1、长沙市中山西路棚户区改造项目拆迁补偿安顿操作方案为加快中山西路棚户区改造建设步伐，提高居民生活质量，长沙市人民政府决定对中山西路棚户区进行整体改造。拆迁补偿安顿，以国家法律、法规及拆迁补偿政策为根据，并结合被拆迁房屋现状，特制定本方案。一、 法律法规及政策根据1、中华人民共和国都市房地产管理法；2、中华人民共和国物权法；3、都市房屋拆迁管理条例（国务院第305号令）；4、湖南省实行都市房屋拆迁管理条例办法湖南省人民政府157号令；5、长沙市都市房屋拆迁管理条例；6、长沙市都市房屋拆迁管理若干规定（市人民政府第79号令）；7、长沙市人民政府关于调节长沙市房屋拆迁补偿关于原则决定（市人民政府第102、4号令）。二、拆迁补偿安顿办法第一条 拆迁补偿实行货币补偿为主方式对被拆迁人进行补偿，按市场机制为被拆迁人提供可选购安顿房源。第二条 被拆迁房屋作价补偿费以房地产分类评估价格为基数，并结合成新调节、装饰装修补偿、拆迁补贴费等进行计算。第三条 房地产评估机构依照中山西路棚户区改造项目拆迁红线范畴内房屋区位、构造、用途等进行分类评估，拟定被拆迁房屋分类评估价格。评估成果及计算方式如下：表1 房地产分类价格评估成果表单位：元/用途构造一类商业用房二类商业用房三类商业用房住宅用房办公用房工业用房商业门面商业配套商业门面商业配套商业门面商业配套钢混构造195118986157847309122945733、8476549854545砖混一等191378612154106935119205364439146114171砖混二等190618536153346859118445288431545354095砖木构造189858460152586783117685212423944594019注：本表格中一类商业用房指临五一大道、湘江路、中山路、西长街商业门面；二类商业用房指潮宗街、福庆街、福星门、丰裕街、吉福街、落棚桥、碧湾街商业门面；三类商业用房指除一、二类商业用房以外临其她内街小巷商业门面。表2 估价对象评估成果取值原则表序 号结 构成 新 率层 次1钢混三成新第一层2砖混一等三成新第一层3砖混二4、等三成新第一层4砖木二等三成新第一层注：本评估成果中商业、商业配套、办公类房地产层高原则为3.5米，住宅类房地产层高原则为3.0米，工业类房地产层高原则为4.0米。表3 商业门面及商业配套用房层次修正系数（R1）表用途层次一 层二 层二 层 以 上商业门面1.00.60.48商业配套用房1.00.8表4 住宅层次修正系数（R1）表层次总层次一层二层三层 四层五层六层七层八层四层1.001.011.020.99五层1.001.011.021.010.99六层1.001.011.021.011.000.99七层1.001.011.021.021.011.000.99八层1.001.011.021.5、021.011.000.990.98表5 商业门面、商业配套用房、办公用房层高修正系数（R2）表单位：元/序 号结 构每减少超过0.5米3.5米每增高超过0.5米1钢混280852砖混一等190573砖混二等170524砖木二等15046表6 住宅层高修正系数（R2）表单位：元/序 号结 构每减少超过0.5米3.0米每增高超过0.5米1钢混280852砖混一等190573砖混二等170524砖木二等15046表7 工业用房层高修正系数（R2）表单位：元/序 号结 构每减少超过0.5米3.0米每增高超过0.5米1钢混280852砖混一等190573砖混二等170524砖木二等15046表8 房屋6、构造、成新率修正值（R3）表单位：元/成新率构造十成九成八成七成六成五成四成三成及如下钢混7986845704563422281140砖混一等539462385308231154770砖木二等427366305244183122610计算公式：房屋补偿单价=（该房屋类型单价+R3）R1+成新率R2第四条 被拆迁住宅搬迁补贴费为每户300元。超过30平方米，每超过1平方米增长4元搬迁补贴费。 被拆迁办公、经营用房搬迁补贴费参照第四条执行。被拆迁厂方设施设备搬运费按国家关于规定原则执行。未作规定拆迁当事人可以参照市场状况进行协商。第五条 非住宅停产停业补贴费按长沙市都市房屋拆迁管理若干规定执行，住7、改非不计算停产停业补贴费。第六条 房屋装饰装修补偿按照长沙市人民政府关于调节长沙市都市房屋拆迁补偿关于原则决定所规定原则执行。每平方米装饰装修补偿在240元如下，由各拆迁大组组长拟定，每平方米装饰装修补偿在320元如下由区审核组拟定，每平方米装饰装修补偿费在320元以上需市区两级审核组共同拟定后方能予以补偿。第七条 为增进拆迁工作顺利进行，参照长沙市重点工程拆迁补偿安顿操作方案制定奖励办法如下：1、 私有住宅在拆迁告示规定搬迁期限内搬迁，可将被拆迁房提高两个成新后计算补偿（如提高两个成新后仍局限性六成新，可以提高至六成新；房屋成新最高为十成新），并可以在成新提高基本上将依照分类评估报告计算拟定8、补偿价格恰当上浮，但上浮比例控制在10%以内进行控制。2、 私有房屋在拆迁告示规定搬迁期限内搬迁并选取货币补偿，每户予以寻找房源补贴费4000元。3、 私有房屋在拆迁告示规定搬迁期限内搬迁，予以提前搬迁奖，每平方米奖励原则上控制在100元以内。第八条 有下列状况之一，不得享有第七条规定奖励1、 超过拆迁告示规定搬迁期限仍未搬迁；2、 经市拆迁管理部门依法做出行政裁决；3、 由县级人民政府依法做出征收补偿决定书。第九条 对享有都市最低生活保障待遇且拆迁住宅建筑面积不足45平方米，且她处无房屋被拆迁人，应在补足到45平方米后实行作价补偿。在计算作价补偿时，对被拆迁人住宅合法面积某些，依照上述关于条9、款规定按分类评估价格计算补偿；对被拆迁房屋合法面积与保障性住房面积（45平方米）之差，参照保障性房源价格每平米2800元计算，该某些房屋面积不享有第七条规定奖励，也不计算装饰装修、设施设备、搬家费等其她补偿。第十条 对私有房屋、直管公房承租人或单位自管产中涉及职工住房租赁，由拆迁人将被拆迁房屋补偿费用支付给被拆迁人，但其合法承租人有关事宜应由被拆迁人负责妥善解决。第十一条 “住改非”房屋拆迁补偿原则1、“住改非”房屋拟定原则在拆迁允许证下达之前房屋产权登记为住宅，但持有关于部门核发工商营业执照、税务登记证、特种行业营业证等有效证件且正在营业房屋，由市、区两级审核部根据“住改非”拟定流程现场勘察10、后拟定非住宅面积予以补偿。对已办理了工商、税务登记，但未实际经营房屋按房屋产权登记使用性质予以补偿。2、“住改非”房屋补偿范畴拟定办法（1）已拟定为“住改非”房屋应依照该栋房屋实际使用状况区别认定非住宅使用某些和住宅使用某些再分别按相应原则进行补偿（见表格一）。（2）认定为“住改非”某些应按实际使用状况分为营业门面和配套用房。对实际经营场地经现场拍照、丈量、画图后拟定面积，按营业门面进行补偿；过道、卫生间、楼梯间、制作间、储物间等配套经营使用场地经现场拍照、丈量，画图后拟定面积，按配套用房面积予以补偿。3、“住改非”房屋确认，补偿流畅（1）拆迁工作人员现场实堪，收取工商营业执照、税务登记证等有11、关经营证明文献，报各拆迁大组组长。（2）拆迁大组组长初审证件，核算经营状况，报市、区审核部。（3）市、区审核部汇同拆迁工作人员现场拍照，丈量拟定营业门面、配套用房面积，绘图标示，最后由被拆迁人、拆迁工作人员、市、区审核部在“住改非”房屋确认表上汇签确认。（4）拆迁工作人员按确认并批准营业门面、配套用房面积依原则计算补偿。（5）拆迁工作人员与被拆迁人商定订立合同。第十二条 未办理产权登记房屋确认和补偿、补贴原则1. 凡1987年此前因各种因素改建但未办理权属登记手续标物房屋，以省、市测绘部门1988年航拍图为根据，由有资质测绘部门测绘拟定其房屋面积后，按有产权房屋进行补偿。2. 经规划部门批准暂时建筑，未超过批如期限每平方米补偿764元。3. 凡1987年后来搭建无证面积（含证内、证外）不予补偿，每平方补贴380元。第十三条 困难补贴按长沙市关于国有土地上征用房屋实行搬迁困难补贴若干规定。 二九年三月