1、Strategic planning report 战略策划报告,打造中国首席“孝文化”旅游综合体项目,目录,CONTENTS,新田作为国家级贫困县，具备发展旅游产业的先天优势，适合走依托旅游产业，带动经济社会全局发展的路线,新田基础条件,PART 1,旅游推动,区域合作,政策推动,湖南旅游业发展迅猛湖南“一带一部”旅游合作区域优势凸显，生态文明和两型社会建设为旅游业发展拓展了空间。“十三五”期间，湖南省旅游业将保持15%的平均增长速度，力争到2020年，总人天数达到7.5亿，实现旅游业总收入达到7000亿元以上，相当于湖南GDP的15%以上。,新田有望成为湖南旅游扶贫建设样板旅游法、国民旅游2、休闲纲要（2013-2020年）、国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见相继出台，国家把旅游扶贫作为扶贫开发的重要战略举措。近年来，新田把养生和休闲娱乐、文化旅游作为绿色发展的重要内容，紧紧围绕“中国新田养生旅游目的地”的建设目标往前迈进。,恰逢构建永州的旅游产业带，新田借势发展发展永州文化旅游背景下，新田有望打造永州孝文化旅游“中心城市”；湖南省文化生态旅游是大湘西地区独具文化特色和资源优势的产业。；中国西南对外开放的“桥头堡”；,区域发展格局与政策导向三股浪潮共推新田旅游发展,新田发展机遇,PART 2,新田发展威胁,新田旅游发展的机遇与威胁并存，如何突围制胜，亟待破题。,PART 2,新3、田资源评级,新田县旅游资源以人文特色为主，自然景观为辅，文化资源禀赋丰富。,五级资源：暂无,PART 1,如何将人文资源系统化、现代化地姿态展现，是最大的难点与亮点：塑造一个有文化高度的旅游名片,PART 1,千年孝德 传承新田舜帝的孝德文化与新田有着天然而深厚的历史渊源，新田的历史，就是新田孝文化生生不息，发扬光大的历史，孝文化深深烙上了新田人民勤劳奋斗的印记。,“南有新田”大孝于国家毛泽东同志曾盛赞“南有新田”，就是对新田人民自力更生、艰苦奋斗、“大孝于国”精神的凝练与升华。,“孝”时代张力：继承、革新新田通过建设孝文化主题公园，弘扬孝文化全面提升全县人民的精神文明水平。,从古至今，“孝”4、文化随新田人的血脉流淌！县政府践行多年，用孝文化主题公园奠定基础。塑造文化高度，将“孝”作为新田旅游文化名片是时代必然。,已有名片“孝”,已有名片“孝”,立足全国大局，浙江安吉、仙居、湖北孝感、山东青州等地也围绕当地孝子传说积极开发“孝文化”旅游产品新田问题：如何利用优势资源，打造核心竞争力，占领“孝”文化至高点？,PART 1,已有名片“孝”,目前全国孝文化旅游产品呈现主要特征:,PART 1,已有名片“孝”,孝文化旅游发展难点,这些障碍因素不消除,将会严重制约新田的经济发展与城市品牌建设。,旅游休闲产品，进入4.0时代个性化的深度体验成为新一代旅游发展趋势,景点观光完全依赖“自然风光、历史5、遗迹、文化遗产”产品单一，盈利模式简单，甚至完全依赖门票收入。,定点娱乐自然风光、历史遗迹、文化遗产，增加了主题公园，过山车、微缩景观等标志性娱乐设施产品有所提升，理念有所转变，增加了娱乐的项目，盈利模式仍然简单，食住行游购娱，主要依赖门票收入和餐饮住宿收入。,多样休闲以温泉休闲度假区、海洋公园、方特欢乐谷、农业旅游，互联网主推旅游业的高速发展产品趋于多样化，服务开始全面提升，市场已经开始细分，盈利模式更加合理。,深度体验 优秀景观景区持续受欢迎+休闲度假大行其道+旅游农业蒸蒸日上+市场细分明显+智慧旅游来临 互联网+旅游=智慧旅游时代。一大批互联网旅游企业的崛起，网络自由组团游家庭式休闲自由6、行智慧自驾游、重复体验休闲度假深度体验游,旅游发展趋势,解决“非强势景点”与“出奇制胜”这对核心矛盾以下三点核心至关重要,14,破题,更深度的文化体验,要创新将孝文化与现代科技手段融合，让文化的体验更富有创意和互动性，放大自身文化资源优势，实现差异化的深度文化体验是核心；,1,2,3,三大核心,更创新的运营模式,要抛弃概念打造思维，依靠精细化品质建设、大平台资源整合和持续性经营管理；将旅游度假区与休闲商业设施进行业态的深度融合；,更符合的旅游产品,4.0时代产品需要兼顾观光体验型与休闲度假产品并存的特征，可以满足不同类型、不同时间段、不同需求的游客。,集中资源，打造一个以孝文化为主题的旅游综合7、体不是观光旅游型项目，而是兼顾观光、休闲、度假的综合型项目,15,结论,以文化旅游综合体项目为中心打造中国孝文化旅游第一城,龙头项目,18,企业,行业,湖南旅游度假枢纽与集散中心，文化旅游综合体第一级，代言永州的首选旅游度假目的地,营造文化度假、健康度假生活方式的领先品牌,九台战略投资的核心项目,区域,战略规划,19,发展策略,休闲度假为主导阶段性长期居住为支柱观光及体验旅游为辅助,休闲度假功能：养生、会议修养、心灵释放、家庭度假地域：以外省为主阶层：富裕阶层为主,养生长居功能：养老、避寒、自由职业、养生、休闲、投资地域：省内和省外阶层：以中产阶层为主,观光及体验旅游功能：作为其它旅游景区的游8、客集散地，提供酒店和餐饮的服务地域：全国各地阶层：广泛,客群定位,21,阶段长居市场,观光旅游市场,短期度假市场,孝文化特色、传统民俗特色文化深度旅游的标志性目的地,候鸟式、乐退族生活的健康养老养生胜地,舒适健康生活体验的短期度假标杆,主要利润来源,支撑地产开发,品牌宣传造势,功能定位,打造具有浓郁新田风情、浓缩孝文化精髓、融合外来设计时尚、符合国际审美需求、村民安居乐业、引以为荣、游客称羡、业主流连忘返、并且三者和谐相处的孝城新田。,发展目标,通过三大模式（孝文化产业园、非物质文化遗产保护与开发、新田生态博物馆），打造新田建设样板工程，赢取政府的大力支持。,制高点,尊重：尊重新田的文化、生态9、及自然的成长规律;反哺：总体实现收支平衡；利润反哺新田的发展；外力：引入各方面的外力优化新田，引导有效、可持续性的成长；和谐：建立完善的机制，使村寨、旅游、度假三者和谐共融；,发展理念,打造永州旅游的标杆，收获巨大的社会效应和影响力；上接国家政策，获得政府的认同与支持；打造最具吸引力的城镇，提升资产物业经营价值和销售；提升新田的品牌形象，探索新田在文化旅游上的创新模式。,项目收益,项目综述,23,城市形象定位返璞归真 孝城新田,新田面临着在新领域能够横空出世，闪耀夺目的机遇：在中国旅游综合度假时代来临的大时代下；在旅游综合度假大鳄尚未聚集、行业缺乏统一标准条件下；永州缺乏一个代言自身旅游度假与10、文化的品牌度假项目的背景下；于九台而言：在城市商务综合体竞争日益激烈的今天，探寻新的发展方向与利润增长点，开发文化旅游综合体的具有重要战略意义充分利用本项目的资源禀赋和发展潜力，新田应该能够实现：一个高起点、大手笔的文化旅游度假休闲品牌；一个能够成为未来行业标准的高端度假项目标杆；一个代言永州以至湖南的世界级旅游目的地；,24,使命远景,舒适、健康、便利、文化、私密五个因素对于多数客群敏感，这五项作为项目打造的重点,26,客群细分,敏感点,客群敏感点,竞争态势,客群需求,项目资源,项目目标,发挥和整合项目资源条件，借势突围,孝文化旅游度假深度体验，,孝文化旅游第一品牌,健康养生度假目的地首选,11、要点：紧抓三类客群、把握核心敏感点，打造养老、观光、度假为一体的文化旅游综合体,产品构建体系,政府需求,区域政绩形象项目、新田新型旅游综合体项目代表工程,新田标杆项目,+,+,+,产品构建,文化体验,健康养生,休闲度假,孝文化体验园；富硒健康生活体验区；新田民俗风情街,富硒有机农业；休闲体育中心；温泉中心；康体休闲；富硒SPA；社区诊所；健康疗养,构筑三大板块，满足不同客群度假需求。,一站式家庭度假型富硒温泉养生酒店精品主题型乡村客栈型文化娱乐顶级垂钓,三大版块,孝文化博物馆：多媒体形式展示孝文化亲子体验中心：亲子互动，体验新时代孝文化老年体验中心：让年轻人通过真实感受，体验老年生活的不易,孝12、文化产业园区,富硒生活 体验区,新田民俗风情街,富硒顶级茶馆：茗茶之乐、茶主题餐饮、茶艺表演观看；富硒农产品体验馆：多媒体洗脑富硒健康价值，富硒产品展示、品尝、销售。富硒温泉养生会所：温泉水疗、水上娱乐、按摩SPA,新田剧院：新田花鼓戏，新田花灯戏，新田舞狮新田特产：新田板栗，新田三味辣椒，新田花生，新田凤尾酥,新田乌梅糕,新田兰花根.新田酒楼：新田山野菜，新田沙螺，新田血鸭.民俗集市：灯盏粑粑店、油炸醋水豆腐铺、瑶族绣花鞋铺，新田花灯铺）,29,文化体验,孝文化体验园区,服务客群：孝文化观光客群，提供深层次的孝文化体验。,富硒生活体验园,服务客群：养老长居客群，提供最深层次、最纯正的新田文化13、生态展示与体验，成为长居者日常生活的场所之一。,富硒温泉养生会所,温泉水疗、水上娱乐、富硒食品、富硒饮料；,新田特产,新田板栗，新田三味辣椒，新田花生，新田凤尾酥,新田乌梅糕,新田兰花根.,新田民俗风情街,服务客群：旅游客群，重在散客，提供娱乐性、观赏性、游览性的文化体验。,总体思路：依托项目温泉养生中心及富硒健康园，整合项目内养生度假配套设施及服务，成立健康管理中心，打造集健康、疗养、交际的于一体的养生度假休闲平台。组织建设方面：导入外力，引入专业的健康养生咨询管理团队运营管理区别传统被动式健康疗程服务，导入主动介入式健康管理服务体系；运营服务管理方面：各项配套规划相对集中分布便于整合供客户14、便于共享及使用；实行会员制，为会员提供完善、尊享、私密的服务保障，与项目长居产品捆绑销售，对项目业主实行优惠政策；事件与活动方面：围绕健康养生组织系列高端健康养生大师讲座及会议组织，包括富硒产品的健康功效、抗衰老美容等。,33,健康养生,酒店度假核心吸引功能：选择不同度假酒店即意味选择不同度假方式；旅游度假不在停留观光层面，而是要彻底放松身心，而作为度假最基本要素之一的酒店住宿起决定性作用；酒店承载多元功能，不同主题与客群定位要求不同主题与风格设计调性与之匹配，这就为其成为度假目的地核心功能提供可能；将酒店和度假目的地结合，打造度假目的地已成为一种趋势，典型酒店目的地如马尔代夫、泰国清迈、巴厘15、岛等。,酒店承载的多元功能,休闲度假,后勤支持系统,综合服务空间,环境园林,标准化配套,传统大片区多家酒店分布模式,大片区多家酒店分布模式创新：“泛酒店群”,外包体系,标准化配套与服务外包,专注特色配套与主题创新,后勤支持系统：保洁、保安、仓储环境空间：园林体系、主题特色标准化配套：大堂、泳池、购物、餐饮特色配套：温泉SPA、特色餐饮,传统大片区多家酒店分布模式通过标准化配套与服务外包、酒店主体专注特色与主题创新可实现：标准化配套与服务外包有利于降低运营成本，实现低成本化运营；酒店开发主体专注于特色配套与主题创意，有利于增加核心竞争力；不同主题酒店形成个性化配套，有利于片区形成差异化的丰富酒店16、体系；部分客房可销售短期回线。,泛酒店群,标准服务外包，特色主题自己经营；,特色主题由自己经营，以突出特色。以标准服务外包、常规功能分解、多元设施共享来降低成本，从而确保“泛酒店群”度假体系可持续运营。,泛酒店群,以酒店与住宅产品为核心的客房载体营造舒适度假休闲环境空间整合项目各项基础配套与特色配套资源设施通过服务外包提供标准化统一服务实现项目“泛酒店群”度假体系。,泛酒店群度假体系,环境空间自然环境建筑园林特色主题独特风格,特色配套服务养生温泉 文化体验 艺术创意,基础配套支持商业配套 体育运动健康管理中心,客房体系酒店客房 住宅产品,泛酒店群,酒店、住宅、配套三者良性互动；,酒店：种类丰富17、化、轻资产化、酒店住宅化；主题丰富化：通过部分配套与服务外包，酒店开发主体专注主题创意与个性空间，可提供更丰富且富竞争力产品供应；轻资产化：部分服务配套与服务外包，降低开发成本；酒店住宅化：部分酒店客房可直接销售，可短期回现，减轻投资压力；住宅：实现经营价值、住宅酒店化；实现经营价值：住宅可返租或实行酒店托管获取经营回报，强化投资属性；住宅酒店化：享受酒店管理服务及输出特色配套，共享基础性大配套；配套：集约化可持续利用；基础性配套：在供社区使用的同时可供度假客群享用，使用率提高，更加集约化；特色配套：在供度假客群使用的同时延伸至社区空间供业主使用，扩大了使用率。,38,泛酒店群,开发运营管理,18、统一规划引导招商，预留发展弹性空间；整体规划贯彻“泛酒店群”理念，以客户需求导向引导招商与开发以集聚配套设施形成主题板块，规划上预留发展弹性空间，保证整体格局形象；相对集中与分散的空间布局原则；相对分散：具备强势吸引特色项目建议选址绝版资源地块，形成不可复制吸引力；相对集中：不具备强势吸引力项目组合聚集，形成规模构筑吸引力；小体量、小投资为主投资开发建设；开发建设以小体量、小投资为主，易于合作、转让、经营及后期销售，保证可持续经营；统一形象，整体对外宣传推广；成立酒店集群联盟，统一形象对外推广，打造首个度假酒店集群品牌。,39,泛酒店群,40,说明：“泛酒店群”构成体系中基础配套体系共享项目社19、区物业配套,配套体系,酒店群体系,项目体系构建两类核心产品、一类附加产品；,度假功能为主兼顾居住功能与第一居所有区别的产品，注重舒适性钟情度假享受、放松、休息、私密性要求高；周边休闲娱乐配套完善，项目拥有特色配套及吸引的度假活动；物业服务能及时、贴心，真正享受度假。,短期性度假（兼顾阶段性常居）,居住功能为主兼顾度假功能产品也有完整的功能分区，便于日常居住；项目拥有完善的生活配套及与周边，城市紧密联系；钟情度假享受、放松、休息、私密性要求高；因阶段性居住，面积、总价应控制；物业服务要到位，全面，生活杂事能代管代办。,阶段性长居（兼顾短期性度假）,类别墅、小高层,别墅、类别墅、洋房,客户,客户需20、求 产品需求,产品,度假物业产品整体概述,短期性度假产品放大户型的度假功能，户外应考虑招待和交际的聚会功能。,阶段性长居产品重视客户的日常居住使用功能，兼顾度假可能。,社区居住物业产品体系,以mini独栋、mini双拼、mini联排、mini叠墅、高层度假公寓为主。,以一般叠墅、合院、洋房及公寓为主。,度假区居住产品体系构建,阶段长居住宅：1、温泉中心组团：以项目“养生度假酒店+富硒康寿园+温泉养生中心”为核心卖点打造度假和阶段性长居住宅物业；2、社区中心组团：以“商业服务中心组团”为核心卖点开发的阶段性长居公寓。度假住宅：3、家庭度假村组团：以项目“一站式家庭度假群+度假居住”核心卖点的短期21、度假客群。,44,重点打造三类度假产品,45,合理面积段控制总价，突出高性价比,度假物业产品核心与实现,联合策略：旅游集群，共同构筑橄榄坝旅游集群：把新田项目与柳州其他文化旅游项目为一个整体，强强联合，优势互补，形成旅游集聚，产生柳州文化旅游集群效应；竞争策略：客群错位，业态互补：通过孝文化旅游第一品牌吸引柳州观光客，柳州旅游必来新田；通过优质的服务，文化体验，度假体验，来新田必度假停留,47,与周边文化旅游城市竞争、联动策略,48,谈文溪区域的区位、交通、文化及景观资源优越下面以谈文溪为示例进行旅游综合体演绎,九峰竹海,秀峰湖,福音山森林公园,皇宫溶洞,大冠堡,龙家大院,彭梓城古民居,谈文溪22、,鹅井,通过旅游综合体增加游客停留时间,自然观光的优质体验,文化资源的深度挖掘,吸引旅游度假客户,文化旅游综合体留住游客,孝文化旅游第一品牌,留客示意,绿色景观用地：富硒有机农业、休闲体育中心、温泉中心、康体休闲、富硒SPA、健康疗养,景区三级保护范围：规划项目构想：主要包含一站式家庭度假酒店、康体休闲配套、乡村客栈、孝文化体验园。,优质建设用地：规划项目构想：主要包含度假与长居居住区和相关配套设施、富硒温泉养生酒店、精品主题型精品酒店、民俗风情街等对产权有较高要求的项目。,谈文溪文化旅游综合体规划构想,驱动客群：短期度假客户阶段长居客户观光客户,按照以下驱动客群选择模型，同时综合考虑项目自身23、资源属性与项目客群主体，我们建议驱动客群顺序为：短期度假客户阶段长居客户观光客户；,50,观光客户,短期度假客户,阶段长居客户,驱动客群选择模型,投入产出比、启动门槛、进入条件,战略价值（品牌价值、项目贡献、成长价值）,中,低,高,低,中,高,项目驱动模式,在遵循驱动标准的同时，项目分期驱动应考虑以下因素：每一期均针对特定人群，拥有主题概念；在人群有限可控的同时有意识的引导新客户；协调平衡资金投资与回收；住宅销售与物业配套；政府需求与村镇关系。,51,项目开发分期驱动模拟,首期驱动至关重要，必有“龙抬头”气势，为后期开发销售运营铺垫,52,城市名片，树立孝城新田形象,特色项目，民俗样板示范，观24、光吸引点,健康领域标志性项目，富硒健康生活方式,前期核心利润来源点，客户核心停留消费区,成熟期，快速回现，支持持续开发,项目首期驱动,1、邀请各方专家成立新田孝文化研究与应用研究会2、研究并推进孝文化在旅游中的落地应用3、孝文化产业开发组进行项目落地可研与概念规划4、致力于打造中国孝文化旅游第一品牌,1、在度假尚未标准化的时代，标准化，规范化的总体项目管控极为重要；2、以新田县委书记为首，县委领导班子为担纲，各个政府部门，乡镇领导班子落实 3、规范引入农民及农村资源，构建官方运营平台,1、整合国际最一流合作伙伴，阿特金斯、书香世家酒店集团 2、建立产业专家与学术专家组成的专家顾问团（文化旅游专25、家及农科院专家、健康水产品专家等）3、合作团队深谙旅游度假产品体系、服务标准、运营推广模式及客户需求，是项目精品打造的保障 4、稳定长期的铁杆合作，建立默契达成共识，有效降低成本,三方机构,重点整合孝文化、基础保障、投资合作三方面资源；,可研、概念规划,开发、运营平台构建,平台运营，产业发展,立项、落地规划,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,成立孝文化产业开发组进行项目落地可研与概念规划。,由政府牵头，企业担纲，按照统一规划进行开发；成立行业管理协会，规范引入农民及农村资源，构建官方运营平台,成立管委会、股份制文旅开发公司，完成立项与正式的落地规划。,政府政策支持、行业协会做规范、企业担纲、居民成为平台的一分子，群力群益，达成进产业发展。,重点整合资源,中青旅景区业务：古北水镇，乌镇中青旅其余业务：遨游网，彩票投资，旅行社等,附：近五年中青旅与景区营业收入及利润分析,中青旅是目前中国最成熟的文化旅游运营商。近五年，中青旅80-90%的利润来源于以文化深度体验为核心的古北水镇和乌镇项目。旅游4.0产品产生的利润，相较过往产品拥有压倒性优势。,THANKS,谢谢聆听,