1、XX镇XX等村旧村改造方案按照市、区政府有关城镇改造开发的方针和政策，为了加快XX小城镇的建设步伐，集约利用土地，改善村民居住环境、发展地方经济，拟对六个村进行集体建设用地整理，集中建设村民住宅区。该项目投资建设所需的必要条件已具备，按照XX新城区总体规划、XX镇镇域总体规划的要求，本着全面规划、统一建设、有序开发的原则，现就该项目开发建设有关情况和工作安排报告如下： 一、XX镇资源分析 1、土地资源现状 XX镇镇域面积平方公里，其中村镇建设用地平方公里，占总用地的%；城市建设用地平方公里，占总用地的%；大农业用地平方公里，占总用地的%；河道用地平方公里，占总用地的%。 XX镇现状村镇建设用地2、主要是农村居住用地公顷，占村镇建设用地的%，其次是城镇居住用地公顷，占村镇建设用地的%；乡镇企业用地公顷，占村镇建设用地的%。 城市建设用地主要是工业企业用地公顷，占城市建设用地的%，其次是道路用地公顷，占城市建设用地的%。 XX镇农用地总面积公顷，其中基本农田4607公顷，人均农用地面积公顷。 2、重要资源分布： XX镇目前是地处XX区最东边的中心城镇，地势平坦，三面环水，镇北界为潮白河，镇西、南界是我国历史上著名的京杭大运河的北运河，两河交汇于XX镇东界处，与XX县相邻。林木覆盖率为66%。种植优质果树5万亩。XX镇地下水资源丰富，水质好，地下150米深度，水质符合饮用水标准。西集镇蕴藏着3、丰富的地热资源，钻井深度2000米，温泉出水温度在6580左右。 XX镇海拔米，地基承载能力1116吨/平方米。属于温带大陆季风气候，年平均气温11，年平均降水量600毫米，气候宜人。 3、交通设施现状 XX镇的道路有过境公路京沈高速公路；主干道通香路、觅西路、西尹路、小老路、杜陈路、宋郎路等，道路红线宽40米，次干路若干条，道路红线30米；支路若干条，道路红线2025米。 XX镇位于北京市东南部，距市中心50公里，距通州中心城21公里。 潮白河、北运河和京沈高速公路构成XX镇两河一路的区位优势。潮白河和北运河为XX提供了悠久的历史文化底蕴和可挖掘及利用的生态旅游资源。XX镇既有优良的自然生态4、环境，又有方便快捷的交通枢纽，两河一路的区位优势，是XX镇发展成为XX新城区宜居城市的有利条件。 二、 XX镇区域经济、社会发展规划及其设想 1、XX镇位于XX区东部，该镇域面积平方公里，耕地万亩，万口人，13100户，南依京杭大运河，北靠潮白河，三面环水，无工业污染，空气清新，各种水利设施齐全，为发展绿色蔬菜生产提供了良好的自然条件。京沈高速公路横贯全镇东西，镇域内有两个出入口，紧邻京津公路，便利的交通给发展蔬菜生产提供了良好的运输条件。 2、“十一五”期间坚持以人为本，全面落实可持续的科学发展观，落实XX区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出的以建设“区域服务中心、文化产业基地、滨水5、宜居新城”为主要任务，使XX镇城镇化建设和西集开发区建设紧密结合起来。根据区委三届四次会议提出的“举全区之力做大做强XX，争取用一年左右的时间把XX开发区建成高标准的开发区”的精神，结合我镇社会主义新农村建设，进一步完善各项基础设施、产业设施建设，逐步实现“一带、双核、外环”的空间发展格局。“一带”即在京沈高速公路及通香路两侧发展以包装印刷产业为主的聚集经济带；“双核”即适应发展需求，经过努力，形成为开发区和中心镇发展需要提供服务的功能配套商业核心；“外环”即沿潮白河和北运河大堤发展观光采摘旅游经济，形成镇域外围的经济环线。 3、根据XX市城市规划设计研究院编制的XX镇镇域规划（20162016、6），明确地提出自己镇第一产业要以市场为导向，以科技进步为依托，加快农业种植结构、畜牧养殖结构的调整，使农业生产不断向精品农业、观光农业、示范农业发展。加快发展农产品深加工，使农业发展迈向一个新台阶，积极创造投资环境，充分利用西集镇独特的自然环境招商引资，发展第二产业。在现状服装城的基础上继续扩大，形成北京市的主要服装生产加工基地之一。在XX镇建设西集开发区，积极发展高新技术产业，在第二产业的带动下，XX镇的第三产业得到相应的发展，2016年西集镇一、二、三产业占国内生产总值的比重为15:50:35。 XX镇至2016年的总人口达7万人，其中常驻人口万人，暂住人口约万人，其中镇中心人口5万人，7、至2016年西集镇的城市化水平将由现状的20%提高到65%。 XX镇的未来土地利用规划主要由四部分组成，XX镇镇中心（政府所在地），服装加工生产基地、XX经济开发区东区和XX新城（生活居住区）。 三、 旧村改造的必要性 1、北京市“十五”时期郊区经济发展规划提出到2016年北京市的远郊区县将率先基本实现农业农村现代化，使农业和农村现代化建设达到中等发达国家水平。这一目标体现了首都现代化建设对郊区的客观要求，反映了郊区生产力发展的趋势，代表了郊区广大群众的根本利益。而且，郊区作为首都经济的重要增长区，有必要将其纳入到全市社会、经济发展战略中统一考虑。近年来，为提高农村经济社会发展水平，加快郊区城8、市化进程，北京市政府将加强郊区基础设施建设，改善郊区生产生活条件等基础工作放到了首要位置。作为城郊基础设施的重要组成部分，本项目的建设实施将对推进农业现代化、郊区工业化和农村城市化进程有着重要的现实意义。XX镇借助自身特殊的位置优势、交通优势、充足的土地资源、突出的水资源和生态环境资源优势加快旧村改造，推进城市化进程的必然性越来越明显。 2、XX镇镇域规划已编制完成，镇域总的规划构想是“一带、双核、外环”的空间发展格局。进行旧村改造不仅改善了村民居住环境，提高了村民生活质量，还腾出了大量建设用地，为经济的发展、城市进程的加快提供资源和基础。 3、为充分利用土地资源，发展地方经济，推进农村城市化9、进程，较好的解决农民住房实际问题，经镇党委认真研究，一致认为X六个村要进行集体建设用地整理,必须先建设村民集中居住区,只有自住用房解决了才能顺利的进行建设用地整理,腾退出大量用地,而且势在必行。 四、六个村土地整理及发展设想 1、总体设想 XX开发区东区是在全国清理整顿开发区工作后北京市保留的工业区之一，具备良好的产业基础和规模，自XX经济开发区东区成立以来，已吸引入驻企业45家，累计实现技工贸总收入26亿元。初步形成了以高新技术企业、都市型工业和外向型经济为主体的产业格局。因XX等六个村在开发东区规划范围内，XX投资发展有限公司在XX区政府、XX镇政府的指导下，决定为改善开发区投资环境，整合10、土地资源，将XX经济开发区东区中现存的六个自然村的村民妥善转移，重新规划、整合，为开发区集约利用土地、招商引资创造良好的条件。同时对提高该地区的整体工业水平和加强统一管理具有一定的作用，是改善村民的居住条件及周边环境，加快农村城市化进程和区域经济协调发展的需要 对于拆迁安置楼的选址，本着为搬迁农民提供一个高品质的居住环境、高标准的生活服务设施和清新雅致的高品质住宅社区的目的。依据建设项目选址规划管理办法、建设项目用地预审管理办法、中华人民共和国城市规划法、XX镇镇域规划、XX详细规划及民情，经XX市规划委员会XX分局、XX镇人民政府、园区管委会、X开发区共同协商，拟在东至于岳路、南至通香路、西11、至西集兽医站、北至西尹路建设拆迁安置小区。此地块据园区较近有利于降低市政基础设施建设成本及村民安置费用，南临通香公路；北有西尹路；小区东西各临两条南北走向的规划路，交通便利，现有多路公交车与通州区和香河相通，群众出行方便认可度高。 2、拆迁及分配方式 根据已往工作经验和村庄实际，旧房的评估将请有资质的评估单位和村内组成的有关人员参加的议事组进行评定，参照折价标准，公平、公正、公开对全村村民住宅进行评估作价。根据房屋标准、面积核算出总价值。 此次拆迁安置将采用六个村分别集中楼座安置的原则；按原平房批建手续及家庭人口优惠安置的原则；坚持公开、公平、公正的原则，公开办公，全程接受村民代表的监督；并根12、据国家有关法律维护本地村民利益的原则土地资源不外流；限量优惠安置，超面积按市场价购买的原则。具体细则如下： 按照北京市政府有关政策规定，凡在拆迁范围内长期居住且有本村户口的村民，每人可享受成本价购房建筑面积40平方米。 在拆迁范围内长期居住且有本村户口的被拆迁人，在享受成本价购房40平方米的基础上，另每人享受建筑面积15平方米的调节优惠价购房。 超过优惠价规定标准购安置楼的被拆迁户和有户口无房的村民均按照市场价进行结算。 对此次拆迁村民按原村委会建制分别集中进行自住楼限量优惠安置，购买安置楼房以原平房建房批示结合家庭人口结构持原平房拆迁补偿协议按有关规定购买自住楼。 六、拆迁安置小区项目基本情13、况 本项目规划总用地面积约公顷。根据总平面规划，小区主要由单排多层建筑组成，项目规划设计充分结合地形，有力推动城镇化进程。项目规划总建筑面积265980平方米，其中：住宅总建筑面积240160平方米，公建建筑面积25820平方米。 （1）总体布局 本项目建设的住宅小区着重从土地充分利用及当地居民的实际需要出发，应用现代城市住宅小区的设计思想和方法，充分利用已有环境条件，创造独特优美景观，提高整体环境水平，按照高品质、高标准住宅社区模式进行规划。 为此，确定住宅小区容积率在以下，建筑控高在18米以下，住宅建筑形态全部采用6层的多层建筑，一梯3至4户。由于每栋住宅单体只有两个单元相连，清秀挺拔，视14、线通透，不致造成压抑感。 （2）公建配置 根据XX市新建改建居住小区公共服务设施配套建设指标要求，本项目的配套公建主要包括：幼儿园、村委会办公用房、老年活动室（区）等。幼儿园位于项目用地中部南北向规划路东侧集中绿地处；公共服务配套设施分散于组团两端或相对独立、交通方便的地段。12层的商业街设于南侧沿街的通香公路主路边。整个小区公建建筑面积25820平方米。 （3）交通组织 住宅区交通人车分行、住址有序、系统分明、流线明确、安全便捷。环绕组团的社区道路形成车行系统，与组团出入口自然连接。步行系统层次分明，曲径蜿蜒，与景伴行。消防车道自成体系。本规划强调人车分流和无障碍设计，车行行于组团的外部，最15、低限度的影响室外空间，考虑业主户外活动需求，将内部庭院相对封闭，以最简单的方式解决交通，并与规划的结构体系相适应。 （4）户型定位 本项目主要面向拆迁村民，以紧凑、合理的中小户型为主，主力户型为80100平方米的两居室。 七、项目投资分析 本项目总投资39900万元，全部由北京西集创益投资发展有限公司自筹资金。 开发建设投资：在计算期第1年投入19380万元，第2年投入12140万元，第3年投入8380万元。建设的村民拆迁安置楼将以成本价分配给各户村民，村民原有住宅采取货币补偿方式进行拆除，利用腾退出的土地资源发展工业，进行建设资金的平衡。 综上所述，我们认为：XX等六个村进行土地整理，集中建设村民居住区符合市、区两级政府的有关规定，符合XX市相关的产业和投资政策，对于改善村民的居住条件，促进经济的发展，加快城市化进程起到了一定的作用。 XX区XX镇人民政府 2016年9月13日