1、北湖路某单位危旧房改住房改造方案 一、项目改造和计划建设情况 (一）拆迁8户，拆迁面积； （二）计划新建。占地亩，新建两栋住宅一栋33层、一栋18层,底层全架空，架空面积80,底层物业房10，地上住宅总建筑面积26920,地下室一层面积500(地下车位90位）,总建筑面积3500；容积率.0，密度25%，绿化率30;新建户数96户。底层架空部分绿化部分停车. （三）还建面积按1： 1。3,即约1000. 二、拆迁户补偿问题 、有产权部分的面积按1: 13比例还建，没有产权证但已实际居住的面积按1： 11比例还建（估计共2内）。 2、搬迁费一次12元，每户给两次；在实施拆迁前支付; 、过渡安置费2、给月租金00元每户，暂按个月补助每户,截止到实际交新房日。按季度支付； 、装修补偿按3万元每户给补助，在竣工交房时结付； 5、开发商负责项目办房产证备案费（不包含工本费和应交契税）； 6、原住户的防盗门、铝合金窗、防盗网给住户自拆自卖。 三、非还建住房购买均价经测算不少于0元。 （一）房价包含装修标准和小区建设标准： 1、装修标准。毛坯房标准。即房内内墙地面均为混合砂浆底；给水排水留口到位、电路(电视通信网络)到入户总电箱;除出阳台有门窗外，其余户内门只留门洞；入户设一扇防火兼防盗门。外墙涂料、铝合金窗、其它装修均按房地产开发商品房合格质量要求建设。 2、小区环境配套。绿化、园林、路灯、给排水3、，有回迁户部分公共停车场、物业管理等配套建设完全。按房地产开发小区综合验收 合格。 3、每一栋楼两台电梯(中日合资）,一梯四户设计。最大户型 不大于14. 四、非还建住房销售对象原则: （一)本单位无房户或达不到住房面积标准户; （二)本单位回迁户家庭成员无房户或达不到住房规定面积户; （三）本系统无房户或达不到住房面积户; （四)本市无房户或达不到住房面积户; （五）代建商向市场出售。 五、建设工期。总平及单体方案经规划局批准和职工签订安置补偿协议之日起2.5年竣工交付使用. 六、车位价格购买原则 对回迁户优先按市场价折给与购买。 七、代垫保证金前期费用职工房款和工程款支付方式 (一)代建商4、代缴项目保证金、垫付办理开工证费用约2000万元 以内。 (二）开工后项目保证金按进度返还清后，职工房款按以下方式收 取和拨付工程进度款: 1、工程建到正付00.00(建好地下室）10日内，职工按30房 款，拨付工程进度款； 2、工程主体建到总高度一半10日内,职工按200房款， 拨付工程进度款； 3、工程主体建到封顶1日内，职工按30房款,拨付工 程进度款。 4、工程竣工验收合格交房前10日内，职工交清余下房款，并全部拨付给代建商,代建商交付新房给业主。 八、工程结算按国家规定预算定额上限取费。 九、非还建职工购房款项来源通过公积金贷款或自筹解决。办证由建设单位 或委托代建商代办也可以. 二5、0一0年五月二十五日 开发建设成本分析 一、补交土地出让金成本（64万） 1回建房土地成本0万/亩102000(6）17亩=76万 2非回建地成本=00万/亩10028000(64)47亩=53万 3。土地交易税(变更和契税3。6）=（7653)36 2万 4土地办证费用153元/本 5其它费用=5万 二、前期费用（03万) 1。土地评估费用万 2旧房产评估、危房鉴定（10元/）费用=万8万=10万 3.旧房产装修评估费用1万 .项目保证金74020元/(评估价)60万（动工退 回） 5.临建施工增容（三年工期）、设备（4kw）及接电费=1万 6临建施工增容、设备（d80）接水费万 7房屋拆除6、临时道路费用万 8。旧业主搬出费用84户70元/次1次6万 旧业主安置费（2个月）=84户100元/月4个月=2 万 0。旧业主搬入费用84户700元次次万、 11.旧业装修补助费用4户2万/户168万、 12大树搬迁、保存费用5万 13。其它费用=3万 三、勘察、设计、评估、检测费用(122万)、 1、地质勘探费用1万 、方案设计费用（含在第4点） 3、总平设计费用（含在第4点)、 4、施工图设计费用(28000+3500）2元/=63万 5、支护工程设计费用=0万1%=万 、自来水外供给平面设计费用20万。5%=0万 、旗工图审图费用=63万16%=10万 8、消防审图费用为0万 9、地质7、灾害评估费用=15万 1、地震评估费用0万 1、环境评价费用=0.5万 1、防雷评审费用0。5万 3、消防检侧费用=万、 1、工程测量费用3万、 15、房产面积测量费用4万、16自来水竣工检测用=05万 17、电梯检测费用5000元台台2万 8、在建项目沉降观测费用=5万 、桩基检测费用=10万（高低应变加条静载桩) 21、其它费用=3万、 四、工程报建费用（39万) 、招投标（双方）标底预算费用=10万 、招标代理费用6万 3、建筑垃圾处理费=万、 4、环保报建费用（含噪声）万 5、工程质量监理费用=65万 6、墙体改革押金费用(应返还不少于80%）14万 7、散装水泥押金费用=5万 8、城8、建配套费用0（免） 9、白蚁防治费用=5万 10、建筑工程劳动保险费用=08万 11、农民工押金（可返还)=80万 12、其它费用=10万 五、工程费用（35万） 1、支护工程费用=80万、 2、建筑工程费用=17元3150=555万(33层一栋，一栋） 六、基础设施及配套费用（277万） 层 8 、小区道路施工费用（红砖路缘,砼路基，人行道透水砖面)=0 万 、道路路灯及路牌费用=10万 3、人工假山及水景费用10万 4、小区给排水工程费用5万 5、小区室外供电费用（高压、变电站）=15万 6、小区区内网络费用（主站)=2万 、小区安保费用(大门入口、围墙监控）=10万 、地下室门闸系统费用9、=6万 9、大门及栋入门防盗门费用=6万 0、大门、围墙土建工程费用0万 11、物业开办费用=3万、 2、物业办公室配置费用3万 13、会所娱乐设备费用=万 14、其它公共设备配置费用=5万 15、地下室停车位配置设施费用1万、 6、栋号牌、门牌、楼层指示牌费用万 7、信报箱、牛奶箱配套费用=1万、 1、亮化工程费用=8万 、其它费用3万 七、管理及财务费用(0万） 1、代建商管理费用=70万10万 2、建设单位管理费用=0万 3、贷款利息及费用（无项目贷款另有按揭贷款）=0万 4、房产办证其它费用5万 5、其它费用5万 八、税金（5万） 1、营业税及附加=万、 2、土地增值税=0万 3、土地10、使用税(两年)=万、 4、企业所得税=10万 5、防洪保安税=万 、印花税0。0%7000万=3.5万 九、其它费用5万、 十、能返还的报建押金（1803万） 1、墙改押金14万80%=1万、 2、散装水泥押金5万 3、建筑工程劳动保险8万、 4、农民工工资保障金80万 5、项目保证金160万 十一、总成本合计8920-1803=77 十二、计划利润7%总成本1177498万、 十三、非还建住宅销售最低成本单价（7117万+498万）（28000000）(不含车库收入）=4230元/ 十四、考虑地下车库全部卖出的0个车位0万元个的收入利润，本项目按430元/销售，可有6010万元个0%=540万+8万 =038万元利润 估计投资商前期带报建要垫出200万元资金。