1、【2016年】弘阳摘得长丰CF201609号地块，正式进驻安徽合肥【2017年】弘阳陆续在合肥扎根三子，以实际行动深耕安徽合肥【2018年】东城发展热潮，万科、蓝光陆续进入，弘阳以诚筑家，挺进肥东时光里时光里望江台望江台忻悦府本案本案向东向东是欣然的仰慕。是欣然的仰慕。快速发展的进程中，合肥需要经验丰富的达者，快速发展的进程中，合肥需要经验丰富的达者，竖起城市人居的信旗。竖起城市人居的信旗。弃燕雀之小志弃燕雀之小志,慕鸿鹄以高翔慕鸿鹄以高翔丘迟丘迟与陈伯之书与陈伯之书做好自己做好自己&创造一个梦想时代创造一个梦想时代很多人都想做好自己很多人都想做好自己但很少人想创造一个自己的时代但很少人想创造2、一个自己的时代弘阳地产，以城筑家，为肥东全新生活时代而来弘阳地产，以城筑家，为肥东全新生活时代而来俯瞰区域万科万科/恒大恒大/禹州禹州/蓝光蓝光/新城新城/碧桂园碧桂园/文一文一/中海中海大量品牌房企的持续入住，改变着东城板块的格局区域人居品质在脱变，客户品牌认知在提升弘阳弘阳+肥东肥东我 们 思 考 项 目 目 标我 们 思 考 项 目 目 标1 1品牌目标：品牌目标：落地肥东，携手市区项目实现品牌强化与提升落地肥东，携手市区项目实现品牌强化与提升企业目标：企业目标：差异化突破红海竞争，快速销售实现回现差异化突破红海竞争，快速销售实现回现2 2历史上历史上任何任何目标目标的达成的达成总要经历3、波折总要经历波折劈荆斩棘劈荆斩棘分析问题分析问题区域：板块价值及地块属性研判市场：竞争格局及市场研判客户：目标客群演变及客户锁定0101区域及市场解读区域及市场解读一个城市发展规划的方向，直接决定区域发展的活跃程度一个城市发展规划的方向，直接决定区域发展的活跃程度一个城市发展规划的方向，直接决定区域发展的活跃程度“东部新中心概念规划东部新中心概念规划”的提出，预示着合肥城市发展的轨迹的提出，预示着合肥城市发展的轨迹东部新城东部新城区域发展区域发展东部新中心的核心区范围具体为广德路东侧、裕溪路南侧、钟油坊路西侧，面积约9.4平方公里，其中生态绿地约占3.4平方公里，建设用地约占6平方公里。城市形4、象：城市形象：则着眼于创造城市不同于以往的新的具有特色的“合肥东部城市门户”形象，并为东部城区未来发展预留好重大项目和重大建设空间。东部新中心以瑶海老工业区为核心，横跨瑶海、包河、肥东三界的规划区域面积为33.8平方公里，其中，瑶海区内17.7平方公里、包河区内9.8平方公里和肥东县6.3平方公里范围；范围：跨瑶海包河肥东三界范围：跨瑶海包河肥东三界定位：塑造合肥城市新名片定位：塑造合肥城市新名片生态方面：生态方面：东部新中心将着眼于生态环境整合与提升、生态修复与棕地治理；文化方面：文化方面：着眼于充分利用历史文化与工业遗产价值，对具有文化和历史价值的建筑或地块“化腐朽为神奇”；产业方面：产业5、方面：则着眼于注重都市型、科技型、总部型经济产业的引入，改善城市产业结构，打造与合肥城市发展定位相契合、与环境更协调的新兴经济产业结构；发展文化创意、会务展馆、购物休闲、康体旅游等现代服务业。东部新城利好规划出炉，产业、人口、经济面临新一轮升级，对于本案的发展存在一定契机东部新城利好规划出炉，产业、人口、经济面临新一轮升级，对于本案的发展存在一定契机安徽房地产综合服务商肥东规划肥东规划区域发展区域发展安徽房地产综合服务商肥东县是合肥东部门户，良好区位优势与完善的交通体系，使其具备融入主城发展重要组成体系肥东县是合肥东部门户，良好区位优势与完善的交通体系，使其具备融入主城发展重要组成体系的硬件基6、础的硬件基础合肥的东部门户，优先承接长三角的辐射合肥的东部门户，优先承接长三角的辐射p肥东县有襟江近海，七省通衢美誉，东望南京，南滨巢湖，北襟蚌埠，已被纳入合肥主城范畴，成为“大合肥”发展的重要组成部分；p毗邻定远、全椒和巢湖，发展受上海、江苏省和浙江省等区域一定程度的影响；p得天独厚的区位条件加上城市区域化发展趋势使得东城成为重要的战略地位。交通便捷，具备深化融入区域的条件交通便捷，具备深化融入区域的条件p绕城高速和合徐、合宁、合芜等高速公路构成了城市快速公路网，提升了东城与周边城市的通达性；p沪汉蓉高铁（肥东站）、合福高铁（长临河站）、合淮铁路、合九铁路和宁西铁路使得肥东成为连接周边区域的7、交通枢纽；p店埠河未来将改造城三级航道，与长江航道衔接。肥东规划肥东规划区域发展区域发展安徽房地产综合服务商依托区域规划定位为合肥东部中心城市，形成依托区域规划定位为合肥东部中心城市，形成“两心、三轴、四带、八区两心、三轴、四带、八区”的空间布局结构，实的空间布局结构，实现宜居宜业的城乡一体化发展，发展前景和机遇向好现宜居宜业的城乡一体化发展，发展前景和机遇向好规划区空间结构：规划区空间结构：两心：两心：老城区综合商贸服务中心、东城新市镇行政、商务、金融综合服务中心 三轴：三轴：联系县域南北乡镇的店忠路-合蚌路发展轴、联系主城区与东部乡镇的包公大道-店高路发展轴、联系主城区与巢湖的裕溪路-合马8、路发展轴 四带：四带：合宁高速沿线、合徐-合巢高速沿线、淮南铁路沿线的3条防护绿带、1条连接巢湖和众兴水库的店埠河蓝带 八片：八片：中心城区北部、南部片区、撮镇片区、循环经济园片区、西南部特色观光与生态农业区、东南部山体林地涵养区、东北部与东部发展备用区。区域交通区域交通区域发展区域发展区域交通网络得到充分强化，轨道、道路交通规划不断完善，有利于区域的发展和人口吸附区域交通网络得到充分强化，轨道、道路交通规划不断完善，有利于区域的发展和人口吸附轨道交通轨道交通p轨道轨道2 2号线延长线号线延长线自大众路站向东延伸，经长江东路、龙泉路，连通肥东高铁站p轨道轨道7 7号线预留辅助线号线预留辅助线经9、长临河北侧与巢湖市相连p轨道轨道8 8号线号线经裕溪路、和平路、四顶山路连通肥东高铁站道路交通道路交通p快速路：三横二纵快速路：三横二纵横向：魏武路、包公大道、裕溪路；纵向：桥头集路、龙兴大道p 主干道：十二横六纵主干道：十二横六纵横向：王城路、淮海大道、岱河路、临泉东路、长江东路、新安江路、瑶岗路、和平路、欧阳修路、繁华大道、石池路、锦绣大道；纵向：祥和路、店忠路、团结大道、四顶山路、佳木路、天工大道p 次干路：十六横十四纵次干路：十六横十四纵p 支路：支路：243243条条安徽房地产综合服务商【板 块 结 论】政 府 规 划 的 确 定 与 稳 步 推 进，未 来 新 市 镇 板 块 大 10、有 可 为城 市 向 东，繁 华 璀 璨审视审视本地块的价值属性本地块的价值属性 area attribute地块属性地块属性本体分析本体分析安徽房地产综合服务商经济指标：经济指标：限价地块，较低的容积率，适合打造高低配的品质小区限价地块，较低的容积率，适合打造高低配的品质小区地块位置地块位置用用地面积地面积规划用途规划用途出让年限出让年限容积率容积率建筑密度建筑密度绿化率绿化率地块最高售价地块最高售价瑶岗路以南、撮镇路以西42.12亩居住用地70年2.214.1%45%不高于10500元/本案1）地块位于店忠路与瑶岗路交口西北角，属于合肥东部新城东南区域，处于肥东县城南版块；2）地块东、南两11、侧紧邻店忠路与瑶岗路两条城市主干道，瑶岗路直达合肥主城区，店忠路直达肥东县老城区；项目北侧2公里为绕城高速，外出徐州、南京、芜湖等地方便快捷；3）项目向北2公里即可到达肥东高铁火车站及肥东汽车客运中心，省内、省际安全出行方便、快捷。地块四至地块四至本体分析本体分析安徽房地产综合服务商地块四至：地块四至：地块北侧为瑶岗路在建路段，通车在即；东南侧为已建成未运营酒店；地块北侧为瑶岗路在建路段，通车在即；东南侧为已建成未运营酒店；地块内部较为平整，无建筑物地块内部较为平整，无建筑物北侧瑶岗路（在建）北侧瑶岗路（在建）本案东侧店忠路东侧店忠路地块内部地块内部周边配套周边配套本体分析本体分析安徽房地产综12、合服务商周边情况：项目周边住宅氛围日渐浓厚，教育、医疗、商业、交通等配套日趋完善周边情况：项目周边住宅氛围日渐浓厚，教育、医疗、商业、交通等配套日趋完善安徽医科大学第一附属医院东区安徽医科大学第一附属医院东区安徽肥东第一中学安徽肥东第一中学和睦公园和睦公园安徽肥东高铁站安徽肥东高铁站SWOTSWOT分析分析本体分析本体分析安徽房地产综合服务商SWOT分析p 地块优势地块优势p 地块劣势地块劣势p 项目威胁项目威胁p项目机会项目机会项目周边交通道路交通设施比较完善，交通便利，出行便捷；周边影城、医院、学校配套齐全，基本生活需求得以满足；西临店埠河，景观资源有优势。项目位于新区，周边生活氛围较差缺13、乏大型综合性商场；项目处于肥东县最南端，距离县城主城区较远；地块规模较小，小区规模小。项目处于合肥东城规划新中心版块，未来配套完善，创造便捷生活方式；周边小区陆续交付，未来周边生活氛围逐渐增加，潜在客户群增加；项目位于撮镇进入店埠首站，昭示面较好。项目北侧为城建琥珀名郡小区，项目深耕区域2年多，客户认可度较高，老客户群体规模庞大；新城、中海、碧桂园等知名品牌房企均在肥东县境内有开发项目，品牌影响力较高。【本 体 结 论】区域成熟度一般，品牌房企进驻，竞争压力较大，狭路相逢勇者胜机 遇 挑 战，勇 者 必 胜市场市场大势大势坚持坚持“房子是用来住的、不是用来炒的房子是用来住的、不是用来炒的”以及14、以及“租购并举租购并举”制度，推动房地制度，推动房地产市场平稳发展产市场平稳发展中央经济工作会议指出，中央经济工作会议指出，20182018年中央经济工作的主线仍是供给侧结构性改革，报告中多次提及年中央经济工作的主线仍是供给侧结构性改革，报告中多次提及防范金融风险，主要是企业部门和一线、热点二线城市居民杠杆率较高，货币政策将采取中性防范金融风险，主要是企业部门和一线、热点二线城市居民杠杆率较高，货币政策将采取中性偏紧，应对美国偏紧，应对美国“加息加息”进程。进程。中央经济工作会议于2017年12月18日-20日在北京举行，会议总结了2017年的经济成果，并指出了2018年的工作方向货币财政政策15、：货币财政政策：n积极的财政政策取向不变，稳健的货 币 政 策 要 保 持 中 性，管 住 货 币 供管 住 货 币 供给 总 闸 门给 总 闸 门，保 持 货 币 信 贷 规 模 合 理增 长，守 住 不 发 生 系 统 性 金 融 风 险守 住 不 发 生 系 统 性 金 融 风 险的底线的底线总基调总基调：稳中求进经济工作主线：经济工作主线：推进供给侧结构性改革住宅政策住宅政策n加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度n 要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关合要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关合法权16、益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展n完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制n保持房地产市场调控政策持续性和稳定性，分清中央和地方保持房地产市场调控政策持续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控事权，实行差别化调控n 防控金融风险，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、防控金融风险，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置n 提高城市群质量，增加对农民转移人口的吸引力和承载力，提高城市群质量，增加对农民转17、移人口的吸引力和承载力，加快户籍制度改革落地步伐，引导特色小镇健康发展加快户籍制度改革落地步伐，引导特色小镇健康发展全国政策全国政策政策解读政策解读安徽房地产综合服务商住建住建部：部：20182018年将针对各类需求实行差别化年将针对各类需求实行差别化调控调控政策政策20172017年年1212月月2323日，住房和城乡日，住房和城乡建建设部部长王蒙徽在全国住房城乡设部部长王蒙徽在全国住房城乡建建设工作会议上表示，设工作会议上表示，20182018年将针对年将针对各类需求实行差别化各类需求实行差别化调控调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机18、炒房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台抑制投资抑制投资满足首套刚需导向满足首套刚需导向支持改善型需求支持改善型需求全国政策全国政策政策解读政策解读安徽房地产综合服务商通过审、竞、限三大类土地拍卖政策方式的组合，形成各热点城市的土拍政策通过审、竞、限三大类土地拍卖政策方式的组合，形成各热点城市的土拍政策城市城市土地拍卖新规土地拍卖新规竞拍规则竞拍规则 限制最高价限制最高价特点特点上海上海有效申请人数三人及三人以下的为挂牌出让；有效申请人数超过三人的为招标出让有效申请人数19、超过三人的为招标出让；投标人声明在上海地区开发建设项目时均不存在被要求整改的情况；若是招标出让，排名顺序前3位的投标人，才能入围竞标。如何确定排名顺序，按下面的“招标综合评分表”来执行，要体现竞买人的经济实力（要体现竞买人的经济实力（3030分）、技术资质（分）、技术资质（2020分）、项目经验（分）、项目经验（5050分）三个方面，分）三个方面，上海出让租赁住房用地，所建物业严所建物业严格按照格按照“只租不售只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营无限制开发商打分开发商打分“只租不售只租不售”广州广州地块将20、设置最高限制地价，当报价达到最高限价，转为竞配建拆迁安置房转为竞配建拆迁安置房(最高配建面积占总建筑面积的1.66%)。当配建面积达到最高面积后，竞买方式转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人；当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后，改为摇号确定竞得人政府限定竞争保障房、自持比例竞争保障房、自持比例南京南京地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为竞争保障性住房面积改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞得，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入房价准许成本政府限定竞争保障房比例竞争保障房比例苏州苏州土地竞价超过土地出让市场指导21、价25%的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式一次报价出让方式”进行竞价，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人市场指导价的1.25倍一次性报价出让一次性报价出让无锡无锡达到最高限价采取摇号摇号的方式确定中拍方 政府限定随机抽取竞得人随机抽取竞得人宁波宁波土地设置最高限价，溢价不能超过100%，达到100%后，竞拍配建保障房面积竞拍配建保障房面积 100%溢价率 竞争保障房比例竞争保障房比例杭州杭州溢价率超过50%时，须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例;当自持比例达到100%时转入竞配养老用房70%溢价率竞争自持、养老房比例竞争自持、养老房比例合肥合22、肥首先是举牌应价。开发商不允许跳价增叫。所有竞买人在一次举牌应价后，竞买人书面一次性报价，其其所报总价不得高于或等于地块所在区域历史最高成交价所报总价不得高于或等于地块所在区域历史最高成交价，超出则属无效报价。最后为摇号阶段。如果有效报价最高者不止一人，主持人当场宣布“摇号”。在有效报价最高者中，摇号抽中地块最终竞得人。总价与楼面单价不得超过历史最高成交价“并联并联”拍卖、随机抽取竞拍卖、随机抽取竞得人得人表：表：20172017年一二线重点城市土拍调控政策年一二线重点城市土拍调控政策进一步提高房企在热点城市竞争拿地的资格门槛与进一步提高房企在热点城市竞争拿地的资格门槛与“成本成本”，降低成交23、地块溢价率，有助于缓解市场，降低成交地块溢价率，有助于缓解市场热度，从土地市场为热点城市的房地产市场降温热度，从土地市场为热点城市的房地产市场降温土地政策土地政策政策解读政策解读全国商品房销售面积14.7亿，同比7.9%全国商品房销售额115481 亿元，同比12.7%销售面积、金额均创新高，重点城市成交下行，三四线城市增长放缓销售面积、金额均创新高，重点城市成交下行，三四线城市增长放缓(1)(1)重点城市成交规模：供应受限，全年重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大成交规模明显缩减，一线城市降幅最大2017年1-12月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增24、长7.9%。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策管控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。20172017年年1-121-12月月(2)(2)重点城市成交结构表现分化重点城市成交结构表现分化2017年各类城市各层次楼盘套总价有所上升，多多数代表城市成交结构向高端转移数代表城市成交结构25、向高端转移，居民置换需求不减。展望未来，在楼市长效机制作用下，房屋自住房屋自住属性强化属性强化，租赁住房、共有产权房供应不断增多，刚需和中小户型产品成交占比有望提升。刚需和中小户型产品成交占比有望提升。销售情况销售情况全国楼市全国楼市安徽房地产综合服务商p12月6日，安徽省人民政府办公厅发布关于提高户籍人口城镇化率加快推进新型城镇化若干政策的通知。通知指出进一步放开城市落户门槛，支持将稳定就业的进城农民纳入住房公积金缴存范围。放开城市落户门槛，加大放开城市落户门槛，加大进城进城购房农民的购房农民的金融金融支持支持全面放开除合肥外其他所有城市落户限制；已在合肥城区落户的农业转移人口，其共同居住生26、活的配偶、子女、父母等，均可以申请落户；对农村学生升学和参军进入合肥市城区的人口、在城区就业居住3年以上或缴纳社保1年以上和举家迁徙的农业转移人口、新生代农民工等重点群体，合理放宽落户条件；支持将稳定就业的进城农民纳入住房公积金缴存范围。安徽政策安徽政策政策解读政策解读安徽房地产综合服务商鼓励有条件的农民放弃宅基地鼓励有条件的农民放弃宅基地进进城镇落户城镇落户p12月15日，合肥市政府第105次常务会议审议通过关于进一步推进合肥市农村土地整治工作的实施意见。合肥市将探索退宅还耕补偿机制，鼓励有条件的农民放弃宅基地进城镇落户。重点推进空心村和危旧破落村庄撤并拆迁1 1鼓励有条件的农民放弃宅基地进27、城镇落户，依法给予货币补偿2 2未来五年全市新増耕地15万亩3 3p从2018年起，重大项目用地指标由市政府统筹解决，市本级主要使用新增建设用地计划指标。各县(市)除部分重大项目需落实占补平衡外，占补平衡指标原则上全部有偿调剂给市本级使用。工矿废弃地复垦项目验收确认的新增耕地,市财政也将给予10万元/亩补助。合肥政策合肥政策政策解读政策解读安徽房地产综合服务商土地成交走势土地成交走势 土地市场土地市场经营性土地成交经营性土地成交：9393宗，95249524亩其中，纯住宅用地56395639亩，商住用地28882888亩，商办用地997997亩成交金额：成交金额：801801亿成交楼板价：成交28、楼板价：60486048元/平平均溢价率：平均溢价率：119%119%2017年土地市场表现土地市场表现关键词关键词量价回落量价回落17年受供应影响，成交小幅下滑，整体平稳；受政策抑制，地价回落明显，趋向理性新进房企新进房企17年新进驻房企较多，龙头企业信心大增，品牌竞争激烈积极拿地积极拿地房企置地热度不减，纷纷拿地储备，品牌房企联合开发，积极性较高外围置地外围置地滨湖、新站等外围区域是主要供地方向。同时非限购区供地表现抢眼n 全年累计土地成交共全年累计土地成交共142142宗，合计宗，合计1308413084亩（统计范围九区四县一市）亩（统计范围九区四县一市）n 本次年报只统计经营性土地：纯29、住宅、商住及商办用地（不含工业及其他用途）本次年报只统计经营性土地：纯住宅、商住及商办用地（不含工业及其他用途）安徽房地产综合服务商土地成交走势土地成交走势 土地市场土地市场20172017年土地市场供求下滑明显，平均楼面价、平均溢价率双双回落年土地市场供求下滑明显，平均楼面价、平均溢价率双双回落受政策调控影响，供应明显回落，成交预期高位回落，楼面地价环比下跌受政策调控影响，供应明显回落，成交预期高位回落，楼面地价环比下跌25.4%25.4%，溢价率环比下跌，溢价率环比下跌46.4%46.4%安徽房地产综合服务商安徽房地产综合服务商住宅量价走势住宅量价走势住宅市场住宅市场供应量：供应量：87030、4387043套，套，938.38938.38万方万方成交量：成交量：5279852798套，套，563.02563.02万方万方成交均价：成交均价：1274712747元元/平米平米库存量：库存量：652652万平方，去化周期万平方，去化周期1818个月个月2017年合肥住宅市场网签表现住宅市场网签表现关键词关键词政策持紧政策持紧16年限购重启，限贷限价限签加码，政策严控，17年调控持续，客户置业回归理性成交骤降成交骤降政策影响明显，成交量大幅下降；同时网签受限导致大量房源无法及时签约，库存积压价格稳涨价格稳涨售价限制，价格上升通道收紧，单盘涨幅缩减；但受高地价盘入市影响，客户心理价位上升客31、户外溢客户外溢由于限购、价格、供应等因素，三县和新站等低价区域成为热点，客户向外围转移置业长效机制长效机制贷款利率上调，防范金融风险；租售同权有序推进；人才购房租房补贴等，吸纳人才住宅量价走势住宅量价走势住宅市场住宅市场供求齐跌，成交均价再创新高，供求齐跌，成交均价再创新高，1717年中十二月成交量价达到峰值年中十二月成交量价达到峰值n 年度供应年度供应：2017年合肥市区住宅全年累计供应套数4948149481套，同比全年下降22.9%；年度成交年度成交：2017年合肥市区住宅全年累计成交套数1941519415套，同比全年下降73.7%；成交价格成交价格：2017年合肥市区住宅成交均价1432、76314763元/，同比成交均价上涨27.5%。n 月度供应月度供应：第四季度全市迎来了供应高峰期，11月份单月供应7070套，为全年供应最高峰，之后供应量明显回落，12月份供应量仅3998套；月度成交月度成交：1-11月受调控以及备案影响成交量较为平稳月均成交在1-2千套之间，1212月份以月份以37323732套成交量达到顶峰套成交量达到顶峰，主要由于年底政府备案签约部分放开；成交价格成交价格：全年月度成交价格受到市场政策调控影响，1212月月1657216572元元/达到全年峰值达到全年峰值。安徽房地产综合服务商20172017年年1-121-12月共成交土地月共成交土地8 8宗，出让33、面积宗，出让面积47.1547.15万，规划总建筑面积约万，规划总建筑面积约95.6795.67万万，未来市场供应量新增住宅、商业产品近，未来市场供应量新增住宅、商业产品近100100万万20172017年下半年，中海、新城、碧桂园等品牌房企首进肥东，市场品牌竞争日趋激烈。年下半年，中海、新城、碧桂园等品牌房企首进肥东，市场品牌竞争日趋激烈。肥东土地市场肥东土地市场土地市场土地市场安徽房地产综合服务商受限价政策影响，受限价政策影响，整体市场热度下滑整体市场热度下滑p 价格及推货特征价格及推货特征：肥东市场受限价政策影响，多盘价格回调明显，区域内市场热度下滑，仅万科红和蓝光公园1号等项目，品牌和34、价格优势较为明显，市场认可度较高，区域内其他楼盘客户流失较为严重；区域内潜在库存较高，随着多个新盘的逐渐入市，未来竞争形势较为激烈。量价走势量价走势肥东楼市肥东楼市安徽房地产综合服务商1万科红994122蓝光公园1号620403文德公园里315214斌峰时代城281405皖新翡翠庄园2655320172017年度肥东房地产年度肥东房地产住宅销售面积住宅销售面积TOP5TOP51万科红10.37亿2蓝光公园1号6.51亿3文德公园里3.87亿4皖新翡翠庄园3.24亿5斌峰时代城2.94亿20172017年度肥东房地产年度肥东房地产住宅销售金额住宅销售金额TOP5TOP5品牌开发企业，凭借价格优势35、，市场认可度较高品牌开发企业，凭借价格优势，市场认可度较高年度排名年度排名肥东楼市肥东楼市安徽房地产综合服务商在价格趋同情况下，客户置业首要考虑开发商品牌实力，其次为地段，产品价在价格趋同情况下，客户置业首要考虑开发商品牌实力，其次为地段，产品价值因素次之值因素次之排名项目名称17年销售总金额成交均价品牌优势板块1万科红10.37亿高层：10450全国排名第二经开区2蓝光公园1号6.51亿高层：10828中国地产23强新城板块3文德公园里3.87亿高层：12000安徽本土房企 新城板块4皖新翡翠庄园3.24亿高层：11500国企新市镇板块5斌峰时代城2.94亿高层：12800安徽本土房企经开区36、品牌优势品牌优势肥东楼市肥东楼市竞品竞品解读解读肥东整体在售项目较多，加之即将入市项目，货源较为充足肥东整体在售项目较多，加之即将入市项目，货源较为充足区域竞争区域竞争肥东市场肥东市场安徽房地产综合服务商城建琥珀名郡：城建琥珀名郡：一期交付中，二期基本售罄，现主要在售三期住宅一期交付中，二期基本售罄，现主要在售三期住宅4#4#、8#8#、10#10#、12#12#楼，高层楼，高层88-12088-120两房、三房户型部分高层房源，成交均价两房、三房户型部分高层房源，成交均价1050010500元元/。占地面积占地面积:16:16万方万方建筑面积建筑面积:50:50万方万方容 积 率：2.5建筑37、类别：住宅+商业绿 化 率：40%项目特色：三期供暖开盘时间:2015.11开 发 商：合肥城建工程进度:一期交付，二期封顶，三期建设中户 数:3859产权年限:70价格：10500售楼地址：店忠路与站南路交口物业地址：店忠路以西，站南路以南，瑶岗路以北主力户型总价区间：项目整体成交均价主力户型总价区间：项目整体成交均价1050010500，价格区间在，价格区间在9900-9900-1120011200之间，总价之间，总价8787万万-135-135万之间。万之间。约87约103约120竞品分析竞品分析肥东市场肥东市场安徽房地产综合服务商斌峰和睦公馆：斌峰和睦公馆：现主要在售住宅高层现主要在售38、住宅高层17#17#、18#18#、19#19#楼、洋房楼、洋房10#10#、13#13#楼楼87-11787-117户型部分房源，成交均价高层户型部分房源，成交均价高层1150011500元元/，洋房，洋房1250012500元元/。占地面积占地面积:6 6万方万方建筑面积建筑面积:1010万方万方容 积 率：2.5建筑类别：住宅+商业绿 化 率：40%项目特色：跃层、退台洋房开盘时间:2016.12开 发 商：安徽斌锋控股工程进度:部分洋房高层已经封顶户 数:960产权年限:70价格：高层11500 洋房13000售楼地址：店忠路与站南路交口东北角物业地址：日出路与北张路交口东南角约99约39、83约91约117洋房主力户型总价区间：洋洋房主力户型总价区间：洋房成交均价房成交均价1300013000，主力面，主力面积在积在91-11791-117之间，总价在之间，总价在118118万万-155-155万之间。万之间。高层主力户型总价区间：高高层主力户型总价区间：高层成交均价层成交均价1150011500，户型，户型83-83-9999，总价，总价9595万万-115-115万之间。万之间。竞品分析竞品分析肥东市场肥东市场安徽房地产综合服务商万科红：万科红：主要在售住宅高层主要在售住宅高层5#5#、9#9#楼约楼约9494、109109户型部分房源，成交均价户型部分房源，成交均价10440、5010450元元/占地面积占地面积:6.46.4万方万方建筑面积建筑面积:2020万方万方容 积 率：2.5建筑类别：住宅+商业绿 化 率：40%项目特色：万科品牌、地铁2号线延长线开盘时间:2017.9开 发 商：合肥万都置业有限公司工程进度:户 数:1500产权年限:70价格：高层11500 洋房13000售楼地址：长江东路与燎原路（镇西路）交口物业地址：长江东路与燎原路（镇西路）交口向北500米主力户型总价区间：成交均价主力户型总价区间：成交均价1045010450元元/，主力面积在，主力面积在94-10994-109之间，总价在之间，总价在9898万万-115-115万之间。万之间。41、约94约109竞品分析竞品分析肥东市场肥东市场安徽房地产综合服务商9090100100110110120120130130140140150150160160片区项目洋房主力面积段单位：M2皖新翡翠庄园皖新翡翠庄园斌峰和睦公馆斌峰和睦公馆文德公园里文德公园里9090100100110110120120130130140140150150160160单位：M2皖新翡翠庄园皖新翡翠庄园文德公园里文德公园里万科红万科红城建琥珀名郡城建琥珀名郡斌峰和睦公馆斌峰和睦公馆片区项目高层主力面积段高层面积段集中于高层面积段集中于9011090110，洋房面积段集中于，洋房面积段集中于120140120140区42、域内物业形态面积分布较为集中，产品同质化现象明显区域内物业形态面积分布较为集中，产品同质化现象明显产品面积产品面积肥东市场肥东市场100100110110120120130130140140片区项目洋房价格段单位：万元9090100100110110120120130130单位：万元皖新翡翠庄园皖新翡翠庄园文德公园里文德公园里万科红万科红城建琥珀名郡城建琥珀名郡斌峰和睦公馆斌峰和睦公馆片区项目高层价格段皖新翡翠庄园皖新翡翠庄园文德公园里文德公园里斌峰和睦公馆斌峰和睦公馆150150高层总价集中于高层总价集中于9511595115万元，洋房总价集中于万元，洋房总价集中于115155115155万43、元万元受产品同质化影响，总价区间亦较为集中受产品同质化影响，总价区间亦较为集中总价区间总价区间肥东市场肥东市场推货节点推货节点肥东市场肥东市场目前竞品市场货量充足，高层目前竞品市场货量充足，高层+洋房高低配产品，推售时间多在第一洋房高低配产品，推售时间多在第一/三季度，预计全年整体放量三季度，预计全年整体放量90009000余套，对本案入市形成较大市场挑战余套，对本案入市形成较大市场挑战，本案应抓住第二季度市场供货空隙推货抢占市场，本案应抓住第二季度市场供货空隙推货抢占市场2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 12月销售剩余124套房源剩余1栋高层未推，预计近期推出，计划5月清盘 销售44、剩余244套房源剩余1栋洋房未推，预计近期推出，计划8月清盘，以去化剩余房源为主销售剩余110套房源预计2018年3月初、5月初推出3栋高层，约288套剩余186套房源已全部推出房源，18年以去化剩余货量为主 总剩余1900套房源，预计2018年2月加推2栋高层，约260套，4月推出2栋高层，约230套首开时间未定，全年10亿销售目标 预计2018年2月加推2栋高层，3月、7月陆续推出房源预计2018年3月、6月初加推高层、洋房房源，全年推出全部860套房源预计2018年4月/7月加推高层、洋房货量，全年推出600套房源预计2018年2月推出1栋高层，2栋洋房，4月、8月推货，全年推出全部8645、4套房源禹洲中央广场文一名都尚泽瑞琪公馆琥珀庄园琥珀名郡华盛南苑斌峰和睦公馆皖新翡翠庄园文德公园里万科未来之光剩余70套房源剩余80套房源【市 场 小 结】全国背景合肥市场维稳基调不移，实行差别化调控维稳基调不移，实行差别化调控城镇化的坚定推进，未来乡镇进城客户将成为竞争焦点城镇化的坚定推进，未来乡镇进城客户将成为竞争焦点肥东片区品牌开发企业的进驻，低价盘基本进入尾盘阶段，未来多个入市新盘，将使区域品牌开发企业的进驻，低价盘基本进入尾盘阶段，未来多个入市新盘，将使区域市场的竞争更加激烈。同时，客户选择性越来越大，品牌、地段和产品作为主要市场的竞争更加激烈。同时，客户选择性越来越大，品牌、地段和46、产品作为主要考量标准考量标准政府限价大环境下，刚改需求旺盛；政府限价大环境下，刚改需求旺盛；区域板块内房企的大量入驻，区域内产品同质化现象明显，品牌化竞争更加激烈，竞争压力的凸区域板块内房企的大量入驻，区域内产品同质化现象明显，品牌化竞争更加激烈，竞争压力的凸显显【风 尚 观 点】肥东的环境已然下半场#政策无松动#，#产品力无差异#中海、新城、碧桂园的加入，2018年的环境与客户将会更加的挑剔必须捏准市场推售空档期，利用差异化产品及品牌力量实现去化0202客户定位客户定位城市发展，房企进驻，客户属性在不断变化城建琥珀名郡城建琥珀名郡斌峰和睦公馆斌峰和睦公馆万科红万科红皖新翡翠庄园皖新翡翠庄园物47、业形态物业形态：高层主力面积主力面积：88-120销售均价销售均价：10500元/客户群体客户群体：肥东周边乡镇（40%）、肥东县城（5%）、瑶海区（25%）、市区其他区域（20%）、部分外地客（10%）客户关注点客户关注点：品牌、价格物业形态物业形态：高层、洋房主力面积主力面积：85-140销售均价销售均价：高层11500元/；洋房12500元/客户群体客户群体：肥东周边乡镇（35%）、肥东县城（5%）、瑶海区（25%）、市区其他区域（20%）、部分外地客（15%）客户关注点客户关注点：品牌、户型物业形态物业形态：高层主力面积主力面积：94-109销售均价销售均价：10450元/客户群体客户48、群体：肥东周边乡镇（35%）、肥东县城（5%）、瑶海区（13%）、市区其他区域（28%）、部分外地客（20%）客户关注点客户关注点：品牌、价格物业形态物业形态：高层、洋房、叠墅主力面积主力面积：90-143销售均价销售均价：高层10500元/；洋房12500元/客户群体客户群体：肥东周边乡镇（30%）、肥东县城（10%）、瑶海区（25%）、市区其他区域（20%）、部分外地客（15%）客户关注点客户关注点：品牌、价格、户型安徽房地产综合服务商主要分为四类：乡镇进城客户、部分县城客户 周边地缘性工作缘客户群体 市区客户 外地客户琥珀名郡和睦公馆万科红翡翠庄园u销售代表语录：销售代表语录：琥珀名郡就49、是刚需盘，客户基本上都是肥东周边乡镇肥东周边乡镇客户客户，县城的客户占有少部分比例，瑶海区及市区瑶海区及市区其他区域客户较多其他区域客户较多，客户主要看重我们的品牌与价格。u销售代表语录：销售代表语录：我们的客户还是以周边乡镇客户以及市区其他区域周边乡镇客户以及市区其他区域的客户为主，瑶海区的客户瑶海区的客户也占有一定的比例。另外，很多外地客户外地客户也占比比较大。客户主要是冲着我们万科的品牌以及在售产品的价格来的。u销售代表语录：销售代表语录：高层客户主要还是以周边乡镇客户为主高层客户主要还是以周边乡镇客户为主，但洋房客洋房客户中有很多是瑶海区以及市区其他区域的客户户中有很多是瑶海区以及市区50、其他区域的客户，还存在一部分外地的客户。因为我们是本土开发商，而且户型比较漂亮，所以客户比较欢迎。u销售代表语录：销售代表语录：周边乡镇客户以及合肥市区的客户周边乡镇客户以及合肥市区的客户是我们主要的客户群体，当然也包括在附近上班的一些瑶海区的客瑶海区的客户户。因为我们皖新是国企，很多客户比较关注我们的品质。区域客户研判区域客户研判客户分析客户分析安徽房地产综合服务商所占比例所占比例：40%置业特征：置业特征：主要为乡镇进城客户为主，关注品牌、价格，需求90100平米为主，关键词：关键词：品牌、价格品牌、价格所占比例：所占比例：20%左右，以省内及省外客户为主；置业特征：置业特征：看重未来区域51、的发展，注重品牌及价格；关键词：关键词：品牌、价格、品牌、价格、升值潜力升值潜力所占比例：所占比例：15%左右置业特征：置业特征：合肥市区其他区域客户，关注品牌、价格，追求一定改善；关键词：关键词：品牌、价格、品牌、价格、户型户型所占比例：所占比例：25%置业特征：置业特征：以周边地缘性工作客户为主，主要为瑶海区客户。关键词：关键词：品牌、价格、品牌、价格、户型户型受政府规划及政策影响，区域内客户具有较强的地缘性，乡镇进城客户与周边工作缘客户构成主受政府规划及政策影响，区域内客户具有较强的地缘性，乡镇进城客户与周边工作缘客户构成主要购房群体，同时合肥市区外溢性客户及省内要购房群体，同时合肥市区52、外溢性客户及省内/省外客户也占据较大比例。省外客户也占据较大比例。安徽房地产综合服务商初级验资客户地图初级验资客户地图居住区域居住区域升级验资数升级验资数占比占比肥东县16430%瑶海区7614%新站区61%蜀山区438%庐阳区336%包河区306%滨湖区143%高新区51%经开区102%政务区92%省内外市7414%省外7714%合计合计541541店埠镇14126%肥东经济开发区71%撮镇51%八斗41%梁园41%响导10.2%古城10.2%肥东南部新城10.2%辅助客户地图辅助客户地图主要客户分布：主要客户分布：肥东县占38%（店埠镇占33%），瑶海占13%，新站占1%，市区其他区域共占53、28%；辅助客户分布：辅助客户分布：省内外市/省外客户，共计占20%；区域客户研判区域客户研判客户分析客户分析安徽房地产综合服务商主要客户分布：主要客户分布：肥东县占30%（店埠镇占26%），瑶海占14%，新站占1%，市区其他区域共占27%；辅助客户分布：辅助客户分布：省内外市/省外客户，共计占28%；居住区域居住区域升级验资数升级验资数占比占比肥东县16430%瑶海区7614%新站区61%蜀山区438%庐阳区336%包河区306%滨湖区143%高新区51%经开区102%政务区92%省内外市7414%省外7714%合计合计541541店埠镇14126%肥东经济开发区71%撮镇51%八斗41%梁54、园41%响导10.2%古城10.2%肥东南部新城10.2%升级验资客户地图升级验资客户地图区域客户研判区域客户研判客户分析客户分析安徽房地产综合服务商政府限价背景下，区域内客户政府限价背景下，区域内客户具有哪些特性？具有哪些特性？以城建琥珀名郡为例以城建琥珀名郡为例客户具有较强的刚改需求，多关注品牌、地段、价格、客户具有较强的刚改需求，多关注品牌、地段、价格、面积、学区等配套面积、学区等配套高层客户分析高层客户分析客户分析客户分析安徽房地产综合服务商安徽房地产综合服务商本案本案高层客户高层客户以肥东周边乡镇、市区及其他区域外溢以肥东周边乡镇、市区及其他区域外溢首置首改、首置首改、肥东肥东县城客55、户县城客户为主为主，品牌、地段、性，品牌、地段、性价价比、比、学区是学区是核心因素。核心因素。偶得客户偶得客户重要客户重要客户核心客户核心客户乡镇进城首置首改客户乡镇进城首置首改客户县城、地缘工作客户县城、地缘工作客户瑶海、主城外溢客户瑶海、主城外溢客户l 区域来源：主城其他区域区域来源：主城其他区域l 年龄特征：年龄特征：30-4530-45岁岁l 驱动因素：品牌、地段、配套、价格驱动因素：品牌、地段、配套、价格l 职业背景：普通职员、个体户、企事业单位职业背景：普通职员、个体户、企事业单位l 购买能力：购买能力：120-150120-150万左右万左右l 区域来源：肥东周边县镇区域来源：肥56、东周边县镇l 年龄特征：年龄特征：25-4025-40岁岁l 驱动因素：品牌、地段、性价比、学区、驱动因素：品牌、地段、性价比、学区、l 职业背景：普通职员、个体户、企事业高管职业背景：普通职员、个体户、企事业高管l 购买能力：购买能力：100-130100-130万左右万左右l 区域来源：县城及地缘工作单位区域来源：县城及地缘工作单位l 年龄特征：年龄特征：25-4025-40岁岁l 驱动因素：品牌、地段、配套、学区驱动因素：品牌、地段、配套、学区l 职业背景：普通职员、个体户、私营业职业背景：普通职员、个体户、私营业主、企事业单位主、企事业单位l 购买能力：购买能力：120-150120-57、150万左右万左右本案客户群体结构高层客户构成高层客户构成客户分析客户分析安徽房地产综合服务商高层客户阶层高层客户阶层：中：中产阶层产阶层普通群众普通群众中产阶层中产阶层财富阶层财富阶层顶级财顶级财富阶层富阶层10万以下10-30万30-100万100万以上刚性需求型：草根阶层过渡居所居住品质提升型：白领阶层城市住宅向上看齐追逐型：高尚生活品质居所生活梦想实现型：富裕阶层顶级豪宅年收入目标客户p 城市中产阶层是城市发展的主力人群，以生活的便利性、购房性价比以及小区品质等因素催动客户购房。高层客户定位高层客户定位客户分析客户分析周边洋房成交客户分析：周边洋房成交客户分析：洋房客户主要洋房客户主要58、以以 企事业企事业高高管、企事业单位管、企事业单位/私营业主私营业主为主为主，以以100-140100-140为主，承受总价为为主，承受总价为140-180140-180万万。斌峰和睦公馆斌峰和睦公馆客户分析客户分析文德公园里文德公园里客户分析客户分析洋房客户分析洋房客户分析客户分析客户分析安徽房地产综合服务商本案本案洋房客户洋房客户以县城改善客户、主城外溢及乡镇改善客以县城改善客户、主城外溢及乡镇改善客户为主，品牌标签、身份户为主，品牌标签、身份象征、小区品质是核心象征、小区品质是核心因素因素偶得客户偶得客户重要客户重要客户核心客户核心客户县城区品质改善客户县城区品质改善客户外地投资客户外地59、投资客户主城外溢及乡镇高端改善客户主城外溢及乡镇高端改善客户l 区域来源：主城其他区域、周边县镇改善客户区域来源：主城其他区域、周边县镇改善客户l 年龄特征：年龄特征：30-5030-50岁岁l 驱动因素：品牌、地段、环境、小区品质驱动因素：品牌、地段、环境、小区品质l 职业背景：企业高管、私企老板、企事业单位职业背景：企业高管、私企老板、企事业单位l 购买能力：购买能力：150-200150-200万左右万左右l 区域来源：肥东县城区域来源：肥东县城l 年龄特征：年龄特征：30-5030-50岁岁l 驱动因素：品牌、地段、环境、小区品质驱动因素：品牌、地段、环境、小区品质l 职业背景：企事业60、高管、私企老板职业背景：企事业高管、私企老板l 购买能力：购买能力：150-200150-200万左右万左右l 区域来源：南京、周边市等外溢客户区域来源：南京、周边市等外溢客户l 年龄特征：年龄特征：30-5030-50岁岁l 驱动因素：品牌、地段、配套、区域规划驱动因素：品牌、地段、配套、区域规划l 职业背景：私营业主、单位高管职业背景：私营业主、单位高管l 购买能力：购买能力：150-200150-200万左右万左右本案客户群体结构改善型客户对开发商品牌追随度愈加明显，本案要快速完成全年销售目标营销还需承担品改善型客户对开发商品牌追随度愈加明显，本案要快速完成全年销售目标营销还需承担品牌影61、响力提升任务，有效传递品牌价值。牌影响力提升任务，有效传递品牌价值。洋房客户构成洋房客户构成客户分析客户分析安徽房地产综合服务商洋房客户阶层：财富客户阶层洋房客户阶层：财富客户阶层普通群众普通群众中产阶层中产阶层财富阶层财富阶层顶级财顶级财富阶层富阶层10万以下10-30万30-100万100万以上刚性需求型：草根阶层过渡居所居住品质提升型：白领阶层城市住宅向上看齐追逐型：高尚生活品质居所生活梦想实现型：富裕阶层顶级豪宅年收入目标客户p 城市准财富阶层等城市高端群体为洋房的核心客户，以城市发展核心地段、身份标签、完善配套、高端品质、强力产品打造等因素催动客户购房。洋房客户定位洋房客户定位客户分62、析客户分析【风 尚 观 点】对于肥东客户置业而言价格品牌地段产品肥东下半场，同等限价10500下的品牌力+产品力竞争，尤为重要0303核心问题及项目定位核心问题及项目定位精准定位核心问题，以实际有效的策略解决【核 心 问 题】外内品牌房企扎堆的时代，如何实现弘阳品牌的强化与提升品牌房企扎堆的时代，如何实现弘阳品牌的强化与提升红海之下，怎样缔造肥东弘阳销售速度，实现快速回现红海之下，怎样缔造肥东弘阳销售速度，实现快速回现【策 略 导 出】充分挖掘区域价值概念，提升客户对区域的价值感知充分挖掘区域价值概念，提升客户对区域的价值感知区域资源整合重新定位区域从配套落地切入从配套落地切入道路、生活配套、63、教育配套、商业配套等逐步完善道路、生活配套、教育配套、商业配套等逐步完善从未来发展前景切入从未来发展前景切入整体规划概念下的区域形象逐步形成整体规划概念下的区域形象逐步形成区域价值提升在规划、配套尚未落地之前，协同区域房企推动区域炒作，充分演绎区域在规划、配套尚未落地之前，协同区域房企推动区域炒作，充分演绎区域内涵，同事结合展示打动客户内涵，同事结合展示打动客户合纵连横的区域价值提升基础之上，以自身品牌、产品、展示层面突破竞争，获取客户认可，实合纵连横的区域价值提升基础之上，以自身品牌、产品、展示层面突破竞争，获取客户认可，实现现“1+11+12 2”的目标的目标【策 略 导 出】告诉客户其实64、区域很美告诉客户其实区域很美区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段成功营销方向成功营销方向 区域认知度低区域区域“婴儿婴儿”期期区域发展迅速，拥有一定区域价值区域高成熟度，区域价值已被充分认可区域区域“少年少年”期期区域区域“成年成年”期期“告诉别人她会长得很美告诉别人她会长得很美”重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象“告诉别人她美得与众不同告诉别人她美得与众不同”基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品“告诉别人她是完美的告诉别人她是完美的”利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大节放大【核 心 策 略】自 我 中 心，65、自 我 突 破新 市 镇 中 心，定 义 高 品 质 形 象，以 诚 筑 家寻 找 市 场 空 窗 点，错 开 集 中 推 售 高 峰 期，实 现 1 年 清 盘从 产 品 到 展 示，做 到 板 块 第 一，东 有 万 科，南 有 弘 阳产品产品定位定位竞品分析竞品分析产品建议产品建议安徽房地产综合服务商竞品主流面积段高层主流面积段竞品主流面积段高层主流面积段90-11090-110平，洋房集中平，洋房集中120-130120-130平，户型设计侧重平，户型设计侧重居住空间打造，以满足区域刚需及改善性客户对居住功能性的需求居住空间打造，以满足区域刚需及改善性客户对居住功能性的需求物业类型项目66、名称预估面积段（平）预估户型目标客户高层万科红95-1103房/3+1房刚需首置/刚改蓝光公园一号110-1303房/3+1房品质首置/刚改华盛南院90-1153房刚需首置/刚改皖新翡翠庄园90-1103房/3+1房品质首置/刚改斌锋和睦公馆85-1052+1房/3+1房刚需首置/刚改城建琥珀名郡90-1203房/4房刚需首置/刚改小高层蓝光公园一号100-1303+1房/4房刚改/品质改善皖新翡翠庄园115-1303+1房/4房刚改/品质改善斌锋和睦公馆100-1203+1房/4房刚改/品质改善文德公园里90-1203房/3+1房品质首置/刚改产品功能性刚需属性突出，产品功能性刚需属性突出，67、90-11090-110为市场主流面积段，去化较快，为市场主流面积段，去化较快，3 3房房/3+1/3+1房产品具有较大发展机会房产品具有较大发展机会竞品高层户型配比竞品高层户型配比产品建议产品建议基于控面积控总价，保证快销的前提下，高层产品应遵循市场主流面积，户型设计突出功能性与高性价比基于控面积控总价，保证快销的前提下，高层产品应遵循市场主流面积，户型设计突出功能性与高性价比 本案高层建议打造主力面积本案高层建议打造主力面积90-11090-110平的平的3 3房房/3+1/3+1房产品房产品户型两房三房（2+1房）面积70-8080-9080-9090-100100-110110-12068、120-130城建琥珀名郡供应量（套）252100152销售量（套）252100151去化率100.00%100.00%99.34%供应占比50.00%19.84%30.16%销售占比50.10%19.88%30.02%华盛南院供应量（套）6153796销售量（套）6052593去化率98.36%97.77%96.88%供应占比8.79%77.38%13.83%销售占比8.85%77.43%13.72%斌锋和睦公馆供应量（套）5619592103销售量（套）5619592103去化率100%100%100%100%供应占比12.56%43.72%20.63%23.09%销售占比12.56%4369、.72%20.63%23.09%安徽房地产综合服务商安徽房地产综合服务商在遵循市场主流面积的基础上，抓住市场机会点，文德公园里和斌峰和睦公馆小在遵循市场主流面积的基础上，抓住市场机会点，文德公园里和斌峰和睦公馆小面积洋房产品余量较少，区域内小高层面积洋房产品余量较少，区域内小高层110-130110-130的货量较多，本案可打造的货量较多，本案可打造100-100-130130平平3 3房房/4/4房洋房产品，以满足刚需改善型客户置业需求房洋房产品，以满足刚需改善型客户置业需求竞品洋房户型配比竞品洋房户型配比产品建议产品建议通过附加值打造，提升产品高居住体验感，打造高居住舒适度的通过附加值打造70、，提升产品高居住体验感，打造高居住舒适度的3 3房房/4/4房产品房产品洋房产品建议：应遵循市场主流，且弥补市场空间，打造洋房产品建议：应遵循市场主流，且弥补市场空间，打造100-130100-130平平3 3房房/3+1/3+1房产品房产品户型供应三房四房面积段/90-100100-110110-120120-130130-150文德公园里/10.64%61.70%23.40%斌锋和睦公馆/11.70%86.17%2.13%蓝光公园一号/67%33%皖新翡翠庄园/100%感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网71、将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！通过初步强排导出下列项目规划方向：项目规划由通过初步强排导出下列项目规划方向：项目规划由5763057630住宅以及社区住宅以及社区商业建筑面积商业建筑面积27002700，其他，其他14481448组成；组成；住宅：4栋高层、6栋洋房组成，共计566套 2栋26F，2栋20F，6栋9F面积段：高层90、102 洋房102、118、125户型配比户型配比 物业类型物业类型高层高层洋房洋房面积面积/90102102118125套数套数184184905454占比占比/%/%32%32%16%10%10%产品规划产品规划地块初步强排地块初步强排72、安徽房地产综合服务商洋房洋房9F9F 9F 9F9F9F9F9F 9F 9F 9F 9F地块指标地块指标指标指标用地面积28081容积率2.2地上建筑面积61778建筑密度2026F26F26F26F20F20F20F20F高高层层安徽房地产综合服务商感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！户型面积为户型面积为102+90+90+102102+90+90+102，中间户为，中间户为3 3室室2 2厅厅1 1卫，边户为卫，边户为3 3室室2 2厅厅2 2卫卫高层73、户型高层户型产品规划产品规划空心筒中间连廊高层设计为高层设计为2T42T4户，北边走廊链接，中间空心筒设计，保持中间户的通风，同户，北边走廊链接，中间空心筒设计，保持中间户的通风，同时做到边户与中间户全部三面宽朝南，扩大阳台采光面，增加产品竞争力时做到边户与中间户全部三面宽朝南，扩大阳台采光面，增加产品竞争力安徽房地产综合服务商 90 90感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！高层户型高层户型产品规划产品规划 102 102高层设计为高层设计为2T42T4户74、，北边走廊链接，中间空心筒设计，保持中间户的通风，同户，北边走廊链接，中间空心筒设计，保持中间户的通风，同时做到边户与中间户全部三面宽朝南，扩大阳台采光面，增加产品竞争力时做到边户与中间户全部三面宽朝南，扩大阳台采光面，增加产品竞争力空心筒中间连廊户型面积为户型面积为102+90+90+102102+90+90+102，中间户为，中间户为3 3室室2 2厅厅1 1卫，边户为卫，边户为3 3室室2 2厅厅2 2卫卫安徽房地产综合服务商洋房产品洋房产品：102102独立玄关独立玄关+豪华主卧套豪华主卧套+赠送北阳台赠送北阳台+储藏空间储藏空间安徽房地产综合服务商洋房户型洋房户型产品规划产品规划洋房75、产品：洋房产品：118118独立玄关独立玄关+豪华主卧套豪华主卧套+赠送北阳台赠送北阳台+宽景阳台宽景阳台+回游空间回游空间安徽房地产综合服务商高层户型高层户型产品规划产品规划洋房产品：洋房产品：125125独立玄关独立玄关+气派通厅气派通厅+豪华主卧套豪华主卧套+赠送北阳台赠送北阳台+储藏空间储藏空间+宽景阳台宽景阳台安徽房地产综合服务商高层户型高层户型产品规划产品规划Style Suggestion风格建议风格建议作为高端住宅产品，新亚洲风格家具将崇尚极简的日式、风情万种的东南亚、雍容而内敛的中式有机的结合起来，集亚洲传统与现代文化之大成。其家具可寻觅日式榻榻米似的简约舒适特点，可寻觅东南76、亚轻纱曼舞的风姿，亦可发掘中式稳重、大方的浩然。新亚洲风格新亚洲风格人性功能人性功能产品产品主张主张人文人文风格风格人情社区人情社区不会过时的经典不会过时的经典不用浪费的享受不用浪费的享受不必隔阂的尊贵不必隔阂的尊贵以具有浓厚地域特色的以具有浓厚地域特色的传统文化为根基，融入传统文化为根基，融入西方文化。把亚洲元素西方文化。把亚洲元素植入现代建筑语系，将植入现代建筑语系，将传统意境和现代风格对传统意境和现代风格对称运用，用现代设计来称运用，用现代设计来隐喻东方文化的传统；隐喻东方文化的传统；高层高层风格强调建筑物的风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非地而77、起、傲然屹立的非凡气势凡气势 ，适合塑造本项适合塑造本项目高端形象目高端形象；产品规划产品规划新亚洲建筑风格新亚洲建筑风格安徽房地产综合服务商值值加加高能附加值打造，有效区隔市场竞争高能附加值打造，有效区隔市场竞争附附 针对市场竞争，项目着重打造针对市场竞争，项目着重打造“人无我有，人有我优人无我有，人有我优”的附加价值体系的附加价值体系六大生态系统、十三项生态技术六大生态系统、十三项生态技术打造打造“生态社区生态社区”案例：上海龙湖案例：上海龙湖 绿城绿城北京御园北京御园十三项生态技术试验十三项生态技术试验 室内热环境、风环境、光环境的模拟设计室内热环境、风环境、光环境的模拟设计 热压通风设78、计热压通风设计 自平衡通风系统自平衡通风系统 舒适节能的空调系统舒适节能的空调系统 高效的外墙保温体系和节能门窗高效的外墙保温体系和节能门窗 遮阳系统遮阳系统 空气能热泵热水器空气能热泵热水器 太阳能光电应用太阳能光电应用 节能灯具应用节能灯具应用 同层排水系统同层排水系统 智能家居系统智能家居系统 生态绿化生态绿化 新型建材的应用新型建材的应用附加值附加值新亚洲建筑风格新亚洲建筑风格安徽房地产综合服务商周边竞品市场智能化空白，建议本案增加周边竞品市场智能化空白，建议本案增加三大智能体系三大智能体系，重点突出现代社区的便捷服务，吸引客户眼球；，重点突出现代社区的便捷服务，吸引客户眼球；附加值附79、加值智能化智能化安徽房地产综合服务商一卡通系统：一卡通系统：刷卡进入，保证私密性刷卡进入，保证私密性项目进入采用一卡通，（社区入口，地下停车场、单元门，电梯刷卡、入户门刷卡），入户门采用指纹项目进入采用一卡通，（社区入口，地下停车场、单元门，电梯刷卡、入户门刷卡），入户门采用指纹密码门锁，可支持指纹、刷卡、密码、机械钥匙等多种开锁方式。密码门锁，可支持指纹、刷卡、密码、机械钥匙等多种开锁方式。采用刷卡进入，组织外来人员进入，保证了社区的私密性，安全性；采用刷卡进入，组织外来人员进入，保证了社区的私密性，安全性；附加值附加值智能化智能化安徽房地产综合服务商智能家居设备智能家居设备社区全赠送全套小80、米智能家居设备，可实现防盗检测、健康检测、水质检测、家电智能送断电、自动感应夜灯社区全赠送全套小米智能家居设备，可实现防盗检测、健康检测、水质检测、家电智能送断电、自动感应夜灯等众多智能生活场景；等众多智能生活场景；附加值附加值智能化智能化安徽房地产综合服务商社区社区WIFIWIFI覆盖覆盖设备资费预计设备资费预计6 6万元万元打造全打造全WIFIWIFI无线网络覆盖社区，未来入住的业主，只要进入小区就可以无线上网，无论是园林里还是草坡上，无线网络覆盖社区，未来入住的业主，只要进入小区就可以无线上网，无论是园林里还是草坡上，在社区的每一个角落，打开电脑、手机，即可获得无线网络支持浏览网页、打游81、戏、听歌、看电影、接收邮件在社区的每一个角落，打开电脑、手机，即可获得无线网络支持浏览网页、打游戏、听歌、看电影、接收邮件等，畅游等，畅游2424小时全天候无线小时全天候无线WIFIWIFI世界世界附加值附加值智能化智能化安徽房地产综合服务商解解 读读项目价值透析项目价值透析匹配项目品质定位匹配项目品质定位安徽房地产综合服务商区域价值区域价值价值梳理价值梳理东部新城规划东部新城规划：智慧、开放、智慧、开放、生态、宜居的合肥东部新中心生态、宜居的合肥东部新中心 总体定位：塑造合肥城市新名片，以新地标重构主城格局 生态方面：整体整合和提升 修复和治理 文化方面：深入挖掘利用历史文化与工业遗产 产业82、方面：注重都市型、科技型、总部型产业引入，打造新兴产业结构与现代服务业 城市形象：具有特色的“合肥东部城市门户”形象安徽房地产综合服务商品牌价值品牌价值价值梳理价值梳理连续六年蝉联中国企业连续六年蝉联中国企业500500强，位列中国房地产百强、中国商业物业价值强，位列中国房地产百强、中国商业物业价值4040强、中强、中国社区服务商国社区服务商5050强强布局南京、苏州、无锡、常州、南通、镇江、扬州、泰州、徐州、合肥、滁州、亳州、马鞍山、蚌埠、淮北、湖州等地，累计开发建设80余个精品项目，开发面积超1000万平方米弘生活，中国社区服务商50强，中国物业服务企业50强、市场化运营领先企业10强，国83、家一级物业资质安徽房地产综合服务商交通价值交通价值价值梳理价值梳理肥东南北主干道店忠路、东西瑶岗路及绕城高速，距离肥东高铁火车站、东城客运中肥东南北主干道店忠路、东西瑶岗路及绕城高速，距离肥东高铁火车站、东城客运中心仅心仅5 5分钟车程，同时，地铁分钟车程，同时，地铁2 2号线规划东延，途经肥东火车站及新市镇板块，交通优号线规划东延，途经肥东火车站及新市镇板块，交通优势得天独厚势得天独厚2号线规划绕城高速肥东高铁安徽房地产综合服务商教育价值教育价值价值梳理价值梳理周边肥东县一中、东城实验小学、公立幼儿园等优质教育资源，同时规划肥东县图周边肥东县一中、东城实验小学、公立幼儿园等优质教育资源，同时84、规划肥东县图书档案方志馆、大剧院文化馆及规划博物馆等文化资源书档案方志馆、大剧院文化馆及规划博物馆等文化资源肥东县一中图书馆方志馆大剧院文化馆规划博物馆安徽房地产综合服务商生活配套生活配套价值梳理价值梳理周边肥东县一中、东城实验小学、公立幼儿园等优质教育资源，同时规划肥东县图周边肥东县一中、东城实验小学、公立幼儿园等优质教育资源，同时规划肥东县图书档案方志馆、大剧院文化馆及规划博物馆等文化资源书档案方志馆、大剧院文化馆及规划博物馆等文化资源恒大影城新城控股商业项目安徽医科大学附属医院肥东县行政服务中心项目安徽房地产综合服务商公园生活公园生活价值梳理价值梳理肥东和睦湖公园已经初步建成，占地面积肥85、东和睦湖公园已经初步建成，占地面积12171217亩，水面面积约占亩，水面面积约占584584亩，造林面积亩，造林面积达到了达到了633633亩，集生态、游览、休闲、娱乐、健身于一体的综合性城市公园，环境宜亩，集生态、游览、休闲、娱乐、健身于一体的综合性城市公园，环境宜人，纯天然氧吧人，纯天然氧吧【价 值 梳 理】配套价值配套价值区位价值区位价值配套、交通、教育配套、交通、教育生活配套生活配套12171217亩天然氧吧亩天然氧吧安徽医科大学附属安徽医科大学附属医院医院商业、恒大影城商业、恒大影城以新地标构主城格局以新地标构主城格局定位：塑造合肥城市定位：塑造合肥城市新名片新名片便捷交通便捷交通86、绕城高速绕城高速高铁火车站、东城客高铁火车站、东城客运中心运中心地铁地铁2 2号线规划东延号线规划东延优质教育优质教育周边县一中周边县一中、东城实验、东城实验小学、规划小学、规划馆、图书馆馆、图书馆价值体系梳理价值体系梳理品牌价值品牌价值年弘阳年弘阳中国地产百强企业中国地产百强企业8080余个精品项目余个精品项目开发面积超开发面积超10001000万平万平方米方米以诚筑家、匠心企业以诚筑家、匠心企业智能家居生活智能家居生活科技创新科技创新附加价值附加价值依托品牌力量，炒作东部新城规划及新市镇板块、地铁等未来价值，打造泛主城区生活圈，以中高依托品牌力量，炒作东部新城规划及新市镇板块、地铁等未来价87、值，打造泛主城区生活圈，以中高端客户为主诉求点，端客户为主诉求点，主打品牌、服务、产品主打品牌、服务、产品，最终实现快速销售，最终实现快速销售【竞 争 维 度】中国百强品牌力/产品力/服务力/区域创新品质社区弘阳金牌物业泛主城区【项 目 定 位】弘阳东方印久 候 一 座 城 市 的 东 方#时光为地标 印即为符号#备选一备选一【项 目 定 位】弘阳时光印久 候 一 座 城 市 的 东 方#时光为地标 印即为符号#备选二备选二0404策略执行策略执行策略先行，执行到位营销之【推广策略推广策略】时光系主张莫负好时光置业逻辑：改善、进阶、彰显磨印磨印品牌印证落印落印产品落地刻印刻印市场发声【推广故事88、传播】媒体背书与合肥本土媒体与信念联合发声，通过传播形成行业内口碑产品精神与区域发声关系，形成板块所在区域的能量级，并依次拓展销售客户关系与项目卖点发声关系，通过项目营销节点，实现产品品牌的最终落地PR营销SP营销CP营销磨印：2018弘阳&媒体独立交流晚宴弘阳品牌的印记&弘阳肥东项目的媒体关系营造意义1：前期炒作的落位是弘阳与肥东结缘的价值背书意义2：邀约媒体，打开业内及大众认知是项目的一次全新开启主题：城市主题：城市印人物印人物刻印：弘阳精神著作发布时光系产品的落地&区域能量的体现产品精神读本，案场可阅读性的销售物料，圈层拜访礼品主题：主题：时光时光印东方印东方内容1：完成土地及区域的能级89、最大化形成可作为文献的土地故事之于土地狂热的热爱形成无比的疼爱内容2：时光系产品故事描摹时光系产品力树立之于时光系时光系才是项目最有力的品牌价值落印：营销节点售楼处的开放时光系产品的介绍动线从品牌出发点夯实印的每一步从产品的逻辑立意印的未来式通过售楼处开放及包装，完成印故事的最后一部售楼处包装&希望故事的演绎&产品价值释放营销之【活动策略活动策略】三 大 爆 点，点 燃 合 肥活动之【品牌发布会品牌发布会】“以诚筑家，荣耀东城”弘阳东城产品发布会8 8【地点】万达酒店【时间】2018.3月【目的】在积累一定量客户的基础上，开展集中式品牌教育活动，品牌再度发声，聚焦全市目光，实现800组客户到场90、。邀请本地媒体参与，通过对产品的深度解析和案例分享，让客户充分认知其魅力和独特之处。活动之【万人彩跑万人彩跑】“青春不负好时光”【时间】2018.4【地点】弘阳时光印营销中心第一届“弘阳杯”肥东站彩跑活动【目的】以城市级活动撬动客户对于区域及项目认知，利用线上传播矩阵提升项目知名度及产品活动之【营销中心展示区开放营销中心展示区开放】“东方欲晓 之时光”【时间】2018.5【地点】弘阳时光印营销中心弘阳时光印营销中心及展示区盛大开放【目的】揭开神秘面纱，以极致的展示与完美的体验打动客户营销之【渠道策略渠道策略】倾 城 绽 放，全 面 开 花安徽房地产综合服务商组织架构组织架构渠道策略渠道策略基于91、项目需求，将管理、销售、策划、渠道整合后打造一体化组织架构，实现基于项目需求，将管理、销售、策划、渠道整合后打造一体化组织架构，实现好统筹、好统筹、广扩散、远传递、快反应广扩散、远传递、快反应的要求；的要求；项目营销委员会项目营销委员会（整体决策核心）销售攻坚团销售攻坚团（销售及管控中心）营销后勤团营销后勤团（企划及调度中心）渠道渗透团渠道渗透团（拓展中心）冲锋队：冲锋队：现场接待杀客，及时反馈客户信息给外场及媒体渠道部；尖刀班：尖刀班：副经理领头，负责大客户团购及项目宣讲企业拓展；企划中心：企划中心：营销策略制定，拓展策略制定；调度中心：调度中心：线上资源调配，线下物料及道具调配；特种团特种92、团（特种作战）跑战队：跑战队：早期地推工作，主要做广度；陆战队：陆战队：重要节点拓展、聚焦性拓展，做精度；文工队；文工队；巡演团队，深入田间地头；情报连：情报连：call客团队；大客户队：大客户队：负责大客户拓展和维护；安徽房地产综合服务商管理机制管理机制渠道策略渠道策略开盘前大规模的铺排工作，所需人力资源较多，无论是兼职小蜜蜂还是策划开盘前大规模的铺排工作，所需人力资源较多，无论是兼职小蜜蜂还是策划/渠道渠道/销售销售都要有严格的管理制度都要有严格的管理制度监督与管理：集体拍照、微信群管理、实时定位、照片反馈、手势管理以及不定时的抽监督与管理：集体拍照、微信群管理、实时定位、照片反馈、手势管93、理以及不定时的抽查、填写工作痕迹表查、填写工作痕迹表第一战：情报战第一战：情报战第二战：省府空战第二战：省府空战第三战：市区会战第三战：市区会战第四战：县城巷战第四战：县城巷战第五站：店忠路保卫战第五站：店忠路保卫战第六战：和睦湖公园防御战第六战：和睦湖公园防御战第七战：学院阻击战第七战：学院阻击战第八战：大客户围剿战第八战：大客户围剿战和睦湖公园与本案相邻，人气足，需做好防止众多新项目截客准备第六战：和睦第六战：和睦湖公园防御战湖公园防御战本案与肥东一中、东城实验小学等院校毗邻，需做好客户阻击准备第七战：学院第七战：学院阻击战阻击战夺取线上主动权第二战：第二战：省府空战省府空战城区客户是本案94、与众多新项目需重点拓展的群体，需要正面交锋第三战：第三战：市区会战市区会战县城客户拓展必不可少，拓展需走街串巷，“镇镇通”第四战：第四战：县城巷战县城巷战店忠路是本案与其他竞品的必经之路，为战役的生命线，需重兵保卫第五战：店忠第五战：店忠路保卫战路保卫战大客户实力雄厚，具备购房条件，需多渠道争取第八战：大客第八战：大客户围剿战户围剿战第一战：情报战城区及县城重点战场锁定八大战役战略部署图八大战役战略部署图安徽房地产综合服务商第一战之【情报战情报战】城区及县城目标拓展区域锁定主要点位分布主要点位分布第一条线：第一条线：兴海苑、安托新村、和平家园、岗北新村、采石苑、新海家园第二条线：第二条线：铜陵95、新村、园林都市、科研小区、土山小区、孙大郢新村、店岗新村第三条线：第三条线：凤阳新村、东安新村、花冲苑、汪塘花园、站塘新村、东苑雅居、联家超市；第四条线：第四条线：红星家园，景荣花园，安徽大市场、铜北小区、东升花园、站塘菜市12341 1、裕溪路以北，滨河路以东，新安江路以南、裕溪路以北，滨河路以东，新安江路以南大众路；大众路；2 2、新安江路以北，滁州路以东，长江路以南、新安江路以北，滁州路以东，长江路以南大众大众路；路；3 3、长江路以北，站西路以东，临泉路以南、长江路以北，站西路以东，临泉路以南大众路；大众路；4 4、临泉路以北，站西路以东，北二环以南、临泉路以北，站西路以东，北二环以南96、大众大众路路城区扫楼扫街以城区扫楼扫街以瑶海区瑶海区为主，为期为主，为期7 7天天安徽房地产综合服务商情报分析情报分析渠道策略渠道策略次要乡镇重点乡镇核心乡镇核心乡镇店埠镇、八斗镇、古城镇、白龙镇店埠镇、八斗镇、古城镇、白龙镇撮镇镇、长临河镇、石塘镇、桥头集镇、包公镇、梁园镇撮镇镇、长临河镇、石塘镇、桥头集镇、包公镇、梁园镇张集乡、杨店乡、响导乡、牌坊乡张集乡、杨店乡、响导乡、牌坊乡肥东县下辖肥东县下辖1818个乡镇、个乡镇、331331个村（居、社区），个村（居、社区），三县按位置、人口、成交量三个等级划分三县按位置、人口、成交量三个等级划分名称面积村居数名称面积村居数店埠镇168.0k3097、八斗镇179.5k27撮镇镇116.7k21古城镇204.0k26石塘镇120.3k19众兴乡65.0k9长临河镇100.0k20牌坊乡83.0k13桥头集镇120.0k19张集乡72.0k16包公镇134.7k19杨店乡90.0k14梁园镇68.2k19响导乡87.9k12元疃镇91.0k10马湖乡79.2k10白龙镇202.7k26陈集镇84.6k9安徽房地产综合服务商情报分析情报分析渠道策略渠道策略第二战之【省府空战省府空战】夺城区制空权，全方位立体轰炸目标区域交通要道拦截交通要道拦截：户外资源如户外大牌、户外高炮、下穿桥、车库灯箱、灯杆旗，做：户外资源如户外大牌、户外高炮、下穿桥、车库98、灯箱、灯杆旗，做好好截留截留全方位多渠道立全方位多渠道立体覆盖，不鸣则体覆盖，不鸣则已，一鸣惊人。已，一鸣惊人。类别数量投放时间高炮3持续投放户外大牌5持续投放下穿桥5持续投放车库灯箱12持续投放灯杆旗30持续投放安徽房地产综合服务商省府空战省府空战渠道策略渠道策略树立品牌调性树立品牌调性-新安晚报、调音调台新安晚报、调音调台，通过新安晚报等权威媒体树立项目高端形象，通过新安晚报等权威媒体树立项目高端形象媒体名称媒体名称位置位置备注备注新安晚报新安晚报封面、整版、跨版、封面、整版、跨版、报腰等报腰等根据项目节点进行根据项目节点进行投放投放安徽商报安徽商报整版整版电台电台调音调台调音调台报广广播99、：报广广播：节点活动集中投放报广电台，加大宣传力度，引爆关注报广报广：软文、硬广相结合，包括新安晚报、安徽商报、江淮晨报等广播：广播：安徽交通广播、安徽音乐广播、合肥交通广播安徽房地产综合服务商省府空战省府空战渠道策略渠道策略核心干道铺排核心干道铺排-公交广告公交广告：公交车仍是居民出行的主要交通工具之一，因此公交车体受众面广，建公交车仍是居民出行的主要交通工具之一，因此公交车体受众面广，建议投放公交车体广告、公交车语音播报提醒、公交车内部灯箱广告等议投放公交车体广告、公交车语音播报提醒、公交车内部灯箱广告等D199D199路路 肥东公交客运站 撮镇公交公交 起终起终 起终起终 352352路100、路 大兴庄 肥东一中新区351351路路 肥东一中新区 徽商城358358路路 肥东社会福利社 肥东一中新区 355355路路 和平公园 瑶岗纪念馆359359路西线路西线 合肥东城客运中心D199D199路路352352路路351351路路358358路路安徽房地产综合服务商省府空战省府空战渠道策略渠道策略合肥核心要塞合肥核心要塞-高铁站高铁站&汽车站：汽车站：高铁站与汽车站是人流量较大的重点区域，也是客高铁站与汽车站是人流量较大的重点区域，也是客户到合肥的第一窗口，广告植入势在必行户到合肥的第一窗口，广告植入势在必行地点地点地点地点内容内容高铁站LED定屏高铁出发班次提示屏旁广告，到达率高101、灯箱广告品牌昭示性强汽车站运营时刻表广告售票大厅广告醒目，受众面广等候室广告受众广，树立品牌形象县城乡镇大巴车点对点传播灯箱广告售票大厅电子屏等候室广告运营时刻表安徽房地产综合服务商省府空战省府空战渠道策略渠道策略最受欢迎媒体最受欢迎媒体-新媒体：新媒体：顺应客户关注点，投放大顺应客户关注点，投放大V V头条、今日头条、今日合肥等客户头条、今日头条、今日合肥等客户端、微信端，全城快速扩散端、微信端，全城快速扩散大V头条文章页顶通定向广告幻灯片安徽房地产综合服务商省府空战省府空战渠道策略渠道策略权威信息传递权威信息传递-网络媒体：网络媒体：根据节点投放房天下、合房网、根据节点投放房天下、合房网、102、365365淘房等线上网络媒体淘房等线上网络媒体通栏通栏首页顶通首页全景视窗首页顶通房天下合房网安徽房地产综合服务商省府空战省府空战渠道策略渠道策略第三战之【市区会战市区会战】主力战区集中优势兵力各个击破抢夺客户城市展厅：城市展厅：瑶海万达瑶海万达/禹州中央广场设置城市展厅提高客户看房便利性，同时以点带禹州中央广场设置城市展厅提高客户看房便利性，同时以点带面，拓展周边客户资源面，拓展周边客户资源u 扫描二维码，实现全景看房，省却舟车劳顿到项目现场看房的不便；u 展厅设置VR体验区，通过配套VR设备，实现项目的生活场景再现；u 设置地面互动迎宾系统，通过生动的交互式设计，将展厅的档次升华安徽房地103、产综合服务商市区会战市区会战渠道策略渠道策略社区社区“户户通户户通”：新老社区，通过新老社区，通过“插门计划插门计划”及张贴楼层贴，实现户户通及张贴楼层贴，实现户户通渠道策略：以渠道策略：以线下大姐派单扫楼线下大姐派单扫楼为主、派发为主、派发广告门卡广告门卡，同时与，同时与社区便利店社区便利店合作，为便利店免费提供合作，为便利店免费提供塑料购物袋塑料购物袋，并在周末期，并在周末期间在便利店门口外摆放展点，发放无纺织布购物袋。以各个社区便利店为社区拓客巡展点，实现项目推广遍地开花。间在便利店门口外摆放展点，发放无纺织布购物袋。以各个社区便利店为社区拓客巡展点，实现项目推广遍地开花。区域铺排：肥东104、县、瑶海区新老小区区域铺排：肥东县、瑶海区新老小区；DMDM海报海报门挂植入门挂植入定制塑料袋定制塑料袋定制无纺布购物袋定制无纺布购物袋安徽房地产综合服务商市区会战市区会战渠道策略渠道策略“面面俱到面面俱到”：针对合肥市针对合肥市主要商圈集中地主要商圈集中地逐街逐铺进行海报张贴，同时根据情况植逐街逐铺进行海报张贴，同时根据情况植入其他物料入其他物料以物料植入为目的，沟通各大人流量集中的商户店内粘贴摆放项目宣传海报、摆放以物料植入为目的，沟通各大人流量集中的商户店内粘贴摆放项目宣传海报、摆放X X展架或其他物料。展架或其他物料。植入物料：植入物料：展架、海报、纸巾盒、展架、海报、纸巾盒、WIFI105、WIFI贴、温馨提示贴等贴、温馨提示贴等展架植入展架植入纸巾盒植入纸巾盒植入温馨提示贴温馨提示贴WIFIWIFI贴贴店内海报店内海报安徽房地产综合服务商市区会战市区会战渠道策略渠道策略插车计划：插车计划：针对城区针对城区重点消费区域重点消费区域、高档小区高档小区门口，进行插车计划，扩大项目宣传力门口，进行插车计划，扩大项目宣传力度度单页植入单页植入停车卡植入停车卡植入合肥市合肥市8 8大商圈大商圈淮河路步行街天鹅湖万达广场世纪金源购物中心三里庵国购广场明珠广场四牌楼商圈罍街芜湖路万达广场安徽房地产综合服务商市区会战市区会战渠道策略渠道策略消费场所拓展：消费场所拓展：粘贴海报，摆放展架等，植入广106、告的同时，通过定制性粘贴海报，摆放展架等，植入广告的同时，通过定制性活动吸引来访活动吸引来访拓展形式：拓展形式：u广告植入：针对酒店、宾馆等人流量较大的消费场所，通过派发抽纸盒、打火机，摆放展架等形式进行广告植入；u全民营销：对酒店、宾馆等所在的工作人员进行全民营销政策的宣讲，提高来访量；店内海报纸巾盒店内扫码植入展架安徽房地产综合服务商市区会战市区会战渠道策略渠道策略城中村改造：城中村改造：20182018年合肥市将强力推进棚户区、城中村和老旧小区改造，把握关键人，年合肥市将强力推进棚户区、城中村和老旧小区改造，把握关键人，抢夺拆迁客户抢夺拆迁客户公益活动公益活动条幅植入条幅植入看房专车看房107、专车拓展形式：拓展形式：u爱心公益行动：以公益量血压送礼品的形式，登记拆迁客户信息，同时对项目宣传内容进行包装展示，提高品牌形象；u文具免费领取：通过发放“学习文具免费券”的形式，邀请学生家长至营销中心免费领取学习文具，拉近拆迁客户对项目了解，促进上门；u看房专车接送：逐个击破，置业顾问亲自上门陌拜，主动出击，送礼上门，邀请参加免费看房团；u快递全面覆盖：与拆迁小区周边快递服务点合作，安排学生粘贴小区内收件快递贴，将快递包裹植入项目信息；u老带新宣讲：发起拆迁老带新政策，利用拆迁客户关系网，提高来访。安徽房地产综合服务商市区会战市区会战渠道策略渠道策略第四战之【县城巷战县城巷战】主次分明，精准108、出击，声势浩大，花样百出“倾城计划倾城计划”：针对重点乡镇采用倾城计划，实现乡镇主干道、集市、小区楼道等人针对重点乡镇采用倾城计划，实现乡镇主干道、集市、小区楼道等人流量较大地点进行全面覆盖流量较大地点进行全面覆盖乡镇墙体广告植入建议乡镇建议数量备注店埠镇10 一、形式：1、喷绘布，建议尺寸6*5m（h）；2、墙体刷漆，建议尺寸15*2m（h）；二、点位：1、主干道农户墙体；2、乡镇自然村入口；三、次重比：按照乡镇次重比进行广告植入，对于次要乡镇可少些铺排，在此未一一列出；八斗镇10古城镇10白龙镇10撮镇镇6长临河镇6桥头集镇6包公镇6梁园镇6安徽房地产综合服务商县城巷战县城巷战渠道策略渠道109、策略“村长计划村长计划”-通过饭局营销，控制乡镇通过饭局营销，控制乡镇中意见领袖的言语导向中意见领袖的言语导向乡镇集会：乡镇集会：针对针对乡镇集会乡镇集会，进行重点拓展，同时配合，进行重点拓展，同时配合巡演活动，实现项目入市期的快速发酵，扩大宣传巡演活动，实现项目入市期的快速发酵，扩大宣传拓展形式：拓展形式：u在集会入口设置展点，赠送无纺布袋等小礼品并要求留电；u同时安排大姐举牌，吸引关注；u在人流较为开阔地带举办巡演活动，利用节目表演及礼品派发吸引眼球，扩大项目宣传力度；拓展时间：拓展时间：根据乡镇庙会时间，策划负责执行物料配合：物料配合：单页、展架、手举牌、布纺袋等小礼品；人员安排：人员安110、排：1名策划+1名销售+6名大姐+看房车1辆（配有司机）安徽房地产综合服务商县城巷战县城巷战渠道策略渠道策略第五战之【店忠路保卫战店忠路保卫战】屯兵镇守项目生命线排兵布阵排兵布阵-店忠路与瑶岗路交汇处，设置蜜蜂拉访点位及举牌，保证客户进入售楼部；店忠路与瑶岗路交汇处，设置蜜蜂拉访点位及举牌，保证客户进入售楼部；竞品拉访拦截竞品拉访拦截区域主入口举牌区域主入口举牌对区域的几大主要入口通过举牌进行封锁拦截的同时，对竞品项目客户进行拉访拦截，有效提升项目来访对区域的几大主要入口通过举牌进行封锁拦截的同时，对竞品项目客户进行拉访拦截，有效提升项目来访地地块块安徽房地产综合服务商店忠路保卫战店忠路保卫战111、渠道策略渠道策略第六战之【和睦湖公园防御战和睦湖公园防御战】和睦湖公园客户保留动作公园游击战：公园游击战：覆盖游园客群；覆盖游园客群；扫二维码，免费与人偶亲密合影扫二维码，免费与人偶亲密合影 活动目的活动目的：扩大项目知名度，拓展新客户活动对象活动对象：公园及广场游客活动地点活动地点：和睦湖公园、店埠河等活动内容：活动内容：身着卡通人物服装，五人一组，胸前印有项目二维码，背后印项目信息；拍立得免费与游客合影拍立得免费与游客合影支持事宜：支持事宜：本项目独立微信平台搭建，二维码生成安徽房地产综合服务商防御战防御战渠道策略渠道策略全方位、立体式深入公园拓客，全方位、立体式深入公园拓客，针对游玩客户112、所需，以实用性的小礼品针对游玩客户所需，以实用性的小礼品打动客户；打动客户；手举牌手举牌矿泉水矿泉水纸巾纸巾挪车卡挪车卡遮阳帽遮阳帽游园垫游园垫安徽房地产综合服务商防御战防御战渠道策略渠道策略第七战之【县一中狙击战县一中狙击战】肥东一中等客户拓展动作从传统活动着手，打入内部：从传统活动着手，打入内部：以赞助、冠名、赠送礼品等方式渗透各大场合以赞助、冠名、赠送礼品等方式渗透各大场合秋季运动会教师培训、聚会毕业典礼每年不同的学院都有自己的传统节点，每年不同的学院都有自己的传统节点，围绕节点，可洽谈赞助冠名，弱化防线，拉近距离围绕节点，可洽谈赞助冠名，弱化防线，拉近距离安徽房地产综合服务商狙击战狙击113、战渠道策略渠道策略从细节出发，瓦解防线：从细节出发，瓦解防线：提供教师、教室、家长、同学的日常用品，将项目信息全提供教师、教室、家长、同学的日常用品，将项目信息全方位覆盖方位覆盖办公室、教室用水教师、学生用笔教师、学生笔记本学生、家长布袋教师用盆栽教师、学生、家长用水杯教师、学生用稿纸教师用U盘、充电宝安徽房地产综合服务商狙击战狙击战渠道策略渠道策略触摸客户敏感点，直击心里：触摸客户敏感点，直击心里：中考、高考考场爱心送水、爱心送考、祝福卡设计中考、高考考场爱心送水、爱心送考、祝福卡设计发放等发放等中高考是学生家长最敏中高考是学生家长最敏感最期待的日子，我们感最期待的日子，我们需给予客户心灵的114、慰问，需给予客户心灵的慰问，树立责任房企的旗帜，树立责任房企的旗帜，同时适当的释放项目信同时适当的释放项目信息，增加来访息，增加来访考试幸运符祝福卡爱心车队摆展饮用水供应心愿墙安徽房地产综合服务商狙击战狙击战渠道策略渠道策略以活动为契机，竖起项目旗杆：以活动为契机，竖起项目旗杆：组织节日送花、分享类专业讲堂、周边一日游、拓组织节日送花、分享类专业讲堂、周边一日游、拓展类活动等展类活动等妇女节、母亲节赠花妇女节、母亲节赠花教育类讲坛针对学生与教师教育类讲坛针对学生与教师教师周末拓展活动教师周末拓展活动教师周边一日游教师周边一日游教师节送花教师节送花专家营养讲座针对家长专家营养讲座针对家长安徽房地115、产综合服务商狙击战狙击战渠道策略渠道策略第八战之【大客户围剿战大客户围剿战】串点成线，层层推进企事业单位拓展企事业单位拓展，以巡展或圈层活动为突破口，最大限度拓展大客户资源，以巡展或圈层活动为突破口，最大限度拓展大客户资源拓展形式：拓展形式：u物料嫁接：对企事业单位拜访过程中，发放订制抽纸、鼠标垫等小礼品，吸引客户上门；物料嫁接：对企事业单位拜访过程中，发放订制抽纸、鼠标垫等小礼品，吸引客户上门；u广告植入：与单位负责人洽谈在企事业单位周例会后举办项目推介广告植入：与单位负责人洽谈在企事业单位周例会后举办项目推介PPTPPT活动，宣传项目信息及全民营销奖励政策；活动，宣传项目信息及全民营销奖励116、政策；u资源共享：通过单位负责人整合企事业单位员工的号码。资源共享：通过单位负责人整合企事业单位员工的号码。安徽房地产综合服务商大客户围剿大客户围剿渠道策略渠道策略异业联盟：异业联盟：拓展城市高端客户群体，发掘客户裙带资源拓展城市高端客户群体，发掘客户裙带资源l 针对客群：针对客群：拥有强大经济实力的银行VIP客户、本地五星级酒店会员、高端汽车VIP客户、高端会所会员、奢侈品店会员等l 活动形式：活动形式：嫁接合作银行及其他高端客户资源，组织小众圈层活动跨界资源合作，锁定高端圈层跨界资源合作，锁定高端圈层汽车汽车4S4S店店 奔驰、宝马、奥迪等豪车4S店金融界金融界 招商、工商、徽商等银行协会117、商会协会商会 摄影家协会、旅游协会等家居建材市场联动家居建材市场联动安徽房地产综合服务商大客户围剿大客户围剿渠道策略渠道策略大客户活动建议：大客户活动建议：通过与相关单位开展联动活动，深刻挖掘客户关系，扩大客通过与相关单位开展联动活动，深刻挖掘客户关系，扩大客户来源户来源名车品鉴会名车品鉴会商会合作仪式商会合作仪式财富论坛财富论坛红酒品鉴会红酒品鉴会企业推介会企业推介会名师讲座名师讲座企业推介企业推介会会安徽房地产综合服务商大客户围剿大客户围剿渠道策略渠道策略营销之【展示策略展示策略】震 撼 惊 艳，体 验 营 销产品兑现力强势呈现，极致现场体验打动客户外围阵地园林示范区售楼处样板房服务流程【118、最震撼营销中心引发共鸣】一次性，全场景盛装亮相5大体验节点：外围阵地售楼处门口园林示范区营销中心样板房以营销中心为核心节点，5大阵地包装节点，全场景打造安徽房地产综合服务商外围阵地外围阵地展示策略展示策略店忠路瑶岗路售楼部122233444景观示范区566道旗道旗主打项目形象/产品/价值点等，释放项目信息标示系统标示系统充分体现专属元素，令客户感受到尊贵工地围挡工地围挡采用绿色草坪+亚克力LED灯光，提升项目形象精神堡垒精神堡垒展示企业形象，传递项目信息指示标识指示标识提供如距离标识、产品信息类的指示标识桁架导视桁架导视设置道路指示牌外围阵地全方位导视系统，让客户方便上门外围阵地全方位导视系统119、，让客户方便上门安徽房地产综合服务商售楼部门口售楼部门口展示策略展示策略洗 车 服 务奢华停车场：奢华停车场：客户来访第一站客户来访第一站拉膜结构停车场，弘阳独有，附加增值服务，给予尊贵体验拉膜结构停车场，弘阳独有，附加增值服务，给予尊贵体验打造拉膜结构遮阳停车区域，从视觉和实用性方面，打造拉膜结构遮阳停车区域，从视觉和实用性方面，给予尊贵体验给予尊贵体验设置泊车服务，专人代泊车设置泊车服务，专人代泊车设置爱车沐浴区，来访客户提供免费洗车服务设置爱车沐浴区，来访客户提供免费洗车服务安徽房地产综合服务商园林示范区园林示范区展示策略展示策略园林示范区：打造绝版订制私家花园，塑造出稳健深厚的艺术底蕴120、园林示范区：打造绝版订制私家花园，塑造出稳健深厚的艺术底蕴景观示范区绿化绿化规模化，独具优雅气息入口景观带仪式感大门，展现项目精工形象通过水系景观，将售楼部与景观区串联安徽房地产综合服务商亮化灯光亮化灯光展示策略展示策略售楼处亮化售楼处亮化售楼处外围发光字售楼处外围发光字售楼部外广场亮化售楼部外广场亮化售楼部外门口亮化售楼部外门口亮化售楼部外亮化售楼部外亮化灯光导视：全方位夜间亮化突出项目城市领地感，彰显项目品质感强化品牌感知灯光导视：全方位夜间亮化突出项目城市领地感，彰显项目品质感强化品牌感知产品兑现力强势呈现，极致现场体验打动客户四大中心功能区功能馆品牌馆样板间、工法馆洽谈馆弘阳历程开发项121、目荣誉展示产品展览科技智能物业服务展示区位沙盘项目沙盘项目产品项目宣传片LED大屏艺术样板房展示工法展示体验生活场景体验室内休闲洽谈区室外休闲洽谈区VIP洽谈区三大空间承载安徽房地产综合服务商营销中心营销中心展示策略展示策略 质感营销体验，美学与科技相结合的感官盛宴质感营销体验，美学与科技相结合的感官盛宴品牌实力展示：品牌价值、项目价值、提升客户的购买信心及品牌尊荣感品牌实力展示：品牌价值、项目价值、提升客户的购买信心及品牌尊荣感环幕立体投影：环幕立体投影：客户可直观感受品牌历程、项目区位，有身临其境的真实感；客户可直观感受品牌历程、项目区位，有身临其境的真实感；环幕立体品牌展示环幕立体品牌展122、示LEDLED大屏展示系统大屏展示系统弧幕数字沙盘弧幕数字沙盘90m23房现代简约风格现代简约风格90：一个时尚简约风样板房向当代极简艺术的致敬，设计本源的回归当代艺术之家当代艺术之家125m23+1房135：Armani艺术样板房软装联手Armani,演绎尊崇生活BIG SHOW安徽房地产综合服务商工法展示工法展示展示策略展示策略运用解剖式营销道具，突显弘阳地产责任心，增强客户购买信心运用解剖式营销道具，突显弘阳地产责任心，增强客户购买信心运用解剖式营销道具运用解剖式营销道具工法展示区：工法展示区：售楼处内部可设立工法、生活设施展示解说区；样板间材料解剖展示：样板间材料解剖展示：设立解剖式样123、板间，将材料保温、管道预留位置等作为展示，增加客户购买信心。l 解剖道具解剖道具安徽房地产综合服务商洽谈区洽谈区展示策略展示策略结合灯光、艺术装饰等，艺术化打造洽谈区结合灯光、艺术装饰等，艺术化打造洽谈区安徽房地产综合服务商物业服务物业服务展示策略展示策略客户入座后，服务人员提供免费点单服务包括：清水、茶、咖啡、果汁以及水果、甜点等；时刻关注客户饮水情况，及时添加茶水；客户离开后及时撤换杯子，保持桌面清洁；所有动作需轻、柔、稳。满足人们的身心需求，整体提升生活品质体系服务成就高端物业之典范满足人们的身心需求，整体提升生活品质体系服务成就高端物业之典范安徽房地产综合服务商物业服务物业服务展示策略124、展示策略星级卫生区域打造，目之所及皆高端星级卫生区域打造，目之所及皆高端配备戴森烘手机，触摸式感应垃圾桶，细节方面全方位打造配备戴森烘手机，触摸式感应垃圾桶，细节方面全方位打造戴森烘手机感应垃圾桶新中式装修风格卫生间的导视及温馨提示标识，直接采用射灯投射在地面上，清晰明了卫生间的导视及温馨提示标识，直接采用射灯投射在地面上，清晰明了废纸桶选用感应式垃圾桶废纸桶选用感应式垃圾桶营销之【推售策略推售策略】缔 造 弘 阳 销 售 速 度安徽房地产综合服务商全盘推售全盘推售推售策略推售策略景观示范区绿化绿化高层高层高层高层洋房洋房洋房洋房洋房洋房首期面试，以品质换量，推售洋房产品，打首期面试，以品质换125、量，推售洋房产品，打开市场知名度，走差异化推售开市场知名度，走差异化推售首开高品质原则：首开高品质原则：一批次：洋房首推，拔升客户对于品质认知，同时错开市场同质化产品，以客户预期换下批次高层热销；产品搭配原则：产品搭配原则：二批次：高层全推，一次性清盘20182018年预计推售货值近年预计推售货值近 6 6亿元亿元一批次二批次二批次20182018年年5 5月月2020第一批次货量盘点面积小计洋房1029022302118-125108总计：1982230220182018年年8 8月月2626第一批次货量盘点面积小计高层9018435328102184总计：26835328安徽房地产综合服务126、商营销总控营销总控营销营销阶段阶段营销营销活动活动配合配合节点节点阶段阶段主题主题渠道渠道配合配合3月4月5月6月9月起势阶段：起势阶段：品牌形象推广品牌形象推广造势阶段：造势阶段：项目价值落地项目价值落地爆发阶段：爆发阶段：产品卖点发散产品卖点发散持销持销阶段阶段：产品入人心产品入人心2018.3 弘阳时光系品牌发布会2018.4弘阳杯城市彩跑2018.5展示区开放/盛大开盘2018.3 展厅开放2018.5 营销中心及展示区开放2018.5.20 盛大开盘2018.8.26 二次加推2018.8.二次加推保持重要点位的高炮、桁架等户外广告的曝光保持重要点位的高炮、桁架等户外广告的曝光度，加大网络、微信、微博等渠道的持续性推度，加大网络、微信、微博等渠道的持续性推广；广；强化户外、车体广告曝光度的同时，结合营销节点，增加强化户外、车体广告曝光度的同时，结合营销节点，增加网络、报广等媒体的投放量，加大线下渠道推广网络、报广等媒体的投放量，加大线下渠道推广力度力度