1、51随着集团业绩不断突破，车位货量也大幅增加。作为项目利润实现的关键点，车位的合理控制显得愈发重要。2016 年，集团通过营销策略与物业管理等措施，在车位去化上取得一定成效。但是，在营销与物业阶段，难以从根本上解决车位供大于求、高成本的本质性问题。车位积存虽然爆发于项目后期，但是很大程度上取决于车位指标、停车方式、建造成本、价值策划等前期因素。经过数据与案例验证，在投资阶段做好车位控制，能够更有效、更经济地达到控制车位积存流入的目的。为此，针对车位前期控制问题，营销中心经过对集团 294 个项目后评估的分析和整合、与 233 位项目总/项目副总的深入沟通、对 16个区域的实地考察，以及与投策中2、心、成本中心等总部各中心深入研究，最终梳理出九个部分，30 条重点控制事项，59 个经典案例，并按项目开发先后顺序，以方法结合案例的形式呈现，内容包括：降低地下车位数量、提升停车效率、前期价值策划等。希望通过这些方法的归纳和案例的整理，能够为新项目提供更多参考。前 言23目 录前 言.1一、读指标.1第一条 车位指标.2二、估去化.3第二条 估去化.4三、降配比.7第三条 降配比之一：政府文件要先看.8第四条 降配比之二：指标方式可调换.9第五条 降配比之三：市场逻辑讲数据.10第六条 降配比之四：户型微调车位减.12第七条 降配比之五：地块分配要合理.13第八条 降配比之六：最后一步谈置换.3、15四、提升地面占比.17第九条 提升地面占比之一：政府文件是前提，仔细整理找凭据.18第十条 提升地面占比之二：品质基础不能少，效果更具说服力.20第十一条 提升地面占比之三：适时利用第三方，提升占比有依据 21五、停车方式优化.25第十二条 优化停车方式之一：地块高差怎么用，土方平衡做架空 26第十三条 优化停车方式之二：地块平整要全埋，抬高标高少开挖 29第十四条 优化停车方式之三：架空车位多利用，不加成本不计容 31第十五条 优化停车方式之三：如需地下负二层，机械车位可利用 34第十六条 优化停车方式之四：停车楼可改配套，要算密度要计容 37六、人防优化.39第十七条 人防优化之一：人4、防方案先测算，成本利润走在前.40第十八条 人防优化之二：不让代建账难算，客观上找突破点.42第十九条 人防优化之三：自建考虑调等级，巧用规范取低限.44第二十条 人防优化之四：缓建、合建整盘看，共享设备是重点.49七、车位价值转换.53第二十一条 价值转换之一：先考虑别墅洋房赠夹层.54第二十二条 价值转换之二：其次改为商铺做溢价.56第二十三条 价值转换之三：再用作储藏降配比.57第二十四条 价值转换之四：最后考虑放配套.60八、设计参数优化.61第二十五条 控建安成本之一：优尺寸.62第二十六条 控建安成本之二：减设备.64第二十七条 控建安成本之三：减出口.65第二十八条 控建安成本之5、四：降层高.68九、成本分摊.69第二十九条 做分摊之一：度假投资郊区盘，必做分摊避风险.70第三十条 做分摊之二：洋房利好带车位，互相溢价积存难.72附录.73附录 1 车位指标基础知识.74附录 2 各类停车形式基础知识.75附录 3 人防基础知识.78附录 4 地下室设备明细.80附录 5 有梁式地库与无梁式地库说明.81附录 6 成本分摊基础知识.834123一、读指标第一条 车位指标关键点：弄明白 123。1、1 个政府文件：城市规划管理局（简称“规划局”）文件 城市规划管理技术规定。在土地出让条件中明确的指标数据，其中包括不同建筑类型的停车位配建标准（尤其关键，一旦确定难以调整），6、决定了车位指标，很大程度上约束了项目须配建的车位数量。2、2 个重要参数指标:车位比及地面停车率：（1）车位比是指小区的车位比例，一般分两类住宅车位比、商业及公建配套车位比。备注：部分地区会增多一类访客车位个数，一般要求为住宅应配停车位数量的 5%。车位比一般出现在规划局城市规划管理技术规定文件中（上面第 1 点），一般项目入驻当地与政府签订合作协议书时会在协议中提前约定车位设置。（2）由市政园林局要求的，为保证绿地率而设定的地面停车率。3、3 种表现形式：车位比通常有三种表现形式（详见附录 1）：用车位个数与小区的户数比表示（如 0.8 个/户）；用车位个数与建筑面积比表示（如 0.8 个/7、100 平方米）；用车位个数与不同面积段户型个数比表示（如 160 平方米及以上，1.8 个/户）。清楚车位指标的表现形式，可进行多方案测试，了解哪种形式更有利于项目降低车位比，在前期投资阶段更好地控制车位数量。45二、估去化第二条 估去化关键点：真实判断车位是否具备盈利能力。盈利能力需要综合考虑车位售价、利润率及销售周期，三者缺一不可。致命误区：盲目以周边车位售价作为我司车位售价，账面上有利润，但忽略了销售周期，实际利润反而被侵蚀，大量车位积压。1、从两方面判断车位的盈利能力：（1）需求：客观指标市场需求：目标客群的汽车保有量、是否存在地下车位替代品（项目周边是否存在大量可供停车的设施）、周8、边车位售价和销售速度。项目需求：客户置业目的（自住、投资、刚需）、苑区常住率。（2）根据需求，准确判定去化周期下对应的售价和利润（推售一个月内至少卖 70%）。2、再根据车位盈利能力，决定车位多配还是少配：当车位售价 成本时可适当多做车位，而当车位售价 成本时应减少车位配置或降低车库成本投入。3、减少车位配置的原则：先减地下、再转地上、最后控成本。先减地下：8 个“降配比”有效办法；再转地上：意思是配比降下来后，再将部分地下车位指标转移至地面，减少地下车位数量，对应下文的 3 个“提升地面占比”有效办法；最后控成本：车位指标确定后，从技术、设计层面控制车库成本，下文将分享 4 个“停车方式优化9、”+4 个“人防优化”+4 个“车位价值转换”+4 个“设计参数优化”+2 个“成本分摊技巧”。表二:我司项目车位需求定位 地下车位需求估算 车位盈利情况 苑区 面积段（固定，无需修改）各户型套数 a 预估常住率 b 户均车辆保有量 c 地下车位替代品个数 d(地上车位 周边可自由停车的道路上的停车位)地下车位需求 a*b*c-d 地下车位个数 住宅/地下车位配比 车位定价：x万/个 车位成本：x万/个 车位货值 项目 车位货值/项目总利润 车位部分利润额 总利润 我司项目 苑区A 100 以下 100-140 140 以上 合计 苑区B 100 以下 100-140 140 以上 合计 车位10、综合成本预估:每平米车位成本=每平米建造成本+合理税费=3,000 元/平米车位预估销售单价:每平米车位售价=3,500 元/平米VS表 1.1.2 我司项目车位需求6789三、降配比关键点：在前期投资阶段（拿地前）与政府公关。第三条 降配比之一：政府文件要先看关键点：熟悉相关政府要求文件，做好谈判准备。熟悉政府规范对车位指标的要求，争取按我司利益最大化的文件执行。最常见的 4 类重点文件：1、定向开发协议（含安置房开发）；2、城市规划管理技术规定；3、土地出让条件；4、国有建设用地使用权出让合同。【案例 1】某项目熟知当地相关规范背景：项目内存在动迁安置房定向开发，共计 284 户。问题：按11、照政府土地合同规定，该批回购房需配置地下车位至少 255 个。办法：项目对比各项政府文件后发现，在动迁安置房定向开发协议中有约定：乙方提供上述定向安置房源时必须同时提供该小区配套的符合规划要求的地下汽车车位（非人防工程）140 个。项目将负责回购房的城乡一体化单位拉到统一战线，共同争取规划局，按回购房保障房规范设置车位。最终 284 户回购房配建地下车位由 255 个降至 140 个，减少115 个。第四条 降配比之二：指标方式可调换关键点：根据自身产品特点，选择有利于降配比的指标方式。前文“第一条 车位指标”123中的“3”提及车位比有三种表现形式：车位与户数的比；车位与建筑面积的比；车位与12、不同面积段户型个数的比。项目根据自身产品特点，尝试与政府沟通变更车位指标形式。如：某项目大户型较多，将面积比变更为户数比；广安项目按户数比改为按建面 100 /个配置。【案例 2】某项目车位配比形式转换背景：项目定位以二次置业的改善型客户为主，户型为 YJ118、YJ140、YJ180、YJ260。问题：政府要求住宅、商业车位配比均为 1 辆/100，项目均为大户型，需配备总车位 3,573 个。办法：跟政府说明本市当地楼盘地下车位去化普遍困难。项目利用品牌优势，与当地政府积极争取优惠条件。最终在投资拿地时与规划部门沟通，确定拿地条件为车位比按户数比例 1:1。最终减少了 1,191 个车位。13、1011第五条 降配比之三：市场逻辑讲数据关键点：利用市场事实数据或当地出台的最新政策与当地规划部门沟通。若通过前两条未能将车位配置调整至项目利益最大化，可以采取以下措施：获取市场事实数据（充分了解当地竞品车位配比、竞品车位去化情况、我司项目车位实际需求等），与当地规划部门沟通，争取项目车位配比至少不高于周边竞品车位比。【案例 3】某项目调查车辆数据说明车位实际需求背景：项目一共 546 户，政府要求车位配比 1:1.5。问题：当地住宅平均售价约3,000元/，本项目对成本极其敏感，建地下室成本高，按 1：1.5 配置极有可能侵蚀项目利润。办法：采取三步减少车位比车位数量从 819 个减少至 14、449 个：项目积极到交警大队、车管所调查车辆数据，说明当地本地车辆较少，主要是外来车辆的停靠，外来车辆不会停到苑区里面，项目无需配置 1:1.5 配比的车位；最后政府同意车位配比按 1:0.8。车位数量从 449 个减少至 341 个：项目有 54 户别墅，与政府达成协议把每户别墅按 2 个车位计入洋房车位配比，项目少配建 108个车位。将车位全调整为地上车位：项目寻找不适合开挖地下室的条件，与政府沟通将车位全部放在地上。最后实现：车位配置 341 个，且全部为地上车位。【案例 4】某项目利用当地竞品车位去化情况问题：按照xx 市城乡规划管理技术规定，新区车位配比 1:1；但从当地兄弟楼盘的15、销售经验看，车位去化存在很大困难。办法：以该项目地下车位为例（当地兄弟楼盘），说明项目的车位存量、去化压力及整体利润受车位侵蚀的真实情况。通过规划届专业人士积极与政府沟通，希望政府能结合本县房地产实际情况，让本县房地产市场健康蓬勃发展，降低车位配置要求，减少本县整体房地产存量，达至双赢。最终政府批复：车位配比 1:0.7，减少地下车位约 280 个。【案例 5】某项目抓住政府去库存契机问题：政府规划要求车位配比 1:1.2，项目共有 704 户，需配置车位 845 个；同时政府要求小区实行全人车分流，全做地下车位。则项目需投入较大的车库成本，拉低利润。办法：项目开发部联合区域设计管理部多次与政16、府沟通，以政府倡导去库存为理由（15 年 9 月 7 日 xx 省印发xx 省房地产业转型升级实施方案，其中提到“商品房库存偏高，截至 2014 年年底，全省商品房库存 1.6 亿平方米，去库存化周期达到 27.3 个月”），为避免车位积压，最终政府同意车位比调整为 1:1。项目提出部分人车分流方案，预留 10%地上车位，且算入车位配比当中。最终实现：项目配置 712 个车位（地下车位 652 个+地上车位60 个），减少 193 个地下车位。1213第六条 降配比之四：户型微调车位减关键点：若当地按不同面积段定车位个数，需注意户型面积是否位于临界点。【案例 6】某项目背景：xx 市城市管理条17、例中明确规定 90（含）以上每户配比 1 个车位，90 以下每户配 0.6 个车位。问题：项目规划 J475T 户型中刚好含有 90 单位。办法：通过召开四位一体会议，由投资、设计、营销、项目共同研究确定将 J475T 户型中的 90 户型调整为 89；最终减少 232个车位。第七条 降配比之五：地块分配要合理关键点：把车位侧重配置在价值最大化或者后期获取可能性比较低的地块。1、根据各苑区户型特点，将车位配比合理分配。如：刚需产品客户对车位需求比较低，改善型产品可能实现车位溢价；在前期投资阶段，可把车位有侧重地分配。2、若项目在一个框架协议下有多个地块，而后期地块获取可能性低，可将车位适当匀给18、后期地块。苑区 建筑面积（万）面积（）户型套数 预计车位需求数量 车位比苑区 A 10102-3225007401.48苑区 B 589-1353003601.2合计1580011001.381415问题：地方政府要求车位配比不得低于 1:1。办法：在重新定控规时，把两个地块做成一个方案上报，政府口头同意；项目分地块获取用地规划许可证，把我司应配建车位指标综合平衡到待拆迁地块（因后续待拆迁地块由于拆迁时间较久，尚不确定是否获取）。最终该地块车位比 1:0.57，一期资金投入减少。第八条 降配比之六：最后一步谈置换关键点：在土地出让条件洽谈中，以退为进地利用其他必须退让条件（如：买地、地价等）置19、换降低车位比。【案例 8】某项目政府重点引进项目具备谈判基础条件背景：该市场无大品牌开发商，房地产整体水平较落后，政府寻求城市发展，希望引入大型企业；而项目作为重点招商引资项目，具备车位优化谈判的基础条件。问题：根据政府相关文件，车位数量按户数与车位比不小于1:1.05，商业 1 个/100。项目有 1,202 户，商业 16,960，需配车位不少于 1,431 个，数量大。办法：以进驻条件为契机，结合客观情况与政府部门协商，建议降低车位比减少资源浪费；经过前期调研结果，项目返乡客户占比高，车位使用率较低；且项目周边配建有公园，可提供临时停车服务；加上项目交通条件优势明显，周边配套齐全，可鼓励20、住户优先使用公共交通，绿色出行等。最终规划局同意项目车位配比按住宅 1:0.6，商业 0.6 个/100。总车位数由 1,431 个减少至 823 个。【案例 7】某项目将车位匀给待拆迁地块背景：项目拿地时一共有两个地块，北侧一期地块、南侧二期待拆迁地块（市政府大楼位于其中，短时间内无法获得）。两个地块同属商业用地，需做土地性质变更，重新定控规。1617【案例 9】某项目作为地价谈判的附加置换条件问题：市政府要求车位比 1:1，地上车位配比不得高于 10%。措施：车位比由 1:1 降至 1:0.8：项目提出项目所处地方属于县级市，以我司去化经验看，县级市车位需求量低，车位价格与成本倒挂，车位建21、设较多增加我司成本投入，若提高售价对市场不利；最终政府做出让步，同意车位比降至 1:0.8（市场实际配置情况平均值）。以地价为筹码，将车位比降至 1:0.6：政府期望地价 100 万/亩，我司坚持 90 万/亩，政府希望提高土地价格。项目测算，若地价为95万/亩，土地成本增加1,145万；若按1:0.6车位配比和使用机械车位方案，将节省建造成本 1,579 万，共计节约成本 434 万。因此与政府协商，同意提高土地价格至95万/亩，但车位比按1:0.6且人防地下室可做机械车位，最终取得政府同意。1819四、提升地面占比关键点：如果项目公关车位比时未达到目标，可与政府规划部门继续协商，提升地面车22、位占比以减少地下车位数量。前文“第一条 车位指标”123中的“2”提及两个重要政府文件之一：由市政园林局要求的，为保证绿地率而设定的地面停车率。一般政府规划部门会以绿地率要求或居住品质要求来限制项目地面车位停车率，如“要求地面停车率不超过 10%”等。第九条 提升地面占比之一：政府文件是前提，仔细整理找凭据关键点：仔细研究政府规范文件。1、利用规划条件或土地框架协议等，在拿地前与政府约定地面停车率指标；2、部分地区政府只对总体车位指标有要求，无明文限制地面停车率，则可争取地面停车率最大化。【案例 10】某项目利用投资开发框架协议背景：项目位于该县的城南新区（偏离城市中心），当地政府高度重视，X23、X被列为当地重点招商引资项目，政府给予了 24 项优惠政策支持。问题：规划局领导要求车位比 1:1。办法：1、结合当地部分竞品车位比 1:0.8，项目态度坚决表示若 1:1 无法通过集团定案。2、政府急于让XX进驻，于是双方在协议书中约定：“乙方住宅按每户不低于 0.8 个车位/居住户配套，商业按每 100 平方米不低于 0.6 车位配套，其中地面停车比例不做限制”。最终：项目整体车位比 1:0.8，地面停车率达 45%，大幅减少地下车库面积。【案例 11】某项目总量符合政府规定下争取不限制车位配比结构问题：政府要求项目车位比 1:1，预估车位后期去化压力较大。办法：成功公关不建人防：特殊地质24、：岩层地质，不适宜做人防工程；跟政府谈判说明，若项目自建人防需花费较多成本，影响项目发展。政府规划：项目向政府提出直接缴纳易地人防建设费，政府可以更宏观、更好地整体规划人防工程。最后，政府同意项目不建人防。进一步优化车位形式：项目进一步沟通，说明政府在规划条件中无车位配比结构要求，项目保证总体车位数量与规划户数保持 1:1，但车位形式项目自行选用。提出以下方案：别墅：单套别墅配两个车位，别墅共配 456 个车位。洋房：在地面进行车位强排，并在车位铺设植草砖，按照 30%的比率折算为绿地，保证了项目整体的绿化率依然达到 35%。最终项目实现零地下车位。别墅车位（地上）架空层车位（地上）商业车位（25、地上）其余地上车位车位比45612664390 1:12021第十条 提升地面占比之二：品质基础不能少，效果更具说服力关键点：通过设计优化项目规划，提升车位地面占比。若能做到提升车位地面占比后的项目规划方案更具品质、效果更优，则能大幅提升谈判成功率。如信丰项目采用局部人车分流，地面停车率由 10%谈到 60%。【案例 12】某项目规划效果图说服政府背景：该省规范要求项目车位配比 1:1，地面停车位不超过 10%。周边竞品基本做到人车分流，客户对住宅品质舒适度有追求。项目一期 783 户，需配置 783 个车位（705 个地下车位，78 个地面车位）。经调研预计车位去化率约 33%，即去化 2526、8 个。办法：项目对规划方案进行优化，投资定案初版方案无中轴景观，无人车分流设计，采用露天停车场，品质较差。调整后：YJ140 产品均可通往地下车位，局部人车分流，保证主力产品舒适度；环路设置地面停车位，既能规避停车场问题、又能满足住户停车要求；用我司五重园林和景观中轴弥补地面车位较多存在的问题，提高居住品质；地下车位分区合理设计，满足分区住户需求，合理利用地下室。政府认可优化后方案，地面停车率达 60%，减少 392 个地下车位。第十一条 提升地面占比之三：适时利用第三方，提升占比有依据关键词：利用第三方权威机构出具评估报告。项目可适时借助第三方，如地质评估单位、规划设计研究院等，通过第三方27、的专业文件地质评估报告、交通评估报告等合理争取地面停车率。2223项目提前与规划局等政府部门沟通，促使“交评”报告得到认可。最终，项目实现地面停车率 15%，减少地下室开挖面积约6,200。规划局组织召开“交评”会议（一般是“交评”报告基本通过的情况下规划局才组织该会议），会上各与会部门同意车位分配比例按“交评”报告配置。项目请第三方单位（规划设计院）为项目做交通评估报告，经过积极沟通，最终该单位在“交评”报告中建议“项目地上车位 562 个，地下车位 3,291 个”。【案例 14】某项目利用交通评估报告 增加地面车位占比问题：政府要求车位比 1.08，总车位数 3,853 个，地面停车率不28、超过 10%。而项目在前期投资阶段针对降低地下车位公关失败，而全开挖地下室只能布置 3,291 个车位，若不能提升地面车位占比，则需要开挖二层地下室。办法：备注：“交评”单位的选择建议公司专业实力强且资源丰富；与甲方的配合度要高。【案例 13】某项目利用地质评估报告 公关不开挖地下问题：项目车位配比 0.8 个/户，若全建地下车位，将严重侵蚀项目利润。办法：项目跟政府沟通首先，地块挂牌时，土地出让条件并没有要求必须建地下车位。最终，政府同意不建人防，且均规划地面机械车位。同时，项目提出两个替代方案满足停车需求：长租西北部6 亩狭长地块，用作项目地面停车位使用；或在小区内采用机械车位形式。其次，29、项目地质确实无法建设人防工程（砂土层埋深较浅，承压水头高，开发地下室易造成突涌，造成地面下沉，易产生重大次生灾害）；并有第三方专业机构出具地勘报告，同时当地人防办已同意不建设人防工程。当政府提出周边楼盘都做地下车位后，项目与政府沟通，我司项目未来入住率预估不超过 30%，同时周边项目都属于高容积率产品（3.0 以上），我司容积率 1.5，没有必要做地下车位。2425【案例 15】某项目灵活与规划局、市政局、消防局进行多方沟通（敏感案例，谨慎输出）问题：政府要求住宅、商业车位配比均为 1 个/100，项目均为大户型，需配车位共计 1,498 个，车位比达 1:1.8，同时要求地面停车率不得超过 30、20%。办法：项目在与规划局沟通降低车位配比失败后，采取以下方式最终三个部门都同意项目申请，成功争取到地面 52%的停车率。项目随即先后与市政局、消防局沟通；市政局、消防局表示同样意见：即使自己同意，另外两个部门也不会同意。项目于是各个击破，跟任何一个部门沟通时都表明其他两个部门已经同意项目请示。跟规划局提出“地面停车率不得超过 20%”没有正式文件支撑；要求规划方案地面停车位 778 个，地下停车位 720 个，地面停车率 52%。规划局表示：即使规划局同意，难以通过市政局（绿地率）和消防局（消防登高面）的要求。2627五、停车方式优化第十二条 优化停车方式之一：地块高差怎么用，土方平衡做架31、空关键点：提高绝对标高，减少开挖；选择覆土平衡地块，减少填方。在自然地形有竖向高差的位置设置地库，一般有以下原则：如果地块与市政标高存在高差，可根据土方测算后将地块内绝对标高定高，减少开挖。利用地块内高差相差不大的位置设置地库，做到地块内覆土尽量平衡，达到避免填方，减少挖方的目的。覆土相差较大的地方可视情况予以舍弃。办法：采取分级沟通的方式最终规划局同意项目架空层停车方案，且架空层不计容。项目总经理借助项目的高品质定位以及开发部前期沟通的成果，与规划局领导反复沟通。项目开发部与政府规划技术部门对接，提出以下问题：1、规划用地坡度较大，不适合建设全地下车库；2、强调通过地上车库的合理设计解决地块32、坡度大、不宜居的问题。【案例 16】某项目利用山地坡度地形 不计容架空层车库问题：项目通过方案对比，若地下室优化为不计容架空层车库可节省 2,014 万成本；但规划局要求架空层必须计容。2829高层区需配建约 8.4 万方地下室，设计时将底板设计标高高于周边市政道路 4-5 米，减少大量土方，节约成本，缩短施工周期。第十三条 优化停车方式之二：地块平整要全埋，抬高标高少开挖关键点：认真研读规划局及人防办对地下室到室外地面不计容高度的要求，适当提高绝对标高，减少开挖。场地平整时，可通过抬高地块正负零标高的方式，减少挖方，控制土方量和基坑围护成本，减少结构抗浮成本。但在前期规划时，需要满足规划局及33、人防办要求：1、地下、半地下室顶板到室外地面的高度不大于 1.5 米（否则要计容）；2、人防地库顶板底面不高于室外地面（全埋）；3、消防车道要以不大于 8%的坡度进入场地。【案例 18】某项目抬高非人防地下室标高 0.9 米问题：非人防地下室土石方工程成本 306 万，结构成本 6,001 万，成本较高。办法：项目将非人防地下室抬高0.9米，减少开挖及外运土石方2.7万 m，成本优化 59.8 万，同时减少结构与装修成本 556 万。【案例 17】某项目利用原始斜坡地形 设计全架空车位背景：项目所在地块与周边地块存在高差，项目车位比 1:1.15，需配地下车位 2,510 个。办法：项目结合地34、形设计全架空车库，地库沿街部分设计为商业，增加了地库溢价。且首层架空的设计，增加项目的活动空间与溢价。3031【案例 19】某项目标高抬升 1.5 米背景：xx市城市规划管理技术规定（2015年修订版）中写明“地下室、半地下室各个面结构顶板露出室外地面起算基准点或室外地面的高度不超过 1.5 米，不计入容积率；超过 1.5 米的，按其水平投影面积计入容积率。”问题：项目需配建 1,976 个地下车位，且建两层地下车库；项目车位总货值几乎等同于项目利润总额，因此需尽可能减少地下室成本。办法：项目利用规范限值，把地下室整体上抬 1.5 米；最终土方工程减少 5 万 m，节约 110 万成本。【案例35、 20】某项目标高抬升 1.5 米背景：当地政府规定地下室顶板相比室外地面的标高差，不高于地下室深度的二分之一时，仍属于地下室，不计入容积率。办法：项目前期研究政府规范后，结合现场原地面标高，在满足当地规范的前提下，抬高地下室顶板 1.5 米。按照地下室面积 5.5 万平方米计算，减少开挖土方量 8.25 万立方米，按照单价14元/m计算，减小了埋深成本约115万，同时缩短了土石方开挖的施工周期。第十四条 优化停车方式之三：架空车位多利用，不加成本不计容关键点：架空层不计容。项目利用架空层做车位，与常规地下车库相比能节省约 20%-40%建安成本（参见附件 2）；同时，架空层功能灵活多变，后期36、可进行功能转换，满足项目需求，例如改为商铺、非机动停车、泛会所等。3233【案例 22】某项目利用红线外场地做架空车库问题：项目位置离城区较远，客户买车位意识不强，车位去化难度较大。办法：1、项目与政府各相关领导沟通协调，最终政府同意项目以较低价格租下红线外与河堤堤坝间的狭长地块。2、项目利用此地块的自然高差，修建了 35m 宽架空车库（约 90亩），且在车库顶板上做植被绿化，保证政府要求的绿化带。3、此方案代替了地下车库，在满足车位需求的同时节约成本5,500万元，景观效果良好，做到了政企双赢。业主对架空层车位接受度高，开盘推 226 个，去化 98%。该市政府召开了相关局委领导参加协调会，37、最终同意架空车库不计入容积率，项目共节约成本 2,528 万元，且争取约43,090 可售面积。架空车库优势：1、节能环保，良好的通风采光，业主驾乘视野良好；2、架空车库上方为园林绿地，能真正实现人车分流，提高小区品质。毗邻地市相关政策要求：1、省内部分地级市的技术规定，架空层作为车库用途只计建筑面积，不计容积率。2、新乡、洛阳等没有相关技术规定的地市，架空车库只计建筑面积，不计容积率。【案例 21】某项目参考周边政府争取不计容条件问题：项目需配置 1,802 个车位（1,257 个非人防车位，545 个人防车位）。经过测算分析，若架空层不计容，则架空层车位比建地下车库节省 2,528 万；但38、政府不认可架空车库，要求计入容积率。办法：项目通过向政府规划部门介绍架空车库优势及毗邻地市相关政策要求。3435地库方案比选之成本对比序号项目名称工程量车位数量（个）建筑单方成本合计方案一：在满足车位配比要求的情况下，人防车位全部采用机械停车位，需建设非人非地下室 14,574.28，人防地下室 10,694.47 1非人防地下室 14,574.28 3901,732 元/2,524.272人防地下室10,694.47 410（机械停车位）2,378 元/2,543.143机械车位费用/410按最经济的 6 车位模块，12,000 元/个4,920.00小计25,268.75800/5,55939、.41方案二：在满足车位配比要求的情况下，建人防和非人防地下室，不采用机械停车1非人防地下室 20,179.77 5401,732 元/3,495.142人防地下室10,694.47 2602,378 元/3,643.50小计30,874.24800/7,138.63【案例 23】某项目作为地价谈判条件 置换机械车位问题：市政府要求车位比 1:1，地上车位配比不得高于 10%。办法：以地价为筹码，将车位比降至 1:0.6。政府期望地价 100 万/亩，我司坚持 90 万/亩，政府希望提高土地价格。项目测算，若地价为95万/亩，土地成本增加1,145万；若按1:0.6车位配比和使用机械车位方案，40、将节省建造成本 1,579 万，共计节约成本 434 万。最终获得政府同意，少建 569 个车位。备注：具体测算情况如下第十五条 优化停车方式之三：如需地下负二层，机械车位可利用关键点：在一层地下车库争取机械车位形式，避免建两层地下车库。相比较于建设两层地下车库，地下一层机械车位能够有效节约成本（参见附录 2）。当项目出现以下情况时，可向政府争取机械车位：1、地块面积较小导致普通车位形式无法满足停车要求；2、项目车位比要求非常高，需要规划地下二层车库；3、项目地质条件导致难以开挖或不能开挖地下；4、项目车位需求旺盛，车位属于极稀缺产品。目前机械车位的使用有两点思路：1、成本测算后，若机械车位更41、具经济性，按机械车位形式修建地库；2、机械车位后期根据实际车位需求再考虑何时安装，减少资源浪费与占用前期资金。3637第十六条 优化停车方式之四：停车楼可改配套，要算密度要计容关键点：充分研究政府对停车楼规范，尽量不占用容积率。停车楼优缺点：1、优点：建安成本相比地下车库更优（参见附录 2）、缩短前期开发节奏、利于后期价值改造等；2、缺点：降低停车便利性、计容计楼间距、有轻微噪音等。对于停车楼，目前停车楼的主要使用方法：争取建停车楼不计容，减少地下成本；项目所在区域雨水较多，容易倒灌，建停车楼更为安全；停车楼后期可改一部分做商铺或配套，实现价值转化。首先研究当地政府规范是否对停车楼有相关规定，42、若政府条款的描述可以突破，项目结合成本测算决定是否采用停车楼方案。【案例 26】某项目地方雨季较多，停车楼更安全背景：地块没有容积率限制，地价较低。问题：雨季较多，地下车库易造成积水。措施：1、项目跟政府沟通，提出将一期应配人防在二期补建，一期改建停车楼。2、一期2幢停车楼车位共计1,294个，均价按 6 万/个，货值 0.78 亿，可确权，可售可租。最终，项目整体节约工期约 15 天，加快展示区开放及开盘速度；同时停车楼方案比地下室方案减少建造成本 1,900 万和 1,022 万利息费用。【案例 24】某项目前期按照机械车位方案报建问题：项目车位比 1:1.27，洋房总户数 751 户，地43、下车位个数854 个，车位需要在住宅开盘后立即销售。办法：项目采用无避让机械停车位及车库优化，前期采用机械车位进行报建，车位数量满足规划要求，后期根据实际需求和政府验收要求增减机械车位设备。最终达到减少车库面积约 12,702，减少资金投入 2,021 万元。【案例 25】某项目前期按照机械车位方案报建问题：项目总配置车位 572 个，报建方案地上车位 57 个，地下车位 515 个。因地块较小，项目通过与政府沟通协商后仍有部分车位需下挖地下二层车库。办法：1、政府对机械车位无限制要求，故项目通过局部地面下沉增大净空高度，在不改变结构层高的情况下，采用机械停车位达到车位指标要求。2、通过规划设44、置机械停车位，增加报建车位数量 53 个，降低地下车库建筑面积 1,650，节约建安成本 379.5 万元。后期通过租赁设备，减少购买机械车位设备费用240万元。总计节约成本619.5万元。3839停车楼相比地下车库节约3,000余万，同时缩短项目工期。后期通过对停车楼改造成部分商业，增加 552 万收入。对停车楼部分车位改造为商业，实现停车商业一体化。改造后增加 2,664 商业，共减少 156 个车位。项目充分沟通规划部门，利用政府文件作为依据，最终规划部门同意建停车楼，并且不计容。政府文件规定“鼓励使用地下空间建设地下停车设施，对于已建小区，原有商业、办公等用地，增建地下车库确有困难的，45、经规划行政主管部门批准，可以建设地面停车库（楼），其建筑面积不计入容积率”。【案例 27】某项目不计容、停车商业一体化问题：项目总户数 2,384 户，车位比 1：0.8。办法：4041六、人防优化第十七条 人防优化之一：人防方案先测算，成本利润走在前关键点：对比自建与向人防办缴费代建的效益，确定建设方式。根据我国法律法规规定，新建住宅必须按照一定要求修建人防地下室。人防地下室建设分为两种情况：自建；向当地人防办缴费代建。各地人防代建费用不同，一般 800元-2,000 元/不等。人防基础知识见附录 3。【案例 28】某项目测算选取最优背景：该市针对人防地下室异地建设费收费标准如下：分类缴费方46、式收费标准防护等级 6B 级地面首层建筑面积区市 300 元/，县（市）200 元/6B 级以上应建防空地下室建筑面积区市 1,800 元/，县（市）1,300 元/办法：项目对比分析，采用缴纳人防易地建设费的方式可节约 93万元成本。方案 1：自建人防（A）方案 2：缴纳人防易地建设费（B）人防车库非人防车库易地费非人防车库建筑面积（）2,8964,9662,8967,102车库层高（米）3.63.3/3.3车位数量（个）67158/225车位单价（万元/个）1313/13车位收入（万元）875.532,036.47/2,912建造成本（元/）3,6002,8501,3002,800建造成本47、合计（万元）2,4582,365【案例 29】某项目测算选取最优背景：根据当地政府收费文件规定，人防易地建设费用按照地上建筑面积 4%，800 元/m 缴纳。问题：当地人防车位只可长租不可出售，且人防车位耗费及工程期较长。办法：对三个方案进行测算，方案一（100%缴费）、方案二（100%自建）、方式三（50%缴费+50%自建）。经过对比分析，从而选中方案一（100%缴费）的经济效益相对较优。备注：1、非人防车位收入按 6 万/个，人防车位按长租 5 万/个考虑；2、结合项目实际情况，车位预计去化率达 60%-80%，本次按车位去化率 80%进行测算。方案说明自建成本（支出）收入利润（收入-支出48、）成本项单价（元/）面积金额（万）项目单价（万）数量金额（万）方案一缴纳人防异地建设费8004,875.1390.01非人防车位出售62721,632/非人防地下室建造成本2,2009,793.942,154.67总计2,544.68/1,632-912.68方案二人防地下室建造成本2,9004,875.11,413.78人防车位长租5135675/非人防地下室建造成本 2,2004,918.841,082.14非人防车位出售6137822/总计2,495.92/1,497-998.92方案三缴纳人防异地建设费8002,437.55195人防车位长租568340/人防地下室建造成本2,900249、,437.55706.89非人防地下室建造成本 2,2007,356.391,618.41非人防车位出售62041,224/总计2,520.3/1,564-956.34243第十八条 人防优化之二：不让代建账难算，客观上找突破点关键点：利用周边客观因素证明项目“不适合”自建，争取通过缴纳人防易地建设费，控制成本。部分项目因以下原因可考虑缴纳人防易地建设费：1、工期紧张；2、当地政府要求不可缴纳人防易地建设费，必须自建人防；但缴纳人防易地建设费，成本与效率更佳。【案例 30】：某项目第三方证明项目不适合做人防背景：项目车位比 1:0.8，根据政府相关文件规定，必须修建人防地下室(不得缴交人防易地50、建设费)。问题：项目工期紧张，如建地下室将严重拖慢工期；且当地客户对价格较敏感，地下室成本较高，极大可能侵蚀项目利润。措施：寻找“不适合”建设人防的条件：1、通过调研发现项目所处地块为岩溶发育，并形成地质勘察报告；2、项目地块东、南、西三面都是自然村庄（爆破音影响民众生活）。项目部与某勘察院（项目的勘察单位）多次沟通，最终该院帮助项目出具了xxXX场地不适合做人防地下室的说明。1、沟通当地人防办：项目以第三方出具的证明与当地人防办沟通，但当地人防办不同意。2、沟通该市人防办：项目利用我司在当地大盘的资源优势，向该市人防办做出请示，得到批复可不建人防，改为缴纳人防易地建设费。3、项目带着该市人防51、办批复再次跟县人防办沟通，最终取得县人防办同意，最终减少约 913 万成本投入。寻找人防“不适合”因素，发现项目周边土质松软，地质条件差，且存在水库。利用政府规定及第三方出具的地质报告为突破口，成功说服政府不做人防地下室：1、通过第三方建筑设计勘察公司，出具书面地质说明报告。2、根据 xx自治区实施 中华人民共和国人民防空法 办法第十八条中提及，“建在流沙、暗河、基岩埋深很浅等地段的项目，因地质条件不适于修建的”，可向政府申请人防易地建设。【案例 31】：某项目寻找客观“不适合”因素 背景：该省属于国家边防地区，因此政府对于项目人防工程尤为重视；该市报建房地产项目都需要做人防地下室。问题：人防52、工程耗费大量工期，成本造价相对非人防车位较高。办法：相关资料如下：关于 xx XX一期（高层部分）项目防控地下室建设条件的评估报告4445第十九条 人防优化之三：自建考虑调等级，巧用规范取低限关键点：若要自建，充分研究政府文件（人防等级、人防计算规则等）。若项目经过经济测算人防自建效益优于缴纳易地建设费，或无法突破政府要求必须自建人防时，项目需做好以下工作：1、自建人防前应充分研读政府文件，合理利用规范；2、针对地方人防办已有明确人防规则的，可考虑两点措施：考虑调整人防等级或用途，不同等级防空地下室对于项目的成本影响巨大；在项目人防面积建设较大时，应将部分人防转化为物资库等级。利用人防规则临界53、点，调整自身人防设计，减少人防面积。3、针对人防办无明文规范人防规则的，凡一切“建议、可以”等词句都存在谈判空间，应在合理合规的情况下巧妙利用规则。附表：人民防空工程建设管理规定各民用建筑规范防空地下室的等级物资库二等人员掩蔽部一等人员掩蔽部专业队装备部救护站抗力级别核 6 常 6 核 6 常 6核 5 常 5核 5 常 5核 5 常 5核 6 常 6净高要求(m)2.22.22.22.23.02.6高于普通地库价格(元/)2005001,0001,000800500【案例 32】：某项目合理设计物资仓背景：该项目位于老城核心商圈，车位配比 1.2，全为架空层车库，其中人防建筑面积约 13,154、88.94 平方米。办法：充分和人防设计院沟通，合理设计地下人防布局，寻找可降低人防等级条件；积极公关，最终人防办同意按1个物资储备库设计（面积约4,000平方米），其余按人员掩蔽工程设计；物资储备库比人员掩蔽工程减少部分人防墙建设，减少相应滤毒设备投入。【案例 33】：某项目寻找建设物资仓合理理由背景：当地政府对于项目人防等级无明确发文规定。办法：对比人防物资仓与人员掩蔽部的成本造价，发现建设一个人防物资仓将节约成本 50 万，同时可增加 9 个车位（约增加 50 万收入）；项目积极与政府谈判，以客观事实“战时有利于商业物资、财产得以掩蔽保护”为依据，向人防办解释人防物资仓建设的必要性，经过55、多轮沟通、协商，最终得以通过。【案例 34】：某项目提高人防等级降低应建人防面积问题：当地政府规定 1 单位 5 级人防面积可替换 1.5 单位 6 级人防面积；因当地规定人防车位不可售，在地下室面积一定的情况下，减少人防建设面积可置换更多可售车位。办法：1、项目将部分6级人防转为5级人防，从而减少人防面积1,000；2、将人防尽量设置在主楼投影范围内（不利于布置车位），便于非人防车位排布，以置换更多的可售单位。【案例 35】：某项目调整别墅基础埋深背景：根据“广东省实施中华人民共和国人民防空法办法”，9 层以下，基础埋深小于 3 米的民用建筑，总建筑面积达到 7,000 时按地上部分建筑面积56、的 4%修建防空地下室。问题：项目的别墅区有地下室，但埋深大于 3 米，需按首层面积修建人防。办法：1、针对别墅区局部抬高地下室，采用满铺地下室方案，使得基础埋深为 2.9 米，小于临界值 3 米，人防面积按建筑面积的 4%计算。2、人防面积由 16,000 减少至 14,000，共节约成本 200 万。4647【案例 36】：某项目分类计算应建人防面积背景：该市人防办要求：10 层（含）以上楼层或者基础埋深 3 米（含）以上的民用建筑，按照不低于地面首层建筑面积修建 6 级（含）以上防空地下室；10 层以下楼层或基础埋深小于 3 米的，地面总面积在 2,000平方米（含）以上的，按照地面建筑57、面积的 3%5修建 6 级（含）以上防空地下室。问题：项目在和区人防办进行人防报建时，别墅埋深没有超过3米，但是也被按基底面积计算，需配建人防面积 52,017。办法：项目进一步和政府协商，最终争取设置人防地下室建筑面积由 32,227.91 降至 21,485.27，优化土建成本 1,004万元。项目和区人防办沟通较少，但与市人防办沟通较多，因此直接和市人防办报建。根据市相关人防规定，别墅基础埋深小于 3m，因此调整别墅按 3%的建筑面积配建。项目再利用品牌优势，成功说服政府高层裙楼也按 3%的建筑面积配建。【案例 38】：某项目分类计算应建人防面积背景：当地人防面积计算：（1）高层按首层占58、地计算；（2）多层有地下室的按首层占地算；（3）多层无地下室的按总建筑面积*2%。问题：项目含多层、高层以及底商，而人防办计算项目应建人防面积时没有考虑不同建筑情况，全部按项目首层占地面积计算。办法：1、根据人防面积计算要求，调整地下室范围，将多层建筑的地下室转移到高层地下。2、报规划时提前与人防办沟通（特别是负责面积审核的工程科），明确多层没地下室，符合规划要求多层无地下室可按总建筑面积的 2%计算，最终优化人防面积 1,000。【案例 39】：某项目调整底商基础埋深背景：当地政府针对人防面积计算规则如下，10 层以下建筑，若地下室埋深大于 3 米，人防面积为首层投影面积；若小于 3 米则可59、只按建面的 2%做人防地下室。措施：通过地下室边线调整，商铺不做地下室，保证商铺埋深小于 3 米，再与政府积极谈判，争取商铺人防按建面 2%计算，减少人防面积 4,417。地下室边线【案例 37】：某项目一期底商与高层建筑主体分割背景：该市当时人防建筑要求：1、10 层以上建筑物的人防地下室建筑面积为建筑物基底面积；2、10 层以下（含 10 层）建筑物的人防地下室建筑面积为建筑物建筑面积的 3%。问题：报建时人防办审核的应建人防地下室建筑面积约 49,000 平方米，项目部经审查图纸后发现人防办将外围商铺纳入 10 层以上的建筑物范围，理由是外围商铺跟高层建筑物未设置分隔缝或未单独分区。办法60、：项目部与人防办多次沟通后，人防办同意外围商铺增设分隔缝后不纳入 10 层以上的建筑物范围，按 10 层以下建筑计算人防面积，减少人防面积 19,000。4849A1A2A3A4C1D2D12、A1、A2 的楼栋与商业（C1、D1）原本是挨着的，通过分离商业和住宅，能够保证商业（C1、D1）基础埋深小于3 米，达到临界条件，少算人防面积。（备注：D2 由于楼栋骑在商铺上，因此不能分离）。最终需人防面积为 11,000，非人防面积约 52,000。序号方案基础数据建设成本(万元）车位销售收入（万元）地下室面积（m2)地上车位数量非人防车位数量人防车位数量非人防地下室建造成本人防地下室建造成本方案61、一C 脱开、D全部不脱开67,106（其中人防面积16,217）2161,45447515,8685,65820,356方案二C1、D1 脱开，D2 不脱开67,106（其中人防面积14,485）2161,50442516,4095,05421,056方案二减方案一：541-604700备注：针对 C1、D1、D2 之间的商业是否与楼栋主体分开的方案对比：方案二人防面积减少 1,732。通过减少人防，增加非人防，实现成本收益优化。【案例 40】：某项目底商与高层主体分开背景：当地应建人防地下室面积计算规则：（1）基础埋深 3m（含）以上的建筑，按基底面积计算；（2）基础埋深 3m 以下的建筑，62、按建筑面积 4%计算。问题：若仅做一层地下室，地下室范围必须扩展至商铺范围，因此商铺埋深将超过 3m，则人防面积为 14,250，非人防面积为48,750；措施：1、若局部做二层地下室，地下室范围无须扩展至商铺范围，商铺下无地下室，因此可利用基础埋深小于 3 米，达到临界条件。第二十条 人防优化之四：缓建、合建整盘看，共享设备是重点关键点：通过缓建人防地下室加快前期工程进度；通过合建项目人防地下室减少成本。1、人防地下室较非人防地下室工期更长，因此针对分期报建的项目，如果将人防工程放在后期缓建，能够有效加快前期工程进度。2、一般情况下，人防办只要求项目人防地下室配建面积与配建等级，并无位置要求63、，因此项目可从整体考虑，将人防工程放至同一期或者同一地块建设，通过设备共享达到减少成本目的。【案例 41】：某项目一二期人防合建办法：前期项目报规时，与政府谈妥，只要项目整体满足当地人防面积要求即可，人防建设可由项目自行调控建设时间。因此，项目通过将人防工程设置在二期，在不影响一期开工建设的情况下，同时减少了一期的资金投入。【案例 42】：某项目首期人防缓建背景：按照xx 省人民防空办公室关于进一步规范人民防空地下室建设有关问题的通知（琼人防 201397 号）第三条：采用桩基且桩基承台顶面埋置深度小于 3m 的项目，可申请人防地下室易地建设。办法：1、项目采用桩基础且顶面埋置深度小于 3m，64、达到政府所要求的人防地下室易地建设申请条件。2、利用客观因素积极谈判项目所处地段地质条件一般，对建筑抗震属一般地段，场地标高9.10-35.3m，地形起伏较大，土质较差，工程性能易变差。针对以上条件，项目向该县住房与城乡规划建设局申请人防地下室在后续地块缓建。5051【案例 45】：某项目不同地块人防统一建设问题：项目存在南北两个地块，原规划需分别设有地下室。办法：项目积极与人防办沟通：1、该市有其他项目有将人防平行建设的先例。2、项目虽分割为两块地，但属于同一个项目。3、项目南地块地下室面积较小且不规则，不便人防设置，建议统一将人防设置在北地块二期。最终：人防办同意该意见，南地块不单独设置人65、防车位，因此便于南北地块车位排布，停车效率由33 优化至 31.88。【案例 46】：某项目人防电站优化原一期电站范围 合建后一期电站范围1、项目综合考虑全盘规划布局及使用功能，经过与规划局谈判协商，建议一二期统一规划人防电站，二期地块不需设置人防电站，只需增大一期电站，最终占用 2 个车位及加两个活门。2、原二期地块需建设电站的成本为 55 万，现扩建一期电站仅需 10 万，节约 45 万成本。3、规划建设局批复同意在后续北部地块缓建人防地下室，缓解项目缴纳人防异地建设费的资金压力。【案例 43】：某项目人防合建问题：项目需要开发三期以及综合体商业项目，按规范要求项目三期必须配置人防面积 166、6,304，商业综合体需配建人防面积 7,744，但是人防车位不可售。办法：1、考虑到商业综合体中车位不宜出售，为实现利润最大化，项目将三期应建人防面积移至本项目商业综合体中统一建设，项目三期不单独设立人防区，提高项目可售车位个数。2、项目积极与政府进行沟通，提出以下问题：（1）项目三期建有一所小学，计划 2018 年 9 月份开学，周边公建配套设施（如小学、幼儿园、活动场地）工期紧张；（2）三期的北侧靠近居民楼，南侧靠沿河路，不利于人防开挖工程；（3）项目地质条件差，结构和基础处理困难。最终政府同意，将三期人防移至商业综合体中一并建设。【案例 44】：某项目人防工程合并建设办法：项目将相邻地67、块一以及地块二的人防工程合并至地块一建设，从而减少了人防设备费用，优化成本 60 余万元。策划比选方案成本效益对比成本项面积（m2)单方成本(元/m2)总成本（万元）方案一地块一、二人防各自平衡地块一人防地下室成本14,040.00 3,2004,492.8合并建设人防至少节约 60 万地块二人防地下室成本1,500.00 3,200 480人防增多一套设备费1 6060方案二人防平衡到地块一建设人防地下室成本15,000.00 3,200 4,972.8 地块二不需要单独设置人防设备1-60-6052535455七、车位价值转换关键词：将地下室改造为其他产品附加值赠送。在前期预测车位去化存在68、困难时，应前置考虑车位价值转换策略。根据价值大小排序，可将地下室改造为住宅夹层赠送、商铺赠送、储藏室赠送、设备放置等。在避免车位积存的同时，为项目其他产品增加附加收益。第二十一条 价值转换之一：先考虑别墅洋房赠夹层关键点：地下一层住宅垂直投影部分改为住宅赠送。赠夹层的操作：1、将地下一层报建为车位，满足配比要求，前期测算时做好成本分摊；2、满足验收后，把负一层住宅垂直投影部分改为住宅赠送，采光井作下沉庭院。地库顶板【案例 47】某项目地下车位转换为别墅负一层赠送问题：项目定位旅游度假盘，车位需求少；同时项目均为小面积别墅，需提高产品附加值，增强市场吸引力。办法：1、项目有四个地块，规划时把地下69、室全部放在别墅地块（A、D）下面。2、报建时把负一层按照地下车库报建，负一层的毛坯成本在前期已经分摊到地面产品（公寓、商业、别墅）中的公共配套设施费用中。3、通过验收后，把负一层别墅垂直投影车库部分改造成别墅负一层赠送，采光井刚好留作别墅下沉庭院。负一层报建版：赠送面积5657第二十二条 价值转换之二：其次改为商铺做溢价关键点：若车库上为商铺/架空层车库/停车楼，将部分车库改造为商业，与上层物业打包销售。前期按地下车库报建，后期将部分地库改为附加值更高的商业空间。既满足车位配比指标，同时解决部分地库的去化问题。第二十三条 价值转换之三：再用作储藏降配比关键点：将价值较低的车位（受柱网等影响）后70、期改造为储藏室或功能室。针对车位预估去化不佳，需要降低可售比的项目，可将地下室空间做两种转化：1、由于结构原因，多层塔楼负一层地库柱网较密，难以有效作为车位使用，可将该部分地库改造为储藏间销售给业主；2、项目后期可将地库中无法划为车位的浪费空间改为储藏室（部分地区也可改为子母车位）；或在考虑经济测算后将车位直接改为储藏室，以降低可售比例。上图红色部分为塔楼下柱网较多位置，改造为储藏间58592、报建时充分利用主楼下空间，划线成车位，后期可转变为储藏室或功能房赠送给首层住户。3、报建时将别墅下的空间设置为停车位，后期交房前封堵，改为功能房间，降低车位配比。直接减少车位 210 辆，最终车位配降至71、1:1.26。【案例 48】某项目地下车位改造为住宅赠送问题：项目车位配比 1:2，车位数量较多。办法：1、项目报建版用尽端路代替环路，提高停车效率，满足车位配比指标；通过验收后，改为环路，保证地库品质，提高停车舒适度。变环路为尽端路，提高停车率报建满足指标，后期改造为储藏 间 赠 送，增大首层溢价利用框架结构的优势，报建版将填充墙取消变为车位，后期恢复6061第二十四条 价值转换之四：最后考虑放配套关键点：将配套设施空间置于地下，避免损失容积率。地下室不仅只做停车功能，当地方政府要求配建配电房、游泳池和生鲜超市等，可将其置于地下，避免此类配套置于地面损失项目容积率。【案例 49】某项目问题：72、项目楼面价约 9,500 元/；配电房与泳池如果放于地面会计容，项目初步估算，洋房价格已高达 3 万左右，配电房（面积800）如放置地面，将占用容积率面积而减少收入约 2,400 万。办法：1、将 800 配电房集中放置在地下室项目与供电局沟通，为保证小区品质，将 800 配电房集中放置在地下室，获得政府同意。但由于该地区雨水较多，配电房放置在地下室有被淹风险，项目在配电房下方设置局部负二层，以避免雨水在负一层积留，有效解决配电房放置地面影响小区品质的问题。2、将恒温游泳池由一层商铺内移到商铺的地下室位置经与水专业设计沟通，地下室水泵房面积改小（满足验收），由此增加 5 个地下室车位，增收 873、5 万元。在设计时，室外泳池改成下沉式，室内恒温泳池由一层调整成负一层，通过补缴少额的土地出让金，取得 1,071。地下泳池不占容积率，并获得大产证。【案例 50】某项目将 2,000 生鲜超市纳入人防背景：xx 市规划局国有建设用地使用权规划条件中要求，项目需配置 2,000 生鲜超市。问题：生鲜超市置于地面将占用容积率。办法：项目将 2,000 生鲜超市置于地下，并与规划以及人防部门协商，将该超市并入人防设施范围，最终获得同意。从而释放了 50余辆非人防有产权停车位，增加约 750 万元销售收入。6263八、设计参数优化第二十五条 控建安成本之一：优尺寸关键词：通过设置一定微型或子母车位，74、折算成相应的标准车位。根据各地车位规范要求，若有明文规定车位尺寸（如规定子母车位相当于 1.3 个常规车位等），可根据要求合理使用地下室空间。若对于车位尺寸暂无明确规范的，项目可与当地规划部门积极协商，通过设置一定的微型车位以及子母车位，折算成相应的标准车位，提升项目停车效率。备注：因各地对于车位尺寸无统一标准要求，对于微型车位、子母车位的占比也没有统一规范要求；因此项目前期设计车位排布时，灵活使用此类车位类型。1、项目与负责审批的经办负责人进行多次沟通，得到经办负责人同意后；再与主管部门领导多次谈判，最终政府结合车位实际销售难度，同意增加微型车位和轻型车位，并进行折算。2、小型车按正常车位计75、入；微型车按 0.7 倍计入；轻型车按 1.5倍计入。3、通过不同车型的折算，使停车率最大化。利用微型车位填补尺寸不足的角落（左图蓝色区域），利用轻型车弥补子母车位只计一个车位的缺点（右图红色区域）。4、最终，项目通过与政府协调设置微型车位 13 个，轻型车位 11个，折算小型车位 25 个，减少地下车库面积约 430，降低建安成本约 98.9 万元。【案例 51】：某项目公关车位尺寸标准背景：当地审核车位默认按照小型车尺寸（2.4m*5.3m）进行核算，验收会实测车位尺寸。办法：6465第二十六条 控建安成本之二：减设备关键点：合建和优化地下设备空间，提升地块利用率。一般在地下车库设置时，往76、往会配建地下设备用房。针对不同设备设施，地方政府部门有相应的要求。一般设备包括三类：消火栓和喷淋设施；水泵房；变配电所和发电机房。（具体明细见附录 4）通过对设备的合建、设计优化等，能够一定程度提升地块利用率。【案例 52】：某项目优化水泵房背景：项目需在地下室建设水泵房。办法：1、项目先沟通自来水公司，对方建议由水池改为无负压装置。无负压装置虽然比水池价格高，但技术更优，能够提升水质，节省占地空间。2、项目沟通水专业设计，对地下室水泵房进行优化，再将优化方案与政府沟通。3、最终减少地下室水泵房面积，增加 5 个地下室车位，增加收入85 万元。第二十七条 控建安成本之三：减出口关键词：全面研究77、相关规范，在建造地下车库时，合理设计地下室，最大程度上减少地库出入口。根据国家地库设计要求规范，一般针对大中型汽车库的库址，车辆出入口不应少于 2 个；特大型汽车库的库址，车库出入口不应少于3 个，并设置人流专用出入口。其中根据国家标准中提及：1、车库出入口不应少于两个，但符合下列条件可设一个：（1）汽车库（500）出入口数量不应少于 3 个。6667办法：1、确保二期地块顺利获取项目一期在规划报建阶段，在缓建区南侧设置两栋 10 层住宅，考虑当地建筑规范中红线退让的要求，为二期地块给其他竞争对手设置拿地障碍，提高与政府谈判资本。一、二期车库连通口【案例 54】：某项目合理布置人防“口部”措施78、：项目 3#地块，设备用房和人防口部尽量布置在角落或塔楼下部，不布置在车道两侧或占车位，从而提高停车效率。（注：口部是指人防工程进出、通行的位置）【案例 53】：某项目合并一二期地库，减少车库入口背景：项目一期地块 136 亩，拟建地下车库 57,700，项目北部有一小地块，计划后期拿地。问题：项目一期规划地下车库，需配置 3 个出入口（图中红色标注位置），二期地下车库需配置 2 个出入口。同时，项目分两期需要分别设置人防电站，造成成本浪费。2、两期车库合建项目与镇政府及区规划局提前沟通，在不同国土证及施工证的前提下，争取到统一规划，统一命名。先后沟通镇政府与区规划局，最终把一、二期地下室连通79、，共用地库出入口。项目最终节约成本约 72万。同时二期地块不需要设置人防电站，只需要增大原一期电站，节约成本 45 万。利用角落设置口部，不占车位利用角落设置口部，不占车位利用角落设置口部，不占车位利用角落设置口部，不占车位塔楼大部分 不落入车库，减少地库无效面积6869第二十八条 控建安成本之四：降层高关键点：降低地下室层高，控制建安成本。根据经验值，地下室层高每增加 100mm，则地下室综合成本增加30-50 元/（数据摘自 2016 年 7 月高管会），因此，控制地下室层高十分重要。车库层高受柱网形式、顶底板厚度、通风管道以及喷淋设施的影响，不同组合方式对地库层高的影响不同（详见附录 580、）。地库在综合考虑其功能合理性等因素的条件下，同时也要合理的控制成本。各类型柱网层高需求值总结如下，供参考。【案例 55】某项目压缩地库层高项目通过上翻梁和顶板上外管线和地库内管线的综合，将带风管地库的层高压缩到了极致（约 600mm），减少了地库埋深从而大大节约地库成本。非人防地库部分剖面 6 级人防地库部分剖面 风管部分结构反梁处理内容柱网形式7.8mX7.8m（大柱网）7.8mX5.0m（中柱网）5.4mX4.8m（小柱网）设备选型普通风管诱导风机普通风管诱导风机普通风管诱导风机排烟管下有喷淋排烟管下无喷淋排烟管下有喷淋排烟管下无喷淋排烟管下有喷淋排烟管下无喷淋设备安装高度（mm）梁下安81、装650550350650550350650550350板下安装800700500800700500800700500车道净高要求（mm）2,2002,2002,200结构形式梁板式梁高（mm）800600600结构形式无梁楼盖式板厚（mm）350350250地库建筑层高（mm）梁板式3,6503,5503,3503,4503,3503,1503,4503,3503,150无梁楼盖式3,3503,2503,0503,3503,2503,0503,2503,1502,9507071九、成本分摊第二十九条 做分摊之一：度假投资郊区盘，必做分摊避风险关键点：做好前期成本分摊和前置去化考虑，避免后期利82、润被侵蚀。针对楼盘特性，例如度假、投资、郊区（常住率低）等客户属性明显的项目，尤其要注意车位的去化估算，前期投资测算时必须进行车位成本分摊。并且在住宅去化的同时要同期考虑车位去化策略，不可将车位放在后期，增加积存风险。通过前期成本分摊和前置去化考虑，增加车位销售期间价格策略的灵活度，实现溢价。成本分摊基本原则见附录 6。【案例 56】：某项目问题：项目以投资客为主，后期常住率不高，车位购买需求较低；周边竞品车位价格较低（5 万/个）。方法：基于以上考虑，项目在成本分摊测算时选择“投资定案阶段一次性全部分摊”。非人防车位总成本 25,882 万元，车位成本全分摊至可售住宅和商业范围 376,4883、9，因此对应货量区增加25,882*10,000/376,489=687 元/。车位原单个售价（元）车位单方成本（元/）地面产品均价（元/）分摊前92,0001,33313,942分摊后0014,629分摊前后差价（元）92,0001,333-687后期项目以开盘当天交一万元即可获取一个车位使用权。开盘当天推售洋房 2,178 套，当天认购 2,082 套。协同去化车位 1,906 个，在促进车位销售同时，为项目增加 1,906 万货值。【案例 57】：某项目背景：项目为旅游度假盘，自住率较低，车位需求不高。项目把地下室全部放在别墅 A、D 地块下。地库总面积为 55,238。方法：1、项目在84、前期就将车库全部成本 14,916 万元（2,700 元/55,238）按地面产品总面积 106,885（总建面-地库总面积）平均分摊，地面产品每平方米增加公共配套设施费 1,396 元。2、通过前期车位成本分摊，后期巧妙设计并以“全赠送”名义，既解决了旅游度假盘车位难去化问题，又实现别墅附加值提升的效果，促进别墅去化。7273第三十条 做分摊之二：洋房利好带车位，互相溢价积存难关键词：灵活应用洋房、车位搭售。1、若预计地上产品去化良好，可通过洋房与车位搭售，加快车位销售同时，提高地上产品溢价；2、若预计地上产品滞销，可通过车位与洋房搭售，给予侧面优惠，保证住宅产品形象。【案例 58】：某项目85、问题：项目定位为刚需兼改善，洋房售价均价为 1.7 万/，客户对于项目价格抗性不大，但周边竞品车位价格低（3-6 万不等）。方法：1、项目在投资定案阶段，将非人防车位价格定价为 4 万/个（单方售价 1,195 元/），而实际成本为 2,954 元/，亏本部分 1,760元/全部分摊至地面可售产品（每平方米增加 385.81 元/）。2、通过洋房与车位搭售，实现住宅售罄，协同车位去化80%的效果。【案例 59】某项目背景：项目为区域打造的首个劳斯莱斯项目，目标客户群体为具有较强经济水平的高端客户群体。方法：1、项目综合考虑，为加快车位去化，减少大宗资产积存，在投资定案阶段对车位进行成本分摊，分86、别分摊了 301 元/至洋房及商业当中，最终车位成本降至 1,544 元/。2、同时通过开盘前期车位需求摸牌，由原本定价 6 万/个溢价至8 万/个（周边竞品 10 万-12 万/个），再进行价格策略挤压，最终开盘当天车位去化 88%。7475附录：附录 1：车位指标基础知识车位比的三种表现形式：序号车位比形式指标体现举例1车位个数与小区的户数比例1:X 或 X 个/户X=0.8，住宅共 1,000 户，需车位800 个2车位个数与总建筑面积比例Y 个/100 Y=0.8，住宅面积共 10,000，需车位 80 个。3车位个数与不同面积户型比例户型面积 A，Z个/户；户型面积 A，W 个/户A87、=90,Z=0.6,W=1,90 以上户型400 户，90 以下 600 户，需车位 840 个。附录 2：各类停车形式基础知识各类停车车库成本对比(成本中心数据)：项目在各项车位指标确定之后，进一步应考虑跟政府谈判采用的车位形式。由上表可以看出，一般情况下从成本上考虑，项目采用车位形式的优先次序为架空车库、停车楼、半地下车库、一层地下车库、地下机械车库、二层地下车库。1.架空层1.1 架空层定义住宅设计规范（GB50096-2011）规定，架空层指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。目前的架空层主要有两种：一种是半地下室的，另一种是地上的。此处讨论的是地上架空层。1.2 不计容架空车库与88、普通地下车库对比如下车库类型建造成本土地成本对地上可售产品的影响地下车库地下室成本（包括大开挖和基坑支护，防水等）否无架空车库地上建造成本（自然通风、天然采光）不单独占用土地，应分摊一层建面的土地成本占用一层层高（按照 100m 上限设计时有影响）各类停车位建造成本建议值序号片区名称架空层停车位（建造成本建筑单方，元/m2）停车楼（建造成本建筑单方，元/m2）半地下室停车位（建造成本建筑单方，元/m2）非人防全地下室停车位（建造成本建筑单方，元/m2）人防地下室停车位（建造成本建筑单方，元/m2）机械停车位（建造成本建筑单方，元/车位）建议值建议值建议值建议值建议值建议值1华南片区1,800-89、2,000 1,900-2,1002,200-2,5502,6003,45015,0002东北片区2,6503,3503华北片区2,8503,3004华中片区2,6503,5005华东片区2,4503,1006西北片区3,0003,7007西南片区2,5503,150备注：以上建议值仅供参考，具体项目以实际情况为准。76772.停车楼2.1 停车楼停车楼指停车空间向地上发展形成的建筑，国内的停车楼多数用于大型公共建筑，但被采用频率不高。主要在于停车楼侵蚀容积率，影响建筑密度指标。2.2 停车楼特点停车楼（半）地下车库优点成本较低且维护费用低不占地面用地缺点占用地面面积较多造价和施工费用高单停车90、位占地面积5-9 忽略单停车位占建筑面积25-35 30-35 绿化会降低绿地率，可布置垂直绿化影响植物的配置对城市形象可做造型优化忽略3.半地下车位3.1 半地下车位定义建筑工程建筑面积计算规范（GB/T 50353-2014）中规定，室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的 1/2 的房间称为地下室，室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的 1/3，且不超过 1/2 的房间称为半地下室。3.2 半地下车位特点半地下车库与全地下车库对比：全地下车库半地下车库土方量大小结构底板底板在地下水位之下做防水底板在地下水位之上做防潮防排烟只能设置机械排烟根据建筑面积选择设置再燃排烟和机械排烟全91、地下车库半地下车库防火分区平层车库 4,000（设喷淋）复式车库 2,600（规定值的65%）平层车库 5,000（设喷淋）复式车库 3,250（规定值的65%）与道路交接关系上部建筑室内外高差较小上部建筑室内外高差较大安全疏散人员疏散口应和汽车疏散口分开设置。每个防火分区，不少于两个人员疏散口，如果同一时间人数不超过25份或类汽车库可设一个疏散口。4.机械车位的注意事项4.1 无产权问题机械停车位是一个移动的非独立空间，依靠机械的整体运行和空间的交换来达到个体车位使用的目的，而在权属意义上的停车位是一个固定的独立空间，机械车位一般无产权。4.2 维护成本较高机械车位维护成本高，增加业主经济负92、担；机械设备需要电力运行，出现停电或电力问题将无法正常使用；单独的机械车位无产权等等。地下二层车位与机械车位二层经济技术指标对比如下：对比项目机械式二层地下停车库普通二层地下车库车库深度5.8m7.5m-8m土地利用率24 /个33 /个单方建安成本2,000 元/2,800 元/机械费用1.5 万/个-维护费200 元/年/车位-单个车位成本小计6.3 万/个9.2 万/个优势成本低，节约建安成本，基坑支护等费用。停车较便利劣势维护成本较高，易出现故障停车便利性不高成本较高地下二层施工难度增加备注：（1）本表仅供参考，具体费用视当地情况而定。（2）通常情况下物业对机械式停车位每月要多收 5093、 元的设备运行维护费。7879附录 3：人防基础知识1.人防车位的概念人防是开发项目根据人民防空法的要求，建设的人民防空地下室，用于战时或重大灾难时躲避居民之用。2.人防的分类标准按人防使用功能人防工程可细分成以下四类：医疗救护工程、防空专业队工程、人员掩蔽工程、配套工程。其中民用建筑设计中涉及最多的就是人员掩蔽工程。序号战时功能（大类）战时功能（中类）1医疗救护工程中心医院急救医院、救护站2防空专业队工程专业队队员掩蔽部专业队装备（车辆）掩蔽部3人员掩护工程一等人员掩蔽所二等人员掩蔽所4配套工程区域电站、供水站食品站人防物资库人防汽车库3.应建人防计算方式3.1 所有建筑均按建筑形式分类，指94、标计算与使用功能无关。一般计算方法如下：3.1.1 十层（含）以上的建筑或者基础埋深 3 米（含）以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建六级（含）以上防空地下室。3.1.2 基础埋深不超过 3 米的建筑，应按其总建筑面积的 2%-3%修建六级（含）以上防空地下室。3.1.3 单建工程（地上建筑投影范围之外的地下建筑）应按其面积的 30%修建。如一栋建筑既有高层又有多层，应按上述要求对建筑进行竖向分割后，分体计算应建设人防面积指标。3.2 为小区配套建设的中小学、幼儿园、市政站点等可不结合修建防空地下室（具体按各市规定执行）。如上述项目与其它建筑合并设置，应将其面积指标扣除。3.3地下室、半地95、下室、地下车间、仓库、商店、车站、地下指挥部等，包括相应的有永久顶盖的出入口的建筑面积，按照其上口外墙（部包括采光井、防潮层以及保护墙）的外围水平面积计算。层高超过 2.20m的部位应该计算全部面积；层高不足2.20m的部位应该计算1/2面积。注：具体应建人防面积要依据当地政府以及人防办公示。8081附录 4：地下室设备明细1.消火栓和喷淋设施车库类型停车数量消火栓喷淋地下车库N 5XX5 N 10XN 10半地下车库N 5XX5 N 50XN 502.水泵房生活泵房和消防泵房一般合建，由于场地原因也可分开设置。当小区分期建设时，则有可能建一个以上的水泵房。水泵房分建与合建的基本原则是，当一、96、二期规划已经确定，泵房合建；当二期建筑性质和高度等都无法确定时，泵房分开建。对于多层地下室而言，水泵房及水池宜都设置在地下室的底层。水泵房尽可能避免在住宅下设置（远离塔楼），以减小噪音对住户的影响，且最好靠近配电间和水专业主管井。3.变配电所和发电机房变配电所一般在地下一层（中山珠海必须设在首层），供电半径250 米范围内要靠近大型负荷，同时应避开建筑物的伸缩缝，不应设在厕浴或其它经常积水场所的正下方或贴邻（设双层板）。若设在地下一层时，应采取抬高地面（100300mm）等防水措施。发电机房一般设在地下一层，至少有一面靠外墙（建筑物的背面），靠近低压配电室且尽量远离高压配电设备，避开厕、浴等潮97、湿性场所的下方或相邻位置及主要出入口和主要通道，避免机组定期运行保养时，影响客人的进出。附录 5：有梁式地库与无梁式地库说明地下车库可分为梁板式地库与无梁板式地库。其中无梁板式地库层高比梁板式地库层高少 250mm-450mm。1.梁板式地库层高：图（1）大柱网形式+普通风管中 图（2）小柱网形式+普通风管 图（3）小柱网形式+诱导风机 图（4）小柱网+诱导风机-排烟管下无喷淋2.无梁楼盖地库层高：无梁楼盖是一种双向受力的板柱结构，是在对于建筑物净空与层高限制较严格的建筑物经常使用的楼盖形式，常用于多层的工业与民用建筑中，如商场、书库、冷藏库、仓库等。层高：梁高（800）+设备高度（650）+98、车道净高（2200）=3650mm层高：梁高（600）+设备高度（550）+车道净高（2200）=3350mm层高：梁高（600）+设备高度（650）+车道净高（2200）=3450mm层高：梁高（600）+设备高度（350）+车道净高（2200）=3150mm8283图（1）大柱网形式+普通风管 图（2）小柱网形式+普通风管 图（3）小柱网形式+诱导风机 图（4）小柱网+诱导风机-排烟管下无喷淋附录 6：成本分摊基础知识投资阶段成本分摊指在投资定案阶段，根据项目特点以及市场情况，对车位成本进行一定比例的分摊至地面可售产品或者是公共配套设施，从而达到控制车位货量占项目利润比。其中XX集团成本归99、集基于以上建筑、结构比较可知，小柱网形式在停车位效率上低于大、中柱网，但在节约土建成本方面有着突出的优势。诱导风机-排烟管下无喷淋做法比普通诱导风机做法可节约层高 200mm 左右。与分摊管理办法 2016 版中提及：车位工程成本均先归集，后按受益可售面积分摊。别墅附属车位：成本直接计入相应产品。非人防车位：车位售价执行集团价格底线管理相关规定，目标成本编制时：车位价格大于成本，不需分摊，车位价格小于成本，需将差额分摊至地上受益可售产品。人防车位：若政府规定人防车位可售，人防车位成本按照非人防车位成本分摊办法；若政府无规定人防车位可售，则人防车位成本全部分摊至可售产品。层高：板厚（350）+设备高度（800）+车位净高（2200）=3350mm层高：板厚（250）+设备高度（800）+车位净高（2200）=层高：板厚（250）+设备高度（700）+车位净高（2200）=3150mm3250mm层高：板厚（250）+设备高度（500）+车位净高（2200）=2950mm