清洗。墙面清洗前需要充分调查和分析，并经过试样确认效果后，方可全面施工。清洗本身不应对建筑造成二次破坏，清洗完以后墙面应做到平整、清洁、色泽均匀、不渗漏、无破损。如若采用化学试剂，不应使墙面泛黄、变色、酥碱。1）W-16（2）栋拆除三层违章搭建阳台，外墙整改，重新喷涂真石漆、规范沿街广告牌。2）W-15 栋拆除屋顶违章搭建，外墙整改清洗，重新喷涂真石漆，规整沿街广告牌与空调机位。（3）三类改造：建筑外墙整体较好，仅极小局部位置有破损、广告涂抹情况。局部重做建筑外墙面、外墙清洗、更换破损遮阳棚。外墙清洗做法同上。1）W-1 栋清洗建筑主体墙身，规整外墙空调机位，增设铝方通格栅空调位，采用朱红色真38、石漆修整二层局部墙面。2）W-2、W-3、W-4、W-5、W-8、W-10(1)、W-12、W-13、W-14文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告19栋清洗建筑外墙，采用深灰色真石漆修整底层墙面，更换破损严重雨棚，规整外墙空调机位，增设铝方通格栅空调位。3）W-6 栋清洗建筑主体墙身、深灰色真石漆修整底层墙面，新增厨房遮油罩，增设单元入口门禁。4）W-16（1）栋清洗建筑外墙，新增厨房遮油罩，喷涂深灰色真石漆修整底层墙面，增设单元入口门禁。5）W-17、W-19 栋清洗建筑外墙，增设铝方通格栅空调位，单元入口门禁。6）W-20、W-21 栋清洗建筑外墙，采用灰色真石漆39、修补底层破损墙面，增设铝方通格栅空调位，更换破损严重雨棚，增设单元入口门禁。2、开敞活动空间设计（1）社区东北角社区文化公园：保留建筑周边原有地砖，规整绿篱，清洗文化宣传栏，靠近道路地面铺设彩色透水混凝土和红色透水砖。透水砖做法：6cm 厚透水砖+3cm 厚中砂+15cm 透水混凝土+10cm 碎石+素土夯实。透水铺装是典型的通过降低不透水面积比例而对径流进行调控的 LID 措施，能使暴雨径流在很短的时间内入渗至更深的土壤中。（2）临黄兴北路停车坪：停车坪内铺设 AC-10 沥青，重绘停车位标识线，临道路人行道铺设 PC 砖。沥青铺设做法：原水泥路面基层创除 5cm 面层，拉毛处理（补强处理）40、，乳化沥青粘层，5cm 细粒式沥青混凝土（AC-10C）。（3）W-7 栋南侧前坪道路铺设 AC-10 沥青，做法同黄兴北路停车坪，停车位铺设 PC 砖，重绘停车位标识线，车位前增设晾晒区。（4）聚福园小区围合场地保留现状绿化，铺设 AC-10 沥青，做法同黄兴北路停车坪，人行道铺设 PC 砖，重绘停车位标识线。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告20（5）W-10 与 W-13 宅间区域拆改晾晒区，铺设 AC-10 沥青，做法同黄兴北路停车坪，人行道铺设 PC 砖，重绘停车位标识线。3、小区智慧化管理（1）小区单元栋设置数字化人脸识别门口机。（2）小区管理中心设置汇41、聚交换机、24 小时自助录入机和管理主机。（3）部分开放式小区，不适合做智能车辆识别系统，故未做智能车辆识别系统。评估认为：可研报告评审修订本基本上按照专家及职能部门评审意见对提升类改造方案进行了补充、修改和完善，对建筑立面专项设计、开敞活动空间设计、小区智慧化管理等方面进行了简要论述，完善类改造方案基本可行，基本满足现行设计规范要求。建议下阶段对完善类改造方案进一步细化，便于后期施工及资金落实。4.5 节能及绿色建筑方案评估1、能源消耗本项目能耗主要为施工期能耗。施工期主要消耗能源有电力、柴油、汽油、耗能介质新水。电力：本项目电力来源于市政电网供电。新水：新水来源于自来水。燃料（柴油、汽油、42、氧气、乙炔）：燃料来源于加油站及市场购得。2、节能措施节水措施（1）施工中采用先进的节水施工工艺。（2）施工现场喷酒路面、绿化浇灌不宜使用市政自来水。（3）施工现场供水管网应根据用水量设计布置，管径合理、管文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告21路简捷，采取有效措施减少管网和用水器具的漏损。（4）现场机具、设备、车辆冲洗用水设立循环用水装置。施工现场办公区、生活区的生活用水采用节水系统和节水器具，提高节水器具配置比率。项目临时用水应使用节水型产品。（5）施工现场建立可再利用水的收集处理系统，使水资源得到梯级循环利用。（6）施工现场分别对生活用水与工程用水确定用水定额指43、标，并分别计量管理。节地措施（1）临时用地指标根据施工规模及现场条件等因素合理确定临时设施，临时设施的占地面积应按用地指标所需的最低面积设计。要求平面布置合理、紧凑，在满足环境、职业健康与安全及文明施工要求的前提下尽可能减少废弃地和死角，临时设施占地面积有效利用率大于 90%。（2）临时用地保护应对室外管线开挖施工方案进行优化，减少土方开挖和回填量，最大限度地减少对土地的扰动，保护周边自然生态环境。利用和保护施工用地范围内原有绿色植被。对于施工周期较长的现场，可按建筑永久绿化的要求，安排场地新建绿化。节材措施（1）图纸会审时，应审核节材与材料资源利用的相关内容。（2）根据施工进度、库存情况等合44、理安排材料的采购、进场时间和批次，减少库存。（3）现场材料堆放有序。储存环境适宜，措施得当。保管制度健全，责任落实。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告22（4）材料运输工具适宜，装卸方法得当，防止损坏和遗洒。根据现场平面布置情况就近卸载，避免和减少二次搬运。（5）采取技术和管理措施提高模板、脚手架等的周转次数。（6）优化安装工程的预留、预埋、管线路径等方案。（7）应就地取材，施工现场 500 公里以内生产的建筑材料用量占建筑材料总重量的 70%以上。（8）准确计算采购数量、供应频率、施工速度等，在施工过程中动态控制。（9）门窗、屋面、外墙等围护结构选用耐候性及耐久性45、良好的材料，施工确保密封性、防水性和保温隔热性。（10）门窗采用密封性、保温隔热性能、隔音性能良好的型材和玻璃等材料。（11）屋面材料、外墙材料具有良好的防水性能和保温隔热性能。（12）当屋面或墙体等部位采用基层加设保温隔热系统的方式施工时，应选择高效节能、耐久性好的保温隔热材料，以减小保温隔热层的厚度及材料用量。（13）屋面或墙体等部位的保温隔热系统采用专用的配套材料，以加强各层次之间的粘结或连接强度，确保系统的安全性和耐久性。（14）根据建筑物的实际特点，优选屋面或外墙的保温隔热材料系统和施工方式，以保证保温隔热效果，并减少材料浪费。（15）加强保温隔热系统与围护结构的节点处理，尽量降低热46、桥效应。针对建筑物的不同部位保温隔热特点，选用不同的保温隔热材料及系统，以做到经济适用。（16）贴面类材料在施工前，应进行总体排版策划，减少非整块材数量。（17）采用非木质的新材料或人造板材代替木质板材。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告23（18）防水卷材、油漆及各类涂料基层必须符合要求，避免起皮、脱落。各类油漆及粘结剂应随用随开启，不用时及时封闭。（19）采用自粘类片材，减少现场液态粘结剂的使用量。综合节能措施（1）制订合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。（2）优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具。（3）施工现场分别设定生产、生活、办公和施47、工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。（4）合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑耗用电能的或其它能耗较少的施工工艺。避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。（5）根据当地气候和自然资源条件，充分利用太阳能、地热等可再生能源。3、节能管理制度（1）建立并落实节能工作领导责任制。把节能工作作为日常工作的一项重要内容，安排主要管理人员主抓节能工作，定期研究直接节能工作安排，及时解决影响突出的难点问题，具体落实节水任务，做到领导责任到位，措施到位、投入到位。（2）建立并落实职能部48、门结合随责任制。施工单位各有关部门明确分工，协调各方面的力量齐抓共管，加强监督检查，把任务和措施落实到实处。（3）树立节能意识，广泛开展群众性的节能工作。通过各种形式，宣传普及有关生态建设、节约用能的知识、政策和法律，使广大职工树立全员节能意识，明确自己在生态建设和节约用能方面的权利文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告24和义务。（4）建立节水管理制度，节电管理制度。按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等现象，以减少不必要的浪费。挖掘管理的能耗潜力，确保装置安、稳、长、满、优工作，进一步促进节能降耗。4、绿色建筑根据功能不同，结合老旧小区建筑外观，49、采用不同的铺装形式，本次设计要求除机动车道路外其他硬质铺砖地面中透水铺装面积比例不小于 50%。评估认为：可研报告评审修订本 对项目能源消耗、节能措施、节能管理制度等方面进行了分析论述，节能方案符合国家、地区和行业节能设计规范及标准要求，其节能措施基本可行，能有效降低能源的消耗。建议下阶段进一步补充、完善项目所在地能源供应状况与项目能源需求的关系。评估认为：可研报告评审修订本对绿色建筑设计方案进行了简单阐述，通过各方面的手段和措施，降低建筑能耗和对周边环境影响，达到合理使用和分配能源供给、合理利用可再生能源、提高建筑能源利用效率的效果。4.6 环境影响评估1、施工期环境影响分析施工期间主要污染50、物为噪声、废水、废气及固废。（1）噪声施工期噪声是工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的使用，包括：本项目的主要噪声为铲、敲击地面和材料切割噪声等。施工及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告25（2）废水主要包括施工废水，污水经处理后排入市政管道。（3）废气施工中的粉尘是本项目的主要环境影响因素，如地面破除产生的扬程。（4）固废主要为材料固废、包装物、边角料和施工人员的生活废弃物。2、施工期环境治理和保护方案（1）噪声控制方案本项目控制施工噪声的措施包括：1）精确控制材料的切割尺寸，尽可51、能一次切割完成避免多次磨削。2）采用低噪声切割机械设备，强切割噪声应采取有效的消声屏蔽措施，减少噪声。（2）污水处理方案少量的粉刷涂料的清洗废水和施工废水经过简易沉淀池，排入生活污水管网，经生活污水池预处理后排入附近市政污水管网。（3）废气污染控制方案采用符合国家标准的电缆材料。在项目施工过程中，应实行清洁生产工艺，要求使用低污染、低放射性、低挥发性、低毒性的符合国家规定的电缆材料，尽量使用绿色产品，注意环保性和安全性。注重施工场地的有效密闭，减少粉尘的产生。做到易扬尘的垃圾定点堆放，集中处理，合理控制渣土堆放，加强清洁措施。（4）固体废弃物处理方案精心设计材料排料图，减少边角料。可回收的包装52、物利用回收。施工人员生活垃圾分类存放、收集，并有专人回收清理。固废应进行文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告26分类处理，多余垃圾应送至政府指定的垃圾场处置。施工人员生活垃圾委托当地环卫部门统一收集，作无害化处理。3、运营期环境影响分析（1）营运期大气环境影响分析与评价本项目有大量的车流量。根据工程分析，项目无法采用人车分流，本项目大气污染物排放量相对较小，项目将采取必要的环保措施以保证废气排放对大气的影响。因此本项目大气污染源对周围大气环境质量影响不大。（2）营运期水环境影响分析与评价营运期主要为生活污水对地表水造成影响。雨水径流冲刷路面污物产生的污水对土体的污染。53、生活污水包括厕所污水、生活洗涤污水等，对周围环境影响不大。（3）营运期声环境影响分析在不考虑其它噪声衰减影响因素的情况下，项目预测年车流量相差不大，噪声预测值也无较大差异。项目运营过程中并无较大噪音产生。通过对敏感目标噪声影响分析，本项目运营中、远期周边敏感目标均未超 1 类标准。本项目对噪声超标的敏感点将通过安装隔声窗等措施，有效减少噪声对周边敏感目标的影响。4、运营期环境治理和保护方案（1）废气污染防治措施充分考虑绿化树种对汽车尾气的净化作用，绿化带设计时应注意选择对 NOx 有较强吸收能力的树种，以降低污染物浓度。加强小区内道路交通管理，实行汽车排放检查制度，严格执行汽车排放标准，超标排54、放车辆不准进入小区。设置保洁员经常清洁小区道路并安排物业人员进行洒水，以减少扬尘污染。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告27（2）声环境保护措施小区内行车道采用沥青马蹄脂铺设路面，可比普通沥青路面降低汽车噪声 23dB（A）左右。在声环境敏感点路段设置限速交通标志并禁止鸣笛。项目营运期定期跟踪监测各敏感点噪声，若出现超标情况应继续完善隔声措施。（3）水环境保护措施生活污水包括厕所污水、生活洗涤污水等。都不含特殊化学物质。生活污水直接排入项目区周边污水管网。（4）固体废弃物污染防治措施固体废弃物主要是生活垃圾，这些垃圾部分可以进行回收再利用。5、环境影响评价项目建设内55、容符合建设场地周边环境要求。项目绿地规划合理，废水、废气排放严格按照相应的国家排放标准进行设计。项目噪声控制严格按照相应的国家标准进行设计。固体废物袋装定点集中存放，定时由环卫部门清运，符合城镇垃圾处理要求。且没有大的污染物排放源，产生的废液等污染物经治理后可满足相应环境标准要求。评估认为：可研报告评审修订本对项目施工期和运营期环境影响进行了简要分析，对施工期和运营期的环境保护提出了一定的对策。建议进一步完善，最大限度减少环境影响。4.7 劳动安全卫生方案评估评估认为：可研报告评审修订本劳动安全卫生方案对劳动安全与消防、职业安全卫生健康对策与措施进行了简单阐述，基本符合投资项目可行性研究指南（56、试用版）的要求，建议下阶段进一步细化、完善。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告284.8 工程招投标评估评估认为：可研报告评审修订本对项目招投标范围及方式进行了描述，方案等符合中华人民共和国招标投标法（2017 年修订版）和国家发展改革委令第 16 号文件必须招标的工程项目规定最新要求。4.9 实施进度评估本项目拟计划 2022 年 12 月结束前期可研、初步设计、工程招标等前期工作，项目施工时间拟为 2023 年 1 月2023 年 12 月，拟 2023年 12 月底完成竣工验收。预计项目建设周期为 12 个月。评估认为：可研报告评审修订本对项目建设进度设计基本57、合理，建议建设单位通过公开招标，选用资金雄厚、技术先进的施工单位，督促施工单位抓好施工进度安排，在确保施工安全和质量的前提下，加强工期管理与进度控制，按计划如期竣工。4.10 社会风险评估4.10.1 社会稳定风险分析1、风险调查风险调查是风险分析的基础工作，同时也是风险识别、风险估计、风险等级判断和制定风险防范、化解措施的基础。（1）项目合法性、合理性遭质疑的风险风险内容：该项目的建设是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否有充分的政策、法律依据；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；是否经过严谨科学的可行性研究论证；建设方案是否具体，详实，配套措施是否完善。风险评价：项目合法性、合理性遭质58、疑的风险很小。本项目为改造项目，不涉及新增用地，项目建设符合关于推进文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告29城镇老旧小区改造试点工作的实施方案（长旧改20191 号）、2020 年 7 月 20 日国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）、湖南省住房和城乡建设厅 湖南省发展和改革委员会 湖南省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知（湘建城202050 号）等现行政策，故本项目合法性、合理性遭质疑的风险很小。（2）项目可能造成环境破坏的风险风险内容：项目在建设期间可能对环境产生的影响包括施工噪声、粉尘、废弃土石方、生态破坏的59、影响等，项目在运营期间可能对环境产生的影响主要包括汽车尾气、粉尘、噪声、事故风险等对环境的影响。风险评价：项目造成环境破坏的风险较小。为了使项目造成环境破坏的风险较小，项目后期在施工期间将严格按照设计方案进行施工，严格依照环境保护及水土保持投资预算投入保护措施建设，做好各项防治，废弃土石方集中堆放，对工地进行洒水处理粉尘，在白天进行施工作业，基本上对周边环境影响不大，不会产生噪声扰民现象。（3）抵制征地拆迁的风险风险内容：本项目需要对小区内的违章建筑进行拆除，这对项目的实施会带来一定的影响。由于拆除涉及群众的切身利益，加上群众对违章建筑拆除的政策缺乏理解，因此在违章建筑拆除问题上群众往往会与政60、府站在对立面，以各种形式抵制。风险评价：群众抵制拆除的风险较大。本项目将严格按照有关文件精神，结合开福区老旧小区改造的实际情况，并召开全体业主协商通过，拟定拆除方案。原则上根据相关法律及地方法规定义为违章建筑的必须全部予以拆除，并对拆除后的文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告30地面与墙面进行修复。由此认为，本项目遭群众抵制的风险相对较小。（4）群众对生活坏境变化的不适风险风险内容：项目建设期间，项目驻地大批施工队伍进驻，施工车辆进出等将打破小区居民的生存现状，使得小区居民与外界的交通联系受到影响，并在一定程度上受到外界的干扰，从而造成项目小区居民内心的不安与担忧。风61、险评估：群众对生活环境变化的不适风险较小。本项目在施工期间聚集形成一个相对稳定的施工群体，不会大量破坏小区内的生态环境，同时伴随着本项目的完成，将大大改善小区内居民的生活环境。2、风险识别（1）违章建筑拆除的问题老旧小区改造项目的建设，对群众来说，首先接触到的是违章建筑的拆除，这与他们的利益密切相关。而建设项目给小区带来显著的社会、经济及环境效益及个人好处，在短期内他们难以体会到，所以小区内居民对违章建筑拆除问题反映敏感，在很大程度上也决定了他们对老旧小区改造项目的态度。违章建筑拆除工作不到位，不仅直接影响工期，更会给社会环境带来严重的冲击，与修建工程的最终目的背到而驰。实施强制拆除违法建筑行62、动前，拟执行案件必须做到“事实清楚、证据确凿、处罚适当、程序合法”，按照行政处罚流程图所列条件，必经程序依法履行完毕；对集中拆除的违法建筑，要在做好调查取证的基础上，深入了解当事人的基本情况，重点了解当事人的家庭情况及社会背景，承办机构负责召开专题会议研究对策或处理意见；拆除对象与拆违时间确定后，案件承办单位应向当事人下达强制拆除告知书，告知其自行拆除或腾空房内物品；在拆违行动的三天之文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告31前，牵头部门应带领拆违行动指挥人员到现场逐个进行踏勘和分析，制定拆违工作方案和防暴排险措施。（2）弱势群体的支持问题部分违章建筑的主人也是社会的一63、些弱势群体。因此，应尽量做到“先安后拆”，尽量减少对拆迁弱势群体生活的干扰，特别是贫困家庭的负担。对那些不得不“先拆后安”的过渡安置方案要多听一点贫困家庭的意见，尽可能的解决他们的一些实际困难，改善拆迁过程中群众的生活质量。应对贫困家庭给予特别关注，并提供适当的援助，以帮助他们提高生活水平。帮助他们进行产业转移，进行生产开发，充分尊重劳动者的就业意愿，获得其对项目的支持，减少项目的社会风险。（3）项目的组织运作问题建设资金是项目顺利实施的保证。因此，资金筹措能否落实是关键。这需要项目的组织机构和法人切实做好项目的前期工作，加强同银行、各级政府组织机构的沟通，获取各方面的支持，保证项目如期开工。64、项目的组织、设计及实施要符合国家政策及国家和地区的长远规划，本着“以人为本”的原则进行，否则会违背项目可持续性的宗旨。3、风险估计为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。首先根据专家经验和民意调研结果将可能的社会风险划分为 4类风险；然后确定每类风险因素的权重，取值范围为0，1，取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大；其次确定风险可能性大小的等级值，本次评价将风险划分为 5 个等级（很小、较小、中等、较大、很大），等级值按风险可能性由小至大分别取值为 0.2，0.4，文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告365、20.6，0.8，1.0；最后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分，把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值。综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。当综合风险分值为0.20.4 时，表示该项目为低风险，多数群众理解支持，但少部分人对项目有意见，通过有效工作可防范和化解矛盾；分值为 0.410.7时，表示该项目为中风险，部分群众对项目有意见，反应强烈，可能引发矛盾冲突；分值为 0.711.0 时，表示该项目为高风险，大部分群众对项目有意见，反应特别强烈，可能引发大规模群体性事件。4、风险防范和化解措施根据对项目可能诱发的风险及其评价，我们采取了下述风险防范措施。一是协调66、小区居民召开业主大会，介绍项目开工建设及以后运行生产对小区居民的影响；解答居民对项目的疑问及听取居民的建议，做到人人知情、事事无疑问。二是环境评价先期多次进行民意调查，确保知道居民关心的是哪一事项，对哪一事项有疑虑。针对居民疑虑事项进行解答，并对有关事项向居委会承诺。三是文明施工。建设期间严格要求和监督施工单位文明施工，减少扰民，施工建设过程中所产生的垃圾，废弃土石方，粉尘等有可能污染周围环境的，采取相对应措施及时处理，不随意倾倒。四是项目组紧密联系和依靠居委会，采取以预防为主的治安防范措施，建设期间，如有个别居民有异议，以疏导，说服，化解等为主，将问题消除在萌芽状态。5、风险等级及结论从上可67、得，本项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.36，风险程度较低，意味着项目实施过程中出现群体性事件的可能文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告33性不大。因此，项目的实施及准备过程中应注意以下几点：（1）注重对居民切身利益的保护本项目实施应严格执行违章建筑拆除程序。应制定详细的拆除方案，为确保项目的顺利进行，在具体操作的时候，本着有利于保护居民切身利益的角度，制定标准时，取高舍低。（2）减少施工期间的扰民各相关职能部门密切配合，严格要求和监督施工单位文明施工，减少扰民，采取下列措施：施工过程中所产生的垃圾、废水、废气等有可能污染周围环境的，应采取相应措施及时处理68、，不可随意倾倒、排放；施工现场车辆进出场时，要避开每日上、下班（学）时段，不要造成施工现场周围交通不畅或发生事故等。（3）保障项目全过程治安安全本工程实施时，采取以预防为主的治安防范措施。一是确保沟通到位然后进场施工，首先保证街道、社区和居民的切身利益。二是确需强制进场的，在程序合法的前提下，对现场进行证据保全，同时要求公安、民政等部门到现场维持秩序。三是公安部门在项目全过程加强综合治理工作，保持小区日常治安环境的良好。四是密切关注极少数居民可能的因对违章建筑拆除不满引发的上访、闹访、煽动群众、示威等动向，第一时间采取教育、说服、化解等措施，将问题消除在萌芽状态。（4）继续加强老旧小区改造政策69、的宣传，营造良好的社会舆论氛围。要通过电视、广播、报纸等多种新闻媒体，宣传本工程对改善小区基础设施条件、带动周边土地升值、改善居民生存环境，增加居民就业和致富机会、物业经营将有较快增长等诸多能给居民带来长期福利改善、收入增加这些正面的影响。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告34（5）创新思路，讲求科学的拆除方法，以人为本，促进和谐拆除。在违章建筑拆除过程中要不断创新工作思路，讲求科学有效的拆除方法，尤其要千方百计应用那些已被实践证明效果十分显著的拆除工作方法。要最大程度地照顾被拆除房屋群众的利益。在拆除过程中，还要按规定做好公开、公示工作，保证被拆除房屋群众的知情权70、。（6）加强风险预警，做好违章建筑拆除现场维稳工作。建立风险预警制度，对违章建筑拆除过程中发生的不稳定因素进行每日排查。加强违章建筑拆除现场的治安保障，突发事件一旦发生或是出现发生的苗头后，各方力量和人员都能立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作；涉及单位的主要领导要亲临现场，对能解决的问题要现场给予承诺和答复，确保事态不扩大，把不稳定因素的影响控制在最小范围内。4.10.2 社会评价1、社会评价的主要内容对沿线居民的影响（1）就业影响项目的建设，不仅在项目建设过程中带来就业岗位，同时改造完成后通过监控系统的引入带来更多的就业岗位。因此，能够带来区域劳动力转移的加快、社会消费需求量的增加、服71、务行业的繁荣、现代化步伐的加快等。（2）征地、拆迁安置影响本项目需要对小区内的违章建筑进行拆除，这对项目的实施会带来一定的影响。（3）对农业灌溉水利工程的影响场址现状并无灌溉功能的水渠，因此对沿线农业灌溉系统的干扰文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告35甚微。（4）对当地居民收入的影响项目建设和运营的直接收入效应主要通过两个方面体现：一是项目基础设施投资时需雇佣本地的劳动力，这一收入效应在项目投资建设周期中通过劳动力成本体现出来。二是项目的实施将引入监控系统，为居民提供就业岗位而获得收入。因此，本项目对所在地居民收入的影响是积极的。对所在地不同利益群体的影响项目的利益72、相关群体主要包括：当地政府、相关部门、相关服务人群、各类组织以及小区内的居民。在上述不同利益群体中，除部分拥有违章建筑的小区居民外，均为项目受益群体。而拥有违章建筑的小区居民既有利益受益，也可能有利益损失。原因是项目实施虽然会因为拆除其所拥有的的违章建筑造成利益损失，但是在项目实施后创造一个完美的居住空间又会给其带来利益。对所在地文化教育卫生等方面的影响项目为老旧小区改造工程，项目建成后，能够大大促进本地先进科学技术、现代生活方式和文明的引进，对当地文化教育卫生观念等都具有积极的影响。对所在地基础设施和公共服务的影响（1）与道路交通干扰问题。本项目工程施工中施工车辆会通过周边城市道路，工程实施73、中应强化施工方案，以尽量降低对交通的影响。（2）与通讯线的交叉、干扰影响问题。本工程对小区内的通讯线设施不影响，不需要进行动迁。对沿线地域原有电力输送、通讯和广播等方面带来的影响较小。社会效益评价文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告36本工程实施后所产生的社会经济效益包括如下几个方面：（1）大幅改善居民生活环境，提升城市整体形象。（2）有利于平抑房价过快增长，促进房地产市场健康发展。（3）有利于提升长沙市开福区基层社会治理水平。（4）当前稳投资、促消费的重要途径。通过定性分析可以看出，本工程的实施必定会让社会经济得到“正”的净效益，对社会带来的影响是深远的，利益是长久74、的，社会评价总体指标良好，具有亟待实施的必要条件，同时是合理的，本工程是可行的。2、社会互适性分析（1）项目符合国家及地方政策，符合长沙市社会发展方向，与当地社会是兼容的。（2）在项目的建设与运营中，与项目相关的利益群体主要有当地政府、相关部门、相关服务人群、各类组织以及小区内的居民等。其中，当地政府、相关部门、相关服务人群对项目都是持大力支持的态度并积极参与。而拥有违章建筑的小区居民既有利益受益，也可能有利益损失。项目所在地区的各类组织对项目建设和运营的态度基本上都是支持的。首先，当地政府及上级各相关部门对项目的建设与运营是支持的且支持力度较大，项目在各方面可得到当地政府的积极配合和协助并同75、时得到上级部门的资金支持。其次，当地群众对项目也是不持反对态度。（3）项目所在地区现有技术、文化状况均能适应项目建设和发展，有利于项目的建设与运营，有利于项目达到其直接目标。（4）项目建设单位拥有较高素质的项目管理人员，具有承担项目管理的能力和经验，在项目的建设与运营中，可通过项目管理人员卓有成效的工作努力使项目与社会达到共适。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告373、社会风险分析项目建设得到有关部门的大力支持，项目引发社会矛盾的可能性不大。在项目建设期，应选择合理的施工方案，加强施工现场管理，并采取恰当的安全防护措施，将负面影响降低到最低程度；与所在地居民保持畅通76、的沟通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影响项目建设进程。在运营期要注意对小区环境、绿化成果的保护，认真落实环保部门的要求，尽量减少对小区的环境容量需求，避免环境因素引发的社会风险。基于社会评价的角度，本项目的建设是可行的。4、社会评价结论综上可以看出，该项目的社会影响力较好，不但为小区内居民提供优美及舒适的生活环境，也带来了部分就业机会。同时，该项目的实施，有利于提升长沙市开福区的综合经济发展水平，项目的建设将产生很好的社会效益，间接促进当地经济发展，是一项利国利民的工程。评估认为：可研报告评审修订本对项目存在的主要社会风险进行了分析，针对项目可能诱发的风险因素，采取了相应的风险防范措施，77、本项目社会风险等级小。可研报告评审修订本对项目社会稳定风险的分析比较客观。4.11 投资估算评估可研报告评审版：项目总投资 2289.49 万元，其中：工程费用 1952.44 万元，工程建设其他费用 228.03 万元，预备费用 109.02万元。可研报告评审修订本：项目总投资 2267.99 万元，其中：工程费用 1842.85 万元（包括房屋公共部分 1003.97 万元，配套基础设文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告38施改造 838.88 万元），工程建设其他费用 218.96 万元，预备费用206.18 万元。评估认为：可研报告评审修订本总投资核减 21.78、50 万元，核减率 0.94%。根据专家及职能部门评审意见在可研报告基础上进行补充、修改调整，调整后的工程费用比可研报告减少 109.59万元，工程建设其他费减少 9.07 万元，预备费增加 97.16 万元。具体投资变动内容见表 4-7。表 4.7评估前后项目投资变动表单位：万元序号序号费用名称费用名称评估后评估后评估前评估前变动值备注一一工程费工程费1842.851952.44-109.59（一（一）基础类改造基础类改造1174.291224.55-50.271拆除工程拆除工程112.13121.06-8.93拆除危房、违章建构筑物5.755.75拆除屋面防水层37.1237.12拆除部分79、破损坡屋面0.610.61拆除部分破损外立面13.2713.27楼面运出垃圾20.5820.58垃圾外运及资源化利用34.8164.31-29.512房屋公共部分修缮房屋公共部分修缮（涉及安全和涉及安全和基本）基本）606.29670.41-64.12重做屋面防水202.03202.03屋面轻骨料混凝土找坡134.90146.63-11.73修缮破损坡屋面12.1612.16楼道墙面粉刷69.7078.41-8.71更换落水管28.5828.58外墙破损修补、漏水部位防水处理104.33104.33增补声控灯4.434.43钢制槽式桥架 40012.03-12.03更换破损公区窗户6.603880、.25-31.65楼梯踏步破损修补，增加防滑41.0241.02栏杆翻新2.552.553无障碍及适老化设施无障碍及适老化设施21.5121.51文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告39序号序号费用名称费用名称评估后评估后评估前评估前变动值备注新增无障碍扶手2.552.55新增无障碍坡道2.762.76户外公共空间适老化改造16.2016.204照明设施照明设施20.5428.44-7.90新增壁挂 LED 路灯9.1012.60-3.50新增庭院路灯11.4415.84-4.405围墙、文化墙围墙、文化墙39.8718.7121.16拆除围墙1.181.18改建围墙81、22.491.3321.16新增文化墙16.2016.206消防设施消防设施13.3013.80-0.50新增灭火器11.8011.80更换室内消火栓设施1.201.20室外消火栓0.300.80-0.507安防设施安防设施14.0017.60-3.60小区门禁、单元门禁3.60-3.60监控14.0014.008道路设施道路设施121.31121.319供排水设施供排水设施136.09135.580.51新增小型增压泵10.0010.00新增双壁波纹雨水管 DN2001.131.58-0.44新增双壁波纹雨水管 DN3008.327.800.52新增双壁波纹雨水管 DN4005.935.4582、0.48新增双壁波纹雨水管 DN5004.133.031.10新增700 钢筋混凝土雨水检查井9.0012.60-3.60新增雨水口3.602.700.90新增 HDPE 双壁波纹污水管DN30050.3447.193.15新增700 钢筋混凝土污水检查井1.502.10-0.60原有排水管网清淤、疏通15.1515.15新增 6m化粪池6.0028.00-22.00新增化粪池按不同规格分类套价新增 9m化粪池6.006.00新增 12m化粪池5.005.00新增 50m化粪池10.0010.00文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告40序号序号费用名称费用名称评估后评83、估后评估前评估前变动值备注10供电设施及管线设施供电设施及管线设施50.4445.754.69楼梯间声控灯线路4.784.78弱电管线下地30.9330.93新增电信人孔或手孔14.7410.054.6911标识系统标识系统3.003.0012绿化改造绿化改造29.8018.3811.42移栽乔木12.002.409.60片植灌木景观7.805.981.82其他景观改造10.0010.0013便民设施便民设施6.009.00-3.00环卫设施4.004.00健身设施2.002.00快递设施3.00-3.00由运营单位负责安装（二（二）完善类改造完善类改造314.91345.32-30.411道84、路和停车设施道路和停车设施296.01326.42-30.41小区车行道改造250.70250.70人行道硬质铺装25.9025.90充电桩改造7.0042.00-35.00非机动车停车设施1.203.00-1.80智能门禁道闸直杆自动挡车杆停车场闸机2.502.50新增标识划线2.872.320.55新增麻石缘石5.845.842其他零星改造其他零星改造18.9018.90公共晾晒3.003.00外休闲坐凳1.501.50党建宣传栏14.4014.40（三（三）提升类改造提升类改造353.65382.57-28.911智慧社区智慧社区50.0050.002特色风貌特色风貌263.65292.85、57-28.91建筑外墙重新粉刷喷漆82.97165.95-82.97外墙清理31.8131.81不锈钢防盗窗30.7530.75窗户阳光雨蓬19.0019.00文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告41序号序号费用名称费用名称评估后评估后评估前评估前变动值备注招牌翻修9.009.00楼栋空调格栅改造90.1245.0645.063开敞活动空间改造开敞活动空间改造40.0040.00二二工程建设其他费工程建设其他费218.96228.03-9.071建设单位管理费32.6434.29-1.642可研编制费3.503.503可研评估费3.003.004测量测绘费1.74186、.81-0.075工程设计费（含概算编制）57.9760.47-2.496工程监理费52.6954.86-2.177建设工程交易服务费1.691.75-0.078造价咨询服务费21.5021.509安全防护费9.219.76-0.5510工程保险费7.377.81-0.4411工程质量检测费18.4319.52-1.1012场地准备及临时设施费9.219.76-0.55三三预备费预备费206.18109.0297.16预备费率按10%计四四总投资总投资2267.992289.49-21.50-0.94%评估认为：经我司组织专家复审，项目的工程量估算，能够作为可研阶段的阶段性成果提交，但所估算的87、工程量仍有进一步优化空间；项目投资估算是基于上述工程量的估算结果，采取的分项单价基本合理，但部分单项和单品的价格，仍有优化必要和优化空间。4.12 项目资金来源与筹措方案评估项目总投资 2267.99 万元，项目属于社会民生事业建设项目，资金来源为区财政统筹。评估认为：可研报告评审修订本基本上按照专家及职能部门评审意见对资金来源与筹措进行修改完善，项目资金筹措方案基本符合有关要求，建议进一步抓紧落实资金来源，做好资金投入计划，确文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告42保项目建设顺利进行。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告435 评估结论和建88、议5.1 评估结论1大幅改善居民生活环境，提升城市整体形象。项目按照“美丽宜居新长沙”的标准推进老旧小区改造工作，确保至少10年内不落后、不再改造。完善功能，从基础设施、建筑修缮、公共设施、环境整治、便民设施、社会治理等全方位提质，通过老旧小区改造，小区房屋建筑安全隐患、设施设备陈旧、功能配套不全、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”得以解决，有效的缓解城市管理的各种矛盾，居民安全得到一定保障，生活环境和设施都得到根本提升，生活质量显著改善，群众的满意率提升。2有利于平抑房价过快增长，促进房地产市场健康发展。与棚改不同，老旧小区改造并不会产生短期购房需求大量激增现象。相反，小区生活设89、施和整体环境改造提升后可降低房屋空置率，促进存量住房的交易和周转，释放居民改善型住房需求。改造后的老旧小区房价和租金合理增长，房屋空置率大幅下降。3当前稳投资、促消费的重要途径。与其它重大基础设施项目、工业投资项目相比，城镇老旧小区改造项目投资周期短，一般为半年左右即可完成，资金周转较快，同时边际效益明显，能迅速转化为消费能力。另外也可激活居民更新房屋内部装修、购买家具等消费。可以说老旧小区改造是一项既能保民生，又能稳投资稳就业，还能拉动消费的多赢工程。4有利于提升城市基层社会治理水平。老旧小区改造通过发动群众共同缔造美丽家园的历练，群众精神面貌大幅提升，主动维护小区环境，自觉参与社区管理的主90、人翁意识得到很大提升，部分居民成为了老旧小区改造的义务宣传员、讲解员，基层社会治理能力和治理文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目可行性研究报告评估报告44水平也相应提高。5.2 评估建议1本项目涉及相关职能部门较多，前期手续办理比较复杂，政府相关部门应积极配合项目建设单位做好前期工作，并指导与监督项目施工，确保项目建设保质保量完成；建设单位应严格按照国家法律法规确保各工作有序推进。2项目在方案设计、施工过程中，应根据实际情况，做好项目建设相关工作，建设单位应做好与相关部门的衔接，保证本项目顺利进行。3建设单位应科学、合理地管理和运用好项目建设资金，建立严格的资金使用机制，有效控制资金成本，确保资金专款专用，保证项目顺利实施，使项目效益达到最大化。4建议进一步优化、复核工程量估算，进一歩调查、复核工程分项单价和部分大宗物品采购单价，进而对工程总投资进一步优化，提出最终投资估算总额。