1、1,合肥大户型专题研究 开发研究中心,2,报告说明,合肥市房地产市场发展至今，住宅已经细分出多个系列产品，经济适用的小户型、改善型紧凑户型、舒适大户型，以及豪宅产品等均形成一定的市场规模。其中大户型和豪宅增长速度明显加快，合肥市场正在向大户型时代跃进。大户型住宅也将成为未来地产发展的趋势，对该类项目的研究将有助于我们提高对大户型住宅的认识以及发展趋势的把握，更将对以后操作项目具有指导意义。,3,了解当前合肥市大户型产品的分布特征；,了解当前合肥市大户型产品的供应、销售状况，并预判未来大户型供销走势；,了解当前合肥市大户型产品的价格情况、价格走势预判及其价格地域特征等；,了解大户型产品的客群特征2、；,详细分析当前市场大户型产品特征、市场亮点、为未来大户型产品定位提供依据；,研究目的,4,研究内容,以合肥市2008年、2009年、2010年1-10月供应的140以上的大户型为主（注：时间以合肥家园网备案时间为基准）,研究内容,大户型住宅产品现状分析以及产品发展趋势,大户型住宅发展产生的背景,大户型住宅供应、销售、价格分析以及后市预测,大户型住宅产品的客群特征,典型代表案例分析,5,标准一,此大户型专题研究，研究对象为住宅，不包括写字楼、商铺；,此专题所指大户型住宅，定义为单套面积140以上户型；,供求分析中考虑所有单套面积在140以上产品；但整体报告具体针对对象为除去洋房、别墅外，普通住3、宅产品中的大户型。,对象界定,为明确研究对象选择标准，对本次大户型专题研究对象做如下界定：,标准二,标准三,6,报告框架,PART 1,PART 2,PART 3,PART 4,PART 5,PART 6,PART 7,发展背景,大户型住宅供应分析,大户型住宅销售分析,大户型住宅价格分析,大户型住宅客群分析,典型案例分析,大户型住宅产品分析,7,PART 1 发展背景,8,房地产市场,刺激,消费需求,产品升级,推动,经济发展,城市化,房地产业的发展相对于城市化的高速发展仍呈整体滞后的态势，然而随着经济发展，市场消费需求扩张，房地产开发随之产品升级,9,与经济发展关系,当前合肥市房地产发展处于平4、稳增长阶段，房地产投资额占GDP的份额逐年增大，房地产市场处于平稳调整发展期,人均GDP水平与房地产发展的关系:,10,城市化进程催生房地产物业丰富，高档住宅产品应运而生,：,与城市化发展,高档产品,房地产是城市化的物质载体，推动着城市化建设，城市建设过程中不断提升的城市地段催生高档住宅出现,11,经济快速发展，消费者日益多样化的居住需求,客厅,入户花园,园林景观,基本需求居住需求，即发挥住宅最基本的使用价值；高级需求舒适度、美观性、自身价值和生活品味的体现；,消费需求,入户大堂,客厅,物业管理,消费需求的功能性层次生存性需求、享受性需求、发展性需求 随社会经济增长和收入增加，在满足基本生存需5、要的基础上，享受性需求和发展性需求会越来越上升到主要地位。适应需求的变化趋势，住宅的设计、房型、设施、科技含量、环境与品位也不断提高。,12,多层,小高层,高层,别墅,产品升级,住宅主要是满足基本生存居住需求 户型设计、社区景观、基础配套较差；物业类型多以多层住宅为主,住宅以基本居住需求向改善需求过渡；开始注重户型设计、园林景观、基础配套，品质一般；物业类型以较好品质的多层、中档小高层、低档高层为主,住宅以改善性需求为主；注重户型居住与功能设计、景观环境、生活配套、科技含量；物业类型以精装公寓、花园洋房、别墅、平层豪宅以及超高层住宅,低价位,中价位,高价位,不同层次居民的收入结构和购房承受能力6、，产生相应的住宅消费需求结构，催生不同档次结构的住宅产品,13,产品细分,随着房地产市场发展日趋成熟，市场激烈竞争，住宅市场产品不断升级，产品类型不断细化,14,随着居住生活品质的提高，人们的生活居住方式不断更新，对于住宅生活功能空间的追求也越来越强烈，人们的欲求催生了大户型产品的阶段性升级换代。,大宅演变,15,合肥市大户型板块及区域代表项目,政务板块：作为新的行政文化办公中心，板块大户型发展最成熟，以恒大华府和置地广场为代表，但土地供给有限，发展将受阻黄潜望板块：主要成熟的地段优势占据市场，加之品牌开发商万科进驻，板块产品质量较高；包河板块：主要以品牌开发商绿城、绿地、万达的入驻带动区域大7、户型发展；瑶海板块：以城市发展规划东部崛起为依托，凭借邻近市中心优势和长江东大街兴建机遇，板块迅速成长；滨湖板块：作为政府重点发展区域，滨湖新区规划和政府政策是板块发展的关键，未来市场前景乐观；,16,PART 2 大户型住宅供应分析,17,大户型分布格局,注：各年份以集中供应年为主,大户型多分布于城郊区域，以政务区和蜀山区供应最为集中，最早多出现在交通便捷、配套完善、资源丰富的蜀山黄潜望、政务板块,时间次序：08年大户型最早出现在蜀山区和高新区，随后向政务区集聚；同时，包河、新站、滨湖也有少量大户型产品 2010年随之东部瑶海区崛起也出现大量大户型空间 区域：大户型多处于城市近郊区，一环以外8、；包河区绿地、绿城品牌开发商引领大户型时代；以经开区和庐阳的大户型供应货量最少；资源：区域交通便捷、配套完善、景观资源丰富 区域具备高端客群,18,条件特征,地段优势：土地稀缺、不可复制的地段资源，城市次中心区、便捷的交通、完善的配套；资源丰富：坐拥绝版、稀缺的自然景观资源、人文资源，如山水资源、人文主题公园等；交通系统：由于往往在城市次中心区、郊区，公共交通系统并不十分成熟完善（但面对客户为实力购买群体，多为有车客户）；设施配套：周边生活配套较陈旧、或是趋于成熟，基本能够满足日常生活需求；城市规划：以城市规划和政策扶持为导向，重点发展的区域；品牌开发商进驻：品牌地产商在区域开发项目，促进周边9、区域发展，各开发商纷纷云集，板块发展趋于成熟，催生新新板块；,影响大户型分布的因素：,19,年度供应情况,08年合肥市大户型供应面积77.82万，供应套数4818套，多于2010年的61.04万，主要是因为滨湖区滨湖世纪城集中放量；09年大户型供应面积57.94万平米，供应套数3257套，政务区的供应量居多；2010年（至10月）供应面积比09年全年增加3.1万，增幅5.4%，主要供应区是政务区和包河区；,近三年大户型市场供应量以08年最多达77.82万，主要是滨湖区滨湖世纪城的集中推货，10年的供应面积61.04万，环比增加5.4%,数据来源：安徽合富辉煌开发研究中心,20,区域供应情况,210、008年-2010年10月合肥市140以上大户型累计供应套数18521套，供应面积304.3万平米；在各区域大户型供应量中滨湖区以供应套数9204套，供应面积155.83万平，米位居第一，区域大户型发展较成熟；其次，滨湖区和蜀山区分别以以累计供应面积49.88万32.76万位居合肥市大户型第二、第三；高新区和新站区的大户型供应量较少,数据来源：合富辉煌（安徽）开发研究中心,08-10年10月大户型供应以政务区的供应量最集中，其次是滨湖区和蜀山区，累计供应套数18521套，供应面积304.3万,21,年度区域供应情况,08年滨湖区仅以滨湖世纪城供应面积34.2万平米，供应套数2146套稳居大户型11、区域市场第一，其次08年蜀山区以供应面积19.4万平米成为大户型又一供应热点区域；政务区是大户型发展最成熟的区域，09年以恒大华府的面市，开启大户型时代，10年置地广场的上市更是促进区域大户型的快速发展，区域个盘多数出现大户型；08年蜀山区的供应与10年政务区的供应面积相近约20万方，说明蜀山区大户型板块早成熟与政务，但整体大户型发展程度政务区远优于蜀山区；包河区10年供应面积约14.7万方，仅次于政务区，区域项目以万达广场和绿地玉兰公寓集中供应为主；瑶海区大户型起步较晚，08年无供应量，随后区域大户型以恒盛豪庭为代表,08、09年以滨湖区和蜀山区供应量较多，随后09、10年政务区成为供应主流12、区，包河区品牌开发商绿地、万达的进驻促进区域大户型发展,22,年度供应结构分析,从市场供应结构来看，市场大户型以141-160为主，其次160-180，但市场份额逐年减少；200-240 户型供应结构逐年增长，10年200-240 与主流户型140-160仅差2万；08-09年市场大户型以141-180居多，09-10年供应结构有所调整，逐渐向200-240转变；,供应大户型以140-180为主，但市场份额逐年减少，09-10年市场供应结构有所调整，200-240增势明显，成为市场又一供应主流,23,季度供应结构分析,09年第四季度供应以主流户型160-180为主供应套数465套；10年第一季13、度市场主要大户型供应以140-160和200-240居多，10年第二季度180-200和200-240基本持平，两种户型共占整个季度的65%；10年第三季度140-160供应最为集中，供应套数761套，供应面积11万平米，占整季度的62%，其次是200-240户型；,09年第四季度以160-180较多，10年第二季度以180-240为主，第三季度户型主要是140-160；其中200-240各季度供应增长趋势较明显,24,区域供应结构分析,政务区供应的户型结构最为丰富，以140-160为主，供应套数4853套，占总供应量的52.2%，其次是160-180；滨湖区供应户型以140-160为主，供应14、套数1572套，占区域供应量的52.8%；160-180约占32.8%；蜀山区户型供应也较多样，140-280都有，除140-180较多，其它区间供应量较为均匀；320以上新站区有供应量；,政务区供应结构最丰富，各户型套数也最多，以140-160为主，蜀山区户型供应较为均匀，滨湖区供应户型140-180 为主,25,供应户型配比分析,140-160户型套数供应比例均是各年最高水平，所占比例逐年减少，08年供应套数比例达60.11%;08-09年市场户型以140-180为主，09-10年10月供应户型开始转变，以180为转折点，180-240市场占有份额逐渐增加；200-240户型呈08-10年15、呈逐年增加趋势,140-160是市场供应主流，供应比例均是各年最高，三年平均例达50%，所占比例逐年减少，200-240供应比例逐年增加，10年户型占整市场的28%,26,后市预测,布局：近年黄潜望板块和政务板块大户型分布较集中，未来多分布于一环路沿河景观带及主城区和黄潜望板块；一环路周边及主城区，该板块将成为未来几年合肥大宅主要供应区域，城市成熟配套是板块优势，主要是城市价值在居住升级中的体现和表达；黄潜板块是合肥平层大宅的诞生地，是国内名企联袂缔造的合肥高价值居住板块。但该板块产品整体产品力、竞争力弱于即将呈现的一环板块豪宅项目 资源：多分布在具有自然、人文景观资源，如沿河景观带、景观公园16、（万达广场、融侨观邸）和交通优越地段（万科金域华府）,27,区位地段：大户型未来分布区域主要是在市区环城绿化带周边紧邻市区交通便捷、配套设施较完善、资源优越，聚集高端消费客群，是具备发展大户型的条件；规划布局、建筑、园林景观：合理规划布局，资源得到最大化利用；建筑物外立面、色彩、材质、建筑细节的设计；注重打造园林景观，使规划、建筑、园林完美融合，营造大气、舒适的高品质住宅；户型设计：功能分区明确化，动静态划分、工作与生活空间划分和公共与私密空间划分；配套设施：日常生活配套齐全，享有高端配套如会所、泳池等；物业服务：高端物业星级酒店式管理服务，享受尊者礼遇；价格：由于客户均是有较强实力的购买人群17、，对于价格的抗性较小；,发展趋势,28,PART 3 大户型住宅销售分析,29,2010年合肥大户型住宅供应量为60.3万m2，其中成交面积为29.6万，销售率为49%；包河区10年大户型供不应求，区域万达广场、绿城玉兰公寓成交量较大，且有09年大户型的余货；政务区是大户型供应最集中的区域，成交量10年1-10月位居市场第二，总销售率22.15%高新区大户型仅海岸新辰小区1月推出少量大户型，由于价格优势，销售情况较好；,区域销售情况,10年包河区市场供不应求，主要是区域大户型以品牌开发商绿地、万达项目，消化货量为09年存量，此外是高新区，政务由于供应较多，但市场消化较好,30,月度销售率波动较18、大，由于客群以二次置业为主，受新政影响明显,10年是房产政策调控年，各月的销售情况受政策影响明显，销售率波动浮动较大；1-2、6-7月大户型市场销售较好，销售率均在50%以上；,月度销售情况,31,140-160和200-240两种户型供求最为旺盛，受市场青睐高；280-320的销售率最高达32%，主要是因为推货楼盘为高端项目的万达广场和恒大华府；320以上供应最小，成交量为零；,户型结构销售情况,140-160和200-240供求最为旺盛，各面积段的销售率较均匀，多在15%左右,32,以140-160最为畅销，户型设计实用，价格合理，总体户型的性价比较高,225 4室2厅1厨3卫,1483室19、2厅2卫,户型：畅销户型区间为141-160m2和280-320m2两个区间，其次是180-200;原因：140-160户型小，总价相对较低，户型布局方正，动静分离，空间的浪费较少，较多的赠送面积；其中280-320成交量多的恒大华府，万达广场，凭借开发商实力、高品质产品，深受市场欢迎,畅销户型分析,33,320以上，户型过大，对总价要求较高，空间浪费较多,185 3室2厅1厨2卫,户型：160-180和320 以上的户型较为滞销；原因：性价比较低，空间浪费较多，总价较高，客户群较狭窄，合肥目前 300 以上的户型放量较少。,滞销户型分析,306 4室3厅1厨4卫,34,大户型住宅2011年销20、售预测,目前两轮新政的 影响，大户型的销售一定的 影响，首付从 四成提高到五成，房产投资属于相对稳健的一种投资形式。但调控政策之下，增加了自有资金的投入。预期利空之下，中产阶层很可能暂缓购房，导致大户型产品的销量走低。大户型的容积率较大，比 小户型较为舒适，但是单价和总价较高目前 统计的还是 1-10月的 销售情况，9.29调控还未影响到大户型的 去化，二套房首付从最初的 四成到五成势必会影响大户型在 合肥市场的销售，2011年的大户型形势趋平,销售预测,35,PART 4 大户型住宅销售价格分析,36,整体区域价格分析,天鹅湖9号,融侨天骏,恒大华府,森林海,发能太阳海岸,融科九重锦,御龙湾21、,滨湖世纪城,滨湖假日,国耀一方城,天鹅湖1号,水墨兰庭,蜀山区,置地广场,政务区,金域华府,绿城百合公寓,印象西湖,金色名郡,百协大溪地,学府名都,幸福里,华府骏苑,华润澜溪镇,金色池塘,万达广场,九珑湾,华润紫云府,恒盛豪庭,恒大城,明发商业广场,其他区,滨湖新区板块,政务区板块,黄潜望板块,老城区板块,黄潜望板块（8400-11000元/平）：代表楼盘万科金域华府、万科金色名郡、华地学府名都、华地学府紫园、绿城百合公寓等等。政务区板块（7800-8700元/平）：代表楼盘恒大华府、天鹅湖1号、御龙湾、融科九重锦、国耀一方城等等。老城区板块（7200-12000元/平）:代表楼盘华润紫云府22、恒盛豪庭、万达广场等等。滨湖新区板块（7000-7500元/平）：代表楼盘滨湖世纪城和滨湖假日等。其他区域板块（4800-6500元/平）：代表楼盘明发商业广场、恒大城、九龙湾等等。,大户型楼盘多集中在黄潜望和政务区板块，均价大多在7800-11000元/平左右,37,热点区域价格分析,合肥市现有大户型楼盘基本集中在蜀山和政务两个区，蜀山区价格定位高于其他的区域，产品定位上也是以精装豪宅和洋房为主；政务区价格区间在7400-8700元/平，蜀山区价格区间8400-11000元/平，精装修大户型的价位高出普通大户型20003000元/平左右。,大户型热点区域价格在不断攀升，精装大户型受欢迎度升23、温,38,推货楼盘均价分析,从2010年开盘楼盘均价和现有销售均价对比来分析，10年价格幅度相对增长幅度较小；各楼盘大户型开盘定价都相对较高，针对的购房客户也多为二次以上置业的家庭。,开盘均价和现均价对比增长变化不大，个别楼盘均价每平已经突破万元,39,重点楼盘价格走势,2010年1月-10月代表楼盘价格增长波动不大，价格增长区间在800-2000元/平左右；10年包河、经开、瑶海、蜀山区域主要推售大户型的个盘而言，其中蜀山金色名郡凭借成熟地段和开发品牌优势价格最高，其次是包河玉兰公寓；对比区域主要大户型代表楼盘的价格，整合地段、产品、开发资质等因素，最高的蜀山与最低的瑶海区域楼盘差价在80024、-3200元/平；,2010年1-10月期间大户型楼盘推货均价增长波动不大,40,价格差异分析,针对重点楼盘调查分析，同一楼盘普通户型与大户型每平价格相差在400-800元/平，个别楼盘价格差距较大,主要是因为楼盘产品不同精装修和毛坯房的不同而导致；,同一楼盘不同楼层价格差距在30-100元/平不等，总体价差在30-50元/平左右。,同一楼盘不同户型价格差都在1000元/平以内，楼层价差总体在30-50元/平左右,41,定价原则分析,合肥各区域成交价格仍然以稳定为主，包河区、瑶海区在经济适用房的影响下波动最为明显；10月份各区住宅均价对比，滨湖区的单价最高，主要是10月开盘的楼盘面积已大户型为25、主；蜀山、政务区均价也有所上涨，上涨因素主要因为推出户型为大户型和精装大户型的物业，促使了价格的上升。,近期商品房住宅均价相对有所提升，主要是大户型和精装修户型占较大比例,42,价格走势预测分析,住宅价格呈逐年平稳上升势态，09年下半年开始价格上涨较迅猛；2010年住宅价格升到了历年的最高点，10年4月房地产调控政策出台对成交面积上有所影响，但住宅价格并未受到影响仍在攀升中；从房地产住宅均价走势上来看，大户型价格均价上升的空间充裕，还会稳步上升。,2010年在受到房地产调控影响价格有所波动，但在6月后价格平稳上升,43,华地学府名都/项目概况,个盘营销策略,44,华地学府名都/推货节奏,个盘营26、销策略,45,华地学府名都/营销推广,金融微笑天使评选活动,国画大师张建中个人画展,国粹脸谱DIY活动,学区稻香村小学开幕仪式,个盘营销策略,46,恒大华府/项目概况,个盘营销策略,47,恒大华府/推货节奏,个盘营销策略,48,恒大华府/营销推广,夏日狂欢节,奥迪体验之旅,小朋友游园活动,“恒大杯”搜房网摄影比赛,个盘营销策略,49,PART 5 大户型住宅产品分析,50,早期（2007年以前）顶层复式 2007年以前合肥市场的大户型产品多以顶层复式居多初期（2007年至2008年）舒适大户型 2007年至2008年合肥市场的大户型产品热度大增，不少楼盘都推出大户型货量。这一阶段的大户型产品多27、分布在多层、小高层，以舒适的三房、四房为主；装修程度：毛坯；户型面积多集中在140至200。中期（2008年至2009年）精装公馆 这一阶段的大户型产品多分布在小高层、高层，以舒适的三房、四房为主；以恒大华府为代表的楼盘已推出精装修产品，户型面积200至320开始涌现现阶段（2009年至2010年）平层豪宅 现阶段涌现出以万达公馆为代表的超高层精装公馆；万科金域华府、置地柏悦公馆未来（2010年以后）？,发展脉络,51,大户型住宅产品发展趋势,52,豪宅，是最高层次的高端住宅，是上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；即在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度28、的区域内，能最大限度地满足社会顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。,大户型,豪宅,未来大户型项目一般位于市中心且为容积率在3以上的住宅产品，属高层或超高层建筑，基本都具备良好的地段优势，因此每户的室内建筑面积，户型各部分功能以及装修标准是评价大户型的三个指标。,53,大户型的特性,1、稀缺性,地段是房地产价值的首要因素；其区域条件一般具有独特性和不可复制性。如太平桥地区独一无二的“上海新天地”石库门风格的高档商业配套；陆家嘴滨江板块近陆家嘴CBD和外滩景观优势等。,2、珍贵性,29、这里所说的珍贵性主要指的是土地的稀缺价值、稀有资源价值、自然景观价值、建筑设计价值与城市的人文价值。占有了这些不可替代的社会资源，豪宅才能够为他的主人带来最大的价值。,54,3、舒适性,未来大户型，除了要有巨大的面积，还必须拥有个性化、智能化的功能来保证居住者的舒适，这样才能够让人得到足够的享受。同时，舒适性应该是从内到外全面体现的，无论外观还是内饰、轮廓还是细节，都必须给住户以自然舒适的感觉。,55,4、豪华性,大户型未来的发展趋势对内部装饰的材料也必须是精益求精的。作为住宅的重要组成部分，装修与装饰有着与房子本身同样价值。上等的用料与精细的施工是住宅装修装饰所必须的。,5、尊贵性,除了具备30、这些自身的“硬件”优势外，其“软件”优势也发挥着不可或缺的作用。享受到顶级的物业管理服务。只有这样，才能够使主人倍受尊崇，时时刻刻体会到住在其中所享受到的尊贵。,56,1、区位优越不可替代；2、环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；3、建筑精美不可复制；4、风格各异难以仿造：5、人文价值无法再生。,未来大户型的特征总结：,57,大户型住宅产品设计要点提炼,58,户型功能配置,充足的室内外停车位 对于购买大户型产品的人士而言，应考虑配备充足的停车位。地面停车场影响社区美观与整洁度，一般用于临时停车。地下停车库应具有充足车位，且设有从地下车库通往上部建筑的内部31、电梯,59,豪华公共大堂 大堂是整个公寓的窗口，出入的必经之所，豪华材料的运用常常能够提高豪宅公寓的品质，另外一些人性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象。,上海翠湖天地御苑大堂,北京星河湾大堂,60,多数豪宅公寓采用主佣电梯分离的设计，既避免主佣人流交叉又显示出尊贵豪华。,私家电梯直接入户,电梯采用双开贯通门设计，开门直接入户，变公用电梯厅为私家入户花园，增加各户使用面积的同时，保证其独立空间及私密性。,电梯同时运用智能IC卡控制系统,61,游泳池、赠送露台是很多开发商销售豪宅的常用手法。,多功能空中花园,62,宽大的客厅为家具的摆设提供了多种可能，方便主人营造多样的功能空间。,大进深面宽32、客厅,63,每间卧房都带有独立卫生间设计，方便使用。,全套房设计,64,中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间。一般厨房与餐厅连接，中间通过移门隔开。,中西厨设计,广州星河湾厨房,65,佣人房的设计独立而隐蔽，且带有独立卫生间，方便与厨房，洗衣间和室外的联系。,佣人房设置,66,主卧套房的豪华配置,主卧引入多功能空间，比如书房空间，小型起居空间，以及小型的休闲空间。另外在卫生间的设置上功能空间也丰富多样，步入式衣帽间，以及双台盆，按摩浴缸，独立淋浴等成为豪宅卫生间设置的标准配置。,67,宽大阳台设计,宽大的阳台为主人提供了休闲，娱乐，甚至室外就餐的空间，呼吸新鲜空气以及享受阳光的场所。33、,大面积阳台设计，部分房间三面均为玻璃墙体，270度弧形景观窗，使住宅拥有极佳的钱塘江江景视野。,杭州滨江金色海岸,68,分户门一般都会采用特制平板实心防火防盗门。客厅与卧室客厅与卧室的地面与墙面装修选材：,玄关地面一般地面都采用优质大理石、高档进口玻化砖、名贵实木或实木贴面地板，墙面都是采用高价乳胶漆，有些高档楼盘会采用墙纸。,装修配置标准,广州恒大御景,重庆恒大华府,69,客饭厅地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面则采用污染较少的高级乳胶漆等，窗户会采用中空玻璃，以达到节能和隔音的效果。,卧室地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面采用高级乳胶漆或高级墙纸等，窗户也会采用中空玻璃。34、,上海翠湖天地嘉苑,上海王子晶品公寓,70,空调设备,配置中央空调，也可配置地暖、新风系统及中央除尘系统等 选材及品牌：面积超过300平方米，一般采用中央空调，品牌则以进口大金中央空调或同级别其他品牌为主。如面积小于300平方米，有些公寓会采用分体空调。但是在品牌方面也有较高追求，基本以大金、三菱重工为主。,上海财富海景花园,71,卫生间洁具,公共浴室一般会将淋浴及盆浴分开，以给客户更多选择，且可以保证客户在使用中的卫生问题。而主卧室的洗手间则更注重私密性及豪华性，配置台盆、座便器、淋浴房、浴缸，也可配置净身器，以充分体现主人的尊贵与地位。,主卫采用双台盆设计，浴缸尺寸至少在1.7米以上或为转35、角浴缸，也可采用观景浴缸设计；,上海王子晶品公寓,72,厨房,中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间；LDK式开敞厨房将成趋势,73,建筑材料,外挂高档建筑石材 外挂高档建筑石材可以提升豪宅产品的尊贵形象，是很多豪宅产品首选的立面装饰手法。高档的建筑石材不仅从视觉角度提升建筑档次，而且可以从内在的角度满足购买者显贵的内心购房需要,74,高档节能建筑保温材料 近几年国家提倡节能减排的号召，推动了开发商对节能建筑环保材料的大量运用。一些高科技节能建筑保温材料在豪宅产品中的运用，在一定程度上增加了产品的高科技含量，成为豪宅项目新的亮点。,75,配套服务篇,主题会所 豪华会所是豪宅必备的要件之36、一，装修豪华、气派的会所能极大提升项目的档次。会所对其营销溢价形成了重大的支撑，除了金碧辉煌的豪华室内装修，像室内游泳池、健身馆等高档配置，门童的配备等都是豪宅的主要标签之一。,76,商业配套,建议商业和会所结合设计，后期经营会所作为商业的核心部分，既增加了有效的商业面积，也解决了会所经营出路；并且商业和会所结合之后体量增加能够以整体形象树立区域高档商业地标，弥补本区域高档商业不足的现状；商业虽然设计成街铺形式，建议在适当位置预留小型休闲广场，形成步行街形式,77,物业管理服务,智能化设施,78,物业服务,豪宅的物业管理以讲究服务功能为主，根据对多数豪宅楼盘的对比调查，物管公司多为境外公司，建37、议采用境外一线品牌物管公司，或者国内知名品牌。在豪宅住户的服务内容上以常规服务为主，还要适当增加特色服务。,79,地段好、面积足够大、装修豪华是未来大户型必备的条件。人造环境的成功与否，是关乎大户型居住舒适度优劣的关键因素，对人造环境的营造，具体表现在三个层面上。设计层面包括建筑外观、别墅化的户型室内空间、园林景观、私家电梯直接入户，主次入口分离，入户室中花园等。由于大户型没有地面庭院，如何创造出人与自然亲密接触的空间环境，也是提升其品质的重要环节。可借鉴别墅类产品，在不影响主要采光通风的情况下，巧妙设计出具有不同功能及景观要求的前后空中花园，及为住户争取了户外活动的机会，同时也成为绝佳的城市38、观景平台。技术层面包括在结构体系、构造体系和机电设备体系方面的创新。环保、节能、自然健康的高新技术的采用是可以充分体现大户型住宅含金量和切实提高其居住舒适性的重要手段。其中很多方面均可借鉴高档公建的技术处理方式，甚至有所突破。如钢结构体系的采用，以创造出可以灵活划分的室内空间，同时提高得房率。此外在外墙保温、遮阳防晒、采暖制冷、隔音防噪、垃圾处理等方面均可采用一些先进成熟的技术，对提高居住舒适度来说，效果直接且可以量化。心理层面包括采取一些特殊手段使大户型满足住户的心理需求和豪宅认同感。在入户方式、形态组合等方面追求独门独户的感觉。既有空中别墅的内在品质，又有如公建的豪华气派外观。,小结：,未39、来大户型须有舒适度的突破(人造环境是关键)：,80,PART 6 大户型住宅客群分析,81,案例一：铜陵柏庄.春暖花开,二期小户型区,一期大户型（210-320平）,三期大户型（180-320平）,82,大户型物业类型、户型小区住宅物业类型以小高层为主，高层为辅；户型面积单一且以三房两厅为主，已上市房源三房占比超过72%，逐期递增,83,购买大户型的主要目的是改善置业，项目位置不是购房首要考虑的问题,针对该楼盘购房客户问卷调查统计，购买大户型的客户主要已改善置业为主，主要追求居住的舒适度；对项目所在位置要求相对较低，只要是交通方便周围自然环境优良即可。,置业目的,84,客户购房优先考虑的以居住40、的环境、物业管理和周边生活配套居多，对楼盘内部配套考虑最多的是社区有无商业和休闲会所,就客户考虑的置业因素来看，客户在购买大户型时考虑因素众多，15.15%重点考虑居住的环境，32%重点考虑物业管理和周边生活配套及户型，较为关注的还有园区内部景观、开发商品牌、交通及总价等；,就置业时楼盘内部配套来看，40%客户首先考虑社区商业和会所，34%重视学校、运动场地、游泳池等配套设施，剩余的26%注重社区医疗、休闲广场、社区巴士和酒店配套。,置业因素,85,购房需求多样，最受喜爱的产品是小高层物业、120-200、三房两厅两卫,从购买住宅物业倾向看，购买住宅物业的客户倾向于小高层的所占比例55%，高层41、30%，多层所占10%；,从购买户型倾向看，因购买客户多为改善置业，注重个人的私密空间，三室两厅两卫占50%、四室两厅一卫的占20%、四室两厅两卫的占30%；,从购买面积需求看，120-200平的住宅最受欢迎，该面积基本满足了一家人对各种不同生活空间的需求。,购房需求,86,客户对购买产品可接受单价在6000-7000元/平，总价超七成的人接受100-140万,就大户型单价而言，购买大户型的客户在对均价接受区间程度，40%的人能可以接受6000-7000元/平，55%的客户可以接受7000-8000元/平；,就大户型总价而言，购买大户型的客户在对总价区间接受程度，70%的人能可以接受100-142、40万/套，25%的客户可以接受140-200万/套；,价格需求,87,客户对精装修产品的接受度较高，主要考虑的是装修的质量和风格,客户对精装修产品接受度来看，65%的客户会考虑购买精装修产品，主要原因是担心装修产品质量问题和装修风格不能让自己满意，30%的客户会购买精装修的产品，只有5%的客户不会考虑购买精装修的产品；,客户在对精装修标准价位来看，50%的客户觉得装修标准在1500-2000元/平比较合理，35%的客户觉得装修标准在1000-1500元/平，只有15%的客户觉得装修标准在2000-3000元/平；,客户对精装修产品考虑因素来看，33.33%的客户考虑装修的质量，26.67%的43、客户考虑装修风格，24.44%的客户注重考虑开发商的品牌，只有少数客户重点考虑装修成本和交易时间。,精装产品意向,88,大户型购房者年龄段主要在30-45岁之间，家庭年收入在20-50万每年以上,就客户年龄结构而言，客户年龄段在30-45岁为主力购买客群，剩余30%的客群分布在25-30岁、45-50岁，而25岁以下和50岁以上购买人群所在比例非常少；,就客户家庭年收入来看，36.84%的家庭年收入在50万以上，家庭收入高是购买大户型的前提条件。,客户特征,89,大户型客户职业以个体工商户、企事业单位员工和中高层为主，购房次数多是二次以上置业,从客户职业来看，35%比例是个体工商户，35%比例44、为企事业员工及中高层领导，剩余的30%比例包含有商业服务业人员、公务员及自由职业者；,从客户购房次数来看，60%的购房者是二次置业，25%的购房者是三次及以上置业，首次置业仅占15%的比例。,客户特征,90,PART 7 典型案例分析,91,项目名称：恒大华府,项目概况：,92,规划：,合肥恒大华府，建筑总占地面积二百余亩，建筑面积约46万。项目北沿城市主干道习友路，南临312国道景观带，东西两侧分别是在规划建设之中的集贤路和科学大道。建筑单体沿袭欧式新古典主义华丽庄重的皇室建筑风格，外立面均采用高档面砖结合天然石材铺设，处处体现皇室贵气与典雅。最大楼间距接近200米，平均楼间距约45米左右，45、充分满足采光及日照需求。,93,房型：四室两厅一厨两卫 面积：210平方米,户型布局紧凑合理，动静分区，功能齐全舒适；朝南主卧，带独立卫生间、衣帽间，豪华配置，私密性强；客厅与南向阳台连接，尽观园林美景,94,房型：四房三厅四卫+工人房 面积：306平方米,大平层豪宅样板，纯板式结构，一梯两户，全明设计，南北通透；约26米总开间，3.5米超高层高；动静分离，独立工人房，确保主人生活私密；5.5米大开间客厅，采光充分；赠送7米挑高约28超大空中花园；主卧室270度广角观景，独享书房、衣帽间,95,项目名称：万达公馆,项目概况：,96,规划：,项目规划用地面积11.07公顷，总建筑面积70.35万46、平方米。合肥万达广场主要包括万达商业综合体、万达白金五星级酒店、沿河酒吧街、包河金街、万达5A级写字楼、万达豪宅及城市公共空间组成，其中：芜湖路南侧以万达商业综合体、写字楼、包河金街为主，兼有三栋住宅及部分底商，北侧为万达超高层豪宅、万达白金五星级酒店及沿河酒吧街，总建筑面积为55.35万平方米，地下部分15万平方米。,97,万达公馆,产品解析：,房型：两房两厅两卫 建筑面积：约161,98,房型：3房2厅4卫 面积：263平方米,万达公馆,产品解析：,99,房型：三室两厅两卫 面积：194199平方米,万达公馆,产品解析：,190多平米做成三室,100,房型：三室两厅三卫 面积：22722947、平方米,万达公馆,产品解析：,101,房型：三室两厅四卫 面积：约253260平方米,万达公馆,产品解析：,102,万达公馆,装修标准：,103,项目名称：万科金域华府,项目概况：,104,规划：,项目位于长江路，毗邻三里庵国购家乐福，48万平米市心顶级项目；社区规划有独特的双会馆，入户方式为尊贵的四大堂式入户，配备360度安防系统；1500m生态溪谷，100余株原生树木，10大欧式园林营造市心25000平米社区生态景观；户型采用别墅级尺度设计，豪华精装修交房。,105,金域华府,产品解析：,房型：四室三厅二卫 面积：209平方米 一梯一户奢华私密，独立门庭气派非凡；私密入户玄关，隐藏高贵内在48、；非凡气势三厅合一，南北双阳台全明通透；总统套房级主卧，五大独立私享空间；约15.6M横向面宽，奢侈铺设豪门风范。,106,金域华府,产品解析：,房型：三室两厅两卫 面积：181平方米 一梯一户奢华私密，独立门庭气派非凡；新颖承启玄关，过渡动静空间；8.7米开间一体整厅，特设宽景阳台，270度全景全明设计；阔绰套式主卧，特设独立化妆间、独立衣帽间，顶级配置主卫。,107,金域华府,产品解析：,房型：三室两厅两卫 面积：164平方米 一梯一户奢华私密，独立门庭气派非凡；南北通透三厅一体，中西双餐厅，逾越别墅尺度；主卧套房，双主人独立衣帽间；南北双出入，经典设计匹配豪门境界,108,金域华府,装修标准：,109,报告结束！,