1、文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 I 目录目录 第一章第一章 总论总论.1 1.1 项目名称.1 1.2 项目承办单位.1 1.3 编制可行性研究报告依据.1 1.4 编制范围.2 1.5 项目建设总体要求.3 1.6 规划管控要点.3 1.7 项目建设地点.4 1.8 建设内容及规模.4 1.9 项目实施进度计划.4 1.10 主要建设条件.4 1.11 投资估算及资金筹措.4 1.12 主要技术经济指标.5 1.13 结论及建议.7 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性.10 2.1 项目建设背景.10 2.2 项目建设必要性.15 第三章第三章 项目项目建设地点2、及建设条件建设地点及建设条件.20 3.1 项目选址.20 3.2 自然条件.20 3.3 工程建设条件.24 3.4 周边历史资源.25 3.5 社会环境.26 第四章第四章 改造方案改造方案.27 4.1 改造理念.27 4.2 改造原则.27 4.3 改造设计方案.28 第第五章五章 节能及绿色建筑专篇节能及绿色建筑专篇.58 5.1 项目所在地能源供应条件.58 5.2 合理用能标准和节能设计规范.58 5.3 能源消耗.59 5.4 项目节能措施及效果分析.59 5.5 绿色建筑.63 第六章第六章 环境影响评价专篇环境影响评价专篇.64 6.1 编制依据.64 6.2 施工期环境影3、响分析及对策.64 6.3 运营期环境影响分析及对策.66 6.4 环境影响评价.67 第七章第七章 劳动安全与卫生专篇劳动安全与卫生专篇.69 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 II 7.1 指导思想.69 7.2 劳动安全与消防.69 7.3 职业安全卫生健康对策与措施.70 第八章第八章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置.73 8.1 组织机构.73 8.2 人力资源配置.73 第九章第九章 项目实施与管理项目实施与管理.74 9.1 项目管理.74 9.2 招标投标管理的基本原则.74 9.3 招标投标管理的法律依据.75 9.4 招标基本情况.76 第十章第十章 4、实施进度计划实施进度计划.77 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.78 11.1 工程概况.78 11.2 投资估算.78 11.3 资金筹措.79 第十二章第十二章 社会稳定风险分析社会稳定风险分析.80 12.1 编制依据.80 12.2 风险调查.80 12.3 风险识别.82 12.4 风险估计.84 12.5 风险防范和化解措施.84 12.6 风险等级及结论.85 第十三章第十三章 社会评价社会评价.88 13.1 社会评价的原则和要求.88 13.2 社会评价的主要内容.88 13.3 社会互适性分析.91 13.4 社会风险分析.91 13.5 社会评价结5、论.92 第十四章第十四章 研究结论与建议研究结论与建议.93 14.1 结论.93 14.2 项目建议.94 附表附表.99 附表 1 项目总投资估算表.99 附图附图 项目设计相关图纸项目设计相关图纸.103文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 1 第一章第一章 总论总论 1.1项目名称项目名称 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目。1.2项目承办单位项目承办单位 1.3编制可行性研究报告依据编制可行性研究报告依据（1）国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（2）国家发展改革委员会、建设部 2006 年联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）6、；（3）住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知（建办城202150 号）（4）国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）；（5）关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科202163 号）；（6）湖南省住房和城乡建设厅 湖南省发展和改革委员会 湖南省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知(湘建城202050 号)；（7）湖南省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（湘政办发202156 号）文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 2 （8）湖南省住房和城乡建7、设厅关于印发湖南省城镇老旧小区改造技术导则（试行）的通知（湘建城202064 号）；（9）城市旧居住区综合改造技术标准(T/CSUS04-2019)；（10）湖南省住房和城乡建设厅关于开展全省城镇老旧小区改造计划项目实施方案审核工作的通知（湘建城函202074 号）；（11）长沙市人民政府办公厅关于全面推进城市更新工作的实施意见（长政办发202114 号）；（12）长沙市城镇老旧小区综合改造提升技术导则（长人环发202010 号）；（13）长沙市人民政府办公厅关于全面加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（长政办发202148 号）；（14）长沙市人民政府办公厅关于印发“精美长沙”建设工作实施8、方案（2020-2022 年）的通知；（15）长沙市城镇老旧小区改造工作领导小组办公室会议纪要；（16）其它相关文件、规范、规程及强制性条文；（17）设计院有限公司提供的相关资料；（18）建设单位提供的有关基础资料。1.4编制范围编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的建设背景及必要性、建设地点与建设条件、改造方案、节能节水措施、环境影响评价、劳动安全与卫生、项目实施管理与招投标管理、投资估算与资金筹措及社会影响等方面进行全面论证和研究。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 3 1.5项目建设总体要求项目建设总体要求 坚持以人民为中心的思想，大力推动城镇老旧小区改造9、,改善群众居住条件，补充人居环境短板，建设 四精五有”美丽舒适宜居城市，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。建设基本原则为：（1）以人为本、安居惠民：综合改造提升前必须广泛征询街道、社区、居民和物业的需求与意见，依据导则的相关内容及要素进行较为全面的调查；（2）改造为主、提升特色：坚持整治改造为主、兼顾提升改造。可重点兼顾“适老化”、开敞空间、智慧小区等提升改造；（3）统筹兼任、分类实施：从完善基础设施入手，统筹环境整治、建筑修缮和公共安全，完善便民设施，推进社会治理；（4）精心设计、严格管控：开展精心设计，延续城市特色风貌，挖掘小区历史文化，构建自然环境特征，协调建筑风貌色彩，优选工艺材料10、技术。1.6规划管控要点规划管控要点 城市色彩引导：本次改造范围属城市中心五区，属于规划 7 条传统风貌街巷之一，按长沙市建筑色彩控制技术导则实施。规划地块内主要功能应符合城市设计中对黄兴北路沿线功能的控制，整体风貌结合规划中各要素控制进行整治提升。建筑基色采用黑、白、灰色，多采用贴近自然的建筑色彩，与景区相协调；建筑立面应采用中式古典风格，通过色彩和材质的微差，形成富有变化而和谐统一的建筑界面。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 4 1.7项目建设地点项目建设地点 本项目位于长沙市开福区文昌阁社区，社区东接湘雅北院，南临湘雅路，西邻黄兴路，北至聚福园小区。1.8建设内容及规模建设内容及11、规模 本项目改造涉及 92 栋房屋、1126 户，总建筑面积 7.18 万平方米，主要建设内容为基础类、完善类及提升类，包括拆除危房及违章建筑（屋面、外立面拆除）、房屋公共部分修缮、无障碍及适老化设施、照明设施、围墙（文化墙）、消防设施、安防设施、道路及停车设施、供排水设施、供电及管线设施、标识系统、绿化改造、便民设施、智慧社区、特色风貌、开敞活动空间及其他零星设施等改造。1.9项目实施进度计划项目实施进度计划 项目实施周期 14 个月，即 2022 年 10 月2023 年 12 月。建设工期 12 个月，即 2022 年 12 月2023 年 12 月。1.10主要建设条件主要建设条件 项12、目选址于湖南省长沙市开福区，位于长沙市主城区北部，是长沙市内五区之一。开福区东与长沙县、芙蓉区接界，西与岳麓区毗连，北与望城区相邻，南与天心区相接。项目周边交通优越，地理条件较好；项目周边水、电供应充足；工程建设所需材料均可在城区内及周边购买，项目建设条件较好。1.11投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 项目总投资估算 2267.99 万元，其中工程费用 1842.85 万元（包括房屋公共部分 1003.97 万元，配套基础设施改造 838.88 万元），工程建设其他费用 218.96 万元，预备费 206.18 万元。项目属于社会民文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 5 生事业建设项13、目，资金来源为区财政统筹。1.12主要技术经济指标主要技术经济指标 表表 1-1 主要工程量及技术经济指标表主要工程量及技术经济指标表 序号序号 项项目名称目名称 单位单位 指标值指标值 备注备注 一一 工程项目工程项目 1 基础类改造基础类改造 1.1 拆除工程 拆除危房、违章建构筑物 m2 639.05 拆除屋面防水层 m2 9281.10 拆除部分破损坡屋面 m2 304.00 拆除部分破损外立面 m2 5306.00 垃圾外运及资源化利用 m 2572.44 1.2 房屋公共部分修缮 重做屋面防水 m2 8081.10 屋面保温 m 2932.50 修缮破损坡屋面 m2 304.00 14、楼道墙面粉刷 m2 17424.00 更换落水管 m 2382.00 外墙破损修补、漏水部位防水处理 m2 5796.37 增补声控灯 个 295.00 更换破损公区窗户 m2 120 楼梯踏步破损修补，增加防滑 m2 5860.00 栏杆翻新 m2 850.00 1.3 无障碍及适老化设施 新增无障碍扶手 m 150.00 新增无障碍坡道 m2 120.00 户外公共空间适老化改造 m2 32.40 1.4 照明设施 新增壁挂 LED 路灯 个 35.00 新增庭院路灯 个 44.00 1.5 围墙、文化墙 拆除围墙 m 98.12 改建围墙 米 187.42 新增文化墙 m2 540.0015、 1.6 消防设施 新增灭火器 套 590.00 更换室内消防栓设施 套 10.00 室外消火栓 个 3.00 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 6 序号序号 项项目名称目名称 单位单位 指标值指标值 备注备注 1.7 安防设施 监控 项 1.00 道路设施 m2 4852.27 1.8 供排水设施 1.9 新增小型增压泵 个 10.00 新增双壁波纹雨水管 DN200 m 63.00 新增双壁波纹雨水管 DN300 m 260.00 新增双壁波纹雨水管 DN400 m 121.00 新增双壁波纹雨水管 DN500 m 55.00 新增 700 钢筋混凝土雨水检查井 个 18.00 新16、增雨水口 座 18.00 新增 HDPE 双壁波纹污水管 m 1573.00 新增 700 钢筋混凝土污水检查井 个 3.00 原有排水管网清淤、疏通 米 6886.00 新增化粪池 个 7.00 供电设施及管线设施 1.10 楼梯间声控灯线路 m 5310.00 弱电管线下地 m 1237.00 新增电信人孔或手孔 个 67.00 标识系统 项 1.00 1.11 绿化改造 1.12 移栽乔木 棵 60.00 片植灌木景观 m2 260 其他景观改造 项 1.00 便民设施 1.13 环卫设施 组 20.00 健身设施 件 1.00 完善类改造完善类改造 2 道路和停车设施 2.1 小区车行17、道改造 m2 6963.80 人行道硬质铺装 m2 740.00 充电桩改造 个 14.00 非机动车停车设施 m2 30.00 智能门禁道闸直杆自动挡车杆停车场闸机 樘 1.00 新增标识划线 米 522.40 新增麻石原石 米 583.97 其他零星改造 2.2 公共晾晒 项 1.00 外休闲坐凳 项 1.00 党建宣传栏 个 18.00 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 7 序号序号 项项目名称目名称 单位单位 指标值指标值 备注备注 提升类改造提升类改造 3 智慧社区 套 1.00 3.1 特色风貌 3.2 建筑外墙重新粉刷喷漆 m2 7543.00 外墙清理 m2 3180918、.80 不锈钢防盗窗 m2 1230.00 窗户阳光雨蓬 m2 950.00 楼栋空调格栅改造 个 1502.00 开敞活动空间改造 项 1.00 3.3 实施进度实施进度 月月 14 2022.102023.12 二二 项目总投资项目总投资 万元万元 2267.99 1 工程费用 万元 1842.85 房屋公共部分 万元 1003.97 配套基础设施改造 万元 838.88 2 工程建设其他费 万元 218.96 3 预备费 万元 206.18 1.13结论及建议结论及建议 1.13.1项目结论项目结论 老旧小区改造作为一项重大民生工程，让基层群众体会到幸福感的社会基层治理工程，更是体现政府19、治理能力的重大工程。在国家棚户区改造政策渐趋收紧的大背景下，通过改造让老旧小区“旧貌换新颜”，在改善群众居住环境、平抑城市房价、稳投资和稳就业、提升城市基层治理水平等方面具有重要意义，是顺民意、得民心的重大民生工程。一是大幅改善居民生活环境，提升城市整体形象。项目按照“美丽宜居新长沙”的标准推进老旧小区改造工作，确保至少 10 年内不落后、不再改造。完善功能，从基础设施、建筑修缮、公共设施、环境整治、便民设施、社会治理等全方位提质，通过老旧小区改造，小区房屋建筑安全隐患、设施设备陈旧、功能配套不全、小区环境脏乱差文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 8 等群众反映强烈的城市管理“顽疾”得以20、解决，有效的缓解城市管理的各种矛盾，居民安全得到一定保障，生活环境和设施都得到根本提升，生活质量显著改善，群众的满意率提升。二是有利于平抑房价过快增长，促进房地产市场健康发展。与棚改不同，老旧小区改造并不会产生短期购房需求大量激增现象。相反，小区生活设施和整体环境改造提升后可降低房屋空置率，促进存量住房的交易和周转，释放居民改善型住房需求。改造后的老旧小区房价和租金合理增长，房屋空置率大幅下降。三是当前稳投资、促消费的重要途径。与其它重大基础设施项目、工业投资项目相比，城镇老旧小区改造项目投资周期短，一般为半年左右即可完成，资金周转较快，同时边际效益明显，能迅速转化为消费能力。另外也可激活居民21、更新房屋内部装修、购买家具等消费。可以说老旧小区改造是一项既能保民生，又能稳投资稳就业，还能拉动消费的多赢工程。四是有利于提升城市基层社会治理水平。老旧小区改造通过发动群众共同缔造美丽家园的历练，群众精神面貌大幅提升，主动维护小区环境，自觉参与社区管理的主人翁意识得到很大提升，部分居民成为了老旧小区改造的义务宣传员、讲解员，基层社会治理能力和治理水平也相应提高。1.13.2项目建议项目建议 居民是老旧小区改造的直接受益者，故在项目实施改造前需征求小区居民意见，促进项目又好又快实施。在改造过程中，长沙市开福区城市人居环境局要充分运用“共同缔造”理念，激发居民群众热情，文昌阁片区老旧小区及配套基础22、设施改造项目 9 调动居民群众积极性，共同参与小区改造提升，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。在小区改造前，坚持在小区改造前，坚持“问需于民问需于民”。通过实体访谈、调查问卷等形式广泛宣传老旧小区改造的意义，利用入户访谈、居民代表座谈会、微信群讨论等多种渠道，全面深入了解居民诉求和建议，力争对每个问题都做到原因剖析彻底、解决方案论证充分。在小区改造过程中，坚持在小区改造过程中，坚持“问计于民问计于民”。充分发动居民对小区改造给予支持，以广泛的参与降低改造成本。比如，通过开展捐赠绿植、认养绿植等活动，改善小区环境；通过成立义务巡逻队等形式，维护小区秩序。在小区改造后，坚持在小23、区改造后，坚持“问效于民问效于民”。邀请业主委员会、居民代表与工程质量、安全、消防等部门一起，按照设计方案、改造标准，对小区改造各个环节逐一进行验收，严格把关，确保工程质量，让群众真正住得舒心、安全。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 10 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2.1项目建设背景项目建设背景 2.1.1老旧小区改造时代背景老旧小区改造时代背景 近年来，“棚改”已经基本完成其阶段性历史任务，“旧改”逐步接替“棚改”上升到了国家经济政策层面，并被作为下一步拉动投资、带动消费的重点政策工具在全国范围内推广。“旧改”即城镇老旧小区改造，2020 年 4 月份国24、务院常务会议再次指出“加大实施城镇老旧小区改造力度”，并延续 2019 年 12 月份中央经济工作会议精神，决定“严控棚改范围，做好城镇老旧小区改造工作”。会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。2020 年各地计划改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近 700 万户，比 2019年增加一倍。“旧改”不同于“棚改”，“旧改”是对城镇原有老旧小区基础设施进行修缮提质、更新改造并按需配套公共服务设施。“旧改”不拆除原有建筑物及设施，不搬迁原住居民，不涉及土地一级开发和二级开发，也不改变建筑物使用功能和土地权属。因此“旧改”的推广可以有效防止城市大拆大建，降低城市25、更新成本；同时更好地保护原有城镇风貌和民俗文化，推动城市片区差异化发展。2.1.2老旧小区改造政策背景老旧小区改造政策背景“旧改”并不是一个全新的概念，自 2000 年起全国各地就开始探索并实施城镇老旧小区的改造工作，旧改整体政策也朝着更具指导性和可落地性的逻辑演变。近年来相关政策逐步明确城镇老旧小区改造文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 11 范围和改造内容，突出了中央财政资金的支持引导作用，并强调拓宽多元投融资渠道，旨在建立健全旧改社区后续的长效物业管理机制。近五年来，城镇老旧小区改造主要政策及会议内容梳理如下：（1）2017 年 3 月 6 日住房城乡建设部关于加强生态修复城市修补26、工作的指导意见（建规（2017）59 号）：改造老旧小区。统筹利用节能改造、抗震加固、房屋维修等多方面资金，加快老旧住宅改造。支持符合条件的老旧建筑加装电梯，提升建筑使用功能和宜居水平。开展老旧小区综合整治，完善照明、停车、电动汽车充电、二次供水等基础设施，实施小区海绵化改造，配套建设菜市场、便利店、文化站、健身休闲、日间照料中心等社区服务设施，加强小区绿化，改善小区居住环境，方便居民生活。（2）2017 年 12 月 1 日住房城乡建设部关于推进老旧小区改造试点工作的通知（建城函（2017）322 号）：在广州、厦门、长沙、呼和浩特、沈阳、宁波等 15 个城市开展老旧小区改造试点，试点的目的27、是用 1 年左右的时间，研究有效推进老旧小区改造的方式方法，探索老旧小区改造在工作组织、资金筹措、项目建设、长效管理等方面的机制，为推进全国老旧小区改造提供可复制、可推广的经验。（3）2019 年 3 月 5 日2019 年国务院政府工作报告：城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。（4）2019 年 6 月 19 日国务院常务会议：会议认为，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。据各地文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 12 初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧28、小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。（5）长沙市 2019 年 9 月 30 日获批成为住建部城镇老旧小区改造试点城市，随后长沙市人居环境局在长沙市城镇老旧小区改造工作领导小组的统一部署下，严格按照住建部对城镇老旧小区改造试点工作方案及试点工作部署要求，围绕九大机制建设全力推进城镇老旧小区改造试点工作，先后出台了关于推进城镇老旧小区改造试点工作的实施方案（长旧改20191 号）、关于在城镇老旧小区改造中开展美好环境与幸福生活共同缔造活动的实施方案等多个文件，旨在加快老旧小区改造工作，推动城市更新。（6）2019 年 12 月 12 日中央经济工作会议：会议明确做好城镇老旧小区改造29、是 2020 年的重点工作：“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。（7）2020 年 4 月 14 日国务院常务会议：会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近 700 万户，比去年增加一倍，重点是 2000 年底前建成的住宅区。各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。建立政府与居民、社会力里合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。（8）202030、 年 4 月 10 日湖南省住房和城乡建设厅 湖南省发展和改革委员会 湖南省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 13 通知（湘建城202050 号）：要求各地制订 2020-2035 年城镇老旧小区改造规划，建立 2020-2022 年项目库，每年 10 月底前各地申报次年计划。同时选取了 18 个县市区作为省级城镇老旧小区改造试点地区。按照“先基础后完善、先功能后提升、先地下后地上”的原则，大力实施城镇老旧小区改造，优先解决安全问题，优先补齐功能短板，以微改造见大成效。坚持“美好环境与幸福生活共同缔造”，调动城镇居民和相关单位的积极性、主动性和创31、造性，促进城市治理体系和治理能力现代化，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。（9）2020 年 7 月 20 日国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）：城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。（10）为推32、进湖南省城镇老旧小区改造工作，改善群众居住环境，根据 湖南省住房和城乡建设厅 湖南省发展和改革委员会 湖南省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知（湘建城（2020）50 号）的要求，编制组深入调査研究，认真总结工程经验，参考国内最新标准、规范和文件，并在广泛征求设计、施工、建设等相关单文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 14 位意见的基础上，制定 湖南省城镇老旧小区改造技术导则（试行）。加强对全省城镇老旧小区改造工作的技术指导，提高老旧小区改造质量和水平。（11）2021 年 3 月 8 日长沙市人民政府办公厅关于全面推进城市更新工作的实施意见（长政办发202114 号）：“十四33、五”期间，全力推进主城区“一线二带多区数点”的城市更新：一线高铁、普铁沿线；二带湘江风光带、潇湘风光带；多区重点包括国土空间总体规划确定的重大功能平台、轨道站点周边、城市门户地区和景观廊道沿线涉及的存量用地。数点老旧小区改造、老旧厂房、老旧市场、零星 C、D 级危房改造和重点医院、学校周边城市斑点治理。近期（20212022 年）重点更新：芙蓉区蔡锷中路两厢片区、火车站片区、湘雅附二医院片区；天心区下碧湘街两厢片区；岳麓区市府北片区、湘雅附三医院片区；开福区蔡锷北路两厢片区（健康医疗服务聚集区）；雨花区湖橡片区。（12）2021 年 8 月 31 日关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通34、知（建科202163 号）：实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划 纲要明确的重大工程项目。实施城市更新行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。（13）长沙市人民政府办公厅关于印发“精美长沙”建设工作实施方案（2020-2022 年）的通知：促进长沙城市高质量发展，按文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 15 照“精准规划、精美建设、精致管理、精明增长”，建设“有颜值、有气质、有内涵、有格调、有品味”现35、代宜居城市的要求。主要任务：打造精美建筑，实现从“穿衣戴帽”到“内外兼修”转变；精美街道，实现从“城市道路”到“精美街道”转变；精美社区，实现从“传统小区”到“精美社区”转变。精美环境，实现从城市“建设环境”到“人居环境”转变。精美生活，实现从“腾笼换鸟”到“筑巢引风”转变。2.1.3老旧小区现状背景老旧小区现状背景 新冠疫情爆发以来，城镇老旧小区未封闭、缺乏物业、安防、快递收发等服务管理，成了疫情期间的一道管控难题，另一方面，疫情还使得全社会更加关注环境问题，对环境（包括居住环境）有了更高的追求，因此老旧小区改造正是顺应民意的民生工程。此外，在当前经济环境背景下，实施老旧小区改造能快速、积极36、带动有效投资。项目位于长沙市开福区成熟地段，现状道路网络已具规模，形成路网系统。小区周边公共服务设施、商业服务设施、市政公用设施、交通场站及社区服务设施、便民服务设施较为完善。随着周边用地的开发与使用，人流量与繁华程度的变迁，原有小区的布局功能所承载的功能压力较大，小区内环境与功能设施老旧、破损情况较为严重，无法满足现状居民需求。基于以上老旧小区现状背景及政策文件，拟实施本项目。2.2项目建设必要性项目建设必要性 2.2.1项目建设是密切党和政府与人民群众感情的重要举措项目建设是密切党和政府与人民群众感情的重要举措 老旧小区房屋密度大，居住条件差，而老旧小区居民多为老年人文昌阁片区老旧小区及配37、套基础设施改造项目 16 群，或是新居民以及租房户等。他们面临着养老、就业、住房等多重困难，改善居住条件的愿望十分强烈。实施老旧小区改造，首先惠及的是广大老旧小区居民，采取各种提质改造办法，将他们从老旧小区“脏乱差”的环境中解放出来，能很好的改善、解决老旧小区居民的居住问题。作为政府主导的一项民生工程，改变了老旧小区居民的居住和生活条件，显著提高了他们的生活质量，充分体现了以人为本的科学发展观的要求，更重要的是密切了党群和干群关系，增强了社会凝聚力，促进了社会和谐稳定。2.2.2项目建设是全面实现小康社会的要求项目建设是全面实现小康社会的要求 随着社会的不断进步，大多数的老旧小区已经落后于时代38、的潮流。近年来，我国城市进程加快，导致老旧小区没有配套的设施，同时存在着严重的违章搭建等问题，这直接影响到居民的生活质量与美好城市的建设。我国各大城市城市建设的重要环节就是老旧小区改造，老区改造工作关系城市内部广大人民群众的基本住房利益，能够从源头上解决老城区居民的生活难题，改善老城区群众的生活状况，是我国实现全面小康社会的要求。目前，国家越来越重视老旧小区改造工作，中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见中明确提出：要稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区的综合治理、危房和非成套住房改造。2.2.3项目建设是城市建设投资的重要渠道项目建设是城市建设投资的重要渠道 总量上看，老39、旧小区改造加速推进或能抵消棚改减半的投资缺口。2019 年棚改走向尾声，计划大幅缩减，棚改数量缩减最多约导致的投资额为 4500 亿元。据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 17 区投资总额可高达 4 万亿元，若改造期为五年，每年可新增投资约8000 亿元，高于棚改减半导致的资金缺口。我国棚户区改造有效地削减了房地产效益下降对 GDP 增长的负面影响，拉动了 GDP 增长。相对于棚户区改造来讲，老旧小区改造对于城市经济推动的作用会更加明显，每年会拉动 GDP 增长 2.5 个百分点。老旧小区改造，不但能消化一部分建筑市场的投资需求，而且不会影响到房价的稳40、定。因此老旧小区改造是城市建设投资的重要渠道。2.2.4项目建设是关注和改善民生的需要项目建设是关注和改善民生的需要 关于推进城镇老旧小区改造试点工作的实施方案（长旧改20191 号）、关于在城镇老旧小区改造中开展美好环境与幸福生活共同缔造活动的实施方案、湖南省住房和城乡建设厅 湖南省发展和改革委员会 湖南省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知(湘建城202050 号)、长沙市城镇老旧小区综合改造提升技术导则（长人环发202110 号）等多个文件的发布，旨在加快老旧小区改造工作，推动城市更新，助力长沙建设更有颜值、有气质、有内涵、有格调、有品位的现代化都市。通过改造，拆除私搭乱建，通过41、对小区进行综合整治，努力改善居住环境条件，并建立健全正规有序的管理机制，以形成小区维护管理的良性循环。从近几年进行综合整治的老旧小区并引入规范管理的试点情况看，群众反映较好，老旧小区改造解决了群众最关心、最直接、最现实的生活实际问题，改善了群众的生活环境，提高了居民的生活质量。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 18 2.2.5项目建设是构建和谐社区的需要项目建设是构建和谐社区的需要 老旧小区综合整治的目标，首要的不是追求经济效益，而是努力寻求社会效益、环境效益和经济效益的统一。综合整治的意义不仅在于简单改善、维持社区秩序，保障住户基本的居住条件，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各42、种不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，维护社会稳定，营造一种和谐的人文环境。通过全面综合整治，改善居民居住的条件，是构建和谐社区的需要。2.2.6项目建设是提升长沙市整体管理水平的需要项目建设是提升长沙市整体管理水平的需要 由于建成时间较久且受历史的局限，老旧住宅小区在公建配套设施的规划设计、建设标准、管理模式及运作机制方面，都无法满足居民日益增长的住房需求。特别是随着住房制度的改革，老旧住宅小区形成产权逐步多元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老旧住宅小区人居环境与新建小区形成强烈反差，已经成为城市建设管理的落后地带。大力加强老旧小区的综合整治，是提升长沙市整43、体建设和管理水平的需要。2.2.7项目建设是提升长沙市城市形象和城市品味的项目建设是提升长沙市城市形象和城市品味的需要需要 小区是城市的细胞，随着长沙市经济快速发展，一批环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区不断涌现，成为展示长沙市建设和管理水平的重要窗口。然而，老旧小区的“脏、乱、差”状况，在一定程度上严重影响到长沙市的城市形象。本项目的建设不仅增强了城市的吸引力和辐射力，实现了物业的保值增值，而且也为展示长沙城市形象锦上添花。综上所述，在加强社会主义精神文明建设、创建文明城市和现代文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 19 化国际大都市的同时，更应该重视老旧住宅小区的建设和管理。项44、目的建设将极大改善区域居民的生活条件和生活环境，促进区域经济的持续快速发展，项目建设是必要的，也是可行的。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 20 第三章第三章 项目建设地点及建设条件项目建设地点及建设条件 3.1项目选址项目选址 本项目位于长沙市开福区文昌阁社区，社区东接湘雅北院，南临湘雅路，西邻黄兴路，北至聚福园小区，距文昌阁地铁站仅 200 米。图图 3-1 项目区域位置图项目区域位置图 3.2自然条件自然条件 3.2.1地形地貌地形地貌 长沙市为湖南省省会，是湖南省政治、经济、文化、交通、科技、金融、信息中心。它位于湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为北纬 275345、2841，东经 1115311415。东邻江西省宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳阳、益阳两市。东西长约 230 千米，南北宽约 88 千米。2016文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 21 年，全市土地面积 11816.0 平方千米，其中市区面积 2150.90 平方千米，建成区面积 374.64 平方千米。长沙市开福区位于长沙市北隅，区治地处北纬 2813，东经11257。傍湘江下游东岸，处浏阳河、湘江汇合之东南端。东与长沙县、芙蓉区接界，西与岳麓区毗连，北与望城区相邻，南与天心区相接，地势自东南向西北逐渐倾斜，适处长沙市簸箕形状之口上。土地总面积 1846、8 平方公里，其中建城区面积 65 平方公里，耕地面积 3.307千公顷。3.2.2气象水文气象水文 长沙地处中国东南部，属亚热带季风气候。由于位居盆地内部，且距海较远，受冬夏季风转换、地势向北倾斜等因素的影响，春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。19812010 年，长沙市年平均气温 17.4，年平均降水量为 1475.8 毫米，年平均日照1583.3 小时。热量条件比较优越，降水多集中在春夏两季，多雨期与高温期一致，生长期长，对农业生产有利。气候温和，四季分明，夏冬季长，春秋季短。2016 年长沙市气候年景整体偏差，暴雨洪涝、暴雪、5 月低温、寒潮以及冰雹和雷雨大风等强对流天气47、为主要成灾气象灾害。全年空气优良率 73%，年平均气温 18.3，属异常偏高年份；其中冬季气温偏高、春、夏季正常，秋季显著偏高；春、夏季偏长，冬、秋季偏短，入春提前，入夏、入秋、入冬偏迟，气候年比天文年长。年平均降水总量 1726.7 毫米，偏多 17%；冬、春季正常略多，夏季偏多，秋季略多；雨季开始早，结束不明显；雨日偏多。年平均日照偏少，日照总时数为 1421.7 小时。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 22 开福区属亚热带季风性湿润气候。气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。开福区年平均气温 17.2，年积温为5457，年均降水量 1358.61552.5 毫米。开48、福区夏冬季长，春秋季短，夏季约 118127 天，冬季 117122 天，春季 6164 天，秋季5969 天。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。3月下旬至 5 月中旬，冷暖空气相互交绥，形成连绵阴雨低温寡照天气。从 5 月下旬起，气温显著提高，夏季日平均气温在 30以上有 85 天，气温高于 35的炎热日，年平均约 30 天，盛夏酷热少雨。9 月下旬后，白天较暖，入夜转凉，降水量减少，低云量日多。从 11 月下旬至第二年 3 月中旬，节届冬令，开福区气候平均气温低于 0的严寒期很短暂，全年以 1 月最冷，月平均为 4.45.1，越冬作物可以安全越冬，缓慢生长。3.2.3地质条件49、地质条件 长沙的总体地质特征是：地层出露齐全，花岗岩体广布，地质构造复杂，矿产资源丰富。各个地质历史时期的地层在长沙市均有出露，最古老的地层大约是 10 亿年以前形成的。总体地貌特征是：地势起伏较大，地貌类型多样，地表水系发达。长沙的东北是幕阜罗霄山系的北段，西北是雪峰山余脉的东缘，中部是长衡丘陵盆地向洞庭湖平原过渡地带。东北、西北两端山地环绕，地势相对高峻，中部递降趋于平缓，略似马鞍形，南部丘岗起伏，北部平坦开阔，地势由南向北倾斜，形如一个向北开口的漏斗。长沙城区为多级阶地组成的坡度较缓的平岗地带，地势南高北低，湘江由南向北流经中部，穿贯市区，江中的橘子洲长 5 千米，在全国城市中绝无仅有。50、湘江两岸形成地势文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 23 低平的冲积平原，其东西侧及东南面为地势较高的低山、丘陵。东有属于湘赣边雁阵式山系的大围山，海拔 800 米以上山峰有 50 余座，其主峰七星岭，海拔 1607.9 米，为全市最高处；西有海拔 800 米以上的山峰 13 座，望城区乔口湛湖的海拔 23.5 米，为全市最低点。开福区位于长沙城区北部，地形呈波状起伏，地势南北低、中部高，由东向西略斜，西部地势平坦，中部为丘陵地带。由于长期风雨侵蚀，形成红土岗地，地质呈酸性。开福区整个地势南北低平，中部属丘陵地带，略高。全区处于湘中丘陵向洞庭湖平原过渡地带，地貌类型多样，分布相对集中，山51、丘、岗、平组合大体为 2：3：3：2，适宜于农、林、渔和城建、交通用地的综合布局。全区成土母质以板页岩风化物为主，其次为第四纪红土。3.2.4地震效应地震效应 根 据 中 国 地 震 局 中 国 地 震 动 峰 值 加 速 度 区 划 图（GB18306-2018），拟建场区所在地区抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 0.05g；设计地震分组为第一组，地震动反应谱特征周期为 0.35s。区域新构造运动以大面积整体性缓慢抬升为主，并兼有间歇性抬升运动、掀斜运动和断块差异运动。根据长沙市编制的长沙市城市抗震设防区划对长沙有关断裂的活动性评价，场区内无全新活动断裂，近场区内没有发生过破52、坏性的历史地震，不存在发震构造，未来一百年内发生 6 级以上地震的可能性较小。场地工程地震条件较好，适宜拟建工程项目的建设。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 24 3.3工程建设条件工程建设条件 3.3.1建设交通条件建设交通条件 项目拟建区域沿线现状交通方便，目前人、机、料可以通过周边市政道路进入项目实施场地。项目内部进出的施工便道可就地利用现状道路通行，本项目施工期间的机械、材料的运输比较方便。3.3.2建设材料建设材料 钢材：普通钢材大部分可于省内购买，少部分普通钢材及高强钢丝需从外省市购买或进口。沥青：长沙市有路用沥青的厂家，路用沥青可就地购买。木材：当地木材供应不足，需从市外53、采购调入。水泥：长沙市及周遍地区水泥厂家较多，水泥标号和质量可满足工程需要，市场供应充足。3.3.3工程用水、电工程用水、电 道路沿线存在大量低、高压电力线路，工程用电非常便利。本工程用电拟从小区内就近取电，现场施工用电源后期由建设单位批准的外部线路接引至施工临时配电房总配电箱内，再由现场总配电箱根据现场施工机具用电量进行分配。道路沿线有市政给水，水质条件良好，工程用水较便利。本工程用水拟从现有市政给水管接入，现场施工用水后期由建设单位批准的外部线路接入。3.3.4现状管线现状管线 沿线虽然埋设有多种类型的管线，本次施工基本不会涉及。但施工前需查看周边管线的相关图纸，施工过程中注意管线的综合处54、理，文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 25 合理规划，避免对周边管线损坏现象的发生。3.3.5场地条件场地条件 项目场址现状为老旧小区，不存在危险化学品、易燃易爆危险源的威胁，不存在电磁辐射、含氡土壤的危害。根据地理定位，拟建场地附近无需特殊保护的植物和动物。但街区内有 5 处长沙市级文物保护单位和 1 处一般不可移动文物。分别是文昌庙花厅、李炳初公馆、任理卿公馆、任邦柱公馆、孙常钧公馆和大王家巷原水电八局职工宿舍楼。图图 3-2 历史资源现状图历史资源现状图 项目周围无油库、煤气站、有毒物质车间等，不存在火、爆、有毒物质等危险源。3.4周边历史资源周边历史资源 黄兴北路沿线有多处文保55、单位，文化元素多样，其中主要有：乐文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 26 诚堂、李觉公馆、长沙天主教堂、烈上塔、长沙基督教堂、中共省委工作旧址、湘雅医院早期建筑群、开福寺。黄兴北路沿线，开福寺与各以文保单位为主要元素的景点之间有较大缺口，文昌阁地块的建设可补齐整条脉络，符合片区城市设计“以线串点，以点带面”的集中控制模式。图图 3-3 周边历史资源分析图周边历史资源分析图 3.5社会环境社会环境 本项目的实施是有利于区域的经济发展、社会稳定，同时良好的社会环境也为项目的实施创造了有利条件。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 27 第四章第四章 改造方案改造方案 本项目为文昌阁片区56、老旧小区及配套改造项目，本次改造涉及建筑 92 栋，总户数 1126 户，总建筑面积 7.18 万平方米。根据社区和群众反映的实际问题以及现场踏勘了解到的情况，本次提质改造内容包括有基础类、完善类、提升类三大类。4.1改造理念改造理念 坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，践行以人民为中心的发展思想，大力实施城镇老旧小区改造，按照“先基础后完善，先功能后提升、先地下后地上”的原则，优先解决安全问题，优先补齐功能短板，以微改造见大成效。坚持“美好环境与幸福生活共同缔造”，调动居民和相关单位积极性、主动性和创造性，促进城市治理体系和治57、理能力的现代化，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。4.2改造原则改造原则（1）经济+适用适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力，主要指的是针对改造群体。（2）干净+整洁环境整洁优美，生活健康科学，社会文明进步。指的是建筑容貌、道路容貌方面。（3）解决民生需求+提升生活质量改造不追求华丽堂皇、满足功能性改善的前提下做到美观大方。（4）投资可控合理的分配改造资金，精打细算，做到在预算范围下确保项目落地。本项目根本性的改变了城市发展过程中的更新文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 28 方式，避免了复杂的大拆大建，以一种全新有机的方式为这个城市带来新的面貌。（5）整体风貌结合规划中各要素控制58、进行整治提升，建筑立面应采用中式古典风格，建筑基色采用黑、白、灰色，多采用贴近自然的建筑色彩，与景区相协调；在涂料选择上建议多考虑耐用性。4.3改造设计方案改造设计方案 4.3.1改造范围改造范围 本次改造涉及建筑 92 栋，总户数 1126 户，总建筑面积 7.18 万平方米。其中主要改造建筑为 26 栋，939 户；自建私房 66 栋，187户。主要建设内容为基础类改造、完善类改造、提升类改造。图图 4-1 改造范围示意图改造范围示意图 4.3.2改造现状改造现状 经街道社区摸底，对整体建筑年代、建筑结构、房屋质量、设施设备情况及危房、破房、违章搭建建筑做了详细的摸底调查。具体情况如下图。59、文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 29 图图 4-2 主要主要改造建筑概况改造建筑概况 图图 4-3 其他房屋其他房屋概况概况 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 30 4.3.2.1违章建筑及危房情况违章建筑及危房情况（1）改造片区内存在多处屋顶或一层违章搭建情况，违章建筑物（构造物）侵占道路及消防通道，危害房屋安全稳定，侵占公共资源，损害居民的公共利益。（2）文昌阁路存在两处危房，造成极大的安全隐患。图图 4-4 违章建筑及危房情况违章建筑及危房情况 4.3.2.2建筑专项部分建筑专项部分（1）屋面防水现状 屋面局部存在防水层、隔热层老旧，漏水严重的现象；上人屋面面板开裂、漏60、水、起翘。（2）建筑外墙现状 1）部分建筑存在外墙漏水情况。2）部分住宅普遍北向厨房墙面满油鼻涕严重，脏污不堪。其余墙面深浅不一，整体感官尚可，底层稍显杂乱，有局部脱落现象。3）门窗样式参差不齐，板面牢笼防盗窗时隐时现，异常混乱。4）空调裸露，遮阳棚脏污不堪。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 31 5）社区内安装的防盗网和外窗遮阳棚大多设置不规范，年代久远，已产生生锈、剥落等情况，存在较大的安全隐患且整体形象差。图图 4-5 部分建筑外立面现状部分建筑外立面现状（3）公共区域现状 1）楼梯间栏杆、扶手锈蚀严重。2）楼梯间墙面破损、污迹斑斑等。3）缺少楼栋标识。4）缺少照明设施。5）楼梯61、间无单元门，进出人员混乱，环境难以维持，管理困难。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 32 图图 4-6 建筑公共部分现状建筑公共部分现状 4.3.2.3给排水设施现状给排水设施现状（1）水表箱残旧破损，管线漏水、高层存在水压不足的现象。（2）雨水排水立管多为裸露塑料管，老化严重，出现漏水及管网淤泥问题。（3）排水边沟破损、不顺畅。（4）小区下水管道雨污合流。（5）部分排水管沟盖板陈旧、破损。图图 4-7 建筑给排水设施现状建筑给排水设施现状 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 33 4.3.2.4电气设施现状电气设施现状（1）室外照明设施不足，夜间无照明路段较多，缺少路灯。（2）62、建筑单元入口处、楼道内无照明设施或设施损坏现象较多。（3）楼栋间存在飞线，楼道内各类线管混乱。建筑外墙架空强弱电管线外露，随意搭接。（4）旧有废弃路线未依法依规剪除清理。（5）居民乱接乱牵电动车排插，存在安全隐患。图图 4-8 建筑照明设施现状建筑照明设施现状 图图 4-9 建筑管线设施现状建筑管线设施现状 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 34 4.3.2.5环卫设施现状环卫设施现状 现状垃圾桶数量不满足基本需求。存在垃圾车代替垃圾桶情况，影响社区形象。图图 4-10 环卫设施现状环卫设施现状 4.3.2.6围墙现状围墙现状（1）聚福园 W-3 栋位置一二单元与三单元被用围墙隔开，使63、用不便；（2）W-20 栋南侧围墙，年久失修。4.3.2.7无障碍设施和适老设施无障碍设施和适老设施 部分建筑出入口及公共活动场地缺少无障碍坡道、扶手，缺少老年人休息座椅。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 35 4.3.2.8道路现状道路现状 社区内主要道路为：文昌阁街、工农街巷、十间头巷，宽度均为4 米。临城市道路现存 3 个社区出入口：在社区北侧位置与城市道路黄兴北路连接，形成聚福园出入口；在社区中部及南侧位置与黄兴北路连接，形成文昌阁片区出入口。本项目道路工程西起黄兴北路，北至用地边界，起点桩号为 K0+000，终点桩号为 KO682，全长 682m。本次改造依据现状道路拟合，原64、则上不改变原道路走向，平面设计时充分考虑沿线相关单位及小区出入口，保证改造后居民的进出。（1）人行道路、水泥路面破损。破损原因为道路使用时间过长，材料老化，道路硬度下降。（2）场地内部分空坪隙地道路及路道牙开裂、破损。（3）乱搭乱建侵占道路空间。（4）地面缺少标线或标线破损。图图 4-11 道路现状道路现状 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 36 4.3.2.9景观绿化现状景观绿化现状（1）乔木长势较好，存在枝叶遮光现象，影响居民生活。（2）微型休闲园林内杂乱，有待修整。（3）爬藤植物长势凶猛，爬满个别建筑，需要修剪。（4）部分乔木影响消防车道畅通，需要移植。4.3.2.10消防现状消65、防现状（1）小区内建筑公共区域消防设施较为完善，少部分灭火器材老旧。（2）缺乏室外消防栓设施。4.3.2.11交通停车现状交通停车现状（1）现有地面停车位 19 辆，机动车停车位严重不足，乱停现象严重，影响交通。（2）缺少非机动车充电停车棚。（3）楼栋入口两侧非机动车停车位随意停放。图图 4-12 交通停车现状交通停车现状 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 37 4.3.2.12安防设施现状安防设施现状（1）聚福园小区入口未设置门禁系统。（2）大部分楼栋未安装入囗门禁系统。部分门禁系统已损坏。（3）主要道路监控系统较为完善，但巷道内部缺乏监控。图图 4-13 安防设施现状安防设施现状 66、4.3.2.13公共活动空间公共活动空间（1）社区文化广场较空旷，主题不明确。（2）建筑入口处盆栽杂乱，缺乏趣味空间。图图 4-14 公共活动空间现状公共活动空间现状 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 38 4.3.2.14配套服务设施现状配套服务设施现状（1）片区内健身活动场地偏小。（2）缺少快递代收点。（3）现状公共晾晒设施相对集中，部分楼栋周边缺少公共晾晒设施。（4）公共座椅破损。图图 4-15 配套服务设施现状配套服务设施现状 4.3.3改造方案改造方案 本次提质改造内容包括有基础类、完善类、提升类三大类。其中基础类包括公共安全建设、基础设施、建筑修缮、环境整治、便民设施、社会67、治理；完善类包括基础设施、便民设施及社会治理；提升类包括建筑修缮及环境整治。结合“四精五有”的总体要求，打造“精美建筑、精美街道、精美社区、精美环境、精美生活”。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 39 4.3.3.1总图设计总图设计 总图设计主要包括建筑整治、环境整治及节点整治。具体包括智能门禁、党政宣传栏、健身活动场地、机动车停车位、非机动车充电停车位、垃圾收集点、通透式围墙。图图 4-16 提质提质方案方案总平面图总平面图 4.3.3.2基础类改造基础类改造 4.3.3.2.1建筑拆除建筑拆除（1）拆除建筑屋顶有违章搭建，保证安全与整洁。（2）拆除建筑一层有违章搭棚搭建，保证通畅与68、整洁。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 40 （3）保障周边建筑安全的情况下，拆除危房建筑。4.3.3.2.2建筑专项设计建筑专项设计（1）屋顶改造 1）平屋顶翻修基本做法如下：拆除屋面原有防水层、保温层；基层修补、清理，30 厚（最薄处）LC5.0 轻骨料混凝土找 2%坡抹平，并对渗漏点做初步处理；3.0+3.0 厚双面自粘防水卷材；0.4 厚聚乙烯膜或 200g/m 聚酯无纺布一层；50 厚 C20 细石混凝土表面抹平，内配钢筋双向 4100。图图 4-17 平屋顶做法平屋顶做法 2）坡屋顶翻修基本做法如下：尽量沿用原有屋架体系，对失去功能构建进行替换，屋面坡度应符合屋架或山墙形式69、。拆除屋面原有防水层、保温层；基层修补、清理，并对渗漏点做初步处理；更换部分檩条及破损屋面瓦，规整并清理原屋面瓦。做法如下：20 厚 1:2.5 水泥砂浆找平层；2.0 厚自粘无胎高聚物改性沥青防水卷材；满铺 0.4 厚聚乙烯膜一层；40 厚 C20细石混凝土钉层找平，内配双向中 4150 钢筋网；顺水条-30X6，中文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 41 距 500；挂瓦条 L30 4，中距按瓦规格；平瓦。图图 4-18 坡屋顶做法坡屋顶做法（2）外墙防水改造 针对外墙漏水楼栋重做外墙防水。做法如下：外墙面层清理干净；15 厚 1:3 水泥砂浆；25 厚干粉类聚合物水泥防水砂浆，中间70、压入一层耐碱玻璃纤维网布；涂饰底层涂料；喷涂主层涂料；涂饰面层涂料两遍。（3）楼梯间改造 1）采用普通墙漆重新粉刷脏污的楼梯间墙面。做法如下：涂抹0.5 厚石粉类涂料面层；涂抹 0.7 厚石粉类涂料找平；涂抹 0.8 厚石粉类涂料找平；刷配套封底料。清理原墙面。2）采用水泥砂浆加防滑处理楼梯间楼梯踏面。3）栏杆、扶手：重新粉刷白色墙漆，锈蚀的钢筋和镀锌钢管栏文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 42 杆除锈、加固，刷铁红除锈漆。图图 4-19 楼梯间改造做法楼梯间改造做法（4）建筑构配件安全维护改造 保留现有部分防盗窗，刷漆改造。（5）建筑标识标牌改造 本次针对破损楼栋标识标牌进行更换。共71、更换 21 处。产品规格400*600mm；默认材料：钢板、镀锌板、电解板、不锈钢；施工工艺：激光切割、拉槽折弯、氟酸喷涂、丝网印刷。4.3.3.2.3给排水专项设给排水专项设计计（1）新增雨水管网，原合流管网改造后仅用作排除雨水，不再接纳生活污水。此基础上增加雨水管，完善雨水管网，雨水管网接入西侧黄兴北路市政雨水管网。（2）新增 700 钢筋混凝土雨水检查井 18 个。（3）在片区范围内进行雨污分流，新建立污水管网，污水管网接入西侧黄兴北路市政污水管网。（4）新增 700 钢筋混凝土污水检查井 3 个。（5）新建化粪池 7 个。（6）对现有管线进行检测，并进行清淤、疏通处理。文昌阁片区老旧小72、区及配套基础设施改造项目 43 4.3.3.2.4电气专项设计电气专项设计（1）照明提质改造 1）更换公共区域老旧路灯，并在无照明路段增设路灯（采用发光效率高，显色性好、使用寿命长、高性价比的光源）。2）新增单元入口照明设施。3）更换楼道内照明设施。4）路灯另设配电箱，配电箱位于 W-15（2）东侧山墙面，电源由就近的变压器低压出线端引出。图图 4-20 照明照明布置布置平面图平面图（2）架空管线改造 1）建筑外墙面架空强电管线适当分类，打捆成组，桥架的方式文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 44 置于阳台、檐口下，废弃的管线拆除。2）建筑外墙面架空弱电线路入地敷设处理，避开电梯井预留位73、置。埋地敷设时，穿 CPVC 管埋地敷设；穿越道路和广场处加穿 SC钢管保护，埋深 0.8 米；绿化地带埋深 0.7 米，控制电缆在绿化地带埋深可为 0.5 米。在室外埋地敷设的线路上，直线段每隔 3050 米处，应设置手孔井：0.5m（L）x0.5m（W）x1.0（H）。3）整合现状各路杆管线，资源共享，实现一杆多能。4.3.3.2.5配套环卫设施提质改造配套环卫设施提质改造 根据社区使用需求，适当增设公共垃圾桶。将现有垃圾桶均更换为分类垃圾桶。4.3.3.2.6围墙提质改造围墙提质改造（1）拆除影响使用及年久失修的围墙。（2）结合保留围墙，制作文化展示墙。图图 4-21 围墙改造效果图围墙74、改造效果图 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 45 4.3.3.2.7无障碍和适老化无障碍和适老化、适幼适幼设施改造设施改造（1）建筑出入口、公共活动场地位置增设无障碍坡道，增加室外坡道扶手。（2）结合开敞活动空间，打造社区文化公园，并在广场、公园等休闲位置设置老年人休息座椅及儿童娱乐设施。（3）确保无障碍设计与主体工程同步设计，同步动工，同步投入使用。（4）保留原有 2 处健身设施，并新增 1 处健身设施，并在周边设置休闲座椅。图图 4-22 健身设施健身设施改造效果图改造效果图 4.3.3.2.8景观绿化专项设计景观绿化专项设计（1）保留现状高大乔木，修剪影响生活的枝叶。（2）清理75、垃圾、杂物，有序规整现状盆栽植物。（3）提质修减爬藤植物，造微园林景观。（4）移植将现状阻碍消防车道畅通乔木，就近移植 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 46 4.3.3.2.9消防设计消防设计（1）结合道路提质，清理疏通消防通道。（2）更换小区楼栋内公共区域老旧、过期的灭火器材。（3）在社区东北角、西北角及南侧位置增加 3 个室外消防栓，满足室外消防栓服务半径 120 米以内要求。4.3.3.2.10安防设施专项设计安防设施专项设计（1）在聚福园小区入口增设门禁系统。（2）更换已损坏楼道门禁设施 8 套。（3）增设单元门及门禁系统 37 套，确保每个楼栋楼道均有单元门及门禁系统。图图76、 4-23 入口门禁改造示意图入口门禁改造示意图 （4）对现有安防系统进行融合、对接，对现有监控点进行盲区补点，新增 11 处监控点。实现无死角安防监控。4.3.3.2.11配套设施专项设计配套设施专项设计 根据需求量预留 2 处快递设施安置点，快递设施后期由运营商置文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 47 入安放。4.3.3.3完善类改造完善类改造 4.3.3.3.1道路专项设计道路专项设计 由于项目为已建小区，为避免标高调整造成对两厢的不利影响，本次设计纵断面采用拟合现状标高，由于无测量资料，地形标高采用排水检查井处的标高，纵断面根据上述标高进行拟合，纵断面数据仅作为参考使用，不可作77、为最后的施工依据，在实施时，进行标高复测，依据复测的标高进行最终的施工标高控制。（1）对现有沥青路面提质，保留整体完好区域的沥青路面，需要修复区域根据病害情况针对性处理。（2）对于破损区域的水泥路面进行“白改黑”处理，沥青铺设做法：原水泥路面基层创除 5cm 面层，拉毛处理（补强处理），乳化沥青粘层，5cm 细粒式沥青混凝土（AC-10C）。（3）局部新增钢板雨水篦子。（4）道路两边设置白色车缘线，宽为 10cm，楼栋间设置白色标线停车位，宽为 10cm；所有标线均采用热溶型涂料。小区路面罩面后，在出入口设置减速标线。（5）根据交通情况分析，新增道路标识标牌及地面引导性标线，引导进出车行流线，78、保证通行顺畅。4.3.3.3.2地面停车专项设计地面停车专项设计（1）梳理场地空间现有空间，保证机动车及非机动车停车位均不影响现有消防车道的通行要求，合理规划集中的车位位置。（2）在院内完善交通标志牌的设置，标志牌均采用单柱式。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 48 （3）将原有 5 处非机动车停车区均改造为可充电非机动车停车区。电源由就进的变压器低压出线端引来。（4）新增非机动车停车区 1 处，总区域 6 处。（5）在 W-19 栋北侧机动车停车区域预留电动车充电设施的管线及管道，电源由附近变压器低压出线端引来。（6）现有规划机动车停车位 19 辆，新增地面停车位 47 辆，总停车位79、 66 辆，其中 14 个充电桩停车位（7 个 60W 直流充电桩，7 个7W 交流充电桩）。4.3.3.3.3配套公共设计配套公共设计 在缺乏公共晾晒设施且有设置条件的住宅周边增加改进公共晾晒设施。4.3.3.3.4党政阵地设计党政阵地设计 在社区东北角人流量较大且易聚集的区域布置党建文化，党建宣传栏。图图 4-24 党政宣传栏示意效果图党政宣传栏示意效果图 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 49 4.3.3.4提升类改造提升类改造 4.3.3.4.1建筑立面专项设计建筑立面专项设计 整体风貌结合规划中各要素控制进行整治提升。建筑基色采用黑、白、灰色，多采用贴近自然的建筑色彩，与景区80、相协调；建筑立面新中式风格，通过色彩和材质的微差，形成富有变化而和谐统一的建筑界面。根据建筑外立面情况，改造设计内容主要分为三类：（1）一类改造：W-9、W-11 两栋建筑位于李炳初公馆两侧，进行整体立面改造，重做建筑外墙面、统一空调格栅及遮阳棚。采取与历史建筑协调一致，修旧如旧的保护性措施进行改造设计。1）W-9 栋建筑底层外墙喷涂灰色真石漆，二、三层外墙重新喷涂灰白色真石漆，楼梯间破损窗户更换为混凝土窗花，增设铝方通格栅空调位，涂刷脱漆窗户。外墙面更新做法如下：外墙面面层清理干净；15 厚 1：3 水泥砂浆；25 厚干粉类聚合物水泥防水砂浆，中间压入一层耐碱玻璃纤维网布；涂饰底层涂料；喷涂81、主层涂料；涂饰面层涂料二遍。图图 4-25 W-9 栋立面改造效果图栋立面改造效果图 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 50 2）W-11 栋建筑外墙重新喷涂真石漆、更换破损严重雨棚、增设铝方通格栅空调位。外墙面更新做法同 W-9 栋。图图 4-26 W-11 栋立面改造效果图栋立面改造效果图 （2）二类改造：拆除违建，部分建筑进行立面改造。拆除顶层加建建筑、整体重做建筑外墙面、外墙清洗、更换破损遮阳棚。外墙清洗做法：外墙清洗按照 建筑外墙清洗维护技术规程 JGJ168-2009；清洗前应对外墙检查，对面层空鼓、开裂、剥落、渗水等情况进行处理；清洗时有限采用环保型清洗材料，不得采用 P82、H 值小于 4 和大于10 的清洗剂；根据具体建筑面层材料和污渍类型采用以下不同方法：A、物理清洗法：钢丝球或天然硬毛刷对附着面层的沉积物进行清理。B、水洗法：用压力水枪自上而下循环进行，对部分粘连较牢固的污渍可采用蒸汽清洗法。C、中性清洁剂：适用于各种石材、面砖等受到较严重的大气污染的清洗。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 51 墙面清洗前需要充分调查和分析，并经过试样确认效果后，方可全面施工。清洗本身不应对建筑造成二次破坏，清洗完以后墙面应做到平整、清洁、色泽均匀、不渗漏、无破损。如若采用化学试剂，不应使墙面泛黄、变色、酥碱。1）W-16（2）栋拆除三层违章搭建阳台，外墙整改，重新83、喷涂真石漆、规范沿街广告牌。图图 4-27 W-16 栋立面改造效果图栋立面改造效果图 2）W-15 栋拆除屋顶违章搭建，外墙整改清洗，重新喷涂真石漆，规整沿街广告牌与空调机位。图图 4-28 W-15 栋立面改造效果图栋立面改造效果图 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 52 （3）三类改造：建筑外墙整体较好，仅极小局部位置有破损、广告涂抹情况。局部重做建筑外墙面、外墙清洗、更换破损遮阳棚。外墙清洗做法同上。1）W-1 栋清洗建筑主体墙身，规整外墙空调机位，增设铝方通格栅空调位，采用朱红色真石漆修整二层局部墙面。图图 4-29 W-1 栋立面改造效果图栋立面改造效果图 2）W-2、W-84、3、W-4、W-5、W-8、W-10(1)、W-12、W-13、W-14栋清洗建筑外墙，采用深灰色真石漆修整底层墙面，更换破损严重雨棚，规整外墙空调机位，增设铝方通格栅空调位。图图 4-30 W-4、W-5 栋立面改造效果图栋立面改造效果图 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 53 3）W-6 栋清洗建筑主体墙身、深灰色真石漆修整底层墙面，新增厨房遮油罩，增设单元入口门禁。图图 4-31 W-6 栋立面改造效果图栋立面改造效果图 4）W-16（1）栋清洗建筑外墙，新增厨房遮油罩，喷涂深灰色真石漆修整底层墙面，增设单元入口门禁。图图 4-32 W-16 栋立面改造效果图栋立面改造效果图 585、）W-17、W-19 栋清洗建筑外墙，增设铝方通格栅空调位，单元入口门禁。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 54 图图 4-33 W-17 栋立面改造效果图栋立面改造效果图 6）W-20、W-21 栋清洗建筑外墙，采用灰色真石漆修补底层破损墙面，增设铝方通格栅空调位，更换破损严重雨棚，增设单元入口门禁。图图 4-34 W-20、W-21 栋立面改造效果图栋立面改造效果图 4.3.3.4.2开敞活动空间设计开敞活动空间设计（1）社区东北角社区文化公园：保留建筑周边原有地砖，规整绿篱，清洗文化宣传栏，靠近道路地面铺设彩色透水混凝土和红色透水砖。透水砖做法：6cm 厚透水砖+3cm 厚中砂+86、15cm 透水混凝土文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 55 +10cm 碎石+素土夯实。透水铺装是典型的通过降低不透水面积比例而对径流进行调控的 LID 措施，能使暴雨径流在很短的时间内入渗至更深的土壤中。图图 4-35 社区文化广场改造效果图社区文化广场改造效果图（2）临黄兴北路停车坪：停车坪内铺设 AC-10 沥青，重绘停车位标识线，临道路人行道铺设 PC 砖。沥青铺设做法：原水泥路面基层创除 5cm 面层，拉毛处理（补强处理），乳化沥青粘层，5cm 细粒式沥青混凝土（AC-10C）。图图 4-36 临黄兴北路停车坪改造效果图临黄兴北路停车坪改造效果图 文昌阁片区老旧小区及配套基础87、设施改造项目 56 （3）W-7 栋南侧前坪道路铺设 AC-10 沥青，做法同黄兴北路停车坪，停车位铺设 PC 砖，重绘停车位标识线，车位前增设晾晒区。图图 4-37 W-7 栋南侧前坪栋南侧前坪改造效果图改造效果图（4）聚福园小区围合场地保留现状绿化，铺设 AC-10 沥青，做法同黄兴北路停车坪，人行道铺设 PC 砖，重绘停车位标识线。图图 4-38 聚福园小区围合场地改造效果图聚福园小区围合场地改造效果图（5）W-10 与 W-13 宅间区域拆改晾晒区，铺设 AC-10 沥青，做法同黄兴北路停车坪，人行道铺设 PC 砖，重绘停车位标识线。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 57 图图88、 4-39 W-10 与与 W-13 宅间区域改造效果图宅间区域改造效果图 4.3.3.4.3小区智慧化管理小区智慧化管理（1）小区单元栋设置数字化人脸识别门口机。（2）小区管理中心设置汇聚交换机、24 小时自助录入机和管理主机。（3）部分开放式小区，不适合做智能车辆识别系统，故未做智能车辆识别系统。图图 4-40 小区智能化管理总平面图及做法小区智能化管理总平面图及做法 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 58 第五章第五章 节能及绿色建筑专篇节能及绿色建筑专篇 5.1项目所在地能源供应条件项目所在地能源供应条件 5.1.1项目使用能源品种的选用原则项目使用能源品种的选用原则 以科学发89、展观为指导，以技术、经济节能措施等为手段，努力建设资源友好型和环境节约型项目。在符合使用功能的基础上，结合当地的自然条件，工程的实际情况，按照实用、经济的设计原则，选用能源品种。并做好全过程的技术服务。充分考虑当地的环境条件、气候特点、经济现状及发展需求等，采取相应的技术措施，做到节约能源、综合利用、保护环境。采用成熟的新技术、新材料、新设备，使本项目能在各方面得以优化。5.1.2项目所在地能源供应条件项目所在地能源供应条件 项目建设过程中所需的供水、供电、燃料等基础设施均已全面到位。5.2合理用能标准和节能设计规范合理用能标准和节能设计规范（1）中华人民共和国节约能源法（2018 修订）；（90、2）国务院关于加强节能工作的决定（国发 2006 28 号）；（3）民用建筑节能条例（国务院令第 530 号）；（4）中华人民共和国可再生能源法；（5）中华人民共和国计量法（2018 年修正本）；（6）公共建筑节能设计标准（GB501892015）；（7）全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（2007）；（8）湖南省居住建筑节能设计标准（DBJ 43/0012017）；文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 59 （9）国家能源局关于印发的通知（国能发规划201822 号）；（10）固定资产投资项目节能审查办法（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 44 号）。5.3能源消耗能源消耗 本项91、目能耗主要为施工期能耗。施工期主要消耗能源有电力、柴油、汽油、耗能介质新水。电力：本项目电力来源于市政电网供电。新水：新水来源于自来水。燃料（柴油、汽油、氧气、乙炔）：燃料来源于加油站及市场购得。5.4项目节能措施及效果分析项目节能措施及效果分析 5.4.1节能措施节能措施 5.4.1.1节水措施节水措施（1）施工中采用先进的节水施工工艺。（2）施工现场喷酒路面、绿化浇灌不宜使用市政自来水。（3）施工现场供水管网应根据用水量设计布置，管径合理、管路简捷，采取有效措施减少管网和用水器具的漏损。（4）现场机具、设备、车辆冲洗用水设立循环用水装置。施工现场办公区、生活区的生活用水采用节水系统和节水器92、具，提高节水器具配置比率。项目临时用水应使用节水型产品。（5）施工现场建立可再利用水的收集处理系统，使水资源得到梯级循环利用。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 60 （6）施工现场分别对生活用水与工程用水确定用水定额指标，并分别计量管理。5.4.1.2节地措施节地措施（1）临时用地指标 根据施工规模及现场条件等因素合理确定临时设施，临时设施的占地面积应按用地指标所需的最低面积设计。要求平面布置合理、紧凑，在满足环境、职业健康与安全及文明施工要求的前提下尽可能减少废弃地和死角，临时设施占地面积有效利用率大于 90%。（2）临时用地保护 应对室外管线开挖施工方案进行优化，减少土方开挖和回填93、量，最大限度地减少对土地的扰动，保护周边自然生态环境。利用和保护施工用地范围内原有绿色植被。对于施工周期较长的现场，可按建筑永久绿化的要求，安排场地新建绿化。5.4.1.3节材措施节材措施（1）图纸会审时，应审核节材与材料资源利用的相关内容。（2）根据施工进度、库存情况等合理安排材料的采购、进场时间和批次，减少库存。（3）现场材料堆放有序。储存环境适宜，措施得当。保管制度健全，责任落实。（4）材料运输工具适宜，装卸方法得当，防止损坏和遗洒。根据现场平面布置情况就近卸载，避免和减少二次搬运。（5）采取技术和管理措施提高模板、脚手架等的周转次数。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 61 （694、）优化安装工程的预留、预埋、管线路径等方案。（7）应就地取材，施工现场 500 公里以内生产的建筑材料用量占建筑材料总重量的 70%以上。（8）准确计算采购数量、供应频率、施工速度等，在施工过程中动态控制。（9）门窗、屋面、外墙等围护结构选用耐候性及耐久性良好的材料，施工确保密封性、防水性和保温隔热性。（10）门窗采用密封性、保温隔热性能、隔音性能良好的型材和玻璃等材料。（11）屋面材料、外墙材料具有良好的防水性能和保温隔热性能。（12）当屋面或墙体等部位采用基层加设保温隔热系统的方式施工时，应选择高效节能、耐久性好的保温隔热材料，以减小保温隔热层的厚度及材料用量。（13）屋面或墙体等部位的保95、温隔热系统采用专用的配套材料，以加强各层次之间的粘结或连接强度，确保系统的安全性和耐久性。（14）根据建筑物的实际特点，优选屋面或外墙的保温隔热材料系统和施工方式，以保证保温隔热效果，并减少材料浪费。（15）加强保温隔热系统与围护结构的节点处理，尽量降低热桥效应。针对建筑物的不同部位保温隔热特点，选用不同的保温隔热材料及系统，以做到经济适用。（16）贴面类材料在施工前，应进行总体排版策划，减少非整块材数量。（17）采用非木质的新材料或人造板材代替木质板材。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 62 （18）防水卷材、油漆及各类涂料基层必须符合要求，避免起皮、脱落。各类油漆及粘结剂应随用随开96、启，不用时及时封闭。（19）采用自粘类片材，减少现场液态粘结剂的使用量。5.4.1.4综合节能措施综合节能措施（1）制订合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。（2）优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具。（3）施工现场分别设定生产、生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。（4）合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑耗用电能的或其它能耗较少的施工工艺。避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。（5）根据当地气候和自然资源条件，充分利用太阳能、地热等97、可再生能源。5.4.2节能管理制度节能管理制度（1）建立并落实节能工作领导责任制。把节能工作作为日常工作的一项重要内容，安排主要管理人员主抓节能工作，定期研究直接节能工作安排，及时解决影响突出的难点问题，具体落实节水任务，做到领导责任到位，措施到位、投入到位。（2）建立并落实职能部门结合随责任制。施工单位各有关部门明确分工，协调各方面的力量齐抓共管，加强监督检查，把任务和措施落实到实处。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 63 （3）树立节能意识，广泛开展群众性的节能工作。通过各种形式，宣传普及有关生态建设、节约用能的知识、政策和法律，使广大职工树立全员节能意识，明确自己在生态建设和节约98、用能方面的权利和义务。（4）建立节水管理制度，节电管理制度。按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等现象，以减少不必要的浪费。挖掘管理的能耗潜力，确保装置安、稳、长、满、优工作，进一步促进节能降耗。5.5绿色建筑绿色建筑 根据功能不同，结合老旧小区建筑外观，采用不同的铺装形式，本次设计要求除机动车道路外其他硬质铺砖地面中透水铺装面积比例不小于 50%。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 64 第六章第六章 环境影响评价专篇环境影响评价专篇 6.1编制依据编制依据（1）中华人民共和国环境保护法，2014 年 4 月 24 日修订版；（2）中华人民共和国环境噪声污染防治法，99、2018 年 12 月 29日修订版；（3）中华人民共和国大气污染防治法，2018 年 10 月 26 日修订版；（4）中华人民共和国水污染防治法，2017 年 6 月 27 日修订版；（5）中华人民共和国固体废物污染环境防治法（修订草案），2019 年 6 月 5 日；（6）环境空气质量标准（GB 3095-2012）（2018 修订版）；（7）污水综合排放标准（GB 8978-1996）；（8）声环境质量标准（GB 3096-2008）；（9）生活垃圾填埋场污染控制标准（GB16889-2008）。6.2施工期环境影响分析及对策施工期环境影响分析及对策 6.2.1施工期环境影响分析施工期环100、境影响分析 施工期间主要污染物为噪声、废水、废气及固废。（1）噪声 施工期噪声是工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的使用，包括：本项目的主要噪声为铲、敲击地面和材料切割噪声等。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 65 施工及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。（2）废水 主要包括施工废水，污水经处理后排入市政管道。（3）废气 施工中的粉尘是本项目的主要环境影响因素，如地面破除产生的扬程。（4）固废 主要为材料固废、包装物、边角料和施工人员的生活废弃物。6.2.2施工期环境治理和保护方案施工期环境治理和保护方案（1）噪声控制方案 本项目控制施101、工噪声的措施包括：1）精确控制材料的切割尺寸，尽可能一次切割完成避免多次磨削。2）采用低噪声切割机械设备，强切割噪声应采取有效的消声屏蔽措施，减少噪声。（2）污水处理方案 少量的粉刷涂料的清洗废水和施工废水经过简易沉淀池，排入生活污水管网，经生活污水池预处理后排入附近市政污水管网。（3）废气污染控制方案 采用符合国家标准的电缆材料。在项目施工过程中，应实行清洁生产工艺，要求使用低污染、低放射性、低挥发性、低毒性的符合国家规定的电缆材料，尽量使用绿色产品，注意环保性和安全性。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 66 注重施工场地的有效密闭，减少粉尘的产生。做到易扬尘的垃圾定点堆放，集中处理102、，合理控制渣土堆放，加强清洁措施。（4）固体废弃物处理方案 精心设计材料排料图，减少边角料。可回收的包装物利用回收。施工人员生活垃圾分类存放、收集，并有专人回收清理。固废应进行分类处理，多余垃圾应送至政府指定的垃圾场处置。施工人员生活垃圾委托当地环卫部门统一收集，作无害化处理。6.3运营期环境影响分析及对策运营期环境影响分析及对策 6.3.1运营期环境影响分析运营期环境影响分析（1）营运期大气环境影响分析与评价 本项目有大量的车流量。根据工程分析，项目无法采用人车分流，本项目大气污染物排放量相对较小，项目将采取必要的环保措施以保证废气排放对大气的影响。因此本项目大气污染源对周围大气环境质量影响103、不大。（2）营运期水环境影响分析与评价 营运期主要为生活污水对地表水造成影响。雨水径流冲刷路面污物产生的污水对土体的污染。生活污水包括厕所污水、生活洗涤污水等，对周围环境影响不大。（3）营运期声环境影响分析 在不考虑其它噪声衰减影响因素的情况下，项目预测年车流量相差不大，噪声预测值也无较大差异。项目运营过程中并无较大噪音产生。通过对敏感目标噪声影响分析，本项目运营中、远期周边敏感目文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 67 标均未超 1 类标准。本项目对噪声超标的敏感点将通过安装隔声窗等措施，有效减少噪声对周边敏感目标的影响。6.3.2运营期环境治理和保护方案运营期环境治理和保护方案（1）104、废气污染防治措施 充分考虑绿化树种对汽车尾气的净化作用，绿化带设计时应注意选择对 NOx 有较强吸收能力的树种，以降低污染物浓度。加强小区内道路交通管理，实行汽车排放检查制度，严格执行汽车排放标准，超标排放车辆不准进入小区。设置保洁员经常清洁小区道路并安排物业人员进行洒水，以减少扬尘污染。（2）声环境保护措施 小区内行车道采用沥青马蹄脂铺设路面，可比普通沥青路面降低汽车噪声 23dB（A）左右。在声环境敏感点路段设置限速交通标志并禁止鸣笛。项目营运期定期跟踪监测各敏感点噪声，若出现超标情况应继续完善隔声措施。（3）水环境保护措施 生活污水包括厕所污水、生活洗涤污水等。都不含特殊化学物质。生活污105、水直接排入项目区周边污水管网。（4）固体废弃物污染防治措施 固体废弃物主要是生活垃圾，这些垃圾部分可以进行回收再利用。6.4环境影响评价环境影响评价 项目建设内容符合建设场地周边环境要求。项目绿地规划合理，文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 68 废水、废气排放严格按照相应的国家排放标准进行设计。项目噪声控制严格按照相应的国家标准进行设计。固体废物袋装定点集中存放，定时由环卫部门清运，符合城镇垃圾处理要求。且没有大的污染物排放源，产生的废液等污染物经治理后可满足相应环境标准要求。因此，拟建工程的建设不但不会对该地区的环境构成负面的影响，而且建成后对整个区域环境的提升具有积极的意义，从环境106、保护的角度而言项目是可行的。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 69 第七章第七章 劳动安全与卫生专篇劳动安全与卫生专篇 7.1指导思想指导思想 以可持续发展观及构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一、预防为主、综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与市政工程同时设计，同时施工、同时投入使用。7.2劳动安全与消防劳动安全与消防 7.2.1概述概述 本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工107、作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、建成后行人的身体健康，维护正常的工作秩序。7.2.2设计依据设计依据（1）中华人民共和国安全生产法；（2）公共场所卫生条例（2016 年修订）；（3）建设项目（工程）劳动卫生监察规定（劳动部令第 3 号）；（4）职业安全健康管理体系审查规范。7.2.3卫生安全措施卫生安全措施（1）做好施工人员安全生产的“三级教育”，考试合格取得操作证后，方准独立上岗操作。专（兼）职安全监督员必须经过专业培训，文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 70 考核合格后持证上岗。（2）施工期间工程设立安全小组，保持与有关部门的联系，搞好交108、通组织工作，确保施工期间行人和车辆进出工地的安全。（3）施工期间，夜间进出路口要设置交通指示灯以策安全。（4）加强施工期间的用电，机械的使用及临时设施的消防安全管理工作，施工安全及各项安全措施要列入施工期间的一项重要项目来抓，为按期竣工创造条件。（5）临时用电要编好施工方案采用三相五线制，用电设备采用三级配电，两级漏电保护，所有机电设备要做好接零保护，传动部位要设安全防护罩。（6）加强施工临时区域厨房、厕所的管理，施工区域要定期灭四害，经常消毒，防止疾病发生。（7）场内做到道路和施工排水畅通，场地平整，无积水。（8）工地设立防火监督，配备受过培训的防火员，组建义务消防队。现场人员必须遵守有关防109、火管理制度，并开展有关防火宣传教育工作，以提高防火意识。施工现场各个部位按规定配足相应的消防设备和器材。定期检查更换，使消防设施处于良好状态。7.3职业安全卫生健康对策与措施职业安全卫生健康对策与措施 7.3.1安全施工保障措施安全施工保障措施（1）严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。（2）严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 71 （3）针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办110、法（4）施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。（5）选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的安全，从源头上消除事故隐患。（6）对重大危险源进行有效控制，使重大事故隐患得到有效治理。（7）建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管装备水平和能力。（8）建立健全项目安全施工应急救援体系。（9）建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。7.3.2职业卫生健康对策与措施职业卫生健康对策与措施（1）建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。（2）建立职业卫生监111、督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。（3）建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。（4）制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效 性、安全性，防止职业病发生。（5）研究、推广先进的职业安全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 72 （6）落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。（7）加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 73 第八章第八章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 8.1组织机构组织机构 为了切实抓好项目建设工作，确保该项目达到112、要求，确保项目如期竣工，本项目由长沙市开福区城市人居环境局建设。长沙市开福区城市人居环境局成立了文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目工作组，组织建设实施。8.2人力资源配置人力资源配置 项目建设单位根据项目建设需要，下设前期报建、招标管理、工程造价、工程技术、质量安全等多个专业，暂定人员 8 人，人员及职责分工如下：项目负责人 2 人，其中总负责人 1 人，具体负责人 1 人，负责职权内本项目的协调管理工作。联络人 1 人，负责牵头联络各部门与各项事务。报建负责人 1 人，协助项目前期手续的报批。招标负责人 1 人，负责工程建设招投标工作。造价负责人 1 人，负责工程项目建设的预结算、工期113、控制、成本控制等工作。技术负责人 1 人，负责工程技术以及工程建设各方组织协调等工作。工程负责人 1 人，负责工程项目建设的质量控制、安全管理等工作。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 74 第九章第九章 项目实施与管理项目实施与管理 9.1项目管理项目管理 项目建设单位应建立健全责任制，并严格执行招标投标政府采购、工程监理、合同管理等制度。项目责任人应向项目审批部门报告项目建设过程中的设计变更、建设进度、概算控制等情况。项目建设单位主管领导应对项目建设进度、质量、资金管理及运行管理等负总责。物资采购、工程和服务应按照中华人民共和国招标投标法和中华人民共和国政府采购法的有关规定执行。装修114、材料选择应因地制宜，就地取材。建设单位应依法并依据项目审批时核准的招标内容和招标方式组织招标采购，确定具有相应资质和能力的中标单位。项目建设单位与中标单位订立合同，并严格履行。项目实行工程监理制。项目建设单位应按照工程监理的有关规定，委托具有相应监理资质的工程监理单位，对项目建设进行工程监理。建设单位必须严格按照项目审批部门批复的设计方案和投资概算实施项目建设。主要建设内容或投资概算确需调整的，必须事先向项目审批部门提交调整报告，履行报批手续。9.2招标投标管理的基本原则招标投标管理的基本原则 9.2.1公开原则公开原则 要求给予各招标人平等的机会，使其享有同等的权力，并履行同文昌阁片区老旧小115、区及配套基础设施改造项目 75 等的义务，不歧视任何一方。9.2.2公正原则公正原则 要求评标时按事先公布的标准对待所有的投标人。9.2.3诚实信用原则诚实信用原则 简称诚信原则，是民事活动的基本原则之一。招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡以及自身利益与社会利益的平衡。9.2.4独立原则独立原则 招标人与投标人都应当是独立的法人单位，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。9.2.5接受行政监督原则接受行政监督原则 招投标活动的核心是竞争，招投标的过程，实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及相关规定，在招投标的全过程，要接受116、有关行政监督部门依法实施的监督。9.3招标投标管理的法律依据招标投标管理的法律依据 为维护市场平等竞争秩序，完善社会主义市场经济体制，1999年 8 月 30 日，九届全国人大常委会第十一次会议审议通过了中华人民共和国招标投标法（以下简称招标投标法），并于 2000年 1 月 1 日起实施。2017 年 12 月 27 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过，对该法进行了修订。凡是在中国境内进行的工程招标投标活动，不论招标主体的性质、招标投标的资金性质、招标投标项目的性质如何，都要执行招标投标法的有关规定。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 76 9.4招标基本情况招标基117、本情况 本项目的建设由长沙市开福区城市人居环境局组织实施。负责项目前期工作及工程施工的组织与管理。项目施工按照“公开、公平、公正、诚实守信、独立和接受行政监督”的原则，向社会公开招标，选择专业技术强、有相应资质及类似工程经验的企业进行施工。推行质监制，对工程全过程进行质量监督，确保工程质量。本项目的招标基本情况参下表 9-1：表表 9-1 招标基本情况表招标基本情况表 项目项目 招标范围招标范围 招标组织形式招标组织形式 招标方式招标方式 不采用不采用 招标方招标方式式 备备注注 全部全部 招标招标 部分部分 招标招标 自行自行 招标招标 委托委托 招标招标 公开公开 招标招标 邀请邀请 招标118、招标 方案及初步设计 监理 EPC 施工总承包 其他 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 77 第十章第十章 实施进度计划实施进度计划 为了确保工程项目的建设进度，降低项目实施过程中对基地内职工的影响，在确保工程质量的前提下，加强建设过程中的各项管理工作，编制好施工组织设计，搞好施工安全管理，本项目拟计划 2022年 12 月结束前期可研、初步设计、工程招标等前期工作，项目施工时间拟为 2023 年 1 月2023 年 12 月，拟 2023 年 12 月底完成竣工验收。预计项目建设周期为 12 个月。项目实施的进度安排详见项目实施进度表 10-1。表表 10-1 项目实施进度计划表项目119、实施进度计划表 序序号号 项目项目 2022 2023 10-12 1-12 1 项目前期工作 2 项目勘察设计工作 3 EPC 招标工作 4 提质改造施工 5 竣工验收 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 78 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 11.1工程概况工程概况 本项目为文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目。根据社区和群众反映的实际问题以及现场踏勘了解到的情况，本次提质改造内容包括有基础类、完善类、提升类三大类。11.2投资估算投资估算 11.2.1投资估算投资估算依据依据（1）湖南省住房和城乡建设厅关于印发湖南省政府投资建设工程项目估算指标的通知（湘120、建价201754 号）；（2）按建设部市政工程投资估算编制办法（建标2007164号）编制投资估算；（3）2020 年湖南省建筑工程消耗量标准、2020 年湖南省市政工程消耗量标准、2020 年湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准、2020 年湖南省安装工程消耗量标准及 2020 年湖南省建设工程消耗量标准交底学习资料、解释汇编；（4）湖南省住房和城乡建设厅关于印发 2020湖南省建设工程计价办法及湖南省建设工程消耗量标准的通知（湘建价202056 号）；（5）长沙市建设工程造价管理站 2022 年 9 月颁布的材料参考价格及市场调查价；设备价格按照市场调查价格（设备运杂费率按照7%计取）；（6）121、关于调整建设工程销项税额税率和材料价格综合税率计文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 79 费标准的通知（湘建价201947 号）；（7）湘建价【2022】146 号湖南省建设工程计价依据动态调整汇编(2022 年度第一期)；（8）长城管政发【2019】70 号文关于在全市城区实行新型环保渣土车专属使用范围全覆盖的通知；（9）长发改价费【2019】105 号文关于明确我市工程渣土消纳价格最高限价的通知；（7）长城管政（7）工程建设其他费用 工程建设其它费用按相关文件取费，具体详见“附表 1 项目总投资估算表”。11.2.2投资估算范围投资估算范围（1）工程费用；（2）工程建设其他费用；（3122、）预备费。11.2.3项目总投资估算项目总投资估算 本项目总投资估算 2267.99 万元，其中工程费用 1842.85 万元（包括房屋公共部分 1003.97 万元，配套基础设施改造 838.88 万元），工程建设其他费用 218.96 万元，预备费 206.18 万元。11.3资金筹措资金筹措 本项目属于社会民生事业建设项目，资金来源为区财政统筹。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 80 第十二章第十二章 社会稳定风险分析社会稳定风险分析 12.1编制依据编制依据（1）中 华 人 民 共 和 国 风 险 管 理 原 则 与 实 施 指 南（GB/T-24353-2009）；（2）国家123、发展改革重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法（发改投资 2012-2492 号）；（3）关于印发的通知（湘办发20118 号）；（4）现行的其他有关重大项目社会稳定性风险评估标准、规范、规程；（5）项目单位提供的其他资料。12.2风险调查风险调查 风险调查是风险分析的基础工作，同时也是风险识别、风险估计、风险等级判断和制定风险防范、化解措施的基础。（1）项目合法性、合理性遭质疑的风险 风险内容：该项目的建设是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否有充分的政策、法律依据；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；是否经过严谨科学的可行性研究论证；建设方案是否具体，详实，配套措施是否完善。风险124、评价：项目合法性、合理性遭质疑的风险很小。本项目为改造项目，不涉及新增用地，项目建设符合关于推进城镇老旧小区改造试点工作的实施方案（长旧改20191 号）、文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 81 2020 年 7 月 20 日国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）、湖南省住房和城乡建设厅 湖南省发展和改革委员会 湖南省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知（湘建城202050 号）等现行政策，故本项目合法性、合理性遭质疑的风险很小。（2）项目可能造成环境破坏的风险 风险内容：项目在建设期间可能对环境产生的影响包括施工噪声、粉尘、废弃土石方125、生态破坏的影响等，项目在运营期间可能对环境产生的影响主要包括汽车尾气、粉尘、噪声、事故风险等对环境的影响。风险评价：项目造成环境破坏的风险较小。为了使项目造成环境破坏的风险较小，项目后期在施工期间将严格按照设计方案进行施工，严格依照环境保护及水土保持投资预算投入保护措施建设，做好各项防治，废弃土石方集中堆放，对工地进行洒水处理粉尘，在白天进行施工作业，基本上对周边环境影响不大，不会产生噪声扰民现象。（3）抵制征地拆迁的风险 风险内容：本项目需要对小区内的违章建筑进行拆除，这对项目的实施会带来一定的影响。由于拆除涉及群众的切身利益，加上群众对违章建筑拆除的政策缺乏理解，因此在违章建筑拆除问题上126、群众往往会与政府站在对立面，以各种形式抵制。风险评价：群众抵制拆除的风险较大。本项目将严格按照有关文件精神，结合开福区老旧小区改造的实文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 82 际情况，并召开全体业主协商通过，拟定拆除方案。原则上根据相关法律及地方法规定义为违章建筑的必须全部予以拆除，并对拆除后的地面与墙面进行修复。由此认为，本项目遭群众抵制的风险相对较小。（4）群众对生活坏境变化的不适风险 风险内容：项目建设期间，项目驻地大批施工队伍进驻，施工车辆进出等将打破小区居民的生存现状，使得小区居民与外界的交通联系受到影响，并在一定程度上受到外界的干扰，从而造成项目小区居民内心的不安与担忧。风险127、评估：群众对生活环境变化的不适风险较小。本项目在施工期间聚集形成一个相对稳定的施工群体，不会大量破坏小区内的生态环境，同时伴随着本项目的完成，将大大改善小区内居民的生活环境。12.3风险识别风险识别（1）违章建筑拆除的问题 老旧小区改造项目的建设，对群众来说，首先接触到的是违章建筑的拆除，这与他们的利益密切相关。而建设项目给小区带来显著的社会、经济及环境效益及个人好处，在短期内他们难以体会到，所以小区内居民对违章建筑拆除问题反映敏感，在很大程度上也决定了他们对老旧小区改造项目的态度。违章建筑拆除工作不到位，不仅直接影响工期，更会给社会环境带来严重的冲击，与修建工程的最终目的背到而驰。实施强制拆128、除违法建筑行动前，拟执行案件必须做到“事实清楚、证据确凿、处罚适当、程序合法”，按照行政处罚流程图所列条文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 83 件，必经程序依法履行完毕；对集中拆除的违法建筑，要在做好调查取证的基础上，深入了解当事人的基本情况，重点了解当事人的家庭情况及社会背景，承办机构负责召开专题会议研究对策或处理意见；拆除对象与拆违时间确定后，案件承办单位应向当事人下达强制拆除告知书，告知其自行拆除或腾空房内物品；在拆违行动的三天之前，牵头部门应带领拆违行动指挥人员到现场逐个进行踏勘和分析，制定拆违工作方案和防暴排险措施。（2）弱势群体的支持问题 部分违章建筑的主人也是社会的一些弱129、势群体。因此，应尽量做到“先安后拆”，尽量减少对拆迁弱势群体生活的干扰，特别是贫困家庭的负担。对那些不得不“先拆后安”的过渡安置方案要多听一点贫困家庭的意见，尽可能的解决他们的一些实际困难，改善拆迁过程中群众的生活质量。应对贫困家庭给予特别关注，并提供适当的援助，以帮助他们提高生活水平。帮助他们进行产业转移，进行生产开发，充分尊重劳动者的就业意愿，获得其对项目的支持，减少项目的社会风险。（3）项目的组织运作问题 建设资金是项目顺利实施的保证。因此，资金筹措能否落实是关键。这需要项目的组织机构和法人切实做好项目的前期工作，加强同银行、各级政府组织机构的沟通，获取各方面的支持，保证项目如期开工。项130、目的组织、设计及实施要符合国家政策及国家和地区的长远规划，本着“以人为本”的原则进行，否则会违背项目可持续性的宗旨。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 84 12.4风险估计风险估计 为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。首先根据专家经验和民意调研结果将可能的社会风险划分为 4类风险；然后确定每类风险因素的权重，取值范围为0，1，取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大；其次确定风险可能性大小的等级值，本次评价将风险划分为 5 个等级（很小、较小、中等、较大、很大），等级值按风险可能性由小至大分别取值为 0.2，0.4，0.131、6，0.8，1.0；最后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分，把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值。综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。当综合风险分值为0.20.4 时，表示该项目为低风险，多数群众理解支持，但少部分人对项目有意见，通过有效工作可防范和化解矛盾；分值为 0.410.7时，表示该项目为中风险，部分群众对项目有意见，反应强烈，可能引发矛盾冲突；分值为 0.711.0 时，表示该项目为高风险，大部分群众对项目有意见，反应特别强烈，可能引发大规模群体性事件。12.5风险防范和化解措施风险防范和化解措施 根据对项目可能诱发的风险及其评价，我们采取了下述风险132、防范措施。一是协调小区居民召开业主大会，介绍项目开工建设及以后运行生产对小区居民的影响；解答居民对项目的疑问及听取居民的建议，做到人人知情、事事无疑问。二是环境评价先期多次进行民意调查，确保知道居民关心的是哪文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 85 一事项，对哪一事项有疑虑。针对居民疑虑事项进行解答，并对有关事项向居委会承诺。三是文明施工。建设期间严格要求和监督施工单位文明施工，减少扰民，施工建设过程中所产生的垃圾，废弃土石方，粉尘等有可能污染周围环境的，采取相对应措施及时处理，不随意倾倒。四是项目组紧密联系和依靠居委会，采取以预防为主的治安防范措施，建设期间，如有个别居民有异议，以疏导133、，说服，化解等为主，将问题消除在萌芽状态。12.6风险等级及结论风险等级及结论 本项目综合风险值求取见下表。表表 12-1 项目风险综合评价项目风险综合评价 风险类别风险类别 风险风险 风险发生风险发生 风险风险 综合综合 权重权重 的可能性的可能性 风险风险 项目合法性、合理性遭质疑的风险 0.2 0.2 0.04 0.36 项目可能造成环境破坏的风险 0.3 0.2 0.06 群众抵制拆除违章建筑的风险 0.3 0.6 0.18 群众对生活环境变化的不适风险 0.2 0.4 0.08 从上表可看出，本项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为 0.36，风险程度较低，意味着项目实施过程中出134、现群体性事件的可能性不大。因此，项目的实施及准备过程中应注意以下几点：（1）注重对居民切身利益的保护 本项目实施应严格执行违章建筑拆除程序。应制定详细的拆除方案，为确保项目的顺利进行，在具体操作的时候，本着有利于保护居民切身利益的角度，制定标准时，取高舍低。（2）减少施工期间的扰民 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 86 各相关职能部门密切配合，严格要求和监督施工单位文明施工，减少扰民，采取下列措施：施工过程中所产生的垃圾、废水、废气等有可能污染周围环境的，应采取相应措施及时处理，不可随意倾倒、排放；施工现场车辆进出场时，要避开每日上、下班（学）时段，不要造成施工现场周围交通不畅或发生135、事故等。（3）保障项目全过程治安安全 本工程实施时，采取以预防为主的治安防范措施。一是确保沟通到位然后进场施工，首先保证街道、社区和居民的切身利益。二是确需强制进场的，在程序合法的前提下，对现场进行证据保全，同时要求公安、民政等部门到现场维持秩序。三是公安部门在项目全过程加强综合治理工作，保持小区日常治安环境的良好。四是密切关注极少数居民可能的因对违章建筑拆除不满引发的上访、闹访、煽动群众、示威等动向，第一时间采取教育、说服、化解等措施，将问题消除在萌芽状态。（4）继续加强老旧小区改造政策的宣传，营造良好的社会舆论氛围。要通过电视、广播、报纸等多种新闻媒体，宣传本工程对改善小区基础设施条件、带136、动周边土地升值、改善居民生存环境，增加居民就业和致富机会、物业经营将有较快增长等诸多能给居民带来长期福利改善、收入增加这些正面的影响。（5）创新思路，讲求科学的拆除方法，以人为本，促进和谐拆除。在违章建筑拆除过程中要不断创新工作思路，讲求科学有效的拆除方法，尤其要千方百计应用那些已被实践证明效果十分显著的拆除文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 87 工作方法。要最大程度地照顾被拆除房屋群众的利益。在拆除过程中，还要按规定做好公开、公示工作，保证被拆除房屋群众的知情权。（6）加强风险预警，做好违章建筑拆除现场维稳工作。建立风险预警制度，对违章建筑拆除过程中发生的不稳定因素进行每日排查。加强137、违章建筑拆除现场的治安保障，突发事件一旦发生或是出现发生的苗头后，各方力量和人员都能立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作；涉及单位的主要领导要亲临现场，对能解决的问题要现场给予承诺和答复，确保事态不扩大，把不稳定因素的影响控制在最小范围内。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 88 第十三章第十三章 社会评价社会评价 13.1社会评价的原则和要求社会评价的原则和要求（1）开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展的方针、政策、遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及138、人民对项目的不同反应，促进项目与当地社区、人民相互适应，共同发展。（2）依据客观规律，从实际出发、实事求是、采用科学、适用的评价方法。（3）遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本的原则，“有无”对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。13.2社会评价的主要内容社会评价的主要内容 我国作为建立在公有制基础上的社会主义国家，经济生活和政治生活的任务是使人民得到最大的实惠，实现社会福利的最大化。公有制为主的所有制体制决定了我国政府目标与全民目标的一致性，也决定了社会通用的行为规范的全民性。这就要求项目社会评价的目标，从根本上说不能脱离社会经济发展目标和人民物质文化需求的满足。社会事139、业项目社会评价的主要内容应是评价项目满足各种社会发展目标的程度。由于社会事业项目的建设对社会发展目标的影响是多层次、多方面的，因此本项目社会评价中重点是评价项目建设对当经济发展、收入分配、人口政策、就业等目标的贡献。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 89 分析，项目与所在地区的互适性分析。13.2.1对沿线居民的影响对沿线居民的影响（1）就业影响 项目的建设，不仅在项目建设过程中带来就业岗位，同时改造完成后通过监控系统的引入带来更多的就业岗位。因此，能够带来区域劳动力转移的加快、社会消费需求量的增加、服务行业的繁荣、现代化步伐的加140、快等。（2）征地、拆迁安置影响 本项目需要对小区内的违章建筑进行拆除，这对项目的实施会带来一定的影响。（3）对农业灌溉水利工程的影响 场址现状并无灌溉功能的水渠，因此对沿线农业灌溉系统的干扰甚微。（4）对当地居民收入的影响 项目建设和运营的直接收入效应主要通过两个方面体现：一是项目基础设施投资时需雇佣本地的劳动力，这一收入效应在项目投资建设周期中通过劳动力成本体现出来。二是项目的实施将引入监控系统，为居民提供就业岗位而获得收入。因此，本项目对所在地居民收入的影响是积极的。13.2.2对所在地不同利益群体的影响对所在地不同利益群体的影响 项目的利益相关群体主要包括：当地政府、相关部门、相关服务人141、群、各类组织以及小区内的居民。在上述不同利益群体中，除部分拥有违章建筑的小区居民外，均为项目受益群体。而拥有违章建筑的文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 90 小区居民既有利益受益，也可能有利益损失。原因是项目实施虽然会因为拆除其所拥有的的违章建筑造成利益损失，但是在项目实施后创造一个完美的居住空间又会给其带来利益。13.2.3对所在地文化教育卫生等方面的影响对所在地文化教育卫生等方面的影响 项目为老旧小区改造工程，项目建成后，能够大大促进本地先进科学技术、现代生活方式和文明的引进，对当地文化教育卫生观念等都具有积极的影响。13.2.4对所在地基础设施和公共服务的影响对所在地基础设施和公142、共服务的影响（1）与道路交通干扰问题。本项目工程施工中施工车辆会通过周边城市道路，工程实施中应强化施工方案，以尽量降低对交通的影响。（2）与通讯线的交叉、干扰影响问题。本工程对小区内的通讯线设施不影响，不需要进行动迁。对沿线地域原有电力输送、通讯和广播等方面带来的影响较小。13.2.5社会效益评价社会效益评价 本工程实施后所产生的社会经济效益包括如下几个方面：（1）大幅改善居民生活环境，提升城市整体形象。（2）有利于平抑房价过快增长，促进房地产市场健康发展。（3）有利于提升长沙市开福区基层社会治理水平。（4）当前稳投资、促消费的重要途径。通过定性分析可以看出，本工程的实施必定会让社会经济得到“143、正”的净效益，对社会带来的影响是深远的，利益是长久的，社会评价总体指标良好，具有亟待实施的必要条件，同时是合理的，本工程文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 91 是可行的。13.3社会互适性分析社会互适性分析（1）项目符合国家及地方政策，符合长沙市社会发展方向，与当地社会是兼容的。（2）在项目的建设与运营中，与项目相关的利益群体主要有当地政府、相关部门、相关服务人群、各类组织以及小区内的居民等。其中，当地政府、相关部门、相关服务人群对项目都是持大力支持的态度并积极参与。而拥有违章建筑的小区居民既有利益受益，也可能有利益损失。项目所在地区的各类组织对项目建设和运营的态度基本上都是支持的。首144、先，当地政府及上级各相关部门对项目的建设与运营是支持的且支持力度较大，项目在各方面可得到当地政府的积极配合和协助并同时得到上级部门的资金支持。其次，当地群众对项目也是不持反对态度。（3）项目所在地区现有技术、文化状况均能适应项目建设和发展，有利于项目的建设与运营，有利于项目达到其直接目标。（4）项目建设单位拥有较高素质的项目管理人员，具有承担项目管理的能力和经验，在项目的建设与运营中，可通过项目管理人员卓有成效的工作努力使项目与社会达到共适。表表 13-1 社会对项目的适应性和可接受程度分析表社会对项目的适应性和可接受程度分析表 社会因素社会因素 适应程度适应程度 可能出现的情况可能出现的情况145、 不同利益群体 适应 支持肯定态度 当地组织机构 适应 支持肯定态度 当地经济技术条件 适应 能保障本项目开展 13.4社会风险分析社会风险分析 项目建设得到有关部门的大力支持，项目引发社会矛盾的可能性文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 92 不大。在项目建设期，应选择合理的施工方案，加强施工现场管理，并采取恰当的安全防护措施，将负面影响降低到最低程度；与所在地居民保持畅通的沟通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影响项目建设进程。在运营期要注意对小区环境、绿化成果的保护，认真落实环保部门的要求，尽量减少对小区的环境容量需求，避免环境因素引发的社会风险。基于社会评价的角度，本项目的建设是146、可行的。13.5社会评价结论社会评价结论 综上可以看出，该项目的社会影响力较好，不但为小区内居民提供优美及舒适的生活环境，也带来了部分就业机会。同时，该项目的实施，有利于提升长沙市开福区的综合经济发展水平，项目的建设将产生很好的社会效益，间接促进当地经济发展，是一项利国利民的工程。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 93 第十四章第十四章 研究结论与建议研究结论与建议 14.1结论结论 老旧小区改造作为一项重大民生工程，让基层群众体会到幸福感的社会基层治理工程，更是体现政府治理能力的重大工程。在国家棚户区改造政策渐趋收紧的大背景下，通过改造让老旧小区“旧貌换新颜”，在改善群众居住环境、平147、抑城市房价、稳投资和稳就业、提升城市基层治理水平等方面具有重要意义，是顺民意、得民心的重大民生工程。一是大幅改善居民生活环境，提升城市整体形象。项目按照“美丽宜居新长沙”的标准推进老旧小区改造工作，确保至少 10 年内不落后、不再改造。完善功能，从基础设施、建筑修缮、公共设施、环境整治、便民设施、社会治理等全方位提质，通过老旧小区改造，小区房屋建筑安全隐患、设施设备陈旧、功能配套不全、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”得以解决，有效的缓解城市管理的各种矛盾，居民安全得到一定保障，生活环境和设施都得到根本提升，生活质量显著改善，群众的满意率提升。二是有利于平抑房价过快增长，促进房地产148、市场健康发展。与棚改不同，老旧小区改造并不会产生短期购房需求大量激增现象。相反，小区生活设施和整体环境改造提升后可降低房屋空置率，促进存量住房的交易和周转，释放居民改善型住房需求。改造后的老旧小区房价和租金合理增长，房屋空置率大幅下降。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 94 三是当前稳投资、促消费的重要途径。与其它重大基础设施项目、工业投资项目相比，城镇老旧小区改造项目投资周期短，一般为半年左右即可完成，资金周转较快，同时边际效益明显，能迅速转化为消费能力。另外也可激活居民更新房屋内部装修、购买家具等消费。可以说老旧小区改造是一项既能保民生，又能稳投资稳就业，还能拉动消费的多赢工程。四149、是有利于提升城市基层社会治理水平。老旧小区改造通过发动群众共同缔造美丽家园的历练，群众精神面貌大幅提升，主动维护小区环境，自觉参与社区管理的主人翁意识得到很大提升，部分居民成为了老旧小区改造的义务宣传员、讲解员，基层社会治理能力和治理水平也相应提高。14.2项目建议项目建议 居民是老旧小区改造的直接受益者，故在项目实施改造前需征求小区居民意见，促进项目又好又快实施。在改造过程中，长沙市开福区城市人居环境局要充分运用“共同缔造”理念，激发居民群众热情，调动居民群众积极性，共同参与小区改造提升，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。在小区改造前，坚持在小区改造前，坚持“问需于民问需150、于民”。通过实体访谈、调查问卷等形式广泛宣传老旧小区改造的意义，利用入户访谈、居民代表座谈会、微信群讨论等多种渠道，全面深入了解居民诉求和建议，力争对每个问题都做到原因剖析彻底、解决方案论证充分。在小区改造过程中，坚持在小区改造过程中，坚持“问计于民问计于民”。充分发动居民对小区改造给予支持，以广泛的参与降低改造成本。比如，通过开展捐赠绿植、文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 95 认养绿植等活动，改善小区环境；通过成立义务巡逻队等形式，维护小区秩序。在小区改造后，坚持在小区改造后，坚持“问效于民问效于民”。邀请业主委员会、居民代表与工程质量、安全、消防等部门一起，按照设计方案、改造标准151、，对小区改造各个环节逐一进行验收，严格把关，确保工程质量，让群众真正住得舒心、安全。文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 99 附表附表 附表附表 1 项目总投资估算表项目总投资估算表 序号序号 费用名称费用名称 单位单位 数量数量 总投资估算值（万元）总投资估算值（万元）单价（元）单价（元）备注备注 建筑工程建筑工程费费 安装工程安装工程费费 设备购置设备购置费费 其它费其它费 合计合计 一一 工程费工程费 m2 1765.69 67.16 10.00 0.00 1842.85 （一）（一）基础类改造基础类改造 1097.13 67.16 10.00 0.00 1174.29 1 拆除工152、程拆除工程 112.13 0.00 0.00 0.00 112.13 拆除危房、违章建构筑物 m2 639.05 5.75 5.75 90.00 拆除屋面防水层 m2 9281.10 37.12 37.12 40.00 拆除部分破损坡屋面 m2 304.00 0.61 0.61 20.00 拆除部分破损外立面 m2 5306.00 13.27 13.27 25.00 楼面运出垃圾 m3 2572.44 20.58 20.58 80.00 楼面垃圾下地 垃圾外运及资源化利用 m3 2572.44 34.81 34.81 135.30 智能运输车 19.5KM 2 房屋公共部分修缮（涉及安全和基本153、）房屋公共部分修缮（涉及安全和基本）606.29 0.00 0.00 0.00 606.29 重做屋面防水 m2 8081.10 202.03 202.03 250.00 4mm 厚 SBS 改性沥青防水卷材防水卷材、10mm 厚 1:4 石灰砂浆找平层、细石砼刚性层，屋面轻骨料混凝土找坡 m3 2932.50 134.90 134.90 460.00 LC5.0 轻骨料混凝土（按炉渣混凝土考虑）找坡，最薄处 30mm 修缮破损坡屋面 m2 304.00 12.16 12.16 400.00 检修、更换部分檩条及破损屋面瓦，规整并清理原屋面瓦。楼道墙面粉刷 m2 17424.00 69.70 154、69.70 40.00 粉刷楼梯间脏乱墙面及天棚 更换落水管 米 2382.00 28.58 28.58 120.00 外墙破损修补、漏水部位防水处理 m2 5796.37 104.33 104.33 180.00 增补声控灯 个 295.00 4.43 4.43 150.00 更换破损公区窗户 m2 120.00 6.60 6.60 550.00 楼梯踏步破损修补，增加防滑 m2 5860.00 41.02 41.02 70.00 破损楼梯进行修复，缺失楼梯防滑的，增加防滑设施 栏杆翻新 m2 850.00 2.55 2.55 30.00 针对腐蚀锈损的铁艺栏杆进行防腐漆处理 3 无障碍及适155、老化设施无障碍及适老化设施 21.51 0.00 0.00 0.00 21.51 新增无障碍扶手 米 150.00 2.55 2.55 170.00 新增无障碍坡道 m2 120.00 2.76 2.76 230.00 户外公共空间适老化改造 m2 32.40 16.20 16.20 5000.00 4 照明设施照明设施 20.54 0.00 0.00 0.00 20.54 新增壁挂 LED 路灯 个 35.00 9.10 9.10 2600.00 含路灯埋线 新增庭院路灯 个 44.00 11.44 11.44 2600.00 含照明灯线路 5 围墙、文化墙围墙、文化墙 39.87 0.00156、 0.00 0.00 39.87 拆除围墙 m3 98.12 1.18 1.18 120.00 人机配合。多孔砖墙拆除 改建围墙 米 187.42 22.49 22.49 1200.00 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 100 序号序号 费用名称费用名称 单位单位 数量数量 总投资估算值（万元）总投资估算值（万元）单价（元）单价（元）备注备注 建筑工程建筑工程费费 安装工程安装工程费费 设备购置设备购置费费 其它费其它费 合计合计 新增文化墙 m2 540.00 16.20 16.20 300.00 6 消防设施消防设施 13.30 0.00 0.00 0.00 13.30 新增灭火157、器 套 590 11.80 11.80 200.00 新增灭火器 更换室内消火栓设施 套 10.00 1.20 1.20 1200.00 更换室内消火栓机箱和水带 室外消火栓 个 3 0.30 0.30 1000.00 新增室外消火栓 7 安防设施安防设施 14.00 0.00 0.00 0.00 14.00 监控 项 1.00 14.00 14.00 140000.00 含 37 个监控点及控制网络通讯设备 8 道路设施道路设施 m2 4852.27 121.31 0.00 0.00 0.00 121.31 250.00 道路路面改造，破损修补，雨污分流开挖路面修复 9 供排水设施供排水设施158、 58.94 67.16 10.00 0.00 136.09 新增小型增压泵 个 10 10.00 10.00 10000.00 新增双壁波纹雨水管 DN200 米 63 0.23 0.9072 1.13 180.00 含管沟土方挖填 新增双壁波纹雨水管 DN300 米 260.00 1.66 6.656 8.32 320.00 含管沟土方挖填 新增双壁波纹雨水管 DN400 米 121.00 1.19 4.74 5.93 490.00 含管沟土方挖填 新增双壁波纹雨水管 DN500 米 55.00 0.83 3.3 4.13 750.00 含管沟土方挖填 新增 700 钢筋混凝土雨水检查井 159、个 18.00 1.80 7.20 9.00 5000.00 新增雨水口 座 18.00 0.72 2.88 3.60 2000.00 新增 HDPE 双壁波纹污水管 DN300 米 1573.00 10.07 40.27 50.34 320.00 含管沟土方挖填 新增 700 钢筋混凝土污水检查井 个 3.00 0.30 1.2 1.50 5000.00 原有排水管网清淤、疏通 米 6886.00 15.15 15.15 22.00 新增 6m 化粪池 个 3.00 6.00 6.00 20000.00 新增 9m 化粪池 个 2.00 6.00 6.00 30000.00 新增 12m化粪160、池 个 1.00 5.00 5.00 50000.00 新增 50m化粪池 个 1.00 10.00 10.00 100000.00 10 供电设施及管线设施供电设施及管线设施 50.44 0.00 0.00 0.00 50.44 楼梯间声控灯线路 米 5310.00 4.78 4.78 9.00 弱电管线下地 米 1237.00 30.93 30.93 250.00 新增电信人孔或手孔 个 67.00 14.74 14.74 2200.00 11 标识系统标识系统 项项 1.00 3.00 0.00 0.00 0.00 3.00 30000.00 统一增加楼栋牌、单元牌、标志牌（不锈钢漆喷）161、12 绿化改造绿化改造 29.80 0.00 0.00 0.00 29.80 移栽乔木 棵 60.00 12.00 12.00 2000.00 移栽乔木 60 棵 片植灌木景观 m2 260.00 7.80 7.80 300.00 其他景观改造 项 1.00 10.00 10.00 100000.00 清理修剪园林绿化、增加零星景观小品、设施 13 便民设施便民设施 6.00 0.00 0.00 0.00 6.00 环卫设施 组 20.00 4.00 4.00 2000.00 新增分类垃圾设施 健身设施 项 1.00 2.00 2.00 20000.00 新增健身器材（包含铺装）文昌阁片区老旧162、小区及配套基础设施改造项目 101 序号序号 费用名称费用名称 单位单位 数量数量 总投资估算值（万元）总投资估算值（万元）单价（元）单价（元）备注备注 建筑工程建筑工程费费 安装工程安装工程费费 设备购置设备购置费费 其它费其它费 合计合计 （二）（二）完善类改造完善类改造 314.91 314.91 1 道路和停车设施道路和停车设施 296.01 0.00 0.00 0.00 296.01 小区车行道改造 m2 6963.80 250.70 250.70 360.00 原水泥路面基层创除 5cm 面层，拉毛处理（补强处理），乳化沥青粘层，5cm 细粒式沥青混凝土（AC-10C）人行道硬质铺163、装 m2 740.00 25.90 25.90 350.00 充电桩改造 个 14.00 7.00 7.00 5000.00 充电桩基础、管道预留 非机动车停车设施 m2 30.00 1.20 1.20 400.00 新增集中单车棚、电动车棚 智能门禁道闸直杆自动挡车杆停车场闸机 樘 1.00 2.50 2.50 25000.00 新增标识划线 米 522.40 2.87 2.87 55.00 新增麻石缘石 米 583.97 5.84 5.84 100.00 2 其他零星改造其他零星改造 18.90 0.00 0.00 0.00 18.90 公共晾晒 项 1.00 3.00 3.00 3000164、0.00 新增公共晾晒设施 外休闲坐凳 项 1.00 1.50 1.50 15000.00 党建宣传栏 个 18.00 14.40 14.40 8000.00 新增党建宣传栏（三）（三）提升类改造提升类改造 353.65 353.65 1 智慧社区智慧社区 套套 1.00 50.00 50.00 500000.00 含数字化人脸识别机、汇聚交换机、24 小时自助录入机、管理主机 2 特色风貌特色风貌 263.65 263.65 建筑外墙重新粉刷喷漆 m2 7543.00 82.97 82.97 110.00 建筑外墙重新粉刷喷漆 外墙清理 m2 31809.80 31.81 31.81 10.165、00 不锈钢防盗窗 m2 1230.00 30.75 30.75 250.00 窗户阳光雨蓬 m2 950.00 19.00 19.00 200.00 招牌翻修 m2 150.00 9.00 9.00 600.00 楼栋空调格栅改造 个 1502.00 90.12 90.12 600.00 3 开敞活动空间改造开敞活动空间改造 项项 1.00 40.00 40.00 400000.00 二二 工程建设其他费工程建设其他费 218.96 218.96 1 建设单位管理费 32.64 32.64 财建2016504 号 2 可研编制费 3.50 3.50 参考开福区计费标准 3 可研评估费 3.0166、0 3.00 参考开福区计费标准 4 测量测绘费 1.74 1.74 5 工程设计费（含概算编制）57.97 57.97 工程勘察设计收费标准(2002 年修订本)，下调 30%6 工程监理费 52.69 52.69 湘监协20162 号，下调 40%7 建设工程交易服务费 1.69 1.69 湘发改价费2019366 号文，下调 40%8 造价咨询服务费 21.50 21.50 湘建价协201625 号，下调 30%9 安全防护费 9.21 9.21 10 工程保险费 7.37 7.37 建标2007164 号 文昌阁片区老旧小区及配套基础设施改造项目 102 序号序号 费用名称费用名称 单位单位 数量数量 总投资估算值（万元）总投资估算值（万元）单价（元）单价（元）备注备注 建筑工程建筑工程费费 安装工程安装工程费费 设备购置设备购置费费 其它费其它费 合计合计 11 工程质量检测费 18.43 18.43 湘建价2014113 号 12 场地准备及临时设施费 9.21 9.21 工程费*0.5%三三 预备费预备费 206.18 206.18 （一+二）*10%四四 总投资总投资 1765.69 67.16 10.00 425.14 2267.99 （一+二+三）103104105106107108109110111112113114115116117118119120121