1、 双华路项目营销推广方案一、项目简介1、项目基本数据表双华路项目基本数据净用地面积66974一期净用地面积二期净用地面积住宅总户数1031户一期总户数二期总户数4322623748741户(其中136户花园洋房)290户（其中56户花园洋房)地上建筑面积101608一期地上建筑面积二期地上建筑面积建筑密度容积率绿化率停车位680343357426%1.51740%387辆开发商xx通缆有限公司2，项目规划及建筑思路 总平规划项目总体规划为600亩占地面积，首期开发100亩。首期开发地块方正，净用地面积66974平米，整体规划分两期来开发。整体采用围合式设计理念，外围均规划为多层建筑。花园洋房在2、多层的围合之中，呈马蹄性分布。 建筑设计整个项目的建筑风格为经典的英式建筑，三段立面、尖顶塔楼、陡坡屋顶、老虎窗、圆形花台等建筑语言和符号的运用充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴。蓝、灰、白富有艺术的配色处理赋予建筑动态的韵律与美感。建筑形态由6+1的多层和叠拼的花园洋房构成。 景观设计在项目的景观设计上吸取英式园林景观的特点，大量运用喷泉、英式廊柱、英式雕塑、英式花架、精心布局的植物迷宫等景观小品；并有机结合地块的天然高差进行景区转换和植物高低层次的布局，形成明显浪漫的*情调和坡式园林景观特点。在花园洋房的栋间及外围以水系环绕，在大部分的花园洋房的前庭后院都有水景经过。前庭通过水上设桥的方3、式连接小区干道和入户私道，充分体现户主的尊贵和私密；后花园与对面住户通过水景相隔，并设计了水岸码头，是充分享受水景和浪漫情调的平台。整个项目的景观以屋前屋后的分散景观和四个组团景观构成（分别为：小区入口喷泉广场、玫瑰园、苹果园、紫藤园）。在保证每户景观占有的同时也考虑到了社区公共活动的交流空间。在景观构成的植物选择上充分考虑了高低错落的层次感和枯荣季节的合理搭配。 户型设计项目的多层户型由77、78.4、79.7、80.6、88的两房两厅及88.7、119.1的三房两厅构成，共计7种户型，以80平米左右的两房为主，户型方正适用利用率高；板式结构和南北朝向造就所有房间采光通风良好；大量运用飘窗设4、计，拓展室内使用空间；其中89的两房和119.1的三房，设计了专门的入户花园，为偏好自然和养花种草的客户提供了更高的品质享受；项目花园洋房部分的户型面积在160175之间，一二层的享受前后花园和特有的水岸码头；三四五层的享受退台设计的空中花园和屋顶花园；户户配有半地下层设计的私家车库，部分户型设有半地下的家庭娱乐室；客厅挑高4.5米，并与餐厅以几级楼梯高差相连，做到功能分区明显而互不干扰，部分户型在客厅与餐厅之间设有中庭花园；整个花园洋房的户型具有在满足类别墅的功能空间上适宜地控制了总面积，高性价比优势突出； 配套设施项目先期在社区外围规划了临街底层商业，可以引进一些生活配套以满足小区业主们的5、日常生活购买需求。小区内部规划了会所（将引入咖啡、茶吧、休闲娱乐、运动健身等配套功能）游泳池、健康步道、老人和儿童游乐设施等。（后期500亩待开发区域还将规划大型商业配套、大型运动设施等社区配套，600亩项目开发完成后将全面满足社区居民所需的商业购物、休闲娱乐、运动健身、商务会客、子女入托等配套需求，呈现出一翻城中城的生活景象。）3，项目区位及周边状况： 项目区位本案位于双华路与双黄路交汇处，距华阳车程9公里，距双流5公里，距双流机场4公里。从项目到成都市区有多条线路可以选择，从双华路转大件路直达永丰路，双华路转大件路经航空港至机场路到神仙树、双华路转大件路经航空港至武候大道、双华路转大件路经6、航空港至川藏公路到红牌楼、双华路到华阳转迎宾大道再转南延线到人南立交等多条线路；得益于城外道路的宽阔畅通，从项目到成都南面的几个主要二环路口，几条线路的车程都在20分钟之内。双流抓住成都南部新区建设正式启动的历史机遇，编制了160平方公里的双流北部新区东升、华阳、西航港和牧马山四个组团的城市发展规划。根据规划，到2020年双流北部新区将聚集人口130万，实现“东（华阳）西（东升）互动，南（牧马山开发区）北（西航港开发区）呼应对接成都错位发展”，将把双流北部新区建设成为成都市区域性教育中心、物流配送中心、金融副中心和高科技产业发展高地形成一个东起新兴西至九江的环成都经济增长核心地带。本项目位于以7、上四大板块的交界区域。 项目周边状况：本案位于连接双流到华阳的主干道双华路上，侧面一条路直通黄甲，交通便利，到成都三环大约20分钟车程。双华路车流比较多，两旁土地很多，均为待开发用地；项目周边紧邻双华村的村镇中心，超市、餐饮、休闲、诊所、银行等基本配套已经具备，但档次不足；项目旁边除了双华村镇还有一个刚刚入住的大型安置小区，已具备一定的生活氛围；项目以东500米附近是西航港工业区。 项目交通路线图市场分析一、 成都房产市场概况及基本竞争格局1. 房产开发投资情况1) 2005年，成都市全年新建商品房成交面积达到1600.51万平方米，同比增长7.71%，销售金额达到507.79亿元，同比增长28、1.88%；2005年成都市五城区商品房成交量为848.30万平方米，五城区新增商品房供应量为961.18万平方米，同比大幅增长33.94%。2005年全市商品房交易均价3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均价2875元/平方米，同比增长18.96%。其中五城区商品房交易均价为4085元/平方米，同比增长9.48%；商品住宅均价为3770元/平方米，同比增长16.32%。2) 2006年17月成都市状况从成都市统计局发布的成都房地产1-7月的各项统计数据来看，成都楼市依旧呈现出供销两旺的稳定、健康态势。全市新建商品房成交1044.20万平方米，同比增长30.8%；其中住宅成交9、919.44万平方米，同比增长37.4%。2006年1-7月房价稳中有升，全市新建商品房成交均价为3521元/平方米；其中住宅成交均价为3304元/平方米。开发累计完成投资320.76亿元。比去年同期增长了29.4%。从投资和销售面积来看，住宅仍是投资的热点，1-7月住宅完成投资218.81亿元，增长46.1%；住宅销售面积为666.95万平米，增长23.4%。（1） 投资u 开发投资稳步增长 1-7月，全市房地产开发累计完成投资320.76亿元，比去年同期增长29.4%。自今年2月起，房地产开发投资分别增长-9.8%、3.9%、13.6%、16.8%、24.3%、29.4%，开发投资额逐月增10、加，开发投资增幅呈现明显的回升态势。 u 内资外资齐头并进 从房地产开发投资完成的类型来看，内资和外资的完成投资继续保持较快增长，而港澳台资的完成投资明显下降。1-7月，内资和外资分别完成投资282.80亿元和23.99亿元，分别增长39.4%和77.9%，港澳台资完成投资23.97亿元，下降38.2%。统计局表示，由于去年和记黄埔在城南和温江拿地投资达16亿元，而今年并没有港澳台开发商有这样的大手笔，因此港澳台资呈下降趋势。 u 住宅投资仍是开发热点 从开发商的投资重点看，由去年的住宅、办公楼和商业地产齐头并进，看重商业地产的态势，改变为住宅投资继续加大，对商业地产的投资明显减少的态势。为满11、足成都房市旺盛的消费需求，增大房市供应，开发商继续增大了对住宅的投资，1-7月住宅完成投资218.81亿元，增长46.1%。开发商对商业地产的投资明显降温，1-7月商业营业用房完成投资33.38亿元，下降30.3%。 u 开发资金保障程度提高 开发资金保障比是开发商筹集资金与开发成本的比率。受国家宏观调控紧缩房地产信贷政策的影响，今年开发商贷款增长受阻，但加大了自筹资金力度，加之房市销售特别是期房销售持续较快增长，开发商从消费者手中收到的预付款增加，保持了开发资金的持续稳定增长，房地产开发的资金保障程度继续提高。1-7月，到位的房地产开发资金为540.09亿元，增长34.9%，其中本年资金为412、61.36亿元，增长43.1%。在本年资金中：开发商自筹的开发资金为229.32亿元，增长68.3%；国内贷款为51.27亿元，增长20.5%；其他资金为170.89亿元，增长24.5%，其中定金及预付款为131.15亿元，增长24.6%。开发资金的持续增长，为房地产开发提供了充足的资金保障，截止7月末，房地产开发投资的资金保障度为1.68：1。 小结：房地产开发投资作为我市投资的三大主体力量之一，对全市投资具有较大的影响。1-7月，全市房地产开发累计完成投资320.76亿元，比去年同期增长了29.4%。开发资金呈持续增长的态势，开发资金保障程度得到有效提高。住宅投资成为开发重点，商业地产明显13、降温。 （2） 供应 u 住宅竣工面积商品房竣工面积特别是住宅的竣工面积的大幅增加，为房市的供应提供了现房保障。1-7月，商品房的竣工面积达362.98万平米，增长47.2%，其中住宅为310.02万平米，增长68.1%，商业营业用房为30.47万平米，下降26.5%。 u 住宅施工面积 1-7月，商品房的施工面积为3600.58万平米，增长31.7%，其中：住宅为2915.77万平米，增长38.9%；办公楼的施工面积为68.51万平米，增长26.1%。商品房的施工面积持续扩大，特别是住宅和办公楼的施工面积增长较大，为后期的房市供应提供了充足的基础保证。 u 商品房的空置面积 1-7月，全市商14、品房的总空置面积达153.39万平米，增长8.8%，其中：住宅的空置面积为30.79万平米，增长27.6%；商业营业用房的空置面积为58.79万平米，增长14.5%。商品房的空置面积持续增加，从另一面反映出房市的供应情况已得到明显改观。 小结：从商品房供应的三大标志性指标来看，商品房竣工面积、施工面积和空置面积均有大幅的增加。此情况表明，商品房的供应量明显增加，市场供需脱节的矛盾也得到了根本性的改观。 （3） 销售u 销售面积商品房销售旺盛，销售面积和销售额呈持续增长。1-7月，商品房销售面积达716.40万平米，增长17.4%，其中：住宅销售面积持续增长，为666.95万平米，增长23.4%15、。从期房和现房销售看，双双同步增长，期房销售仍为主体，销售面积为632.78万平米，增长20.6%，占总销售面积的88.3%，其中住宅为595.26万平米，增长27.7%；现房销售面积为83.62万平米，下降1.8%，其中住宅为71.69万平米，下降3.6%。 u 销售额销售面积的增长拉动了销售额的持续增长。1-7月，商品房的销售额达246.73亿元，增长21.3%，其中：住宅的销售额为214.6亿元，增长40.9%；商业营业用房的销售额为29.09亿元，下降38.2%。 小结：从商品房销售面积与销售额两方面来看，都出现了较大幅度地增长，市场一度呈现出供需两旺的良好态势。3) 2006年上半年16、区域供求情况u 城南和城西供应和需求的重点区域统计数据显示，1-6月份，城南和城西分别供应商品住宅11344万平方米和11250万平方米，分别同比大幅增长591%、354%；城东供应商品住宅899万平方米，同比下降15.9%；城北供应商品住宅1531万平方米，同比增长276%。城南和城西商品住宅供应所占比例（以下简称“占比”）分别为34.3%和35.4%。1-6月，住宅成交面积最大的仍然是城西，成交面积达到11952万平方米，同比增长395%；住宅成交面积同比增幅最大的是城南，成交面积11682万平方米，同比增长629%。今年16月各方位住宅成交面积均出现同比增长。城南和城西商品住宅成交占比分17、别为331%和33.9%，是供需量最为突出的两大区域。u 二环路以外商品住宅供应与成交主要集中区域1-6月，二环路以内住宅供应面积继续缩减，供应面积仅为4188万平方米，同比下降228%；同期该区域的住宅成交面积为8298万平方米，同比下降118%。二环路以外的住宅供应面积为29346万平方米，同比增长309%，供应占比达到875%。同期，二环路以外住宅成交面积为28652万平方米，其中二环路至三环路成交住宅面积19252万平方米，同比增长229%，三环以外成交住宅面积94万平方米，同比增长1263%。二环路以外住宅成交面积占比为775%。u 全市一半以上新建商品房的买主是外地人1-6月，在五18、城区住宅个人购买者中，外地人（身份证为外地身份证，以下同）购买新建商品住宅面积20664万平方米，占住宅个人购买总面积的569%；其中，本省其他地区人员的购买比重最大，占422%；外省市人员购买比重为147%。本市市区和郊区人员购买比重分别为147%和104%。这说明当前我市五城区商品住宅购买者地域构成相对稳定。u 3000-4000元/平方米的房子需求量最大1-6月，五城区4000-5000元/平方米价位住宅供应面积最大，达到122.73万平方米，供应面积占比为366%；其次是3000-4000元/平方米价位住宅，供应面积7612万平方米，供应占比为227%。3000-4000元/平方米、419、000-5000元/平方米价位住宅成交面积分别为143.94万平方米、13121万平方米，成交面积占比分别为390%和355%，需求量最大的是30004000元/平方米价位的住宅。1-6月，5000元/平方米以上价位住宅供应与成交面积分别为9624万平方米、6068万平方米，供销比为159，供应相对过剩；而30004000元/平方米价位住宅供应缺口较为明显，供销比仅为053。小结：1、从上半年房产供求特征来看，城南城西仍然是成都房产市场的热点区域，三环外成交在总量上虽然跟二环至三环间还存在较大差异，但表现出高增长的特征，可以看出三环外将是未来的房产主力市场，成都购房者已经在观念上认可了三环外的20、居住价值；这些都是对项目成功销售的有利趋势；2、新建房产有一半以上被外地人买走，可以看出外地人对居住成都和成都房产投资的巨大信心，这也是我们项目不可忽视的巨大市场机会；我们对这个现象做了进一步的研究，通过查找资料和调研的方式，我们得出外地人在成都购房的主要动因和特征：因工作原因来到成都并决定长久定居成都的外来人员，他们大部分为高学历者，由外来企业派驻员工和大学毕业选择在成都工作的构成；在工作几年后，为解决居住问题产生购房需求，多为首次置业；主要考虑因素：离工作地点远近、价格、面积、户口、子女教育等；购房特点：区域观念不强、以中小户型为主、价格不高、以市区小户型和较远的中小户型为主；（在价格和户21、型面积需求上与项目多层有较大的契合）因商业投资或开办企业而来到成都的商业业主和企业主，在成都事业发展良好，产生购房长久居住的群体；他们经济实力较强，即便是在成都的首次置业，所需求的房产品质要求较高；主要考虑因素：离工作地点远近、建筑及景观品质、享受空间、周边环境及配套、子女教育、父母静养等；购房特点：区域观念不强、以大盘中的大户型、花园洋房、别墅为主；（在户型面积和享受功能上与项目花园洋房有较大的契合）外地人在成都的二次置业者，他们是已经在成都居住多年的外地人，可能早在成都工作甚至已经买过房产的，因为种种原因，他们依旧保留着原来的户口和身份证；由于在成都居住多年和二次置业的特征；他们的主要考虑22、因素：生活品质的改善、子女教育环境、父母静养环境等；购房特点：区域观念已经形成、以综合品质较好的楼盘为主，面积以中大户型为主；（对此部分致力于在城南区域置业的群体，与项目多层的大户型和顶跃户型有较大的契合）成都及四川周边（西藏、甘孜、阿坝、新疆）的各离、退休事业干部，成都大环境和居住环境的吸引，让他们把享受晚年生活的地方选择在成都；他们主要的购房目的为静养晚年，一般在远离市区，周边环境优美的卫星城为主；考虑到子女看望，面积以中大户型为主；（此部分群体对项目周边环境具有很大的消费抗性，不作为主力人群考虑）投资人群；看好成都房产市场的发展前景的房产专业投资者、以投资为目的的二次置业者、以转移资产为23、目的的灰色收入者；（项目所在区域正处于房产开发的启动和上升阶段，是投资者重点考虑的区域特征，可以针对投资概念作专门诉求，以争取更多的投资者关注和购买）3、3000-4000元/平方米的房子需求量最大，而项目的花园洋房正处于此价格区间之内，为了更清楚的认识此现象对项目的影响，我们对3000-4000元/平方米的房产项目做了深入分析：分布在五城区及三环内的：自去年9月以来开盘或即将开盘的楼盘共有21个。其中锦江区有1个，武侯区有3个，青羊区有4个，金牛区有5个，而下辖房地产开发大规模崛起的城东大部分地域的成华区有8个项目。21个项目中含有3060小户型的楼盘有11个，剩下的10个项目中，有9个的最24、小户型面积也在70到90的范围内，而上述两种户型跨度的房源在开盘后短期内即售罄。绝大部分楼盘的最大户型未超过160，主力户型区间都在90-140范围内。这21个楼盘在开盘不到1年的时间内销售情况良好。去年开盘的绝大多数楼盘都已售完或者尾房数量控制在各位数以内。今年开盘的楼盘开售批次的销售也均已过半。分布在五城区外及三环外的：在售楼盘均价在3000-4000元/范围内的楼盘现在有20个。其中城东方向有5个，城南有6个，城西有6个，城北3个。相对而言，三环外3000-4000元/的楼盘的户型面积相对较大，20个项目中含最小面积在50左右的楼盘仅2个，但现在还未开盘。剩下的楼盘最小面积为70-90左25、右，项目个数为14个，还有3个项目的最小面积都在100以上。总体上的主力户型面积在100-150范围内。20个项目中有5个项目是去年开盘的，尾房套数从8套到90余套不等。而今年开盘的项目，前期批次房源均已销售过半或已售完，后续批次相继面市销售中，总体销售情况良好。在开盘的楼盘中70100区间内的户型在开盘很短的时间内就已经售完。从以上的调查数据可以看出，均价3000-4000元/的项目分布以城北二环和其他区域三环外为主，销售情况良好，说明在三环外的房产接受度已经较高；从项目多层主力户型面积接近的户型区间的销售情况可以看出，尽管存在于三环路以外的区域，中小户型依旧有着很大的市场需求；二、区域房产26、市场调研报告（一） 城南地区房地产整体开发概况双流县是距成都市区以南最近的一个县，根据成都市城市总体规划（20032020年），成都城市发展将形成南北展开的发展格局，构建多中心城市空间结构，打造新（都）青（白江）、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等城市组团，六大城市组团中，双流占两席。成都新一轮城市总体规划将双流全境1067平方公里整体纳入成都市3681平方公里规划范围，几乎占到了大成都的三分之一。双流将成为成都的南部新城。”双流处于成都城市向南扩张的核心区域。其中双流北部片区200余平方公里，而双流华阳镇和县政府所在地东升镇将为成都市城市空间体系中南翼发展轴的主体，也是成都南部新城的核27、心。双流新区规划分为东升、华阳、西航港和牧马山四个组团。东升作为成都的卫星城及双流中心城镇，将向城市多功能综合性方向发展，未来10年，东升规划面积达到52.3平方公里，城市人口45万，居住用地1132.9公顷；而对于另一卫星城华阳而言，充分利用成都市行政中心南移，新会展中心及成都市地铁一号线等带来的人流、物流、信息流，打造成现代化的成都城市分中心则是其目标所向。据了解，未来10年，华阳规划面积达到46.4平方公里，城市人口突破50万，居住用地1267公顷。根据规划，到2020年，双流将建成成都城南一个城区面积95平方公里左右，城市人口近100万的中等城市。这就意味着从现在开始，双流城区面积年平28、均扩大3个多平方公里，年新增人口4万。本项目位于双流黄甲与双华路交汇处，距华阳9km，距双流5km，距成雅高速双流入口2km。本项目总占地近600亩，其中一期占地66974。从总体上看该项目位于成都市的城南方向，属于双流县的管辖区域。而随着近几年城南房地产的发展，项目所在区域内已形成双流、华阳、航空港、牧马山和天府大道沿线五个成规模的发展板块。(二)区域市场房产开发分析结论：1. 从规划看待项目所在区域的发展趋势首先，成都正大力执行向东向南发展战略，而规划中双流的“北部新区”地处双流北部地区绕城高速公路与成都外环线之间东起双流万安镇，西至双流彭镇，总面积达平方公里，辖双流东升、华阳、中和、白家29、文星、公兴、万安、黄甲、九江、彭镇、胜利等个镇，双流“北部新区”将成为教育、金融中心，高科技发展中心，居住休闲中心，物流配送中心。而双流北部新区的发展规划也涵盖了双华项目所在的区域。现在，双华周边的华阳板块的房地产市场开发的相对较早，现在也发展的较为成熟，未来的规划是将其打造成现代化的成都城市分中心。另一侧的双流板块根据成都市未来的发展规划，双流城区面积年平均扩大3个多平方公里，年新增人口4万。由此可见，项目所在地周边的板块未来的发展前景良好。而本项目所在区域刚好在上述两大板块之间，发展是必然的，只是时间的早晚问题。2. 从城南的演变看待项目所在区域的发展趋势现在的双华村区域的大型商品房项目30、除了花样年别样城外，再无其他项目。而双华在东西方向上刚好位于华阳与双流之间，该区域内的房地产市场的发展，根据双流、华阳的发展规划来看，将来也必然会被这两个区域房地产市场的发展扩张所带动，实现四大组团的无缝衔接。从历史的角度来看：城南房产市场的发展从早期的棕北、玉林到后来的桐梓林紫荆片区，再到后来的双楠、新棕树片区，接下来的南延线和华阳，再到航空港片区；从中不难发现以人民南路为轴线，向外和向西呈扇形的发展规律；该区域正好处于华阳以西、航空港以外，可以预见在华阳向西发展、航空港向外发展的过程中，该区域必然会成为房产市场新的热点区域；（三）区域整体情况（在售楼盘）1.区域开发规模比较区域双流（东升镇31、）华阳航空港牧马山天府大道沿线总和楼盘个数17161651771总户数8236788410053125014582（16个项目）41261从以上数据可以看出各区域内现在的房地产开发规模相差较大，从已知的房地产开发面积上可见天府大道沿线区域的开发规模是最大的。就已查得数据上看，双流区域的开发总户数与华阳较为接近。 2. 区域建筑形态分布区域建筑类型双流（东升镇）华阳航空港牧马山天府大道沿线总和含有各建筑类型楼盘个数多层141111438电梯2551224花园洋房331410别墅1355518根据以上的数据，从总体上看双流、华阳、航空港区域现在的在售楼盘以多层为主，而天府大道沿线区域的在售楼盘类型32、以电梯为主，同时航空港和华阳区域的在售楼盘中电梯的所占的比重已仅次于多层。而牧马山板块内的在售房地产绝大多数为纯别墅建筑，属于城南区域内的一个特例板块。3. 户型区间区域户型面积双流（东升镇）华阳航空港牧马山天府大道沿线总和含有各户形区间楼盘个数120以下111214124912020015131311658200以上7245624由上述数据可见120200的户型面积已具有成为整个城南在售楼盘市场的主流，但是120以下户型在项目数量上还占据着整个城南房地产市场37的份额，而含有200以上户型的项目只占到18。4. 单价比较区域双流（东升镇）华阳航空港牧马山天府大道沿线单位面积均价（元/）起价133、984均价2506起价2732均价3156起价2690均价3056起价5059均价6875起价3540均价4198由上表可见整个城南片区，由于牧马山区域的房地产样式绝大多数为纯别墅建筑，其住宅均价在区域内最高，达到6875元/。其次为天府大道沿线的住宅均价为4198元/。华阳和航空港分别以3156元/和3056元/的均价排名3、4位，最后是双流（东升镇）的住宅均价最低，为2506元/。总结：综合以上数据可以看出，项目所处整个区域内房地产在售项目开发总户数超过43824户。就建筑类型而言，整个区域内双流、华阳、航空港板块现在的在售楼盘以多层为主，而天府大道沿线区域的在售楼盘类型以电梯为主，牧马山34、板块的在售楼盘全部为别墅。总的来讲，城南区域内的在售楼盘中，多层最多，电梯次之，别墅和花园洋房最少，但含别墅的项目个数却达到了19个，可见城南区域高品质住宅的开发力度还是比较大的。在户型面积上，面积在120至200范围内的住宅已经成为整个城南在售楼盘的主力户型。在售价上，牧马山板块的在售房地产项目因为绝大多数为别墅，所以以6875元/的均价成为整个城南区域房地产单价最高的板块，双流板块由于开发的时间较晚，且该板块整体的质量不高，以2506元/的均价，成为城南区域单价最低的板块。就整个城南区域房地产市场的发展情况来看，华阳板块和天府大道沿线区域内的房产由于开发的时间相对较早，其发展的现状也较为成35、熟。在整个城南区域内，这两个板块的房产在整体质量上都较高。而牧马山板块为纯别墅建筑，属于城南区域内的一个特例板块。（四）城南地区各大板块的房地产发展现状分析1. 双流板块房地产的发展现状（1） 双流板块房地产整体情况开发规模双流板块内现在的在售住宅类房地产项目有17个，由16家开发商开发。在售楼盘的总户数达到8236户。但总的来说，该区域房地产开发规模较小，17个在售项目中占地面积超过200亩，总户数超过1000户的项目仅3个。（锦绣华都、大成天府景秀、锦镇）产品类型及平均价格在17个在售项目中，别墅项目有1个，均价达到5000元/。含有花园洋房的项目有3个，均价25003400元/。含有电梯36、的在售项目有2个，均价25002787元/。含有多层的项目有14个，均价17002600元/。整体来看，双流板块的在售楼盘中产品类型以多层为主。户型区间双流地区在售的17个房地产项目中，含有120以下户型的项目11个，含120200户型的项目有15个，含200以上户型的项目数为7个。总体而言，双流板块的在售楼盘的主力户型面积在120150之间。建筑风格在建筑风格上，档次较高又有一定规模的楼盘，如大成天府景秀采用的是简约风格，锦绣华都采用的是后现代风格。但该区域内唯一的纯别墅盘锦镇却是中式宅院建筑。相关配套项目名称配套锦绣华都周边配套设施：附近超市有好又多、新一佳等，更有项目自身配套的商业步行街37、，市政公园，金苹果幼儿园、双流中学、棠湖中学、四川大学、西南民族大学等双流中医院、双流第一医院等。 小区配套设施：游泳池、篮球场、网球场、华都生活馆、商业步行街以及大型社区生活服务中心大成天府景秀小区配套设施：景观泳池，休闲广场，观景木栈道，露天咖啡座，儿童游乐场，网球场，商业街，幼儿园可见在双流板块，规模较大，档次较高的楼盘，其自身配套在观赏性和功能性上也做的比较完善。 容积率、绿化率项目名称容积率绿化率欧城花园1.49856%大成 天府景秀2期1.555%锦绣华都1.440%宗申 流溪别院4期1.7146%水云花都1.5845.2%瑞升 林韵1.837领寓30富豪时代1.734.8锦镇1.38、0445由于双流板块在售的17个项目中含电梯的项目只有两个，房地产市场整体样式以多层为主，所以大部分的楼盘容积率都在1.4到1.8之间，绿化率大体都在30以上，规模较大的楼盘绿化率在40以上，“大成天府景秀”的绿化率更是达到了55。上档次的楼盘，如锦绣华都，1.4的容积率，40的绿化率，在居住舒适度上来说可以说是双流现在最好的楼盘。销售情况双流板块内开盘时间较早，且总户数在200户左右的小盘，销售周期都较长，且尾楼积压时间也很长。这类住宅的销售时间从半年到一年不等，至今还有尾盘积压。而像“锦绣华都”这样总户数上千户的大盘，由于分期开发，又分组团投放市场，所以销售控制比较到位，尾房剩余较少。（339、）总结由于双流当地的房地产市场发展得较晚，加之小盘太多且价格较低，所以造成该板块房地产市场整体价格处于2500元/的水平。随着这片区域房地产市场开发规模的扩大和高品质住宅的兴起，其价格还有较大的上升空间。2. 华阳板块房地产的发展现状（1）华阳板块房地产整体情况华阳房地产市场近年来的发展，与2000年开始陆续贯通的天府大道有着密切的联系。随着成都市政府办公区的南迁以及新会展中心在天府大道旁的建设和高新区科技商务中心、高新区科技孵化园区等项目的陆续建成，城南副中心的轮廓也逐步显现出来。该区域的房地产市场也随之被带动。而2002年元旦天府大道的全线贯通，使人们心中对华阳与成都市区之间的心理距离被大40、幅缩短。从2003年开始以“左岸花都”为代表的中高档楼盘相继面市，使华阳楼市开始大量吸引城市主流消费群体。随后在迎宾大道向华阳城区延伸的线路上，陆续发展起来的高品质楼盘。使华阳成为“新城南”居住概念的一部分。开发规模华阳板块现有在售住宅类项目16个，由16家开发商开发。在售楼盘的总户数达到7884户。17个项目中占地超过200亩的项目有3个。（花样年别样城、蜀郡、阳光华苑）产品类型及平均价格在16个在售项目中，纯别墅项目有2个（蜀郡、原乡），还有1个项目含有别墅（南阳锦城3期）。其中蜀郡内的别墅单价在6000元/以上，而原乡的均价在5000元/。含花园洋房的项目有3个（花样年别样城、蜀郡、阳光41、华苑），单位面积均价从3000元/到4500元/不等，之所以造成这么大的差距，主要还是和所涉及的项目具体位置和项目整体档次有关有关。由于花样年别样城位于华阳与双流之间的双华路旁，其项目已处在华阳城区之外，相对地理位置比较偏僻，所以项目整体价格较低；而阳光华苑位于迎宾大道旁，距天府大道1300米左右，能驱车通过迎宾大道、天府大道快速进入成都市区，项目本身为纯花园洋房，容积率1.15，交通便捷，均价为3400元/；而蜀郡同样位于迎宾大道旁，距天府大道仅300米，项目由花园洋房和别墅两个规划区组成，两个居住区的容积率分别为1.13、0.78，绿化率为50、42，项目紧邻锦江，花园洋房均价达到450042、元/的。含电梯的项目有5个，单价在32003600元/之间，其中戛纳湾畔销售均价3600元/，枫渡莱茵均价3200元/。含有多层的项目11个，均价在23003100元/不等。总户数基本都在300户以上，规模上要稍大于双流的同类多层楼盘。总体上看来，华阳板块的在售楼盘中，建筑类型还是以多层为主，电梯类住宅的建筑仅次于多层。户型区间在16个在售项目中，含有120以下户型的项目有12个，含有120200户型的项目为13个，含有200以上户型的项目有2个。总体而言，华阳板块内的房地产在售项目，主力户型在120170的范围内。建筑风格在售的楼盘中，有戛纳湾畔、花样年别样城这样的地中海式风格建筑，也有枫渡43、莱茵、凯莱丽景雅筑这样的德式风格建筑。在别墅和花园洋房项目中，原乡为欧式风格，蜀郡则为纯中式宅院，阳光华苑为中式传统庭院。相关配套项目名称配套原乡176亩滨河森林公园/近3000平米私家湖泊/家庭会所功能的半地下室，情趣阁楼，阳光中庭/原装进口单式中央真空吸尘系统。全能净水系统、欧洲同步安防系统戛纳湾畔500米海岸风情休闲木栈道，7000平米地中海园林水景社商业配套，独创豪华游艇会所；酒店式入户大堂设计。凯莱丽景雅筑会所、中庭水景、艺术墙、健康步道、城市集中绿化、地下停车场枫桥映月与华阳小学隔街相望，周边医院、超市、菜市一应俱全南阳锦城政办公区、国际会展经济区、高新科技园区；华阳一中、华阳中学44、西寺小学、幼儿园；石油总医院、骨康医院；府河音乐广场、府河公园、滨河餐饮一条街；新世纪广场、摩尔百盛、红旗连锁旗舰店、华贸商厦、华盛百货商场等；各大银行明珠怡园商业配套：项目配套的1400平米临街商铺，以及就近的华阳商业中心各大中小超市、商场； 餐饮娱乐：滨河餐饮一条街上汇集的多家特色餐饮店、露天茶座、戛纳印像等； 教育：国家重点、成都校风示范学样华阳中学、华阳一中、西寺小学。 生活：紧邻华阳农贸市场。华阳板块内的楼盘，在配套上呈现出两种不同的趋势，靠近华阳老城区的楼盘基本依赖于当地已有的成熟周边环境来体现其配套。而迎宾大道附近的新兴楼盘则全力打造自身的景观、商业、康体休闲配套设施。总体上讲45、由于华阳城区自身的配套已经成熟，所以华阳境内的在售楼盘能够在其居住、生活的便利性做到较高的保障。绿化率、容积率项目名称容积率绿化率花样年别样城1.6340丽都新城3期32阳光华庭45三和南庭1.7543.5明珠怡园1.830蜀郡1.2651.3枫桥映月3.830%南阳锦城3期1.4553.8戛纳湾畔60%枫渡莱茵1.7536.7阳光华苑1.1541凯莱丽景雅筑1.6335.1原乡0.7341.3华阳板块内的在售楼盘其绿化率基本都在40以上，作为别墅项目的蜀郡的绿化率达到了51，戛纳湾畔依靠其旁边的商业项目戛纳印象所具备的生态公园，绿化率更是达到了60。除去电梯项目和别墅项目，华阳板块内的在售楼46、盘的容积率基本在1.7左右，别墅和花园洋房项目的容积率都在1.2以下，电梯项目的容积率虽然较高，但是一般都有优美的河景作为卖点，所以总的来说，华阳地区的在售楼盘的居住舒适度较高。销售情况华阳板块的在售楼盘，开盘时间在半年以内销售就基本告罄，尾楼的套数在10套以下；大盘（花样年别样城）基本都分期开发，分批次组团上市销售，所以销售控制的也很好；但是别墅类楼盘（蜀郡、原乡）由于其本身的价格都在5000元/以上，开发户数分别为360、243，所以经过2至5个月的销售过后，尾盘剩余量较高（20、50）。（2） 总结：随着2000年天府大道的修建，和成都市政度办公区的南迁、新国际会展商区的落成以及城南房地47、产开发的向外扩张，都对华阳的房地产发展产生了极大的推动作用。如今的华阳板块作为一个房地产发展较为成熟的地区，在消费者的心里早已不是郊区的概念，而是“新城南”居住区的一个重要组成部分。现在华阳的房地产开发档次已经较高，花园洋房和别墅项目逐渐成为华阳楼市的新宠。而府河进入华阳境内的湾流区域，已经成为华阳房地产开发最为活跃的地块。较之成都市区的喧闹，华阳的相对宁静和河岸美景，加之天府大道提供的便捷交通条件和比成都市区每平米要低上近1000元的均价。这些因素都对购房者产生了强大的吸引力。整个华阳成熟齐全的城市生活配套和比成都稍低的物价，产生的舒适生活和较低的生活成本，也对其房地产市场的发展起到了良好的48、助推，哪怕是坐出租车，华阳的起价也才2元，而成都是5元。在一部分35岁以上并有一定事业基础的成都人的心目中，在华阳买一套房子作为将来养老的居所，已经变成了一种对未来舒适居家生活的规划样板，可见华阳房地产对成都市区内消费者的吸引力有多大。加之，近年两年来华阳房地产的快速发展，也带动了华阳房地产价格的提升。以左岸花都为例。其单价原来2003年6月开盘时为2000余元/，到2005年3月时其最后一批房源的单价以飙升至4000余元/。所以，在华阳购房对于消费者来说可谓是“自住、投资两相宜”的明智之选。3. 航空港板块房地产的发展现状（1）航空港板块房地产整体情况开发规模航空港板块内现有在售住宅类房地产49、项目14个，由14家开发商开发。在售楼盘的总户数达到9309户。13个项目中占地超过200亩的项目有2个。（锦丽园别墅、温哥华花园2期蓝域）产品类型及平均价格14个在售项目中，含别墅的项目有4个，由于锦丽园别墅3期和太禾水晶城的第2组团还未开盘，所以暂时没有这两个楼盘的价格信息。在已知信息的2个含别墅楼盘中，位于白家镇境内的江南宅院均价为5800元/，欧景蓝天的别墅均价为7500元/。含电梯的项目有5个，其中川大河畔3期、和贵久居福、太禾水晶城的第2组团现在都未开盘，已知的文星生活广场、温哥华花园2期蓝域的均价分别为2650/、3100元/含多层的项目有9个，均价从2500元/到3200元/不50、等。总体上看来，航空港板块的在售楼盘中，建筑类型还是以多层为主，电梯类住宅的建筑仅次于多层，相对而言该板块内的含有别墅的楼盘较多，不过规模都偏小，含别墅的楼盘，别墅最多也就50余套。纯别墅项目中，欧景蓝天的总户数为22户，户数最多的锦丽园别墅3期户数为142。户型区间在14个在售项目中，含有120以下户型的项目有12个，含有120200户型的项目为11个，含有200以上户型的项目有4个。总体而言，航空港板块内的房地产在售项目中，户型面积从40到426不等，户型跨度较大，主力户型在90130的范围内。建筑风格航空港板块内的多层建筑有翰林南城的现代海派建筑风格，电梯类住宅有温哥华花园2期 蓝域这样51、的北美时尚电梯洋房，别墅中有江南宅院这样的江南水乡风情般的水榭庭院，也有欧景蓝天这样的欧式庄园。而其他的在售项目其使用的建筑符号并不明显，立面大都较为简约现代。相关配套项目名称配套太禾水晶城毗邻占地数千亩的航空港大学城，人文气息浓郁。 东接神仙树、桐梓林等城南繁华生活区；西连成都双流国际机场。 教育机构：盐道街中学外语学校、川师创业学院、信息工程学院航空港校区、四川大学航空港校区、西南民族大学航空港校区。 金融机构：中国农业银行、交通银行、中国银行、邮政局。 休闲娱乐：家园国际酒店、紫荆花酒店、大卫营国际俱乐部。 医疗机构：台双医院。温哥华花园二期蓝域项目位于新城南航空港片区，距市中心9公里，52、机场高速、学府路、长江路三条主路直通社区；与绕城高速、武侯大道毗邻。西边成都双流机场，东接城南神仙树、桐梓林等高尚生活区。项目周边为政府规划之教育产业园居住区，四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院、四川教育学院、四川师范大学、棠湖中学外语实验学校、盐道街中学外语学校环绕四周利通上优水岸西南民族学院、成都信息工程学院、四川教育学院、四川师范大学、棠湖外国语实验学校、盐道街实验学校等众多名校，形成文化投资前沿。项目同时接近规划中的市镇广场，周边生活配套十分完善，购物、休闲、餐饮、服务无所不包武警医院、台双医院等保障您的家庭健康；占地30亩的商业广场全面呈现(德克士等国际品牌已进驻)，集餐饮、娱53、乐、休闲为一体的约500亩的大型美食城已然成型欧景蓝天高新区机场路大卫营国际俱乐部对面，自身配套有网球场.室内温泉游泳池.室外景观游泳池.餐厅.咖啡吧.书吧.网吧.雪茄吧.健身房.茶坊.浴足坊，周边又有网球场.室内温泉游泳池.室外景观游泳池.餐厅.咖啡吧.书吧.网吧.雪茄吧.健身房.茶坊.浴足坊从上面的表格可以看出，除了别墅类楼盘的自身配置相对完善以外，其余的楼盘基本上依靠的是周边一些成熟的高校园区配置或是规划中的市政配置。 绿化率、容积率项目名称容积率绿化率学府嘉园5期1.5540%南丽湾1.7440%川大河畔1.8540%温哥华花园2期 蓝域2.3644%翰林南城1.746.8美洲波特兰小54、镇1.435太禾水晶城1.830新航印象1.7利通 上优水岸1.840%欧景蓝天0.61923.91江南宅院（白家镇）0.7343.6锦丽园别墅3期0.6158该区域内的在售的大多数楼盘的绿化率在40以上，锦丽园别墅的绿化率更是达到了58。别墅类楼盘的容积率在0.6到0.73左右。温哥华花园2期 蓝域的容积率分别为2.36。其他的以多层为主的楼盘容积率在1.7到1.8之间销售情况该板块内在今年开盘的新盘较多，多数楼盘以分期开发，分组团面市的方式进行销售。川大河畔、温哥华花园2期蓝域的面世批次在2至4个月内就销售过半了。（2）总结：双流航空港作为中国五大航空港之一，庞大的人流以及政府有关部门南迁55、的实施成就了其不可替代的区域价值。现在政府已在航空港区域规划出成都双流物流园区和教育产业园居住区。按照规划物流园区将被建设成为全国一流，国际知名的区域性物流枢纽，并与双流机场实现“无缝对接”，在园区的管理和运作上与机场形成联动。此外，规划中的地铁6号线也将通过这里，连接行政中心和机场。如今航空港大学城已初具规模，形成城南文化气息浓郁的高校经济圈。现已有的四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院、四川教育学院、四川师范大学等多所高校，和棠湖中学外语实验学校、盐道街中学外语学校等名牌中学使整个航空港具备了教育产业园区的基础。在这种环境下，航空港区域内的房地产开发也变得如火如荼。该区域内基础配套设施56、成熟，农贸市场、超市以及未来小区商业配套都保证了居家的方便。特别是道路的畅通带来了居家的便捷。航空港区域内的房地产开发不但业态丰富，楼盘品质及设计规划也较高。户型设计，园林绿化，整体规划和配套设施都不低于一般的城区楼盘。而多层和电梯类住宅每平米2500元到3200元左右的价格，也在吸引越来越多的购房者的目光。4牧马山板块房地产的发展现状（1）牧马山板块房地产整体情况开发规模牧马山板块现有在售项目5个，由5家开发商开发。在售楼盘的总户数为1250。由于别墅盘的户数较少，该板块内户数最多的维也纳森林别墅4期的总户数也只有447户。产品类型及平均价格该板块内的5个在售楼盘，全部为别墅类楼盘。每平米均57、价在6000到10000元之间。户型区间在售的5个别墅类楼盘中，只有半山卫城含有200以下的户型，其他的别墅项目，最小的户型都在250以上。其中维也纳森林别墅4期半山高尔夫的户型最大，该项目最小的户型面积为329，最大的户型面积达到了990。而其他的别墅项目户型跨度大都在250到369之间。建筑风格牧马山板块内的别墅在建筑风格上有半山卫城这样的地中海式建筑风格，也有维也纳森林别墅、萨尔茨堡这样的欧式建筑风格的别墅，而中航云岭高尔夫别墅这属于美式草原建筑风格，牧马山易城则是新亚洲主义原创风格别墅。由于牧马山有丰富的坡地资源和自然湖泊，所以这里的别墅楼盘大多利用坡地的自然起伏进行建筑规划，形成风景58、优美，融山地、湖泊、森林为一体的别墅群落。相关配套项目名称配套牧马山易城茶楼、图书馆、便利店、室内网球场、社区游泳池、儿童乐园中航云岭高尔夫别墅会所、网球场、游泳池、高尔夫练习场。半山卫城半山会（3600平方米主题会所）、网球场、羽毛球场维也纳森林别墅半山高尔夫露天广场、恒温泳池、会所 商务中心、无公害蔬菜市场、超市、自助银行、 医疗中心萨尔茨堡商店街、广场、长廊、城堡式会所、游泳池、网球场、各种健身设施等从上面的表格可以看出，牧马山板块内的别墅项目的自身配套都较为完善，高档的会所满足了业主会客的需要，同时也是业主身份的象征。商业配置和各类康体健身设施也很齐备。绿化率、容积率项目名称容积率绿化59、率牧马山易城03267.5中航云岭高尔夫别墅0.3658.5半山卫城0.4836.2维也纳森林别墅半山高尔夫0.2678%萨尔茨堡0.4539.4由于该区域内的在售楼盘为别墅类建筑。所以容积率都较低，容积率在0.26到0.48之间，项目自身的绿化率也较高。绿化率最低的半山卫城绿化率达到36.2，而维也纳森林别墅的绿化率更是高达78。该区域内的别墅盘档次都较高，居住舒适度很高。由于自身配套完善，生活的便捷度也很高。销售情况整个牧马山板块的别墅档次较高，每平米均价在6000到10000元之间。各个别墅项目采用分期开发，分组团面市的方式进行销售。除牧马山易城为2005年10月开盘以外，中航云岭高尔夫60、别墅、半山卫城、维也纳森林别墅半山高尔夫均为2006年5、6月间开盘的项目。由于分期开发，分组团面市，整个上看来各个别墅项目的销售情况都比较好，经过2到3个月销售后，剩余套数基本都在10套左右。开盘近一年的牧马山易城剩余套数仅为5套。（3）总结：牧马山作为一个相对独立的别墅开发区域带，从2003年开始，由成都森宇集团旗下的“维也纳森林别墅”以一个拓荒者的角色进驻，开辟了成都近郊第一个别墅群落区。如今牧马山别墅区云集了中航云岭、牧马山易城、萨尔茨堡、维也纳森林别墅、半山卫城等别墅项目，一个成熟的近郊别墅群落，俨然已经形成。从交通条件来看，5条直达城市中心区的大路，与国际机场仅4公里之遥，如此得天61、独厚的交通条件，使牧马山别墅板块已成为成都别墅市场重要板块之一。5. 天府大道沿线房地产的现状（1）天府大道沿线板块房地产整体情况开发规模天府大道沿线现有在售项目17个，由18个开发商开发。在售楼盘的总户数超过15582户。17个项目中占地超过400亩的项目有3个。（蓝山美树500余亩，世纪城天鹅湖花园1504亩，麓山国际社区4000亩）产品类型及平均价格在售的17个项目中，含别墅的项目有5个。其中黄金海岸水上花城3期内的别墅均价最低，每平米均价为4000元，蓝山美树2期、麓山国际社区、锦官丽城亲水湾三个项目内的别墅每平米均价在5000到5500元左右。而兰桥尚舍内的联排别墅每平米均价最高达到62、了6800元。含花园洋房的项目有4个，其中金海岸水上花城3期内的洋房售价在26002900元/之间，锦官丽城亲水湾的多层洋房均价为3300元/，远大都市风景2期风景2006洋房售价最高达到了4500元/。含电梯的项目总数为12个。这些项目中，御景台的起价最低为3220元/，起价最高的为世纪城天鹅湖花园，起价达到了4880元/。而其他的电梯类楼盘均价在3500到4700元/之间。含多层的项目有4个，每平米售价在2600到4200元左右。总的来说，天府大道沿线区域内的在售楼盘品质很高，可以说其总体品质在整个城南区域（三环路以外）算是最高的。电梯类住宅在该板块内成为了主流，在17个在售楼盘内，电梯类63、楼盘占到了12个，而含有品质较高的花园洋房和别墅类住宅项目也分别占到4个和5个。户型区间在户型面积上，在售的17个楼盘项目中，含有120以下户型的楼盘个数为12个；含有户型区间在120200范围内的住宅项目有16个；而含有户型面积在200以上的楼盘有6个。其中世纪城天鹅湖花园的户型面积最大达到了550。该区域内的在售楼盘的主力户型大多集中在140200范围内。建筑风格作为该区域内建筑类型主流的电梯类楼盘，大都采用简洁时尚的立面呈现出一种现代的建筑风格。蓝山美树则是在起伏的自然坡地上以简洁的直线轮廓和层层退台式别墅形成了典型的山居风格建筑。锦官丽城亲水湾使用的是新古典主义的建筑风格。麓山国际社区64、麓镇为欧式小镇风格的建筑。兰桥尚舍采用的地中海沿岸的民居建筑风格。相关配套项目名称配套怡丰新城水景商业步行街、社区会所，四个网球场、天幕式网球场、多处主题广场、游泳池、幼儿园。蓝山美树2期高档餐馆主力店、咖啡馆、茶室、健身中心、游泳池网球场世纪城天鹅湖花园纪城铜锣湾时尚天堂街区、超市、百货，各种酒吧、娱乐休闲设施、数万平方米的海洋乐园、五星级和超五星级的酒店麓山国际社区（麓镇2期）社区内部：高尔夫练习场、西餐厅、景观泳池、恒温泳池、网球场、咖啡吧。 规划中：国际学校、影院、图书馆。 周边：规划中的海洋公园。凯丽滨江卡西诺水岸会所、游泳池、运动场、幼儿园在该区域内档次较高的楼盘在自身配套上做的都65、较完善，购物，休闲，健身设施都比较齐备。绿化率、容积率项目名称容积率绿化率城南名著2.937怡丰新城1.536.8蓝山美树2期0.81734.7御景台2.460泛林 格兰晴天333融城理想2期2.4335.3远大都市风景2期 244凯丽滨江5.542.9兰桥尚舍1.704鹏伟泰和佳园430黄金海岸水上花城3期0.92068天府长城嘉南地3.1330由于天府大道沿线区域内的电梯类楼盘较多，所以这类楼盘的容积率都在2以上。远大都市风景2期-风景2006因为是多层洋房和电梯共同组成的项目，数值为2的容积率相对较低。而由33层高层建筑构成的凯丽滨江的容积率则高达5.5。而怡丰新城、兰桥尚舍这样以多层为66、主的楼盘的容积率分别为1.5、1.704。以别墅和花园洋房为主的蓝山美树2期和黄金海岸水上花城3期的容积率为0.817、0.92。该区域内的楼盘在绿化率上都做到了30以上，电梯类楼盘的绿化率也做到了较高的水平，远大都市风景2期 风景2006、凯丽滨江、的绿化率分别做到了44、42.9。御景台的绿化率更是高达60。绿化率最高的为洋房、别墅盘黄金海岸水上花城3期，其绿化率达到了68。销售情况由于天府大道沿线的楼盘品质都较高，自身配套也较为完善，生活较为便利，而总体价格在4200元/左右，加之天府大道为进入成都市区的快速通道，交通条件成熟。所以，该区域内的楼盘受到购房者普遍的青睐。区域内的新面市楼盘67、又大多采用分期开发，分批次销售的模式进行销售。在各项因素的综合影响下，该区域内的房地产销售情况比较良好。如2006年4月开盘的远大都市风景2期-风景2006的第二批次房源已经售完，现已进入第三批次咨询阶段；同期开盘的蓝山美树2期，第一批次仅余5的房源，并已进入第二批次咨询阶段。今年6月开盘的凯丽滨江第一、二批次房源分别剩余15、50；与它同期开盘的天府长城2期嘉南地第一、二批次房源剩余量分别为10余套、50余套。怡丰新城4期在进过2个月的销售后，剩余房源为33。2004到2005年开盘的项目中，泛林格兰晴天与融城理想2期的房源已经售完。其余的楼盘剩余户数也基本在10户左右。只有开发规模较大，起68、价接近5000元/的世纪城天鹅湖花园的剩余房源为20。同时该区域内还有齐盛艺境和麓山国际社区麓镇2期及双华麓港项目即将上市销售。（2）总结：天府大道（即人民南路南沿线）作为一条城市向外放射的快速通道，于2002年元旦全线通车。伴随着成都市政府办公区的南迁、新国际会展中心的建设，高新区科技商务中心、高新区科技孵化园区等项目的陆续建成和投入使用，给区域内所带来的人口增长，最终使该区域内产生了住房需求。而成都市城区内城南部分（三环路以内）可开发的土地越来越少，城市居住圈势必向城郊扩张。在这些综合因素的共同作用下，以及天府大道作为进入城区的快速通道，其自身所具备的交通优势，都无可避免的使其成为一片房地69、产开发的热土。而成都市政府成都市城市总体规划（20032020）中关于城市向南发展的方针，最终导致了成都一个“城南副中心”的逐步形成，而天府大道沿线的房地产住宅项目也成为“新城南”居住概念的一个构成部分。就现在天府大道沿线的房地产开发现状而言，结合已知数据进行汇总后，可以发现，天府大道沿线的在售项目的土地开发规模及开发力度是城南区域里最大的。就目前在售楼盘的总体情况来看，该区域现在开发的楼盘中，电梯类楼盘是开发主流。区域内楼盘的总体品质较高，且自身配套相对完善，绿化率均超过了30。区域内项目基本都为期房，分期开发，分组团、批次进行销售，区域内房地产项目呈现总体销售情况良好。（五）城南地区各大板70、块房地产发展现状分析1、以上五大版块已经成为城南房产市场开发和供应的主体；城南三环内日渐稀少的土地和开发量，决定了城南居住区域和观念的外延。对项目的影响：而这种外延作为一种心理变化的趋势，对我们项目的销售具有积极的作用。以城市发展必然外延的规律，是对项目位置偏远劣势和未来发展前景的一大支撑；2、五大版块各有特点，但发展先后和水平不齐；南延线、华阳、航空港的整体房产市场热度较高，房产销售情况良好，开发品质逐渐走高；牧马山凭借自然条件作为别墅开发的集聚区域，已经形成自身独特的市场认知，柬于其产品形态的特殊性，虽然整体市场热度不高，但销售情况也算良好；唯有双流版块，开发量与华阳接近，但整体市场热度不71、高，房价偏低，市场认知形象欠佳；对项目的影响：项目所在位置距离双流较近，很难避免购房者把项目与双流发生关联的想法，这必然会形成对项目的形象认知影响；双流版块的房产项目规模较小、品质相对较低，购房者将项目与双流版块进行关联比较的话，能突出项目在规模和品质上的优势；项目于航空港的距离最近，而且航空港是城区到项目的多条线路毕经之地；也很难避免购房者把项目与航空港房产项目发生关联对比，在与航空港房产项目的对比中，项目的周边配套和位置偏远会成为较大的消费抗性，但规模和价格优势比较突出；南延线和华阳版块与项目的距离较远，竞争关系相对较小，但仍是项目不可忽略的竞争区域；再与南延线和华阳房产项目的比较中，项目72、在交通、区位、配套、周边环境等因素都处于劣势，但价格的悬殊是我们争取目标客户的极大优势；3、如何定位项目所在区域的版块归属按项目所在的实际位置来看，正处于华阳、双流、航空港、牧马山四个区域之间，但距离航空港最近，双流次之。如果按项目的位置远近来说，归于航空港版块或是双流版块都是可以被接受的；下面就项目归于航空港版块和双流作个对比；在政府城市规划方面，航空港开发区和双流东升组团共同构成成都未来的“西南城市发展带”，而项目位置正处两大组团的交界之处。航空港依托机场及机场路两边的高校，规划为教育产业、物流产业、科研高科技技术产业为主导；大学城已经形成，五所大学两所知名中学已经使其成为教育资源丰富的人73、文居住区域；项目所在位置正好在航空港开发区的新老区之间的生活配套用地区域，老区的教育产业已经形成，新区的科技产业园区正待发展；双流城区（东升）组团作为成都向南发展的生活次中心，规划发展交通、房地产、商贸服务和行政办公为主，将形成综合的城市功能和健康生态的人居环境。两者比较，在现阶段来说，航空港的教育人文环境对项目的积极价值更大；双流未来的人居环境对项目未来前景具有积极价值；从距离远近方面来看，项目离航空港版块比较接近，双流稍远；但未来黄甲大道和航空港大道开通，从项目直接通到大件路上的西南民族大学也就2公里左右；从距离和心理上，将项目定位在航空港版块对项目位置偏远的顾虑将大为减小。项目到双流最近74、的路线就是现在的双华路，实际5公里的路程已无法改变，也没有更好的未来预期；相对来说，将项目归于航空港版块，在交通上具有更大的未来期望空间，而航空港在心理上也更接近市区；从竞争的角度来看，项目之于航空港现有楼盘来说，规模优势和价格优势明显，品质优势中；项目之于双流的楼盘来说，规模和品质优势明显，价格优势不明显；如果将项目归欲航空港，在项目多层上可以延伸出类似“多走2公里，少花5万元”的诉求方式；结论：从以上的分析可以看出将项目归于双流和航空港版块都是可以接受的，而对于归于两个版块都有各自的利弊；而从项目在位置偏远和交通条件上的劣势，来进行针对性的规避和弱化，将项目归于航空港版块具有更大的积极意义75、；利用规划道路开通的利好，不仅是拉近到航空港的距离，也在很大程度上拉近了到市区的距离；同时，将项目归于航空港版块增加了项目在人文环境、教育配套、商业配套、价格、规模上的竞争优势；附图：双流南部新城及航空港规划发展图3、项目主要竞争楼盘的确定及分析一、竞争楼盘的确定：1，与本案同区域的楼盘。本案所处区域为双流、华阳、航空港、牧马山四大板块交汇处，所以与本案同区域的竞争楼盘的样本来源于该四大板块。2，与本案单价相近的楼盘。本案多层的价格在2400元/平米，花园洋房在2800元/平米左右。3，与本案规模相当的楼盘。由于本案占地600余亩，1期为100亩，所以与本案规模相当的这些楼盘样本占地均在10076、亩以上。4，与本案建筑形态相似的楼盘。本案的建筑形态为多层、花园洋房、别墅。二、确定原则：所有样本均归属于以上四个大的部分，但又有所筛选。主要选取对本案具有较强指导性的楼盘。 个案举例：项目名称锦绣华都物业类型多层洋房+别墅开发商成都华兴住宅房地产开发有限公司地理位置双流县 东升镇三强北路二段88号总户数2000余户联系电话85827999 85771766占地面积240余亩建筑面积28万余绿化率40 %容积率1.4施工进度现房户型区间80240销售价格花园洋房价格3200元/平米多层均价2500元/平米销售进度1、2期均已售完第3组团将于9月面市亮相时间2005年5月产品定位代言南成都的成熟77、社区配套设施小区配套设施：游泳池、篮球场、网球场、华都生活馆、商业步行街以及大型社区生活服务中心。交通状况802路直达火车北站、213路直达盐市口等、新南门到双流的直达车、川藏路，三强路以及市政规划路周边状况项目附近超市有好又多、新一佳等，项目自身也配套有商业步行街，市政公园，金苹果幼儿园、双流中学、棠湖中学、四川大学、西南民族大学等双流中医院、双流第一医院等评价该盘地处双流城区，占地240亩，自身配套比较完善，距成都市区不足10公里；建筑风格为后现代主义，层层退台，户户私家花园，全透明户型。多层洋房（80-140平米）：一梯两户，南北通风，全明户型，南北景观阳台，大面宽客厅，大面积开窗，客厅78、主卧均面向庭院，四季庭院美景尽入眼帘。项目名称大成 天府景秀2期物业类型多层+花园洋房开发商成都大成置业责任有限公司地理位置东升镇广都大道189号总户数2期576户联系电话85838333占地面积155219建筑面积2期240591绿化率约60%容积率2期1.55施工进度2期准现房户型区间90160销售价格2期2600均价销售进度2期售出60亮相时间2005年11月产品定位领跑双流的高档住宅配套设施商业街、人工水景、游泳池周边状况项目斜对面为双流汽车站，项目上空为双流机场的航空空际线，航班降落时都从项目上空通过，噪音严重评价天府景秀，紧邻成都空港经济开发区，连广都大道，临长冶路主道以及大件路79、，靠双流客运中心，川藏公路，靠双流县人民政府。规划了400米时尚商业街近挨着社区。商店，运动场，幼儿园，客运中心，城市广场等生活设施与社区步行距离不超过10分钟。一期以纯正的花园洋房为主力产品，坡屋顶式川西民居风格，80270平方米，可供不同的用户选择。二期为现代简约建筑，二期由10幢6+1多层、4幢5+1花园洋房构成，户型面积：92平方米-180平方米，临街商铺面积区间：18平方米起。 该盘周边配套完善，交通便，距离成都市区仅不到20公里，项目对面是双流客运站，交通便利，东升镇教育资源丰富，棠湖中学，双流中学近。附近双流县医院。 备注社区自建景观优美丰富，无奈飞机噪音破坏居住舒适度。项目名称80、锦镇物业类型双拼别墅 开发商四川置都房地产开发有限公司地理位置双流县 藏卫路北一段155号 总户数总700户一期316户联系电话85572118、85579338占地面积243亩建筑面积11万绿化率45%容积率1.04施工进度主体封顶户型区间220270销售价格均价5000元/销售进度接受咨询亮相时间2006年9月开盘停车位绝大多数叠院别墅每户都将自带2个地下私家车位配套设施暂无资料周边状况项目前方为川藏路，由于别墅的业主普遍有车，通过项目前方的藏卫路能快速进入双流东升城区，购物、消费、就学、就医都很方便评价项目采用中式建筑形式，具现代中式建筑风格与景观、装饰风格。项目设计上强调通透、开放、交81、流的理念，院内人车分流，直达式私家车库，透明式私家走廊，滨水后院设计，再现滨水居家生活意境。项目规划中绝大多数叠院别墅每户都将自带2个地下私家车位，村头村尾的独院别墅车位则设置在院内。地下车场出入口均设计在环道上，车场内设置直接通入住户入口的通道，并结合绿化、小品进行采光通风和美化。备注物业公司：成都忠信英联华物业管理顾问有限公司 项目名称花样年别样城物业类型多层、花园洋房开发商成都通和置业有限公司地理位置双流县区华阳西双黄路花样年大道1号总户数1600户联系电话85354900、85354901占地面积255亩建筑面积180000绿化率40%容积率1.63施工进度2期主体封顶，3期基础户型区82、间82136销售价格3期起价2088元/3期均价2300元/销售进度3期1批次余50亮相时间三期2006年6月开盘产品定位地中海式小镇生活配套设施商业广场、商业街、人工湖、游泳池、社区BUS周边状况周边仅有该项目一个楼盘，几乎无配套，离公兴镇还有一段距离。旁边是南玻集团，区域整体规划为一类工业用地。评价花样年 别样城位于成都市新城南华阳西花样大道1号，距天府广场仅30分钟车程，交通发达，是成都最活跃的经济板块，与20000余方的月光湖紧密相连，毗邻川大新校区。占地面积225余亩，总建筑面积约180000，容积率1.32绿化率40%以上，规划为一个大型、纯粹的地中海风情小镇。项目分三期开发，一期83、以多层住宅为主、休闲商业街组成、二期花园洋房、TOWNHOUSE。备注地段较为偏僻 项目名称阳光华苑物业类型花园洋房开发商成都华成股份有限公司地理位置华阳迎宾大道旁总户数751户一期158联系电话85768866占地面积211亩建筑面积118867绿化率41%容积率1.15施工进度主体封顶户型区间100140销售价格 住均34000元/ 销售进度1期售完2期接受咨询亮相时间2006年6月开盘产品定位中式传统宅院建筑风格川西风格周边状况位于华阳迎宾大道，东距1300米人民南路南延线，西靠石华大道，北连站华路，交通比较方便。在建中的地铁一号线、502路公交车等。评价以传统民居与现代建筑结合，围而不84、合、错落有致、造型简约，粉墙黛瓦、双坡式屋顶、斜檐口山墙，尽显中式传统庭院的生态栖居。华成股份在城南打造的低层低密度原生态住宅。备注5层高洋房占80%，项目内有20的住宅将花园洋房的档次提高后，以经济型双拼别墅为概念，推向市场。项目名称川大河畔物业类型多层、小高层电梯公寓开发商成都屹立房地产开发有限公司地理位置西南航空开发区川大江安校区旁长城路总户数840户联系电话028-85786795 85870966占地面积50854.76建筑面积99600.58绿化率40%容积率1.85施工进度2、3期准现房户型区间78194销售价格2期均价2900/3期待定 销售进度2期住余103期接受咨询亮相时间85、二期2006年4月开盘停车位555个配套设施无资料周边状况四川大学江安校区，西南民大，信息工程学院，警官医院评价川大河畔，是一直致力于高校地产开发的润扬集团继成功开发学府嘉苑后又一扛鼎力作。该项目位于西南航空港经济开发区内，相依四川大学，总占地约100亩，总建筑面积达10万平方米，将提供880多套住宅单元。它紧傍江安河，周边天然湖泊绵延流淌，是融生态和文态于一体的教育型住宅典范。小区在规划和景观上将营造一个具有浓厚书香气息和自然生趣的住宅环境。小区紧紧依靠川大新校区强大的辐射力和文化影响力，坐享其成熟的完善配套，尽享其高品位、高文化的居住层次备注公交线路：304、303、306、503、10386、601路项目名称温哥华花园二期蓝域物业类型高层,小高层 开发商四川温资房地产开发投资有限公司地理位置航空港长江路1号总户数761户联系电话85962233占地面积160000建筑面积100000绿化率44%容积率2.36施工进度基础户型区间80180销售价格 均价：3000元/销售进度12、17、18栋住余200余套亮相时间2006年7月开盘周边状况项目位于新城南航空港片区，距市中心9公里，机场高速、学府路、长江路三条主路直通社区；与绕城高速、武侯大道毗邻。西边成都双流机场，东接城南神仙树、桐梓林等高尚生活区 周边为政府规划之教育产业园居住区，四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院、四川教87、育学院、四川师范大学、棠湖中学外语实验学校、盐道街中学外语学校评价二期“蓝域”由一梯两户小高层洋房和两梯四户、两梯六户高层洋房组成。建筑造型设计上采取北美时尚住宅的设计手法，创造出丰富立面效果。同时，采用大面积的落地窗、凸窗等增加光线进入室内，整个造型体现了时代感又有传统的元素，达到现代与传统的统一。在整体规划上，组院式友居生活更是体现北美居住文化最好的载体，促进邻里之间的沟通。生活会所，以运动为主并结合休闲娱乐购物为一体的综合性会所，包括小型超市、时尚健身馆、迷你餐厅等设施；同时，特别设置绿色洗礼会所，业主需通过气派的会所大堂才能进入住宅小区内。更有贴心五合一小型私家会所设计，每个组团只有一88、条步行道通过私家会所项目名称太禾水晶城物业类型多层 电梯 叠拼别墅开发商成都太禾房地产开发有限责任公司地理位置机场路辅道与文昌路交汇处（家园国际酒店旁）总户数660户联系电话85960808、85960909占地面积50000建筑面积84029绿化率30%容积率无资料施工进度部分封顶户型区间90300销售价格待定销售进度2组团接受咨询亮相时间1组团2006年4月开盘停车位652个推广概念院子上的生活建筑配套设施蓝晶廊桥入口景观、溪茵河谷水景走廊、河畔森林景观带、艺术生活馆、水晶生活广场、空中栈道平台区、架空院落景观区教育机构：盐道街中学外语学校、川师创业学院、信息工程学院航空港校区、四川大学航89、空港校区、西南民族大学航空港校区。 金融机构：中国农业银行、交通银行、中国银行、邮政局。 休闲娱乐：家园国际酒店、紫荆花酒店、大卫营国际俱乐部。 医疗机构：台双医院。评价该项目有河畔自然主题、空中立体水景主题、生活广场主题等三大主题景观。40米宽蓝晶廊桥入口景观、超200米溪茵河谷水景走廊、河畔森林景观带、艺术生活馆、水晶生活广场、空中栈道平台景观区、超7000平米架空院落景观区等七个景观结点，构成超过23000平米花园。毗邻占地数千亩的航空港大学城，人文气息浓郁。备注太禾水晶城有三种产品共17栋：四层叠拼别墅产品、绿水花园洋房产品、瞰河电梯公寓产品，拥有艺术生活馆、游泳池等配套。项目名称翰林90、南城物业类型多层开发商四川中盛房地产开发有限公司地理位置西南航空港长江路二段5号总户数1262户联系电话85883888占地面积104000.52建筑面积158000绿化率46.8%容积率1.7施工进度1期现房，2期土建1层户型区间76193销售价格待定销售进度2期接受咨亮相时间二期2006年8月开盘停车位680个周边状况四川大学新校区、信息工程学院、西南民族大学配套设施小区内部配套:游泳池、羽毛球场、健身设施中小学:川大、西南民院、棠湖中学外语分校医院:四川警官医院评价小区周边高校林立，四川大学新校区、信息工程学院、西南民族大学等高校的入驻使该区充满人文气息。“城南首席海派人文社区”的项目定91、位是现代气息与本土人文环境在社区内的完美统一。翰林南城外立面大量采用现代感级强的玻璃材质，并铺以高级环保涂料配合瓷质的外墙砖，运用挺拔俊秀的竖立线角与弧型落地玻璃窗，缔造出270度开阔视野享受，整个设计的尊贵感和优越感难以复制。60余米楼间距，中心景观游泳池，造就惬意、舒展生活空间备注所在区域已形成以三大高校经济圈为支柱的一个大型校园经济商圈。项目名称利通上优水岸物业类型多层开发商四川利通实业发展有限公司地理位置双流县区航空港江安河畔总户数468户联系电话85883322占地面积28800建筑面积50000绿化率40%容积率1.8施工进度土建5层户型区间80150销售价格均价：3200元/销售92、进度2批次咨询亮相时间2006年6月亮相停车位300个周边状况机场路、第二机场路(规划为东城根街一双流国际机场)、大件路、长城路、武侯大道、川大路东延线(至人南延线)等环绕项目周围，交通发达贯穿机场路全线的公交车有303、304、306、503、103、60l等，自驾车至棕北，神仙树国际社区(家乐福)仅5分钟路程评价利通上优水岸处于空港城经济与文化的中心地带，以城南稀缺纯多层业态面世。坐落于长江路一段与江安河交汇处。因紧临江安河而兼收自然、河景、阳光、花香，在空港城片区中独树美丽风采。项目与百年名校四川大学毗邻，归属城南高校经济圈，以得天独厚的浓郁文化氛围，汇聚此区域西南民族学院、成都信息工程93、学院、四川教育学院、四川师范大学、棠湖外国语实验学校、盐道街实验学校等众多名校，形成文化投资前沿。项目同时接近规划中的市镇广场，周边生活配套十分完善，购物、休闲、餐饮、服务无所不包武警医院、台双医院等保障您的家庭健康；占地30亩的商业广场全面呈现(德克士等国际品牌已进驻)，集餐饮、娱乐、休闲为一体的约500亩的大型美食城已然成型备注主力面积为80140平方米项目名称远大都市风景物业类型小高层、多层开发商成都远大房地产开发有限公司地理位置天府大道与老成仁路交汇处总户数1279户联系电话85635111占地面积490亩建筑面积2期76000 m绿化率48容积率1施工进度1期已交房、二期地面以上户型94、区间2期80200 m销售价格均价：3800元/m销售进度一期住宅售罄已交房，二期第二批次房源销售中。亮相时间一期2005年5月二期第一批次2006年3月25日二期第二批次2006年5月产品定位普通住宅配套设施小区内的商铺。周边状况紧邻天府大道，交通便利。评价远大都市风景作为城南副中心目前最大的高档生态风景居住社区，产品形态以四五层的花园洋房为主。总体规划不仅强调对社区自然风景和人文风景的营造，更通过构建“当风景成为生活”的全新的生活模式，以满足新城南、新成都广大在物质和精神消费方面，有着中、高层次需求人群。位于“远大都市风景”小区一期和二期之间的一层商铺，铺铺临街，6米超短进深，层高4米，总95、面积仅仅只有20平米左右，结构更加合理，利用价值极大化，并便于调整经营方向，力保投资安全。备注二期由8幢半围合式11+1小高层组成，户型面积80-200平米不等。二期占地78亩，容积率2，绿化率44。项目名称怡丰新城物业类型多层开发商南华地产地理位置双流县 天府大道南段651号总户数2036户，其中二期780多户、三期420户为纯多层住宅。联系电话85619888占地面积400余亩建筑面积280000 m绿化率38.6容积率1.5施工进度4期土建6层户型区间90230 m销售价格均价3500元/ m销售进度四期雅韵居85-132平米多层森林住宅销售中亮相时间2005年产品定位多层配套设施小区内96、的会所、网球场周边状况紧邻天府大道，靠近远大都市风景，离华阳城区很近。评价北临成都新国际会展中心，西接畅通无阻的天府大道，交通便利； 上百亩森林公园，低密度生态景观； 全景式多层住宅90-230平米至五房平、跃、错层，户户赏景； 全框架剪力墙结构，少梁无柱；中轴水景休闲步行商业街，设有方便业主休闲的多处主题广场、四个全天候；备注该盘分四期开发。目前一至三期已全部售磬。第四期雅韵居85132平米多层森林住宅销售中。项目名称蓝山美树物业类型小高层、多层、别墅开发商四川省三佳房地产集团有限公司地理位置天府大道终端与华龙路的交会处、南延线终点广场左侧总户数一期362户联系电话85641666占地面积597、00亩、一期130亩建筑面积一期81346m绿化率42容积率0.81施工进度已封顶户型区间142199m销售价格均价3800元/ m销售进度2期空中院馆电梯版87.68-143.59平米，全面公开。30套山地叠拼别墅限量发售亮相时间一期2005.10二期2006.4产品定位公寓、别墅配套设施高档餐馆主力店、咖啡馆、茶室、健身中心、游泳池网球场.周边状况地处南延线终点，交通还算便利。离华阳城区五分钟车程。评价成都平原稀有天然山地，最大高差近30米。 超低容积率VS高绿化率生态住区。 以退为进的建筑智慧，将住宅掩映于森林之中，使建筑物“附”在山地上，打造成都山居典范，11层蝶形小高层。大退台，小退98、台，层层退台的设计理念将私家花园面积扩展到极大化，几乎与室内居住面积等同的花园，将蓝山生活方式经典演绎。备注山地情景洋房：85.4132.7平米 山地退台洋房：122.8154.4平米 山地叠拼别墅：145.4172.5平米（五） 主要竞争项目分析。项目名称销售价格商业价格总户数推广理念开盘时间销售进度锦绣华都多层2600 60002000成熟社区，代言南成都2005.59个月，1、2期均已售完大成天府景秀2期27006000576宽景院落 优越生活馆每一步都引领城市的脚步2006.910个月，余30锦镇5000无富雅的中国世家，明朗的水村叠院。2006.3接受咨询花样年别样城多层起价210099、单价2300-2400花园洋房3000只租不售24元/月/平米总1600纯多层18万平米地中海风情小镇200515个月，3期1批次余50阳光华苑2期花园洋房34002期3900无1期158低层低密度原生态住宅2006.63个月1期售完。2期接受咨询远大都市风景2期风景20064000无560创城市里的风景HOUSE新城南首席风景社区2006.75个月，1、2批次售完，3批接受咨询怡丰新城4期35005000总2064上百亩森林公园，低密度生态景观全景式多层住宅2005.103个月，4期住余33%太禾水晶城3500无660院子上的生活建筑2006.9刚开盘翰林南城3200无1262城南首席海派人100、文社区钟情多层社区中意花园生活2006.8刚开盘利通上优水岸3000无468稀缺河居宽景多层2005.13个月1期售完川大河畔2期3200无840城南水岸生态园林社区2006.65个月2期住余10温哥华花园2期蓝域3100无761北美情思 智慧倾听引领梦飞翔2005.119个月，住余200余套蓝山美树2期电梯3500无362山里面长出来的房子悠然见蓝山2005.65个月，2期1批次余5%均价3166（不包括锦镇）5666项目名称建筑类型总户数（户）占地面积建筑面积（ M）绿化率容积率户型区间 （M）锦绣华都花园洋房、多层2000240亩28000040%1.480-240锦镇别墅700243亩101、11万45%1.04220-270远大都市风景2期多层、小高层1279490亩二期7600048%180-200怡丰新城4期多层2036400亩28000038.6%1.590-230利通上优水岸多层46843亩5000040%1.880-150温哥华花园2期蓝域高层、小高层761240亩10000044%2.3680-180蓝山美树2期花园洋房、别墅一期362500亩一期130一期8134642%0.81142-199太禾水晶城多层 电梯66075亩84029 30.0%1.68 90300川大河畔多层 电梯84076亩99600 40.0%1.85 78194翰林南城多层1262156亩1102、58000 47.0%1.50 76193阳光华苑花园洋房1期158211亩118867 40.8%1.15 100140大成天府景秀2期多层、洋房576232亩240591 55.0%1.55 91280花样年别样城多层、洋房1600225亩180000 40.0%1.33 8213613个竞争楼盘的住宅均价为3166元/，13个楼盘中仅有3个楼盘有在售商业，商业均价为5666。分布在大城南的各个区域内（牧马山除外）。主要竞争楼盘多为分期分批次开发销售，总户数大都在千户以上。13个主要竞争楼盘中69%都含有多层住宅；38%含有花园洋房。从规模来看，本项目占地600亩，为13个主要竞争楼盘中最103、大规模。13个主要竞争楼盘中绿化率平均39.2%，容积率平均1.46。13个主要竞争楼盘中，户型区间除锦镇、蓝山美树、阳光华苑等定位洋房之上的楼盘外都有100平米以下的户型。而最小户型的平均值在82.7平米，最大户型的平均值在208平米。从已知数据看，锦绣华都、怡丰新城、利通上优水岸的销售情况最为良好。而他们的推广主要：锦绣华都定位为成熟社区-代言南成都，怡丰新城以产品及自身景观定位：上百亩森林公园，低密度生态景观全景式多层住宅，而上优水岸则强调稀缺河居宽景多层，鲜明的点明市场差异化。从整体定位来看，强调区域的有4个楼盘，强调规模的有3个，突出建筑风格的4个，体现多层建筑的有5个，利用自然资源104、的有5个。定位更多描述感觉的有3个。从推广方式来看，竞争楼盘比较普遍的还是采用了报纸+电视+户外+车身+路旗+网络的渠道组合。其中锦绣华都和天府景秀重点选择了公交车身，怡丰新城则主打电视广告。（六） 分析与结论1，与本案同区域的楼盘比较：双流、华阳、航空港、牧马山四大板块的在售楼盘，详细列表略。在与四个版块在售楼盘的整体比较中，可以得出以下几点结论： 项目600亩的开发规模，只比南城都汇、麓山国际等少数几个稍小，整体来说处于大盘的行列； 项目的建造特色鲜明，在区域内暂时还没有以纯英式建筑和*风情园林景观的楼盘； 项目的整体品质处于中间偏上水平，高于航空港和双流版块大多数的多层和花园洋房，但低于105、牧马山和华阳版块的别墅和部分花园洋房； 项目的位置相对偏远，交通条件劣势明显，项目周边环境为工业规划，缺少可利用的人文和自然条件； 项目价格相对便宜，在整个区域的对比中价格优势明显； 项目开发商无知名度，无法对项目提供有利的支撑；从物业管理的引进上可以成为一个对开发商知名度不足的补救；所以建议项目最好引进一个市场号召力极强的物管公司；2，与本案单价相近的楼盘比较：本案多层的价格在2500元/平米，花园洋房在3200元/平米左右。与本案单价相近的楼盘多层有：花样年别样城、上优利通水岸、温哥华花园、翰林南城、锦绣华都、大成 天府景秀2期、与本案单价相近的楼盘花园洋房有：花样年别样城、锦绣华都、大成106、 天府景秀2期、阳光华苑在与本案单价相近楼盘的比较中，可以得出以下几点结论： 项目600亩的开发规模是其中最大的楼盘，规模优势明显； 项目的花园洋房在建筑和环境情调的打造上有自己独到的特色，品质优势比较明显； 项目多层部分主力户型面积相对较小，在品质和舒适度上没有明显优势，只是突出了实用紧凑的特点； 项目的位置相对偏远，交通条件劣势明显，项目周边环境为工业规划，缺少可利用的人文和自然条件； 项目价格多层部分有一定的优势，但在和花样年别样城的比较中没有明显优势；3，与本案规模相当的楼盘比较：由于本案占地600余亩，所以选定楼盘条件为占地均在200亩以上。与本案规模相当的楼盘有：花样年别样城、锦绣107、华都、大成 天府景秀2期、天府长城、怡丰新城、蓝山美树、远大都市风景、南城都汇、麓山国际在与本案规模相当楼盘的比较中，可以得出以下几点结论： 项目600亩的开发规模并不是最大的楼盘，但靠前列，规模优势不明显； 明显可以看出大规模的楼盘品质相对较高，虽然项目的花园洋房在建筑和环境情调的打造上有自己独到的特色，但在与蓝山美树、麓山国际的比较中、品质优势就很难显现了； 项目多层部分主力户型面积相对较小，在品质和舒适度上没有明显优势，只能突出实用紧凑的特点； 项目的位置相对偏远，交通条件劣势明显，项目周边环境为工业规划，缺少可利用的人文和自然条件； 项目价格有一定的优势，但在和花样年别样城的比较中没有108、明显优势；4，与本案建筑形态相似的楼盘比较：。本案的建筑形态为多层、花园洋房、别墅。与本案建筑形态相似的楼盘有：蓝山美树、锦绣华都、大成 天府景秀2期、远大都市风景、花样年别样城、阳光华苑在与本案建筑形态相似的楼盘比较中，可以得出以下几点结论： 项目600亩的开发规模最大，规模优势明显； 虽然项目的花园洋房在建筑和环境情调的打造上有自己独到的特色，但在与蓝山美树的比较中、品质优势就很难显现了； 项目多层部分主力户型面积相对较小，在品质和舒适度上没有明显优势，只能突出实用紧凑的特点； 项目的位置相对偏远，交通条件劣势明显，项目周边环境为工业规划，缺少可利用的人文和自然条件； 项目价格多层部分有一109、定的优势，但在和花样年别样城的比较中没有明显优势；结合以上几种分类比较中可以看出，项目在整个区域来说相对优势和劣势依次是：1、项目英式建筑和英式景观的规划设计，在区域内具有唯一性的特色，可以作为独特的销售主张出发点和支撑点；2、项目的开发规模相对较大，可以形成大盘的形象，以带动市场对项目环境好、配套全的形象认知；3、项目在花园洋房部分的建筑特色、环境情调打造、居住功能和品质享受上具有相对优势，可以作为项目的情感形象依托，以带动项目整体形象向唯美和高端迈进；4、项目多层部分的建筑特色明显，但从户型和产品功能上，并没有独具特色的优势，景观打造上对多层的顾及相对不足，造成多层在景观上也无明显的优势；110、整个来看，多层部分需要靠花园洋房在形象建立上的带动，才能解决自身优势和特点不突出的问题；5、项目的明显劣势表现在周边无自然和人文环境可以利用，工业区的规划形象会是项目的一大阻碍；6、项目位置偏远、交通条件劣势明显，是项目必须正视和解决的障碍；三、项目SWOT分析内部环境分析（优势/劣势分析）1、 优势分析（Strength）（1） 地貌优势：项目地块有天然坡地地貌，有利于依势打造独特的坡地景观；而坡地在成都平原的稀缺性，决定了其在成都房地产市场一直以来都是受欢迎的产品。同时我们可以看到在成都区域内及项目周边有竞争性的一些大盘都同样具有坡地概念。如蓝山美树、麓山国际社区、花样年别样城、及蓝谷地、111、魅力之城等等。判断：此优势差异性一般。重要性中。不能成为主要卖点（2） 规模优势：本项目总占地面积600余亩，是整个城南板块除麓山国际4000余亩、南城都汇2000亩、天府长城1000亩之外最大规模的楼盘。在区域市场的大盘特征明显；本案大规模的主要利益点：1、大盘有利于打造有品质上规模的景观，从而带动整体楼盘品质。2、大盘有利于打造完善的自身生活配套，从而解决了生活上的不足，使购房者产生应有尽有的好印象。3、大盘有利于形成更好的物业管理和服务的映象；4、大盘的推广预算一般较高，能够进行综合的广告运动。5、大盘相对于其周边的楼盘，对于消费者有更强的号召力6、大盘的区位一般来讲都不是位于市区内，购112、房者对于其区位偏远产生的抗性不大。判断：此优势差异性较强。重要性高。有可能成为主要卖点（3） 户型： 项目的多层户型由77.5、78.4、79.7、80.6、86.7的两房两厅及88.7、119.1的三房两厅构成，共计7种户型，以80平米左右的两房为主分析：从面积大小来看本案的多层部分，有效的规避了90平米以下占楼盘70%的政策风险。但与其他及周边楼盘相比，90平米以下的比例过多，有可能使项目销售遇到一定的挑战。从户型本身看，户型方正适用利用率高；板式结构和南北朝向造就所有户型通风采光好，无黑屋；户型均为飘窗设计，拓展了室内使用空间；其中86.7的两房和119.1的三房，设计了专门的入户花园，113、但以上情况不管是南北朝向、板式、通风、飘窗、入户花园其他楼盘大都能做到，所以，我们产品本身虽然设计没有问题，但产品同质化严重，并没有比较强烈的差异性。项目花园洋房部分的户型面积在160175之间，一二层为一户、三四五层为一户，一二层的享受前后花园和特有的水岸码头；三四五层的享受退台设计的空中花园和屋顶花园；户户配有半地下层设计的私家车库，部分户型设有半地下的家庭娱乐室；客厅挑高4.5米，并与餐厅以几级楼梯高差相连，做到功能分区明显而互不干扰，部分户型在客厅与餐厅之间设有中庭花园；整个花园洋房的户型具有在满足类别墅的功能空间上适宜地控制了总面积，高性价比优势突出；分析：从面积看花园洋房的部分，1114、60-175平米的面积具有较强的舒适度。50万左右的总价也具有较强竞争力；从设计上看，功能倾向于别墅的品质，在建筑与景观的情调营造有明显特色；在花园洋房中具有较强的竞争力，但成都区域近来出现了类别墅及叠墅洋房等概念，与本项目产品基本相近，可能有跟风之嫌。但缺点是户数比重较轻。判断：多层部分的优势比较有限，差异性不强，不能成为主要卖点。花园洋房我们做到类别墅的品质，较一般花园洋房优势明显，差异性较强。重要性高。可能成为主要卖点 （4） 规划布局优势：一期在整体布局上以花园洋房为中心，以多层围绕四周，商业分布在临街的外围。这样的布局很好的维护了中心花园洋房的地位及内部居住品质。整体布局以水系环绕，115、景观和绿化分配上以散点和组团景观相结合的方式，很好地兼顾了私享景观和公共活动的交流空间；但一期整体布局太独立，没有考虑空间开放性，对后续土地的延续性及整体规划不明，使人感觉不到大盘的延续性。判断：规划布局不够大盘气势，特点不算明显，差异性一般，不能成为主要卖点（5） 技术指标：本案较之花样年别样城而言，我们项目容积率低、绿化绿高，环境更胜一筹；但在区域内无特别优势。判断：指标不够突出，差异性弱，竞争性弱，不能成为主要卖点（6） 建筑风格：本项目具有英式的建筑风格，在成都区域内英式建筑风格并不多见，有较强的差异化，并可以以此延伸出很多关于英国人文等概念。成都已知的英式仅有新里维多利亚公寓及*世家116、。而这两者都未着重对建筑进行阐述，故本项目产品应具有一定新意卖点。但成都市场及近郊都有很多以建筑风格定位的楼盘，如地中海、德式、北美、欧式等等，英国风格是否会被湮没在这一片风潮之中还不得而知。判断：此优势独特性明显，竞争性一般，延展性较强，可能成为主要卖点（7） 区域内品质优势本项目社区品质较周边同类楼盘（花样年、大成天府景秀等）都更为优秀。但范围太窄，与同规模的蓝山美树、世纪城对比又显得不足，对比楼盘真实参考性并不强。 判断：品质横向比较不够突出，差异性弱，不能成为主要卖点 （8） 区域内价格优势在区域内整体价格比较中，项目的价格具有一定的优势，但与双流版块的低端楼盘比较价格上没有明显优势；117、 结论：1、项目优势差异化明显表现在600亩的大盘规模在区域内名列前矛、英式建筑和*风情的景观打造在区域内具有独特性；项目花园洋房在建筑设计和景观打造上品质感和情调明显。这三点来看，规模、品质及英式风格去延伸出核心优势成为目前的重点。2、项目在户型、配套、绿化面积、容积率等硬指标上的优势不明显，3、坡地景观在区域内比较常见，缺乏独特性和唯一性，不能构成项目的核心竞争力，可作为次要优势考虑。2、 项目弱势分析（Weakness）（1） 区位劣势：本案地处双流、华阳、航空港、牧马山四大版块的中心结合地带，距成都三环有25分钟车程，需要穿过双流、华阳等区域方能到达，心理距离很远。双华路周边尚未形成开118、发区域，生活配套及交通配套均十分不完善；且消费者对双华路的认知度相当陌生，很难联想并到达本项目。可以通过大城南和大盘去弱化此项劣势，但区位上的劣势与心理抗性却仍然存在，可能是主要劣势。（2） 商业配套劣势：由于该项目地处相对孤立，周边暂无任何商业气氛，就目前来说项目附近令人联想不到成熟的生活氛围及居住感觉。可以通过在社区内构建完整的商业配套及社区来解决，重要性高，不是主要劣势。（3） 开发商的知名度：开发商的品牌尚未有名气，前期开发楼盘口碑一般，客户的美誉度不高，对我项目开发销售并不是十分有利的因素。可以通过本案重新定位并塑造开发商形象去解决，不是主要劣势。（转为优点）（4） 交通劣势：距成都119、车程有25分钟，尚无公交车开通，对客户到达本案构成很大的障碍；且交通过远对日常生活成本有严重的影响。通过社区班车或开通公交线路，可以从客户实际需要出发解决此劣势，可能是主要劣势。（5） 自然景观劣势：本案所处的区域为黄甲镇双华村（航空港边缘地带）。周边多为工业区域，无自然和人文景观可以利用，也无市政规划长远前景支撑，商业配套明显不足；通过对大盘的品质和配套优势的强调，可以弱化消费者对此的考虑或通过营造高质量的内部景观去解决，不是主要劣势。（6） 治安劣势：本地块人居相对零散，居民不多，治安管理会是一个担心。 通过引入优秀的物管公司去解决，不是主要劣势。（转为优点）结论：1、项目区位劣势明显，消120、费抗性大，如何弱化及利用成为项目销售策略主要考虑因素。2、项目交通条件劣势明显，消费抗性突出，如果对接目标客户群和减少在交通条件上的抗性将是项目的重要难点；第一要从整体交通规划来讲：区域整体交通状况，最近的交通路线的指导，以及交通畅通所带来的愉悦感。第二要从小区的配套交通来讲：强调小区交通班车的作用，减少交通条件上的顾虑；第三要从未来的交通发展来讲：未来双楠大道的开通以及项目所在的西航港到航空港的直通道路开通，对项目交通条件的改善；总之要解决客户对于现有交通状况的疑问和对未来交通的期望。3、配套等等需要通过良好的商业和休闲规划，营造出良好的社区生活氛围，形成可以自给自足的小镇配套体系；4、物管121、和开发商的口碑是对消费者影响颇大的因素，在项目前期推广过程中，不断加强开发商的品牌认知，以期待在项目的中期已经建立一定的开发商知名再反过来起到对项目销售的拉动作用；物管公司的引进和口碑也在一定程度上影响到消费者购买行为，所以尽快确定和确定一家有较好口碑的物管公司也很重要。外部环境分析（机会与威胁分析）3、项目市场机会分析（Opportunity）1、 大城南的开发状况良好，品质认知度在成都范围内都是比较高的，购房者对城南的关注和认同不断加强，有可能使本案在整个区位上升中被带动2、 双华路为四大区域板块的中心，可能将形成片区联动型发展的中心区域。作为联系四大板块的枢纽，双华路两侧待开发地很多，因122、花样年项目与本案的开发，可能使双华路沿线成为下一个开发热点。3、 成都市区飞速增长的房价，使得人们更多的开始关注周边区域房价较低的楼盘，而其中的高品质楼盘将会被重点关注。4、 成都市的花园洋房市场，近期少有提到TOWNHOUSE。全是类别墅和纯居住花园洋房概念。重提TOWNHOUSE概念有利于区别其他，形成差异化。5、 由于主城区停止审批多层，由于成都人偏好多层，多层的号召力很强，本项目多层+花园洋房可能成为机会，但三环外及成都近郊普遍为多层建筑，差异性并不大。6、 在成都市场上，高品质的园林景观往往是衡量一个楼盘产品好坏的标准，而好的产品在区位上的影响并不明显，如麓山国际、芙蓉古城等。结论：123、1、区域的发展可以成为较大机会，但不是重要机会。2、可以重新提出TOWNHOUSE去定位成都洋房的新标准，以此突出项目的品质较高。2、可以次要的提到纯多层住区。4、项目市场威胁分析（Threat）（1） 政府政策法规强制限制：国家对房产业的持续打压会使本案在销售中遇到一定的市场困难。（2） 项目用地区域临近三类工业用地：三类工业用地的范围为：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。加之上图已显示距项目仅1公里的西航港开发区入驻企业多为污染性企业，可见区域环境不利于居住，项目定位为住宅类具有一定风险124、；（3） 入市时机项目入市刚好包含房地产业的淡季春节前后，对于项目的营销推广有一定的风险。结论： 1、临近三类工业用地对项目比较大的威胁。但通过对项目位置规划为二类居住用地的阐述，加上已入住的大型安置小区为例，如果此区域真有严重污染，政府也不会审批此地块为居住用地。 2、政策风险和入市时机可以合理规避，不是主要威胁。四、目标市场定位（一）、市场调研分析城南区域购房需求及特征市场调研报告本区域普通居民对住宅建筑类型的选择：45%的人选择了电梯公寓，42%的人群选择了多层住宅，花园洋房和别墅作为中高端物业也占到一定比例。可见电梯公寓作为城市未来发展的主流方向，已在逐渐取代多层住宅的传统优势地位。随125、着土地政策、开发模式及市场供应量的不断变化，电梯公寓已为大多数消费者所接受。l 消费者的区域选择对本区域消费者来说，发展成熟的城南和城西仍是住宅的首选，分别占到50.4%和20.7%。另外有18.9%的人选择城东，与选择城西的相差无几，说明此区域房产的大力开发、环境改善迅速提升了区域形象，预计未来将呈现三足鼎立的态势。在环域上，二环至三环成为本区域人群的主要选择，占到了高达50.8%的比重，其次是三环外占19.6%，一环到二环占到17.8%，一环内仅占8%，发展空间明显缩小，3.5%的人主动选择了华阳双流附近（后面将对这部分人群的购房目的、接受的价格和户型、来源地，交通方式、学历等进行重点分析126、），城市的发展方向由此可见一斑，选择居住在二环甚至三环以外将是未来的主流。从市场上正在销售的商品住宅分布情况来看：l 城西、城南和城东在供应量上占绝对优势，这与城西优越的自然环境、城南成熟的居住配套及城东环境的日益改善紧密相关；l 城北由于是我市主要的物流和交通中心，住宅类物业发展受环境制约，但目前区域开发出现一定幅度放量；l 城中则由于可供土地开发量有限，地价昂贵，发展空间不大；l 与城西相连的温江，与城南接轨的华阳以及与靠近城东的龙泉是为郊区房产发展迅速的区域，随着交通网线的日益完善，城南的双流和城北的新都将成为下一个开发热点。l 消费者的来源地、年龄构成本区域有购房需求的消费者中，外地消127、费者比例高达85.1%，而本地消费者仅占14.9%。在有购房需求的消费者中，年龄在2330岁之间以51.8%的比例占绝对多数，30-40岁之间的占44%，可以看出40岁以下的消费者为购房的主力或主导方。学历在大专以上有购房需求的消费者比例为85.1%，占到了绝对优势。由此可以看到，学历在大专以上的消费者购房需求比例也相对较高，改善居住条件或投资置业的意识也相对较强，对住宅的附加价值相对也有更高的要求。 购房目的从调查对象购房目的的统计中可以看出，自住占据半数以上，达到了57.4%。其中外地购房者占80%，本地购房者占20%；其次为改善住房条件，也就是二次置业者，占到了20.7%，以投资为购房目128、的也占到了18.8%。可见人们对居住环境的要求已经提上了购房日程，投资理念更是日益受到了重视。l 接受的价格和户型本区域消费者可以接受的单价在3000元/以上的占到了51.5%，在3000元/以下的占到48.4%。可以接受的总价在20-30万之间的占47%，30-40万之间的占35%，40万以上的占到11%。这些数据都表明区域内的消费者具有一定的购买力。38.3%的消费者选择60-90，43.4%的消费者选择90-120，只有10.1%的消费者选择120以上的大户型。可见人们对于居住空间的选择更倾向于实用自住。l 影响购房选择以及居住位置决策因素大多数消费者选择住房时，环境、价格和交通是他们最129、为看重的因素，超过半数以上的消费者表示都会看重环境以及价格。其次是户型、地段与商业配套，有近三分之一的消费者都表示会考虑这几点。在房产市场竞争激烈的今天，楼盘的综合素质以及性价比成为购房者选择楼盘的重要因素。l 消费者选择的交通方式本区域人群常用的交通方式以公交车、电动自行车和私家车为主。其中城市公交系统占到37%。电动自行车占到30%，而私家车占26%，比例非常惊人。l 消费者接触的媒体本区域消费者日常接触的主要媒体仍为报纸和电视，有64%的人都选择了这两项，而杂志和户外广告也占到一定的比重，有五分之一的消费者会经常接触到此类媒介。l 二次置业有高达41%的多次置业者关注城南，就本区域内来说130、，城南对于首次置业者的吸引也在30%以上。调查结论分析：1、对选择华阳双流周边购房者重点的分析：此部分人群来自外地的占100%，交通出行方式以公交车的占50%，以电瓶车的占25%，以私家车的占25%；自住和投资的各占50%，自住中选择改善居住质量的占25%；选择总价在20-30万的占50%，总价在30-40万的占25%，选择40万以上的占25%；选择多层的占25%，选择电梯公寓的占50%，选择别墅的占25%；小结：选择华阳和双流周边的购房者，以外地来蓉发展的为主，在比例上明显高于调查平均值；在交通方式、购房目的、接受总价等方面没有明显特征；我们大胆预测此调查结果跟外地购房者对五城区的偏好相对较131、低，对位置偏远的接受程度相对较高；2、对选择三环外购房者的重点分析：此部分人群来自外地的占92.3%，交通出行方式以公交车的占23%，以电瓶车的占46%，以私家车的占31%；其中自住占70%，自住中选择改善居住质量有25%，投资占30%；选择总价在20-30万的占66%，总价在30-40万的占17%，选择40万以上的占17%；选择多层和花园洋房的占60%，（其中单独选择花园洋房的占12.5，单独选择多层的占62。5%）选择电梯公寓的占30%，选择别墅的占10%；小结：选择三环外的购房者中，外地消费者为主、私家车拥有量、投资为目的的比例上明显高于调查平均值；我们大胆预测此调查结果跟外地购房者对位132、置偏远的接受程度更高，拥有私家车的购房者对位置偏远的接受程度更高，投资者对三环外的投资价值和未来增值空间有比较统一的认识；3、对外地购房者的重点分析：交通出行方式以公交车的占50%，以电瓶车的占32%，以私家车的占18%；其中自住占87%，自住中选择改善居住质量有15%，投资占13%；选择面积在60-90平米之间的占35%，选择90-120平米的占51.8%，选择120-150平米的占9.2%，选择150-180平米的占4%；选择总价在20-30万的占62%，总价在30-40万的占30%，选择40万以上的占8%；选择多层和花园洋房的占60%，（其中单独选择花园洋房的占23.3%，单独选择多层的133、占76.7%）选择电梯公寓的占38%，选择别墅的占8%；大专以上学历的占74%，大专以下的占26%;小结：在外地来蓉的购房者中，20-30万之间的总价选择、多层和花园洋房的选择、90-120平米的选择、自住为目的的比例上明显高于调查平均值；大专以上学历、电梯公寓的选择、改善居住质量的选择、私家车占有量明显低于平均值；我们大胆预测此调查结果表明外地购房者的经济实力相对较弱、受教育程度相对偏低；多以首次置业为主，但选择面积适中，可以看出一步到位的购房观念较重，对多层和花园洋房的接受程度明显高于电梯公寓；4、对接受总价差异的重点分析：总价选择在20-30万之间购房者特点：购房环域选择三环外的占31.134、5%，交通出行方式以公交车的占50%，以电瓶车的占41.6%，以私家车的占8.4%；其中自住占83.8%，自住中选择改善居住质量有16.1%，投资占16.2%；选择面积在60-90平米之间的占50%，选择90-120平米的占50%，选择120-150平米的占0%，选择150-180平米的占0%；大专以上学历占81%；外地购房者占81%，年龄段在2030岁的占87.9%、30-40岁的占10.5%、40-50岁的占2.6%、50以上的占0%；总价选择在30-40万之间购房者特点：购房环域选择三环外的占15.3%，交通出行方式以公交车的占42.4%，以电瓶车的占23%，以私家车的占34.6%；其中135、自住占82%；自住中选择改善居住质量有43.4%，投资占8%；选择面积在60-90平米之间的占15.5%，选择90-120平米的占53.8%，选择120-150平米的占23%，选择150-180平米的占7.7%；大专以上学历占81.8%；外地购房者占65.2%，年龄段在2030岁的占50%、30-40岁的占38.5%、40-50岁的占3.8%、50以上的占7.7%；总价选择40万以上的购房者特点：购房环域选择三环外的占8.3%，交通出行方式以公交车的占18.3%，以电瓶车的占27.2%，以私家车的占54.5%；其中自住占75%，自住中选择改善居住质量有25%，投资占25%；选择面积在60-90136、平米之间的占16.6%，选择90-120平米的占41.7%，选择120-150平米的占25%，选择150-180平米的占16.7%；大专以上学历占71.4%；外地购房者占50%，年龄段在2030岁的占33.3%、30-40岁的占50%、40-50岁的占16.7%、50以上的占0%；小结：，在不同价格区间的购房者递增趋势中，选择三环外的递减趋势；交通方式上呈私家车递增的趋势，在面积的选择上呈递增趋势，总价接受在20-30万之间的购房面积集中在120平米以下；自住为目的的比例呈递减趋势，改善居住质量的选择呈递增趋势，投资比例呈中间减少趋势；大专以上学历呈递减趋势；外地购房者呈递减趋势；年龄段呈递增137、趋势；从以上的趋势中可以看出选择三环外的购房者具有在价格低上面的考虑，总价接受能力越高对居住面积和品质的要求越高；首次置业相对集中与总价低的房产，二次置业对总价的接受能力和对房产品质要求相对更高；投资者分别对低总价和高总价房产有更高兴趣；外地和高学历购房者相对集中在对总价低的房产上，说明年龄越大的购房者中，外地人相对较少，学历结构也相对较低，更多的外地购房者为年轻的高学历者，处于在成都打拼的过程中，急于以低总价的形式结束租房居住的状态，对价格低和位置相对偏远的关系认识明确，可能成为项目中低面积多层的目标客户群体；5、对私家车拥有者的重点分析：环域选择在三环外的占22.2%，其中自住占82.3%138、，自住中选择改善居住质量有21.4%，投资占17.7%；选择面积在60-90平米之间的占5%，选择90-120平米的占44.4%，选择120-150平米的占33.3%，选择150-180平米的占17.3%；选择总价在20-30万的占16.7%，总价在30-40万的占50%，选择40万以上的占33.3%；选择多层和花园洋房的占50%，（其中单独选择花园洋房的占44.4%，单独选择多层的占55.6%）选择电梯公寓的占38.8%，选择别墅的占11.2%；大专以上学历的占60%，外地购房者占52.9%；小结：在拥有私家车的购房者中，三环外的选择、高总价的选择、多层和花园洋房的选择、大面积多层和花园洋房139、以及别墅的选择、自住为目的、改善居住品质的比例上明显高于调查平均值；大专以上学历、电梯公寓的选择、外地购房者数量、明显低于平均值；此调查结果表明拥有私家车的购房者的经济实力相对较强、年龄相对较大，大专以上学历比例相对偏低；多以自主的二次置业为主，对多层和花园洋房的接受程度明显高于电梯公寓，对位置偏远的接受能力相对较高，外地人比例相对较小；将是我们项目的花园洋房和大面积多层的主力客户群；（二）、目标客群的分类分析通过以上对项目目标客群的条件设定及区域市场购房需求和特征的调研报告，为了更好地对目标客群进行定性分析，再结合我们项目的特点，达到更准确的确定出我们的销售及推广策略，我们将目标客户群按以下140、几种方式分类分析：1、从地理上细分从地理位置上细分，可以分为成都和双流市场，其中成都又可以细分为城东、城南、城西、城北。城东消费者：城东是以前的老工业区，以前居住的都是这些工业区的职工，经济条件大都不宽裕，因此有“东穷”之说。而现在将城东定义为中产阶层聚居地，城东的经济环境、消费环境得到了极大改善，居民消费水平也有较大提高。城南消费者：城南在以前被认为是富人聚居之地，如今“国际城南”概念的提出使得城南向着国际化的方向努力。城南的消费群体多为事业有成，家庭稳定，经济实力较强的成功人士。城西消费者：城西被普遍认为是居住环境最好的区域，因为这里上风上水，而且开发较早，开发环境好，配套也比较完善。因此141、居住在这里的人大部分具备以下特点：处于事业的成功期或收获期，家庭稳固，讲究生活情趣，更多的时间放在家庭上。城北消费者：在城北居住的人比较杂，经济档次也参差不齐，很多为在城北做生意的创富人士。2、 从年龄上细分从年龄上，我们将我们的市场划分为以下几个年龄段：20岁到25岁，25岁到30岁，30岁到35岁，35岁到50岁，50岁以上。2025：以刚出校门的大学生为主，此年龄阶段的人群学历较高，处于创业阶段，经济条件不是很好，家庭也不稳定，多数靠租房来解决住宿问题。2530：这个年龄段的人多处在事业的打拼期，通过几年的努力，开始在企事业单位占据一定位置或生意开始起步，家庭收入稳定增长，并且有了一定的142、积蓄，急切面临解决住房和婚姻问题。3035：这个年龄段的人多处在事业的上升期或收获期，通过前期的打拼，他们家庭基本稳定，并且有了自己的子女，购房晚的对购房急切性极强，且有一定面积和品质的要求；购房早的开始考虑二次置业，以解决前期置业不能满足面积或品质需求的问题。3550：多数家庭稳定，事业有成，儿女逐渐长大。在购房上多为二次置业，他们考虑的更多的不是经济因素，而是追求社会地位、身份的象征以及生活的质量，他们更注重享受生活。50以上：有自己固定的居所，并且儿女已经独立，他们更多的将经历放在自身的修身养性上，再购房的话更多考虑环境因素对自身静养的需求，面积和品质要求相对较高。3、 从经济状况上细分143、从客户经济情况细分，按照家庭月收入水平可以划分为以下几个市场：20003000：普通工薪阶层夫妻收入在1000以上的、刚工作不久的单身工薪阶层收入在2000元以上的；30005000：搞零售的个体工商户、高级工薪阶层、大学教师、政府机关职工等；500010000：一般为企业中高层管理者或者决策者、商品批发商、高级教师、政府灰色收入阶层；10000以上：拥有自己的事业的成功人士、或者政府部门灰色收入阶层；4、从生活状况的族群上细分：A、精英人士职业特征：事业单位的中高层管理者、外资企业及大型私企的中高级管理者、小型私企的创办者及股东、高级专业技术人才；大学院校的教授群体；大型商业经营者；事业稳定144、并有良好的未来预期；家庭特征：年龄在35到50岁以上，家庭年收入在15万元以上；家庭构成多为3到5人，三代或两代同住； 行为特征：出行以私家车为主要交通工具；具有较高的消费能力，对消费场所及消费品质有较高的要求，希望通过消费行为表现自己的品位和优越感；喜欢读书看报，对时事及经济环境有较高的关注度；注重时间安排和工作效率，处事较为理性；购房需求：购房面积在150以上，能接受总价在50万以上，有良好的小区环境和配套设施，以花园洋房和别墅为主；多为二次或多次置业者，不满足于现有的居住品质及配套；为考虑更好的生活品质以及父母的静养产生了改变居住环境的需要；对项目的各方面品质都有比较高的要求；购房抗性：145、项目位置相对偏远，交通不利因素明显，家中一辆车仍无法完全解决全家人出行相对不便；周遍大环境品质和商业配套品质与小区内的居住品质不协调；抗性减除：双楠大道的贯通及地铁一号线的开通对交通条件的改善；双华路及南沿线、双楠大道、武候大道等基本顺畅的交通远比市区的拥堵更能提高交通效率和减少交通时间成本；周遍环境清静对老年人的静养的积极面，双流的教育环境对子女教育考虑的积极面；以及我们在推广中将交通劣势转化成休闲生活方式的说辞；B、高级白领职业特征：各企事业单位的中层管理者、外资及大型企业的专业技术骨干、小型私企的高级管理者及技术骨干、银行职员、医生、律师及部分自由职业者；他们收入稳定并有良好的未来预期；146、家庭特征：年龄在30到40岁之间，家庭年收入在10万元以上；家庭构成多为3到5人，三代或两代同住； 行为特征：出行以私家车为主要交通工具；工作多年，经济实力较强；具有较高时尚关注度，讲究格调和品位；喜欢在大型商场和超市购物，喜欢市中心的热闹和时尚氛围；应酬较多，夜生活丰富，是酒吧和咖啡店的常客；消费意识超前，接受并习惯采用信用卡或按揭的方式提前消费；常阅读报刊及时尚、服饰、汽车等潮流性的杂志、对广告的关注度高；冲动性的消费时有发生；喜欢得到社会的认可及被称为中产或小资；购房需求：购房面积在80-120之间，总价在25-40万之间，以一次置业为主，有部分为二次置业；对居住品质有一定要求，喜欢风格147、明确有文化内涵的居住环境；一次置业者多考虑为过度性置业，对位置远近比较敏感；二次置业者，要求有更好的居住环境和配套设施、物业管理等实际体现居住品质的要求；多为按揭购房；购房抗性：项目位置相对偏远，交通不利因素明显；周遍环境和商业配套不足，生活氛围缺少时尚元素；抗性减除：双楠大道的贯通及地铁一号线的开通对交通条件的改善，工作在城南大区域的范围内的话，双华路及南沿线、双楠大道、武候大道等基本顺畅的交通可以拉近到紫荆-桐梓林、双楠等成熟而时尚区域的距离；大盘开发所带来的完善配套和英式建筑的品质优越感，可以迎合这部分客户对居住品质和讲究格调品位的需求；C、工薪阶层职业特征：城南区域的企业员工、事业单位148、公务员、大学及中学校教师；他们收入相对稳定；家庭特征：年龄在25到35岁之间，家庭年收入在5万元左右；此类人群多为外地来蓉者，家庭构成以两口或三口之家为主，也有部分为5口人的三代居； 行为特征：出行以公交、电动车、出租车结合的方式为主，低档私家车代步少量存在；生活压力相对偏大，一方面在工作职位和专业技能上追求上进，另一方面家庭和婚姻需要解决；生活朝九晚五的规律性较强，经济实力相对不足，但思想意识上向往小资和有情调的生活，消费以服装、餐饮为主，通信、酒吧、KTV等为辅；年轻充满活力，消费意识超前，习惯提前消费；阅读习惯以网络和日常报刊以及专业书籍为主；，对广告的关注度较高；购房需求：从学校出身社149、会几年，以租房为主。急需购房解决婚姻或落地生根的问题为主；首次置业特征明显，面积需求以够用为原则，在80100之间为多，总价在20-35万之间；对小区环境和建筑品质要求相对不高，但在总价满足的情况下，更好的居住品质和生活方式是他们的向往；对交通的便利性和周边的商业配套便利性要求较高；多为按揭购房；购房抗性：交通和周边便利性配套是最大的障碍，直接影响到他们的工作和生活；抗性减除：此类客群为我们多层产品部分的主要客群，建议在消除其购房抗性上，采用增加小区生活班车的方式，在小区到城南的几个单位集中及公交始发站点间定时接送，如项目到华阳车站、项目到双流车站，项目到航空港，项目到地铁站等；项目多层品质感150、和相对低的总价所形成的性价比是吸引他们的主要原因；在针对性的推广力度上作为重点诉求；项目周遍的未来发展和增值潜力作补充诉求；D、小型个体商业经营者职业特征：在城南区域内相对稳定下来的各种小型商业的个体经营者；如：分布零散的各小餐饮店，社区服务类的经营业主、集中市场的磨子桥科技一条街、八一建材家具城、金花镇的批鞋批发产业等等；家庭特征：年龄在25到40岁之间，家庭年收入在5万元以上；大部分为外地来蓉者，家庭构成以两口或三口之家为主，也有部分为5口人的三代居； 行为特征：出行以经营所需的公私两用车为主，公交、电动车的方式少量存在；生意受环境变化影响大，收入不是特别稳定，即使有一定积蓄也不会全部投在151、购房支出上，要考虑生意经营资金的预留；消费意识理性，消费从需要出发，少量消费例如酒吧、KTV等享受性消费；生活无明显规律，随经营业态特征变化；阅读习惯以日常报刊和经营业态相关的杂志为主；购房需求：以首次置业解决落地生根的问题为主，面积需求以够用为原则，在80100之间为多，位置选择以接近经营场所为主；对小区环境和建筑品质要求相对不高，对交通的便利性要求较高；购房抗性：交通便利性，直接影响到他们的经营和生活，对项目位置的抗性较大；抗性减除：此类客群为我们多层产品部分的补充客群，主要的抗性解决在交通便利性诉求上；E、专业投资者职业特征：私营企业主、专业投资者；家庭特征：年龄在30到45岁之间，家庭152、年收入和资产不确定，收入主要来源于经营利润、股票、期货及房地产投资。 行为特征：以私有汽车为主，出租车（TAXI）占少数；相当关注房地产发展的行业动态及看好的区域项目个案；在房产政策的大环境和新政冲击下，房产投资短期炒房行为有所减少，更多的表现为对区域市场前景看好，靠地块增值获利的长期投资行为；购房需求：对增殖潜力大的新区域比较关注，以面积适中易于以后出售的房型为主；对小区规划的建筑和环境品质有一定要求；购房抗性：开发商知名度、区域大环境的规划为工业用地，及周遍开发未来的不确定性；抗性减除：600亩的项目规模和大规模的待开发用地，对版块房产增值的炒作；（二） 目标客群定位结合市场调研报告及对购153、房消费群的分类分析，我们从以下几方面去准确描述项目的目标客户群体的特征；1、从区域上描述：根据项目的特点及区域消费者特征，可以得出项目的主力客群以城南为主，城西为补充；城南，作为成都房价最高的区域，以城南购房为目标的客群必然是对城南大环境和国际城南的生活方式深度认同的。2、从年龄上描述：从调查中年龄段和总价接受能力的相关数据可以看出，年龄在25-35岁之间的将是我们多层产品的主力客群年龄特征，35岁以上的将是我们花园洋房的主力客群的年龄特征；3、从经济状况上描述：家庭月收入在3000元以上的将是我们多层产品的主力客群经济特征，家庭月收入在6000元以上的将是我们花园洋房产品的主力客群经济特征；154、 4、从购房需求上描述：以首次置业解决住房问题，购房面积在80-120平米但讲究生活品位和居住品质的将是我们多层产品的主力客群，以二次置业以达到更高的居住品质，购房面积在120平米以上的将是我们花园洋房的主力客群； 5、从族群分类上描述：收入较稳定的工薪阶层、白领一族、个体工商户将是我们多层产品的主力客群，而资产积蓄和收入丰厚的精英人士将是我们花园洋房产品的主力客群；6、从项目劣势解除上描述：能够接受项目位置相对偏远和交通条件差的有三个明显特征，一是外地来蓉的，他们的区域购房观念相对较弱，对在成都周边低总价购房解决安家的迫切性较强；二是以私家车为交通工具的购房者，对位置偏远的接受度相对较高。三155、是以投资为目的的购房者，成都房地产市场经过多年的发展，离市区较近地段的房价已经涨到了一个高位的水平，对投资者来说不仅需要更多的资金投入，价格进一步上升的空间也在减小；而离失去相对较远的地段，房产开发处于启动和发展期的过程之中，房价相对较低，还有更大的增值空间，所以呈现出较高的投资选择性；（四）目标客群的确定1、目标客群确定的条件对于目标客群的确定，直接关系到项目销售及推广策略制订的目标针对性，因为只有找准了目标客户群，才能最大限度的发挥销售策略和广告推广的实效性和准确性。通过对目标人群的调研、分析、描述，我们初步确定，可能成为我们的目标客群的存在以下条件：A、区域条件：满足此条件的人群，一类是156、购房目标锁定在城南大区域的购房者（城南大区域包括南门二环外，双流、华阳、航空港、南延线、外双楠、簇桥等具体区域）；成都的购房特征一直有着明显的区域情节，一种成因是对区域生活方式的强烈偏好，一种成因是工作区域就近购房观念；另一类在购房时区域目的并不强烈，就如以上的市调分析中的外地购房者；B、经济条件：项目多层的主力面积在80平米左右，以2500元的均价算，总价为20万左右，以3成20年按揭为支付方式的话，首付为6万，月供1000左右，满足此经济条件的为家庭月收入3000元以上；购房总价要求在25到50万之间的购房者；项目的花园洋房的主力面积在160-175平米，以3200元的均价算，总价在50万157、左右，以3成20年按揭为支付方式的话，首付为15万，月供2500元左右，满足此经济条件的为家庭月收入6000元以上；可以看出项目在产品面积和单价上的差异，为项目目标客群的经济条件，分成了两大差异明显的阵营；分别为：以价格为满足的低收入人群与外地急迫购房者；二为改善居住品质的二次置业者和看重品质的享受主义者；C、交通条件：项目在交通条件上的明显不足，将是销售和推广最大的难点；之所以将交通条件作为对目标客群设定的一个重要依据，是为了在众多的购房者找出能够克服项目交通条件的那部分目标群体；就如上面在交通条件和位置偏远上的接受程度的分析中提到的，更容易接受项目的人群，相对集中在外地急迫购房者、私家车拥158、有者、专业投资者人群上；从以上条件设定的分析中，我们可以得出项目可以满足的目标客群有以下几种类型1、 城南生活氛围的追随者（先考虑城南再考虑项目的位置、品质和价格）主要考虑为花园洋房的目标客群2、 改善生活品质的二次置业者（先考虑品质，再考虑位置、配套、价格等）主要考虑为花园洋房的目标客群3、 看重品质和情调的享受主义者（先考虑项目的产品、环境、配套、物管等方面的品质，再考虑项目位置、价格等因素）主要考虑为花园洋房的目标客群4、 私家车拥有者（在能够接受项目位置相对偏远的条件下，考虑项目的品质、价格、环境、配套等）考虑为花园洋房和多层的兼容目标客群5、 外地人首次置业者（购房目的简单直接，先考159、虑价格的接受，再考虑项目的其他因素）主要考虑为多层的目标客群6、 房产专业投资者（先考虑项目的增值潜力，再考虑项目的品质、环境、配套等因素）考虑为花园洋房和多层的兼容目标客群针对目标客群购房需求定出项目销售和推广策略制定的关键词依次为：1、社区景观（项目整体上的英式景观园林、花园洋房的私享情调空间，以及项目规模开发所带来的规模景观可以支撑需求）2、建筑品质（项目英式建筑外观和合理的户型设计，可以支撑需求）3、社区配套（项目会所、游泳池、儿童游乐设施等，项目后期500亩会着重考虑齐全的社区商业配套和运动设施配套，从整体上可以支撑需求）4、综合性价比（项目价格在区域内具有优势，多层主力户型面积在8160、0平米左右，主力总价在20万左右，这样的价格对以价格为主要考虑因素的购房者具有很大的吸引力。性价比诉求在多层的销售中将作为重要手段）5、区位环境（区位环境是项目的劣势，在区位环境上缺乏有力的自然人文景观，算上规划道路开通的因素，勉强可以将大约2公里距离的民族大学作为项目区位上的人文景观依托）6、周边配套（周边配套和生活氛围是项目的劣势，现有村镇生活配套、民族大学的生活配套都有档次不足的问题）五、销售策略（一）、项目的市场定位 在充分考虑竞争对手和目标市场的情况下，结合项目本身的优势，作出项目的市场定位如下：1、项目定位分析图解产品核心卖点竞争对手劣势目标客群需求产品劣势规避竞争对手区隔客群抗性161、解除项目定位项目的独特销售主张项目形象定位2、区位定位：航空港（航空港国际生活区）定位支撑：黄甲大道北沿线（07年10月）开通，到民族大学不到两公里，到成熟的航空港区域只有2到3公里距离，由此为生活带来成熟的生活配套、完善的教育配套、良好的成长氛围、开阔的道路条件等多重利好；项目位于航空港规划的中心地带，是未来航空港发展的核心区域；将来必将呈现出一片繁华成熟景象；黄甲大道北沿线和航空大道的开通，就预示着项目所在片区大发展的时机来临，将是房产开发和投资的热点区域；以发展的眼光看，项目是早买早赚、不买后悔的房产原始股。大城南区域内的房产新热点，对城南来说，华阳购房的最佳时机已经错过，新的热点预示未162、来更大的增值空间；3、项目定位：航空港版块首座600亩*风情小镇（600亩*花园城邦）定位诠释：明确位置。区位的明确是购房者对项目产生关联联想和确定关联竞争对手的重要手段；将项目明确的归为航空港片区，不仅可以减小项目心理距离，也可以借航空港房产销售的热势，而且在与航空感现有的在售楼盘的比较中，项目能体现出品质更高、价格更优的综合优势；强调规模。项目600亩的大体量开发不仅是区域内列于前矛的大盘，在成都市场来看也是具有号召里的大盘，对规模的强调也可起到弱化项目位置偏远和交通条件的劣势；大盘就意味着更好的景观、更全的社区配套、更好的物管服务；突显风格。项目在英式建筑和*风情景观的打造上，在区域内是163、具有独特性；对风格的强调，能更好地达到区隔竞争对手的同时，也是追求生活品质个格调的目标客群所崇尚的生活意境；建立品质。在规模和风格强调的同时，以建筑和景观的细节规划理念、户型空间的合理设计来加强项目品质认知；4、功能定位：悠闲之都 *之城（向英国人一样享受悠闲和情调的地方）（为喜欢悠闲和浪漫生活的人造一座城）5、产品概念：浪漫多层、流水Townhouse、英式经典建筑、英式水岸缓坡景观项目推广的形象定位：优雅浪漫的异域风情 品质优良的居住空间项目推广的主题概念：航空港国际生活区 600亩*情调城邦主题语：1、生活，您想（生活，如您所想）备选：悠闲浪漫，我在*诠释：*四大规划理念：为浪漫情调造城164、 为悠闲生活造城 为品质居住造城 为生活理想造城 *生活四步曲：在宽阔畅通的路上 在景色如画的异域 在浪漫温馨的家里 在精致考究的咖啡厅*四大您想：您想拥有一个家 您想拥有品质家 您想拥有浪漫家 您想拥有悠闲家向南，航空港国际新区。一座600亩*城邦，如您所想您想，浪漫的情调，时时都能不期而遇；我们用一座城来满足您。您想，悠闲的心情，时时都能不期而遇；我们用一座城来满足您。您想，生活总有很多愿望需要满足和释放，而一个适合您的家，就该是如您所想般，与您不期而遇;推广主要诉求点项目区位： 项目位于航空港新区的核心位置，处于双华路和黄甲大道交汇处；道路开阔畅通，经黄甲大道北延线（07年10月开通）到165、民族大学航空港校区不到2公里。作为成都的教育产业园区，区域内教育配套完善，5所大学2所知名中学。项目交通： 项目所在区域路网发达，从项目到市区有多条道路可以选择；从大件路可直达永丰立交、从机场路可直达神仙树和人民南路、从川藏路可直达红牌楼、从武候大道可直达双楠小区，几条线路开阔畅通，到达以上地点只需不到20分钟；从双华路可直达双流、华阳，分别只有5公里和9公里的距离，只需不多10分钟车程；沿着双华路的连接方向，还可直接到达龙泉和温江，一路风景如画，酣畅淋漓。 项目将开通到市区的小区交通班车，以方便业主的出行和回家；班车从早上7点到晚上10点，半小时一班轮流发车；不管您是去市区上班还是休闲，频密166、的发车时间都能满足您的需求；*风情： 英式建筑经典造型元素的充分运用，庄重、古朴、富有韵律美感的建筑立面是生活品质和艺术情趣的完美结合； 英式园林景观在天然坡地上起伏延展，蜿蜒的溪流从门前流过，驻足留心身边的景观，任悠闲浪漫的情绪漫漫滋生；600亩大盘所带来的园林景观社区，不是公园却胜似公园；社区配套 项目总开发规模600亩，从业主生活的全面需求出发，全方位构建了商业、商务、运动、休闲、娱乐、教育、健康等社区生活配套；犹如城中之城的生活景象，让您足不出“户”，也尽情享受购物的Happy、运动的酣畅、休闲的舒展、娱乐的尽兴；项目主要消费抗性针对说辞：位置偏远： 舒畅而享受的上班之旅；如果您开车上167、班的话，宽畅和从不堵车的城郊道路，不会增加您太多的交通时间和成本，却可以给您带来舒畅的心情和不错的经济收益；从项目到二环路也才20分钟，而这20分钟的时间为您节约下近15万的房款（以100平米多层为基数，二环4000元/m2，项目2500元/m2），15万可以买辆不错的新车了，也可以是一生都用不完的养车费用；即便是和航空港比较，也可以省下7、8万，而只需多花3到5分钟的时间，就可换回一生的养车费用； 多走几分钟，买房又买车；如果你坐车上班的话，只多出2到3公里的距离，就可以节约好几万，你可以用来买辆不错的车了。（以80平左右的多层为基数，航空港3200元/m2项目2500元/m2对应现在坐车的168、目标客群） 早起几分钟，节约几大万；如果你坐车上班的话，只需要早起一点，小区有专门接送上下班的班车，上班时间是完全能够保证的。节约的钱装修都用不完了。（以80平左右的多层为基数，航空港3200元/m2项目2500元/m2对应现在坐车的目标客群） 房产原始股，早买早赚钱；看一下我们的品质，再看一下价格，如果我们离市区再近一点，还会是这个价格吗！以前大家都觉得三环路很远，现在都觉得是近的了。随着城市的发展，过两年，你会觉得这里是很近的了，到时交通更方便了，但价格也上去了，房子还是早买早赚啊。（对投资者说）交通条件： 项目所在区域，未来规划道路的开通，不排除将开通公交线路的可能性，小区将开通到市区的交通班车，满足业主上班和去市区的需求； 从黄甲到市区的大巴车，可以直接到达市区；通过双华路上的公交线路，可以很方便的到达双流和华阳，也可在双流和华阳转车到市区； 开车上下班的话，可以充分领略城郊道路的开阔畅通，市区拥堵的憋闷在这里可以得到完全的舒缓和释放；况且汽车长久在拥堵的状况下行驶，会造成发动机积碳而增加油耗和磨损，几分钟时间的增加也显得值得了；第 97 页 共 97 页